DANIEL FÄSSLER ÜBER IMMOBILIENPOLITIK - SEITE 04 - Universität Basel
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
NR. 11 | NOVEMBER 2016 83. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 6.– | www.svit.ch DANIEL FÄSSLER ÜBER IMMOBILIENPOLITIK – SEITE 04 IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Sanierung von Stockwerkeigentum..................................................................... 14 IMMOBILIENRECHT. Die Verantwortung des Schätzers.......................................................................................... 35 BAU & HAUS. Bundesgericht hebelt Lüftungsfensterpraxis aus....................................................................... 40
Solar_82x195_CH 07.05.14 11:05 Seite 1
EDITORIAL URS GRIBI
18 Hocheffiziente Absorber-Beschichtung eines
Weishaupt Solarkollektors
DER VORHANG FÄLLT
URS GRIBI
«Das Swiss Real
Estate Forum ist
eine ausgezeichnete
Visitenkarte für den
SVIT.»
Zum Jahresbeginn 2017 wird das Swiss Real
Estate Forum in seinem zwölften Jahr letztmals
in Pontresina stattfinden. Unter dem Titel «The
Final Cut» werden vom 19. bis 21. Januar he
rausragende, kontroverse und begeisternde Per
sönlichkeiten auftreten: der linke Politiker Os
kar Lafontaine, der FC-Bayern-München‑Präsi-
dent Uli Hoeness und Show-Act Nena nebst
zahlreichen Themenreferenten.
Welche Bedeutung haben Networking-Anlässe
für die Immobilienwirtschaft und das Forum für
den SVIT im Besonderen? – Je digitaler die
Wirtschaft, umso bedeutungs- und wertvoller
Die Kunst der Nachhaltigkeit
sind persönliche Kontakte. Blicken wir in unse Weishaupt Solarkollektoren sammeln selbst diffuses Licht ein und
rem Sektor 15 Jahre zurück, so sind wir heute sind damit elementarer Bestandteil einer nachhaltigen Wärme-
viel häufiger im Büro anzutreffen und an Bild gewinnung. Die Kunst besteht darin, im Sommer wie im Winter
schirm und Tastatur gefesselt. Weil im Ge solide Wärmeerträge zu erzielen. Dank ihrer hohen Effizienz werden
schäftsalltag die Zeit fehlt, haben wir zu Beginn
Weishaupt Solarsysteme diesem Anspruch gerecht. Gemeinsam mit
der 2000er-Jahre das traditionelle Forum auf ei
anderen Weishaupt Heizsystemen entsteht so eine Komposition aus
ne ganz neue Grundlage gestellt. Faszinierende
hochleistungsfähiger und effizienter Heiztechnik.
Referenten, eine einmalige Location und die
Weishaupt AG, Chrummacherstrasse 8, 8954 Geroldswil ZH
grosse Unterstützung unserer Sponsoren bilden
eine einmalige Plattform für fast 80 000 Begeg Tel.: 044 749 29 29, Fax: 044 749 29 30, 24-h-Service: 0848 830 870
nungen jedes Jahr. www.weishaupt-ag.ch
Unser Wirtschaftszweig ist in erster Linie «local Das ist Zuverlässigkeit.
business». Was bietet sich besser an, die Gren
zen des Lokalen zu sprengen, als ein Anlass mit
nationaler Ausstrahlung mit Teilnehmern aus
allen Landesteilen? Nicht umsonst gehört das
Forum heute zu den Top-Wirtschaftsanlässen
der Schweiz. Für den SVIT ist das Forum eine
ausgezeichnete Visitenkarte, eine Verbandsauf
gabe und eine Dienstleistung gegenüber den
Mitgliedern und dem Sektor. In diesem Sinne
freue ich mich auf das 12. Forum in Pontresina
und alle, die noch kommen werden.
Ihr Urs Gribi
Programm und Ausschreibung des Swiss Real Estate Forum im Inneren Brenner Brennwerttechnik Solarsysteme Wärmepumpen
dieser Ausgabe
2 | immobilia November 2016
IMMOBILIA INHALT NR. 11 NOVEMBER 2016
NR. 11 | NOVEMBER 2016 83. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 6.– | www.svit.ch
DANIEL FÄSSLER
ÜBER IMMOBILIENPOLITIK – SEITE 04
IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Sanierung von Stockwerkeigentum.................................................................... 14
IMMOBILIENRECHT. Die Verantwortung des Schätzers ......................................................................................... 35
BAU & HAUS. Bundesgericht hebelt Lüftungsfensterpraxis aus ...................................................................... 42
Nationalrat Daniel Fässler
(Foto: Urs Bigler)
FOKUS 40 GERICHT HEBELT LÜFTUNGSFENSTER AUS
04 «DIE CVP IST EIN VERLÄSSLICHER PARTNER» Das Bundesgericht hat sich gegen die «Lüf-
Immobilia hat VII-Präsident und Nationalrat Da- tungsfensterpraxis» ausgesprochen. In Zukunft
niel Fässler in Appenzell besucht und sich mit müssen die Lärmgrenzwerte nur an dem am we-
ihm über die Lex Koller, Raumplanung, den Im- nigsten belasteten Fenster eingehalten werden.
mobilienmarkt und die CVP unterhalten. 42 VERSICHERUNG BEIM IMMOBILIENKAUF
Mittels Versicherungen können bei Immobilien-
IMMOBILIENPOLITIK transaktionen die Risiken für die Käufer und
10 ENERGIEGESETZ: AUSWIRKUNGEN FÜR EIGENTÜMER Verkäufer abgesichert werden.
Die SVP ergreift gegen das revidierte Energie-
gesetz, welches das Parlament Ende September IMMOBILIENBERUF
ZITIERT verabschiedet hat, das Referendum. Kommt es 46 MEHRWERT FÜR DAS ALLTAGSGESCHÄFT
zustande, wird das Volk über die Energiestrate- Der Valuation Congress fand bereits zum fünf-
gie 2050 entscheiden. ten Mal statt. Das Thema «Renditeimmobilien»
11 KURZMELDUNGEN wurde in sieben Referaten praxisnah beleuchtet.
49 WIRTSCHAFT UND WISSENSCHAFT ZUM FRÜHSTÜCK
IMMOBILIENWIRTSCHAFT Mitte Oktober lud der SVIT FM Schweiz unter
14 KONSTRUKTIONSMÄNGEL BESEITIGEN dem Motto «Good Morning FM» zum jährlichen
Der Sanierungsbedarfs von älterem Stockwerk- Treffen der Immobilienbranche ein.
eigentum steigt. Wie können Sanierungen und 51 WERDEN BEWERTER ÜBERFLÜSSIG?
Erneuerungen effizient durchgeführt werden? Am letzten ERFA wurde das neue Bewertungs-
18 SICHERSTELLUNG DER FINANZEN system «Imbas» vorgestellt. Wie wird die Immo-
Recht zu haben Käufer von Stockwerkeigentum wollen, dass die bilienwirtschaft von Softwaretools beeinflusst?
ist nur halb so schön, gezahlten Mittel nach ihren Wünschen verwen- 52 MIETRECHT IN ALLEN FACETTEN
wenn kein anderer det werden. In der Praxis wird diesem Bedürf- Am Swiss Real Estate Campus haben sich 110
Unrecht hat. nis oft wenig Rechnung getragen. Immobilienprofis von Experten des Mietrechts
21 AGGLOMERATIONEN IM FOKUS auf den neusten Stand bringen lassen.
ORSON WELLES 56 ERSTMALS AUF FRANZÖSICH
amerikanischer Film-
Die Umfrage von CSL Immobilien zeigt deutli-
schauspieler (1915-1985) che Unterschiede zwischen den Segmenten An der Prüfung der Immobilientreuhänder wur-
Büro und Wohnen. de ein Teilnehmerrekord verbucht. Die diesjäh-
22 TIEFZINSEN FÖRDERN LEERSTÄNDE rige Diplomfeier fand an der FHNW statt.
2016 standen über 5000 Wohnungen leer. Doch 57 EINHEITLICHE LOHNPRAXIS IN DER BEWIRTSCHAFTUNG
nicht alle Regionen und Segmente sind gleich Die zweite Gehaltsumfrage machte deutlich,
betroffen. dass in der Immobilienwirtschaft klare Markt-
24 HYPOTHEKARANLAGEN IM AUFWIND löhne existieren.
Pensionskassen kommen als Hypothekargeber 59 SEMINARE UND TAGUNGEN
nur wenigen Eigenheimbesitzern in den Sinn.
