Geschäftsbericht 2008/2009 - real Invest AG
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Geschäftsbericht
2008/2009Kennzahlen
2008/2009 2007/2008 2006/2007 2005/2006
TEUR TEUR TEUR TEUR
Bilanzkennzahlen
Bilanzsumme 71.386 69.153 48.654 311
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 34.590 53.110 32.857 0
Vorräte 24.030 0 0 0
Eigenkapital 27.052 29.194 26.980 271
Eigenkapitalquote 37,90% 42,22% 55,50% 87,10%
Schulden 44.334 39.959 21.674 40
Bankguthaben und Kassenbestände 4.778 7.394 14.600 280
Cashflow
Cashflow 4.778 7.394 14.600 280
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit -7.008 -5.751 -248 -43
Cashflow aus Investitionstätigkeit -5.608 -18.750 -27.944 14
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 10.000 17.295 42.512 300
Gewinn- und Verlustrechung
Einnahmen aus Vermietung der im Eigentum
des Konzerns gehaltenen Immobilien* 5.445 4.138 1.109 0
Gesamtleistung** 6.773 9.628 6.046 0
EBITDA 501 3.469 4.334 -79
EBIT 479 3.431 4.338 -79
Finanzergebnis -2.458 -1.197 -358 -1
EBT -1.979 2.234 3.980 -80
Jahresergebnis -2.143 2.214 2.539 -80
Vermietungseinnahmen in TEUR Wohn- und Nutzfläche in m²
5.445* 59.232
55.993
4.138
36.000
1.109
2006/2007 2007/2008 2008/2009 2006/2007 2007/2008 2008/2009
* Für das Geschäftsjahr 2008/2009: Einnahmen aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Höhe von TEUR 5.030
und unter sonstige betriebliche Erträge verbuchte Mieten von TEUR 415.
** Einnahmen aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, Erlöse aus der Veräußerung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien, unrealisierte Gewinne aus der Bewertung zum beizulegenden Wert, Bestandsveränderungen und sonstige betriebliche
Erträge3
Inhalt
04 An die Aktionäre
04 Brief an die Aktionäre
08 Bericht des Aufsichtsrates
12 Die informica-Aktie
16 Chronik der informica real invest AG
18 Unternehmensstruktur
22 Unternehmensstrategie
26 Immobilienstandorte
34 Branchenumfeld
38 Konzernlagebericht
50 Konzernabschluss
51 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
52 Konzern-Bilanz
54 Konzern-Kapitalflussrechnung
55 Konzern-Eigenkapitalspiegel
56 Konzernanhang
94 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
96 Rechtlicher Hinweis
97 Finanzkalender und Impressum4 informica real invest AG - Geschäftsbericht 2008/2009 Brief an die Aktionäre Sehr geehrte Damen und Herren, im abgelaufenen Geschäftsjahr lag der Schwerpunkt der operativen Tätigkeiten der informica real invest AG zum Einen auf der weiteren Optimierung einzelner Bestandsimmobilien und zum Anderen auf der Entwicklung der Immobilienprojekte. Durch aktives Asset Management und den damit verbundenen Mietanpassungen um 5,5 Prozent sowie den im Geschäftsjahr ertragswirksam gewordenen Akquisitionen gelang der informica die Steigerung der Einnahmen aus der Vermietung um insgesamt 32 Prozent auf EUR 5,445 Millionen. Zusammen mit den unrealisierten Gewinnen aus der Bewertung zum beizulegenden Wert in Höhe von EUR 0,910 Millionen, den Bestandsveränderungen in Höhe von EUR 0,163 Millionen und sonstigen betrieblichen Erträgen von EUR 0,255 Millionen wurde eine Gesamtleistung von EUR 6,773 Millionen erzielt. Der Rückgang der Gesamtleistung um knapp 30 Prozent resultiert im Wesentlichen aus dem geringeren Bewertungsergebnis gegenüber dem investitions- und aufwertungsstarken Vorjahr. Ausschlaggebend dafür war neben dem langwierigen Umplatzierungsprozess des Aktienpaketes des ehemaligen Großaktionärs Absolute Capital Management und die damit verbundene Investitionsblockierung der informica real invest AG auch die sich im Jahresverlauf zuspitzende Wirtschafs- und Finanzkrise. So wurde das EBIT mit EUR 0,479 Millionen ausgewiesen. Das Ergebnis aus der Marktbewertung von Derivaten betrug EUR -0,597 Millionen. Das Jahresergebnis lag bei EUR -2,143 Millionen. Darüber hinaus ergaben sich innerhalb der IFRS-Konzernbilanzierung Änderungen, die in den Folgejahren positive steuerliche Konsequenzen nach sich ziehen: Demgemäß reduzierten sich die langfristigen Vermögenswerte – bedingt durch eine bilanzielle Umbuchung einzelner Bestandsimmobilien in die Vorräte der kurzfristigen Vermögenswerte. Mit einem Konzerneigenkapital in Höhe von EUR 27,052 Millionen ergab sich bei einer gestiegenen Bilanzsumme von EUR 71,386 Millionen eine Eigenkapitalquote von knapp 38 Prozent. Insgesamt waren zum Stichtag des Geschäftsjahres 2008/2009 rund 66 Prozent der langfristigen Vermögenswerte mit Eigenkapital hinterlegt. Die Reduzierung der liquiden Mittel um EUR 2,616 Millionen auf EUR 4,778 Millionen resultierte unter anderem aus der Tilgung von Konzernverbindlichkeiten und der Finanzierung von Flächenerweiterungen im operativen Geschäft. Folglich konnte die vermietete Wohn- und Nutzfläche der insgesamt 30 Bestandsimmobilien des informica-Portfolios von knapp unter 56.000 m² auf insgesamt über 59.200 m² ausgebaut werden. Der durchschnittliche Kaufpreismultiplikator inklusive der Erweiterungsinvestitionen, bezogen auf die aktuelle Miete, belief sich zum 31. März 2009 auf 12,10 und entsprach einer durchschnittlichen Mietrendite von 8,27 Prozent. Darüber hinaus konnten deutlich positive Entwicklungen in der Bestandsoptimierung sowie der Projektentwicklung, deren Investitionen komplett über Eigenmittel des informica-Konzerns finanziert wurden, erzielt werden: So konnte die Flächenentwicklung auf dem innerstädtischen Grundstück des Postgebäudes in Weimar nach den Vorstellungen des Managements abgeschlossen und die Entwicklung des Tricyan Towers in Würzburg planmäßig vorangetrieben werden. Die Gesellschaftsanteile der real invest Schloßstrasse Gera GmbH beispielsweise konnten noch vor dem Beginn der Projektbauphase an den Projektpartner InCity Immobilien AG verkauft werden. Dies setzte gebundenes Eigenkapital frei und reduzierte das Baukostenrisiko
An die Aktionäre Brief an die Aktionäre 5 des informica-Konzerns. Von strategischer Relevanz im Geschäftsjahr 2008/2009 war der 50prozentige Anteilserwerb der Hausverwaltung Weimar GmbH. Die überwiegend regional in Thüringen tätige Gesellschaft mit Sitz in Weimar verwaltet ca. 1.700 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Sie stellt eine ideale Ergänzung zur Berliner FÜWA Asset Management GmbH dar, die etwa 1.500 Wohn- und Gewerbeeinheiten vor Ort verwaltet. Beide Immobilienverwaltungs-gesellschaften verfügen über einen starken regionalen Bezug und haben im Hinblick auf die Wertentwicklung der Bestandsimmobilien einen essentiellen Status im Konzern. Neben der Realisierung von Wertpotenzialen über Mietanpassungen, aktivem Mietmanagement und Controlling umfasst ihr Leistungsspektrum auch das Auffinden und Umsetzen von kleineren Flächenpotenzialen. Somit agieren beide Konzerntöchter aufgrund ihres langjährigen Erfahrungshorizonts in der Immobilienwirtschaft zwischen strategischen und operativen Aufgabenstellungen innerhalb des informica-Konzerns. Die nach dem Bilanzstichtag vollzogene Übernahme des Aktienpaketes der Absolute Capital Management durch die InCity Immobilien AG schuf nicht nur in der