Geschäfts bericht 2020 - BWV zu Köpenick eG
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Geschäfts bericht
2020
Beamten-
Wohnungs-Verein
zu Köpenick eG
Auf einen Blick 2020 2019 2018 2017 Mitglieder Anzahl 12.235 12.030 11.375 10.728 Wohn- und Gewerbeeinheiten Anzahl 5.413 5.423 5.344 5.362 Wohn- und Nutzfläche m² 391.734 392.417 386.435 387.875 Bilanzsumme T€ 240.831 232.402 229.549 216.295 Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung T€ 36.641 36.292 35.507 35.226 Aufwendungen für Instandhaltung/-setzung T€ 9.777 11.740 10.265 9.727 Bauleistung Neubau/Erweiterung T€ 6.649 5.497 9.462 3.136 Umbau/Modernisierung T€ 6.890 90 3.512 4.590 Bilanzgewinn T€ 4.833 2.997 3.966 6.151 Geschäftsguthaben T€ 11.732 11.587 11.174 10.705 Ergebnisrücklagen T€ 62.100 58.562 54.263 47.671 Fremdkapital von Banken T€ 59.641 67.166 70.700 66.156 Spareinlagen T€ 76.054 70.751 66.093 63.017 Liquide Mittel T€ 13.989 14.903 12.986 7.884 Mitarbeiter jeweils zum Jahresende Anzahl 57 57 56 57 Der Beamten-Wohnungs-Verein zu Köpenick eG ist Mitglied in/im Die Genossenschaft ist beteiligt an der • Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e. V. • BeWeVau Bauten-, Wohnungs- und Verwaltungs-GmbH • der Akademie der Immobilienwirtschaft e.V. (BBA) • der Deutschen Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und ist Mitglied der Berliner Volksbank eG. und Siedlungswesen e.V. (DESWOS) • TÜV Berlin-Brandenburg • Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. (BBU) • Selbsthilfefonds des GdW zur Sicherung von Spareinlagen von Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung • Verein Berliner Kaufleute und Industrieller e.V. (VBKI)
Inhalt
Vorwort des Vorstandes 2
Gastkommentar
„Die Corona-Krise: Eine Herausforderung für den
gesellschaftlichen Zusammenhalt“ von Julian Nida-Rümelin 6
Wohnungsmarkt Berlin 8
Themen des Jahres
Corona: Herausforderungen und Chancen durch die Pandemie 10
Vertreterwahl und -versammlung: Mitbestimmung im Krisenjahr 12
Mietendeckel: Hemmschuh für Bestandsinvestitionen und Neubau 14
Neubau an drei Standorten: Investieren in den Bestand von morgen 16
Lagebericht des Vorstandes 19
Grundlagen des Unternehmens 19
Wirtschaftsbericht 19
Gesamtwirtschaftliche und
branchenbezogene Rahmenbedingungen 19
Geschäftstätigkeit 20
Nutzungsgebühren 20
Wohnungswechsel 21
Betriebskosten 21
Bestandspolitik 22
Aufwertung des Bestandes 22
Neubau 22
Spareinrichtung 23
Mitglieder 23
Risikomanagement und Compliance 24
Risikomanagement 24
Compliance 25
Lage der Genossenschaft 26
Finanz- und Vermögenslage 26
Vermögensstruktur, Kapitalstruktur 27
Ertragslage 28
Organisation und Personal 29
Prognose-, Chancen- und Risikobericht 30
Prognosebericht 30
Chancen- und Risikobericht 31
Risikoberichterstattung in Bezug auf die
Verwendung von Finanzinstrumenten 33
Bericht des Aufsichtsrates 34
Jahresabschluss 2020 36
Bilanz 36
Gewinn- und Verlustrechnung 38
Anhang zum Jahresabschluss 39
Allgemeine Angaben 39
Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 39
Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung 40
Sonstige Angaben 46
Nachtragsbericht 46
Ergebnisverwendung 46
Bestätigungsvermerk 48
2
Vorwort des Vorstandes
Sehr geehrte Mitglieder,
sehr geehrte Geschäftspartner
und Freunde,
wir haben im Jahr 2020 erlebt, wie rasant Rückblickend waren wir im Frühjahr 2020
sich die Welt verändern kann. Zu Beginn des noch „Pandemieanfänger“: Angesichts der
Jahres kamen uns Begriffe wie „Quarantäne“, sich überschlagenden Infektionszahlen war
„Mundnasenschutz“ und „Abstandsregeln“ schnelles Handeln gefordert, ohne dass
nur selten oder kaum in den Sinn – heute uns genaue Erkenntnisse über den
gehen sie uns schon sehr flüssig über die Ursprung, die Verbreitungswege und die
Lippen. Auswirkungen des neuen Corona-Virus
vorlagen. Für unsere Genossenschaft hieß
Inzwischen gehören Maske und Abstand zu dies, dass wir den Kontakt mit unseren
unserem Alltag und aller Wahrscheinlich- Mitgliedern auf telefonische und digitale
keit nach werden wir uns an ein Leben mit Wege beschränken mussten und nur in den
dem Virus gewöhnen müssen. Dieser wird dringendsten Fällen persönliche Kontakte
dann aber hoffentlich eines Tages wie zuließen. Die „AHA“-Regeln mit Abstand,
andere Erkältungs- und Grippeviren auch, Hygiene und Alltagsmasken wurden in
viel von seinem derzeitigen Schrecken ver- kürzester Zeit eingeübt und eingehalten.
loren haben.
Gleichzeitig mussten wir die nachbar-
Schon heute zeichnen sich auf der anderen schaftlichen Angebote in unseren Gemein-
Seite ein paar positive Begleiterscheinun- schaftseinrichtungen absagen und die
gen der Pandemie ab, die Einzug in unser Türen der Häuser schließen: Für viele
Berufsleben gehalten haben: Die ein oder unserer ehrenamtlich tätigen Mitglieder
andere Besprechung wird auch in Zukunft und die vielen aktiven Besucher unserer
per Video stattfinden und wir werden die Treffpunkte ein herber Einschnitt. Es folgten
Digitalisierung einzelner Prozesse weiter die Absagen der Sommerfeste, der Vertre-
vorantreiben, um auch zukünftig flexibel terversammlung und des Kinderbadefestes.
auf Krisensituationen zu reagieren und Diese Ausfälle ließen sich nur schwer
unseren Service weiter zu verbessern. Wir kompensieren, aber mit drei individuell
freuen uns aber auch schon darauf, mit durchführbaren Stadtralleys im Herbst und
Geschäftspartnern, Kollegen, Vertretern Live-Musik im Winter in den Höfen unserer
und Mitgliedern wieder in den persön Wohngebiete boten wir zumindest einen
lichen Austausch zu kommen, da die kleinen Ersatz.
zwischenmenschliche Komponente nicht
zu ersetzen ist. Die Vertreterversammlung führten wir
aufgrund der anhaltend hohen Infektions-
zahlen schließlich am Ende des Jahres im
schriftlichen Umlaufverfahren durch: Die
Beteiligung von 72 % der Vertreterinnen
und Vertreter belegt, dass auch so erfolg-
reich abgestimmt werden kann.
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit
verzichten wir auf die durchgängige
gleichzeitige Verwendung männlicher,
weiblicher und diverser Schreibformen.
Sämtliche Personenbezeichnungen
gelten gleichwohl für alle Geschlechter
und Identitäten.
