Corona stellt Immobilienwelt auf den Kopf
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Nr. 114 | Montag, 5. Oktober 2020 PLATOW Extra 5
www.platow.de Wie sich Sachwerte in der Krise schlagen
Corona stellt Immobilienwelt auf den Kopf
Chance und Risiko dicht beieinander ■ Auch die Im- Anschlusskonzepte. Für die insgesamt hohe Veränderungsdy-
mobilienmärkte können sich den rapiden Umwälzungen in der namik am Markt sieht Wärntges Corona aber nur als einen Fak-
Wirtschaft durch die Pandemie nicht entziehen. Zeitverzögert tor. Viele Trends, ausgelöst durch die Digitalisierung, waren
und in unterschiedlichem Ausmaß wirkt sich das „neue Normal“ im Einzelhandel oder in Verkehr und Logistik schon vorher da,
auf die Segmente aus. Besonders hart trifft es Gewerbeimmo- wurden nur klein gehalten, obwohl sie den Immobilienmarkt be-
bilien des Einzelhandels, der durch das veränderte Einkaufs- einflussen. Die mit dem Virus unweigerlich aufgeworfene Frage
verhalten noch stärker im Wettbewerb zum eCommerce steht, nach dem künftigen Mix von
und die unter Reisebeschränkungen und Veranstaltungsverbot Präsenz im Büro und Home-
leidende Hotellerie. Aber auch Büro und Wohnen kommen unter office erzwinge es geradezu,
Druck. Auf dem 13. PLATOWFORUM Beteiligungen, nach der nunmehr ernsthaft darüber
Corona-Pause erstmals wieder als Präsenzveranstaltung in der nachzudenken, was solche
Frankfurter Villa Kennedy, drehte sich denn auch alles um die Trends bedeuten.
Frage, wie sich die unterschiedlichen Bereiche der Immobili- Vor panischen Reaktionen
enwirtschaft in der Krise schlagen. warnt die Immobilien-Exper-
Trotz teils unterschiedlicher Sicht auf die Folgen für Real tin entschieden. Das Büro an
Estate war sich die von Volker Baas (GSK Stockmann) mo- sich habe einen Wert, weil
derierte Expertenrunde einig, dass Immobilien-Beteiligungen sich Social Skills und Füh-
auch in der Pandemie ein wertvolles Asset sind. Vorausge- rungsqualitäten nicht alleine
setzt, es wird klug und individuell auf die sich verändernden im virtuellen Raum entwi- Hans Volkert Volckens,
Rahmenbedingungen reagiert, betont KPMG-Partner Hans ckeln. Klar, es werde durch KPMG
Volkert Volckens. Denn Chance und Risiko liegen nun einmal Corona mehr regionale Sprei-
dicht beieinander. Zudem müsse auch die Politik mit flankie- zung geben, mehr Abstand, Flexibilität und Agilität bei den
renden Maßnahmen den sich ankündigenden technologischen Raumkonzepten und die vorzuhaltenden Arbeitsplätze würden
Bedeutungsverlust deutscher Schlüsselindustrien angehen. womöglich geringer ausfallen. Doch an eine Eingrenzung der
Seine fulminante Keynote Speech, in der Volckens wie auf Büroflächen (Konsens: 10% Bedarfsminderung) glaubt die DIC
einer Wetterkarte die Hoch- und Tiefdruckgebiete der Im- Asset-Chefin nicht. Zumal der Markt noch etwas mehr Leer-
mobilienwelt aufzeigte (s. a. PLATOW v. 23.9.), schließt ZIA- stand verkraften könne. Weniger optimistisch beim zukünftigen
Präsidiumsmitglied Volckens dennoch mit dem aufmunternden Flächenbedarf ist Volckens. Sobald ein Impfstoff gefunden sei,
Appell, die Krise nach Max Frisch als produktiven Zustand zu werde es schon aus wirtschaftlichen Gründen zu einer Rückkehr
begreifen, dem der Beigeschmack der Katastrophe genommen des Aufeinandersitzens im Büro kommen.
werden müsse. Für Wärntges stehen die größeren Veränderungen aller-
dings im Einzelhandel, der Logistik und dem Verkehr an. Grund
Pandemie wirft Spotlight auf neue Trends sei die Digitalisierung. Das Virus werfe nur das Licht darauf.
