PABLO HORVÁTH ÜBER BETONARCHITEKTUR - SEITE 04 - SVIT Schweiz
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NR. 08 | AUGUST 2017 84. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 7.– | www.svit.ch
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STATE-CAMPUS
PABLO HORVÁTH
ÜBER BETONARCHITEKTUR – SEITE 04
IMMOBILIENPOLITIK. Viele Hindernisse für die innere Verdichtung......................................................... 12
IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Virtuelle 360°-Besichtigungen von Immobilien....................................... 28
BAU & HAUS. Die Umnutzung von Büro- zu Wohnraum.......................................................................................... 48
Brenner_multiflam_82x195_CH 06.05.14 14:44 Seite 1
EDITORIAL AUF EIN WORT
Flammenbild eines multiflam ® Gasbrenners
11
MEHRWERTABGABE
MIT AUGENMASS
ANDREAS
INGOLD
«Die Mehrwert
abschöpfung auf
Um- und Aufzonun
gen vereitelt die
angestrebte innere
Verdichtung.»
Nationalrat und HEV-Präsident Hans Egloff
hat in der Sommersession den Finger auf einen
wunden Punkt in der Umsetzung des Raumpla-
nungsgesetzes (RPG) gelegt. In einer Motion
fordert er den Bundesrat auf, für Massnahmen
zu sorgen, damit Kantone und Gemeinden bei
der Mehrwertabgabe nicht übermarchen. So soll
sie bei Um- und Aufzonungen bereits überbau-
ter Grundstücke erst bei einem verwirklichten
Um- oder Ausbau und nicht bereits im Vorfeld
aufgrund des theoretisch möglichen Potenzials
berechnet und erhoben werden dürfen. Die Ab-
gabe soll somit frühestens mit der tatsächlichen
Die Kunst des Feuermachens
Realisierung des Mehrwertes fällig werden.
Obwohl das RPG eine Mehrwertabschöpfung Seit Jahrzehnten versteht man sich bei Weishaupt auf die hohe
bei Um- und Aufzonungen nicht verlangt, tun Kunst der Feuerungstechnik und entwickelt sie ständig weiter. Ein
dies die meisten Kantone oder überlassen es Paradebeispiel dafür ist die Weishaupt multiflam® Technologie. Sie
den Gemeinden, solche Abgaben zu erheben. reduziert die Emissionswerte von Gas-, Öl- und Zweistoffbrennern auf
Je höher die Abgabe, umso ungünstiger ist die ein extrem niedriges Niveau. Langjähriges Know-how und modernste
Wirtschaftlichkeitsrechnung der eigentlich an- Digitaltechnik sind die Kennzeichen aller Weishaupt Brenner von
gestrebten inneren Verdichtung. Hier setzt die 12 bis 22’000 kW, ob für fossile oder auch biogene Brennstoffe.
Motion an, indem dem Grundeigentümer die Weishaupt AG, Chrummacherstrasse 8, 8954 Geroldswil ZH
Handlungsfreiheit überlassen sein soll, ob und
Tel.: 044 749 29 29, Fax: 044 749 29 30, 24-h-Service: 0848 830 870
wie er aus- und umbauen will.
www.weishaupt-ag.ch
Die Abschöpfung des Mehrwerts bereits bei ei-
ner Handänderung brächte manch einen Grund- Das ist Zuverlässigkeit.
eigentümer in Bedrängnis, oder sie würde einen
potenziellen Käufer abschrecken, ein Grund-
stück zu erwerben, das über ein nicht ausge-
schöpftes Nutzungspotenzial verfügt.
Es ist offensichtlich, dass der Gesetzgeber bei
der Revision des RPG von unrealistischen Ge-
winnmöglichkeiten bei einer Um- und Aufzo-
nung ausgegangen ist. Hier gilt es nachzubes-
sern, wenn die Ziele des RPG erreicht werden
wollen.
Andreas Ingold
Brenner Brennwerttechnik Solarsysteme Wärmepumpen
2 | immobilia August 2017
IMMOBILIA INHALT NR. 8 AUGUST 2017
NR. 08 | AUGUST 2017 84. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 7.– | www.svit.ch
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SS -REALE .C H
STATE-CAMPUS
PABLO HORVÁTH
ÜBER BETONARCHITEKTUR – SEITE 04
Pablo Horváth
Architekt
IMMOBILIENPOLITIK. Viele Hindernisse für die innere Verdichtung ........................................................ 12
IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Virtuelle 360°-Besichtigungen von Immobilien ...................................... 28
BAU & HAUS. Die Umnutzung von Büro- zu Wohnraum......................................................................................... 48
(Foto: Urs Bigler)
FOKUS IMMOBILIENRECHT
04 «ARCHITEKTUR ENTSTEHT AUS SELBSTGESPRÄCHEN» 40 DIENSTBARKEITEN ALS STOLPERSTEINE
Pablo Horváth spricht im Interview über seine Privatrechtliche Dienstbarkeiten können
Vorbilder, den Nachwuchs und die Bedeutung zur Verzögerung, wenn nicht gar zur
von Fragen im Entwurfsprozess. Verhinderung eines Bauvorhabens führen.
IMMOBILIENPOLITIK BAU & HAUS
10 KERNSTÄDTE UNTER DRUCK 43 FASSADE AUS TUFFBETON
Besserverdienende ziehen häufiger aus den Der neue Anbau des Zürcher Landesmuseums
Agglomerationszentren in die Peripherie als aus Tuffbeton harmoniert mit Gustav Gulls
einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen. historischem Gebäudetrakt.
ZITIERT 11 KURZMELDUNGEN 46 SYMBIOSE VON ALT UND NEU
12 HINDERNISSE DER VERDICHTUNG Beton hat als konstruktiver Baustoff über
Die vom Bundesrat vorgeschlagenen Mass ragende Qualitäten. Am Sichtbeton jedoch
nahmen werden verpuffen, wenn die wirtschaft- scheiden sich die Geister.
lichen Anreize für Eigentümer zu gering sind. 48 UMNUTZUNG ALS LÖSUNG
Die grosse Nachfrage nach städtischen
VERANSTALTUNGSHINWEIS Wohnungen und die hohe Leerquote an
15 HOCHDOSIERTE WISSENSVERMITTLUNG Büroräumen verlangt nach neuen Strategien.
Vom 15. bis 17. Oktober findet in Pontresina 52 NEUE, ELEGANTE SCHÖNHEIT
der diesjährige Swiss Real Estate Campus statt. Der über 100 Jahre alte Reussübergang beim
Der Anlass richtet sich an Bewirtschafter. ehemaligen Kloster Gnadenthal wurde durch
Die Immobilienge-
eine neue Stahlbetonverbun-Brücke ersetzt.
sellschaften müssen IMMOBILIENWIRTSCHAFT 56 «DIESE BRÜCKE IST EIN GEMEINSCHAFTSWERK»
Leerstände in Zukunft
16 PRÄDESTINIERT FÜR NEUES Mauro Spada, Bauherrenvertreter, Projektleiter
aktiver bewirtschaften.
Das Immobilienmarketing erweist sich als und Koordinator beim Bau der Gnadenthal-
Mögliche Massnahmen
besonders innovationsfreundlich. Den Überblick Brücke spricht über deren Besonderheiten.
dazu sind tiefere Mie-
ten, mietfreie Zeiten nicht zu verlieren, ist eine Herausforderung.
18 DIGITALISIERUNG ALS PROBLEMLÖSER IMMOBILIENBERUF
oder Beteiligungen der
Die Möglichkeiten und Auswirkungen der 61 HOHE ANFORDERUNGEN ERFÜLLT
Eigentümer an Aus-
Digitalisierung sind gross. Die Angewöhnungs- 67 Teilnehmer schlossen den Lehrgang zum
und Umbauarbeiten
phase wird einige Zeit dauern. Immobilienbewerter erfolgreich ab.
der Mietenden.»
