Centermanagement im Fokus 2021 - EHI-Whitepaper
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EHI-Studie EHI-Whitepaper Centermanagement im Fokus 2021 März 2021
INHALT | CENTERMANAGEMENT 2021 2
Inhalt
1. Management Summary 3 4. Einschätzung des Mietflächenanteils Impressum 42
verschiedener Branchen 23
2. Methodik 5 5. Einschätzung des Mietflächenanteils Vorschau 43
verschiedener Formate 24
3. Direkte Auswirkungen der Corona-Pandemie 6 6. Favorisierte Entwicklungslinien für
1. Wirtschaftliche Erwartung an das Jahr 2021 7 positive Impulse 25
2. Wiedererreichen des Vor-Krisen-Mietniveaus 8
3. Auswirkungen der Corona-Pandemie auf das 5. Gastronomie und Services 26
Center 9 1. Bedeutung von Services für das eigene Center 27
4. Bisherige Nachvermietung durch Corona 2. Anteil der Gastronomie an der Mietfläche
entstandener Leerstände 10 des Centers 28
5. Technologische Anpassungen in den Centern 3. Planungsstatus Erweiterung der
anlässlich von Corona 11 Gastronomiefläche 29
6. Anpassungen in den Mietverträgen anlässlich
von Corona 13 6. Kooperationen und Verbesserungswünsche 30
7. Verhältnis zu anderen Akteuren durch Corona- 1. Wünsche an die Mieter 31 Der Großteil der im vorliegenden Whitepaper
Pandemie 14 2. Wünsche an die Investoren 32 abgebildeten Grafiken ist in unserer Online-
8. Frequenzsituation in den Shopping-Centern 15 3. Wünsche an die Politik 34 Statistik-Datenbank www.handelsdaten.de
9. Art der Messung von Besucher:innenfrequenzen verfügbar und kann als xls-, pdf- und jpg-Datei
in den Centern 16 7. Statistik und Befragte 36 heruntergeladen werden.
1. Teilnehmende Center nach Centertyp 37
Die Grafiken zum Thema „Centermanagement“
4. Struktur und Perspektiven 2. Teilnehmende Center nach Lage 38
finden Sie auf unserer Handelsthemenseite unter:
der Flächennutzungen 18 3. Teilnehmende Center nach Jahr der Ersteröffnung 39
1. Aktueller Anteil des Leerstandes an der Mietfläche 4. Teilnehmende Center nach Jahr der letzten https://www.handelsdaten.de/
des Centers 19 Revitalisierung 40 handelsthemen/centermanagement
2. Vorhandene Mischnutzungen in den Centern 21 5. Teilnehmende Center nach Mietflächengröße 41
3. Bewertung der Eignung von Mischnutzungen für
Shopping-Center 22
SUMMARY | CENTERMANAGEMENT 2021 3 1. Management Summary Das bestimmende Thema ist auch in den Shopping-Centern im Moment die andauernde Pandemie-Lage. Die Mieteinnahmen werden sich bei vielen Centern frühestens im nächsten Jahr erholen und in einigen Centern nie wieder das Vor-Krisen-Niveau erreichen. Im Zuge der – teils mit den Mietern gemeinsamen – Bewältigungsversuche stehen Mietverträge, Flächennutzungen und langfristige Positionierungsstrategien, aber auch viele kurzfristige und pragmatische Anpassungen im Bereich Service und Technologie. Hier sind die meisten Center sehr aktiv geworden. Da die Befragung der Centermanager:innen schon in ähnlicher Form 2019 durchgeführt worden war, offenbaren sich in einigen Bereichen klare – oft durch Corona verstärkte – Trends. Beispielsweise ist der Leerstand in den Centern innerhalb der letzten zwei Jahre deutlich gestiegen. Zudem haben die Center mehr Mischnutzungen mit anderen Branchen und bewerten diese positiver. Der Trend der Mischnutzungen wird sich auch in den kommenden Jahren weiter fortsetzen, wohingegen klassische Handelsbranchen wie Bekleidung oder Schuhe wahrscheinlich immer mehr Flächenanteile freigeben werden. Sehr wichtig ist die langfristige strategische Positionierung der Center, die oft auch bei den Fach- markt-Centern weit über den praktischen Nahversorger hinausgeht. Gastronomie, Aufenthalts- qualität, Convenience und Services, aber auch Freizeit und Event sind Impulse, auf die sehr viele Center in Zukunft stärker ihren Fokus setzen möchten.
SUMMARY | CENTERMANAGEMENT 2021 4 Für die Kund:innen ist Sicherheit momentan ein zentrales Bedürfnis. Dies stellen die Center- manager:innen beispielsweise daran fest, wie wichtig z.B. Security-Dienste oder Desinfektions- mittelspender wahrgenommen werden. Aber auch Multichannel- oder Informationsservices des Centers werden weiter ausgebaut, da sie hohe Relevanz für die Kundschaft haben. Im Rahmen der Kooperation mit anderen Akteuren ist zunächst erfreulich, dass die Corona- Pandemie diese nicht verschlechtert, sondern in einigen Fällen sogar verbessert hat. Auffällig ist, dass die Centermanager:innen sowohl bei Mietern und Investoren als auch bei der Politik eine noch stärkere Rückbesinnung auf das Wir-Gefühl fordern und auch eine Vermittlerrolle übernehmen. So wird beispielsweise von der Mieterschaft eine stärkere Bereitschaft für lokales Engagement im Center und an Center-Events gewünscht, außerdem wird bei den Investoren um mehr Verständnis und Möglichkeiten des Entgegenkommens für die Mieter geworben. Viele Centermanager:innen wünschen sich hier mehr Flexibilität und Pragmatismus im Umgang mit der Krise – dies spiegelt sich auch hinsichtlich der Politik wider. Es fehle an transparenten, einheitlichen und fairen Regularien, unter welchen Bedingungen was umgesetzt werden soll, damit Centerbetreiber und Mieter Planungssicherheit zurückgewinnen.
