SCHWEIZ IMMOBILIA - SVIT Schweiz
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# 11 — NOVEMBER 2019 — 86. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch
SC HW E IZ IMMOBILIA
FOKUS
STÄNDERAT
MARTIN SCHMID
04
IMMOBILIEN-
WIRTSCHAFT
«BUY TO LET»:
RENDITE MIT RISIKO
20
ZEITENWENDE
BAU & HAUS
SCHUPPEN WIRD
SZENE-TREFF
IN DER
40 KLIMAPOLITIK?
EDITORIAL
VON—ANDREAS INGOLD
Software-Gesamtlösung
für das Immobilien-
GEMISCHTE BILANZ management
DER VERGANGENEN
VIER JAHRE
Mit der Herbstsession ist die 50. Legislatur der
eidgenössischen Räte zu Ende gegangen. Die Bi-
lanz der vergangenen vier Jahre fällt gemischt
aus. Nach objektiven Kriterien hat das Parlament
weniger zustande gebracht. Die Zahl der verab-
schiedeten Bundesgesetze und parlamentari-
schen Initiativen ging zurück – 133 wurden ange-
nommen, gegenüber 152 bzw. 156 in den beiden
Vorperioden. Das kann durchaus als gute Nach-
richt gewertet werden. Denn neue und revidierte
Gesetze bedeuten in der Regel mehr staatliche
Eingriffe und Regulierung. Eine andere Lesart ist,
dass in vielen Bereichen Stillstand herrscht.
WIR WERDEN UNSER
AUGENMERK VER-
STÄRKT AUF DIE
VERTEIDIGUNG
RICHTEN MÜSSEN.
ANDREAS INGOLD
Wir erinnern uns an die Unkenrufe der Linken
nach den Wahlen 2015. Die rechnerische Domi-
nanz der bürgerlichen Parteien wurde als Bedro-
hung für den Sozialstaat und als Freipass für • Verwaltung von Mietliegenschaften,
wirtschaftsfreundliche Kreise eingestuft. Und Stockwerkeigentümergemeinschaften
wer sich gefreut hatte, dass nun bürgerliche An-
und Wohnbaugenossenschaften
liegen durchdringen könnten, hat falsche Vorstel-
lungen von den politischen Prozessen. Was die • Prozessorientierte Programmassistenten
immobilienrelevanten Geschäfte betrifft, so fand • Individuell gestaltbare Masken
die Diskussion häufiger in der «gegnerischen • Elektronische Ablage sämtlicher Dokumente
Platzhälfte» statt. Die entscheidenden Abschlüs- • Mobile Wohnungsübergabe inkl. Abnahme-
se blieben aber aus – oder lassen noch auf sich protokoll auf iPad
warten.
Mit den Wahlen 2019 haben sich die Kräfte-
verhältnisse verändert. Die Immobilienwirt- www.abacus.ch
schaft und ihre Interessenvertreter im Parlament
werden ihr Augenmerk auf eine gut aufgestellte
Verteidigung richten müssen. Eine erste gegneri-
sche Offensive erfolgt bereits im Februar 2020.
Die Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnun-
gen» stellt die ohnehin stark eingeschränkte
Wirtschaftsfreiheit am Wohnungsmarkt auf eine
harte Probe. Wir werden mit allen Kräften das
Argument ins Spiel bringen müssen, dass ein flä-
chendeckender, mit Steuermitteln finanzierter
staatlicher Wohnungsbau keine Lösung für punk-
Ecknauer+Schoch ASW
tuelle Unterversorgung sein kann.
2
INHALT
IMMOBILIA —INHALT NR. 11 NOVEMBER 2019
FOKUS
04 «DAS IST KLIMASCHUTZ DURCH UMVERTEILUNG»
Mit Verboten und Geboten im revidierten CO2-Gesetz habe der Ständerat
dem Druck der Strasse nachgegeben, findet Ständerat Martin Schmid.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
14 STEIGENDER BEDARF NACH LADESTATIONEN
Die Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge in gemeinschaftli-
chen Einstellhallen wird als «nützliche» bauliche Massnahme betrachtet.
16 FESTBRAUCH ODER STÖRENDES «BLING-BLING»?
Weihnachtsbeleuchtung wird als störend empfunden oder als festlicher
10 Brauch geschätzt. Dies führt in Stockwerkeigentümergemeinschaften oft zu
Diskussionen.
18 ERNEUERUNGEN BEIM STOCKWERKEIGENTUM
POLITIK Über die Hälfte der Stockwerkeigentümer haben zu wenig Geld im Erneue-
«GRÜNE WELLE» ROLLT rungsfonds. Eine frühzeitige Finanzplanung kann verhindern, dass die Ge-
meinschaft in finanzielle Schwierigkeiten gerät.
DURCHS PARLAMENT 20 EIGENINITIATIVE DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
DIE PARLAMENTARIER MIT VERBINDUNG ZUR IMMO- Die Branche will das Heft in Sachen Immobilienmarktplätzen selbst in die
BILIENWIRTSCHAFT WERDEN SICH IN DEN NÄCHS- Hand nehmen. Derzeit touren die Kooperationspartner Next Property und
TEN VIER JAHREN INS ZEUG LEGEN MÜSSEN. Newhome auf einer Roadshow durchs Land.
22 ZUERST ABSTIMMEN, DANN SANIEREN
Stockwerkeigentum erfreut sich grosser Beliebtheit. Angesichts des
Alters vieler Liegenschaften müssen sich Eigentümer aber vermehrt
mit Gesamtsanierungen auseinandersetzen.
24 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
IMMOBILIENRECHT
30 MIETVERBOT FÜR AIRBNB
Das Bundesgericht hat bei einem Mehrfamilienhaus im Stockwerkeigentum
verboten, einzelne Wohnungen jeweils kurzzeitig über Airbnb zu vermieten.
32 KOMMENTAR ZUM STOCKWERKEIGENTUM
Der Zürcher Kommentar zum Stockwerkeigentum ist in 2. Auflage erschie-
nen und umfasst die Rechtssprechung der letzten 55 Jahre.
12 34 SCHWEIN ODER HUHN – TIERE IN DER WOHNZONE
Jaulende Hunde oder grunzende Schweine – Grundstückseigentümer müs-
IMMOBILIENWIRTSCHAFT sen Einwirkungen ihrer Nachbarn in einem gewissen Umfang tolerieren.
BUY TO LET: BAU & HAUS
RENDITE MIT RISIKO EGWEISENDE ERNEUERUNG
36 W
Das Ingenieurunternehmen Basler & Hofmann hat ein Geschäftshaus in
RUND JEDE FÜNFTE EIGENTUMSWOHNUNG GEHT
Kriens saniert und für 100 Mitarbeiter ein neues Zuhause geschaffen.
HEUTE AN PRIVATPERSONEN, DIE SIE ALS ANLAGE-
RATIS KÜHLEN KANN INS GELD GEHEN
42 G
OBJEKT ERWERBEN UND AN DRITTE VERMIETEN.
Wann lohnt sich Free-Cooling in Gebäuden? Eine aktuelle Studie der ZHAW
DIE GEFAHREN DIESER ATTRAKTIV SCHEINENDEN
gibt Antworten, ein Merkblatt des BFE fasst die Erkenntnisse zusammen.
INVESTITIONSWEISE WERDEN DABEI HÄUFIG AUS-
LTE SUBSTANZ, HOHE ENERGIEEFFIZIENZ
45 A
GEBLENDET.
Mit Fingerspitzengefühl wurde ein Riegelhaus umgebaut und energetisch
erneuert. Es erfüllt den Minergie-Standard bei hohem Wohnkomfort.
47 BESSERES WOHNGEFÜHL DANK KOMFORTLÜFTUNG
Das Ehepaar Holzner liess ihr Haus nach Minergie-Standard modernisieren
und eine Komfortlüftung einbauen.
IMMOBILIENBERUF
ANDELN AUF KASACHISCHEN PFADEN
48 W
Der SVIT Schweiz lud zur Reise in die Hauptstadt Kasachstans, nach Nur-
Sultan, ein. Ein Bericht über Steppenland und Immobilienprojekte.
