STUTTGART WOHNIMMOBILIEN - CITY REPORT 2021 - BNP Paribas Real Estate
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STUTTGART
[WOHNIMMOBILIEN]
S. 4 DER WOHNMARKT DER ZUKUNFT
Vier Trends im Überblick
S. 8 [STUTTGART] FOKUSSIERT
Zwischen Enge und Freiheit
S. 12 ZAHLEN & FAKTEN
Wissenswertes rund um den
Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt
CITY REPORT 2021
CITY REPORT WOHNEN STUTTGART BNP Paribas Real Estate
INHALT
08
04 DER WOHNMARKT DER
ZUKUNFT
Vier Trends im Überblick
08 [STUTTGART] FOKUSSIERT
Zwischen Enge und Freiheit
12 ZAHLEN & FAKTEN
Wissenswertes rund um den
Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt 24 WOHNBAU, WIE ICH IHN SEHE!
Im Gespräch mit Philipp
Schmitz-Morkramer von Quantum
BEST PRACTICE
20 28
THE FUTURE IS NOW
HAMBURG
BACK TO THE „ROOTS”
Digitale Lösungen für private Wenn Wohnträume Wurzeln
Vermieter schlagen
28
Fotos / Visualisierungen: Instone Real Estate; Fox 1 GmbH; Garbe Immobilien-Projekte GmbH
04
2
EDITORIAL
W „Die Bedeutsamkeit
as sind die Wohntrends von heute und morgen? Bereits zum
zweiten Mal geben wir Ihnen mit unseren Wohnmarkt-Reports
einen detaillierten Einblick in die wichtigsten Standorte Deutsch- der Assetklasse ist
lands. Neben den Zahlen und Fakten zum jeweiligen regionalen im vergangenem Jahr
Markt erwarten Sie anschauliche Best Practices, welche die Vielseitigkeit abermals gestiegen.
des Wohnens aufzeigen.
Das zurückliegende Jahr hat zwar zweifelsohne in der gesamten
Der Bereich Wohnen ist
Immobilienbranche seine Spuren hinterlassen, gleichzeitig zeigte sich aber krisenfest und daher
auch, dass die einzelnen Assetklassen hinsichtlich ihrer Resilienz sehr attraktiver denn je.“
heterogen sind. So entwickelten sich in der Assetklasse Wohnen die Miet-
CHRISTOPH MESZELINSKY
und Kaufpreise weiterhin überwiegend positiv. Head of Residential Investment,
Wohnraum ist schon lange nicht mehr nur der Ort, an dem wir leben BNP Paribas Real Estate
und unsere Freizeit verbringen: Die Pandemie hat uns gezeigt, dass unse-
re eigenen vier Wände auch Arbeitsplatz, Fitnessstudio und Restaurant in
einem sein können. Wie werden also die Wohnformen der Zukunft aus-
sehen? Wir werfen einen Blick auf die Trends, welche die Branche in Zu-
kunft beschäftigen werden. Dabei spielen auch junge Unternehmen, wie
beispielsweise PropTechs, eine immer wichtigere Rolle. Sie helfen dabei, In-
novationen und Digitalisierung voranzutreiben und die Vision Smart Home
oder gar Smart City möglich zu machen.
Der Wohnmarkt von morgen muss sich aber auch mit dem Thema
Nachhaltigkeit beschäftigen. Hilft beispielsweise der Holzbau dabei, nach-
haltigen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen?
Begleiten Sie uns in der neuen Ausgabe unserer Reports zu den unter-
schiedlichsten Projekten in ganz Deutschland und lassen Sie sich von der
Vielseitigkeit inspirieren!
Christoph Meszelinsky
IMPRESSUM
Herausgeber, Copyright & Creative Direction & Design Titelfoto
klimaneutral
natureOffice.com | DE-140-856628
Redaktion KD1 Designagentur, Köln LemonOne GmbH gedruckt
BNP Paribas Real Estate
GmbH Redaktion
Michaela Stemper
Ausschließlich aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird in diesem Report das generische Maskulinum verwendet. Entsprechende
Begriffe gelten im Sinne der Gleichbehandlung grundsätzlich für alle Geschlechter. Die verkürzte Sprachform hat nur redaktionelle
Gründe und beinhaltet keine Wertung.
3
CITY REPORT WOHNEN STUTTGART BNP Paribas Real Estate
DER WOHNMARKT DER ZUKUNFT
VIER TRENDS IM ÜBERBLICK
Manch einer würde sicher sagen, dass der Bereich Wohnen konstant und
im Vergleich zu anderen Assetklassen kaum Veränderungen unterworfen
ist. Wer jedoch genauer hinschaut, sieht, dass sich momentan ein Trans-
formationsprozess abzeichnet. Nicht nur die Digitalisierung bringt viele
Veränderungen mit sich, auch das Thema Nachhaltigkeit prägt das Denken
1.
und die Ziele der Nutzer, und damit wandeln sich auch die Methoden, das
Bauen und der gesamte Immobilienzyklus.
Digitalisierung
Es gibt keine Branche oder keinen Bereich, der sich nicht mit der Von einem Smart Building spricht man, wenn es um die Ver-
Digitalisierung auseinandersetzen muss – so auch die Immo- netzung von Zweckgebäuden geht. Wenn eine gesamte Stadt
bilienbranche. Es scheint, als würde momentan alles smart durch Sensoren und Co. vernetzt ist, bezeichnet man diese
werden: angefangen vom Smart Home über Smart Buildings als Smart City. Noch ist diese Vernetzung ganzer Städte
bis hin zu smarten Quartieren oder gar zur Smart City. größtenteils Zukunftsmusik. Doch gerade Quartiersentwick-
Ein Smart Home bezeichnet die Digitalisierung im Wohn- lungen sind eine gute Möglichkeit, um smarte Technologien
bereich. Bei Wohnimmobilien kommen verschiedene Sen- wie Apps, Internet of Things (IoT) und Machine Learning zu
soren und Techniken zum Einsatz, die für mehr Komfort im erproben. Viele digitale Maßnahmen wie Licht- und Tempe-
Eigenheim oder in der Mietwohnung sorgen. ratursteuerung sowie Video-Türsprechanlagen gehören bei
Quartieren bereits zum Standard. Dennoch ist ein komplett
digitales Quartier noch eine Seltenheit und damit ein Allein-
„Sensoren liefern Daten zu Heizung, stellungsmerkmal, das im Markt positiv bewertet wird.
Kühlung, Lüftung, Beleuchtung, Sicherheit „Digitalisierung ist vorrangig in der Neubauentwick-
lung der vergangenen 5 bis 10 Jahre in den Gateway Cities
und anderen Gebäudeaspekten, damit anzutreffen. Noch nutzen viel zu wenig Neubauprojekte die
Eigentümer und Betreiber Funktionen und Chancen des vernetzten Wohnbaus – obwohl ökonomische,
Dienstleistungen so optimieren können, ökologische und soziale Aspekte dafürsprechen. Auch wenn
dass der ökologische Fußabdruck des es wenige Erhebungen dazu gibt, würde ich schätzen, dass
der Anteil im einstelligen Prozentbereich liegt“, berichtet
Gebäudes so klein wie möglich ausfällt. Christoph Meszelinsky, Co-Head Residential Investment
Damit ist Digitalisierung der unverzicht- bei BNP Paribas Real Estate. Neben Smarthome-Anwen-
bare Begleiter für nachhaltiges Bauen.“ dungen werden auch weitere Innovationen wichtiger in der
(Wohn-)Immobilienwirtschaft: angefangen beim Building
DR. EIKE WENZEL Information Modeling (BIM) über Blockchain bis hin zur
Institut für Trend- und Zukunftsforschung künstlichen Intelligenz (KI).
4
Der Wohnmarkt der Zukunft
2.