Aktionärsstruktur der informica real invest AG wieder klare Verhältnisse, sondern verspricht - durch die stark komplementäre Ausrichtung beider Unternehmen - deutliche Impulse und aussichtsreiche Synergieeffekte auf operativer Ebene. Seitens der informica real invest AG soll dies durch eine stärkere Kooperation insbesondere im Bereich von Joint Venture-Transaktionen erfolgen. Die Basis für eine engere Vernetzung und zur zügigen Hebung der Synergien beider Immobiliengesellschaften wurde durch die wechselseitige Vorstandsbesetzung im Laufe des Geschäftsjahres 2009/2010 gelegt. So wurde Friedrich Schwab, Vorstandsvorsitzender der informica real invest AG, mit Wirkung zum 23. Juni 2009 zum Vorstand der InCity Immobilien AG für den Bereich Finanzen und Klaus Prokop, Vorstandsmitglied der InCity Immobilien AG, mit Wirkung zum 29. Juni 2009 zum weiteren Vorstandsmitglied der informica real invest AG mit dem Zuständigkeitsbereich Projektentwicklung bestellt. Wie bereits in der Vergangenheit wird sich die informica real invest AG auch in Zukunft im Geschäftsbereich der Bestandsoptimierung beziehungsweise der Projektentwicklung betätigen. Künftige Projektentwicklungen beabsichtigen wir weiterhin hauptsächlich über unser Netzwerk durch Joint Venture-Gesellschaften voranzutreiben und bei überschaubaren Risiken, einer hohen Rendite sowie einem schnellen Rückfluss des eingesetzten Eigenkapitals Teile des zur Verfügung stehenden Kapitals in diesem Segment zu investieren. Ließ die Liquiditätsplanung – unter anderem durch die Situation an den Kapitalmärkten im vergangenen Geschäftsjahr – keine nennenswerten Neuakquisitionen von attraktiven Bestandsimmobilien mit günstigen Einkaufsmultiplikatoren zu, gehen wir davon aus, auch in absehbarer Zeit voraussichtlich keine Kapitalerhöhung durchführen zu können. Das folglich verlangsamte Wachstum im Verhältnis zum operativen Aufwand, zwingt die informica real invest AG zur Umsetzung von Kosteneinsparungen insbesondere im Bereich der Kapitalmarktkommunikation. Für das Geschäftsjahr 2009/2010 gehen wir – unter Vorbehalt – von einem positiven Ergebnis aus. Die Erreichung eines Jahresüberschusses setzt unter anderem ein weiter zu steigerndes Ergebnis aus der Vermietung der im Eigentum befindlichen Immobilien voraus. Zusätzlich setzen wir die Liquiditätsschaffung aus den geplanten Abverkäufen von bereits entwickelnden Bestandsimmobilien und abgeschlossenen Projektentwicklungen – unter der damit
6 informica real invest AG - Geschäftsbericht 2008/2009 einhergehenden Neuakquisition von Bestandsimmobilien – voraus. Nicht zuletzt sollte es der informica real invest AG mit Hilfe deutlicher Kostenersparnissen möglich sein, das laufende Geschäftsjahr positiv abzuschließen. Reichenberg, 30. September 2009 Friedrich Schwab Hubertus Hiller Klaus Prokop
An die Aktionäre Brief an die Aktionäre 7
8 informica real invest AG - Geschäftsbericht 2008/2009 Bericht des Aufsichtsrates Bericht des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr 2008/2009 der informica real invest AG, Reichenberg („Gesellschaft“), an die Hauptversammlung der Gesellschaft. Überwachung der Geschäftsführung und Zusammenarbeit mit dem Vorstand Der Aufsichtsrat nahm im Berichtszeitraum die ihm nach Gesetz und Satzung obliegende Beratungs- und Kontrollaufgaben wahr. Er überwachte den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens und begleitete beratend die Geschäftsführung der Gesellschaft. Eine unmittelbare Einbindung des Aufsichtsrates erfolgte bei Entscheidungen von grundsätzlichem Belang. Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und ausführlich über alle die Geschäfte der Gesellschaft betreffenden Themen. Dies betraf neben der Entwicklung der Gesellschaft insbesondere die Entscheidung über ausstehende Investitionsprojekte sowie Beteiligungen. Er erläuterte darüber hinaus in den jeweiligen Aufsichtsratsitzungen alle wichtigen, aktuellen Geschäftsvorgänge anhand von Berichten. Der Aufsichtsratsvorsitzende ließ sich über wesentliche Geschäftsvorfälle regelmäßig auch außerhalb der Aufsichtsratsitzungen vom Vorstand informieren. Zu den Berichten und Beschlussvorschlägen des Vorstandes gaben wir nach gründlicher Prüfung und Beratung unser Votum ab, soweit die Zustimmung nach gesetzlichen und satzungsgemäßen Bestimmungen erforderlich war. Aufsichtsrat und Sitzungen Im Geschäftsjahr 2008/2009 haben 5 Sitzungen des Aufsichtsrates stattgefunden. In 4 Sitzungen hat der Vorstand ausführlich über die Geschäftspolitik, insbesondere Finanz-, Investitions- und Personalplanung, sowie der Rentabilität des Eigenkapitals, Umsatz und die Lage der Gesellschaft berichtet. Beratungen und Beschlussfassungen Die 4 Aufsichtsratsitzungen, in denen über die aktuelle Geschäftsentwicklung und die finanzielle Situation der Gesellschaft beraten wurde und vom Vorstand ein umfassender Geschäftsbericht vorgetragen wurde, fanden am 30.07.2008, 30.09.2008, 28.11.2008 und 27.03.2009 statt. Am 29.08.2008 wurde gem. § 14 Abs. 2 der Satzung eine fernmündliche Beschlußfassung vorgenommen. In der Aufsichtsratsitzung vom 30.07.2008 wurde neben der Beratung über die aktuelle Geschäftsentwicklung und Situation an Hand des Berichtes des Vorstandes an den Aufsichtsrat über die Geschäftspolitik (insbesondere Finanz-, Investitions- und Personalplanung sowie Rentabilität des Eigenkapitals, Umsatz und die Lage der Gesellschaft ausschließlich über Vorstandsangelegenheiten diskutiert. Hier ging es im Wesentlichen um die Problematik, dass der Vorstand der Gesellschaft künftig nur dann zur Verfügung stehen will, wenn bei einer sich ändernden Aktionärstruktur bezüglich des Mehrheitsaktionärs die bisherige Geschäftsstrategie beibehalten werden kann. Bei der fernmündlichen Beschlussfassung vom 29.08.2008 ging es ausschließlich um die Neubestellung der Vorstände Friedrich Schwab und Hubertus Hiller nach der einvernehmlichen Beendigung der Vorstandstätigkeit der beiden Vorstände. Der Beschlussfassung war vorausgegangen eine intensive Diskussion in der Sitzung vom 30.07.2008 über die in der Zwischenzeit zur Vorlage gebrachten Überprüfung der Bewertungsansätze der Verkehrswertgutachten für die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sowie das ausgearbeitete Gutachten der CMS Hashe Sigle Rechtsanwälte aus Düsseldorf, bezüglich der
