MÜNCHEN WOHNIMMOBILIEN - CITY REPORT 2021 - BNP Paribas Real Estate
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MÜNCHEN
[WOHNIMMOBILIEN]
S. 4 DER WOHNMARKT DER ZUKUNFT
Vier Trends im Überblick
S. 8 [MÜNCHEN] FOKUSSIERT
Zwischen urgemütlich und hoch getaktet
S. 12 ZAHLEN & FAKTEN
Wissenswertes rund um den
Münchener Wohnimmobilienmarkt
CITY REPORT 2021
CITY REPORT WOHNEN MÜNCHEN BNP Paribas Real Estate
INHALT
08
04 DER WOHNMARKT DER
ZUKUNFT
Vier Trends im Überblick
08 [MÜNCHEN] FOKUSSIERT
Zwischen urgemütlich und
hoch getaktet
12 ZAHLEN & FAKTEN
Wissenswertes rund um den
Münchener Wohnimmobilienmarkt 24 WOHNBAU, WIE ICH IHN SEHE!
Im Gespräch mit Philipp
Schmitz-Morkramer von Quantum
BEST PRACTICE
20 28
THE FUTURE IS NOW
HAMBURG
BACK TO THE „ROOTS”
Digitale Lösungen für private Wenn Wohnträume Wurzeln
Vermieter schlagen
Fotos / Visualisierungen: Bauwerk Capital GmbH & Co. KG / xoio GmbH; Fox 1 GmbH; Garbe Immobilien-Projekte GmbH
28
18
2
EDITORIAL
W „Die Bedeutsamkeit
as sind die Wohntrends von heute und morgen? Bereits zum
zweiten Mal geben wir Ihnen mit unseren Wohnmarkt-Reports
einen detaillierten Einblick in die wichtigsten Standorte Deutsch- der Assetklasse ist
lands. Neben den Zahlen und Fakten zum jeweiligen regionalen im vergangenem Jahr
Markt erwarten Sie anschauliche Best Practices, welche die Vielseitigkeit abermals gestiegen.
des Wohnens aufzeigen.
Das zurückliegende Jahr hat zwar zweifelsohne in der gesamten
Der Bereich Wohnen ist
Immobilienbranche seine Spuren hinterlassen, gleichzeitig zeigte sich aber krisenfest und daher
auch, dass die einzelnen Assetklassen hinsichtlich ihrer Resilienz sehr attraktiver denn je.“
heterogen sind. So entwickelten sich in der Assetklasse Wohnen die Miet-
CHRISTOPH MESZELINSKY
und Kaufpreise weiterhin überwiegend positiv. Head of Residential Investment,
Wohnraum ist schon lange nicht mehr nur der Ort, an dem wir leben BNP Paribas Real Estate
und unsere Freizeit verbringen: Die Pandemie hat uns gezeigt, dass unse-
re eigenen vier Wände auch Arbeitsplatz, Fitnessstudio und Restaurant in
einem sein können. Wie werden also die Wohnformen der Zukunft aus-
sehen? Wir werfen einen Blick auf die Trends, welche die Branche in Zu-
kunft beschäftigen werden. Dabei spielen auch junge Unternehmen, wie
beispielsweise PropTechs, eine immer wichtigere Rolle. Sie helfen dabei, In-
novationen und Digitalisierung voranzutreiben und die Vision Smart Home
oder gar Smart City möglich zu machen.
Der Wohnmarkt von morgen muss sich aber auch mit dem Thema
Nachhaltigkeit beschäftigen. Hilft beispielsweise der Holzbau dabei, nach-
haltigen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen?
Begleiten Sie uns in der neuen Ausgabe unserer Reports zu den unter-
schiedlichsten Projekten in ganz Deutschland und lassen Sie sich von der
Vielseitigkeit inspirieren!
Christoph Meszelinsky
IMPRESSUM
Herausgeber, Copyright & Creative Direction & Design Titelfoto
klimaneutral
natureOffice.com | DE-140-856628
Redaktion KD1 Designagentur, Köln lemonOne GmbH gedruckt
BNP Paribas Real Estate
GmbH Redaktion
Michaela Stemper
Ausschließlich aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird in diesem Report das generische Maskulinum verwendet. Entsprechende
Begriffe gelten im Sinne der Gleichbehandlung grundsätzlich für alle Geschlechter. Die verkürzte Sprachform hat nur redaktionelle
Gründe und beinhaltet keine Wertung.
3
CITY REPORT WOHNEN MÜNCHEN BNP Paribas Real Estate
DER WOHNMARKT DER ZUKUNFT
VIER TRENDS IM ÜBERBLICK
Manch einer würde sicher sagen, dass der Bereich Wohnen konstant und
im Vergleich zu anderen Assetklassen kaum Veränderungen unterworfen
ist. Wer jedoch genauer hinschaut, sieht, dass sich momentan ein Trans-
formationsprozess abzeichnet. Nicht nur die Digitalisierung bringt viele
Veränderungen mit sich, auch das Thema Nachhaltigkeit prägt das Denken
1.
und die Ziele der Nutzer, und damit wandeln sich auch die Methoden, das
Bauen und der gesamte Immobilienzyklus.
Digitalisierung
Es gibt keine Branche oder keinen Bereich, der sich nicht mit der Von einem Smart Building spricht man, wenn es um die Ver-
Digitalisierung auseinandersetzen muss – so auch die Immo- netzung von Zweckgebäuden geht. Wenn eine gesamte Stadt
bilienbranche. Es scheint, als würde momentan alles smart durch Sensoren und Co. vernetzt ist, bezeichnet man diese
werden: angefangen vom Smart Home über Smart Buildings als Smart City. Noch ist diese Vernetzung ganzer Städte
bis hin zu smarten Quartieren oder gar zur Smart City. größtenteils Zukunftsmusik. Doch gerade Quartiersentwick-
Ein Smart Home bezeichnet die Digitalisierung im Wohn- lungen sind eine gute Möglichkeit, um smarte Technologien
bereich. Bei Wohnimmobilien kommen verschiedene Sen- wie Apps, Internet of Things (IoT) und Machine Learning zu
soren und Techniken zum Einsatz, die für mehr Komfort im erproben. Viele digitale Maßnahmen wie Licht- und Tempe-
Eigenheim oder in der Mietwohnung sorgen. ratursteuerung sowie Video-Türsprechanlagen gehören bei
Quartieren bereits zum Standard. Dennoch ist ein komplett
digitales Quartier noch eine Seltenheit und damit ein Allein-
„Sensoren liefern Daten zu Heizung, stellungsmerkmal, das im Markt positiv bewertet wird.
Kühlung, Lüftung, Beleuchtung, Sicherheit „Digitalisierung ist vorrangig in der Neubauentwick-
lung der vergangenen 5 bis 10 Jahre in den Gateway Cities
und anderen Gebäudeaspekten, damit anzutreffen. Noch nutzen viel zu wenig Neubauprojekte die
Eigentümer und Betreiber Funktionen und Chancen des vernetzten Wohnbaus – obwohl ökonomische,
Dienstleistungen so optimieren können, ökologische und soziale Aspekte dafürsprechen. Auch wenn
dass der ökologische Fußabdruck des es wenige Erhebungen dazu gibt, würde ich schätzen, dass
der Anteil im einstelligen Prozentbereich liegt“, berichtet
Gebäudes so klein wie möglich ausfällt. Christoph Meszelinsky, Co-Head Residential Investment
Damit ist Digitalisierung der unverzicht- bei BNP Paribas Real Estate. Neben Smarthome-Anwen-
bare Begleiter für nachhaltiges Bauen.“ dungen werden auch weitere Innovationen wichtiger in der
(Wohn-)Immobilienwirtschaft: angefangen beim Building
DR. EIKE WENZEL Information Modeling (BIM) über Blockchain bis hin zur
Institut für Trend- und Zukunftsforschung künstlichen Intelligenz (KI).
4
Der Wohnmarkt der Zukunft
2.