3
Die im 5-Jahres Turnus stattfindende die Ursachen in individuellen Umständen,
Vertreterwahl stellte uns aufgrund der die zur Ausschöpfung des Mieterhöhungs-
erschwerten Bedingungen durch die spielraumes führten. So wenig, wie der
Corona-Pandemie vor einige zusätzliche Mietendeckel bei sozialverantwortungs
Aufgaben. Statt wie gewohnt auf Präsenz- bewussten Vermietern wie Genossenschaf-
veranstaltungen, fand die Vorbereitung ten ein gerechtfertigtes Instrument war,
durch den Wahlausschuss per Telefon so wenig hat diese Maßnahme während
konferenz statt. Abstands- und Hygiene- seiner Geltungsdauer als eine „Atempause“
vorschriften wurden bei der Stimmenaus- für den angespannten Wohnungsmarkt
zählung streng eingehalten. Neben dem gewirkt. Ganz im Gegenteil führte der
erfolgreichen Abschluss des Wahlablaufes Mietendeckel im letzten Jahr zu einer
freut uns insbesondere die hohe Anzahl deutlichen Verknappung des Angebotes an
an Kandidaten, die sich für das Amt im Mietwohnungen, da aufgrund der höheren
Rahmen der Vertreterwahl bewarben. Renditen Mietwohnungen in Eigentums-
Zeigt dies doch, dass unsere auf demokra- wohnungen umgewandelt wurden. Nach
tische Mitwirkung gründende genossen- einer längeren Phase der Rechtsunsicher-
schaftliche Organisationsstruktur – die sich heit wurde jetzt kurz vor Redaktionsschluss
damit deutlich von anderen Unternehmens- unseres Geschäftsberichtes das Urteil des
formen unterscheidet – auf Zuspruch und Bundesverfassungsgerichts verkündet:
Unterstützung bei den Mitgliedern stößt. Da das Mietrecht in die Gesetzgebungs-
kompetenz des Bundes fällt und dort
Während das Pandemiegeschehen die abschließend mit der „Mietpreisbremse“
Schlagzeilen des Jahres 2020 bestimmte, geregelt sei, stellten die obersten Richter
ist ein Thema etwas in den Hintergrund in Karlsruhe die Verfassungswidrigkeit des
geraten, dass ansonsten wahrscheinlich MietenWog Bln fest. Damit wurde der
mehr Aufmerksamkeit erhalten hätte: Das Mietendeckel gekippt, weil der Berliner
„Gesetz zur Mietenbegrenzung im Woh- Senat eindeutig seine Gesetzgebungskom-
nungswesen in Berlin“ (MietenWoG Bln) – petenz überschritten habe. Auch wenn wir
kurz der „Berliner Mietendeckel“ trat vor- die Entscheidung begrüßen, bleibt das
erst in Kraft und senkte die Mieten von Problem der Schieflage auf dem Berliner
rund 340.000 Wohnungen in Berlin. In Wohnungsmarkt erhalten.
unserer Genossenschaft betraf die Regelung
zur Absenkung überhöhter Mieten nur vier Insbesondere im Wahljahr gilt es, einer
Wohnungen, und in diesen Fällen lagen weiteren Polarisierung der wohnungspoli-
tischen Akteure entgegenzuwirken. Statt-
dessen sollte zur Lösung der Probleme auf
„Eines kann man sagen: dem Wohnungsmarkt eine gemeinsame
Neubauoffensive von sozialverantwort
So viel Wissen über unser Nichtwissen lichen Unternehmen und Entscheidern aus
Verwaltung und Politik initiiert werden.
und über den Zwang, unter Unsicher-
heit handeln und leben zu müssen,
gab es noch nie.“
Jürgen Habermas, April 2020
4
Vorwort des Vorstandes
Auch wenn das abgelaufene Geschäftsjahr Abschließend möchten wir allen Geschäfts
uns vor große Herausforderungen stellte, partnern, Vertretern, Mitgliedern und auch
blicken wir optimistisch in die Zukunft. unseren Mitarbeitern für das konstruktive
Aufgrund der anhaltend hohen Woh- Miteinander und die gute Zusammenarbeit
nungsnachfrage in Berlin bleibt es auch in im letzten Jahr danken. Die außergewöhn
den kommenden Jahren das vorrangige lichen Umstände haben uns oft kurzfristig
Ziel, das Angebot an genossenschaftlichen mit neuen Problemen konfrontiert, deren
Wohnungen zu vergrößern und damit den Lösungen nicht als Blaupausen vorlagen.
satzungsgemäßen Auftrag der Wohnraum- Gemeinsam ist es uns aber gelungen, mit
versorgung unserer Mitglieder zu erfüllen. Verständnis, Flexibilität und einer zusätz
Glücklicherweise blieben unsere Neubau- lichen Kraftanstrengung das Krisenjahr 2020
aktivitäten im letzten Jahr weitestgehend zu meistern. Besondere Erschwernisse
unbeeinflusst vom Pandemiegeschehen hatten dabei oft Mitarbeiter zu schultern,
und konnten mit ungeminderter Kraft vor- die mit Mobilem Arbeiten, Homeschooling
angetrieben werden. ihrer Kinder und pandemiebedingten
zusätzlichen Verwaltungsaufgaben in viel-
Bis Anfang 2022 wird der dritte Bauabschnitt facher Hinsicht betroffen waren. Ihren Ein-
in Schöneiche mit 70 neuen Wohnungen satz wissen wir sehr zu schätzen und möchten
fertiggestellt sein. Perspektivisch wird die dies unter anderem mit einer Bilderstrecke
Gartenstadt Schöneiche nach Gesamtfertig- in diesem Geschäftsbericht würdigen.
stellung das Portfolio der Genossenschaft Sehen Sie auf den Seiten 18 und 32 einige
um 680 attraktive Wohnungen in landschaft- Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der
lich reizvoller Lage ergänzen. Genossenschaft, die uns zeigen, wie sie im
Homeoffice den vielen Video-Konferenzen
Als weitere Neubaumaßnahmen befinden des letzten Jahres zugeschaltet waren.
sich die Erweiterung des Bestandes in
Marienfelde mit 300 Wohnungen und der Wir wünschen Ihnen eine interessante
Neubau auf dem 2017 erworbenen Grund- Lektüre unseres Geschäftsberichtes,
stück in Falkenberg, Ortsteil Bohnsdorf, bleiben Sie gesund und optimistisch.
mit ca. 500 Wohnungen in Planung.
Herzlichst
Stefan Keim Andrea Zwingelberg Heinz-Dieter Kroll
5
6
Gastkommentar
Julian Nida-Rümelin
Die Corona-Krise:
Eine Herausforderung für
den gesellschaftlichen
Zusammenhalt
Seit Anfang des Jahres 2020 hält die In manchen demokratischen Ländern
Corona-Pandemie die Welt in Geiselhaft. richtet sich der Unmut in erster Linie gegen
Im Norden, wie im Süden, in den ökono- die Regierungen, in anderen ist die Soli
misch hoch entwickelten, ebenso wie in darität mit den Regierungsmaßnahmen
den Armutsregionen, haben die Behörden groß und der Widerstand klein, wie zum
Maßnahmen ergriffen, um die Gesund- Beispiel in Italien. Das erkennbare Fehlen
heitsgefahren der Pandemie zu begrenzen. einer nachhaltigen Strategie, wie mit einer
Diese Maßnahmen waren unterschiedlich solchen Pandemie kohärent und wirksam
wirksam, zugleich hatten sie teilweise umzugehen ist, die unterschiedlichen
massive, ökonomische, soziale und kultu- Kriterien, nach denen Maßnahmen ergrif-
relle Auswirkungen, zu denen gehört, fen werden, auch der Dissens in den
dass die Erfolge der Armutsbekämpfung wissenschaftlichen Disziplinen, die nach
seit den 1990er Jahren wieder zunichte wie vor unzureichende empirische Daten-
gemacht wurden und die Zahl der Hunger- lage und die fehlende Transparenz des
toten ansteigt. Aber auch unabhängig von Regierungshandelns machen die Corona-
staatlichen Maßnahmen verhalten sich die Krise auch zu einem Stresstest für die
Menschen in der Krise anders. Fremde Demokratie. Erfahrungen aus vergangenen
werden als mögliche Infektionsquelle Krisen zeigen, dass es in hohem Maße von
wahrgenommen, die Aufforderung Abstand dem gesellschaftlichen Zusammenhalt, von
zu halten, wirkt sich als „Social Distan- einem Grundbestand gemeinsamer Nor-
cing“ aus, viele Menschen vereinsamen, men und Werte abhängt, ob die Demokra-
manche verzweifeln. Diejenigen, deren tie unbeschadet eine solche Krise bewälti-
wirtschaftliche Existenz gefährdet oder gar gen kann oder ob sie gar in den
vernichtet ist, diejenigen die ihren Turbulenzen der Krise, wie Anfang der
Arbeitsplatz verloren haben, Alleinerzie- 1930er Jahre in Deutschland, kollabiert.