20 ESSENZIELL WIE EIN BUSINESSPLAN 62 ANGEREGTE DISKUSSIONEN
CLAUDIO RUDOLF Immobilienkommunikation umfasst weit Der Seminarworkshop «Bewertung von Mehr
ist Head Real Estate mehr als die blosse Förderung des Absatzes. familienhäusern» der SEK/SVIT stiess auf
bei EY Schweiz.
Neue digitale Medien erfordern viel Knowhow. grosses Interesse.
24 «EINE PALETTE AN MÖGLICHKEITEN» 63 SIDETHEMA: INTERNE AUSBILDUNG SEK/SVIT
Der Vermarktungsspezialist Michael Blaser Gunnar Gärtner, der neue Präsident SEK/SVIT,
sieht in der grossen Fülle unterschiedlichster will die hohe Qualität im komplexen Umfeld
sichern.
NR. 11 |
NOVEMBER
Kommunikationsinstrumente auch Gefahren.
2015
82. Jahrgang
| Erscheint
monatlich
| CHF 6.–
| www.svit.ch
6.– | www.svit.ch
| CHF
monatlich
| Erscheint
83. Jahrgang
2016
| JANUAR
NR. 01
28 MEHRWERT DURCH VIRTUAL REALITY 64 SEMINARE UND TAGUNGEN
NR. 10 | OKTOBER
2015 82. Jahrgang |
Erscheint monatlich | www.svit.ch
| CHF 6.– | www.svit.ch | CHF 6.–
monatlich
| Erscheint
82. Jahrgang
2015
DEZEMBER
NR. 12 |
Die Beteiligten profitieren von virtuellen 66 KURSE DER SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
360°-Besichtigungen: ob Miet- oder Kauf
AMELIE-T
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IMMOBILIE
NPOLITIK. TUM – SEITE
IMMOBILIE Wahlausgan 04
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04 IMMOBILIE FT. Logistik- n ..............................
SEITE NRECHT. und Industrieim
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VITÄT 28 Stockwerke
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interessenten, Dienstleister und Eigentümer.
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IMMOBIL
Richtig
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JOËLLE
HAUS. luktuation SOZIALE NETZWERKE
BAU & F. Personalf IM WOHNBEREICH
IENBERU – SEITE 04 SEITE 04
IMMOBIL T 2016 – 10
IMMOBILIENPOLITIK. GSMARK .............................
Wohnbudget der WOHNUN .............................. 16
IMMOBILIENWIRTSCHA Schweizer Haushalte überholt
.............................. .....................
seit Jahren stabil
gsziffer ist
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FT. Stephan Jung ............................ achfrage 66
zur Zukunft des 12 Leerwohnun
VERBAND. Valuation stationären Detailhandels g treibt Wohnungsn
..............................
Congress: Preis NPOLITIK. ..............................
ist nicht gleich Wert ............. 36
IMMOBILIE FT. Zuwanderun ..............................
.............................................................
NWIRTSCHA 2015..............................
56 Estate Campus
....................
IMMOBILIE
Swiss Real
30 IN DER WOLKE SICHER GELAGERT 71 80 JAHRE SVIT ZENTRALSCHWEIZ
VERBAND.
Bestellung Das Auslagern von IT-Infrastruktur in externe Die Zentralschweizer Immobilienfachleute
Jahresabonnement Speicher findet auch im Bereich der Immo wollen sich mehr politisches Gehör verschaffen
bilienbewirtschaftung zunehmend Verbreitung. und bilden eine entsprechende Kommission.
12 Ausgaben:
nur CHF 68.00 31 KEIN NACHFRAGERÜCKGANG AUF DEM
MIETWOHNUNGSMARKT MARKTPLATZ
E-Druck AG 32 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT 68 STELLENMARKT
Simone Feurer 72 MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS
simone.feurer@edruck.ch
82 BEZUGSQUELLENREGISTER
Tel. 071 246 41 41
85 ADRESSEN & TERMINE
86 ZUGUTERLETZT / IMPRESSUM
immobilia August 2017 | 3
FOKUS BETONARCHITEKTUR «Architektur entsteht aus Selbstgesprächen» Pablo Horváth spricht im Interview mit der Immobilia über seine Vorbilder, den Nachwuchs und die Bedeutung von Fragen im Entwurfsprozess. 4 | immobilia August 2017
DIETMAR KNOPF*
– Warum sind Sie Architekt geworden?
– Pablo Horváth: Mein Vater war Architekt,
das heisst, am Familientisch wurde oft über
das Bauen gesprochen. Zudem half ich be-
reits als Kind im Büro meines Vaters, wo
ich zum Beispiel Pläne kolorierte. Ferner
waren meine Eltern sehr kulturinteressiert,
während unserer Familienurlaube besuch-
ten wir oft Klöster, Kirchen oder andere
4
Sehenswürdigkeiten. Aus diesen Gründen
war mein Weg zur Architektur ein wenig
vorgezeichnet.
– Sie leiten seit 1990 ihr eigenes
Büro in Chur. Wie hat sich die
Architektur seitdem verändert?
– Betrachte ich die Quantität, habe ich den
Eindruck, dass sehr viel gebaut wurde, al-
lerdings nicht immer in guter Qualität. Be-
sonders was die Raumplanung betrifft, sind
unglückliche Entscheidungen getroffen
worden. Als Stichwort würde ich den Agglo-
merationsbrei nennen, der sich über die ge-
samte Schweiz ausgebreitet hat. Besonders
in den Tourismuskantonen, wo die Land-
schaft das Kapital ist, ist dies problematisch.
– Welche Probleme meinen Sie?
– In unserer Konsumgesellschaft wächst
der Flächenverbrauch pro Person stetig,
auch deshalb, weil es heute mehr Ein- und
Zwei-Personen-Haushalte gibt als noch vor
zwanzig Jahren. Um diese Wohnbedürfnis-
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immobilia August 2017 | 5
FOKUS BETONARCHITEKTUR
Viele reden vom Ort, beachten
den genius loci aber zu wenig in
ihren Entwürfen.»
21
BIOGRAPHIE
PABLO HORVÁTH,
*1962 in St. Moritz. Hor-
váth studierte von 1983
bis 1988 Architektur an
der ETH Zürich, von 1989
bis 1990 arbeitete er in
Architekturbüros in Lon-
don (Holford and Associ-
ates), New York (Perkins
& Will) und Sapporo
(Murakami and Partners).
Seit 1990 führt er ein ei-
genes Architekturbüro in
Chur. Seit 2013 ist er Do-
zent an der ZHAW in Win-
terthur. Daneben ist er als
Bauberater und Experte
in Jurys tätig.
se zu befriedigen, müssen wir immer mehr haben Sie mit sechs Angestellten ein – Wenn man sich Ihre ausgezeichneten
Flächen überbauen. Hinzu kam eine Zu- eher kleineres Büro. Warum? Werke ansieht, wie beispielsweise die
nahme von Zweit- und Ferienwohnungen. – Wir wollen unsere Bürogrösse beibehal- Erweiterung der Schulanlage in Riom-
Deshalb ist es eine wichtige Frage, wie wir ten. Denn würden wir wachsen, wäre es für Parsonz oder die Neugestaltung der
in Zukunft mit unserem Boden umgehen mich unmöglich, in alle laufenden Projekte Fassade des Lehrerseminars in Chur,
wollen. Vielen Investoren fehlt eine gewis- involviert zu sein. Zudem kommen ab einer fällt auf, wie sensibel Sie Beton einset-
se Sensibilität, sie bauen unbedarft drauf bestimmten Grösse organisatorische Auf- zen. Ist das Zufall oder haben Sie eine
los, ohne vorher über die Konsequenzen gaben hinzu, die mich vom kreativen Teil Vorliebe für diesen Baustoff?
des Landverbrauchs nachzudenken. meines Berufes zu sehr ablenken würden. – Nein, ich habe keine spezielle Vorliebe für
– Und was würden Sie in Bezug Deshalb beschäftige ich, je nach Auftrags- Beton. Ich versuche bei jeder Bauaufgabe
auf Stilistik und Gestaltung sagen? lage, zwischen sechs und acht Mitarbeiter. die Materialisierung aus dem Kontext bzw.