Nachhaltigkeit
Am Thema Nachhaltigkeit kommt auch das Prinzip ein wichtiger Trend, mit dem
der Wohnimmobilienmarkt nicht vor- sich Immobilienakteure beschäftigen
bei, so viel ist aus den Zielen des Pa- sollten. C2C ist angelehnt an die Kreis-
riser Abkommens deutlich geworden. läufe in der Natur und kann als „vom
Auch der „Klimaschutzplan 2050“ der Ursprung zum Ursprung“ oder „von der
Bundesregierung gibt für den Gebäu- Wiege zur Wiege“ übersetzt werden.
desektor ein klares Klimaschutzziel Cradle-to-Cradle-Produkte werden be-
vor: Wohn- und Arbeitsstätten sollen reits bei der Entstehung so konzi-
im Jahr 2030 nur noch 70 bis 72 Mio. piert, dass eine Wiederverwertbarkeit
Tonnen CO2 ausstoßen. Dabei stützt gewährleistet wird. Anders als beim
sich die Wohn- und Wärmewende vor Recycling sollen Materialien ohne Qua-
allem auf drei Pfeiler: Energieeffizienz, litätsverlust immer wieder für densel- 1
verfügbare erneuerbare Energien (Pho- ben Baustoff wiederverwendet werden.
tovoltaik) sowie alternative Baustoffe Aus den Baustoffen einer Immobilie
wie Holz oder Recycling-Beton. soll so am Ende der Nutzungsdauer ein
In einigen Bereichen ist der Wohn- neues Gebäude entstehen können.
markt schon nachhaltig aufgestellt. So Immer mehr Menschen wohnen im
wird beispielsweise der Baustoff Holz urbanen Raum, wollen aber nicht auf
in Deutschland vor allem beim Woh- ökologische Produkte, Pflanzen oder
nungsbau eingesetzt. Andere Asset- die Gartenarbeit verzichten. Landwirt-
klassen tun sich hingegen noch schwer schaftliche Flächen in der Stadt sind
damit. Zu Unrecht, wie Udo Cordts-San- jedoch rar. Aus diesem Grund gewinnt
zenbacher, Geschäftsführer & Co-Head die urbane Landwirtschaft an Bedeu-
Residential Investment, erklärt: „Holz tung – ein weiterer grüner Trend. Urban
weist ein einzigartiges Verhältnis von Farming und Urban Gardening werden
Eigengewicht und Tragkraft, Brand- zwar größtenteils als Synonyme ver-
und Wärmeschutz auf. Daher ist diese wendet. Das Urban Gardening bezieht
Bauweise eine ideale Möglichkeit, be- sich jedoch nur auf den Anbau für den
stehende Gebäude aufzustocken oder Eigenbedarf, während das Urban Far-
Baulücken zu schließen. Gerade im ur- ming die Landwirtschaft im städtischen
banen Raum ist diese Nachverdichtung Bereich bezeichnet. Hierbei werden Ge-
im Wohnbereich dringend notwendig.“ müse-, Obst-, Pflanzen- oder Kräuter-
Cradle to Cradle (C2C) steckt in der gärten angelegt, um auch auf kommer-
Immobilien- und Wohnungswirtschaft zieller Basis Produkte für eine größere
noch in den Kinderschuhen, dennoch ist Bevölkerungszahl zu liefern.
1 Entspannend und nachhaltig: Urban Gardening trägt zum Wohlbefinden der Bewohner bei.
2 Dr. Eike Wenzel, Gründer des Instituts für Trend- und Zukunftsforschung
Stadt der Zukunft 2
„Die Zukunft gehört den Gebäuden, in denen die Bewohner nicht nur leben und arbeiten, sondern auch einen Großteil
ihrer Lebensmittel und Dinge ihres täglichen Bedarfs erzeugen können. Auf dem Dach liefern Solarmodule übers Jahr
gesehen 45 % des Stroms für die Gebäude. Gewächshäuser, die ganzjährig mit LED-Licht betrieben werden, produzie-
ren 40 % der für die 3.000 Bewohner erforderlichen Menge an Gemüse und Obst. Werden Gebäude nicht zehn oder
mehr Stockwerke hoch gebaut, lässt sich auch der gesamte Strom- und Gemüsebedarf auf den Dächern produzieren.
Gibt es Zeiten mit überschüssigem Solarstrom, landet der unter anderem in der Tiefgarage, um dort die Elektroautos
aufzuladen. Und statt für Besorgungen in die Innenstadt zu fahren, können Bewohner im Erdgeschoss Dinge des
täglichen Bedarfs mithilfe von 3-D-Druckern selbst herstellen.“
5
CITY REPORT WOHNEN MÜNCHEN BNP Paribas Real Estate
Neue Arten des Wohnens
Die Art und Weise, wie wir wohnen, befindet sich Gesellschaft immer größer, sodass sich auch die
im ständigen Wandel. Schon vor der Corona-Pan- Coliving-Angebote ausweiteten. Diese bieten ne-
demie zeichneten sich verschiedene Veränderun- ben einem Zimmer – wie in einer klassischen Stu-
gen ab. Beispielsweise war ein Trend, die Fläche dierenden-WG – auch eine Gemeinschaft, ähnlich
zu verkleinern: Mikroapartments und Tiny Houses dem Coworking. Man lebt nicht nur zusammen,
stießen bei Nutzern und im ersten Fall auch bei man arbeitet auch im eigenen Zuhause wie in
Investoren auf immer mehr Interesse. Coworking-Flächen. Die WG 2.0 war geboren!
Bei Mikroapartments handelt es sich um sehr „Geselligkeit ist dabei nur ein Aspekt. Wie schon
kleine, vollmöblierte Wohnungen, die, häufig um beim Microliving treibt die Nutzer des Colivings
umfangreiche Dienstleistungen ergänzt, vermie- vor allem der Wunsch nach hoher Flexibilität und
tet werden. Mieter können Studierende oder Aus- Vereinfachung an. Dazu kommt das Bedürfnis,
3.
zubildende sein, aber auch Geschäftsleute oder zu einer exklusiven Community mit limitiertem
Pendler, die kurzfristig eine Wohnung benötigen. Zugang zu gehören. Der All-Inclusive-Ansatz der
Die klassische Standardgröße beträgt zwischen Anbieter ist marktgängig. Nutzer wollen alles aus
20 und 25 m². „Mit dieser Wohnungsgröße er- einer Hand und bereits im Preis inbegriffen“, er-
reicht man in der Regel das beste Verhältnis zwi- klärt Wilke.
schen Baukosten und späteren Mieteinnahmen Doch was macht die Pandemie aus die-
– ein wichtiger Anhaltspunkt für Investoren“, sem Trend? Zum einen wird immer häufiger der
so Stefan Wilke, Director National Residential Wunsch nach mehr Fläche artikuliert, eine Er-
Investment bei BNP Paribas Real Estate. weiterung um ein Arbeitszimmer oder gar einen
Gerade die jüngere Generation war vor der Fitnessraum. Auch Balkon, Terrasse und Grün-
Pandemie viel in Bewegung, wechselte häufiger flächen scheinen bedeutender zu werden. Zum
den Wohn- oder Arbeitsort und zeigte sich da- anderen wird aber an früheren Trends wie den
her begeistert von den Full-Service-Angeboten, Mikroapartments festgehalten. Die Zeit wird zei-
die manch ein Mikroapartment-Betreiber anbot. gen, welche neuen Arten des Wohnens die Zu-
Gleichzeitig wurde aber auch der Wunsch nach kunft für uns bereithält.
Kanso Frankfurt: Das Mikroapartment-Projekt mit über 300 Einheiten überzeugt durch eine hochwertige Bauweise und eine stilvolle Innenausstattung.
6
Der Wohnmarkt der Zukunft
4.
1
2
1 Krisenfest: Healthcare-Immobilien
erfuhren in der Pandemie im Vergleich
zu anderen Bereichen keinen Rückgang in der
Nachfrage von Investorenseite.