Diesen Argumentationsstrang nahm DIC Asset-CEO Sonja Durch den eCommerce, verändertes Kaufverhalten und die
Wärntges direkt auf. Anstatt im Nebel zu stochern, plädiert Verdrängung der Autos aus Innenstädten müssten hier ganze
sie für rationale Schlussfol- Konzepte völlig neu gedacht werden, gibt Wärntges zu Be-
gerungen. Chancen gebe es denken. Auf weniger Ladenfläche (wegen Margendruck und
zu allen Zeiten, auch jetzt, Ladensterben) und engmaschigere Logistiknetze müssten
befindet Wärntges. So habe Stadtplaner und Immobilienwirtschaft agil und innovativ
die auf deutsche Gewerbeim- reagieren. Im Fokus stünden Mixed Use-Konzepte, die der
mobilien fokussierte DIC As- neuen Balance zwischen den Immobiliensegmenten Rechnung
set (AuM über 8,6 Mrd. Euro) tragen. Flächenmäßig möge es dabei in den Cities kleiner,
trotz Corona-Krise im 1. Hj. aber auch viel aufwendiger etwa bei Logistikzentren und der
ertragsseitig um 22% zuge- Gestaltung optimaler Supply Chains werden. Wärntges rechnet
legt. Dazu hätten vor allem nicht zuletzt wegen des überteuerten Wohnens in der Stadt
frühzeitige Gespräche mit in mit Aufwertung der Vorstädte und Mittelzentren.
Schwierigkeiten geratenen Chancen für die Branche, so Wärntges, gäbe es genug. Solan-
Sonja Wärntges, Mietern beigetragen, darunter ge nicht daran festgehalten werde, alles wie immer zu machen,
DIC Asset AG drei Galeria Kaufhof-Filialen. sondern innovative Konzepte für die sich abzeichnenden Trends
Kundenorientiert und kreativ zu entwickeln. DIC Asset setze deshalb verstärkt auf Logi-
seien so Lösungen erarbeitet worden, i. d. R. Mietstundungen stik und will hier die eigene breite Expertise von der A-Lage
und Laufzeitverlängerungen, in einigen Fällen auch komplette bis in die Vorstädte und Zentren jenseits der Gürtellandkreise
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und Großstädte ausspielen. So lasse sich Corona als eine He- KVGs für Financial Assets langsameren Immobilien-KVGs jetzt
rausforderung unter vielen begreifen. Die Pandemie eröffne viel schneller in die Gänge. Das liege an der Nachfragesituati-
schlichtweg nur Raum für neue Wege. ■ on, wenn sich nur eine Option am Transaktionsmarkt eröffnet.
Hier müssen Asset Manager rasch reagieren, sich fragen, ob sie
Geld und Anleger für die Immobilie haben oder eben selbst ins
Service-KVG – Qualitätssicherung Risiko gehen, um sich das Signing zu sichern. Institutionelle
Top-Thema für Investoren Investoren werden dann erst im Nachhinein eingebunden. In
diesem Umfeld profitieren vor allem Projektentwickler, weil
Perfekte Arbeitsteilung ■ Als Regulierungsexperte ob- sie den Investoren ihre Grundstücke samt Nutzungskonzept zu
lag es Ludger Wibbeke von Hansainvest, eine Lanze für die attraktiven Preisen anbieten können. Dass Projektentwickler
Qualitätssicherung von und durch Immobilienfonds zu brechen. zu Asset Managern werden, ist eine ganz moderne Entwicklung,
Mehr noch als sonst schon profitiere die Service-KVG in der die eben der Struktur am Markt geschuldet sei, resümiert der
Corona-Krise vom Trend bei Asset Managern, flexibel und dy- Hansainvest-Geschäftsführer.