Nachhaltigkeit
Am Thema Nachhaltigkeit kommt auch das Prinzip ein wichtiger Trend, mit dem
der Wohnimmobilienmarkt nicht vor- sich Immobilienakteure beschäftigen
bei, so viel ist aus den Zielen des Pa- sollten. C2C ist angelehnt an die Kreis-
riser Abkommens deutlich geworden. läufe in der Natur und kann als „vom
Auch der „Klimaschutzplan 2050“ der Ursprung zum Ursprung“ oder „von der
Bundesregierung gibt für den Gebäu- Wiege zur Wiege“ übersetzt werden.
desektor ein klares Klimaschutzziel Cradle-to-Cradle-Produkte werden be-
vor: Wohn- und Arbeitsstätten sollen reits bei der Entstehung so konzi-
im Jahr 2030 nur noch 70 bis 72 Mio. piert, dass eine Wiederverwertbarkeit
Tonnen CO2 ausstoßen. Dabei stützt gewährleistet wird. Anders als beim
sich die Wohn- und Wärmewende vor Recycling sollen Materialien ohne Qua-
allem auf drei Pfeiler: Energieeffizienz, litätsverlust immer wieder für densel- 1
verfügbare erneuerbare Energien (Pho- ben Baustoff wiederverwendet werden.
tovoltaik) sowie alternative Baustoffe Aus den Baustoffen einer Immobilie
wie Holz oder Recycling-Beton. soll so am Ende der Nutzungsdauer ein
In einigen Bereichen ist der Wohn- neues Gebäude entstehen können.
markt schon nachhaltig aufgestellt. So Immer mehr Menschen wohnen im
wird beispielsweise der Baustoff Holz urbanen Raum, wollen aber nicht auf
in Deutschland vor allem beim Woh- ökologische Produkte, Pflanzen oder
nungsbau eingesetzt. Andere Asset- die Gartenarbeit verzichten. Landwirt-
klassen tun sich hingegen noch schwer schaftliche Flächen in der Stadt sind
damit. Zu Unrecht, wie Udo Cordts-San- jedoch rar. Aus diesem Grund gewinnt
zenbacher, Geschäftsführer & Co-Head die urbane Landwirtschaft an Bedeu-
Residential Investment, erklärt: „Holz tung – ein weiterer grüner Trend. Urban
weist ein einzigartiges Verhältnis von Farming und Urban Gardening werden
Eigengewicht und Tragkraft, Brand- zwar größtenteils als Synonyme ver-
und Wärmeschutz auf. Daher ist diese wendet. Das Urban Gardening bezieht
Bauweise eine ideale Möglichkeit, be- sich jedoch nur auf den Anbau für den
stehende Gebäude aufzustocken oder Eigenbedarf, während das Urban Far-
Baulücken zu schließen. Gerade im ur- ming die Landwirtschaft im städtischen
banen Raum ist diese Nachverdichtung Bereich bezeichnet. Hierbei werden Ge-
im Wohnbereich dringend notwendig.“ müse-, Obst-, Pflanzen- oder Kräuter-
Cradle to Cradle (C2C) steckt in der gärten angelegt, um auch auf kommer-
Immobilien- und Wohnungswirtschaft zieller Basis Produkte für eine größere
noch in den Kinderschuhen, dennoch ist Bevölkerungszahl zu liefern.
1 Entspannend und nachhaltig: Urban Gardening trägt zum Wohlbefinden der Bewohner bei.
2 Dr. Eike Wenzel, Gründer des Instituts für Trend- und Zukunftsforschung
Stadt der Zukunft 2
„Die Zukunft gehört den Gebäuden, in denen die Bewohner nicht nur leben und arbeiten, sondern auch einen Großteil
ihrer Lebensmittel und Dinge ihres täglichen Bedarfs erzeugen können. Auf dem Dach liefern Solarmodule übers Jahr
gesehen 45 % des Stroms für die Gebäude. Gewächshäuser, die ganzjährig mit LED-Licht betrieben werden, produzie-
ren 40 % der für die 3.000 Bewohner erforderlichen Menge an Gemüse und Obst. Werden Gebäude nicht zehn oder
mehr Stockwerke hoch gebaut, lässt sich auch der gesamte Strom- und Gemüsebedarf auf den Dächern produzieren.
Gibt es Zeiten mit überschüssigem Solarstrom, landet der unter anderem in der Tiefgarage, um dort die Elektroautos
aufzuladen. Und statt für Besorgungen in die Innenstadt zu fahren, können Bewohner im Erdgeschoss Dinge des
täglichen Bedarfs mithilfe von 3-D-Druckern selbst herstellen.“
5
CITY REPORT WOHNEN STUTTGART BNP Paribas Real Estate
Neue Arten des Wohnens
Die Art und Weise, wie wir wohnen, befindet sich Gesellschaft immer größer, sodass sich auch die
im ständigen Wandel. Schon vor der Corona-Pan- Coliving-Angebote ausweiteten. Diese bieten ne-
demie zeichneten sich verschiedene Veränderun- ben einem Zimmer – wie in einer klassischen Stu-
gen ab. Beispielsweise war ein Trend, die Fläche dierenden-WG – auch eine Gemeinschaft, ähnlich
zu verkleinern: Mikroapartments und Tiny Houses dem Coworking. Man lebt nicht nur zusammen,
stießen bei Nutzern und im ersten Fall auch bei man arbeitet auch im eigenen Zuhause wie in
Investoren auf immer mehr Interesse. Coworking-Flächen. Die WG 2.0 war geboren!
Bei Mikroapartments handelt es sich um sehr „Geselligkeit ist dabei nur ein Aspekt. Wie schon
kleine, vollmöblierte Wohnungen, die, häufig um beim Microliving treibt die Nutzer des Colivings
umfangreiche Dienstleistungen ergänzt, vermie- vor allem der Wunsch nach hoher Flexibilität und
tet werden. Mieter können Studierende oder Aus- Vereinfachung an. Dazu kommt das Bedürfnis,
3.
zubildende sein, aber auch Geschäftsleute oder zu einer exklusiven Community mit limitiertem
Pendler, die kurzfristig eine Wohnung benötigen. Zugang zu gehören. Der All-Inclusive-Ansatz der
Die klassische Standardgröße beträgt zwischen Anbieter ist marktgängig. Nutzer wollen alles aus
20 und 25 m². „Mit dieser Wohnungsgröße er- einer Hand und bereits im Preis inbegriffen“, er-
reicht man in der Regel das beste Verhältnis zwi- klärt Wilke.
schen Baukosten und späteren Mieteinnahmen Doch was macht die Pandemie aus die-
– ein wichtiger Anhaltspunkt für Investoren“, sem Trend? Zum einen wird immer häufiger der
so Stefan Wilke, Director National Residential Wunsch nach mehr Fläche artikuliert, eine Er-
Investment bei BNP Paribas Real Estate. weiterung um ein Arbeitszimmer oder gar einen
Gerade die jüngere Generation war vor der Fitnessraum. Auch Balkon, Terrasse und Grün-
Pandemie viel in Bewegung, wechselte häufiger flächen scheinen bedeutender zu werden. Zum
den Wohn- oder Arbeitsort und zeigte sich da- anderen wird aber an früheren Trends wie den
her begeistert von den Full-Service-Angeboten, Mikroapartments festgehalten. Die Zeit wird zei-
die manch ein Mikroapartment-Betreiber anbot. gen, welche neuen Arten des Wohnens die Zu-
Gleichzeitig wurde aber auch der Wunsch nach kunft für uns bereithält.
Kanso Frankfurt: Das Mikroapartment-Projekt mit über 300 Einheiten überzeugt durch eine hochwertige Bauweise und eine stilvolle Innenausstattung.
6
Der Wohnmarkt der Zukunft
4.
1
2
1 Krisenfest: Healthcare-Immobilien
erfuhren in der Pandemie im Vergleich
zu anderen Bereichen keinen Rückgang in der
Nachfrage von Investorenseite.
