FRANKFURT WOHNUNGSMARKT - CITY REPORT 2021 - BNP Paribas Real Estate
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FRANKFURT
[WOHNUNGSMARKT]
S. 4 DER WOHNMARKT DER ZUKUNFT
Vier Trends im Überblick
S. 8 [FRANKFURT] FOKUSSIERT
Licht, Luft und Grün
S. 12 ZAHLEN & FAKTEN
Wissenswertes rund um den
Frankfurter Wohnimmobilienmarkt
CITY REPORT 2021
CITY REPORT WOHNEN FRANKFURT BNP Paribas Real Estate
INHALT
08
04 DER WOHNMARKT DER
ZUKUNFT
Vier Trends im Überblick
08 [FRANKFURT] FOKUSSIERT
Licht, Luft und Grün
12 ZAHLEN & FAKTEN
Wissenswertes rund um den
Frankfurter Wohnimmobilienmarkt 24 WOHNBAU, WIE ICH IHN SEHE!
Im Gespräch mit Philipp
Schmitz-Morkramer von Quantum
BEST PRACTICE
20 28
THE FUTURE IS NOW
HAMBURG
BACK TO THE „ROOTS”
Digitale Lösungen für private Wenn Wohnträume Wurzeln
Vermieter schlagen
28
Fotos / Visualisierungen: winhard 3d; Fox 1 GmbH; Garbe Immobilien-Projekte GmbH
04
2
EDITORIAL
W „Die Bedeutsamkeit
as sind die Wohntrends von heute und morgen? Bereits zum
zweiten Mal geben wir Ihnen mit unseren Wohnmarkt-Reports
einen detaillierten Einblick in die wichtigsten Standorte Deutsch- der Assetklasse ist
lands. Neben den Zahlen und Fakten zum jeweiligen regionalen im vergangenem Jahr
Markt erwarten Sie anschauliche Best Practices, welche die Vielseitigkeit abermals gestiegen.
des Wohnens aufzeigen.
Das zurückliegende Jahr hat zwar zweifelsohne in der gesamten
Der Bereich Wohnen ist
Immobilienbranche seine Spuren hinterlassen, gleichzeitig zeigte sich aber krisenfest und daher
auch, dass die einzelnen Assetklassen hinsichtlich ihrer Resilienz sehr attraktiver denn je.“
heterogen sind. So entwickelten sich in der Assetklasse Wohnen die Miet-
CHRISTOPH MESZELINSKY
und Kaufpreise weiterhin überwiegend positiv. Head of Residential Investment,
Wohnraum ist schon lange nicht mehr nur der Ort, an dem wir leben BNP Paribas Real Estate
und unsere Freizeit verbringen: Die Pandemie hat uns gezeigt, dass unse-
re eigenen vier Wände auch Arbeitsplatz, Fitnessstudio und Restaurant in
einem sein können. Wie werden also die Wohnformen der Zukunft aus-
sehen? Wir werfen einen Blick auf die Trends, welche die Branche in Zu-
kunft beschäftigen werden. Dabei spielen auch junge Unternehmen, wie
beispielsweise PropTechs, eine immer wichtigere Rolle. Sie helfen dabei, In-
novationen und Digitalisierung voranzutreiben und die Vision Smart Home
oder gar Smart City möglich zu machen.
Der Wohnmarkt von morgen muss sich aber auch mit dem Thema
Nachhaltigkeit beschäftigen. Hilft beispielsweise der Holzbau dabei, nach-
haltigen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen?
Begleiten Sie uns in der neuen Ausgabe unserer Reports zu den unter-
schiedlichsten Projekten in ganz Deutschland und lassen Sie sich von der
Vielseitigkeit inspirieren!
Christoph Meszelinsky
IMPRESSUM
Herausgeber, Copyright & Creative Direction & Design Titelfoto
klimaneutral
natureOffice.com | DE-140-856628
Redaktion KD1 Designagentur, Köln LemonOne GmbH gedruckt
BNP Paribas Real Estate
GmbH Redaktion
Michaela Stemper
Ausschließlich aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird in diesem Report das generische Maskulinum verwendet. Entsprechende
Begriffe gelten im Sinne der Gleichbehandlung grundsätzlich für alle Geschlechter. Die verkürzte Sprachform hat nur redaktionelle
Gründe und beinhaltet keine Wertung.
3
CITY REPORT WOHNEN FRANKFURT BNP Paribas Real Estate
DER WOHNMARKT DER ZUKUNFT
VIER TRENDS IM ÜBERBLICK
Manch einer würde sicher sagen, dass der Bereich Wohnen konstant und
im Vergleich zu anderen Assetklassen kaum Veränderungen unterworfen
ist. Wer jedoch genauer hinschaut, sieht, dass sich momentan ein Trans-
formationsprozess abzeichnet. Nicht nur die Digitalisierung bringt viele
Veränderungen mit sich, auch das Thema Nachhaltigkeit prägt das Denken
1.
und die Ziele der Nutzer, und damit wandeln sich auch die Methoden, das
Bauen und der gesamte Immobilienzyklus.
Digitalisierung
Es gibt keine Branche oder keinen Bereich, der sich nicht mit der Von einem Smart Building spricht man, wenn es um die Ver-
Digitalisierung auseinandersetzen muss – so auch die Immo- netzung von Zweckgebäuden geht. Wenn eine gesamte Stadt
bilienbranche. Es scheint, als würde momentan alles smart durch Sensoren und Co. vernetzt ist, bezeichnet man diese
werden: angefangen vom Smart Home über Smart Buildings als Smart City. Noch ist diese Vernetzung ganzer Städte
bis hin zu smarten Quartieren oder gar zur Smart City. größtenteils Zukunftsmusik. Doch gerade Quartiersentwick-
Ein Smart Home bezeichnet die Digitalisierung im Wohn- lungen sind eine gute Möglichkeit, um smarte Technologien
bereich. Bei Wohnimmobilien kommen verschiedene Sen- wie Apps, Internet of Things (IoT) und Machine Learning zu
soren und Techniken zum Einsatz, die für mehr Komfort im erproben. Viele digitale Maßnahmen wie Licht- und Tempe-
Eigenheim oder in der Mietwohnung sorgen. ratursteuerung sowie Video-Türsprechanlagen gehören bei
Quartieren bereits zum Standard. Dennoch ist ein komplett
digitales Quartier noch eine Seltenheit und damit ein Allein-
„Sensoren liefern Daten zu Heizung, stellungsmerkmal, das im Markt positiv bewertet wird.
Kühlung, Lüftung, Beleuchtung, Sicherheit „Digitalisierung ist vorrangig in der Neubauentwick-
lung der vergangenen 5 bis 10 Jahre in den Gateway Cities
und anderen Gebäudeaspekten, damit anzutreffen. Noch nutzen viel zu wenig Neubauprojekte die
Eigentümer und Betreiber Funktionen und Chancen des vernetzten Wohnbaus – obwohl ökonomische,
Dienstleistungen so optimieren können, ökologische und soziale Aspekte dafürsprechen. Auch wenn
dass der ökologische Fußabdruck des es wenige Erhebungen dazu gibt, würde ich schätzen, dass
der Anteil im einstelligen Prozentbereich liegt“, berichtet
Gebäudes so klein wie möglich ausfällt. Christoph Meszelinsky, Co-Head Residential Investment
Damit ist Digitalisierung der unverzicht- bei BNP Paribas Real Estate. Neben Smarthome-Anwen-
bare Begleiter für nachhaltiges Bauen.“ dungen werden auch weitere Innovationen wichtiger in der
(Wohn-)Immobilienwirtschaft: angefangen beim Building
DR. EIKE WENZEL Information Modeling (BIM) über Blockchain bis hin zur
Institut für Trend- und Zukunftsforschung künstlichen Intelligenz (KI).
4
Der Wohnmarkt der Zukunft
2.