Zu Unrecht: Denn die Anlagemöglichkeiten sind VERBAND
attraktiv. 64 «THE FINAL CUT»
26 SANIERUNGEN RICHTIG FINANZIEREN Das Swiss Real Estate Forum SREF ist eine Er-
Ein spannender Finanzierungsansatz für die Sa- folgsgeschichte, die vom 19. bis 21. Januar 2017
| Erscheint
monatlich
| CHF
6.– | www.svit.ch
NR. 11 |
NOVEMBER
2015
82. Jahrgang
| Erscheint
monatlich
| CHF 6.–
| www.svit.ch
nierung von Stockwerkeigentum, das sich zu ei- in Pontresina weitergeschrieben wird.
66 SVIT AARGAU: INS RUTSCHEN GEKOMMEN
83. Jahrgang
2016
| JANUAR
NR. 01
nem neuen Anlagesegment entwickeln könnte.
NR. 10 | OKTOBER
2015 82. Jahrgang |
Erscheint monatlich | www.svit.ch
| CHF 6.– | www.svit.ch | CHF 6.–
monatlich
| Erscheint
82. Jahrgang
2015
DEZEMBER
NR. 12 |
28 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT 68 GENERALVERSAMMLUNG DER FM-KAMMER
WILHEL
M IMMOBILIE
IMMOBILIE
AMELIE-T
LANGZEI
NPOLITIK.
TSTRATE
g weckt
Wahlausgan
GIEN FÜR
HERES MA
YER
DAS STOCKWE
RKEIGEN
TUM – SEITE
04
72 EIN BLICK IN DEN RÜCKSPIEGEL
Vor gut fünf Jahren wurde die Fachkammer
SASCHA
NWIRTSCHA Erwartunge
IMMOBILIENRECHT
04 IMMOBILIE FT. Logistik- n ..............................
SEITE NRECHT. und Industrieim
MENT, 14 Handlungsb mobilien
..............................
IM INVEST edarf im .........................
..................... als Anlagealter 10
STEFAN
VITÄT 28 Stockwerke
Druck ......................... igentum native ..............
KREATI 34
nsen erhöhen
...................
ÜBER .........................
34
..............................
..............................
t – Negativzi
ZANETTI
......................... ............... .......... 42
Investmen ......................... .........................
ZIMMERLI
CHAFT. .........................
aftung
.........................
IENWIRTS ch erneuern
IMMOBIL
Richtig
energetis in der Bewirtsch
JOËLLE
HAUS. luktuation SOZIALE NETZWERKE
BAU & F. Personalf IM WOHNBEREICH
IENBERU – SEITE 04 SEITE 04
IMMOBIL T 2016 – 10
IMMOBILIENPOLITIK. GSMARK .............................
Wohnbudget der WOHNUN .............................. 16
IMMOBILIENWIRTSCHA Schweizer Haushalte überholt
.............................. .....................
Stockwerkeigentum gegründet. Was seitdem
seit Jahren stabil
gsziffer ist
..............................
FT. Stephan Jung ............................ achfrage 66
zur Zukunft des 12 Leerwohnun
VERBAND. Valuation stationären Detailhandels g treibt Wohnungsn
..............................
Congress: Preis NPOLITIK. ..............................
ist nicht gleich Wert ............. 36 IMMOBILIE FT. Zuwanderun ..............................
.............................................................
NWIRTSCHA 2015..............................
56 Estate Campus
35 VERANTWORTUNG DES SCHÄTZERS
....................
IMMOBILIE
Swiss Real
VERBAND.
Bestellung Obwohl Schätzungen für die Preisgestaltung bei geschehen ist, erzählt dieser Beitrag.
Jahresabonnement Immobilientransaktionen sehr wichtig sind, haf- 74 SVIT SOLOTHURN: AB IN DIE KARIBIK
ten Gutachter nur bei groben Versäumnissen.
12 Ausgaben: MARKTPLATZ
nur CHF 68.00
BAU & HAUS 62 STELLENMARKT
E-Druck AG 38 AUSSICHTSSCHUTZ TROTZ BÄUMEN 76 MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS
Simone Feurer Das Bundesgericht entschied, unter welchen 82 BEZUGSQUELLENREGISTER
simone.feurer@edruck.ch Voraussetzungen man sich nicht mehr auf eine 85 ADRESSEN & TERMINE
Tel. 071 246 41 41 86 ZUGUTERLETZT / IMPRESSUM
unbeachtete Grunddienstbarkeit berufen kann.
immobilia November 2016 | 3
FOKUS IMMOBILIENPOLITIK 4 | immobilia November 2016
«EIN
VERLÄSSLICHER
PARTNER»
IVO CATHOMEN*
–Spricht man mit Leuten hier in
Appenzell über den Immobilienmarkt,
so beklagen sie die hohen Bodenprei
se. Ist Wohnen in Appenzell-Inner
rhoden unerschwinglich?
–Nein, aber tatsächlich eine Herausfor-
derung. Grund dafür sind hohe Boden-
preise und ein zu knappes Angebot. Ei-
ne Erklärung dafür ist die Baulandhortung
38
der zumeist privaten Eigentümer. Viele
sind vor ihrem bäuerlichen Hintergrund
eng mit ihrem Land verbunden und wol-
len dieses gezielt weitergeben.
–Was machen Sie für Menschen,
die günstigen Wohnraum suchen?
–Die buchstabengetreue Umsetzung des
Rauplanungsgesetzes bereitet uns inso-
fern Kopfzerbrechen, als wir in unserem
Kanton wegen der eher schwachen Be-
völkerungsentwicklung auf absehbare
Zeit kaum neue Baulandreserven bilden
können. Auszonungen und neue Instru-
mente sind daher kein Tabu. Ende Ok-
tober hat der Grosse Rat eine Revision
des Baugesetzes verabschiedet, das u.a.
ein Kaufrecht des Kantons vorsieht. Das
ist für hiesige Verhältnisse beachtlich.
Auch gibt es Bestrebungen, gemeinnüt-
zigen Wohnraum zu initiieren. Doch die
Suche nach Bauträgern ist schwierig. Die
Wohnraumsituation und der wirtschaft-
liche Aufschwung führen dazu, dass wir
Daniel Fässler trägt verschiedene Hüte.
Er ist CVP-Nationalrat und Mitglied der
Kommission für Umwelt, Raumplanung
und Energie, überdies Landammann und
Vorsteher des Volkswirtschaftsdepartements · Wasserschadensanierungen
von Appenzell Innerrhoden, Präsident des · Bauaustrocknungen
Verbandes der Immobilien-Investoren VII · Isolationstrocknungen
und ein engagierter Botschafter für seinen · Mikrowellen-Trocknung
Kanton. Immobilia hat ihn in Appenzell · 24 Std. Notservice
besucht und sich mit ihm über die Lex
Koller, Raumplanung, den Immobilien- www.trockag.ch
markt und die CVP unterhalten. Fotos: Urs Bigler Dietikon
Boniswil
043
062
322
777
40
04
00
04
Chur 081 353 11 66
Horw 041 340 70 70
Muttenz 061 461 16 00
immobilia November 2016 | 5
FOKUS IMMOBILIENPOLITIK
BIOGRAPHIE
DR. DANIEL FÄSSLER
(*1960) ist wohnhaft in Appen-
zell. Er studierte und promo-
vierte an der Universität Bern,
ist Inhaber des Anwaltspatents
und derzeit nicht praktizieren-
der Partner einer Kanzlei in St.
Gallen. In seiner juristischen
Tätigkeit spezialisierte er sich
auf Bereiche Mietrecht, Bau-
recht und Sachenrecht. Er be-
gleitete zahlreiche grosse Im-
mobilientransaktionen und
Bauprojekte, unter anderem
den Verkauf eines Immobilien-
portfolios der Swisscom und
die Realisierung und Vermie-
tung des Prime Towers. 2008
wurde Daniel Fässler als Land-
ammann in die Standeskom-
mission des Kantons Appen-
zell-Innerrhoden gewählt, 2011
zusätzlich in den Nationalrat.