namisch am Markt aktiv zu sein. Gaben in einer Umfrage vor Für die Arbeit der KVG ist das unerheblich. Ihre Aufga-
der Pandemie institutionelle Investoren an, 77% ihrer neuen be ist es, dem Kunden, wer auch immer es ist, den Rücken
Fonds mit einer Service-KVG freizuhalten und über den bestmöglichen BaFin-Kontakt, die
auflegen zu wollen, glaubt bestmögliche Auflege- und Transaktionszeit sowie Qualität
Wibbeke, das nach der Krise das Optimum zu gewährleisten. Gelingt dies, ist nicht nur
noch toppen zu können. Denn die Fondsqualität, sondern auch der Kundenzulauf gesichert.
die Vorteile der strategischen Momentan griffen, so beobachtet es Wibbeke, institutionelle
Zusammenarbeit zwischen As- Investoren auch bei direkt gehaltenen Immobilien verstärkt
set Manager und Service-KVG auf Service-KVGs zurück. Anstatt diese selbst zu managen,
lägen auf der Hand: Je mehr werden Einbindungsfonds aufgelegt, bei denen die KVG das
Kompetenzen vom Portfoli- Verwaltungsrecht übernimmt (Vorteil: keine Grunderwerbs-
omanager auf die Service- steuer). Auch darin spiegelt sich für Wibbeke die hohe Rele-
KVG übergehen, desto besser vanz der Qualitätssicherung. Offenlegungsverordnung, ESG,
könne sich dieser auf seine Tokenisierung und Digitalisierung seien zudem die Trends,
Ludger Wibbeke, eigentliche Aufgabe konzen- die institutionelle Anleger von ihren Dienstleistern umge-
Hansainvest trieren, in renditeschwacher setzt haben wollen. Einen tokenisierten Spezialfonds werde
Zeit durch kluge Auswahl sei- es schon in drei Jahren geben, ist Wibbeke überzeugt. Im
ner Investments möglichst viel Erfolg für seine institutionellen tokenisierten Fonds, der auch den Zweitmarkt von offenen
Investoren rauszuschlagen. Die Service-KVG stellt unterdessen Immobilienfonds betrifft, sieht der Experte die Zukunft, auf
sicher, dass alles gesetzlich und rechtlich einwandfrei läuft. die sich besonders die KVG einstellen muss. ■
Unter Covid-Gesichtspunkten rücken hier vor allem die Risiken
in den Fokus, die der Asset Manager etwa bei seiner Handels-,
Hotel- oder Wohnimmobilie genau im Blick haben muss. Da sei Secondaries – Opportunisten
es gut, wenn er Administratives den Buchhaltern überlassen
kann. Hierin liegt für Wibbeke auch ohne Corona die Zukunft
greifen jetzt zu
des Fondsgeschäfts. Lukrative Nische auch mit Corona Aus Sicht von
■
Seine Hansainvest, die mit der Signal Iduna im Rücken ein Peter Lesniczak (HTB) hat schon vor, aber besonders mit
sehr stabiles Gesellschafterumfeld hat und sämtliche Dienst- Covid-19 die große Stunde der Opportunisten geschlagen.
