BERLIN BLEIBT SPANNEND - CITY REPORT REGION BERLIN. MEINUNG. FAKTEN. TRENDS. AENGEVELT RESEARCH
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MEINUNG.
FAKTEN.
TRENDS.
AENGEVELT RESEARCH
CITY REPORT REGION BERLIN.
BERLIN BLEIBT
SPANNEND.
2021/2022, Nr. 31.
PERSÖNLICH • PROFESSIONELL • PARTNERSCHAFTLICH
AENGEVELT RESEARCH
„IM SEPTEMBER 1990 VERÖFFENTLICHTE
UNSER HAUS DEN BRANCHENERSTEN
GESAMTBERLINER CITY REPORT.
DIE TENDENZ UNSERER FRÜHEN
PROGNOSEN WAR FOLGERICHTIG UND DAMIT
EINE WICHTIGE ORIENTIERUNGSHILFE.
GENAU DAS IST UNVERÄNDERT AUCH DER
CITY REPORT BERLIN NR. 31 2021/2022.“
Dr. Wulff Aengevelt
2
INHALT.
MEINUNG.
Reinhard Naumann. Bezirksbürgermeister Charlottenburg-Wilmersdorf. 4
FAKTEN UND TRENDS.
Berlin auf einen Blick. 6
Trends.7
Rahmenbedingungen der Marktentwicklung. 8
Grundstrukturen des Marktes. 20
Investmentmarkt.30
Der Markt für Büroflächen. 42
Der Markt für Einzelhandelsflächen. 58
Der Markt für Industrie- und Gewerbeflächen. 70
Der Markt für Wohnimmobilien. 80
Aengevelt auf einen Blick. 92
Referenzen.93
3
AENGEVELT RESEARCH
Reinhard Naumann
Bezirksbürgermeister Charlottenburg-Wilmersdorf
Liebe Leserinnen und Leser,
Unser Bezirk steht in besonderer Weise für Kreativität und Vielfalt: Charlottenburg-Wilmersdorf – eine „Creative
World“. Bald werden hier rund 350.000 Menschen zuhause sein. Auch wenn es für einen Innenstadtbezirk eine
besondere Herausforderung ist. Mit Blick auf den Wohnungsbau gibt es Handlungsbedarf, denn Charlottenburg-
Wilmersdorf ist der einzige Berliner Bezirk, in dem seit 2015 keine Sozialwohnung neu gebaut wurde. Es ist uns
daher ein wichtiges Anliegen, ausreichend Wohnraum für alle Bürgerinnen und Bürger zu schaffen, um so zum
Erhalt der Vielfalt der City West beizutragen und dessen volles Potenzial zukunftsorientiert zu sichern.
Ein gutes Beispiel hierfür ist der jüngst beschlossene Bebauungsplan für das Charlottenburger Gebiet
zwischen Salzufer und Gutenbergstraße, wodurch dieses Areal zum urbanen Gebiet ausgewiesen wird und etwa
240 Wohnungen entstehen werden, davon 60 Sozialwohnungen.
Neben ausreichendem Wohnraum für Alle wollen wir aber auch Handwerk und Gewerbe Raum in unserem
Bezirk geben. Das künftige Gewerbehöfequartier „GoWest“ in Schmargendorf ist ein Beispiel für die wohl
durchdachte Integration eines Bauprojekts in die bestehende Nachbarschaft und eines der größten und span-
nendsten Gewerbeprojekte der Stadt. Mit der Fertigstellung des Umbaus des ehemaligen Reemtsma-Areals wird
zwischen 2026 und 2027 gerechnet, aber schon jetzt wurde dieses Projekt der Superlative mit dem Vorzertifikat
der höchsten Stufe der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen ausgezeichnet. Die Planung knüpft mit
einer Kombination aus Bestandserhalt und Neubau an die klassische Berliner Gewerbehof-Architektur an und
kombiniert diese mit neuesten Energiekonzepten und nachhaltiger Technik. Der Mix aus Büros, Gewerbeflächen
für Dienstleister, Handwerker und Künstler, Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und Hotels sowie attraktiv
gestalteter öffentlicher Wege und Plätze ist - gerade auch nach Überwindung der Corona-Krise - wegweisend für
kommende Gewerbeprojekte.
Einer der wichtigsten Zukunftsorte Berlins liegt in der City West: Der Campus Charlottenburg ist eines der größten
zusammenhängenden innerstädtischen Universitätsareale Europas. Mit der Technischen Universität (TU) und der
Universität der Künste (UdK) befinden sich zwei der renommiertesten deutschen Universitäten, weitere wichtige
Forschungseinrichtungen sowie verschiedene Unternehmen auf dem Areal. Der Campus verfügt als lebendiges
4
Netzwerk von Hochschulen, außeruniversitären Einrichtungen, Start-ups und zahlreichen, auch international
tätigen Unternehmen über ein herausragendes wirtschaftliches, kulturelles und touristisches Potenzial.
Zur Stärkung dieses gründungsfreundlichen Umfelds wurde 2015 auf Initiative des Bezirks, der TU, der UdK und
mit Unterstützung des Senats das Charlottenburger Innovations-Centrum (CHIC) eröffnet. Mit rund 5500 Quadrat-
metern Büro- und Geschäftsfläche für bis zu 100 Unternehmen ist das CHIC die erste Adresse für Start-ups mit
Orientierung auf Kreativwirtschaft oder Technologie, die Kooperationen mit Wissenschaft und Wirtschaft suchen.
Eine erhebliche Bedeutung für Charlottenburg-Wilmersdorf wird in diesem Zusammenhang auch die Umge-
staltung des ehemaligen Flughafens Tegel haben. Bis 2040 sollen in dem größten Stadtentwicklungsprojekt
seit der Wende - im geplanten Technologie Park “Urban Tech Republic” - 20.000 neue Arbeitsplätze und im
geplanten „Schumacher Quartier” Wohnraum für 10.000 Menschen entstehen. Die Entwicklung des benachbarten
Innovationscampus Siemensstadt 2.0 trägt als ein weiteres Großprojekt ebenfalls zum Potenzial gerade auch
der City West und der gesamten Stadt bei. Hier soll bis 2030 ein modernes Zukunftsquartier entstehen, in dem
Forschung, Technologie, Innovation und Wohnen revitalisiert werden.
In der „Creative World“ Charlottenburg-Wilmersdorf entwickeln Berliner*innen mit Menschen aus aller Welt kluge
Ideen und setzen diese dann in die Realität um. Unser Ziel ist es, den Rahmen dafür weiter auszubauen und
Potenziale in der City West zu heben.
Herzlich grüßt Sie Ihr
Bezirksbürgermeister von
Charlottenburg-Wilmersdorf
Reinhard Naumann
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AENGEVELT RESEARCH
BERLIN AUF EINEN BLICK.
3.663.000 2.035.000 1.987.500
EINWOHNER PRIVATHAUSHALTE WOHNUNGEN
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
705.000 m² 8,2 Mrd. € 4,3 Mrd. €
BÜROFLÄCHENUMSATZ GEWERBLICHE INVESTMENTS WOHNINVESTMENTS
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
390.000 m² 2,8 % 2,5 %
BÜROLEERSTAND SPITZENRENDITEN P. A. BÜRO SPITZENRENDITEN P. A. WOHNEN
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
39,00 €/m² 325,00 €/m² 14,90 €/m²
BÜROSPITZENMIETE EINZELHANDELSSPITZENMIETE DURCHSCHNITTLICHE
NEUBAUWOHNUNGSMIETE
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
6
TRENDS.