METHODIK | CENTERMANAGEMENT 2021 5
2. Methodik
Für die vorliegende Untersuchung wurde der Fragebogen online bzw. per Post an die Center-
manager:innen der Shopping-Center in Deutschland versendet. Ein Fragebogen enthält dabei die
Aussagen für ein Center.
142
Der Erhebungszeitraum war im Februar 2021, während des sogenannten Lockdowns, wobei nur der
systemrelevante Einzelhandel, wie zum Beispiel Lebensmittelgeschäfte, Drogerien oder
Tierfuttermärkte, geöffnet hatte. Viele andere Branchen wie Bekleidung, Schuhe, Unterhaltungs-
elektronik, Baumärkte, körpernahe Dienstleistungen wie Friseure o. Ä. hatten auf behördliche
Anordnung geschlossen – auch die Gastronomie durfte nur Liefer- bzw. Abholservices anbieten.
Insgesamt haben sich 142 Shopping-Center beteiligt, das entspricht 29 Prozent aller Center in Insgesamt haben 142 Shopping-
Deutschland. Die teilnehmenden Center verfügen gemeinsam über eine Retail-Mietfläche von etwa Center aus ganz Deutschland
3,5 Mio. Quadratmetern. teilgenommen.3. Direkte Auswirkungen der Corona-Pandemie Jedes zweite Center mit negativen Erwartungen an das Jahr 2021 Das Vor-Krisen-Mietniveau wird dieses Jahr kaum wieder erreicht Mehrheit der Center mit Verlust von Mietern, Mietvertragsanpassungen und technischen Nachrüstungen Die meisten Center mit Corona-Leerständen sind bzgl. Nachmietern optimistisch oder bereits erfolgreich Große Bandbreite technologischer Anpassungen aufgrund der Corona-Pandemie Viele Center haben die Mietverträge wegen der Corona-Pandemie angepasst Die Kooperation mit der Stadt und mit Händlern im Umfeld hat sich eher verbessert als verschlechtert Auch bei voller Öffnung meistens deutlich geringere Frequenz und Aufenthaltsdauer
DIREKTE AUSWIRKUNGEN DER CORONA-PANDEMIE | CENTERMANAGEMENT 2021 7
3.1 Wirtschaftliche Erwartung an das Jahr 2021
Bezogen auf das eigene Shopping-Center
in Prozent Eher trübe Aussichten für das laufende Jahr
kennzeichnen den Gemütszustand vieler
Centermanager:innen zum Erhebungs-
60 56
55 zeitraum im Februar 2021.
48
Ein leichter Vorteil wird bei den Fachmarkt-
50
Centern im Gegensatz zu den übrigen
Shopping-Centern deutlich. Größere
40 Mietanteile von LEH und Drogerie, gute
31
33 Erreichbarkeit für den motorisierten
30
29 Individualverkehr (MIV) und kostenlose
24 Parkplätze sind in der Pandemie ohne Frage
wichtige Vorteile. Doch viele weitere
20
Fachmärkte wie Textil-, Schuh- oder andere
14
11 Nonfood-Discounter, Elektro- und
10 Sportmärkte stehen durch immense
Umsatzausfälle vor ähnlichen Problemen wie
der typische Innenstadthandel. Somit geht
0
Positiv Neutral Negativ
auch ca. die Hälfte der Fachmarkt-Center von
einer negativen wirtschaftlichen Entwicklung
Gesamt (n=119) Fachmarkt-Center (n=21) Alle anderen Center (n=98) in diesem Jahr aus.
Abweichungen von 100 Prozent rundungsbedingt.
Quelle: EHIDIREKTE AUSWIRKUNGEN DER CORONA-PANDEMIE | CENTERMANAGEMENT 2021 8
3.2 Wiedererreichen des Vor-Krisen-Mietniveaus
Im Jahr 2021
in Prozent Jedes vierte Center wird voraussichtlich nie
wieder das Vor-Krisen-Mietniveau erreichen.
80 Zwei Drittel der Center werden im laufenden
67 68 Jahr noch nicht wieder das Mietniveau von
70
vor der Krise erreichen.
58
60
Darüber hinaus geht jedes vierte Center
50 davon aus, nie wieder das Vor-Krisen-
Mietniveau erreichen zu können.
40
Fachmarkt-Center sind hier allerdings deutlich
29
30 26 optimistischer als sonstige Shopping-Center,
23
wenngleich auch hier 13 Prozent der Meinung
20 sind, das Vor-Krisen-Niveau nie wieder zu
13
10 erreichen. Demgegenüber stehen 29 Prozent,
10 6
die das Niveau bereits 2021 wieder zu
0 erreichen glauben.
Ja, wir werden 2021 wieder das Vor- Nein, wir werden dieses Niveau 2021 Nein, und wir werden dieses Niveau
Krisen-Niveau der Mieteinnahmen noch nicht wieder erreichen, aber später voraussichtlich nie wieder erreichen
erreichen
Gesamt (n=141) Fachmarkt-Center (n=24) Alle anderen Center (n=117)
Quelle: EHIDIREKTE AUSWIRKUNGEN DER CORONA-PANDEMIE | CENTERMANAGEMENT 2021 9
3.3 Auswirkungen der Corona-Pandemie auf das Center
Bisherige bzw. absehbare Auswirkungen
Die bisherigen bzw. absehbaren Auswir-
kungen der Corona-Pandemie für die
Shopping-Center sind in vielen Fällen
gravierend.
Drei von vier Centern haben anlässlich der
Auswirkungen der Corona-Pandemie einen
73 % 75 % oder mehrere ihrer Mietverträge angepasst
Einen oder mehrere Handels- Mietverträge angepasst (siehe dazu auch Abb. 3.6).
oder Gastronomiemieter verloren Fast ebenso viele haben einen oder mehrere
Handels- oder Gastronomiemieter wegen
Corona verloren.
