SCHWEIZ IMMOBILIA - SVIT Schweiz
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# 10 — OKTOBER 2021 — 88. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch
SC HW E IZ IMMOBILIA
FOKUS
INTERVIEW MIT
DIRK ENGELKE
04
POLITIK
MIETRECHTS-
REVISIONEN
IN DER VER-
NEHMLASSUNG
10
IMMOBILIEN-
WIRTSCHAFT
WOHNUNGS-
NACHFRAGE:
RÜCKKEHR ZUR DIGITALISIERUNG IN
DER RAUMPLANUNG
NORMALITÄT?
22
EDITORIAL LÜBER
LÜBERSYSTEM SYSTEM
12
R
LÜBER
LÜBER SYSTEM
SYSTEM
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VON—ANDREAS INGOLD
LÜBER SYSTEM
Wasserbehandlungsanlagen
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Wasserbehandlungsanlagen
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Wasserbehandlungsanlagen
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UNERWÜNSCHTE KORROSIONS-
KORROSIONS-
ANZIEHUNGS KORROSIONS-
KORROSIONS-
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SCHUTZ
KRAFT SCHUTZ
KORROSIONS-
SCHUTZ
SCHUTZ
für
für
Trink
für
für Trink
Trink
Trink
Letzthin bin ich in der NZZ bei einem Bericht SCHUTZ
SCHUTZ für Trink
wassersysteme
wassersysteme
für Trink
aus dem Bezirksgericht Zürich hängengeblieben.
wassersysteme
wassersysteme
wassersysteme
wassersysteme
Dabei ging es um den Betrugsfall eines in der
Schweiz wohnhaften Niederländers, der einem
Deutschen insgesamt 800 000 CHF an Voraus-
zahlungen für zwei exklusive Sportwagen ab- Situation
Situation
knöpft hatte, die er aber weder besass noch zu be- Situation
Situation
Rostiges
RostigesWasser.
Wasser.
schaffen imstande war. Das Geld verprasste der Situation
Situation
Beschuldigte. Im letzten Absatz des Artikels Rostiges
RostigesWasser.
Wasser.
Rostiges
RostigesWasser.
Analyse Wasser.
kommt’s: «In der gerichtlichen Befragung sagt der
28-Jährige, der noch nie beruflich angestellt war Analyse
und eine Aufenthaltsbewilligung B besitzt, er ha- Analyse
Analyse
Situationsanalyse
Situationsanalyseder Trink
der Trink
be 900 000 CHF Schulden. Er wolle nun eine Aus- Analyse
Analyse
Situationsanalyse
Situationsanalysederder
Trink
Trink
bildung als Immobilienmakler machen, sich an- wasserleitungen
wasserleitungen vor
vorOrt.
Ort.
stellen lassen und in der Schweiz ins Situationsanalyse
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vor
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Ort.
Ort.
Immobiliengeschäft einsteigen.»
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ANDREAS INGOLD
Wenn die Vorstellung über «das schnelle Geld»
und die Wirklichkeit der Arbeit unseres Berufs-
zweigs derart eklatant auseinanderklaffen und
die Immobilienwirtschaft zweifelhafte Gestalten
anzieht, haben wir die grosse Aufgabe zu erklä-
ren, welchen Inhalt unsere Arbeit hat, welches
Rüstzeug wir benötigen und welchen Mehrwert
wir schaffen.
Diese Folgerung ist die gleiche wie jene aus der
aktuellen Diskussion über die Lauterkeit der Pro-
visionsvergleiche neuer Player im Makler
geschäft mit ihrem Fixpreis-Geschäftsmodell.
Dieser Vergleich entbehrt tatsächlich jeder
Grundlage. Aber darum geht es nicht. Tatsache
ist, dass wir gefordert sind verständlich zu ma-
chen, wie Provisionen in Relation zur geleisteten
IHR WASSER–– –
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Arbeit stehen.
–
Wir haben unseren Kunden wesentlich mehr
zu bieten, als was für die propagierten Fixpreis-
IHR
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IN
IHR WASSER
GUTENWASSER
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HÄNDEN
Provisionen kostendeckend möglich ist. Klar, die
IN GUTEN
IHR WASSER HÄNDEN
–
zunehmende Digitalisierung bringt Sparpotenzi-
IN
IN
IN GUTEN
GUTEN
GUTEN HÄNDEN
HÄNDEN
HÄNDEN
IN GUTEN HÄNDEN
al, und neue Geschäftsmodelle werden unser Ge-
schäft zweifellos verändern. Aber die Faktoren
Mensch, Knowhow und Dienstleistungsqualität Lüber System
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sind und bleiben im Immobiliengeschäft zentrale Lüber
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INHALT
IMMOBILIA —INHALT NR. 10 OKTOBER 2021
FOKUS
04 «DIGITALISIERUNG SOLLTE IM KONSENS STATTFINDEN»
Dirk Engelke, Raumplaner und Professor für Raumentwicklung an der Ost-
schweizer Fachhochschule, spricht über die Digitalisierung in der Sied-
lungsplanung und Verkehrssysteme der Zukunft.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
10 12 «DIE AUSSENWAHRNEHMUNG IST SEHR WICHTIG»
Bei der Baugenossenschaft Glattal Zürich (BGZ) kommt man ohne konzepti-
IMMOBILIENPOLITIK onelle Planung nicht weit. Kurt Williner, Leiter Bau bei der BGZ, legt grossen
MIETRECHTSREVISIONEN Wert auf den neutralen B
lick von aussen durch externe Fachpersonen.
18 NACHHALTIGE BEWIRTSCHAFTUNG IN DER ZUKUNFT
IN DER VERNEHM Welche organisatorische und strategische Ausrichtung benötigt eine Immo-
LASSUNG biliendienstleistungsfirma, um in den nächsten Jahren am Markt nachhaltig
bestehen zu können?
DIE RECHTSKOMMISSION DES NATIONALRATS LEGT
IN EINEM VERNEHMLASSUNGSVERFAHREN DIE 22 RÜCKKEHR ZUR NORMALITÄT?
ENTWÜRFE ZUR UMSETZUNG VON VIER PARLAMENTA- Die Pandemie hat für viel Volatilität gesorgt, auch bei der Wohnungsnach-
RISCHEN INITIATIVEN IM BEREICH DES MIETRECHTS frage. Inzwischen scheint sich die Situation jedoch wieder zu beruhigen.
VOR. DER SVIT UNTERSTÜTZT DIE VORLAGEN. 25 VORSCHAU «DIGITAL TOP 10»
27 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
IMMOBILIENRECHT
34 BAURECHT ALS WAFFE GEGEN LÄRM
Auch das Bau- und Planungsrecht kann eine Handhabe gegen unerwünsch-
te Sekundärimmissionen sein. Allerdings sind die Hürden für ein nachträg-
liches Baubewilligungsverfahren hoch.
36 VOLLZUG DES ZÜRCHER MEHRWERTAUSGLEICHS
Planungsbedingte Vorteile bei Einzonungen können künftig Mehrkosten
für Grundstückbesitzer verursachen. Seit dem 1. Januar verlangt nun auch
Zürich als letzter Kanton eine Mehrwertabgabe.
16 BAU & HAUS
42 «VERTRAUEN IST UNSER GRÖSSTES KAPITAL»
Der Mitinhaber und Co-Geschäftsführer Rudolf Gasser spricht über zwei
IMMOBILIENWIRTSCHAFT der wichtigsten Neuheiten der Gasser Ceramic Unternehmensgruppe.
INDIVIDUELLES WOHNEN 46 S CHWEIZ BAUT MIT MASSIVEN BAUMATERIALIEN
Gemäss einer Studie von Bauverbänden weisen die traditionellen Baustof-
IN MIETLIEGENSCHAFTEN fe Backstein, Zement, Beton und Stahl einen Marktanteil von 95% auf. Holz
DAS WOHNMODELL IWO ZIELT DARAUF AB, EINE konnte seit 2010 seinen Anteil von 4,4% auf 5,3% steigern.
