ESSEN WOHNUNGSMARKT - CITY REPORT 2021 - BNP Paribas Real Estate
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ESSEN
[WOHNUNGSMARKT]
S. 4 DER WOHNMARKT DER ZUKUNFT
Vier Trends im Überblick
S. 8 [ESSEN] FOKUSSIERT
Verwandlung von Grau zu Grün
S. 12 ZAHLEN & FAKTEN
Wissenswertes rund um den
Essener Wohnimmobilienmarkt
CITY REPORT 2021
CITY REPORT WOHNEN ESSEN BNP Paribas Real Estate
INHALT
08
04 DER WOHNMARKT DER
ZUKUNFT
Vier Trends im Überblick
08 [ESSEN] FOKUSSIERT
Verwandlung von Grau zu Grün
12 ZAHLEN & FAKTEN
Wissenswertes rund um den
Essener Wohnimmobilienmarkt 24 WOHNBAU, WIE ICH IHN SEHE!
Im Gespräch mit Philipp
Schmitz-Morkramer von Quantum
BEST PRACTICE
20 28
THE FUTURE IS NOW
HAMBURG
BACK TO THE „ROOTS”
Digitale Lösungen für private Wenn Wohnträume Wurzeln
Vermieter schlagen
28
Fotos / Visualisierungen: Thelen Gruppe; Fox 1 GmbH; Garbe Immobilien-Projekte GmbH
04
2
EDITORIAL
W „Die Bedeutsamkeit
as sind die Wohntrends von heute und morgen? Bereits zum
zweiten Mal geben wir Ihnen mit unseren Wohnmarkt-Reports
einen detaillierten Einblick in die wichtigsten Standorte Deutsch- der Assetklasse ist
lands. Neben den Zahlen und Fakten zum jeweiligen regionalen im vergangenem Jahr
Markt erwarten Sie anschauliche Best Practices, welche die Vielseitigkeit abermals gestiegen.
des Wohnens aufzeigen.
Das zurückliegende Jahr hat zwar zweifelsohne in der gesamten
Der Bereich Wohnen ist
Immobilienbranche seine Spuren hinterlassen, gleichzeitig zeigte sich aber krisenfest und daher
auch, dass die einzelnen Assetklassen hinsichtlich ihrer Resilienz sehr attraktiver denn je.“
heterogen sind. So entwickelten sich in der Assetklasse Wohnen die Miet-
CHRISTOPH MESZELINSKY
und Kaufpreise weiterhin überwiegend positiv. Head of Residential Investment,
Wohnraum ist schon lange nicht mehr nur der Ort, an dem wir leben BNP Paribas Real Estate
und unsere Freizeit verbringen: Die Pandemie hat uns gezeigt, dass unse-
re eigenen vier Wände auch Arbeitsplatz, Fitnessstudio und Restaurant in
einem sein können. Wie werden also die Wohnformen der Zukunft aus-
sehen? Wir werfen einen Blick auf die Trends, welche die Branche in Zu-
kunft beschäftigen werden. Dabei spielen auch junge Unternehmen, wie
beispielsweise PropTechs, eine immer wichtigere Rolle. Sie helfen dabei, In-
novationen und Digitalisierung voranzutreiben und die Vision Smart Home
oder gar Smart City möglich zu machen.
Der Wohnmarkt von morgen muss sich aber auch mit dem Thema
Nachhaltigkeit beschäftigen. Hilft beispielsweise der Holzbau dabei, nach-
haltigen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen?
Begleiten Sie uns in der neuen Ausgabe unserer Reports zu den unter-
schiedlichsten Projekten in ganz Deutschland und lassen Sie sich von der
Vielseitigkeit inspirieren!
Christoph Meszelinsky
IMPRESSUM
Herausgeber, Copyright & Creative Direction & Design Titelfoto
klimaneutral
natureOffice.com | DE-140-856628
Redaktion KD1 Designagentur, Köln LemonOne GmbH gedruckt
BNP Paribas Real Estate
GmbH Redaktion
Michaela Stemper
Ausschließlich aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird in diesem Report das generische Maskulinum verwendet. Entsprechende
Begriffe gelten im Sinne der Gleichbehandlung grundsätzlich für alle Geschlechter. Die verkürzte Sprachform hat nur redaktionelle
Gründe und beinhaltet keine Wertung.
3
CITY REPORT WOHNEN ESSEN BNP Paribas Real Estate
DER WOHNMARKT DER ZUKUNFT
VIER TRENDS IM ÜBERBLICK
Manch einer würde sicher sagen, dass der Bereich Wohnen konstant und
im Vergleich zu anderen Assetklassen kaum Veränderungen unterworfen
ist. Wer jedoch genauer hinschaut, sieht, dass sich momentan ein Trans-
formationsprozess abzeichnet. Nicht nur die Digitalisierung bringt viele
Veränderungen mit sich, auch das Thema Nachhaltigkeit prägt das Denken
1.
und die Ziele der Nutzer, und damit wandeln sich auch die Methoden, das
Bauen und der gesamte Immobilienzyklus.
Digitalisierung
Es gibt keine Branche oder keinen Bereich, der sich nicht mit der Von einem Smart Building spricht man, wenn es um die Ver-
Digitalisierung auseinandersetzen muss – so auch die Immo- netzung von Zweckgebäuden geht. Wenn eine gesamte Stadt
bilienbranche. Es scheint, als würde momentan alles smart durch Sensoren und Co. vernetzt ist, bezeichnet man diese
werden: angefangen vom Smart Home über Smart Buildings als Smart City. Noch ist diese Vernetzung ganzer Städte
bis hin zu smarten Quartieren oder gar zur Smart City. größtenteils Zukunftsmusik. Doch gerade Quartiersentwick-
Ein Smart Home bezeichnet die Digitalisierung im Wohn- lungen sind eine gute Möglichkeit, um smarte Technologien
bereich. Bei Wohnimmobilien kommen verschiedene Sen- wie Apps, Internet of Things (IoT) und Machine Learning zu
soren und Techniken zum Einsatz, die für mehr Komfort im erproben. Viele digitale Maßnahmen wie Licht- und Tempe-
Eigenheim oder in der Mietwohnung sorgen. ratursteuerung sowie Video-Türsprechanlagen gehören bei
Quartieren bereits zum Standard. Dennoch ist ein komplett
digitales Quartier noch eine Seltenheit und damit ein Allein-
„Sensoren liefern Daten zu Heizung, stellungsmerkmal, das im Markt positiv bewertet wird.
Kühlung, Lüftung, Beleuchtung, Sicherheit „Digitalisierung ist vorrangig in der Neubauentwick-
lung der vergangenen 5 bis 10 Jahre in den Gateway Cities
und anderen Gebäudeaspekten, damit anzutreffen. Noch nutzen viel zu wenig Neubauprojekte die
Eigentümer und Betreiber Funktionen und Chancen des vernetzten Wohnbaus – obwohl ökonomische,
Dienstleistungen so optimieren können, ökologische und soziale Aspekte dafürsprechen. Auch wenn
dass der ökologische Fußabdruck des es wenige Erhebungen dazu gibt, würde ich schätzen, dass
der Anteil im einstelligen Prozentbereich liegt“, berichtet
Gebäudes so klein wie möglich ausfällt. Christoph Meszelinsky, Co-Head Residential Investment
Damit ist Digitalisierung der unverzicht- bei BNP Paribas Real Estate. Neben Smarthome-Anwen-
bare Begleiter für nachhaltiges Bauen.“ dungen werden auch weitere Innovationen wichtiger in der
(Wohn-)Immobilienwirtschaft: angefangen beim Building
DR. EIKE WENZEL Information Modeling (BIM) über Blockchain bis hin zur
Institut für Trend- und Zukunftsforschung künstlichen Intelligenz (KI).
4
Der Wohnmarkt der Zukunft
2.