An die Aktionäre Bericht des Aufsichtsrates 9 aktuellen Situation. In der Sitzung vom 30.09.2008, in der über die aktuelle Geschäftentwicklung und finanzielle Situation der Gesellschaft beraten wurde, erfolgte ein Bericht über die Gesellschafterversammlung von Tochtergesellschaften sowie eingegangenen Joint Ventures sowie die Feststellung des Jahresabschlusse zum 31.03.2008 der informica REIT AG, der informica Beteiligungs AG und die Feststellung des Jahresabschlusses und des Konzernabschlusses zum 31.03.2008 der informica real invest AG. Darüber hinaus wurde intensiv diskutiert über die Tagesordnung und über den Termin zur Abhaltung der ordentlichen Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2007/2008, auch in Hinblick auf den zu erwartenden Wechsel des Hauptaktionärs. Nachdem keine Nachteile für die Aktionäre gesehen wurden, nahm man in Kauf, dass eventuell bei einem nicht rechtzeitig vollzogenen Wechsel des Hauptaktionärs der gemäß Aktiengesetz vorgegebene Termin zur Abhaltung der ordentlichen Hauptversammlung eventuell überschritten werden könnte. In der Aufsichtsratsitzung vom 28.11.2008 wurde neben des Berichts des Vorstandes über die Geschäftspolitik Finanz-, Investitions- und Personalplanung sowie Rentabilität des Eigenkapitals, Umsatz und die Lage der Gesellschaft ausschließlich über die durchzuführende Hauptversammlung diskutiert und die Tagesordnung beschlossen. In der Sitzung vom 27.03.2009 wurde dann neben des Berichts des Vorstandes über die aktuelle Geschäftsentwicklung und die finanzielle Situation der Termin für die Abhaltung der ordentlichen Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2007/2008 bestimmt und vom Vorstand der Bericht über den Erwerb eigener Aktien zur Vorlage an die Hauptversammlung vorgelegt. Außerdem wurde der Bericht über die Gesellschafterversammlung der Hausverwaltung Weimar GmbH vorgelegt und der Vorstand ermächtigt, in Ausübung des genehmigten Kapitals gemäß Beschluß der Hauptversammlung vom 14.09.2007 den weiteren Inhalt der Aktienrechte und die Bedingung der Aktienausgabe festzusetzen und vor Durchführung der Kapitalerhöhung über die Bedingung und Festlegung insbesondere über den Ausgabepreis zu berichten. Der Aufsichtsrat stimmte der vom Vorstand geplanten Kapitalerhöhung in Höhe von bis zu 4.565 TEURO bis zum 13.09.2012 zu, um zu einer geeigneten Zeit der Gesellschaft eine breitere Eigenkapitalbasis zu ermöglichen, insbesondere aber auch um künftig ein solides Wachstum gewährleisten zu können. Vorstand und Aufsichtsrat gaben am 30.09.2008 eine Entsprechenserklärung des Deutschen Corporate Governance Kodex nach § 161 AktG für das abgelaufene Geschäftsjahr und die künftigen Geschäftsjahre ab. Den Aktionären wurde die Entsprechungserklärung auf den Internetseiten der Gesellschaft zugänglich gemacht. Nachdem die Gesellschaft keine börsennotierte Gesellschaft im Sinne des WpHG ist, wurde auf eine erneute Abgabe dieser Erklärung verzichtet. Im Geschäftsjahr 2008/2009 hat der Aufsichtsrat keinen Ausschuss gebildet. Es besteht kein Ausschuss. Besetzung des Aufsichtsrates An der Aufsichtsratbesetzung hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr keine Änderung ergeben. Der Aufsichtsrat setzt sich somit zum 31.03.2009 wie folgt zusammen: Alexander Kersting (AR-Vorsitzender) Ottmar Fuchs (stv. AR-Vorsitzender) Jörg Neubert
10 informica real invest AG - Geschäftsbericht 2008/2009 Der Aufsichtsrat der informica real invest AG, bestehend aus Alexander Kersting, Ottmar Fuchs und Jörg Neubert, trat zum 30.06.2009 geschlossen zurück. Mit Beschluß des Amtsgerichts Würzburg vom 08.07.2009 wurde für die Dauer der restlichen Amtszeit der bisherigen Aufsichtsräte der Aufsichtsrat ergänzt. Der Aufsichtsrat setzt sich aktuell wie folgt zusammen: Stefan Eishold (AR-Vorsitzender) Franz-Josef Marxen (stv. AR-Vorsitzender) Karl-Heinz Zehentner Jahresabschluss und Konzernabschluss 2008/2009 Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss und der Konzernabschluss sowie der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2008/2009 wurde von der ASNB Revisions und Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Düsseldorf nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IdW) festgestellten, deutschen Grundsätze ordnungsgemäßer Abschlussprüfung vorgenommen. Der Abschlussprüfer erteilte dem Jahresabschluss, dem Konzernabschluss und dem Konzernlagebericht den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss und den Konzernabschluss sowie den Konzernlagebericht des Vorstandes geprüft. Es bestanden keine Einwände. Den Bericht des Wirtschaftsprüfers haben wir zustimmend zur Kenntnis genommen. Der Aufsichtsrat hat den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss festgestellt sowie den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht des Vorstandes gebilligt. Damit ist der Jahresabschluss und der Konzernabschluss nach § 172 Aktiengesetz festgestellt. Abhängigkeitsbericht 2008/2009 Der Bericht des Vorstandes gemäß § 312 Aktiengesetz über die Beziehung zu verbundenen Unternehmen für das Geschäftsjahr 2008/2009 und den dazu erstatteten Bericht des Abschlussprüfers haben dem Aufsichtsrat vorgelegen. Der Aufsichtsrat hat den Bericht des Vorstandes geprüft. Er stimmt ihm zu, ebenso dem Ergebnis der Prüfung durch den Abschlussprüfer. Dieser hat den Abhängigkeitsbericht des Vorstandes mit folgendem Bestätigungsvermerk versehen: Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfung erhebt der Aufsichtsrat keine Einwendungen gegen die Erklärung des Vorstandes über die Beziehung zu verbundenen Unternehmen für das Geschäftsjahr 2008/2009. Reichenberg, im September 2009 Stefan Eishold Aufsichtsratsvorsitzender
An die Aktionäre Bericht des Aufsichtsrates 11
12 informica real invest AG - Geschäftsbericht 2008/2009
Die informica-Aktie
Die wichtigsten Fakten zur informica-Aktie
ISIN DE0005266209
Wertpapierkennummer (WKN) 526620
Börsenkürzel IDE
Börsenplätze Xetra, Frankfurt, Stuttgart,
Berlin, Düsseldorf
Transparenzlevel Entry Standard
Marktsegment Open Market (Freiverkehr)
Indizes Entry All Share (Performance)
DIMAX
Wertpapiergattung Auf den Inhaber lautende Stammaktien
ohne Nennbetrag (Stückaktien)
Gezeichnetes Kapital EUR 9.130.000
Aktienanzahl 9.130.000 Stück
Geschäftsjahresende 31. März
Investoren Mauritius 37. Vermögensverwaltungs GmbH > 51%
Management ca. 4%
Streubesitz < 45%
Aktienkurs Frankfurt (31.03.2009) EUR 0,79
Marktkapitalisierung (31.03.2009) EUR 7.212.700
Durchschnittliches Handeslvolumen 1.738 Stück
1.04.2008 - 31.03.2009 pro Tag (XETRA)
Durchschnittliches Handeslvolumen 211 Stück
1.04.2008 - 31.03.2009 pro Tag (Frankfurt)
Designated Sponsor Close Brothers Seydler Bank AG
Investor Relations GFEI Aktiengesellschaft
Finanzkrise bestimmt das allgemeine Börsenumfeld ● Das allgemeine Börsenumfeld konnte im
Jahr 2008 nicht an die vorangegangenen Jahre anknüpfen. Als Auslöser gilt die US-
Hypothekenkrise Mitte des Jahres 2007, die das Ende des seit 2003 anhaltenden
konjunkturellen Aufwärtstrends einleitete. Die Auswirkungen der Subprime-Krise zeigten sich
jedoch erst im Verlauf des Jahres 2008. Während unter anderem zunehmende Abschreibungen
von Banken im Oktober 2008 zu einer Konsolidierungswelle im Bankensektor führten. Die
Vertrauenskrise unter den Banken selbst, hervorgerufen durch die zunehmende Unsicherheit im
Hinblick auf die Solvenz, mündete im abgelaufenen Jahr zu einer finanziellen Schieflage vieler
Banken. Der Mangel an Liquidität führte wiederum zu einer eingeschränkten Kreditvergabe der
Banken an die Wirtschaft, welche sich deutlich negativ auf die Refinanzierungsmöglichkeitern
der Unternehmen auswirkte und in einer globalen Wirtschaftskrise mündete. Mit staatlichen
Rettungspaketen konnten Insolvenzen und Unternehmen mit Zahlungsschwierigkeiten nur
teilweise aufgefangen werden.
