BERLIN WOHNIMMOBILIEN - CITY REPORT 2021 - BNP Paribas Real Estate
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BERLIN
[WOHNIMMOBILIEN]
S. 4 DER WOHNMARKT DER ZUKUNFT
Vier Trends im Überblick
S. 8 [BERLIN] FOKUSSIERT
Berlins besondere Eigendynamik
S. 12 ZAHLEN & FAKTEN
Wissenswertes rund um den
Berliner Wohnimmobilienmarkt
CITY REPORT 2021
CITY REPORT WOHNEN BERLIN BNP Paribas Real Estate
INHALT
08
04 DER WOHNMARKT DER
ZUKUNFT
Vier Trends im Überblick
08 [BERLIN] FOKUSSIERT
Berlins besondere Eigendynamik
12 ZAHLEN & FAKTEN
Wissenswertes rund um den
Berliner Wohnimmobilienmarkt
24 WOHNBAU, WIE ICH IHN SEHE!
Im Gespräch mit Philipp
Schmitz-Morkramer von Quantum
BEST PRACTICE
20 28
HAMBURG
THE FUTURE IS NOW BACK TO THE „ROOTS”
Digitale Lösungen für private Wenn Wohnträume Wurzeln
Vermieter schlagen
Fotos / Visualisierungen: Hines Immobilien GmbH; Fox 1 GmbH; Garbe Immobilien-Projekte GmbH
28
04
2
EDITORIAL
W „Die Bedeutsamkeit
as sind die Wohntrends von heute und morgen? Bereits zum
zweiten Mal geben wir Ihnen mit unseren Wohnmarkt-Reports
einen detaillierten Einblick in die wichtigsten Standorte Deutsch- der Assetklasse ist
lands. Neben den Zahlen und Fakten zum jeweiligen regionalen im vergangenem Jahr
Markt erwarten Sie anschauliche Best Practices, welche die Vielseitigkeit abermals gestiegen.
des Wohnens aufzeigen.
Das zurückliegende Jahr hat zwar zweifelsohne in der gesamten
Der Bereich Wohnen ist
Immobilienbranche seine Spuren hinterlassen, gleichzeitig zeigte sich aber krisenfest und daher
auch, dass die einzelnen Assetklassen hinsichtlich ihrer Resilienz sehr attraktiver denn je.“
heterogen sind. So entwickelten sich in der Assetklasse Wohnen die Miet-
CHRISTOPH MESZELINSKY
und Kaufpreise weiterhin überwiegend positiv. Head of Residential Investment,
Wohnraum ist schon lange nicht mehr nur der Ort, an dem wir leben BNP Paribas Real Estate
und unsere Freizeit verbringen: Die Pandemie hat uns gezeigt, dass unse-
re eigenen vier Wände auch Arbeitsplatz, Fitnessstudio und Restaurant in
einem sein können. Wie werden also die Wohnformen der Zukunft aus-
sehen? Wir werfen einen Blick auf die Trends, welche die Branche in Zu-
kunft beschäftigen werden. Dabei spielen auch junge Unternehmen, wie
beispielsweise PropTechs, eine immer wichtigere Rolle. Sie helfen dabei, In-
novationen und Digitalisierung voranzutreiben und die Vision Smart Home
oder gar Smart City möglich zu machen.
Der Wohnmarkt von morgen muss sich aber auch mit dem Thema
Nachhaltigkeit beschäftigen. Hilft beispielsweise der Holzbau dabei, nach-
haltigen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen?
Begleiten Sie uns in der neuen Ausgabe unserer Reports zu den unter-
schiedlichsten Projekten in ganz Deutschland und lassen Sie sich von der
Vielseitigkeit inspirieren!
Christoph Meszelinsky
IMPRESSUM
Herausgeber, Copyright & Creative Direction & Design Titelfoto
klimaneutral
natureOffice.com | DE-140-856628
Redaktion KD1 Designagentur, Köln LemonOne GmbH gedruckt
BNP Paribas Real Estate
GmbH Redaktion
Michaela Stemper
Ausschließlich aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird in diesem Report das generische Maskulinum verwendet. Entsprechende
Begriffe gelten im Sinne der Gleichbehandlung grundsätzlich für alle Geschlechter. Die verkürzte Sprachform hat nur redaktionelle
Gründe und beinhaltet keine Wertung.
3
CITY REPORT WOHNEN BERLIN BNP Paribas Real Estate
DER WOHNMARKT DER ZUKUNFT
VIER TRENDS IM ÜBERBLICK
Manch einer würde sicher sagen, dass der Bereich Wohnen konstant und
im Vergleich zu anderen Assetklassen kaum Veränderungen unterworfen
ist. Wer jedoch genauer hinschaut, sieht, dass sich momentan ein Trans-
formationsprozess abzeichnet. Nicht nur die Digitalisierung bringt viele
Veränderungen mit sich, auch das Thema Nachhaltigkeit prägt das Denken
1.
und die Ziele der Nutzer, und damit wandeln sich auch die Methoden, das
Bauen und der gesamte Immobilienzyklus.
Digitalisierung
Es gibt keine Branche oder keinen Bereich, der sich nicht mit der Von einem Smart Building spricht man, wenn es um die Ver-
Digitalisierung auseinandersetzen muss – so auch die Immo- netzung von Zweckgebäuden geht. Wenn eine gesamte Stadt
bilienbranche. Es scheint, als würde momentan alles smart durch Sensoren und Co. vernetzt ist, bezeichnet man diese
werden: angefangen vom Smart Home über Smart Buildings als Smart City. Noch ist diese Vernetzung ganzer Städte
bis hin zu smarten Quartieren oder gar zur Smart City. größtenteils Zukunftsmusik. Doch gerade Quartiersentwick-
Ein Smart Home bezeichnet die Digitalisierung im Wohn- lungen sind eine gute Möglichkeit, um smarte Technologien
bereich. Bei Wohnimmobilien kommen verschiedene Sen- wie Apps, Internet of Things (IoT) und Machine Learning zu
soren und Techniken zum Einsatz, die für mehr Komfort im erproben. Viele digitale Maßnahmen wie Licht- und Tempe-
Eigenheim oder in der Mietwohnung sorgen. ratursteuerung sowie Video-Türsprechanlagen gehören bei
Quartieren bereits zum Standard. Dennoch ist ein komplett
digitales Quartier noch eine Seltenheit und damit ein Allein-
„Sensoren liefern Daten zu Heizung, stellungsmerkmal, das im Markt positiv bewertet wird.
Kühlung, Lüftung, Beleuchtung, Sicherheit „Digitalisierung ist vorrangig in der Neubauentwick-
lung der vergangenen 5 bis 10 Jahre in den Gateway Cities
und anderen Gebäudeaspekten, damit anzutreffen. Noch nutzen viel zu wenig Neubauprojekte die
Eigentümer und Betreiber Funktionen und Chancen des vernetzten Wohnbaus – obwohl ökonomische,
Dienstleistungen so optimieren können, ökologische und soziale Aspekte dafürsprechen. Auch wenn
dass der ökologische Fußabdruck des es wenige Erhebungen dazu gibt, würde ich schätzen, dass
der Anteil im einstelligen Prozentbereich liegt“, berichtet
Gebäudes so klein wie möglich ausfällt. Christoph Meszelinsky, Co-Head Residential Investment
Damit ist Digitalisierung der unverzicht- bei BNP Paribas Real Estate. Neben Smarthome-Anwen-
bare Begleiter für nachhaltiges Bauen.“ dungen werden auch weitere Innovationen wichtiger in der
(Wohn-)Immobilienwirtschaft: angefangen beim Building
DR. EIKE WENZEL Information Modeling (BIM) über Blockchain bis hin zur
Institut für Trend- und Zukunftsforschung künstlichen Intelligenz (KI).
4
Der Wohnmarkt der Zukunft
2.