Nachhaltigkeit
Am Thema Nachhaltigkeit kommt auch das Prinzip ein wichtiger Trend, mit dem
der Wohnimmobilienmarkt nicht vor- sich Immobilienakteure beschäftigen
bei, so viel ist aus den Zielen des Pa- sollten. C2C ist angelehnt an die Kreis-
riser Abkommens deutlich geworden. läufe in der Natur und kann als „vom
Auch der „Klimaschutzplan 2050“ der Ursprung zum Ursprung“ oder „von der
Bundesregierung gibt für den Gebäu- Wiege zur Wiege“ übersetzt werden.
desektor ein klares Klimaschutzziel Cradle-to-Cradle-Produkte werden be-
vor: Wohn- und Arbeitsstätten sollen reits bei der Entstehung so konzi-
im Jahr 2030 nur noch 70 bis 72 Mio. piert, dass eine Wiederverwertbarkeit
Tonnen CO2 ausstoßen. Dabei stützt gewährleistet wird. Anders als beim
sich die Wohn- und Wärmewende vor Recycling sollen Materialien ohne Qua-
allem auf drei Pfeiler: Energieeffizienz, litätsverlust immer wieder für densel- 1
verfügbare erneuerbare Energien (Pho- ben Baustoff wiederverwendet werden.
tovoltaik) sowie alternative Baustoffe Aus den Baustoffen einer Immobilie
wie Holz oder Recycling-Beton. soll so am Ende der Nutzungsdauer ein
In einigen Bereichen ist der Wohn- neues Gebäude entstehen können.
markt schon nachhaltig aufgestellt. So Immer mehr Menschen wohnen im
wird beispielsweise der Baustoff Holz urbanen Raum, wollen aber nicht auf
in Deutschland vor allem beim Woh- ökologische Produkte, Pflanzen oder
nungsbau eingesetzt. Andere Asset- die Gartenarbeit verzichten. Landwirt-
klassen tun sich hingegen noch schwer schaftliche Flächen in der Stadt sind
damit. Zu Unrecht, wie Udo Cordts-San- jedoch rar. Aus diesem Grund gewinnt
zenbacher, Geschäftsführer & Co-Head die urbane Landwirtschaft an Bedeu-
Residential Investment, erklärt: „Holz tung – ein weiterer grüner Trend. Urban
weist ein einzigartiges Verhältnis von Farming und Urban Gardening werden
Eigengewicht und Tragkraft, Brand- zwar größtenteils als Synonyme ver-
und Wärmeschutz auf. Daher ist diese wendet. Das Urban Gardening bezieht
Bauweise eine ideale Möglichkeit, be- sich jedoch nur auf den Anbau für den
stehende Gebäude aufzustocken oder Eigenbedarf, während das Urban Far-
Baulücken zu schließen. Gerade im ur- ming die Landwirtschaft im städtischen
banen Raum ist diese Nachverdichtung Bereich bezeichnet. Hierbei werden Ge-
im Wohnbereich dringend notwendig.“ müse-, Obst-, Pflanzen- oder Kräuter-
Cradle to Cradle (C2C) steckt in der gärten angelegt, um auch auf kommer-
Immobilien- und Wohnungswirtschaft zieller Basis Produkte für eine größere
noch in den Kinderschuhen, dennoch ist Bevölkerungszahl zu liefern.
1 Entspannend und nachhaltig: Urban Gardening trägt zum Wohlbefinden der Bewohner bei.
2 Dr. Eike Wenzel, Gründer des Instituts für Trend- und Zukunftsforschung
Stadt der Zukunft 2
„Die Zukunft gehört den Gebäuden, in denen die Bewohner nicht nur leben und arbeiten, sondern auch einen Großteil
ihrer Lebensmittel und Dinge ihres täglichen Bedarfs erzeugen können. Auf dem Dach liefern Solarmodule übers Jahr
gesehen 45 % des Stroms für die Gebäude. Gewächshäuser, die ganzjährig mit LED-Licht betrieben werden, produzie-
ren 40 % der für die 3.000 Bewohner erforderlichen Menge an Gemüse und Obst. Werden Gebäude nicht zehn oder
mehr Stockwerke hoch gebaut, lässt sich auch der gesamte Strom- und Gemüsebedarf auf den Dächern produzieren.
Gibt es Zeiten mit überschüssigem Solarstrom, landet der unter anderem in der Tiefgarage, um dort die Elektroautos
aufzuladen. Und statt für Besorgungen in die Innenstadt zu fahren, können Bewohner im Erdgeschoss Dinge des
täglichen Bedarfs mithilfe von 3-D-Druckern selbst herstellen.“
5
CITY REPORT WOHNEN ESSEN BNP Paribas Real Estate
Neue Arten des Wohnens
Die Art und Weise, wie wir wohnen, befindet sich Gesellschaft immer größer, sodass sich auch die
im ständigen Wandel. Schon vor der Corona-Pan- Coliving-Angebote ausweiteten. Diese bieten ne-
demie zeichneten sich verschiedene Veränderun- ben einem Zimmer – wie in einer klassischen Stu-
gen ab. Beispielsweise war ein Trend, die Fläche dierenden-WG – auch eine Gemeinschaft, ähnlich
zu verkleinern: Mikroapartments und Tiny Houses dem Coworking. Man lebt nicht nur zusammen,
stießen bei Nutzern und im ersten Fall auch bei man arbeitet auch im eigenen Zuhause wie in
Investoren auf immer mehr Interesse. Coworking-Flächen. Die WG 2.0 war geboren!
Bei Mikroapartments handelt es sich um sehr „Geselligkeit ist dabei nur ein Aspekt. Wie schon
kleine, vollmöblierte Wohnungen, die, häufig um beim Microliving treibt die Nutzer des Colivings
umfangreiche Dienstleistungen ergänzt, vermie- vor allem der Wunsch nach hoher Flexibilität und
tet werden. Mieter können Studierende oder Aus- Vereinfachung an. Dazu kommt das Bedürfnis,
3.
zubildende sein, aber auch Geschäftsleute oder zu einer exklusiven Community mit limitiertem
Pendler, die kurzfristig eine Wohnung benötigen. Zugang zu gehören. Der All-Inclusive-Ansatz der
Die klassische Standardgröße beträgt zwischen Anbieter ist marktgängig. Nutzer wollen alles aus
20 und 25 m². „Mit dieser Wohnungsgröße er- einer Hand und bereits im Preis inbegriffen“, er-
reicht man in der Regel das beste Verhältnis zwi- klärt Wilke.
schen Baukosten und späteren Mieteinnahmen Doch was macht die Pandemie aus die-
– ein wichtiger Anhaltspunkt für Investoren“, sem Trend? Zum einen wird immer häufiger der
so Stefan Wilke, Director National Residential Wunsch nach mehr Fläche artikuliert, eine Er-
Investment bei BNP Paribas Real Estate. weiterung um ein Arbeitszimmer oder gar einen
Gerade die jüngere Generation war vor der Fitnessraum. Auch Balkon, Terrasse und Grün-
Pandemie viel in Bewegung, wechselte häufiger flächen scheinen bedeutender zu werden. Zum
den Wohn- oder Arbeitsort und zeigte sich da- anderen wird aber an früheren Trends wie den
her begeistert von den Full-Service-Angeboten, Mikroapartments festgehalten. Die Zeit wird zei-
die manch ein Mikroapartment-Betreiber anbot. gen, welche neuen Arten des Wohnens die Zu-
Gleichzeitig wurde aber auch der Wunsch nach kunft für uns bereithält.
Kanso Frankfurt: Das Mikroapartment-Projekt mit über 300 Einheiten überzeugt durch eine hochwertige Bauweise und eine stilvolle Innenausstattung.
6
Der Wohnmarkt der Zukunft
4.
1
2
1 Krisenfest: Healthcare-Immobilien
erfuhren in der Pandemie im Vergleich
zu anderen Bereichen keinen Rückgang in der
Nachfrage von Investorenseite.