EMINARE UND TAGUNGEN
40
50 S
52 KURSE DER SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
BAU & HAUS VERBAND
ERJÜNGT IN DIE ZUKUNFT
GÜTERSCHUPPEN 56 V
Der SVIT Aargau verjüngt sein Präsidium durch die Wahl von David Zum-
WIRD SZENE-TREFF steg. Adrian Ackermann wird einstimmig zum Ehrenmitglied gekürt.
EIN VERWAISTER GÜTERSCHUPPEN DER RHÄTI- AMMER REGELT GESCHÄFTSJAHR NEU
61 K
SCHEN BAHN WIRD ZUM IN-LOKAL UND DEMONS- Die SVIT FM Kammer bereinigte ihre Statuten und regelt den Jahresab-
TRIERT DAMIT, WIE BAULICHER BESTAND IDENTI- schluss neu.
TÄTSSTIFTEND UMGENUTZT WERDEN KANN. LTER CHARME IN NEUEM GLANZ
62 A
IM ZENTRUM – DER SPEKTAKULÄRE AUSBLICK Anlässlich des 8. SVIT-Days erklommen die Mitglieder den Solothurner
AUF DIE AROSER BERGE. Hausberg und erkundeten das neu eröffnete Hotel Weissenstein.
STANDARDS: STELLENMARKT 54 / MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 66 / BEZUGSQUELLENREGISTER 74 / ADRESSEN & TERMINE 77 / ZUGUTERLETZT & IMPRESSUM 78
«DAS IST KLIMA- SCHUTZ DURCH VERBOTE UND HÖHERE ABGABEN» 4 IMMOBILIA / November 2019
FOKUS INTERVIEW
KLIMAPOLITIK
Ja zum Klimaschutz mit markt-
wirtschaftlichen Elementen, aber
nicht mit Verboten und Geboten
wie im revidierten CO2-Gesetz
vorgesehen – das ist die Auffas-
sung von Ständerat Martin
Schmid. Angesichts des ange-
schlagenen Tempos ist die Ge-
fahr gross, dass wir die Weichen
in der Klima- und Energiepolitik
falsch stellen und wichtige ande-
re Politikziele ausser Acht lassen.
INTERVIEW—IVO CATHOMEN* FOTOS—URS BIGLER
Was ging Ihnen am Abend des
Wahlsonntags durch den Kopf?
Persönlich war ich sehr zufrieden, die Wiederwahl
im ersten Wahlgang geschafft zu haben. In Bezug auf
das Gesamtergebnis hat mich das Ausmass der Ver-
änderung überrascht – nicht nur hinsichtlich der
Kräfteverschiebung zwischen den Lagern, sondern
auch innerhalb der Linken, von den Sozialdemokra-
ten zu den Grünen.
Welche Auswirkungen hat der Ausgang der
Wahlen auf die Klimapolitik des Bundes?
Eine strengere Klimapolitik ist bis weit hinein ins
bürgerliche Lager mehrheitsfähig geworden. Das
wird sich auf den Klimakurs des Bundes auswirken,
wie die Debatte zur Revision des CO2-Gesetzes
zeigt. Im Zentrum steht nicht so sehr die Frage nach
den Zielen, sondern jene nach den Instrumenten,
wie diese Ziele erreicht werden sollen.
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IMMOBILIA / November 2019 5
FOKUS INTERVIEW
KLIMAPOLITIK
Hat der Ständerat – auch im Hinblick Wäre das ein Ausgang, den Sie begrüssen
auf die Wahlen – dem Druck der Strasse würden?
nachgegeben? Sagen wir es so: Ich hätte mir ein anderes CO2-Ge-
Der Ständerat sah sich in der Pflicht, nachdem setz gewünscht. Aus meiner Sicht ist es keine Kata-
Links und Rechts im Nationalrat einen Scherben- strophe, eine missratene Vorlage nochmals an den
haufen angerichtet haben. Insofern stimmt der Absender zurückzuschicken. Es geht um ein lang-
Eindruck. Der Ständerat setzt nun zu meinem fristiges Ziel, und dabei darf die soziale und wirt-
Leidwesen auf Verbote, Gebote und Steuern. BIOGRAPHIE schaftliche Komponente nebst dem Klimaschutz
MARTIN
Marktwirtschaftliche Konzepte bleiben weitest SCHMID
nicht auf der Strecke bleiben.
gehend auf der Strecke. (*1969), FDP GR, Dr.
Im Gebäudesektor beschneidet der
Welche Instrumente hätten Sie bevorzugt? iur. HSG, ist Rechtsan- Bund mit der Revision den Spielraum der
Ich möchte vorausschicken, dass ich der Überzeu- walt und Partner der Kantone. Die Reaktion fiel entsprechend
gung bin, dass es einen verbesserten Klimaschutz Kanzlei Kunz Schmid, harsch aus. Haben Sie Verständnis für
Chur. Von 2003 bis
braucht. Einerseits habe ich mich dafür stark ge- 2011 war er Mitglied diese Haltung?
macht, den Deckel auf den CO2-Abgaben aber nicht der Bündner Regierung, Ich hätte den Kantonen mehr Kompetenzen bei der
zu hoch anzusetzen, nämlich beim international bis 2007 als Vorsteher Umsetzung im Gebäudesektor eingeräumt. Statt-
des Departements für
anerkannten Satz von maximal 120 Franken pro Justiz, Sicherheit und
dessen wird ihnen die Kompetenz im Gebäudebe-
Tonne CO2 und nicht bei den jetzt beschlossenen Gesundheit, danach als reich nun praktisch entzogen. Der Ansatz der Kan-
210 Franken. Anderseits bevorzugen wir als Partei Vorsteher des Departe- tone, die Themen Energie und Klima aufeinander
die Förderung von Innovation, die wir als wichtigen ments für Finanzen abzustimmen, ist richtig. Sonst werden Ölheizun-
und Gemeinden. 2011
Schlüssel für die Lösung des Klimaproblems be- wurde Martin Schmid gen durch Wärmepumpen ersetzt, ohne dass die Ge-
trachten, und setzen auf Lenkungsabgaben statt in den Ständerat ge- bäudehülle saniert wird. Das kann aus übergeord-
Umverteilung. wählt und seither zwei- neter Sicht nicht das Ziel sein. Bei den Kantonen
mal wiedergewählt. Er
Wie wird sich der Nationalrat in seiner neu- ist unter anderem Mit- entsteht der Eindruck, der Bund ordne nun alles
en Zusammensetzung zur Vorlage stellen? glied der Kommission dem Klimaziel unter.
Ich gehe davon aus, dass der Nationalrat die Vorla- für Rechtsfragen und Aber die Kantone haben auch nicht in
ge weder weiter verschärft noch massgeblich ent- der Kommission für jeder Hinsicht erfüllt. Die Förderprogramme
Wirtschaft und Abga-
schärfen wird. Die Signale aus der zuständigen ben sowie Vizepräsi- kommen nicht vom Fleck, die Mustervor-
Kommission deuten darauf hin. Linke und Grüne dent der Kommission schriften werden halbherzig eingeführt.
müssen sich bewusst sein, dass sie den Bogen mit für Umwelt, Raumpla- Müsste sich die Kritik der Kantone nicht
nung und Energie. Im
Blick auf eine Volksabstimmung nicht überspan- Weiteren präsidiert er auch gegen sich selbst richten?
nen dürfen. Sonst erleidet das Gesetz an der Urne den Verband «Entwick- Die Kantone können die Rechnung nicht ohne die
Schiffbruch. lung Schweiz». Stimmbürger machen. Mit der Konkretisierung in
6 IMMOBILIA / November 2019
den kantonalen Energiegesetzen wird der Bevölke- In diesen Gebieten ist der Zielkonflikt offensicht-
rung bewusst, was die Umsetzung konkret für sie lich. Wir wollen die ländlichen und peripheren Ge-
bedeutet. Darum ist der Kanton Solothurn mit dem biete aus regionalpolitischen Überlegungen unter-
Energiegesetz durchgefallen. Die Kritik an den För- stützen, legen ihnen aber mit dem CO2-Gesetz neue
derprogrammen und den «Mustervorschriften der Steine in den Weg. Hier wohnen besonders viele
Kantone im Energiebereich» ist teilweise berech- Wegpendler, die auf das Auto angewiesen sind. Sie
tigt. Die jetzigen Förderprogramme erzeugen Mit- mit hohen CO2-Abgaben zu belasten, läuft der Re-
nahmeeffekte, es werden also Erneuerungen sub- gionalpolitik zuwider.