– Manchen Architekten fehlt es an Feinge- – Welche Architekten haben dem Ort zu entwickeln. Als Ergebnis kann
fühl im Umgang mit dem Ort. Obwohl die- Ihr Werk beeinflusst? ein Gebäude aus Beton entstehen, es könn-
ses Thema in der Öffentlichkeit seit länge- – Der Architekt, der mich am meisten be- te aber auch aus Holz oder einem anderen
rem diskutiert wird, entsteht nach meiner einflusst hat, ist Miroslav Sik. Er war auch Material sein. Die Struktur, die Möglich-
Meinung zu wenig kontextbezogene Archi- einige Zeit mein Professor an der ETH Zü- keiten und die Interpretation des Materi-
tektur, die angemessen auf ihre Umgebung rich und propagierte die Analoge Architek- als sollten zum jeweiligen Ort einen Be-
eingeht. Letztendlich geht es um Identität tur. Sik ermutigte mich, meinen eigenen zug herstellen.
und Heimat. Weg zu gehen. Generell interessieren mich – Welche Bauaufgabe reizt Sie mehr:
– Obwohl Sie in der Schweiz ein heute anonyme Architekturen mehr als Ar- Neubauen oder modernisieren, also
relativ berühmter Architekt sind, beiten berühmter Architekten. weiterbauen?
ANZEIGE – Beides, weil es in beiden Fällen um Ar-
chitektur geht. Bei Neubauten ist die Ge-
staltungsfreiheit vielleicht etwas grösser,
www.visualisierung.ch dagegen sind die Herausforderungen bei
Umbauten oder Modernisierungen an-
spruchsvoller. Bei Modernisierungen muss
man sich zunächst einmal intensiv mit dem
6 | immobilia August 2017
Bestand auseinandersetzen, dann beginnt schriften die Gestaltung von Gebäuden nächste Entwurfsebene besteht aus hand-
eine Art Selbstbefragung: Was sehe ich? behindern. Doch gleichzeitig ist das auch werklicher Arbeit. Wir bauen Modelle,
Welche Qualitäten hat dieser Ort? Was hat Teil der Kreativität, uns zu überlegen, wie skizzieren und untersuchen verschiedene
ihn geprägt? Was kann ich hier besser ma- wir trotz einschränkender Reglementierun- Lösungsansätze. Hinzu kommen Diskus-
chen? Will ich einen Kontrapunkt setzen? gen überzeugende Gebäude bauen können. sionen mit meinen Mitarbeitern, die auch
Am Schluss sollte der Ort aufgewertet, – Ein Bauwerk beginnt immer mit einer neue Denkansätze auslösen.
nicht einfach nur weitergebaut sein. Die- leeren Skizzenrolle. Können Sie Ihren – Wenn ich Sie richtig verstanden
se Absicht begleitet mich bei jeder Bau- Entwurfsprozess bitte beschreiben? habe, glauben Sie eher an das Tun als
aufgabe. – Es ist ein empirisches Vorgehen: Als an geniale Einfälle?
– Insofern ist Weiterbauen Erstes studiere ich das Raumprogramm, – Es kann schon Situationen geben, wo
anspruchsvoller als Neubauen, dann spreche ich darüber mit dem Bau- einem die zündende Idee beim Nichtstun
weil man mehrere Parameter unter herrn. Bei öffentlichen Wohnungsbauten oder einer Tätigkeit einfällt, die mit Archi-
einen Hut bekommen muss? ist es etwas schwieriger, Verbesserungs- tektur wenig zu tun hat. Doch in meinem
– Das kann sein, ist aber nicht zwingend. vorschläge zu machen, aber auch dann Berufsleben habe ich solche Momente nur
Es kann auch bei Neubauten komplizier- ist es möglich, über Entwurfsvarianten zu selten erlebt. Und selbst wenn mir eine
te städtebauliche Situationen geben, zum sprechen, wie zum Beispiel die Frage, ob Idee zufallen würde, ist damit noch lange
Beispiel baurechtliche oder nachbarschaft- man Geschoss- oder Maisonettewohnun- kein Gebäude fertig gedacht und geplant.
liche Gegebenheiten, die viel Feingefühl gen bauen will. Ein ganz wichtiger Teil des Was mir als ausführender Architekt bei
des Architekten erfordern. Entwurfsprozesses sind die Eindrücke vor der Ideenfindung zugute kommt, ist mei-
– Heute unterliegen Bauvorhaben Ort. Ein Architekt sollte sich bei Begehun- ne Nähe zum Bauhandwerk. Da ich genau
immer strengeren Vorschriften, gen selbst befragen: Was empfinde ich an weiss, wie man Gebäude aufbaut, kann ich
Normen und Auflagen. Was denken diesem Ort? Welche baugeschichtlichen mir bereits während der Entwurfsphase
Sie über diese Entwicklung? Hintergründe muss ich beim Entwerfen das Projekt konstruktiv vorstellen. Um ei-
– Natürlich bin ich darüber nicht glücklich. berücksichtigen? Was für eine Struktur nen früheren Gedanken nochmals aufzu-
Im Berufsalltag kommt es gelegentlich zu und Typologie haben die Nachbargebäu- nehmen: Wenn ich an einem Ort bin, le-
kuriosen Situationen, wo zwei Normen ei- de, der Kontext? Aber dieser Fragenka- se ich nicht nur die Oberflächen, sondern
nander widersprechen. Grundsätzlich be- talog ist nicht festgefügt, sondern än- verstehe meistens auch, warum ein Ge-
steht die Gefahr, dass Normen und Vor- dert sich je nach Bauaufgabe und Ort. Die bäude so gebaut wurde.
immobilia August 2017 | 7
FOKUS BETONARCHITEKTUR
Heute wird viel selbst
inszenierte Kontrast-
architektur gebaut.»
– Auf Ihrer Webseite steht ein Zitat des ger öffentliche Begegnungsorte gibt, ist die Heimatschutz gelegentlich seine Stimme,
deutschen Architekten Paul Schmitt- wachsende Stärke der Verkehrslobby, die wenn es um die Gestaltung von Aussen-
henner: «Tradition ist nicht die Über- in der Politik und Wirtschaft gut verankert räumen geht.
nahme der Form, sondern Weiterent- ist. Oft fehlt ihren Vertretern ein gewisses – Sie lehren Architektur an der Zür-
wicklung der Erfahrung im natürlichen Sensorium für die Gestaltung von Strassen-, cher Hochschule für Angewandte
Wechsel der Dinge.» Warum haben Sie Grün- und Freiräumen. Nach meiner Mei- Wissenschaftenin Winterthur. Was
dieses Zitat gewählt? nung werden die verkehrstechnischen Be- denken Sie über den Nachwuchs
– Dieses Zitat gibt einen wichtigen Teil un- lange der Stadtplanung zu stark gewichtet. bezüglich Motivation und Fachwissen?
serer Arbeitsphilosophie wieder. Das Wei- – Was ist für Sie ein gelungener Platz? –Meine Hauptaufgabe sehe ich darin, bei
terbauen eines Ortes ist für uns nicht rück- –In den historischen Stadtkernen der den Studenten Neugierde, Interesse und
wärtsgewandt, es geht uns nicht um das Schweizer Städte gibt es zahlreiche schö- damit Motivation zu wecken. Ich meine,
Kopieren von Bildern, sondern um die kre- ne Plätze. Ein gutes, modernes Beispiel ist dass die beruflichen Anforderungen ste-
ative Gestaltung eines neuen Ortes. für mich der MFO-Park (Maschinenfabrik tig steigen. Die Lehrpläne der Architektur-
– In Ihrem Aufsatz «Im öffentlichen Oerlikon) in Zürich-Oerlikon. schulen sind komplexer und anspruchsvol-
Raum» haben Sie geschrieben: Durch – Im gleichen Aufsatz weisen Sie auf ler geworden. Jene Studenten, die vorher
die Zunahme des Individualverkehrs die zunehmende Medialisierung der eine Hochbauzeichnerlehre abgeschlossen
haben Strassen und Plätze ihren Auf- Aussenräume durch Medienscreens haben, sind gegenüber den Maturanden zu
enthalts- und Begegnungscharakter und Werbetafeln hin. Sie stellen die Beginn im Vorteil, weil ihr handwerklicher
verloren. Aus Begegnung wurde Be- Frage, ob der öffentliche Raum der Rucksack bereits gefüllt ist.