hende, die auf Berufstätigkeit verzichten Dabei genügt es nicht, dass eine große
müssen, um sich um ihre Kinder zu küm- Mehrheit der Bevölkerung die Regierungs-
mern, Eltern die durch Homeoffice und maßnahmen in der Krise unterstützt oder
Homeschooling überfordert sind, bilden wenigstens, wenn auch widerwillig,
ein wachsendes Reservoir der Unzufrieden- umsetzt, von entscheidender Bedeutung
heit, aus dem Ideologen, sogenannte Ver- ist, dass sich nicht Teile der Bevölkerung
schwörungstheoretiker, und Demokratie- abgehängt, alleingelassen, gar verächtlich
gegner Kampagnen organisieren, zu denen gemacht fühlen.
sich in großer Zahl auch Wohlmeinende,
Besorgte oder lediglich Verwirrte gesellen.
7
Julian Nida-Rümelin gilt als einer der „renommiertesten Philosophen in
Deutschland“ (Handelsblatt vom 30. Juli 2017) und lehrt Philosophie
und politische Theorie an der Ludwig-Maximilians-Universität in
München. Er gehörte als Staatsminister für Kultur und Medien
dem ersten Kabinett Schröder an. Er ist Mitglied der Akademie
der Wissenschaften zu Berlin und der Europäischen Akademie
der Wissenschaften, Direktor am bayrischen Institut für digitale
Transformation (bidt). 2016 verlieh ihm die bayrische Staats
regierung die Europa-Medaille. Im Jahre 2019 erhielt er den
Bayerischen Verdienstorden. Seit Mai 2020 ist er stellvertre
tender Vorsitzender des Deutschen Ethikrats.
Die Social Media-Kom- empfinden den Spruch als Weltweit gibt es eine Vielzahl globaler Her-
munikation spielt heute herablassende Kampfansage ausforderungen, die mit nationalen Ant-
nicht nur eine wichtige Rolle derjenigen, um deren Gesund- worten allein, nicht zu bewältigen sind.
bei Information und Meinungsbil- heit willen man doch gegenwärtig auf Wir haben in den vergangenen Monaten
dung, sondern trägt zudem zur Ausbildung so vieles verzichtet. Die Tatsache, dass sich erneut vor Augen geführt bekommen, dass
von Meinungsblasen und zur Radikalisie- die Gesundheitsrisiken dieser Pandemie die politische Handlungsfähigkeit der
rung von Positionen bei. Ein harmloser auf Hochaltrige und Vorerkrankte Weltgesellschaft angesichts einer weit fort-
Spruch, wie: „Eure Großeltern mussten in konzentrieren und daher Solidarität mit geschrittenen ökonomischen Globalisie-
den Krieg, ihr müsst lediglich zu Hause den Gefährdeten und nicht die Sorge um rung und wachsender globaler Herausfor-
bleiben!“, kann dabei eine Dynamik der die eigene Gesundheit für die allermeisten derungen zu denen auch Artensterben,
wechselseitigen Diffamierung auslösen, die Jüngeren ausschlaggebendes Motiv ist, Ökologie und Klimakrise gehören, nur
den Zusammenhalt gefährdet. Diejenigen, macht die Lage nicht einfacher. unzureichend gerüstet ist. Auf dieser Welt
die ihren Job verloren haben oder deren ist unter den heutigen Bedingungen so gut
wirtschaftliche Existenz gefährdet ist, die Das Auftreten von Regierenden als Herbergs- wie jede Gefahr an einem Ort, mit Gefahren
unter der Doppelbelastung von Home- mütter oder -väter, die ihren Kindern lei- an anderen Orten verknüpft 2 was eine
schooling und Homeoffice ächzen, emp- der noch keinen Ausgang erlauben dürfen, handlungsfähige Weltbürgerschaft erfor-
finden diesen Spruch als puren Zynismus, weil sich diese noch nicht hinreichend an derlich macht. In den 1970er Jahren war
als Missachtung und Verächtlichmachung die Vorgaben halten, ist offenbar für Teile einmal die Rede von der Notwendigkeit
ihrer existenziell gefährdeten Lebenssitua- der Bevölkerung eine Provokation eigenen von Weltinnen- und Weltsozialpolitik.
tion. Andere, vor allem Jüngere, denen das Typs. Sie haben den Eindruck das zu ver- Dieses hat die Krise gezeigt, dass nicht nur
Alleinsein besonders schwerfällt, die sich lieren, was in einer Demokratie das Wert- europäische Solidarität, die in beachtlichem
zum Beispiel als Pubertierende oder junge vollste ist: ihre individuelle Freiheit, ihre Maße realisierbar war, sondern globale
Erwachsene in der häuslichen Umgebung Unabhängigkeit von staatlichen Eingriffen, Solidarität erforderlich ist und dass wir
ihrer Kindheit nicht aufgehoben fühlen, die Selbstbestimmtheit in ihrem Leben. alles tun müssen, um die Zivilkultur der
die Konflikte mit ihren Eltern haben, Dass dies ausgerechnet von manchen Demokratie in und nach der Krise wieder
denen sie gerne aus dem Weg gehen wür- instrumentalisiert wird, die ansonsten als zu stärken.
den, die ihre Freundinnen und Freunde Kritiker und nicht als Verteidiger der
brauchen, um sich zu stabilisieren und Demokratie auftreten, ist ein neues, poli-
einen eigenen Weg ins Erwachsensein zu tisch aus den USA importiertes Phänomen:
finden, die in Schule, Ausbildung und die Verbindung von libertärem Gedanken-
Studium den Anschluss verloren haben, gut mit rechtsradikalem. Diese Verbindung
weil sie die Zusammenarbeit mit Gleich gewinnt gegenwärtig in allen westlichen
altrigen und vielleicht auch den unmittel- Demokratien an Einfluss und stellt eine
baren Kontakt mit Lehrenden benötigen, besondere Gefahr für die Zivilkultur der
Demokratie dar, die auf wechselseitigem
Respekt, gleicher individueller Freiheit,
aber eben auch auf Kooperation und Soli-
darität beruht. 1 1 V gl. J. Nida-Rümelin: Die gefährdete Rationalität
der Demokratie. Ein politischer Traktat. Hamburg:
Edition Körber 2020.