ventioniert, die ohnehin unternommen worden Ab 2023 wird der maximale CO2-Ausstoss
wären. Auch gibt es kaum wirtschaftliche Anreize pro Quadratmeter Wohnfläche im Fall einer
für Ersatzneubauten. Die Mustervorschriften re- Heizungssanierung begrenzt. Angesichts
geln wiederum technische Aspekte bis ins Detail der Lebenszyklen im Immobilienbereich ist
und haben zum Beispiel früher Biogaslösungen das ziemlich bald …
nicht akzeptiert. Das ist kein zielführender Weg. Hier will der Ständerat das Ziel mit der Brechstan-
Kurze Fristen, hohe CO2-Abgaben und ein ge erreichen. Darum auch der Eingriff in die Hoheit
faktisches Verbot von Ölheizungen setzen der Kantone. Eigentlich müsste man reinen Wein
Gebäudeeigentümer unter Druck. Schlägt einschenken und ein absolutes Ölheizungsverbot
der Ständerat ein zu hohes Tempo an? erlassen und gleichzeitig offen sagen, dass die Kan-
Nicht nur Gebäudeeigentümer, sondern auch alle tone entmachtet werden.
Mieter müssen sich die Frage stellen, was das neue In der Diskussion über ein Klima- und
CO2-Gesetz finanziell für sie bedeutet. Die erfor- Energielenkungssystem wurde eine Ablö-
MIT BLICK AUF
derlichen Erneuerungen bei sanierungsbedürfti- sung der Förderpolitik durch eine reine
DIE MIETZINSE gen und damit vielfach günstigen Wohnungen wer- Lenkungsabgabe in Aussicht gestellt.
WIRD DIESE den sich in höheren Mieten niederschlagen. Anders Ist das jetzt vom Tisch?
VORLAGE NOCH geht das nicht. Ja, mit dem jetzt eingeschlagenen Weg haben wir
VIEL ZU REDEN Welchen Einfluss hat die aktuelle Leer- den Grundsatz der Lenkungsabgabe beerdigt. Der
GEBEN. standsproblematik und der hohe Anteil an Glaube an die Notwendigkeit von Regulierung
privatem Eigentum von Mietliegenschaften? überwiegt und wird sich mit der Stärkung des links-
Ohne Zweifel wird der Spielraum für energetische grünen Flügels noch verstärken. Was jetzt vorge-
Erneuerungen durch Leerstände verringert. In schlagen wird, hat wenig mit Lenkungsabgaben zu
städtischen Gebieten wird man eine sanierte Woh- tun, es sind vielmehr verkappte Steuern, insbeson-
nung auch mit der zulässigen Umlage der Wertver- dere dort, wo die Rückerstattung nur noch 51% be-
mehrung auf die Mietzinse wieder vermieten kön- trägt. Eine Lenkungsabgabe würde vollumfänglich
nen. Im ländlichen Raum sieht es anders aus. an die Bürgerinnen und Bürger zurückfliessen.
Private Vermieter dürften in der Tendenz einen en- Mit den Abgaben auf Brenn- und Treibstof-
geren finanziellen Spielraum haben als institutio- fen sowie Flugtickets will der Bund Redukti-
nelle Investoren, was Private angesichts des vorge- onsmassnahmen fördern. Was ist – abgese-
schlagenen Zeitplans in Bedrängnis bringen könnte. hen von der Höhe – dagegen einzuwenden?
Sie haben auch den Einfluss auf periphere Es ist so, dass die Hälfte der Ticketabgaben und ein
Regionen angesprochen. Stösst das CO2- Drittel der CO2-Abgaben auf Brennstoffen nicht an
Gesetz dort auf besonderen Widerstand? die Bevölkerung, sondern in Subventionstöpfe
IMMOBILIA / November 2019 7
FOKUS INTERVIEW
KLIMAPOLITIK
DIE PERSÖNLICHE
FINANZIELLE
BELASTUNG SETZT
DER ZUSTIMMUNG
IN EINER VOLKS-
ABSTIMMUNG
GRENZEN.
fliessen. Das ist grundsätzlich in Frage zu stellen. ten Nullenergie-Mehrfamilienhäuser entstehen.
Denn damit entscheidet der Staat bis ins Detail über Das wäre sinnvoller als eine Sanierung des Beste-
die Technologiefrage und nicht der Markt bzw. der henden. Denn damit ist die Entwicklung wieder
Eigentümer. Der Staat sollte sich darauf beschrän- über Jahrzehnte zementiert.
ken, die Ziele festzulegen und die Umsetzung den 2017 haben wir über die Energiestrategie
Bürgerinnen und Bürgern überlassen. abgestimmt. Passen das Energiegesetz und
Wie könnte die FDP ihre Ablehnung das revidierte CO2-Gesetz nun überhaupt
des CO2-Gesetzes in einer zusammen?
Volksabstimmung angesichts ihres Im komplexen Themenkreis Energie, Klima, Mo-
neuen Klimakurses vertreten? bilität und Raumplanung widmen wir uns sequen-
Das wäre sogar einfacher als für mehr Verbote und ziell einem Thema nach dem andern, ohne eine ge-
Steuern einzustehen. Ich bin mit dem eingeschla- samtheitliche Strategie zu entwickeln. Das ist
genen Weg einverstanden und nehme den Klima- teilweise unserem politischen System geschuldet.
schutz ernst, habe aber erhebliche Zweifel an den Ich stelle mir aber schon die Frage, woher im Win-
Massnahmen in ihrer Art und ihrem Umfang. ter die elektrische Energie für alle Anwendungen
Mit einem Scheitern an der Urne würde sich kommen soll, die wir von der fossilen Energie weg
die Revision um Jahre verzögern. verlagern wollen. Ich habe Verständnis, dass das
Dieses Risikos muss sich Links-Grün bewusst sein. Parlament eine solche Gesamtschau nicht vor-
Aber die Klimadiskussion ist in der Mitte unserer nehmen kann. Aber in den zuständigen Departe-
Gesellschaft angekommen und führt dazu, dass menten wäre die Expertise vorhanden. Ich sehe
Konsumenten ihr Verhalten schon heute überden- darum vor allem den Bundesrat in der Pflicht.
ken und Investoren den Klimaschutz stärker ge- Genügt die Energiestrategie 2050 diesem
wichten. Heute wird kein Bauprojekt mehr reali- Anspruch nicht?
siert, das nicht hohen energetischen Anforderungen Die Energiestrategie 2050 ist eine Atomausstiegs-
genügt. strategie. Die Klimaproblematik wird überhaupt
Sie haben von fehlenden Anreizen nicht thematisiert. Macht es Sinn, in Zukunft den
für Ersatzneubauten gesprochen. Strom zu importieren und von wo und aus welchen
Was wäre zu tun? Produktionsanlagen kommt dieser Importstrom?
Mit der ersten Etappe der Revision des Raumpla- Alles in allem fällt Ihre Bilanz zur Vorlage
nungsgesetzes haben wir den Auftrag zur Verdich- also ernüchternd aus.
tung im besiedelten Gebiet erhalten. Das würde Wenn das Parlament das Reduktionsziel mit dieser
aber bedingen, dass für den Eigentümer attraktive Vehemenz und in diesem Tempo umsetzen will,
Voraussetzungen geschaffen würden, ein Gebäude kommt es um Verbote und Gebote nicht herum. Als *IVO CATHOMEN
abzureissen, statt zu sanieren und so mehr und liberaler Politiker hätte ich mich lieber auf Ziel vor-
Dr. oec. HSG, ist
energetisch besseren Wohnraum zu schaffen. Wo gaben beschränkt und den Weg dorthin den Bürge- Herausgeber der
heute in der Stadt ein Einfamilienhaus steht, soll- rinnen und Bürgern überlassen. Zeitschrift Immobilia.
8 IMMOBILIA / November 2019
TOYOTA
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1. Oktober 2019 bis 31. Dezember 2019 oder bis auf Widerruf. Abbildungen enthalten aufpreispflichtige Optionen.