Auch hat die große Mehrheit der Center
(69 %) technische Nachrüstungen
vorgenommen (siehe dazu auch Abb. 3.5).
Der Verlust eines oder mehrerer
Magnetmieter ist allerdings bislang eher
7% 69 % selten – dies haben nur 7 Prozent zu
Einen oder mehrere Technische Nachrüstungen beklagen.
Magnetmieter verloren vorgenommen
n = 142, Mehrfachantworten
Quelle: EHIDIREKTE AUSWIRKUNGEN DER CORONA-PANDEMIE | CENTERMANAGEMENT 2021 10
3.4 Bisherige Nachvermietung durch Corona entstandener Leerstände
Nachvermietung an andere Handels- oder Gastronomienutzungen
in Prozent Dabei sind die meisten Center aber optimistisch, diesbezügliche Erfolge
zu erzielen.
Jedes fünfte Center hat allerdings noch keine Mietinteressenten für
diese freigewordenen Flächen und geht davon aus, dass sich dies
Ja, alle 4 schwierig gestalten wird.
Alle Leerstände konnten nur in Einzelfällen nachvermietet werden,
manche der Leerstände zumindest bei jedem vierten betroffenen
Ja, manche 26 Center.
Nein, noch nicht, wir sind
aber in Gesprächen und 51
optimistisch
Nein, das wird schwierig 19
70 Prozent der Center, die durch die
Auswirkungen der Corona-Pandemie
Mieter verloren haben, konnten diese
noch nicht ersetzen.
n = 108
Quelle: EHIDIREKTE AUSWIRKUNGEN DER CORONA-PANDEMIE | CENTERMANAGEMENT 2021 11
3.5 Technologische Anpassungen in den Centern anlässlich von Corona
28 % 22 % 20 % 31 %
Indoor Navigation Zugangsmessung No-Touch-Möglichkeiten Keine
verbessert automatisiert ausgeweitet
(z.B. Ampelsystem)
16 % 10 %
Lüftungssystem Nicht-manuelle 12 %
verändert Desinfektionslösungen Sonstige
für Oberflächen
n = 138; MehrfachantwortenDIREKTE AUSWIRKUNGEN DER CORONA-PANDEMIE | CENTERMANAGEMENT 2021 12 Die meisten Center haben anlässlich der Corona-Pandemie techno- logische Anpassungen vorgenommen – allen voran Verbesserungen der Indoor Navigation. Dies sind z.B. digitale Screens und Beschilderungen mit Wegweisern oder Informationen zu Laufwegen und Verhaltensmustern, die Ansammlungen verhindern sollen. Um ebenfalls Kundenströme zu entzerren, haben 22 Prozent der Center die Zugangsmessung z.B. mit Hilfe von Ampelsystemen automatisiert. Aber es gibt auch andere Strategien – z.B. die No-Touch-Möglichkeiten bei Park-Apps statt Parkautomaten, automatisch öffnenden Türen, oder bei den Waschbecken, Seifen-, Handtuch- und Desinfektionsspendern etc. auf den WCs zu erweitern. Auch eine Verbesserung der Lüftung oder automatische Oberflächendesinfektion mittels spezieller Beschichtungen oder UV-Licht konnte in einigen Centern Einzug halten.
DIREKTE AUSWIRKUNGEN DER CORONA-PANDEMIE | CENTERMANAGEMENT 2021 13
3.6 Anpassungen in den Mietverträgen anlässlich von Corona
in Prozent Die große Mehrheit der Center hat anlässlich der Pandemie
Mietverträge angepasst. So ist es bei ¾ der Center zur Verlängerung
bestehender Verträge gekommen – z.B. um einige Monate, um die
zwischenzeitlich die Mietzahlungen unterbrochen oder gestundet
Laufzeiten verlängert
75 wurden.
Miete reduziert 17 In zahlreichen Centern ist es auch bei bestehenden oder neuen
70
Verträgen zu Mietreduktionen gekommen – z.B. indem man auf
Spezielle Lockdown- 25 bestimmte Schlüssel- oder Ankermieter zugegangen ist, um Filialen für
Klauseln… 42 die Zukunft zu sichern.
7
Anteilige Umsatzmiete
15 Ein neues größeres Thema sind spezielle Lockdown-Klauseln, die in
einige bestehende und neue Verträge aufgenommen wurden. Darin
Sonstiges 5 kann geregelt werden, wie mit Miet- und Nebenkosten im Falle von
13
behördlich angeordneten Geschäftsschließungen vorzugehen ist.
Reine Umsatzmiete 4
8 Reine oder anteilige Umsatzmieten sind noch eher selten, aber
immerhin bei 8 bzw. 15 Prozent der Center für neue Verträge
3
Keine
5 angewendet worden.
Laufzeiten verkürzt 9
4
Bei neuen Verträgen Bei bestehenden Verträgen
n = 142, MehrfachantwortenDIREKTE AUSWIRKUNGEN DER CORONA-PANDEMIE | CENTERMANAGEMENT 2021 14
3.7 Verhältnis zu anderen Akteuren durch Corona-Pandemie
in Prozent Die Corona-Pandemie hat in den meisten
Fällen das Verhältnis der Center zu anderen
Akteuren außerhalb wenig beeinflusst.
90
80 Verschlechterungen der Kooperation gab es
80
nur in Einzelfällen.
70
70
61
Allerdings gibt es auch die Beobachtung, dass
60 die Akteure in der Krise zusammenrücken
und besser zusammenarbeiten. So berichten
50
37 Prozent der Center von einer besseren
40 37 Kooperation mit der Stadt seit der Pandemie
und 25 Prozent von einer besseren
30 25 Kooperation mit Händlern im Umfeld.