2 Anna-Lena Hetzel Transaction
Manager BNP Paribas Real Estate Investment
Management
Demografischer Wandel
Ein weiterer Trend, der nicht vernach- xen, aber auch Formen des betreuten „Die Assetklasse der Healthcare-Immo-
lässigt werden sollte, ist der demografi- Wohnens, die es den Senioren ermög- bilien hat in der Pandemie im Vergleich
sche Wandel. Unsere Gesellschaft wird lichen, ihr Leben so lange wie mög- zu anderen Bereichen keinen Rückgang
immer älter, doch gerade für die späte lich selbstständig – aber mit gewisser in der Nachfrage von Investorenseite
Lebensspanne fehlt es an bedarfsge- Unterstützung – zu führen. Bereits erfahren und sich als sehr krisenfest
rechten Wohnlösungen. Aus diesem heute gibt es neben den traditionellen gezeigt. Dies gilt insbesondere für Se-
Grund gewinnen Healthcare-Immobili- Pflegeeinrichtungen betreutes oder niorenheime, die durch entsprechend
en immer mehr an Relevanz. Service-Wohnen, Seniorenresidenzen, hohe Schutzmaßnahmen gegenüber
Der Bedarf an seniorengerechtem Pflege-WGs, Mehrgenerationenhäuser ihren Bewohnern kaum von der Krise
Wohnen steigt hierzulande massiv. oder Cohousing-Modelle. betroffen waren. Dies hat dazu geführt,
Während in Deutschland im Jahr 2012 Seniorengemeinschaften werden dass die Nachfrage nach Seniorenhei-
knapp 21 % der Einwohner über 65 Jah- schon jetzt als einer der am schnells- men und Healthcare-Immobilien im
re alt waren, wird dieser Anteil nach ten wachsenden und sich entwickeln- Allgemeinen weiter gestiegen ist, das
Fotos: Fox 1 GmbH; Adobe Stock / Spuno
Schätzungen des BMI bis zum Jahr 2035 den Sektoren auf dem Immobilienmarkt Wettbewerbsverhalten unter den In-
auf etwa 30 % ansteigen. 2050 wird so- angesehen. Und dieser Trend wird sich vestoren deutlich zugenommen hat
gar damit gerechnet, dass jeder Siebte auch in Zukunft fortsetzen, da sich und die Renditen für die Assetklasse
älter als 80 Jahre sein wird. Gesundheitsimmobilien als relativ im- weiter gesunken sind. Durch das ge-
Jetzt und besonders in der Zukunft mun gegen allgemeine wirtschaftliche stiegene Investoreninteresse erwarten
werden daher immer mehr Health- Krisen zeigen, weiß Anna-Lena Hetzel, wir eine zunehmende Professionalisie-
care-Immobilien gebraucht. Dazu zäh- Transaction Manager von BNP Paribas rung des gesamten Marktes.“
len Pflegeheime, Ärztehäuser und Pra- Real Estate Investment Management:
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CITY REPORT WOHNEN MÜNCHEN BNP Paribas Real Estate
[MÜNCHEN] FOKUSSIERT
ZWISCHEN URGEMÜTLICH
UND HOCH GETAKTET
Wer an die Metropolen von morgen denkt, hat selten das malerische
München im Blick. Noch nicht. Denn die südlichste A-Stadt ist schnell
getaktet, kaufkraftstark und wird bald auch im Wohnbau nachziehen. Wie der
Bauwerk-Geschäftsführer Jürgen Schorn Megatrends und internationale
Architektur in München etablieren will, erklärt er im Gespräch.
Mit Blick auf das große Ganze: Was ist typisch für Jürgen Schorn: München geht es fast zu gut. Wenn es
die Stadtentwicklung in München? der Stadt schlechter ginge, würde sie progressiver mit
Jürgen Schorn: Die Stadt versprüht Charme, weil Mün- Zukunftsthemen umgehen und konsequenter Stadt-
chen per se eine hohe Attraktivität mitbringt – begin- planung betreiben. Zwei große Themenblöcke müssen
nend mit der Landschaft über die Freizeitmöglichkeiten angegangen werden: Zum einen muss München gute
bis hin zur Sicherheit. Eine Großstadt, die stark wächst Lebensbedingungen für Normalverdiener schaffen.
und dennoch urgemütlich bleibt. Dabei hält sie selbst Und das an einem Ort, an dem das Grundbedürfnis
für Ortskundige Überraschungen bereit: Wer durch die Wohnen fast unbezahlbar geworden ist. Selbst einfa-
Straßen bummelt, entdeckt tolle alte Bestandsbau- che Arbeitnehmer sollten Wohnraum finden können,
ten; das spricht emotional an. Die harten Fakten, die sonst verliert die Stadt ihren Charme. Das zweite gro-
für München sprechen, sind der starke wirtschaftliche ße Thema ist die Verkehrsdichte. Bereits vor Corona
Background, der gesunde Branchenmix sowie umfang- wurde es unerträglich auf den Straßen. Eine deutsch-
reiche Angebote für Wissenschaft und Bildung. Dies- landweite Studie zeigt, dass die Münchener auf dem
bezüglich wurden in der Vergangenheit weitsichtige Weg zur Arbeit am längsten im Auto sitzen. Hier geht
Entscheidungen getroffen, von denen München in den viel Zeit verloren. Man ist fleißig und lebt in einem
vergangenen 20 Jahren profitiert hat. Takt, der so großstädtisch wie in keiner anderen deut-
schen Metropole ist. Dennoch wird man durch die
Ist die Münchener Stadtplanung heute noch Verkehrsdichte behindert, und das kostet die Stadt
vorausschauend? womöglich Performance.
8
[München] fokussiert
„Der Entwurf des
Architekturbüros Allmann
Sattler Wappner formt
inspirierende Kontraste
zwischen Denkmal und
Moderne.“
Fotos / Visualisierungen: Bauwerk Capital GmbH & Co. KG / xoio GmbH
9
CITY REPORT WOHNEN MÜNCHEN BNP Paribas Real Estate
1 Design plus Funktion – die Ausstattung der kupa-Wohnungen hat beides.
2 Die Working Lounge bietet viel Raum für gemeinschaftliches Arbeiten und Networken. 2
1
„Dem zukünftigen Bedarf in
den Bereichen Wohnen, Arbeiten
Leben, Sharing und Mobilität
wollten wir schon heute
begegnen.“
Funktioniert die Hauptstadt Bayerns anders als Jürgen Schorn: Stadtbildverändernd wirkt sich das
andere A-Städte? Werksviertel auf dem alten Gelände des Kartoffelpro-
Jürgen Schorn: München weist mit 4.777 Einwohnern duktherstellers Pfanni aus. Ein chancenreiches Areal
pro km² die höchste Bevölkerungsdichte in Deutsch- mit einer perfekten Anbindung durch den Ostbahnhof.
land auf. Gleichzeitig finden Sie hier die höchsten Hier wird Mobilität in die Zukunft gedacht: Ein Gondel-
Preise. Der Zuzug ist trotz des exorbitanten Preis- system könnte den Nahverkehr eines Tages entlasten.
niveaus ungebrochen. Das Image läuft also quasi Auch die Entwicklung entlang der Bahnlinie vom Haupt-
vorweg. Aber das reicht auf Dauer nicht. Wohnungs- bahnhof Richtung Westen hat das Stadtbild verändert.
suchende sind frustriert, ein Gehalt deckt kaum die
Mietkosten, und es ist nicht immer leicht, in der Welt- Sie sprechen von der Achse Hauptbahnhof, Arnulf-
stadt mit Herz Anschluss zu finden. Bauwerk ist als park, Paketposthalle, den FRIENDS-Wohntürmen
Münchener Entwickler in Berlin und Frankfurt offen bis nach Pasing …
und ohne Vorbehalte aufgenommen worden. In Mün- Jürgen Schorn: Das 10.000 m² große Gelände der Ku-
chen dagegen erhalten nicht-lokale Player selten Zu- vertfabrik Pasing (KUPA) ist ein Glücksgriff. Bekommt
gang zu diesem geschlossenen Markt. Was auch dazu man als Entwickler die Chance, ein so großes Areal
führt, dass häufig die gleichen Architekten und Ingeni- zu bespielen, dessen Charme in der Substanz – hier
eurbüros beauftragt werden. Erst langsam öffnet man in der denkmalgeschützten Kuvertfabrik – liegt, muss
sich neuen Ideen oder internationalen Architekten. man beherzt handeln. Es gab wenig Interessenten, da
Städte wie Hamburg sind da deutlich weiter. große Bauprojekte mit Denkmalschutzauflagen teuer
werden können. Und ich muss gestehen: Es ist teuer.
Was sind aus Sicht eines Entwicklers interessante Aber es rechnet sich, weil die Kuvertfabrik als Herz-
Stadtteile? stück von Anfang an eine Atmosphäre im Quartier
Jürgen Schorn: Zentrale In-Viertel wie Lehel, Maxvor- schaffen wird. Um das alte Gebäude herum entsteht
stadt oder Schwabing bleiben attraktiv, weil dort die moderner, hochwertiger Wohnungsbau. Natürlich
Mischung aus Familien und Singles, Unternehmern, hat uns die Bahnlinie und die damit mögliche Lärm-
Handwerkern und kleinen Läden stimmt. So entsteht emission in der Planung beschäftigt. Aber an dieser
urbanes Leben. Anders sieht es in Retortenvierteln wie Stelle ist die Lautstärke überschaubar, Bahngeräusche
Neuperlach oder der Messestadt Riem aus, wo auch innerhalb des Quartiers sind kaum hörbar, und der Vor-
architektonisch wenig Besonderheiten zu finden sind. teil der guten Infrastruktur überwiegt.