■■ Berlin gehört weiterhin zu den dynamischsten gestiegen ist, wird, ebenso wie die Unterver-
Metropolen Europas. Auch wenn die Corona- mietungen, weiter ansteigen, während bei den
Pandemie den langjährigen Zuzugstrend un- Mieten eine Seitwärtsbewegung zu erwarten ist.
terbrochen hat, konnte Berlin – entgegen dem
Bundestrend – selbst im Krisenjahr 2020 die ■■ Trotz der Corona-Pandemie stiegen 2020 die
Zahl der Beschäftigten um 12.000 Personen Umsätze im stationären Einzelhandel Berlins
bzw. 0,8% steigern. um 2,7% gegenüber dem Vorjahr, allerdings mit
erheblichen Unterschieden zwischen einem ex-
■■ Angesichts der robusten Wachstumstrends pandierendem Food- und einem schrumpfenden
und der lebhaften Start-Up-Szene wird Berlin in Nonfood-Sektor. Bei den Mieten waren Rückgän-
überproportionalem Maße an der Erholung der ge sowie Corona-bedingte Mietstundungen und
Weltwirtschaft partizipieren, die, je nach Entwick- -minderungen festzustellen.
lung der Pandemie, Beendigung des Lockdowns
und Fortschritten der Impfkampagne, in der ■■ Der Online-Handel hat in Berlin in 2020 um
zweiten Hälfte des Jahres 2021 einsetzen und 28% gegenüber dem Vorjahr zugenommen und
sich im Jahresverlauf 2022 fortsetzen dürfte. wird auch in Zukunft auf höherem Niveau liegen
als 2019. Vorübergehende Nachholeffekte im
■■ Da infolge der Pandemie einige geplante Deals stationären Nonfood-Einzelhandel ab der zweiten
verschoben wurden, konnte das Transaktions Jahreshälfte 2021 werden nicht alle Nachfrage-
volumen des Vorjahres nicht am Berliner verlagerungen an den Online-Handel aufholen
Investmentmarkt gehalten werden. Mit einem können. Bedingt durch Standortaufgaben werden
Geldumsatz von EUR 15,34 Mrd. (Asset- und Leerstände zunehmen; die Mieten werden
Share-Deals) wurde 2020 dennoch das viertbeste tendenziell stagnieren.
Ergebnis aller Zeiten erzielt.
■■ Nach Überwindung der Pandemie wird die
■■ Ab der zweiten Jahreshälfte 2021 könnte die Nachfrage nach Gewerbeflächen und insbeson-
Dynamik auf den Grundstücksmärkten allmählich dere Logistikimmobilien, die vom Online-Handel
wieder anziehen. Für das Gesamtjahr 2021 ist profitieren, wieder anziehen.
ein ähnliches Transaktionsvolumen wie 2020
zu erwarten. ■■ Durch mehr als 19.000 fertiggestellte Wohn-
einheiten bei einem leichten Rückgang der
■■ Mieter von Büroflächen verhielten sich in Berliner Bevölkerungszahl im Pandemiejahr
der Pandemie zurückhaltend, so dass der hat sich der Wohnungsmarkt geringfügig ent-
Flächenumsatz im Jahr 2020 das Rekord spannt, ist aber nach wie vor durch ein Defizit
ergebnis des Vorjahrs um rd. 29% unterschritt. geprägt, das bei konservativer Ermittlung
2021 ist mit weiterhin rückläufiger Nachfrage rd. 68.000 Wohneinheiten umfasst. Durch den
nach B
üroflächen zu rechnen. Berliner Mietendeckel hat sich das Interesse
der Investoren und Bauherren von Mietwoh-
■■ Im Laufe des Jahres 2021 wird der Büroflächen- nungen hin zu Ein- und Zweifamilienhäusern
bestand angesichts der Steigerung der Fertigstel- sowie – entgegen dem Bundestrend – zu
lungszahlen die 20 Millionen-Quadratmeter-Marke Eigentumswohnungen verlagert. Da die Berliner
überschreiten, mit weiter steigender Tendenz. Baulandpotenziale nicht ausreichen, den zukünf-
2021 wird sich das bisherige Angebotsdefizit tigen Neubaubedarf zu decken, ist zu erwarten,
weiter entspannen; die Leerstandsquote, die dass es weiterhin zu Nettoabwanderungen in das
von 1,5% im Jahr 2019 auf 2,0% im Jahr 2020 Berliner Umland kommt.
7
AENGEVELT RESEARCH
RAHMENBEDINGUNGEN
DER MARKTENTWICKLUNG.
8
Berlin gehört zu den dynamischsten Städten Europas – in wirtschaftlicher, kultureller,
gesellschaftlicher und politischer Hinsicht. In kaum einer anderen Metropole ist es in den
vergangenen Jahren gelungen, Menschen und Investoren in einem so hohen Maße anzu
ziehen, wodurch die Region und ihre Immobilienwirtschaft allerdings auch vor hohe Heraus-
forderungen gestellt werden.
In keiner anderen deutschen Stadt wird so viel geplant, gebaut und weiterentwickelt wie
in Berlin. Günstige Wohnungen und moderne Büros sind inzwischen sehr knapp, zudem
steigt das Preisniveau weiterhin schneller als in anderen deutschen Ballungsräumen. Die
weitere Entwicklung ist aufgrund gesetzter und angekündigter staatlicher Eingriffe noch
nicht eindeutig abschätzbar.
Nirgends wächst die Zahl der Bewohner (+2,5% in den letzten fünf Jahren) und Arbeits
kräfte (11,4% in den letzten fünf Jahren) seit Jahren so rasant wie in der Bundeshauptstadt,
was ein steigendes Preisniveau für Wohnraum und Lebenshaltungskosten nach sich zieht.
Das hat den Berliner Senat veranlasst, in drastischer Weise in die Marktmechanismen des
Wohnungsmarktes einzugreifen. Die wirksamste Maßnahme gegen den Wohnungsmangel
bleibt allerdings nach wie vor der systematische Neubau von Wohnungen, um den Quali-
fizierungs- und Mehrbedarf zu decken, der durch die permanenten Zuzüge stimuliert wird.
Jedoch wird der Bedarf seit Jahren nicht gedeckt. Wenn Berlin sein wirtschaftliches und
demographisches Wachstum nicht mehr bewältigen kann, werden Projektentwicklungen
noch umfassender im Umland stattfinden.
Die Corona-Pandemie hatte im Berichtsjahr 2020 in Berlin, wie zu erwarten, einen deutlichen
negativen Einfluss auf das allgemeine Wirtschaftswachstum (-6,0%), die Bevölkerungs
entwicklung (-0,2%) und vor allem die Tourismusbranche (-62% weniger Gäste aus dem In-
und Ausland). Aufgrund der sehr gut diversifizierten Beschäftigungsstruktur – mit einem hohen
Anteil an Arbeitnehmern (65,9%) in den wirtschaftsnahen Dienstleistungen und im öffentlichen
Sektor – sind für die deutsche Hauptstadt günstige Voraussetzungen gegeben, um im Zuge
erwarteter abklingender Coronaeffekte aus der Krise herauszukommen.
9
AENGEVELT RESEARCH
Berlin: Key facts Veränd.
2019 2020
Demographie & Wirtschaft 2016 zu 2020
Einwohner (in Tsd.) 3.670 3.663 2,5%
Privathaushalte (in Tsd.) 2.039 2.035 2,5%
Einwohner pro Haushalt 1,80 1,80 -
Kaufkraft-Index (EZH) 95,5 96,0 0,3%
Zentralitäts-Index (EZH) 109,2 107,7 -1,2%
SVP-Beschäftigte / Einw. (in Tsd.) 1.527 1.539 11,4%
Arbeitslosenquote insgesamt (Halbjahreszahl) 7,7% 10,5% 0,7%
BIP (EUR Mrd., in jew. Preisen) 153,3 144,1 8,6%
BIP / Einw. (EUR, preisbereinigt) 41.777 39.339 6,0%
Key facts Demographie & Wirtschaft Bevölkerungsdaten (per 31.12. eines Jahres), Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Arbeits-
marktdaten von der Statistikstelle der Bundesagentur für Arbeit: Daten per 30.06. eines Jahres; Kaufkraft und Zentralität: jährliche Prognosen der GFK Geomarketing GmbH
10Rahmenbedingungen auf einen Blick.
3.663.000 2.035.000
Einwohner. Haushalte.
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
10,5 % 1,5 Mio.
Arbeitslosenquote. SVP Beschäftigte.
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
62 % BIP 144,1 Mrd. €
Weniger Übernachtungen. Gesamt BIP.
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
11AENGEVELT RESEARCH
Berlin: Wirtschaftswachstum Berlin vs. Deutschland*.