Seit Juni 2016 präsidiert er
den Verband der Immobilien-
Investoren VII.
immer mehr Zupendler verzeichnen. Ge- bilienwirtschaft. Dieser lässt sich gut von «Bern» und zu klein für die laufende Kon-
rade Mitarbeiter in den Wachstumssek- meiner politischen Tätigkeit für Appen- taktpflege. Das Doppelmandat ist unser
toren Tourismus, Lebensmittel und Elek- zell Innerrhoden abgrenzen, da Immobi- Draht nach «Bern» und unser Frühwarn-
tronik suchen lokalen Wohnraum. lieninvestoren in unserem Kanton kaum system für alles, was auf den Kanton zu-
–Warum ging der Aufschwung aktiv sind. kommt. Umgekehrt verschafft mir die
nicht mit einer erhöhten Bautätigkeit Erfahrung als Regierungsrat im Bundes-
einher? Immobilien und parlament auch ein besonderes Gehör.
–Der Innerrhoder Wohnungsmarkt hat Investoren sind doppelt –Immobilieninvestoren gelten land
zu meinem Erstaunen zu spät reagiert, läufig als Spekulanten und Mietzins
obwohl die Nachfrage nach Mietwoh-
negativ besetzt. An treiber. Lassen sich die Ämter auch
nungen schon lange gestiegen war. Es diesem Image müssen vor diesem Hintergrund vereinbaren?
folgte schliesslich eine für unsere Ver- wir arbeiten.» –Genau mit diesem Bild der Investoren
hältnisse rege Bautätigkeit, und nun ver- habe ich die Mitglieder vor meiner Wahl
zeichnen wir die höchste Leerstands- konfrontiert. Immobilieninvestoren ha-
quote der ganzen Schweiz. Das ist auch ben effektiv ein Wahrnehmungs- und
mit dem Gesetz der kleinen Zahl zu er- Imageproblem. Ich habe den VII wäh-
klären. Positiv daran ist, dass die Preise rend meiner Anwaltstätigkeit selber nie
stagnieren und Eigentümer von Altlie- wahrgenommen. Immobilien und Inves-
genschaften zu Investitionen motiviert –Wie bringen Sie alles toren sind in der Bevölkerung zudem
werden. unter einen Hut? doppelt negativ besetzt. Dass es Inves-
–Damit sind wir beim Stichwort. –Das Regierungsmandat in unserem toren braucht, ist vielen nicht klar – auch
Sie sind Mitglied der Standeskommis Kanton ist kein Vollamt. Nachdem ich im Parlament. Wir müssen also aufzei-
sion, also der Exekutive des Kantons, vor fünf Jahren in den Nationalrat ge- gen, wie tragend die Immobilienbran-
Nationalrat und Verbandspräsident wählt wurde, beendigte ich meine An- che für unsere Volkswirtschaft ist und
der Immobilieninvestoren. Sind die waltstätigkeit. In unserem Kanton ist es welchen wichtigen Beitrag die Immobili-
Interessen vereinbar? Usanz, dass ein Mitglied der Standes- eninvestoren für die Gesellschaft leisten.
–Ich habe aus meiner früheren Anwalt- kommission in das nationale Parlament So wissen viele nicht, dass institutionelle
stätigkeit einen engen Bezug zur Immo- gewählt wird. Wir sind zu weit weg von Investoren vor allem Geld von Versicher-
6 | immobilia November 2016
Die Verschärfung der
Lex Koller ist ein Eingriff
ohne Not.»
ten anlegen. Die Wahrnehmung zu än- ment unlängst abgelehnt hat, ist tatsäch- durch, um mit einer Vernehmlassung
dern, ist eine Herkulesaufgabe. Ich ha- lich befremdend. Auch ist das Vorge- den Puls zu fühlen.
be im Wissen darum Ja gesagt, dass die hen höchst kurios. Die Vernehmlassung –Warum ist das Thema Lex Koller
Mitglieder diese Arbeit mit mir leisten war ursprünglich für 2014 angekündigt, überhaut auf der Agenda?
wollen. dann für 2015 und wurde dann mit wenig –Die Gesetze zum «Erwerb von Grund-
–Die Investoren sind erstmals im überzeugenden Erklärungen auf Anfang stücken durch Personen im Ausland» –
Zusammenhang mit der Debatte 2016 und nun auf Ende Jahr verschoben. nach den jeweils zuständigen Bundesrä-
um die Lex Koller öffentlich in –Was ist Ihre Erklärung? ten von Moos, Celio, Furgler, Friedrich
Erscheinung getreten. Warum –Es scheint so, als sei man sich im zu- und Koller benannt – sind ein Abbild ih-
gerade damit? ständigen Bundesamt, im Justizdeparte- rer jeweiligen Entstehungszeit. Noch
–2013 reichte SP-Nationalrätin Jacque- ment oder im Bundesrat uneinig. vor wenigen Jahren stand eine Aufhe-
line Badran zwei Vorstösse für eine Ver- –Sind Sie bzw. der Verband aktiv? bung zur Debatte, bis die SVP unter dem
schärfung der Lex Koller ein. Durch ein –Wir sind darauf vorbereitet, in der Ver- Einfluss der Zuwanderungsdiskussi-
Versäumnis der bürgerlichen Parteien nehmlassung Position zu beziehen und on schliesslich ins Nein-Lager wechsel-
und der Verbände passierten diese den andere Interessierte zu informieren und te. An der Lex Koller spiegelt sich auch
Nationalrat oppositionslos. Das war ein zu begleiten. Wir sind gut vernetzt und die Grundsatzfrage, ob national-konser-
Weckruf. Der Ständerat verwarf die Mo- pflegen unsere Kontakte. vative Gesinnung über wirtschaftliche
tionen in der darauffolgenden Session –Ins Departement? Interessen zu stellen sei. Dass die SVP
dann glücklicherweise klar. Aus der da- –Es gibt ja auch andere Bundesräte, die nun deswegen eine Verschärfung unter-
mals rasch entstandenen «Allianz Lex der Vorlage zustimmen müssen. stützt, glaube ich aber nicht.
Koller bleibt modern» bildete sich die –Wie verlässlich sind unsere bürger –Gibt es berechtigte Anliegen zu
Überzeugung heraus, dass der VII als lichen Bundesräte denn in Wirtschafts einer Anpassung der Lex Koller?
direkt betroffener Verband das Zepter fragen? Ich denke beispielsweise an –Ich bin in unserem Kanton zuständig
übernehmen muss. die Verschärfung des Mietrechts aus für die Umsetzung der Lex Koller, alle
–Ist die angekündigte bundesrätliche dem Departement von Bundespräsi Verfügungen kommen auf meinen Tisch.
