Der deutsche Wohnimmobilienmarkt 2020 - mit Exkurs Österreich - ZBI Gruppe
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mit Exkurs Österreich
Der deutsche
Wohnimmobilienmarkt 2020
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2
Inhalt
Vorwort 5
Zusammenfassung und Ausblick 6
Aktuelle Themen 8
Wohnungsmarktentwicklung Österreich 10
Ökonomische Rahmenbedingungen 16
Bevölkerung und Haushalte 18
Wohnraumentwicklung 22
Transaktionsmarkt Wohnportfolios 26
Städtekategorisierung 28
Top-Wohnungsmärkte 30
Märkte ohne Metropolcharakter 42
Erläuterungen 96
Quellenangaben und Abbildungsverzeichnis 98
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Über die ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe
Mit über 23 Jahren Erfahrung am Wohnimmobilienmarkt gilt
die ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe als einer der füh-
renden Spezialisten für deutsche Wohnimmobilien. Seit dem
Jahr 2002 konzipiert das Erlanger Emissionshaus erfolgreich
Immobilienfonds für private und institutionelle Anleger und Über die apollo valuation & research GmbH
verfügt mit seinen 19 bisher aufgelegten Fonds über eine
nachhaltig positive Leistungsbilanz. Die apollo valuation & research GmbH ist ein rechtlich eigen-
ständiges Unternehmen innerhalb der NAI apollo group, dem
Mit der 2017 vereinbarten strategischen Partnerschaft führenden Netzwerk eigenständiger Immobilienberatungs-
mit Union Investment konnte die ZBI Gruppe einen starken unternehmen in Deutschland.
Partner für das operative Geschäft hinzugewinnen und ihre
Managementkompetenz seither kontinuierlich steigern. Der Schwerpunkt liegt auf der Erbringung von Bewertungs-
und Marktforschungsdienstleistungen. So wurden in den
Derzeit beschäftigt die ZBI Gruppe über 750 Mitarbeite- Jahren 2019/2020 mehr als 600 Bewertungsmandate für
rinnen und Mitarbeiter an 36 Standorten in Deutschland, Immobilien(-portfolios) mit einem Gesamtvolumen von mehr
Luxemburg und Wien. Aktuell werden rund 63.000 Wohn- und als 30 Milliarden Euro erfolgreich abgeschlossen. Abhängig
Gewerbeeinheiten von der Unternehmensgruppe verwaltet. von Art und Umfang der Beauftragung erstellt die apollo
Das bislang realisierte Transaktionsvolumen liegt bei rund valution & research GmbH Gutachten gemäß den Erforder-
10,9 Milliarden Euro. Das aktuelle Projektentwicklungs- nissen internationaler Standards oder deutscher Regularien.
volumen beläuft sich auf rund eine Milliarde Euro mit über Neben Markt- und Beleihungswerten ermitteln wir bei Bedarf
3.400 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Deutschland und für unsere Kunden zudem Versicherungswerte, Bodenwerte
Österreich. oder Szenariowerte.
Zusätzlich werden detaillierte Analysen verschiedener
geografischer und nutzungsspezifischer Teilmärkte erstellt.
Neben quartalsweisen Marktberichten erarbeiten wir auf
Wunsch unserer Kunden dabei auch maßgeschneiderte
Berichte hinsichtlich individueller immobilienspezifischer
Fragestellungen.
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Vorwort
Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,
als im vergangenen Jahr unser Wohnimmobilienmarktbe- Neben einem gesamtdeutschen Überblick wurden die aus
richt erschien, war nicht ansatzweise absehbar, was für ein den Vorberichten bekannten Analysen zu der Marktsituation
außergewöhnliches Jahr vor uns liegen würde. Die Covid- sowie den Wohnungsmieten und Kaufpreisen für Eigentums-
19-Pandemie entwickelte sich zum dominierenden Thema wohnungen in 57 ausgewählten Städten in Deutschland fort-
und stellt auch zu Jahresbeginn 2021 weiterhin eine der geführt. Neu ist ein Exkurs in unser Nachbarland Österreich,
größten Herausforderungen dar, die die Bundesrepublik bei dem neben einer Gesamtmarktbetrachtung auch die
Deutschland jemals erlebt hat. Bereits der Blick auf den vor- größten Städte des Landes näher beleuchtet wurden.
jährigen Rückgang des Bruttoinlandsprodukts voraussicht-
lich von preis- und kalenderbereinigt 5,3 Prozent lässt das Für 2021 sind wir trotz des schwierigen Marktumfelds zu
Ausmaß der Krise erahnen. Jahresbeginn optimistisch. Der deutsche Wohnimmobilien-
markt wird zwar Ruhephasen erleben, sich aber weiterhin
Der deutsche Immobilienmarkt erweist sich in der aktuellen dynamisch entwickeln. Er bietet somit unverändert Chan-
Situation als robust. Vor allem das Wohnsegment zeigt sich cen, wodurch vermehrt Investitionsmöglichkeiten gesucht
trotz teilweise veränderter Rahmenbedingungen nahezu un- werden. Neben den großen Metropolen rücken dabei immer
beeindruckt. So ist bei der Miet- und Preisentwicklung auf stärker weitere Groß- und Mittelstädte in den Fokus, in denen
den meisten lokalen Märkten bislang keine Abkehr von be- (bislang unentdeckte) Entwicklungspotenziale identifiziert
kannten Trends erkennbar. Und auf dem Markt für Wohnport- werden.
folios wurde im Jahr 2020 zum zweiten Mal überhaupt die
Umsatzmarke von 20 Milliarden Euro überschritten. Wir freuen uns, wenn der aktuelle Wohnimmobilienmarktbe-
richt bei Ihren zukünftigen Marktaktivitäten Hilfestellungen
Mit dem fünften gemeinsam von der ZBI Zentral Boden geben kann oder auch Sie zu einer zukünftigen Zusammen-
Immobilien Gruppe und apollo valuation & research GmbH arbeit mit der ZBI Gruppe beziehungsweise der apollo valua-
erarbeiteten Wohnimmobilienmarktbericht möchten wir tion & research GmbH inspirieren sollte.
Ihnen wieder einen aktuellen Überblick der zentralen Rah-
menbedingungen des deutschen Wohnimmobilienmarkts Eine ebenso informative wie anregende Lektüre wünschen
vermitteln. Dabei werden sowohl Entwicklungen der vergan- Ihnen
genen Jahre und wichtige Einflüsse der zurückliegenden
Monate erläutert als auch ein Blick in die mögliche Zukunft
geworfen.
Thomas Wirtz (FRICS) Martin Boemer
Vorstand Vertrieb Fonds und Immobilien Senior Analyst Real Estate Research
ZBI Fondsmanagement AG ZBI Fondsmanagement AG
Stefan Mergen Dr. Konrad Kanzler
Geschäftsführender Gesellschafter Leitung Marktforschung und Prokurist
apollo valuation & research GmbH apollo valuation & research GmbH
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Zusammenfassung und Ausblick
Trotz Coronakrise ist auf dem deutschen Wohnimmo- gen. Innerhalb Deutschlands werden weiterhin vor allem
bilienmarkt bislang kaum eine Abkehr von den positiven Metropolregionen, wirtschaftsstarke Einzelstandorte und
Entwicklungen der Vorjahre erkennbar. Dabei haben die Großstädte mit Universitäten und Hochschulen von einer
Covid-19-Pandemie sowie die Maßnahmen zu deren Ein- steigenden Wohnraumnachfrage geprägt sein, während
dämmung mit zwei Lockdowns, von denen einer zum Jah- Regionen mit besonders krisenbetroffenen Wirtschafts-
resanfang 2021 noch bestand, alle Bereiche des gesell- strukturen nun noch stärker verlieren könnten als in der
schaftlichen Lebens erreicht. Vergangenheit. Hinzu kommen bekannte Veränderungen
im Haushaltsverhalten und in den Haushaltsstrukturen,
Für die Angebots- und Nachfrageseite liegen bislang nur die – je nach lokalem Markt unterschiedlich – die Art und
teilweise vollständige statistische Zahlen für das Gesamt- den Umfang der Wohnraumnachfrage prägen. Diese Entwick-
jahr 2020 vor. Bis zum Krisenbeginn zeigte sich ein weiteres lungen zeigen sich auch bei den 57 Städten in Deutschland
Haushalts- und Bevölkerungswachstum, getragen vor allem (7 A-, 8 B-, 15 C- und 27 D-Standorte), deren Wohnraumnach-
von hohen, jedoch in den vergangenen Jahren abnehmenden frage- und Wohnraumangebotssituation auf lokaler Ebene
Wanderungsgewinnen, sodass Ende 2019 auch ein neuer his- näher analysiert wurden.