2 Anna-Lena Hetzel Transaction
Manager BNP Paribas Real Estate Investment
Management
Demografischer Wandel
Ein weiterer Trend, der nicht vernach- xen, aber auch Formen des betreuten „Die Assetklasse der Healthcare-Immo-
lässigt werden sollte, ist der demografi- Wohnens, die es den Senioren ermög- bilien hat in der Pandemie im Vergleich
sche Wandel. Unsere Gesellschaft wird lichen, ihr Leben so lange wie mög- zu anderen Bereichen keinen Rückgang
immer älter, doch gerade für die späte lich selbstständig – aber mit gewisser in der Nachfrage von Investorenseite
Lebensspanne fehlt es an bedarfsge- Unterstützung – zu führen. Bereits erfahren und sich als sehr krisenfest
rechten Wohnlösungen. Aus diesem heute gibt es neben den traditionellen gezeigt. Dies gilt insbesondere für Se-
Grund gewinnen Healthcare-Immobili- Pflegeeinrichtungen betreutes oder niorenheime, die durch entsprechend
en immer mehr an Relevanz. Service-Wohnen, Seniorenresidenzen, hohe Schutzmaßnahmen gegenüber
Der Bedarf an seniorengerechtem Pflege-WGs, Mehrgenerationenhäuser ihren Bewohnern kaum von der Krise
Wohnen steigt hierzulande massiv. oder Cohousing-Modelle. betroffen waren. Dies hat dazu geführt,
Während in Deutschland im Jahr 2012 Seniorengemeinschaften werden dass die Nachfrage nach Seniorenhei-
knapp 21 % der Einwohner über 65 Jah- schon jetzt als einer der am schnells- men und Healthcare-Immobilien im
re alt waren, wird dieser Anteil nach ten wachsenden und sich entwickeln- Allgemeinen weiter gestiegen ist, das
Fotos: Fox 1 GmbH; Adobe Stock / Spuno
Schätzungen des BMI bis zum Jahr 2035 den Sektoren auf dem Immobilienmarkt Wettbewerbsverhalten unter den In-
auf etwa 30 % ansteigen. 2050 wird so- angesehen. Und dieser Trend wird sich vestoren deutlich zugenommen hat
gar damit gerechnet, dass jeder Siebte auch in Zukunft fortsetzen, da sich und die Renditen für die Assetklasse
älter als 80 Jahre sein wird. Gesundheitsimmobilien als relativ im- weiter gesunken sind. Durch das ge-
Jetzt und besonders in der Zukunft mun gegen allgemeine wirtschaftliche stiegene Investoreninteresse erwarten
werden daher immer mehr Health- Krisen zeigen, weiß Anna-Lena Hetzel, wir eine zunehmende Professionalisie-
care-Immobilien gebraucht. Dazu zäh- Transaction Manager von BNP Paribas rung des gesamten Marktes.“
len Pflegeheime, Ärztehäuser und Pra- Real Estate Investment Management:
7
CITY REPORT WOHNEN STUTTGART BNP Paribas Real Estate
[ ST U T TG A R T ] F O K U S S I E R T
ZWISCHEN ENGE UND FREIHEIT
Auf der Halbhöhe des Killesbergs erkennt man auf einen Blick, was den
Stuttgarter Immobilienmarkt ausmacht: Grüner Stadtrand trifft auf
eingekesselte City. Gemeinsam mit den Experten des Projektentwicklers
Instone haben wir uns auf die Suche nach Chancen innerhalb und
außerhalb der Metropole gemacht.
8
[Stuttgart] fokussiert
2 3
1 Wohnen im Theaterviertel: Das Quartier City Prag verbindet Wohnen, Arbeiten und
Leben in zentraler Lage.
2 Bianca Reinhardt Weith: Geschäftsführerin bei Instone Real Estate Development
3 Thomas Knapp: Leiter der Akquisition Baden-Württemberg bei Instone Real Estate Development
Beginnen wir mit dem Blick auf das große Ganze. klingt jetzt nach vielen Hürden, aber wir sind mit Leib
Was ist Ihrer Meinung nach typisch für die Stadt- und Seele Stuttgarter und stellen uns diesen Heraus-
entwicklung in Stuttgart? forderungen gerne.
Bianca Reinhardt Weith: Die Topografie Stuttgarts, eine
limitierte Kessellage, gibt die Rahmenbedingungen für Sehen Sie einen besonderen Bedarf in Stuttgart?
das Bauen in der Stadt vor. Weil die Blickachsen von den Reinhardt Weith: Das limitierte Angebot trifft auf eine
Randlagen in den Kessel bewahrt werden sollen, wer- hohe Nachfrage durch das prosperierende Gewerbe im
den Sie hier keine Hochhäuser finden. Eine charakteris- Großraum und die attraktiven Lebensräume, die die
tische Skyline fehlt, dafür werden die Stuttgarter mit Region bietet. Nach wie vor verzeichnet die Stadt stei-
1 einem freien Blick von der Halbhöhe entlohnt. Ein wei- gende Zuzüge. Gesucht wird bezahlbarer Wohnraum
teres Phänomen schließt sich an: Durch die ca. 300 m – kompakte Wohnungen zu einem erschwinglichen
Höhenunterschied zwischen der City und den Rand- Absolutpreis. Dieser Nachfrageüberhang erschwert es
lagen erfolgt ein Luftaustausch über Frischluftschnei- Familien oder Immobilieneinsteigern, eine geeigne-
sen durch die für Stuttgart typischen Berg- und Tal- te Wohnimmobilie zu finden. Da Bauland knapp und
windsysteme. Diese Frischluftschneisen müssen städ- Bauen in der Stadt teuer ist, ist es umgekehrt auch für
tebaulich berücksichtigt werden. Entwickler nicht leicht, günstigen Wohnraum zur Ver-
fügung zu stellen.
Thomas Knapp: Das Stadtgebiet ist vergleichsweise
klein und weist nur wenig Brachflächen wie ehemalige Funktioniert die Hauptstadt Baden-Württembergs
Kasernen oder Industriegelände auf. Diese Baugrund- anders als andere A-Städte?
stücke fehlen und limitieren das Angebot. Zusätzlich Reinhardt Weith: Stuttgart hat ein attraktives Um-
bestehen rund 50 % des äußeren Stadtgebiets aus land, bedingt durch starke Arbeitgeber. Entlang des
Grünflächen und Ackerland. Die Stadt tut sich hier S-Bahn-Netzes existieren Lagen, die genau aus diesem
Fotos / Visualisierungen: Instone Real Estate
schwer, Neubaugebiete zu entwickeln, um den grünen Grund zum Wunschwohnstandort werden. Das Wachs-
Charakter nicht zu verlieren. Innenentwicklung geht tum am Rand resultiert nicht nur aus der Enge der City,
den Stadtvätern grundsätzlich vor Außenentwicklung. sondern entsteht auch durch die Zugkraft der Peripherie.
Leider ist die „Innen“-Priorität schwer umsetzbar. Zum
einen, weil eben diese Brachen fehlen. Zum anderen, Welche Projekte haben in der letzten Zeit
weil eine Nachverdichtung in der Höhe selten möglich maßgeblich die Stadtentwicklung beeinflusst?
ist. Zudem sind Stuttgarts alte Baustaffeln planungs- Knapp: In jedem Fall Stuttgart 21. Ein Projekt, das viele
rechtlich schwer mit den Anforderungen der Entwick- Bauflächen, insbesondere Brachen, freigesetzt hat. Das
lung moderner Stadtquartiere zu vereinbaren. Das Bauvorhaben hat zu wertvollen Stadtbausteinen wie
9
CITY REPORT WOHNEN STUTTGART BNP Paribas Real Estate
1 Herrliches Herrenberg: Auf ca. 10.000 m² entstehen 116 Wohneinheiten mit
großflächigen Grünflächen und zentralem Quartiersplatz. 2
2 Zentral und naturnah: Im Neckar.Au Viertel in Rottenburg entsteht ein
vielfältiger Wohnungsmix.
1
„Auch das Stuttgarter
Umland besitzt eine hohe
Lebens- und Wohnqualität.“
dem MILANEO oder der Bibliothek beigetragen, aber ben kulturelle Stadtbausteine wie das Theaterhaus und
auch die Sensibilität der Bürger in Bezug auf Großpro- das Varieté. Beides beflügelte das Areal. Es gibt städ-
jekte offenbart. tebaulich nach der reinen Lehre nichts Besseres, als
zunächst einen kulturellen Mittelpunkt zu schaffen. Die
Reinhardt Weith: Der Neckarpark in Bad Cannstatt ist Nähe zu Kunst und Kultur ist sicherlich eine der Beson-
mit 22 ha eine der wenigen großen Entwicklungsflä- derheiten des Projekts.
chen. Neben dem Wasen wird perspektivisch Raum
für bezahlbares Wohnen geschaffen, auch für sozialen Und wo liegen Herausforderungen?
Wohnbau. Hier lassen sich Entwicklungskonzepte aus- Reinhardt Weith: Alles hat zwei Seiten: Die Logistik des
probieren, wie beispielsweise Schallschutzlösungen für Theaterhauses geht nicht geräuschlos vonstatten. Ein
mehr Wohnqualität. Gut durchdachte Quartiere sind entsprechender Schallschutz war planerisch gefordert.
wichtig. Ich denke nicht zuletzt an den Pragsattel. Unter anderem durch geschickte Grundrissgestaltung
und spezielle Fenster konnte dies gelöst werden.