leistungen und Produkte am Markt abdeckt, sieht Wibbeke gut Sein Spezialfeld sind die so genannten Secondaries. Auf dem
aufgestellt, was zudem ermöglicht, Asset Managern starke Zweitmarkt ließen sich im Gestrüpp des grauen Marktes In-
Freiheitsrechte einzuräumen. Ein Widerspruch zur Qualitätssi- effizienzen charmant ausnutzen, um für kleines Geld Top-
cherung sei das nicht, betont er. Mit etwa 45 Mrd. Euro Assets Immobilien mit attraktiver Rendite einzukaufen. Das Geschäft
under Administration ist Hansainvest trotz aller Regulierung sei zwar sehr kleinteilig und managementintensiv, da viele
enorm schnell. Eine Due Dilligence von im Normalfall zwei bis Daten zunächst über die am Markt vorhandenen zweitmarkt-
drei Monaten schaffe man in nur zwei bis drei Wochen. Zeit sei betriebenen Immobilienfonds (rd. 40 Mrd. bis 50 Mrd. Euro
bei solchen Transaktionen die härteste Währung. Fondsvermögen) im institutionellen und Publikumsbereich ge-
sammelt und bewertet (DCF-Verfahren ermöglicht Aufdeckung
Fehlende Immobilienobjekte als Bottleneck stiller Reserven) werden müssten. Durch den Rückgriff auf
Am nötigen Geld mangele es den institutionellen Investoren bestehende Immobilienfonds könne aber eine erste Due Dil-
auch in der Pandemie nicht. Investmentopportunitäten zu be- ligence bereits anhand bestehender Reportings erstellt wer-
kommen, sei der Bottleneck für Asset Manager, so Wibbeke. Da den, was am Ende Zeit spare, um schnell bei sich bietenden
der Markt abgegrast ist, kommen die im Vergleich zu Service- Kaufoptionen zuzugreifen. Das sei auch in der Corona-Krise
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ein klarer Vorteil, so Lesniczak. Die Datenbank monitore in- breite Publikum will HTB seine Datenbank demnächst auch
zwischen 2 000 Fonds, aktiv halte HTB derzeit Beteiligungen nutzen, um Immobilien aktiv zu akquirieren. „Zweitmarkt 2.0“
an rd. 220 Fonds, habe aber 300 bis 350 Objekte im deutschen nennt Lesniczak den völlig neuen Ansatz, der anstatt auf Buy
Immobilienmarkt in den Fonds unter Beobachtung. und Hold auf die bewusste Entwicklung von Immobilien setzt.
Anders als auf dem Erstmarkt, der nahezu closed sei und Mit neuer Nutzungsidee gehe man dabei auf andere Mitgesell-
ein extrem hohes Preisniveau aufweise, biete der Zweitmarkt schafter zu, versuche, diese mit ins Boot zu holen oder deren
einen viel attraktiveren Weg, um an Immobilien zu kommen, Fondsanteile per Buy-out günstig unterhalb der Grundstücks-
schwärmt der HTB-Mann. Zu kosten zu erwerben. Auch das spreche für den Zweitmarkt.
Konditionen, die sonst nicht Das Panikverhalten gewisser Anlegerkreise in der Corona-Krise
mehr zu erzielen seien, ver- eröffne jetzt kurzfristig die Chance auf spannende Deals. ■
bunden mit so gut wie keinen
Folgekosten (weder Grunder-
werbssteuer noch Notarkosten US-Büros – Im Südosten spielt
und zudem geringe Umschrei-
begebühren). Im Bürobereich
die Musik
könnten so attraktive Fonds- Mieter fordern Energieeffizienz ■Über die Auswir-
anteile unterhalb eines Fak- kungen der Pandemie auf die amerikanische Wirtschaft und da-
tors von 14 eingekauft wer- mit auch auf US-Immobilien führt Wolfgang J. Kunz, Vertriebs-
den. Damit winken Renditen direktor der DNL Gruppe, aus. In seiner Größe und Vielfalt sei
Peter Lesniczak, von 7 bis 7,5%. Selbst bei der US-Immobilienmarkt nicht
HTB Fondshaus den deutschen Wohnfonds mit Europa oder Deutschland
funktioniere dieser Ansatz, zu vergleichen. Gut als Ver-
der zunächst den Markt auf attraktive Beteiligungen abklopft, gleichsbasis zu Deutschland
das Renditepotenzial analysiert und Marktineffizienzen son- eigne sich indes der Südosten
diert. Wesentlich für die Arbeit der HTB seien das Netzwerk, um Atlanta, wo DNL zuhause
die Datenbank, eine gute Kenntnis des Kundenstamms und ist, so der US-Fachmann. Hier
die direkte Ansprache der Gesellschafter, wenn es um Zukäufe siedelten sich seit Jahren
gehe. Nicht selten siege dabei Dreistigkeit, denn die inneren viele deutsche Firmen etwa
Reserven solcher Fonds kennen viele der Alt-Anleger nicht, aus dem Automobilsektor
weiß der Praktiker zu berichten. Außerdem sei der Immobili- und dem Lebensmittelhandel
enboom an vielen alten geschlossenen Fonds aus Anlegersicht wegen günstiger Steuern, ge-
vorbeigegangen. Bei langen Laufzeiten liegen Mieteinnahmen ringer Lebenshaltungskosten Wolfgang J. Kunz,
bzw. die zulasten der stillen Reserve gehenden Auszahlungen (ein Drittel zu New York) und DNL Vertriebsgesellschaft
unter den prospektierten Zielmarken. Gute Einstiegschancen abwesenden Gewerkschaften
also für Opportunisten. an, was die Attraktivität der Region aufwerte und Investments
Dass nicht immer alles Gold ist, was glänzt, muss Lesniczak spannend mache. Für Anlagen in Büros spreche zudem die wei-
im Bereich der Shopping-Center einräumen. Die von Corona ter deutlich höhere Rendite beim Ankauf hochwertiger Immo-
besonders heimgesuchten Malls finden sich auch in seinem bilien in bester Lage (8 bis 9% zu 3,5 bis 4% in Deutschland).