Nachhaltigkeit
Am Thema Nachhaltigkeit kommt auch das Prinzip ein wichtiger Trend, mit dem
der Wohnimmobilienmarkt nicht vor- sich Immobilienakteure beschäftigen
bei, so viel ist aus den Zielen des Pa- sollten. C2C ist angelehnt an die Kreis-
riser Abkommens deutlich geworden. läufe in der Natur und kann als „vom
Auch der „Klimaschutzplan 2050“ der Ursprung zum Ursprung“ oder „von der
Bundesregierung gibt für den Gebäu- Wiege zur Wiege“ übersetzt werden.
desektor ein klares Klimaschutzziel Cradle-to-Cradle-Produkte werden be-
vor: Wohn- und Arbeitsstätten sollen reits bei der Entstehung so konzi-
im Jahr 2030 nur noch 70 bis 72 Mio. piert, dass eine Wiederverwertbarkeit
Tonnen CO2 ausstoßen. Dabei stützt gewährleistet wird. Anders als beim
sich die Wohn- und Wärmewende vor Recycling sollen Materialien ohne Qua-
allem auf drei Pfeiler: Energieeffizienz, litätsverlust immer wieder für densel- 1
verfügbare erneuerbare Energien (Pho- ben Baustoff wiederverwendet werden.
tovoltaik) sowie alternative Baustoffe Aus den Baustoffen einer Immobilie
wie Holz oder Recycling-Beton. soll so am Ende der Nutzungsdauer ein
In einigen Bereichen ist der Wohn- neues Gebäude entstehen können.
markt schon nachhaltig aufgestellt. So Immer mehr Menschen wohnen im
wird beispielsweise der Baustoff Holz urbanen Raum, wollen aber nicht auf
in Deutschland vor allem beim Woh- ökologische Produkte, Pflanzen oder
nungsbau eingesetzt. Andere Asset- die Gartenarbeit verzichten. Landwirt-
klassen tun sich hingegen noch schwer schaftliche Flächen in der Stadt sind
damit. Zu Unrecht, wie Udo Cordts-San- jedoch rar. Aus diesem Grund gewinnt
zenbacher, Geschäftsführer & Co-Head die urbane Landwirtschaft an Bedeu-
Residential Investment, erklärt: „Holz tung – ein weiterer grüner Trend. Urban
weist ein einzigartiges Verhältnis von Farming und Urban Gardening werden
Eigengewicht und Tragkraft, Brand- zwar größtenteils als Synonyme ver-
und Wärmeschutz auf. Daher ist diese wendet. Das Urban Gardening bezieht
Bauweise eine ideale Möglichkeit, be- sich jedoch nur auf den Anbau für den
stehende Gebäude aufzustocken oder Eigenbedarf, während das Urban Far-
Baulücken zu schließen. Gerade im ur- ming die Landwirtschaft im städtischen
banen Raum ist diese Nachverdichtung Bereich bezeichnet. Hierbei werden Ge-
im Wohnbereich dringend notwendig.“ müse-, Obst-, Pflanzen- oder Kräuter-
Cradle to Cradle (C2C) steckt in der gärten angelegt, um auch auf kommer-
Immobilien- und Wohnungswirtschaft zieller Basis Produkte für eine größere
noch in den Kinderschuhen, dennoch ist Bevölkerungszahl zu liefern.
1 Entspannend und nachhaltig: Urban Gardening trägt zum Wohlbefinden der Bewohner bei.
2 Dr. Eike Wenzel, Gründer des Instituts für Trend- und Zukunftsforschung
Stadt der Zukunft 2
„Die Zukunft gehört den Gebäuden, in denen die Bewohner nicht nur leben und arbeiten, sondern auch einen Großteil
ihrer Lebensmittel und Dinge ihres täglichen Bedarfs erzeugen können. Auf dem Dach liefern Solarmodule übers Jahr
gesehen 45 % des Stroms für die Gebäude. Gewächshäuser, die ganzjährig mit LED-Licht betrieben werden, produzie-
ren 40 % der für die 3.000 Bewohner erforderlichen Menge an Gemüse und Obst. Werden Gebäude nicht zehn oder
mehr Stockwerke hoch gebaut, lässt sich auch der gesamte Strom- und Gemüsebedarf auf den Dächern produzieren.
Gibt es Zeiten mit überschüssigem Solarstrom, landet der unter anderem in der Tiefgarage, um dort die Elektroautos
aufzuladen. Und statt für Besorgungen in die Innenstadt zu fahren, können Bewohner im Erdgeschoss Dinge des
täglichen Bedarfs mithilfe von 3-D-Druckern selbst herstellen.“
5
CITY REPORT WOHNEN BERLIN BNP Paribas Real Estate
Neue Arten des Wohnens
Die Art und Weise, wie wir wohnen, befindet sich Gesellschaft immer größer, sodass sich auch die
im ständigen Wandel. Schon vor der Corona-Pan- Coliving-Angebote ausweiteten. Diese bieten ne-
demie zeichneten sich verschiedene Veränderun- ben einem Zimmer – wie in einer klassischen Stu-
gen ab. Beispielsweise war ein Trend, die Fläche dierenden-WG – auch eine Gemeinschaft, ähnlich
zu verkleinern: Mikroapartments und Tiny Houses dem Coworking. Man lebt nicht nur zusammen,
stießen bei Nutzern und im ersten Fall auch bei man arbeitet auch im eigenen Zuhause wie in
Investoren auf immer mehr Interesse. Coworking-Flächen. Die WG 2.0 war geboren!
Bei Mikroapartments handelt es sich um sehr „Geselligkeit ist dabei nur ein Aspekt. Wie schon
kleine, vollmöblierte Wohnungen, die, häufig um beim Microliving treibt die Nutzer des Colivings
umfangreiche Dienstleistungen ergänzt, vermie- vor allem der Wunsch nach hoher Flexibilität und
tet werden. Mieter können Studierende oder Aus- Vereinfachung an. Dazu kommt das Bedürfnis,
3.
zubildende sein, aber auch Geschäftsleute oder zu einer exklusiven Community mit limitiertem
Pendler, die kurzfristig eine Wohnung benötigen. Zugang zu gehören. Der All-Inclusive-Ansatz der
Die klassische Standardgröße beträgt zwischen Anbieter ist marktgängig. Nutzer wollen alles aus
20 und 25 m². „Mit dieser Wohnungsgröße er- einer Hand und bereits im Preis inbegriffen“, er-
reicht man in der Regel das beste Verhältnis zwi- klärt Wilke.
schen Baukosten und späteren Mieteinnahmen Doch was macht die Pandemie aus die-
– ein wichtiger Anhaltspunkt für Investoren“, sem Trend? Zum einen wird immer häufiger der
so Stefan Wilke, Director National Residential Wunsch nach mehr Fläche artikuliert, eine Er-
Investment bei BNP Paribas Real Estate. weiterung um ein Arbeitszimmer oder gar einen
Gerade die jüngere Generation war vor der Fitnessraum. Auch Balkon, Terrasse und Grün-
Pandemie viel in Bewegung, wechselte häufiger flächen scheinen bedeutender zu werden. Zum
den Wohn- oder Arbeitsort und zeigte sich da- anderen wird aber an früheren Trends wie den
her begeistert von den Full-Service-Angeboten, Mikroapartments festgehalten. Die Zeit wird zei-
die manch ein Mikroapartment-Betreiber anbot. gen, welche neuen Arten des Wohnens die Zu-
Gleichzeitig wurde aber auch der Wunsch nach kunft für uns bereithält.
Kanso Frankfurt: Das Mikroapartment-Projekt mit über 300 Einheiten überzeugt durch eine hochwertige Bauweise und eine stilvolle Innenausstattung.
6
Der Wohnmarkt der Zukunft
4.
1
2
1 Krisenfest: Healthcare-Immobilien
erfuhren in der Pandemie im Vergleich
zu anderen Bereichen keinen Rückgang in der
Nachfrage von Investorenseite.