Nachhaltigkeit
Am Thema Nachhaltigkeit kommt auch das Prinzip ein wichtiger Trend, mit dem
der Wohnimmobilienmarkt nicht vor- sich Immobilienakteure beschäftigen
bei, so viel ist aus den Zielen des Pa- sollten. C2C ist angelehnt an die Kreis-
riser Abkommens deutlich geworden. läufe in der Natur und kann als „vom
Auch der „Klimaschutzplan 2050“ der Ursprung zum Ursprung“ oder „von der
Bundesregierung gibt für den Gebäu- Wiege zur Wiege“ übersetzt werden.
desektor ein klares Klimaschutzziel Cradle-to-Cradle-Produkte werden be-
vor: Wohn- und Arbeitsstätten sollen reits bei der Entstehung so konzi-
im Jahr 2030 nur noch 70 bis 72 Mio. piert, dass eine Wiederverwertbarkeit
Tonnen CO2 ausstoßen. Dabei stützt gewährleistet wird. Anders als beim
sich die Wohn- und Wärmewende vor Recycling sollen Materialien ohne Qua-
allem auf drei Pfeiler: Energieeffizienz, litätsverlust immer wieder für densel- 1
verfügbare erneuerbare Energien (Pho- ben Baustoff wiederverwendet werden.
tovoltaik) sowie alternative Baustoffe Aus den Baustoffen einer Immobilie
wie Holz oder Recycling-Beton. soll so am Ende der Nutzungsdauer ein
In einigen Bereichen ist der Wohn- neues Gebäude entstehen können.
markt schon nachhaltig aufgestellt. So Immer mehr Menschen wohnen im
wird beispielsweise der Baustoff Holz urbanen Raum, wollen aber nicht auf
in Deutschland vor allem beim Woh- ökologische Produkte, Pflanzen oder
nungsbau eingesetzt. Andere Asset- die Gartenarbeit verzichten. Landwirt-
klassen tun sich hingegen noch schwer schaftliche Flächen in der Stadt sind
damit. Zu Unrecht, wie Udo Cordts-San- jedoch rar. Aus diesem Grund gewinnt
zenbacher, Geschäftsführer & Co-Head die urbane Landwirtschaft an Bedeu-
Residential Investment, erklärt: „Holz tung – ein weiterer grüner Trend. Urban
weist ein einzigartiges Verhältnis von Farming und Urban Gardening werden
Eigengewicht und Tragkraft, Brand- zwar größtenteils als Synonyme ver-
und Wärmeschutz auf. Daher ist diese wendet. Das Urban Gardening bezieht
Bauweise eine ideale Möglichkeit, be- sich jedoch nur auf den Anbau für den
stehende Gebäude aufzustocken oder Eigenbedarf, während das Urban Far-
Baulücken zu schließen. Gerade im ur- ming die Landwirtschaft im städtischen
banen Raum ist diese Nachverdichtung Bereich bezeichnet. Hierbei werden Ge-
im Wohnbereich dringend notwendig.“ müse-, Obst-, Pflanzen- oder Kräuter-
Cradle to Cradle (C2C) steckt in der gärten angelegt, um auch auf kommer-
Immobilien- und Wohnungswirtschaft zieller Basis Produkte für eine größere
noch in den Kinderschuhen, dennoch ist Bevölkerungszahl zu liefern.
1 Entspannend und nachhaltig: Urban Gardening trägt zum Wohlbefinden der Bewohner bei.
2 Dr. Eike Wenzel, Gründer des Instituts für Trend- und Zukunftsforschung
Stadt der Zukunft 2
„Die Zukunft gehört den Gebäuden, in denen die Bewohner nicht nur leben und arbeiten, sondern auch einen Großteil
ihrer Lebensmittel und Dinge ihres täglichen Bedarfs erzeugen können. Auf dem Dach liefern Solarmodule übers Jahr
gesehen 45 % des Stroms für die Gebäude. Gewächshäuser, die ganzjährig mit LED-Licht betrieben werden, produzie-
ren 40 % der für die 3.000 Bewohner erforderlichen Menge an Gemüse und Obst. Werden Gebäude nicht zehn oder
mehr Stockwerke hoch gebaut, lässt sich auch der gesamte Strom- und Gemüsebedarf auf den Dächern produzieren.
Gibt es Zeiten mit überschüssigem Solarstrom, landet der unter anderem in der Tiefgarage, um dort die Elektroautos
aufzuladen. Und statt für Besorgungen in die Innenstadt zu fahren, können Bewohner im Erdgeschoss Dinge des
täglichen Bedarfs mithilfe von 3-D-Druckern selbst herstellen.“
5
CITY REPORT WOHNEN FRANKFURT BNP Paribas Real Estate
Neue Arten des Wohnens
Die Art und Weise, wie wir wohnen, befindet sich Gesellschaft immer größer, sodass sich auch die
im ständigen Wandel. Schon vor der Corona-Pan- Coliving-Angebote ausweiteten. Diese bieten ne-
demie zeichneten sich verschiedene Veränderun- ben einem Zimmer – wie in einer klassischen Stu-
gen ab. Beispielsweise war ein Trend, die Fläche dierenden-WG – auch eine Gemeinschaft, ähnlich
zu verkleinern: Mikroapartments und Tiny Houses dem Coworking. Man lebt nicht nur zusammen,
stießen bei Nutzern und im ersten Fall auch bei man arbeitet auch im eigenen Zuhause wie in
Investoren auf immer mehr Interesse. Coworking-Flächen. Die WG 2.0 war geboren!
Bei Mikroapartments handelt es sich um sehr „Geselligkeit ist dabei nur ein Aspekt. Wie schon
kleine, vollmöblierte Wohnungen, die, häufig um beim Microliving treibt die Nutzer des Colivings
umfangreiche Dienstleistungen ergänzt, vermie- vor allem der Wunsch nach hoher Flexibilität und
tet werden. Mieter können Studierende oder Aus- Vereinfachung an. Dazu kommt das Bedürfnis,
3.
zubildende sein, aber auch Geschäftsleute oder zu einer exklusiven Community mit limitiertem
Pendler, die kurzfristig eine Wohnung benötigen. Zugang zu gehören. Der All-Inclusive-Ansatz der
Die klassische Standardgröße beträgt zwischen Anbieter ist marktgängig. Nutzer wollen alles aus
20 und 25 m². „Mit dieser Wohnungsgröße er- einer Hand und bereits im Preis inbegriffen“, er-
reicht man in der Regel das beste Verhältnis zwi- klärt Wilke.
schen Baukosten und späteren Mieteinnahmen Doch was macht die Pandemie aus die-
– ein wichtiger Anhaltspunkt für Investoren“, sem Trend? Zum einen wird immer häufiger der
so Stefan Wilke, Director National Residential Wunsch nach mehr Fläche artikuliert, eine Er-
Investment bei BNP Paribas Real Estate. weiterung um ein Arbeitszimmer oder gar einen
Gerade die jüngere Generation war vor der Fitnessraum. Auch Balkon, Terrasse und Grün-
Pandemie viel in Bewegung, wechselte häufiger flächen scheinen bedeutender zu werden. Zum
den Wohn- oder Arbeitsort und zeigte sich da- anderen wird aber an früheren Trends wie den
her begeistert von den Full-Service-Angeboten, Mikroapartments festgehalten. Die Zeit wird zei-
die manch ein Mikroapartment-Betreiber anbot. gen, welche neuen Arten des Wohnens die Zu-
Gleichzeitig wurde aber auch der Wunsch nach kunft für uns bereithält.
Kanso Frankfurt: Das Mikroapartment-Projekt mit über 300 Einheiten überzeugt durch eine hochwertige Bauweise und eine stilvolle Innenausstattung.
6
Der Wohnmarkt der Zukunft
4.
1
2
1 Krisenfest: Healthcare-Immobilien
erfuhren in der Pandemie im Vergleich
zu anderen Bereichen keinen Rückgang in der
Nachfrage von Investorenseite.