20 14
10 6 6
3
0
Zu Händlern im Umfeld (n=141) Zu Shopping-Centern im Umfeld (n=141) Zur Stadt (n=142)
Bessere Kooperation Unverändert Schwierigere Kooperation
Abweichungen von 100 Prozent rundungsbedingt.
Quelle: EHIDIREKTE AUSWIRKUNGEN DER CORONA-PANDEMIE | CENTERMANAGEMENT 2021 15
3.8 Frequenzsituation in den Shopping-Centern
in Prozent Die Besucher:innenfrequenz ist in vielen
Centern erwartungsgemäß seit Beginn der
Pandemie gesunken. Auch während der
Öffnungsphase zwischen den Lockdowns
Auch wenn Handel und Gastronomie komplett
geöffnet haben, erreichen wir im Wochendurchschnitt 59 10 31
kamen in den meisten Fällen deutlich weniger
max. 80 % der Vor-Corona-Frequenz. (n=138) Besucher:innen als normalerweise. Hier ist
auch der Unterschied zwischen normalen
Centern (60 % Zustimmung) und Fachmarkt-
Auch wenn Handel und Gastronomie komplett
geöffnet haben, hat sich die Aufenthaltsdauer halbiert 53 24 24
Centern (52 % Zustimmung) nicht so deutlich.
oder noch mehr verkürzt. (n=139)
Die Mehrheit stimmt auch der These zu, dass
sich auch bei voller Öffnung die Aufenthalts-
Die Wochenfrequenz verteilt sich gleichmäßiger als zu
dauer halbiert oder noch mehr verkürzt habe
Vor-Corona-Zeiten. (n=140)
40 29 31 – dies trifft weniger auf Fachmarkt-Center
(43 % Zustimmung) als auf sonstige
Shopping-Center (54 %) zu.
Unabhängig von der Branche sind kleinflächige Läden
verhältnismäßig weniger vom Frequenzrückgang 10 43 46 Bei der gleichmäßigeren Verteilung der
betroffen als großflächige Läden. (n=138) Wochenfrequenz stimmt die Mehrheit der
Shopping-Center zu (44 % Zustimmung/
Stimme (eher) zu Weder noch Stimme (eher) nicht zu 28 % Ablehnung), die Mehrheit der
Fachmarkt-Center stimmt eher nicht zu (22 %
Zustimmung/ 48 % Ablehnung).
n = 141, Abweichungen von 100 Prozent rundungsbedingt.
Quelle: EHIDIREKTE AUSWIRKUNGEN DER CORONA-PANDEMIE | CENTERMANAGEMENT 2021 16
3.9 Art der Messung von Besucher:innenfrequenzen in den Centern
50 % 38 % 8%
Kameras / 3D-Videosensoren Lichtschranken/Lasertechnik Keine Messung der
Besucherfrequenzen
6% 4%
Manuelle Zählung WiFi
4% 3% 1%
Befragung Mobilfunkdaten Beacons/Bluetooth
n = 141, Mehrfachantworten
Quelle: EHIDIREKTE AUSWIRKUNGEN DER CORONA-PANDEMIE | CENTERMANAGEMENT 2021 17 Die klassischen und damit am meisten verbreiteten Methoden der Messung von Besucher:innenfrequenzen stellen heute entweder Kameras bzw. 3D-Videosensoren oder Lichtschranken bzw. Lasertechnik dar. Ältere, analoge Methoden wie Befragungen oder manuelle Zählungen sind sehr selten geworden und werden fast nur noch in Kombination mit anderen Messarten eingesetzt. Doch auch eher innovative Methoden wie Messung über WiFi, Beacons oder mobile Daten, die zusätzlich zu Anzahl und Zeitpunkt noch weitere Informationen über die Besucher:innen sammeln können, sind aktuell sehr wenig verbreitet.
4. Struktur und Perspektiven der Flächennutzungen Der Leerstand in den Shopping-Centern steigt – Fachmarkt-Center etwas weniger betroffen Mischnutzungen in den Shopping-Centern werden häufiger und vielfältiger Gesundheitsbranche, Freizeitbranche und Büros sind die beliebtesten Mischmieter Nicht-Handelsnutzungen werden ihren Flächenanteil ausweiten, Mode und Schuhe ihren Anteil verringern Auf dem Vormarsch: Paketstationen, Pop-Up Stores und Bio-Supermärkte Viele Fachmarkt-Center diversifizieren ihre Positionierung und wollen mehr sein als der praktische Nahversorger
STRUKTUR UND PERSPEKTIVEN DER FLÄCHENNUTZUNGEN | CENTERMANAGEMENT 2021 19
4.1 Aktueller Anteil des Leerstandes an der Mietfläche des Centers
Nach Centertyp
in Prozent Positiv zu sehen ist zunächst, dass noch viele
Center aktuell eher geringe Flächenanteile
70 leer stehen haben – insgesamt 43 Prozent
der Center messen einen Leerstand von bis
60 58 zu 3 Prozent der Mietfläche.
Besonders bei den Fachmarkt-Centern ist
50 Leerstand momentan noch weniger Thema
43 als bei den sonstigen Shopping-Centern.
40
40 Aber auch unter den Fachmarkt-Centern gibt
es mit 30 Prozent der Center eine beachtliche
30
Gruppe, bei der mehr als 5 Prozent der
25 Mietfläche leer stehen.
23
19 18 Bei 44 Prozent der sonstigen Shopping-
20 17 16 17
13 13 Center beträgt der Leerstand mehr als
5 Prozent der Mietfläche.
10
0
Bis 3,0 % 3,1-5,0 % 5,1-10 % 10,1 % und mehr
Fachmarkt-Center (n=24) Alle anderen Center (n=118) Gesamt (n=142)
Abweichungen von 100 Prozent rundungsbedingt.
