GEWERBE Berliner PULSSCHLAG - GSG Berlin
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Berliner
GEWERBE
PULSSCHLAG 2022
Ein Bericht von
LIEBE LESERIN, LIEBER LESER,
zum vierten Mal dürfen wir Ihnen hiermit unseren Ber- eine Schlüsselrolle bei der Bereitstellung von zeitgemäßen
liner Gewerbe-Pulsschlag präsentieren. Gemeinsam mit Arbeitswelten für die Berliner Unternehmen ein. Neben
bulwiengesa und Savills können wir damit ein wesentliches den umfangreichen Investitionen in die Weiterentwicklung
Stück zur Transparenz des Berliner Gewerbeimmobilien- unserer 43 Gewerbehöfe schaffen wir auch neue Flächen.
marktes beitragen, der immer auch Rückschlüsse auf das Mit einer Projektpipeline von über 500 Millionen Euro
Wohl und Wehe der Berliner Wirtschaft erlaubt. haben wir alle Hände voll zu tun.
Als wir begonnen haben, die Ergebnisse für unsere diesjäh- Dabei ändern sich die Anforderungen an die Immobilien-
rige Studie zusammenzutragen, war die Welt gefühlt noch branche stetig. Unternehmen setzen heute ganz andere
eine andere. Im Frühjahr dann griff Russland die Ukraine Prioritäten bei ihren Mietflächen als noch vor wenigen
an. Vom einen auf den anderen Tag änderte sich alles und Jahren. Environmental Social Governance – kurz ESG – ist
ein Ende dieser dramatischen Situation ist längst nicht ab- hier das Stichwort. Nachhaltigkeit, soziale Kompetenz und
sehbar. Während wir noch mit der Corona-Pandemie und Transparenz spielen eine immer größere Rolle bei der Wahl
dem Klimawandel zu kämpfen haben, kommt die Unsicher- des Firmensitzes.
heit durch einen Krieg mitten in Europa hinzu.
Es gibt bereits einen umfangreichen Katalog an definierten
Die Anschaulichkeit, die unser Gewerbe-Pulsschlag liefert, Zielen und Gesetzen, die die Umsetzung der ESG-Prinzipi-
zeigt aber: Der Berliner Gewerbeimmobilienmarkt ist en gerade in der Immobilienbranche spezifizieren – spielt
resilient. Die Wirtschaft der Bundeshauptstadt stellt sich sie doch eine gewichtige Rolle bei der Nachhaltigkeit. Das
selbstbewusst den Herausforderungen. Die Zahlen, die Engagement der GSG Berlin geht noch darüber hinaus.
unsere Experten zusammengetragen haben, zeigen le- Neben unserem aktiven Einsatz für die Klimaneutralität
bendige Vermietungsaktivitäten, einen weiterhin niedri- haben wir mit unserem historischen Gebäudebestand
gen Leerstand und hohe Fertigstellungszahlen. Das ist ein einen weiteren Trumpf im Ärmel: Diese Bestandsimmobi-
wichtiges Signal. Schließlich ist der Gewerbeimmobilien- lien werden stetig energetisch nachgerüstet und vermei-
markt ein wesentlicher Indikator, um die wirtschaftliche den die kolossalen Treibhausgasemissionen, die bei einem
Lage Berlins einschätzen zu können. Gebäudeneubau erzeugt werden.
Der GSG-Bestand bildet hier keine Ausnahme und folgt Nachhaltigkeit erfordert von uns allen Anstrengungen – sie
dem positiven Trend des Gesamtmarktes. Als größter pri- ist aber wichtig für einen fortlaufenden Pulsschlag.
vater Anbieter von Gewerbeflächen in Berlin nehmen wir
Wir wünschen Ihnen eine inspirierende
und spannende Lektüre!
Berlin, August 2022
Oliver Schlink (CFO GSG Berlin) Sebastian Blecke (COO GSG Berlin)
Titelseite – 3D-Grafik Erdkugel: Frank Ramspott, Illustration: HS3RUS, Fotos: CHL, GSG Berlin
3
econopark Wilhelm-von-Siemens-Straße
(Foto: Marc-Steffen Unger) Inhalt
INHALT
Die Ergebnisse im Überblick ................................................................................................................................................ 7
Das Fundament: die Entwicklung des Berliner Büro- und Gewerbemarkts ....................................................................... 7
Environmental Social Governance (ESG) – GSG Berlin punktet mit Bestandsimmobilien .............................................. 7
Die GSG Berlin stellt sich vor ............................................................................................................................................... 8
Verschiedene Flächenprofile für einen breiten Nutzerpool .................................................................................................... 8
Trotz der aktuell zahlreichen Unwägbarkeiten bleibt die Leerstandsquote gering .......................................................... 8
GSG-Gewerbemieten weiterhin unterhalb des Marktniveaus ............................................................................................... 10
Büromarkt Berlin ......................................................................................................................................................................... 14
Pandemie, Inflation, Zinsen, Krieg: Wie reagiert der Pulsschlag des Berliner Büroimmobilienmarktes? ................... 14
Überraschend gut: Büroflächenumsatz auf überdurchschnittlichem Niveau ................................................................... 17
Woher kommt die Nachfrage? .......................................................................................................................................................... 18
Digitals und Startups – wie geht es mit den Treibern des Booms weiter? ........................................................................... 20
Anstieg des Leerstandes entspannt die Suche nach geeigneten Büroflächen ................................................................. 21
Fertigstellungszahlen auf überdurchschnittlichem Niveau –
Verzögerungen sind zukünftig nicht ausgeschlossen ............................................................................................................... 22
Spitzenmiete verbleibt auf ihrem hohen Niveau ........................................................................................................................ 24
Büro- und Gewerbemieten bei Neuvermietungen Sommer 2022 ........................................................................................ 26