Interessante Areale im Wandel findet man in Bogenhau-
sen auf dem Gelände der ehemaligen Prinz-Eugen-Ka- Was sind die Besonderheiten des Quartiers, das
serne oder im Osten im neuen Werksviertel. Aber auch den Namen „kupa" fortschreibt?
im Kreativquartier zwischen Neuhausen, Maxvorstadt Jürgen Schorn: Rund um das identitätsstiftende Fabrik-
und Schwabing bieten sich Chancen für First Mover. gebäude entstehen 167 Wohnungen. Anfänglich spiel-
ten wir sämtlichen Bedarf und mögliche Zielkunden
Welche Projekte haben in letzter Zeit die Stadtent- durch: von der Mutter, die die Kinder daheim betreut,
wicklung beeinflusst? über den Single bis hin zum Freiberufler im heimischen
10[München] fokussiert
Büro. Konsequent haben wir Tagesabläufe durchleuch- erwartet. Bei Familien geht die Tendenz zur 3-Zim-
tet und Fragen beantwortet wie: Braucht der Bewoh- mer-Wohnung, gerne mit Balkon oder Terrasse. Auf-
ner ein Auto, ein eigenes Auto, ein Fahrrad? Dem zu- grund des hohen Gesamtpreises endet die Suche häufig
künftigen Bedarf in den Bereichen Wohnen, Arbeiten bei 80 bis 90 m².
Leben, Sharing und Mobilität wollten wir schon heute
begegnen. Das war vor eineinhalb Jahren, als keiner mit Und was schätzen Residential-Investoren an der
Covid rechnete. Nun aber haben wir das perfekte Pro- bayerischen Metropole?
dukt für alle, die mindestens zwei Tage in der Woche im Jürgen Schorn: In den vergangenen 30 Jahren hat es
Homeoffice arbeiten. Wir planten flexible Grundrisse, noch nie Preisstürze gegeben. Geschätzt wird die
intelligente Arbeitsbereiche, aber auch Rückzugsmög- Wertstabilität in der Assetallokation, das heißt, eine
lichkeiten. sehr überschaubare Volatilität. Die Rendite ist zwar
katastrophal, wenn Faktoren von 30 bis 36 tagtäglich
Welche modernen Aspekte bildet das Konzept ab? realisiert werden, dennoch ist Stabilität in Zeiten von
Jürgen Schorn: Aus der Projektentwicklung FRIENDS Negativzinsen unbezahlbar. Die Stadt ist wirtschaftlich
haben wir beispielsweise die Kitchen Lounge, in der stark und dadurch in der Kalkulation sehr sicher. Die
man mit 20 Personen feiern kann, übernommen. Denn hohe Bevölkerungsdichte bei begrenzter Fläche tut ihr
„Togetherness“ ist einer der großen Megatrends im Übriges. Hier passiert nicht das, was Berliner Investo-
Wohnen. Angepasst haben wir hingegen die Paketbox, ren beschäftigt, also dass zum Beispiel drei Großpro-
da hier in Zeiten zunehmenden Onlinehandels schnell jekte die Nachfrage verschieben.
die Dimensionen gesprengt würden. Also wurde die-
se kurzerhand vervierfacht. Ich bin froh, dass wir den Zu guter Letzt: Gibt es weitere zukunftsweisende
vorgegebenen Stellplatzschlüssel auf 0,7 reduzieren Bauwerk-Projekte?
konnten, denn auf das Mobility-Konzept zahlen E-Bikes Jürgen Schorn: Wir sind selbst unsere eigenen Trei-
und E-Lastenfahrräder, E-Scooter und Carsharing ein. ber. Die Learnings aus kupa schreiben wir bei unserer
So kommen die Bewohner ohne eigenes Auto an den nächsten Projektentwicklung Van B. Very urban living
Tegernsee oder zum Marienplatz. fort. Ein zukunftsweisendes Projekt, für das wir den re-
Moderne Quartiersbewohner schätzen den Concierge. nommierten Amsterdamer Architekten Ben van Berkel
Dieser muss aber nicht rund um die Uhr präsent sein. gewinnen konnten, der unter anderem die spektakulä-
Unsere Quartiers-App leistet da gute Dienste und ver- ren Wohntürme FOUR in Frankfurt entworfen hat. Mit
bindet zudem die Bewohner. Gemeinschaft entsteht unserem Know-how, seinem Gespür für urbane Archi-
dann in der Fahrradwerkstadt oder beim Urban Garde- tektur sowie hervorragenden Kooperationspartnern
ning. Nicht zuletzt wurden die Community-Räume von wollen wir Wohnen in München revolutionieren.
der Interior Designerin Stephanie Thatenhorst gestal-
tet, die durch ihre innovativen Designkonzepte in der
Gastro-Szene bekannt ist.
Weitere Infos finden Sie auf:
www.bauwerk.de
Was war herausfordernd? www.kupamuc.de
Jürgen Schorn: Wegen der Nähe zur Bahnlinie mussten
wir sicherstellen, dass man die U-Bahn weder spürt
noch hört. Deshalb wurde die Kuvertfabrik untergra-
ben und statisch ertüchtigt. Auch der Denkmalschutz
macht ein Quartier nicht günstiger. Und nicht zuletzt
die Nachbarschaftsvereinbarungen mit einem Annex-
Fotos / Visualisierungen: Bauwerk Capital GmbH & Co. KG / xoio GmbH
grundstück. Hier mussten wir sowohl temporäre Ver-
einbarung für Zuwegung und Erschließung treffen, als
auch das Miteinander für die Zukunft festlegen.
Welche Wohnungsgrößen sind gefragt?
Jürgen Schorn: Singles machen 50 % aller Münchener
Haushalte aus. Der Blick auf 18-m²-Notlösungen hat
sich durch Covid sicherlich relativiert. Jeder, der jetzt
in einem kleinen Apartment lebt, wird sich zukünftig
vergrößern wollen. Sind Grundrisse intelligent und fle-
xibel, lässt sich die Wohnungsgröße durchaus reduzie-
ren. Gut durchdachte 38 m² können das Lebensgefühl
einer 50-m²-Wohnung vermitteln. Die Zukunft liegt Oase im urbanen Alltag: Die Community-Dachterrasse mit
nicht in mikroskopisch kleinen, sondern in smarten Hochbeeten für das gemeinsame Rooftop-Farming schafft
Apartments, die mehr Lebensqualität bieten, als man Freiraum mit viel Grün und hoher Aufenthaltsqualität.
11CITY REPORT WOHNEN MÜNCHEN BNP Paribas Real Estate
MÜNCHEN
Sehr hohe Lebensqualität, starke Wirtschaft, ausgezeichneter
Freizeitwert – das sind nur einige Attribute, mit denen München
seit langem punktet. Die hieraus resultierende Beliebtheit hat
aber auch ihren Preis und führt zu hohen Lebenshaltungskosten.
• Ablesbar ist dies vor allem auch am Wohnungsmarkt, • Unterstrichen wird diese Aussage durch die sehr
der in München so hohe Mieten und Preise aufweist niedrige Leerstandsquote, die mittlerweile bei ledig-
wie in keiner anderen deutschen Metropole. Mitver- lich 0,2 % liegt. In keiner anderen deutschen Metro-
antwortlich hierfür ist auch die Tatsache, dass die pole ist eine vergleichbar angespannte Angebotssitu-
Anziehungskraft Münchens die Bevölkerungszahl ation zu verzeichnen.
weiter steigen lässt. Seit 2014 ist sie um weitere • Vor diesem Hintergrund ist es zu begrüßen, dass
5 % auf gut 1,48 Mio. Personen gewachsen. Aufgrund mit einigen großen Quartiersentwicklungen versucht
des nach wie vor sehr engen Wohnungsangebots für wird, das Angebot zukünftig stärker auszuweiten. Als
neue Einwohner fällt der Zuwachs mittlerweile aber Beispiel steht das vom Bundesbauministerium als
geringer aus als in anderen Städten. „Nationales Projekt des Städtebaus“ ausgezeichnete
• Auch die in den Jahren 2017 und 2018 kurzfristig Gelände der ehemaligen Bayernkaserne in Freimann,
leicht gestiegene Bautätigkeit zeigt bislang keinen wo ein neues Stadtquartier mit rund 5.500 Wohnun-
nachhaltigen Aufwärtstrend. Die entstehenden Neu- gen für bis zu 15.000 Menschen entsteht. Eine Num-
bauwohnungen reichen, wenn überhaupt, nur aus, mer kleiner fallen die Planungen für das Kirschge-
um den zusätzlichen Bedarf aufgrund steigender lände in Allach aus: Auf einem der größten privaten
Haushaltszahlen in etwa auszugleichen. Die grund- Wohnbauprojekte Münchens sollen gut 1.300 Woh-
sätzlich bestehende Angebotslücke kann bislang nungen entwickelt werden.
aber nicht verkleinert werden.