torischer Bevölkerungshöchststand in der Bundesrepublik
erreicht wurde. Seitdem erfolgte voraussichtlich aber kein
weiterer signifikanter Bevölkerungsanstieg. Voraussichtlicher Rückgang
des Bruttoinlandsprodukts
Hohe Bauaktivitäten – dennoch von über fünf Prozent
vielerorts nicht ausreichend
Wirtschaftlich hat die Corona-Pandemie zu einer der
Die Bauaktivitäten waren zuletzt hoch, wenn auch vielerorts schwersten Rezessionen in der deutschen Nachkriegsge-
weiterhin nicht ausreichend, um die Nachfrage zu befriedi- schichte geführt, mit einem voraussichtlichen Rückgang
gen. Durch die Covid-19-Pandemie kam es in Teilbereichen des Bruttoinlandsprodukts im Jahr 2020 von mehr als fünf
zu Prozessverlangsamungen. Nach Überwindung der Krise Prozent. Der Arbeitsmarkt ist hierdurch stark unter Druck
ist aber zeitnah mit einer Normalisierung und gesteigerten geraten. Durch staatliche Schutz- und Fördermaßnahmen
Nachholprozessen zu rechnen. Gefördert hat die Pande- wurden Beschäftigungs- und somit Einkommensverluste je-
mie bereits bekannte Trends bei der Wohnraumnachfrage, doch geringer gehalten, als hinsichtlich des wirtschaftlichen
und auch neue Bedürfnisse wurden hervorgebracht, wie Abschwungs zu erwarten gewesen wäre. Hiervon konnte der
unter anderem erhöhte Ansprüche an Größe und Ausstat- Wohnungsmarkt profitieren. So zeigen sich die Mieten für
tung des Wohnraums infolge von Homeoffice-Erfahrun- Wohnungen und die Kaufpreise für Eigentumswohnungen
Berlin,
Königsstadtquartier
ZBI Projektentwicklung,
Fertigstellung 2020
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Angebotsmieten
Fast in allen untersuchten
Städten gewachsen
in den 57 analysierten Städten von der Coronakrise nahezu wurde mit einem Transaktionsvolumen von 21,2 Milliarden
unbeeindruckt. Die durchschnittlichen Angebotsmieten und Euro aber das bislang zweitbeste jemals erreichte Ergebnis
in noch größerem Maße die Angebotskaufpreise sind in fast erzielt.
allen untersuchten Städten weiter angewachsen. Einzige
Ausnahme ist die Bundeshauptstadt Berlin in der die Miet-
entwicklung 2020 aber infolge des staatlichen Eingriffs des
Standorte außerhalb der
Mietendeckels − der mittlerweile für verfassungswidrig und Top-7-Städte zunehmend
somit nichtig erklärt wurde − beeinflusst wurde. Eine große
Anzahl der deutschen Groß- und Mittelstädte unterhalb der
gesuchte Investmentziele
Metropolen weist dabei ein stärkeres prozentuales Wachs-
tum auf, sodass im Mittel sogar die Steigerungen in den un- Räumlich standen die deutschen Metropolen unverändert im
tersuchten unteren Städteclustern (B, C, D), die der A-Städte Fokus der Marktaktivitäten. Parallel stellen Standorte außer-
im Kauf-Segment überragen. Im Segment des Mietwohn- halb der Top-7-Städte weiter zunehmend gesuchte Invest-
raums bewegen sich die Wachstumsquoten der verschiede- mentziele dar. Vor allem die erweiterten Ballungsräume er-
nen Städtekategorien auf vergleichbarem Niveau. fahren dabei immer mehr Beachtung, aber auch vermeintlich
schwächere Standorte werden immer seltener kategorisch
Kein generelles Ende steigender ausgeschlossen und Entwicklungspotenziale auf Objekt-
und/oder Standortebene positiv bewertet.
Mieten und Preise zu erwarten Eine ähnliche Situation ist in Österreich zu erkennen, des-
sen Wohnungsmarkt in diesem Bericht gesondert betrachtet
In den kommenden Monaten ist kein generelles Ende stei- wird. Die Pandemie und die Lockdowns im Frühjahr und Win-
gender Mieten und Preise zu erwarten. Sicherlich bleibt die ter 2020 hatten deutliche Folgen auf die Ökonomie des Lan-
Gefahr, dass sich die Coronakrise bei noch längerem Verlauf des. Nach vorläufigen Ergebnissen stieg die Einwohnerzahl
doch stärker auf die Wohnungsmärkte niederschlagen könn- im Jahr 2020, nach deutlichen Wachstumsraten in den Vor-
te. Die bisher gesammelten Erkenntnisse sprechen aber wei- jahren, nur noch gering. Wohnraum und Wohninvestments
testgehend dagegen. wurden hingegen stark nachgefragt, sodass sich der Markt
Auch auf dem Investmentmarkt sind keine gravierenden stabil zeigte und für Anleger weiterhin attraktiv war.
Auswirkungen der Krise ersichtlich. So hatten sich auf dem
deutschen Investmentmarkt für Wohnportfolios in 2020 Ver-
kaufsprozesse zwar zeitweise etwas verlangsamt, letztlich
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Aktuelle Themen
Berliner Mietendeckel gen zunächst auch eine abwartende Haltung ein. Darüber
hinaus waren qualitative Verschlechterungen absehbar, da
Mit dem am 25. März 2021 gefassten und am 15. April 2021 Investitionen in den Altbestand unter anderem für Moderni-
veröffentlichten Beschluss hat das Bundesverfassungsge- sierungen durch Umlagebeschränkungen oftmals unrentabel
richt das Gesetz zur „Mietenbegrenzung im Wohnungswe- wurden. Trotz alledem blieb die Ursache für die letztjährigen
sen in Berlin“ (MietenWoG Bln), umgangssprachlich „Mie- Mietanstiege nicht nur bestehen, sie verschärfte sich sogar.
tendeckel“ genannt, für mit dem Grundgesetz unvereinbar Entwickler und Investoren waren verunsichert, infolgedessen
und deshalb nichtig erklärt. Begründet wurde diese Ent- eigentlich dringend benötigte Wohnungsneubauaktivitäten
scheidung mit der fehlenden Gesetzgebungsbefugnis des gedrosselt wurden.
Landes Berlin. Die Zuständigkeit liegt beim Bund und nicht Mit dem Ende des Mietendeckels entfallen nun auch wieder die
bei den Ländern. mit diesem verbundenen Markthemmnisse. Investitionen so-
wohl im Bestand als auch im Neubau dürften ebenso wieder zu-
Der im Februar 2020 in Kraft getretene Mietendeckel hatte nehmen wie das Angebot anmietbarer Bestandswohnungen.
bislang in Abhängigkeit des Baujahrs, der Wohnlage und der
Ausstattung einer Immobilie die im Rahmen einer Neuver-
mietung maximal zulässige Nettokaltmiete auf dem Berliner
Umgang mit Nachforderungen
Wohnungsmarkt begrenzt. Die zweite Stufe des Mietende- von Mieten noch ungeklärt
ckels, das Verbot überhöhter Mieten, trat im November 2020
in Kraft und gab eine Mietsenkung bestehender Mietverhält- Wie der Markt nunmehr mit den Nachforderungen umgeht,
nisse auf festgelegte Preisobergrenzen vor, wenn die Miete die aus den abgesenkten Mieten der vergangenen Monate
um mehr als 20 Prozent über den vom Gesetz definierten resultieren, bleibt abzuwarten. Erste Wohnungsunternehmen
Mietobergrenzen lag. Damit sollten die Berliner Wohnungs- deuten aber bereits an, auf entsprechende Forderungen ver-
mieten mit Ausnahme eines Inflationsausgleichs für fünf zichten zu wollen oder zumindest mieterfreundliche Lösun-
Jahre auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren und für gen zu finden. Zu erwarten sind zudem verstärkte Initiativen
Neuvermietungen Obergrenzen je nach Alter, Wohnlage und zur Schaffung bundesweiter Regelungen zur Mietenbegren-
Ausstattung der Wohnung festgelegt werden. zung. Eine Thematisierung im Bundeswahlkampf von Par-
teien, die im Herbst Regierungsverantwortung übernehmen
Bundesverfassungsgericht könnten, hat bereits begonnen.