2 Anna-Lena Hetzel Transaction
Manager BNP Paribas Real Estate Investment
Management
Demografischer Wandel
Ein weiterer Trend, der nicht vernach- xen, aber auch Formen des betreuten „Die Assetklasse der Healthcare-Immo-
lässigt werden sollte, ist der demografi- Wohnens, die es den Senioren ermög- bilien hat in der Pandemie im Vergleich
sche Wandel. Unsere Gesellschaft wird lichen, ihr Leben so lange wie mög- zu anderen Bereichen keinen Rückgang
immer älter, doch gerade für die späte lich selbstständig – aber mit gewisser in der Nachfrage von Investorenseite
Lebensspanne fehlt es an bedarfsge- Unterstützung – zu führen. Bereits erfahren und sich als sehr krisenfest
rechten Wohnlösungen. Aus diesem heute gibt es neben den traditionellen gezeigt. Dies gilt insbesondere für Se-
Grund gewinnen Healthcare-Immobili- Pflegeeinrichtungen betreutes oder niorenheime, die durch entsprechend
en immer mehr an Relevanz. Service-Wohnen, Seniorenresidenzen, hohe Schutzmaßnahmen gegenüber
Der Bedarf an seniorengerechtem Pflege-WGs, Mehrgenerationenhäuser ihren Bewohnern kaum von der Krise
Wohnen steigt hierzulande massiv. oder Cohousing-Modelle. betroffen waren. Dies hat dazu geführt,
Während in Deutschland im Jahr 2012 Seniorengemeinschaften werden dass die Nachfrage nach Seniorenhei-
knapp 21 % der Einwohner über 65 Jah- schon jetzt als einer der am schnells- men und Healthcare-Immobilien im
re alt waren, wird dieser Anteil nach ten wachsenden und sich entwickeln- Allgemeinen weiter gestiegen ist, das
Fotos: Fox 1 GmbH; Adobe Stock / Spuno
Schätzungen des BMI bis zum Jahr 2035 den Sektoren auf dem Immobilienmarkt Wettbewerbsverhalten unter den In-
auf etwa 30 % ansteigen. 2050 wird so- angesehen. Und dieser Trend wird sich vestoren deutlich zugenommen hat
gar damit gerechnet, dass jeder Siebte auch in Zukunft fortsetzen, da sich und die Renditen für die Assetklasse
älter als 80 Jahre sein wird. Gesundheitsimmobilien als relativ im- weiter gesunken sind. Durch das ge-
Jetzt und besonders in der Zukunft mun gegen allgemeine wirtschaftliche stiegene Investoreninteresse erwarten
werden daher immer mehr Health- Krisen zeigen, weiß Anna-Lena Hetzel, wir eine zunehmende Professionalisie-
care-Immobilien gebraucht. Dazu zäh- Transaction Manager von BNP Paribas rung des gesamten Marktes.“
len Pflegeheime, Ärztehäuser und Pra- Real Estate Investment Management:
7
CITY REPORT WOHNEN ESSEN BNP Paribas Real Estate
„Nun ist es an uns,
das Gesicht des
Nordens neu zu
prägen. Mit ESSEN 51.
entwickeln wir den
51. Stadtteil Essens.“
[ESSEN] FOKUSSIERT
VERWANDLUNG VON
GRAU ZU GRÜN
Das Gesicht der Stadt Essen wandelt sich: Wo einst graue
Industriebrachen vorherrschten, hält das Leben Einzug. Mit ESSEN 51.
entsteht mehr als ein lebendiges, urbanes Quartier. Der Projektentwickler
und Bestandshalter Christoph Thelen zeigt auf, welches Potenzial im
unterschätzten Norden Essens steckt.
8
[Essen] fokussiert
2
1 Auf rund 52 ha wird ESSEN 51. den Krupp-Gürtel mit Leben füllen.
2 Christoph Thelen: Geschäftsführender Gesellschafter der Thelen Gruppe
des Nordens neu zu prägen und mit ESSEN 51. 52 ha
des Krupp-Gürtels rund um den Förderturm der Ze-
che Amalie mit Leben zu füllen. Auf dieser Brache ent-
wickeln wir den 51. Stadtteil der Stadt Essen.
Sehen Sie einen besonderen Bedarf in Essen?
Funktioniert die Ruhrmetropole anders als andere
A-Städte?
Christoph Thelen: In Essen und der Metropolregion
1 Rhein-Ruhr ist der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum
gestiegen – viele öffentlich geförderte Wohnungen
sind aus der Bindung gefallen. Wie überall in der Re-
publik wurde auch hier die Entwicklung wirtschaft-
lich lukrativer Eigentumswohnungen in den letzten
Beginnen wir mit dem Blick auf das große Ganze. Jahren stark vorangetrieben. Verbindliche Regelungen
Was ist Ihrer Meinung nach typisch für die Stadt- seitens der Kommunen für Investoren zur Förderung
entwicklung in Essen? des öffentlich geförderten Wohnungsbaus helfen uns
Christoph Thelen: Die Stadtentwicklung bietet gerade als langfristig agierendem Akteur am Markt natürlich
nördlich in Essen viel Potenzial. Weithin bekannt ist das sehr, bezahlbare Wohnangebote zu schaffen – vor al-
typische Nord-Süd-Gefälle des Ruhrgebiets, welches lem in Konkurrenz zu anderen Akteuren. Die Stadt Es-
auch die Stadt Essen charakterisiert. Das heißt, dass sen agiert hier mit einer 30%igen Förderquote. Diese
der Norden aus sozioökonomischer Perspektive gegen- soll dabei helfen, das Nord-Süd-Gefälle mit adäquaten
über dem Süden abfällt. Das ist historisch bedingt und Instrumenten zu adressieren. Die Wohnraumförderung
auf den Bergbau und den damit verbundenen Struktur- des Landes Nordrhein-Westfalen ist für uns dabei von
Fotos / Visualisierungen: Thelen Gruppe
wandel zurückzuführen. So wundert es nicht, dass das großer Bedeutung. Im Städtevergleich von Essen und
Krupp-Areal sich nördlich der Innenstadt befindet. Eine Düsseldorf muss ein Entwickler beispielsweise mit un-
260 ha große industrielle Brachfläche: immer ein wenig terschiedlichen Grundstückspreisen bei gleichen Bau-
grau. Es fand keine Entwicklung statt, galt planerisch kosten kalkulieren. Die Förderkonditionen des Landes
fast als verbotene Zone. Die Stadt bemüht sich seit mit den unterschiedlichen Mietenstufen helfen hierbei
vielen Jahren, die Nachbarschaft zu stärken und hat ein Stück, diese Differenz auszugleichen und auch das
beispielsweise mit dem Krupp-Park erste Leuchtturm- Segment des Mietwohnungsmarktes attraktiv ent-
projekte setzen können. Nun ist es an uns, das Gesicht wickeln zu können. Aus unserer Sicht ist es dabei ent-
9
CITY REPORT WOHNEN ESSEN BNP Paribas Real Estate
scheidend, ob ein Investor nur kurzfristige rendite- städtebauliche Brückenschlag zwischen Innenstadt
orientierte Interessen vertritt oder langfristig für seine und Universität. Hier wurde 2019 auch die Zentrale
Bestände Verantwortung übernimmt. Für die Stabilität der Funke Mediengruppe eröffnet. Vor allem der breite
in Wohnquartieren ist Letzteres natürlich von zentraler Wohnungsmix und die blau-grüne Infrastruktur zeich-
Bedeutung. Ein solches Engagement noch stärker zu nen das neue Stadtquartier aus und machen es zu ei-
fördern, wäre sicherlich ein weiteres wichtiges Signal nem urbanen Standort mit hoher Wohnqualität. Eine
für den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Vorzeigeentwicklung, die eindrucksvoll dokumentiert,
wie sich das Gesicht der Stadt von Grau zu Grün ver-
Was sind aus Sicht eines Entwicklers wandelt.
interessante Stadtteile?
Christoph Thelen: Wir bevorzugen definitiv Stadtteile, Jetzt geht es weiter im Norden: Was ist das
die uns als Projektentwickler Handlungsspielraum ge- Besondere an Ihrer Projektentwicklung ESSEN 51.?
ben. Da ist der Essener Norden sehr interessant. Der Christoph Thelen: Wir haben mit ESSEN 51. ein Um-
Süden ist bereits heute sehr teuer und Entwicklungs- denken unsererseits erlebt: Mit dem Projekt sind wir
flächen sind rar. Aber die nördlichen Stadtteile bieten zu einem Unternehmen geworden, das ganze Stadtteile
schlichtweg noch viele Entwicklungspotenziale, vor al- entwickelt. Damit ist eine große Verantwortung ver-
lem im Mietwohnbau. Das beginnt unmittelbar ab dem bunden – Verantwortung, die wir gerne übernehmen
nördlichen Stadtzentrum. Wer nordwärts entwickelt, möchten! Unser Ziel ist es, mit ESSEN 51. einen ur-
sollte immer im Hinblick auf das Thema Nachbarschaft banen, lebenswerten, grünen und gleichzeitig resilien-
agieren. Ein neues Projekt muss mit den umliegenden ten Stadtteil zu entwickeln, der Raum für Wohnen, Ar-
Stadtteilen gemeinsam geplant und entwickelt werden, beiten, Kultur, Freizeit, Bildung und vieles mehr birgt.
um die vielgerühmte „Verbundenheit im Pott“ zu stär- Dabei stehen für uns die zentralen Zukunftsfragen im
ken und Konfliktpotenzial von Anfang an auszuräumen. Fokus: Wie können wir bei der Quartiersentwicklung
den CO2-Bedarf auf ein Minimum senken? Was sind
Welche Projekte haben in der letzten Zeit zukunftsweisende Energie- und Mobilitätskonzepte
maßgeblich die Stadtentwicklung beeinflusst? und wie sind die rund 1.500 Wohnungen zu gestalten,
Christoph Thelen: Die harte Nord-Süd-Teilung der Stadt die für mehr als 3.500 Menschen eine neue Heimat
wurde durch das Universitätsviertel auf dem ehemali- werden? Und welche Folgen hat die Corona-Pandemie
gen Areal der Krupp-Stadt, wo früher Großmarkt und auf unsere städtebaulichen Leitbilder? Das verstehen
Güterbahnhof waren, aufgeweicht. „Die grüne Mit- wir als gesellschaftliche Aufgabe. Also sollten wir mit
te“ Essens hat sich gut entwickelt und ist heute der ESSEN 51. Weitblick beweisen. Das stellt uns natürlich
Grünflächen bilden das Herz von Essen 51. Damit setzt der Standort ein Zeichen für eine ökologisch, ökonomisch und sozial sinnvolle Entwicklung.