ENTWICKLUNG BEVÖLKERUNG UND WOHNUNGSBESTAND 2014–2020 ENTWICKLUNG NACHFRAGE UND ANGEBOT 2014–2019
Bevölkerung Wohnungsbestand Genehmigungen fertiggestellte Wohnungen
ø zusätzl. Haushalte p. a.
11.910
10.992
1.484.226
12.000
1.407.836
9.819
8.650
8.502
10.000
7.767
7.627
7.489
+5 %
6.729
6.663
8.000
6.204
7.312
806.391
766.586
5.678
6.000
+5 % 4.000
2.000
2014 2020 2014 2020 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2020 Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2020; Statistisches Amt München
12Zahlen & Fakten
AUF EINEN BLICK
NACHFRAGE
+8.602
Personen
Wanderungssaldo im Jahr 2019,
4,8 %
Arbeitslosenquote 2020,
+8.117 Personen im Jahr 2018 +1,3 %-Punkte zum Vorjahr
798.791 Haushalte 123,7
zum 31.12.2019, +3.678 Haushalte zum Vorjahr Kaufkraftindex pro Haushalt 2020, 59.183 € Kaufkraft pro Haushalt
ANGEBOT
806.391
Leerstandsquote
0,4 %
0,2 %
Wohnungen
zum 31.12.2019, +6.129 Wohnungen zum Vorjahr 2014 2019
42,1 %
Anteil Mehrfamilienhäuser 31.12.2019, +0,1 %-Punkte zum Vorjahr
9.819
Baugenehmigungen 2019, –1.173 Wohnungen zum Vorjahr
13
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, GfK Geomarketing, Bundesagentur für Arbeit, CBRE-empirica Leerstandsindex 13CITY REPORT WOHNEN MÜNCHEN BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN
MIETEN STEIGEN WEITER
TOP 5 (BESTAND)
Unterschleißheim 9
ANGEBOTSMIETEN 2020
Isar
Dachau
Oberschleißheim Garching bei 27,55 €/m2
München Schwabing (Leopoldpark)
92
Am p er 25,60 €/m2
Altstadt-Lehel
99 (Englischer Garten)
Karlsfeld Ismaning
25,60 €/m2
Hasenbergl Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt
(Gärtnerplatz/Glockenbach)
Freimann 25,40 €/m2
Allach Unterföhring Schwabing (Münchner
Milbertshofen- Freiheit / Am Luitpoldpark)
Moosach Am Hart
25,35 €/m2
r
8
Isa
Maxvorstadt / Altstadt
Aubing Schwabing (Königsplatz)
Neuhausen- Bogenhausen
Nymphenburg
Maxvorstadt MIETDYNAMIK 2014–2020
Pasing Riem
99 Lehel 94 68 %
Laim Schwabing-West
(Am Luitpoldpark)
96
Berg am Laim
Gräfelfing 58 %
Hadern Sendling Obergiesing Schwabing-West
(Schwere-Reiter-Straße)
Planegg 2 Haar
© mapz.com - Map Data: OpenStreetMap ODbL
Perlach 57 %
Harlaching Sendling
99
Quelle: IDN Immodaten GmbH
995 57 %
Solln Bogenhausen
Neubiberg (Parkstadt Bogenhausen)
Gauting Unterhaching 54 %
Ottobrunn
Schwabing-West
8 (Neuschwabing)
Grünwald
Taufkirchen
r
95
Is a
LAGEKLASSE sehr gut gut durchschnittlich einfach
• Wie angespannt der Mietwohnungsmarkt in den an der Spitze der großen Metropolen. Trotz der
Foto: magann / stock.adobe.com
letzten Jahren war und immer noch ist, zeigt Corona-Pandemie hielt dieser Trend auch 2020
sich an der Mietpreisentwicklung. Seit 2014 hat (+5 %) an, wenn auch mit einer geringeren Dyna-
die mittlere Angebotsmiete über alle Lagequali- mik als in den Vorjahren.
täten um 40 % auf aktuell 19,40 €/m² zugelegt. • Auffällig ist vor allem die sehr gleichmäßige Stei-
Damit nähert sie sich langsam, aber sicher der gerung über alle Teilmärkte, unabhängig von der
20-€/m²-Marke. Im bundesweiten Vergleich liegt Qualität der Wohnlage. Nahezu alle Kategorien
München damit unverändert mit weitem Abstand bewegen sich mit ihren Zuwächsen fast exakt auf
14Zahlen & Fakten
Mieten auf breiter Front gestiegen
Angebotsmieten nähern sich der 20-€/m²-Marke
Nähe zum Englischen Garten hat ihren Preis
dem Durchschnitt des Gesamtmarkts. Lediglich ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSMIETEN NACH WOHNLAGEN (BESTAND)
in den sehr guten Lagen haben die Mieten in den sehr gut (+44 %) gut (+40 %) durchschnittlich (+40 %)
letzten 6 Jahren mit +44 % noch etwas stärker an- einfach (+39 %) gesamt (+40 %)
gezogen. Dieses Bild spricht dafür, dass sich der €/m²
markante Nachfrageüberhang über alle Marktseg-
25
mente erstreckt und nicht nur in ausgewählten
Teilmärkten auftritt.
• Die Namen der teuersten Lagen sind nicht nur 20
wohlklingend, sondern häufig weit über München
hinaus bekannt. Spitzenreiter ist Schwabing im Be-
15
reich des Leopoldparks, wo die mittlere Angebots-
miete auf über 27,50 €/m² geklettert ist. Verant-
wortlich für das Luxus-Image ist nicht zuletzt die 10
Nähe zum Englischen Garten. Das zeigt sich auch
an den Werten in Altstadt-Lehel, die mit 25,60 €/m²
nur wenig niedriger liegen. Auf vergleichbarem Ni- 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
veau bewegen sich außerdem Lagen wie die Lud- Quelle: IDN Immodaten GmbH
wigsvorstadt oder die Maxvorstadt, wo ebenfalls
25 €/m² überschritten werden.
• Im Gegensatz zu einigen anderen großen Städten, ANGEBOTSMIETEN NACH ZIMMERZAHL 2020 (BESTAND)
in denen sich häufig einfache Lagen durch eine €/m² Median oberes Segment
besonders starke Mietpreisdynamik auszeichnen,
haben in München die Mieten in Stadtteilen mit 35
sehr guter oder guter Wohnlagequalität am stärks-
30
ten zugelegt. Als Beispiele stehen Schwabing-West
(am Luitpoldpark) mit +68 % seit 2014 oder Park- 25
stadt Bogenhausen und Sendling mit einem An-
20
stieg um jeweils 57 %. Ein Grund hierfür könnte
darin liegen, dass das Ausgangsniveau in Stadttei- 15
len mit einer geringeren Qualität bereits so hoch
10
war, dass überproportionale Aufholeffekte, wie sie
in anderen Städten teilweise zu beobachten sind, 5
24,75
20,00
18,70
18,75
17,75
für den Großteil der Nachfrager nicht finanzierbar
gewesen wären. 1 2 3 4 5 und mehr
Quelle: IDN Immodaten GmbH
15CITY REPORT WOHNEN MÜNCHEN BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR
EIGENTUMS-
WOHNUNGEN
NOCH KEIN ENDE IN SICHT
• Nicht nur bei den Mieten, sondern auch bei den
Preisen für Eigentumswohnungen spielt München
in einer eigenen Liga. Dies spiegelt sich nicht nur in
einer Vielzahl von Luxus- bzw. Liebhaberobjekten
wider, die Preise auch jenseits der 20.000 €/m² er-
zielen, sondern auch in den Median-Angebotsprei-
sen, die für die Marktanalyse herangezogen werden.
Seit 2014 haben sich diese im Schnitt um 70 % er-
höht und liegen mittlerweile knapp über 7.800 €/m².
Auch im coronabedingt schwierigen Umfeld im
Jahr 2020 hat sich an dieser Situation nichts ge-
ändert. Mit einem satten Plus von 10 % hat sich
der Aufwärtstrend der Angebotspreise mit nahezu
unverminderter Geschwindigkeit fortgesetzt.