IMMOBILIENPOLITIK
WAHLEN 2019
Die Parlamentarier mit Verbindung zur
«GRÜNE WELLE» Immobilienwirtschaft werden sich in
den nächsten vier Jahren ins Zeug
ROLLT DURCHS legen müssen. Es sieht nach Verteidi-
PARLAMENT gung des Status-quo aus.
TEXT—IVO CATHOMEN*
ERFREULICHE NEUZUGÄNGE rbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer des
A
ERGEBNIS DER VERTRETERINNEN Je nach Ausgang des zweiten Wahlgangs Immobiliensektors, Eigentümer, Investo-
UND VERTRETER DER
IMMOBILIENWIRTSCHAFT für den Ständerat werden in der bevorste- ren, SVIT-Mitglieder usw. – zu mobilisie-
henden Legislatur zwischen 30 und 33 Par- ren. Die Mobilisierung war für die bürger-
Bildlegende
Aargau lamentarierinnen und Parlamentarier mit lichen Parteien diesmal eine besondere
(BILD: NAME).
Thierry Burkart, FDP, NR / SR* einer Verbindung zur Immobilienwirt- Herausforderung, da die klassischen bür-
Hansjörg Knecht, SVP, NR / SR* schaft im National- oder Ständerat sitzen. gerlichen Themen wie Arbeits- und Wirt-
Matthias Jauslin, FDP, NR Das sind weniger als erhofft, aber mehr als schaftsplatz, EU, Zuwanderung, Steuern
Jean-Pierre Gallati, SVP, NR + befürchtet. Der Rückgang der Stimmenan- und Finanzen nicht zogen. Dieser Umstand
(Maja Riniker, FDP, NR +) teile und die entsprechenden Sitzverluste dürfte vor allem für die Sitzverluste der
Basellandschaft von SVP, FDP, BDP und CVP treffen auch SVP hauptverantwortlich sein, bei BDP
Daniela Schneeberger, FDP, NR / SR* einige engagierte Interessenvertreter des und FDP kommen Wechselwähler hin zur
Freiburg Sektors: So fallen die Bisherigen Peter GLP hinzu.
Christine Bulliard-Marbach, CVP, NR
Schilliger (FDP, LU, und Mitglied des Poli-
Genf
MIETRECHT BLEIBT AUF DER
Christian Lüscher, FDP, NR
AGENDA
Hugues Hiltpold, FDP, SR*
Vincent Maître, CVP, NR +
Was die Immobilienwirtschaft in den
Graubünden kommenden vier Jahren erwarten dürfte,
Martin Schmid, FDP, SR deutete die weit links politisierende Partei-
Luzern präsidentin der Grünen, Regula Rytz, am
Damian Müller, FDP, SR Wahlsonntag gegenüber den Medien bereits
Albert Vitali, FDP, NR an: So soll die Aushöhlung des Mietrechts
Neuenburg während der letzten Legislatur wieder kor-
Philippe Bauer, FDP, SR + rigiert werden. Worauf sie sich konkret be-
Nidwalden zog, führte sie nicht aus. Während der letz-
Hans Wicki, FDP, SR ten vier Jahre beschloss das Parlament
Peter Keller, SVP, NR
keine einzige entsprechende Gesetzesrevi-
Obwalden
sion, schon gar keine Liberalisierung. Mit
Erich Ettlin, CVP, SR
Schwyz
verschiedenen Vorstössen versuchten die
Pirmin Schwander, SVP, NR / SR*
Bürgerlichen, die einseitige Rechtspre-
Bis zu 64 Neugewählte werden hier in der Win- chung des obersten Gerichts zu korrigieren
Tessin
tersession Platz nehmen (BILD: PARLAMENT.CH). – insgesamt mit bescheidenem Erfolg. Nun
Alex Farinelli, FDP, NR +
Giovanni Merlini, FDP, SR* sieht es eher nach Verteidigung aus. Man
Rocco Cattaneo, FDP, NR tischen Beirats des SVIT Schweiz), Hans- wähnt sich im endlosen Grabenkrieg.
Fabio Regazzi, CVP, NR Ulrich Bigler (FDP, ZH), Sebastian Frehner Im neu zusammengesetzten Nationalrat
Thurgau (SVP, BS), Roberta Pantani (Lega, TI) und werden die wiedererstarkten Grünen nebst
Brigitte Häberli, CVP, SR Laurent Wehrli (FDP, VD) aus den Rängen. ihrer linken Politik in Steuer-, Finanz- und
Waadt Aufgrund des Wahlerfolgs schicken die Sozialfragen vor allem dem CO2-Gesetz ih-
Olivier Feller, FDP, NR Grünen und Grünliberalen besonders viele ren Stempel aufdrücken wollen. Hier ist es
Olivier Français, FDP, NR + / SR*
Neugewählte nach Bern. Es gibt aber auch in an den Kantonen, sich die Autonomie im
Isabelle Moret, FDP, NR
den Bundesratsparteien Neuzugänge mit Be- Energiebereich möglichst zu erhalten.
Jacqueline de Quattro, FDP, NR +
(Laurent Wehrli, FDP, NR )
zug zur Immobilienwirtschaft: Jean-Pierre Grenzwerte und Fristen im Gebäudebe-
Wallis Gallati (SVP, AG), Vincent Maître (CVP, GE), reich dürften aber eher verschärft werden.
Philippe Nantermod, FDP, NR Alex Farinelli (FDP, TI), Jacqueline de Quat- Ob die «progressiven Kräfte» mit ihrer
Beat Rieder, CVP, SR* tro (FDP, VD), Sidney Kamerzin (CVP, VS) «Links-Mitte-Dominanz» im Parlament
Sidney Kamerzin, CVP, NR + und Andri Silberschmidt (FDP, ZH). Unter tatsächlich so viel bewegen, wie SP-Präsi-
Zürich den Mietervertretern muss Mieterverbands- dent Christian Levrat – notabene mit seiner
Regine Sauter, FDP, NR präsident Carlo Sommaruga (SP, GE) für den Partei ebenfalls ein Verlierer der Wahlen –
Gregor Rutz, SVP, NR angestrebten Ständeratssitz in den in Aussicht stellte, wird sich weisen.
Andri Silberschmidt, FDP, NR + zweiten Wahlgang, ebenso Vizepräsidentin
Zug Marina Carobbio (SP, TI). Ihr Nationalrats-
Heinz Tännler, SVP, SR* mandat wurde bestätigt.
Gerhard Pfister, CVP, NR
Der SVIT unterstützte insgesamt 86
Kandidatinnen und Kandidaten mit einer
bestätigt, + neu, * 2. Wahlgang, in Klammern:
mögliche Nachrückende
intensiven Social-Media- und Online- *IVO CATHOMEN
Kampagne. Ziel war es, die Wählerinnen Dr. oec. HSG, ist Herausgeber der
und Wähler aus den eigenen Reihen – Zeitschrift Immobilia.
10 IMMOBILIA / November 2019KURZMELDUNGEN
CO2-GESETZ IN
DER GROSSEN
KAMMER
SCHWEIZ Die Umweltkommission des
Nationalrats ist Ende Oktober
REVISION auf die vom Ständerat in der
ERBRECHT AUF Herbstsession verabschiedete
DER ZIELGERADEN Vorlage zur Revision des CO2-
Die Kommission für Rechts- Gesetzes eingetreten und hat
fragen des Nationalrats hat diese ein erstes Mal beraten.
Mitte Oktober die Revision des Die Kommission folgt dabei in
Erbrechts beraten und ist dem den wesentlichen Zügen den
Ständerat gefolgt. Die Verfü- Entscheiden des Ständerats.
gungsfreiheit der Erblasserin Mit einigen Abweichungen be-
oder des Erblassers soll ver- stätigt sie zentrale Entscheide
grössert werden, indem der bei den Reduktionszielen und
Pflichtteil für die Nachkom- der Kompensation im Ver-
men verkleinert, der Pflichtteil kehrsbereich.
für die Eltern ganz gestrichen
und mit der Einführung eines JA ZUM SCHUTZ
Unterstützungsanspruchs fak- VOR STRASSEN
tische Lebenspartnerschaften LÄRM
berücksichtigt werden können. Die Kommission für Ver-
Wie der Ständerat hat sich
auch die Kommission dafür
kehr und Fernmeldewesen des
Nationalrats (KVF-N) will die OB BIM-
ausgesprochen, den vom Bun-
desrat vorgeschlagenen Unter-
Bevölkerung unverändert vor
Strassenlärm schützen. Aus MANAGER
stützungsanspruch des fakti-
schen Lebenspartners aus dem
Entwurf zu streichen.
diesem Grund soll der Bund die
Kantone und Gemeinden wei-
terhin finanziell unterstützen.