Quelle: EHISTRUKTUR UND PERSPEKTIVEN DER FLÄCHENNUTZUNGEN | CENTERMANAGEMENT 2021 20
4.1 Aktueller Anteil des Leerstandes an der Mietfläche des Centers
Vergleich zur Vorbefragung 2019
in Prozent So gaben bei der letzten Befragung zu Beginn des Jahres 2019 noch 66
Prozent aller Center einen Leerstand von bis zu 3 Prozent der Mietfläche
70 66 an – dieser Anteil schrumpfte auf 43 Prozent.
Der Anteil der Center mit einem Leerstandsanteil von mehr als 5 Prozent
60
hat sich innerhalb der zwei Jahre von 19 Prozent auf 41 Prozent mehr als
verdoppelt.
50
43
40
30
23
20 18
16 15
10 9 Die Leerstände in Shopping-Centern haben in den
10
letzten zwei Jahren deutlich zugenommen. Der
diesbezügliche Einfluss der Corona-Pandemie kann
0
Bis 3,0 % 3,1-5,0 % 5,1-10 % 10,1 % und mehr nicht eindeutig beziffert werden, ist aber aufgrund
Gesamt 2021 (n=142) Gesamt 2019 (n=137)
zahlreicher Insolvenzen und Filialschließungen im
Handel sicherlich ein sehr bedeutsamer Faktor.
Quelle: EHISTRUKTUR UND PERSPEKTIVEN DER FLÄCHENNUTZUNGEN | CENTERMANAGEMENT 2021 21
4.2 Vorhandene Mischnutzungen in den Centern
in Prozent Es gibt immer mehr und immer vielfältigere
Mischnutzungen in den Shopping-Centern.
Büro 62
Vier von fünf Centern verfügen über
Mischnutzungen mit anderen Branchen –
Gesundheitswesen / Arztpraxen 49 allen voran Büros. Tendenz steigend: bei der
Vorbefragung 2019 hatten nur 46 Prozent
Büros als Mischnutzung angegeben.
Freizeit & Entertainment 38
Weitere eher verbreitete Mischnutzungen sind
die Gesundheitsbranche (+ 8 Prozentpunkte
Keine 22
seit 2019) sowie Freizeit und Entertainment
(+ 3 Prozentpunkte seit 2019).
Soziale Infrastruktur (z.B. Bildungs- oder kulturelle
Einrichtungen)
18 Eine Mischnutzung mit sozialer Infrastruktur,
wie z.B. Bildungs- oder kulturelle
Wohnen 17
Einrichtungen, die hier erstmals abgefragt
wurde, besteht in fast jedem fünften Center.
Hotel 4
Sonstige 2
n = 141, Mehrfachantworten
Quelle: EHISTRUKTUR UND PERSPEKTIVEN DER FLÄCHENNUTZUNGEN | CENTERMANAGEMENT 2021 22
4.3 Bewertung der Eignung von Mischnutzungen für Shopping-Center
in Prozent Am kritischsten werden hier im Verhältnis zu
den anderen Branchen Wohnungen bewertet,
wobei auch hier die positiven Bewertungen
Gesundheitswesen / Arztpraxen (n=140) 83 15 2 (72 Prozent) die negativen (29 Prozent)
deutlich überwiegen.
Freizeit & Entertainment (n=139) 73 27 1
Büro (n=139) 68 29 3
Soziale Infrastruktur (n=138) 47 41 12
Hotel (n=132) 38 47 13 2 Die meisten Mischnutzungen sind nach
Ansicht der Centermanager:innen sehr
gut oder gut geeignet für Shopping-
Wohnen (n=137) 38 34 25 4
Center. Am besten werden die
Sehr gut geeignet Eher geeignet Eher ungeeignet Völlig ungeeignet
Gesundheits- sowie die Freizeitbranche
und Büros bewertet.
Abweichungen von 100 Prozent rundungsbedingt.
Quelle: EHISTRUKTUR UND PERSPEKTIVEN DER FLÄCHENNUTZUNGEN | CENTERMANAGEMENT 2021 23
4.4 Einschätzung des Mietflächenanteils verschiedener Branchen
In den Shopping-Centern in den nächsten 5 Jahren
in Prozent Weiterhin sind Nicht-Handelsnutzungen wie Dienstleistungen,
Gastronomie oder Entertainment besonders auf dem Vormarsch – die
Dienstleistung (n=142) 72 27 1
meisten Centermanager:innen schätzen, dass deren Flächenanteil in den
nächsten fünf Jahren steigen wird – diese Werte sind im Vergleich zur
Entertainment (n=140) 72 24 4
Vorbefragung 2019 nahezu stabil.
Hobby & Freizeit (n=140) 66 29 5 Bei der Gastronomie scheinen sich erste leichte Sättigungstendenzen
abzuzeichnen – seit der Befragung 2019 sind ca. 20 Prozentpunkte von
Gastronomie (n=141) 60 35 4 der Einschätzung „steigend“ zu „stabil“ gewechselt.
Lebensmittel (n=141) 48 52
Ganz anders hingegen bei den Einzelhandelsbranchen Hobby & Freizeit
(+12 Prozentpunkte bei „wird steigen“), Lebensmittel (+18
Einrichtung & Wohnaccessoires (n=141) 45 48 7 Prozentpunkte) und Einrichtung und Wohnaccessoires (+24 Prozent-
punkte) – hier gibt es teils deutliche Zuwächse.
Drogerie (n=141) 30 70 Weiter abgerutscht sind die Branchen Schuhe und Accessoires –
glaubten 2019 noch 50 Prozent an einen Rückgang, sind es nun schon
UE & Telekommunikation (n=138) 9 63 28 67 Prozent – und Bekleidung (von 73 Prozent „wird zurückgehen“ auf
aktuell 87 Prozent).
Schuhe & Accessoires (n=142) 33 67
Bekleidung (n=141) 13 87
Wird steigen Wird stabil bleiben Wird zurückgehen
Abweichungen von 100 Prozent rundungsbedingt.