Beobachtungen aus der Beraterpraxis ......................................................................................................................................... 28
Der Markt für Unternehmensimmobilien in Berlin ........................................................................................... 32
Gewerbeparks im Aufwind ............................................................................................................................................................... 32
Flächenumsatz steigt, jedoch werden aktuell noch immer keine Höchstwerte erreicht ............................................... 33
Bestandsimmobilien und Neubau – Nachhaltigkeit bei der GSG Berlin .............................................. 36
Environmental Social Governance (Nachhaltigkeit) – was verbirgt sich hinter dem Begriff? ......................................... 37
Die Rolle des Immobiliensektors in der ESG-Debatte ............................................................................................................... 40
Zertifizierungen sollen die Nachhaltigkeit von Gebäuden transparenter machen ........................................................... 41
Zertifizierte Bürogebäude in Berlin ............................................................................................................................................... 42
ESG bei der GSG Berlin – was unternimmt man hier für die Nachhaltigkeit? ..................................................................... 44
Fazit und Ausblick ...................................................................................................................................................................... 48
Impressum ...................................................................................................................................................................................... 50
4 5
Prinzessinnen-Höfe, Prinzessinnenstraße (Foto: CHL)
Die Ergebnisse im Überblick
DIE ERGEBNISSE IM ÜBERBLICK
Nachdem die Corona-Pandemie vermeintlich eine Ver- Auf der Angebotsseite stiegen aufgrund von hohen Fer-
schnaufpause eingelegt hat, da rollen mit den Auswir- tigstellungszahlen (2021 bis Q2 / 2022: 855.000 m² MFG),
kungen des Ukraine-Krieges, dem Zinsanstieg, der hohen die nicht so zügig wie in der Vergangenheit vom Markt
Inflation sowie Lieferengpässen und dem zunehmenden absorbiert werden konnten, die vakanten Flächen weiter
Fachkräftemangel schon die nächsten Unwägbarkeiten auf an. Sie notieren derzeit bei 3,5 % bzw. 720.000 m² MFG
die Hauptstadt zu. Auch das Thema ESG (Nachhaltigkeit) (Q4 / 2021: 3,2 %). Der Wert liegt jedoch im Bereich einer
darf hier nicht vergessen werden. Reagierte der Berliner gängigen Fluktuationsreserve.
Büro- und Gewerbepulsschlag noch robust auf die Corona-
Krise, stellt sich nun die Frage: Bleibt das weiterhin so? Auch auf dem Markt für Unternehmensimmobilien gibt es
erste Entspannungstendenzen. So konnte 2021 eine stei-
Die nachfolgenden Ausführungen beleuchten dafür das gende Nachfrage beobachtet werden – was in einem Um-
Fundament des Büro- und Gewerbeimmobilienmarktes, satzergebnis von knapp 125.000 m² sichtbar wird. Nutzer
indem die Entwicklung der letzten Monate bzw. Jahre auf- legen dabei besonderen Wert auf die Flexibilität der Flächen.
gezeigt wird. Außerdem wird auch eine Einschätzung zur Gewerbeparks erleben hierdurch eine Renaissance.
zukünftigen Entwicklung vorgenommen.
Environmental Social Governance (ESG) –
Das Fundament: die Entwicklung des Berliner GSG Berlin punktet mit Bestandsimmobilien
Büro- und Gewerbemarkts
Neben den beschriebenen geopolitischen Unwägbarkeiten
Entspannung: Nachdem sich bereits zu Jahresbeginn 2021 treibt auch das Thema Environmental Social Governance
erste Erholungstendenzen auf dem Büromarkt der Haupt- (ESG) die Immobilienbranche zusehens um, da der Sektor
stadt zeigten, setzte sich dieser Trend im weiteren Jahres- für einen wesentlichen Anteil der Treibhausgasemissionen
verlauf fort. So konnte auf der Nachfrageseite ein Flächen- verantwortlich ist. So werden knapp 50 % der Energie im
umsatz von rund 840.000 m² MFG (Mietfläche Gewerbe) Lebenszyklus einer Immobilie beim Bau derselbigen frei-
registriert werden (Zehn-Jahres-Durchschnitt: 810.000 m² gesetzt. Im Rahmen des Pariser Abkommens und der EU-
MFG p. a.). Auch die erste Jahreshälfte 2022 schloss mit ei- Gesetzgebung sowie des Energiewendegesetzes hat sich
nem überdurchschnittlichen Ergebnis von rund 390.000 m² auch die GSG Berlin verpflichtet, zu den dort festgesetzten
MFG. Auffällig hierbei: Nur wenige Großanmietungen be- Klimaschutzzielen beizutragen. So wird grundsätzlich bei
einflussten das Marktgeschehen, das vor allem durch An- allen Projektentwicklungen eine Nachhaltigkeitszertifizie-
mietungen im mittleren- und kleinteiligen Bereich bestimmt rung nach BREEAM angestrebt. Jedoch besteht das Portfo-
wurde. Durch die Normalisierung des Umsatzgeschehens lio der GSG Berlin nicht vornehmlich aus Neubauvorhaben,
hat auch das Schreckgespenst Homeoffice an Strahlkraft sondern historische Gewerbehöfe und -parks prägen das
verloren. Zwar können Arbeitnehmer mittlerweile an zwei Bild des Unternehmens. Hierdurch ist zu konstatieren, dass
bis drei Tagen von zu Hause aus arbeiten (was theoretisch die GSG Berlin beim CO2 -Fußabdruck gelassen mit ihrem
für Unternehmen bedeutet, dass sie weniger Räumlichkei- Bestand punkten kann. Weitere Maßnahmen, die dem „S“
ten vorhalten müssen), jedoch fordern neue Ansprüche an und dem „G“ Rechnung tragen, werden ebenfalls bereits
das Büro (u. a. Flexibilität) nicht weniger Fläche. Im Zuge implementiert.
der Etablierung des „Remote Working“ und des „War for
Talents“ gewinnt ebenfalls der Standort wieder an Bedeu-
tung. Ausdruck findet das – aufgrund des weiterhin knap-
pen Angebotes – in einer Zunahme der Spitzenmiete, die
aktuell bei 42,00 Euro / m² MFG notiert.