10[Essen] fokussiert
auch vor Herausforderungen. Aber am Ende sind es „Wir antizipieren die Bedarfe
genau diese Fragestellungen, auf die wir gute, intelli-
von morgen – mit den Auflagen
gente Antworten geben wollen. Denn mehrere tausend
Menschen werden über Jahrzehnte in diesem Quartier
von heute. Das erfordert die
leben, wohnen und arbeiten. Bereitschaft und den Mut aller
Beteiligten.“
Wo liegen weitere Herausforderungen?
Christoph Thelen: Das Wichtigste für uns ist die nach-
barschaftliche Verbindung zu den umliegenden Stadt-
teilen. Stuttgart 21 hat uns eindrücklich vor Augen genen Wohnungsmix, um eine möglichst breite Ziel-
geführt, wie wichtig ernst gemeinte und gut gemachte gruppe zu erreichen: Singles, Studierende, Senioren,
Partizipation ist – das hat in der Stadtentwicklungs- Familien, Jung und Alt – genau dieser Mix macht doch
politik zu einem Umdenken geführt. Von Anfang an ar- Urbanität aus!
beiten wir deshalb in engem Diskurs mit allen Betei-
ligten zusammen, um einen Konsens zu finden. Dabei Wie spiegelt sich das in der Mietpreis-
sind wir auf einem guten Weg, denn bislang erfahren entwicklung wieder?
wir sehr viel positive Unterstützung für unser Zu- Christoph Thelen: Eine spannende Fragestellung: Si-
kunftsprojekt. Und unsere Ziele sind klar: Wir wollen cherlich konkurriert jede neue Wohnung zunächst mit
bezahlbaren Wohnraum schaffen, einen wichtigen Brü- dem Bestand. Und natürlich wollen wir ein zukunfts-
ckenschlag zwischen Nord und Süd setzen und dem weisendes Quartier entwickeln, das auch die Bedarfe
Brachland ein neues, grünes Gesicht geben. seiner Nachbarschaft aufnimmt. Bezahlbarkeit spielt
daher für uns eine große Rolle. Wir bieten für an-
Welche neuen Bedarfe an ein modernes spruchsvolle Mieter und Eigentümer selbstverständlich
Quartier erfüllt die Projektentwicklung? auch die nötigen Extras, wie Smarthome-Komponenten,
Christoph Thelen: Allen voran sind es die Zukunfts- optional an. So ergibt sich eine gute Durchmischung.
themen Mobilität, Energie, Resilienz und Nachhaltig- Wir hoffen, mit dem Projekt wichtige Impulse für den
keit, die uns beschäftigen. Am Beispiel Mobilität lässt Essener Norden mit Sogwirkung zu erzeugen. Es ist er-
sich gut aufzeigen, vor welchen Entscheidungen wir bei wiesen, dass die Zahlungsbereitschaft nicht mehr von
der Entwicklung eines Zukunftsquartiers stehen: Wird der eigentlichen Wohnung, sondern vor allem durch
Strom oder doch Wasserstoff in der Breite genutzt wer- das Wohnquartier und seine Qualitäten bestimmt wird.
den? Von welchen internationalen Beispielen können
wir lernen? Kopenhagen ist ein oft zitiertes Beispiel Und was schätzen Residential-Investoren
zukunftsfähiger Mobilität. So wollen auch wir auf den an Essen?
Umweltverbund setzen. Mobilität wird zu 25 % zu Fuß, Christoph Thelen: Geschätzt wird die positive Entwick-
zu 25 % via ÖPNV, zu 25 % mit dem Fahrrad und nur zu lung der letzten Jahre. Dazu gehört auch der Mut der
25 % mit dem Auto abgebildet. Das bringt auch Heraus- Städte und Ämter, Zukunftsentwicklungen voranzu-
forderungen mit sich, wie beispielsweise beim derzeit treiben. Das Essener Univiertel oder der Dortmunder
gültigen Stellplatznachweis. Nun entwickeln wir aber Phönixsee haben Strahlwirkung über die Stadtgrenzen
jetzt ein Quartier, dass nur noch 25 % Autoverkehr ein- hinaus. Die Nachfrage nach Wohnraum durch den Zu-
kalkuliert. Wir antizipieren die Bedarfe von morgen – zug in Essen und Dortmund lässt sich also gut in die
mit den Auflagen von heute. Das erfordert die Bereit- Zukunft fortschreiben.
schaft und den Mut aller Beteiligten, allen voran der
Stadt und ihrer Ämter, diese Entwicklung mitzutragen Gibt es weitere spannende Projekte
und gemeinsam neue Wege zu beschreiten. der Thelen Gruppe?
Christoph Thelen: Große und zukunftsweisende Pro-
Wie ist die Nachfrage strukturiert? Geht der Trend jekte wie ESSEN 51., aber auch unser Projekt SMART
zur Miete oder zu Eigentumswohnungen? RHINO in Dortmund zeigen das Transformationspoten-
Christoph Thelen: Bei der Nachfrage im Essener Nor- zial in der Metropole Ruhr. So wollen wir mit SMART
den steht das Thema Miete im Vordergrund. Wir ver- RHINO den Zukunftsstandort für die Fachhochschule
stehen uns in diesem Zusammenhang als langfristi- Dortmund entwickeln und hier das Thema der wis-
Fotos / Visualisierungen: Thelen Gruppe
ger Bestandshalter unserer Mietwohnungen. Aber bei sensorientierten Stadtentwicklung maßgeblich voran-
einem solchen Projektumfang macht es keinen Sinn, treiben. Der neue Bildungscampus soll Wohn- und
ausschließlich auf Mietwohnungen zu setzen. Um ein Arbeitsort für 35.000 Menschen werden. Rund 1.400
gemischtes, urbanes Quartier zu entwickeln, braucht Wohnungen werden hier in den nächsten 10 Jahren
es auch Wohnungseigentümer, die zumeist eine höhe- entstehen. Die Erfahrungen aus ESSEN 51. sind für uns
re Wohndauer in ihren eigenen Beständen mitbringen wichtig und wir freuen uns wiederum, einem ehemali-
und somit für Stabilität und Kontinuität in der Nach- gen Industrieareal, der Hoesch Spundwand und Profil
barschaft sorgen. Auch achten wir auf einen ausgewo- GmbH, ebenfalls ein neues Gesicht zu geben.
11CITY REPORT WOHNEN ESSEN BNP Paribas Real Estate
Wer sich im größten Ballungsraum Deutschlands behaupten will,
ESSEN
muss etwas bieten. Ob als Konzernsitz mit Shopping-Flair, als
Hochschulstandort oder grünste Stadt Nordrhein-Westfalens –
Essen hat seinen Platz als lebenswerte Metropole gefunden.
• Im Vergleich zu den meisten A-Standorten hat sich der Haushaltszahlen resultierte, decken. Den seit 2014
Wohnungsmarkt in den letzten Jahren allerdings in ei- errichteten rund 5.000 Wohneinheiten stehen etwa
nem ruhigeren Fahrwasser bewegt. Mitverantwortlich 6.000 zusätzliche Haushalte entgegen. Hieraus lässt
hierfür ist vor allem die moderate Bevölkerungsent- sich lediglich rechnerisch eine kleine Angebotslücke
wicklung. Seit 2014 ist diese in Essen lediglich leicht ableiten, die durch die aktuelle Leerstandsquote un-
um knapp 2 % gewachsen, wobei in den letzten Jahren terstrichen wird, welche mit 3,1 % nur leicht unter
eine stabile Entwicklung zu beobachten war. Dies ist dem Wert aus 2014 (3,4 %) liegt.
nicht wirklich überraschend, da es im Ballungsraum • Da Neubauwohnungen trotzdem auf eine große Nach-
Ruhrgebiet bei der Wahl des Wohnortes für viele Ein- frage treffen, befindet sich eine Reihe von Projekten im
wohner weniger auf die Stadtgrenze, dafür umso mehr Bau oder wurde schon fertiggestellt. Hierzu gehört z. B.
auf das passende Objekt und Umfeld ankommt. das gemischt genutzte Literatur Quartier, in dem auf
• Da der Wohnungsbestand in diesem Zeitraum eben- gut 20.000 m² Wohnungen vorgesehen sind, aber auch
falls um etwa 2 % zugenommen hat, stellt sich die An- der Rübogen mit rund 100 Eigentumswohnungen, die
gebots-Nachfrage-Relation deutlich entspannter dar bereits alle verkauft sind. Zu den größten Maßnah-
als in den großen Metropolen mit starkem Bevölke- men zählt das in den nächsten Jahren entstehende
rungswachstum. neue Stadtviertel ESSEN 51. Allein in diesem gemischt
• Die fertiggestellten Neubauwohnungen konnten große genutzten Quartier sind über 1.500 neue Wohnungen
Teile des zusätzlichen Bedarfs, der aus gestiegenen geplant.