kippt Berliner Mietendeckel Wachstumspotenzial in der
Hiervon ausgeschlossen waren der öffentlich geförderte Hauptstadt unverändert hoch
Wohnungsbau, Wohnheime sowie Wohnungen, die nach
dem Jahr 2013 erstmals bezugsfertig wurden. Diese Fest- Hinsichtlich letztjähriger Kaufentscheidungen zeigte der
legungen sind mit dem nun veröffentlichen Beschluss des Berliner Wohnportfoliomarkt trotz noch geltenden Mieten-
Bundesverfassungsgerichts aufgrund der fehlenden Gesetz- deckels weiterhin hohe Transaktionsaktivitäten. Einige der
gebungskompetenz des Landes Berlins bei frei finanziertem Anleger erweiterten ihren Investmentradius zwar auf die
Wohnraum insgesamt nichtig. umliegenden Bundesländer, viele Investoren schätzten die
Unbestritten sorgte der Mietendeckel zuletzt für eine Sta- langfristigen Wachstumspotenziale in der Hauptstadt aber
bilisierung der Mieten auf einem niedrigen Niveau für Woh- unverändert als hoch ein. Durch die jetzige Entscheidung
nungen, die vor dem Jahr 2014 bezugsfertig wurden. Hier- dürfte der Berliner Transaktionsmarkt nun einen erneuten
für sank aber das Angebot freier Bestandswohnungen, da Schub erfahren.
Umzüge aus preisgedeckelten Wohnungen vermieden oder
auch Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewan-
delt wurden. Zudem nahmen Vermieter bei Neuvermietun-
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Covid-19-Pandemie handel. Hingegen gehörten die Logistik, vor allem sofern
diese mit dem boomenden Onlinehandel in Verbindung steht,
Die Corona-Pandemie (Covid-19) prägte im Jahr 2020 alle ebenso wie Konzepte mit einem Lebensmittelschwerpunkt
gesellschaftlichen Bereiche in der Bundesrepublik. Bis zum zu den Gewinnern.
Jahresende 2020 sind rund 1,7 Millionen positiv geteste- Der Wohnimmobilienmarkt hat sich von der Coronakrise
te Fälle in Deutschland erfasst worden, mehr als 33.000 nahezu unbeeindruckt gezeigt. Auf dem Transaktionsmarkt
Menschen sind im Zusammenhang mit einer Erkrankung für Wohnportfolios wurde 2020 das bislang zweithöchste
verstorben. jemals erzielte Ergebnis erfasst. Die Wohnraummieten stie-
gen weiter, die Kaufpreise ebenso – deutlicher als die Mieten
Maßnahmen zur Eindämmung des Infektionsgeschehens, ein- und zum Teil noch stärker als in den Vorjahren. Allerdings
schließlich des ersten Lockdowns im Frühjahr und des zum erfuhren bekannte Trends einen Schub, zum Beispiel stei-
Jahresende 2020 noch bestehenden zweiten Lockdowns, gende Wohnflächenansprüche infolge neuer Homeoffice-Er-
führten zu einem erheblichen wirtschaftlichen Einbruch. Un- fahrungen. Bei längerem Krisenverlauf ist jedoch die Gefahr
terstützung erfuhren Unternehmen und Arbeitnehmer durch gegeben, dass in Regionen mit besonders krisenbetroffenen
Sonderregelungen und ein milliardenschweres Konjunktur- Wirtschaftsstrukturen die Einkommensverluste größer und
paket (u. a. Überbrückungshilfen, Insolvenzschutz, Kurzar- lang anhaltender ausfallen. Attraktivitätsverlust und Ver-
beitergeld), ohne die die ökonomischen Auswirkungen noch schiebungen im Miet- sowie Preisgefüge sind dann möglich.
wesentlich gravierender ausgefallen wären. Bereits feststellbar ist ein Rückgang der Wanderungsbewe-
Covid-19-Pandemie
Wohnimmobilienmarkt zeigt
sich von der Coronakrise nahezu
unbeeindruckt.
Zu Beginn des Jahres 2021 haben die Infektionszahlen nach gungen sowohl aus dem Ausland als auch innerhalb Deutsch-
wiederholten Verlängerungen des Lockdowns zwar wieder lands, was sich auf die Wohnraumnachfrage auswirken kann.
eine sinkende Tendenz gezeigt, jedoch nicht in dem Maße, Nach dem Ende der Pandemie ist aber wieder mit einer Nor-
wie zum Jahresende 2020 erhofft wurde (Stand: Ende Febru- malisierung zu rechnen. Dafür sprechen die weiterhin starke
ar 2021). Hinzu kommt die zwar mittlerweile gestartete, aber Anziehungskraft von Städten als Wohn- und Arbeitsstätte
schleppend verlaufende Impfkampagne, sodass die gesamt- sowie die Erkenntnis, dass die deutschen Städte aufgrund
wirtschaftliche Erholung länger auf sich warten lassen wird, der Bewegungen von schwächeren zu wirtschaftsstärkeren
als vormals gedacht. Standorten in näherer Zukunft als nationale und internatio-
Der deutsche Immobilienmarkt hat sich gegenüber der Co- nale Wachstums- und Zuwanderungsdestinationen dienen
ronakrise als überwiegend robust erwiesen. Stark betroffen könnten.
waren der Hotelsektor und der stationäre Nonfood-Einzel-
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Wohnungsmarktentwicklung Österreich
Einwohnerstärkste Städte Österreichs
Linz Wien
Größte Städte
Graz Österreichs
Österreich zählt zu den wohlhabendsten und hinsichtlich menbedingungen resultieren in einem attraktiven Immobi-
der Pro-Kopf-Leistung zu den wirtschaftsstärksten Natio- lienmarkt: Österreich ist bei institutionellen Akteuren als
nen in der Europäischen Union. Wohninvestmentmarkt gefragt.
Durch die zentrale Lage in Europa bietet das Land idealen
Zugang zu den mittel- und osteuropäischen Märkten. Demografie
Österreich gilt als attraktiver In Österreich lebten laut Statistik Austria zum Stichtag
1. Januar 2020 rund 8,9 Millionen Menschen – gemäß den
Wohn- und Arbeitsstandort vorläufigen Angaben zum 1. Januar 2021 rund 8,93 Millio-
nen Menschen. Nach Angaben der Mikrozensuserhebung
Aufgrund seiner ökonomischen Stärke, der hoch entwickel- aus dem Jahr 2019 betrug die Haushaltszahl rund 3,95 Mil-
ten Infrastruktur und der hohen Lebensqualität gilt das Land lionen. Die demografische Entwicklung zeigt in Österreich
als attraktiver Wohn- und Arbeitsstandort, was sich anhand einen sehr positiven Trend auf. Von 2015 bis 2020 (jeweils
der positiven demografischen Entwicklung zeigt. Diese Rah- 1. Januar) nahm die Bevölkerung in Österreich um 3,7 Prozent
10zu, wobei im genannten Zeitraum alle neun Bundesländer in Eisenstadt um 8,4 Prozent auf rund 14.800 Personen. Die
positive Werte aufwiesen. Dabei zeigte sich die Hauptstadt Stadt ist damit die kleinste Landeshauptstadt hinsichtlich
Wien mit einem Plus von 6,3 Prozent äußerst dynamisch. Ihr der Einwohnerzahl in Österreich. In Wiener Neustadt nahm
folgten die westlichen Bundesländer Vorarlberg und Tirol, die der Wert um 6,6 Prozent auf rund 45.800 Personen zu. Beide
mit plus 4,9 bzw. 4,0 Prozent ebenfalls überdurchschnittliche Städte zeigten damit ein höheres prozentuales Wachstum
Werte aufwiesen. In den südlichen Bundesländern Kärnten als die Bundeshauptstadt Wien auf, obwohl die Bevölke-
und Steiermark sowie in den östlichen Gebieten Burgenland rungszahlen in den jeweiligen Bundesländern Burgenland
und Niederösterreich stieg die Einwohnerzahl 2015 bis 2020 und Niederösterreich prozentual deutlich geringer zunah-
weniger stark. In Kärnten stagnierte diese teilweise bei der men. In Niederösterreich konnte auch die Landeshauptstadt
Betrachtung von einzelnen Jahresvergleichen im genannten Sankt Pölten mit 5,2 Prozent eine deutliche Bevölkerungszu-
Fünf-Jahres-Zeitraum. Die vier zuletzt genannten Bundeslän- nahme aufweisen.