2 Vgl. J. Nida-Rümelin & N. Weidenfeld: Die Realität
des Risikos. Über den vernünftigen Umgang mit
Gefahren. München: Piper 2021
8
Wohnungsmarkt Berlin
Wohnungsmarkt Berlin
Keine Entspannung im Jahr der
Corona-Pandemie und des Mietendeckels
Der Wohnungsmarkt in der Hauptstadt Mietenanstieg deutlich gebremst
stand 2020 unter besonderen Vorzeichen: Das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
Die Corona-Pandemie wirkte sich massiv ermittelte für 2020 eine Steigerung der
auf alle gesellschaftlichen Bereiche aus Nettokaltmieten für Berlin um rund 0,7 %.
und bremste vor allem über geringere Damit lag die Entwicklung unter dem Vor-
Wanderungsbewegungen das dynamische jahreswert (+1,4 %) und leicht über dem
Bevölkerungswachstum der Vorjahre. Von Niveau der allgemeinen Preisentwicklung
übergeordneter Bedeutung war zudem der (0,5 %). Ursächlich für den deutlich gerin-
„Berliner Mietendeckel“: Dieser drastische geren Anstieg war vor allem das im letzten
staatliche Eingriff in den Wohnungsmarkt Jahr eingeführte „Gesetz zur Mietenbe-
entlastete viele Mieter, bremste im Umkehr- grenzung im Wohnungswesen in Berlin“
schluss aber auch die Investitionsmöglich- (MietenWoG Bln) – der „Berliner Mieten-
keiten vieler Wohnungsunternehmen, von deckel“, der Obergrenzen für alle ab
denen zahlreiche sozial verantwortungs- 1. Januar 2014 gebauten Mietwohnungen
bewusste Vermieter wie Genossenschaften, festlegte. Schätzungen gehen davon aus,
zu Unrecht getroffen wurden. dass in Berlin ca. 340.000 Wohnungen
vom Mietendeckel betroffen waren. Am
Der Trend zum Heim im Grünen 15. April 2021 verkündete das Bundesverfas-
Nach Jahren mit zum Teil hohen Wachstums- sungsgericht, dass der Berliner Senat mit
raten verzeichnete die Metropole Berlin im dem Mietendeckel seine Gesetzgebungs-
Corona-Jahr 2020 erstmalig einen leichten kompetenz überschritten habe. Der Bund
Bevölkerungsrückgang. In den ersten 9 habe als Gesetzgeber das Mietpreisrecht
Monaten nahm die Einwohnerzahl Berlins bereits abschließend geregelt, so dass für
um 6.200 Personen bzw. 0,2 % seit Jahres- eine zusätzliche Gesetzgebung seitens
beginn ab, während im Vorjahreszeitraum eines Bundeslandes kein Raum sei. Da das
das Wachstum noch bei 11.700 Personen Mietendeckelgesetz in Berlin ebenfalls die
bzw. 0,3 % lag. Ursächlich für den Rück- Miethöhe regele, sei „es insgesamt nichtig“.
gang waren neben Corona der geringere
Zuzug aus dem Ausland sowie der anhal- Mietendeckel + Corona: Angebot auf
tende Trend der Suburbanisierung. 14.900 Talfahrt
Personen verlegten ihren Wohnsitz von Seit Einführung des Mietendeckels und
Berlin nach Brandenburg, davon allein unter den Bedingungen der Corona-
10.800 in das angrenzende Umland. Pandemie reduzierte sich das Wohnungs-
angebot im letzten Jahr drastisch. In der
ersten Jahreshälfte 2020 stabilisierte sich
das Volumen der Mietangebote zunächst
bei etwa 50 % des Vorjahrangebotes und
erreichte im Oktober ein historisches Tief.9
Studien ermitteln Einbrüche von fast 60 % Neubau mit Fast die
gegenüber den Vorjahreswerten. 1 Es ist Hemmnissen Hälfte der
davon auszugehen, dass die Mietendeckel- Die Baupreise befragten Unter-
Effekte durch die Corona-Pandemie kata stiegen dagegen nehmen planen
lysiert wurden: Statt leere Wohnungen zu weiter deutlich: Der Neu- auch für die Zukunft einen
vermieten, boten Eigentümer diese auf- bau von Wohnungen verteuerte sich Hybrid-Mix aus Präsenzarbeit und
grund der geringeren Mieteinnahmen ver- im Schnitt um 3,1 %. Selbst im vierten Homeoffice, da sich die Arbeitsform als
mehrt zum Kauf an. Zusätzlich nahm die Quartal – im Bund von einem (minimalen) besonders effizient erwiesen und in der
Fluktuation, ausgelöst durch die Unsicher- Preisrückgang bei Neubauten gekenn- Krise bewährt habe. Auch die höhere
heiten der Corona-Krise, deutlich ab. zeichnet – stiegen die Baupreise in Berlin Zufriedenheit der Beschäftigten, eine bes-
weiter. sere Vereinbarkeit von Familie und Beruf
Bei den Unternehmen der sozialen Woh- sowie mehr Flexibilität spielen maßgeblich
nungswirtschaft gab es nach Angaben des Der IBB Marktstudie folgend, sind nach eine Rolle.
BBU, dem Verband Berlin-Brandenbur Expertensicht die beiden größten Heraus-
gischer Wohnungsunternehmen (BBU), forderungen am Mietwohnungsmarkt Nach einer Untersuchung des Branchen-
wegen des Mietendeckels keine nennens- weiterhin das zu wenig vorhandene bzw. verbandes Bitkom 4 befördert der Trend
werten Veränderungen hinsichtlich der zu wenig geeignete Bauland und der zum Homeoffice bei vielen Arbeitnehmern
Fluktuation. Allerdings ging der Mietende- Widerstand gegen neue Bauvorhaben. den Wunsch nach einem Umzug ins Umland.
ckel zu Lasten der Investitionen in Neubau, Neu hinzugekommen sind als direkte Aus- Demnach würde jeder fünfte Berufstätige
Klimaschutz oder Modernisierung. wirkungen der Corona-Pandemie spürbare (21 %) umziehen, wenn er oder sie in
Engpässe bei den Baukapazitäten sowie Zukunft größtenteils im Homeoffice arbei-
Angespanntes Angebot insbesondere bei der Bearbeitung von Bauanträgen und ten könnte. Hier erwarten die Befragten
bei günstigen Mieten Baugenehmigungen in den Behörden. eine Verbesserung der Wohnsituation
Auch nach Einschätzung von 200 befragten durch das Leben im Grünen, der größeren
Expertinnen und Experten 2 lässt sich bisher Neue Impulse durch Homeoffice-Trend Nähe zu Freunden und Familie oder eine
keine Entspannung auf dem Berliner Woh- Die Abstands- und Hygienevorschriften der günstigere Miete.
nungsmarkt feststellen. Insbesondere im Corona-Pandemie erschwerten die Präsenz-
unteren (< 7 € / m²) Mietpreissegment besteht arbeit in vielen Unternehmen, so dass
in allen Berliner Bezirken ein deutliches sich im Laufe des Jahres 2020 Modelle des
Angebotsdefizit. Das gleiche gilt für das „Mobilen Arbeitens“ großflächig durch-
mittlere Preissegment (7 - 10 € / m²), bei dem setzten. Nach einer Umfrage der IHK Berlin
lediglich für den Bezirk Marzahn-Hellers- gaben 65,8 % aller befragten Unterneh-
dorf eine ausgewogene Marktlage konsta- men an, aufgrund der Corona-Krise ver-
tiert wird. Innerhalb der Wohnungsgrößen- stärkt im Homeoffice zu arbeiten, 14,8 %
klassen sind vor allem Wohnungen mit setzten schon länger auf diese Arbeitsform
45 bis 100 m² Wohnfläche gefragt. Im obe- und für 19,4 % kam Mobiles Arbeiten auf-
ren Preissegment (10 € / m² und mehr) grund des Tätigkeitsfeldes nicht in Frage. 3 1 D as Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW)
stellt im Wochenbericht 8 / 2021 einen Rückgang der
hingegen herrscht zwischen Angebot und
Wohnungsangebote von 57,5 % nach Inkrafttreten
Nachfrage ein nahezu ausgeglichenes Ver- des Mietendeckels fest.
hältnis in allen Berliner Bezirken. 2 IBB Wohnungsmarktbarometer 2020
3 IHK Umfrage Juli-August 2020: „Home Office – neue
Normalität oder zurück zur Präsenzkultur?“
4 Ergebnis einer Befragung des Branchenverbandes
Bitkom im Januar 202110
Themen des Jahres
Corona
Herausforderungen und Chancen durch die Pandemie
Mit der Ausbreitung der Corona-Pandemie Mit Nachbarschaftshilfe gemeinsam Ein wahrer Farbenrausch bot sich beim
in 2020 wurde der „Normalbetrieb“ von durch die Krise „Festival of Lights“, das vom 11.- 20.