Vorlage nicht eine Zwängerei? dent Johann Schneider-Ammann. Ich sehe keinen Anpassungsbedarf. Ob
–Dass der Bundesrat eine Vorlage zu –Vorlagen werden in der Verwaltung man den Erwerb von Immobilienaktien
präsentieren gedenkt, die das Parla- erarbeitet. Der Bundesrat winkt viele durch Ausländer verbieten will, ist hin-
immobilia November 2016 | 7
FOKUS IMMOBILIENPOLITIK gegen eine politische Frage. Dazu muss gesagt sein: Ein Verbot würde massiv in den Markt eingreifen und ignorieren, dass die Immobilienaktiengesellschaften am Wohnungsmarkt praktisch inexistent sind. Auch in Bezug auf die Betriebsstät- ten sehe ich kein Problem. Es gibt keinen Revisionsbedarf. –Was wäre aus Sicht der Wirtschaft zu befürchten? –Es ist nichts zu gewinnen durch ei- ne Verschärfung. Darum wird die Wirt- schaft eine Verschärfung mit allen Mit- teln bekämpfen. Denn die Behauptung, der Schweizer Immobilienmarkt sei stark von ausländischem Kapital beeinflusst, ist schlicht falsch. Der Mietwohnungs- markt wird nicht entspannter, Mietzinse nicht tiefer. Es würde aber weniger in- vestiert, was am Gewerbeflächenmarkt den Wettbewerb behindern, das Ange- bot verschlechtern und nicht zuletzt die Preise antreiben dürfte. Negative Aus- wirkungen bekäme auch der Tourismus zu spüren: Ohne ausländische Investiti- onen sähe es um die touristische Infra- struktur schlecht aus. –Der VII wird heute monothematisch Schweizer Rechtsordnung über den Hau- nicht zum Verlust von preisgünstigen wahrgenommen. Wollen Sie sich fen werfen. Ich sage dies als überzeug- Mietwohnungen führen dürfen? auch in anderen politischen Feldern ter Föderalist, aber auch im Bewusst- –Ein Verbot von Mietzinserhöhungen engagieren? sein, dass die Tendenz im politischen nach öffentlich geförderten Sanierungen –Wer im politischen Prozess eine Rol- Betrieb in diese Richtung geht. Das hat würde die Bestrebungen der Energie- le spielen will, die seiner wirtschaftli- auch damit zu tun, dass viele Parlamen- strategie und des Gebäudeprogramms chen Bedeutung angemessen ist, muss tarier zu viele Vorstösse einreichen, um torpedieren. Eigentümer tätigen Inves- in «Bern» präsent sein. Der Aufbau ei- titionen, wenn sie diese auch amortisie- ner Interessenvertretung braucht Zeit. Der Kampf ums Miet ren können. Die Intiative ist daher auch Es wartet niemand auf eine neue Grup- recht wird nicht aufhören.» eine Investitionsbremse. pierung. Wir müssen im Parlament, ge- –Sie schreiben in Ihrem VII-Sessions genüber den Medien und der Öffent- brief von einer nachhaltigen Bodenpo lichkeit erst einmal die Bedeutung der litik und besseren Rahmenbedingun Immobilienwirtschaft aufzeigen. So ha- gen. Was heisst das konkret? ben wir uns auch zur Volksinitiative des –Der VII engagiert sich als Gestalter Mieterverbandes «für mehr bezahlbare und Mitentwickler eines lebenswerten Wohnungen» rasch und klar positioniert. Schweiz. Wir benötigen eine Bodenpo- Diese verzerrt den Markt und begüns- litik, die Rechtssicherheit bietet und kon- tigt wenige statt alle. Für solche Aufga- sistent ist. Das Zauberwort in Folge des ben gilt es den guten Kontakt zu HEV, sich zu profilieren. Es herrscht perma- revidierten Raumplanungsgesetzes ist SVIT, Bauen Schweiz und Entwicklung nenter Wahlkampf. Wenn nun der Staat «Verdichtung». Diese Forderung findet Schweiz noch zu stärken, damit wir die verpflichtet wird, eine bestimmte Quote pauschal breite Unterstützung. Wenn Interessen bündeln können. an gemeinnützigem Wohnraum zu er- es aber um die Details und um die Um- –Warum berührt Sie die Initiative? reichen, ist dies ein massiver Marktein- setzung in den Kantonen und Gemein- –Im Kanton wurde eine ähnliche Volks- griff, der nicht nur den Investoren, son- den geht, wird es zäh. Ein eindrückliches initiative lanciert. Sie wurde bekämpft, dern der ganzen Immobilienwirtschaft Beispiel ist die Bau- und Nutzungsord- und das Volk hat den Gegnern Recht ge- nicht einerlei sein kann. nung der Stadt Zürich. Wer A – also Ver- geben. Wenn in einzelnen Städten oder –Und in Bezug auf die Forderung, dichtung – sagt, muss auch B – spricht Regionen Probleme bestehen, so muss dass Programme der öffentlichen mehr Geschosse und höhere Ausnut- man deswegen nicht gleich die ganze Hand zur Förderung von Sanierungen zung – sagen. Das braucht viel Kommu- 8 | immobilia November 2016
nikation und Überzeugungsarbeit in der bare Antwort auf die Tatsache, dass die –Das ist ein Vorurteil.
Bevölkerung. Kernkraftwerke irgendwann vom Netz –Korrigieren Sie mich.
–Wir bauen in der Schweiz wegen gehen werden. Wer, wenn nicht die Mit- –Die CVP ist ein verlässlicher Partner
hohen Auflagen sehr teuer. Steht das glieder des VII wären in der Lage, Vor- in Immobilienfragen für Investoren und
auch auf dem Radar? zeigeprojekte der Effizienzsteigerung zu Hauseigentümer. Wir unterstützen viel-
–Damit sprechen Sie die Rahmenbedin- realisieren? leicht nicht alles, was die Eigentümer for-
gungen an. Ja, es ist in der Tat so: Es wird dern. Aber HEV-Präsident Hans
zwar ständig von Liberalisierung gespro- Wir müssen den Egloff weiss sehr wohl, dass er in
chen, faktisch sind wir aber überall da- der CVP wichtige Unterstützung
ran, den Markt massiv einzuschränken.
Kulturlandschutz nicht noch hat. Die Formularpflicht z.B. ha-
–Ihre Mitglieder müssen sich
zusätzlich befeuern.» ben wir zusammen mit dem HEV
vorwerfen lassen, dass sie in den erfolgreich bekämpft.
letzten Jahren vor allem für mittlere –Aber in der Kommission tönte
und obere Preisklassen gebaut haben. dies nicht so.
–Das mag zutreffen. Ich komme wieder auf –Das sehe ich anders. Die CVP-
die Rahmenbedingungen. Wenn man ein Vertreter gehörten jedenfalls nicht
grösseres Areal entwickelt, ist der Staat zur Minderheit der Kommission,
von Anfang an Bord und schreibt Grün- die auf dieses Geschäft eintreten
flächen, Erdgeschossnutzungen und der- wollte. Es gab aber Stimmen, die
gleichen vor. Das sind Faktoren, die den –Das heisst doch aber letztlich, dass auf die Vorlage eintreten wollten, um das
Bau verteuern und über rentablere Miet- die Baukosten und damit die Mieten Mietrecht vermieterfreundlicher zu ma-
flächen «subventioniert» werden müssen. steigen. chen. Im Gros ist unsere Partei viel bür-
–Sie sind ein Befürworter der –Geht man von steigenden Lenkungsab- gerlicher, als sie heute dargestellt wird.
Energiestrategie 2050. Wie steht gaben aus, zahlen sich Investitionen in
der Verband dazu? die Energieeffizienz auch für die Mie-
–Wenn sich der VII gegen die Energiestra- ter aus. *IVO CATHOMEN
Dr. oec. HSG, ist leitender Redaktor
tegie 2050 aussprechen würde, wäre ich –Sie gehören der CVP an. der Zeitschrift Immobilia.
im Dilemma. Ich stand der Energiestrate- Bei Ihrer Partei ist oft nicht klar,
gie ursprünglich kritisch gegenüber. Die wo das Herz in Sachen Bauen,
jetzige Vorlage ist nun aber eine vertret- Wohnen und Miete schlägt.
immobilia November 2016 | 9
IMMOBILIENPOLITIK ENERGIESTRATEGIE 2050
Immobilien in den Sparmodus
Die SVP ergreift gegen das revidierte Energiegesetz, welches das Parlament Ende September
verabschiedet hat, das Referendum. Kommt es zustande, wird das Volk über die Energiestrate-
gie 2050 entscheiden. Für die Immobilieneigentümer bringt diese massgebliche Änderungen.
Was den Energieverbrauch in Gebäu-
den betrifft, so sind die Kantone gefordert.
Sie erlassen gemäss dem revidierten
Energiegesetz Vorschriften über die spar-
same und effiziente Energienutzung in
Neubauten und in bestehenden Gebäu-
den. Sie erlassen namentlich Vorschriften
über den maximal zulässigen Anteil nicht
erneuerbarer Energien zur Deckung des
Wärmebedarfs für Heizung und Warm-
wasser, wobei beim erneuerbaren Anteil
die Abwärme angerechnet werden kann.
Die Kantone sind auch gefordert, über
die Angabe des Energieverbrauchs von
Gebäuden mittels eines Gebäudeener-
gieausweises zu bestimmen. Sie können
für ihr Kantonsgebiet festlegen, dass der
Energieausweis obligatorisch ist.
