KÖLN WOHNUNGSMARKT - CITY REPORT 2021 - BNP Paribas Real Estate
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KÖLN
[WOHNUNGSMARKT]
S. 4 DER WOHNMARKT DER ZUKUNFT
Vier Trends im Überblick
S. 8 [KÖLN] FOKUSSIERT
Kölner Lebensart
S. 12 ZAHLEN & FAKTEN
Wissenswertes rund um den
Kölner Wohnimmobilienmarkt
CITY REPORT 2021
CITY REPORT WOHNEN KÖLN BNP Paribas Real Estate
INHALT
08
04 DER WOHNMARKT DER
ZUKUNFT
Vier Trends im Überblick
08 [KÖLN] FOKUSSIERT
Kölner Lebensart
12 ZAHLEN & FAKTEN
Wissenswertes rund um den
Kölner Wohnimmobilienmarkt 24 WOHNBAU, WIE ICH IHN SEHE!
Im Gespräch mit Philipp
Schmitz-Morkramer von Quantum
BEST PRACTICE
20 28
THE FUTURE IS NOW
HAMBURG
BACK TO THE „ROOTS”
Digitale Lösungen für private Wenn Wohnträume Wurzeln
Vermieter schlagen
Fotos / Visualisierungen: SiebersPartner GmbH & Co. KG; Fox 1 GmbH; Garbe Immobilien-Projekte GmbH
28
04
2
EDITORIAL
W „Die Bedeutsamkeit
as sind die Wohntrends von heute und morgen? Bereits zum
zweiten Mal geben wir Ihnen mit unseren Wohnmarkt-Reports
einen detaillierten Einblick in die wichtigsten Standorte Deutsch- der Assetklasse ist
lands. Neben den Zahlen und Fakten zum jeweiligen regionalen im vergangenem Jahr
Markt erwarten Sie anschauliche Best Practices, welche die Vielseitigkeit abermals gestiegen.
des Wohnens aufzeigen.
Das zurückliegende Jahr hat zwar zweifelsohne in der gesamten
Der Bereich Wohnen ist
Immobilienbranche seine Spuren hinterlassen, gleichzeitig zeigte sich aber krisenfest und daher
auch, dass die einzelnen Assetklassen hinsichtlich ihrer Resilienz sehr attraktiver denn je.“
heterogen sind. So entwickelten sich in der Assetklasse Wohnen die Miet-
CHRISTOPH MESZELINSKY
und Kaufpreise weiterhin überwiegend positiv. Head of Residential Investment,
Wohnraum ist schon lange nicht mehr nur der Ort, an dem wir leben BNP Paribas Real Estate
und unsere Freizeit verbringen: Die Pandemie hat uns gezeigt, dass unse-
re eigenen vier Wände auch Arbeitsplatz, Fitnessstudio und Restaurant in
einem sein können. Wie werden also die Wohnformen der Zukunft aus-
sehen? Wir werfen einen Blick auf die Trends, welche die Branche in Zu-
kunft beschäftigen werden. Dabei spielen auch junge Unternehmen, wie
beispielsweise PropTechs, eine immer wichtigere Rolle. Sie helfen dabei, In-
novationen und Digitalisierung voranzutreiben und die Vision Smart Home
oder gar Smart City möglich zu machen.
Der Wohnmarkt von morgen muss sich aber auch mit dem Thema
Nachhaltigkeit beschäftigen. Hilft beispielsweise der Holzbau dabei, nach-
haltigen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen?
Begleiten Sie uns in der neuen Ausgabe unserer Reports zu den unter-
schiedlichsten Projekten in ganz Deutschland und lassen Sie sich von der
Vielseitigkeit inspirieren!
Christoph Meszelinsky
IMPRESSUM
Herausgeber, Copyright & Creative Direction & Design Titelfoto
klimaneutral
natureOffice.com | DE-140-856628
Redaktion KD1 Designagentur, Köln LemonOne GmbH gedruckt
BNP Paribas Real Estate
GmbH Redaktion
Michaela Stemper
Ausschließlich aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird in diesem Report das generische Maskulinum verwendet. Entsprechende
Begriffe gelten im Sinne der Gleichbehandlung grundsätzlich für alle Geschlechter. Die verkürzte Sprachform hat nur redaktionelle
Gründe und beinhaltet keine Wertung.
3
CITY REPORT WOHNEN KÖLN BNP Paribas Real Estate
DER WOHNMARKT DER ZUKUNFT
VIER TRENDS IM ÜBERBLICK
Manch einer würde sicher sagen, dass der Bereich Wohnen konstant und
im Vergleich zu anderen Assetklassen kaum Veränderungen unterworfen
ist. Wer jedoch genauer hinschaut, sieht, dass sich momentan ein Trans-
formationsprozess abzeichnet. Nicht nur die Digitalisierung bringt viele
Veränderungen mit sich, auch das Thema Nachhaltigkeit prägt das Denken
1.
und die Ziele der Nutzer, und damit wandeln sich auch die Methoden, das
Bauen und der gesamte Immobilienzyklus.
Digitalisierung
Es gibt keine Branche oder keinen Bereich, der sich nicht mit der Von einem Smart Building spricht man, wenn es um die Ver-
Digitalisierung auseinandersetzen muss – so auch die Immo- netzung von Zweckgebäuden geht. Wenn eine gesamte Stadt
bilienbranche. Es scheint, als würde momentan alles smart durch Sensoren und Co. vernetzt ist, bezeichnet man diese
werden: angefangen vom Smart Home über Smart Buildings als Smart City. Noch ist diese Vernetzung ganzer Städte
bis hin zu smarten Quartieren oder gar zur Smart City. größtenteils Zukunftsmusik. Doch gerade Quartiersentwick-
Ein Smart Home bezeichnet die Digitalisierung im Wohn- lungen sind eine gute Möglichkeit, um smarte Technologien
bereich. Bei Wohnimmobilien kommen verschiedene Sen- wie Apps, Internet of Things (IoT) und Machine Learning zu
soren und Techniken zum Einsatz, die für mehr Komfort im erproben. Viele digitale Maßnahmen wie Licht- und Tempe-
Eigenheim oder in der Mietwohnung sorgen. ratursteuerung sowie Video-Türsprechanlagen gehören bei
Quartieren bereits zum Standard. Dennoch ist ein komplett
digitales Quartier noch eine Seltenheit und damit ein Allein-
„Sensoren liefern Daten zu Heizung, stellungsmerkmal, das im Markt positiv bewertet wird.
Kühlung, Lüftung, Beleuchtung, Sicherheit „Digitalisierung ist vorrangig in der Neubauentwick-
lung der vergangenen 5 bis 10 Jahre in den Gateway Cities
und anderen Gebäudeaspekten, damit anzutreffen. Noch nutzen viel zu wenig Neubauprojekte die
Eigentümer und Betreiber Funktionen und Chancen des vernetzten Wohnbaus – obwohl ökonomische,
Dienstleistungen so optimieren können, ökologische und soziale Aspekte dafürsprechen. Auch wenn
dass der ökologische Fußabdruck des es wenige Erhebungen dazu gibt, würde ich schätzen, dass
der Anteil im einstelligen Prozentbereich liegt“, berichtet
Gebäudes so klein wie möglich ausfällt. Christoph Meszelinsky, Co-Head Residential Investment
Damit ist Digitalisierung der unverzicht- bei BNP Paribas Real Estate. Neben Smarthome-Anwen-
bare Begleiter für nachhaltiges Bauen.“ dungen werden auch weitere Innovationen wichtiger in der
(Wohn-)Immobilienwirtschaft: angefangen beim Building
DR. EIKE WENZEL Information Modeling (BIM) über Blockchain bis hin zur
Institut für Trend- und Zukunftsforschung künstlichen Intelligenz (KI).
4
Der Wohnmarkt der Zukunft
2.