2 Anna-Lena Hetzel Transaction
Manager BNP Paribas Real Estate Investment
Management
Demografischer Wandel
Ein weiterer Trend, der nicht vernach- xen, aber auch Formen des betreuten „Die Assetklasse der Healthcare-Immo-
lässigt werden sollte, ist der demografi- Wohnens, die es den Senioren ermög- bilien hat in der Pandemie im Vergleich
sche Wandel. Unsere Gesellschaft wird lichen, ihr Leben so lange wie mög- zu anderen Bereichen keinen Rückgang
immer älter, doch gerade für die späte lich selbstständig – aber mit gewisser in der Nachfrage von Investorenseite
Lebensspanne fehlt es an bedarfsge- Unterstützung – zu führen. Bereits erfahren und sich als sehr krisenfest
rechten Wohnlösungen. Aus diesem heute gibt es neben den traditionellen gezeigt. Dies gilt insbesondere für Se-
Grund gewinnen Healthcare-Immobili- Pflegeeinrichtungen betreutes oder niorenheime, die durch entsprechend
en immer mehr an Relevanz. Service-Wohnen, Seniorenresidenzen, hohe Schutzmaßnahmen gegenüber
Der Bedarf an seniorengerechtem Pflege-WGs, Mehrgenerationenhäuser ihren Bewohnern kaum von der Krise
Wohnen steigt hierzulande massiv. oder Cohousing-Modelle. betroffen waren. Dies hat dazu geführt,
Während in Deutschland im Jahr 2012 Seniorengemeinschaften werden dass die Nachfrage nach Seniorenhei-
knapp 21 % der Einwohner über 65 Jah- schon jetzt als einer der am schnells- men und Healthcare-Immobilien im
re alt waren, wird dieser Anteil nach ten wachsenden und sich entwickeln- Allgemeinen weiter gestiegen ist, das
Fotos: Fox 1 GmbH; Adobe Stock / Spuno
Schätzungen des BMI bis zum Jahr 2035 den Sektoren auf dem Immobilienmarkt Wettbewerbsverhalten unter den In-
auf etwa 30 % ansteigen. 2050 wird so- angesehen. Und dieser Trend wird sich vestoren deutlich zugenommen hat
gar damit gerechnet, dass jeder Siebte auch in Zukunft fortsetzen, da sich und die Renditen für die Assetklasse
älter als 80 Jahre sein wird. Gesundheitsimmobilien als relativ im- weiter gesunken sind. Durch das ge-
Jetzt und besonders in der Zukunft mun gegen allgemeine wirtschaftliche stiegene Investoreninteresse erwarten
werden daher immer mehr Health- Krisen zeigen, weiß Anna-Lena Hetzel, wir eine zunehmende Professionalisie-
care-Immobilien gebraucht. Dazu zäh- Transaction Manager von BNP Paribas rung des gesamten Marktes.“
len Pflegeheime, Ärztehäuser und Pra- Real Estate Investment Management:
7
CITY REPORT WOHNEN BERLIN BNP Paribas Real Estate
[BERLIN] FOKUSSIERT
BERLINS BESONDERE
EIGENDYNAMIK
In Berlin geht alles – und manchmal nichts. Die enorme Wachstums-
dynamik des Wohnmarkts trifft hier auf die „Bewahrer“ der alten Mieten.
So ging der Mietendeckel im Januar 2020 als Immobilien-Schreckgespenst
durch die Presse. Attraktive und funktionierende Projektentwicklungen
in modernen Stadtquartieren gibt es dennoch.
8
[Berlin] fokussiert
2 3
1 Im Zukunftsquartier Südkreuz entstehen neue Lebensräume für alle Generationen.
2 Christoph Reschke, Geschäftsführer Hines Immobilien GmbH
3 Joachim Wintzer, Managing Director Hines Immobilien GmbH
Beginnen wir mit dem Blick auf das große Ganze. werden. Folglich können auch die Mieten im Zentrum
Was ist Ihrer Meinung nach typisch für die Stadt- von 5 auf 8 bis 12 € oder höher je m² steigen. Ich habe
entwicklung in Berlin? in diesem Zusammenhang sogar gehört, man müsse
Christoph Reschke: Das Typische an Berlin ist, dass Berlin „de-attraktivieren“.
vieles atypisch ist. Wir erleben an diesem Standort
zeitgleich die unterschiedlichsten Entwicklungen des Sehen Sie aktuell einen besonderen Bedarf?
Immobilienmarkts – auch konträre. Ein Beispiel: Die Wintzer: Natürlich fragen wir uns: Was bedeutet Coro-
Tendenz zur Urbanisierung geht einher mit der Ge- na fürs Wohnen? Werden wieder mehr Arbeitszimmer
genbewegung, dass Familien raus aus Berlin ziehen. geplant? Eigentlich waren wir auf einem guten Weg
1 Grundsätzlich begegnen wir in der Hauptstadt dem zur Sharing Economy mit Coworking Spaces. Wir er-
dynamischsten Marktumfeld Deutschlands. Auch nach warten, dass dieser Trend auflebt, wenn ein Impfstoff
über hundert Jahren gilt die Aussage des Publizisten das Zusammenkommen wieder möglich macht. In Be-
Karl Scheffler, Berlin sei dazu verdammt, „immer fort zug auf unsere Projekte verzeichneten wir in unserem
zu werden und niemals zu sein“. Stadtquartier am Südkreuz den größten Bedarf bei den
Joachim Wintzer: Berlin weist, anders als andere Me- kompakten Wohnungsgrößen mit 1,5 bis 2 Zimmern.
tropolen, ein polyzentrisches Stadtbild aufgrund der
vorangegangenen Entstehungsgeschichte auf. Diese Was sind aus Sicht eines Entwicklers interessante
Zentren sind teilweise gleichwertig, unterscheiden Stadtteile?
sich jedoch ganz grundsätzlich voneinander. Reschke: Arbeitnehmer ziehen nicht mehr in die Stadt
des Arbeitgebers, sondern umgekehrt. Viele Firmen
Funktioniert die Hauptstadt anders als andere kommen nach Berlin, weil sie dort junge, kreative und
A-Städte? dynamische Arbeitnehmer finden. Deshalb werden
Fotos / Visualisierungen: Hines Immobilien GmbH
Wintzer: Kaum eine Stadt hat so viel Nachverdich- Büros gerne an der Mediaspree oder in Friedrichshain
tungspotenzial wie Berlin. Kleinere Metropolen wie eröffnet. Nicht allein, weil es dort schön, sondern weil
Stuttgart besitzen weniger Grundstücke, die sich da- es nah an den Wohnquartieren potenzieller Mitarbei-
für eignen. Die Spreemetropole legte zudem in den ter ist. Der „War for Talents“ wird auf einem ganz neu-
letzten 5 bis 6 Jahren ein Wachstum vor, das andere en Spielfeld ausgefochten.
A-Städte erst über Jahrzehnte erreichen. Daraus ergibt
sich leider auch Konfliktpotenzial wie etwa durch die Was sind die Besonderheiten an Ihrer Quartiers-
Gentrifizierung, was aber nicht ausbleibt, wenn neue entwicklung Wohnpark Südkreuz? Übrigens, Ihr
Arbeitsplätze mit hohen Gehältern über dem Durch- erstes Mietwohnungsbauprojekt …
schnitt des bestehenden Einkommens geschaffen Reschke: Seit etwa sieben Jahren realisieren wir in
9
CITY REPORT WOHNEN BERLIN BNP Paribas Real Estate
Hines
Das international agierende Immobilieninvestmentunter-
nehmen Hines deckt ein breites Spektrum an Assetklassen Wohnen und Arbeiten: Im Wohnpark Südkreuz
beginnend mit Office über Retail bis hin zur Logistik in 225 entstehen neben 664 Wohneinheiten auch 11.500 m²
Städten weltweit ab. Im deutschen Markt machte Hines von Büro- und Gewerbefläche.
sich reden, als der Projektentwickler unlängst das erste
Mietwohnobjekt fertigstellte.
den USA bereits „Multi-family Houses“ mit einem Ge- einen 350 m² großen Community-Bereich zentral am
samtvolumen von 3,5 bis 4 Mrd. US-Dollar. Das Seg- Eingang der Mikroapartments, übrigens mietkosten-
ment „Living“ berücksichtigt Mietwohnungen, Studen- frei. Er ersetzt das berühmte „Allerlei-Zimmer“, das
tenheime, Seniorenresidenzen und auch Mischformen. man aus vielen Wohnungen kennt. Mal wird dort ge-
Für unser erstes Mietwohnbauprojekt hierzulande ha- bügelt, mal werden Gäste untergebracht oder es wird
ben wir die besten Ideen weltweit für den deutschen gearbeitet. Aber regelmäßig genutzt wird es eben
Markt adaptiert. So entstand ein gemischt genutztes doch nicht. Und so schufen wir eine Fazilität, die
Quartier in Berlin-Schöneberg mit 664 Wohneinheiten von Waschmaschinen über Bücher bis hin zum Fit-
für rund 1.200 Menschen: Freifinanzierte mischen sich nessraum und einem Musikzimmer alles bietet. Der
mit geförderten Mietwohnungen sowie mit Mikro- Gedanke der Sharing Economy wird hier gelebt. Ein
apartments und Jugendwohnungen. Zudem haben Fahrradpavillon im grünen Innenhof lädt zum gemein-
wir Wohnungen für Personen mit Beeinträchtigungen samen Schrauben ein. Am Ende soll jeder das Gefühl
eingebunden. Hinzu kommen 11.500 m² Büro- und haben, Teil der Südkreuz-Quartier-Community zu sein,
Gewerbefläche. auch wenn sich das Quartier auf 11 unterschiedliche
Wintzer: In den USA geht der Trend klar zu Gemein- Häuser verteilt.
schaftsbereichen: Hier sind sogar Pet-Stationen für die
Haustiere Teil des Konzepts. Soweit würde ich in Ber- Wo lagen die Herausforderungen bei der
lin nicht gehen, aber der gemeinschaftliche Gedanke Entwicklung?