der wiesen in den vergangenen Jahren gemäß den Daten von
Statistik Austria, im Unterschied zu den anderen Bundeslän-
dern, negative natürliche Bevölkerungsentwicklungen auf. Deutlicher Bevölkerungsanstieg
Diese wurden jedoch durch Zuwanderung ausgeglichen. Ins- auch in Salzburg mit 4,4 Prozent
gesamt ergaben sich jedoch niedrige Wachstumsraten der
Einwohnerzahl im Vergleich zu den Bundesländern mit posi- im Zeitraum 2015 bis 2020
tiven natürlichen Bevölkerungsentwicklungen sowie Wande-
rungsgewinnen. Nach Wien sind die Landeshauptstädte Graz (Steiermark)
und Linz (Oberösterreich), mit jeweils mehr als 200.000
Einwohnern, die größten Städte Österreichs. Auch sie zeig-
Größte Städte im Überblick ten 2015 bis 2020 mit einem Plus von 6,2 beziehungsweise
4,6 Prozent deutliche Bevölkerungsanstiege auf. Knapp hin-
Bei der Betrachtung von Städten ab 10.000 Einwohnern ste- ter Linz rangiert Salzburg mit einer Zunahme der Einwohner
chen gemäß Statistik Austria hinsichtlich des Fünf-Jahres- um 4,4 Prozent im genannten Zeitraum. Die weiteren Landes-
Vergleichs 2015 bis 2020 Eisenstadt, die Landeshauptstadt hauptstädte Innsbruck (Tirol) mit plus 3,9 Prozent, Klagen-
des Burgenlands, und Wiener Neustadt, die zweitgrößte Stadt furt am Wörthersee (Kärnten) mit plus 3,5 Prozent und Bre-
hinsichtlich der Bevölkerungszahl Niederösterreichs, hervor. genz (Vorarlberg) mit plus 3,5 Prozent wuchsen ebenfalls.
Im Vergleichszeitraum vergrößerte sich die Einwohnerzahl
Salzburg
Gehört zu den Landeshaupt-
städten Österreichs
11Wohnungsmarktentwicklung Österreich
Einwohnerzahl
Einwohnerzahl Top-10-Statutarstädte Top-10
(1. Januar 2020) Staturstädte 01.01.2020
Österreich 8.901.064
Wien 1.911.191
Graz 291.072
Linz 206.595
Salzburg 155.021
Innsbruck 131.961
Klagenfurt 101.300
Villach 62.882
Wels 62.470
Sankt Pölten 55.514
Wiener Neustadt 45.823
0 2.000.000
2.000.000 4.000.000
4.000.000 6.000.000
6.000.000 8.000.000
8.000.000 10.000.000
10.000.000
Quelle: Statistik Austria (Statistik des Bevölkerungsstandes (Hauptwohnsitz), Bevölkerungsregister).
Arbeitsmarkt und Wirtschaft
Die wirtschaftliche Entwicklung Österreichs ist in den ver- schen Union mit einem Minus von 4,8 Prozent. Deutlich ne-
gangenen Jahren von großer Stabilität und nahezu stetigem gative Entwicklungen zeigten im vierten Quartal 2020 auch
Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) gekennzeichnet Spanien mit minus 9,1 Prozent, Italien mit minus 6,6 Prozent
gewesen. Von 2012 bis 2019 nahm das BIP je Einwohner von und Frankreich mit minus 5,0 Prozent auf. In Deutschland lag
rund 37.800 auf rund 44.800 Euro zu. Hinsichtlich des BIP der prozentuale Rückgang gegenüber dem gleichen Quartal
pro Kopf lag Österreich im Jahr 2019 gemäß Eurostat, dem des Vorjahres bei 3,7 Prozent.
statistischen Amt der Europäischen Union, mit einem Wert
von 127 deutlich über dem Vergleichswert der EU von 100
und auch über dem Wert Deutschlands von 121.
Covid-19-Pandemie führt zu
steigender Arbeitslosigkeit
Laut dem österreichischen Institut für Wirtschaftsforschung
(Stand 9. Februar 2021) wurde für das Jahr 2020 aufgrund Die Auswirkungen der Corona-Pandemie spiegeln sich in
der Corona-Pandemie mit einem Rückgang des realen Brut- der Entwicklung der Arbeitslosigkeit in Österreich wider.
toinlandsprodukts von 7,4 Prozent gerechnet. Für die Folge- Während 2018 und 2019 mit einem Minus von 0,8 bzw. mi-
jahre 2021 und 2022 kalkulierte die Institution mit Stand 18. nus 0,3 Prozentpunkten noch sinkende Arbeitslosenquoten
Dezember 2020 hingegen im Zuge von Erholungstendenzen registriert wurden (2019: 7,4 Prozent der unselbstständigen
mit Zuwächsen von 4,5 bzw. 3,5 Prozent. Zum Vergleich: Erwerbspersonen), so stieg die Quote 2020 auf 9,9 Prozent
2019 stieg der Wert noch um 1,4; 2018 sogar um 2,6 Prozent. an. Im Jahresverlauf 2020 nahm sie sowohl im zweiten Quar-
tal sowie nach zwischenzeitlicher Erholung auch im vierten
Im EU-Vergleich zum Stand 2. Februar 2021 fiel die Wirt- Quartal signifikant zu. Diese Entwicklungen folgten den je-
schaftsleistung Österreichs gemäß ersten Schätzungen von weiligen starken Einschränkungen für Wirtschaft und Gesell-
Eurostat vor allem im vierten Quartal 2020 ab. Mit einem schaft im Zuge der Maßnahmen zur Eindämmung der Covid-
Rückgang von 7,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal 19-Pandemie.
rangierte das Land deutlich unter dem Schnitt der Europäi-
12Wohnungsmarkt drei Quartalen 2020 eine vergleichsweise hohe Bewilligungs-
tätigkeit (Q1-Q3 2020: rund 54.900 bewilligte Wohnungen).
Die rund 8,9 Millionen Einwohner Österreichs verteilten
sich gemäß der Mikrozensuserhebung 2019 auf rund 3,95 Die Wohnimmobilienpreise stiegen auch im Jahr 2020 weiter
Millionen Hauptsitzwohnungen. Zwei Jahre zuvor waren an. Laut der TU Wien und der österreichischen Nationalbank
es mit rund 3,89 Millionen Einheiten noch 1,5 Prozent we- (OeNB) erhöhten sich die Preise sowohl für Eigentumswoh-
niger Wohnungen. 48,5 Prozent der Wohnungen standen nungen als auch für Einfamilienhäuser in den ersten drei
2019 im Rechtsverhältnis Eigentum. Die Mietquote betrug Quartalen 2020. Diese positive Preisentwicklung umfasste
laut der Erhebung 42,8 Prozent. Insbesondere in Wien lag sowohl gebrauchte wie auch neue Häuser bzw. Wohnungen
der Wert mit 78,1 Prozent sehr hoch. Relativ hohe Mietquo- in Wien und den weiteren Bundesländern. Wohnungsmieten
ten sind für Großstädte charakteristisch. In ländlichen und (ohne Betriebskosten lt. VPI) wiesen gemäß Statistik Aus-
kleinstädtischen Siedlungsräumen, wie dem Burgenland mit tria im genannten Zeitraum ebenfalls eine fortdauernde po-
der niedrigsten Quote von 21,1 Prozent, sind hingegen ver- sitive Entwicklung auf (Veränderung zur Vorjahresperiode in
gleichsweise höhere Eigentumsquoten prägend, vor allem im Q3/2020: 4,6 Prozent).