wegung. Können wir diese Entwick- Zukunft als Hintergrund einer über – Zum Schluss noch ein Blick in die
lung wieder umkehren? dimensionierten Annonce dient. Was Zukunft. Gibt es ein Gebäude, das Sie
– Unsere Tagesabläufe, wie wir uns bewe- können Architekten dagegen tun? gerne noch bauen möchten?
gen, wo wir uns treffen, haben sich im Lau- –Das wäre ein wichtiges Thema für die Ar- –Vielleicht ein Museum oder ein sakraler
fe der Zeit stark verändert. Das soziale Le- chitekten-Verbände, wie beispielsweise Raum.
ben auf den Strassen und Plätzen ist einem den BSA und SIA. Das Problem ist, dass
anonymen Individualismus gewichen. Als sich Architekten kaum noch gemeinsam DIETMAR KNOPF
Der diplomierte Architekt ist Redaktor der
Folge davon spielt der öffentliche Raum, der für öffentliche Themen einsetzen. Früher Zeitschrift Immobilia.
heute mit weniger Liebe zum Detail gestal- gab es so etwas wie beruflichen Gemein-
tet wird, eine immer kleinere Rolle. Ein wei- sinn, heute sind Architekten fast alle Ein-
terer Grund dafür, warum es heute weni- zelkämpfer. Hier in Graubünden erhebt der
8 | immobilia August 2017
«Mir war der Überblick über
meine Immobilien
schon immer wichtig.»
generali.ch/realestate
Sicherer und einfacher. Die Kollektiv-Gebäudeversicherung
von Generali mit integriertem Verwaltungsportal.
Zugehört und verstanden. Ihre Bedürfnisse, unsere Lösungen.
immobilia August 2017 | 9
IMMOBILIENPOLITIK WOHNMOBILITÄT
Kernstädte unter Druck
Aufgrund der Situation am Wohnungsmarkt in den Kernstädten würde man erwarten, dass
einkommensschwache Haushalte auf der Suche nach Wohnraum in die Agglomeration
verdrängt werden. Doch das Gegenteil ist der Fall, wie eine Studie des Bundes zeigt.
IVO CATHOMEN*
MEHR WEGZÜGE ALS ZUZÜGE ERWERBSTÄTI-
GER. Günstiger Wohnraum in den Kern-
städten ist ein knappes Gut. Nun zeigt ei-
ne Studie im Auftrag des Bundesamtes für
Wohnungswesen BWO, dass die Versor-
gungslage durch die überproportional
starke Zuwanderung von einkommens-
schwächeren Bevölkerungsgruppen noch
verstärkt wird. Kernstädte verzeichnen
mehr Wegzüge als Zuzüge erwerbstätiger
Personen. Dies trifft auf die untersuchten
Agglomerationen Zürich, Basel, Lugano,
Lausanne und Genf zu. Einzige Ausnah-
me ist Bern.
Einmal in den Kernstädten niederge-
lassen, verlassen diese Gruppen die ange-
stammte Gemeinde auch nicht wieder auf
1
der Suche nach günstigem Wohnraum in
Richtung der Agglomerationen. Hinder-
nisse sind der Umzugsmalus, weil Bestan-
desmieten stärker als Abschlussmieten
reguliert sind, und die Unsicherheit über
die Fortführung finanzieller und ander- Erwerbstätige, besser verdienende Personen verlassen die Kernstädte häufiger. Junge, weniger gut
weitiger Unterstützung. Wenn diese Situierte ziehen eher in die Agglomerationszentren und bleiben dort (Illustration: 123rf.com).
Gruppen umziehen, dann häufiger inner-
halb der betreffenden Stadt. Alter, Ein-
kommen, Bildung und der Zivilstand kön- te aus den Agglomerationszentren in die onen und in Basel die Segregation am
nen sich somit je nach Ausprägung als Randgemeinden verdrängt werden. stärksten ausgeprägt, aber in allen unter-
Mobilitätshemmnis erweisen. Bis zum Al- suchten urbanen Zentren festzustellen ist.
ter 40 ziehen deutlich mehr Menschen in ZUNEHMENDE SEGREGATION. Einkommens- Gleichzeitig weisen sie darauf hin, dass
die Agglomerationszentren, danach ist stärkeren Gruppen sind deutlich mobiler das Niveau der Segregation deutlich
der Wanderungssaldo negativ. Singles und wechseln die Wohnsitzgemeinde bei schwächer ist als im europäischen Aus-
und Paarhaushalte ziehen ebenfalls häu- einer Veränderung der beruflichen, finan- land.
figer in die Zentren. Je grösser der Haus-ziellen oder familiären Situation in Rich- Für die Agglomerationszentren be-
tung suburbaner oder peri- deuten die Studienergebnisse zweierlei:
Personen im Erwerbsalter urbaner Gemeinden. Vor Erstens verlieren sie durch den negativen
wandern aus den Agglomerations- allem gut situierte Perso- Wanderungssaldo der Erwerbstätigen
zentren in suburbane oder nen verlassen die Kernag- kontinuierlich an Steuersubstrat. Offen-
periurbane Gemeinden ab.» glomerationen und ziehen bar finden vor allem Besserverdienende
in Gemeinden, deren Be- in den Städten nicht die gewünschten
PHILIPPE WANNER, STUDIENAUTOR
völkerung über einen ähn- Rahmenbedingungen für ihren Wohnsitz,
lichen sozialen Status ver- obwohl sie sich teureren Wohnraum leis-
fügt. Die Studie zeigt eine ten könnten. Zweitens akzentuiert sich
räumliche Konzentration der Nachfrageüberhang nach günstigem
halt, umso grösser ist die Tendenz, dass von Personen auf, die bestimmte finanzi- Wohnraum auf die Kernstädte, was hier –
diese die Zentren verlassen. Nicht bestä- elle Eigenschaften teilen. Die Autoren der aber auch nur hier – etwaige Fördermass-
tigt wird die häufig wiederholte These, Universität Genf zeigen weiter auf, dass in nahmen rechtfertigen könnte.
wonach einkommensschwache Haushal- den französischsprachigen Agglomerati-
Bundesamt für Wohnungswesen (Hrsg.): «Wohnsitzwechsel
aus wirtschaftlichen Gründen? Analyse der Wohnmobilität in
ANZEIGE sechs Agglomerationen», 2017.
Giroflex Bürodrehstühle R2A0B%
*IVO CATHOMEN
ATT Dr. oec. HSG, ist leitender Redaktor
der Zeitschrift Immobilia.
Swiss made & fixfertig konfiguriert
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10 | immobilia August 2017IMMOBILIENPOLITIK KURZMELDUNGEN
10
Erweiterung des bestehen-
SCHWEIZ
den Wohnquartiers im Sü-
HÖHERE ABGABE AUF
BRENNSTOFFEN
den. Den dazu nötigen Be-
bauungsplan hat der Regie- MIETRECHT UND
rungsrat zuhanden des Gros-
sen Rates verabschiedet.