Portfolio, darunter das Stuttgarter Milaneo, wo zeitverzögert Störfeuer aus Washington, ob von Donald Trump oder dem-
nach den Covid-Monaten auch Mieteinnahmen wegbrechen nächst evtl. Joe Biden, seien zu vernachlässigen. Wichtig ist,
(Juni 40%). Lesniczak ist sehr skeptisch hinsichtlich einer
Erholung der Assets. Alles über zwei Etagen sei kritisch, da-
gegen könnten offene, ebenerdige Konzepte, wie sie von Out-
lets bekannt sind, zu neuen Trendsettern werden, auf die das
Shopping-Segment reagieren müsste, so der Experte.
In Summe ernte HTB mit dem Nischen-Geschäft auf dem
Zweitmarkt momentan aber sehr erfolgreich Früchte. Ausge-
stattet mit rd. 150 Mio. Euro Eigenkapital, käme es zu Aus-
zahlungen zwischen 4,5 und in der Spitze 12,5%, einfach weil
besser eingekauft werde, so der HTB-Chef. Dem Risiko von In-
sich-Verkäufen der Fondsinitiatoren stünde ungeahntes Exit-
Potenzial bei vielen geschlossenen Fonds gegenüber, deren
Initiatoren nicht mehr am Markt aktiv sind. Selbst verbrannte Auch mit Abstand entwickelte sich eine rege Diskussion zwischen den
Namen wie Anno August Jagdfeld können hier Kaufoption versierten Immobilien-Experten am Rednerpult und den wissbegierigen
Teilnehmern des ersten Präsenz-PLATOWFORUMS seit Corona.
werden, wenn die Fonds gute Immobilien enthalten. Für das
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dass auch mit Corona die Nachfrage über dem Angebot läge, be- Jahres bereits wackeln, gibt der Rechtsanwalt den Anwesenden
tonte Kunz. Zudem werden Büroflächen ausgeweitet und selbst mit auf den Weg, bevor er Sandra Crowl von der französischen
das bisher unterentwickelte Green Building inzwischen nicht Carmignac (AuM rd. 35 Mrd. Euro) zum Abschluss die Bühne
von den Investoren, aber den Mietern aktiv gefordert. Große überlässt, damit diese nach
Player wie die US-Bank Wells Fargo mieten nur noch LEED- dem „E“ für Environmental
zertifiziert und energieeffizient. Um solche renditefördernden nun auch über die Bedeutung
Langzeitmieter zu halten, müsse für das „gute Gefühl“ inve- von Social und Governance für
stiert werden. Doch schon kleine Tricks durch den Einsatz von die Outperformance von ESG-
Glas und Bambus reichten aus, um die Ansprüche zu erfüllen, Aktien sprechen kann.