ODER
REVISION DES
Die KVF-N schliesst sich des-
halb Bundesrat und Ständerat
BAU-
RECHTS ZUM
STOCKWERK
an und beantragt ihrem Rat ei-
ne entsprechende Motion zur
MEISTER:
EIGENTUM Annahme. Erfahren Sie alles zur
Die Rechtskommission des
Nationalrats beantragt ihrem WARTEZEITEN FÜR Digitalisierung im
Rat die Annahme der Motion EINMALVERGÜ Swissbau Innovation Lab
«55 Jahre Stockwerkeigentum. TUNG VERKÜRZEN an der führenden Fach-
Zeit für ein Update». Diese be- Im laufenden Jahr können
messe der Bau- und
auftragt den Bundesrat, die ge- nach Angabe des Bundes insge-
setzlichen Bestimmungen zum samt rund 15 700 Anlagen zur Immobilienwirtschaft.
Stockwerkeigentum so anzu- Stromproduktion aus erneuer-
passen, dass den Empfehlun- baren Energien neu gefördert
gen aus dem Bericht zum werden. Mit den 2020 verfüg-
Postulat «Fünfzig Jahre Stock- baren Mitteln werden nun die
werkeigentum. Zeit für eine Wartelisten für die Einmalver-
Gesamtschau» von Andrea gütungen für kleine Photovol- Main Partner Swissbau Innovation Lab:
Caroni, FDP AR, Rechnung taikanlagen auf unter ein Jahr
getragen wird. Mit dieser An- verkürzt. Anfang 2019 befan-
passung sollen Lücken ge- den sich 15 500 Anlagen auf der
schlossen und Anwendungs- Warteliste. Bis Ende des Jah-
probleme gelöst werden. res werden 115 Mio. CHF an
Namentlich soll eine klare Re- rund 13 500 Anlagenbetreiber Themenpartner:
gelung der Begründung des ausbezahlt. Bis Ende 2020 wird
Stockwerkeigentums vor Fer- die Einmalvergütung voraus-
tigstellung des Gebäudes und sichtlich für alle Anlagenbe-
der besonderen Nutzungsrech- treiber ausbezahlt, die ihr voll-
te an gemeinschaftlichen Tei- ständiges Gesuch bis zum
Medienpartner:
len eingeführt werden. 31. Januar 2020 einreichen.
IMMOBILIA / November 2019IMMOBILIENWIRTSCHAFT
STOCKWERKEIGENTUM
Rund jede fünfte Eigentumswohnung
«BUY TO LET»:
geht heute an Privatpersonen, die sie
als Anlageobjekt erwerben und an
Dritte vermieten. Die Gefahren dieser
RENDITE MIT RISIKO attraktiv scheinenden Investitionswei-
se werden dabei häufig ausgeblendet.
TEXT—DANIEL BARBEN*
NEUE AKTEURE AUF DEM
MARKT Die Migros Bank schätzt, dass heute
Früher kaufte man sich eine Eigentums- zwischen 15 und 20% der STWE-Neubau-
wohnungen an Käufer gehen, die gar nie
wohnung und zog selbst ein. In einzelnen selbst einziehen wollen.
Fällen erfolgte der Kauf im Hinblick auf BILD: 123RF.COM
den Lebensabend. Bis es soweit war, wurde
die Wohnung vermietet. Alles in allem: e ine
überschaubare Situation für Vermarkter
und Bewirtschafter von Stockwerkeigen-
tum (STWE). Doch diese Zeiten sind vor-
bei: Das aktuelle Niedrigzinsumfeld und
der Mangel an Alternativen haben neue Ak-
teure auf den Immobilienmarkt gebracht.
Die Migros Bank schätzt, dass heute zwi-
schen 15 und 20% der STWE-Neubauwoh-
nungen an Käufer gehen, die gar nie selbst
einziehen wollen. Ihr Ziel ist ein anderes:
Sie investieren, um ihr Geld gewinnbrin-
gend anzulegen.
Buy-to-let nennt sich dieses Modell, das
landesweit im Trend ist. Und es scheint tat-
sächlich attraktiv: Bei einem Kaufpreis von
1 Mio. CHF und realistischen Mieteinnah-
men von 30 000 CHF pro Jahr errechnet
sich eine Bruttorendite von 3% – wesent-
lich mehr als mit anderen Anlagekatego-
rien ausser Aktien, die aber ein grösseres
Schwankungsrisiko mit sich bringen. Als
Zuckerguss kommt die erwartete Wert-
steigerung hinzu. Und so erstaunt es nicht,
dass sich immer mehr Privatpersonen als
Mini-Immobilieninvestoren versuchen.
Gleichzeitig werden sie zum Feierabend- gehen ebenso vergessen wie Reparaturen, Hinzu kommt, dass solche Privatinves-
vermieter, in den allermeisten Fällen ohne Einlagen in den Erneuerungsfonds, Gebäu- toren auch ein Marktrisiko eingehen. Sie
entsprechende Fachkenntnisse. deversicherung und die Verwaltungskosten bringen ihre preislich meistens im oberen
für das STWE. Je nach Ausformulierung Segment liegende Neubauwohnung heute
RENDITEN WERDEN SCHÖNGE- der Nebenkosten im Mietvertrag kann dem auf einen Mietmarkt mit einer Leerstands-
RECHNET Mieter allenfalls nur ein Teil der Neben- ziffer von 1,66. Die Vorstellungen bezüglich
Wie der Alltag zeigt, malen sich vieleder kosten überwälzt werden – der Rest bleibt des zu erzielenden Mietpreises sind deshalb
Buy-to-let-Investoren im Kaufzeitpunkt am Eigentümer hängen. Überrascht war oft überzogen – insbesondere für Wohnun-
ihre Rendite viel zu rosig aus und berück- auch jener Privatinvestor, der aufgrund der gen, die nicht an Toplagen sind. Nach einem
sichtigen oft nur ihre Kapitalkosten und Mietzinseinnahmen plötzlich in eine höhe- Leerstand kann es zudem Monate dauern,
vielleicht noch die Transaktionskosten. In- re Steuerprogression geriet und seine Ziel- bis wieder ein Mieter gefunden ist. Ent-
standstellungskosten nach Mieterwechseln rendite verhagelt sah. scheidet man sich vor diesem Hintergrund
für eine Wohnung an attraktiver Lage, ist
der Kaufpreis heute so hoch, dass nur schon
SPEZIALFALL AIRBNB die Bruttorendite kümmerlich ausfällt. Vie-
Höhere Renditen als die langfristige Vermietung einer als Investition erworbenen Wohnung verspricht
le der neuen Privatinvestoren kaufen sich
die Vermietung über digitale Plattformen für Kurzzeitaufenthalte. Paradebeispiel dafür ist Airbnb. Doch zudem nur eine einzige Wohnung und han-
wer diesen Weg wählt, geht verschiedene Risiken ein. Da ständig wechselnde Wohnungsnutzer und deln sich ein Klumpenrisiko ein.
hotelähnliche Zustände Unruhe in eine STWE-Gemeinschaft bringen, schliessen heute viele STWE-Re-
glemente in Neubauten Kurzzeitvermietungen aus. Juristisch noch nicht gefestigt ist der Umgang mit VERMARKTER UND BEWIRTSCHAF-
nachträglichen Nutzungsbeschränkungen in bereits bestehenden Reglementen. Womit «Buy to let»-In-
TER SIND EBENFALLS BETROFFEN
vestoren jedoch auf jeden Fall rechnen müssen, sind regulatorische Einschränkungen durch die Be
hörden. Einzelne Schweizer Städte sind bereits aktiv geworden. Der enorme zeitliche Aufwand für Doch was gehen diese Probleme und Risi-
Reinigung, Waschen, Gästebetreuung und Administration relativiert die Attraktivität des Kurzzeitver- ken der privaten Investoren die Vermarkter
mietungsmodells weiter. und Bewirtschafter von STWE an? Die Ant-
wort lautet: sehr viel. Seriöse Vermarkter
12 IMMOBILIA / November 20196
Tauchen mit ihren Mietern Probleme auf,
sind sie für den STWE-Bewirtschafter und
können kaum Interesse daran haben, insta- die anderen Eigentümer der Ansprechpart-
bile und von Anfang an problembehaftete ner – und nicht etwa der Mieter.