STOCKWERKEIGENTUM
LUZERN 15. – 17. OKTOBER 2017 | PONTRESINA
333 MILLIONEN FÜR
CAMPUS HORW
Die CO2-Emissionen aus fos-
silen Brennstoffen sinken,
aber nicht genug. Gemäss
der CO2-Statistik, die das
Bundesamt für Umwelt am
11. Juli 2017 veröffentlicht
hat, wurde das für 2016 fest- Highlights in diesem Jahr:
gelegte Ziel, nämlich eine
Abnahme um 27% gegen- Der Luzerner Regierungsrat
• Stellen Sie sich Ihr persönliches Campus-
über 1990, nicht erreicht. will für die Raumbedürfnisse Programm aus 8 individuell wählbaren
Per 1. Januar 2018 wird da- der Hochschule Luzern 333 Modulen (je 4 Module zu STWE und Mietrecht)
her die CO2-Abgabe von 84 Mio. CHF investieren und eine zusammen.
auf 96 CHF pro Tonne CO2 kantonseigene Immobilien AG
erhöht. Die CO2-Abgabe wird gründen. Die Hochschule Lu- • Podiumsdiskussion zum Berufsbild der Zukunft
seit 2008 auf fossilen Brenn- zern, die Pädagogische Hoch-
stoffen erhoben. schule Luzern und weitere • Keynote Speaker Michel de Roche (STWE) und
Nutzer würden Mieter bei der Beat Rohrer (Mietrecht)
Immobilien AG. Der Kanton • FIFA-Schiedsrichter Sandro Schärer begleitet
BASEL bleibt zu 100% Eigentümer den Campus als Motivationscoach
der Aktiengesellschaft. Bevor
REGIERUNG die erste Bauetappe in Angriff
VERABSCHIEDET genommen werden kann,
PLAN ZU VOLTA NORD kommt es voraussichtlich 2018
zu einer Volksabstimmung.
ST. GALLEN
BAUVERORDNUNG
VERABSCHIEDET
Die St. Galler Kantonsregie-
rung hat die Verordnung
zum Planungs- und Bauge- WO PROFIS WISSEN TANKEN
setz verabschiedet. Die Ver-
Auf dem Basler Gewerbe- ordnung tritt gemeinsam mit
und Industrieareal Volt Nord dem neuen Planungs- und
sollen rund 2000 bis 3000 Baugesetz am 1. Oktober
Arbeitsplätze sowie Wohn- 2017 in Kraft. Der Entwurf
MELDEN:
JETZT ONLINE AN
raum für 1300 bis 1900 Ein- stiess in der Vernehmlas-
S.CH
wohner entstehen. Die Pla- sung generell auf eine brei- ALESTATE-CAMPU
nung ermöglicht eine Ver- te Zustimmung. Einzelnen W W W.SWISS-RE
dichtung und Vergrösse- strittigen Punkten trug die
rung der heutigen Arbeits- Regierung mit kleineren An-
geschossflächen sowie eine passungen Rechnung.IMMOBILIENPOLITIK RAUMPLANUNG
Hindernisse der Verdichtung
Der Bundesrat legt in einem Bericht die Hindernisse des verdichteten Bauens in Ortszen-
tren dar. Alle vorgeschlagenen Massnahmen werden verpuffen, wenn die wirtschaftlichen
Anreize für die Eigentümer zu gering sind und noch zusätzlich geschmälert werden.
HINDERNISSE DER VERDICHTUNG UND VOM BUNDESRAT VORGESCHLAGENE HANDLUNGSZIELE rund 300 000 Quadratmetern des Werks-
Quelle: erwähnter Bericht des Bundesrates und Hafengeländes böte sich eine einmali-
Soziokulturelle Aspekte Rechtliche Aspekte Technische Aspekte Wirtschaftliche Aspekte
ge Gelegenheit zur Entwicklung eines neu-
en Stadtteils. Doch politisch hat das Projekt
– Gesellschaftlicher – Garantie des Privat – Unklare oder fehlende – Komplexität der einen schweren Stand. Gegner befürwor-
Widerstand gegen eigentums Vorstellungen zur Finanzierung der
Verdichtung und erwünschten räum Infrastrukturen ten im Grundsatz die Idee der Verdichtung,
– Unangemessenheit
Siedlungsentwicklung der Pläne und lichen Entwicklung und öffentlichen sehen diese aber lieber nicht vor der eige-
Einrichtungen
– Negative Wahrnehmung Reglemente – Fehlende Überein nen Haustür. Soziokulturelle Hindernisse
der Verdichtung stimmung von Planung – Mangelnde wirtschaft
Hindernisse
– Komplexe oder
und Nachfrage liche Vorteile der
gegen die Verdichtung werden denn auch
nicht angepasste
Raumplanungs – Überlagerung und Verdichtung im Bericht des Bundesrates an erster Stel-
bestimmungen und Komplexität der – Fehlende Investoren le genannt.
-verfahren öffentlichen Politiken in risikobehafteten
– Ungenügende Kompe Situationen
GRETCHENFRAGE. Längst nicht überall sind
tenzen, Gewohnheiten
und Ressourcen der sich Politik und Behörden der Zersied-
Gemeinwesen lungsproblematik bewusst und handeln
Entwickeln und Unter Überarbeiten und An- Optimieren der Methoden, Sinnvolles und ausgewoge
entsprechend. Unangemessene Pläne und
Reglemente mit einschränkenden Grenz-
Handlungsziele
stützen der Kommuni passen der bestehenden der Organisationsformen nes Aufteilen der Lasten
kation, der Beteiligung Gesetzesgrundlagen und und der Arbeitsabläufe und der Vorteile der abständen, Höhenbegrenzungen, maxima-
und der kollaborativen Planungen auf Kantons- Verdichtung
Planung und Gemeindeebene ler Bodenausnützungsziffer und weiteren
unzweckmässigen Bauvorschriften behin-
dern regelmässig eine Siedlungsentwick-
lung nach innen oder führen zu grossen
Unwägbarkeiten und langen teuren Be-
willigungsverfahren. Ausufernde Mitwir-
IVO CATHOMEN* wicklung nach innen eine überragende Be- kungsverfahren erwecken bei Beteiligten
ST.-FLORIAN-PRINZIP. Im Juni hat der Bun- deutung bei der Erreichung der Ziele der zudem den Eindruck, es handle sich bei
desrat einen Bericht vorgelegt, mit dem er Raumplanung zu. Allerdings dämpft der Entwicklungsprojekten um ein Gemeingut.
den Auftrag aus dem Postulat «Verdichte- Bundesrat allzu hohe Erwartungen. Eine Auch kann man nicht negieren, dass die po-
tes Bauen in den Ortszentren fördern, aber Siedlungsentwicklung nach innen ist in na- litischen Gremien – welcher Couleur und
wie?» des vormaligen Nationalrates und her Zukunft wegen der grossen Hürden we- mit welchen Beweggründen auch immer
heutigen Berner Stadtpräsidenten Alec von nig wahrscheinlich. Deshalb ist davon aus- – gelegentlich gar kein Interesse an einer
Graffenried erfüllt. Dieser hatte vom Bun- zugehen, dass es mindestens dreissig bis Siedlungsentwicklung nach innen haben.
desrat unter anderem verlangt darzulegen, fünfzig Jahre dauern wird, bis diese Reser- Die Gretchenfrage der Verdichtung
wie die bauliche Verdichtung in Ortszen- ven ganz überbaut sind. ist doch aber, ob sich eine solche für den
tren am effektivsten gefördert werden Grundeigentümer und Investor auszahlt.
könnte und welches die grössten Hinder- Der Bundesrat wünscht Werfen wir den Blick darum auf das Raum-
nisse für die bauliche Verdichtung sind. Im eine stärkere Vernetzung planungsgesetz und einen von verschie-
Weiteren hatte er eine Stellungnahme ge- der Immobilienkreise.» denen, aber nicht unwesentlichen Aspek-
fordert, ob das Instrument einer planerisch te der Wirtschaftlichkeit der Verdichtung:
ZITAT AUS DEM BERICHT
definierten Mindestausnützung einen wirk- die Mehrwertabschöpfung.