• Für einfache Wohnlagen werden aktuell gut
7.220 €/m² notiert, womit sie nur 2 % niedriger liegen
als in den Stadtteilen mit durchschnittlicher Wohn-
qualität. Durch die kaum noch vorhandene Lücke
Preise stärker gestiegen als Mieten
wird der erkennbare Nachfrageüberhang noch ein-
mal eindrucksvoll unterstrichen. In den hochwerti-
Durchschnittliche Lagen holen etwas auf
gen Lagen mit sehr guter Qualität wurden im Jahr
2020 Medianpreise von fast 9.100 €/m² aufgerufen.
Vereinzelt sehr hohe Preise für Liebhaberobjekte
ANGEBOTSPREISE (BESTAND) 2020 IN DEN ABSOLUTEN PREMIUMLAGEN
Foto: Britta und Ralph Hoppe / www.FooTToo.de
10.715 €/m 2
10.675 €/m 2
10.565 €/m 2
10.520 €/m 2
10.280 €/m 2
Ludwigsvorstadt- Haidhausen Maxvorstadt Ludwigsvorstadt- Maxvorstadt (westl.
Isarvorstadt (Universitätsviertel) Isarvorstadt Dachauer Straße)
(Gärtnerplatz / Glockenbach) (Am alten südl. Friedhof) Quelle: IDN Immodaten GmbH
16Zahlen & Fakten
STADTTEILE MIT DER HÖCHSTEN PREISDYNAMIK 2014–2020 ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSPREISE ETW IN DEN WOHNLAGEN
(PREIS 2020, BESTAND) (BESTAND)
sehr gut (+52 %) gut (+73 %) durchschnittlich (+72 %)
einfach (+78 %) gesamt (+70 %)
123 %
€/m²
10.000
8.000
106 %
6.000
Pasing
(9.820 €/m2)
4.000
2.000
95 % Hofanger / Neuperlach-Nord 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quelle: IDN Immodaten GmbH
(6.425 €/m2)
ANGEBOTSPREISE NACH ZIMMERZAHL 2020 (BESTAND)
€/m² Median oberes Segment
90 %
12.000
Feldmoching -Hasenbergl
(6.540 €/m2) 10.000
8.000
85 % Milbertshofen 6.000
(8.150 €/m2) 4.000
2.000
8.095
8.030
7.815
7.825
7.955
Fasanengarten 1 2 3 4 5 und mehr
(7.315 €/m2) Quelle: IDN Immodaten GmbH Quelle: IDN Immodaten GmbH
• Die höchsten Preise sind erwartungsgemäß dort zu den Wohnungspreisen ein etwas anderes Bild er-
verzeichnen, wo auch die Mieten am teuersten sind. kennbar. Hier liegen bei den Stadtteilen mit den
An der Spitze findet sich der Bereich um den Gärt- höchsten Steigerungsraten auch mehrere Lagen
nerplatz / Glockenbach in der Ludwigsvorstadt- mit durchschnittlicher und einfacher Qualität in
Isarvorstadt mit einem Median-Angebotspreis der Spitzengruppe. Aufgrund der angespannten
von gut 10.700 €/m². Aber auch in Lagen wie der Angebots-Nachfrage-Relation lassen sich also ge-
Maxvorstadt oder in Haidhausen liegen die Durch- wisse Nachholeffekte erkennen, sodass sich die
schnittspreise jenseits der 10.000-€/m²-Marke, preislichen Abstände zwischen den qualitativ un-
wobei einzelne Premiumwohnungen immer wieder terschiedlichen Lagen verringert haben. Als Bei-
zu deutlich höheren Preisen angeboten und auch spiele stehen u. a. Neuperlach-Nord, Feldmoching-
verkauft werden. Hasenbergl oder Milbertshofen, wo die mittleren
• Während die Mieten in ohnehin schon sehr gu- Angebotspreise seit 2014 um 90 bis 110 % ange-
ten Lagen am stärksten zugelegt haben, ist bei stiegen sind.
17CITY REPORT WOHNEN MÜNCHEN BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER
NACHFRAGE WEITER HOCH
• Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern am • Vor diesem Hintergrund verwundert es nicht, dass
Top-Standort München ist erwartungsgemäß sehr die Preise auch in diesem Marktsegment weiter
hoch und konnte in den letzten Jahren in der Regel bei zugelegt haben, was sich in steigenden Multipli-
Weitem nicht durch das vorhandene Angebot gedeckt katoren ausdrückt. Für Neubauobjekte im Spitzen-
werden. Allerdings ist aktuell eine leichte Angebots- segment sind sie mittlerweile bei dem 35-Fachen
ausweitung zu beobachten. Verantwortlich hierfür ist anzusetzen. Trotz dieses sehr hohen Niveaus ist
die Tatsache, dass sowohl semi-institutionelle Inves- festzustellen, dass die Preiserwartungen der Ei-
toren als auch Projektentwickler zunehmend Objekte gentümer teilweise noch höher und damit deutlich
mit vorliegender Baugenehmigung oder auch mit Er- über Markt liegen, sodass Verkäufe vereinzelt daran
weiterungspotenzial auf den Markt bringen. scheitern.
• Die skizzierte Situation spiegelt sich auch in den • Aufgrund der breit gefächerten Investorenstruktur
Zahlen der Gutachterausschüsse wider. Seit 2012 stehen prinzipiell alle Lagen sowohl im Münchener
ist der jährliche Geldumsatz mit Mehrfamilien- Stadtgebiet als auch im unmittelbaren Umland im
häusern nahezu kontinuierlich gestiegen. Seinen Fokus der Investoren – unabhängig davon, welche
bisherigen Höchststand erreichte er im Jahr 2019 Wohnqualität sie aufweisen. Ein entscheidendes
mit einem Volumen von gut 2,1 Mrd. €, was gegen- Kriterium ist demgegenüber das Vorhandensein ei-
über 2012 mehr als einer Verdopplung entspricht. ner Erhaltungssatzung. Für Stadtteile oder Straßen-
Auch die Zahl der veräußerten Objekte (173) sowie züge, die mit einer Erhaltungssatzung belegt sind,
der durchschnittliche Kaufpreis pro Verkaufsfall ist nur in sehr begrenztem Umfang eine Nachfrage
(12,2 Mio. €) weisen neue Bestmarken auf. zu konstatieren.
VERKÄUFE VON MEHRFAMILIENHÄUSERN ENTWICKLUNG DER VERKAUFSFAKTOREN NEUBAU (SPITZE)
Verkäufe (Anzahl) Geldumsatz (in Mio. €) Spitzenmultiplier Neubau
2.500 38
36
2.000 35,0
34 33,5
1.500 32,0 32,5
32
31,0
Foto: markus / stock.adobe.com
30,0
1.000 30
29,0
28
500
26
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quelle: Gutachterausschuss der Stadt München Quelle: BNP Paribas Real Estate GmbH
18Zahlen & Fakten
STANDORTE
IM ÜBERBLICK
12,75 €/m2
HAMBURG
55 % / 13 %
12,40 €/m2 33,0
24 % / 6 %
7,40 €/m2 BERLIN
32,5
30 % / 8 %
28,0
ESSEN 6,80 €/m2
30 % / 6 %
DÜSSELDORF 11,25 €/m2 29,0
28 % / 7 %
LEIPZIG
32,5
KÖLN
11,50 €/m2 Berlin mit Abstand am dynamischsten
29 % / 9 % FRANKFURT München bewegt sich auf 20-€/m²-Marke zu
32,5
15,00 €/m2 Hamburger Mietwachstum etwas abgeschwächt
32 % / 9 %
33,0 19,40 €/m2
40 % / 7 %
STUTTGART
35,0
14,65 €/m2
MÜNCHEN
41 % / 7 %
33,5
Medianmiete 2020 (Bestand)
Mietentwicklung (Bestand): 2014–2020 / 2018–2020
Verkaufsfaktoren (Neubau Spitze)
Quellen: IDN Immodaten GmbH, BNP Paribas Real Estate 19CITY REPORT WOHNEN MÜNCHEN BNP Paribas Real Estate
THE FUTURE IS NOW
DIGITALE LÖSUNGEN FÜR
PRIVATE VERMIETER
Wer als Vermieter mehr Aufgaben aus der Hand gibt und automatisiert,
gewinnt. Denn durch die Digitalisierung haben sie in Zukunft mehr Zeit,
weniger Kosten und zufriedenere Mieter. Smarte Lösungen bei der Immo-
bilienverwaltung, die einen echten Mehrwert bieten, gibt es mittlerwei-
le viele. Laut einer Studie von ImmobilienScout24 planten 2020 über die
Hälfte aller Vermieter, sich digital bei der Immobilienbewirtschaftung
unterstützen zu lassen. Wir geben daher einen Überblick für alle Haus-
eigentümer, die von digitaler Intelligenz profitieren und den ersten Schritt
in eine digitale Zukunft gehen möchten.