ERHÖHUNG DER FÖRDERSUMME FÜR ENERGETI-
SCHE MASSNAHMEN. Das Massnahmenpa-
ket sieht im Weiteren die Erhöhung der
Zuckerbrot und Peitsche: Mit dem zweiten Massnahmenpaket wird Förderung durch Lenkung ersetzt. Maximalsumme für das Gebäudepro-
gramm von heute 300 auf neu 450 Mio.
CHF vor. Die Ausschüttung aus dem Topf
IVO CATHOMEN Raumplanung und Energie des National- der CO2-Abgabe erfolgt in Form von Glo-
VOR- UND NACHTEILE FÜR IMMOBILIENEIGEN- rates behandelt. balbeiträgen an die Kantone, die für die
TÜMER. Am Ende der über fünfjährigen Für Immobilieneigentümer bringt die Umsetzung verantwortlich zeichnen. Die
Entstehungsgeschichte haben die beiden Totalrevision Veränderungen. Die gesam- Höhe der Abgaben sind im CO2-Gesetz ge-
Kammern am 30. September das erste te Bevölkerung wird mit einem höheren regelt.
Massnahmenpaket der Energiestrategie Netzzuschlag von höchstens 2,3 Rp./kWh Investitionen in energetische Gebäu-
2050 verabschiedet. Dessen Kernstücke auf den Strom belastet. Heute liegt dieser desanierungen können bereits heute von
sind das totallrevidierte Energiegesetz bei 1,3 Rp. und ab 1. Januar 2017 bei 1,5 den Einkommenssteuern abgezogen wer-
und das CO2-Gesetz. Es soll – unter der Rp. Verwendet wird der erhöhte Zuschlag den. Mit dem ersten Massnahmenpaket
Voraussetzung, dass das Volk in einer zu mehr als der Hälfte für Einspeisevergü- werden neu die Rückbaukosten für einen
möglichen Abstimmung Ja sagt – am 1. Ja- tungen (1,3 Rp.). Die Förderung ist jedoch Ersatzneubau abzugsfähig. Diese sind zu-
nuar 2018 in Kraft treten. Für die Zustim- befristet. Ab dem sechsten Jahr nach In- sammen mit den energetischen Investi
mung im Parlament waren zahlreiche An- krafttreten des ersten Massnahmenpakets tionskosten neu auch in den zwei nachfol-
passungen und Zugeständnisse – also mutmasslich ab 2022 – werden kei- genden Steuerperioden abziehbar, sofern
er
forderlich. Die Interessengruppierun- ne neuen Verpflichtungen im Einspeise- die Aufwendungen im Jahr, in denen sie
gen und Verbände sind gespalten. Wäh- prämiensystem mehr eingegangen, ab angefallen sind, steuerlich nicht vollstän-
rend Economiesuisse, Gewerbeverband dem Jahr 2031 keine neuen Investitions- dig berücksichtigt werden können. Damit
und Hauseigentümerverband sich nicht beiträge und Einmalvergütungen mehr. sollen mehr Gesamtsanierungen anstelle
an einem Referendum beteiligen, haben Für Eigentümer bedeutet dies, dass nur von Teilsanierungen, die heute steuerlich
sich zahlreiche andere hinter die SVP ge- noch in diesem Zeitrahmen mit Vergütun- attraktiver sind, realisiert werden.
schart und unterstützen das Referendum. gen und Prämien gerechnet werden kann. Insgesamt werden die Verbraucher
Aber auch das Parlament wird sich in den Im Gesetz verankert ist auch der durch steigende Abgaben auf Strom und
nächsten Jahren noch intensiv mit der Eigenverbrauch von elektrischer Energie. fossilen Energieträgern durch das erste
Umsetzung der Energiestrategie 2050 in Die Betreiber von Anlagen dürfen die Massnahmenpaket stärker belastet, wo-
den folgenden Massnahmenpaketen be- selbst produzierte Energie am Ort der Pro- bei die Immobilieneigentümer stärkere
fassen müssen. Dazu gehört namentlich duktion ganz oder teilweise selber ver- Anreize zur energetischen Sanierung und
der Übergang von einem Förderungs- zu brauchen. Grundeigentümer können Installation erhalten. Den Regimewechsel
einem Lenkungssystem ab 2021, das pri- einengemeinsamen Eigenverbrauch am vom Förderungs- zum Lenkungssystem
mär auf Klima- und Stromabgaben ba- Ort der Produktion auch für Endverbrau- gilt es aus Immobiliensicht genau im Au-
siert. Eine entsprechende Botschaft liegt cherinnen und Endverbraucher vorsehen, ge zu behalten. Jene Eigentümer, die kei-
seit einem Jahr auf dem Tisch und wird die zu ihnen in einem Miet- oder Pacht- ne Massnahmen ergreifen, werden ab den
derzeit von der Kommission für Umwelt, verhältnis stehen. 2020er-Jahren finanziell büssen.
10 | immobilia November 2016IMMOBILIENPOLITIK KURZMELDUNGEN
39
SCHWEIZ nehmensführung Bericht zu lag bei 44 334 Personen. Ge- GESCHLOSSENES
erstatten. Dies hat der Bun- genüber Ende September NEIN ZUR ATOMAUS-
BUNDESRAT FÜR desrat an seiner Sitzung von 2015 entspricht dies einer Ab- STIEGSINITIATIVE
LOHNGLEICHHEIT Ende Oktober nach Kenntnis- nahme von 18,3 %. Mehr als Sämtliche bürgerlichen Par-
nahme der Vernehmlassungs- zwei Drittel (68,5 %) der stän- teien, Bundesrat, Parlament
ergebnisse beschlossen und digen ausländischen Wohnbe- und Wirtschaftsverbände leh-
das Eidgenössische Justiz- völkerung stammen aus den nen die Atomausstiegsinitia-
und Polizeidepartement be- EU/EFTA-Staaten. tive ab, die am 27. November
auftragt, bis im Sommer 2017 vors Volk kommt.
einen entsprechenden Geset-
zesentwurf auszuarbeiten. REFERENDUM GEGEN
ENERGIESTRATEGIE NEIN ZUR ERDBEBEN-
Die Schweizerische Volkspar- VERSICHERUNG
Geprüfte Lohngleichheit ab 2017. STARK RÜCKLÄUFIGE tei ergreift gemäss Beschluss Die Umweltkommission des
ZUWANDERUNG des Parteileitungsausschusses Nationalrates spricht sich ge-
Unternehmen, die mindestens In den ersten 9 Monaten des das Referendum gegen die gen eine obligatorische Erd-
50 Mitarbeiter beschäftigen, Jahres ist die Einwanderung Energiestrategie 2050 des bebenversicherung aus, wie
sollen alle 4 Jahre eine Lohn- in die Schweiz im Vergleich Bundes. Die Unterschriften- sie der Kanton Basel-Stadt in
analyse durchführen. Eine ex- zur gleichen Periode des Vor- sammlung ist angelaufen. Un- einer Standesinitiative for-
terne Revisionsstelle hat diese jahres um 6,9% zurückgegan- terstützt wird die SVP von dert. Diese verlangt, dass ei-
zu überprüfen und der Unter- gen. Der Wanderungssaldo Branchenverbänden. ne neue Bundeskompetenz
DIE GANZE POWER.
HÖRBAR LEISER.