ENTWICKLUNG BEVÖLKERUNG UND WOHNUNGSBESTAND 2014–2020 ENTWICKLUNG NACHFRAGE UND ANGEBOT 2014–2019
Bevölkerung Wohnungsbestand Genehmigungen fertiggestellte Wohnungen
ø zusätzl. Haushalte p. a.
2.500
582.760
569.884
1.938
2.000
+2 % 1.500
310.295
315.607
1.131
1.048
1.000
930
902
872
769
1.002
1.000
734
657
647
587
+2 %
500
2014 2020 2014 2020 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2020 Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2020; GfK Geomarketing
12Zahlen & Fakten
AUF EINEN BLICK
NACHFRAGE
+242
Personen
Wanderungssaldo im Jahr 2019,
11 %
Arbeitslosenquote 2020,
+916 Personen im Jahr 2018 +0,8 %-Punkte zum Vorjahr
299.460 Haushalte 91,2
zum 31.12.2019, –5.485 Haushalte zum Vorjahr Kaufkraftindex pro Haushalt 2020, 43.633 € Kaufkraft pro Haushalt
ANGEBOT
315.607
Leerstandsquote
3,4 %
3,1 %
Wohnungen
zum 31.12.2019, +875 Wohnungen zum Vorjahr 2014 2019
44,8 %
Anteil Mehrfamilienhäuser 31.12.2019, unverändert zum Vorjahr
647
Baugenehmigungen 2019, -1.291 Wohnungen zum Vorjahr
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, GfK Geomarketing, Bundesagentur für Arbeit, CBRE-empirica Leerstandsindex 13CITY REPORT WOHNEN ESSEN BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN
RELATIV MODERATE MIETSTEIGERUNG
TOP 5 (BESTAND)
ANGEBOTSMIETEN 2020
r 10,00 €/m2
s c he 42
Em Bredeney
9,30 €/m2
l Katernberg
Kana Rüttenscheid
42 erne-
Rhein-H Altenessen 40
9,05 €/m2
Zeche Zollverein Fischlaken / Heidhausen /
Wattenscheid Werden
Frintrop
9,00 448
€/m2
Kray Stadtwald / Rellinghausen
Altendorf
9,00 €/m2
Rüttenscheid (Nord)
Frohnhausen Steele
Huttrop
40 52
Rüttenscheid MIETDYNAMIK 2014–2020
Überruhr Ru
h 49 %
r
Haarzopf Holthausen Nordviertel / Stoppenberg
Bredeney
43 %
Heisingen Altenessen-Nord / Karnap
r
uh
© mapz.com - Map Data: OpenStreetMap ODbL
R Baldeneysee Hattingen
39 %
Quelle: IDN Immodaten GmbH
Kupferdreh Überruhr
Werden
37 %
Frillendorf
Heidhausen
35 %
Dellwig
Kettwig
Langenberg
44
Lageklasse sehr
LAGEKLASSE gutgut gut gut
sehr durchschnittlich einfach
durchschnittlich einfach
Foto: Tupungato / stock.adobe.com
• Dass der Essener Wohnungsmarkt im bundesweiten nuierlicher Aufwärtstrend erkennbar, der sich auch
Vergleich spürbar ausgeglichener ist als in vielen an- im schwierigen Corona-Umfeld 2020 fortgesetzt hat.
deren Großstädten, zeigt sich auch an der Mietpreis- Mit einem Zuwachs um 4 % haben sich die Angebots-
entwicklung der letzten Jahre. Seit 2014 haben sich mieten im Mittel auf rund 7,40 €/m² erhöht.
die Angebotsmieten über alle Wohnlagen im Median • Die Unterschiede zwischen den Wohnlagequalitäten
um rund 30 % erhöht, womit sie deutlich niedriger fallen dabei überwiegend gering aus. Am stärksten
liegen als in den A-Städten. Trotzdem ist ein konti- zugelegt haben seit 2014 die einfachen Stadtviertel
14Zahlen & Fakten
Relativ ausgeglichene Angebots-Nachfrage-Relation
Im bundesweiten Vergleich moderate Mietsteigerungen
Zweiteilung des Stadtgebiets bezüglich der Wohnqualität
mit 32 %, wohingegen in den Lagen mit sehr guter ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSMIETEN NACH WOHNLAGEN (BESTAND)
Qualität lediglich ein Anstieg um 18 % zu beobach- sehr gut (+18 %) gut (+27 %) durchschnittlich (+29 %)
ten war. Auch dies ist ein Indiz dafür, dass der Nach- einfach (+32 %) gesamt (+30 %)
fragedruck im Markt bislang noch überschaubar ist. €/m²
Das spiegelt sich auch im relativ geringen absoluten
10
Unterschied der mittleren Mieten in einfachen Lagen
(7,20 €/m²) und sehr guten Lagen (9,00 €/m²) wider.
• Bei der Analyse auf Stadtteilebene zeigt sich eine
Besonderheit Essens. Während sich im stärker durch 8
den Bergbau und Zechensiedlungen geprägten Nor-
den überwiegend die einfachen Wohnlagen finden,
sind die höherwertigen Wohngebiete im Süden kon- 6
zentriert, wobei die A 40 grob als Grenze fungiert.
Eine so klare qualitative Zweiteilung von Wohnlagen
ist in deutschen Städten nur selten zu beobachten.
• Vor diesem Hintergrund überrascht es auch nicht, in 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
welchen Stadtteilen die höchsten Angebotsmieten Quelle: IDN Immodaten GmbH
aufgerufen werden. An der Spitze steht Bredeney, wo
aktuell 10,00 €/m² anzusetzen sind. Gleichzeitig ist
dies die einzige Lage, in der im Mittel die 10-€/m²- ANGEBOTSMIETEN NACH ZIMMERZAHL 2020 (BESTAND)
Marke erreicht wird. Auf Platz zwei folgt Rütten- €/m² Median oberes Segment
scheid mit 9,30 €/m², wo sich die Nähe zur lebhaften
und vielfältigen Rü sowie wie zum Grugapark wider- 12
spiegelt. Angebotsmieten von im Mittel 9,00 €/m²
oder leicht darüber werden außerdem noch in Fi- 10
schlaken / Heidhausen / Werden sowie in Stadtwald /
8
Rellinghausen aufgerufen.
• Die höchste Dynamik weisen bei der Mietentwicklung 6
dagegen erwartungsgemäß die einfachen Lagen im
nördlichen Stadtgebiet auf, da vermutlich gewisse 4
Nachholeffekte eingesetzt haben. Zu nennen sind hier
u. a. das Nordviertel mit einem Mietzuwachs von 49 % 2
8,10
7,45
7,35
7,80
8,80
seit 2014, Altenessen-Nord (43 %), Frillendorf (37 %)
oder auch Dellwig mit einem Plus von 35 %. 1 2 3 4 5 und mehr
Quelle: IDN Immodaten GmbH
15CITY REPORT WOHNEN ESSEN BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR
EIGENTUMS-
WOHNUNGEN
TROTZ ANSTIEG NOCH GÜNSTIG
• Wie auch in vielen anderen Städten zu beobachten,
haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in
Essen spürbar dynamischer entwickelt als die Mie-
ten. Seit 2014 haben die Angebotspreise über alle
Lagen im Mittel um rund 60 % zugelegt und damit
etwa doppelt so stark wie die Mieten. Allerdings ist
darauf hinzuweisen, dass sich der Aufwärtstrend
beschleunigt, sodass 2020 ein Zuwachs um 17 % re-
gistriert wurde.