%
6 BIP
4
Berlin
2
Deutschland
0
-2
* Wachstumsrate BIP p.a. in %
-4 ** Schätzung
Quelle:
Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg,
-6 VGR der Länder, IBB Berlin (Prognose)
2016 2017 2018 2019 2020** 2021** © Aengevelt Research
Robuste Wirtschaft in der Krise.
■■ Pandemiebedingt schrumpft das BIP zum ■■ Die IBB prognostiziert in ihrem Konjunkturbe-
ersten Mal seit über 10 Jahren und sinkt in richt für 2021 ein zum Bundesmittel überdurch-
Deutschland um rd. 5%; der Rückgang fällt in schnittliches reales Wachstum des BIP (+4%)
der Hauptstadt (-6%) laut der Investitionsbank in Berlin; IBB: „Das wirtschaftliche Niveau des
Berlin (IBB) sogar höher aus als in Jahres 2019 dürfte trotzdem erst im Jahr 2022
Gesamtdeutschland. wieder erreicht werden“.
■■ Tourismus und Gastronomie, die in Berlin ■■ Der stationäre Non-Food-Einzelhandel
traditionell besondere Bedeutung haben, erleidet aufgrund der Lockdowns massive
sind besonders stark von der Pandemie Umsatzeinbußen (-0,8%).
gebremst. In 2020 wurden in Berlin rd. 50%
weniger Umsatz erwirtschaftet als im Vorjahr, ■■ Im laufenden Kalenderjahr, insbesondere in
während die Übernachtungszahlen um 62% Q3-Q4, ist mit einer ersten wirtschaftlichen
zurückgingen. Erholung zu rechnen.
■■ Neben der Corona-Krise hat der Mieten ■■ Die Digitalwirtschaft verzeichnet
deckel gravierende Auswirkungen auf die Umsatzgewinne in den Bereichen
Transaktionssicherheit, das Investitions Informationsdienstleistung (+12,5%) und
volumen in der Bauwirtschaft und das Informationstechnologie (+3,4%) und wirkt als
Handwerk im Allgemeinen. Stabilisator für die Wirtschaft der Hauptstadt.
12Berlin: Sinkende Gäste- und Übernachtungszahlen.
Gäste/Übernachtungen (in Millionen)
20
15 inländische Gäste
ausländische Gäste
Übernachtungen
10 inländischer Gäste
Übernachtungen
ausländischer Gäste
5
* eigene Hochrechnung
Quelle:
0 Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20* © Aengevelt Research
13AENGEVELT RESEARCH
Beschäftigte in Berlin: Veränderung p.a. in %.
%
5
4 Berlin
Brandenburg
3
Deutschland
2
1
0 Anmerkung:
Stand 30.06. des jeweiligen
Jahres, Arbeitsortprinzip
Quelle:
-1 Bundesagentur für Arbeit
2016 2017 2018 2019 2020 © Aengevelt Research
Beschäftigung steigt weiter.
■■ Ungeachtet der Krise verzeichnet Berlin 2020
noch anhaltendes Beschäftigungswachstum um
rd. 0,8% (im Gegensatz zu Brandenburg und
Gesamtdeutschland). 11,4% Beschäftigungs-
wachstum bei 2,5% Bevölkerungswachstum in
den letzten fünf Jahren zeigen, dass Zuziehende
zu besonders hohen Anteilen erwerbstätig in
Berlin werden.
■■ Vor allem die Informations- und Kommunikations-
branche sowie die immobilienorientierten, frei-
beruflichen, wissenschaftlichen und technischen
Dienstleistungen erfahren seit Jahren Wachstum.
■■ Hauptstadttypisch sind die öffentlichen Dienste
sehr stark, könnten mittelfristig indessen durch
überproportional wachsende unternehmensnahe
Dienstleistungen, insbesondere Finanz- und
Versicherungsdienstleistungen sowie das Grund-
stückswesen, in der Spitze überholt werden.
14Beschäftigtenstruktur: Berlin vs. Deutschland.
Berlin
1,5%
11,7%
2,5%
Land-/Forstwirtschaft, Bergbau,
33,9% 28,3% Wasser- und Entsorgungswirtschaft (1)
Deutschland 26,3%
Verarbeitendes Gewerbe/Baugewerbe
20,8%
Handel, Gastgewerbe und Verkehr
Finanzierung/Versicherung, Grundstückswesen, wirt-
schaftliche Dienstleistungen (2)
20,7% 22,1% Öffentliche/Private Dienstleistungen einschl. öffentl.
Verwaltung und Sonstige (3)
32,0%
1) inkl. Fischerei, Energie-/Wasserversorgung, Entsorgungswirtschaft Quelle:
2) inkl. Information und Kommunikation Agentur für Arbeit, Juni 2020, WZ2008
3) inkl. Erziehung und Unterricht, Gesundheits- und Sozialwesen © Aengevelt Research
15AENGEVELT RESEARCH
Berlin: Bevölkerungsentwicklung und Prognose.
Bevölkerung (in Millionen) Jährliches Bevölkerungswachstum
4.0 60.000
3.8 45.000
3.6 35.000
3.4 15.000
3.2 0
3.0 -15.000
11* 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 30** 30**
mittl. obere
Variante Variante
* Zensus
** Schätzung Senatsverwaltung
Quelle:
Bevölkerung Amt für Statistik Berlin-Brandenburg,
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (Prognose);
Bevölkerungswachstum © Aengevelt Research
Bevölkerungswachstum erstmals seit
Zensus rückläufig.
■■ Das langjährig zu beobachtende
Bevölkerungswachstum hat sich in den
letzten Jahren bereits deutlich verlangsamt
und ist im Pandemiejahr einer geringfügigen
Schrumpfung gewichen.
■■ Die Bevölkerungsprognose der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung des
Landes Berlin rechnet mittelfristig bis 2030 je
nach Szenario mit einem weiteren Wachstum
auf 3,8 bis 4,0 Mio. Einwohner.
16Berlin – Metropole für Gründer und Kein Ende der Wohnungsknappheit.
Investoren.
■■ Die Zahl der Privathaushalte steigt weiter,
■■ Berlin ist einer der führenden globalen da sowohl der Trend der Nettozuwanderung
Standorte für Unternehmensgründungen. als auch der Haushalts-Singularisierung
Jüngste Beispiele finden sich vor allem im weiter fortgesetzt wird.
E-Commerce Sektor mit dem On-Demand
Lieferservice „Gorillas“, der Design- und ■■ Der 2019 beschlossene „StEP Wohnen
Modeplattform „ Fashique“ und der Finanz- 2030“ soll den Rahmen und das Potenzial für
und Trading-App „Vivid“. 200.000 neue Wohnungen schaffen. Aktuell
liegt der jährliche Neubaubedarf in Berlin bei
■■ Ungeachtet Corona-Krise zeigt sich der mindestens 20.000 Wohnungen – das Ziel
Berliner Startup-Markt im Jahr 2020 sehr wurde 2020, wie auch im Vorjahr, deutlich
dynamisch: Die Zahl der Finanzierungsrunden verfehlt. (Wohnungsneubaugenehmigungen
stieg um 20%, wobei sich das Investitionsvo- 2020: rd. 20.700; Wohnungsneubaufertig
lumen allerdings um 17% verringerte (nach stellungen 2020: rd. 19.300).
Erhebungen von Ernst & Young).
■■ Der Mietendeckel erscheint eher als Symp
■■ Die Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie tombekämpfung mit Nebenwirkungen denn
und Betriebe fördert mit dem Programm „Berlin als dauerhafte Lösung: Die Angebote für
Startup Stipendium“ nachhaltige Unterneh- (gedeckelte) Bestandswohnungen sind
men mit den Schwerpunktthemen Smart City, rückläufig (41,5%), Neubaumieten steigen
Kreislaufwirtschaft, Soziale Ökonomie, Women im Preis, häufig kommt es zur Umnutzung
in Tech sowie Energieeffizienz und Mobilität. von Miet- zu Eigentumswohnungen. Aktuell
beschäftigt sich das Bundesverfassungsgericht
■■ Die Gigafactory des Automobilher- mit dem Gesetz; mit einer Entscheidung ist im
stellers Tesla in Grünheide soll bis zu 2. Quartal 2021 zu rechnen.
40.000 neue Arbeitsplätze im Berliner
Agglomerationsraum schaffen.