In diesem schwierigen Umfeld entwickelten sich die internationalen Börsen äußerst schwach.
Der Deutsche Aktienindex (DAX) verlor im Jahr 2008 rund 40 Prozent und beendete dasAn die Aktionäre Die informica-Aktie 13
zweitschwächste Jahr seit seiner Einführung (1. Juli 1988) bei 4.810 Punkten. Innerhalb des
Geschäftsjahres der informica real invest AG (1. April 2008 bis 31. März 2009) fiel der DAX von
6.519 Punkten um 37 Prozent auf 4.085 Punkte. Auch der Entry Standard Index konnte sich den
negativen Vorgaben nicht entziehen und verlor im Jahr 2008 rund 51 Prozent. Von Anfang April
2008 (Stand: 644 Punkte) bis Ende März 2009 (342 Punkte) gab dieser um knapp 47 Prozent
nach. Der Deutsche Immobilienaktienindex (E&G DIMAX) schloss sich dieser Entwicklung an und
verlor im informica-Geschäftsjahr 2008/2009 fast 53 Prozent und schloss bei 164 Punkten
(Stand April 2008: 347 Punkte).
Die informica-Aktie ● Auch die Aktie der informica real invest AG litt unter den Vorgaben der
Finanzmarktkrise. Mit einem Kurs von EUR 1,57 im Xetra-Handel zum 1. April 2008 startete die
informica-Aktie ins Geschäftsjahr 2008/2009. Während der DAX, Entry Standard Index und E&G
DIMAX zwischen 10 und 25 Prozent ihres Wertes einbüßten, konnte die informica-Aktie ihr
Kursniveau entgegen der allgemeinen Markttendenzen zunächst bis Ende September 2008
halten. Dann verlor die Aktie jedoch binnen eines Monats fast 45 Prozent an Wert und beendete
das Jahr 2008 mit einem Kurs von EUR 1,15. Nach einer kurzen Phase der Erholung schloss die
informica-Aktie Ende März 2009 auf ihrem Schlusskurs-Tiefstpunkt von EUR 0,75 - knapp 52
Prozent schwächer als im April 2008.
Kursentwicklung informica real invest AG (Xetra) in EUR
2,50
2,00
1,50
1,00
0,50
0,00
Apr. Mai. Jun. Jul. Aug. Sep. Okt. Nov. Dez. Jan. Feb. Mrz. Apr.
08 08 08 08 08 08 08 08 08 09 09 09 09
Quelle: Deutsche Börse AG; ARIVA.de; informica real invest AG
Das durchschnittliche Handelsvolumen der informica-Akite belief sich im Geschäftsjahr
2008/2009 auf 2.032 Stück je Handelstag, wobei davon 1.738 Aktien im Xetra-Handel, 211
Stück auf dem Frankfurter Parkett und der Rest an den Regionalbörsen Stuttgart und Düsseldorf
gehandelt wurden.
Wesentliche Veränderungen in der informica-Aktionärsstruktur ● Unmittelbar nach der
Berichtsperiode im April 2009, konnte die informica real invest AG mit der InCity Immobilien AG
einen neuen Hauptaktionär vermelden. Gemäß § 20 Abs. 1 und Abs. 4 AktG gehört der InCity
Immobilien AG mittelbar sowohl mehr als der vierte Teil der Aktien als auch eine
Mehrheitsbeteiligung. Die InCity Immobilien AG ist mit Ihrer Meldung zur beherrschenden
Stellung in der Aktionärsstruktur der Gesellschaft somit ihren Pflichten nachgekommen. Ihr ist
die Beteiligung über die von ihr abhängigen Mauritius 37. Vermögensverwaltungs GmbH, Köln,
zuzurechnen, welche die informica-Anteile der Absolute Capital Management Holdings Limited,
Grand Cayman Cayman Islands, übernommen hat. Als weitere Gesellschafterin der Mauritius 37.
Vermögensverwaltungs GmbH ist die DYVA Holding Limited, Schweiz, zu nennen.
Weiterhin werden rund 4 Prozent der 9,13 Millionen informica-Aktien vom Management der14 informica real invest AG - Geschäftsbericht 2008/2009
informica real invest AG, den Vorstandsmitgliedern Friedrich Schwab und Hubertus Hiller
gehalten. Die übrigen Anteile befinden sich im Streubesitz.
Aktionärsstruktur der informica real invest AG
zum 31. März 2009 zum 31. Mai 2009
ca. 4% ca. 4%
< 46% > 50% < 46% > 50%
Absolute Capital Management Mauritius 37. Vermögensverwaltungs GmbH
Gesellschafter sind:
InCity Immobilien AG, Köln und DYVA Holding
Limited, Schweiz
Management Management
Streubesitz Streubesitz
Hohe Zustimmung der Tagesordnungspunkte auf der ordentlichen Hauptversammlung ● Am 29.
Mai 2009 richtete die informica real invest AG ihre ordentliche Hauptversammlung für das
Geschäftsjahr 2007/2008 in Berlin aus. Das angemeldete Grundkapital von EUR 6.213.008
entsprach einer Präsenz von 68,05 Prozent. Alle Tagesordnungspunkte wurden einstimmig oder
bei nur wenigen Enthaltungen mit knapp 100 Prozent angenommen.
Die ordentliche Hauptversammlung der informica real invest AG nutzte der neue Hauptaktionär,
die InCity Immobilien AG, zur Vorstellung ihres Geschäftsmodells. Die InCity Immobilien AG ist
auf die Konzeption und Realisierung von hochwertigen Immobilien in Innenstadtlagen
spezialisiert. Die Gesellschaft entwickelt und vermarktet – in möglichst kurzen Durchlaufzeiten –
sowohl Wohn- als auch Einzelhandelsobjekte mit hoher Wertschöpfungstiefe. Sie ist im Raum
Köln, Bonn, Düsseldorf sowie in Berlin und Thüringen (Erfurt und Weimar) tätig.
Die InCity-Gruppe sowie auch die informica real invest AG versprechen sich durch die stark
komplementäre Ausrichtung der beiden Unternehmen – dem gemeinsamen Fokus auf
Immobilien in zentraler Lage und Überschneidungen bei den regionalen Schwerpunkten –
langfristig ein hohes Synergiepotenzial.