6 7
Die GSG Berlin stellt sich vor Die GSG Berlin stellt sich vor
DIE GSG BERLIN STELLT SICH VOR Flächen, trotz der Diskussionen um die Effekte der stär-
keren Nutzung des Homeoffice.“ Den höchsten Flächen-
Rückgang der belegten Fläche bei produzierenden Unter-
nehmen sinkt auch der Anteil von Firmen, die dem Bereich
zuwachs – im Vergleich zum ersten Halbjahr 2016 – verbu- Wasser und Energieversorgung zugeordnet werden kön-
Verschiedene Flächenprofile für einen breiten Nutzerpool chen dabei öffentliche Einrichtungen (+ 30.000 m²). Auf den nen. Insgesamt bleiben die Leerstände bei der GSG Berlin
Plätzen zwei und drei folgen das Dienstleistungsgewerbe weiterhin gering – vor allem die dezentralen Lagen sind
Durch den Verkauf von sechs Standorten im Jahr 2022 ist (+ 28.000 m²) und der Handel (+ 24.000 m²). Neben dem nahezu vollvermietet.
Die Gewerbesiedlungs-Gesellschaft (GSG Berlin)
das Portfolio der GSG Berlin quantitativ etwas kleiner ge-
wurde 1965 gegründet und verfügt heute über
worden. Jedoch kommen durch Projektentwicklungen im-
GSG-Mieterstruktur (Gewerbeflächen) – Vergleich 1. Halbjahr 2016 zu 1. Halbjahr 2022 (in m²)
» mehr als 40 Gewerbehöfe und -parks im Stadt- mer wieder neue Flächen hinzu, die bisher gut vom Markt
gebiet der Hauptstadt* – mit Schwerpunkt im angenommen worden sind. So wurden 2021 die Büroneu-
zentralen Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, bauvorhaben The Benjamin (5.100 m² MFG) und TorHaus² 150.000
123.868
1. HJ 2016
(8.100 m² MFG) im Teilmarkt Charlottenburg fertiggestellt
» rund 2.000 Mieter und 1. HJ 2022
114.413
sowie der GSG-Hof in der Prinzessinnenstraße in Kreuzberg
111.711
125.000
107.094
» fast 1 Mio. m² vermietbare Fläche. erweitert (2.400 m² MFG). Auch in den kommenden Jahren
96.055
werden die bestehenden Gewerbehöfe und -parks durch
88.110
85.544
Die genannten Zahlen verdeutlichen, dass die GSG Berlin Neubauvorhaben ergänzt. So startet die GSG Berlin trotz 100.000
weiterhin zu den größten Anbietern von Büro- und Ge- der gestiegenen Baukosten in den nächsten zwölf Monaten
werbeflächen in der Hauptstadt zählt. Hierbei vermietet die größten Projekte in ihrer jüngeren Geschichte. 75.000
57.456
das Unternehmen nicht nur Büros, sondern auch Werk-
49.350
45.760
statt- und Atelierflächen sowie Räumlichkeiten für leichte Einen besonderen Fokus legt die GSG Berlin bei ihren Tätig-
36.960
50.000
33.644
33.721
32.772
Produktion. Die Hauptzielgruppe bilden kleine und mittel- keiten auf das Thema Nachhaltigkeit. Doch was genau steckt
26.963
ständische Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen bei der GSG Berlin hinter dem Schlagwort ESG (Environmen-
20.385
16.712
wie der Kreativszene oder dem produzierenden Gewerbe. tal Social Governance)? In einem Extra-Kapitel wird das The-
11.861
25.000
9.812
7.526
6.059
5.093
Aufgrund des Flairs der größtenteils historischen Gewer- ma in diesem Pulsschlag noch einmal beleuchtet werden.
5.135
3.241
2.684
1.538
180
171
behöfe haben sich aber auch schon Global Player bzw.
0
sogenannte „Corporates“ wie Henkel (Aqua-Höfe) in den Aber nun soll der Blick erst einmal auf die GSG Berlin und
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GSG-Räumlichkeiten niedergelassen. ihre Entwicklung seit 2016 gerichtet werden.