• Zwischen den Lagen mit unterschiedlicher Wohn-
qualität waren keine gravierenden Abweichungen zur
durchschnittlichen Preisentwicklung zu erkennen. Im
bundesweiten Vergleich liegen die Wohnungsprei-
se mit aktuell rund 1.830 €/m² weiterhin auf einem
relativ niedrigen Niveau. Dies gilt insbesondere
auch für die sehr guten Lagen, wo im Mittel knapp Preise deutlich stärker gestiegen als Mieten
2.870 €/m² aufgerufen werden.
• Ein Grund für das moderate Preisniveau ist im vor-
handenen Wohnungsbestand zu sehen. Aufgrund der
Insgesamt aber noch moderates Preisniveau
geringen Neubautätigkeit besteht der Großteil aus
vergleichsweise einfachen Objekten aus der Nach-
Begrenztes Angebot bestimmt Preisentwicklung
ANGEBOTSPREISE (BESTAND) 2020 IN DEN ABSOLUTEN PREMIUMLAGEN
3.320 €/m 2
3.200 €/m 2
3.165 €/m 2
3.075 €/m 2
2.695 €/m 2
Foto: murmakova / stock.adobe.com
Bredeney Werden Rüttenscheid Rüttenscheid Heisingen
(Nord)
Quelle: IDN Immodaten GmbH
16Zahlen & Fakten
STADTTEILE MIT DER HÖCHSTEN PREISDYNAMIK 2014–2020 ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSPREISE ETW IN DEN WOHNLAGEN
(PREIS 2020, BESTAND) (BESTAND)
sehr gut (+67 %) gut (+68 %) durchschnittlich (+57 %)
einfach (+69 %) gesamt (+60 %)
113 %
€/m²
3.000
2.500
2.000
Rüttenscheid (Nord)
85 %
1.500
(3.075 €/m2) 1.000
500
77 %
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Steele Quelle: IDN Immodaten GmbH
(1.775 €/m2)
ANGEBOTSPREISE NACH ZIMMERZAHL 2020 (BESTAND)
€/m² Median oberes Segment
77 %
3.500
Rüttenscheid
(3.165 €/m2)
3.000
2.500
2.000
77 % Südviertel
(2.565 €/m2)
1.500
1.000
500
1.880
1.775
1.845
2.130
2.525
Schonnebeck 1 2 3 4 5 und mehr
(1.935 €/m2) Quelle: IDN Immodaten GmbH Quelle: IDN Immodaten GmbH
kriegszeit, für die keine vergleichbaren Preise wie Lagen mit den größten Preissteigerungen keine so ein-
für moderne Neubauwohnungen aufgerufen werden deutige räumliche Verteilung verzeichnen, da die Ent-
können. wicklung hier nicht zuletzt durch das begrenzte An-
• Da verwundert es nicht, dass selbst in den Topla- gebot an Neubauwohnungen beeinflusst wird. Neben
gen Angebotspreise notiert werden, die im Mittel Rüttenscheid, wo sich die Angebotspreise mehr als
nur knapp über der 3.000-€/m²-Schwelle liegen. Am verdoppelt haben (113 %), weisen auch Steele (85 %)
meisten zahlen müssen Käufer erwartungsgemäß in sowie das Südviertel und Schonnebeck mit jeweils +77
Bredeney, wo das Preisniveau bei rund 3.320 €/m² % überproportionale Wachstumsraten auf.
liegt. Angebotspreise von im Mittel über 3.000 €/m² • In der mittelfristigen Perspektive bieten vermutlich
sind aktuell außerdem noch in Werden (3.200 €/m²) auch die guten und sehr guten Lagen im nordwestli-
sowie in Rüttenscheid (3.165 €/m²) zu beobachten. chen Stadtgebiet, z. B. Bedingrade, Borbeck oder Frin-
• Anders als im Mietwohnungsmarkt lässt sich bei den trop, noch ein erhebliches Wachstumspotenzial.
17CITY REPORT WOHNEN ESSEN BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER
WENIG MODERNES ANGEBOT
• Nachdem die Mietentwicklung in den letzten Jahren ternativen greifen Investoren aber auch in diesem
angezogen hat, kann auch eine stärkere Nachfrage Marktsegment zu.
nach Mehrfamilienhäusern beobachtet werden. Vor • Die skizzierte Situation spiegelt sich in den durch
allem überregionale Investoren sowie institutionelle die Gutachterausschüsse dokumentierten Verkaufs-
Anleger richten ihr Augenmerk in Erwartung weiterer fällen wider. Mit 606 registrierten Transaktionen
Mietsteigerungspotenziale zunehmend auf Essen. wurde 2019 ein neuer Rekord aufgestellt, der sich
• Im Blickpunkt der Käufer stehen insbesondere relativ allerdings im erfassten Geldumsatz von 439 Mio. €
junge und moderne Objekte mit guter Vermietungssi- nur teilweise niederschlägt. Ersichtlich wird dies
tuation. Aufgrund der ausgeprägten Zweiteilung, mit anhand des durchschnittlichen Volumens pro Ver-
den eher einfachen Lagen im Norden und den Wohn- kaufsfall, das lediglich bei 1,4 Mio. € lag. Dies ist ei-
standorten mit höherer Qualität im Süden, reflektiert ner der niedrigsten Werte der letzten 15 Jahre, der
die Nachfrage deutlich stärker auf die im südlichen auf eine eher unterdurchschnittliche Qualität vieler
Stadtgebiet gelegenen Stadtteile. Objekte hindeutet.
• Die Schwerpunkte der Nachfrage decken sich aber • Dass die wenigen Neubauobjekte vor diesem Hinter-
häufig nicht mit dem Angebot. Hierfür ist einerseits grund auf eine große Nachfrage treffen, wird durch
die geringe Bautätigkeit in der jüngeren Vergan- die Preisentwicklung unterstrichen. Die Vervielfälti-
genheit verantwortlich, andererseits die Tatsache, ger sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestie-
dass primär ältere Objekte an den Markt gegeben gen, sodass für Neubauobjekte im Spitzensegment
werden, die häufig bauliche Probleme oder einen mittlerweile das 28-Fache der jährlichen Netto-Miet-
größeren Renovierungsstau aufweisen. Mangels Al- einnahmen anzusetzen ist.
VERKÄUFE VON MEHRFAMILIENHÄUSERN ENTWICKLUNG DER VERKAUFSFAKTOREN NEUBAU (SPITZE)
Verkäufe (Anzahl) Geldumsatz (in Mio. €) Spitzenmultiplier Neubau
700 30
28,0
600 27,0
26,5
500 25,0
Foto: Yannic Niedenzu / stock.adobe.com
25
400 23,0
22,0
21,5
300
20
200
100
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Essen Quelle: BNP Paribas Real Estate GmbH
18Zahlen & Fakten
STANDORTE
IM ÜBERBLICK
12,75 €/m2
HAMBURG
55 % / 13 %
12,40 €/m2 33,0
24 % / 6 %
7,40 €/m2 BERLIN
32,5
30 % / 8 %
28,0
ESSEN 6,80 €/m2
30 % / 6 %
DÜSSELDORF 11,25 €/m2 29,0
28 % / 7 %
LEIPZIG
32,5
KÖLN
11,50 €/m2 Berlin mit Abstand am dynamischsten
29 % / 9 % FRANKFURT München bewegt sich auf 20-€/m²-Marke zu
32,5
15,00 €/m2 Hamburger Mietwachstum etwas abgeschwächt
32 % / 9 %
33,0 19,40 €/m2
40 % / 7 %
STUTTGART
35,0
14,65 €/m2
MÜNCHEN
41 % / 7 %
33,5
Medianmiete 2020 (Bestand)
Mietentwicklung (Bestand): 2014–2020 / 2018–2020
Verkaufsfaktoren (Neubau Spitze)
Quellen: IDN Immodaten GmbH, BNP Paribas Real Estate 19CITY REPORT WOHNEN ESSEN BNP Paribas Real Estate
THE FUTURE IS NOW
DIGITALE LÖSUNGEN FÜR
PRIVATE VERMIETER
Wer als Vermieter mehr Aufgaben aus der Hand gibt und automatisiert,
gewinnt. Denn durch die Digitalisierung haben sie in Zukunft mehr Zeit,
weniger Kosten und zufriedenere Mieter. Smarte Lösungen bei der Immo-
bilienverwaltung, die einen echten Mehrwert bieten, gibt es mittlerwei-
le viele. Laut einer Studie von ImmobilienScout24 planten 2020 über die
Hälfte aller Vermieter, sich digital bei der Immobilienbewirtschaftung
unterstützen zu lassen. Wir geben daher einen Überblick für alle Haus-
eigentümer, die von digitaler Intelligenz profitieren und den ersten Schritt
in eine digitale Zukunft gehen möchten.