ist uns aus dem Office-Bereich nicht fremd. Aus Co- Reschke: Wir wurden vom Bezirk angesprochen, ob wir
working wird Coliving. Im Südkreuz realisierten wir Wohnungen für zwei soziale Träger integrieren könn-
10[Berlin] fokussiert
ten. Diese begleiten minderjährige Jugendliche und
Alle Zeichen auf Wachstum
junge Erwachsene, die nicht bei ihren Eltern leben und
Unterstützung benötigen, in die Selbständigkeit. Die
berührenden Lebensgeschichten haben uns überzeugt,
Jugendwohnungen umzusetzen. Die Bewohner werden Auch ich würde Berlin als die dynamischste Stadt
von Sozialarbeitern und Erziehern betreut. Aus unse- Deutschlands bezeichnen. Sich wandelnde Stadtteile
rer Sicht kann ein sozialer Träger in einem größeren
bieten Entwicklungspotenzial – so auch das grüne und
Wohnkomplex stabilisierend wirken und die Hausge-
meinschaft positiv prägen. Feste Ansprechpartner für
wassernahe Reinickendorf nach der Schließung des
uns als Eigentümer und ein Hauskoordinator vor Ort Flughafens Tegel. Gleichzeitig wird sich mit Eröffnung des
sorgen für ein gelungenes Zusammenleben. Alle Be- Flughafens Willy Brandt und durch den pulsierenden Me-
teiligten sehen die Chance, jungen Menschen Hilfe in dienstandort Adlershof im Südosten auch für das Segment
zentraler Lage anzubieten. Die Träger sagen uns, dass
Wohnen Neues ergeben. Ich denke hier an Klein- und
es besonders für junge Erwachsene schön sei, in ei-
nem Neubau erste Erfahrungen im eigenen Wohnraum
Kreisstädte im Umland wie Erkner, Königs Wusterhausen
zu machen. Unser Projekt ist damit ein Paradebeispiel oder Zossen oder auch an Stadtgebiete wie Treptow,
– und gleichzeitig ein Pilot – für einen durchmischten Oberschöneweide oder Lichtenberg. Die Dynamik der
Kiez aus sozial geförderten Wohnungen, Jugendwoh- Stadt lässt sich an innovativen Konzepten im Wohnbau
nen und hochpreisigen Wohnungen.
im wahrsten Sinne des Wortes erleben: Da wachsen
Wintzer: Wenn 664 Einzelmieter zusammenkommen,
kann man nicht erwarten, dass sofort eine funktionie-
Wohnhochhäuser wie das Upside von der Wasserlinie der
rende Gemeinschaft entsteht. Da bedarf es einer Ein- Spree direkt in den Himmel. Am Gleisdreieck zeigt der
gewöhnungsphase. Allein die Umzugslogistik ist he- Möckernkiez, wie sich selbstverwaltetes, ökologisches
rausfordernd. Sicherlich gab es jedes Konzept schon und soziales Wohnen im Rahmen einer Genossenschaft
einzeln, aber mit dem Mix betreten wir Neuland.
realisieren lässt.
Welche neuen Aspekte eines modernen Quartiers
Der Mietpreis reagiert letztendlich auf die Dynamik
erfüllt der Wohnpark? in Angebot und Nachfrage. Wir beobachten, dass die
Reschke: Im Gebäude F bieten wir 215 Mikroapart- Neubaumieten, die nicht von der Deckelung betroffen sind,
ments für Studierende und Auszubildende an. Hier weiter steigen. In diesem Segment ist noch Wohnraum
sieht man übrigens gut, wie die Daten aus unserer verfügbar. Der Trend geht zu kleinen, kompakten Woh-
eigens programmierten Quartiers-App eine Projekt-
entwicklung beeinflussen können: Die Marktumfrage
nungen, um die Miete im Rahmen des eignen Budgets zu
ergab, dass unmöblierte Apartments stärker nachge- halten. Ferner hat sich allgemein ein neues ökologisches
fragt wurden als möblierte. Also entschieden wir uns Bewusstsein eingestellt, was sich auch auf die Erwartun-
gegen die Möblierung. gen von Mietern / Käufern an ihre Wohnimmobilie aus-
Wintzer: Das Areal an der Schöneberger Linse entwi- wirkt. Erste Pioniere am Markt begegnen dieser Nachfrage
ckelt sich zusehends zum Energie- und Mobilitätshub:
Ob Vattenfall, ENGIE oder die Bundesnetzagentur, sie
bereits mit sehr interessanten und teilweise komplett
alle sind hier vertreten. Konzepte für selbstfahrende recycelbaren Gebäuden. Im Vergleich dazu fehlen große
Busse, die Flinkster Flotte der DB und SHARE NOW Wohnungen mit 3 Zimmern und mehr. Residential-Inves-
sind im Gespräch. Eine bessere Anbindung als am toren schätzen gerade die hohe Dynamik der Spreemetro-
Quartier Südkreuz werden Sie kaum finden: Das Objekt pole. Demgegenüber herrschen auf dem multikulturellen
punktet mit 1.000 Fahrradabstellplätzen und einem
Anschluss an die Fahrradschnellwege. Die ÖPNV-An-
Nachfragemarkt verhältnismäßig bescheidene Ansprüche
bindung Schöneberg, die ICE-Anbindung am Südkreuz im Vergleich zu anderen A-Städten.
sowie die Anbindung zum Autobahnring sind ideal.
Fotos / Visualisierungen: Hines Immobilien GmbH
Eine Frage zu guter Letzt: Wird Mietwohnbau
auch zukünftig ein wichtiger strategischer Be-
standteil des Hines-Portfolios?
Reschke: Uns ist erfolgreich gelungen, mit dem
Großprojekt Südkreuz den Mietmarkt in der Asset-
klasse Wohnen in Deutschland zu erschließen. Jetzt
stehen wir in den Startlöchern, um die gewonne-
nen Erfahrungen daraus in zukünftigen Projekten
fortzuschreiben – ganz konkret in Berlin, aber auch KARSTEN BISCHOFF
deutschlandweit. Director Regional Residential Investment BNPPRE
11CITY REPORT WOHNEN BERLIN BNP Paribas Real Estate
Jung, aufregend, kreativ und auch immer etwas polarisierend:
BERLIN
Berlin gehört zweifelsohne zu den angesagtesten Metropolen
Europas und liegt in Schlagdistanz zu den europäischen
Platzhirschen London oder Paris.
• Berlin kann dank seiner Strahlkraft seit Jahren ein en Wohnraums durchaus Früchte tragen und 2019
starkes Bevölkerungswachstum verbuchen, sodass erstmals gar das benötigte jährliche Niveau erreicht
die Einwohnerzahl gegenüber 2014 um 7 % gestiegen wurde.
ist. Übersetzt in einen absoluten Wert kommt dies • Zwar gibt es auch noch in zentralen Lagen große
einem Zuwachs um eine Viertelmillion Menschen Wohnprojekte, wie beispielsweise in der Europacity
gleich, wodurch erst die wahre Dimension für die am Hauptbahnhof, allerdings stehen immer weniger
Wohnraumnachfrage deutlich wird. Zur Einordnung: innerstädtische Entwicklungsflächen zur Verfügung.
Die 250.000 zusätzlichen Berliner würden für sich Der Fokus der Entwickler und Nachfrager hat sich
genommen immer noch zu den 30 größten Städten daher spürbar in Richtung der Randlagen bzw. auch
Deutschlands zählen. aufgrund der sich verbessernden Infrastruktur und
• Demgegenüber ist der Wohnungsbestand seit 2014 der besseren Planungssicherheit sogar in das nahe
„nur“ um 5 % bzw. 85.000 Einheiten gestiegen. Zwar Brandenburger Umland verschoben.
ist die Haushaltsentwicklung für die Angebots- • Dieser Trend geht damit einher, dass immer mehr
Nachfrage-Relation die maßgebliche Kenngröße, al- Menschen die Vorzüge Berlins als eine der wasser-
lerdings zeigt sich auch hier ein ganz ähnliches Bild, reichsten Großstädte Deutschlands genießen wollen.
sodass die Deckungsquote bei nur rund 71 % liegt. Neuentwicklungen in Wasserlage, wie beispiels-
Entsprechend verwundert es nicht, dass die Leer- weise auf der Insel Eiswerder in Spandau oder in
standsquote mittlerweile deutlich unter 1 % notiert. Oberschöneweide, werden aktuell daher besonders
Es soll aber nicht unerwähnt bleiben, dass die Bemü- stark nachgefragt.
hungen der vergangenen Jahre zur Schaffung neu-
ENTWICKLUNG BEVÖLKERUNG UND WOHNUNGSBESTAND 2014–2020 ENTWICKLUNG NACHFRAGE UND ANGEBOT 2014–2019
Bevölkerung Wohnungsbestand Genehmigungen fertiggestellte Wohnungen
ø zusätzl. Haushalte p. a.