Nachhaltigkeit
Am Thema Nachhaltigkeit kommt auch das Prinzip ein wichtiger Trend, mit dem
der Wohnimmobilienmarkt nicht vor- sich Immobilienakteure beschäftigen
bei, so viel ist aus den Zielen des Pa- sollten. C2C ist angelehnt an die Kreis-
riser Abkommens deutlich geworden. läufe in der Natur und kann als „vom
Auch der „Klimaschutzplan 2050“ der Ursprung zum Ursprung“ oder „von der
Bundesregierung gibt für den Gebäu- Wiege zur Wiege“ übersetzt werden.
desektor ein klares Klimaschutzziel Cradle-to-Cradle-Produkte werden be-
vor: Wohn- und Arbeitsstätten sollen reits bei der Entstehung so konzi-
im Jahr 2030 nur noch 70 bis 72 Mio. piert, dass eine Wiederverwertbarkeit
Tonnen CO2 ausstoßen. Dabei stützt gewährleistet wird. Anders als beim
sich die Wohn- und Wärmewende vor Recycling sollen Materialien ohne Qua-
allem auf drei Pfeiler: Energieeffizienz, litätsverlust immer wieder für densel- 1
verfügbare erneuerbare Energien (Pho- ben Baustoff wiederverwendet werden.
tovoltaik) sowie alternative Baustoffe Aus den Baustoffen einer Immobilie
wie Holz oder Recycling-Beton. soll so am Ende der Nutzungsdauer ein
In einigen Bereichen ist der Wohn- neues Gebäude entstehen können.
markt schon nachhaltig aufgestellt. So Immer mehr Menschen wohnen im
wird beispielsweise der Baustoff Holz urbanen Raum, wollen aber nicht auf
in Deutschland vor allem beim Woh- ökologische Produkte, Pflanzen oder
nungsbau eingesetzt. Andere Asset- die Gartenarbeit verzichten. Landwirt-
klassen tun sich hingegen noch schwer schaftliche Flächen in der Stadt sind
damit. Zu Unrecht, wie Udo Cordts-San- jedoch rar. Aus diesem Grund gewinnt
zenbacher, Geschäftsführer & Co-Head die urbane Landwirtschaft an Bedeu-
Residential Investment, erklärt: „Holz tung – ein weiterer grüner Trend. Urban
weist ein einzigartiges Verhältnis von Farming und Urban Gardening werden
Eigengewicht und Tragkraft, Brand- zwar größtenteils als Synonyme ver-
und Wärmeschutz auf. Daher ist diese wendet. Das Urban Gardening bezieht
Bauweise eine ideale Möglichkeit, be- sich jedoch nur auf den Anbau für den
stehende Gebäude aufzustocken oder Eigenbedarf, während das Urban Far-
Baulücken zu schließen. Gerade im ur- ming die Landwirtschaft im städtischen
banen Raum ist diese Nachverdichtung Bereich bezeichnet. Hierbei werden Ge-
im Wohnbereich dringend notwendig.“ müse-, Obst-, Pflanzen- oder Kräuter-
Cradle to Cradle (C2C) steckt in der gärten angelegt, um auch auf kommer-
Immobilien- und Wohnungswirtschaft zieller Basis Produkte für eine größere
noch in den Kinderschuhen, dennoch ist Bevölkerungszahl zu liefern.
1 Entspannend und nachhaltig: Urban Gardening trägt zum Wohlbefinden der Bewohner bei.
2 Dr. Eike Wenzel, Gründer des Instituts für Trend- und Zukunftsforschung
Stadt der Zukunft 2
„Die Zukunft gehört den Gebäuden, in denen die Bewohner nicht nur leben und arbeiten, sondern auch einen Großteil
ihrer Lebensmittel und Dinge ihres täglichen Bedarfs erzeugen können. Auf dem Dach liefern Solarmodule übers Jahr
gesehen 45 % des Stroms für die Gebäude. Gewächshäuser, die ganzjährig mit LED-Licht betrieben werden, produzie-
ren 40 % der für die 3.000 Bewohner erforderlichen Menge an Gemüse und Obst. Werden Gebäude nicht zehn oder
mehr Stockwerke hoch gebaut, lässt sich auch der gesamte Strom- und Gemüsebedarf auf den Dächern produzieren.
Gibt es Zeiten mit überschüssigem Solarstrom, landet der unter anderem in der Tiefgarage, um dort die Elektroautos
aufzuladen. Und statt für Besorgungen in die Innenstadt zu fahren, können Bewohner im Erdgeschoss Dinge des
täglichen Bedarfs mithilfe von 3-D-Druckern selbst herstellen.“
5
CITY REPORT WOHNEN KÖLN BNP Paribas Real Estate
Neue Arten des Wohnens
Die Art und Weise, wie wir wohnen, befindet sich Gesellschaft immer größer, sodass sich auch die
im ständigen Wandel. Schon vor der Corona-Pan- Coliving-Angebote ausweiteten. Diese bieten ne-
demie zeichneten sich verschiedene Veränderun- ben einem Zimmer – wie in einer klassischen Stu-
gen ab. Beispielsweise war ein Trend, die Fläche dierenden-WG – auch eine Gemeinschaft, ähnlich
zu verkleinern: Mikroapartments und Tiny Houses dem Coworking. Man lebt nicht nur zusammen,
stießen bei Nutzern und im ersten Fall auch bei man arbeitet auch im eigenen Zuhause wie in
Investoren auf immer mehr Interesse. Coworking-Flächen. Die WG 2.0 war geboren!
Bei Mikroapartments handelt es sich um sehr „Geselligkeit ist dabei nur ein Aspekt. Wie schon
kleine, vollmöblierte Wohnungen, die, häufig um beim Microliving treibt die Nutzer des Colivings
umfangreiche Dienstleistungen ergänzt, vermie- vor allem der Wunsch nach hoher Flexibilität und
tet werden. Mieter können Studierende oder Aus- Vereinfachung an. Dazu kommt das Bedürfnis,
3.
zubildende sein, aber auch Geschäftsleute oder zu einer exklusiven Community mit limitiertem
Pendler, die kurzfristig eine Wohnung benötigen. Zugang zu gehören. Der All-Inclusive-Ansatz der
Die klassische Standardgröße beträgt zwischen Anbieter ist marktgängig. Nutzer wollen alles aus
20 und 25 m². „Mit dieser Wohnungsgröße er- einer Hand und bereits im Preis inbegriffen“, er-
reicht man in der Regel das beste Verhältnis zwi- klärt Wilke.
schen Baukosten und späteren Mieteinnahmen Doch was macht die Pandemie aus die-
– ein wichtiger Anhaltspunkt für Investoren“, sem Trend? Zum einen wird immer häufiger der
so Stefan Wilke, Director National Residential Wunsch nach mehr Fläche artikuliert, eine Er-
Investment bei BNP Paribas Real Estate. weiterung um ein Arbeitszimmer oder gar einen
Gerade die jüngere Generation war vor der Fitnessraum. Auch Balkon, Terrasse und Grün-
Pandemie viel in Bewegung, wechselte häufiger flächen scheinen bedeutender zu werden. Zum
den Wohn- oder Arbeitsort und zeigte sich da- anderen wird aber an früheren Trends wie den
her begeistert von den Full-Service-Angeboten, Mikroapartments festgehalten. Die Zeit wird zei-
die manch ein Mikroapartment-Betreiber anbot. gen, welche neuen Arten des Wohnens die Zu-
Gleichzeitig wurde aber auch der Wunsch nach kunft für uns bereithält.
Kanso Frankfurt: Das Mikroapartment-Projekt mit über 300 Einheiten überzeugt durch eine hochwertige Bauweise und eine stilvolle Innenausstattung.
6
Der Wohnmarkt der Zukunft
4.
1
2
1 Krisenfest: Healthcare-Immobilien
erfuhren in der Pandemie im Vergleich
zu anderen Bereichen keinen Rückgang in der
Nachfrage von Investorenseite.