Hier sind Sie mit dem Projekt „Wohnen im Wir bedauern beim „Wohnen im Theaterviertel“, dass
Theaterviertel“ stark involviert … wir nicht mehr Wohnraum – gerne auch Sozialwohnun-
Reinhardt Weith: Der Schulterschluss zwischen Prag- gen – im Austausch zu Büroflächen schaffen konnten.
sattel und dem Killesbergpark – eine weithin bekannte, Aber gemäß altem Bebauungsplan aus den 90er Jah-
wunderbare Lage – ist durch die Stadtentwicklung City ren waren gewerbliche Nutzungen vorgeschrieben. Wir
Prag spürbar gelungen. Die Fläche, auf der nun Wohn- entwickeln deshalb auf 1.130 m² eine große Kita und
raum entstanden ist, war ein ehemaliger Produktions- zusätzlich 2.830 m² Büroflächen.
standort mit Lagerhallen – eine Rarität in städtischer
Lage. Im Umfeld waren zuvor Gewerbe, Hotels, Büros Knapp: Ein neuer Bebauungsplan hätte mit einem
und Dienstleister angesiedelt. Den ersten Impuls ga- Mobilitätskonzept beispielsweise auch zu weniger
10[Stuttgart] fokussiert
Stellplätzen geführt. So mussten zwei Tiefgaragen- halter veräußert und dem Mietmarkt zugeführt. Gerade
geschosse gebaut werden. Das macht ein Quartier weder Pendler werden diese Wohnungen nutzen, da sie direkt
einfacher noch günstiger. Zumal ein darunterliegender am Bahnhof liegen.
ICE-Tunnel eine Schall- und Erschütterungsentkopp-
lung notwendig machte. Sie sprachen das Thema Kapitalanlage an.
Was schätzen Residential-Investoren an der
Welche neuen Aspekte eines modernen Quartiers schwäbischen Metropole?
erfüllt die Projektentwicklung? Reinhardt Weith: Stabil, solide und zuverlässig, diese
Reinhardt Weith: Als das Gebäude in die Höhe wuchs Eigenschaften charakterisieren den Markt. Dies bedeu-
und wir vor dem Rohbau standen, wusste ich: Es hat tet weniger Risiko und dadurch eine geringere Volati-
5 Jahre Vorarbeit gekostet, die sich aber wirklich ge- lität in der langfristigen Cashflow-Betrachtung. Unter
lohnt hat. Unser Quartier verbindet Wohnen, Arbeiten Renditegesichtspunkten stellt sich die Frage: Wenn
und Leben durch 250 Mietwohnungen, eine große Bü- Verkaufspreise steigen, wie schnell steigen die Mieter-
rofläche und eine Kita für 80 Kinder. Diesen Dreiklang träge? Da sollte keine Schere aufgehen. Das Mietniveau
in der Enge des innerstädtischen Raums konnten wir in Stuttgart und Umgebung zieht schnell nach.
intelligent kombinieren, um Synergien zu nutzen. Bei-
spielsweise profitieren alle von kurzen Wegen. Ge- Eine Frage zu guter Letzt: Gibt es weitere Projekte,
meinschaftliche Innenhöfe, private wie halbprivate die dem Wohnmarkt neue Impulse geben?
Flächen, aber auch die öffentliche Durchquerung zum Reinhardt Weith: Das Neckar.Au Viertel in Rottenburg
Killesberg machen das Quartier individuell nutzbar und liegt im Einzugsgebiet von Stuttgart und Tübingen. Die
gleichzeitig lebendig. Eben weil so viele Bausteine be- Universitätsstadt besitzt ihrerseits eine eigene Zug-
rücksichtigt werden müssen, besteht ein himmelwei- kraft und garantiert eine starke Nachfrage. Auf einem
ter Unterschied zwischen einer Immobilien- und einer ehemaligen DHL-Gelände entwickeln wir in 5 Bauab-
Quartiersentwicklung. schnitten etwa 350 bis 400 Wohnungen. Im ersten
Bauabschnitt haben wir 66 Wohnungen binnen 6 Mo-
Wir möchten den Blickwinkel mit Ihrer Hilfe naten fast vollständig an private Kapitalanleger und
erweitern. Was ist im Einzugsgebiet interessant? Eigennutzer verkauft. Jeder Bauabschnitt wird ein mo-
Knapp: Kurz gefasst: Alles, was das ÖPNV-Netz abdeckt, dernes Quartier für sich sein. Zusammen ergeben sie
ist interessant. Stimmt die Anbindung, lassen sich Pro- einen kleinen Stadtteil. Die weitläufige Fläche ist aus
jekte im Radius von 50 km entwickeln. Gleiches gilt, Entwicklersicht wie eine weiße Leinwand, die wir frei
wenn eine gute Zugverbindung an ein Mittelzentrum gestalten und auf der wir moderne Quartierskonzepte
wie Heilbronn oder Ulm gegeben ist. Das Stuttgarter umsetzen können.
Umland besitzt eine hohe Lebens- und Wohnqualität.
Wie spiegelt sich das in der Preisentwicklung
wider?
Reinhardt Weith: Das Preisniveau fällt aufgrund der
Zugkraft des starken Umlandes nicht so ab wie in
anderen A-Städten. Beispielsweise entscheiden sich
Käufer in Herrenberg bewusst für den Wohnstandort
Instone Real Estate
aufgrund der Lebensqualität und der Nähe zu großen
Arbeitgebern. Seit 30 Jahren ist Instone als Projektentwickler von
Wohnimmobilien in Deutschland tätig. Das Unterneh-
Kennen Sie konkrete Projekte? men plant ganzheitliche Stadtquartiere, entwickelt
Reinhardt Weith: In Herrenberg realisieren wir aktu-
ell das „Quartier an der Schwarzwaldstraße“. Dort
Miet- und Eigentumswohnungen und saniert denkmal-
entsteht Wohnraum mit unterschiedlichem Charakter: geschützte Objekte in der gesamten Bundesrepublik.
Townhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen, Die Gesprächspartner: Die Geschäftsführerin der
aber auch ein Anteil an geförderten Wohnungen. Wir Instone Real Estate Development GmbH, Bianca
Fotos / Visualisierungen: Instone Real Estate
veräußern die sozial gebundenen Mietwohnungen wie- Reinhardt Weith, ist verantwortlich für das operative
derum an private Kapitalanleger – eine gute Lösung für
die Altersvorsorge.
Geschäft in Süddeutschland und kennt als Niederlas-
sungsleiterin Stuttgart die Umgebung wie kaum eine
Knapp: Auch interessant: das S‘LEDERER in Schorndorf. Zweite. Eine ebenso weitreichende Expertise für die
Durch die Konversion einer Gerbereifläche konnten 228 Region bringt der Leiter der Akquisition Baden-Würt-
Wohnungen geschaffen werden. Aufgrund des großen temberg, Thomas Knapp mit in die Expertenrunde ein.
Nachfrageüberhangs an Mietwohnungen vor Ort wurde
das gesamte Quartier an einen langfristigen Bestands-
11CITY REPORT WOHNEN STUTTGART BNP Paribas Real Estate
STUTTGART
Schwabenmetropole klingt beschaulich – doch der Mix aus
industriellem Schwergewicht, lebhafter Kreativität, attraktiver
City und wirtschaftlicher Dynamik übt eine große Anziehungskraft
aus und lässt die Bevölkerung weiter wachsen.
• Wie auch viele andere große Metropolen verzeich- ßer als kleiner. Verantwortlich hierfür ist auch,
net Stuttgart einen kontinuierlichen Bevölkerungs- dass der Bau von deutlich mehr Wohnungen
zuwachs. Allein seit 2014 ist die Einwohnerzahl um durch das – aufgrund der Topographie und der
über 30.000 Personen gestiegen, was einer Zunah- Kessellage – sehr eingeschränkte Grundstücksan-
me um über 5 % entspricht. Diese Entwicklung lässt gebot erschwert wird.
die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigen. • Trotzdem gibt es eine Reihe von Projekten, die
• Vor diesem Hintergrund hat sich in den letzten Jah- aber nicht ausreichen, um auf Angebotsseite für
ren ein starker Nachfrageüberhang aufgebaut, der Entspannung zu sorgen. Langfristig ist dies nur
durch die Baufertigstellungen neuer Wohnungen in mit großen, neuen Stadtquartieren möglich, von
keiner Weise kompensiert werden kann. In den letz- denen sich mehrere in Planung befinden. Als Bei-
ten sechs Jahren wurden im Schnitt lediglich rund spiele stehen das Rosenstein-Quartier nördlich des
1.600 Wohneinheiten errichtet, denen rechnerisch Hauptbahnhofs, wo mehrere tausend Wohnungen
knapp 4.000 zusätzliche Haushalte p. a. gegenüber- entstehen sollen, der Neckarpark auf dem ehema-
stehen. Unterstrichen wird diese Aussage durch die ligen Gelände des Güterbahnhofs in Bad-Cannstatt
Entwicklung der Leerstandsquote, die bereits 2014 mit rund 850 geplanten Wohnungen oder „Der neue
bei nur 1 % lag, mittlerweile aber auf knapp unter Stöckach“ auf dem ehemaligen EnBW-Betriebsge-
0,5 % gesunken ist. lände mit bis zu 800 Wohneinheiten. Die sukzessive
• Die Lücke zwischen Wohnungsbedarf und Fertig- Umsetzung dieser Großmaßnahmen wird aber noch
stellungsvolumen wird tendenziell also eher grö- Jahre in Anspruch nehmen.