LÜCKE ZWISCHEN EINFACHER MIETE UND WOHN 48 W IR BRAUCHEN BAUKULTURELLE QUALITÄTEN
EIGENTUM ZU SCHLIESSEN. WÜEST PARTNER ER- Hohe Baukultur berücksichtigt auch kulturelle und soziale Aspekte. Sie ist
KENNT IN DESSEN ANWENDUNG ZUDEM EINE CHANCE keine teure Komplikation, sondern der Schlüssel für mehr Lebensqualität.
ZUR WERTSCHÖPFUNG BEI RENDITEIMMOBILIEN. 50 R ÜCKZUGSORT NAHE DER STADT
Eingebettet in das fruchtbare Grün des Seelands entstand am Rande der
Gemeinde Brügg am «Südhang» eine neue Wohnüberbauung. Das Gebäude-
ensemble verbindet sich o
ffen mit der umgebenden Landschaft.
54 D AS EIGENTUM STEHT UNTER DRUCK
Mit dem kommunalen Verkehrs- und dem Siedlungsrichtplan plant der Zür-
cher Gemeinderat die Zukunft der Stadt. Es droht ein detailversessener
Stadtumbau. Am 28. November wird darüber abgestimmt.
IMMOBILIENBERUF
ER SVIT UND DIE SCHULE HABEN EIN NEUES ZUHAUSE
38
62 D
64 ERFOLGSQUOTE LAG IM BEREICH DER VORJAHRE
65 KURZMELDUNGEN BERUF
BAU & HAUS 67 SEMINARE UND FACHAUSWEISE
INNOVATIVE ZIEGELEI 68 KURSE DER SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
MIT ZUKUNFT VERBAND
DIE GASSER CERAMIC AG HAT MIT DEM «CAPO LANA» 72 GV SVIT BERN: FUNKENSPRUNG UND TATENDRANG
EINEN BACKSTEIN PRODUZIERT, DESSEN HOHLRÄUME 74 SVIT OSTSCHWEIZ: «WILLKOMME ZRUGG»
MIT SCHWEIZER SCHAFWOLLE GEFÜLLT SIND 76 KUB FOKUS: KLIMAPOLITIK MIT WENIGER VORSCHRIFTEN
UND DAMIT EINE AUSSENISOLATION ÜBERFLÜSSIG 78 SVIT ZÜRICH: DIE NÄCHSTE GENERATION ÜBERNIMMT
MACHEN. 80 EAL ESTATE AWARD MIT NEUER KATEGORIE
R
STANDARDS: STELLENMARKT 70 / MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 82 / BEZUGSQUELLENREGISTER 94 / ADRESSEN & TERMINE 97 / ZUGUTERLETZT & IMPRESSUM 98
IMMOBILIA / Oktober 2021 3
4 IMMOBILIA / Oktober 2021
FOKUS INTERVIEW
DIGITALISIERUNG IN DER RAUM- UND SIEDLUNGSPLANUNG
«DIGITALISIERUNG
SOLLTE IM KONSENS
STATTFINDEN»
48
Dirk Engelke, Raumplaner und Professor für Raum
entwicklung an der Ostschweizer Fachhochschule,
spricht über die Digitalisierung in der Siedlungsplanung
und Verkehrssysteme der Zukunft.
INTERVIEW—DIETMAR KNOPF*
FOTOS—URS BIGLER
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Wie kann Raum- und Siedlungsplanung im
Zeitalter der Digitalisierung gelingen?
Dirk Engelke: Die wichtigsten Ziele der Raumplanung
sind der haushälterische Umgang mit dem Boden und
die Umsetzung einer qualitätsvollen Siedlungsent-
wicklung. Die Digitalisierung kann uns dabei helfen,
diese Ziele zu erreichen. Ob wir diese Ziele mit digita-
len oder physischen Mitteln erreichen, spielt eine un-
tergeordnete Rolle.
Ein Grossteil unseres Bodens ist bereits
ver- oder überbaut. Wie sollten wir mit der
zunehmenden Knappheit umgehen?
Das Schweizer Volk hat ja 2013 mit der Annahme des
Raumplanungsgesetzes genau das gesagt. Siedlungs-
entwicklung ja, aber innerhalb der bestehenden
IMMOBILIA / Oktober 2021 5
FOKUS INTERVIEW
DIGITALISIERUNG IN DER RAUM- UND SIEDLUNGSPLANUNG
SOCIAL MEDIA IST
HEUTE ÜBLICH BEI
PLANUNGS- UND
BAUPROJEKTEN.
Grenzen und nicht weiter hinaus in die Landschaft. bekommen und dass die Grenzen zwischen den
Innerhalb dieses Rahmens müssen wir Wohn- und Disziplinen durchlässiger werden.
Wirtschaftsstandorte schaffen und auch neue An- Wie können wir mit Hilfe von digitalen
forderungen wie Co-Working-Spaces oder Home- 3D-Ortsmodellen Planungen dynamischer
office-Büros unterbringen. Das bedeutet, wir müs- und bevölkerungsnäher durchführen?
sen unseren zunehmenden Platzbedarf auf einer Dank einer dreidimensionalen Planung können
gleichgrossen Fläche unterbringen. Die Digitalisie- Fachplaner wie Architekten, Projektentwickler
BIOGRAPHIE
rung kann uns dabei helfen, unsere Aktivitäten DIRK ENGELKE
und Infrastrukturplaner mit einem gemeinsamen
näher an den Bedürfnissen der Nutzer zu ko Raumverständnis diskutieren und die Koordinati-
(*1968) Prof. Dr. Dirk
ordinieren. Engelke leitet den Studi- on zwischen den anderen Projektbeteiligten wie
Welchen Beitrag kann die Digitalisierung zur engang Stadt-, Verkehrs- Politikern, Investoren oder Bauherren ist viel ein-
Belebung der Erdgeschosse in den Stadt- und Raumplanung an facher geworden.
der Ostschweizer Fach-
zentren leisten? hochschule und ist Könnten wir die Planungsverfahren mit On-
Hier kann die Digitalisierung – oder genauer gesagt Co-Leiter des Kompe- line-Partizipationsprozessen vereinfachen?
die Produktions- und Marketingprozesse einer di- tenzzentrums Geoinfor- Die Digitalisierung unterstützt uns dabei, die Qua-
mation der OST. Sein
gitalisierten Wirtschaft – zur Attraktivität von Erd- Forschungsinteresse gilt
lität der Diskussion zu verbessern, indem Pla-
geschossen beitragen. Neben Co-Working-Spaces dem Zusammenhang nungsinformationen auch für Laien verständli-
sind das auch urbane Produktionsstätten, wie bei- zwischen Digitalisierung cher werden. Da es vielen Bürgerinnen und Bürgern
spielsweise der Verkauf von Kaffeemaschinen mit und Raumentwicklung, schwerfällt, sich Stadt- oder Wohnräume dreidi-
über den er im Blog
Barista-Kursen. Das kann dabei helfen, die zurück- raumdigital.ch regelmäs- mensional vorzustellen, bieten 3D-Modelle in die-
gehende Nutzung durch den Handel in den Innen- sig berichtet. Vor seiner ser Hinsicht einen grossen Vorteil. Ausserdem ist
städten zu kompensieren. Professur an der OST es mit 3D-Modellen auch möglich, mit der Bevöl-
hat er als Inhaber eines
Wo steht die Digitalisierung der Raumpla- Planungsbüros Städte,
kerung verschiedene Entwurfsvarianten zu disku-
nung im Vergleich zum Hochbau- bzw. Regionen sowie private tieren.