2 Anna-Lena Hetzel Transaction
Manager BNP Paribas Real Estate Investment
Management
Demografischer Wandel
Ein weiterer Trend, der nicht vernach- xen, aber auch Formen des betreuten „Die Assetklasse der Healthcare-Immo-
lässigt werden sollte, ist der demografi- Wohnens, die es den Senioren ermög- bilien hat in der Pandemie im Vergleich
sche Wandel. Unsere Gesellschaft wird lichen, ihr Leben so lange wie mög- zu anderen Bereichen keinen Rückgang
immer älter, doch gerade für die späte lich selbstständig – aber mit gewisser in der Nachfrage von Investorenseite
Lebensspanne fehlt es an bedarfsge- Unterstützung – zu führen. Bereits erfahren und sich als sehr krisenfest
rechten Wohnlösungen. Aus diesem heute gibt es neben den traditionellen gezeigt. Dies gilt insbesondere für Se-
Grund gewinnen Healthcare-Immobili- Pflegeeinrichtungen betreutes oder niorenheime, die durch entsprechend
en immer mehr an Relevanz. Service-Wohnen, Seniorenresidenzen, hohe Schutzmaßnahmen gegenüber
Der Bedarf an seniorengerechtem Pflege-WGs, Mehrgenerationenhäuser ihren Bewohnern kaum von der Krise
Wohnen steigt hierzulande massiv. oder Cohousing-Modelle. betroffen waren. Dies hat dazu geführt,
Während in Deutschland im Jahr 2012 Seniorengemeinschaften werden dass die Nachfrage nach Seniorenhei-
knapp 21 % der Einwohner über 65 Jah- schon jetzt als einer der am schnells- men und Healthcare-Immobilien im
re alt waren, wird dieser Anteil nach ten wachsenden und sich entwickeln- Allgemeinen weiter gestiegen ist, das
Fotos: Fox 1 GmbH; Adobe Stock / Spuno
Schätzungen des BMI bis zum Jahr 2035 den Sektoren auf dem Immobilienmarkt Wettbewerbsverhalten unter den In-
auf etwa 30 % ansteigen. 2050 wird so- angesehen. Und dieser Trend wird sich vestoren deutlich zugenommen hat
gar damit gerechnet, dass jeder Siebte auch in Zukunft fortsetzen, da sich und die Renditen für die Assetklasse
älter als 80 Jahre sein wird. Gesundheitsimmobilien als relativ im- weiter gesunken sind. Durch das ge-
Jetzt und besonders in der Zukunft mun gegen allgemeine wirtschaftliche stiegene Investoreninteresse erwarten
werden daher immer mehr Health- Krisen zeigen, weiß Anna-Lena Hetzel, wir eine zunehmende Professionalisie-
care-Immobilien gebraucht. Dazu zäh- Transaction Manager von BNP Paribas rung des gesamten Marktes.“
len Pflegeheime, Ärztehäuser und Pra- Real Estate Investment Management:
7
CITY REPORT WOHNEN KÖLN BNP Paribas Real Estate
[ KÖ L N ] F O K U S S I E R T
KÖLNER LEBENSART
Mitten in der Stadt zu wohnen, gehört zur Kölner Lebensart
wie das Kölsch und der Dom. Doch das begrenzte Angebot trifft
auf eine immense Nachfrage. Wie man dem begegnet, wo sich
Chancen mitten im Veedel auftun und wie unterschiedliche
Nutzungen auf einen (Kölsch-)Deckel passen, erklärt Projekt-
entwickler Klaus Braß von SiebersPartner im Interview.
Wir möchten gerne mit dem Blick auf das große Funktioniert die Rheinmetropole denn
Ganze beginnen. Was ist Ihrer Meinung nach anders als andere A-Städte?
typisch für die Stadtentwicklung in Köln? Klaus Braß: Nein, auch wir stehen vor der Herausforde-
Klaus Braß: In Köln herrscht seit vielen Jahren ein Nach- rung, Wohnraum zu schaffen, wo eigentlich kein Platz
frageüberhang bei Wohnungen – die Stadt wächst. Maß- mehr ist. Verzögern sich Baugenehmigungen durch
nahmen zur Stadtverdichtung wie Aufstockungen oder Umwelt-, Nachbarschafts- oder Verkehrsthemen, die
die Konversion von Büro- in Wohnflächen reichen nicht mit in die Planung einbezogen werden müssen, wird es
aus. Zudem hilft es der Angebotsseite wenig, wenn nur noch schwieriger. Das gilt für Köln wie für viele andere
kleinteilige Projekte im Stadtgebiet angegangen wer- A-Städte.
den. Es fehlt für die Entwicklung von großen Quartieren
schlichtweg Fläche. Die wenigen Industriebrachen, die Sehen Sie einen besonderen Bedarf
umgewidmet werden können, wie etwa das Clouth-Areal in Köln und Umgebung?
in Nippes oder das KHD-Gelände in Mülheim, sind rar. Klaus Braß: Die dynamisch wachsende Großstadt ver-
8
[Köln] fokussiert
zeichnet den größten Zuzug in der Gruppe der Men-
Ganz Köln ist gefragt
schen unter 30 Jahren. Viele schätzen die weltoffene
Stadt mit ihrem unverwechselbaren Charakter und der
starken lokalen Verbundenheit der Bewohner, suchen
aber aufgrund der Wohnungsknappheit in der City auch Auch wir beobachten eine weiterhin starke Nachfrage nach
im Umland. Pendler aus Städten wie Pulheim, Hürth Wohnraum in Köln. Diese steht einer Leerstandsquote von
oder Bergisch Gladbach erreichen uns in 20 Minuten. In nur 0,88 % gegenüber, wobei mindestens 3 % für einen
Berlin entspräche das einer Fahrt durch die Innenstadt. ausgeglichenen Wohnmarkt notwendig wären. Insbe-
Der Großraum Köln müsste mit einer höheren Frequenz
und einem stärker ausgebauten U- und S-Bahnnetz
sondere 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen sind bei jüngeren
besser erschlossen werden. Die Erweiterung des Stadt- Wohnungssuchenden begehrt, denn die Domstadt bleibt
gebiets auf diese Art wäre ein großer Wurf, den Köln ein gefragter Unistandort. Das gilt auch für Köln als Me-
und die umliegenden Städte aus Partikularinteressen dienstadt und Start-up City im Rhein-Ruhr-Gebiet. So wird
leider noch nicht gewagt haben. sich auch der Markt für Mikro- oder Serviced Apartments
Was sind aus Sicht eines Entwicklers
beleben, wenn sich die Pandemie abschwächt.
interessante Stadtteile?
Mietwohnungen sind im gesamten Stadtgebiet gefragt.
Klaus Braß: Interessant sind rechtsrheinisch der
Stadtteil Mülheim mit dem ehemaligen KHD-Gelände
Eigentum wird bevorzugt in Lindenthal, Braunsfeld und im
und der Deutzer Hafen. Wer den Zuschlag für solche Süden gesucht. Es fehlen 4- bis 5-Zimmer-Wohnungen,
Brachflächen erhält, hat – meiner Meinung nach – sodass Familien an den Stadtrand, beispielsweise nach
auch die entwicklerische Pflicht zu handeln. Denn ein Widdersdorf, ausweichen. Auch aus Renditegesichts-
neues Quartier steht nicht für sich allein, es beflügelt
punkten werden Randbezirke attraktiver. Investoren, die
auch die Umgebung. Linksrheinisch sind Ehrenfeld
und Nippes – Stadtteile mit echten Veedelsqualitä-
innerstädtisch mit dem 30-Fachen der Jahresnettomiete
ten – interessant. Gerade bei letzterem tut sich noch kalkulieren müssen – bei einem Durchschnitt von 25 –
eine große Spanne im Preisgefüge der Bestandswoh- suchen nun verstärkt linksrheinisch, etwa in Porz.
nungen auf. Hier findet man eine Mischung aus sehr
CHRISTOPHER HERTZBERG
Director Regional Residential Investment
BNP Paribas Real Estate
Foto / Visualisierungen: SiebersPartner GmbH & Co. KG
9
CITY REPORT WOHNEN KÖLN BNP Paribas Real Estate
„Neben Coworking-Flächen
und Wohnen sind auch
Kunst und Kultur Teil des
neuen Konzepts für das
historische Clouth-Areal.“
guten Wohnlagen und solchen, die einfach wegen kann man sich vorstellen, wie lukrativ dieser Markt
bestimmter lokaler Gegebenheiten nicht so attrak- inzwischen ist. Auch wir haben umgedacht: Die Entwick-
tiv sind. Das können wirklich Mikrosituationen sein, lung Clouth. Tor 2 ist unser größtes Konversionsprojekt
etwa eine – wie man in Köln sagt – „fiese Ecke“. Ist im Bereich Wohnen in Köln. Bei der Ausschreibung für
der Bestand in einer solchen Lage niedrig bewertet, das Areal mit seinem historischen Gebäudebestand
lohnt es sich für Projektentwickler, neue Wohnflächen half unsere Expertise beim Thema Denkmalschutz. Wir
in einem standortangemessenen, qualitativ hochwerti- entwickelten bereits zwei Silogebäude im Rheinauhafen
gen Projekt mit interessanter Architektur zu schaffen. und das Bonner Münsterhaus.