21.472
25.000
21.064
20.739
3.669.491
19.499
3.421.829
17.814
16.769
20.000
16.098
14.327
16.583
12.785
+7 % 15.000
1.968.315
1.883.161
10.608
8.704
7.069
10.000
+5 %
5.000
2014 2020 2014 2020 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2020 Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2020; GfK Geomarketing
12Zahlen & Fakten
AUF EINEN BLICK
NACHFRAGE
+23.231
Personen
Wanderungssaldo im Jahr 2019,
9,7 %
Arbeitslosenquote 2020,
+29.435 Personen im Jahr 2018 +1,9 %-Punkte zum Vorjahr
2.041.784 Haushalte 81,3
zum 31.12.2019, +10.586 Haushalte zum Vorjahr Kaufkraftindex pro Haushalt 2020, 38.915 € Kaufkraft pro Haushalt
ANGEBOT
1.968.315
Leerstandsquote
1,54 %
0,79 %
Wohnungen
zum 31.12.2019, +19.063 Wohnungen zum Vorjahr 2014 2019
42,9 %
Anteil Mehrfamilienhäuser 31.12.2019, unverändert zum Vorjahr
19.499
Baugenehmigungen 2019, -1.240 Wohnungen zum Vorjahr
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, GfK Geomarketing, Bundesagentur für Arbeit, CBRE-empirica Leerstandsindex 13CITY REPORT WOHNEN BERLIN BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN
ZWEITEILUNG DER WOHNLAGEN
TOP 5 (BESTAND)
Velten 11
Bernau bei Berlin ANGEBOTSMIETEN 2020
Hohen Neuendorf
111
22,25 €/m2
Winnsviertel / Kollwitzkiez
Buch
Hennigsdorf Frohnau 21,35 €/m2
114
10
Werneuchen
Rosenthaler Platz
Have
lkana
l
21,30 €/m2
Charlottenburg (zw. Kurfürsten-
Havel
damm und Kantstraße)
Havel
Tegel 10
21,10 €/m2
Tegeler See Ahrensfelde Kollwitzplatz / Mauerpark
Pankow Neu-Hohenschönhausen
Flughafen Berlin- Altlandsberg
21,10 €/m2
Tegel Otto Lilienthal
Spandauer
See
Wedding Marzahn Wilmersdorf (zw. Kurfürsten-
Prenzlauer damm und Preußenpark)
Spandau Spree
111
Berg Hellersdorf
Moabit Neuenhagen
Mitte Lichtenberg MIETDYNAMIK 2014–2020
Charlottenburg
S pr
ee bei Berlin
Tiergarten Mahlsdorf 106 %
Havel
Kreuzberg Winsviertel / Kollwitzkiez
Grunewald Karlshorst Schöneiche
104 %
Neukölln beiKreuzberg
Berlin (Anhalter
10
Bahnhof /
Groß Glienicker
103
Tempelhof 100 Park am Gleisdreieck)
See
Havel Dahlem Steglitz kan
al
102 %
Sp
tow
Tel e
re
115 113 Großer Müggelsee
Charlottenburg (zw. Kurfürsten-
Havel
Adlershof damm und Kantstraße)
© mapz.com - Map Data: OpenStreetMap ODbL
Großer Wannsee Köpenick Erkner
Quelle: IDN Immodaten GmbH
l
Teltowkana
Wannsee 96 %
Dämeritzsee
Kleinmachnow Marienfelde Wilmersdorf (zw. Kurfürsten-
Griebnitzsee
Teltow Langer See
Große Krampe
damm und Preußenpark)
Schönefeld
117 S pree
Stahnsdorf 95 %
Seddinsee
Flughafen Berlin Tiergarten (nördlich
- Schönefeld Wittenbergplatz)
Od
er
Krossinsee -S
pre
e-
Zeuthener See Ka
nal
Großer Zug
N u t he
115 113
10
LAGEKLASSE sehr gut gut durchschnittlich einfach
Foto: Matthias Heib / stock.adobe.com
• Die Attraktivität Berlins hat in den vergangenen Jah- nen Maßnahmen der Politik mündeten. Darunter das
ren zu einem Transformationsprozess auf dem Woh- kooperative Baulandmodell, der Erlass von Milieu-
nungsmarkt geführt, dessen Dynamik in Deutschland schutzgebieten, die Ausübung von Vorkaufsrechten
seinesgleichen sucht. Was der Metropole zum einen und, allen voran, der Mietendeckel. Die Mietentwick-
enorme Entwicklungspotenziale als Wirtschafts- lung im Jahr 2020 ist ganz klar vor dem Hintergrund
standort bietet, hat zum anderen wohnungspoliti- des von der Politik vorgenommenen Markteingriffs
sche Probleme offenbart, die letztlich in verschiede- bezüglich der Mietpreisbremse her zu interpretieren.
14Zahlen & Fakten
Gute und sehr gute Lagen mit Preissprung
Höchste Mieten im Prenzlauer Berg
Inseratszahlen teilweise halbiert
• Im Median liegt die Bestandsmiete in Berlin bei ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSMIETEN NACH WOHNLAGEN (BESTAND)
12,75 €/m². Trotz des Mietendeckels entspricht dies sehr gut (+77 %) gut (+76 %) durchschnittlich (+48 %)
einem Anstieg von gut 8 % gegenüber 2019, der damit einfach (+48 %) gesamt (+55 %)
stärker als noch in den beiden Vorjahren ausfiel. Zu- €/m²
rückzuführen ist dies auf eine deutliche Abnahme der
25
Inserate im regulierten Segment. Es waren spürbar
weniger günstige Wohnungen am Markt verfügbar.
20
• Obwohl in der langfristigen Betrachtung ein deutli-
ches Anziehen der Mieten im gesamten Stadtgebiet
15
zu beobachten ist, zeigt sich in der Differenzierung
nach Wohnlagequalitäten eine Zweiteilung des Mark-
tes. In den sehr guten und guten Lagen ist es 2020 10
zu einem überproportionalen Preissprung (+18 % bzw.
+14 %) gekommen, da hier das Wegbrechen des güns- 5
tigen Wohnungsangebots auf ein breites Angebot an
unregulierten Wohnungen trifft. In den einfachen und 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
durchschnittlichen Lagen hingegen sind die Median- Quelle: IDN Immodaten GmbH
mieten mit +3 % bzw. +6 % zwar dynamisch, im lang-
jährigen Vergleich aber unterdurchschnittlich gestie-
gen. Dieser minimalen Dämpfung steht allerdings ein
Rückgang der Inserate um mehr als 50 % gegenüber. ANGEBOTSMIETEN NACH ZIMMERZAHL 2020 (BESTAND)
• Die höchsten Angebotsmieten lassen sich erwartungs- €/m² Median oberes Segment
gemäß in den beliebten Lagen mit sehr guter Wohn-
qualität verorten. So wird zum Beispiel in der stark 30
nachgefragten City West rund um den um den Kurfürs-
tendamm im Mittel die 21-€/m²-Marke geknackt. Et- 25
was teurer wird es im Prenzlauer Berg. Im Winsviertel
20
und dem Kollwitzkiez mit seinen historischen Gründer-
zeitbauten werden im Median 22,25 €/m² aufgerufen. 15
• Da sich die Mieten hier seit 2014 mehr als verdoppelt
haben, ist das Viertel auch die dynamischste Orts- 10
teillage. Anders als in vielen anderen Städten haben
in Berlin die zentralen Wohnlagen die dynamischs- 5
13,50
13,00
12,70
14,00
13,45
te Entwicklung und nicht die Randlagen. Dies liegt
unter anderem am vergleichsweise niedrigen inner- 1 2 3 4 5 und mehr
städtischen Ausgangsniveau von 2014. Quelle: IDN Immodaten GmbH
15CITY REPORT WOHNEN BERLIN BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR
EIGENTUMS-
WOHNUNGEN
HOHE DYNAMIK IN ALLEN LAGEN
• Die hohe Dynamik auf dem Berliner Wohnungs-
markt spiegelt sich nicht nur bei den Mieten wi-
der. Auch die Kaufpreise für Wohnungen, egal ob als
selbstgenutzter Wohnraum oder als Kapitalanlage,
haben deutlich angezogen und übertreffen die Miet
entwicklung sogar noch bei Weitem.