samen Beitrag zur baulichen Verdichtung In den meisten Kantonen ist die Um-
an zentralen Lagen schaffen könnte und setzung des Raumplanungsgesetzes in der
mit welchen rechtlichen Mitteln und Kon- kantonalen Gesetzgebung unter Dach und
sequenzen die Einführung dieses Instru- Fach. Wir erinnern uns, Ziel der Revision
mentes verbunden wäre. des Raumplanungsgesetzes war und ist es,
Der Bundesrat kommt mit Blick auf das Dass das rechnerische Potenzial aus- die Zersiedelung und den Verbrauch von
Potenzial der Siedlungsentwicklung nach geschöpft wird, ist mehr als fraglich. In Landwirtschaftsflächen zu begrenzen und
innen zum Schluss, dass die verfügbaren den urbanen Gebieten, wo die Reserven die Siedlungsentwicklung nach innen zu
Nutzungsreserven ausreichen würden, um nachweislich am grössten sind, regt sich fördern. Letztere zielt einerseits auf Nut-
das künftige Bevölkerungswachstum ohne besonders häufig Widerstand. Stellvertre- zungsreserven auf der Grundlage der be-
weitere Ausdehnung der Bauzonen zu be- tend sei hier die politische Diskussion im stehenden Bauordnung und anderseits auf
wältigen. Aktuelle Schätzungen gehen von Kanton Basel-Stadt erwähnt, wo zusätz- Nutzungsintensivierungen durch Um- und
Nutzungsreserven in den rechtmässig ein- licher Wohnraum nötig wäre, aber kaum Aufzonungen ab. Für die Hürden dieser
gezonten Flächen einschliesslich der Re- Baulandreserven vorhanden sind. Projek- Siedlungsentwicklung nach innen hat der
serven der bereits bebauten Flächen für 2,9 te zur Verdichtung werden regelmässig Bund allerdings gleich selbst gesorgt, in-
Mio. Einwohner und 2,1 Mio. Arbeitsplät- vehement bekämpft, wie das Beispiel Kly- dem er die Höhe der Mehrwertabschöp-
ze aus. Insofern kommt der Siedlungsent- beckquartier zeigt. Auf einer Fläche von fung auf Planungsvorteilen weitestgehend
12 | immobilia August 201741
den Kantonen überliess. Und diese dach- sich aus heutiger Warte ein Modell eignen, was zur Folge hätte, dass ein Eigentümer,
ten bei der Umsetzung in erster Linie an bei dem die Gemeinden Verdichtungspe- der die minimale Baudichte nicht erreicht,
ihre Staatssäckel, wie der Überblick über rimeter planerisch festlegen, welche Vor- nach Ablauf einer angemessenen Frist be-
die Mehrwertabschöpfung zeigt. Wie es im schriften über Beschränkungen der Besitz- straft würde. Mögliche Sanktionen wären
Moment aussieht, halten lediglich die Kan- standsgarantie für betroffene Eigentümer Enteignungen oder steuerliche Massnah-
tone Genf, Nidwalden, St. Gallen und Thur- enthalten.» Also auf Deutsch und unver- men.» Das Handlungsziel des Bundesra-
gau Mass. Alle andern haben Sätze bis zu blümt: Eigentümer könnten gezwungen tes, wirtschaftliche Hindernisse abzubauen
50% für die Abschöpfung vorgesehen oder werden, das Nutzungspotenzial ihrer Lie- – «sinnvolles und ausgewogenes Aufteilen
es den Gemeinden überlassen. genschaft voll auszuschöpfen. Der Eingriff der Lasten und der Vorteile der Verdich-
Solange sich ein Entwicklungsprojekt in die Eigentumsrechte könnte gar so weit tung» – tönt vor diesem Hintergrund höh-
nicht rechnet, wird kein Investor Geld in die gehen, dass Eigentümer von bereits bebau- nisch.
Hand nehmen – es sei denn, er werde da- ten Parzellen zur Ausschöpfung des Nut- Die Eigentümer sind gefordert, bei der
zu gezwungen. Und genau hier bringt Alec zungspotenzials gezwungen werden, z. B. Umsetzung des Raumplanungsgesetzes in
von Graffenried die Mindestausnützungs- dann, wenn die Liegenschaft Jahre nach den noch verbleibenden Kantonen und vor
ziffer ins Spiel, und der Bundesrat nimmt dem Bau einer neuen Zone zugewiesen allem in den Gemeinden ein wachsames
diesen Ball auf. Die Exekutive schreibt da- oder die Ausnützung der bestehenden Zo- Auge auf entsprechende Passagen in der
zu: «Die Entwicklung von Ansätzen, die ne ausgedehnt wurde. Der Bundesrat führt Raumordnung zu haben.
auf eine Mindestausnützung des Bodens als möglichen Staatseingriff auf: «Einfüh-
abzielen (Mindestausnützungsziffern), er- rung von Baupflichten in einer Planung Bundesrat (Hrsg.): «Verdichtetes Bauen in Ortszentren
fördern, aber wie?» Bern.
scheint vielversprechend. Am besten dürfte (Beschränkung der Besitzstandsgarantie),
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immobilia August 2017 | 13VERANSTALTUNGSHINWEIS SWISS REAL ESTATE CAMPUS 2017
Hochdosierte Wissensvermittlung
Vom 15. bis 17. Oktober findet in Pontresina der diesjährige Swiss Real Estate Campus
statt. Der Anlass richtet sich an Bewirtschafter, die sich in ihrer täglichen Arbeit mit
Mietrechtsfragen und Herausforderungen im Stockwerkeigentum auseinandersetzen.
RED. Programm aus acht Modulen zusammen- Pontresina zu kommen. Der Campus ist
VERSCHIEDENE NEUERUNGEN. Das Konzept zustellen. Damit kann der persönliche aber nicht nur Bildungs- und Networking-
ist bewährt, der Inhalt immer wieder neu Nutzen des Campus gesteigert werden. anlass. Auch das Gesellige kommt mit der
und aktuell. Für den 15. bis 17. Oktober Die Module richten sich in erster Linie an Schlagerparty sowie optional einer Wan-
2017 lädt der SVIT Schweiz Immobilien- ein Publikum mit vertieftem Fachwissen. derung am Sonntagnachmittag und Jog-
bewirtschafterinnen und -bewirtschafter ging mit Fifa-Schiedsrichter Sandro Schä-
sowie andere Interessierte zum Swiss Real Es war insgesamt ein rer am Montagmittag nicht zu kurz.
Estate Campus nach Pontresina ein. The- gelungener Anlass. Das Mit dabei sind auch in diesem Jahr die
ma: Mietrecht und Stockwerkeigentum. Preis-Leistungs-Verhältnis treuen Sponsoren des Campus: Homega-
Ziel ist eine hochdosierte Wissensvermitt- te, Service 7000 und ISTA.
lung, gepaart mit Networking-Highlights
stimmt.»
AUS DER TEILNEHMERUMFRAGE 2016
– und alles in aussergewöhnlicher Kulisse.
Ich freue mich auf den
Campus 2017.»
Aktuelle und brennende Themen aus dem
CH
AUS DER TEILNEHMERUMFRAGE 2016 15 PU
S.
Mietrecht stehen ebenso zur Auswahl wie .– 1
7.