Welche Projekte haben in der letzten Zeit maß- Quasi der Wegbereiter für Ihre Projekt-
geblich die Stadtentwicklung beeinflusst? entwicklung in Köln Nippes …
Klaus Braß: Wohnen und Arbeiten am Wasser werden Klaus Braß: Unsere Projektentwicklung Clouth. Tor 2
immer attraktiver: Bestes Beispiel ist der Rheinauhafen. wird das letzte zu entwickelnde Grundstück auf dem
Hier liegt auch das Büro von SiebersPartner hinter der gesamten Gelände der alten Gummiwarenfabrik sein.
historischen Fassade des Hauses „Siebengebirge“. Der Das insgesamt 14,5 ha große Areal bietet Platz für
Rheinauhafen mischt Wohnen und Arbeiten, Gastrono- mehr als 1.200 Wohnungen bzw. Wohnraum für 3.000
mie und Kultur und nicht zuletzt Historie und Moderne. Menschen und wird ein neues Viertel im Stadtteil
Gleiches gilt für den Deutzer Hafen: Die Zukunftsent- Nippes bilden, welches mit seinem Umfeld vernetzt
wicklung soll auf 37,7 ha – davon 8 ha Wasserfläche – werden soll. Der Denkmalschutz erstreckt sich nicht
zeigen, wie ein gemischt genutztes Quartier mit einer nur auf die Verwaltungsgebäude, sondern auch auf den
vielfältigen Nachbarschaft aussehen kann. Ehrenhof und die Außenbereiche. Der nordwestliche
Bauabschnitt ist so groß, dass wir neben dem 8.000 m²
Welche Erfahrungen haben Sie mit der großen denkmalgeschützten Altbau auch 12.500 m²
Umwidmung von Flächen gemacht? Neubau auf der Grundstücksreserve realisieren können.
Klaus Braß: Die Assetklasse Wohnen war bis vor etwa Eine weitere Besonderheit ist der Quartiers-Charakter:
zehn Jahren nicht so attraktiv wie heute. Aber wenn eine Von vier Straßen – drei Autostraßen und einem Geh-
Stadt es schafft, Büro- in Wohnflächen umzuwidmen, und Radweg – wird das Areal begrenzt.
10[Köln] fokussiert
Wo liegen die Herausforderungen? übersteigen. Ein schnelles „Kasse machen“ findet man
Klaus Braß: Zunächst galt es, den Wettbewerb um das in Köln weniger, ebenso wie internationale Investoren
Grundstück zu gewinnen. Dieser war nicht allein auf oder exklusive Wohnhochhäuser. Ganz selten liest man
den höchsten Kaufpreis reduziert. Die Angebote wurden „Teuerste Wohnung Kölns verkauft.“ Der Markt ist ein-
anhand des Kaufpreises, des investorenspezifischen fach gesünder.
Nutzungskonzepts sowie dessen Nachhaltigkeit be-
wertet. Unser Konzept mit Theater, Musical-Akademie Gibt es weitere zukunftsweisende
und Kunst neben Wohnen und Coworking-/Start-up- Projekte Ihres Hauses?
Flächen hat uns nach vorne gebracht. Die zukünftige Klaus Braß: Wir möchten in Mittelstädten Projekte in
Herausforderung besteht darin, die geplanten Nut- 1A-Lagen – entgegen dem Marktzyklus im Einzelhan-
zungsarten architektonisch so miteinander zu verbin- delsbereich – entwickeln. Denn wir erwarten hier eine
den, dass sie sich ergänzen und nicht einschränken hohe Marktdynamik. Wir glauben, dass es sich lohnt,
– sei es beispielsweise von bautechnischer Seite oder mit einem Projekt wie dem Kaiser Carré in Siegburg
bei der Planung der inneren Erschließung. Der enor- Einzelhandelsflächen und Wohnen zu verbinden.
me Vorteil des Projekts liegt darin, dass wir auf dem
12.500 m² großen Grundstück gut gestalten können.
Welche neuen Aspekte an ein modernes Quartier
erfüllt die Projektentwicklung?
Klaus Braß: Was macht Leben in Köln aus? Eine urbane
Umgebung mit Restaurants, Theatern, Kneipen und viel
Gemeinschaftsgefühl, würde ich sagen. Das alles kön-
nen wir in diesem multifunktionalen Quartier abbilden.
Wenn wir unser Konzept richtig umsetzen, können wir
mitten in Köln einen lebendigen, urbanen Wohnraum
für 350 bis 400 Menschen schaffen. Und es gelingt uns
hoffentlich darüber hinaus, das Quartier mit dem Tra-
ditionsviertel Nippes zu verknüpfen. Offenheit heißt die
Devise – der Ehrenhof wird rund um die Uhr zugänglich
sein. Durch die Restaurants, diverse Veranstaltungs-
flächen, den Theatersaal und die Akademie wird im vor-
deren Bereich des Areals immer Betrieb herrschen.
Trotz der geschlossenen Lage vermitteln wir Passanten
das Gefühl, willkommen zu sein. Im hinteren Bereich als
ruhigem Rückzugsort entstehen dann 140 Wohnungen.
Wie ist die Nachfrage strukturiert?
Klaus Braß: In Bezug auf Nippes hat unsere Bedarfs-
analyse meine persönlichen Beobachtungen bestätigt:
Das Viertel ist ein ausgesprochener Familienstandort.
In den rund 1.200 Wohneinheiten des neuen Viertels
leben alle, die das Urbane und Lebendige schätzen.
Unser Wohnflächenmix von 1- bis 5-Zimmer-Wohnun-
SiebersPartner
gen ist auf familienorientierte Größen ausgerichtet.
Ebenfalls auf Gemeinschaft bedacht sind die geförder-
ten Wohnheimplätze in 2- und 3-Zimmer-Wohnungen
für Studierende. Nach wie vor ist Köln ein gefragter Das seit vielen Jahren eingespielte Team besteht aus dem
Foto / Visualisierungen: SiebersPartner GmbH & Co. KG
Unistandort. Insgesamt soll eine stabile soziale Durch- geschäftsführenden Gesellschafter Klaus Braß und dem
mischung das Viertel prägen. Gesellschafter Winfried Siebers. Projekte werden lösungs-
Und was schätzen Residential-Investoren
orientiert kalkuliert, immer mit dem Blick auf eine solide
an der Domstadt? Wertschöpfung und schnelle Umsetzung. Der konzeptionelle
Klaus Braß: Auf der Suche nach stabilen Anlagen mit Ansatz des Büros reicht von der Lageverbesserung bestehen-
regelmäßigem Cashflow fällt der Blick der institutio- der Objekte durch neue Architektur über Belebung aus-
nellen Investoren unweigerlich auf den Wohnungsbau. sterbender Geschäftsstraßen in den Mittelzentren bis hin zur
Kölner Residential-Investoren wissen, dass sie in den
nächsten Dekaden keine Vermietungsprobleme haben
Aufwertung ganzer Quartiere.
werden, denn die Nachfrage wird weiterhin das Angebot
11CITY REPORT WOHNEN KÖLN BNP Paribas Real Estate
Köln blickt auf eine mehr als 2.000-jährige Geschichte zurück
KÖLN
und bekennt sich schon aus Tradition zu Weltoffenheit und
Toleranz. Dank dieses Lebensgefühls herrscht in der Domstadt eine
besondere Verbundenheit der Einwohner zu ihrer Stadt.
• Köln ist nicht nur ein wichtiger Unternehmens-, Hoch- die Leerstandsquote, die schon 2014 bei sehr nied-
schul- und Wissenschaftsstandort, sondern auch für rigen 1,1 % lag, bis 2019 nochmals nachgegeben hat
Kölsch, Karneval und Geselligkeit bekannt. Zusammen und bei nur noch knapp 0,9 % liegt.
bildet dies einen guten Mix für eine hohe Lebensqua- • Mit einer zügigen Entspannung der Wohnungsmärk-
lität. Dies macht sich auch in der Einwohnerstatistik te ist auch mit Blick auf die Baugenehmigungen nicht
bemerkbar: Seit 2014 ist die Einwohnerzahl um gut zu rechnen. Diese bewegen sich im Schnitt der Jahre
5 % auf etwa 1,09 Mio. gestiegen. 2014 bis 2019 bei etwa 3.100 Wohneinheiten pro Jahr.
• Während die Nachfrage nach Wohnraum unverändert • Dennoch werden eine Reihe größerer Wohnbaupro-
hoch ist, ist auf der Angebotsseite weiterhin keine Ent- jekte in Angriff genommen. Da die Innenstadt schon
spannung in Sicht. Zwischen 2014 und 2019 lag die heute eng bebaut ist, stehen dezentrale Standorte im
Zahl der neuen Wohnungen durchschnittlich bei gut Fokus. Zu nennen ist hierbei beispielsweise die Ent-
2.800, während sich die Zahl der zusätzlichen Haus- wicklung des ehemaligen Güterbahnhofs Ehrenfeld,
halte im Schnitt bei über 7.000 bewegte. Die neu ent- wo mit dem „Ehrenveedel“ ein neues Stadtquartier
standenen Wohnungen reichen also nicht einmal an- mit etwa 500 Wohnungen entstehen soll. Für Aufse-
satzweise aus, um den zusätzlichen Bedarf aufgrund hen sorgt zudem das geplante Waldviertel in Roden-
steigender Haushalte zu decken. kirchen, wo auf einem über 43.000 m² großen Areal ein
• Die geschilderte Diskrepanz zwischen Haushalts- Neubaugebiet zum Wohnen und Arbeiten mit über 400
wachstum und Baufertigstellungen führte dazu, dass Wohneinheiten geplant ist.