P
ropTechs sind in Deutschland in den vergange-
nen Jahren wie Pilze aus dem Boden geschos-
sen. Sie haben es sich zur Aufgabe gemacht, die
Immobilienwelt zu verändern und die eher ana-
loge Branche bei den Herausforderungen der digitalen
Transformation zu unterstützen. Auch Immobilienkon-
zerne zeigten sich zunächst erfreut: „PropTechs wurden
zur Hoffnung der etablierten Unternehmen“, beschreibt
es Andreas Völker. Seit 1999 leitet er als Geschäftsfüh-
rer und Head of Investment Consulting die BNP Paribas
Real Estate Consult GmbH und ist oft mit verschiedenen
Start-ups im Gespräch. Ein regelrechter Hype setzte
ein, bald kamen aber auch Ängste zur Euphorie hinzu:
Wird die Immobilienwirtschaft ähnliche Disruptionen
wie etwa die Musikindustrie mit dem Aufkommen von
Streaming-Plattformen wie Spotify erleben?
„Indem Vermieter und Eigentümer in Prop- Nach fast einem Jahrzehnt lässt die große Disrup-
Techs investieren, binden sie Innovationen tion, also ein komplett neues Businessmodell, noch auf
ein und verjüngen quasi ihre Belegschaft. Es sich warten. „Nur etwa 5 Prozent aller PropTechs fallen
auf“, betont Völker. „Die Start-ups arbeiten momentan
wird interessant sein zu sehen, wie sich die an einzelnen Prozessen, also isolierten Lösungen, und
kleinen, kreativen Start-ups in einem größe- nicht an ganzheitlichen Modellen, welche die Branche
ren, eher konventionellen Umfeld behaupten.“ revolutionieren könnten.“
Wir wollen uns vier junge und vielversprechende
ANDREAS VÖLKER Unternehmen genauer anschauen und beleuchten, wie
Managing Director BNP Paribas Real Estate diese Wohnungsvermietern helfen.
20The Future is Now
Definition PropTech
Der Begriff PropTech setzt sich zusammen aus Property und Technology und beschreibt junge Unternehmen,
welche die Immobilienbranche mithilfe neuer Techniken bei der digitalen Transformation unterstützen
möchten. Ähnliche Entwicklungen lassen sich auch in anderen Branchen beobachten – vielleicht kennen Sie
bereits die Begriffe FinTech oder InsurTech.
4 PROPTECHS, DIE VERMIETER IM AUGE
BEHALTEN SOLLTEN:
objego liefert mobile Immobilienverwaltung
Wer sich traut, Excel-Tabellen und Un-
terlagen in Aktenordnern ins Archiv zu
verbannen, schafft mit objego den ersten
Meilenstein in der Digitalisierung des Ver-
mieteralltags. Ziel des PropTechs ist es, die
Immobilienverwaltung komplett digital zu
machen und in einer einzigen Web-Anwen-
dung abzubilden.
Dazu bringt das Essener Start-up die
Organisation aller Einheiten samt Ne-
benkostenabrechnung und Dokumenten-
management ins Web. Das Bankkonto kann
direkt mit objego verbunden werden, so-
dass Mieteinnahmen automatisiert und
Rechnungen und Ausgaben in der Finanz-
übersicht direkt erfasst werden. Mit dem
eingebauten Dokumentenmanagement
sind alle wichtigen Dokumente jederzeit
und von überall aus abrufbar.
Und das Beste: Für sämtliche Objekt-
typen – von der vermieteten Eigentums-
wohnung über Einfamilienhäuser, Mehr-
familienhäuser mit und ohne Gewerbe-
einheiten – erstellt das Tool die Neben-
kostenabrechnung inklusive Anschreiben
an die Mieter fast komplett selbstständig. Einfach, intuitiv und sicher.
Die Geschäftsführer Philip Rodowski privater Vermieter noch mehr zu erleich- Das Herzstück der Software ist
und Jörn Reckeweg sind bereits seit An- tern. Im Februar wurde beispielsweise ein die Nebenkostenabrechnung für
Foto: objego GmbH
Wohn- und Gewerbeimmobilien.
fang 2020 erfolgreich mit der Lösung am Feature hinzugefügt, das die Vorbereitung
Markt unterwegs und arbeiten mit ihrem der Anlage V für die Steuererklärung durch
Team fortwährend an der Integration wei- schnellen Export aller relevanter Daten
terer digitaler Lösungen, um das Leben und Informationen stark vereinfacht.
21CITY REPORT WOHNEN MÜNCHEN BNP Paribas Real Estate
Wunderflats: Online-Vermietung ohne Zeitaufwand
Im Handumdrehen passende Mie- einem übersichtlichen Dashboard vertrag zur Unterschrift erstellt.
ter finden, Mietvertrag online dargestellt und können ganz ein- Während des gesamten Prozesses
unterschreiben und die Zugänge fach verwaltet werden. Der größte ist das Team von Wunderflats je-
über KIWI erstellen – fertig. Das Zeitgewinn: Es tauchen nur rele- derzeit persönlich erreichbar.
Berliner PropTech Wunderflats vante Anfragen auf. Denn mithilfe Wunderflats und seine Wett-
übernimmt für Vermieter die eigens entwickelter Algorithmen, bewerber schließen die Lücke im
professionelle Vermarktung von die durch maschinelles Lernen Markt für Aufenthalte ab einem
Inseraten sowie die vollständige jeden Tag intelligenter werden, Monat. Das Angebot richtet sich
Abwicklung und Administration schlägt das Unternehmen Inse- vor allem an Arbeitnehmer, die
der Vermietungen. rate vorrangig den Nutzern vor, sich nur zeitlich begrenzt in einer
Eine personalisierte und effizi- bei denen die Wahrscheinlichkeit Stadt aufhalten. Wer flexibel und
ente Nutzungserfahrung steht bei eines Vertragsabschlusses am agil leben und arbeiten möch-
dem Marktführer für möbliertes höchsten ist. Haben Vermieter te, findet digital kurzfristig ein
Wohnen auf Zeit in Deutschland sich für einen Mieter entschie- passendes Zuhause in deutschen
dabei an erster Stelle. Alle Insera- den, wird dessen Arbeitsverhält- Großstädten. Und diese Einfach-
te und entsprechende Mietanfra- nis durch Wunderflats verifiziert heit wird auch den Vermietern
gen werden für den Vermieter in und ein rechtlich geprüfter Miet- geboten.
Digitalen Mehrwert für Mieter schaffen: KIWI macht Türen smart
Wie kommen die Handwerker von Doozer in die Woh- Nölling ein Treiber zur Kosteneinsparung. Das Stichwort
nung? Bestenfalls mit einer Türsteuerung auf Entfernung hier: Schlüsselmanagement-Prozesse. Zutrittsrechte von
und ohne persönlichen Kontakt. Diesen Effizienzgewinn App-Nutzern und Transpondern werden im Online-Portal
sichert sich der digitale Wohnungsvermieter mit einem per Knopfdruck gewährt und wieder entzogen. Vorbei die
Anbieter wie KIWI. Dessen digitales Schließsystem lässt Zeit, in der Schlüssel aufwendig und teuer nachgemacht
sich per App und KIWI-Transponder steuern. Erstaunlich: und Schlösser ausgetauscht werden müssen. Der ers-
Das Smart-Entry-System wird nicht etwa anstelle des te Schritt zu einem „Smart Home“ ist also gar nicht so
Standard-Türschlosses, sondern zusätzlich installiert. schwer, wie es zunächst klingen mag.
Die Nutzung der herkömmlichen Schlüssel ist dadurch
nicht beeinträchtigt.
Neben der bequemen Türöffnung von unterwegs, mit
der eben jene Doozer-Handwerker oder vertrauenswür- 2
dige Paketboten Zutritt zur Wohnung erhalten, gehen
mit digitalen Schließsystemen weitere Vorteile einher.
Denn KIWI ist laut Gründer und Geschäftsführer Karsten
1
1 Von außen nicht sichtbar wird der Türsensor im
Klingeltableau der Immobilie installiert.
2 Öffnen per Klick: Mit der Smartphone-App wird die Tür
per Tab auf das Display geöffnet.