Gesellschaft und Wirtschaft außer Kraft In den Nachbarschaften entwickelten sich September zahlreiche Berliner Gebäude
gesetzt. Schon im ersten Lockdown passten auf Initiative von Anwohnern zahlreiche in spektakulären Farben erstrahlen ließ.
wir zahlreiche Geschäftsabläufe entspre- Hilfsangebote für diejenigen Mitglieder, Gemeinsam mit sieben weiteren Köpenicker
chend den Kontaktbeschränkungen an: die aus Alters- oder Gesundheitsgründen Genossenschaften unterstützten wir die
Beratungen erfolgten telefonisch oder zu den Risikogruppen zählen. Auch unsere Illumination des Köpenicker Rathauses, das
online, Mitarbeiter wechselten ins Home- Sozialarbeiterinnen, Hauswarte und Haus- im Rahmen dieses beliebten, seit 16 Jahren
office, Gemeinschaftseinrichtungen schlos- besorger unterstützten die Versorgung stattfindenden Lichterfestes erstmalig
sen ihre Türen, Veranstaltungen wurden der wohnenden Mitglieder während der beleuchtet wurde.
abgesagt und die Vertreterversammlung Kontakt- und Ausgehbeschränkungen. In
letztendlich im schriftlichen Verfahren manchen Hausgemeinschaften entwickelte Der harte Lockdown zum Jahresende
durchgeführt. Wo früher der persönliche sich eine besondere, generationsübergrei- bedeutete für viele Menschen eine ent-
Kontakt zählte, wurde dieser jetzt nach fende Nachbarschaftshilfe in der Krise. behrungsreiche Zeit. Zur musikalischen
Möglichkeit gemieden. In kürzester Zeit Aufmunterung ließen wir am zweiten
mussten neue Abläufe und Organisations- Nicht wenige Arbeitnehmer konnten auf- Adventswochenende von Bläsertrios in
formen gefunden werden, um den grund des Umsatzeinbruches in vielen den Höfen unserer Wohngebiete weihnacht
Geschäftsbetrieb aufrecht zu erhalten. Branchen nur noch in Kurzarbeit beschäf- liche Musik erklingen.
Gleichzeitig galt die Sorge auch den Mit- tigt werden. Um auf eventuelle Zahlungs-
gliedern, die von Kurzarbeit betroffen schwierigkeiten reagieren zu können, Corona als Beschleuniger der
waren oder aufgrund ihrer Zugehörigkeit bereiteten wir mieterfreundliche Stundungs- Digitalisierung
zu einer Risikogruppe ihre Wohnungen modelle vor, die jedoch nur in geringem Das Jahr 2020 wird zweifelsfrei als eines
kaum noch verlassen konnten. Ausmaß in Anspruch genommen wurden. der herausforderndsten Jahre in die
Geschichte eingehen. Neben den zahlrei-
Mobiles Arbeiten im Homeoffice Mitgliederaktivitäten unter Wahrung chen negativen Auswirkungen verzeichnen
Um schnell und effektiv auf die Virusaus- der AHA-Regeln wir auf der anderen Seite einen Entwick-
breitung zu reagieren, richtete unsere Coronabedingt mussten die traditionellen lungsschub für digitale Kommunikations-
Genossenschaft bereits im Frühjahr Mög- Sommerfeste sowie das Kinderbadefest und Arbeitsprozesse. Diese Entwicklung
lichkeiten für mobiles Arbeiten ein. ausfallen. Als Ersatz in dieser ereignisarmen beinhaltet auch Chancen für zukünftige
Flexiblere Arbeitszeiten kamen dem Wunsch Zeit organisierten wir für unsere Mitglieder Strukturen, die stärker die Bedürfnisse der
vieler Eltern entgegen, die zusätzlich ihre im Herbst drei Stadtralleys, die individuell Arbeitnehmer nach mehr Flexibilität
schulpflichtigen Kinder im Homeschooling und unter Wahrung der Abstands- und berücksichtigen und gleichzeitig die Effek-
unterrichteten. Mit detaillierten Arbeits- Hygieneregeln durchgeführt werden konnten. tivität der Arbeitsabläufe steigern.
plänen vermieden wir Doppelbelegungen Dieses Angebot stieß mit über 100 teilneh-
in den Büros und stellten gleichzeitig menden Familien auf große Resonanz.
sicher, dass alle wichtigen Geschäfts
abläufe aufrecht erhalten blieben. Für
die Mitarbeiter stellte sich als positiver
Nebeneffekt des mobilen Arbeitens die
Zeitersparnis durch die Reduzierung der
Anfahrtswege ein.
So gut es ging, hielten unsere Ehren-
amtlichen den Kontakt aufrecht –
wie hier beim „Walken auf Distanz“.
Beim Festival of Lights im September illuminierten
wir mit sechs weiteren Genossenschaften das
Rathaus Köpenick.11
Boten was zum Hören und zum
Sehen: Unser musikalisches
Weihnachtsmann-Trio in Köpenick.
Über 100 Familien nahmen an den Stadtralleys teil –
wie diese Schmargendorfer Familie am „Wilden Eber“.12
Themen des Jahres
Die Vorbereitung und Durchführung
der Vertreterwahl lag in ihren Händen:
Die Mitglieder des Wahlausschusses
im November 2019.13
Vertreterwahl und Vertreterversammlung
Mitbestimmung im Krisenjahr
Genossenschaften wie der BWV zeichnen viele weibliche Vertreterinnen zum Parla- Mit einer Beteiligung von 72 % aller Vertre-
sich durch ein verantwortungsvolles Mit ment (35 %) und fast die Hälfte der Mit- terinnen und Vertreter zeigte sich, dass
einander der Gremien und ihrer Selbstver- gliedervertreter wurden erstmalig in das Mitbestimmung auch in dieser Form statt-
waltung aus. Aufsichtsrat, Vorstand und Gremium gewählt. Die andere Hälfte setzt finden kann. Alle Kenntnisnahmen,
Vertreterversammlung verfolgen das sich aus teilweise langjährig dazugehö Beschlussfassungen sowie die Wahl zum
gemeinsame Ziel, die Zukunftsfähigkeit rigen Vertreterinnen und Vertretern zusam- Aufsichtsrat erfolgten komplikationslos per
der Genossenschaft zu erhalten und aus- men, die auf ein gutes Netzwerk zu Nach- schriftlicher Abstimmung.
zubauen. Dabei bringen sich die Mitglieder barschaften und Wohngebieten verfügen.
entsprechend ihres Verantwortungsberei- Im Ergebnis werden die demokratischen Aufgrund der im Frühjahr stattgefundenen
ches mit ihrem Wissen und ihrer Erfahrung Entscheidungsstrukturen in der Genossen- Vertreterwahl war dies die letzte Versamm-
in die Gremienarbeit ein. schaft durch eine lebendige, diversifizierte lung in der alten Zusammensetzung. Auf-
Vertreterversammlung gestützt, in der sich sichtsvorsitzender Carsten Bethke: „In 2021
Vertreterwahl 2020 die Qualitäten „Erneuerung“ und „Erfah- wollen wir vor allem das Ausscheiden zum
Im 5-Jahresturnus fordert die Genossen- rung“ die Waage halten. Teil langjähriger Vertreterinnen und Ver
schaft alle Mitglieder auf, sich als Kandi- treter aus der Vertreterversammlung noch
datin bzw. Kandidat für die Vertreterwahl Vertreterversammlung 2020 einmal in geeigneter Form würdigen. Für
zu bewerben. Mit 152 Bewerberinnen und Nachdem die Versammlung aufgrund der dieses Jahr freuen wir uns, dass die Ver
Bewerbern folgten 2020 dieser Aufforderung Corona-Pandemie vom Juni in den Herbst treterversammlung in dieser besonderen
so viele Mitglieder wie noch nie zuvor. verschoben wurde, musste letztendlich Form so gut geklappt hat.“
Gleichzeitig verzeichnete die Genossen- auch der Nachholtermin abgesagt werden.
schaft mit 12.020 wahlberechtigten Mit Steigende Fallzahlen verhinderten auch im Unser besonderer Dank geht an die Mit-
gliedern und 3.034 abgegebenen Stimmen November die Durchführung einer Präsenz- glieder des Wahlausschusses und die
neue Höchstmarken der demokratischen veranstaltung. Alternativ und erstmalig in ehrenamtlichen Helferinnen und Helfer,
Mitwirkung. Die gewählte Vertreterver- der Geschichte des BWV wurden die die unter den erschwerten Bedingungen
sammlung mit ihren 101 Mitgliedern steht Beschlussfassungen in einem schriftlichen der Corona-Pandemie wesentlich zum
für die Vitalität und Erneuerungsfähigkeit Umlaufverfahren eingeholt. Gelingen der Vertreterwahl beigetragen
der Genossenschaft. Noch nie gehörten so haben.