Seitens der informica real invest AG soll dies durch eine stärkere Kooperation auch im Bereich
von Joint Venture-Transaktionen erfolgen. Mit der Spezialisierung auf die Projektentwicklung
bringt InCity Immobilien AG ihr Netzwerk in den Bereichen Finanzierung, Realisierung und
Vertrieb ein, während die informica real invest AG mit der Konzentration auf die
Immobilienbestandhaltung ihre Managementkompetenz weiterhin nutzen und auch bei der
InCity Immobilien AG einbringen kann.
Die Basis für eine verstärkte Kooperation und zügige Hebung der Synergien wurde durch dieAn die Aktionäre Die informica-Aktie 15
wechselseitige Vorstandsbesetzung im Laufe des Geschäftsjahres 2008/2009 gelegt. Friedrich
Schwab, der Vorstandsvorsitzende der informica real invest AG, wurde mit Wirkung zum 23.
Juni 2009 zum Vorstand der InCity Immobilien AG für den Bereich Finanzen und Klaus Prokop,
Vorstandsmitglied der InCity Immobilien AG, mit Wirkung zum 29. Juni 2009 zum weiteren
Vorstandsmitglied der informica real invest AG mit dem Zuständigkeitsbereich
Projektentwicklung bestellt.
Neben dem Finanzbereich wird Friedrich Schwab bei der InCity Immobilien AG auch den Bereich
Entwicklung der Bestandsimmobilien übernehmen. Das Geschäftsmodell der informica real
invest AG soll durch die Übernahme des Aktienpakets durch die InCity Immobilien AG nicht
beeinträchtigt werden.
Analysten bewerten informica äußerst positiv ● Die informica real invest AG wurde wie im
Vorjahr auch im Geschäftsjahr 2008/2009 von der SES Research GmbH, einem Unternehmen
der Warburg Gruppe, analysiert. Anlässlich der veröffentlichten Neun-Monatszahlen 2008/2009
behielten die Analysten ihr Kaufrating mit einem Kursziel von EUR 3,0 bei. Im Research wurde
das solide Portfolio, welches in der Ertragskraft deutlich gesteigert wurde und weiteres Potenzial
besitzt hervorgehoben. Mit einem größeren Portfolio ließe sich die Ertragskraft durch den
operating Leverage erheblich steigern. Ergebnisseitig sollte vor allem der Bereich
Projektentwicklungen an Bedeutung gewinnen. Bei der Kaufempfehlung von SES Research
fanden auch die komfortable Eigenkapitalquote von 40 Prozent und die fast ausschließlich
langfristig mit einer durchschnittlichen Zinsfestschreibung von acht Jahren finanzierten
Bankkredite eine positive Berücksichtung.
Anlässlich der neuen Großaktionärin Mauritius 37. Vermögensverwaltungs GmbH, deren
Gesellschafter unter anderem die InCity Immobilien AG ist, veröffentlichte das Analystenhaus
ein weiteres Update, in der das Kauf-Rating und das Kursziel von EUR 3,0 erneut bestätigt
wurden. Nach Meinung der SES Research passen die informica real invest AG und die InCity
Immobilien AG gut zusammen und sollten voneinander profitieren. Nach dem Wechsel des
Hauptaktionärs dürfte der Blick der informica wieder verstärkt auf dem Substanzwert und dem
operativen Geschäft liegen. Weitere Anteilserhöhungen seien gemäß SES Research angesichts
der deutlichen Unterbewertung der informica-Aktie gut vorstellbar und dürften ein Kurstreiber
sein.
Investor Relations Arbeit ● Die informica real invest AG beabsichtigt, massive
Kosteneinsparungen insbesondere im Bereich der Kapitalmarktkommunikation umsetzen. Aus
diesem Grund wird die Gesellschaft künftig sowohl auf freiwillige Quartalsberichte als auch auf
die zusätzliche Veröffentlichung von englischsprachigem Schriftwerk verzichten. Trotzdem wird
die informica real invest AG ihren Aktionären weiterhin eine transparente Einsicht in das
operative Geschäft ermöglichen. Umfassende Corporate News mit Ad-hoc-Charakter und
Homepageeinträge zu allen wesentlichen Ereignissen im Unternehmen werden den
Kapitalmarktteilnehmern auch im aktuellen Geschäftsjahr einen weitreichenden Einblick in die
Entwicklung der informica real invest AG ermöglichen.
Sollten Sie weitere Informationen wünschen, können Sie uns im Internet unter www.informica-
real-invest.ag besuchen oder mit uns in Kontakt treten.
Investor Relations Kontakt ● GFEI Aktiengesellschaft
Lars Kuhnke
Head of Investor Relations
Fon: +49 (0) 931 32215 76
Fax: +49 (0) 931 32215 85
E-Mail: lk@informica-real-invest.ag16 informica real invest AG - Geschäftsbericht 2008/2009
Chronik der informica real invest AG
Mai 2006
− Operativer Start der Geschäftstätigkeit
− Erhöhung des Grundkapitals um EUR 3,5 Millionen auf EUR 3,85 Millionen
Juni 2006
− Platzierung einer 5-Prozent-Anleihe mit zweijähriger Laufzeit und einem Emissionsvolumen
in Höhe von EUR 6,0 Millionen bei institutionellen Investoren
November 2006
− Ordentliche Hauptversammlung
− Namensänderung in informica real invest AG
− 50prozentige Übernahme der FÜWA Asset Management GmbH
Dezember 2006
− Gründung der informica REIT AG (100prozentige Tochter)
− Gründung der informica Immobilen Börse GmbH (100prozentige Tochter)
Januar 2007
− Aufnahme in den DIMAX (Deutscher Immobilenaktien Index)
Februar 2007
− Wechsel in den Entry Standard
März 2007
− Erhöhung des Grundkapitals durch Platzierung einer Kapitalerhöhung um EUR 5,28 Millionen
auf EUR 9,13 Millionen
Juni 2007
− Objektzuschlag von der Stadt Düren für die Übernahme eines Erbbaugrundstücks nebst
Stadthalle
August 2007
− Erwerb des Tricyan Tower in Würzburg
September 2007
− Gewinnbringender Verkauf einer Immobilie im Rahmen des Wertaufholungsgebotes der IFRS
Bilanzierung
Januar 2008
− Strukturoptimierung durch Gründung der informica Beteiligungs AG
Februar 2008
− Start der Baumaßnahmen zur Flächenoptimierung auf dem Areal des Historischen
Postgebäudes in Weimar
− Planmäßiger Verlauf zur Umstrukturierung des Tricyan TowersAn die Aktionäre Chronik der informica real invest AG 17
April 2008
− Immobilienportfolio übersteigt Wert von EUR 53 Millionen
September 2008
− Erwerb eines 50-Prozent-Anteils an der Hausverwaltung Weimar GmbH
− Ideale Erweiterung des regional bestehenden Asset Managements
− Verwaltung von insgesamt 3.200 Wohn- und Gewerbeeinheiten
April 2009
− Bekanntgabe einer Mehrheitsbeteiligung an der informica real invest AG seitens der DYVA
Holding Ltd., Schweiz
− Bekanntgabe einer Mehrheitsbeteiligung an der informica real invest AG seitens der InCity
Immobilien AG
Juli 2009
− Berufung von Klaus Prokop als ordentliches Vorstandsmitglied
− Gerichtliche Bestellung von Stefan Eishold, Franz-Josef Marxen und Karl-Heinz Zehentner
zum neuen Aufsichtsrat der informica real invest AG18 informica real invest AG - Geschäftsbericht 2008/2009
Unternehmensstruktur
Beteiligungsstruktur zum 30. September 2009
informica
real invest AG
100% 100%
informica informica
REIT AG
100%
50%
50%
94% 6%
50%An die Aktionäre Unternehmensstruktur 19
informica
real invest AG
100% 50% 50%
informica Hausverwaltung
Asset Management GmbH Weimar GmbH
6% 94%
6% 94%
6% 94%