ENTWICKLUNG BEVÖLKERUNG UND WOHNUNGSBESTAND 2014–2020 ENTWICKLUNG NACHFRAGE UND ANGEBOT 2014–2019
Bevölkerung Wohnungsbestand Genehmigungen fertiggestellte Wohnungen
ø zusätzl. Haushalte p. a.
4.000 3.900
635.911
604.297
3.500
3.000
+5 %
2.010
2.500
1.960
1.837
1.840
1.752
314.911
1.677
305.132
1.637
1.599
1.604
2.000
1.340
1.198
1.500
945
+3 %
1.000
500
2014 2020 2014 2020 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2020 Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2020; GfK Geomarketing
12Zahlen & Fakten
AUF EINEN BLICK
NACHFRAGE
-113
Personen
Wanderungssaldo im Jahr 2019,
5,3 %
Arbeitslosenquote 2020,
+1.134 Personen im Jahr 2018 +1,2 %-Punkte zum Vorjahr
339.671 Haushalte 105,7
zum 31.12.2019, +933 Haushalte zum Vorjahr Kaufkraftindex pro Haushalt 2020, 50.587 € Kaufkraft pro Haushalt
ANGEBOT
314.911
Leerstandsquote
1,00 %
Wohnungen
0,47 %
zum 31.12.2019, +947 Wohnungen zum Vorjahr 2014 2019
50 %
Anteil Mehrfamilienhäuser 31.12.2019, +0,1 %-Punkte zum Vorjahr
1.637
Baugenehmigungen 2019, -203 Wohnungen zum Vorjahr
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, GfK Geomarketing, Bundesagentur für Arbeit, CBRE-empirica Leerstandsindex 13CITY REPORT WOHNEN STUTTGART BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN
GROSSER NACHFRAGEÜBERHANG
TOP 5 (BESTAND)
81 ANGEBOTSMIETEN 2020
Kornwestheim
18,25 €/m2
Killesberg / Am Bismarckturm
Mühlhausenar 18,25 €/m2
k
Korntal-Münchingen N ec
Gle
Relenberg / Universität
Zuffenhausen
ms
Waiblingen
Ditzingen 18,15 €/m2
Münster West (Feuersee / Rosenberg)
Fellbach
Weilimdorf
Killesberg
17,15 €/m2
Bad Cannstatt Lehen / Weinsteige
Feuerbach
Gerlingen 17,00 €/m2
Süd (Heslach / Südheim)
Untertürkheim
Stuttgart-Ost
Botnang Stuttgart-Mitte MIETDYNAMIK 2014–2020
Obertürkheim
Wangen
55 %
Stuttgart-Süd Wangen / Untertürkheim
54 %
Süd (Heslach / Südheim)
Sonnenberg Degerloch Sillenbuch Esslingen am
53 %
Neckar
© mapz.com - Map Data: OpenStreetMap ODbL
Vaihingen Weilimdorf
Quelle: IDN Immodaten GmbH
8;81 N
831 eck
Möhringen 52 % ar
West (Feuersee / Rosenberg)
48 %
8 Plieningen Relenberg / Universität
81
Leinfelden Flughafen Stuttgart
8
LAGEKLASSE sehr gut gut durchschnittlich einfach
• Der deutlich gestiegene Nachfrageüberhang kommt (2020) hat sich das Tempo aber spürbar verlangsamt,
Foto: JCG / stock.adobe.com
vor allem auch in den stark gestiegenen Mieten zum sodass nur noch ein Zuwachs von 2 % zu verzeichnen
Ausdruck. Seit 2014 hat sich die Median-Angebots- war. In den sehr guten Lagen sind die Angebotsmieten
miete über alle Wohnlagen um 41 % auf aktuell knapp sogar leicht um 3 % gesunken. Ob sich dieser Trend
14,70 €/m² erhöht. An den deutschen A-Standorten verfestigt, bleibt aber noch abzuwarten.
weist nur Berlin eine stärkere Steigerung im zugrun- • Im Gegensatz zu vielen anderen Metropolen fällt der
deliegenden Zeitraum auf. Im zurückliegenden Jahr langfristige Zuwachs in den Wohnlagen mit einfacher
14Zahlen & Fakten
Seit 2014 zweitstärkstes Mietwachstum nach Berlin
In 2020 erste Konsolidierungstendenzen erkennbar
Keine starken Nachholeffekte einfacher Lagen
Qualität mit +39 % etwas unterdurchschnittlich aus, ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSMIETEN NACH WOHNLAGEN (BESTAND)
wohingegen die Lagen mit durchschnittlicher (+45 %) sehr gut (+38 %) gut (+42 %) durchschnittlich (+45 %)
und guter Qualität (+42 %) leicht überproportional zu- einfach (+39 %) gesamt (+41 %)
legen. Mit ausschlaggebend hierfür ist die Tatsache, €/m²
dass die Ausdifferenzierung der Stadtteile bezüglich
20
ihrer Wohnqualität aufgrund der besonderen topo-
grafischen Situation in Stuttgart weniger ausgeprägt 18
ist als in den meisten anderen Metropolen. Es gibt
16
also weniger qualitativ einfache Bereiche, sodass die
aus anderen Städten bekannten Aufholeffekte geringer 14
ausfallen.
• Die höchsten Mieten finden sich u. a. in den west- 12
lich der Innenstadt gelegen Stadtteilen mit sehr ho-
10
her Wohnqualität. Hierzu gehört beispielsweise der
Standortbereich Relenberg / Universität, wo im Mittel 8
Angebotsmieten von 18,25 €/m² aufgerufen werden.
Damit bewegt sich diese Lage auf dem gleichen Ni- 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
veau wie das traditionelle Stuttgarter Luxus- und Vil- Quelle: IDN Immodaten GmbH
lenviertel Killesberg / Am Bismarckturm. Nur knapp
dahinter folgt die Lage West (Feuersee / Rosenberg),
wo 18,15 €/m² notiert werden. In allen übrigen Stadt- ANGEBOTSMIETEN NACH ZIMMERZAHL 2020 (BESTAND)
teilen liegen die Mieten im Mittel dann bereits unter €/m² Median oberes Segment
der 18 €/m²-Marke.
• Aufgrund der skizzierten Stuttgarter Sondersituation 25
hinsichtlich der Lagequalitäten sind im Gegensatz zu
anderen A-Städten keine Ausreißer zu beobachten, bei 20
denen sich die Mietpreise, vor allem in einfachen La-
gen, teilweise verdoppelt haben. Die stärkste Dynamik 15
verzeichnen eher durchschnittliche Lagequalitäten.
Als Beispiele stehen Wangen / Untertürkheim mit ei-
10
nem Mietpreisanstieg seit 2014 von 55 % oder Weilim-
dorf mit einem Zuwachs von 53 %. Bei den sehr guten
5
Lagen sticht West (Feuersee / Rosenberg) heraus, wo
14,55
16,55
13,90
15,10
13,60
die Mieten mit 52 % ebenfalls überproportional zuge-
legt haben. 1 2 3 4 5 und mehr
Quelle: IDN Immodaten GmbH
15CITY REPORT WOHNEN STUTTGART BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR
EIGENTUMS-
WOHNUNGEN
PREISE TEILWEISE VERDOPPELT
• Nicht nur die Mieten, sondern auch die Woh-
nungspreise haben stark zugelegt. Wie auch an den
anderen A-Standorten fiel der Anstieg dabei spürbar
höher aus als auf dem Mietwohnungsmarkt. Seit 2014
hat der Median-Angebotspreis für Eigentumswohnun-
gen um stolze 74 % auf über 4.570 €/m² angezogen.
Im Gegensatz zur Mietentwicklung setzte sich der
Aufwärtstrend hier auch 2020 mit einem Plus von 8 %
über den Gesamtmarkt nahezu unverändert fort. Vor
allem die sehr guten (+13 %) und guten Lagen (+11 %)
trafen auf eine große Nachfrage, die zu entsprechen-
den Preissteigerungen beitrug.