ENTWICKLUNG BEVÖLKERUNG UND WOHNUNGSBESTAND 2014–2020 ENTWICKLUNG NACHFRAGE UND ANGEBOT 2014–2019
Bevölkerung Wohnungsbestand Genehmigungen fertiggestellte Wohnungen
ø zusätzl. Haushalte p. a.
1.087.863
1.034.175
8.000
7.210
7.000
+5 %
6.000
563.238
547.256
5.000
3.803
3.767
3.473
3.435
3.402
3.095
4.000
2.942
2.908
2.409
2.327
3.556
2.055
2.030
+3 % 3.000
2.000
1.000
2014 2020 2014 2020 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2020 Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2020; GfK Geomarketing
12Zahlen & Fakten
AUF EINEN BLICK
NACHFRAGE
+486
Personen
Wanderungssaldo im Jahr 2019
9,2 %
Arbeitslosenquote 2020,
+4.212 Personen im Jahr 2018 +1,4 %-Punkte zum Vorjahr
583.591 Haushalte 97,5
zum 31.12.2019, +2.141 Haushalte zum Vorjahr Kaufkraftindex pro Haushalt 2020, 46.649 € Kaufkraft pro Haushalt
ANGEBOT
563.238
Leerstandsquote
1,1 %
0,9 %
Wohnungen
zum 31.12.2019, +1.577 Wohnungen zum Vorjahr 2014 2019
40,1 %
Anteil Mehrfamilienhäuser 31.12.2019, -0,1 %-Punkte zum Vorjahr
2.409
Baugenehmigungen 2019, -533 Wohnungen zum Vorjahr
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, GfK Geomarketing, Bundesagentur für Arbeit, CBRE-empirica Leerstandsindex 13CITY REPORT WOHNEN KÖLN BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN
MIETEN LEGEN WEITER ZU
TOP 5 (BESTAND)
57 59 Burscheid ANGEBOTSMIETEN 2020
1
er
19,25
D
€/m2
pp
ün
u
h
n
W
Belgisches Viertel /
Friesenplatz
LEVERKUSEN
Rh
e
18,80 €/m2
in 3
ün
Neustadt-Nord /Agnesviertel
Dh
n Odenthal
Chorweiler
Fühlinger See 17,30 €/m2
Severinsviertel / Südstadt
1
BERGISCH GLADBACH
16,00 €/m2
Pulheim Niehl
Zentrum / Altstadt
15,45 €/m 2
Bocklemünd Altstadt-Nord / Eigelstein
Dellbrück
57
Nippes Mülheim Bensberg
Refrath MIETDYNAMIK 2014–2020
Rhein
64 %
lz
Sü
Braunsfeld Deutz 3;4 Neustadt-Nord /Agnesviertel
Weiden
Altstadt Rath 53 %
4 3
4 Belgisches Viertel /
Friesenplatz
559
Frechen
© mapz.com - Map Data: OpenStreetMap ODbL
Klettenberg 45 %
1 Marienburg Rösrath
Quelle: IDN Immodaten GmbH
Pesch / Lindweiler
Porz 43 %
Hürth
555 Wahn / Wahnheide / Lind
Flughafen Köln/ Sü
Bonn 40 % l z
Riehl / Niehl
in
he
Lohmar
R
Bleibtreusee 553 59
Brühl
LAGEKLASSE sehr gut gut durchschnittlich einfach
Foto: David J. Engel / stock.adobe.com
• Aufgrund des positiven Wanderungssaldos und des Vergleich der A-Städte immer noch einem moderaten
unzureichenden Neubauvolumens steigen die Miet- Niveau entspricht.
preise kontinuierlich an. Zwischen 2014 und 2020 • Auch die Corona-Pandemie hat keinen bleibenden
hat sich die mittlere Angebotsmiete über alle Lage- Eindruck auf dem Kölner Mietwohnungsmarkt hin-
klassen hinweg um insgesamt 29 % verteuert, wobei terlassen. Der Preisanstieg der mittleren Angebots-
der Mietpreisanstieg über die einzelnen Jahre auf- miete lag 2020 im Vergleich zum Vorjahr bei 4,5 %
fällig gleichmäßig verlaufen ist. Zuletzt lag die An- und bewegt sich damit sogar leicht oberhalb des
gebotsmiete im Mittel bei fast 11,50 €/m², was im jährlichen Mittels (4,3 % p. a.).
14Zahlen & Fakten
Mieten im gesamten Stadtgebiet gestiegen
Angebotsmieten im Städtevergleich unterdurchschnittlich
Belgisches Viertel teuerstes Stadtquartier
• Betrachtet man die Mietpreissteigerung nach Lage- ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSMIETEN NACH WOHNLAGEN (BESTAND)
qualität, so springen einige Besonderheiten ins Auge: sehr gut (+22 %) gut (+31 %) durchschnittlich (+25 %)
Die Angebotsmieten verteuerten sich ausgerechnet einfach (+27 %) gesamt (+29 %)
in den sehr guten Wohnlagen seit 2014 nur unter- €/m²
durchschnittlich (+22 %). Bei guten Wohnlagen zeigt
sich hingegen mit +31 % der größte Mietpreisanstieg. 15
Durchschnittliche und einfache Wohnlagen verteuer-
ten sich um 25 bzw. 27 %.
• Die teuersten Lagen der Domstadt liegen allesamt 12
innerhalb der Ringe oder unmittelbar dahinter. Der
Spitzenreiter ist dabei das Belgische Viertel, das sich
dank zahlreicher Restaurants, Galerien, Modebou-
9
tiquen und seiner ansprechenden Architektur immer
mehr in Richtung Szeneviertel entwickelt. Dem-
entsprechend hoch ist auch die mittlere Angebots-
miete, die auf nunmehr 19,25 €/m² geklettert ist. 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Dank seiner relativ geschlossenen historischen Be- Quelle: IDN Immodaten GmbH
bauung erfreut sich auch das Agnesviertel nördlich
des Ebertplatzes großer Beliebtheit. Hier werden im ANGEBOTSMIETEN NACH ZIMMERZAHL 2020 (BESTAND)
Mittel 18,80 €/m² aufgerufen. Auf Platz 3 folgen die €/m² Median oberes Segment
quirlige Südstadt und das Severinsviertel, wo die
mittlere Angebotsmiete ein Niveau von 17,30 €/m² 25
erreicht hat.
• Beleuchtet man die Mietpreisentwicklung der einzel- 20
nen Stadtquartiere, lässt sich ein interessantes Mus-
ter feststellen: Die höchste Dynamik weisen Teilla- 15
gen der Neustadt-Nord (+64 %) sowie des Belgischen
Viertels (+53 %) auf, die auch absolut betrachtet zu 10
den teuersten Lagen zählen. Auf dem Fuße folgen
mit Pesch / Lindweiler (+45 %) sowie Wahn / Wahn-
5
heide / Lind (+43 %) Stadtviertel, die teils in der äu-
14,85
11,95
11,10
11,60
12,15
ßersten Peripherie zu verorten sind. Hier führt das
niedrige Ausgangsniveau dazu, dass die prozentualen 1 2 3 4 5 und mehr
Mietpreisanstiege überproportional ausfallen. Quelle: IDN Immodaten GmbH
15CITY REPORT WOHNEN KÖLN BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR
EIGENTUMS-
WOHNUNGEN
PREISE NEHMEN FAHRT AUF
• Auch bei Eigentumswohnungen ist ein Nachfrageüber-
hang festzustellen. Da das Angebot genau wie auf dem
Mietwohnungsmarkt weit davon entfernt ist, die un-
gebrochene Nachfrage bedienen zu können, schnellen
auch die Kaufpreise weiter in die Höhe. So legte der
Median-Angebotspreis für Eigentumswohnungen über
alle Lagekategorien hinweg zwischen 2014 und 2020
um stolze 80 % zu. Im Mittel müssen Wohnungskäufer
knapp 3.800 €/m² auf den Tisch legen. Auch die Coro-
na-Pandemie konnte den starken Preisauftrieb nicht
stoppen: 2020 stiegen die Median-Angebotspreise ge-
genüber dem Vorjahr um weitere 8 %.