6% 94%20 informica real invest AG - Geschäftsbericht 2008/2009 Konzernstruktur ● In ihrer Eigenschaft als Holding hält die informica real invest AG 100prozentige Beteiligungen an der informica REIT AG, der informica Beteiligungs AG und der informica Immobilienbörse GmbH sowie zwei 50prozentige Beteiligungen an der FÜWA Asset Management GmbH, Berlin, und der Hausverwaltung Weimar GmbH. Daneben hält sie jeweils 94 Prozent an den verschiedenen regionalen Investmentgesellschaften des Konzerns. Das operative Tätigkeitsfeld der informica real invest AG ist der Bereich der Wohnimmobilien. Das Tätigkeitsfeld der Gewerbeimmobilien wird von der informica REIT AG betrieben. Somit ist eine klare Abgrenzung zur Bestandshaltung der Wohnimmobilien geschaffen. Die informica REIT AG hält neben Bestandsimmobilien Beteiligungen an einzelnen Projektgesellschaften. Zur steuerlichen Konzernoptimierung gründete die informica real invest AG die informica Beteiligungs AG. Die Funktion des 100prozentigen Tochterunternehmens beschränkt sich auf das Halten von regionalen Einzelinvestitionsgesellschaften. Im Zuge der Strukturerweiterung wurden die Tochterunternehmen real invest Berlin GmbH, real invest Nord-Bayern GmbH, real invest Thüringen GmbH und real invest Sachsen-Anhalt GmbH gegründet, die in den jeweiligen Regionen Investitionen tätigen. Anteilig werden jeweils 94 Prozent an den regionalen Investmentgesellschaften von der Holding, der informica real invest AG, und die jeweils übrigen 6 Prozent von der informica Beteiligungs AG gehalten. Die erweiterte Struktur liefert somit im Hinblick auf die Zinsschranke und potenzielle Bestandsverkäufe erhebliche finanzwirtschaftliche Vorteile. Für das Tätigkeitsfeld Brokerage ist die informica Immobilienbörse GmbH zuständig. Sie betreibt die Vermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie grundstücksgleichen Rechten und Darlehen des informica-Konzerns. In der Niederlassung in Berlin werden zudem wichtige Akquisitions-Vorauswahlen getroffen. Das Geschäftsfeld Asset Management obliegen der FÜWA Asset Management GmbH und der Hausverwaltung Weimar GmbH. Als 50prozentige Beteiligungen der informica real invest AG verwalten diese ca. 3.200 Wohn- und Gewerbeeinheiten. In ihrer Funktion als Schnittstelle zwischen den Konzerntöchtern werden sowohl konzerneigene Objekte als auch Immobilien Dritter verwaltet. Das Leistungsspektrum der beiden Verwaltungsgesellschaften umfasst außerdem das aktive Asset Management. Hier liegt der Fokus auf der Realisierung von Wertpotenzialen über Mietanpassungen, aktivem Mietmanagement, Controlling und kleineren Flächenerweiterungen. Aufgrund des langjährigen Erfahrungshorizonts in der Immobilienwirtschaft agieren beide Konzerntöchter zwischen strategischen und operativen Aufgabenstellungen.
21
22 informica real invest AG - Geschäftsbericht 2008/2009
Unternehmensstrategie
Die informica real invest AG konzentriert sich auf den Erwerb renditestarker,
entwicklungsfähiger Wohn- und Gewerbeimmobilien mit Wertsteigerungspotenzial sowie die
selektive Projektentwicklung. Von Interesse sind dabei Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen
mit maximal 200 Wohneinheiten in innerstädtischen und zentral gut vermarktbaren Lagen in der
Region zwischen Berlin und Würzburg. informica investiert ausschließlich in deutsche Ober- und
Mittelzentren mit regionalem Bezug. Diese Gebiete mit einem hohen Infrastruktur- und
Dienstleistungsangebot sind von zentraler Bedeutung. Von der Investitionstätigkeit der
informica real invest AG sind Städte ausgenommen, deren Immobilienmärkte überwiegend
spekulationsgetrieben sind.
Berlin
Niederlassung und Hausverwaltung
Halle
Merseburg
Weimar
Erfurt Hausverwaltung
Arnstadt
Jena
Würzburg
Unternehmenssitz und HausverwaltungAn die Aktionäre Unternehmensstrategie 23
Immobilien, die überwiegend über einen gewerblichen Flächenteil verfügen, werden in der Regel
von der informica REIT AG im Bestand gehalten.
Mit dem strategischen Ziel zur Realisierung von Überrenditen und kontinuierlichen Wertzuwachs
durch selektiven Bestandsaufbau verfolgt die informica real invest AG folgende objektbezogene
Kriterien:
− Investitionen ausschließlich in Ober- und Mittelzentren
− Konzentration auf Städte mit Bevölkerungszuwachs
− Vermeidung von mietspekulationsgetriebenen Städten
− Gute innerstädtische Lagen
− Nachhaltige Vermietbarkeit
− Hoher Vermietungsgrad
Paketkäufe werden von der informica real invest AG vermieden. Die finanzbezogenen Kriterien
zur Realisierung von Überrenditen formulieren sich wie folgt:
− Attraktive Einkaufsmultiplikatoren auf Netto-Ist-Mieten
− Sofortige hohe Cashflows durch Mieteinnahmen
− Geringe Sanierungsaufwendungen
− Mietsteigerungspotenziale durch Immobilienzukäufe mit Mieten unter dem ortsüblichen
Mietspiegel
− Objektoptimierungsmöglichkeiten
− Ertragssteigerungspotenziale durch mögliche Flächenerweiterung
− Überdurchschnittliche objektbezogene Eigenkapitalrenditen
Für jegliche Investitionsentscheidung ist nicht die jeweilige Soll-Ertragslage der objekt- und
finanzbezogenen Kriterien, sondern die Ist-Situation maßgeblich. Durch die Akquisition von
Objekten, welche am unteren Ende der Marktbewertung liegen, realisiert der informica Konzern
eine nachweisliche Unabhängigkeit sowie geringere Anfälligkeit für allgemeine Markt- und
Konjunkturschwankungen der deutschen Immobilienbranche. Im Regelfall können diese
Ertragspotenziale mit Hilfe des aktiven Asset Managements innerhalb von zwei bis vier Jahren
gehoben werden. Die Tätigkeitsfelder des informica Asset Managements gliedern sich wie folgt:
− Vermietung
− Mietanpassungen an regionalen Mietspiegel
− Verwaltung vor Ort
− Controlling
− Strategische Wertsteigerung durch Einzelobjektoptimierung
− Professionelles Vertragsmanagement
− Due Dilligence
Die Wertsteigerung der Immobilien erreicht die informica real invest AG durch ein
umfangreiches Mikromanagement. Die Voraussetzung dafür bringt das Management-Team mit
einer langjährigen Immobilienexpertise und dezidierten Kenntnis zur Umsetzung der
immobilienökonomischen Werthebel mit. Wesentliche Grundvoraussetzung für den nachhaltigen24 informica real invest AG - Geschäftsbericht 2008/2009 Erfolg des Konzerns ist neben der genauen Standort- und Objektkenntnis auch der professionelle und wertorientierte Umgang mit dem Immobilienvermögen. Hierfür werden die einzelnen Objekte sowie die jeweiligen Marktbedingungen genauestens analysiert und beurteilt. Die informica real invest AG betreibt ein aktives Immobilienmanagement. Bereits nach drei bis fünf Jahren der wertorientierten Bestandshaltung ist die Nutzung von gewinnbringenden Exitchancen möglich. Objektverkäufe werden hierbei von der informica Immobilienbörse GmbH getätigt. Zum 31. März 2009 verwaltet die informica real invest AG ein Immobilienportfolio von 30 Bestandsobjekten mit 684 Wohn- und Gewerbeeinheiten in den Städten Würzburg, Berlin, Weimar, Merseburg, Jena, Erfurt und Halle. Das Gesamtinvestitionsvolumen (Nettokaufpreis mit Nebenkosten und aktivierter Erweiterungsmaßnahmen) des Portfolios mit einer Gesamtnutzfläche von 59.232 m² (65 Prozent Wohnfläche und 35 Prozent Gewerbefläche) beläuft sich am Abschlussstichtag auf EUR 53,83 Millionen. Die annualisierte Nettokaltmiete, einschließlich der Mieteinnahmen von aktivierten Erweiterungsmaßnahmen aus dem Immobilienbestand, beziffert sich zum Ende des Geschäftsjahres 2008/2009 auf EUR 4,39 Millionen.