2 Anna-Lena Hetzel Transaction
Manager BNP Paribas Real Estate Investment
Management
Demografischer Wandel
Ein weiterer Trend, der nicht vernach- xen, aber auch Formen des betreuten „Die Assetklasse der Healthcare-Immo-
lässigt werden sollte, ist der demografi- Wohnens, die es den Senioren ermög- bilien hat in der Pandemie im Vergleich
sche Wandel. Unsere Gesellschaft wird lichen, ihr Leben so lange wie mög- zu anderen Bereichen keinen Rückgang
immer älter, doch gerade für die späte lich selbstständig – aber mit gewisser in der Nachfrage von Investorenseite
Lebensspanne fehlt es an bedarfsge- Unterstützung – zu führen. Bereits erfahren und sich als sehr krisenfest
rechten Wohnlösungen. Aus diesem heute gibt es neben den traditionellen gezeigt. Dies gilt insbesondere für Se-
Grund gewinnen Healthcare-Immobili- Pflegeeinrichtungen betreutes oder niorenheime, die durch entsprechend
en immer mehr an Relevanz. Service-Wohnen, Seniorenresidenzen, hohe Schutzmaßnahmen gegenüber
Der Bedarf an seniorengerechtem Pflege-WGs, Mehrgenerationenhäuser ihren Bewohnern kaum von der Krise
Wohnen steigt hierzulande massiv. oder Cohousing-Modelle. betroffen waren. Dies hat dazu geführt,
Während in Deutschland im Jahr 2012 Seniorengemeinschaften werden dass die Nachfrage nach Seniorenhei-
knapp 21 % der Einwohner über 65 Jah- schon jetzt als einer der am schnells- men und Healthcare-Immobilien im
re alt waren, wird dieser Anteil nach ten wachsenden und sich entwickeln- Allgemeinen weiter gestiegen ist, das
Fotos: Fox 1 GmbH; Adobe Stock / Spuno
Schätzungen des BMI bis zum Jahr 2035 den Sektoren auf dem Immobilienmarkt Wettbewerbsverhalten unter den In-
auf etwa 30 % ansteigen. 2050 wird so- angesehen. Und dieser Trend wird sich vestoren deutlich zugenommen hat
gar damit gerechnet, dass jeder Siebte auch in Zukunft fortsetzen, da sich und die Renditen für die Assetklasse
älter als 80 Jahre sein wird. Gesundheitsimmobilien als relativ im- weiter gesunken sind. Durch das ge-
Jetzt und besonders in der Zukunft mun gegen allgemeine wirtschaftliche stiegene Investoreninteresse erwarten
werden daher immer mehr Health- Krisen zeigen, weiß Anna-Lena Hetzel, wir eine zunehmende Professionalisie-
care-Immobilien gebraucht. Dazu zäh- Transaction Manager von BNP Paribas rung des gesamten Marktes.“
len Pflegeheime, Ärztehäuser und Pra- Real Estate Investment Management:
7
CITY REPORT WOHNEN FRANKFURT BNP Paribas Real Estate
[FRANKFURT] FOKUSSIERT
LICHT, LUFT UND GRÜN
Bankenmetropole, Flughafendrehkreuz und Wolkenkratzer-City.
Die Skyline Frankfurts wird häufig mit der New Yorks verglichen. Und doch
gibt es in diesem urbanen, kosmopolitischen Umfeld Licht, Luft und Grün.
Wie das gelungen in moderne Quartiere integriert wird, verrät Frank Berlepp,
Geschäftsführer der LBBW Immobilien-Gruppe, im Interview.
Beginnen wir mit dem Blick auf das große Ganze: Frankfurtern im Jahr 2030. Dabei ist es gar nicht so
Was ist Ihrer Meinung nach typisch für die Stadt- entscheidend, wie viel tausend Menschen hier leben
entwicklung in Frankfurt? werden. Es ist der Wachstumsdrang an sich, der die
Frank Berlepp: Frankfurt ist geprägt durch eine über Stadt so lebendig macht.
Jahre andauernde Dynamik im Wohnbau. Die Stadt
entwickelt sich permanent, sei es durch Schaffung Funktioniert die Mainmetropole vielleicht anders
neuer Stadtteile oder stetig emporwachsende neue als andere A-Städte?
Gebäude. Mir gefällt diese Agilität, dieses wirtschaft- Frank Berlepp: Der Bedarf an Wohnflächen ist groß
liche „Nach-vorne-Arbeiten“. Das lässt sich am Hoch- und wird es auch in Zukunft bleiben. Das gilt vorrangig
hausrahmenplan ebenso festmachen wie an den für bezahlbaren Wohnbau. Allerdings ist es unmög-
vielen neu entstandenen Quartieren im West- und lich, mit den hiesigen hohen Grundstückspreisen und
Osthafen, dem Europaviertel, dem Kaiserlei, aber auch den steigenden Baukosten eine Beruhigung des Miet-
am Mertonviertel und am Rebstock. Hier gibt es noch markts herbeizuführen. Vielmehr stellt sich die Frage:
große Entwicklungsflächen für den Wohnbau, die ih- Wie können wir es schaffen, Menschen in Eigentum
resgleichen nur in Hamburg jenseits der Elbe oder in zu bringen? Hier liegt meines Erachtens der Schlüs-
München auf den Konversionsarealen der Deutschen sel zur Entlastung des Wohnmarkts. Da unterscheidet
Bahn finden. Dieses Wachstum lässt sich auch mit sich Frankfurt nicht von anderen A-Städten. Es muss
Zahlen untermauern: 2019 lebten hier rund 750.000 gelingen, im mittleren Preissegment beispielsweise
Menschen, Prognosen sprechen von rund 810.000 für Familien mit zwei Kindern Eigentumswohnungen
8
[Frankfurt] fokussiert
„Die Auflösung der reinen
Bürostadt Niederrad und die
Durchmischung mit
Wohnraum war wegweisend.“
Visualisierungen: winhard 3d
9
CITY REPORT WOHNEN FRANKFURT BNP Paribas Real Estate
Mit dem Rebstock-Gelände an der City West wurde seit 2002 ein neuer Stadtteil mit Wohnungen für rund 7.000 Bewohner
geschaffen und nun mit dem PARK TRIO 2 um ein attraktives Wohnquartier erweitert.
zur Verfügung zu stellen. Zudem gibt es in Frankfurt was tristen Osten zu tragen. Das war sicherlich ein
eine sehr große internationale Nachfrage – insbeson- ganz entscheidender Meilenstein. Aber auch aus dem
dere aus dem asiatischen Raum. Der Druck ist also im- Südwesten gibt es Positives zu vermelden: Die Auflö-
manent, und er kann nur durch große Flächen wie im sung der reinen Bürostadt Niederrad und die Durch-
Westen am Rebstock oder im Norden in der Josefstadt mischung mit Wohnraum fand ich wegweisend – auch
gemindert werden. für andere Städte. Wir selbst entwickelten mit un-
serem Projekt Mainwald 700 Wohneinheiten auf der
Was sind aus Ihrer Sicht interessante Stadtteile? Konversionsfläche des ehemaligen Woolworth-Gelän-
Frank Berlepp: Da gibt es einige – nach wie vor der des. Unmittelbar am Stadtwald gelegen ist es gera-
Osthafen. Im Norden bieten das Mertonviertel, der dezu optimal für die Zielgruppe, die ich eingangs er-
Riedberg und die Flächen der geplanten Josefstadt viel wähnte: eine Mittelschicht, die Eigentum bildet.
Wohnbaupotenzial. Im Westen der Stadt ist es wiede-
rum auf dem Rebstockgelände in relativ überschauba- Springen wir wieder über den Main: Was hat
rer Zeit möglich, eine größere Anzahl an Wohnungen die LBBW Immobilien-Gruppe bewogen, eher am
zu realisieren. Die Möglichkeiten jenseits des Mains äußeren westlichen Stadtrand zu investieren?
im südlichen Niederrad sind meiner Meinung nach Frank Berlepp: Das Areal liegt etwas außerhalb vom
ausgeschöpft. Europaviertel und dem städtebaulichen Projekt City
West. Die Entscheidung für dieses Areal haben wir
Welche Projekte haben in der letzten Zeit maß- ganz bewusst getroffen, weil der Rebstock optimal
geblich die Stadtentwicklung beeinflusst? angeschlossen ist. Denn für die Zukunft erwarten wir
Frank Berlepp: Die Entscheidung, die EZB in den Os- eine deutliche Reduktion des Individualverkehrs und
ten zu holen, war genial. So ist es der Stadt gelungen, damit ein Erstarken des ÖPNV. Gleichzeitig ist das
die Qualität der Stadtentwicklung in den vormals et- Gelände eingebettet in die Natur mit dem alten und
10[Frankfurt] fokussiert
dem neuen Rebstockpark. Innerhalb dieser grünen ungsplans dauerte etwa 5 Jahre, auch wenn wir hier
Umgebung haben wir die einmalige Möglichkeit, ins- eine Freifläche, eine „abandoned area“, vorfanden. Im
gesamt 1.000 Wohnungen zu bauen. Es wird also ein B-Plan konnten wir viele Probleme, die eigentlich spä-
echtes Quartier entstehen, und es bieten sich tatsäch- ter auftreten, rechtzeitig einfangen.
lich gute Gestaltungsmöglichkeiten in Bezug auf den
Städtebau. Wir entwickeln in 4 Bauabschnitten Woh- Wie ist die Nachfrage in Frankfurt strukturiert?