• Während sich Eigentumswohnungen in sehr guten
Wohnlagen um etwa 43 % verteuert haben und der-
zeit mit etwa 4.700 €/m² zu Buche schlagen, haben
sich die Angebotspreise in den einfachen Wohnlagen Preise stärker gestiegen als Mieten
glatt verdoppelt. Hier werden jetzt gut 3.500 €/m²
aufgerufen. Waren Wohnungen in sehr guten Lagen
im Jahr 2014 noch 90 % teurer als in einfachen, lag
Einfache Wohnlagen mit starkem Wachstum
dieser Abstand 2020 bei nur noch 35 %. Es zeigt sich
somit, dass die Lagequalität längst nicht mehr das
Deutliche Nachholeffekte auf der Schäl Sick
ANGEBOTSPREISE (BESTAND) 2020 IN DEN ABSOLUTEN PREMIUMLAGEN
6.080 €/m 2
6.020 €/m 2
5.950 €/m 2
5.770 €/m 2
5.315 €/m 2
Foto: Sebastian Hamm / Shutterstock
Sülz Uni-Viertel / Altstadt-Süd Alstadt-Nord / Südstadt /
Kwartier-Latäng Eigelstein Volksgarten
Quelle: IDN Immodaten GmbH
16Zahlen & Fakten
STADTTEILE MIT DER HÖCHSTEN PREISDYNAMIK 2014–2020 ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSPREISE ETW IN DEN WOHNLAGEN
(PREIS 2020, BESTAND) (BESTAND)
sehr gut (+43 %) gut (+82 %) durchschnittlich (+76 %)
einfach (+101 %) gesamt (+80 %)
151 %
€/m²
5.000
4.000
3.000
Brück / Neubrück /
Merheim (3.260 €/m2) 123 % 2.000
1.000
121 %
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Höhenhaus / Stammheim / Quelle: IDN Immodaten GmbH
Flittard (4.850 €/m2)
ANGEBOTSPREISE NACH ZIMMERZAHL 2020 (BESTAND)
€/m² Median oberes Segment
114 %
8.000
Höhenberg / Kalk 7.000
(3.525 €/m2)
6.000
5.000
114 % Mühlheim / Buchforst 4.000
(4.285 €/m2) 3.000
2.000
1.000
4.180
3.830
3.760
3.975
4.320
Esch / Auweiler 1 2 3 4 5 und mehr
(3.715 €/m2) Quelle: IDN Immodaten GmbH Quelle: IDN Immodaten GmbH
alleinige Kaufkriterium ist, sondern das verfügbare preisdynamik bislang noch nicht hervorstechen, än-
Angebot zunehmend an Bedeutung gewinnt. dert sich das Bild mit Blick auf die ETW-Preise funda-
• Analog zum Mietwohnungsmarkt befinden sich die mental. Gleich 4 der 5 dynamischsten Stadtquartiere
Lagen mit den höchsten Angebotspreisen größten- befinden sich auf der „Schäl Sick“. So haben sich die
teils im Bereich der Ringe. Spitzenreiter ist Sülz, das Angebotspreise in Brück / Neubrück / Merheim zwi-
mit seiner attraktiven Lage zwischen Uni und Beet- schen 2014 und 2020 um gut 150 % verteuert. Auch in
hovenpark und einer sehr ansehnlichen Bebauung Höhenhaus / Stammheim / Flittard (+123 %), Höhen-
punkten kann. Hier liegen die Median-Angebotsprei- berg / Kalk (+121 %) und Mülheim / Buchforst (+114 %)
se bei knapp 6.100 €/m², während im nahegelegen haben sich die Preise mehr als verdoppelt. Diese
Uni-Viertel / Kwartier Latäng gut 6.000 €/m² aufge- Aufholeffekte sorgen dafür, dass die lange diskutierte
rufen werden. Aufwertung des rechtsrheinischen Kölns jetzt immer
• Während die rechtsrheinischen Lagen bei der Miet- deutlicher an Kontur gewinnt.
17CITY REPORT WOHNEN KÖLN BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER
NACHFRAGE WEITER HOCH
• Auch auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser besteht len der Gutachterausschüsse gestützt. Seit 2012 ist
eine deutliche Diskrepanz zwischen Angebot und der jährliche Geldumsatz mit Mehrfamilienhäusern
Nachfrage. Das Angebot ist weiterhin knapp, da ne- kräftig angestiegen. 2019 wurde ein Volumen von
ben unzureichenden Baufertigstellungen das Problem 1,14 Mrd. € registriert, was einem Zuwachs um über
besteht, dass viele Eigentümer einen Verkauf ihrer Ob- 40 % gegenüber 2012 entspricht. Die Zahl der veräu-
jekte mangels Anlagealternativen aufschieben. ßerten Objekte lag 2019 bei knapp 690 und damit im
• Die Nachfrage ist hingegen ungebrochen hoch und hat Bereich des Mittelwerts der Jahre 2010 bis 2019. Auch
in den letzten Jahren sogar noch zugenommen, zumal das durchschnittliche Volumen pro Verkaufsfall ran-
neben privaten Anlegern auch immer mehr instituti- gierte 2019 mit gut 1,7 Mio. € eher am oberen Rand.
onelle Investoren das Zinshausgeschäft für sich ent- • Auch auf dem Zinshausmarkt kennen die Preise seit
decken. Vor diesem Hintergrund ist damit zu rechnen, Jahren nur eine Richtung. Lagen die Multiplikatoren
dass die Marktlage auch in Zukunft angespannt bleibt für Neubauobjekte im Spitzensegment im Jahr 2014
bzw. sich nochmals verschärft. Dies gilt umso mehr, noch beim 24-Fachen, ist mittlerweile das 32,5-Fache
als dass sich das Interesse der Investoren aufgrund der Nettojahresmiete anzusetzen. Nach wie vor ist der
der positiven Entwicklung der Mietwohnungsmärkte Engpass eindeutig auf der Angebotsseite zu verorten.
mittlerweile auf alle Lagen erstreckt in besonderem Köln ist und bleibt ein absoluter Verkäufermarkt, auf
Maße auch für die sogenannte rechtsrheinische „Schäl dem marktgängige Investitionsobjekte im Regelfall
Sick“. sehr schnell veräußert werden können, und zwar
• Die geschilderten Trends werden auch durch die Zah- größtenteils unabhängig von der Lage.
VERKÄUFE VON MEHRFAMILIENHÄUSERN ENTWICKLUNG DER VERKAUFSFAKTOREN NEUBAU (SPITZE)
Verkäufe (Anzahl) Geldumsatz (in Mio. €) Spitzenmultiplier Neubau
1.200 35
1.000 32,5
31,0
800
30,0
30
29,0
27,5
Foto: william87 / stock.adobe.com
600
25,5
400 25
24,0
200
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Köln Quelle: BNP Paribas Real Estate GmbH
18Zahlen & Fakten
STANDORTE
IM ÜBERBLICK
12,75 €/m2
HAMBURG
55 % / 13 %
12,40 €/m2 33,0
24 % / 6 %
7,40 €/m2 BERLIN
32,5
30 % / 8 %
28,0
ESSEN 6,80 €/m2
30 % / 6 %
DÜSSELDORF 11,25 €/m2 29,0
28 % / 7 %
LEIPZIG
32,5
KÖLN
11,50 €/m2 Berlin mit Abstand am dynamischsten
29 % / 9 % FRANKFURT München bewegt sich auf 20-€/m²-Marke zu
32,5
15,00 €/m2 Hamburger Mietwachstum etwas abgeschwächt
32 % / 9 %
33,0 19,40 €/m2
40 % / 7 %
STUTTGART
35,0
14,65 €/m2
MÜNCHEN
41 % / 7 %
33,5
Medianmiete 2020 (Bestand)
Mietentwicklung (Bestand): 2014–2020 / 2018–2020
Verkaufsfaktoren (Neubau Spitze)
Quellen: IDN Immodaten GmbH, BNP Paribas Real Estate 19CITY REPORT WOHNEN KÖLN BNP Paribas Real Estate
THE FUTURE IS NOW
DIGITALE LÖSUNGEN FÜR
PRIVATE VERMIETER
Wer als Vermieter mehr Aufgaben aus der Hand gibt und automatisiert,
gewinnt. Denn durch die Digitalisierung haben sie in Zukunft mehr Zeit,
weniger Kosten und zufriedenere Mieter. Smarte Lösungen bei der Immo-
bilienverwaltung, die einen echten Mehrwert bieten, gibt es mittlerwei-
le viele. Laut einer Studie von ImmobilienScout24 planten 2020 über die
Hälfte aller Vermieter, sich digital bei der Immobilienbewirtschaftung
unterstützen zu lassen. Wir geben daher einen Überblick für alle Haus-
eigentümer, die von digitaler Intelligenz profitieren und den ersten Schritt
in eine digitale Zukunft gehen möchten.