P
ropTechs sind in Deutschland in den vergange-
nen Jahren wie Pilze aus dem Boden geschos-
sen. Sie haben es sich zur Aufgabe gemacht, die
Immobilienwelt zu verändern und die eher ana-
loge Branche bei den Herausforderungen der digitalen
Transformation zu unterstützen. Auch Immobilienkon-
zerne zeigten sich zunächst erfreut: „PropTechs wurden
zur Hoffnung der etablierten Unternehmen“, beschreibt
es Andreas Völker. Seit 1999 leitet er als Geschäftsfüh-
rer und Head of Investment Consulting die BNP Paribas
Real Estate Consult GmbH und ist oft mit verschiedenen
Start-ups im Gespräch. Ein regelrechter Hype setzte
ein, bald kamen aber auch Ängste zur Euphorie hinzu:
Wird die Immobilienwirtschaft ähnliche Disruptionen
wie etwa die Musikindustrie mit dem Aufkommen von
Streaming-Plattformen wie Spotify erleben?
„Indem Vermieter und Eigentümer in Prop- Nach fast einem Jahrzehnt lässt die große Disrup-
Techs investieren, binden sie Innovationen tion, also ein komplett neues Businessmodell, noch auf
ein und verjüngen quasi ihre Belegschaft. Es sich warten. „Nur etwa 5 Prozent aller PropTechs fallen
auf“, betont Völker. „Die Start-ups arbeiten momentan
wird interessant sein zu sehen, wie sich die an einzelnen Prozessen, also isolierten Lösungen, und
kleinen, kreativen Start-ups in einem größe- nicht an ganzheitlichen Modellen, welche die Branche
ren, eher konventionellen Umfeld behaupten.“ revolutionieren könnten.“
Wir wollen uns vier junge und vielversprechende
ANDREAS VÖLKER Unternehmen genauer anschauen und beleuchten, wie
Managing Director BNP Paribas Real Estate diese Wohnungsvermietern helfen.
20The Future is Now
Definition PropTech
Der Begriff PropTech setzt sich zusammen aus Property und Technology und beschreibt junge Unternehmen,
welche die Immobilienbranche mithilfe neuer Techniken bei der digitalen Transformation unterstützen
möchten. Ähnliche Entwicklungen lassen sich auch in anderen Branchen beobachten – vielleicht kennen Sie
bereits die Begriffe FinTech oder InsurTech.
4 PROPTECHS, DIE VERMIETER IM AUGE
BEHALTEN SOLLTEN:
objego liefert mobile Immobilienverwaltung
Wer sich traut, Excel-Tabellen und Un-
terlagen in Aktenordnern ins Archiv zu
verbannen, schafft mit objego den ersten
Meilenstein in der Digitalisierung des Ver-
mieteralltags. Ziel des PropTechs ist es, die
Immobilienverwaltung komplett digital zu
machen und in einer einzigen Web-Anwen-
dung abzubilden.
Dazu bringt das Essener Start-up die
Organisation aller Einheiten samt Ne-
benkostenabrechnung und Dokumenten-
management ins Web. Das Bankkonto kann
direkt mit objego verbunden werden, so-
dass Mieteinnahmen automatisiert und
Rechnungen und Ausgaben in der Finanz-
übersicht direkt erfasst werden. Mit dem
eingebauten Dokumentenmanagement
sind alle wichtigen Dokumente jederzeit
und von überall aus abrufbar.
Und das Beste: Für sämtliche Objekt-
typen – von der vermieteten Eigentums-
wohnung über Einfamilienhäuser, Mehr-
familienhäuser mit und ohne Gewerbe-
einheiten – erstellt das Tool die Neben-
kostenabrechnung inklusive Anschreiben
an die Mieter fast komplett selbstständig. Einfach, intuitiv und sicher.
Die Geschäftsführer Philip Rodowski privater Vermieter noch mehr zu erleich- Das Herzstück der Software ist
und Jörn Reckeweg sind bereits seit An- tern. Im Februar wurde beispielsweise ein die Nebenkostenabrechnung für
Foto: objego GmbH
Wohn- und Gewerbeimmobilien.
fang 2020 erfolgreich mit der Lösung am Feature hinzugefügt, das die Vorbereitung
Markt unterwegs und arbeiten mit ihrem der Anlage V für die Steuererklärung durch
Team fortwährend an der Integration wei- schnellen Export aller relevanter Daten
terer digitaler Lösungen, um das Leben und Informationen stark vereinfacht.
21CITY REPORT WOHNEN ESSEN BNP Paribas Real Estate
Wunderflats: Online-Vermietung ohne Zeitaufwand
Im Handumdrehen passende Mie- einem übersichtlichen Dashboard vertrag zur Unterschrift erstellt.
ter finden, Mietvertrag online dargestellt und können ganz ein- Während des gesamten Prozesses
unterschreiben und die Zugänge fach verwaltet werden. Der größte ist das Team von Wunderflats je-
über KIWI erstellen – fertig. Das Zeitgewinn: Es tauchen nur rele- derzeit persönlich erreichbar.
Berliner PropTech Wunderflats vante Anfragen auf. Denn mithilfe Wunderflats und seine Wett-
übernimmt für Vermieter die eigens entwickelter Algorithmen, bewerber schließen die Lücke im
professionelle Vermarktung von die durch maschinelles Lernen Markt für Aufenthalte ab einem
Inseraten sowie die vollständige jeden Tag intelligenter werden, Monat. Das Angebot richtet sich
Abwicklung und Administration schlägt das Unternehmen Inse- vor allem an Arbeitnehmer, die
der Vermietungen. rate vorrangig den Nutzern vor, sich nur zeitlich begrenzt in einer
Eine personalisierte und effizi- bei denen die Wahrscheinlichkeit Stadt aufhalten. Wer flexibel und
ente Nutzungserfahrung steht bei eines Vertragsabschlusses am agil leben und arbeiten möch-
dem Marktführer für möbliertes höchsten ist. Haben Vermieter te, findet digital kurzfristig ein
Wohnen auf Zeit in Deutschland sich für einen Mieter entschie- passendes Zuhause in deutschen
dabei an erster Stelle. Alle Insera- den, wird dessen Arbeitsverhält- Großstädten. Und diese Einfach-
te und entsprechende Mietanfra- nis durch Wunderflats verifiziert heit wird auch den Vermietern
gen werden für den Vermieter in und ein rechtlich geprüfter Miet- geboten.
Digitalen Mehrwert für Mieter schaffen: KIWI macht Türen smart
Wie kommen die Handwerker von Doozer in die Woh- Nölling ein Treiber zur Kosteneinsparung. Das Stichwort
nung? Bestenfalls mit einer Türsteuerung auf Entfernung hier: Schlüsselmanagement-Prozesse. Zutrittsrechte von
und ohne persönlichen Kontakt. Diesen Effizienzgewinn App-Nutzern und Transpondern werden im Online-Portal
sichert sich der digitale Wohnungsvermieter mit einem per Knopfdruck gewährt und wieder entzogen. Vorbei die
Anbieter wie KIWI. Dessen digitales Schließsystem lässt Zeit, in der Schlüssel aufwendig und teuer nachgemacht
sich per App und KIWI-Transponder steuern. Erstaunlich: und Schlösser ausgetauscht werden müssen. Der ers-
Das Smart-Entry-System wird nicht etwa anstelle des te Schritt zu einem „Smart Home“ ist also gar nicht so
Standard-Türschlosses, sondern zusätzlich installiert. schwer, wie es zunächst klingen mag.
Die Nutzung der herkömmlichen Schlüssel ist dadurch
nicht beeinträchtigt.
Neben der bequemen Türöffnung von unterwegs, mit
der eben jene Doozer-Handwerker oder vertrauenswür- 2
dige Paketboten Zutritt zur Wohnung erhalten, gehen
mit digitalen Schließsystemen weitere Vorteile einher.
Denn KIWI ist laut Gründer und Geschäftsführer Karsten
1
1 Von außen nicht sichtbar wird der Türsensor im
Klingeltableau der Immobilie installiert.
2 Öffnen per Klick: Mit der Smartphone-App wird die Tür
per Tab auf das Display geöffnet.
22The Future is Now
„Als Architekt bin ich angetreten, um die
Chancen der Digitalisierung endlich auch für
die Immobilienwirtschaft nutzbar zu machen
und den Prozess der Leerwohnungs-Sanierung
vollständig online abzuwickeln.“
NICHOLAS NEERPASCH
Gründer und Geschäftsführer von Doozer
Im Bereich der Auftragsvergabe von Wohnungssanierungen
kostet die analoge Abwicklung von der Bedarfsfeststellung bis
hin zur Beauftragung viele Bestandshalter viel Zeit und Geld.