• Auch über den Gesamtzeitraum seit 2014 betrachtet
fiel der Zuwachs in den sehr guten Lagen mit 82 % Preise fast doppelt so stark gestiegen wie Mieten
überproportional hoch aus. In der längerfristigen Be-
trachtung gilt dies aber auch für die Wohnquartiere In einzelnen Lagen seit 2014 mehr als verdoppelt
mit einfacher Qualität, in denen die Preise sogar um
83 % zugelegt haben. Aufgrund dieser Entwicklung ist Killesberg / Am Bismarckturm
der preisliche Abstand zwischen einfachen und sehr
guten Lagen relativ betrachtet stabil geblieben und
mit Abstand teuerste Lage
ANGEBOTSPREISE (BESTAND) 2020 IN DEN ABSOLUTEN PREMIUMLAGEN
7.275 €/m 2
6.185 €/m 2
6.110 €/m 2
6.030 €/m 2
5.980 €/m 2
Killesberg / Karlshöhe Relenberg / Pragfriedhof / Hasenberg
Foto: M. Schoenfeld
Am Bismarckturm Universität Weissenhof
Quelle: IDN Immodaten GmbH
16Zahlen & Fakten
STADTTEILE MIT DER HÖCHSTEN PREISDYNAMIK 2014–2020 ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSPREISE ETW IN DEN WOHNLAGEN
(PREIS 2020, BESTAND) (BESTAND)
sehr gut (+82 %) gut (+70 %) durchschnittlich (+79 %)
einfach (+83 %) gesamt (+74 %)
112 %
€/m²
6.000
5.000
Zuffenhausen
(4.375 €/m2) 108 % 4.000
3.000
101 % Karlshöhe (6.185 €/m2) 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quelle: IDN Immodaten GmbH
ANGEBOTSPREISE NACH ZIMMERZAHL 2020 (BESTAND)
€/m² Median oberes Segment
99 %
7.000
Uhlandshöhe / Ostheim
(4.740 €/m2)
6.000
5.000
4.000
98 % Münster
(4.165 €/m2)
3.000
2.000
1.000
4.865
4.665
4.570
4.590
4.595
Gaisburg / Gablenberg (4.605 €/m2) 1 2 3 4 5 und mehr
Quelle: IDN Immodaten GmbH Quelle: IDN Immodaten GmbH
beläuft sich im Mittel auf rund ein Viertel. In einigen werden. Über der Marke von 6.000 €/m² liegen außer-
anderen A-Städten hat sich die Lücke aufgrund von dem noch die Standortbereiche Relenberg / Universi-
Nachholeffekten der einfachen Stadtteile im Zeitver- tät mit 6.110 €/m² sowie Pragfriedhof / Weissenhof mit
lauf spürbar verkleinert. 6.030 €/m².
• Die höchsten Preise werden erwartungsgemäß in den • Bei den Preisen für Eigentumswohnungen gibt es, an-
sehr guten Wohnlagen erzielt, also dort, wo auch die ders als bei den Mieten, durchaus einige Lagen, die
Spitzenmieten registriert werden. Einsamer Spitzen- ihre Werte seit 2014 mehr als verdoppelt haben. Ne-
reiter ist die Stuttgarter Nobellage Killesberg / Am ben dem qualitativ hochwertigen Standort Karlshöhe
Bismarckturm, wo die Angebotspreise für Bestands- (+108 %) sind es vor allem Lagen mit durchschnitt-
objekte im Median bei 7.275 €/m² liegen. Für Liebha- licher Wohnqualität. Zu nennen sind hier beispiels-
berobjekte werden vereinzelt aber auch Preise jenseits weise Zuffenhausen (+112 %), Uhlandshöhe / Ostheim
der 10.000-€/m²-Schwelle aufgerufen. Mit deutlichem (+101 %) oder auch Münster mit +99 %.
Abstand folgt Karlshöhe, wo aktuell 6.185 €/m² notiert
17CITY REPORT WOHNEN STUTTGART
MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER
SEHR KNAPPES ANGEBOT
• Vor dem Hintergrund der Entwicklung des Stuttgarter ten Mehrfamilienhäusern. Im Jahr 2019 belief sich
Wohnungsmarkts überrascht es nicht, dass viele In- der Geldumsatz in diesem Marktsegment auf rund
vestoren großes Interesse am Erwerb von Mehrfami- 356 Mio. €, verteilt auf 210 Verkaufsfälle. Das Inves-
lienhäusern haben. Ein wesentlicher Grund hierfür ist, titionsvolumen fiel damit trotz der eher noch gestie-
dass aufgrund der traditionellen Grundstücksknapp- genen Nachfrage geringer aus als in den beiden Vor-
heit kaum Chancen bestehen, den Angebotsengpass jahren. Auch der mit etwa 1,7 Mio. € relativ geringe
deutlich abzubauen, sodass sich auch für die Zukunft Umsatz pro Verkaufsfall spricht nicht dafür, dass ein
weitere Mietsteigerungspotenziale abzeichnen, an de- hochwertiges Angebot in nennenswertem Umfang
nen Käufer partizipieren wollen. vorhanden war.
• Dieser Nachfrage steht aber nur ein sehr begrenztes • Dass sich die Anleger entsprechend attraktive Objekte
Angebot gegenüber, insbesondere im Bestandsseg- durchaus etwas kosten lassen, zeigt die Entwicklung
ment. Viele Eigentümer sind aktuell nicht bereit, ihre der Verkaufspreise. Gleichzeitig kommt hierdurch die
Objekte zu verkaufen, da vergleichbar lukrative Anla- ausgeprägte Wettbewerbssituation zum Ausdruck. Die
gealternativen für eine Reinvestition der erzielten Er- Vervielfältiger sind in den letzten Jahren kontinuier-
löse und Gewinne rar gesät sind. Das Marktgeschehen lich gestiegen, sodass für Neubauobjekte im Spitzen-
konzentriert sich deshalb in weiten Teilen auf For- segment mittlerweile das 33,5-Fache der jährlichen
ward-Deals von Projektentwicklungen oder baurecht- Netto-Mieteinnahmen anzusetzen ist. Damit rangiert
lich entwickelte Grundstücke. Stuttgart bundesweit auf Platz zwei. Nur in München
• Wie knapp das Angebot ausfällt, unterstreichen auch werden noch leicht höhere Preise akzeptiert.
die Zahlen des Gutachterausschusses zu den verkauf-
VERKÄUFE VON MEHRFAMILIENHÄUSERN ENTWICKLUNG DER VERKAUFSFAKTOREN NEUBAU (SPITZE)
Verkäufe (Anzahl) Geldumsatz (in Mio. €) Spitzenmultiplier Neubau
600 35
33,5
500 32,0
31,0 31,5
400 30 29,5
28,5
300 27,0
Foto: JCG / stock.adobe.com
200 25
100
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Stuttgart Quelle: BNP Paribas Real Estate GmbH
18Zahlen & Fakten
STANDORTE
IM ÜBERBLICK
12,75 €/m2
HAMBURG
55 % / 13 %
12,40 €/m2 33,0
24 % / 6 %
7,40 €/m2 BERLIN
32,5
30 % / 8 %
28,0
ESSEN 6,80 €/m2
30 % / 6 %
DÜSSELDORF 11,25 €/m2 29,0
28 % / 7 %
LEIPZIG
32,5
KÖLN
11,50 €/m2 Berlin mit Abstand am dynamischsten
29 % / 9 % FRANKFURT München bewegt sich auf 20-€/m²-Marke zu
32,5
15,00 €/m2 Hamburger Mietwachstum etwas abgeschwächt
32 % / 9 %
33,0 19,40 €/m2
40 % / 7 %
STUTTGART
35,0
14,65 €/m2
MÜNCHEN
41 % / 7 %
33,5
Medianmiete 2020 (Bestand)
Mietentwicklung (Bestand): 2014–2020 / 2018–2020
Verkaufsfaktoren (Neubau Spitze)
Quellen: IDN Immodaten GmbH, BNP Paribas Real Estate 19CITY REPORT WOHNEN STUTTGART BNP Paribas Real Estate
THE FUTURE IS NOW
DIGITALE LÖSUNGEN FÜR
PRIVATE VERMIETER
Wer als Vermieter mehr Aufgaben aus der Hand gibt und automatisiert,
gewinnt. Denn durch die Digitalisierung haben sie in Zukunft mehr Zeit,
weniger Kosten und zufriedenere Mieter. Smarte Lösungen bei der Immo-
bilienverwaltung, die einen echten Mehrwert bieten, gibt es mittlerwei-
le viele. Laut einer Studie von ImmobilienScout24 planten 2020 über die
Hälfte aller Vermieter, sich digital bei der Immobilienbewirtschaftung
unterstützen zu lassen. Wir geben daher einen Überblick für alle Haus-
eigentümer, die von digitaler Intelligenz profitieren und den ersten Schritt
in eine digitale Zukunft gehen möchten.