Tiefbau oder der Landschaftsarchitektur? Unternehmen beraten Welche Rolle spielt Social Media in der
Ich kann keinen genauen Vergleich zwischen den und war im Vorstand der Raum- und Landschaftsplanung?
internationalen Pla-
einzelnen Baudisziplinen ziehen. Sicher ist, dass nungsorganisation Social Media gehört inzwischen bei vielen Pla-
Daten in allen Disziplinen eine höhere Bedeutung ISOCARP tätig. nungsprozessen zum Standard. Der Einsatz der
6 IMMOBILIA / Oktober 2021
Per 30.09.2022 werden die Einzahlungsscheine abgelöst.
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Markt genommen. Die Rechnungsstellung wird dadurch einfacher, digitaler und
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FOKUS INTERVIEW
DIGITALISIERUNG IN DER RAUM- UND SIEDLUNGSPLANUNG
DIGITALISIERUNG
SOLLTE SICH
IM RAHMEN VON
GESELLSCHAFT-
LICH AUSGEHAN-
DELTEN ZIELEN
BEWEGEN.
neuen Medien verstärkt die Vernetzung der Akteu- helfen, den peripheren oder ländlichen Raum bes-
re, ebenso die Dynamik in Beteiligungsprozessen. ser zu erschliessen. Hier kommt es auf die politi-
Wie werden digitale Raum- und Land- sche Steuerung an und die Frage, welchen Weg wir
schaftsmodelle gebaut? als Gesellschaft gehen wollen.
Das Bundesamt für Landestopografie swisstopo Im Bereich Verkehr und Mobilität gibt es
stellt schweizweite 3D-Grundmodelle zur Verfü- viele Ideen: Car-Sharing, Mikromobilität
gung, in denen sowohl das Gelände als auch alle Ge- oder autonome Fahrzeuge. Jede dieser
bäude der Schweiz dreidimensional zur Verfügung Techniken verspricht, die Verkehrsproble-
stehen. Auf Basis dieser Modelle bieten Planungs- me zu lösen. Tun sie das?
und Visualisierungsfirmen dann entsprechende Das ist eine Frage der Steuerung. Wenn wir die Mo-
Tools oder Dienstleistungen an. Heute ist es deut- bilität hart steuern, kann das mehr Mobilität für
lich einfacher, mit 3D-Daten zu arbeiten als noch breitere Bevölkerungsschichten bedeuten. Mobili-
vor einigen Jahren. tät wird immer mehr zur Dienstleistung. Ich kaufe
Welche Rolle spielen Daten in der Raum- mir kein Auto mehr, das ich besitze, sondern buche
und Siedlungsplanung? eine Leistung im Mobilitätssystem. Dabei wird es
Auf jeden Fall spielen sie eine wachsende Rolle. Mit eine grosse Herausforderung sein, wie die Fahr-
Daten können Planer und Entwickler die reale Nut- zeugflotte organisiert ist und wo man die autono-
zung der Räume nachvollziehen. Beispielweise die men Fahrzeuge parkieren kann.
Frequenz der Nutzung von öffentlichen Räumen. Wie müssen wir unsere Verkehrs-Infra-
Manche Projekte, wie das Shoppingcenter Sihlcity struktur anpassen, um die Sharing-Kultur zu
oder eine Überbauung in Bülach, verwenden Daten fördern?
auch, um die Nutzung des Raumes zu steuern. Kon- Verkehrsinfrastruktur hat immer zwei Aspekte,
kret wird die Zahl der Ein- und Ausfahrten aus den das eine ist die Infrastruktur als Netz mit den ent-
Tiefgaragen gezählt, die eine vereinbarte Limite sprechenden Schnittstellen, das andere ist der
nicht überschreiten dürfen. So sind die Bauherren Strassenraum, in dem diese Infrastrukturen un-
freier, ihre Anzahl an Parkplätzen zu gestalten. tergebracht sind. Bei beiden helfen Sharing-Sys-
Können wir unsere Verkehrsströme teme, die vorhandene Infrastruktur besser zu nut-
durch die zunehmende Automatisierung zen. Im Strassenraum bedeutet dies einen Vorrang
siedlungsverträglicher gestalten? für den öffentlichen Fuss -und Veloverkehr und *DIETMAR
KNOPF
Automatisiertes oder autonomes Fahren sind Fluch mehr Grünflächen in den öffentlichen Räumen.
oder Segen bezüglich eines haushälterischen Um- Das erhöht nicht nur die Aufenthaltsqualität, son- Der diplomierte
Architekt ist
gangs mit dem Boden. Es kann dies zu einer starken dern ist auch mit dem Blick auf den Klimawandel Chefredaktor der
Zersiedelung führen oder diese Technologie kann notwendig. Zeitschrift Immobilia.
8 IMMOBILIA / Oktober 2021
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IMMOBILIA / Oktober 2021 9
IMMOBILIENPOLITIK
MIETRECHT
REVISION SOLL RECHTE Die Rechtskommission des Nationalrats legt
in einem Vernehmlassungsverfahren die Entwür-
DER EIGENTÜMER fe zur Umsetzung von vier parlamentarischen
Initiativen im Bereich des Mietrechts vor. Der SVIT
STÄRKEN unterstützt die Vorlagen. TEXT—IVO CATHOMEN*
VIER VORSTÖSSE IN EINER ses dem Vermieter neu explizit das Recht
VERNEHMLASSUNG zur Kündigung zuzusprechen.
Das geltende Mietrecht weist punktuel- Der von der Mehrheit getragene Entwurf
len Anpassungsbedarf auf. Zu diesem Er- wird vom SVIT grundsätzlich unterstützt.
gebnis kommt die im Sommer dieses Jahres 269d OR schafft Klarheit und vermeidet Die bedingungslose Berechtigung zur Ver-
veröffentlichte Studie «Handlungsbedarf Auslegungsfragen. Zudem wird damit auch weigerung ist prüfenswert, wenn auch poli-
im Mietrecht?» im Auftrag des Bundesamts das Ziel, den Verwaltungsaufwand erheb- tisch wenig realistisch.
für Wohnungswesen. Eine Mehrheit der da- lich zu vermindern, realisiert. Die Rechte
zu Befragten spricht sich für diesen Weg der Mieter erfahren keine Einschränkung.» MEHR PRAXISNÄHE BEI
aus, um das 30-jährige Mietrecht in die Ge- Was die Formvorschrift für Mietzinser- E IGENBEDARFSKÜNDIGUNGEN
genwart zu führen. Nun ist die Rechtskom- höhung bei der Staffelmiete betrifft, soll Im dritten Entwurf geht es um die Kün-
mission des Nationalrats (RK-N) ihrem neu keine Formularpflicht mehr gelten, digung des Mietverhältnisses bei Eigenbe-
Auftrag zur Ausarbeitung einer Vorlage aus sondern die schriftliche Form genügen. darf, namentlich bei einer Handänderung
den folgenden vier überwiesenen parla- Auch hier steht die Reduktion des Verwal- der Liegenschaft. Gestützt auf Art. 261
mentarischen Initiativen zum Mietrecht tungsaufwands im Vordergrund, während Abs. 2 Buchst. a OR kann der neue Eigentü-
nachgekommen und hat Anfang September nach Ansicht der Kommission die Rechte mer bei Wohn- und Geschäftsräumen das
ein gemeinsames Vernehmlassungsverfah- der Mieter unverändert gewahrt bleiben. Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist
ren zu drei Vorentwürfen eröffnet: auf den nächsten gesetzlichen Termin kün-
– «Missbräuchliche Untermiete vermei- STRENGERE REGELN FÜR DIE digen, wenn er einen dringenden Eigenbe-
den», Geschäft 15.455, Hans Egloff UNTERMIETE darf für sich, nahe Verwandte oder Ver-
– «Keine unnötigen Formulare bei gestaf- Umstrittener ist die angestrebte Verbes- schwägerte geltend macht. Dieser Artikel
felten Mietzinserhöhungen», 16.458, serung der Rechtsstellung des Vermieters soll dahingehend angepasst werden, dass
Karl Vogler bei der Untermiete. Die Mehrheit der Kom- der neue Eigentümer Eigenbedarf geltend
– «Mietvertragsrecht. Auf mechanischem mission will die Möglichkeit des Vermie- machen und das Mietverhältnis auflösen
Wege nachgebildete Unterschriften für ters zur Verweigerung der Zustimmung da- kann, wenn ein bei objektiver Beurteilung
zulässig erklären», 16.459, Olivier Feller hingehend konkretisieren, dass in Art. 262 bedeutender und aktueller Eigenbedarf be-
– «Beschleunigung des Verfahrens bei der Abs. 2 Buchst. d (neu) OR die Untermiete steht. Mit dieser neuen Charakterisierung
Kündigung des Mietverhältnisses we- auf maximal zwei Jahre beschränkt wird. soll die Anrufung dieses Kündigungsgrun-
gen Eigenbedarf des Vermieters oder Bei einer längeren Dauer kann der Vermie- des vereinfacht und die Umsetzung be-
seiner Familienangehörigen», 18.475, ter von seinem Recht Gebrauch machen, schleunigt werden.