AKKU-
SYSTEM
Kompatibler Lithium-Ionen-PRO-Akku
Leistungsstark
Geräuscharm
Ergonomisch und handlich
AKKU
Exklusiv bei POWER
Die volle Ladung STIHL. Ihrem Fachhändler
Abgasfrei, leise und uneingeschränkt. So erledigen Sie in Zukunft Ihre Arbeiten rund ums Haus und im
Garten. Wie das geht? Die 20 Kraftpakete werden von starken Lithium-Ionen-PRO-Akkus angetrieben
welche in 5 verschiedenen Stärken erhältlich sind. Die Akkus passen dank des Baukastenprinzips
universell zu allen Akkugeräten der Linie Lithium-Ion-PRO von STIHL und VIKING. Neugierig? stihl.ch
immobilia November 2016 | 11IMMOBILIENPOLITIK KURZMELDUNGEN
geschaffen wird, um eine lan- Mehrwertabgabe bis höchs- tes für Raumentwicklung kantonale Denkmalpflege bei
desweite obligatorische Erd- tens 30% erheben können. (ARE) nimmt diese Praxis zu Baubewilligungsverfahren nur
bebenversicherung einführen wenig Rücksicht auf eine seit noch dann zwingend beigezo-
zu können. Es sei bereits 1. November 2012 geltende gen werden, wenn es sich um
heute möglich, sich gegen BASEL Änderung im Raumplanungs- Ortsteile handelt, die mit dem
Erdbebenschäden zu versi- gesetz, wie der stellvertretende höchsten Erhaltungsziel be-
chern, wendet die Mehrheit ABKOMMEN FÜR ARE-Direktor Stephan Schei- zeichnet sind. Bei allen ande-
der Kommission ein. Ausser- BESTEUERUNG AM degger sagte. Deshalb hat das ren Gebieten soll die Behörde
dem könne bei einem stärke- BASLER FLUGHAFEN ARE den Kanton aufgefordert, nur noch im Rahmen der kan-
ren Erdbeben die Situation Anlässlich der politischen Kon- die Praxis zu verschärfen. tonalen und kommunalen Nut-
ohnehin nur mit einem aus- sultationen haben die Schweiz zungspläne Stellung nehmen.
serordentlichen Engagement und Frankreich Anfang No- Die Vernehmlassung dauert bis
des Bundes bewältigt wer- vember den Text eines Abkom- ST. GALLEN Ende Dezember.
den. Die Kommission bean- mens über das am Flughafen
tragt mit 13 zu 11 Stimmen, Basel-Mülhausen (EAP) an- BAU- UND PLANUNGS-
der Initiative keine Folge zu wendbare Steuerrecht para- GESETZ AB OKTOBER ZÜRICH
leisten. Der Kanton Basel‑ phiert. Das Abkommen regelt 2017
Stadt mobilisiert Kantone im Wesentlichen folgende Das neue St.Galler Planungs- MEHR UNABHÄNGIG-
und Parlamentarier, damit im Punkte: die Anwendung der und Baugesetz soll am 1. Okto- KEIT FÜR DAS UNIVER-
Nationalrat in der bevorste- Schweizer Mehrwertsteuer im ber 2017 in Kraft treten, wie SITÄTSSPITAL
henden Wintersession die Schweizer Sektor, die Auftei- die Staatskanzlei mitteilt. Die Eine Mehrheit der kantonsrätli-
Wende erreicht werden kann. lung der Unternehmenssteuer- Arbeiten an der Verordnung chen Kommission für soziale
einnahmen des Flughafens sind angelaufen. Die Umset- Sicherheit und Gesundheit
zwischen der Schweiz und zung bringt in den nächsten (KSSG) will, dass das Universi-
KEIN PRIVILEG FÜR Frankreich, die Kompensation Jahren Mehrarbeit für die Ge- tätsspital Zürich (USZ) künftig
LANDWIRTE des Aufwands der französi- meinden. selber planen und bauen darf.
Anders als der Nationalrat schen Flugaufsichtsbehörde im Dagegen will eine Minderheit
lehnt die Kommission für Schweizer Sektor des Flugha- von AL, GLP, Grüne und SP die
Wirtschaft und Abgaben des fens und die Anwendung der SCHWYZ Vorlage an den Regierungsrat
Ständerates eine privilegierte französischen Einkommens- zurückweisen. Mit der Geset-
Besteuerung land- und forst- steuer und der Schweizer Ka- DENKMALPFLEGE zesänderung soll das USZ Bau-
wirtschaftlicher Grundstücke pitalsteuer auf Unternehmen SOLL KLARER rechte auf seinen Arealen er-
mit klarem Mehr ab. Aus- im Schweizer Sektor. Damit GEREGELT WERDEN halten. Falls die Gesetzesände-
schlaggebend dafür sind in fallen die wichtigsten französi- Der Kanton Schwyz will die rung in Kraft tritt, könnte das
erster Linie verfassungsrecht- schen Neben- und Lokalsteu- Denkmalpflege mit einem neu- USZ als Bauherrin und Eigen-
liche Überlegungen. Allfälli- ern weg, da das Schweizer Re- en Gesetz klarer regeln. Ge- tümerin selber über seine Im-
gen Härtefällen soll auf ande- gime der Kapitalsteuer als mäss Gesetzesentwurf soll die mobilien verfügen.
rem Weg begegnet werden. gleichwertig angesehen wird.
Die Unterzeichnung und die
Ratifizierung des Abkommens
AARGAU unterliegen den jeweiligen in-
MEHRWERTABGABE
ternen Verfahren der beiden
h ä t z t e
Ges nschaften.
Staaten.
BESCHLOSSEN c
Liege
Der Kanton Aargau legt die
s-
Mehrwertabgabe, die beim eschäft
BERN
o n Wohn-, G ten
Einzonen von neuem Bauland ung v cha f
anfällt, auf das vom Bund ge- ZU VIELE BAUERNHÄU- Bewer t ustrieliegens
d I n d
un n g
forderte Minimum von 20 % SER UMGEBAUT tlunge eratun
Vermit nd Verkaufsb
fest. Dies hat der Grosse Rat Der Kanton Bern ist zu gross- Kauf- u
Mitte September beschlossen. zügig, wenn es darum geht, in 0
STR. 6
Das Parlament hiess die Revi- alten Bauernhäusern neuen RHOLZ
BRUDE S E L
53 BA
sion des Baugesetzes nach Wohnraum zu schaffen. Kon- CH-40 6-306
0
)6 1- 3 3
+ 4 1 (0 -BASE
L .C H
der zweiten Beratung mit 95 kret geht es um Gebäude aus- .H IC H
WWW A S E L .C
zu 30 Stimmen klar gut. Wei- serhalb der Bauzonen, die vor H IC- B
IN FO @
ter beschloss der Grosse Rat, 1972 erstellt worden sind.
dass die Gemeinden eine Nach Meinung des Bundesam-
12 | immobilia November 201617
ALLE
ALLE
DIESE
DIESE
IMMOBILIEN-AGENTUREN
IMMOBILIEN-AGENTURENBENUTZEN
BENUTZEN
DIE DIE
IMMOMIG
IMMOMIG
®
SOFTWARE
®
SOFTWARE
Immobilien
Immobilien
& IT
& IT
begeistert?
begeistert?
Wir
Wir
suchen
suchen
dich!
dich!