P
ropTechs sind in Deutschland in den vergange-
nen Jahren wie Pilze aus dem Boden geschos-
sen. Sie haben es sich zur Aufgabe gemacht, die
Immobilienwelt zu verändern und die eher ana-
loge Branche bei den Herausforderungen der digitalen
Transformation zu unterstützen. Auch Immobilienkon-
zerne zeigten sich zunächst erfreut: „PropTechs wurden
zur Hoffnung der etablierten Unternehmen“, beschreibt
es Andreas Völker. Seit 1999 leitet er als Geschäftsfüh-
rer und Head of Investment Consulting die BNP Paribas
Real Estate Consult GmbH und ist oft mit verschiedenen
Start-ups im Gespräch. Ein regelrechter Hype setzte
ein, bald kamen aber auch Ängste zur Euphorie hinzu:
Wird die Immobilienwirtschaft ähnliche Disruptionen
wie etwa die Musikindustrie mit dem Aufkommen von
Streaming-Plattformen wie Spotify erleben?
„Indem Vermieter und Eigentümer in Prop- Nach fast einem Jahrzehnt lässt die große Disrup-
Techs investieren, binden sie Innovationen tion, also ein komplett neues Businessmodell, noch auf
ein und verjüngen quasi ihre Belegschaft. Es sich warten. „Nur etwa 5 Prozent aller PropTechs fallen
auf“, betont Völker. „Die Start-ups arbeiten momentan
wird interessant sein zu sehen, wie sich die an einzelnen Prozessen, also isolierten Lösungen, und
kleinen, kreativen Start-ups in einem größe- nicht an ganzheitlichen Modellen, welche die Branche
ren, eher konventionellen Umfeld behaupten.“ revolutionieren könnten.“
Wir wollen uns vier junge und vielversprechende
ANDREAS VÖLKER Unternehmen genauer anschauen und beleuchten, wie
Managing Director BNP Paribas Real Estate diese Wohnungsvermietern helfen.
20The Future is Now
Definition PropTech
Der Begriff PropTech setzt sich zusammen aus Property und Technology und beschreibt junge Unternehmen,
welche die Immobilienbranche mithilfe neuer Techniken bei der digitalen Transformation unterstützen
möchten. Ähnliche Entwicklungen lassen sich auch in anderen Branchen beobachten – vielleicht kennen Sie
bereits die Begriffe FinTech oder InsurTech.
4 PROPTECHS, DIE VERMIETER IM AUGE
BEHALTEN SOLLTEN:
objego liefert mobile Immobilienverwaltung
Wer sich traut, Excel-Tabellen und Un-
terlagen in Aktenordnern ins Archiv zu
verbannen, schafft mit objego den ersten
Meilenstein in der Digitalisierung des Ver-
mieteralltags. Ziel des PropTechs ist es, die
Immobilienverwaltung komplett digital zu
machen und in einer einzigen Web-Anwen-
dung abzubilden.
Dazu bringt das Essener Start-up die
Organisation aller Einheiten samt Ne-
benkostenabrechnung und Dokumenten-
management ins Web. Das Bankkonto kann
direkt mit objego verbunden werden, so-
dass Mieteinnahmen automatisiert und
Rechnungen und Ausgaben in der Finanz-
übersicht direkt erfasst werden. Mit dem
eingebauten Dokumentenmanagement
sind alle wichtigen Dokumente jederzeit
und von überall aus abrufbar.
Und das Beste: Für sämtliche Objekt-
typen – von der vermieteten Eigentums-
wohnung über Einfamilienhäuser, Mehr-
familienhäuser mit und ohne Gewerbe-
einheiten – erstellt das Tool die Neben-
kostenabrechnung inklusive Anschreiben
an die Mieter fast komplett selbstständig. Einfach, intuitiv und sicher.
Die Geschäftsführer Philip Rodowski privater Vermieter noch mehr zu erleich- Das Herzstück der Software ist
und Jörn Reckeweg sind bereits seit An- tern. Im Februar wurde beispielsweise ein die Nebenkostenabrechnung für
Foto: objego GmbH
Wohn- und Gewerbeimmobilien.
fang 2020 erfolgreich mit der Lösung am Feature hinzugefügt, das die Vorbereitung
Markt unterwegs und arbeiten mit ihrem der Anlage V für die Steuererklärung durch
Team fortwährend an der Integration wei- schnellen Export aller relevanter Daten
terer digitaler Lösungen, um das Leben und Informationen stark vereinfacht.
21CITY REPORT WOHNEN KÖLN BNP Paribas Real Estate
Wunderflats: Online-Vermietung ohne Zeitaufwand
Im Handumdrehen passende Mie- einem übersichtlichen Dashboard vertrag zur Unterschrift erstellt.
ter finden, Mietvertrag online dargestellt und können ganz ein- Während des gesamten Prozesses
unterschreiben und die Zugänge fach verwaltet werden. Der größte ist das Team von Wunderflats je-
über KIWI erstellen – fertig. Das Zeitgewinn: Es tauchen nur rele- derzeit persönlich erreichbar.
Berliner PropTech Wunderflats vante Anfragen auf. Denn mithilfe Wunderflats und seine Wett-
übernimmt für Vermieter die eigens entwickelter Algorithmen, bewerber schließen die Lücke im
professionelle Vermarktung von die durch maschinelles Lernen Markt für Aufenthalte ab einem
Inseraten sowie die vollständige jeden Tag intelligenter werden, Monat. Das Angebot richtet sich
Abwicklung und Administration schlägt das Unternehmen Inse- vor allem an Arbeitnehmer, die
der Vermietungen. rate vorrangig den Nutzern vor, sich nur zeitlich begrenzt in einer
Eine personalisierte und effizi- bei denen die Wahrscheinlichkeit Stadt aufhalten. Wer flexibel und
ente Nutzungserfahrung steht bei eines Vertragsabschlusses am agil leben und arbeiten möch-
dem Marktführer für möbliertes höchsten ist. Haben Vermieter te, findet digital kurzfristig ein
Wohnen auf Zeit in Deutschland sich für einen Mieter entschie- passendes Zuhause in deutschen
dabei an erster Stelle. Alle Insera- den, wird dessen Arbeitsverhält- Großstädten. Und diese Einfach-
te und entsprechende Mietanfra- nis durch Wunderflats verifiziert heit wird auch den Vermietern
gen werden für den Vermieter in und ein rechtlich geprüfter Miet- geboten.
Digitalen Mehrwert für Mieter schaffen: KIWI macht Türen smart
Wie kommen die Handwerker von Doozer in die Woh- Nölling ein Treiber zur Kosteneinsparung. Das Stichwort
nung? Bestenfalls mit einer Türsteuerung auf Entfernung hier: Schlüsselmanagement-Prozesse. Zutrittsrechte von
und ohne persönlichen Kontakt. Diesen Effizienzgewinn App-Nutzern und Transpondern werden im Online-Portal
sichert sich der digitale Wohnungsvermieter mit einem per Knopfdruck gewährt und wieder entzogen. Vorbei die
Anbieter wie KIWI. Dessen digitales Schließsystem lässt Zeit, in der Schlüssel aufwendig und teuer nachgemacht
sich per App und KIWI-Transponder steuern. Erstaunlich: und Schlösser ausgetauscht werden müssen. Der ers-
Das Smart-Entry-System wird nicht etwa anstelle des te Schritt zu einem „Smart Home“ ist also gar nicht so
Standard-Türschlosses, sondern zusätzlich installiert. schwer, wie es zunächst klingen mag.
Die Nutzung der herkömmlichen Schlüssel ist dadurch
nicht beeinträchtigt.
Neben der bequemen Türöffnung von unterwegs, mit
der eben jene Doozer-Handwerker oder vertrauenswür- 2
dige Paketboten Zutritt zur Wohnung erhalten, gehen
mit digitalen Schließsystemen weitere Vorteile einher.
Denn KIWI ist laut Gründer und Geschäftsführer Karsten
1
1 Von außen nicht sichtbar wird der Türsensor im
Klingeltableau der Immobilie installiert.
2 Öffnen per Klick: Mit der Smartphone-App wird die Tür
per Tab auf das Display geöffnet.