Hauseigentum.
Wie in der positiven Entwicklung des Wohnungsbestands Transaktionsmarkt
sichtbar, herrschte in jüngster Vergangenheit eine rege Bau-
tätigkeit in Österreich. 2019 wurden landesweit fast 78.000 Der Transaktionsmarkt für Immobilen zeigte sich im Jahr
Wohnungen errichtet (ohne An-, Auf-, Umbauten an bestehen- 2020 vergleichsweise stabil und für Investoren weiterhin
den Gebäuden in Wien). Einen höheren Wert gab es seit den attraktiv. Insbesondere die Assetklassen Büro und Wohnen
Achtzigerjahren des vorigen Jahrhunderts nicht. Die Steige- waren stark gefragt. Laut EHL Immobilien hatten Wohnim-
rung gegenüber 2018 betrug rund zwölf Prozent oder 8.500 mobilien mit rund 1,33 Milliarden Euro einen Anteil von rund
Wohnungen. Im Vergleich zu 2017 war ein Plus von über 26 38 Prozent am gesamten Immobilientransaktionsvolumen
Prozent oder etwa 16.200 absolut quantifizierbar. Mit rund institutioneller Investoren von 3,5 Milliarden Euro, knapp vor
59 Prozent war 2019 der mehrgeschossige Wohnbau domi- Büro mit einem Anteil von rund 36 Prozent. Erstmals rangier-
nierend. Bei den Baubewilligungen (Baugenehmigungen) te die Assetklasse Wohnen damit vor Büro. Die fortdauernde
nahm der mehrgeschossige Wohnbau in neuen Gebäuden Attraktivität von Investments basiert auf der hohen Nach-
mit drei und mehr Wohnungen 2019 knapp 58 Prozent ein. frage nach Wohnraum und der guten Vermietungsdynamik.
Die Bewilligungen nahmen von 2018 zu 2019 um 11,4 Prozent Wohnimmobilien wird generell eine höhere Krisenresilienz
zu, von 2017 zu 2018 sank die Zahl jedoch noch um 14,0 Pro- zugeschrieben, was sich in der hohen Nachfrage durch in-
zent (ohne durch An-, Auf-, Umbautätigkeit bewilligte Woh- stitutionelle Wohninvestoren im Jahr 2020 zeigte. Im zwei-
nungen in Wien). Auf Basis der Angaben von Statistik Austria ten Halbjahr erreichte die Spitzenrendite gemäß EHL drei
gab es trotz coronabedingter Einschränkungen in den ersten Prozent bei Top-Wohnobjekten.
Wohnungsmieten in Österreich (Veränderung zum Vorjahr in Prozent)
5
4
3
2
1
Quelle:
0 Statistik Austria/OeNB (ohne Betriebskosten lt.
2014 2015 2016 2017 2018 2019 Q1/2020 Q1/2020
2 Q3/2020 VPI; Mikrozensus).
13Wohnungsmarktentwicklung Österreich
Top-Standorte im Überblick − Wien, Graz und Linz meinnützigen Bauvereinigungen sind. Gemäß den Angaben
der Stadt Wien gehören etwa 60 Prozent der rund 710.000
Wien ist eine der wenigen Primatstädte in Europa und mit Mietwohnungen den beiden genannten Segmenten an und
ihren rund 1,9 Millionen Einwohnern das demografische, sind somit preis- und belegungsreguliert. Für frei vereinbare
kulturelle und wirtschaftliche Zentrum Österreichs. Mieten, die weder dem Mietrechtsgesetz unterliegen noch
Wien
Rund 21 Prozent der
Bevölkerung Österreichs leben
in der Landeshauptstadt.
Rund 21 Prozent der Bevölkerung des Landes leben in der gefördert sind, wurden 2020 laut EHL Immobilien im Bestand
Hauptstadt. Zum Vergleich: Berlin kann nur einen Anteil an 10,67 Euro pro Quadratmeter im Monat verlangt, für Neubau-
der Gesamtbevölkerung Deutschlands von rund 4,4 Prozent wohnungen im Erstbezug 12,21 Euro pro Quadratmeter im
aufweisen (Stand: Anfang 2020 bzw. Ende 2019). Wien ist Monat (nettokalt).
zudem das ökonomische Zentrum Österreichs und ein inter-
national bedeutender Wirtschaftsstandort und gehört zu den
gefragtesten Kongresszentren Europas. Graz ist die Landeshauptstadt der Steiermark und mit rund
290.000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt Österreichs.
Rund 60 Prozent der Wiener Sie bildet mit der Grazer Umgebung eine der fünf von Euro-
Mietwohnungen gehören der stat klassifizierten Metropolregionen in Österreich, die rund
640.000 Einwohner im Jahr 2019 umfasste. Der Standort
Stadt oder gemeinnützigen Graz steht mit seinem hohen Studierendenanteil für eine
Bauvereinigungen hohe Beschäftigtenquote in Forschung und Entwicklung und
nimmt wie Wien eine Top-Position in Europa in diesem Be-
reich ein.
Im Jahr 2019 gab es dort mehr internationale Betriebsansied-
lungen als in den restlichen österreichischen Bundesländern
zusammen. Vor allem hinsichtlich des Anteils der Beschäf-
Dynamisches Wachstum
tigten in Forschung und Entwicklung (unter 241 von Eurostat der Einwohnerzahl
untersuchten EU-Regionen) nimmt Wien eine der Top-Posi-
tionen in Europa ein. Vor allem die Zukunftsfelder Mobilität, Kreativwirtschaft
Der Wohnungsmarkt genießt aufgrund der ökonomischen sowie Energie- und Umwelttechnik prägen die Wirtschafts-
Stärke und der positiven demografischen Entwicklung der struktur. Der steigende Bedarf an Wohnraum beruht vor al-
Stadt eine hohe Attraktivität. Die Besonderheit des lokalen lem auf dem dynamischen Wachstum der Einwohnerzahl, der
Markts Wien liegt dabei vor allem im hohen Anteil an Woh- mit einem lange bestehenden Wohnungsmangel einhergeht.
nungen, die im Eigentum der Gemeinde Wien oder von ge- Neue Wohngebäude entstehen überwiegend westlich des
14Graz
Mobilität, Kreativwirtschaft
sowie Energie- und
Umwelttechnik prägen die
Wirtschaftsstruktur.
Flusses Mur durch einzelne Neubauprojekte sowie großflä- sonen aus (Stichtag: 1. Januar 2020). Damit nimmt die Stadt
chige Quartiersentwicklungen. Spitzenmieten erreichen in nach Wien und Graz die dritte Position in Österreich ein.
Graz laut EHL Immobilien in Bestandsgebäuden rund 13,50 Die Region Oberösterreich ist das industrielle Zentrum Ös-
Euro pro Quadratmeter im Monat (Stand: Herbst 2020; net- terreichs und vor allem auf den Export von Industriegütern
tokalt). Die genannten Punkte führen zu einem steigenden ausgerichtet. Linz verfügt über ein sehr hohes Beschäfti-
Interesse von Investoren am dortigen Markt und die Transak- gungsangebot mit einer hohen Einpendlerquote. Je Einwoh-
tionsaktivitäten nehmen in jüngerer Vergangenheit zu. ner steht in Linz statistisch gesehen ein Arbeitsplatz zur Ver-
fügung. Zudem ist die Stadt gefragter Universitätsstandort
und das Wissenschaftszentrum Oberösterreichs.
Gemäß Eurostat wohnten 2019 in der Metropolregion Linz Die Nachfrage nach Wohnraum begründet sich in Linz nicht
rund 800.000 Einwohner, sie ist damit nach Wien der zweit- nur auf die Größe des Wohnungs- und Arbeitsmarkts an sich,
größte Ballungsraum in Österreich. sondern auch auf die stetig steigende Nachfrage nach Wohn-
raum aufgrund des Bevölkerungswachstums.