17AENGEVELT RESEARCH 18
Ausblick.
Ungeachtet zahlreicher weiter vorherrschender Engpässe am Wohnungsmarkt und
einem nach wie vor unzureichenden Angebot an marktgerechten Büroflächen ist
und bleibt Berlin Magnet für Zuzügler, Gründer und Investoren.
Der zahlreiche Branchen treibende Wachstumstrend ist krisenrobust, sodass das
Beschäftigungsniveau sogar auch im Pandemiejahr noch steigen konnte. Dass sich
das rasante Bevölkerungswachstum der vergangenen Jahre 2020 nicht fortsetzen
konnte, spiegeln die vorübergehenden Umstände der Corona-Pandemie wider.
Der Arbeitsmarkt ist mittelfristig strukturell von weiterhin hoher Nachfrage nach
qualifizierten Arbeitnehmern geprägt – in und um Berlin siedeln sich zugleich
Start-Ups und nationale sowie internationale Unternehmen an, ungeachtet des
knappheitsbedingt steigenden Preis- und Mietniveaus in allen Stadtteilen.
Abzuwarten bleibt, wie sich der beschlossene Mietendeckel auf das Investitionsklima
im Immobiliensektor weiterhin auswirkt. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung
(DIW) und zahlreiche Branchenführer rechnen mit einer Verlagerungstendenz
vom Mietwohnungsbau zum verstärkten Bau von Eigentumswohnungen und der
zunehmenden Abwanderung der Bevölkerung in das Berliner Umland.
Angesichts der weltweiten Fortschritte bei den Impfungen rechnet die OECD seit
März 2021 mit dem Beginn der Erholung der Weltwirtschaft in der zweiten Hälfte des
Jahres 2021. Berlin wird eindeutig daran teilhaben.
19AENGEVELT RESEARCH
GRUNDSTRUKTUREN
DES MARKTES.
20Die Pandemie hat auch auf dem Grundstücksmarkt ihre Spuren hinterlassen. In bundes
weiten Umfragen von Aengevelt Research gaben 21% der Marktakteure an, sich in Bezug
auf ihr eigenes Investitionsverhalten abwartend zu verhalten. Insbesondere im März und April
2020 sind geplante Deals auf Eis gelegt worden, die in den Monaten danach erst langsam
selektiv und im Ergebnis bis heute nicht vollständig nachgeholt wurden. Auch in Berlin konnten
deshalb die Umsätze des Vorjahres 2019 nicht gehalten werden – allerdings wurden selbst im
Pandemie-Jahr noch Umsätze erzielt, die das hohe Niveau der Jahre 2015 bis 2017 erreichten.
Nach vorläufigen Auswertungen des Gutachterausschusses wurde 2020 in Berlin mit dem
konventionellen Handel von Liegenschaften (Asset-Deals) ein Transaktionsvolumen von
EUR 18,2 Mrd. kontrahiert. Damit konnte erwartungsgemäß zwar nicht die Rekordmarke
aus dem Vorjahr erreicht werden, das Jahresergebnis lag indes 8,6% bzw. rd. EUR 1,2 Mrd.
weiterhin deutlich über dem Mittel der vorangegangen zehn Jahre (Ø 2011 bis 2020:
EUR 14,1 Mrd.) und ist damit das viertbeste Ergebnis aller Zeiten.
Zu den Asset-Deals kommt noch das beachtliche weitere Marktvolumen in Form von Share-
Deals von rd. EUR 4,9 Mrd., die damit 2020 sogar um 18,5% über dem Dekaden-Mittel lagen.
Die Anzahl der im Jahr 2020 abgeschlossenen Asset-Deals betrug nach vorläufigen Angaben
des Gutachterausschusses rd. 23.700 und lag damit um 10,7% unter dem Vorjahreswert.
Der gesamte Flächenumsatz am konventionellen Grundstückmarkt lag mit rd. 702 ha deutlich
unter dem Vorjahresergebnis (2019: 843 ha) und damit erneut deutlich unter dem Mittelwert
der jüngsten zehn Jahre (Ø 2011 bis 2020: 1.037 ha).
21AENGEVELT RESEARCH
Geldumsatz nach Teilmärkten (Asset- & Share-Deals).
Mio. EUR
30.000
25.000
Share-Deals*
20.000 Wohn- und Teileigentum
Bebaute Grundstücke
15.000
Unbebaute Grundstücke
Gesamt: 10-Jahres-Mittelwert
10.000
5.000
* eigene Hochrechnung
Quelle:
0 Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 © Aengevelt Research
22Grundstrukturen auf einen Blick.
23,1 Mrd. +7,1 %
Gesamttransaktionsvolumen. Geldumsatz EZFH.
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
23.700 702 ha
Asset-Deals. Grundstücksflächenumsatz.
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
212 ha 490 ha
FOR SALE
Unbebaute Grundstücke. Bebaute Grundstücke.
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
23AENGEVELT RESEARCH Unbebaute Grundstücke Am Berliner Markt für unbebaute Grundstücke trifft die hohe Nachfrage nach Bauland der vergangenen fünf Jahre auf ein zunehmend knappes Angebot. Im Berichtsjahr 2020 erreichten die Flächenumsätze aller Baulandklassen die mit Abstand niedrigsten Werte seit der Jahrtausendwende, während das Preisniveau erneut anstieg: Das Angebot an attraktivem Bauland wird damit immer knapper und teurer. Die dynamische Entwicklung treibt durch die zunehmende Flächen- knappheit in innerstädtischen und innenstadtnahen Lagen die Preisentwicklung weiter voran. Das dadurch bedingte Ausweichen der Projektent wickler in zentrumsfernere und periphere Lagen sorgt dort für erhebliche Preisanstiege und eine zunehmende Flächenverknappung, die den bestehen- den Flächenmangel noch weiter verschärft. Auch auf Nutzerseite wird das Umland zunehmend attraktiver. So bestand der Bevölkerungszuwachs in Brandenburg 2020 zu 62% aus Berlinern. Die Anzahl der Bauland-Transaktionen hielt mit 1.183 Kauffällen das Niveau vom Vorjahr, während der Geldumsatz für unbebaute Grundstücke um 35% sank. Der Markt für Ein- und Zweifamilienhausgrund- stücke verzeichnete binnen Jahresfrist als einziger ein Umsatzplus. Mehrfamilienhäuser erfuhren mit einem Rückgang von -59% im Vergleich zum Vorjahr und zum Dekaden-Mittel die größten Einbußen. Flächenumsatz nach Gebietstyp (ha) 2020 2020 vs. 2019 2019 2020 vs. 10JM* 10JM * Grundstücke (unbebaut, EZFH) 57 -5,6% 61 -33,4% 86 Grundstücke (unbebaut, MFH) 13 -47,6% 25 -71,7% 47 Grundstücke (Mischgebietsflächen, M1,M2) 2 35,3% 2 -67,1% 7 Gewerbe (G, GP) 45 15,5% 39 -28,3% 62 Sonstige (Sonstige, ohne Pakete) 95 -39,7% 157 -40,4% 159 Summe 212 -25,1% 283 -41,2% 361 *10JM = 10-Jahres-Mittel © Aengevelt Research 24
Geldumsatz nach Baulandtyp (EUR Mio., Asset-Deals) 2020 2020 vs. 2019 2019 2020 vs. 10JM* 10JM *
Grundstücke (unbebaut, EZFH) 288 7,5% 268 32,8% 217
Grundstücke (unbebaut, MFH) 246 -59,0% 601 -41,9% 424
Grundstücke (Mischgebietsflächen, M1,M2) 168 -12,8% 193 -16,9% 202
Gewerbe (G, GP) 247 -22,3% 318 24,7% 198
Sonstige (Sonstige, ohne Pakete) 174 -49,3% 342 -15,9% 206
Summe 1.123 -34,8% 1.722 -10,0% 1.248
*10JM = 10-Jahres-Mittel © Aengevelt Research
25AENGEVELT RESEARCH
Berlin: Grundstücks-Flächenpreise (unbebaut, Index*).