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Trotz der aktuell zahlreichen Unwägbarkeiten bleibt die Leerstandsquote gering
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Die größte Nutzergruppe (gemessen an der angemieteten tes Zielgruppenspektrum an. Die Geschäftsführer der GSG
Fläche) im ersten Halbjahr 2016 bilden mit knapp einem Berlin haben dies auch verstärkt in den letzten zwölf Mona- Quelle: GSG Berlin
Viertel die Unternehmen aus dem Bereich des produ- ten noch einmal beobachten können: „Die Mieter legen viel
zierenden Gewerbes. Aufgrund des Verkaufs von sechs Wert auf Flexibilität beim Ausbau ihrer Flächen, damit neue
Standorten hat sich dieses Bild im ersten Halbjahr 2022 nur Formen der Zusammenarbeit abgebildet werden können.“
marginal verändert. Die bedeutendsten Nutzergruppen Es bleibt als Zwischenfazit festzuhalten,
sind nun die IT- und Medienbranche sowie der Handel, die In Summe hat die GSG Berlin im ersten Halbjahr 2022 (ge- dass sich die GSG Berlin auch in der Krise gut entwickelt.
rund 18 % der aktuell vermieteten Fläche belegen. Dahinter genüber der ersten Jahreshälfte 2016) knapp 20 % mehr
folgt mit einem Anteil von 17 % das verarbeitende Gewerbe. Büro- und Gewerbefläche vermietet. Auch die Geschäfts-
Wie die Aufschlüsselung der Branchen im Diagramm zeigt, führer der GSG Berlin konstatieren hierzu: „Eine positive
sprechen die flexiblen Räumlichkeiten insgesamt ein brei- Überraschung bleibt die weiterhin hohe Nachfrage nach
* Die GSG Berlin hat 2022 sechs Gewerbehöfe an den Investor Eurazeo verkauft.
8 9
Die GSG Berlin stellt sich vor
GSG-Gewerbemieten weiterhin unterhalb des Marktniveaus
Der zuletzt sehr dynamische Pulsschlag der Mietentwick- Es bleibt als Zwischenfazit festzuhalten, dass sich die GSG
lung in der Hauptstadt ist auch in den Zahlen der GSG Berlin auch in der Krise gut entwickelt. Dies untermauern
Berlin ablesbar. In allen Stadtbezirken der Auswertung einerseits die hier ausgewerteten Zahlen und andererseits
konnte dabei eine Zunahme der Mieten im Neubau regist- auch die Beobachtungen der Geschäftsführer der GSG
riert werden. Der deutlichste Anstieg wurde dabei (ausge- Berlin: „Wir haben eine Phase der Unsicherheit beobachtet,
hend von einem niedrigen Niveau) im Bezirk Mitte verbucht in der die Mietinteressenten sich nicht entscheiden konn-
(+ 142 %). Dahinter folgen Pankow und Charlottenburg- ten oder wollten. Diese Unsicherheit lässt deutlich nach.“
Wilmersdorf. Trotz der sehr deutlichen Steigerung der Miet- An dieser Stelle wird auch der nächste Gewerbe-Pulsschlag
preise merken die Geschäftsführer der GSG Berlin an: „Wir ansetzen und analysieren, wie sich die Auswirkungen des
haben den Eindruck, dass die Marktmieten stagnieren. Da Ukraine-Kriegs oder die gestiegenen Energiekosten auf
die Mieten bei der GSG Berlin deutlich unterhalb der Markt- die Entwicklung der GSG Berlin ausgewirkt haben.
mieten liegen, konnten wir unsere Durchschnittsmieten
steigern und somit die Differenz zur Marktmiete ein Stück
reduzieren.“ Tatsächlich liegt die ermittelte Spitzenmiete
für Büroflächen im Bezirk Mitte bei aktuell 42,00 Euro / m²
MFG – die GSG Berlin kommt hier (trotz des genannten
Anstiegs) nur auf eine Höchstmiete von 24,90 Euro / m².
Auch in den anderen Bezirken bestätigt sich dieses Bild.
Entwicklung der GSG-Durchschnittsmieten in der Neuvermietung 2016 bis 1. Halbjahr 2022*
NEUVERMIETUNG BESTANDSMIETEN
Bezirk Durchschnitts- Durchschnitts- Veränderung Durchschnitts-
mieten mieten 2016 – 1. HJ 2022** mieten
2016 1. HJ 2022 1. HJ 2022
Charlottenburg-Wilmersdorf 9,50 € / m² 19,20 € / m² + 102 % 14,10 € / m²
Friedrichshain-Kreuzberg 11,20 € / m² 20,10 € / m² + 79 % 18,20 € / m²
Lichtenberg 4,10 € / m² 7,90 € / m² + 91 % 5,50 € / m²
Marzahn-Hellersdorf 4,30 € / m² 6,90 € / m² + 60 % 5,60 € / m²
Mitte 8,30 € / m² 20,15 € / m² + 142 % 12,00 € / m²
Pankow 5,30 € / m² 12,40 € / m² + 134 % 6,70 € / m²
Reinickendorf 4,50 € / m² 7,70 € / m² + 71 % 5,80 € / m²
Tempelhof-Schöneberg 8,10 € / m² 12,60 € / m² + 56 % 9,60 € / m²
* Die hier dargestellten Daten wurden bereits um die in 2022 verkauften sechs Gewerbehöfe bereinigt.
** Teilweise liegt für das erste Halbjahr 2022 nur eine kleine Grundgesamtheit vor.
Dies betrifft Lichtenberg, Pankow, Reinickendorf und Tempelhof-Schöneberg.
Quelle: GSG Berlin
Bechstein-Höfe, Reichenberger Straße (Foto: CHL)
10 11
econopark Pankstraße (Foto: Marc-Steffen Unger) 12 13
Büromarkt Berlin Büromarkt Berlin
BÜROMARKT BERLIN
Pandemie, Inflation, Zinsen, Krieg: Entwicklung der SVP-Beschäftigten nach Wirtschaftszweigen 2016 bis 2021
Wie reagiert der Pulsschlag des Berliner Büroimmobilienmarktes?