Sanieren wie die Profis mit Doozer
Auch die Handwerkerbranche arbei- be des gewünschten Sanierungszeitrau- Investoren vorbehalten, die aufgrund
tet bereits digital. Nicholas Neerpasch mes sieht er sofort, welche Handwerker der hohen Anzahl an Wohnungseinhei-
und Carsten Petzold haben mit Doozer für genau diese Maßnahme zu welchem ten dauerhaft ihr eigenes Handwer-
in weniger als 7 Jahren den größten Preis verfügbar sind. Preiskalkulation kerteam beschäftigen konnten. Doozer
deutschen digitalen B2B-Handwerker- und Leistungsverzeichnis sind detail- nutzt das Handwerkernetzwerk, um nun
Fotos / Visualisierungen: KIWI.KI GmbH; Knut Koops photography; hanohiki - stock.adobe.com
markt ins Leben gerufen. Das Prinzip liert. Der Auftraggeber erhält dadurch zusätzlich auch ähnliche Vorteile für
ist simpel: Der Kunde, sprich der Im- umfassende Markttransparenz, für die private Vermieter realisieren zu können.
mobilieneigentümer mit Sanierungsnot, der Handwerkermarkt bisher weniger Handwerksunternehmen profitieren von
hinterlegt in der Online-Plattform alle bekannt war. einer besseren Planbarkeit und höheren
wichtigen Angaben zur Wohnung und Schnelle Sanierungen zu marktübli- Auslastung, was wiederum den Preis
legt die Produkte und die gewünschten chen Preisen waren in der Vergangen- reduziert. Digitalisierung funktioniert –
Sanierungsleistungen fest. Nach Einga- heit vor allem großen institutionellen zum Vorteil aller Akteure.
The time is now: Die Digitalisierung der Wohninvestoren. Zwar ist zu Beginn der Nutzung der
eigenen Wohnimmobilien vorantreiben digitalen Tools ein Zeitinvestment erforderlich, um die
Trotz der Vorteile ist die Akzeptanz deutscher PropTechs Systeme kennenzulernen und auf die eigenen Objekte zu
bei privaten Vermietern noch bestenfalls mittelmäßig. übertragen. Sie helfen jedoch, wiederkehrende Aufgaben
Um Vorbehalte auszuräumen und während des gesam- zu erleichtern, sorgen für mehr Planbarkeit oder wer-
ten Immobilienzyklus Vorzüge zu schaffen, arbeiten die ten das Mieterempfinden der Wohnung durch Smart-
Start-ups eng zusammen und verbinden ihre Leistun- home-Technologie wesentlich auf. Wenn nicht jetzt,
gen untereinander. Immer mehr Schnittstellen bauen wann dann? Es ist höchste Zeit, die digitale Transfor-
bestehende Hürden ab und vereinfachen das Leben der mation in der Wohnungswirtschaft voranzutreiben!
23CITY REPORT WOHNEN ESSEN
IM GESPRÄCH MIT PHILIPP SCHMITZ-MORKRAMER VON QUANTUM
WOHNBAU, WIE ICH
IHN SEHE!
4,9 Mrd. € 1,6 Mio. m 2
8,2 Mrd. €
Projektentwicklungsvolumen Gebaute Fläche Assets under Management
(seit Gründung 1999) (seit Gründung 1999) (2020)
24 Quantum in ZahlenIm Gespräch mit Philipp Schmitz-Morkramer von Quantum
„Pionier“, bei diesem Titel hebt der zurück-
haltende Hamburger eher abwehrend die Hand.
Dennoch fokussierte sich Philipp Schmitz-
Morkramer als einer der ersten auf Wohnimmobi-
lien. In einer Zeit, als andere noch auf Office oder
Hotel als Assetklasse schielten, investierte er für
Institutionelle und sein Family Office, agiert aber
auch als einer der größten Entwickler Deutsch-
lands. Trotzdem zeigt sich der sympathische
Familienvater in einem Gespräch ohne Plattitüden „Trotz des Runs auf Wohn-
als guter Kaufmann. Mit seinem glasklaren Blick immobilien haben wir den
auf den Markt analysiert er Erfolgsfaktoren und Zenit noch nicht gesehen.
Hürden. Das Volumen seiner Projekte lag allein Die Zeichen stehen weiter-
hin auf Wachstum.“
2020 bei 1,5 Mrd. €, begeistert aber hat ihn ein
PHILIPP SCHMITZ-MORKRAMER
Sportplatz in seiner Wahlheimat. Gründer von Quantum
M
an spürt das Herzblut der Grün- schung. Aber was sah er, was die anderen fort: „Es gab ausländische Wettbewerber,
dertage, wenn man Philipp nicht sahen? Die breit gestreute, atomisierte die für 500 bis 900 €/m² kauften. Zahlen,
Schmitz-Morkramer nach seinen Mieterstruktur wertete er als krisenresistent. die aus heutiger Sicht dem Märchenbuch
ersten Projekten fragt. „Als De- Die Vielfalt der Mietverträge würde zukünf- der Immobilienwirtschaft zu entspringen
veloper erwarben wir 2008 den tig dazu beitragen, dass starke Wertverluste scheinen.“ Auch als die „Schallmauer“ von
Allianz-Sportplatz in Hamburg. Für das 5 ha ausblieben. Wie recht er damit haben sollte, über 1.000 €/m² durchbrochen wurde, spra-
große Gelände, eingebettet in Kleingärten, würden Krisen wie der Lehman-Crash oder chen deutsche Immobilienspezialisten von
entwickelten wir den B-Plan“, erläutert der die Corona-Pandemie zeigen. Konkret such- „überpreist“. Ausländische Investoren, wie
gebürtige Frankfurter das erste Projekt in te das Team weniger volatile Investments etwa das US-Unternehmen Cerberus Ca-
seiner Wahlheimat, in der er seit 26 Jahren mit guter Risikostreuung. Schritt für Schritt pital Management, fingen aber gerade erst
zu Hause ist. Damit sei ein Flächentausch überzeugten Schmitz-Morkramer und sein an, in den für sie unterbewerteten Markt zu
für die Kleingärtner, aber auch eine neue, Co-Vorstand Frank Schmidt Investoren von investieren.
öffentliche Sportinfrastruktur einherge- ihrer Sichtweise.
gangen. „Eine Win-Win-Win-Situation. Ein „Als Deutsche waren wir unter den Tages-Schau
guter Deal für die Stadt, für uns und für institutionellen Playern fast allein“, erin- „Wenn ich den Markt heute betrachte,
die Sportvereine“, freut sich Schmitz-Mor- nert sich der heute 52-Jährige und fährt macht ja mittlerweile jeder Wohnen“, winkt
kramer. Das sei heute schwieriger: Sport der Quantum-Chef ab. Etwa vor sechs, sie-
in verdichteten Gebieten sei aufgrund des ben Jahren begannen Investoren seinen
Lärms selten gewünscht. Auf dem Gelände der Stadtgärten entstanden Beobachtungen nach, verstärkt auf den Zug
Der Investmentspezialist begann früh: sowohl Eigentums- als auch Mietwohnungen „Wohnen“ aufzuspringen. Warum dieser
unterschiedlicher Größe.
Anfang 2006 legte Quantum das erste Son- Sinneswandel? Der Branchenkenner be-
dervermögen, den Wohnimmobilienspe- gründet das mit der aus der Lehman-Krise
zialfonds „Habitare“, auf. „Zu dieser Zeit resultierenden Unsicherheit. Und so kam
waren kaum Investoren zu finden, die in 2013/2014 der Durchbruch in der Breite.
die vermeintlich langweilige Assetklasse „Was das Geschäft aber nicht einfacher
investieren wollten“, erinnert sich Philipp macht“, sagt er. „Das Produkt ist überschau-
Schmitz-Morkramer. Denn damals trennten bar, der Markt ist kleinteilig, der relevante
Fotos: Ralf Buscher
sich viele Investoren von ihren Wohnimmo- Teilmarkt stark zersplittert, und Grundstü-
bilienbeständen, um sich renditeträchtige- cke werden nicht billiger. Retrospektiv be-
ren Alternativen zuzuwenden. Der Experte trachtet sind wir gut aufgestellt und waren
sah darin trotzdem eine attraktive Beimi- immer überzeugt, zu einem vernünfti-
25Sie können auch lesen