Christa Markwalder (übernommen von: die Untermiete zu verweigern. Das Bundes- Weiter sieht der Entwurf vor, dass die
Giovanni Merlini) gericht hat in der Frage der Dauer des Un- Anfechtung einer Eigenbedarfskündigung
termietverhältnisses festgehalten, dass das unter Berufung auf Art. 271a Buchst. d (lau-
FAKSIMILIE-UNTERSCHRIFT UND Institut der Untermiete nicht zweckent- fendes Schlichtungs- oder Gerichtsverfah-
HINFÄLLIGE FORMULARPFLICHT fremdet werden soll. Die Untervermietung ren) und Buchst. e (dreijährige Frist nach
Die Kommission fasst die beiden Vor- sei gedacht für Fälle, in denen der Mieter Abschluss eines Schlichtungs- oder Ge-
stösse zur Anpassung der «Formvorschrif- die Mietsache, beispielsweise wegen eines richtsverfahrens) ausgeschlossen werden
ten bei Mietzinserhöhungen und anderen beruflich bedingten, zeitlich begrenzten soll. Und schliesslich soll bei der Interes-
einseitigen Vertragsänderungen» in einem Auslandaufenthalts, vorübergehend nicht senabwägung über die Festsetzung einer
Entwurf zusammen. Auf den ersten Blick nutzen kann und für die Zeit seiner Abwe- allfälligen Erstreckung eine objektiv zu be-
stellt das Ansinnen einen logischen und un- senheit aus finanziellen Gründen einem urteilende Bedeutung und Aktualität des
bestrittenen Schritt in einem zunehmend Dritten überlässt. Sei ungewiss, ob der Mie- Eigenbedarfs berücksichtigt werden. Mit
digitalisierten Geschäftsprozess dar. Doch ter überhaupt wieder in das Mietobjekt zu- dieser Charakterisierung werden die Anfor-
allein die Anerkennung der Faksimile-Un- rückkehre und setze er auf dem Umweg derungen an die Dringlichkeit herabgesetzt.
terschrift hat eine lange, dornenvolle Ge- über die Untermiete einen Nachmieter ein, Dieses Paket wird von einer Minderheit
schichte bis zurück ins Jahr 2004 hinter so verhalte er sich, als wäre er selber Eigen- der Kommission im Grundsatz abgelehnt.
sich. Mehrere Anläufe durch das Parlament tümer. Die Frist von zwei Jahren ist aus die- Der SVIT stützt den Entscheid der Mehr-
und den Bundesrat scheiterten. Meist wur- sem Blickwinkel angemessen. Die eine heit und spricht sich für die Korrektur einer
de das Anliegen im Rahmen einer umfas- Minderheit der Kommission möchte eine Situation aus, die heute für Erwerber von
senderen Revision versenkt, zuletzt zusam- weniger explizite Regelung, welche jedoch Liegenschaften zum Eigengebrauch eine
men mit der allgemeinen Formularpflicht wie bisher hohe Anforderungen an die Be- unzumutbare Erschwernis darstellt.
im Jahr 2016. Darum könnte die Heraus weisführung stellt. Eine andere will sämt-
lösung nun den Erfolg bringen. Jedenfalls liche Bedingungen für die Verweigerung
schreibt die Kommission dazu: «Die Zulas- der Bewilligung streichen. Neu ist sodann,
sung der auf mechanischem Weg nachgebil- dass für Falschangaben, Unterlassen eines *IVO CATHOMEN
deten Unterschrift für sämtliche Mitteilun- Begehrens oder fehlende Informationen zu Dr. oec. HSG, ist Herausgeber der
gen des Vermieters im Sinne von Artikel Veränderungen des Untermietverhältnis- Zeitschrift Immobilia.
10 IMMOBILIA / Oktober 2021IMMOBILIENPOLITIK
KURZMELDUNGEN
EIGENMIETWERT:
STÄNDERAT
STIMMT ABSCHAF-
FUNG ZU
Der Ständerat möchte den
Hebt sich ab.
Eigenmietwert abschaffen. Er In Langlebigkeit und Kundenservice.
hat in der ersten Sessionswo-
SCHWEIZ che eine entsprechende Vorla-
ge knapp angenommen. Selbst-
MIETWOHNUNGEN: bewohnte Zweitliegenschaften
2,5 PROZENT sollen sowohl auf Bundes- als
LEERSTAND auch auf Kantonsebene wie bis
Die von Wüest Partner im anhin versteuert werden,
Auftrag des SVIT Schweiz be- ebenso die Einnahmen aus
rechnete Leerstandsquote für vermieteten oder verpachteten
Mietobjekte am Schweizer Liegenschaften. Zudem soll
Wohnungsmarkt liegt derzeit der Abzug von Schuldzinsen
bei 2,5% (im Vorjahr: 2,8%). unter bestimmten Bedingun-
Dies ist deutlich mehr, als das gen weiterhin möglich sein.
Bundesamt für Statistik mit Das Geschäft geht in den Nati-
der Leerwohnungsziffer aus- onalrat.
weist (1. Juni 2021: 1,54%). Der
Grund dafür ist, dass die Leer- NATIONALRAT
wohnungsziffer des BFS auch WILL LEX KOLLER
Eigentumsobjekte umfasst, de- REVIDIEREN
ren Leerstand weiterhin auf Der Bundesrat soll die über
historisch tiefem Niveau liegt. arbeitete Lex Koller dem Parla-
ment unterbreiten. Dies for-
NATIONALES dert der Nationalrat. Er hat
BETREIBUNGS einem entsprechenden Vor
REGISTER stoss der Kommission für
Der Bund soll ein schweizwei- Wirtschaft und Abgaben des
tes Betreibungsregister einfüh- Nationalrats mit 108 zu 69
ren. Der Nationalrat hat einer Stimmen zugestimmt. Der
Motion von Martin Candidas, Bundesrat hatte das teilrevi-
Mitte, GR, mit 177 zu 10 Stim- dierte Gesetz 2017 in die Ver-
r
wass hneMue daigsitatlee
men zugestimmt. Wer den Mel- nehmlassung geschickt und
deort ändert, für den dann aufgrund des Ergebnisses auf
sollen am neuen Meldeort die eine Vorlage verzichtet. Das
bisherigen betreibungsregis- Geschäft geht in den Ständerat. da
ys tem
terrechtlichen Daten über- Z ahlungs s
nommen werden müssen. Das DOCH NOCH EINE
Geschäft geht in den Ständerat. ERDBEBEN-
VERS ICHERUNG?