OK
TOB STA
TE-
CA
M
ER 201 EALE
7 | WWW.SWISS-R
die zentralen Herausforderungen in der
Verwaltung von Stockwerkeigentümerge-
DAS WICHTIGSTE ZUM
meinschaften. Eine spannende Podiums- SWISS REAL ESTATE CAMPUS 2017
diskussion widmet sich der Frage, wie das Ort: Pontresina GR
Die Organisatoren haben die vielfälti- Berufsbild des Bewirtschafters in Zukunft Datum/Zeit: Sonntag, 15. Oktober, 18.00 Uhr,
gen Rückmeldungen auf den letztjährigen aussehen wird. bis Dienstag, 17. Oktober 2017, 15.00 Uhr
Campus in die Gestaltung und Ausrich- Der SVIT rechnet mit gegen 150 Teil- Hotels: Grand Hotel Kronenhof und Hotel Saratz
tung des diesjährigen Anlasses einflies- nehmerinnen und Teilnehmern am Cam- Preise: ab 1350 CHF
sen lassen. Grösste Neuheit in diesem pus. Damit ist das Networking unter Be- Anmeldung: ab sofort unter www.swiss-realestate-campus.ch
(Anmeldeschluss: 22. September 2017)
Jahr ist die Möglichkeit, individuell ein rufsleuten ein Grund mehr, um nach
immobilia August 2017 | 15IMMOBILIENWIRTSCHAFT INNOVATION IM IMMOBILIENMARKETING
Prädestiniert für Neues
Das Immobilienmarketing erweist sich als besonders innovationsfreundlich, wie zahlreiche
neue Angebote, Tools und Geschäftsmodelle zeigen. Wer den Überblick nicht verlieren will,
sollte für sich und sein Unternehmen einen Radar für relevante Innovationen entwickeln.
Die richtige Wahl aus der Vielzahl an neuen Technologien, Tools und Geschäftsmodellen bestimmt den Erfolg.
ROMAN H. BOLLIGER* fachste, aber gleichzeitig gefährlichste Re- nicht. Sie werden über kurz oder lang von
VIELDISKUTIERT. Innovation ist das Wort der aktion ist, Innovationen ganz einfach zu ig- der Komplexität der Innovationen überfor-
Stunde. Es fehlt in keinem modernen Un- norieren bzw. auszusitzen. Diese Strategie dert sein und Gefahr laufen, ihr Kernge-
ternehmensleitbild, ist auf jedem Kongress verfolgte vor nicht ganz 20 Jahren die In- schäft zu vernachlässigen.
anzutreffen und wird auch von Politikern seratebranche, als die ersten Onlinemarkt-
gerne thematisiert. Ein Grund dafür dürf- plätze entstanden sind; ohne Erfolg, wie wir ORGANISIERTE NEUGIER AUF INNOVATIONEN.
te in spektakulären innovativen Geschäfts- heute wissen. Eine zweite abwehrende Re- Schlussendlich dürfte die Innovationsstra-
modellen wie etwa Uber, Dropbox oder aktion auf Neuerungen besteht darin, sie tegie, die den grössten Erfolg verspricht,
Airbnb liegen, die ganze Branchen umge- die organisierte Neugier sein:
pflügt und vermeintlich unerschütterliche Weder Furcht noch Euphorie Halten Sie die Augen offen, sind
Spielregeln neu definiert haben. Sie neugierig auf neue Techno-
sind gute Ratgeber, wenn es um logien, Tools und Geschäftsmo-
INNOVATION TRIFFT AUF IMMOBILIEN. Zahlrei- Innovationen geht.» delle, aber lassen Sie sich nicht
che branchenfremde Innovatoren, die sich blenden. Organisieren Sie Ihr Un-
nicht um alte Regeln kümmern, punkten ternehmen so, dass Ihnen keine
mit neuen, frechen Ideen. Trotz langer Pro- Innovation verborgen bleibt und
duktlebenszyklen kann sich deshalb auch Sie abschätzen können, welche
die Immobilienbranche keine gemächli- schlecht zu machen. Dies geht in der Regel der Neuerungen Sie ignorieren dürfen, be-
che Reaktion auf den Wandel mehr leisten mit dem Ruf nach behindernden Gesetzen obachten sollten oder in Ihrem Tätigkeits-
Aus diesem Grund wird das Thema Inno- einher, wie etwa das Beispiel Airbnb zeigt. bereich anwenden müssen.
vation in der Immobilienwelt so eifrig dis- Anstatt das Bedürfnis nach individuellen
kutiert wie noch nie. Denn das Risiko, zu und kostengünstigen Unterkünften ernst zu IMMOBILIENMARKETING LIEBT INNOVATIONEN.
den Verlierern des Wandels zu gehören, nehmen, sucht die Hotelbranche ihr Heil in Im Immobilienmarketing finden Innovati-
ist gross, wie Beispiele aus anderen Bran- neuen Regulierungen. onen einen guten Nährboden, da wir es
chen zeigen. Nebst den Innovationsskeptikern gibt hier mit Dienstleistungen (Software) und
es aber auch die Euphoriker, die sich Hals nur indirekt mit Gebäuden (Hardware) zu
WIE REAGIERT DAS ESTABLISHMENT? Die eta- über Kopf in jedes Innovationsabenteuer tun haben. Die Eintrittsbarrieren für Neu-
blierte Immobiliencommunity zeigt ver- stürzen, dem sie begegnen. Hauptsache in- einsteiger sind tief und Innovationen kön-
schiedene Reaktionsmuster, wenn sie mit novativ, sagen sie sich und stellen die Fra- nen schnell implementiert werden. So sind
Innovationen konfrontiert wird. Die ein- ge nach dem Sinn fürs eigene Geschäft denn in der Vermarktung, aber auch in den
16 | immobilia August 201727
vor- und nachgelagerten Segmenten der verkaufte Vermittlerdienstleistungen obso- Wertschöpfungen und verstärkte Kunden-
Entwicklung und des Betriebs zahlreiche let werden lassen. Oder sie digitalisieren bindung.
Marketinginnovationen auszumachen. Transaktionsprozesse und machen sie da-
Die Immobilienentwicklung profitiert mit einfacher, schneller und zuverlässiger. DIE KUNST, NICHT ÜBERRASCHT ZU WERDEN.
von zahlreichen innovativen Tools zur Zahlreiche Innovatoren haben Instrumente In Anbetracht der zahlreichen Innovatio-
Analyse und Bewertung. So ergänzen et- entwickelt, die die Wahrnehmung von Im- nen besteht die Kunst darin, nichts zu ver-
wa innovative Bewertungstools vergan- mobilien durch den Einsatz von Augmen- passen, den Überblick zu behalten und
genheits- und gegenwartsbezogener Mo- ted oder Virtual Reality massiv verbessern. das Notwendige vom Unwichtigen zu un-
delle zunehmend mit Zukunftsprognosen. Eine grosse Innovationsquelle besteht auch terscheiden. Immobilienprofis tun gut da-
Marktdaten und Verhaltensmuster von darin, Nutzungsregeln für Immobilien neu ran, Trends und Innovationen aufmerk-
Zielgruppen können mittlerweile in Echt- zu definieren und damit neue Zielgruppen sam zu verfolgen und sorgfältig zu prüfen.
zeit angeboten werden. Es sind auch neue für Büros und Wohnungen zu erschliessen. Als Quellen dazu bieten sich nebst öffent-
Tools auszumachen, die Bedürfnisse spe- Auch der finanzielle Aspekt von Immobili- lich zugänglichen Publikationen auch Ab-
zifischer erfassen und einzelne Zielgrup- entransaktionen befindet sich im Wandel: schlussarbeiten von Immobilienlehrgän-
pen wie etwa Senioren interaktiv mit der Er wird gerade von innovativen Modellen gen an, die neue Entwicklungen evaluieren,
Immobilienentwicklung verknüpfen. Dar- wie etwa Crowdfunding oder Mezzanin analysieren und bewerten. Mittlerweile
stellungen von noch weit von der Realisie- finanzierung nachhaltig verändert. widmen sich auch mehrere Immobilien-
rung entfernter Immobilienprojekte wer- kongresse den Themen Innovation und Di-
den Dank leistungsfähiger Tools immer UND WÄHREND DER BETRIEBSPHASE? Die In- gitalisierung. Die wirkungsvollste Art, sich
realitätsnaher und minimieren kostspieli- novationen in der Betriebsphase der Im- auf dem Laufenden zu halten, ist aber mit
ge Differenzen von Immobiliennachfrage mobilie sind geprägt von Prozessoptimie- Sicherheit das eigene Netzwerk. Nutzen
und -angebot. rungen und Kostenersparnissen. So wird Sie dazu die Plattformen der Immobilien-
etwa die Kommunikation zwischen Ei- branche und lassen Sie sich informieren
PHASE DER IMMOBILIENTRANSAKTIONEN. In gentümern, Nutzern und Bewirtschaftern und inspirieren. Ein aktiv gepflegtes und
der Phase der Immobilientransaktionen durch mobile Tools stark verbessert. An- bewirtschaftetes Netzwerk ist das zuver-
tragen Marketinginnovationen dazu bei, dere Instrumente nehmen sich den bis an- lässigste Radar für erfolgsrelevante Inno-
Prozesse zu optimieren, Transaktionsteil- hin schwerfälligen und von Handarbeit ge- vationen.