in %
800
700
600
Ein-/Zweifamilienhäuser EFH/ZFH
500 Mehrfamilienhäuser MFH
Kernstadt - Mischgebiet (M1, M2)
400
Gewerbe (G, GP)
300
Bauerwartungsland, Rohbauland
sowie Nichtbauland
200
(z.B. Wochenendparzellen, Verkehrsflächen)
100
0
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Quelle:
* Indexbasis 2010 = 100 Aengevelt Research, Gutachterausschuss Berlin,
Anmerkung: ohne nicht zuordnungsfähige Transaktionen, Nicht- vorläufige Angaben für 2020, Stand: 31.1.2021
bauland beinhaltet u.a. Wochenendparzellen und Verkehrsflächen © Aengevelt Research
Geldumsatz nach Objekttyp (EUR Mio., Asset-Deals) 2020 2020 vs. 2019 2019 2019 vs. 10JM* 10JM*
Ein-/Zweifamilienhäuser 1.668 7,1% 1.557 56,9% 1.063
Mietwohnhäuser (inkl. Pakete) 2.139 -18,6% 2.627 29,2% 1.655
Wohn- und Geschäftshäuser (inkl. Pakete) 2.820 24,1% 2.273 14,6% 2.462
Büro- und Geschäftshäuser 2.942 -34,8% 4.511 26,7% 2.321
Gewerbe und Industrie 421 -64,5% 1.183 65,0% 255
Sonstige 891 25,2% 712 57,5% 566
Summe 10.880 -15,4% 12.864 30,7% 8.322
*10JM = 10-Jahres-Mittel © Aengevelt Research
26■■ Preisrückgang bei Flächen für den
Geschosswohnungsbau um 22%, in guten
Lagen bei normaler Baudichte liegt der
Bodenrichtwert indessen weiterhin zwischen
EUR 1.500,- bis 5.000,-/m².
■■ Steigendes Grundstückspreisniveau
nur beim individuellen Wohnungsbau
(+14% gegenüber Vorjahr).
■■ Volatile Grundstückspreisentwicklung
für innenstadtnahe Mischgebietsflächen
mit einem mittleren Kaufpreis von
EUR 7.300,-/m².
■■ Preisrückgang von 33% gegenüber Vorjahr im
Segment gewerblicher Baulandflächen.
Bebaute Grundstücke.
Das Transaktionsvolumen auf dem Markt für
bebaute Grundstücke (Asset-Deals) erreichte
im Berichtsjahr ein Geldumsatz-Niveau von
EUR 10,9 Mrd. Damit liegt das Ergebnis trotz
Corona-Pandemie lediglich 15,4% unter dem des
überragenden Vorjahres. Das Dekaden-Mittel wurde
ungeachtet des jüngsten Rückgangs um rd. 31%
übertroffen. Der Ein- und Zweifamilienhausmarkt legt
erneut zu und erreicht damit ein neues Allzeithoch.
Die Pandemie führte hier zu einer weiteren Steige-
rung der Nachfrage. Mit einem Plus von 24,1% legte
auch das Segment Wohn- und Geschäftshäuser
(Gewerbeflächenanteil über 20%) zu.
Segmentdifferenzierte Umsatzrückgänge
verzeichneten Mehrfamilienhäuser (-18,6%), Büro-
und Geschäftshäuser (-34,8%) und Gewerbe- und
Industrieimmobilien (-64%). Allerdings lagen die
Umsätze auch bei diesen Objektklassen deutlich
über den Zehnjahres-Mitteln.
Der Markt für Wohn- bzw. Teileigentum konnte
2020 erneut ein überdurchschnittliches Jahr
verbuchen. Im jüngsten Berichtsjahr 2020 wurden
EUR 5,9 Mrd. kontrahiert, was zwar einen leichten
Rückgang um knapp 5% gegenüber 2019 bedeutet,
aber weit über dem Dekaden-Mittel liegt.
27AENGEVELT RESEARCH 28
Ausblick.
Aengevelt Research erwartet ab der zweiten Jahreshälfte 2021 eine wieder leicht
anziehende Dynamik auf den Grundstücksmärkten. Im Zuge impfungsbedingt
fortschreitender Corona-Bewältigung setzt auch die Normalisierung des Immobilien-
marktgeschehens ein, erste Nachhol- und Aufholeffekte werden wirksam.
Auf dem Markt für unbebaute Grundstücke limitiert die anhaltende Knappheit
an marktgerechten Flächen die Umsatzentwicklung. Die Baulandknappheit
wird die Abwanderung nach Brandenburg weiter vorantreiben - mit der Folge
wachsenden Pendelverkehrs.
Die Corona-Pandemie hat die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern auch
in Berlin steigen lassen. Ob es sich teilweise um Vorzieheffekte oder um einen
längerfristigen Trend handelt, wird von der Branche beobachtet.
An Stelle von konsequenter marktgerechter Angebotsmehrung führt der Berliner
Mietendeckel, wie von Branchenkennern prognostiziert, zum Rückgang der Nach-
frage nach Mehrfamilienhäusern für Mietwohnungen, aber steigender Nachfrage
nach Eigentumswohnanlagen. Dieser systemimmanente Trend wird anhalten,
solange der Mietendeckel in der gegenwärtigen Ausprägung bestehen bleibt.
Die Umsätze im Segment gewerblicher Immobilien gewinnen mit zunehmender
Corona-Konsolidierung ab der zweiten Jahreshälfte 2021 wieder an Fahrt.
29AENGEVELT RESEARCH
INVESTMENTMARKT.
30Die Corona-Pandemie hat Investoren verunsichert, aber die Attraktivität von Immobilien-
Investments nicht erschüttert. Im Oktober 2020 hat Aengevelt Research in einer bundesweiten
Umfrage unter führenden Marktakteuren ermittelt, dass 67% der Befragten ihre eigene Anlage
politik nicht verändert haben. 21% verhielten sich aufgrund der Pandemie abwartend. Unter
denjenigen, die ihre Anlagepolitik aufgrund der Krise verändert hatten, waren es mit 9% mehr
als doppelt so viel, die mehr investieren wollen, als die lediglich 4%, die beabsichtigen,
weniger in Immobilien anzulegen.
Allerdings zeigte die Umfrage klare Verschiebungen zwischen den Asset-Klassen auf.
75% der bundesweiten Marktakteure gaben an, dass Investments in Handelsimmobilien
weniger attraktiv geworden seien, und 61% sahen ebenfalls eine nachlassende Attraktivität
von Büroimmobilien. Klare Gewinner der Corona-Krise waren Logistikimmobilien, denen
63% der Marktakteure eine steigende Attraktivität bescheinigten.
Noch deutlich interessanter wurden – zumindest bundesweit – auch Investments in Wohn
immobilien, die in Krisenzeiten als besonders sichere Häfen für Kapitalanlagen gelten.
Sowohl in Berlin als auch bundesweit hat das Eigenheim, insbesondere das Einfamilienhaus,
deutlich in der Anlegergunst gewonnen, während sich Berlin bei Mehrfamilienhäusern vom
Bundestrend deutlich abhebt, weil der Mietendeckel Investments in Mietobjekte in der Gunst
der Anleger fallen ließ.
31AENGEVELT RESEARCH
Berlin: Geldumsatz am Investmentmarkt (Asset- und Share-Deals).
Mio. EUR
25.000
20.000
Gewerbliche Investments*
15.000
Wohn- und Geschäftshäuser**
Wohninvestments***
10.000
Share-Deals
Gesamt: 10-Jahres Mittel
5.000
0
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Quelle:
Gutachterausschuss Berlin,
Anmerkung: Share-Deals geschätzt vorläufige Angaben für 2020,
* Büro- und Geschäftsimmobilien, Gewerbe- und Industrieobjekte sowie Gewerbeflächen und Sonstige (bebaut) Stand: 31.1.2021;
** Geschäftshäuser mit Wohnnutzung (Gewerbeflächenanteil >20%, nicht weiter unterteilt) eigene Erhebungen
*** Mietwohnhäuser inkl. Mehrfamilienhausbauflächen © Aengevelt Research
Vierthöchstes Umsatzergebnis am
Berliner Immobilienmarkt.