KEIN ERHÖHTER Nach dem Ständerat hat sich
MIETERSCHUTZ auch der Nationalrat für die
BEI SANIERUNGEN Einführung einer schweizwei-
Der Ständerat will den Mieter- ten Erdbebenversicherung
schutz bei energetischen ausgesprochen – mit 108 zu 76
Sanierungen von Immobilien Stimmen. Im Zentrum steht
nicht stärken. Eine Anpassung eine Lösung mit einer Eventu-
der mietrechtlichen Regeln alverpflichtung für Hausbesit-
im Obligationenrecht, wie sie zer. Diese Lösung hatte die
Carlo Sommaruga, SP GE, Umweltkommission des Stän-
mit einer Motion forderte, sei derats vorgeschlagen. Nun
nicht angezeigt, befand die muss der Bundesrat eine Vor-
Ratsmehrheit. lage ausarbeiten.
schulthess.ch
IMMOBILIA / Oktober 2021IMMOBILIENWIRTSCHAFT
BAUHERRENBERATUNG
«DIE AUSSEN
Bei der Baugenossenschaft Glattal
Zürich (BGZ) kommt man ohne kon
zeptionelle Planung nicht weit. Kurt
WAHRNEHMUNG Williner, Leiter Bau bei der BGZ, legt
grossen Wert auf den neutralen
IST SEHR WICHTIG» Blick von aussen durch externe Fach
personen. TEXT—ÜSÉ MEYER*
Herr Williner, Genossenschaften
haftet der Ruf an, eher träge und
wenig innovativ zu sein. Warum
sind sie dennoch gute Bauherren?
Weil der Ruf ihnen zu Unrecht anhängt. BIOGRAPHIE
Ich würde sogar behaupten, dass – zu KURT WILLINER
mindest im Raum Zürich – die Bauge (64) ist gelernter Hoch
bauzeichner und Archi
nossenschaften in den letzten Jahren tekt HTL. Während gut
eher zu den innovativeren Investoren 20 Jahren war er in di
auf dem Wohnungsmarkt gehört haben. versen Architekturbüros
tätig, bevor er 1999 zur
Man denke da nur an Projekte wie Baugenossenschaft Glat
«Kraftwerk 1», «Kalkbreite» oder «Mehr tal Zürich (BGZ) stiess.
als wohnen» in der Stadt Zürich. Bei Bei der BGZ ist er Leiter
Letzterem gehört die BGZ ja auch zu den Bau und Mitglied der
Geschäftsleitung. Die
Gründungsmitgliedern. BGZ verfügt im Kanton
Weshalb sind Baugenossen Zürich in 32 Siedlungen
schaften teilweise fortschrittlicher über 227 Mehrfamilien
häuser und 179 Reihen
als private Investoren? einfamilienhäuser, in
Erstens haben Genossenschaften einen denen insgesamt 2096
längerfristigen Horizont. Zweitens sind Wohneinheiten vermie
tet werden. Damit zählt
Genossenschaften nicht so renditege die BGZ zu den grössten
trieben, weshalb sie Grundstücke nicht Wohnbaugenossen
maximal auszunutzen müssen. Dies schaften der Schweiz.
wiederum ermöglicht eine bessere Qua
lität. Und eben: Gerade, weil wir Bauge
nossenschaften nicht dauernd bewei Inwiefern hat sich das Bauen in beitende einstellen, die sich aktiv dafür
sen müssen, dass alles super rentiert, Genossenschaften in den letzten einsetzen, damit wieder ein starkes Ge
haben wir die Möglichkeit, auch mal gut 20 Jahren verändert? meinsamkeitsgefühl entsteht.
Dinge auszuprobieren und Innovatio Wie in der ganzen Baubranche hat sich Die Anforderungen ans Konzipie
nen zu wagen. in Sachen Nachhaltigkeit enorm viel ge ren, Planen und Bauen sind also
Dafür spricht, dass Sie mit Ihrem tan. Während man früher vor allem auf komplexer geworden – holen Sie
Projekt «Am Katzenbach IV / V» einen ökologischen Betrieb eines Ge sich da auch externe Unterstüt
die internationale Auszeichnung bäudes geachtet hat, wird heute auch zung, etwa von einem Bauherren
«best architects 21» in Gold für schon auf eine nachhaltige Erstellung berater oder einer Bauherren
Wohnbauten erhalten haben. grossen Wert gelegt. Dann haben die Ge beraterin?
Ich denke, das war ein Beispiel dafür, nossenschaften in den letzten Jahren Als grosse Baugenossenschaft verfügen
wie man die sogenannte Gartenstadt in wieder vermehrt in Massnahmen inves wir bereits intern über viel Know-how
Zürich in die neue Zeit transferiert. Ein tiert, die einem besseren Zusammen und auch über ein weitläufiges Netzwerk.
Grund für die Auszeichnung war wohl, leben der Mitglieder zugutekommen Das gibt uns die Möglichkeit, Bauprojek
dass wir gezeigt haben, wie man eine hö sollen. Es werden beispielsweise wieder te grösstenteils selbst zu stemmen.
here Ausnutzung hinkriegt und zeitge viel häufiger Räume zur gemeinschaft Nichtsdestotrotz haben wir in der Ver
mässen Wohnraum erstellt, während lichen Nutzung erstellt. Zum selben gangenheit schon oft mit Bauherrenbera
die tolle Aussenraumqualität bewahrt Thema gehört aber etwa auch, dass die tern zusammengearbeitet – und dabei
oder sogar verbessert werden kann. Geschäftsstellen soziokulturelle Mitar immer sehr gute Erfahrungen gemacht.
Zum Thema Bauherrenberatung das die Vorteile des Eigenheims mit nehmen braucht, um in den nächs-
sagt Kurt Williner, Leiter Bau bei der jenen der Miete verknüpft. Dabei ten Jahren am Markt bestehen zu
Baugenossenschaft Glattal Zürich wird Erstmietenden (bei Neubauten können (Seite 18). Im letzten Artikel
(BGZ): «Gerade, weil wir Baugenos- oder nach vollständiger Sanierung) von Real Estate Digital AG wird auf-
BAUHERREN senschaften nicht dauernd bewei-
sen müssen, dass alles super
die Möglichkeit eingeräumt, den
Wohnungsausbau mitzugestalten
gezeigt, dass die Covidpandemie
auch bei der Wohnungsnachfrage
BERATUNG rentiert, haben wir die Möglichkeit, (Seite 16). Im dritten Beitrag haben in den vergangenen anderthalb
auch mal Dinge auszuprobieren vier Autoren im Rahmen einer Jahren für viel Volatilität gesorgt
und Innovationen zu wagen.» (Seite Masterarbeit untersucht, welche hat. Doch inzwischen scheint sich
12). Der zweite Beitrag befasst sich organisatorische und strategische die Situation wieder zu beruhigen
mit dem neuen Wohnmodell Iwo, Ausrichtung ein Immobilienunter- (Seite 22).
12 IMMOBILIA / Oktober 2021ANZEIGE
Clever sanieren –
Rollladen erhalten
– geringere
Investitionskosten
– geringere
Unterhaltskosten
+ höhere Rendite
Prämiertes Baupro-
jekt der BGZ: Die 2019
fertiggestellte Sied-
lung Am Katzenbach V
in Zürich. In vier Ge-
BILDER: BGZ
bäuden befinden sich
hier 82 Wohnungen.
Für welche Aufgaben setzt denn richtigen Fragen stellen. Beispielswei
die BGZ Bauherrenberater ein? se: Wie will sich die BGZ positionieren?