P
ropTechs sind in Deutschland in den vergange-
nen Jahren wie Pilze aus dem Boden geschos-
sen. Sie haben es sich zur Aufgabe gemacht, die
Immobilienwelt zu verändern und die eher ana-
loge Branche bei den Herausforderungen der digitalen
Transformation zu unterstützen. Auch Immobilienkon-
zerne zeigten sich zunächst erfreut: „PropTechs wurden
zur Hoffnung der etablierten Unternehmen“, beschreibt
es Andreas Völker. Seit 1999 leitet er als Geschäftsfüh-
rer und Head of Investment Consulting die BNP Paribas
Real Estate Consult GmbH und ist oft mit verschiedenen
Start-ups im Gespräch. Ein regelrechter Hype setzte
ein, bald kamen aber auch Ängste zur Euphorie hinzu:
Wird die Immobilienwirtschaft ähnliche Disruptionen
wie etwa die Musikindustrie mit dem Aufkommen von
Streaming-Plattformen wie Spotify erleben?
„Indem Vermieter und Eigentümer in Prop- Nach fast einem Jahrzehnt lässt die große Disrup-
Techs investieren, binden sie Innovationen tion, also ein komplett neues Businessmodell, noch auf
ein und verjüngen quasi ihre Belegschaft. Es sich warten. „Nur etwa 5 Prozent aller PropTechs fallen
auf“, betont Völker. „Die Start-ups arbeiten momentan
wird interessant sein zu sehen, wie sich die an einzelnen Prozessen, also isolierten Lösungen, und
kleinen, kreativen Start-ups in einem größe- nicht an ganzheitlichen Modellen, welche die Branche
ren, eher konventionellen Umfeld behaupten.“ revolutionieren könnten.“
Wir wollen uns vier junge und vielversprechende
ANDREAS VÖLKER Unternehmen genauer anschauen und beleuchten, wie
Managing Director BNP Paribas Real Estate diese Wohnungsvermietern helfen.
20The Future is Now
Definition PropTech
Der Begriff PropTech setzt sich zusammen aus Property und Technology und beschreibt junge Unternehmen,
welche die Immobilienbranche mithilfe neuer Techniken bei der digitalen Transformation unterstützen
möchten. Ähnliche Entwicklungen lassen sich auch in anderen Branchen beobachten – vielleicht kennen Sie
bereits die Begriffe FinTech oder InsurTech.
4 PROPTECHS, DIE VERMIETER IM AUGE
BEHALTEN SOLLTEN:
objego liefert mobile Immobilienverwaltung
Wer sich traut, Excel-Tabellen und Un-
terlagen in Aktenordnern ins Archiv zu
verbannen, schafft mit objego den ersten
Meilenstein in der Digitalisierung des Ver-
mieteralltags. Ziel des PropTechs ist es, die
Immobilienverwaltung komplett digital zu
machen und in einer einzigen Web-Anwen-
dung abzubilden.
Dazu bringt das Essener Start-up die
Organisation aller Einheiten samt Ne-
benkostenabrechnung und Dokumenten-
management ins Web. Das Bankkonto kann
direkt mit objego verbunden werden, so-
dass Mieteinnahmen automatisiert und
Rechnungen und Ausgaben in der Finanz-
übersicht direkt erfasst werden. Mit dem
eingebauten Dokumentenmanagement
sind alle wichtigen Dokumente jederzeit
und von überall aus abrufbar.
Und das Beste: Für sämtliche Objekt-
typen – von der vermieteten Eigentums-
wohnung über Einfamilienhäuser, Mehr-
familienhäuser mit und ohne Gewerbe-
einheiten – erstellt das Tool die Neben-
kostenabrechnung inklusive Anschreiben
an die Mieter fast komplett selbstständig. Einfach, intuitiv und sicher.
Die Geschäftsführer Philip Rodowski privater Vermieter noch mehr zu erleich- Das Herzstück der Software ist
und Jörn Reckeweg sind bereits seit An- tern. Im Februar wurde beispielsweise ein die Nebenkostenabrechnung für
Foto: objego GmbH
Wohn- und Gewerbeimmobilien.
fang 2020 erfolgreich mit der Lösung am Feature hinzugefügt, das die Vorbereitung
Markt unterwegs und arbeiten mit ihrem der Anlage V für die Steuererklärung durch
Team fortwährend an der Integration wei- schnellen Export aller relevanter Daten
terer digitaler Lösungen, um das Leben und Informationen stark vereinfacht.
21CITY REPORT WOHNEN STUTTGART BNP Paribas Real Estate
Wunderflats: Online-Vermietung ohne Zeitaufwand
Im Handumdrehen passende Mie- einem übersichtlichen Dashboard vertrag zur Unterschrift erstellt.
ter finden, Mietvertrag online dargestellt und können ganz ein- Während des gesamten Prozesses
unterschreiben und die Zugänge fach verwaltet werden. Der größte ist das Team von Wunderflats je-
über KIWI erstellen – fertig. Das Zeitgewinn: Es tauchen nur rele- derzeit persönlich erreichbar.
Berliner PropTech Wunderflats vante Anfragen auf. Denn mithilfe Wunderflats und seine Wett-
übernimmt für Vermieter die eigens entwickelter Algorithmen, bewerber schließen die Lücke im
professionelle Vermarktung von die durch maschinelles Lernen Markt für Aufenthalte ab einem
Inseraten sowie die vollständige jeden Tag intelligenter werden, Monat. Das Angebot richtet sich
Abwicklung und Administration schlägt das Unternehmen Inse- vor allem an Arbeitnehmer, die
der Vermietungen. rate vorrangig den Nutzern vor, sich nur zeitlich begrenzt in einer
Eine personalisierte und effizi- bei denen die Wahrscheinlichkeit Stadt aufhalten. Wer flexibel und
ente Nutzungserfahrung steht bei eines Vertragsabschlusses am agil leben und arbeiten möch-
dem Marktführer für möbliertes höchsten ist. Haben Vermieter te, findet digital kurzfristig ein
Wohnen auf Zeit in Deutschland sich für einen Mieter entschie- passendes Zuhause in deutschen
dabei an erster Stelle. Alle Insera- den, wird dessen Arbeitsverhält- Großstädten. Und diese Einfach-
te und entsprechende Mietanfra- nis durch Wunderflats verifiziert heit wird auch den Vermietern
gen werden für den Vermieter in und ein rechtlich geprüfter Miet- geboten.
Digitalen Mehrwert für Mieter schaffen: KIWI macht Türen smart
Wie kommen die Handwerker von Doozer in die Woh- Nölling ein Treiber zur Kosteneinsparung. Das Stichwort
nung? Bestenfalls mit einer Türsteuerung auf Entfernung hier: Schlüsselmanagement-Prozesse. Zutrittsrechte von
und ohne persönlichen Kontakt. Diesen Effizienzgewinn App-Nutzern und Transpondern werden im Online-Portal
sichert sich der digitale Wohnungsvermieter mit einem per Knopfdruck gewährt und wieder entzogen. Vorbei die
Anbieter wie KIWI. Dessen digitales Schließsystem lässt Zeit, in der Schlüssel aufwendig und teuer nachgemacht
sich per App und KIWI-Transponder steuern. Erstaunlich: und Schlösser ausgetauscht werden müssen. Der ers-
Das Smart-Entry-System wird nicht etwa anstelle des te Schritt zu einem „Smart Home“ ist also gar nicht so
Standard-Türschlosses, sondern zusätzlich installiert. schwer, wie es zunächst klingen mag.
Die Nutzung der herkömmlichen Schlüssel ist dadurch
nicht beeinträchtigt.
Neben der bequemen Türöffnung von unterwegs, mit
der eben jene Doozer-Handwerker oder vertrauenswür- 2
dige Paketboten Zutritt zur Wohnung erhalten, gehen
mit digitalen Schließsystemen weitere Vorteile einher.
Denn KIWI ist laut Gründer und Geschäftsführer Karsten
1
1 Von außen nicht sichtbar wird der Türsensor im
Klingeltableau der Immobilie installiert.
2 Öffnen per Klick: Mit der Smartphone-App wird die Tür
per Tab auf das Display geöffnet.