■■ Das Transaktionsvolumen auf dem gesamten ■■ Der Investmentmarkt für Wohn- und Geschäfts-
Berliner Investmentmarkt (Asset- und Share- häuser (Gewerbeflächenanteil >20%) trug
Deals) lag nach vorläufigen Daten des EUR 2,82 Mrd. zum Umsatzergebnis bei. Das
Gutachterausschusses im Jahr 2020 mit bedeutet eine Steigerung um 24% im Vergleich
rd. EUR 15,34 Mrd. rd. 8,6% über dem Dekaden- zum Vorjahr (2019: EUR 2,27 Mrd.).
Mittel (Ø 2011 bis 2020: EUR 14,1 Mrd.).
■■ Der Berliner Gewerbeinvestmentmarkt erzielte
■■ Unter Berücksichtigung aller Einzelverkäufe einen Geldumsatz von rd. EUR 8,22 Mrd. Dieser
und Gesellschaftsanteile (Asset-Deals und Wert liegt 20,3% über dem jüngsten Dekaden-
Share-Deals) wurden auf dem gesamten Mittel (Ø 2011 bis 2020: EUR 6,83 Mrd.).
Berliner Wohninvestmentmarkt rd. EUR 4,3 Mrd.
kontrahiert, wodurch das Transaktionsvolumen
des Vorjahres um rd. 25% verfehlt wurde
(2019: EUR 5,7 Mrd.). Als Investitionshemmnis
erweist sich vor allem der Mietendeckel und
die Ausweitung der Milieuschutzgebiete mit
entsprechenden Vorkaufsrechten.
32Investment auf einen Blick.
15,3 Mrd. € 1,8 Mrd. €
Transaktionsvolumen. Büroinvestment.
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
8,2 Mrd. € 4,3 Mrd. €
Gewerbeinvestment. Wohninvestment.
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
2,8 % 2,5 %
Spitzenrendite Büro. Spitzenrendite Wohnen.
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
33AENGEVELT RESEARCH
Berlin: Investments nach Objekttyp (Asset- & Share-Deals).
Mio. EUR
25.000
20.000 Gewerbliche Investments*
Büro- und Geschäftshäuser, Handel,
gewerbliches Sondereigentum
15.000
Wohn- und Geschäftshäuser**
Mietwohnhäuser***
10.000
Sonstige (u.a. Hotels und Pflegeeinrichtungen)
Share-Deals (Gewerbe)
5.000
Share-Deals (Wohnen)
Gesamt: 10-Jahres-Mittel
0
13 14 15 16 17 18 19 20
Quelle:
Anmerkung: Share-Deals geschätzt Gutachterausschuss Berlin,
* inkl. Gewerbebauland und Mischgebietsgrundstücke vorläufige Angaben für 2020, Stand: 31.1.2021;
** Gewerbeflächenanteil >20% eigene Erhebungen
*** inkl. WEG-Pakete und MFH-Baugrundstücke, teilweise Mischgebietsgrundstücke © Aengevelt Research
Gewerbliche Investments.
In Berlin wurde 2020 mit gewerblichen Investment- der Gustav-Meyer-Allee 3 ankaufte, konnte
deals (Asset-Deals) ein Transaktionsvolumen in nun auch der östliche Teil des Gebäudes für
Höhe von rd. EUR 4,83 Mrd. erzielt. Damit lag das EUR 300 Mio. erworben werden.
Jahresergebnis rd. 32% unter Vorjahresniveau (2019:
EUR 7,14 Mrd.). Share-Deals ergänzten den Betrag ■■ Die „Südkreuz Offices“ wurden im vierten
um rd. EUR 3,4 Mrd. auf insgesamt (Asset- und Share- Quartal für EUR 270 Mio. durch die Deka
Deals) rd. EUR 8,22 Mrd. Dieser Wert liegt rd. 38% Immobilien GmbH erworben. Der Verkäufer war
unter Vorjahresniveau (2019: EUR 13,28 Mrd.), das die LIP Invest GmbH. Allen Informationen zur
Dekaden-Mittel wird dennoch um 20,4% übertroffen Folge richtet sich der Kaufpreis aber nach dem
(Ø 2011 bis 2020: EUR 6,83 Mrd.). Vermietungserfolg und das „Closing“ erfolgt bei
70% Vermietungsquote.
Der Markt für gewerbliche Transaktionen verzeich-
net auch 2020 signifikante Deals wie z.B.: ■■ Die Hines Immobilien GmbH erwarb im
Namen einer französischen Versicherung das
■■ Nachdem Commodus im Zusammenschluss „The Brighter Hub“ am Warschauer Platz für
mit der E.ON Pensionskasse bereits 2018 EUR 240 Mio. Die Hälfte der rd. 20.000 m²
den westlichen Teil eines Bürogebäudes in wurde von WeWork gemietet.
34Langfristig vermietete Kita in Brandenburg. Das Einzugsgebiet Nauen gewinnt fortlaufend an mehr Beliebtheit, vor allem für Familien. Aengevelt vermittelt
hier ein Kita-Investment mit über 1.300 m² Mietfläche. Die Kita wurde als Forward Deal mit einem bestehenden Mietvertrag von einem Spezialfonds erworben.
Wohninvestments: Die Nachfrage ist
ungebrochen.
Unter anderem bedingt durch das markante Bevöl- ■■ Die Geldumsätze durch Share-Deals
kerungswachstum bis 2019 – im Berichtsjahr nahm sind 2020 mit rd. EUR 1,52 Mrd. annäh-
die Bevölkerung leicht ab - sind Berliner Wohnim- rend so hoch ausgefallen wie im Vorjahr
mobilien immer noch stark nachgefragt. (rd. EUR 1,76 Mrd.).
2020 wurden in dieser Asset-Klasse (Einzelobjekte, ■■ Der Umsatz mit unbebauten Mehrfamilien-
Unternehmensanteile, Portfolios und Bauland- hausgrundstücken war mit EUR 246 Mio.
grundstücke) EUR 4,29 Mrd. kontrahiert (Asset- gegenüber dem Vorjahr markant rückläufig
und Share-Deals). (Vgl. 2019: EUR 600 Mio.). Die jüngste
Marktleistung dieses Segments lag rd. 42%
Das langfristige Dekaden-Mittel (Ø 2011 bis unterhalb des langfristigen Mittelwertes
2020: EUR 4,61 Mrd.) wurde damit um 7% und (Ø 2011 bis 2020: EUR 424 Mio.).
das Vorjahresergebnis um rd. 25% verfehlt
(2019: EUR 5,74 Mrd.). Beispiel für einen Großdeal in 2020:
■■ Im klassischen Mehrfamilienhaus-Segment ■■ Für rd. EUR 830 Mio. erwarb Heimstaden
(Einzeldeals und Portfolios, Asset-Deals) Bostad rd. 3.902 Wohneinheiten und 201
sank dabei der anteilig kontrahierte Geldum- Gewerbeeinheiten von dem britischen Inves-
satz gegenüber 2019 zwar um -30%, erreichte tor Gabriel International Ltd. Die einzelnen
indessen mit rd. EUR 2,76 Mrd. den mittleren Einheiten verteilen sich auf 130 Immobilien in
Umsatz der jüngsten zehn Jahre (Ø 2011 bis zentralen Lagen der Bundeshauptstadt.
2020: EUR 2,77 Mrd.).
35AENGEVELT RESEARCH
Berlin: Wohn- und Geschäftshäuser* (Asset-Deals).
Kauffälle/Geldumsatz (Mio. €) Ø Objektpreis (1.000 €)
4.000 8.000
3.500 7.000
3.000 6.000
2.500 5.000
Geldumsatz / Mio EUR
2.000 4.000
Kauffälle
1.500 3.000 Mittlerer Objektpreis / EUR 1.000
1.000 2.000 Objektpreis - 10-Jahres-Mittelwert
2011-2020
500 1.000
0 0
13 14 15 16 17 18 19 20
Quelle: Gutachterausschuss Berlin,
vorläufige Angaben für 2020, Stand:
31.1.2021; eigene Erhebungen
*Gewerbeflächenanteil >20% © Aengevelt Research
Wohn- und Geschäftshäuser.
Neben „klassischen“ Wohn- oder Gewerbeinvest-
ments spielt die Anlageklasse der Wohn- und
Geschäftshäuser eine bedeutende Rolle am
Investmentmarkt, die im Durchschnitt der letzten
10 Jahre rd. 30% des „konventionellen“ Invest-
mentgeschäfts (Asset-Deals) ausmachten. Dabei
handelt es sich um Immobilien, die einen Gewer-
beflächenbestand von mindestens 20% vorweisen.