Für übergeordnete Prozesse und kon Was ist die Haltung der BGZ zu be
zeptionelle Aufgaben. Beispielsweise für stimmten Themen, wie etwa der Nach
die langfristige Planung: Bei der Er haltigkeit oder der Biodiversität? Diese
arbeitung des Bauleitbildes haben wir konstruktive Auseinandersetzung hilft
uns Unterstützung durch einen Bauher uns dabei, eine klare eigene Meinung zu
renberater geholt. Aber auch für Testpla bilden.
nungen oder Architekturwettbewerbe. Externe Fachpersonen wie Bau
Was kann ein Bauherrenberater herrenberater können auch erwei
dabei leisten? tertes Know-how in ein Projekt
RUFALEX Rollladen-Systeme AG
Einerseits fehlt uns nur schon die Ka bringen. War das beispielsweise Industrie Neuhof 11
pazität, um alles sauber analysieren zu beim Glasi-Areal in Bülach nicht 3422 Kirchberg, Switzerland
können – ein Bauherrenberater kann nötig? Immerhin wurde dieses ja
uns diesbezüglich also massgeblich mit BIM geplant. Telefon +41 34 447 55 55
entlasten. Andererseits sind meines Das Projekt war etwas speziell, denn bis
Erachtens die Aussenwahrnehmung zur Baueingabe wurde konventionell rufalex@rufalex.ch
und die Inputs von externen Fachper geplant – erst danach wurde auf BIM www.rufalex.ch
sonen sehr wichtig. Dabei geht es unter gewechselt. Deshalb war für uns eine
anderem auch darum, dass sie uns die externe Unterstützung auch nicht
IMMOBILIA / Oktober 2021 13ANZEIGE
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BAUHERRENBERATUNG
Strassenansicht der Siedlung Am Katzenbach V in
Zürich. BILD: BGZ
otwendig. Sollten wir künftig ver
n
stärkt mit solchen Planungsmitteln gepeilten Gruppen genutzt werden,
konfrontiert sein, könnte ich mir den braucht es Belegungsvorschriften. Zum
Beizug einer Fachperson aber grund gehört, dass wir allen Mitgliedern, die anderen müssen gewisse Bedürfnisse
sätzlich gut vorstellen. davon betroffen sind und das auch wie Home-Office oder Hobbyraum
Wo stossen Ihrer Meinung möchten, ein Ersatzangebot anbieten trotzdem abgedeckt werden – eben ge
nach Bauherrenberater an ihre können. Ausserdem wollen wir auf die rade, weil die Zimmerzahl in der Woh
Grenzen? gesellschaftlichen Veränderungen an nung beschränkt ist. Eine Lösung sind
Wie es der Name schon sagt: Ihre Funk gemessen reagieren. Hierfür müssen beispielsweise separat zumietbare
tion ist vor allem jene eines Beraters. wir beispielsweise abschätzen können, Zimmer. Und nicht zuletzt muss man
Die Entscheidungen muss die Bauherr wie sich die Demografie entwickeln sich bewusst sein, dass mit jedem Er
schaft immer noch selbst treffen – die wird und darauf dann als Genossen satzneubau immer auch sehr preisgüns
Aufgabe des Bauherrenberaters ist es, schaft mit unseren Projekten Antwor tiger Wohnraum vernichtet wird – das
hierfür möglichst gute Entscheidungs ten haben. Auch hier nehmen wir übri liegt in der Natur der Sache. Aus diesem
grundlagen zu liefern. gens externe Unterstützung, etwa von Grund subventioniert die BGZ oft einen
Sie müssen bei Bauprojekten die einer Soziologin, in Anspruch. Und Teil der Wohnungen in neuen Siedlun
Entscheidungen also selbst ver schliesslich ist es wichtig, eine gute so gen. Das erachten wir auch als Teil un
antworten. Auf welche Werte le ziale Durchmischung hinzukriegen, um seres gesellschaftlichen Auftrages.
gen Sie dabei besonders Ge ein möglichst harmonisches Zusam
wicht? menleben zu ermöglichen.
Insbesondere bei Ersatzneubauten le Wie bringt man eine gute soziale
*ÜSÉ MEYER
gen wir beispielsweise grossen Wert Durchmischung hin?
Der Autor ist Mitinhaber der Alpha
auf die Sozialverträglichkeit. Konkret: Zum einen ist etwa die Breite des Woh Media AG in Winterthur. Dieses
Ein Projekt darf nur so gross sein, dass nungsmix massgebend. Und damit die Interview hat er im Auftrag der
wir damit noch umgehen können. Dazu Wohnungen auch wirklich von den an KUB geführt.
IMMOBILIA / Oktober 2021 15IMMOBILIENWIRTSCHAFT
WOHNMODELL
INDIVIDUELLES
Das Wohnmodell Iwo zielt darauf ab,
eine Lücke zwischen einfacher Miete
und Wohneigentum zu schliessen.
WOHNEN IN MIET Wüest Partner erkennt in dessen An
wendung zudem eine Chance zur
LIEGENSCHAFTEN Wertschöpfung bei Renditeimmobilien.
TEXT—RENÉ WETTSTEIN*
KONFIGURATOR: MEIN WOHNRAUM UND KÜCHE
> PARKETT
> FRONTEN
Standard Standard Standard Standard
Designlinie 1 Designlinie 2 Designlinie 3 Designlinie 4
Kunstharz Kunstharz Kunstharz Kunstharz
beschichtet, beschichtet, beschichtet, beschichtet,
premium ombra sandbeige antrazit
BILD: ZVG
weiss
INDIVIDUALISIERTES WOHNEN (IWO)
ALS ALTERNATIVE ZUM EIGENHEIM
Für eine grosse Mehrheit der Schweizer Mieten
den ist der Erwerb eines Eigenheims keine Option. EIN VIELSEITIGES MARKETINGINSTRUMENT
Das Fehlen der finanziellen Mittel ist wohl der häu Individualisiertes Wohnen kann in verschiedenen
figste, aber sicher nicht der einzige Grund. Flexibili Formen, von einfach bis luxuriös, und an unterschied
tät und eine geringere Verantwortung sind wesentli lichen Lagen, von ländlich bis urban, angewendet wer
che Aspekte, welche gegen das Eigentum und für ein den. Voraussetzung ist, dass die Objektstrategie in der
Mietmodell sprechen. Mietwohnungen sind anderer architektonischen Sprache und Qualität stimmig um
seits Universalprodukte, welche nicht auf persönliche gesetzt wird. Professionell konzipiert, können über die
Vorlieben von Mietenden abgestimmt werden. Mit ses Modell auch sehr spannende Angebote von preis
dem neuen Wohnmodell Iwo sollen die Vorteile des wertem Wohnen entstehen (1, 3). Genauso gewinnen
Eigenheims mit jenen der Miete verknüpft werden. Liegenschaften im höheren Preissegment mit einem
Erstmietenden (bei Neubauten oder nach vollständi SEINE MIET solchen Zusatznutzen an Attraktivität (2, 4). Ideale
ger Sanierung) wird dabei die Möglichkeit eingeräumt, WOHNUNG Voraussetzungen bietet aber sicher das breite Mittel
den Wohnungsausbau mitzugestalten. AUF DIE PER feld (5) mit heterogenen Zielgruppen an B- bis guten
Für dieses Vorgehen werden neuste Technologi SÖNLICHEN C-Lagen (siehe Abbildung Anwendungsspek trum).
en eingesetzt: Mit fotorealistischen Visualisierun BEDÜRFNISSE Verbreitet eingesetzt, vermag individualisiertes Woh
gen und unter Verwendung eines Konfigurators bietet UND ANSPRÜ nen vielleicht auch der seit Jahren stetig wachsenden
die E
igentümerschaft ihren Mieterinnen und Mietern CHE AUSRICH Eigentumsquote Positives entgegenzuhalten. Private
zwei bis drei von ihr ausgewählte Designlinien sowie TEN – EINE BIS und auch institutionelle Investoren stärken damit ja
HER NICHT
dazu gehörende Wohnprogramme und Ausbauoptio nicht nur ihre eigene Wettbewerbsfähigkeit, sondern
VORHANDENE
nen an (siehe Abbildung Konfigurator). Das so aufge MÖGLICHKEIT.
auch die des Mietermarktes als Ganzes.