• Der mittlere Angebotspreis des Gesamtmarkts hat
sich seit 2014 etwas mehr als verdoppelt und liegt
aktuell bei rund 4.575 €/m². Zwar hat sich der An-
stieg 2020 im Vergleich zu den Vorjahren etwas
verlangsamt, zeigt mit +9 % aber nichtsdestotrotz Eigentumswohnungen trotz aller Unsicherheiten
immer noch eine spürbare Dynamik. Die mittel-
baren Auswirkungen der Regularien rund um den weiter gefragt
Mietendeckel fallen damit also insgesamt bisher
relativ gering aus. In Premiumlagen wird es
• Konträr zum Mietwohnungsmarkt zeigen sich bei
der Kaufpreisentwicklung die einfachen und durch-
immer öfter fünfstellig
schnittlichen Lagen am dynamischsten, da Käufer
hier die größten Wertsteigerungspotenziale erwar-
Einfache und durchschnittliche Lagen legen kräftig zu
ANGEBOTSPREISE (BESTAND) 2020 IN DEN ABSOLUTEN PREMIUMLAGEN
7.445 €/m 2
7.145 €/m 2
6.990 €/m 2
6.890 €/m 2
6.615 €/m 2
Foto: DianaH / stock.adobe.com
Gendarmenmarkt Rosenthaler Platz Kollwitzplatz / Mitte Tiergarten
Mauerpark (Luisenstadt) (zw. Potsdamer Platz
und Lützowplatz)
Quelle: IDN Immodaten GmbH
16Zahlen & Fakten
STADTTEILE MIT DER HÖCHSTEN PREISDYNAMIK 2014–2020 ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSPREISE ETW IN DEN WOHNLAGEN
(PREIS 2020, BESTAND) (BESTAND)
sehr gut (+80 %) gut (+91 %) durchschnittlich (+111 %)
einfach (+124 %) gesamt (+105 %)
196 %
€/m²
7.000
6.000
5.000
186 %
4.000
Neukölln (Flughafenkiez / 3.000
Schillerkiez) (4.775 €/m2) 2.000
1.000
181 % Lichtenrade 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quelle: IDN Immodaten GmbH
(3.990 €/m2)
ANGEBOTSPREISE NACH ZIMMERZAHL 2020 (BESTAND)
€/m² Median oberes Segment
178 %
8.000
Lankwitz
(3.845 €/m2)
6.000
164 % Reinickendorf 4.000
(3.480 €/m2)
2.000
4.645
4.575
4.710
4.930
4.810
Wilmersdorf 1 2 3 4 5 und mehr
(4.285 €/m2) Quelle: IDN Immodaten GmbH Quelle: IDN Immodaten GmbH
ten. Bestes Beispiel hierfür ist Neukölln, wo die Ent- in einzelnen Ortsteillagen deutlich höhere Preise
wicklung stellenweise rasant verlaufen ist. So hat registriert. Spitzenreiter ist hier 2020 der Gendar-
sich im Schillerkiez der Medianpreis (4.775 €/m²) menmarkt, in dessen Umfeld im Mittel 7.445 €/m²
fast verdreifacht. Aber auch weniger als Szenevier- anzusetzen sind. Ein ähnliches Niveau ist aber auch
tel bekannte Ortslagen wie Lichtenrade (+186 %), beispielsweise am Rosenthaler Platz (7.145 €/m²)
Lankwitz (+181 %) und Reinickendorf (+178 %) er- zu beobachten, wo insbesondere hochwertig sanier-
leben eine ganz ähnliche Dynamik. Mit mittleren te Altbauten gefragt sind.
Werten von 3.845 bis 4.775 €/m² ist das Preisniveau • Für nahezu alle Premiumlagen gilt, dass in Abhän-
in diesen Ortsteilen aber im Verhältnis immer noch gigkeit von Objekt und Mikrolage auch regelmäßig
auf einem moderaten Niveau. Preise im fünfstelligen Bereich verzeichnet werden.
• Deutliche höhere Kaufpreise werden in den guten In absoluten Luxuslagen wie direkt am Gendarmen-
und sehr guten Lagen aufgerufen, wo im Median markt oder mit Blick auf den Tiergarten erreichen
4.855 bzw. 6.020 €/m² gefordert werden. Dies sind repräsentative Objekte in der Spitze sogar verein-
allerdings nur die mittleren Werte und so werden zelt Preise jenseits der 20.000-€/m²-Marke.
17CITY REPORT WOHNEN BERLIN
MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER
NEUBAUPROJEKTE VERSTÄRKT IM FOKUS
• Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern überstieg • Obwohl bisher nur die Zahlen bis Ende 2019 vorlie-
in Berlin jahrelang das Angebot deutlich, da das Up- gen, bestätigen die Gutachterausschuss-Werte diese
side-Potenzial der Hauptstadt gleichermaßen insti- Entwicklung. Zwar hat der Angebotsmangel auch in
tutionelle wie Privatanleger anzog. den Vorjahren zu sukzessiven Rückgängen geführt,
• Mit der Implementierung drastischer Markteingriffe die 2019 registrierten 887 Transaktionen sind jedoch
wie dem Mietendeckel hat allerdings die Verunsiche- überproportional stark rückläufig. Bei einem Umsatz
rung bei den Investoren zugenommen. Aufgrund feh- von insgesamt 4,8 Mrd. € liegt das durchschnittliche
lender Planungssicherheit ist sowohl das Angebot als Objektvolumen mit 5,4 Mio. € nur rund 2 % über dem
auch die Nachfrage nach Bestandsobjekten deutlich Vorjahreswert. In der jüngsten Vergangenheit lagen
zurückgegangen, wobei Käufer eine zunehmend diffe- die Steigerungen noch deutlich höher, sodass hier
renzierte Objektbetrachtung vornehmen. Milieuschutz- temporär eine gewisse Dämpfung eingesetzt hat.
gebiete werden gemieden, während insbesondere die • Wie sich der Markt zukünftig entwickeln wird, nach-
Randlagen und das Brandenburger Umland steigende dem das Bundesverfassungsgericht das Gesetz zum
Nachfrage verzeichnen. Auch stehen vermehrt Neu- Mietendeckel gekippt hat, bleibt abzuwarten. Einen
bau-Projektentwicklungen im Blickfeld der Anleger. Hinweis könnte die Preisentwicklung für Neubauob-
• ESG-Themen und somit nachhaltiges Bauen rücken jekte liefern, da diese nur mittelbar von den Regelun-
bei Investoren zunehmend in den Vordergrund. Für gen betroffen waren. So haben die Kaufpreisfaktoren
Gebäude mit Nachhaltigkeitssiegel werden durchaus im Neubausegment in der Spitze 2020 noch einmal
auch Aufschläge beim Kaufpreis (Premium Add On) deutlich zugelegt und sind mittlerweile beim 33-Fa-
akzeptiert. chen angelangt; Tendenz weiter steigend.
VERKÄUFE VON MEHRFAMILIENHÄUSERN ENTWICKLUNG DER VERKAUFSFAKTOREN NEUBAU (SPITZE)
Verkäufe (Anzahl) Geldumsatz (in Mio. €) Spitzenmultiplier Neubau
6.000 35
33,0
5.000 31,5
30,5
4.000 30
29,0
Foto: Dennis Brücke / stock.adobe.com
3.000 27,0
2.000
25,0
25
23,5
1.000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Berlin Quelle: BNP Paribas Real Estate GmbH
18Zahlen & Fakten
STANDORTE
IM ÜBERBLICK
12,75 €/m2
HAMBURG
55 % / 13 %
12,40 €/m2 33,0
24 % / 6 %
7,40 €/m2 BERLIN
32,5
30 % / 8 %
28,0
ESSEN 6,80 €/m2
30 % / 6 %
DÜSSELDORF 11,25 €/m2 29,0
28 % / 7 %
LEIPZIG
32,5
KÖLN
11,50 €/m2 Berlin mit Abstand am dynamischsten
29 % / 9 % FRANKFURT München bewegt sich auf 20-€/m²-Marke zu
32,5
15,00 €/m2 Hamburger Mietwachstum etwas abgeschwächt
32 % / 9 %
33,0 19,40 €/m2
40 % / 7 %
STUTTGART
35,0
14,65 €/m2
MÜNCHEN
41 % / 7 %
33,5
Medianmiete 2020 (Bestand)
Mietentwicklung (Bestand): 2014–2020 / 2018–2020
Verkaufsfaktoren (Neubau Spitze)
Quellen: IDN Immodaten GmbH, BNP Paribas Real Estate 19CITY REPORT WOHNEN BERLIN BNP Paribas Real Estate
THE FUTURE IS NOW
DIGITALE LÖSUNGEN FÜR
PRIVATE VERMIETER
Wer als Vermieter mehr Aufgaben aus der Hand gibt und automatisiert,
gewinnt. Denn durch die Digitalisierung haben sie in Zukunft mehr Zeit,
weniger Kosten und zufriedenere Mieter. Smarte Lösungen bei der Immo-
bilienverwaltung, die einen echten Mehrwert bieten, gibt es mittlerwei-
le viele. Laut einer Studie von ImmobilienScout24 planten 2020 über die
Hälfte aller Vermieter, sich digital bei der Immobilienbewirtschaftung
unterstützen zu lassen. Wir geben daher einen Überblick für alle Haus-
eigentümer, die von digitaler Intelligenz profitieren und den ersten Schritt
in eine digitale Zukunft gehen möchten.