22The Future is Now
„Als Architekt bin ich angetreten, um die
Chancen der Digitalisierung endlich auch für
die Immobilienwirtschaft nutzbar zu machen
und den Prozess der Leerwohnungs-Sanierung
vollständig online abzuwickeln.“
NICHOLAS NEERPASCH
Gründer und Geschäftsführer von Doozer
Im Bereich der Auftragsvergabe von Wohnungssanierungen
kostet die analoge Abwicklung von der Bedarfsfeststellung bis
hin zur Beauftragung viele Bestandshalter viel Zeit und Geld.
Sanieren wie die Profis mit Doozer
Auch die Handwerkerbranche arbei- be des gewünschten Sanierungszeitrau- Investoren vorbehalten, die aufgrund
tet bereits digital. Nicholas Neerpasch mes sieht er sofort, welche Handwerker der hohen Anzahl an Wohnungseinhei-
und Carsten Petzold haben mit Doozer für genau diese Maßnahme zu welchem ten dauerhaft ihr eigenes Handwer-
in weniger als 7 Jahren den größten Preis verfügbar sind. Preiskalkulation kerteam beschäftigen konnten. Doozer
deutschen digitalen B2B-Handwerker- und Leistungsverzeichnis sind detail- nutzt das Handwerkernetzwerk, um nun
Fotos / Visualisierungen: KIWI.KI GmbH; Knut Koops photography; hanohiki - stock.adobe.com
markt ins Leben gerufen. Das Prinzip liert. Der Auftraggeber erhält dadurch zusätzlich auch ähnliche Vorteile für
ist simpel: Der Kunde, sprich der Im- umfassende Markttransparenz, für die private Vermieter realisieren zu können.
mobilieneigentümer mit Sanierungsnot, der Handwerkermarkt bisher weniger Handwerksunternehmen profitieren von
hinterlegt in der Online-Plattform alle bekannt war. einer besseren Planbarkeit und höheren
wichtigen Angaben zur Wohnung und Schnelle Sanierungen zu marktübli- Auslastung, was wiederum den Preis
legt die Produkte und die gewünschten chen Preisen waren in der Vergangen- reduziert. Digitalisierung funktioniert –
Sanierungsleistungen fest. Nach Einga- heit vor allem großen institutionellen zum Vorteil aller Akteure.
The time is now: Die Digitalisierung der Wohninvestoren. Zwar ist zu Beginn der Nutzung der
eigenen Wohnimmobilien vorantreiben digitalen Tools ein Zeitinvestment erforderlich, um die
Trotz der Vorteile ist die Akzeptanz deutscher PropTechs Systeme kennenzulernen und auf die eigenen Objekte zu
bei privaten Vermietern noch bestenfalls mittelmäßig. übertragen. Sie helfen jedoch, wiederkehrende Aufgaben
Um Vorbehalte auszuräumen und während des gesam- zu erleichtern, sorgen für mehr Planbarkeit oder wer-
ten Immobilienzyklus Vorzüge zu schaffen, arbeiten die ten das Mieterempfinden der Wohnung durch Smart-
Start-ups eng zusammen und verbinden ihre Leistun- home-Technologie wesentlich auf. Wenn nicht jetzt,
gen untereinander. Immer mehr Schnittstellen bauen wann dann? Es ist höchste Zeit, die digitale Transfor-
bestehende Hürden ab und vereinfachen das Leben der mation in der Wohnungswirtschaft voranzutreiben!
23IM GESPRÄCH MIT PHILIPP SCHMITZ-MORKRAMER VON QUANTUM
WOHNBAU, WIE ICH
IHN SEHE!
4,9 Mrd. € 1,6 Mio. m 2
8,2 Mrd. €
Projektentwicklungsvolumen Gebaute Fläche Assets under Management
(seit Gründung 1999) (seit Gründung 1999) (2020)
24 Quantum in ZahlenIm Gespräch mit Philipp Schmitz-Morkramer von Quantum
„Pionier“, bei diesem Titel hebt der zurück-
haltende Hamburger eher abwehrend die Hand.
Dennoch fokussierte sich Philipp Schmitz-
Morkramer als einer der ersten auf Wohnimmobi-
lien. In einer Zeit, als andere noch auf Office oder
Hotel als Assetklasse schielten, investierte er für
Institutionelle und sein Family Office, agiert aber
auch als einer der größten Entwickler Deutsch-
lands. Trotzdem zeigt sich der sympathische
Familienvater in einem Gespräch ohne Plattitüden „Trotz des Runs auf Wohn-
als guter Kaufmann. Mit seinem glasklaren Blick immobilien haben wir den
auf den Markt analysiert er Erfolgsfaktoren und Zenit noch nicht gesehen.
Hürden. Das Volumen seiner Projekte lag allein Die Zeichen stehen weiter-
hin auf Wachstum.“
2020 bei 1,5 Mrd. €, begeistert aber hat ihn ein
PHILIPP SCHMITZ-MORKRAMER
Sportplatz in seiner Wahlheimat. Gründer von Quantum
M
an spürt das Herzblut der Grün- schung. Aber was sah er, was die anderen fort: „Es gab ausländische Wettbewerber,
dertage, wenn man Philipp nicht sahen? Die breit gestreute, atomisierte die für 500 bis 900 €/m² kauften. Zahlen,
Schmitz-Morkramer nach seinen Mieterstruktur wertete er als krisenresistent. die aus heutiger Sicht dem Märchenbuch
ersten Projekten fragt. „Als De- Die Vielfalt der Mietverträge würde zukünf- der Immobilienwirtschaft zu entspringen
veloper erwarben wir 2008 den tig dazu beitragen, dass starke Wertverluste scheinen.“ Auch als die „Schallmauer“ von
Allianz-Sportplatz in Hamburg. Für das 5 ha ausblieben. Wie recht er damit haben sollte, über 1.000 €/m² durchbrochen wurde, spra-
große Gelände, eingebettet in Kleingärten, würden Krisen wie der Lehman-Crash oder chen deutsche Immobilienspezialisten von
entwickelten wir den B-Plan“, erläutert der die Corona-Pandemie zeigen. Konkret such- „überpreist“. Ausländische Investoren, wie
gebürtige Frankfurter das erste Projekt in te das Team weniger volatile Investments etwa das US-Unternehmen Cerberus Ca-
seiner Wahlheimat, in der er seit 26 Jahren mit guter Risikostreuung. Schritt für Schritt pital Management, fingen aber gerade erst
zu Hause ist. Damit sei ein Flächentausch überzeugten Schmitz-Morkramer und sein an, in den für sie unterbewerteten Markt zu
für die Kleingärtner, aber auch eine neue, Co-Vorstand Frank Schmidt Investoren von investieren.
öffentliche Sportinfrastruktur einherge- ihrer Sichtweise.
gangen. „Eine Win-Win-Win-Situation. Ein „Als Deutsche waren wir unter den Tages-Schau
guter Deal für die Stadt, für uns und für institutionellen Playern fast allein“, erin- „Wenn ich den Markt heute betrachte,
die Sportvereine“, freut sich Schmitz-Mor- nert sich der heute 52-Jährige und fährt macht ja mittlerweile jeder Wohnen“, winkt
kramer. Das sei heute schwieriger: Sport der Quantum-Chef ab. Etwa vor sechs, sie-
in verdichteten Gebieten sei aufgrund des ben Jahren begannen Investoren seinen
Lärms selten gewünscht. Auf dem Gelände der Stadtgärten entstanden Beobachtungen nach, verstärkt auf den Zug
Der Investmentspezialist begann früh: sowohl Eigentums- als auch Mietwohnungen „Wohnen“ aufzuspringen. Warum dieser
unterschiedlicher Größe.
Anfang 2006 legte Quantum das erste Son- Sinneswandel? Der Branchenkenner be-
dervermögen, den Wohnimmobilienspe- gründet das mit der aus der Lehman-Krise
zialfonds „Habitare“, auf. „Zu dieser Zeit resultierenden Unsicherheit. Und so kam
waren kaum Investoren zu finden, die in 2013/2014 der Durchbruch in der Breite.
die vermeintlich langweilige Assetklasse „Was das Geschäft aber nicht einfacher
investieren wollten“, erinnert sich Philipp macht“, sagt er. „Das Produkt ist überschau-
Schmitz-Morkramer. Denn damals trennten bar, der Markt ist kleinteilig, der relevante
Fotos: Ralf Buscher
sich viele Investoren von ihren Wohnimmo- Teilmarkt stark zersplittert, und Grundstü-
bilienbeständen, um sich renditeträchtige- cke werden nicht billiger. Retrospektiv be-
ren Alternativen zuzuwenden. Der Experte trachtet sind wir gut aufgestellt und waren
sah darin trotzdem eine attraktive Beimi- immer überzeugt, zu einem vernünfti-
25Sie können auch lesen