baute Wohnungsangebot ermöglicht eine frühzeitige
Online-Vermietung und eine effiziente Bauplanung. MIETVERTRAGLICHE ASPEKTE
Gleichzeitig werden dadurch architektonisch passen MAIK NEUHAUS, Die für dieses Modell spezifischen mietvertrag
de Ausbauten (auch ansprechend für allfällig späte GESCHÄFTSFÜHRER
GESAMTLEISTUNGEN
lichen Aspekte werden in «Ergänzenden Vertrags
re Nachmieter) gewährleistet. Sollten durch die Aus HALTER AG bestimmungen» festgelegt. Themen wie Mietdauer,
bauwünsche der Mietenden Mehrkosten entstehen, Kündigung, Investitionsschutz und Mietzinserhöhun
werden diese vor Wohnungsbezug vollumfänglich be gen können auf diese Weise pragmatisch und projekt
glichen. Der Mietzins wird so nicht tangiert. Die Eigen abhängig geregelt werden. Iwo bezweckt vorab den
tümer sprechen mit diesem Angebot denn auch gezielt Wohnkomfort für die Mietenden zu verbessern. Die
längerfristig orientierte Mieterinnen und Mieter an. Vermieter profitieren ihrerseits aber von einer ein
Ältere Menschen, junge Familien oder auch sesshafte facheren und schnelleren Vermietung und einer ge
Singles, welche Wert auf einen individuelleren Ausbau ringeren Fluktuation in der Liegenschaft. Demgegen
legen, dürften sich interessiert zeigen. über bewegen sich die zu erwartenden Kosten dieses
16 IMMOBILIA / Oktober 202149
IWO – ANWENDUNGSSPEKTRUM
Quelle: Unique Real AG
luxuriös
4 kosmopolit 2
ländlich 5 städtisch
odells, mutmasslich in vertretbarem Rahmen, so
M
dass individualisiertes Wohnen auch vorteilhaft für
kleine Liegenschaften eingesetzt werden kann. 1
einfach
idealistisch 3
Jan Bärthel von Wüest Partner bestätigt: «Die
zwangsläufig frühzeitige Vermietung kann die Leer 1 preiswertes ländliches Wohnen 3 preiswertes städtisches Wohnen 5 mittelständisch
stände zum Zeitpunkt der Bezugsbereitschaft gegen 2 städtische Luxuswohnungen 4 ländliche Luxuswohnungen
über einer traditionellen Erstvermietung erheblich
reduzieren. Die längerfristige Bindung der Mieter hat
eine geringere Fluktuation zur Folge und reduziert
dadurch mittelfristig oder gar langfristig das Leer Wohnmodell eine Chance zur Schaffung von mehr
standsrisiko und die von der Fluktuation üblicherwei spezifischem Wohnraum für Menschen mit körperli
se ausgelösten Unterhalts- und Verwaltungskosten. chen Behinderungen erkennt. Bereits vorgesehen ist,
Dieser Sicherheit wird mit einer geringeren Renditeer dass diesbezügliche Wohnprogramme für das Iwo-
wartung seitens der Investoren entsprochen, was den Angebot erarbeitet werden. Das Modell wird aber
Wert einer Iwo-Liegenschaft stärkt.» auch von namhaften Produzenten und Dienstleis *RENÉ
WETTSTEIN
tern wie z. B. Halter Gesamtleistungen, Geberit, Tal
UNTERSTÜTZUNG IN DER UMSETZUNG see, Quooker Schweiz, Zehnder Group oder Alpnach Der Autor ist Betriebs
ökonom FH und CEO
Interessant und erwähnenswert ist auch, dass Schränke in der frühen Planungsphase und in der Um der Unique Real AG in
die Schweizer Paraplegiker-Vereinigung in diesem setzung unterstützt. Baar.
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Basel 061 337 35 00, Biel 032 344 85 44, Chur 081 286 73 73, Crissier 021 637 43 70, Jona 055 225 15 55, Köniz 031 970 23 42,
Kriens 041 349 59 90, Rothrist 062 287 77 87, St. Gallen 071 282 55 03, Thun 033 334 59 59, Winterthur 052 269 13 69, Zürich 044 446 12 23
Küchenexpress | Eine Dienstleistung von Sanitas Troesch kuechenexpress.chIMMOBILIENWIRTSCHAFT
PROPERTY MANAGEMENT 2.0
NACHHALTIGE Welche organisatorische und strategi
sche Ausrichtung benötigt eine Immo
BEWIRTSCHAFTUNG
biliendienstleistungsfirma, um in den
nächsten Jahren am Markt nachhaltig
bestehen zu können?
IN DER ZUKUNFT TEXT—ANDREI ROTH, MARCEL GURRATH,
ANDREA WEGMÜLLER, OLIVER MÖTTELI*
ABBILDUNG 1 6
PORTFOLIO
STRATEGIE
Quelle: eigene Darstellung
5
Dynamische und
Wissensdatenbank 5 individualisierte 7,4
Prozesslandschaft
4
Ökosysteme +
8,8
Plattformen
Umsetzbarkeit
3
Innovationsmanagement 4,8 Spezialisierung 6,6
Innovatives und
Zukünftige
2 4,4 modulares 8
Arbeitsplatzmodelle
Dienstleistungsangebot
Branchenstandards 4,6
1
0
1 2 3 4 5 6 7
Wertschöpfung
keit des Bewirtschafters resp. früher auch
DAS PROPERTY-MANAGE bekannt als Liegenschaftsverwalter. Das ist erreicht. Der Absorptionshunger nach
MENT Property-Management setzt die Vorgaben Mietobjekten im Wohnbereich im teuren
Die klassische kaufmännische Immo des Real Estate Asset Management mit de Preissegment ist ebenso rückläufig. Diese
biliendienstleistung der Bewirtschaftung finierten Teilprozessen sowie Leistungs nachlassende Nachfrage führt unweiger
von privat oder institutionell gehaltenen anforderungen objektbezogen um. Der lich zu teilweise sinkenden Mietzinsen so
Immobilien blickt auf eine über drei De Property-Manager ist die erste Ansprech wie zur Stärkung der Verhandlungspositi
kaden florierende Entwicklung zurück. Im person für diverse Anspruchsgruppen, wie on seitens der Mieter. Der höchste Stand
Vergleich zu anderen Branchen funktio etwa den Mieter oder Eigentümerschaft. der Leerwohnungsziffer betrug 1998 in der
nierte die Immobilienwirtschaft auch wäh Das Aufgabenprofil umfasst die Planung, Schweiz 1,85%, sie fiel bis im Jahr 2009
rend vergangener Wirtschaftsschwankun die Steuerung auf Objektebene, Reportings auf 0,90% und steigt seither kontinuier
gen sehr gut. Die gegenwärtige Lage und die an das Asset-Management, die Budgetein lich an. Die Zahl leerstehender Wohnun
verstärkte Entwicklung auf dem Finanz haltung und das Risikomanagement. gen am Stichtag 1. Juni 2018 stieg gegen
markt mit der Situation der Niedrigzin Die unterschiedlichen Ansichten, Be über dem Vorjahr um 8020 Einheiten auf
sen verstärkten die Zuflucht in die siche dürfnisse und Erwartungen der Marktteil insgesamt 72 294 an. Die Leerwohnungs
rere Anlageklasse Immobilien zusätzlich. nehmer (Investoren, Eigentümer, Mieter, ziffer liegt demnach aktuell bei 1,54%. Es
Der Begriff Property-Management ist ein Bauherrenvertreter, Immobiliendienst existiert eine reale Bedrohung durch dis
moderner Begriff für die klassische Tätig leister etc.) brachten bereits in der Vergan ruptive Geschäftsmodelle für die heutigen
genheit ein hohes Konfliktpotenzial mit funktionierenden Unternehmungen. Mit
sich. Obwohl in den letzten Jahren eine dem Markteintritt von unterschiedlichen
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starke Bautätigkeit stattgefunden und die Plattform-Lösungen wird den Investoren
Bevölkerung eine kontinuierliche Zunah und Endnutzern ein einfacher Zugang zu
Konflikte im StWE mediativ klären me erfahren hat, sehen sich die Unterneh geeigneten Instrumenten in sämtlichen
Mieterbetreuung für Sanierungen mungen nun immer höheren Anforderun Dienstleistungsbelangen geboten. Die ge
Moderator / Mediator M.A. gen und Risiken ausgesetzt. Seit mehr als führten Interviews zeigen im Branchenver
empfiehlt sich. Tel. 079 400 25 93 zehn Jahren erfährt der Markt eine Kehrt gleich, dass eine Veränderungsbereitschaft
www.kreuzplatz-mediation.ch wende. Eine Sättigung in den Segmen der heutigen Marktteilnehmer nicht spür
ten Büro-, Geschäfts- und Retailflächen bar vorhanden ist.