Allein für die Landeshauptstadt Oberösterreichs Linz weist
Statistik Austria eine Einwohnerzahl von rund 207.000 Per-
Linz
Hohes Beschäftigungsangebot
mit einer hohen Einpendlerquote.
15Ökonomische Rahmenbedingungen
Überblick im zweiten Quartal jeweils gegenüber dem Vorjahresquartal.
Das dritte Quartal 2020 hingegen verbuchte spürbare Wachs-
Geprägt durch die Coronakrise erlebte die Bundesrepublik tumstendenzen mit einem Plus von 8,5 Prozent des BIPs im
Deutschland im Jahr 2020 nach ersten Berechnungen des Vorquartalsvergleich, wenngleich die Wirtschaftsleistung
Statistischen Bundesamts den stärksten Einbruch der Wirt- vier Prozent unter dem Vorjahresniveau lag.
schaft nach der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/2009. Mit den im November 2020 als Lockdown-Light gestarteten
Maßnahmen, die im Dezember verschärft wurden, stagnier-
Hand in Hand verzeichnet damit auch der Arbeitsmarkt eine te diese positive Entwicklung wieder nahezu vollständig.
sichtliche Abnahme der Beschäftigten bzw. der Erwerbstä- Dementsprechend wurde für das vierte Quartal lediglich ein
tigen bei dementsprechend steigenden Arbeitslosenzahlen. kleines Plus von 0,3 Prozent gegenüber dem dritten Quartal
Hierbei wurde der Arbeitsmarkt durch staatliches Eingreifen erfasst. Im Gesamtjahresüberblick wurde die wirtschaftliche
gestützt, u. a. durch Kurzarbeit. Nach einer zwischenzeitli- Entwicklung Deutschlands primär durch die staatlichen Kon-
chen Besserung sowohl der Wirtschaftsleistung als auch sumausgaben gestützt. Daneben konnte sich lediglich das
des Arbeitsmarkts im dritten Quartal waren zum Jahresen- Baugewerbe in der Krise behaupten.
de 2020 wieder pessimistische Signale infolge des zweiten Auch die Stimmung und Einschätzung zur wirtschaftlichen
Lockdowns zu vernehmen. Entwicklung der Unternehmen in Deutschland hellte sich
Mittlerweile deuten die Indikatoren darauf hin, dass die Erho- zwischenzeitlich deutlich auf und erreichte mit 93,3 Punk-
lung schwieriger und längerfristiger wird, als zuvor erwartet ten des ifo Geschäftsklimaindex im September den höchs-
wurde. ten Wert seit Beginn der Coronakrise. Seitdem war wieder
eine leichte Abnahme zu verzeichnen (Dezember 2020: 92,1
Punkte), womit sich der Index jedoch weiterhin merklich über
Konjunktur dem Tiefpunkt vom April 2020 mit 75,5 Punkten befand.
Nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundes-
amts ist das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2020 preis- Beschäftigung und Erwerbstätigkeit
und kalenderbereinigt um 5,3 Prozent gesunken.
Während das erste Quartal nur teilweise durch den ersten Analog zur wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland
Lockdown gekennzeichnet war, stand das zweite Quartal voll zeigte sich auch die Situation der sozialversicherungspflich-
und ganz im Zeichen des Covid-19-Schocks. Entsprechend tig Beschäftigten und Erwerbstätigen mit einem deutlichen
sank die Wirtschaftsleistung vergleichsweise moderat um Einbruch nach dem ersten Lockdown und Stabilisierungsten-
2,2 Prozent im ersten Quartal bzw. deutlich um 11,3 Prozent denzen in den Folgemonaten.
Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts (preisbereinigt, in Prozent)
Veränderung gegenüber dem
Vorquartal (saison- und kalender-
bereinigt)
Veränderung gegenüber dem
Vorjahresquartal
Quelle: Statistisches Bundesamt.
16115
ifo Geschäftsklima Deutschland (Index 2015 = 100) Nach vorläufigen Angaben der Bundesagentur für Arbeit, die
110 bis November reichen, waren zu diesem Zeitpunkt 33,89 Mil-
110
105 lionen sozialversicherungspflichtig Beschäftigte registriert.
100 Im Vergleich zum Vorjahr bedeutete dies einen Rückgang von
100
95 74.000 Personen bzw. 0,2 Prozent, der vor allem aus einer
kräftigen Beschäftigtenabnahme während des ersten Lock-
90
90 downs resultierte. In den Folgemonaten kam es wieder zu
85 kontinuierlichen Zuwächsen. Infolge des aktuellen zweiten
80
80 Lockdowns ist zum Jahresbeginn 2021 allerdings wieder
75 eine Trendumkehr wahrscheinlich und von einer erneuten
70 Verschlechterung der Erwerbs- und Beschäftigtenzahlen
auszugehen.
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Geschäftsklima Geschäftslage Arbeitslosigkeit
Geschäftserwartungen
Quelle: ifo Institut für Wirtschaftsforschung. Nachdem 2019 nach sechs Jahren ununterbrochener Rück-
gänge die mit fünf Prozent niedrigste Arbeitslosenquote
Nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundes- (Jahresdurchschnitt bezogen auf alle zivilen Erwerbsperso-
amts waren im Dezember 2020 rund 44,6 Millionen Perso- nen) seit der Wiedervereinigung erzielt wurde, zeigte sich
nen in Deutschland erwerbstätig. Dies waren saisonbereinigt 2020 ein deutlicher Anstieg auf 5,9 Prozent, der fast aus-
743.000 Personen bzw. 1,6 Prozent weniger als vor Krisenbe- schließlich durch die Covid-19-Pandemie und die Maßnah-
ginn im Februar 2020. Gegenüber dem Vorjahresmonat sank men zu deren Eindämmung verursacht wurde.
die Zahl um 731.000, gegenüber November 2020 bedeutet Im Jahresverlauf 2020 wurde im August mit 6,4 Prozent der
dies nahezu Stabilität. Höhepunkt erreicht (Monatsquote; bezogen auf alle zivilen
Die Differenzierung nach Wirtschaftsbereichen erbringt im Erwerbspersonen), der sich bis zum Jahresende auf 5,9 Pro-
Jahresdurchschnittsvergleich den stärksten Rückgang mit zent abschwächte. Auf der Ebene der Bundesländer wies
rund 281.000 Personen im tertiären Sektor auf 33,5 Millio- im Jahresschnitt 2020 der Stadtstaat Bremen mit 11,2 Pro-
nen Erwerbstätige, dort allen voran in den Bereichen Handel, zent die höchste und Bayern mit 3,6 Prozent die niedrigste
Verkehr und Gastgewerbe (minus 207.000 Personen). Im Arbeitslosigkeit auf. Der Unterschied zwischen den neuen
produzierenden Sektor (mit Baugewerbe) ging die Zahl der (7,3 Prozent) und den alten Bundesländern (5,6 Prozent) lag
Erwerbstätigen um 174.000 auf 10,7 Millionen zurück, im pri- bei 1,7 Prozentpunkten und damit weiterhin auf dem nied-
mären Sektor um 22.000 auf 577.000 Personen. rigsten Niveau der jüngeren Geschichte.
Eine höhere Arbeitslosigkeit auf allen räumlichen Ebenen
konnte im Jahresverlauf vor allem durch den massiven Ein-
Besonders betroffen: satz von Kurzarbeit vermieden werden, deren Inanspruch-
Selbstständige und geringfügig nahme nie dagewesene Ausmaße erreichte. Nach vorläufi-
gen hochgerechneten Daten der Statistik der Bundesagentur
entlohnte Beschäftigte für Arbeit erhielten im November 2020 rund 2,26 Millionen
Arbeitnehmer konjunkturelles Kurzarbeitergeld, nach 2,06
Besonders betroffen zeigten sich dabei die Selbstständigen Millionen im Oktober und knapp sechs Millionen Personen im
(einschließlich mithelfender Familienangehöriger) sowie die April, als die bislang höchste Kurzarbeiterzahl in der Coro-
geringfügig entlohnten Beschäftigten. Im Vergleich dazu nakrise registriert wurde. Im Vorjahr 2019 waren – zum Ver-
sank die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten gleich – im November rund 115.000 konjunkturelle Kurzar-
nur geringfügig, vor allem dank der Ausweitung von Kurzar- beiter erfasst.
beit.