+ 46.536
45.000
Nach den durch die Corona-Pandemie geprägten Jahren Die beschriebenen Entwicklungen in der Rückschau 2020 /
2020 und 2021 lag die Hoffnung der Marktakteure auf 2021 spiegeln sich auch in der Betrachtung eines länge- 40.000
2022. Diese scheint sich durch die Schlagworte Ukraine- ren Zeitraumes (2016 bis 2021) wider. Hier verbucht die
35.000 + 33.904
Krieg, Zinsanstieg, hohe Inflation und Lieferengpässe Branche TMT (Technologie, Medien, Telekommunikation)
jedoch nur bedingt zu erfüllen. Zudem nimmt auch das den mit Abstand höchsten Beschäftigtenzuwachs (+ 46.500 30.000
Thema Nachhaltigkeit einen immer größeren Stellenwert Personen). Vor allem die Digitals (u. a. Zalando, Lieferando, 25.000 + 24.567 + 24.389
im öffentlichen Diskurs ein. In diesem Zuge wird auch von Gorillas etc.) sind hier die Grundlage des Wachstums. Da-
20.000 + 18.324
der Immobilienwirtschaft ein Umdenken gefordert. Aber hinter folgen Gesundheit & Soziales (+ 33.900 Personen) + 17.398
wie reagiert der Pulsschlag der Hauptstadt auf all diese sowie die öffentliche Verwaltung (+ 24.600 Personen). 15.000 + 14.366 + 14.094
+ 11.929
Unwägbarkeiten? Schließlich steht auch das Wort Zäsur + 10.251
10.000 + 8.209
im Raum. Nachfolgend sollen deshalb die Auswirkungen Für die kommenden Jahre (bis 2024) wird für die Haupt-
auf die Immobilienwirtschaft – einem der wichtigsten deut- stadt eine weitere Zunahme der Beschäftigten prognosti- 5.000
schen Wirtschaftszweige – und hier im Speziellen der Büro- ziert (+ 7 %) – positive Impulse für den Pulsschlag sind auch
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und Gewerbeimmobilienmarkt der deutschen Hauptstadt zukünftig zu erwarten.
beleuchtet werden. – 5.000
– 7.067
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Ein erster Rückschluss auf den aktuellen Pulsschlag kann
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werden. Diese stehen als Synonym für die regionale Wirt- Quelle: RIWIS / bulwiengesa auf Basis Bundesagentur für Arbeit
schaftskraft. Grundsätzlich konnte die Anzahl der SVP-
Beschäftigten in der Hauptstadt seit 2016 um 16 % auf
1,58 Mio. Personen in 2021 zulegen. Im Vergleich mit econopark Döbelner Straße (Foto: Marc-Steffen Unger)
der Bundesrepublik (+ 8 %) ist der Anstieg damit doppelt
so stark.
Auch eine Gegenüberstellung zum Vorjahr zeigt, dass die
SVP-Beschäftigten in Berlin einen weiteren Zuwachs ver-
buchen konnten – und das trotz diverser Herausforderun-
gen im Wirtschaftsleben. Am Ende des Jahres stand so
ein Plus von 3 % zu Buche. Zum Vergleich: In der Bundes-
republik wurde ein Anstieg um 1 % registriert. Trotzdem
gibt es auch in der Hauptstadt Gewinner und Verlierer.
So wurde im Gastgewerbe aufgrund der coronabeding-
ten Einschränkungen die höchste Abnahme bei den SVP-
Beschäftigten verzeichnet (– 6.800 Personen). Im Gegen-
satz dazu wurde im TMT-Sektor, in der öffentlichen Verwal-
tung und im Bereich Gesundheit & Soziales ein deutlicher
Aufbau erzielt.
14 15
Büromarkt Berlin Büromarkt Berlin
Überraschend gut: Büroflächenumsatz auf überdurchschnittlichem Niveau
Eine weitere Messgröße für den Pulsschlag der Hauptstadt Personen mehr als noch vor einem Jahr. Der Abgesang, Die beiden ineinandergreifenden Mechanismen auf dem Die erste Jahreshälfte 2022 ist mit einem überdurchschnitt-
ist die Entwicklung der Bürobeschäftigten. Diese werden der zu Beginn der Corona-Pandemie auf das Büro einge- Büroimmobilienmarkt – das Angebot und die Nachfrage – lichen Büroflächenumsatz von rund 390.000 m² MFG zu
auf Grundlage der SVP-Beschäftigten berechnet und gelten stimmt wurde, kann damit nach zwei Jahren des Arbeitens haben ebenfalls einen erheblichen Einfluss auf die Fre- Ende gegangen – zum Vergleich: In den letzten zehn Jahren
als wichtige Variable, um eine Schätzung der zukünftigen am Küchentisch, nicht mehr unterschrieben werden. So quenz des Berliner Pulsschlages. So ist beispielsweise der waren es 350.000 m² MFG p. a. Dabei ist auffällig, dass nur
Nachfrage nach Büroflächen vornehmen zu können. Nach haben Arbeitnehmer zwar die Möglichkeit, an zwei bis drei Büroflächenumsatz auf der Nachfrageseite ein Indikator wenige Großanmietungen, d. h. Abschlüsse über 10.000 m²
dem dynamischen Wachstum, das seit 2015 in Berlin zu Tagen in der Woche mobil zu arbeiten, aber es kristallisiert für die Attraktivität eines Marktes. MFG, zu diesem Ergebnis beigetragen haben. Marktprä-