P
ropTechs sind in Deutschland in den vergange-
nen Jahren wie Pilze aus dem Boden geschos-
sen. Sie haben es sich zur Aufgabe gemacht, die
Immobilienwelt zu verändern und die eher ana-
loge Branche bei den Herausforderungen der digitalen
Transformation zu unterstützen. Auch Immobilienkon-
zerne zeigten sich zunächst erfreut: „PropTechs wurden
zur Hoffnung der etablierten Unternehmen“, beschreibt
es Andreas Völker. Seit 1999 leitet er als Geschäftsfüh-
rer und Head of Investment Consulting die BNP Paribas
Real Estate Consult GmbH und ist oft mit verschiedenen
Start-ups im Gespräch. Ein regelrechter Hype setzte
ein, bald kamen aber auch Ängste zur Euphorie hinzu:
Wird die Immobilienwirtschaft ähnliche Disruptionen
wie etwa die Musikindustrie mit dem Aufkommen von
Streaming-Plattformen wie Spotify erleben?
„Indem Vermieter und Eigentümer in Prop- Nach fast einem Jahrzehnt lässt die große Disrup-
Techs investieren, binden sie Innovationen tion, also ein komplett neues Businessmodell, noch auf
ein und verjüngen quasi ihre Belegschaft. Es sich warten. „Nur etwa 5 Prozent aller PropTechs fallen
auf“, betont Völker. „Die Start-ups arbeiten momentan
wird interessant sein zu sehen, wie sich die an einzelnen Prozessen, also isolierten Lösungen, und
kleinen, kreativen Start-ups in einem größe- nicht an ganzheitlichen Modellen, welche die Branche
ren, eher konventionellen Umfeld behaupten.“ revolutionieren könnten.“
Wir wollen uns vier junge und vielversprechende
ANDREAS VÖLKER Unternehmen genauer anschauen und beleuchten, wie
Managing Director BNP Paribas Real Estate diese Wohnungsvermietern helfen.
20The Future is Now
Definition PropTech
Der Begriff PropTech setzt sich zusammen aus Property und Technology und beschreibt junge Unternehmen,
welche die Immobilienbranche mithilfe neuer Techniken bei der digitalen Transformation unterstützen
möchten. Ähnliche Entwicklungen lassen sich auch in anderen Branchen beobachten – vielleicht kennen Sie
bereits die Begriffe FinTech oder InsurTech.
4 PROPTECHS, DIE VERMIETER IM AUGE
BEHALTEN SOLLTEN:
objego liefert mobile Immobilienverwaltung
Wer sich traut, Excel-Tabellen und Un-
terlagen in Aktenordnern ins Archiv zu
verbannen, schafft mit objego den ersten
Meilenstein in der Digitalisierung des Ver-
mieteralltags. Ziel des PropTechs ist es, die
Immobilienverwaltung komplett digital zu
machen und in einer einzigen Web-Anwen-
dung abzubilden.
Dazu bringt das Essener Start-up die
Organisation aller Einheiten samt Ne-
benkostenabrechnung und Dokumenten-
management ins Web. Das Bankkonto kann
direkt mit objego verbunden werden, so-
dass Mieteinnahmen automatisiert und
Rechnungen und Ausgaben in der Finanz-
übersicht direkt erfasst werden. Mit dem
eingebauten Dokumentenmanagement
sind alle wichtigen Dokumente jederzeit
und von überall aus abrufbar.
Und das Beste: Für sämtliche Objekt-
typen – von der vermieteten Eigentums-
wohnung über Einfamilienhäuser, Mehr-
familienhäuser mit und ohne Gewerbe-
einheiten – erstellt das Tool die Neben-
kostenabrechnung inklusive Anschreiben
an die Mieter fast komplett selbstständig. Einfach, intuitiv und sicher.
Die Geschäftsführer Philip Rodowski privater Vermieter noch mehr zu erleich- Das Herzstück der Software ist
und Jörn Reckeweg sind bereits seit An- tern. Im Februar wurde beispielsweise ein die Nebenkostenabrechnung für
Foto: objego GmbH
Wohn- und Gewerbeimmobilien.
fang 2020 erfolgreich mit der Lösung am Feature hinzugefügt, das die Vorbereitung
Markt unterwegs und arbeiten mit ihrem der Anlage V für die Steuererklärung durch
Team fortwährend an der Integration wei- schnellen Export aller relevanter Daten
terer digitaler Lösungen, um das Leben und Informationen stark vereinfacht.
21CITY REPORT WOHNEN BERLIN BNP Paribas Real Estate
Wunderflats: Online-Vermietung ohne Zeitaufwand
Im Handumdrehen passende Mie- einem übersichtlichen Dashboard vertrag zur Unterschrift erstellt.
ter finden, Mietvertrag online dargestellt und können ganz ein- Während des gesamten Prozesses
unterschreiben und die Zugänge fach verwaltet werden. Der größte ist das Team von Wunderflats je-
über KIWI erstellen – fertig. Das Zeitgewinn: Es tauchen nur rele- derzeit persönlich erreichbar.
Berliner PropTech Wunderflats vante Anfragen auf. Denn mithilfe Wunderflats und seine Wett-
übernimmt für Vermieter die eigens entwickelter Algorithmen, bewerber schließen die Lücke im
professionelle Vermarktung von die durch maschinelles Lernen Markt für Aufenthalte ab einem
Inseraten sowie die vollständige jeden Tag intelligenter werden, Monat. Das Angebot richtet sich
Abwicklung und Administration schlägt das Unternehmen Inse- vor allem an Arbeitnehmer, die
der Vermietungen. rate vorrangig den Nutzern vor, sich nur zeitlich begrenzt in einer
Eine personalisierte und effizi- bei denen die Wahrscheinlichkeit Stadt aufhalten. Wer flexibel und
ente Nutzungserfahrung steht bei eines Vertragsabschlusses am agil leben und arbeiten möch-
dem Marktführer für möbliertes höchsten ist. Haben Vermieter te, findet digital kurzfristig ein
Wohnen auf Zeit in Deutschland sich für einen Mieter entschie- passendes Zuhause in deutschen
dabei an erster Stelle. Alle Insera- den, wird dessen Arbeitsverhält- Großstädten. Und diese Einfach-
te und entsprechende Mietanfra- nis durch Wunderflats verifiziert heit wird auch den Vermietern
gen werden für den Vermieter in und ein rechtlich geprüfter Miet- geboten.
Digitalen Mehrwert für Mieter schaffen: KIWI macht Türen smart
Wie kommen die Handwerker von Doozer in die Woh- Nölling ein Treiber zur Kosteneinsparung. Das Stichwort
nung? Bestenfalls mit einer Türsteuerung auf Entfernung hier: Schlüsselmanagement-Prozesse. Zutrittsrechte von
und ohne persönlichen Kontakt. Diesen Effizienzgewinn App-Nutzern und Transpondern werden im Online-Portal
sichert sich der digitale Wohnungsvermieter mit einem per Knopfdruck gewährt und wieder entzogen. Vorbei die
Anbieter wie KIWI. Dessen digitales Schließsystem lässt Zeit, in der Schlüssel aufwendig und teuer nachgemacht
sich per App und KIWI-Transponder steuern. Erstaunlich: und Schlösser ausgetauscht werden müssen. Der ers-
Das Smart-Entry-System wird nicht etwa anstelle des te Schritt zu einem „Smart Home“ ist also gar nicht so
Standard-Türschlosses, sondern zusätzlich installiert. schwer, wie es zunächst klingen mag.
Die Nutzung der herkömmlichen Schlüssel ist dadurch
nicht beeinträchtigt.
Neben der bequemen Türöffnung von unterwegs, mit
der eben jene Doozer-Handwerker oder vertrauenswür- 2
dige Paketboten Zutritt zur Wohnung erhalten, gehen
mit digitalen Schließsystemen weitere Vorteile einher.
Denn KIWI ist laut Gründer und Geschäftsführer Karsten
1
1 Von außen nicht sichtbar wird der Türsensor im
Klingeltableau der Immobilie installiert.
2 Öffnen per Klick: Mit der Smartphone-App wird die Tür
per Tab auf das Display geöffnet.