Mit Abstand und Maske wurden
im Dezember 2020 die Stimmen zur
Vertreterversammlung gezählt.
Beim Versand des Wahlaufrufes im Januar 2020
halfen viele Mitarbeiter der Genossenschaft.
Das Thema „Mindestabstand“ trat erst in den
Folgemonaten in Kraft.14
Themen des Jahres
Mietendeckel
Hemmschuh für Bestandsinvestitionen und Neubau
Mit Einführung des Gesetztes „zur Mieten- Genossenschaften wurden als Kollateral- Wir als Genossenschaft stehen zu unserer
begrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ schaden in Kauf genommen Verantwortung und versorgen unsere Mit-
(MietenWoG Bln) Anfang 2020 sollten für Genossenschaften wie der BWV wurden glieder, wenn sie es denn wünschen, ein
5 Jahre die Mietobergrenzen für alle vor 2014 jedoch ganz zu Unrecht von den Bestim- Leben lang mit bezahlbarem Wohnraum.
erbauten Mietwohnungen festgelegt werden. mungen des Mietendeckels beeinträchtigt, Damit unterscheiden wir uns von anderen
Gut ein Jahr später kippte das Bundesver- denn sozialverträgliche Mieten sind in der Vermietern auf dem Berliner Wohnungs-
fassungsgericht den vom Berliner Senat genossenschaftlichen DNA fest verankert. markt, von denen einige „schwarze Schafe“
beschlossenen „Mietendeckel“: Das Landes- In unserem Bestand mit knapp 5.400 Woh- zu den überhöhten Mieten, insbesondere
gesetz sei nichtig, da der Bund das Miet- nungen mussten nur bei 4 Verträgen die in begehrten Stadtlagen, beigetragen haben.
preisrecht bereits abschließend geregelt nach Gesetz überhöhten Mieten abgesenkt Es ist richtig, mit geeigneten Maßnahmen
habe. Nach Überzeugung des Gerichts habe werden. Viel gravierender waren die Ein- diesen Auswüchsen entgegenzuwirken.
das Land Berlin seine Gesetzgebungskom- schnitte im Falle der Neuvermietung: Hier
petenzen überschritten. zahlte der Mieter nur die Vormietermiete. Uns bleibt die Hoffnung, dass der nächste
Versuch einer Bundes- oder Landesregie-
Der „Mietendeckel“: Chronologie einer Nach internen Berechnungen hätten der rung zu einer rechtmäßigen und vor allem
Fehlentscheidung Genossenschaft in den nächsten fünf Jahren sachgerechten Lösung führt. Geeignete
Mit der Einführung des MietenWog Bln am durch die Einführung des Mietendeckels Lösungsstrategien zur Bewältigung des
23. Februar 2020 versprach sich der Berliner 6,5 Mio. € Mieteinnahmen und damit Eigen- Wohnungsmangels sollten sich auf den
Senat ein geeignetes Instrument zur Besei- mittel gefehlt. Auf der Basis der ursprüng- Neubau von Wohnungen konzentrieren.
tigung der Schieflage auf dem Wohnungs- lichen strategischen Planung zur Mieten- Jetzt gilt es, statt einer weiteren Polarisie-
markt geschaffen zu haben. Schätzungs- entwicklung war vorgesehen, die aktuellen rung der wohnungspolitischen Akteure
weise 340.000 Wohnungen galten im Sinne durchschnittlichen Nettokaltmieten im gemeinschaftlich eine mietensenkende
des Gesetzes als überhöht und wurden mit Bestand in Höhe von 5,58 € / m² alle 3 Jahre Neubau-Offensive auf den Weg zu bringen,
der zweiten Stufe des Mietendeckels im um 5 % anzuheben. Diese Einnahmen sowie um die Mietpreisentwicklung in ange-
November 2020 gesenkt. moderate Mietanpassungen im Rahmen spannten Lagen in den Griff zu bekom-
der Neuvermietung sind jedoch die Vor- men. Richtungsweisende Modelle lassen
Die negativen Auswirkungen des Mieten- aussetzungen für umfangreiche Instand- sich andernorts, wie z.B. in Hamburg,
deckels ließen nicht lange auf sich warten: haltungen, soziale Leistungen und Neubau. schon studieren: Im „Bündnis für Woh-
Auf dem gesamten Berliner Wohnungs- Die durch den Mietendeckel verursachten nen“ sorgt eine kooperative Wohnungspo-
markt wurden im Zusammenhang mit der Mindereinnahmen hätten aber zwangsläu- litik von Senat, Verbänden, Wohnungswirt-
Einführung des Mietendeckels Mietwoh- fig den Aktionsradius beschränkt und eine schaft und Mietervereinen für eine
nungen in Eigentumswohnungen umge- Kürzung von Investitionen zur Folge gehabt. sozialverträgliche Weiterentwicklung des
wandelt. Nach Einführung des Mietende- Wohnungsmarktes und eine deutliche
ckels brach das Angebot an inserierten Und wie geht es weiter? Steigerung der Neubauzahlen.
Mietwohnungen um fast 60 %1 ein. Dem Die Genossenschaft wird die vertraglich
gegenüber explodierte die Nachfrage ent- vereinbarten Differenzmieten geltend
sprechend einer „Immoscout“ Analyse von machen. Dies ist nicht nur dem in der
September 2019 bis September 2020 um Genossenschaft geltenden Gleichbehand-
172 %.2 Statt einer Entlastung des Woh- lungsgrundsatz, sondern auch der Wah-
nungsmarktes ist mit der Einführung des rung der Interessen aller anderen Mitglieder
Mietendeckels eine weitere Zuspitzung auf geschuldet. Selbstverständlich werden wir
dem Wohnungsmarkt eingetreten. uns bemühen, sozialverträgliche Lösungen
anzubieten um Härtefälle zu vermeiden.
Wir werden zu unserer bewährten Investi-
tions- und Mietenstrategie zurückkehren
und beispielsweise, Wohnungen nach
1 DIW Wochenbericht Nr. 8 / 2021 einem Mieterwechsel wieder saniert über-
2 ImmoScout 24, Medieninformationen 19.10.2020 geben können.
Öffentlichkeitswirksamer Protest der Berliner
Wohnungsbaugenossenschaften gegen den Berliner
Mietendeckel.15
Gegen den Wohnungsmangel
in der Hauptstadt hilft vor allem
eine gemeinsame Anstrengung
zum Neubau von Wohnungen.
Die obersten Richter am Verfassungsgericht
in Karlsruhe kippten im April 2021 den Berliner
Mietendeckel.16
Themen des Jahres
Auch in den Wintermonaten
2020 / 21 schritten die Bauarbeiten
in Schöneiche zügig voran.