Aufgrund der dadurch erschwerten Zuordnung
zu Wohn- oder Gewerbeinvestments erfolgt die
Darstellung separat.
In Berlin wurde 2020 mit Wohn- und Geschäfts-
häusern (Asset-Deals) ein Transaktionsvolumen in
Höhe von rd. EUR 2,82 Mrd. erzielt. Damit lag das Hotspot Europarc Dreilinden. Der Gewerbestandort Dreilinden legte in den letzten
Jahresergebnis 24% über dem Vorjahresniveau Jahren eine rasante Entwicklung zurück. Im Herzen des Gewerbeparks verkaufte
Aengevelt ein 2.400 m²-großes Grundstück mit einem Mietflächenpotential von
(2019: EUR 2,27 Mrd.) und 5% über dem Dekaden- über 5.800 m² Büroflächen. © Copyright: Manos Grundstücksverwertungs- und
Mittel (Ø 2011 bis 2020: EUR 2,69 Mrd.). Beteiligungsgesellschaft mbH und Collignon Architektur und Design GmbH.
36Segmente im gewerblichen Investment.
■■ Der Umsatzanteil der reinen Büroimmobilien ■■ Das Hotelinvestmentvolumen musste im
lag nach vorläufigen Zahlen des Gutachteraus- Vergleich zum Vorjahr rd. 49% einbüßen.
schusses mit rd. EUR 1,83 Mrd. EUR deutlich Das bedeutet einen Rückgang von 30% im
unter dem Vorjahr (2019: EUR 3,59 Mrd.), das Vergleich zum Mittel der vergangenen zehn
Dekaden-Mittel wurde ebenfalls um 20% verfehlt. Jahre. Das Investitionsvolumen belief sich laut
Daten des Gutachterausschusses auf lediglich
■■ Geschäftshäuser/Einzelhandel machten einen rd. EUR 190 Mio.
Anteil von 15,5% bzw. EUR 620 Mio. aus und
lagen trotz Corona Pandemie rd. 14% über dem ■■ Alten- und Pflegeeinrichtungen stagnierten zwar
Dekaden-Mittel. prozentual, in absoluten Zahlen wurden aller-
dings rd. 41% weniger Investitionen registriert
■■ Gewerbe- und Industrieobjekte nahmen im als noch im Vorjahr, damit übertrifft das jüngste
Jahresverlauf ab und zeichneten sich für Marktvolumen das Dekaden-Mittel indessen noch
rd. 10,5% des Jahresumsatzes verantwortlich. markant um rd. 22%.
Bau- und Entwicklungsgrundstücke kamen auf
6,2%. Beide Gruppen lagen damit über ihrem
langjährigen Mittel.
Berlin: Gewerbeinvestments nach Segmenten.
2020
6%
15%
11%
3% 5% Bau-/Entwicklungsgrundstücke
18% 2% Gewerbe-/Industrieobjekte
2019
5% Alten- und Pflegeeinrichtungen
2% Hotels o.Ä.
6%
Geschäftshäuser/Einzelhandel
53%
15% Büroobjekte
14%
Sonstige
46%
Quelle:
Gutachterausschuss Berlin,
vorläufige Angaben für 2020,
Anmerkung: nur Asset-Deals; Sonstigen sind u.a.Vergnügungsstätten, Stand: 31.1.2021
Schulen und Sportanlagen zugeordnet. © Aengevelt Research
37AENGEVELT RESEARCH
Projektentwicklungen: Investitionen in Kompression einzelner Assets hält an.
die Zukunft.
■■ Die seit Jahren beobachtete Rendite-Kompres-
Hochwertige Projektentwicklungen sind mittlerweile sion ist in der jüngeren Vergangenheit in einigen
fester Bestandteil am Berliner Transaktionsmarkt Assetklassen einer Seitwärts-Bewegung ge
und generierten bereits 2019 einen Milliarden-Um- wichen, die sich auch im Berichtsjahr fortsetzt.
satz. Auch im Berichtsjahr 2020 wurde mit diversen
Großprojekten begonnen: ■■ Einzig die Asset-Klassen Logistik und Wohnen
setzen die Rendite-Kompression fort.
■■ Covivio plant, ein 130m hohes, ge-
mischt genutztes Hochhaus neben ihrem ■■ Für erstklassige Geschäftshäuser in Top-A-Lagen
„Park-Inn-Hotel“ am Alexanderplatz zu liegt die Spitzenrendite unverändert bei 2,8% p.a.
errichten. Die Gesamtfläche soll 60.000 m² Im Vergleich dazu erreicht die Spitzenrendite für
betragen, das Investitionsvolumen beläuft sich dieses Segment in den Big Seven Städten im
auf 500 Mio EUR. Die Fertigstellung ist für Schnitt 3,5%.
Ende 2025 geplant.
■■ Büroobjekte in A-Lagen sind mit einer Spitzen-
■■ Die Gesobau AG investierte rd. 350 Mio. EUR Anfangsrendite von 2,8% p.a. ebenso renditebrin-
in die Sanierung des denkmalgeschützen Gut gend im Einkauf, behalten indes ihre Seitwärts-
Hellersdorf. Zudem soll ein Wohnquartier Bewegung bei.
mit rd. 1.500 Wohnungen auf dem Areal
entstehen. Dabei werden entlang der ■■ Für Top-Wohnimmobilien setzte sich die Ren-
Zossener Straße und der Kastanienallee ditekompression fort und liegt aktuell bei einer
mehrgeschossige Wohnhäuser errichtet Einstiegsrendite (Spitzenrendite) von 2,5% p.a.
und der Teil des Stadtgutes mit historischer (2019: 2,9% p.a.).
Bebauung wird saniert. Die Fertigstellung ist
für Ende 2023 geplant. ■■ Das in der jüngeren Vergangenheit stark nach-
gefragte Logistiksegment zeigt im Berichtsjahr
■■ Das Quartier Friedenauer Höhe der eine weitere Kompression der Renditen.
OFB Projektentwicklung am Innsbrucker Aktuell werden in der Spitze Einstiegsrenditen
Platz sieht rd. 1.150 Wohneinheiten auf von 4,3% p.a. (2019: 4,8% p.a.) erzielt.
dem 60.000 m² großen Areal vor. Der
Wohnentwickler Instone stieg gegen Ende ■■ Die Renditen im Handelssegment (SB-Märkte
2020 in das Projekt ein und schloss mit der bzw. Fachmärkte) zeigen für Top-Objekte (neu-
OFB einen Anteilskauf- und Abtretungsvertrag. wertige Objekte mit investmentfähigen Mietermix
Das Investitionsvolumen für das Projekt stellt in guten bzw. nachhaltigen Lagen) keine weitere
sich auf rd. 300 Mio. EUR. Dynamik und schließen das Jahr bei 4,8%.
38Ausblick.
Das Berichtsjahr hat gezeigt, dass die Investoren weiterhin auf das perspektivische
Wachstum der Bundeshauptstadt setzen. Trotz Corona-Pandemie schließt der
Investmentmarkt mit dem viertbesten Wert aller Zeiten.
Dieser Optimismus, der wenig spekulativ, sondern - viel zutreffender - realistisch ist,
wird sich auch für 2021 beweisen.
Berlin wird sich auch weiter von anderen deutschen Märkten absetzen, die Start-Up
Szene wächst, neue Großprojekte, die auch international ihres gleichen suchen und
die langfristige Investitionen in die Zukunft der Stadt sind, werten diese zusätzlich
auf und werden den Zuzug internationaler Fachkräfte antreiben.
Berlin arbeitet daran, eine Stadt der Zukunft zu werden und ist auf dem besten
Weg dorthin. Sobald die coronabedingten Beschränkungen auf ein Minimum
zurückfahren, wird sich die Stadt weiter als Top-Investmentstandort etablieren.
Das wirtschaftliche Potential der Stadt ist groß, internationale Unternehmen
glauben an den Standort, sowohl was die Innovation, aber auch, was die
Produktion betrifft.