Quelle: EHISTRUKTUR UND PERSPEKTIVEN DER FLÄCHENNUTZUNGEN | CENTERMANAGEMENT 2021 24
4.5 Einschätzung des Mietflächenanteils verschiedener Formate
In den Shopping-Centern in den nächsten 5 Jahren
in Prozent Als aktuelle Gewinner-Formate, die ihre
Paketstation (n=140) 85 14 1
Flächenanteile in den nächsten fünf Jahren
ausbauen werden, schätzen die Center-
manager:innen vor allem Paketstationen,
Pop-Up Store (n=141) 82 18
Pop-Up Stores und Bio-Supermärkte ein.
Bio-Supermarkt (n=142) 82 17 1 Diese werden auch nochmals etwa 10 Pro-
zentpunkte positiver bewertet als 2019 –
Convenience Store (n=137) 53 45 3 ähnliche Zuwächse gelten auf etwas
niedrigerem Niveau auch für Food- und
Discount Food (n=140) 50 46 4 Non-Food-Discounter sowie regionale
Einzelhändler.
Discount Non-Food (n=139) 39 55 6 Die internationalen Retailer mit großem
Filialnetz werden, vermutlich durch die
Regionale Retailer mit kleinem/ohne Filialnetz (n=138) 32 27 41 Filialschließungen und Schieflagen zahlreicher
Modefilialisten infolge der Corona-Pandemie,
Internationale Retailer (n=136) 18 44 38 deutlich zurückhaltender bewertet – der
Anteil derer, die dieses Format flächenmäßig
Flagship Store (n=138) 14 40 46 auf dem Rückzug sehen, hat sich in den
letzten zwei Jahren von 13 Prozent auf
Wird steigen Wird stabil bleiben Wird zurückgehen 38 Prozent etwa verdreifacht.
Abweichungen von 100 Prozent rundungsbedingt.
Quelle: EHISTRUKTUR UND PERSPEKTIVEN DER FLÄCHENNUTZUNGEN | CENTERMANAGEMENT 2021 25
4.6 Favorisierte Entwicklungslinien für positive Impulse
Zur langfristigen strategischen Positionierung des eigenen Centers
in Prozent Die Center setzen auf verschiedene Entwicklungs-linien, um ihr Profil zu
schärfen – dabei unterscheiden sich Fachmarkt- und sonstige Center in
Vergrößerung der Einzelhandelsflächen 8 ihren generellen Favoriten gar nicht so sehr.
13
Verkleinerung der Einzelhandelsflächen 17 Dabei wird deutlich: gerade Fachmarkt-Center wollen mehr sein als der
30 Nahversorger mit großem Parkplatz.
67
Nahversorgung & täglicher Bedarf
70 Das Thema „Gastronomie und Services“ wird insgesamt von den
meisten verfolgt – 88 Prozent der Fachmarkt-Center wollen diesen
Convenience & Services 46
72 Fokus setzen.
Luxus & Exklusivität 4 Stark verbreitet sind darüber hinaus – nicht nur bei den Fachmarkt-
6
Centern – die Themen „Nahversorgung & täglicher Bedarf“, sowie
17
Niedrigpreisige Retailer
15 insbesondere bei den normalen Centern „Convenience & Services“.
Diese setzen zudem oftmals auf „Freizeit & Event“ und „Quartier mit
46
Freizeit & Event
64 gemischten Nutzungen“.
Individualität, Kreativität & Out of the Box 42 Doch auch für viele Fachmarkt-Center ist das Thema „Freizeit & Event“
58
eine interessante Entwicklungslinie für die Zukunft.
Gastronomie und Aufenthaltsqualität 88
79
Quartier mit gemischten Nutzungen 38
54
Fachmarkt-Center (n=24) Alle übrigen Center (n=118)
Mehrfachantworten
Quelle: EHI5. Gastronomie und Services Die Center-Zeitung ist immer mehr aus der Zeit gefallen, dafür haben Sicherheitsservices und Click-and-Collect große Bedeutung Viele Center wollen Mietanteil der Gastronomie noch ausbauen
GASTRONOMIE UND SERVICES | CENTERMANAGEMENT 2021 27
5.1 Bewertung der Bedeutung von Services für das eigene Center
in Prozent Sicherheitsservices werden aktuell besonders großgeschrieben – so
gelten unter den Befragten Security-Personal und Desinfektions-
Security-Personal (n=140) 83 14 4 angebote als wichtigste Services in einem Center.
Desinfektionsangebote (n=140) 71 26 3 Kunden-WiFi ist für zwei Drittel ein Must-Have. Hatten diesem Service
vor zwei Jahren noch 58 Prozent eine „sehr wichtige“ Bedeutung
Kunden-WiFi (n=141) 67 22 11
zugeordnet, sind es aktuell 67 Prozent.
Click-and-Collect (n=139) 57 36 7
Click-and-Collect hat, vermutlich auch infolge der Corona-Pandemie,
Infopoint/Kundeninformation (n=134) 46 24 22 7 sehr deutlich an Bedeutung gewonnen – hatten 2019 nur 17 Prozent
diesen Service als „sehr wichtig“ eingestuft, hat sich der Wert aktuell
E-Ladesäulen (n=139) 39 49 10 2
mit 57 Prozent mehr als verdreifacht.
Paketstation (n=134) 31 54 12 2
Die Bedeutung von E-Ladesäulen (+16 Prozentpunkte „sehr wichtig“)
Digital Signage (n=134) 28 42 27 4 und Park-Apps (+9 Prozentpunkte) ist ebenfalls gestiegen, die Center-
App eher gleich geblieben.
Newsletter (n=134) 17 28 46 9
Center-Zeitungen sind zunehmend aus der Zeit gefallen – der Anteil
Park-App (n=133) 15 31 41 13 derer, die diese „sehr“ oder „eher wichtig“ finden, hat sich auf 14
Center-App (n=135) 10 33 48 9 Prozent halbiert.