An die Aktionäre Unternehmensstrategie 25 Aggregierte Werte des informica-Portfolios zum 31. März 2009 Nettokaufpreis ohne Nebenkosten EUR 46.406.608 Kaufpreis brutto EUR 49.111.910 Nettokaltmiete EUR 4.385.070 Investitionen für Erweiterungen EUR 4.716.274 Durchschnittlicher Bewertungsfaktor (Netto-kalt Miete zu IFRS-Bilanzanstatz) Nettokaltmiete 13,19 = Durchschnittliche Mietrendite (Netto-kalt-Miete/IFRS-Bilanzansatz) 7,58% Durchschnittlicher Kaufpreismultiplikator (inkl. Investitionen) auf aktuelle Mieten Basis Kaufpreis netto 12,10 = Durchschnittliche Mietrendite auf aktuelle Mieten 8,27% Durchschnittlicher Kaufpreismultiplikator auf Ankaufsmieten Basis Kaufpreis netto 11,85 = Durchschnittliche Mietrendite auf Ankaufsmieten 8,44% Durchschnittlicher Kaufpreis je m² EUR 783 Durchschnittlicher Kaufpreis je m² wohnwirtsch. EUR 679 Durchschnittlicher Kaufpreis je m² gewerblich EUR 1.203 Durchschnittliche Miete je m² EUR 6,07 Durchschnittliche Miete je m² wohnwirtsch. EUR 4,74 Durchschnittliche Miete je m² gewerblich EUR 8,61 Gesamte Wohn- und Nutzfläche m² 59.232 Durchschnittlicher Gewerbeanteil 34,90% Einheiten 684 Leerstandsquote 3,59%
26 informica real invest AG - Geschäftsbericht 2008/2009
Immobilienstandorte
Würzburg
Würzburg ist eine kreisfreie Stadt im bayerischen Unterfranken. Hier befindet sich auch die
Konzernzentrale der informica real invest AG. Würzburg steht nach Einwohnerzahlen unter den
bayerischen Großstädten an vierter Stelle hinter München, Nürnberg und Augsburg. Die Stadt ist
Bischofssitz der katholischen Diözese Würzburg und feierte im Jahr 2004 das 1300jährige
Stadtjubiläum. 1981 wurde die weltberühmte Würzburger Residenz mit Hofgarten und
Residenzplatz in das UNESCO-Weltkulturerbe aufgenommen. Würzburg ist vor allem von den
Hochschulen, der Julius-Maximilians-Universität, der Musikhochschule und der Fachhochschule
geprägt. Allein diese beschäftigen über 5.500 wissenschaftliche und technische Angestellte,
Beamte sowie Versorgungs- und Verwaltungspersonal. Würzburg ist das Dienstleistungszentrum
der Region. Industrie und Gewerbe bestehen überwiegend aus kleinen und mittelständischen
Betrieben in den Industriegebieten Hafen, Aumühle und Würzburg-Ost. Gerade in den letzten
Jahren fanden vor allem hohe Investitionen in den Bereichen Gesundheitswesen und
Biotechnologie statt.
Immobilienportfolio Würzburg (31. März 2009)
Anzahl Bestandsimmobilien 3
Einheiten 32
Gesamtfläche in m² 4.370
Nettokaufpreis ohne Nebenkosten EUR 5.280.000
Aktivierte Erweiterungsmaßnahmen EUR 1.140.372
Nettokaltmiete EUR 576.871
Durchschnittlicher Kaufpreismultiplikator
(Ankaufsmiete zu Kaufpreis netto) 11,82
Durchschnittlicher Kaufpreis je m² EUR 1.208
Durchschnittlicher Gewerbeanteil 69%
Mietrendite (aktuelle Miete auf Kaufpreis brutto) 8,34%
Durchschnittlicher Kaufpreismultiplikator
(aktuelle Miete zu Kaufpreis brutto) 11,99
Wohn– und Geschäftshaus
in WürzburgAn die Aktionäre Immobilienstandorte 27
Erfurt
Als Landeshauptstadt des deutschen Bundeslandes Thüringen ist Erfurt die größte Stadt
Thüringens. Erfurt zählt im Osten zu einem der drei Oberzentren des Landes. Mit dem Flughafen
Erfurt ist die Landeshauptstadt an das internationale Luftverkehrsnetz angeschlossen. Der
Flughafen erfüllt diese Aufgabe als einziger internationaler Verkehrsflughafen des Freistaates
Thüringen. Wichtigste Institutionen neben den Landesbehörden sind das Bundesarbeitsgericht,
das katholische Bistum Erfurt und die Universität Erfurt, deren bekanntester Student Martin
Luther war. Darüber hinaus besitzt die Stadt einen knapp drei Quadratkilometer großen
mittelalterlich geprägten Altstadtkern mit einer Vielzahl von Pfarrkirchen und zahlreichen
Fachwerk- und Bürgerhäusern. Die Wirtschaft der Stadt ist von Verwaltung und Dienstleistung
geprägt. Erfurt ist nach Leipzig die Stadt mit der zweitgrößten Messe in den neuen
Bundesländern und außerdem ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt im Zentrum Deutschlands. Die
Stadt liegt im südlichen Thüringer Becken an der Gera.
Immobilienportfolio Erfurt (31. März 2009)
Anzahl Bestandsimmobilien 8
Einheiten 87
Gesamtfläche in m² 4.790
Nettokaufpreis ohne Nebenkosten EUR 3.977.500
Nettokaltmiete EUR 332.073
Durchschnittlicher Kaufpreismultiplikator
(Ankaufsmiete zu Kaufpreis netto) 11,5
Durchschnittlicher Kaufpreis je m² EUR 831
Durchschnittlicher Gewerbeanteil 28%
Mietrendite (aktuelle Miete auf Kaufpreis brutto) 7,84%
Durchschnittlicher Kaufpreismultiplikator
(aktuelle Miete zu Kaufpreis brutto) 12,76
Wohnhaus
in Erfurt28 informica real invest AG - Geschäftsbericht 2008/2009
Weimar
Weimar, kreisfreie Stadt in Thüringen, liegt am Bogen der Ilm, südöstlich des Ettersberges.
Bekannt für ihr kulturelles Erbe, ist sie ist nach Erfurt, Jena und Gera die viertgrößte Stadt
Thüringens. Weimar ist ein Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentrums und seit 2004
offizielle Trägerin des Beinamens Universitätsstadt. Außerdem haben zahlreiche Behörden hier
ihren Sitz, wie zum Beispiel das Thüringer Oberverwaltungsgericht, der Thüringer
Verfassungsgerichtshof und das Thüringische Landesamt für Archäologie. Zum kulturellen Erbe
der Stadt gehören neben der dominierenden Weimarer Klassik um Wieland, Herder, Goethe und
Schiller auch das Bauhaus und die Gründung der ersten Republik auf deutschem Boden, der
Weimarer Republik. 1999 war Weimar die Kulturhauptstadt Europas. Jährlich verschaffen sich
3,5 Millionen Menschen einen kulturellen Eindruck und verweilen in den zahlreichen Hotels und
Pensionen.