nehmer besser zu informieren und den prägten Wiedervermietungsprozessen an
Abschluss zu beschleunigen. So greifen und nutzen das enorme Digitalisierungs- *DR. ROMAN H. BOLLIGER
Der Autor ist Berater für Immobilienmarke-
etwa neue Marktteilnehmer alte Trans- potenzial. Zahlreiche Innovatoren verknüp- ting, Buchautor, Dozent, Verwaltungsrat und
aktionsmechanismen an, indem sie einen fen wiederum Fremddienstleistungen di- Netzwerker. Er betreibt u.a. die Plattformen
Swiss Circle, alaCasa.ch, SwissPropTech, Die
bis anhin unbekannten Grad an Transpa- rekt mit Nutzern von Wohnungen oder Marketingrunde und Die Marketingwerkstatt.
renz schaffen und damit bis anhin teuer Büros. Die Folge davon sind zusätzliche
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immobilia August 2017 | 17IMMOBILIENWIRTSCHAFT KOMMUNIKATION UND MARKETING
Digitalisierung als Problemlöser
Die Digitalisierung macht auch vor der Immobilienbranche nicht halt. Die Möglichkeiten
sind gross, die Auswirkungen ebenso. Wie so oft bei grossen Veränderungen wird es einige
Zeit dauern, bis die Marktakteure sich an diese gewöhnt haben.
les war bestens. Früher hat der Interes-
sent aber auch nur vier Objekte angefragt.
Heute fragt er das Zehnfache an, und al-
les läuft über «mobilen Traffic». Wohl-
gemerkt: Die Anfragen werden über die
Oberflächen der Smartphones wirklich
unheimlich schnell produziert, das ver-
führt dann eben dazu, unendlich viele zu
produzieren. In der alten Welt haben wir
zur Qualifizierung miteinander geredet
und die Kernaussagen – wie viele Kinder,
Beruf, ist die Finanzierung schon durch –
notiert. In der neuen Welt funktioniert die
Qualifizierung anders. Amazon macht es
vor. Wer seine Adresse ändern will oder
einen Kontowechsel vollzogen hat, än-
dert seine Daten selbstverständlich von
alleine. Doch Amazon geht noch etliche
Schritte weiter, indem bekannt ist, was
ich brauche, ohne dass ich das je erzählt
Die Digitalisierung macht auch vor der Immobiienwelt nicht halt (Bild: 123rf.com). habe. Sprich: Ich kaufe die drei Kubik
Kieselsteine und erhalte kurze Zeit spä-
ter Vorschläge für Terrassenmöbel oder
LARS GROSENICK* nachhaltig zu ändern, werden die grosse passende Blumenkübel. Ähnlich funktio-
NEUE DIENSTLEISTUNGEN. Ein Besichti- Chance zur Weiterentwicklung sein. Weil niert es bald im Maklersystem. Wer einen
gungsroboter begrüsst die Interessenten. sie die steigenden Anforderungen dieser cleveren Automaten zwischenschaltet,
Ob er aussieht wie C3PO, der goldene Ro- Beziehungen zueinander zum Thema ma- weiss beispielsweise, ob der Mietinteres-
boter aus alten Star-Wars-Zeiten, oder chen. So wird es im Bereich Vermieten, sent vorher schon Umzugsunternehmen
mehr Ähnlichkeit mit einem von uns hat, sei Verkaufen und Verwalten viel um «Selber- gegoogelt hat, wo und wie er sich im Netz
dahingestellt. Was er kann, ist Türen auf- machen» gehen. Aber auch um mehr In- bewegt und was ihn dazu qualifiziert, als
schliessen und Wohnungen zeigen. Im Mit- formationen. Adressen selber pflegen, sich treffender Interessent zuerst kontaktiert
telpunkt dieser Überlegung steht die Fra- im VIP-Bereich selber informieren, digita- zu werden.
ge: Ist das das Ziel der Digitalisierung? In lisierte Wohnungsübergaben etc. Analoge Neben der Leadqualifizierung, die ein
den nächsten zwei Jahren wohl nicht. Be- Prozesse sind dabei, durch digitale Bezie- enormes Einsparpotenzial an Zeit birgt,
deutet Digitalisierung gar, dass die Dienst- hungen mit einem hohen Grad an Mitma- kommt es auch auf die treffende Kommu-
leistung ausstirbt? Nein. Sie wird nur an- chen ersetzt zu werden. nikation mit dem Interessenten an, die
ders werden. bestenfalls zügig nach Anfrage passiert.
Als die Dampfmaschine in die Weberei DIGITALISIERUNG MACHT KUNDEN GLÜCKLICH Eine automatisierte, aber dennoch per-
kam, hat sie die Wasserkraft abgelöst und Fest steht: Digitalisierung macht die Dinge sönliche Interaktion mit den richtigen In-
damit die Produktivität deutlich erhöht. erreichbarer und einfacher. Das hat große teressenten in Echtzeit, die die verschie-
Egal ob Eisenbahn oder Dampfmaschine, Vorteile. Denken wir an den Kundennutzen denen Kommunikationskanäle beinhaltet,
Veränderungen machen produktiver und eines digital übermittelten Exposés. Die Ge- welche Menschen heute nutzen – sei es
effizienter. Dass die einschneidenden Ver- schwindigkeit ist fast schon Echtzeit. Die Whatsapp, SMS oder E-Mail –, sorgt für
änderungen die Immobilienwirtschaft ef- Verfügbarkeit natürlich unendlich. Zumin- glückliche Kunden, die ohne Wartezeit ih-
fizienter machen und den Ballast digitali- dest die des Exposés, das Objekt kann ja re Informationen erhalten.
sieren, ist bereits jetzt zu spüren. Dennoch nur ein Mal verkauft werden. Darüber hin-
geht es, wie vor 150 Jahren, vor allem um aus gibt es keine Begrenzung von vier Sei- PROBLEM II: TERMINKOORDINATION. Das The-
eines: darum, Veränderungen zu akzeptie- ten für den Standardbrief, um Porto zu spa- ma Terminkoordination ist das am we-
ren und für sich und sein Unternehmen das ren. 20 Fotos wurden früher auf 2 Seiten nigsten gelöste Problem der Immobi
Beste der jeweils neuen Welten umzuset- gequetscht – das sind Überlegungen, die lienwelt. Wenn eine Immobilie verkauft
zen, es zukunftsfähig zu machen. heute niemand mehr kennt. Darüber hinaus werden soll, dann hat der Käufer vielleicht
löst die Digitalisierung etliche Probleme. das Bedürfnis, die Immobilie auch von in-
WEM HILFT DIE DIGITALISIERUNG? Das ist die nen zwei bis drei Mal anzusehen. Das ist
zentrale Frage zu diesem Zeitpunkt. Was PROBLEM I: LEADQUALIFIZIERUNG UND KOMMU- sehr anstrengend. In diesem Prozess hilft
ist der zentrale Nutzen daraus? Die Start- NIKATION. Wer früher einen Kontakt gene- die Digitalisierung immens. Etwa durch
ups und Geschäftsmodelle, die dabei sind, riert hat, der hat ihn am nächsten oder einfaches Absenden und Annehmen von
die Mieter-Verkäufer-Käufer-Beziehung übernächsten Tag zurückgerufen, und al- Termineinladungen an Käufer und Ver-
18 | immobilia August 2017Sie können auch lesen