so Kunz. Von Investments in den USA als zweites Standbein
zum deutschen Markt sollten sich Anleger also auch künftig Sustainable Investments
nicht abbringen lassen, rät der Amerika-Profi. ■ mehr als sichere Häfen
Wer alle Stakeholder und
nicht nur den Shareholder
Nachhaltigkeit – Kein Weg führt beim aktiven Management im
Blick hat – wie es Amazon- Sandra Crowl,
mehr daran vorbei Gründer Jeff Bezos seit Jahr- Carmignac
EU-Regulatorik als groSSe Hürde ■ In Europa sind es zehnten vormacht – und sich
überraschenderweise die Investoren, die sich Green Investment zudem einen sozialen Unternehmenszweck auferlegt, stehe im
und damit auch nachhaltige Immobilien groß auf die Fahne Wettbewerb zu anderen Marktplayern besser da, unterstreicht
schreiben. Angefangen von BlackRock-Chef Larry Fink über die Crowl und verweist auf aktuelle Unternehmensforschung, die
deutschen Schwergewichte einen positiven Zusammenhang zwischen sozialen Aspekten
Allianz, Union Investment wie hoher Mitarbeiterzufriedenheit und Outperformance zeigt.
oder Deka kann sich dem Auch Themen wie Inklusivität und Diversität spielten eine
„Öko-Trend“ bald keiner mehr große Rolle. Unternehmen, die diverser aufgestellt sind, seien
entziehen, der seine Immo- in der Lage, innovativer und schlussendlich nachhaltig erfolg-
bilie noch einmal verkaufen reich zu handeln, so die Carmignac-Expertin. Investieren mit
möchte. Die Politik hinkt „ESG-Linse“ ist für sie damit mehr als nur ein sicherer Hafen
diesem Anspruch hinterher, für Vermögensanlagen.
doch es tut sich etwas, be- Besonders die Corona-Krise habe gezeigt, dass Unterneh-
kräftigt Regulierungsexperte men, die nach ESG-Kriterien gefiltert werden, wesentlich resili-
Christoph Strelczyk von GSK enter mit Schocks umgehen. So weise die Performance-Historie
Stockmann. nachhaltiger Anlagen einen klaren Trend auf: Nachhaltige In-
Christoph Strelczyk, Anstatt wie sonst auf Ge- vestments performen ausgesprochen gut und schlagen klas-
GSK Stockmann bote und Verbote zu setzen, sische Investments zum Teil deutlich. Die Erklärung könnte lt.
arbeitet die EU-Kommission Crowl kaum griffiger sein: Unternehmen mit hohen ESG-Werten
unter Führung von Ursula von der Leyen aktuell an einem sind in der Regel von hoher Qualität. Profite und ein nachhal-
ambitionierten EU-Action-Plan. Dieser soll Kapitalmarktströ- tiger Zweck sind damit keine Gegensätze mehr. ■
me in Richtung Nachhaltigkeit lenken. Vieles ist hier noch
unklar, doch die Vorschläge vor allem zur ersten Maßnahme,
einer einheitlichen Taxonomieverordnung für „Sustainablity“
auf Basis sechs übergeordneter Umweltziele, zeige, dass die
Immobilienwirtschaft vor großen Herausforderungen stehe, so
der Rechtsexperte.
Um künftig eine Wirtschaftstätigkeit nachhaltig nennen zu
dürfen, müssen hohe CO2-Einsparungen nachgewiesen werden.
Bei Neubauten etwa 20% unter dem Niedrigstenergiegebäude
am Markt. Dieser Anspruch wird viele massiv überfordern,
ist Strekczyk überzeugt, da die Nachfrage nach nachhaltigen
Gebäuden zwar weiter hoch ist, aber der enorme deutsche Be-
standsmarkt viele alte Gebäude hat, bei denen energetische Ausgezeichnet bei der 8. PLATOW Immobilien Award-Verleihung wur-
Sanierung nicht rentabel durchzuführen ist. den diesmal Deutsche Bundesbank (Kategorie „Sonderimmobilien“),
Final entschieden ist in Brüssel noch nichts, aber es wird BVK Bayerische Versorgungskammer („Gewerbeimmobilien“), Euro-
schnell gehen (in zehn Jahren müssen institutionelle Portfolios päisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirt-
schaft („Wohnen“) und Catella Real Estate („Beteiligungen“).
nachhaltig sein), selbst wenn die ersten Deadlines Ende des
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