nungen im mittleren Preissegment und vereinzelt Welche Wohnungsgrößen sind gefragt und
auch Townhouses. Unser PARK TRIO 2 ist ein wesentli- welche Rolle spielt die Ausstattung?
cher Baustein für das Quartier Rebstock. Frank Berlepp: Die Nachfrage ist hoch und wird hoch
bleiben – das betrifft alle Wohnungstypen. Es gibt kei-
Was sind die vielen Besonderheiten nen Grund, warum sich das auf absehbare Zeit ändern
dieser Quartiersentwicklung? sollte. Zunehmend suchen Singles oder DINKs (double
Frank Berlepp: Wir werden eine Mischung aus ver- income no kids) größer geschnittene Wohnungen. Das
schiedenen Wohn- und Gebäudeformen und damit Gros der Nachfrage beobachten wir bei den 2,5- bis
unterschiedliche Nutzungen unter einen Hut bringen. 3-Zimmer-Wohnungen mit Größen zwischen 80 und
Uniformes sollen andere machen. Planerisch ergreifen 100 m². Bei den Zusatzangeboten ist das Must-have
wir hier die Chance, größere und kleinere Einheiten, die Einbauküche, gefolgt von der Fußbodenheizung,
Townhouses und kleine Gewerbeeinheiten zu verbinden einem vernünftigen Fußbodenbelag und dem gestal-
sowie einen zentralen Platz für Begegnungen entstehen terisch anspruchsvollen Bad. Die Zeit des Frankfurter
zu lassen. Auch die Durchmischung der Bewohner wird Bads, als Nische in der Küche, ist definitiv vorbei.
Vielfalt bringen: Vom älteren Alleinstehenden bis zur
Familie, hier sollen sich alle Rebstock-Bewohner wohl- Wie spiegelt sich das in der
fühlen. Vor allem die wenigen Townhouses, die Wohnen Preisentwicklung wider?
auf mehreren Ebenen mitten in der Stadt bieten, sind Frank Berlepp: Im Mittel liegen wir bei 17 €/m² Mie-
sehr gefragt. Ähnlich begehrt sind Penthouse-Wohnun- te. Auch für eine gut verdienende Familie ist das viel,
gen. Im 6. Obergeschoß hat man einen wunderbaren aber bezahlbar bei den Einkommensverhältnissen in
Blick von der Terrasse auf die markanten Hochhäuser Frankfurt. Gleichsam muss ein solches Mietniveau
der Stadt. Bereits ab dem 5. Obergeschoss punkten die angesetzt werden, um eine angemessene Investoren-
Wohnungen mit einer sagenhaften Aussicht auf Frank- rendite bei gestiegenen Grundstücks- und Baukosten
furts Skyline. Dieser Eindruck von Licht und Luft wird darstellen zu können.
durch die besondere Deckenhöhe von bis zu 2,60 m
verstärkt. Im Penthouse sind es sogar 2,75 m. Jeder Was schätzen Residential-Investoren
Zentimeter zählt. denn an Mainhattan?
Frank Berlepp: Geschätzt werden das permanen-
Welche Aspekte des modernen Wohnbaus te Wachstum sowie die Dynamik auf internationalem
bildet das Quartier zudem ab? Niveau. Berlin außen vorgelassen, sehen Investo-
Frank Berlepp: Eines der großen Trendthemen des ren Frankfurt als die internationalste Stadt Deutsch-
Wohnbaus der vergangenen Jahre ist das Thema Nach- lands und honorieren das auch. Gerade ausländische
haltigkeit: Auch für das PARK TRIO 2 wird ein Gold-Zer- Kunden betrachten Frankfurt zudem als Nukleus der
tifikat angestrebt und umgesetzt. Nahezu alle Projek- Rhein-Main-Region. Sie unterscheiden nicht zwischen
te der LBBW Immobilien-Gruppe werden seit rund 7 Frankfurt, Offenbach oder Darmstadt. Jetzt könnte man
Jahren von der Deutschen Gesellschaft für nachhal- entgegnen, Rhein-Ruhr sei ebenfalls eine Metropolre-
tiges Bauen, der DGNB, zertifiziert. Nachhaltigkeit gion. Ja, das stimmt, aber diese Region ist traditionell
bedeutet für uns: sich der Verantwortung als Unter- anders – eher ein geschlossener Markt. Frankfurt ist
nehmen für die Gesellschaft bewusst zu sein, wenn offen: Die Banken, der Flughafen und große Consul-
es darum geht, Immobilien zu entwickeln. Das betrifft ting-Firmen prägen das internationale Bild der Stadt.
die Komponenten Stadtentwicklung, Ressourcen-
einsparung, Auswahl der Baumaterialien und nicht zu- Zu guter Letzt: Gibt es weitere LBBW
letzt die Verwendung der bestmöglichen verfügbaren Immobilienprojekte in Frankfurt?
Energien. Frank Berlepp: Im Rebstock sind wir noch lange nicht
fertig, denn es folgen noch zwei weitere PARK TRIOs.
Wo lagen die Herausforderungen Allerdings ist die Grundstücksknappheit in Frankfurt
bei der Entwicklung? so eklatant, dass wir aktuell kein weiteres Areal ins
Frank Berlepp: Die größte Herausforderung bestand Auge gefasst haben. Aber, wie gesagt, wir betrachten
in der Wandlung des Baurechts vom Gewerbestand- die Stadt als Kern und die Region wiederum mit dem
ort hin zur Nutzung als Wohnquartier. Die Baurechts- Weitwinkelobjektiv: Deshalb entwickeln wir in den
änderung macht aus vormals 120.000 m² Büro nun nächsten 3 Jahren 100 Wohnungen am Mainzer Zoll-
90.000 m² Wohnen. Die Schaffung des neuen Bebau- hafen.
11CITY REPORT WOHNEN FRANKFURT BNP Paribas Real Estate
FRANKFURT
Bei Frankfurt denkt jeder sofort an Business, Banken, Skyline
und Flughafen. Aber die Metropole im Rhein-Main-Gebiet verfügt
auch über einen der spannendsten Wohnungsmärkte Deutschlands,
der zunehmend mit einem zu knappen Angebot kämpft.
• Mit welcher Dynamik sich Frankfurt seit vielen Jah- • Mehr Neubautätigkeit ist also zwingend notwendig.
ren entwickelt, zeigt sich vor allem an der schnell Allerdings sehen sich Projektentwickler nicht nur mit
wachsenden Bevölkerung. Von 2014 bis 2020 hat die steigenden Grundstückspreisen und Baukosten kon-
Einwohnerzahl um knapp 9 % auf aktuell gut 763.000 frontiert, sondern müssen auch die Vorgaben des im
zugelegt. Damit hat sich die Mainmetropole beim Mai 2020 verabschiedeten Baulandbeschlusses um-
Thema Bevölkerungswachstum an die Spitze aller setzen.
deutschen A-Städte gesetzt. • Trotzdem gibt es eine Reihe spannender Vorhaben
• Der Wohnungsbestand ist im gleichen Zeitraum wie beispielsweise das Projekt Mainwald, in dem ein
demgegenüber nur um knapp 7 % gestiegen. Die Zahl attraktiver Wohnungsmix aus Mikroapartments so-
der fertiggestellten Wohnungen reicht seit Jahren wie Miet- und Eigentumswohnungen mit insgesamt
nicht aus, um den zusätzlichen Bedarf zu decken. etwa 700 Wohneinheiten umgesetzt wird. Errichtet
Da verwundert es nicht, dass der Angebotsengpass wird es im sogenannten Lyoner Quartier, wo sich die
sich weiter verschärft hat und der Nachfrageüber- ehemalige Bürostadt Niederrad in ein gemischtes,
hang wächst. Ein eindrucksvoller Beleg hierfür ist die lebendiges Quartier wandelt. Neben entstehenden
weiter rückläufige Leerstandsquote, die nur noch bei Neubauwohnen auf freien Grundstücken werden
rund 0,2 % und damit dicht an den Münchenern Ver- auch bisherige Büroobjekte zu Wohnhäusern umge-
hältnissen liegt. baut oder abgerissen.
ENTWICKLUNG BEVÖLKERUNG UND WOHNUNGSBESTAND 2014–2020 ENTWICKLUNG NACHFRAGE UND ANGEBOT 2014–2019
Bevölkerung Wohnungsbestand Genehmigungen fertiggestellte Wohnungen
ø zusätzl. Haushalte p. a.