REAL
REAL
ESTATE
ESTATE
SOFTWARE
SOFTWARE
ACCOUNT
ACCOUNT
MANAGER
MANAGER
(M/W)
(M/W)
100%
100%
Als Marktführer
Als Marktführer
der Immobiliensoftware
der Immobiliensoftware
mit Sitz
mitinSitz •inAkquise
• Akquise
von potentiellen
von potentiellen
KundenKunden
im KMU-Segment
im KMU-Segment
Fribourg
Fribourg
und Sursee
und Sursee
entwickelt
entwickelt
und vermarktet
und vermarktet
die die
• Langfristige
• Langfristige
Betreuung
Betreuung
und Beratung
und Beratung
von Kunden
von Kunden
IMMOMIGIMMOMIG
AG dieAGinnovative
die innovative
Gesamtlösung
Gesamtlösung
Immomig
Immomig
®
, ®
,
• Beratungen
• Beratungen
und Verkauf
und Verkauf
der Software
der Software
die zu die
allen
zuImmobilienprofis
allen Immobilienprofis
passt –passt
unabhängig
– unabhängig
von von
• Erfassung
• Erfassung
und Bearbeitung
und Bearbeitung
von Offerten
von Offerten
der Objektanzahl,
der Objektanzahl,
der Grösse
der Grösse
oder der
oderStruktur
der Struktur
der der
Firma.Firma. • Arbeitsregion:
• Arbeitsregion:
GanzeGanze
Deutschschweiz
Deutschschweiz
Nehmen
Nehmen
Sie abSie
sofort
ab sofort
am weiteren
am weiteren
Wachstum
Wachstum
unserer
unserer
Kundschaft
Kundschaft
und unserer
und unserer
Firma Firma
teil. Als
teil.erfolgreiche
Als erfolgreiche
Firma Firma
sucht sucht
die IMMOMIG AG abAG
die IMMOMIG sofort
ab sofort
oder nach
oder nach
Vereinbarung
Vereinbarung
als Ergänzung
als Ergänzung
des Teams in Sursee
des Teams in Sursee
(Luzern)
(Luzern)
eine dynamische
eine dynamische
Person,
Person,
die Kunden-
die Kunden-
und und
Ergebnisorientiert,
Ergebnisorientiert,
zuverlässig
zuverlässig
und kommunikationsstark
und kommunikationsstark Mehr Infos
Mehr unter
Infos unter
in Schweizerdeutsch
in Schweizerdeutsch
sowie sowie
Deutsch
Deutsch
ist: ist: www.immomigsa.ch/de/references
www.immomigsa.ch/de/references
immomigsa.ch
immomigsa.ch
| working@immomigsa.ch
| working@immomigsa.ch
| 0840| 079
0840
079
079 079
IMMOBILIENPORTAL
IMMOBILIENPORTAL IMMOBILIENSOFTWARE
IMMOBILIENSOFTWARE PROFESSIONELLE
PROFESSIONELLE
WEBSITE
WEBSITEIMMOBILIENWIRTSCHAFT STOCKWERKEIGENTUM AUS EIGENTÜMERSICHT
Konstruktionsmängel beseitigen
Vor dem Hintergrund eines wachsenden Sanierungsbedarfs im Stockwerkeigentum und
bei der Siedlungsentwicklung nach innen zeigen sich bei älterem Stockwerkeigentum
Schwierigkeiten, notwendige Sanierungs- oder Baumassnahmen zu realisieren.
DAVID DÜRR & RAIMUND KEMPER*
STOCKWERKEIGENTUM IST ETABLIERT. Stock-
werkeigentum ist auch fünfzig Jahre
nach der Einführung dieser Eigentums-
form beliebt und gefragt. Jedoch offen-
baren sich bei den zunehmend älteren
Beständen im Stockwerkeigentum eini-
ge Konstruktionsfehler, welche dessen
Praxisbilanz durchzogen erscheinen
lassen. Denn die gesetzlichen Bestim-
mungen im Schweizer Zivilgesetzbuch
(ZGB) zum Stockwerkeigentum befriedi-
gen zwar durchaus bei den Sonderrech-
ten der einzelnen Eigentümer (Art. 712b
Abs. 1 ZGB), nicht jedoch bei der Ge-
meinschaft. Bei den Bestimmungen zu
den gemeinschaftlichen Liegenschafts-
teilen (Art. 712b Abs. 2 bzw. 712m ff.
ZGB) zeigen sich auch Schwierigkei-
ten in der Praxis. Das betrifft vor al-
lem die erforderlichen Mehrheits- oder
Einstimmigkeitserfordernisse für Be-
schlussfassungen zu bestimmten bauli-
chen Massnahmen oder das Prinzip der
Freiwilligkeit zur Äufnung eines Erneue-
rungsfonds. Dies hat nicht unerhebliche
Folgen für die Planung, Finanzierung
und Realisierung von Sanierungs- oder
Baumassnahmen.
ZUNEHMEND LIEGENSCHAFTEN MIT SANIE
RUNGSBEDARF. Der Sanierungsbedarf
im Stockwerkeigentum wächst. Denn
nach vierzig bis fünfzig Jahren besteht
vor allem an der Gebäudehülle und an
der Haustechnik als Bestandteile des
gemeinschaftlichen Eigentums Sanie-
rungsbedarf (vgl. Bruni et al. 2010,
Thurnherr 2010). Doch erforderliche
Sanierungsmassnahmen wie die Fas-
sadenerneuerung nach aktuellen ener-
getischen Standards scheitern häufig
an den notwendigen Beschlüssen der
Stockwerkeigentümer. Die Gründe wur-
den schon ausgiebig thematisiert (vgl.
Thurnherr 2010; Wermelinger 2014):
fehlende Informationen für strategische
Entscheidungen, persönliche Konflikte
und divergierende Interessen innerhalb
von Stockwerkeigentümergemeinschaf-
ten sowie unzureichende finanziel-
le Mittel.Hier stehen vor allem ältere
Stockwerkeigentümergemeinschaften vor
Problemen: Werden kostspielige Erneu
erungsarbeiten immer dringender,
wächst gleichzeitig die Heterogenität
Abb. 1: Kleines Wohneigentum. der Gemeinschaft. So kann es bei not-
14 | immobilia November 2016wendigen, umfassenden Massnahmen Gemeinde parzellenübergreifend Wohn- Rechts, wie namentlich das weiter un-
am Gebäude, die eine einstimmige oder umfeldverbesserungen durchführen ten vorgestellte Gebietsentwicklungs-
qualifiziert mehrheitliche Beschlussfas- möchte (vgl. Kemper 2015). verfahren.
sung erfordern, passieren, dass ein Ein-
zelner oder eine minime Minderheit für WIRKSAME LÖSUNGEN SIND GEFRAGT. Ange- KLEINES WOHNEIGENTUM. Eine Antwort auf
eine Liegenschaft diese Massnahmen sichts der geschilderten Herausforde- die beschriebenen Herausforderungen
über Jahre blockieren kann. rungen in der Praxis wird deutlich, dass bei notwendigen Massnahmen an ge-
es Handlungsbedarf gibt. Es meinschaftlichen Teilen im Stockwerk-
Erfolgreiche Sanierungen ist daher nur folgerichtig, eigentum bietet ein partnerschaftlich-
wenn gefordert wird, die ge- kooperativer Ansatz nach dem Modell
wie Fassadensanierungen nach setzlichen Vorschriften im des «Kleinen Wohneigentums» (vgl.
aktuellen Energiestandards ZGB so anzupassen, dass Dürr 1999; Dürr und Baumann 2016).
scheitern häufig an den notwendi- im Bereich der allgemei- Danach könnte die Gemeinde oder mit
gen Beschlüssen der Stockwerk- nen Gebäudeteile weniger ihrer Unterstützung ein gemeinnützi-
eigentümer.» der einzelne Eigentümer im ger Wohnbauträger oder etwa auch ein
Zentrum steht, sondern die Investor die gemeinschaftlichen Tei-
Gemeinschaft gestärkt wird le (Gebäudehülle und Wohnumfeld) ei-
(vgl. de Roche 2015). Doch ner Liegenschaft übernehmen und dafür
eine entsprechende An- im Gegenzug die aufgestaute Sanierung
passung des ZGB erfordert durchführen.
noch umfassende Diskussi- Das Modell geht im Wesentlichen
GEBIETSBEZOGENE HERAUSFORDERUNGEN onen und Abklärungen. Das zeigt bei- dahin, das Wohnungseigentum jeweils
DES STOCKWERKEIGENTUMS. Zu den liegen- spielsweise die Behandlung des in der auf die einzelnen Wohnungen als sol-
schaftsbezogenen Herausforderungen letzten Session vom Nationalrat (gegen che zu reduzieren und eigentumsmässig
kommen vermehrt solche hinzu, die nicht den Widerstand des Bundesrats) ange- von den gemeinschaftlichen Gebäude-
nur eine einzelne Liegenschaft, sondern nommenen Postulats von Andrea Caro- teilen zu separieren, das Gemeinschaft-
Gebiete mit mehreren Liegenschaften ni (9/2014) zur Prüfung des Anpassungs- liche also einer eigenen Trägerschaft zu-
oder ganze Quartiere betreffen. So se- bedarfs im Stockwerkeigentumsrecht zuordnen. Man könnte auch vom Bild
hen sich Grundstückseigentümer wie (Art. 712a ff. ZGB). Welche Lösungsal- einer Kommode mit Schubladen spre-
auch Städte und Gemeinden mit den He- ternativen gibt es? chen: Der Wohnbauträger oder Investor
rausforderungen konfrontiert, dass bau- erwirbt als Verwaltungseigentümer mit
liche Massnahmen zur geforderten und KOOPERATION MIT DER GEMEINDE ALS LÖ den konfliktträchtigen gemeinschaftli-
im neuen Raumplanungsgesetz (RPG) SUNGSWEG. Gerade bei älteren Beständen chen Teilen das «Kommodengestell» und
von Mai 2014 gesetzlich verankerten im Stockwerkeigentum besteht die Ge- die einzelnen Bewohner als Nutzungs-
Siedlungsentwicklung nach innen auf fahr, dass die beschriebenen Entwick- eigentümer – nun vom konfliktträchti-
die Kooperation mit mehreren Eigentü- lungsblockaden durch die Stockwerk gen Miteigentum befreit – beschränken
merschaften und damit auf deren ent- eigentümergemeinschaften selbst kaum sich jeweils auf ihre «Schublade», also
sprechende interne Beschlussfassungen erfolgreich gelöst werden. Welche Rol- die Wohnung mit dem Sonderrecht des
angewiesen sind (vgl. Straumann und le kann die öffentliche Hand – auch jen- Stockwerkeigentums gemäss Art. 712b
Bühlmann 2015). Und je nach baulicher seits ihrer Rolle als Gesetzgeberin – für Abs. 1 ZGB.