Center-Zeitung (n=137) 5 9 51 35
Sehr wichtig Eher wichtig Eher unwichtig Völlig unwichtig
Abweichungen von 100 Prozent rundungsbedingt.
Quelle: EHIGASTRONOMIE UND SERVICES | CENTERMANAGEMENT 2021 28
5.2 Anteil der Gastronomie an der Mietfläche des Centers aktuell
in Prozent Die meisten Center haben einen Gastrono-
mieanteil von bis zu 5 Prozent (44 Prozent)
oder
14 bis zu 10 Prozent (42 Prozent) der Mietfläche.
Dabei sind die Zahlen im Vergleich zur
Vorbefragung 2019 fast identisch geblieben.
Einen großen Unterschied zwischen
Fachmarkt-Centern und sonstigen Centern
gibt es dabei nicht.
44
Bis 5,0 %
Bei den Centern, die mehr als 10 Prozent ihrer
5,1 - 10,0 % Mietfläche an die Gastronomie vermietet
10,1 % und mehr haben, handelt es sich fast ausschließlich um
Center, die in den letzten fünf Jahren eröffnet
oder revitalisiert wurden oder sich gerade in
der Revitalisierung befinden.
42
n = 141
Quelle: EHIGASTRONOMIE UND SERVICES | CENTERMANAGEMENT 2021 29
5.3 Planungsstatus Erweiterung der Gastronomiefläche
in Prozent Viele Center planen eine Erweiterung der
Gastronomiefläche, dabei handelt es sich
45 etwas häufiger um große als um kleine
40
39 Center: Während 36 Prozent der Center mit
40
weniger als 30.000 qm Mietfläche die
35
Gastronomieerweiterung planen, sind es bei
den größeren schon 49 Prozent.
30 29
Bei 29 Prozent ist eine Erweiterung aber auch
25
schon innerhalb der letzten fünf Jahre erfolgt.
Für weitere 39 Prozent ist eine Erweiterung
20 der Gastronomiefläche derzeit kein Thema –
hierbei unterscheiden sich die Fälle auch nicht
15
nach Centertyp.
10
5
0
... ist in den letzten 5 Jahren bereits … ist in Planung … ist momentan nicht vorgesehen
erfolgt
n = 142, Mehrfachantworten
Quelle: EHI6. Kooperationen und
Verbesserungswünsche
Kooperation, Verständnis Investitionen in Digitalisierung, Innovationen
Langfristiges Denken
und Entgegenkommen die Zukunft und Kreativität
Offene und einfachere
Strategieentwicklung Gegenseitiges Vertrauen
KommunikationKOOPERATIONEN UND VERBESSERUNGSWÜNSCHE | CENTERMANAGEMENT 2021 31
6.1 Wünsche an die Mieter
Zur Verbesserung der Zukunftsfähigkeit des Centers, offene Antworten
Themenbereich Wünsche Am häufigsten wurden in den offenen Antworten Ideen hinsichtlich
eines stärkeren Engagements mancher Mieter beim Thema
Click & Collect Digitalisierung und Serviceorientierung geäußert.
Digitalisierung & Ausbau digitaler Kompetenz & Multichannel-Services
Serviceorientierung Innovative, kreative, visionäre Shopkonzepte Auch im Bereich des gemeinsamen Marketings wünschen sich viele
Erlebniseinkauf Befragte, dass Mieter sich mehr an Events beteiligen und das Center als
Bessere Zusammenarbeit beim Marketing und in der Plattform betrachten.
Werbegemeinschaft Ein großer Bereich ist der Wunsch nach besserer Kommunikation und
Zusammenarbeit im
Center als Plattform sehen und fördern fairer, lösungsorientierter Verhandlungsbereitschaft. Häufig wurde
Bereich Marketing
Mehr Teilnahme an Events
geäußert, dass man auch im Hinblick auf die Nachbarmieter wieder
Einheitlichere Öffnungszeiten
stärker zu einem Gemeinschaftsdenken oder „Wir-Gefühl“ zurückfindet.
Mehr Gemeinschaftsdenken und „Wir-Gefühl“ im
Center
Kommunikation und
Bessere Kommunikation und Fairness,
Verhandlungsbereitschaft
Kompromissbereitschaft, Lösungsorientierung
Gemeinsam an Ideen und Innovationen arbeiten
Personal schulen und mehr Beratung anbieten
Eigene Marke & Personal Kundenfreundlichkeit und -kommunikation
Eigenes Marketing, Profilbildung der eigenen Marke Den Mehrwert eines Centers durch
gemeinsames Handeln mit den anderen
Optimistisch bleiben, langfristig denken
Durchhalten
Flexibilität Mietern erkennen und umsetzen.
Centermanager:in im Rahmen der Befragung
n = 71
Quelle: EHIKOOPERATIONEN UND VERBESSERUNGSWÜNSCHE | CENTERMANAGEMENT 2021 32
6.2 Wünsche an die Investoren
Zur Verbesserung der Zukunftsfähigkeit des Centers, offene Antworten
Themenbereich Wünsche
Verständnis und Entgegenkommen für die Mieter in der Nicht nur die reinen Mieten
gegenwärtigen Situation sehen und auf Bestandsmieten
Verständnis und Bereitschaft, vertretbare, geringere Mieten zu
Flexibilität vereinbaren, um Mieter langfristig zu halten
pochen – eher auf den
Offenheit für Umnutzung von Flächen für Nicht- erfolgreichen Mix achten.