STWE-Gemeinschaften zusammenzustel- Ein klassisches Beispiel für das Kon-
len. Dies ist jedoch der Fall, wenn Privatin- fliktpotenzial der neuen Konstellation mit Die anhaltende Niedrigzinssituation
vestoren rasch wiederverkaufen oder zur Buy-to-let-Investoren und ihren Mietern lässt vermuten, dass das Buy-to-let-Modell
Renditesicherung auf kurzfristige Vermie- ist die Kommunikation innerhalb einer noch länger attraktiv bleibt. Vermarkter
tungsmodelle wie Airbnb setzen (siehe Box). STWE-Gemeinschaft. Der Informations- und Bewirtschafter tun gut daran, sich auf
Noch stärker betroffen als Vermarkter fluss geht vom Bewirtschafter zu den diese Situation einzustellen und sowohl in
sind STWE-Bewirtschafter, weil für die Eigentümern – zum Beispiel, wenn es um der Beratung von Kaufinteressenten als
Mietparteien in einer STWE-Gemeinschaft die anstehende Garagenreinigung geht, für auch im Bewirtschaftungsalltag neue Lö-
auch das Mietrecht gilt. Dieses kann ihnen die alle Fahrzeuge aus der Garage gefahren sungsansätze zu entwickeln.
unter Umständen mehr Rechte zusprechen, werden müssen. Vergisst der Privatinves-
als sie die anderen Stockwerkeigentümer tor, dies an seine Mieter weiterzuleiten,
haben. Hinzu kommt das nicht zu unter- kann das Reinigungsunternehmen seinen *DANIEL BARBEN
schätzende Konfliktpotenzial zwischen Job nicht oder nur unter erschwerten Um- Der Autor ist Stv. CEO der
Eigentümern und Mietern im selben Gebäu- ständen ausführen – allseitiger Ärger und Immobiliendienstleisterin CSL
de. Was viele Kleininvestoren vergessen: Mehrkosten inklusive. Immobilien AG in Zürich.
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10
EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT
Die Installation von Ladestationen für
STEIGENDER
Elektrofahrzeuge in gemeinschaftli-
chen Einstellhallen wird als «nützliche»
bauliche Massnahme betrachtet. Da-
BEDARF NACH bei sollte die Gemeinschaft einen weit-
blickenden Ansatz verfolgen und ein
LADESTATIONEN Ladesystem errichten, das einen
wachsenden Bedarf abdecken kann.
TEXT—NOÉMI BIRO & MICHEL DE ROCHE*
TECHNISCHE
VORAUSSETZUNGEN
In der Schweiz ist Elektromobilität ge-
fragter als je zuvor. Gleichzeitig steigt das
Bedürfnis nach geeigneten Lademöglichkei-
ten. Obwohl das Angebot an öffentlichen La-
destationen stetig wächst, sind Benützer von
E-Fahrzeugen langfristig darauf angewie-
sen, zuhause eine eigene Ladestation zu ha- E-Fahrzeuge –
Handlungs-
ben. Steht das Fahrzeug dort in einer gemein- wege im
schaftlichen Einstellhalle, wie das bei den Stockwerk-
meisten Stockwerkeigentümern der Fall ist, eigentum.
stellen sich schnell komplexe Rechtsfragen. BILD: 123RF.COM
Für das dauerhafte Laden eines Elek
trofahrzeuges ist eine gewöhnliche Haus-
haltssteckdose ungeeignet. Soll in einer
kleinen Gemeinschaft mit nur wenigen
Fahrzeugen keine eigenständige Ladestati-
on errichtet werden, ist zumindest eine sog.
CEE-Industriesteckdose notwendig. Meis-
tens müssen solche in Einstellhallen erst
noch von einem Elektroinstallateur einge-
baut werden. Zudem lässt sich die Überlas-
tung des Stromkreises mit einem rudimen-
tären Lastmanagementsystem verhindern,
das die verfügbare Ladeleistung gleichmäs-
sig verteilt. Trotz der damit verbundenen
Kosten ist aber nur eine sehr beschränkte
Ladeleistung verfügbar, d. h. die Ladezeit
ist relativ lange und der Hausanschluss
derweil – gerade bei zeitgleicher Ladung die vom Basismodell zu sehr ausgeklügel- nämlich damit zu rechnen, dass immer mehr
von mehreren Fahrzeugen – stark belastet. ten Infrastrukturen reicht. Deren Installa- Stockwerkeigentümer eine Ladestation in
tion und Benutzung ist mit ebenso variie- Anspruch nehmen werden.
NEUE LADEINFRASTRUKTUR renden Einrichtungs- und Betriebskosten
Bedarf es einer schnelleren Lademög- verbunden. Dabei sind auch hierzulande in- RECHTSLAGE BEI
lichkeit, oder handelt es sich ohnehin um novative Ladesysteme erhältlich, die mit ei- GEMEINSCHAFTLICHEN
eine grössere Stockwerkeigentümerge- ner externen Grundinstallation funktionie- EINSTELLHALLEN
meinschaft, ist die Installation einer ei- ren. Solche Systeme erlauben die zeitgleiche Tiefgaragen bilden meist eigenständige
genständigen Ladestation mit erhöhter Ladung von bis zu 30 Autos, ohne dass die be- Stockwerkeinheiten, die im Miteigentum
Stromleistung unabdingbar. Der erwähnte stehenden Hausanschlüsse ausgebaut wer- der jeweiligen Stockwerkeigentümer ste-
Überlastungsschutz sowie weitere Siche- den müssen. Je grösser die Stockwerkeigen- hen. Den Stockwerkeigentümern (bzw. den
rungsmassnahmen sind darin integriert. tumsgemeinschaft, desto eher ist jedenfalls Stockwerkanteilen) werden im Reglement
Die Stromabrechnung zwischen den Benut- ein System zu wählen, welches möglichst lediglich Sondernutzungsrechte an den ein-
zern erfolgt mittels einer integrierten Soft- viele Abstellplätze mit Strom versorgen und zelnen Parkplätzen zugeteilt; die Einstell-
ware. Mit dieser kann auch der Zugang zur die zeitgleiche Ladung von mehreren Fahr- halle – und damit auch die elektrische Infra-
Ladestation auf einen einzelnen oder meh- zeugen sichern kann. Zudem soll es ein Sys- struktur – bleibt stets ein gemeinschaftlicher
rere Stockwerkeigentümer beschränkt wer- tem sein, das sich später – bei Bedarf – mit Teil. Sofern reglementarisch nicht anders
den. Es besteht inzwischen eine erhebliche relativ geringem Aufwand ausweiten lässt. geregelt, bedürfen bauliche Massnahmen
Bandbreite an verfügbaren Ladesystemen, Angesichts der derzeitigen Entwicklung ist daran – sei es für die Installation einer In-
dustriesteckdose oder für den Ausbau ei-
ANZEIGE ner gesamten Ladeinfrastruktur – der Zu-
stimmung der Miteigentümergemeinschaft
(MEG). Wird diese nicht eingeholt und das
www.visualisierung.ch benötigte Ladesystem eigenständig instal-
liert, kann die Gemeinschaft deren sofortige
Beseitigung auf Kosten des entsprechenden
Eigentümers verlangen.