763.380
5.493
701.350
6.000
4.105
4.480
4.047
4.076
4.227
3.472
3.941
3.864
+9 % 5.000
4.563
3.556
3.467
3.244
4.000
397.709
372.039
3.000
+7 %
3.556
2.000
1.000
2014 2020 2014 2020 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2020 Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2020; GfK Geomarketing
12Zahlen & Fakten
AUF EINEN BLICK
NACHFRAGE
+6.731
Personen
Wanderungssaldo im Jahr 2019,
6,7 %
Arbeitslosenquote 2020,
+2.949 Personen im Jahr 2018 +1,7 %-Punkte zum Vorjahr
405.667 Haushalte 106,2
zum 31.12.2019, +5.659 Haushalte zum Vorjahr Kaufkraftindex pro Haushalt 2020, 50.786 € Kaufkraft pro Haushalt
ANGEBOT
397.709
Leerstandsquote
0,6 %
0,2 %
Wohnungen
zum 31.12.2019, +4.523 Wohnungen zum Vorjahr 2014 2019
50,0 %
Anteil Mehrfamilienhäuser 31.12.2019, +0,1 %-Punkte zum Vorjahr
3.864
Baugenehmigungen 2019, -1.629 Wohnungen zum Vorjahr
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, GfK Geomarketing, Bundesagentur für Arbeit, CBRE-empirica Leerstandsindex 13CITY REPORT WOHNEN FRANKFURT BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN
PREISANSTIEG AUF BREITER FRONT
TOP 5 (BESTAND)
Karben
ANGEBOTSMIETEN 2020
Bad Homburg 22,85 €/m2
Nidd
a
661 Innenstadt / Altstadt
(Römer / Main)
Oberursel Nieder-Eschbach 19,15 €/m2
Westend-Süd
18,35 €/m2
Kronberg Bad Vilbel Nordend-West
Frankfurter Berg 18,30 €/m2
Steinbach Niederursel
Nidda
Westend-Nord
Schwalbach 5 Eschersheim Bergen-Enkheim
(Nähe Universität)
am Taunus
17,45 €/m2
Bad Soden am Eschborn
Bahnhofsviertel
Taunus 66
Bornheim Main
Nordend-West
648
Rödelheim
Westend-Nord
MIETDYNAMIK 2014–2020
66
90 %
Ostend
Innenstadt / Altstadt
Altstadt (Römer / Main)
Höchst
Gallus Sachsenhausen-N.
Zeilsheim
in
Oberrad 43 %
Gutleutviertel
M a
© mapz.com - Map Data: OpenStreetMap ODbL
Nied
n Niederrad 661
40 %
i
Ma
40 Schwanheim
Griesheim
Quelle: IDN Immodaten GmbH
Hattersheim Sachsenhausen-S.
39 % 3
Kelsterbach Rödelheim
Neu-Isenburg Heusenstamm
35 %
3
Zeilsheim / Sindlingen
Flughafen Frankfurt
am Main 5
LAGEKLASSE sehr gut gut durchschnittlich einfach
Foto: Stephan Behnes / stock.adobe.com
• Die große Nachfrage spiegelt sich nicht zuletzt in der konnte den dynamischen Aufwärtstrend nicht stop-
Mietpreisentwicklung der letzten Jahre wider. Seit pen, sodass im Jahr 2020 ebenfalls ein Mietpreisan-
2014 haben sich die mittleren Angebotsmieten um stieg von 5 % zu beobachten war.
knapp ein Drittel erhöht, sodass sie aktuell bei 15 €/m² • Dass Frankfurt gemeinsam mit München zu den Städ-
notieren. Im bundesweiten Vergleich kommen nur ten mit dem markantesten Nachfrageüberhang ge-
die beiden süddeutschen Outperformer München und hört, wird durch die sehr homogene Entwicklung der
Stuttgart auf höhere Werte. Auch das schwierige kon- Mietpreisanstiege eindrucksvoll unterstrichen. Unab-
junkturelle Umfeld während der Corona-Pandemie hängig von der Qualität der Wohnlage bewegen sich
14Zahlen & Fakten
Mieten steigen in allen Lagen und Marktsegmenten
Alt- und Innenstadt am begehrtesten
Einfache und durchschnittliche Lagen holen auf
nahezu alle Teilmärkte mit ihren Zuwächsen relativ ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSMIETEN NACH WOHNLAGEN (BESTAND)
dicht am Mittel des Gesamtmarktes. Lediglich in den sehr gut (+29 %) gut (+31 %) durchschnittlich (+31 %)
einfachen Lagen haben die Mieten mit +35 % etwas einfach (+35 %) gesamt (+32 %)
stärker angezogen. Dieses Ergebnis zeigt, dass der €/m²
ausgeprägte Nachfrageüberhang in allen Marktseg-
20
menten wirksam wird und nicht nur in ausgewählten
Stadtteilen auftritt.
• Die höchsten Angebotsmieten werden erwartungsge-
mäß in der Alt- und Innenstadt, z. B. rund um den Rö- 15
mer oder die Zeil, aufgerufen. Hierbei handelt es sich
auch um die einzigen Teillagen, in denen mit aktuell
22,85 €/m² im Mittel die 20-€-Schwelle übertroffen 10
wird. Das hochwertige Angebot speist sich dabei nicht
nur aus Neubauten, etwa exklusiven Wohntürmen, in
denen der Ausblick und eine hochwertige Ausstattung
die Angebotsmieten nicht selten auf über 30 €/m² 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
steigen lassen, sondern auch aus modernisierten bzw. Quelle: IDN Immodaten GmbH
rekonstruierten Beständen wie beispielsweise das
Dom-Römer-Quartier, das von 2012 bis 2018 umge-
setzt wurde. ANGEBOTSMIETEN NACH ZIMMERZAHL 2020 (BESTAND)
• Aber auch das Westend-Süd (19,15 €/m²), das Nord €/m² Median oberes Segment
end-West (18,35 €/m²) oder das Westend-Nord
(18,30 €/m²) zählen zu den hochpreisigen Teillagen. 30
• Durch die Wirtschaftsstruktur Frankfurts, mit einem
großen Anteil hochwertiger Finanz- und Beratungs- 25
dienstleistungen, ist auch ein breites Nachfragepoten-
20
zial für luxuriöse, zentral gelegene Wohnungen vor-
handen. So lässt es sich erklären, dass in der Alt- und 15
Innenstadt nicht nur die höchsten Mieten aufgerufen
werden, sondern mit +90 % auch der stärkste Zuwachs 10
seit 2014 zu beobachten ist. Davon abgesehen ver-
zeichnen eher einfache und durchschnittliche Wohn- 5
18,10
15,75
14,65
14,95
15,55
lagen überproportionale Anstiege. Zu nennen sind hier
u. a. Nied (+43 %), Griesheim (+40 %) oder Rödelheim 1 2 3 4 5 und mehr
(+39 %). Quelle: IDN Immodaten GmbH
15CITY REPORT WOHNEN FRANKFURT BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR
EIGENTUMS-
WOHNUNGEN
PREISE TEILWEISE VERDOPPELT
• Vor dem Hintergrund der skizzierten Angebots-Nach-
frage-Relation ist es nicht verwunderlich, dass neben
den Mieten auch die Wohnungspreise stark gestiegen
sind. Wie auch in vielen anderen Standorten fiel der
Zuwachs sogar noch deutlich stärker aus als bei den
Mieten, wofür in gewissem Umfang sicher das ausge-
sprochen günstige Finanzierungsumfeld verantwort-
lich ist.
• In den letzten 6 Jahren seit 2014 haben die Ange-
botspreise im Mittel um 83 % auf aktuell gut 5.860 €/m²
angezogen. Auch im Vorjahr hat sich dieser Trend mit
einem Plus von rund 11 % in nahezu unvermindertem
Tempo fortgesetzt.