22The Future is Now
„Als Architekt bin ich angetreten, um die
Chancen der Digitalisierung endlich auch für
die Immobilienwirtschaft nutzbar zu machen
und den Prozess der Leerwohnungs-Sanierung
vollständig online abzuwickeln.“
NICHOLAS NEERPASCH
Gründer und Geschäftsführer von Doozer
Im Bereich der Auftragsvergabe von Wohnungssanierungen
kostet die analoge Abwicklung von der Bedarfsfeststellung bis
hin zur Beauftragung viele Bestandshalter viel Zeit und Geld.
Sanieren wie die Profis mit Doozer
Auch die Handwerkerbranche arbei- be des gewünschten Sanierungszeitrau- Investoren vorbehalten, die aufgrund
tet bereits digital. Nicholas Neerpasch mes sieht er sofort, welche Handwerker der hohen Anzahl an Wohnungseinhei-
und Carsten Petzold haben mit Doozer für genau diese Maßnahme zu welchem ten dauerhaft ihr eigenes Handwer-
in weniger als 7 Jahren den größten Preis verfügbar sind. Preiskalkulation kerteam beschäftigen konnten. Doozer
deutschen digitalen B2B-Handwerker- und Leistungsverzeichnis sind detail- nutzt das Handwerkernetzwerk, um nun
Fotos / Visualisierungen: KIWI.KI GmbH; Knut Koops photography; hanohiki - stock.adobe.com
markt ins Leben gerufen. Das Prinzip liert. Der Auftraggeber erhält dadurch zusätzlich auch ähnliche Vorteile für
ist simpel: Der Kunde, sprich der Im- umfassende Markttransparenz, für die private Vermieter realisieren zu können.
mobilieneigentümer mit Sanierungsnot, der Handwerkermarkt bisher weniger Handwerksunternehmen profitieren von
hinterlegt in der Online-Plattform alle bekannt war. einer besseren Planbarkeit und höheren
wichtigen Angaben zur Wohnung und Schnelle Sanierungen zu marktübli- Auslastung, was wiederum den Preis
legt die Produkte und die gewünschten chen Preisen waren in der Vergangen- reduziert. Digitalisierung funktioniert –
Sanierungsleistungen fest. Nach Einga- heit vor allem großen institutionellen zum Vorteil aller Akteure.
The time is now: Die Digitalisierung der Wohninvestoren. Zwar ist zu Beginn der Nutzung der
eigenen Wohnimmobilien vorantreiben digitalen Tools ein Zeitinvestment erforderlich, um die
Trotz der Vorteile ist die Akzeptanz deutscher PropTechs Systeme kennenzulernen und auf die eigenen Objekte zu
bei privaten Vermietern noch bestenfalls mittelmäßig. übertragen. Sie helfen jedoch, wiederkehrende Aufgaben
Um Vorbehalte auszuräumen und während des gesam- zu erleichtern, sorgen für mehr Planbarkeit oder wer-
ten Immobilienzyklus Vorzüge zu schaffen, arbeiten die ten das Mieterempfinden der Wohnung durch Smart-
Start-ups eng zusammen und verbinden ihre Leistun- home-Technologie wesentlich auf. Wenn nicht jetzt,
gen untereinander. Immer mehr Schnittstellen bauen wann dann? Es ist höchste Zeit, die digitale Transfor-
bestehende Hürden ab und vereinfachen das Leben der mation in der Wohnungswirtschaft voranzutreiben!
23IM GESPRÄCH MIT PHILIPP SCHMITZ-MORKRAMER VON QUANTUM
WOHNBAU, WIE ICH
IHN SEHE!
4,9 Mrd. € 1,6 Mio. m 2
8,2 Mrd. €
Projektentwicklungsvolumen Gebaute Fläche Assets under Management
(seit Gründung 1999) (seit Gründung 1999) (2020)
24 Quantum in ZahlenIm Gespräch mit Philipp Schmitz-Morkramer von Quantum
„Pionier“, bei diesem Titel hebt der zurück-
haltende Hamburger eher abwehrend die Hand.
Dennoch fokussierte sich Philipp Schmitz-
Morkramer als einer der ersten auf Wohnimmobi-
lien. In einer Zeit, als andere noch auf Office oder
Hotel als Assetklasse schielten, investierte er für
Institutionelle und sein Family Office, agiert aber
auch als einer der größten Entwickler Deutsch-
lands. Trotzdem zeigt sich der sympathische
Familienvater in einem Gespräch ohne Plattitüden „Trotz des Runs auf Wohn-
als guter Kaufmann. Mit seinem glasklaren Blick immobilien haben wir den
auf den Markt analysiert er Erfolgsfaktoren und Zenit noch nicht gesehen.
Hürden. Das Volumen seiner Projekte lag allein Die Zeichen stehen weiter-
hin auf Wachstum.“
2020 bei 1,5 Mrd. €, begeistert aber hat ihn ein
PHILIPP SCHMITZ-MORKRAMER
Sportplatz in seiner Wahlheimat. Gründer von Quantum
M
an spürt das Herzblut der Grün- schung. Aber was sah er, was die anderen fort: „Es gab ausländische Wettbewerber,
dertage, wenn man Philipp nicht sahen? Die breit gestreute, atomisierte die für 500 bis 900 €/m² kauften. Zahlen,
Schmitz-Morkramer nach seinen Mieterstruktur wertete er als krisenresistent. die aus heutiger Sicht dem Märchenbuch
ersten Projekten fragt. „Als De- Die Vielfalt der Mietverträge würde zukünf- der Immobilienwirtschaft zu entspringen
veloper erwarben wir 2008 den tig dazu beitragen, dass starke Wertverluste scheinen.“ Auch als die „Schallmauer“ von
Allianz-Sportplatz in Hamburg. Für das 5 ha ausblieben. Wie recht er damit haben sollte, über 1.000 €/m² durchbrochen wurde, spra-
große Gelände, eingebettet in Kleingärten, würden Krisen wie der Lehman-Crash oder chen deutsche Immobilienspezialisten von
entwickelten wir den B-Plan“, erläutert der die Corona-Pandemie zeigen. Konkret such- „überpreist“. Ausländische Investoren, wie
gebürtige Frankfurter das erste Projekt in te das Team weniger volatile Investments etwa das US-Unternehmen Cerberus Ca-
seiner Wahlheimat, in der er seit 26 Jahren mit guter Risikostreuung. Schritt für Schritt pital Management, fingen aber gerade erst
zu Hause ist. Damit sei ein Flächentausch überzeugten Schmitz-Morkramer und sein an, in den für sie unterbewerteten Markt zu
für die Kleingärtner, aber auch eine neue, Co-Vorstand Frank Schmidt Investoren von investieren.
öffentliche Sportinfrastruktur einherge- ihrer Sichtweise.
gangen. „Eine Win-Win-Win-Situation. Ein „Als Deutsche waren wir unter den Tages-Schau
guter Deal für die Stadt, für uns und für institutionellen Playern fast allein“, erin- „Wenn ich den Markt heute betrachte,
die Sportvereine“, freut sich Schmitz-Mor- nert sich der heute 52-Jährige und fährt macht ja mittlerweile jeder Wohnen“, winkt
kramer. Das sei heute schwieriger: Sport der Quantum-Chef ab. Etwa vor sechs, sie-
in verdichteten Gebieten sei aufgrund des ben Jahren begannen Investoren seinen
Lärms selten gewünscht. Auf dem Gelände der Stadtgärten entstanden Beobachtungen nach, verstärkt auf den Zug
Der Investmentspezialist begann früh: sowohl Eigentums- als auch Mietwohnungen „Wohnen“ aufzuspringen. Warum dieser
unterschiedlicher Größe.
Anfang 2006 legte Quantum das erste Son- Sinneswandel? Der Branchenkenner be-
dervermögen, den Wohnimmobilienspe- gründet das mit der aus der Lehman-Krise
zialfonds „Habitare“, auf. „Zu dieser Zeit resultierenden Unsicherheit. Und so kam
waren kaum Investoren zu finden, die in 2013/2014 der Durchbruch in der Breite.
die vermeintlich langweilige Assetklasse „Was das Geschäft aber nicht einfacher
investieren wollten“, erinnert sich Philipp macht“, sagt er. „Das Produkt ist überschau-
Schmitz-Morkramer. Denn damals trennten bar, der Markt ist kleinteilig, der relevante
Fotos: Ralf Buscher
sich viele Investoren von ihren Wohnimmo- Teilmarkt stark zersplittert, und Grundstü-
bilienbeständen, um sich renditeträchtige- cke werden nicht billiger. Retrospektiv be-
ren Alternativen zuzuwenden. Der Experte trachtet sind wir gut aufgestellt und waren
sah darin trotzdem eine attraktive Beimi- immer überzeugt, zu einem vernünfti-
25Sie können auch lesen