Immobilienportfolio Weimar (31. März 2009)
Anzahl Bestandsimmobilien 7
Einheiten 123
Gesamtfläche in m² 12.747
Fläche aus Erweiterung in m² 976
Nettokaufpreis ohne Nebenkosten EUR 9.627.500
Aktivierte Erweiterungsmaßnahmen EUR 3.575.902
Nettokaltmiete EUR 1.067.230
Durchschnittlicher Kaufpreismultiplikator
(Ankaufsmiete zu Kaufpreis netto) 11,83
Durchschnittlicher Kaufpreis je m² EUR 918
Durchschnittlicher Gewerbeanteil 87%
Mietrendite (aktuelle Miete auf Kaufpreis brutto) 7,81%
Durchschnittlicher Kaufpreismultiplikator
(aktuelle Miete zu Kaufpreis brutto) 12,8
Mehrfamilienhaus
in WeimarAn die Aktionäre Immobilienstandorte 29 Jena Als Universitätsstadt an der Saale zählt die kreisfreie Stadt Jena und zu den einwohnerstärksten Städten Thüringens. Bekanntheit erlangte Jena unter anderem durch die Friedrich-Schiller- Universität Jena. Als Industriestadt ist sie das Zentrum der deutschen Optik- und Feinmechanikindustrie rund um das Unternehmen von Carl Zeiss. Nach der deutschen Wiedervereinigung 1990 wandelte sich Jena vom Industrie- zum Bildungs- und Wissenschaftszentrum und gilt als einer der wirtschaftlichen „Leuchttürme“ in Ostdeutschland. Das 159 Meter hohe Universitätshochhaus JenTower ist das höchste Bürogebäude der neuen Bundesländer. 1975 überschritt die Einwohnerzahl der Stadt Jena die Grenze von 100.000, wodurch sie zur Großstadt wurde. Immobilienportfolio Jena (31. März 2009) Anzahl Bestandsimmobilien 1 Einheiten 14 Gesamtfläche in m² 2.402 Nettokaufpreis ohne Nebenkosten EUR 2.450.000 Nettokaltmiete EUR 201.634 Durchschnittlicher Kaufpreismultiplikator (Ankaufsmiete zu Kaufpreis netto) 11,67 Durchschnittlicher Kaufpreis je m² EUR 1.020 Durchschnittlicher Gewerbeanteil 84% Mietrendite (aktuelle Miete auf Kaufpreis brutto) 7,60% Durchschnittlicher Kaufpreismultiplikator (aktuelle Miete zu Kaufpreis brutto) 13,16 Wohn– und Geschäftshaus in Jena
30 informica real invest AG - Geschäftsbericht 2008/2009
Merseburg
Merseburg ist eine Stadt in Sachsen-Anhalt und Verwaltungssitz des Saalekreises, südlich von
Halle an der Saale. Innerhalb des Landes Sachsen-Anhalt bildet Merseburg zusammen mit Halle
und Bitterfeld/Wolfen einen Ballungsraum, der wegen des vorherrschenden Industriezweiges
auch „Chemiedreieck“ genannt wird. Hier konzentriert sich die Hälfte der Wirtschaftskraft und
über ein Drittel der Bevölkerung der neuen Bundesländer. Gleichzeitig liegt Merseburg im
länderübergreifenden Ballungsraum Leipzig/Halle. Die Entfernung zum internationalen Flughafen
Leipzig/Halle beträgt ca. 25 km. Merseburg verfügt mit der Fachhochschule Merseburg und dem
Anschluss an die Universität Halle-Wittenberg über wichtige regionale Wirtschaftsfaktoren. Das
ökonomische Wachstumspotenzial und die Chancen dieser dynamischen Region sind
überdurchschnittlich hoch.
Immobilienportfolio Merseburg (31. März 2009)
Anzahl Bestandsimmobilien 2
Einheiten 70
Gesamtfläche in m² 5.327
Nettokaufpreis ohne Nebenkosten EUR 4.125.000
Nettokaltmiete EUR 339.296
Durchschnittlicher Kaufpreismultiplikator
(Ankaufsmiete zu Kaufpreis netto) 11,68
Durchschnittlicher Kaufpreis je m² EUR 774
Durchschnittlicher Gewerbeanteil 0%
Mietrendite (aktuelle Miete auf Kaufpreis brutto) 7,87%
Durchschnittlicher Kaufpreismultiplikator
(aktuelle Miete zu Kaufpreis brutto) 12,71
Wohnanlage in MerseburgAn die Aktionäre Immobilienstandorte 31
Halle
Als eine von drei Oberzentren im Sachsen-Anhalt hält Halle an der Saale den Status einer
kreisfreien Stadt mit Sitz der Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg, der Leopoldina und
zwei weiterer Hochschulen. Ferner ist Halle ein Eisenbahnknotenpunkt mit Rangierbahnhof und
eingebunden in das S-Bahn-Netz Halle-Leipzig. Zu DDR-Zeiten war Halle durch die umliegende
Chemieindustrie geprägt. Seit der Wende konzentriert sich die Stadt auf technologieorientierte
Branchen und die Lebensmittelindustrie.
Immobilienportfolio Halle (31. März 2009)
Anzahl Bestandsimmobilien 2
Einheiten 69
Gesamtfläche in m² 3.982
Nettokaufpreis ohne Nebenkosten EUR 3.986.608
Nettokaltmiete EUR 332.579
Durchschnittlicher Kaufpreismultiplikator
(Ankaufsmiete zu Kaufpreis netto) 12,1
Durchschnittlicher Kaufpreis je m² EUR 1.004
Durchschnittlicher Gewerbeanteil 28%
Mietrendite (aktuelle Miete auf Kaufpreis brutto) 7,76%
Durchschnittlicher Kaufpreismultiplikator
(aktuelle Miete zu Kaufpreis brutto) 12,88
Wohnhaus in Halle32 informica real invest AG - Geschäftsbericht 2008/2009
Berlin
Berlin ist Bundeshauptstadt und Regierungssitz Deutschlands. Der Stadtstaat ist ein
eigenständiges Land und bildet das Zentrum der Metropolregion Berlin/Brandenburg. Als
bedeutendes Zentrum der Politik, Medien, Kultur und Wissenschaft ist die Metropole ein
wichtiger Verkehrsknotenpunkt und eine der meistbesuchten Städte Europas. Herausragende
Institutionen wie die Universitäten, Forschungseinrichtungen, Theater und Museen genießen
internationale Anerkennung. Die Stadt ist Anziehungspunkt für Kunst- und Kulturschaffende aus
aller Welt.
Immobilienportfolio Berlin (31. März 2009)
Anzahl Bestandsimmobilien 7
Einheiten 289
Gesamtfläche in m² 24.638
Nettokaufpreis ohne Nebenkosten EUR 16.960.000
Nettokaltmiete EUR 1.535.387
Durchschnittlicher Kaufpreismultiplikator
(Ankaufsmiete zu Kaufpreis netto) 12,01
Durchschnittlicher Kaufpreis je m² EUR 688
Durchschnittlicher Gewerbeanteil 22%
Mietrendite (aktuelle Miete auf Kaufpreis brutto) 8,61%
Durchschnittlicher Kaufpreismultiplikator
(aktuelle Miete zu Kaufpreis brutto) 11,61
Wohnanlage in BerlinSie können auch lesen