beobachten gewesen ist – und sich auch in den Flächen- sich heraus, dass das Büro dadurch nicht ausgedient hat. gend waren vor allem Anmietungen im mittleren und
umsätzen widerspiegelte – hat 2020 coronabedingt eine Ganz im Gegenteil: Das Büro scheint im „War for Talents“ Dabei konnten in Berlin vor allem seit 2015 immer neue Re- kleinteiligen Bereich. Zu den bisher bedeutendsten Um-
Stagnation stattgefunden. Nichtsdestotrotz haben 2020 als wichtiger Anker für den kreativen Austausch zu fun- kordwerte bei der Vermietungsleistung verbucht werden. sätzen zählen der Beginn der Bauarbeiten des Finanzamtes
rund 811.900 Personen in einem Büro gearbeitet und damit gieren. Folglich werden sich die Flächeneinsparungen, die Diese Entwicklung wurde durch das Einsetzen der Corona- (BIM) am ehemaligen Haus der Statistik am Alexanderplatz
ca. 10 % mehr als 2016. sich durch die vermehrte Nutzung des Homeoffice ergeben Pandemie im Frühjahr 2020 abrupt beendet. Nachdem sich (40.000 m² MFG) sowie der Berlin Hyp an der Budapester
und eine großzügige Bürogestaltung – u. a. mit Kommuni- bereits zu Jahresbeginn 2021 erste Erholungstendenzen Straße (11.000 m² MFG). Neben den beiden Eigennutzun-
Aufgrund der noch nicht überwundenen Pandemie konnte kations- und Ruhebereichen – ausgleichen. Das heißt, dass auf dem Büroflächenmarkt der Hauptstadt zeigten, setzte gen hat auch das Unternehmen Siemens Mobility knapp
2021 zwar ein Zuwachs auf 835.000 Personen registriert nicht davon ausgegangen wird, dass zukünftig weniger Bü- sich dieser Trend auch im weiteren Jahresverlauf fort. Der 15.000 m² MFG in einer Projektentwicklung in Adlershof an-
werden – jedoch war dieser etwas abgebremster als in der rofläche benötigt wird. Auch bei der GSG Berlin konnte die Flächenumsatz summierte sich im Gesamtjahr auf rund gemietet. Insgesamt erscheint für das Gesamtjahr somit ein
Vergangenheit. Basis des Anstieges bleiben das anhalten- beschriebene Transformation schon beobachtet werden. 840.000 m² MFG. Zum Vergleich: Der zehnjährige Durch- Umsatzergebnis im Bereich des langfristigen Durchschnitts
de Wachstum der Dienstleistungsbranche und des TMT- Hier passen Mieter ihre Räumlichkeiten an, indem sie bei- schnitt liegt bei knapp 810.000 m² MFG. Dabei waren er- (750.000 bis 800.000 m² MFG) als realistisch.
Segmentes. Den weiterhin höchsten Anteil an der Büro- spielsweise kollaborative Gemeinschaftsräume schaffen. neut einige Großvermietungen zu verzeichnen, wobei die
beschäftigung weist die öffentliche Hand auf, wenngleich Anmietung der DKB in der Europacity mit ca. 33.500 m²
deren Anteil in den letzten Jahren rückläufig ist. Dennoch Mittelfristig wird der demographische Wandel weiterhin MFG besonders hervorsticht. Auffällig war zudem der er-
profitiert Berlin weiterhin vom anhaltenden Zuzug von dazu führen, dass Unternehmen sich vorsorglich Arbeits- neut sehr hohe Anteil an Vermietungen in Projektentwick-
Lobbyisten, Verbänden und auch Ministerien. kräfte sichern werden – die Zahl der Bürobeschäftigten lungen. Neben der bereits erwähnten Vermietung haben
erfährt hierdurch eine weitere Zunahme. Am Ende des Be- auch die BIMA im New Courts (19.400 m² MFG) oder der
Mit einer Erholung der Wirtschaft im weiteren Verlauf des trachtungszeitraumes (2024) werden so 890.000 Personen digitale Finanzdienstleister N26 im VoltAir (17.500 m² MFG)
Jahres, die trotz der aktuellen Unsicherheiten erwartet wird, in einem Büro tätig sein. Dabei erreicht Berlin im Vergleich ihre Mietverträge in einer Entwicklung abgeschlossen. Ins-
ist auch eine Rückkehr auf den Wachstumspfad verbun- der A-Städte das größte Wachstum von rund 7 %. gesamt wurde durch den weiterhin vergleichsweise gerin-
den. Folglich werden Ende 2022 rund 859.000 Personen gen Leerstand knapp die Hälfte des Büroflächenumsatzes
in einem Berliner Büro arbeiten und damit knapp 25.000 in Neubau- und Sanierungsvorhaben generiert.
Bürobeschäftigte in Berlin 2016 bis 2024 – ab 2022 Prognose Büroflächenumsatz 2016 bis 1. Halbjahr 2022 (in m² MFG)
Prognose 1.070.000
1.010.000
900.000 890.000 1.000.000
876.400 875.000 775.000
859.300 845.000 840.000 (Prognose für 2022)
850.000 835.300 800.000 730.000
811.700 811.900
800.000 788.200 600.000
763.900
388.000
750.000 736.500 400.000
700.000 200.000
650.000 0
2016 2017 2018 2019 2020 2021 1. HJ 2022
600.000 Quelle: RIWIS / bulwiengesa
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Quelle: RIWIS / bulwiengesa auf Basis Bundesagentur für Arbeit
16 17
Büromarkt Berlin Büromarkt Berlin
Woher kommt die Nachfrage?