39AENGEVELT RESEARCH
5
1
3
2
4
CITY-WEST
CITY-OST
CITYRAND
40Top 5 Investments.
Brunnenstraße/Gustav- Bürogebäude Gustav-Meyer-Allee 3
Meyer-Allee
1
Fläche: 60.000 m²
Verkäufer: LBB Landesbank Berlin
Gesundbrunnen Käufer: E.ON, Commodus Real Estate
Investment in Mio. €: 300
Hedwig-Dohm-Straße Südkreuz Offices
2
Fläche: 22.000 m²
Schöneberg Verkäufer: LIP Invest
Käufer: Deka Immobilien, Westinvest Immovalue
Investment in Mio. €: 270
Warschauer Platz The Brighter Hub
3
Fläche: 19.500 m²
Friedrichshain Verkäufer: Warschauer Platz Entwicklungsgesellschaft mbH
Käufer: Hines
Investment in Mio. €: 240
Hildegard-Knef-Platz Vattenfall-Zentrale
4
Fläche: 18.900 m²
Schöneberg Verkäufer: Barings
Käufer: Credit Suisse Deutschland
Investment in Mio. €: 220
Saatwinkler Damm City Campus
5
Fläche: 13.500 m²
Charlottenburg Nord Verkäufer: Partners Group, Arax Properties
Käufer: Ampega, HDI-Gerling
Investment in Mio. €: 200
41AENGEVELT RESEARCH
DER MARKT FÜR
BÜROFLÄCHEN.
42Die Corona-Pandemie hat die Büromarkt-Rallye der letzten Jahre zunächst einmal gebremst.
Mancher Deal wurde auf Eis gelegt; nach einer Umfrage von Aengevelt Research verhielten
sich bundesweit 60% der Büromieter im Oktober 2020 immer noch abwartend, was auch in
Berlin zu spüren war. Angesichts dieser Situation präsentierte sich der Berliner Büromarkt
erstaunlich solide. Der Flächenumsatz unterschritt zwar das Rekordergebnis des Vorjahres
um 29%, lag aber immer noch nahe am 10-Jahres-Mittel.
Bei den Spitzenmieten und auch bei den Durchschnittsmieten in den besten Lagen gab
es sogar noch weitere Steigerungen, wenngleich nicht mehr ganz so steil wie in den
Vorjahren. Der Leerstand lag trotz eines Zuwachses um 39% gegenüber dem Vorjahr
immer noch unterhalb der Fluktuationsreserve, die für ein reibungslos funktionierendes
Marktgeschehen erforderlich wäre – allerdings ist die Vorvermarktungsquote bei neuen
Projektentwicklungen leicht gesunken.
Handelt es sich lediglich um pandemiebedingte Dellen im langfristigen Aufwärtstrend
oder um erste Vorboten einer mittelfristig nahenden Marktsättigung? Das Ansteigen des
Leerstands im Jahr 2020 lässt sich auch darauf zurückführen, dass die Fertigstellungen
mit 470.000 m² um 76% über dem Vorjahresergebnis lagen. Die Fertigstellungspipeline
lässt eine weitere Entspannung der bisherigen Angebotsknappheit erwarten; in 2021
werden nochmals 420.000 m² zusätzliche Bürofläche auf den Markt kommen, 2022/2023
können es zusammen sogar bis zu 1 Mio. m² werden, sofern nicht Bauvorhaben durch die
Pandemie aufgegeben werden.
Inwieweit sich ein Homeoffice-Effekt bemerkbar machen wird, bleibt abzuwarten. Unein
deutige Forschungsergebnisse zur dauerhaften Home-Office-Nutzung deuten darauf hin,
dass die meisten Arbeitgeber in dieser Frage noch unentschieden sind.
43AENGEVELT RESEARCH
10JM*
Key Facts Büro - BERLIN 2020 2020 vs. 2019 2019 2020 vs. 10JM*
(2011-2020)
Büro-Flächenumsatz gesamt /m² 705.000 -25,5% 986.000 -5,50% 746.200
davon Vermietung /m² 635.000 -32,5% 941.000 -6,75% 681.000
Spitzenmiete EUR/m² 39,00 2,6% 38,00 39,29% 28,00
Durchschnittsmiete City EUR/m² 30,00 5,3% 28,50 45,63% 20,60
Durchschnittsmiete Gesamtstadt EUR/m² 25,50 4,1% 24,49 49,30% 17,08
Leerstand absolut /m² 390.000 39,3% 280.000 -57,19% 911.000
Leerstand Anteil am Bestand 2,0% 32,0% 1,5% -59,92% 5%
Flächenbestand /m² 19.700.000 2,6% 19.200.000 5,43% 18.686.000
Fertigstellung /m² 470.000 76,0% 267.000 98,31% 237.000
*10 Jahres-Mittel
Mieten: Neuvermietung. Abweichungen durch Rundung. 10JM = Zehn-Jahres-Mittel Ø 2011 bis 2020
Seestraße 66-67, 13347 Berlin-Wedding ▪ Hier vermittelt Aengevelt im Auftrag der BIMA einen langfristigen Mietvertrag. Vermietet wurde ein kompletter Gebäu-
deteil, welcher 2020 fertiggestellt wurde und über eine Gesamtmietfläche von ca. 2.300 m² verfügt.
44Büroflächen auf einen Blick.
705.000 m² 2%
Flächenumsatz. Leerstandsquote.
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
76 % 39 €/m
mehr Fertigstellungen. Spitzenmiete.
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
0,5 Mio. m² 10 %
mehr Flächenbestand. 360 Eigennutzer.
Trend 2020 Trend 2021 Trend 2020 Trend 2021
45AENGEVELT RESEARCH
Der Berliner Markt für Büroflächen.
Flächenumsatz/m² EUR/m²
1.200.000 48
1.000.000 40
800.000 32 Vermietung ohne Vorvermietung
Vorvermietung
600.000 24 Flächenumsatz: Eigennutzer
Flächenumsatz: gesamt
400.000 16 Leerstand
Spitzenmiete
200.000 8
Quelle:
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2016 2017 2018 2019 2020 © Aengevelt Research
Berlin bleibt immer noch Spitze.
■■ Die Corona-Pandemie ließ Flächenumsatz und ■■ Dem Trend eines weiteren Abbaus der
Vermietungsleistung gegenüber dem Rekord- Angebotsreserve wurde im Berichtsjahr vorerst
ergebnis des Vorjahres einbrechen. Aber trotz ein Ende gesetzt. Die Leerstandsquote stieg
Corona wurden noch solide Jahresergebnisse von 1,5 % auf 2,0 %.
erreicht, die nur knapp unter den Mittelwerten der
zurückliegenden zehn Jahre liegen. Das Angebot ■■ Die Angebotsreserve in Höhe von 390.000 m²
an markt- und nachfragegerechten Büroflächen liegt immer noch unter der für ein reibungslo-
ist nach wie vor knapp. ses Funktionieren des Marktes erforderlichen
Fluktuationsreserve von 591.000 m².
■■ Berlin blieb beim Flächenumsatz an der Spitze
Deutschlands (vor München). ■■ Von der bis 2024 geplanten
Fertigstellungspipeline sind bereits
■■ Das Angebot an markt- und nachfragegerechten 1,8 Mio. m² im Bau; sicher ist, dass 2021 der
Büroflächen ist nach wie vor knapp. Bestand die 20-Millionen-Marke überschreiten
wird. Damit wäre der Berliner Bestand
■■ Die Spitzenmiete konnte auch im Pandemiejahr innerhalb einer Dekade um über 2 Millionen
noch zulegen; allerdings war die Steigerung nicht m² gewachsen, in Anbetracht der Nachfrage
mehr ganz so stark wie in den Vorjahren. immer noch zu wenig.
46Berlin: Büroflächenumsatz nach Branchen.
Flächenumsatz /m²
1.000.000
800.000
Sonstige
Dienstleistungen
600.000
Kommunikation,
IT, Media etc.
400.000 Finanzdienstleister
Öffentliche Hand,
Verbände
200.000
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47AENGEVELT RESEARCH
Berlin: Büroflächenumsatz nach Lagen.
Flächenumsatz /m²
1.000.000
800.000
Aussenbereiche
Cityrand
600.000
City-West
City-Ost
400.000
200.000
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