Massnahme oder etwa auch einer Neu- Stockwerkeigentümerschaften spielen? Der Verwaltungseigentümer stellt in
parzellierung zwecks innerer Verdich- Hier bieten sich Ansätze an der der Folge die gemeinschaftlichen Lie-
tung bedarf es qualifizierter Mehrheiten Schnittstelle zum Privatrecht an, mithin genschaftsteile den Nutzungseigentü-
oder gar der Einstimmigkeit. Definiert Einflussnahmen «auf Augenhöhe»; sei mern zur Verfügung, während diese ihm
beispielsweise eine Gemeinde in ihrem es, dass die Gemeinde – gleichsam im ein laufendes Entgelt für Unterhalts- und
Zonenplan ein Gebiet als Verdichtungs- Sinn einer Public-private-Partnership – Sanierungsmassnahmen sowie zur Ka-
schwerpunkt mit einer entsprechenden diejenigen nachbarrechtlichen Möglich- pitalbedienung für sein Investment ent-
Aufzonung, die Eigentümern eine höhe- keiten wahrnimmt, die auch einem Priva- richten. Stockwerkeigentum bleibt so
re Ausnützung einräumt, kann sich die ten zustünden oder dass sie im Rahmen ein Wohneigentum ohne Einschrän-
Problematik der Beschlussfassung auch der privatrechtlichen Gestaltungsmög- kung der Rechte bezüglich Eigentums-
liegenschaftsübergreifend als entwick- lichkeiten freiwillige Vereinbarungen garantie, Verfügungsfreiheit und Ausge-
lungshemmend erweisen. Das ist weder mit den betreffenden Stockwerkeigen- staltung, wenn auch beschränkt auf die
im Sinne der öffentlichen Hand noch im tümergemeinschaften trifft. Ein innova- eigenen vier Wände. Und mit der Über-
Sinne der Eigentümer. Gleiches gilt für tives Beispiel ist das nachstehend vor- tragung der gemeinschaftlichen Tei-
Aufwertungsmassnahmen, wenn eine gestellte «Kleine Wohnungseigentum». le an einen Dritten wird der gerade bei
Mehrheit von Stockwerkeigentümern in Denkbar sind aber auch kooperativ grösseren Stockwerkeigentümerschaf-
einem Quartier in Kooperation mit der ausgestaltete Ansätze des öffentlichen ten problematische Interessenkonflikt
immobilia November 2016 | 15IMMOBILIENWIRTSCHAFT STOCKWERKEIGENTUM AUS EIGENTÜMERSICHT
der Wohnumfeldaufwertung. Daher wä-
re denkbar, die Bestimmungen zur Ge-
bietssanierung um ein Instrument zur
Gebietsentwicklung zu erweitern. Dies
umfasst eine auf die zukünftige Entwick-
lung ausgerichtete Sondernutzungspla-
nung mit einer verwaltungsvertraglich
abgesicherten Kooperation von Eigentü-
mern zur Realisierung von Bau- oder Auf-
wertungsmassnahmen (vgl. Bühlmann
2014, Thoma 2014). Durch die öffent-
liche Flankierung privater, parzellen-
übergreifend und zeitlich koordinierter
Massnahmen kann Planungs- und In-
vestitionssicherheit für die Beteiligten
erreicht werden. Ein derartiger Ansatz
zur Gebietsentwicklung lehnt sich am
inzwischen in verschiedenen europä-
ischen Ländern erfolgreich erprobten
und bewährten Ansatz des «Housing Im-
provement District» (HID) oder des In-
novationsgebiets an (vgl. Gorgol 2009).
Dahinter stehen durch die öffentliche
Hand geförderte und begleitete Initia-
tiven zur Gebietsentwicklung, die durch
private Grundeigentümer mehrheitlich
beschlossen, mitgetragen, mitfinanziert
Abb. 2: Funktionsschema für Gebietsentwicklungsverfahren. und umgesetzt werden.
In einem solchen Konstrukt kann die
Gemeinde als Eigentümerin des öffent-
der Stockwerkeigentümer als Nutzungs- in Verbindung mit Art. 647 f. ZGB gleich- lichen Raums (Grünflächen, Strassen
und Verwaltungseigentümer behoben. sam unterlaufen werden. etc.) ebenfalls als Kooperationspartne-
Nun ist bis heute angesichts der rin auftreten. In einer solchen Pub-
GEBIETSENTWICKLUNGSVERFAHREN ALS CHAN Komplexität und Dauer dieses Verfah- lic‑private-Partnership gehen die pri-
CE FÜR QUARTIERE. Im Zusammenhang mit rens im Kanton Zürich noch keine einzi- vaten Eigentümergemeinschaften und
gebietsbezogenen Herausforderungen ge Gebietssanierung durchgeführt wor- die Gemeinde eine vertragliche Ver-
zu erwähnen ist das im Kanton Zürich den. Die Grundidee dieses Ansatzes wird bindung ein, um die jeweiligen Inter-
vorgesehene Instrument der Gebietssa- allerdings im Zuge der Bestrebungen essen zur Deckung zu bringen, bezie-
nierung nach § 186 Planungs- und Bau- zur Innenentwicklung verstärkt disku- hungsweise zu optimieren. Möglich sind
gesetz. Die Gebietssanierung dient der Verträge,wonach sich die
baulichen Erneuerung überbauter Ge- Die Gemeinde oder ein Investor Eigentümerschaft verpflich-
biete. Die Umlegung von Parzellen und tet, parzellenübergreifend
die Verbesserung der Erschliessung
könnten die gemeinschaftlichen Unterhalts- und Erneuerungs-
sind begleitende Massnahmen dieser Teile (Gebäudehülle und Wohnum- arbeiten im Wohnumfeld (zum
Sanierung. Bei den hier massgebenden feld) einer Liegenschaft überneh- Beispiel ein Spielplatz für
Beschlussregelungen können Stock- men und im Gegenzug die aufge- mehrere Liegenschaften) vor-
werkeigentümer im betroffenen Perime- staute Sanierung durchführen.» zunehmen, wenn die Gemein-
ter eine öffentlichrechtlich genügende de im Gegenzug teilweise die
Mehrheit herbeiführen, auch wenn sie Investitionskosten und allen-
privatrechtliche Quoren bzw. Mehrhei- falls Haftungspflichten über-
ten nicht erreicht. Denn gemäss § 191 nimmt. Ebenso lässt sich ver-
PBG kann das Planungsverfahren auf einbaren, dass die Gemeinde
Begehren der betroffenen Grundeigen- berechtigt wird, Unterhalts-
tümer, denen mehr als zwei Drittel der oder Erneuerungsarbeiten
Fläche des Sanierungsgebietes gehö- tiert – weniger zur Beseitigung baulicher auf privatem Grund selbst vorzunehmen
ren, eingeleitet werden. Somit können Missstände als vielmehr für Massnah- oder zu veranlassen, als Gegenleistung
die Beschlussquoren gemäss Art. 712g men der baulichen Verdichtung sowie für eine qualitätsvolle Aussenraumge-
16 | immobilia November 2016Sie können auch lesen