• Mehr als verdoppelt haben sich Wohnungspreise
in den einfachen Lagen, wo mittlerweile 4.270 €/m² Anstieg der Preise hält unvermindert an
(+108 %) aufgerufen werden, sowie in den Lagen mit
durchschnittlicher Wohnqualität, in denen die aktu- Gallus / Europaviertel steigt in Spitzengruppe auf
ellen Angebotspreise bei knapp 5.480 €/m² (+104 %)
notieren. Im direkten Vergleich fällt die Steigerung in Einfache und durchschnittliche Lagen
den sehr guten Lagen mit rund zwei Dritteln auf gut
7.250 €/m² schon fast bescheiden aus.
mit stärkstem Anstieg
ANGEBOTSPREISE (BESTAND) 2020 IN DEN ABSOLUTEN PREMIUMLAGEN
9.250 €/m 2
8.870 €/m 2
8.655 €/m 2
8.395 €/m 2
7.655 €/m 2
Foto: Rudolf Balasko
Westend-Nord Nordend-West Gallus / Westend-Süd Bockenheim
(Nähe Universität) Europaviertel
Quelle: IDN Immodaten GmbH
16Zahlen & Fakten
STADTTEILE MIT DER HÖCHSTEN PREISDYNAMIK 2014–2020 ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSPREISE ETW IN DEN WOHNLAGEN
(PREIS 2020, BESTAND) (BESTAND)
sehr gut (+67 %) gut (+86 %) durchschnittlich (+102 %)
einfach (+108 %) gesamt (+83 %)
191 %
€/m²
8.000
6.000
Gallus / Europaviertel
169 %
4.000
(8.655 €/m2)
2.000
166 %
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Griesheim Quelle: IDN Immodaten GmbH
(4.985 €/m2)
ANGEBOTSPREISE NACH ZIMMERZAHL 2020 (BESTAND)
€/m² Median oberes Segment
150 %
3.500
Hausen / Praunheim
(4.690 €/m2)
3.000
2.500
2.000
116 % Rödelheim
(6.215 €/m2)
1.500
1.000
500
5.605
6.045
5.980
6.580
4.900
Bahnhofsviertel 1 2 3 4 5 und mehr
(7.385 €/m2) Quelle: IDN Immodaten GmbH Quelle: IDN Immodaten GmbH
• Zu den teuersten Stadtteilen zählen erwartungs- Kaufpreise von gut 8.650 €/m² aufgerufen. Damit weist
gemäß das West- und Nordend. Mit einem Median-An- diese Lage auch die mit Abstand stärkste Steigerung
gebotspreis von 9.250 €/m² führt das Westend-Nord der letzten 6 Jahre auf (+191 %). Hierbei ist allerdings
die Rangliste der exklusiven Lagen an und überschrei- zu berücksichtigen, dass sich die Angebotsstruktur und
tet als einzige Lage die 9.000-€-Marke. Nur knapp da- -qualität erheblich verändert hat, und heute nur noch
hinter folgen das Nordend-West mit rund 8.870 €/m² bedingt mit der Ausgangssituation 2014 vergleichbar
und das Westend-Süd mit knapp 8.400 €/m². ist.
• In die Phalanx der traditionellen Luxus-Viertel einge- • Ansonsten sind aufgrund der niedrigen Ausgangsbasis
reiht hat sich außerdem aber auch der noch relativ vor allem in einfachen und durchschnittlichen Lagen
junge Standortbereich Gallus / Europaviertel, in dem überproportionale Steigerungsraten zu verzeichnen.
sich aufgrund des in den letzten Jahren entstandenen Zu nennen sind hier u. a. Griesheim mit +169 %, Hau-
modernen Angebots die Preise seit 2014 im Schnitt sen / Praunheim (+166 %) oder auch Rödelheim mit ei-
fast verdreifacht haben. Aktuell werden hier im Mittel nem Anstieg um 150 %.
17CITY REPORT WOHNEN FRANKFURT BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER
WEITERHIN ZU WENIG ANGEBOT
• An der Situation, dass die käuferseitige Nachfrage • Dass insgesamt ein zu geringes Angebot am Markt
nach Mehrfamilienhäusern deutlich höher ist als das ist, verdeutlicht auch die Entwicklung der Zahlen
vorhandene Angebot, hat sich auch im Zuge der Co- der Gutachterausschüsse. Zwar konnte 2019 mit ei-
rona-Pandemie nichts geändert. Sowohl private als nem Geldumsatz von rund 1,43 Mrd. € ein sehr gu-
auch institutionelle Investoren suchen vor allem rein tes Ergebnis erzielt werden, die Anzahl der Verkäufe
wohnwirtschaftlich betriebene Anlagen, sind aber lag mit gut 400 Fällen aber nur auf dem Niveau des
auch bereit, kleinere Gewerbeanteile im Objekt zu langjährigen Durchschnitts. Verantwortlich für den
akzeptieren, sofern sie nachhaltig vermietbar sind. Anstieg des Investmentvolumens war demzufolge in
Steigendes Interesse lässt sich vor allem für Stand- erster Linie der höhere Preis pro Verkaufsfall. Mit
orte mit einfacher und durchschnittlicher Wohnqua- 3,5 Mio. € erreichte er 2019 den höchsten bisher
lität ausmachen, da Käufer hier die größten Mietstei- registrierten Wert.
gerungspotenziale erwarten. • Die weiter gestiegenen Preise für Mehrfamilienhäu-
• Das Angebot hat sich tendenziell sogar noch verrin- ser werden auch durch die Entwicklung der zu zah-
gert, da viele Eigentümer trotz hoher Preise keine Al- lenden Kaufpreisfaktoren unterstrichen, die auch in
ternativanlagen sehen, in denen die Erlöse mit einem den letzten Jahren weiter gestiegen sind. Für Neu-
vergleichbaren Rendite-Risiko-Profil reinvestiert bauobjekte im Spitzensegment sind sie mittlerweile
werden könnten. Etwas anders stellt sich der Markt bei dem 33-Fachen anzusetzen. Trotzdem wäre ein
bei Objekten mit schwierigen Rahmenbedingungen höheres Transaktionsvolumen aufgrund der starken
(z. B. Vermietungssituation, baulicher Zustand) dar, Nachfrage durchaus möglich. Der limitierende Fak-
bei denen ein leicht steigendes Angebot erkennbar ist. tor ist und bleibt aber das zu geringe Angebot.
VERKÄUFE VON MEHRFAMILIENHÄUSERN ENTWICKLUNG DER VERKAUFSFAKTOREN NEUBAU (SPITZE)
Verkäufe (Anzahl) Geldumsatz (in Mio. €) Spitzenmultiplier Neubau
1.500 35
33,0
1.200 31,5
31,0
Foto: Tim Seibert – East59 / stock.adobe.com
30,5
30
900
29,0
27,5
600
26,0
25
300
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Frankfurt Quelle: BNP Paribas Real Estate GmbH
18Zahlen & Fakten
STANDORTE
IM ÜBERBLICK
12,75 €/m2
HAMBURG
55 % / 13 %
12,40 €/m2 33,0
24 % / 6 %
7,40 €/m2 BERLIN
32,5
30 % / 8 %
28,0
ESSEN 6,80 €/m2
30 % / 6 %
DÜSSELDORF 11,25 €/m2 29,0
28 % / 7 %
LEIPZIG
32,5
KÖLN
11,50 €/m2 Berlin mit Abstand am dynamischsten
29 % / 9 % FRANKFURT München bewegt sich auf 20-€/m²-Marke zu
32,5
15,00 €/m2 Hamburger Mietwachstum etwas abgeschwächt
32 % / 9 %
33,0 19,40 €/m2
40 % / 7 %
STUTTGART
35,0
14,65 €/m2
MÜNCHEN
41 % / 7 %
33,5
Medianmiete 2020 (Bestand)
Mietentwicklung (Bestand): 2014–2020 / 2018–2020
Verkaufsfaktoren (Neubau Spitze)
Quellen: IDN Immodaten GmbH, BNP Paribas Real Estate 19CITY REPORT WOHNEN FRANKFURT BNP Paribas Real Estate
THE FUTURE IS NOW
DIGITALE LÖSUNGEN FÜR
PRIVATE VERMIETER
Wer als Vermieter mehr Aufgaben aus der Hand gibt und automatisiert,
gewinnt. Denn durch die Digitalisierung haben sie in Zukunft mehr Zeit,
weniger Kosten und zufriedenere Mieter. Smarte Lösungen bei der Immo-
bilienverwaltung, die einen echten Mehrwert bieten, gibt es mittlerwei-
le viele. Laut einer Studie von ImmobilienScout24 planten 2020 über die
Hälfte aller Vermieter, sich digital bei der Immobilienbewirtschaftung
unterstützen zu lassen. Wir geben daher einen Überblick für alle Haus-
eigentümer, die von digitaler Intelligenz profitieren und den ersten Schritt
in eine digitale Zukunft gehen möchten.