18 IMMOBILIA / Oktober 202129
und o rganisatorischen Eingliederung in ei
ner Unternehmung.
Um die Ergebnisse aus der Rangliste
der Handlungsempfehlungen zu verdeutli
chen, wurden diese in einer Portfoliostrate Zielbetrachtung wird zugunsten einer ko
gie grafisch dargestellt. Die Positionierung operativen Leistungserbringung in höchs
ERKENNTNISSE ist wie folgt zu interpretieren: Je höher die ter Qualität abgelöst. Nachhaltige Syner
Die durch die Autoren durchgeführte Un Wertschöpfung ist, desto weiter rechts im gieeffekte entstehen durch eine Schaffung
tersuchung hat mittels einer empirischen Diagramm ist die Handlungsempfehlung einer zentralen Plattform. Die vorhande
Erhebung (Interviews und Onlineumfra angesiedelt. Bei einer hohen Umsetzbarkeit nen Silolösungen werden integriert. Die
gen) unter Berücksichtigung sämtlicher wird in der vertikalen Rasterung eine ho ser Bereich bietet eine hohe Wertschöp
Anspruchsgruppen gezeigt, dass die viel he Positionierung erreicht. Durch die Ein fung bei einer einfachen Umsetzbarkeit.
fältigen Handlungsfelder hauptsächlich in ordnung in eine Portfoliostrategie wird ei Der Hauptnutzen der Umsetzung von
den Bereichen der technologischen Ent ne klare Priorisierung ermöglicht, welche Ökosystemen entsteht dabei vor allem im
wicklungen (Digitalisierung), der fehlen Handlungsempfehlungen schnell umsetz Bereich des integralen Lösungsansatzes.
den Kooperationen und dem bestehenden bar sind und welche eine hohe Wertschöp Die Immobiliendienstleister sollen sich
Innovationsstau in der Branche angesie fung bringen. von Silolösungen hin zu kooperierenden
delt werden. Diese Erkenntnisse wurden in Netzwerkpartnern bewegen. So zum Bei
Kombination mit der Bewertung der Fak ÖKOSYSTEME UND spiel in Form einer Kooperation im Bereich
toren durch die Autorenschaft aufgrund PLATTF ORMEN eines gemeinsamen Lieferantenportals,
ihrer persönlichen Erfahrungswerte und Ein Ökosystem ist die Bildung eines mit gemeinsamen Vorgaben für die Liefe
Einschätzung der zukünftigen Entwick
Netzwerks aus Partnern sämtlicher Stake- rantenbewertung o. ä. Die Entstehung von
lungen verknüpft. Daraus entstanden die in holder, um so neue Formen der Zusammen neuen Geschäftsmodellen mit zusätzlichen
der Rangliste bewerteten Handlungsemp arbeit zu erschaffen. Die dynamische Ko Einnahmen wird dadurch gefördert. Eben
fehlungen nach Priorität (s. Abb. 2). Der Fo operation steht dabei im Vordergrund. Die so wächst durch Kooperation die Bera
kus liegt hierbei stets bei der strategischen konkurrierende Denkweise und isolierte tungskompetenz und ein Wissenstransfer
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34
PROPERTY MANAGEMENT 2.0
Rangliste Handlungsempfehlungen
in die eigene Unternehmung findet statt. ABBILDUNG 2
Demgegenüber stehen die Risiken einer RANGLISTE Rang 1 Ökosysteme und Plattformen
erhöhten Transparenz gegenüber sämtli HANDLUNGS Rang 2 Innovatives und modulares Dienstleistungsangebot
EMPFEHLUNGEN
chen Marktteilnehmern. Einer Akzeptanz Quelle: eigene Darstellung Rang 3 Dynamische und individualisierte Prozesslandschaft
des konkurrenzfreien Denkens bei Mitar
Rang 4 Spezialisierung
beitern und Kunden gilt es, genügend Auf
merksamkeit zu schenken. Rang 5 Wissensdatenbank (Quick Win)
Rang 6 Innovationsmanagement
INNOVATIVES UND MODULARES Rang 7 Branchenstandards
DIENSTLEISTUNGSANGEBOT
Rang 8 Zukünftige Arbeitsplatzmodelle
Die Einführung von modularisierten
Dienstleistungen und Produkten bietet
in der Standardisierung und der multip
len Wiederverwendungsmöglichkeit ho
hes Wertschöpfungspotenzial. Durch eine für Immobiliendienstleister. Eine geplante
Festlegung von klaren und kundenorien Umsetzung der jeweiligen Handlungsemp
tierten Kriterien lässt sich das gesamte fehlungen ist individuell auf die Bedürf *ANDREI ROTH
Leistungsspektrum in einzelne, abgrenz nisse der Unternehmen anzupassen. Eine Der Autor ist CEO der Ziegler
bare Module unterteilen. Kunden bestel offene Haltung gegenüber den aktuellen Immobilien AG in Thalwil.
len anbieterunabhängig je nach Anforde Trends und Entwicklungen am Markt bil
rungen durch Zusammenstellungen der det eine gesunde Basis für eine beständi
einzelnen Elemente massgeschneiderte, ge Weiterentwicklung der Unternehmen.
*MARCEL GURRATH
individuelle und bedürfnisdeckende Leis Trotz Berücksichtigung unterschiedli
Der Autor ist Abteilungsleiter
tungen. Unterstützt durch Fachpersonal cher Aspekte der strategischen und or Bewirtschaftung bei Livit AG
greifen die Spezialisierung und das modu ganisatorischen Strukturen der Immobi und Dozent beim SVIT Zürich.
lare Dienstleistungsangebot schnittstel liendienstleister ist auch ein Einsatz bei
lengerecht ineinander. Ein standardisier einer Bauherrenberatung individuell und
tes Spektrum an Leistungen entsteht mit die Situation im Einzelfall zu betrachten.
*ANDREA WEGMÜLLER
effizienten und effektiven Abwicklungs Eine Verallgemeinerung der Forschungs
Der Autor ist Regionenleiter
prozessen. Pro Modul (z. B. Inkasso) ent ergebnisse und eine Adaption für sämtli Bewirtschaftung Ost bei der
steht eine transparente Preisgestaltung, che Anspruchsgruppen ist demnach nicht Privera AG.
welche Kunden (Eigentümer und Mieter) möglich. Die vorgestellten Handlungsemp
einfach vergleichen können. fehlungen verstehen sich als konzeptio
Im Grundsatz ermöglicht eine Aufnah nelle Ideen – ob aber damit eine nachhalti
*OLIVER MÖTTELI
me sämtlicher Handlungsempfehlungen in ge erfolgreiche Dienstleistung in Zukunft
Der Autor ist Inhaber und
die strategische und organisatorische Pla erbracht werden kann, wird sich in einer Geschäftsführer der Omit Bewirt
nung weitere, nachhaltige Erfolgsfaktoren stringenten Umsetzung zeigen. schaftung AG in Dietikon.
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