14 IMMOBILIA / November 2019Anschlüsse von weiteren Parkfeldern zu
ermöglichen. Der Ausbau der elektrotech- POSITION DER FACHKAMMER
nischen Gebäudeinfrastruktur bzw. das STOCKWERKEIGENTUM SVIT
Einrichten einer ausbaufähigen Grundins- Die Fachkammer Stockwerkeigentum vertritt
tallation sind gegenüber einer beantragten klar die Auffassung, dass der Einbau von E-La-
destationen in Autoeinstellhallen eine nützliche
Einzelerschliessung zumindest langfristig
bauliche Massnahme darstellt, welche gemäss
vorteilhafter (es sei denn, es werde nur ei- Art. 647d ZGB mit dem qualifzierten Mehr nach
ne Übergangslösung mit Blick auf eine oh- Köpfen und Wertquote beschlossen werden
nehin anstehende Sanierung gesucht). muss.
UMSETZUNGSVARIANTEN
Je nach Beschluss der MEG sind bei und können die installierte Ladestation
der Umsetzung verschiedene Vorgehens- entweder mieten oder kaufen. Unabhän-
weisen denkbar: Ist der antragsstellende gig von der gewählten Variante bleibt je-
Miteigentümer bereit, die Kosten für ein denfalls klar, dass der Stromverbrauch der
Ladesystem (und nicht nur für einen Ein- Ladestation(en) auf die jeweiligen Strom-
zelanschluss) zu übernehmen, kann ihn bezüger zu verteilen ist.
die Gemeinschaft zu dessen Installation
ermächtigen. Gleichzeitig können sich die SCHLUSSWORT
übrigen Miteigentümer das Recht einräu- Bei der Beschlussfassung über die Er-
men lassen, das System – unter anteiliger richtung eines Ladesystems muss klar
Übernahme der Anschaffungs- bzw. Er- sein, wer, was, wieweit installiert und wer
schliessungskosten – später zu benützen, für den Unterhalt verantwortlich ist. Heut-
um auch ihr eigenes Parkfeld zu erschlies- zutage gibt es diverse Anbieter, die es auch
sen. Alternativ dazu und mit Blick auf die Liegenschaftsverwaltungen ermöglichen,
zu erwartende Entwicklung kann die MEG eine Ladeinfrastruktur mit nur minima-
beschliessen, dass sie die für ein funkti- lem Aufwand zu betreiben. Alternativ da-
onierendes Ladesystem erforderlichen zu kann das Einrichten und der Betrieb der
Massnahmen selbst trifft. Hierbei kann Ladeinfrastruktur ausgelagert werden. Auf
sie zunächst eine Grundinfrastruktur er- lange Sicht werden Miteigentümer ihre In-
BESCHLUSSFASSUNG stellen und den antragstellenden (oder frastruktur wohl nicht nur aus Solidarität
Der Einbau einer Ladestation für E- später interessierten) Miteigentümer be- zur Gemeinschaft für die Bedürfnisse der
Fahrzeuge muss anlässlich einer Ver- rechtigen, den Endausbau der Ladestati- Elektromobilität anpassen müssen. Viel-
sammlung der MEG beantragt werden. on zu seinem Parkplatz auf eigene Kosten mehr ist in diesem Bereich vermehrt mit
Sinnvollerweise sind hierzu vorab die vorzunehmen. Möglich ist auch, dass die privat- und öffentlich-rechtlichen Aufla-
elektrotechnische Infrastruktur der Gara- MEG jeweils den Endausbau zum Park- gen zu rechnen. So müssen neu erstellte
ge sowie mögliche Auswirkungen auf die- feld bei Bedarf selbst vornimmt und diese Autoeinstellhallen in Frankreich seit dem
se abzuklären. Obwohl diesbezüglich Ge- Zusatzkosten dann auf den damit begüns- 1. Januar 2017 zwingend mit Ladestationen
richtsentscheide noch ausstehen, darf tigten Miteigentümer überwälzt. Gleiches ausgerüstet werden.
man davon ausgehen, dass die Installati- gilt für die Unterhalts- und Betriebskosten:
on einer Ladestation zwar keine notwen- Entweder sie werden gesamthaft als Ge-
dige, aber immerhin eine nützliche bau- meinschaftskosten getragen (und teilwei-
liche Massnahme darstellt, die – andere se auf den Endverbraucher überwälzt) oder
reglementarische Bestimmungen vorbe- die Gemeinschaft übernimmt diese nur für
halten – gemäss Art. 647d ZGB das qualifi- den Grundausbau und der jeweilige Strom-
zierte Mehr nach Köpfen und Wertquoten bezüger dann direkt für den Endausbau.
*DR. NOÉMI BIRO
erfordert. Aufgrund der vielfältigen tech- Schliesslich gibt es die Möglichkeit, eine
Die Autorin ist Advokatin bei
nischen Möglichkeiten ist mit diesem Be- externe Partnerschaft einzugehen. Diver- Moser de Roche & Partner AG
schluss, gleichzeitig die Art des Ladesys- se private wie auch öffentliche Unterneh- in Basel und betreut unter anderem
tems sowie die Verantwortung für dessen mungen bieten in diesem Zusammenhang Immobilienkunden.
Errichtung und Betrieb möglichst detail- Allround-Pakete an: Die Grundinstallati-
liert zu regeln. Auch wenn nur eine Einzel- on sowie die benötigten Einzelanschlüs- *MICHEL DE ROCHE
falllösung mit gewöhnlichem Anschluss se werden dabei kostenlos eingerichtet. Der Autor ist Advokat bei Moser de
an der Hausverteilungsanlage beantragt Die einzelnen Stockwerkeigentümer be- Roche & Partner AG in Basel und
betreut vornehmlich Immobilien-
wird, tut eine MEG gut daran, die Einrich- zahlen dem Partner sodann einen einma- kunden. Er ist zudem Präsident der
tung eines ganzheitlichen, sog. smarten ligen Anschlusspreis sowie die – allen- Fachkammer Stockwerkeigentum
Ladesystems zu prüfen, um später auch falls pauschal erhöhten – Betriebskosten des SVIT.
IMMOBILIA / November 2019 15IMMOBILIENWIRTSCHAFT
STOCKWERKEIGENTUM
Weihnachtsbeleuchtung wird als
FESTBRAUCH störend empfunden oder als festlicher
Brauch geschätzt. Dies führt in Stock-
ODER STÖRENDES werkeigentümergemeinschaften oft
zu Diskussionen. Doch wie hat sich der
«BLING-BLING»?
Verwalter in diesem Spannungsfeld zu
verhalten? TEXT—STEFANIE HAUSMANN*
EINLEITUNG
Alljährlich schmücken diverse Stockwerkeigentü-
mer etwa die gemeinschaftliche Aussenfassade eines
Gebäudes und die zu ausschliesslichem Sondernut-
zungsrechten ausgewiesenen Gärten mit Weihnachts-
beleuchtungen (u. a. beleuchtete Sterne und Lichter-
girlanden). Es scheint, als ob die Ideen grenzenlos sind
und sich kreative Stockwerkeigentümer ein gegenseiti-
ges Wettrüsten liefern.
Die rechtlichen Grundlagen zum Stockwerkeigen-
tumsrecht lassen auch im Umgang mit festlicher Um-
gebungsgestaltung einen erheblichen Handlungsspiel-
raum zu. Um das Zusammenleben in der Gemeinschaft
gerade in der Advents- und Weihnachtszeit friedlich zu
gestalten, dürften aber ohnehin pragmatische Lösungs-
ansätze als das sture Einhalten gesetzlicher Vorgaben
zielführend sein. Der Verwalter wird automatisch zum
Berater, Mediator und Schlichter. Die psychologische
und soziale Dimension seiner Tätigkeit nimmt in sol-
chen Belangen zu. Doch wie kann er derartige Tätigkei-
ten, welche über seine klassischen Aufgaben als Ver-
walter hinausgehen, überhaupt erfolgreich bestreiten?