Flächenumsatz nach Unternehmenstypen 2016 bis 1. Halbjahr 2022 (in m²) 1.000.001 m² und mehr Standorte GSG-Höfe
600.001 m² – 1.000.000 m²
300.001 m² – 600.000 m²
100.001 m² – 300.000 m²
100.000 m² und weniger
1 Mitte Reinickendorf 7
Gesamtergebnis: Gesamtergebnis:
1.860.000 m² 161.000 m²
2 Friedrichshain-Kreuzberg Spandau 8
Gesamtergebnis: Gesamtergebnis:
897.000 m² 101.000 m²
3 Charlottenburg-Wilmersdorf Neukölln 9
Gesamtergebnis: Gesamtergebnis:
757.000 m² 99.000 m²
4 Treptow-Köpenick Lichtenberg 10
Gesamtergebnis: Gesamtergebnis:
431.000 m² 81.000 m²
5 Tempelhof-Schöneberg Marzahn-Hellersdorf 11
Gesamtergebnis: Gesamtergebnis:
417.000 m² 70.000 m²
6 Pankow Business Community: überregionales Global Players: börsennotiert, Kandidat für Fusion, Steglitz-Zehlendorf 12
Angebot in etablierten Branchen, überwiegend überregionales Angebot, weltweites Standortnetz,
mittelständische Struktur zumindest mit nationaler Hauptniederlassung
Gesamtergebnis: City Services: Angebote für den lokalen Markt, Local Dinosaurs: große Serviceagglomerate mit Gesamtergebnis:
288.000 m² überwiegend kleine und mittlere Unternehmen lokalem Angebot, häufig öffentlich oder halböffentlich 35.000 m²
Digitals: Gründungsunternehmen oder Techno-
logietöchter von Großkonzernen, überregionales
Angebot in neuen Wirtschaftsfeldern
18 19Büromarkt Berlin Büromarkt Berlin
Digitals und Startups – wie geht es mit den Treibern des Booms weiter? Anstieg des Leerstandes entspannt die Suche nach geeigneten Büroflächen
Die TMT-Branche hat in den letzten fünf Jahren den mit Firmen wie Forto (7.800 m² MFG in der Schönhauser 9), Die derzeitige Angebotssituation auf dem Berliner Büroflä- Trotz der überdurchschnittlichen Nachfragesituation stieg
Abstand höchsten Beschäftigtenaufbau in Berlin erfahren Gorillas (u. a. 6.500 m² MFG im Bötzow-Areal) oder Enpal chenmarkt lässt sich gut an der Leerstandsquote ablesen. aufgrund der hohen Büroflächenfertigstellungen der Leer-
(+ 46.500 Personen). Das Fundament des Erfolges bilden (5.500 m² MFG im UP!) neue Mietverträge unterzeichnet. Seit 2008 ist diese in Folge einer geringen spekulativen stand auch in den ersten sechs Monaten des Jahres wei-
hierbei die innovativen Unternehmen aus dem digitalen Das agile Anmietungsgeschehen der Startups wurde da- Bautätigkeit und einer guten Nachfragesituation sukzes- ter an. Die vakanten Flächen notieren nun bei 3,5 % bzw.
Bereich sowie die Startups. Messbar kann dies zum Bei- bei von einem hohen Dealvolumen begleitet. 60 % bzw. sive gesunken. Mit 1,3 % bzw. 250.000 m² MFG Ende 2019 720.000 m² MFG – der Leerstand nimmt zwar zu, verbleibt
spiel mithilfe des Flächenumsatzes gemacht werden: Der 10,5 Mrd. Euro des in Deutschland erzielten Investitions- erreichte die Leerstandsrate in der Hauptstadt ihren bis- aber weiterhin auf niedrigem Niveau.
Anteil der Digitals lag im Betrachtungszeitraum zwischen volumens flossen 2021 in Hauptstadt-Startups (Quelle: EY herigen Tiefpunkt. Unternehmen hatten es folglich schwer,
20 und 30 %. Nach dem 2020 verbuchten Rückgang – teils Startup-Barometer Deutschland Januar 2022). Durch In- passende Büroflächen zu finden. In den folgenden Jahren (2023 und 2024) ist aufgrund der
hervorgerufen durch zahlreiche Großanmietungen der öf- flation, höhere Zinsen, geopolitische Spannungen und das hohen Baufertigstellungen mit einem weiteren Anstieg der
fentlichen Hand und die Pandemie – konnte 2021 wieder steigende Interesse der Kapitalgeber, Cashflow aus ihrer Im Zuge der Corona-Pandemie, die zu Verunsicherungen Leerstandsquote auf über 4 % zu rechnen. Der Wert be-
eine deutliche Erholung festgestellt werden. Mit einem Investition zu generieren, scheinen einige Startups aktuell bei den Marktakteuren führte, und der vergleichsweise ho- wegt sich damit im mittleren Bereich der gängigen Fluk-
Anteil von 28 % am Gesamtumsatz erreichte die Gruppe etwas in Schieflage zu geraten. So ist ein Rückgang beim hen Fertigstellungszahlen (2020 / 2021: 1,05 Mio. m² MFG) tuationsreserve von 3 bis 5 %. Im Vergleich der A-Stand-
wieder Vor-Krisen-Niveau. Anmietungen in Projektentwick- Venture-Capital bei globalen Tech-Startups zu verzeichnen erhöhte sich die Zahl der vakanten Flächen spürbar. So no- orte zählt die Leerstandsrate in Berlin weiterhin zu den
lungen durch N26 im VoltAir (17.500 m² MFG), Autodoc im gewesen (Quelle: Handelsblatt Nr. 107). Erste Insolvenzen – tierte der Büroflächenleerstand Ende 2021 bei 3,2 % bzw. niedrigsten. Insgesamt bietet die Entspannung auf dem
Scape (14.000 m² MFG) oder Home24 im DSTRCT.Berlin auch bei deutschen Startups – sind die Folge. Andere Start- 650.000 m² MFG. Die Hauptstadt verfügt im Vergleich der Vermietungsmarkt auch Chancen: So können (neue) Markt-
(12.000 m² MFG) stehen hierfür exemplarisch. In den ers- ups scheinen in der derzeitigen Umgebung jedoch weniger Top-7-Standorte damit jedoch weiterhin über die niedrigste akteure zügiger adäquate Büroflächen finden.
ten sechs Monaten des neuen Jahres konnten die Digitals Probleme zu haben. So konnte das InsurTech wefox (Mieter Leerstandquote.
durch neue Mietverträge von Unternehmen wie Wunder- bei der GSG Berlin) bei seiner letzten Alternativfinanzie-
flats im Teilmarkt Mitte (6.000 m² MFG) oder Smarketer rungsrunde rund 400 Mio. Euro einsammeln.