17Bevölkerung und Haushalte
Arbeitslosenquote in den kreisfreien Städten und Landkreisen
Arbeitslosenquote Jahresdurchschnitt 2020
auf Kreisebene - bezogen auf alle zivilen
Erwerbspersonen (in Prozent)sind aufgrund der Coronakrise allerdings eine geringere dass die Bevölkerungszahl noch mindestens bis 2024 zuneh-
Nettozuwanderung und eine gestiegene Sterbefallzahl und men wird. Spätestens nach 2040 ist mit einem Rückgang zu
infolgedessen kein weiterer Anstieg absehbar. So lag Ende rechnen. Nach der mittleren Berechnungsvariante 2 (mode-
September 2020 die Einwohnerzahl, nach Bevölkerungsrück- rate Entwicklung der Geburtenhäufigkeit, der Lebenserwar-
gängen in der ersten Jahreshälfte und anschließend wieder tung und des Wanderungssaldos) wird die Einwohnerzahl im
erfolgten Zuwächsen, mit 83,2 Millionen Menschen auf dem Jahr 2040 bei 82,1 Millionen liegen und bis 2060 auf 78,2
Niveau vom Jahresbeginn, was unverändert ein historisches Millionen sinken. Innerhalb Deutschlands ist eine Fortfüh-
Bevölkerungshoch bedeutet. rung bekannter Trends zu erwarten. So werden die Wirt-
Die 14. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung des schaftszentren aufgrund einer erhöhten Zuwanderung aus
Statistischen Bundesamts aus dem Jahr 2019, die die starke dem In- und Ausland zunächst weiter Bevölkerungsgewinne
Zuwanderung der vergangenen Jahre einbezieht, die Folgen erfahren, während strukturschwache ländliche Regionen die
der Coronakrise aber nicht berücksichtigt, kommt in ihren stärksten Verluste verzeichnen.
unterschiedlichen Berechnungsvarianten zu dem Ergebnis,
Altersstruktur der deutschen Bevölkerung (Anteil an der Gesamtbevölkerung in Prozent)
100 4 4 5 6 7 7 7 9 12 11
13 15 15 15 15 15 19
80 19 17 19
60 < 20 Jahre
62 61 20 bis unter 65 Jahre
61 61 60 60 55 54 54 52 65 bis unter 80 Jahre
40
80 Jahre und älter
20 Quelle: Statistisches Bundesamt;
Rundungsdifferenzen möglich.
21 20 18 18 18 18 19 18 18 18
0 *Prognosewerte: 14. koordinierte Bevölkerungs-
vorausberechnung - 2019 mit Basisjahr 2018
2000 2005 2010 2015 2019 2020* 2030* 2040* 2050* 2060* Variante 2 (G2-L2-W2).
Entwicklung der deutschen Bevölkerung (Bevölkerungszahl in Millionen)
90
2002: 9/2020:
85 82.536.680 83.190.556
80
Zensus 2011:
75 80.327.900 2060:
78.213.000 Bevölkerungsfortschreibung
70 Bevölkerungsprognose
65 Quelle: Statistisches Bundesamt.
60 *Prognosewerte: 14. koordinierte Bevölkerungs-
vorausberechnung - 2019 mit Basisjahr 2018
2000 2010 2020
2020 2029*
2030* 2039*
2040* 2049*
2050* 2059*
2060* Variante 2 (G2-L2-W2).
19Bevölkerung und Haushalte
Haushalte reichten diese nicht aus, um die Sterbefälle (2019: 939.520)
auszugleichen. Die deutsche Bevölkerungszahl stieg infol-
Die deutschen Haushalte weisen im Vergleich zur Bevölke- ge von Wanderungsgewinnen in den vergangenen Jahren
rung ein noch stärkeres Wachstum auf. So stieg deren An- zwar dennoch an, nach dem Höhepunkt im Jahr 2015 (Wan-
zahl unter anderem zwischen den Jahren 2015 und 2019 um derungssaldo: plus 1,1 Millionen Menschen) nahmen diese
1,8 Prozent, während für die Einwohner in diesem Zeitraum Gewinne in den Folgejahren aber kontinuierlich ab (Saldo
ein Plus von 1,2 Prozent zu ermitteln ist. Der Grund hierfür 2019: 327.000 Menschen). Für 2020 zeichnet sich im Zuge
lag in erster Linie in der steigenden Singularisierung, das der Covid-19-Pandemie ein genereller Wanderungsrückgang
heißt der Zunahme von kleineren Haushalten, vor allem von und auf Bundesebene kein weiteres Bevölkerungswachstum
Ein- und Zweipersonenhaushalten. So sank die durchschnitt- ab. Der demografische Wandel wird sich nicht mehr umkeh-
liche Haushaltsgröße im Zeitraum 2000 bis 2019 kontinuier- ren lassen, sondern in den kommenden Jahren stattdessen
lich und lag am Jahresende 2019 bei 1,99 Personen. beschleunigen. Auch innerhalb Deutschlands sind Wande-
Nach Ergebnissen der aktuellen Haushaltsvorausberechnung rungsbewegungen von großer Bedeutung – im Coronajahr
des Statistischen Bundesamts (2020 mit Basisjahr 2018 – jedoch in abgeschwächter Form. Verschiebungen von Ost
Trendvariante) wird diese bis zum Jahr 2040 weiter auf 1,92 nach West haben in den vergangenen Jahren zwar nachge-
Personen je Haushalt absinken. Parallel wird ein Anstieg der lassen, der Trend von Wanderungen vor allem junger Men-
absoluten Anzahl von aktuell rund 41,5 Millionen auf 42,6 schen aus strukturschwachen Räumen hin zu den Wachs-
Millionen erwartet. Der Anteil der Einpersonenhaushalte wird tums- und Ballungsräumen der Bundesrepublik bleibt aber
entsprechend von 42,3 Prozent auf 45,3 Prozent anwachsen. ebenso bestehen wie die stetig wachsende Bedeutung von
Ein- und Zweipersonenhaushalten mit entsprechenden Nach-
frageverschiebungen auf den lokalen Wohnungsmärkten.
Strukturveränderungen
Die zentralen Herausforderungen im Bereich Bevölkerung
und Haushalte der kommenden Jahre und Jahrzehnte blei-
ben die Alterung sowie die Singularisierung der Gesellschaft.
Auch wenn die Fertilität seit 2016 mit mehr als rund 780.000
Geburten pro Jahr rund 100.000 Lebendgeborene pro Jahr
über den jährlichen Werten 2005 bis 2013 gelegen hat,
Größenstruktur der deutschen Haushalte (Anteil an allen deutschen Haushalten in Prozent)
100 4 4 3 3 3 3 3 3 3
10 9 9 9 9 8 8
90 12 11
12 12 11 11 11 10
80 14 13
15 Haushalte mit
70
1 Person
60 34 33 33
34 34 33 34 2 Personen
33 34
50 3 Personen
40 4 Personen
mit 5 und mehr Personen
30
43 43 44 45
20 36 38 40 41 42 Quelle: Statistisches Bundesamt;
Rundungsdifferenzen möglich.
10
0 *Prognosewerte: Ergebnisse der Haushalts-
vorausberechnung - 2020 mit Basisjahr 2018 -
05/2000 2005 2010 2015 2019 2025* 2030* 2035* 2040* Trendvariante.
20Entwicklung der deutschen Haushalte (Anzahl der Haushalte in Millionen)
44 42,2 42,3 42,5 42,6
41,7
Tausende
41,5
42 40,3 40,8
40 39,2
38,1
38
36
05/2000 2005 2010 2015 2019 2020* 2025* 2030* 2035* 2040*
Durchschnittliche Haushaltsgröße (Anzahl der Personen je Haushalt)
Quelle: Statistisches Bundesamt;
Rundungsdifferenzen möglich.