RECHTLICHE EINORDNUNG VON WEIH-
NACHTSBELEUCHTUNG
Der einzelne Stockwerkeigentümer ist grundsätz-
lich in der Verwaltung, Benutzung und der baulichen
Der Verwalter wird
Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, wobei er automatisch zum
ROLLE DES VERWALTERS
etwa gemeinschaftliche Teile weder beschädigen Berater, Mediator Die rechtliche Beziehung zwischen dem Verwal-
noch in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung und Schlichter. Die ter und der Stockwerkeigentümergemeinschaft ge-
beeinträchtigen darf (Art. 712a Abs. 2 ZGB). psychologische und staltet sich als Dienstleistungsvertrag, wobei sich in
Weihnachtsbeleuchtungen bezwecken die Gestal- soziale Dimension der Praxis v. a. der Auftrag sehr gut für die Vertrags
seiner Tätigkeit
tung eines Gebäudes. Damit beeinträchtigen sie auto- nimmt in solchen beziehung eignet. Dabei legt bereits das Gesetz die
matisch das äussere Erscheinungsbild einer Liegen- Belangen zu. Aufgaben des Verwalters in den Grundzügen fest
schaft und stellen – je nach Art und Umfang – eine BILD: 123RF.COM (Art. 712s und Art. 712t ZGB). Er ist namentlich für
vorübergehende Änderung oder eine bauliche Mass- die Einberufung und Leitung der Stockwerkeigentü-
nahme an gemeinschaftlichen Bauteilen dar. Oder merversammlung und für die Umsetzung/Kontrol-
anders: Die Stockwerkeigentümerversammlung hat le der gefassten Beschlüsse sowie die Einhaltung des
grundsätzlich darüber Beschluss zu fassen. Reglements und der Gesetze verantwortlich.
Weiter sind auch die Bestimmungen des öffentli- Beschlüsse werden somit einzig von der Stock-
chen Baurechts und des privat-/nachbarschaftsrechtli- werkeigentümerversammlung gefasst. Dem Verwal-
chen Immissionsschutzes (Art. 684 ZGB) zu beachten. ter kommt eine rein beratende Funktion zu. Diese be-
Das Bundesgericht hat bis anhin einzig die Weihnachts- GIBT DER VER- ratende Funktion setzt aber zwingend eine gewisse
beleuchtung unter dem Aspekt der Umweltgesetz WALTER EINE Unabhängigkeit/Neutralität des Verwalters voraus.
gebung beurteilt. Gemäss Bundesgericht handelt es WOHLÜBER- Verliert der Verwalter seine Unabhängigkeit, kann er
sich dabei um Immissionen, die nicht als unerwünsch- LEGTE EMP- nämlich seine Kontrollfunktion nicht wahrnehmen
FEHLUNG AB,
te Nebenwirkung einer bestimmten Tätigkeit auftreten (Art. 712s Abs. 3 ZGB) und sich gegenüber den Stock-
KANN ER SEI-
(bspw. Geruchsimmissionen zufolge Grillieren mit ei- NER FUNKTION
werkeigentümern nicht neutral verhalten. Gleichzei-
nem Holzkohlegrill), sondern zur Weihnachtstraditi- DENNOCH tig sollte der Verwalter loyal sein, andernfalls er das
on gehören. Solche Immissionen als unnötig oder gar VOLLUMFÄNG- Vertrauen der Stockwerkeigentümer nicht wahren
als unzulässig zu qualifizieren, würde implizieren, dass LICH GERECHT kann. Gewünscht wäre eine beratende Funktion –
die entsprechende Tätigkeit/Tradition generell als un- WERDEN. das ist ein weiter Begriff. Darf und sollte der Verwal-
nötig betrachtet wird. Unter Berücksichtigung des öf- ter nun den Stockwerkeigentümern anlässlich einer
fentlichen und privaten Interesses ist sie daher nicht Stockwerkeigentümerversammlung am Beispiel der
gänzlich zu verbieten, sondern mit einschränkenden Weihnachtsbeleuchtung über den zu fassenden Be-
Massnahmen (bspw. durch Einschränkung der Be- schluss eine Empfehlung abgeben, oder tut er gut da-
triebszeiten) zu versehen (vgl. BGE 140 II 33, E. 6.2). ran, wenn er sich zurückhaltend verhält?
16 IMMOBILIA / November 201922
HANDLUNGSEMPFEHLUNG
Der Verwalter sollte darauf achten, dass er die Am Beispiel der Weihnachtsbeleuchtung kann
Stockwerkeigentümer in ihrer Willensbildung und er den Stockwerkeigentümern etwa mittels eines
in ihrem zu fällenden Beschluss nicht beeinflusst. Vergleichs aufzeigen, dass die Weihnachtsbeleuch-
Tut er dies, geht der Stockwerkeigentümerversamm- tung für viele Personen gleichermassen zur Traditi-
lung die Vorbereitung der Beschlüsse als offizielles on gehört wie Feuerwerkskörper zum 1. August und
Diskussions- und Verhandlungsforum und somit der zum Silvester und dass an deren Erhaltung ein ge-
institutionalisierte Austausch zwischen den Stock- wisses öffentliches Interesse besteht und ein gänzli-
werkeigentümern verloren. Gleichzeitig verunmög- ches Verbot nicht zielführend ist. Damit werden die
licht er den einzelnen Stockwerkeigentümern die befürwortenden Stockwerkeigentümer in ihrer An-
individuelle Willensbildung im Hinblick auf den zu sicht bestärkt. Gleichzeitig kann er empfehlen, die
fassenden Beschluss. Im Weiteren – und das ist für Verwendung von Weihnachtsbeleuchtung an zeitli-
seine weitere Verwaltungstätigkeit entscheidend – che und/oder räumliche Einschränkungen zu binden
schwindet dadurch seine Neutralität und Loyalität und diese auf gewisse Zeiten und Orte zu konzentrie-
gegenüber den einzelnen Stockwerkeigentümern als ren (bspw. Zulässigkeit von Beleuchtungen ab dem
seinem Auftraggeber. Es ist aber auch nicht zielfüh- 1. Advent bis am 26. Dezember jedes Kalenderjahres
rend, wenn der Verwalter gerade bei solch von Tra- und nur ab dem Eindunkeln bis um 22 Uhr [Nacht
dition geprägten Themen schweigt und sich gänzlich ruhe] sowie im Wohnbereich). So wahrt er seine Neu-
der Diskussion unter den Stockwerkeigentümern tralität und Loyalität auch gegenüber Stockwerk
entzieht. Dadurch gibt er automatisch die Versamm- eigentümern mit einer ablehnenden Haltung.
lungsleitung an dominante Stockwerkeigentümer ab Gibt der Verwalter somit eine wohlüberleg-
und zurückhaltende Mitglieder der Gemeinschaft ge- te Empfehlung ab, kann er seiner Funktion den-
hen in der Meinungsbildung (vollständig) unter. noch vollumfänglich gerecht werden: Er liefert den
Um diesen Aspekten gerecht zu werden, kann nach Stockwerkeigentümern eine Diskussions- und Ver-
vorliegender Ansicht der Verwalter trotz seiner rein handlungsbasis und eröffnet einen institutionali-
beratenden Funktion eine Empfehlung über den zu fas- sierten Austausch, ohne dabei die individuelle Wil-
senden Beschluss abgeben. Dabei hängt aber der Erfolg lensbildung der einzelnen Stockwerkeigentümer zu
und die konkrete Wirkung dieser Empfehlung auf die verunmöglichen und/oder die Versammlungsleitung
einzelnen Stockwerkeigentümer stark von seinem dip- an Dritte abzugeben. *STEFANIE
lomatischen Geschick ab. Das sollte sich der Verwalter HAUSMANN
im Voraus unbedingt bewusst sein und ihn zur Vorsicht Die Autorin ist Juris-
ermahnen. Wählt er seine Wortwahl aber gezielt, kann LITERATURVERZEICHNIS
tin, Immobilienbewirt-
er allen Stockwerkeigentümern das Gefühl vermitteln, – WERMELINGER AMÉDÉO, DAS STOCKWERKEIGENTUM, SVIT KOMMENTARE,
schafterin mit eidg. FA
und Vorstandsmitglied
verstanden zu werden, ohne dabei ihre jeweiligen An- 2. AUFL., ZÜRICH/BASEL/GENF 2014
– GROGNUZ PETRA/MARDER KAROLA, IN: WERMELINGER AMÉDÉO, WEITERBILDUNG der Fachkammer
sichten und Entscheidungen zu teilen oder sie in ihrer RECHT, LUZERNER TAG DES STOCKWERKEIGENTUMS 2016, 22. NOVEMBER 2016, Stockwerkeigentum
Entscheidungsfindung zu manipulieren.
BERN 2016
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IMMOBILIA / November 2019 1 21.03.2018 08:53:50
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