Großzügige Räumlichkeiten in den
Dachgeschosswohnungen am Stegeweg17
Neubau an drei Standorten
Investieren in den Bestand von morgen
Wohnen in Genossenschaften zählt zu den Im August 2020 wurde mit den Arbeiten für Umgestaltung und Erweiterungen im
attraktivsten Wohnformen – das lässt sich den dritten Bauabschnitt mit 70 Wohnungen Planungsbereich werden rund 300 zusätz-
auch an dem anhaltenden Mitglieder- in 4 Gebäuden begonnen, die die Garten- liche Wohnungen geschaffen.
wachstum des BWV seit 2011 erkennen. stadtarchitektur der bestehenden Siedlung
Dem starken Anstieg der Mitgliedschaften fortsetzt. Fast alle neuen Wohnungen sind In 2020 fand im Rahmen des B-Plan-
steht jedoch ein sehr viel geringeres mit Aufzügen schwellenlos erreichbar, 20 Änderungsverfahrens die frühzeitige Betei-
Wachstum des genossenschaftlichen Wohnungen explizit barrierefrei. Bis spätes- ligung der Behörden und sonstiger Träger
Wohnungsangebotes gegenüber. Um den tens Anfang 2022 werden die familien- und öffentlicher Belange statt. Die daraus resul-
satzungsgemäßen Auftrag der Wohnraum- seniorenfreundlichen Wohnungen fertig- tierenden Erkenntnisse werden in die Auf-
versorgung unserer Mitglieder erfüllen zu gestellt sein. Die Planungen für 150 weitere stellung des Bebauungsplanes eingearbeitet.
können, zählt seit 2013 der Neubau von Wohnungen haben bereits begonnen. Unsere Genossenschaft geht davon aus, 2022
Wohnungen neben der Bestandsaufwer- Perspektivisch wird die Gartenstadt Schön mit den Bauarbeiten beginnen zu können.
tung wieder zu einem weiteren Schwer- eiche nach Gesamtfertigstellung das Port-
punkt unserer Investitionstätigkeit. In folio der Genossenschaft um 680 attraktive Neues Wohnen am Falkenberg
den letzten sechs Jahren wurden 210 neue Wohnungen in landschaftlich reizvoller Am südlichen Stadtrand von Berlin, in
Wohnungen errichtet. Mittel- bis lang Lage ergänzen. Nachbarschaft zur Gemeinde Schönefeld
fristig strebt unsere Genossenschaft an, mit dem internationalen Flughafen BER,
die Neubautätigkeit noch zu verstärken. Städtisches Wohnen in der Marienfelder erwarben wir 2017 ein Grundstück mit
Vielfalt 66.400 m² in attraktiver Lage. Hier ist
Wohnen mit der ganzen Familie in der Vor gut 50 Jahren errichtete der BWV ins- mittelfristig die Entwicklung und Bebauung
grünen Gartenstadt Schöneiche gesamt 1.210 Wohnungen in Marienfelde eines neuen Standortes mit ca. 500 Woh-
In Berlins südöstlicher Nachbargemeinde und schuf damit den Grundstein für einen nungen für die Mitglieder der Genossen-
wächst die größte Neubausiedlung der neuen Siedlungsschwerpunkt. Mit hohen schaft geplant. Auf Grund der unmittel
Genossenschaft. Die Gartenstadt Schöneiche Investitionen in komplexe Baumaßnahmen baren Nähe zum Weltkulturerbe der
bietet modernes, naturnahes Wohnen in sorgt die Genossenschaft für gleichbleibend „Tuschkastensiedlung“ von Bruno Taut
Verbindung mit den Annehmlichkeiten der hohen Wohnkomfort der mehrgeschossigen besteht die Herausforderung, moderne
nahegelegenen Großstadt. Gebäudeanlage. Jetzt ist es an der Zeit, das Architekturformen mit dem historischen
Wohngebiet angrenzend an die Hildburg- Umfeld in Einklang zu bringen und ins
hauser Straße und den Tirschenreuther Ring besondere die mit besonderen Heraus
grundlegend aufzuwerten und an den forderungen verbundene Erschließung
gewandelten Ansprüchen heutiger Gene zu lösen.
rationen auszurichten. Durch Aufwertung,
Mit der Fertigstellung des Rohbaus der
vier neuen Häuser war im März 2021 ein
wichtiges Etappenziel erreicht.
Nach Fertigstellung der neuen Häuser entsteht
ein harmonisches Bauensemble mit den Gebäuden
von 1997 (Mitte) und 2019 (hinten).Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wechselten seit Ausbruch der Pandemie nach Möglichkeit zeitweise ins Homeoffice. So wurden die Infektionsgefahr im Büro minimiert und gleichzeitig die Geschäfts- abläufe aufrecht erhalten.
19
Lagebericht des Vorstandes
Grundlagen des Unternehmens Die Verbraucherpreise erhöhten sich im Mit einer durchschnittlichen Steigerungs-
Jahresdurchschnitt 2020 lediglich um 0,5 % rate von 1,4 % deutschlandweit lagen die
Gegenstand der Genossenschaft ist insbe- gegenüber 2019. Damit lag die Jahres Nettokaltmieten über der allgemeinen
sondere die Bewirtschaftung ihrer 5.388 teuerungsrate deutlich niedriger als im Inflationsentwicklung. Selbst bei Andauern
Wohneinheiten, 25 Gewerbeeinheiten Vorjahr (1,4 %). der Pandemielage ist auch für 2021 mit
sowie 1.122 Stellplätze. einer weitgehenden Stabilität der Wohnungs-
Für 2021 wird zwar mit einer Erholung der und Immobilienwirtschaft zu rechnen.
Des Weiteren betreibt die Genossenschaft Konjunktur gerechnet, allerdings ist eine
seit 2006 eine Spareinrichtung, die Mit- Prognose angesichts der weltweiten Nachdem die Baupreise jahrelang kontinu-
gliedern und deren Angehörigen die Corona-bedingten Wirtschaftskrise und ierlich anstiegen, machte sich die von der
Möglichkeit bietet, Geld in der Genossen- der Risiken weiterer Infektionswellen mit Bundesregierung zur Dämpfung der Corona-
schaft anzulegen. Die eingezahlten Gelder hohen Unsicherheiten behaftet. Umfang- Krise zum Juli 2020 auf den Weg gebrachte
werden ausschließlich zur Finanzierung reiche staatliche Förderprogramme und Senkung der Mehrwertsteuer preisreduzie-
des genossenschaftlichen Vermögens, d.h. Überbrückungshilfen verhinderten bisher rend bemerkbar. Im vierten Quartal 2020
für den Neubau und die Modernisierung einen noch stärkeren Wirtschaftseinbruch, gab es deshalb einen minimalen Rückgang
von Genossenschaftswohnungen sowie zur lassen jedoch auch die Gefahr der Ver- der Preise für Neubau von Wohngebäuden
Umschuldung von Bankdarlehen verwendet. schleppung von Insolvenzen steigen. von 0,1 %. 2021 dürfte auch das Auslaufen
der Mehrwertsteuersenkung wieder für
Die Geschäftsstrategie des Beamten- Die Berliner Wirtschaft ist von der Krise steigende Bauleistungspreise sorgen.
Wohnungs-Vereins zu Köpenick eG (BWV) stärker betroffen als während der Finanz-
ist darauf ausgerichtet, durch kontinuier und Wirtschaftskrise 2008 / 2009. 2020 wird Nach Jahren mit zum Teil hohen Wachstums-
liche, nachhaltige Investitionen in den der Einbruch des Bruttoinlandsproduktes raten verzeichnete Berlin 2020 erstmalig
Bestand sowie gezielte Neubautätigkeit in Berlin mit einem voraussichtlichen einen leichten Bevölkerungsrückgang. In
dem satzungsgemäßen Auftrag der guten, Minus von 6 % noch stärker als im Bundes- den ersten 9 Monaten nahm die Bevölke-
sicheren und sozial verantwortbaren durchschnitt ausfallen. Hintergrund ist die rung Berlins um 6.200 Personen bzw. 0,2 %
Wohnraumversorgung gerecht zu werden. stärkere Ausrichtung der Berliner Wirtschaft seit Jahresbeginn ab, während im Vorjah-
auf Dienstleistungen und Handel, die reszeitraum das Wachstum noch bei 11.700
beide durch die Pandemie und ihre Folgen Personen bzw. 0,3 % lag. Das Defizit ent-
Wirtschaftsbericht besonders stark in Mitleidenschaft gezogen stand insbesondere durch den geringeren
worden sind. Zuzug aus dem Ausland in Verbindung mit
Gesamtwirtschaftliche und branchen einem Nettofortzug aus Berlin nach Branden-
bezogene Rahmenbedingungen Eine Prognose für 2021 ist auch für Berlin burg (14.900) und darunter vor allem in
angesichts der zahlreichen Unsicherheits- das Berliner Umland (10.800 Personen).