Handelsnutzungen
Centermanager:in im Rahmen der Befragung
Mehr Bereitschaft für Innovation, Kreativität und Risiko,
für nachhaltigere und kundenfreundlichere Objekte
Strategie Blick auf Gesamtobjekt und Synergieeffekte
verschiedener Branchen
Aufenthaltsqualität und Erlebnisse schaffen
Mehr Vertrauen in das Centermanagement
Vertrauen und
Größere Entscheidungsfreudigkeit und kürzere
Kommunikation
Reaktionszeiten
Unterstützung des Marketingbudgets
Investitionen
Finanzierung innovativer Services
n = 67
Quelle: EHIKOOPERATIONEN UND VERBESSERUNGSWÜNSCHE | CENTERMANAGEMENT 2021 33
Von den Investoren erhoffen sich die meisten Centermanager:innen in
der gegenwärtigen Situation in erster Linie Verständnis für die Mieter
und wünschen sich mehr Flexibilität, diesen entgegenkommen zu Verstehen, dass den
können. Dabei wird sowohl der kurzfristige Support in der Not genannt Mietern jetzt geholfen
als auch die langfristige Bereitschaft für vertretbarere Mieten. werden muss, um Mieter
Wie auch bei den Mietern spielt die Offenheit für Innovationen, langfristig zu halten.
Kreativität und Nachhaltigkeit eine große Rolle.
Der Blick der Investoren sollte langfristig sein und auf das Gesamtobjekt
mit all seinen Nutzungen und Synergieeffekten abzielen, statt kurzfristig Individuelle, kreative, nachhaltige
an starren Miet- und Renditeerwartungen festzuhalten. Objekte mit regionalem Bezug und
wirtschaftlichen Betriebskosten, flexible
Shops, die eine schnellere Anpassung an
den sich wandelnden Markt erlauben.
Centermanager:innen im Rahmen der BefragungKOOPERATIONEN UND VERBESSERUNGSWÜNSCHE | CENTERMANAGEMENT 2021 34
6.2 Wünsche an die Politik
Zur Verbesserung der Zukunftsfähigkeit des Centers, offene Antworten
Themenbereich Wünsche
Einheitlichkeit und transparente Kommunikation der
Kommunikation in der geltenden Regularien
Corona-Pandemie Zielformulierung, mehr Planungssicherheit Mehr Kooperationsbereitschaft mit
Mehr Vorlauf, Handlungsempfehlungen und Praxisnähe Eigentümern und Gewerbetreibenden
auf Augenhöhe und professionelle
Innenstädte fördern und aktiv entwickeln Beratung in Anspruch nehmen.
Konstruktiver Dialog aller Innenstadtakteure zur mittel-
und langfristigen Sicherung des stationären Handels Centermanager:in im Rahmen der Befragung
Strategie für die
Chancengleichheit von stationärem und Onlinehandel,
Innenstädte
z.B. über einheitliche Besteuerung oder kostenpflichtigen
Paketversand
Lockerung der (Sonntags-)Öffnungszeiten
Schnellere und unkompliziertere
Genehmigungsverfahren
Abbau von Bürokratie
Mehr umsetzen und agieren – weniger reden und
reagieren
Finanzielle Überbrückungshilfen auszahlen
Unterstützung Mieter unbürokratisch für Lockdown entschädigen
n = 76
Quelle: EHIKOOPERATIONEN UND VERBESSERUNGSWÜNSCHE | CENTERMANAGEMENT 2021 35
Auch bei den Wünschen an die Politik spielt die gegenwärtige Corona-
Pandemie eine besondere Rolle – insbesondere erwarten die
Centermanager:innen verständliche und einheitliche Regelungen und
die Formulierung eines Ziels, auf das man hinarbeitet.
Die Vorteile einer funktionierenden
Die kommunale Politik sollte aktives Interesse an den Innenstädten Innenstadt mit Handel, Gastronomie
zeigen und diese im Dialog mit den entsprechenden Akteuren unter und Dienstleistung wirklich erkennen,
verschiedenen Maßnahmen entsprechend fördern und entwickeln.
fördern und weiterentwickeln.
Mit schnelleren und einfacheren Verfahren sollte sich die Politik auf die Innenstädte müssen häufig bzgl. der
Umsetzung von Lösungen konzentrieren.
Erreichbarkeit und Aufenthaltsqualität
deutlich nachbessern.
Centermanager:in im Rahmen der Befragung7. Statistik und Befragte
STATISTIK UND BEFRAGTE | CENTERMANAGEMENT 2021 37
7.1 Teilnehmende Center nach Centertyp
in Prozent
2 3
17
Shopping-Center / Shopping-Quartier
Fachmarkt-Center
Outlet-Center
Sonstiges
78
n = 142
Quelle: EHISTATISTIK UND BEFRAGTE | CENTERMANAGEMENT 2021 38
7.2 Teilnehmende Center nach Lage
in Prozent
7
11
Innenstadt
Stadtteil
Stadtrand
Grüne Wiese
57
25
n=142
Quelle: EHISTATISTIK UND BEFRAGTE | CENTERMANAGEMENT 2021 39
7.3 Teilnehmende Center nach Jahr der Ersteröffnung
in Prozent
13
18
8
1964-1979
1980-1989
1990-1999
2000-2009
2010-2020
25
36
n = 142
Quelle: EHISTATISTIK UND BEFRAGTE | CENTERMANAGEMENT 2021 40
7.4 Teilnehmende Center nach Jahr der letzten Revitalisierung
in Prozent
4
19 12
vor 2004
2005-2009
2010-2014
16
2015-2020
19 Revitalisierung läuft gerade
Noch keine Revitalisierung erfolgt
29
n = 136, Abweichungen von 100 Prozent rundungsbedingt.
Quelle: EHISTATISTIK UND BEFRAGTE | CENTERMANAGEMENT 2021 41
7.5 Teilnehmende Center nach Mietflächengröße
Mietfläche für Handel und Gastronomie, d.h. ohne sonstige Mischnutzungen
in Prozent
7
10
32
10.000-19.999 qm
20.000-29.999 qm
16 30.000-39.999 qm
40.000-59.999 qm
60.000 qm und mehr
35
n = 142
Quelle: EHIIMPRESSUM | CENTERMANAGEMENT 2021 42
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