P
ropTechs sind in Deutschland in den vergange-
nen Jahren wie Pilze aus dem Boden geschos-
sen. Sie haben es sich zur Aufgabe gemacht, die
Immobilienwelt zu verändern und die eher ana-
loge Branche bei den Herausforderungen der digitalen
Transformation zu unterstützen. Auch Immobilienkon-
zerne zeigten sich zunächst erfreut: „PropTechs wurden
zur Hoffnung der etablierten Unternehmen“, beschreibt
es Andreas Völker. Seit 1999 leitet er als Geschäftsfüh-
rer und Head of Investment Consulting die BNP Paribas
Real Estate Consult GmbH und ist oft mit verschiedenen
Start-ups im Gespräch. Ein regelrechter Hype setzte
ein, bald kamen aber auch Ängste zur Euphorie hinzu:
Wird die Immobilienwirtschaft ähnliche Disruptionen
wie etwa die Musikindustrie mit dem Aufkommen von
Streaming-Plattformen wie Spotify erleben?
„Indem Vermieter und Eigentümer in Prop- Nach fast einem Jahrzehnt lässt die große Disrup-
Techs investieren, binden sie Innovationen tion, also ein komplett neues Businessmodell, noch auf
ein und verjüngen quasi ihre Belegschaft. Es sich warten. „Nur etwa 5 Prozent aller PropTechs fallen
auf“, betont Völker. „Die Start-ups arbeiten momentan
wird interessant sein zu sehen, wie sich die an einzelnen Prozessen, also isolierten Lösungen, und
kleinen, kreativen Start-ups in einem größe- nicht an ganzheitlichen Modellen, welche die Branche
ren, eher konventionellen Umfeld behaupten.“ revolutionieren könnten.“
Wir wollen uns vier junge und vielversprechende
ANDREAS VÖLKER Unternehmen genauer anschauen und beleuchten, wie
Managing Director BNP Paribas Real Estate diese Wohnungsvermietern helfen.
20The Future is Now
Definition PropTech
Der Begriff PropTech setzt sich zusammen aus Property und Technology und beschreibt junge Unternehmen,
welche die Immobilienbranche mithilfe neuer Techniken bei der digitalen Transformation unterstützen
möchten. Ähnliche Entwicklungen lassen sich auch in anderen Branchen beobachten – vielleicht kennen Sie
bereits die Begriffe FinTech oder InsurTech.
4 PROPTECHS, DIE VERMIETER IM AUGE
BEHALTEN SOLLTEN:
objego liefert mobile Immobilienverwaltung
Wer sich traut, Excel-Tabellen und Un-
terlagen in Aktenordnern ins Archiv zu
verbannen, schafft mit objego den ersten
Meilenstein in der Digitalisierung des Ver-
mieteralltags. Ziel des PropTechs ist es, die
Immobilienverwaltung komplett digital zu
machen und in einer einzigen Web-Anwen-
dung abzubilden.
Dazu bringt das Essener Start-up die
Organisation aller Einheiten samt Ne-
benkostenabrechnung und Dokumenten-
management ins Web. Das Bankkonto kann
direkt mit objego verbunden werden, so-
dass Mieteinnahmen automatisiert und
Rechnungen und Ausgaben in der Finanz-
übersicht direkt erfasst werden. Mit dem
eingebauten Dokumentenmanagement
sind alle wichtigen Dokumente jederzeit
und von überall aus abrufbar.
Und das Beste: Für sämtliche Objekt-
typen – von der vermieteten Eigentums-
wohnung über Einfamilienhäuser, Mehr-
familienhäuser mit und ohne Gewerbe-
einheiten – erstellt das Tool die Neben-
kostenabrechnung inklusive Anschreiben
an die Mieter fast komplett selbstständig. Einfach, intuitiv und sicher.
Die Geschäftsführer Philip Rodowski privater Vermieter noch mehr zu erleich- Das Herzstück der Software ist
und Jörn Reckeweg sind bereits seit An- tern. Im Februar wurde beispielsweise ein die Nebenkostenabrechnung für
Foto: objego GmbH
Wohn- und Gewerbeimmobilien.
fang 2020 erfolgreich mit der Lösung am Feature hinzugefügt, das die Vorbereitung
Markt unterwegs und arbeiten mit ihrem der Anlage V für die Steuererklärung durch
Team fortwährend an der Integration wei- schnellen Export aller relevanter Daten
terer digitaler Lösungen, um das Leben und Informationen stark vereinfacht.
21CITY REPORT WOHNEN FRANKFURT BNP Paribas Real Estate
Wunderflats: Online-Vermietung ohne Zeitaufwand
Im Handumdrehen passende Mie- einem übersichtlichen Dashboard vertrag zur Unterschrift erstellt.
ter finden, Mietvertrag online dargestellt und können ganz ein- Während des gesamten Prozesses
unterschreiben und die Zugänge fach verwaltet werden. Der größte ist das Team von Wunderflats je-
über KIWI erstellen – fertig. Das Zeitgewinn: Es tauchen nur rele- derzeit persönlich erreichbar.
Berliner PropTech Wunderflats vante Anfragen auf. Denn mithilfe Wunderflats und seine Wett-
übernimmt für Vermieter die eigens entwickelter Algorithmen, bewerber schließen die Lücke im
professionelle Vermarktung von die durch maschinelles Lernen Markt für Aufenthalte ab einem
Inseraten sowie die vollständige jeden Tag intelligenter werden, Monat. Das Angebot richtet sich
Abwicklung und Administration schlägt das Unternehmen Inse- vor allem an Arbeitnehmer, die
der Vermietungen. rate vorrangig den Nutzern vor, sich nur zeitlich begrenzt in einer
Eine personalisierte und effizi- bei denen die Wahrscheinlichkeit Stadt aufhalten. Wer flexibel und
ente Nutzungserfahrung steht bei eines Vertragsabschlusses am agil leben und arbeiten möch-
dem Marktführer für möbliertes höchsten ist. Haben Vermieter te, findet digital kurzfristig ein
Wohnen auf Zeit in Deutschland sich für einen Mieter entschie- passendes Zuhause in deutschen
dabei an erster Stelle. Alle Insera- den, wird dessen Arbeitsverhält- Großstädten. Und diese Einfach-
te und entsprechende Mietanfra- nis durch Wunderflats verifiziert heit wird auch den Vermietern
gen werden für den Vermieter in und ein rechtlich geprüfter Miet- geboten.
Digitalen Mehrwert für Mieter schaffen: KIWI macht Türen smart
Wie kommen die Handwerker von Doozer in die Woh- Nölling ein Treiber zur Kosteneinsparung. Das Stichwort
nung? Bestenfalls mit einer Türsteuerung auf Entfernung hier: Schlüsselmanagement-Prozesse. Zutrittsrechte von
und ohne persönlichen Kontakt. Diesen Effizienzgewinn App-Nutzern und Transpondern werden im Online-Portal
sichert sich der digitale Wohnungsvermieter mit einem per Knopfdruck gewährt und wieder entzogen. Vorbei die
Anbieter wie KIWI. Dessen digitales Schließsystem lässt Zeit, in der Schlüssel aufwendig und teuer nachgemacht
sich per App und KIWI-Transponder steuern. Erstaunlich: und Schlösser ausgetauscht werden müssen. Der ers-
Das Smart-Entry-System wird nicht etwa anstelle des te Schritt zu einem „Smart Home“ ist also gar nicht so
Standard-Türschlosses, sondern zusätzlich installiert. schwer, wie es zunächst klingen mag.
Die Nutzung der herkömmlichen Schlüssel ist dadurch
nicht beeinträchtigt.
Neben der bequemen Türöffnung von unterwegs, mit
der eben jene Doozer-Handwerker oder vertrauenswür- 2
dige Paketboten Zutritt zur Wohnung erhalten, gehen
mit digitalen Schließsystemen weitere Vorteile einher.
Denn KIWI ist laut Gründer und Geschäftsführer Karsten
1
1 Von außen nicht sichtbar wird der Türsensor im
Klingeltableau der Immobilie installiert.
2 Öffnen per Klick: Mit der Smartphone-App wird die Tür
per Tab auf das Display geöffnet.
22The Future is Now
„Als Architekt bin ich angetreten, um die
Chancen der Digitalisierung endlich auch für
die Immobilienwirtschaft nutzbar zu machen
und den Prozess der Leerwohnungs-Sanierung
vollständig online abzuwickeln.“
NICHOLAS NEERPASCH
Gründer und Geschäftsführer von Doozer
Im Bereich der Auftragsvergabe von Wohnungssanierungen
kostet die analoge Abwicklung von der Bedarfsfeststellung bis
hin zur Beauftragung viele Bestandshalter viel Zeit und Geld.