22The Future is Now
„Als Architekt bin ich angetreten, um die
Chancen der Digitalisierung endlich auch für
die Immobilienwirtschaft nutzbar zu machen
und den Prozess der Leerwohnungs-Sanierung
vollständig online abzuwickeln.“
NICHOLAS NEERPASCH
Gründer und Geschäftsführer von Doozer
Im Bereich der Auftragsvergabe von Wohnungssanierungen
kostet die analoge Abwicklung von der Bedarfsfeststellung bis
hin zur Beauftragung viele Bestandshalter viel Zeit und Geld.
Sanieren wie die Profis mit Doozer
Auch die Handwerkerbranche arbei- be des gewünschten Sanierungszeitrau- Investoren vorbehalten, die aufgrund
tet bereits digital. Nicholas Neerpasch mes sieht er sofort, welche Handwerker der hohen Anzahl an Wohnungseinhei-
und Carsten Petzold haben mit Doozer für genau diese Maßnahme zu welchem ten dauerhaft ihr eigenes Handwer-
in weniger als 7 Jahren den größten Preis verfügbar sind. Preiskalkulation kerteam beschäftigen konnten. Doozer
deutschen digitalen B2B-Handwerker- und Leistungsverzeichnis sind detail- nutzt das Handwerkernetzwerk, um nun
Fotos / Visualisierungen: KIWI.KI GmbH; Knut Koops photography; hanohiki - stock.adobe.com
markt ins Leben gerufen. Das Prinzip liert. Der Auftraggeber erhält dadurch zusätzlich auch ähnliche Vorteile für
ist simpel: Der Kunde, sprich der Im- umfassende Markttransparenz, für die private Vermieter realisieren zu können.
mobilieneigentümer mit Sanierungsnot, der Handwerkermarkt bisher weniger Handwerksunternehmen profitieren von
hinterlegt in der Online-Plattform alle bekannt war. einer besseren Planbarkeit und höheren
wichtigen Angaben zur Wohnung und Schnelle Sanierungen zu marktübli- Auslastung, was wiederum den Preis
legt die Produkte und die gewünschten chen Preisen waren in der Vergangen- reduziert. Digitalisierung funktioniert –
Sanierungsleistungen fest. Nach Einga- heit vor allem großen institutionellen zum Vorteil aller Akteure.
The time is now: Die Digitalisierung der Wohninvestoren. Zwar ist zu Beginn der Nutzung der
eigenen Wohnimmobilien vorantreiben digitalen Tools ein Zeitinvestment erforderlich, um die
Trotz der Vorteile ist die Akzeptanz deutscher PropTechs Systeme kennenzulernen und auf die eigenen Objekte zu
bei privaten Vermietern noch bestenfalls mittelmäßig. übertragen. Sie helfen jedoch, wiederkehrende Aufgaben
Um Vorbehalte auszuräumen und während des gesam- zu erleichtern, sorgen für mehr Planbarkeit oder wer-
ten Immobilienzyklus Vorzüge zu schaffen, arbeiten die ten das Mieterempfinden der Wohnung durch Smart-
Start-ups eng zusammen und verbinden ihre Leistun- home-Technologie wesentlich auf. Wenn nicht jetzt,
gen untereinander. Immer mehr Schnittstellen bauen wann dann? Es ist höchste Zeit, die digitale Transfor-
bestehende Hürden ab und vereinfachen das Leben der mation in der Wohnungswirtschaft voranzutreiben!
23IM GESPRÄCH MIT PHILIPP SCHMITZ-MORKRAMER VON QUANTUM
WOHNBAU, WIE ICH
IHN SEHE!
4,9 Mrd. € 1,6 Mio. m 2
8,2 Mrd. €
Projektentwicklungsvolumen Gebaute Fläche Assets under Management
(seit Gründung 1999) (seit Gründung 1999) (2020)
24 Quantum in ZahlenIm Gespräch mit Philipp Schmitz-Morkramer von Quantum
„Pionier“, bei diesem Titel hebt der zurück-
haltende Hamburger eher abwehrend die Hand.
Dennoch fokussierte sich Philipp Schmitz-
Morkramer als einer der ersten auf Wohnimmobi-
lien. In einer Zeit, als andere noch auf Office oder
Hotel als Assetklasse schielten, investierte er für
Institutionelle und sein Family Office, agiert aber
auch als einer der größten Entwickler Deutsch-
lands. Trotzdem zeigt sich der sympathische
Familienvater in einem Gespräch ohne Plattitüden „Trotz des Runs auf Wohn-
als guter Kaufmann. Mit seinem glasklaren Blick immobilien haben wir den
auf den Markt analysiert er Erfolgsfaktoren und Zenit noch nicht gesehen.
Hürden. Das Volumen seiner Projekte lag allein Die Zeichen stehen weiter-
hin auf Wachstum.“
2020 bei 1,5 Mrd. €, begeistert aber hat ihn ein
PHILIPP SCHMITZ-MORKRAMER
Sportplatz in seiner Wahlheimat. Gründer von Quantum
M
an spürt das Herzblut der Grün- schung. Aber was sah er, was die anderen fort: „Es gab ausländische Wettbewerber,
dertage, wenn man Philipp nicht sahen? Die breit gestreute, atomisierte die für 500 bis 900 €/m² kauften. Zahlen,
Schmitz-Morkramer nach seinen Mieterstruktur wertete er als krisenresistent. die aus heutiger Sicht dem Märchenbuch
ersten Projekten fragt. „Als De- Die Vielfalt der Mietverträge würde zukünf- der Immobilienwirtschaft zu entspringen
veloper erwarben wir 2008 den tig dazu beitragen, dass starke Wertverluste scheinen.“ Auch als die „Schallmauer“ von
Allianz-Sportplatz in Hamburg. Für das 5 ha ausblieben. Wie recht er damit haben sollte, über 1.000 €/m² durchbrochen wurde, spra-
große Gelände, eingebettet in Kleingärten, würden Krisen wie der Lehman-Crash oder chen deutsche Immobilienspezialisten von
entwickelten wir den B-Plan“, erläutert der die Corona-Pandemie zeigen. Konkret such- „überpreist“. Ausländische Investoren, wie
gebürtige Frankfurter das erste Projekt in te das Team weniger volatile Investments etwa das US-Unternehmen Cerberus Ca-
seiner Wahlheimat, in der er seit 26 Jahren mit guter Risikostreuung. Schritt für Schritt pital Management, fingen aber gerade erst
zu Hause ist. Damit sei ein Flächentausch überzeugten Schmitz-Morkramer und sein an, in den für sie unterbewerteten Markt zu
für die Kleingärtner, aber auch eine neue, Co-Vorstand Frank Schmidt Investoren von investieren.
öffentliche Sportinfrastruktur einherge- ihrer Sichtweise.
gangen. „Eine Win-Win-Win-Situation. Ein „Als Deutsche waren wir unter den Tages-Schau
guter Deal für die Stadt, für uns und für institutionellen Playern fast allein“, erin- „Wenn ich den Markt heute betrachte,
die Sportvereine“, freut sich Schmitz-Mor- nert sich der heute 52-Jährige und fährt macht ja mittlerweile jeder Wohnen“, winkt
kramer. Das sei heute schwieriger: Sport der Quantum-Chef ab. Etwa vor sechs, sie-
in verdichteten Gebieten sei aufgrund des ben Jahren begannen Investoren seinen
Lärms selten gewünscht. Auf dem Gelände der Stadtgärten entstanden Beobachtungen nach, verstärkt auf den Zug
Der Investmentspezialist begann früh: sowohl Eigentums- als auch Mietwohnungen „Wohnen“ aufzuspringen. Warum dieser
unterschiedlicher Größe.
Anfang 2006 legte Quantum das erste Son- Sinneswandel? Der Branchenkenner be-
dervermögen, den Wohnimmobilienspe- gründet das mit der aus der Lehman-Krise
zialfonds „Habitare“, auf. „Zu dieser Zeit resultierenden Unsicherheit. Und so kam
waren kaum Investoren zu finden, die in 2013/2014 der Durchbruch in der Breite.
die vermeintlich langweilige Assetklasse „Was das Geschäft aber nicht einfacher
investieren wollten“, erinnert sich Philipp macht“, sagt er. „Das Produkt ist überschau-
Schmitz-Morkramer. Denn damals trennten bar, der Markt ist kleinteilig, der relevante
Fotos: Ralf Buscher
sich viele Investoren von ihren Wohnimmo- Teilmarkt stark zersplittert, und Grundstü-
bilienbeständen, um sich renditeträchtige- cke werden nicht billiger. Retrospektiv be-
ren Alternativen zuzuwenden. Der Experte trachtet sind wir gut aufgestellt und waren
sah darin trotzdem eine attraktive Beimi- immer überzeugt, zu einem vernünfti-
25Sie können auch lesen