Aufgrund der Corona-Pandemie ist die faktoren schwierig, ein Lichtblick könnte
deutsche Wirtschaft 2020 nach einer zehn- die Entwicklung im Baugewerbe sein. Das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
jährigen Wachstumsphase in eine tiefe Allerdings ist hier noch unklar, inwiefern ermittelte für 2020 eine Steigerung der
Rezession geraten. Das preisbereinigte sich der „Mietendeckel“ weiter negativ Nettokaltmieten für Berlin um rund 0,7 %.
Bruttoinlandsprodukt (BIP) war 2020 nach auswirken wird. Eine Rückkehr der Wirt- Damit lag die Entwicklung unter dem Vor-
Berechnungen des Statistischen Bundes- schaftsleistung auf das Vorkrisenniveau jahreswert (+1,4 %) und leicht über dem
amtes um 5,0 % niedriger als im Vorjahr. wird wohl frühestens 2022 denkbar sein. Niveau der allgemeinen Preisentwicklung
Die Corona-Pandemie hinterließ deutliche (0,5 %). Die Baupreise stiegen dagegen
Spuren in nahezu allen Industrie- und Schlüsselbranche Wohnungswirtschaft weiter deutlich: Der Neubau von Wohnun-
Dienstleistungsbereichen – nur das Bau weiter stabil gen verteuerte sich im Schnitt um 3,1 %.
gewerbe legte mit 1,4 % gegenüber dem Die Wohnungswirtschaft musste 2020 leichte Selbst im vierten Quartal – im Bund von
Vorjahr zu. Einbußen hinnehmen und verlor im Vor- einem (minimalen) Preisrückgang bei
jahresvergleich 0,5 % ihrer Wirtschaftsleis- Neubauten gekennzeichnet – stiegen die
Die Industrie war vor allem in der ersten tung. 2019 war sie noch um 1 % gewachsen. Baupreise in Berlin weiter.
Jahreshälfte von den Folgen der Maß Zurückzuführen ist dieser erste reale Rück-
nahmen zur Eindämmung der Pandemie gang seit 7 Jahren vor allem auf Umsatz- Aufgrund des seit Jahren aufgebauten
betroffen, unter anderem durch die zeit- rückgänge in der Gewerbevermietung und deutlichen Nachfrageüberhangs bleibt die
weise gestörten globalen Lieferketten. beim Handel mit Immobilien. Lage auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt
Besonders deutlich zeigte sich der konjunk- weiterhin angespannt. Verfassungsrecht-
turelle Einbruch in den Dienstleistungs Bei der Wohnungsvermietung sind hinge- lich angegriffene Maßnahmen wie der
bereichen, die zum Teil so starke Rück- gen bisher keine signifikanten Mietrück- „Berliner Mietendeckel“ oder die fortdau-
gänge wie noch nie zuvor verzeichneten stände oder Einnahmeausfälle feststellbar. ernde Debatte über die Enteignung großer
(Handel, Verkehr und Gastgewerbe -6,3 % Trotz des leichten Wertschöpfungsrück- Wohnungsunternehmen sind vermutlich
gegenüber 2019). gangs beweisen die Immobiliendienst mit ursächlich dafür, dass sich daran auf-
leister auch im Krisenjahr 2020 ihre grund von Investitionszurückhaltung am
stabilisierende Funktion für die Gesamt- Berliner Wohnungsmarkt auf mittlere Sicht
wirtschaft. wahrscheinlich wenig ändern wird.20
Lagebericht des Vorstandes
Geschäftstätigkeit
Das Geschäftsjahr 2020 stand unter den Nutzungsgebühren
besonderen Vorzeichen der Corona- Im Jahr 2020 betrug die durchschnittliche
Pandemie und der Einführung des Mieten- monatliche Nutzungsgebühr für Wohnungen
WoG Bln. Obwohl der zu Beginn der der Genossenschaft 5,58 €/m² Wohnfläche
Pandemie befürchtete Anstieg der Miet netto kalt. Nach durchgeführten Moder
forderungen und damit signifikante wirt- nisierungen hat die Genossenschaft Anhe-
schaftliche Auswirkungen ausblieben, bungen der Nutzungsgebühr entsprechend
führten die Abstands- und Hygieneregeln der im MietenWoG Bln erlaubten umlage-
zu einem erhöhten Verwaltungsaufwand. fähigen Modernisierungsmaßnahmen
Einzelne Prozessschritte und Aufträge nachgeholt, die wegen gesetzlicher Rege-
mussten gestreckt bzw. verschoben werden. lungen allerdings mit einer Verzögerung
Da viele Prozesse bei der Genossenschaft von 6 Monaten und daher erst in 2021
bereits digital abgewickelt werden, konnte wirksam werden.
sehr kurzfristig auf ein hybrides Arbeiten
umgestellt werden. Nach Abzug der Erlösschmälerungen erzielte
die Genossenschaft 26,4 Mio. € aus den
Für die Genossenschaft gravierender sind Nutzungsgebühren und den Mieten für
die Auswirkungen des seit Februar 2020 Wohnungen, Gewerberäume, Keller,
geltenden MietenWoG Bln. Seit diesem Garagen und Stellplätze. Die Mieterträge
Zeitpunkt können die Wohnung bei einem erhöhten sich um 384 T € (1,5 %) gegenüber
Wohnungswechsel nur noch zu der Miete dem Vorjahr. Aus den Regelungen des
des Vormieters vermietet werden. Um den MietenWoG Bln ergaben sich im Geschäfts-
genossenschaftlichen Gleichbehandlungs- jahr Mindererlöse in Höhe von insgesamt
grundsatz zu wahren, wurden die sonst rd. 28 T €. Im Monat Dezember betrugen
bei Mieterwechseln vorgenommenen sie 6,7 T €.
Modernisierungsmaßnahmen – insbeson-
dere der Bäder – nicht mehr durchgeführt. Der Anstieg der Mieterträge gegenüber dem
Auch das bislang bei der Genossenschaft Vorjahr resultiert hauptsächlich aus den
eingesetzte Verfahren der Refinanzierung Nachwirkungen von unterjährigen Verän-
großer Bestandsinvestitionen ist durch das derungen in 2019 (+317 T €). Hinzu kamen
MietenWoG Bln vorübergehend nicht mehr zusätzliche Erträge aus Neuvermietungen
möglich: Statt wie bisher eine Anhebung zu Beginn des Jahres (+36 T €) und Anpas-
der Mieten an die ortsübliche Vergleichs- sungen im Bereich Sozialer Wohnungsbau
miete auf Basis des § 558 BGB vornehmen (+18 T € p. a.).
zu können, müssen die Modernisierungs-
anteile nunmehr auf Basis des § 559 BGB Entwicklung der Nutzungsgebühren je m² Wohn-
geltend gemacht werden. Dieser Strategie- fläche monatlich netto kalt (Jahresdurchschnitt)
wechsel führte neben einem erhöhten 5,58
Erklärungsbedarf gegenüber den Nutzern 5,60 €/m2 5,51
auch zu einem zusätzlichen Verwaltungs- 5,42
aufwand im Unternehmen. Dies galt auch 5,36
5,40 5,33
im besonderen Maße für das nach Mieten- 5,25
WoG geforderte Informationsschreiben an
alle Nutzer zu ihrer Miethöhe. 5,20
5,00
2015 2016 2017 2018 2019 2020Sie können auch lesen