22The Future is Now
„Als Architekt bin ich angetreten, um die
Chancen der Digitalisierung endlich auch für
die Immobilienwirtschaft nutzbar zu machen
und den Prozess der Leerwohnungs-Sanierung
vollständig online abzuwickeln.“
NICHOLAS NEERPASCH
Gründer und Geschäftsführer von Doozer
Im Bereich der Auftragsvergabe von Wohnungssanierungen
kostet die analoge Abwicklung von der Bedarfsfeststellung bis
hin zur Beauftragung viele Bestandshalter viel Zeit und Geld.
Sanieren wie die Profis mit Doozer
Auch die Handwerkerbranche arbei- be des gewünschten Sanierungszeitrau- Investoren vorbehalten, die aufgrund
tet bereits digital. Nicholas Neerpasch mes sieht er sofort, welche Handwerker der hohen Anzahl an Wohnungseinhei-
und Carsten Petzold haben mit Doozer für genau diese Maßnahme zu welchem ten dauerhaft ihr eigenes Handwer-
in weniger als 7 Jahren den größten Preis verfügbar sind. Preiskalkulation kerteam beschäftigen konnten. Doozer
deutschen digitalen B2B-Handwerker- und Leistungsverzeichnis sind detail- nutzt das Handwerkernetzwerk, um nun
Fotos / Visualisierungen: KIWI.KI GmbH; Knut Koops photography; hanohiki - stock.adobe.com
markt ins Leben gerufen. Das Prinzip liert. Der Auftraggeber erhält dadurch zusätzlich auch ähnliche Vorteile für
ist simpel: Der Kunde, sprich der Im- umfassende Markttransparenz, für die private Vermieter realisieren zu können.
mobilieneigentümer mit Sanierungsnot, der Handwerkermarkt bisher weniger Handwerksunternehmen profitieren von
hinterlegt in der Online-Plattform alle bekannt war. einer besseren Planbarkeit und höheren
wichtigen Angaben zur Wohnung und Schnelle Sanierungen zu marktübli- Auslastung, was wiederum den Preis
legt die Produkte und die gewünschten chen Preisen waren in der Vergangen- reduziert. Digitalisierung funktioniert –
Sanierungsleistungen fest. Nach Einga- heit vor allem großen institutionellen zum Vorteil aller Akteure.
The time is now: Die Digitalisierung der Wohninvestoren. Zwar ist zu Beginn der Nutzung der
eigenen Wohnimmobilien vorantreiben digitalen Tools ein Zeitinvestment erforderlich, um die
Trotz der Vorteile ist die Akzeptanz deutscher PropTechs Systeme kennenzulernen und auf die eigenen Objekte zu
bei privaten Vermietern noch bestenfalls mittelmäßig. übertragen. Sie helfen jedoch, wiederkehrende Aufgaben
Um Vorbehalte auszuräumen und während des gesam- zu erleichtern, sorgen für mehr Planbarkeit oder wer-
ten Immobilienzyklus Vorzüge zu schaffen, arbeiten die ten das Mieterempfinden der Wohnung durch Smart-
Start-ups eng zusammen und verbinden ihre Leistun- home-Technologie wesentlich auf. Wenn nicht jetzt,
gen untereinander. Immer mehr Schnittstellen bauen wann dann? Es ist höchste Zeit, die digitale Transfor-
bestehende Hürden ab und vereinfachen das Leben der mation in der Wohnungswirtschaft voranzutreiben!
23IM GESPRÄCH MIT PHILIPP SCHMITZ-MORKRAMER VON QUANTUM
WOHNBAU, WIE ICH
IHN SEHE!
4,9 Mrd. € 1,6 Mio. m 2
8,2 Mrd. €
Projektentwicklungsvolumen Gebaute Fläche Assets under Management
(seit Gründung 1999) (seit Gründung 1999) (2020)
24 Quantum in ZahlenIm Gespräch mit Philipp Schmitz-Morkramer von Quantum
„Pionier“, bei diesem Titel hebt der zurück-
haltende Hamburger eher abwehrend die Hand.
Dennoch fokussierte sich Philipp Schmitz-
Morkramer als einer der ersten auf Wohnimmobi-
lien. In einer Zeit, als andere noch auf Office oder
Hotel als Assetklasse schielten, investierte er für
Institutionelle und sein Family Office, agiert aber
auch als einer der größten Entwickler Deutsch-
lands. Trotzdem zeigt sich der sympathische
Familienvater in einem Gespräch ohne Plattitüden „Trotz des Runs auf Wohn-
als guter Kaufmann. Mit seinem glasklaren Blick immobilien haben wir den
auf den Markt analysiert er Erfolgsfaktoren und Zenit noch nicht gesehen.
Hürden. Das Volumen seiner Projekte lag allein Die Zeichen stehen weiter-
hin auf Wachstum.“
2020 bei 1,5 Mrd. €, begeistert aber hat ihn ein
PHILIPP SCHMITZ-MORKRAMER
Sportplatz in seiner Wahlheimat. Gründer von Quantum
M
an spürt das Herzblut der Grün- schung. Aber was sah er, was die anderen fort: „Es gab ausländische Wettbewerber,
dertage, wenn man Philipp nicht sahen? Die breit gestreute, atomisierte die für 500 bis 900 €/m² kauften. Zahlen,
Schmitz-Morkramer nach seinen Mieterstruktur wertete er als krisenresistent. die aus heutiger Sicht dem Märchenbuch
ersten Projekten fragt. „Als De- Die Vielfalt der Mietverträge würde zukünf- der Immobilienwirtschaft zu entspringen
veloper erwarben wir 2008 den tig dazu beitragen, dass starke Wertverluste scheinen.“ Auch als die „Schallmauer“ von
Allianz-Sportplatz in Hamburg. Für das 5 ha ausblieben. Wie recht er damit haben sollte, über 1.000 €/m² durchbrochen wurde, spra-
große Gelände, eingebettet in Kleingärten, würden Krisen wie der Lehman-Crash oder chen deutsche Immobilienspezialisten von
entwickelten wir den B-Plan“, erläutert der die Corona-Pandemie zeigen. Konkret such- „überpreist“. Ausländische Investoren, wie
gebürtige Frankfurter das erste Projekt in te das Team weniger volatile Investments etwa das US-Unternehmen Cerberus Ca-
seiner Wahlheimat, in der er seit 26 Jahren mit guter Risikostreuung. Schritt für Schritt pital Management, fingen aber gerade erst
zu Hause ist. Damit sei ein Flächentausch überzeugten Schmitz-Morkramer und sein an, in den für sie unterbewerteten Markt zu
für die Kleingärtner, aber auch eine neue, Co-Vorstand Frank Schmidt Investoren von investieren.
öffentliche Sportinfrastruktur einherge- ihrer Sichtweise.
gangen. „Eine Win-Win-Win-Situation. Ein „Als Deutsche waren wir unter den Tages-Schau
guter Deal für die Stadt, für uns und für institutionellen Playern fast allein“, erin- „Wenn ich den Markt heute betrachte,
die Sportvereine“, freut sich Schmitz-Mor- nert sich der heute 52-Jährige und fährt macht ja mittlerweile jeder Wohnen“, winkt
kramer. Das sei heute schwieriger: Sport der Quantum-Chef ab. Etwa vor sechs, sie-
in verdichteten Gebieten sei aufgrund des ben Jahren begannen Investoren seinen
Lärms selten gewünscht. Auf dem Gelände der Stadtgärten entstanden Beobachtungen nach, verstärkt auf den Zug
Der Investmentspezialist begann früh: sowohl Eigentums- als auch Mietwohnungen „Wohnen“ aufzuspringen. Warum dieser
unterschiedlicher Größe.
Anfang 2006 legte Quantum das erste Son- Sinneswandel? Der Branchenkenner be-
dervermögen, den Wohnimmobilienspe- gründet das mit der aus der Lehman-Krise
zialfonds „Habitare“, auf. „Zu dieser Zeit resultierenden Unsicherheit. Und so kam
waren kaum Investoren zu finden, die in 2013/2014 der Durchbruch in der Breite.
die vermeintlich langweilige Assetklasse „Was das Geschäft aber nicht einfacher
investieren wollten“, erinnert sich Philipp macht“, sagt er. „Das Produkt ist überschau-
Schmitz-Morkramer. Denn damals trennten bar, der Markt ist kleinteilig, der relevante
Fotos: Ralf Buscher
sich viele Investoren von ihren Wohnimmo- Teilmarkt stark zersplittert, und Grundstü-
bilienbeständen, um sich renditeträchtige- cke werden nicht billiger. Retrospektiv be-
ren Alternativen zuzuwenden. Der Experte trachtet sind wir gut aufgestellt und waren
sah darin trotzdem eine attraktive Beimi- immer überzeugt, zu einem vernünfti-
25Sie können auch lesen