05/2000 2010 2019 2025* 2030* 2035* 2040*
*Prognosewerte: Ergebnisse der Haushalts-
vorausberechnung - 2020 mit Basisjahr 2018 -
2,16 2,03 1,99 1,98 1,96 1,94 1,92 Trendvariante.
Bevölkerungsentwicklung in den kreisfreien Städten und Landkreisen
Bevölkerungsentwicklung
2014 bis 2019 auf Kreisebene
(in Prozent)
≤ -2
> -2 bis ≤ 0
> 0 bis ≤ 2
> 2 bis ≤ 4
> 4 bis ≤ 6
>6
Quelle: Statistisches Bundesamt.
Kartenbasis: GfK GeoMarketing GmbH; RegioGraph.
Datenbasis: 31. Dezember des jeweiligen Jahres.
21Wohnraumentwicklung
Überblick bewegte sich in den vergangen fünf Jahren mit einem jähr-
lichen Durchschnitt von 0,7 Prozent auf 35,4 Millionen Ein-
Während bei landesweiter Betrachtung das Wohnrauman- heiten über der Entwicklung in den neuen Bundesländern
gebot rechnerisch ausreicht, um die Nachfrage zu befrie- mit im Schnitt 0,4 Prozent pro Jahr auf zuletzt 7,1 Millionen
digen, bestehen auf regionaler Ebene weiterhin zum Teil Einheiten (2019).
erhebliche Differenzen.
Die Heterogenität des Wohnungsbestands ist dabei Folge Neue Bundesländer weiterhin
der deutschen Siedlungsstruktur mit ländlichen, verstädter- mit höherem
ten und Ballungsräumen. Hinzu kommen historisch bedingte
Unterschiede infolge der 40-jährigen deutschen Teilung. Ver- Geschosswohnungsanteil
änderungen der ehemals traditionellen Bevölkerungs- und
Haushaltsstrukturen sowie neue qualitative Wohnrauman- Die meisten Wohnungen in Deutschland (mit einem Anteil
sprüche stellen für die Wohnungswirtschaft zukünftig wach- von über 50 Prozent) befinden sich in Mehrfamilienhäusern.
sende Herausforderungen dar. Im Ost-West-Vergleich weisen die neuen Bundesländer dabei
weiterhin einen höheren Anteil an Wohnraum in Geschoss-
wohnungsbauten als die alten Bundesländer auf.
Bestand Die Gründe hierfür liegen auch mehr als 30 Jahre nach der
Wiedervereinigung in erster Linie in unterschiedlichen Woh-
Der deutsche Wohnungsbestand in Wohn- und Nichtwohnge- nungsneubaustrategien in den ehemals getrennten Ländern
bäuden umfasste Ende 2019 rund 42,5 Millionen Einheiten. und – hiermit verbunden – den geringeren individuellen Woh-
Mit 0,7 Prozent stieg er im Vergleich zu 2018 nahezu auf dem nungsbauaktivitäten in der ehemaligen DDR. Letztlich hat
Niveau der drei vorangegangenen Jahre an. Die Wohnfläche diesbezüglich aber seit 1990 eine stetige Annäherung statt-
je Wohnung lag bei durchschnittlich rund 92 Quadratmetern, gefunden.
die Wohnfläche je Einwohner bei 47 Quadratmetern. Der An-
stieg des Wohnungsbestands in den alten Bundesländern
Wohnungsbestand in Deutschland (Anzahl der Wohnungen in Millionen)
50
45
40 7,08 7,11
6,94 6,95 6,97 6,99 7,02 7,05
35
30
25
20
35,40
35,16
34,92
34,68
34,45
34,25
34,04
33,86
15
10
Neue Länder
5
Früheres Bundesgebiet (inkl. Berlin)
0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Quelle: Statistisches Bundesamt.
22Wohnungsgrößenstruktur 2019
(Anteil an Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden in Prozent und
Anteilsveränderung gegenüber dem Vorjahr in Deutschland in Prozentpunkten)
7+ Räume -0,01
0,00
6 Räume
-0,02
5 Räume
-0,06
4 Räume
3 Räume 0,00
+0,05 Deutschland
2 Räume
Neue Bundesländer
Früheres Bundesgebiet
1 Raum +0,03 (inkl. Berlin)
0 5 10 15 20 25 30 Quelle: Statistisches Bundesamt.
Baufertigstellungen
Im Jahr 2019 wurden rund 293.000 Wohnungen durch Neu- Wohnungen erteilt (plus vier Prozent zum Vorjahr), womit der
oder Umbaumaßnahmen fertiggestellt. Nach einem konti- Überhang von genehmigten, noch nicht fertiggestellten Woh-
nuierlichen Anstieg entsprechender Bauaktivitäten seit dem nungen weiter anstieg.
Jahr 2009 lag das Plus 2019 bei zwei Prozent (nach plus 0,9
Prozent in 2018). Von den neuen Wohneinheiten befanden
sich 255.925 in neuen Wohngebäuden (plus 1,8 Prozent). Wohnungsbaugenehmigungen
Überproportional zugenommen hatten hierbei Fertigstellun-
gen von neuen Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern (plus
in den ersten zehn Monaten
sechs Prozent auf 143.053), gefolgt von Einfamilienhäusern 2020 über Vorjahreswert
(plus 0,4 Prozent auf 83.804). Die Fertigstellungen von neu-
en Wohnungen in Zweifamilienhäusern (minus 2,8 Prozent Für 2020 ist mit keiner Umkehr zu rechnen. So fiel die Geneh-
auf 19.306) nahmen im Jahresvergleich hingegen ebenso ab migungszahl in den ersten zehn Monaten des Jahres – trotz
wie die Anzahl der Einheiten in Wohnheimen (minus 25,0 Pro- Corona – mit 299.378 Wohnungen (durch Neu- oder Umbau-
zent auf 9.762). maßnahmen) um 3,4 Prozent höher aus als im vergleichba-
Baugenehmigungen wurden im Jahr 2019 für rund 360.500 ren Zeitraum des Vorjahres.
23Wohnraumentwicklung
Wohnungsbaufertigstellungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden, Neu- und Umbau
(Anzahl der Wohnungen in Tausend)
350
300
250
200
150
100
Deutschland
50 Früheres Bundesgebiet (inkl. Berlin)
0 Neue Länder
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Quelle: Statistisches Bundesamt.
Wohnraumstruktur
Es ist wenig überraschend, dass in verdichteten Regionen nungsanteil in den neuen Bundesländern ebenso wie Unter-
der Anteil der Geschosswohnungsbestände höher ist als in schiede bei den Baualtersstrukturen oder auch den Wohnungs-
ländlichen Regionen. So beläuft sich der Anteil der Wohnein- größenstrukturen in Ost und West. Auf bundesdeutscher
heiten in Mehrfamilienhäusern in Berlin auf fast 90 Prozent, Ebene entfällt mit 41 Prozent der größte Anteil am Woh-
im Saarland, dem Schlusslicht, hingegen auf knapp über 30 nungsbestand auf Nachkriegsbauten der Baujahre 1949 bis
Prozent. Daneben ist vor allem auf historisch bedingte Fak- 1978. Bei den Wohnungsgrößen stellen Drei- bis Fünf-Raum-
toren (vor allem Folgen aus dem zweiten Weltkrieg und un- wohnungen mit 16,9 Prozent bis 25,3 Prozent den Löwenan-
terschiedliche Baustrategien der BRD und DDR) hinzuweisen, teil. Die zunehmend nachgefragten kleineren Einheiten mit
welche die deutsche Wohnraumstruktur bis heute prägen ein und zwei Zimmern fallen mit zusammen 12,8 Prozent
und Unterschiede zwischen neuen und alten Bundesländern dagegen zurück, haben zuletzt aber erneut und als einzige
begründen. Hierzu zählen u. a. ein höherer Geschosswoh- Größensegmente Marktanteile hinzugewonnen.
Wohnungsbaufertigstellungen in Wohngebäuden nach Gebäudetyp, Neubau
(Anzahl der Wohnungen in Tausend)
200
180
160
140
120
100
80
Wohnungen in Wohngebäuden
60
mit 1 Wohnung
40
mit 2 Wohnungen
20 mit 3 und mehr Wohnungen
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Quelle: Statistisches Bundesamt.
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