Sanieren wie die Profis mit Doozer
Auch die Handwerkerbranche arbei- be des gewünschten Sanierungszeitrau- Investoren vorbehalten, die aufgrund
tet bereits digital. Nicholas Neerpasch mes sieht er sofort, welche Handwerker der hohen Anzahl an Wohnungseinhei-
und Carsten Petzold haben mit Doozer für genau diese Maßnahme zu welchem ten dauerhaft ihr eigenes Handwer-
in weniger als 7 Jahren den größten Preis verfügbar sind. Preiskalkulation kerteam beschäftigen konnten. Doozer
deutschen digitalen B2B-Handwerker- und Leistungsverzeichnis sind detail- nutzt das Handwerkernetzwerk, um nun
Fotos / Visualisierungen: KIWI.KI GmbH; Knut Koops photography; hanohiki - stock.adobe.com
markt ins Leben gerufen. Das Prinzip liert. Der Auftraggeber erhält dadurch zusätzlich auch ähnliche Vorteile für
ist simpel: Der Kunde, sprich der Im- umfassende Markttransparenz, für die private Vermieter realisieren zu können.
mobilieneigentümer mit Sanierungsnot, der Handwerkermarkt bisher weniger Handwerksunternehmen profitieren von
hinterlegt in der Online-Plattform alle bekannt war. einer besseren Planbarkeit und höheren
wichtigen Angaben zur Wohnung und Schnelle Sanierungen zu marktübli- Auslastung, was wiederum den Preis
legt die Produkte und die gewünschten chen Preisen waren in der Vergangen- reduziert. Digitalisierung funktioniert –
Sanierungsleistungen fest. Nach Einga- heit vor allem großen institutionellen zum Vorteil aller Akteure.
The time is now: Die Digitalisierung der Wohninvestoren. Zwar ist zu Beginn der Nutzung der
eigenen Wohnimmobilien vorantreiben digitalen Tools ein Zeitinvestment erforderlich, um die
Trotz der Vorteile ist die Akzeptanz deutscher PropTechs Systeme kennenzulernen und auf die eigenen Objekte zu
bei privaten Vermietern noch bestenfalls mittelmäßig. übertragen. Sie helfen jedoch, wiederkehrende Aufgaben
Um Vorbehalte auszuräumen und während des gesam- zu erleichtern, sorgen für mehr Planbarkeit oder wer-
ten Immobilienzyklus Vorzüge zu schaffen, arbeiten die ten das Mieterempfinden der Wohnung durch Smart-
Start-ups eng zusammen und verbinden ihre Leistun- home-Technologie wesentlich auf. Wenn nicht jetzt,
gen untereinander. Immer mehr Schnittstellen bauen wann dann? Es ist höchste Zeit, die digitale Transfor-
bestehende Hürden ab und vereinfachen das Leben der mation in der Wohnungswirtschaft voranzutreiben!
23CITY REPORT WOHNEN FRANKFURT
IM GESPRÄCH MIT PHILIPP SCHMITZ-MORKRAMER VON QUANTUM
WOHNBAU, WIE ICH
IHN SEHE!
4,9 Mrd. € 1,6 Mio. m 2
8,2 Mrd. €
Projektentwicklungsvolumen Gebaute Fläche Assets under Management
(seit Gründung 1999) (seit Gründung 1999) (2020)
24 Quantum in ZahlenIm Gespräch mit Philipp Schmitz-Morkramer von Quantum
„Pionier“, bei diesem Titel hebt der zurück-
haltende Hamburger eher abwehrend die Hand.
Dennoch fokussierte sich Philipp Schmitz-
Morkramer als einer der ersten auf Wohnimmobi-
lien. In einer Zeit, als andere noch auf Office oder
Hotel als Assetklasse schielten, investierte er für
Institutionelle und sein Family Office, agiert aber
auch als einer der größten Entwickler Deutsch-
lands. Trotzdem zeigt sich der sympathische
Familienvater in einem Gespräch ohne Plattitüden „Trotz des Runs auf Wohn-
als guter Kaufmann. Mit seinem glasklaren Blick immobilien haben wir den
auf den Markt analysiert er Erfolgsfaktoren und Zenit noch nicht gesehen.
Hürden. Das Volumen seiner Projekte lag allein Die Zeichen stehen weiter-
hin auf Wachstum.“
2020 bei 1,5 Mrd. €, begeistert aber hat ihn ein
PHILIPP SCHMITZ-MORKRAMER
Sportplatz in seiner Wahlheimat. Gründer von Quantum
M
an spürt das Herzblut der Grün- schung. Aber was sah er, was die anderen fort: „Es gab ausländische Wettbewerber,
dertage, wenn man Philipp nicht sahen? Die breit gestreute, atomisierte die für 500 bis 900 €/m² kauften. Zahlen,
Schmitz-Morkramer nach seinen Mieterstruktur wertete er als krisenresistent. die aus heutiger Sicht dem Märchenbuch
ersten Projekten fragt. „Als De- Die Vielfalt der Mietverträge würde zukünf- der Immobilienwirtschaft zu entspringen
veloper erwarben wir 2008 den tig dazu beitragen, dass starke Wertverluste scheinen.“ Auch als die „Schallmauer“ von
Allianz-Sportplatz in Hamburg. Für das 5 ha ausblieben. Wie recht er damit haben sollte, über 1.000 €/m² durchbrochen wurde, spra-
große Gelände, eingebettet in Kleingärten, würden Krisen wie der Lehman-Crash oder chen deutsche Immobilienspezialisten von
entwickelten wir den B-Plan“, erläutert der die Corona-Pandemie zeigen. Konkret such- „überpreist“. Ausländische Investoren, wie
gebürtige Frankfurter das erste Projekt in te das Team weniger volatile Investments etwa das US-Unternehmen Cerberus Ca-
seiner Wahlheimat, in der er seit 26 Jahren mit guter Risikostreuung. Schritt für Schritt pital Management, fingen aber gerade erst
zu Hause ist. Damit sei ein Flächentausch überzeugten Schmitz-Morkramer und sein an, in den für sie unterbewerteten Markt zu
für die Kleingärtner, aber auch eine neue, Co-Vorstand Frank Schmidt Investoren von investieren.
öffentliche Sportinfrastruktur einherge- ihrer Sichtweise.
gangen. „Eine Win-Win-Win-Situation. Ein „Als Deutsche waren wir unter den Tages-Schau
guter Deal für die Stadt, für uns und für institutionellen Playern fast allein“, erin- „Wenn ich den Markt heute betrachte,
die Sportvereine“, freut sich Schmitz-Mor- nert sich der heute 52-Jährige und fährt macht ja mittlerweile jeder Wohnen“, winkt
kramer. Das sei heute schwieriger: Sport der Quantum-Chef ab. Etwa vor sechs, sie-
in verdichteten Gebieten sei aufgrund des ben Jahren begannen Investoren seinen
Lärms selten gewünscht. Auf dem Gelände der Stadtgärten entstanden Beobachtungen nach, verstärkt auf den Zug
Der Investmentspezialist begann früh: sowohl Eigentums- als auch Mietwohnungen „Wohnen“ aufzuspringen. Warum dieser
unterschiedlicher Größe.
Anfang 2006 legte Quantum das erste Son- Sinneswandel? Der Branchenkenner be-
dervermögen, den Wohnimmobilienspe- gründet das mit der aus der Lehman-Krise
zialfonds „Habitare“, auf. „Zu dieser Zeit resultierenden Unsicherheit. Und so kam
waren kaum Investoren zu finden, die in 2013/2014 der Durchbruch in der Breite.
die vermeintlich langweilige Assetklasse „Was das Geschäft aber nicht einfacher
investieren wollten“, erinnert sich Philipp macht“, sagt er. „Das Produkt ist überschau-
Schmitz-Morkramer. Denn damals trennten bar, der Markt ist kleinteilig, der relevante
Fotos: Ralf Buscher
sich viele Investoren von ihren Wohnimmo- Teilmarkt stark zersplittert, und Grundstü-
bilienbeständen, um sich renditeträchtige- cke werden nicht billiger. Retrospektiv be-
ren Alternativen zuzuwenden. Der Experte trachtet sind wir gut aufgestellt und waren
sah darin trotzdem eine attraktive Beimi- immer überzeugt, zu einem vernünfti-
25Sie können auch lesen