Büroleerstandsrate in Berlin 2016 bis 2024 (in %) – ab 2022 Prognose
in Charlottenburg (2.300 m² MFG) ebenfalls wieder die
20-%-Marke überspringen. Insgesamt führte die Entspannung auf der Nachfrageseite Prognose
auch dazu, dass die in den letzten Jahren zu beobachtende
5%
Parallel zu den Digitals mussten auch die Startups (Unter- Bewegung der Startups und Digitals raus aus den Szene- 4,4
4,2
nehmen gelten bis 5 Jahre nach ihrer Gründung als Startup) lagen (Friedrichshain, Kreuzberg, Mediaspree) vorerst ge-
4% 3,8
2020 aufgrund der durch die Corona-Pandemie hervorge- stoppt wurde. So ist Friedrichshain einer der nachgefrag-
3,2
3,0
rufenen Unsicherheiten einen sehr deutlichen Rückgang testen Teilmärkte in 2021 bei den digitalen Unternehmen.
3%
beim Umsatzanteil hinnehmen. Im Gegensatz dazu war das Anmietungen durch Home24 (DSTRCT.Berlin), Mister Spex 2,2
Jahr 2021 das bisher stärkste der Aufzeichnung. Hier haben (24eight) oder Enpal (UP!) sind an dieser Stelle zu nennen. 2% 1,8
1,7
1,3
1%
Anteil neuer Nutzer am Büroflächenumsatz 2016 bis 1. Halbjahr 2022 (in %)*
0%
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Digitals
40 % Quelle: RIWIS / bulwiengesa
Startups
31,5
29,1 29,6
30 % 27,9
25,0
23,3
20 %
19,4
Berlin verfügt im Vergleich der Top-7-Standorte
10,4
8,3 9,0
11,4 weiterhin über die niedrigste Leerstandquote.
10 % 6,8
5,5
2,6
0%
2016 2017 2018 2019 2020 2021 1. HJ 2022
* Teilweise kann es zu Überschneidungen bei der Einordnung Digitals / Startups kommen. D. h., ein Startup kann auch ein digitales Unternehmen sein.
Quelle: RIWIS / bulwiengesa
20 21Büromarkt Berlin Büromarkt Berlin
Büroflächenfertigstellungen in Berlin 2016 bis 2024 (in m² MFG) – ab 2022 Prognose
Schellack-Höfe, Schlesische Straße (Foto: GSG Berlin)
Prognose
700.000 656.000
626.000 639.000
600.000
530.000
500.000
429.000
400.000
316.000
300.000 257.000
206.000
200.000
99.000
100.000
Fertigstellungszahlen auf überdurchschnittlichem Niveau –
0
Verzögerungen sind zukünftig nicht ausgeschlossen 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Quelle: RIWIS / bulwiengesa auf Basis von Projektentwicklern
Durch den Boom auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt, Bis 2024 wird mit weiteren sehr hohen Fertigstellungs-
der von steigenden Umsätzen und sinkenden Leerstän- volumina von 585.000 m² MFG p. a. gerechnet. Nahezu die
den begleitet wurde, haben auch etwas zeitverzögert Hälfte der hierin enthaltenen Projekte ist bereits im Bau –
Bürolagenkarte
die Projektentwickler begonnen, Neubauvorhaben anzu- wie das EDGE East Side Berlin (65.000 m² MFG) oder das
schieben. So wurden zwischen 2017 und 2021 im Vergleich Neubau- und Sanierungsvorhaben FÜRST (47.000 m² Büro-
zum Zehn-Jahres-Mittel (260.000 m² MFG p. a.) überdurch- fläche). Auch die Erweiterungen der GSG-Höfe in der Adal-
schnittliche Volumina von rund 345.000 m² MFG p. a. neu bert- (2.500 m² MFG) und der Zossener Straße (10.000 m²
fertiggestellt. MFG) befinden sich bereits in der Realisierung und werden
bis 2023 bzw. 2024 übergeben werden. Insgesamt besitzt
Auch das Jahr 2021 reihte sich hier nahtlos ein. Mit einem nahezu die Hälfte der Flächen, die in 2023 und 2024 ent-
Neuzugang von 626.000 m² MFG wurde sogar einer der stehen, eine Vorvermietung.
höchsten Werte seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr
1990 registriert. Zu den bedeutendsten Fertigstellungen Alles in allem ist bei der hier gezeigten Pipeline zu berück-
zählen dabei das B:HUB (44.000 m² MFG) und das UP! sichtigen, dass es aus Gründen der Rohstoffverfügbarkeit
(42.500 m² MFG) im Büroteilmarkt Friedrichshain sowie (bedingt beispielsweise durch lange Lieferzeiten von Bau-
das Haupttelegraphenamt (25.000 m² MFG) und das New stoffen und -materialien) bzw. der steigenden Baukosten
Courts (19.000 m² MFG) in Mitte bzw. in der Peripherie- derzeit zu zahlreichen Bauverzögerungen kommt, welche
Nord. Auch die GSG Berlin hat mit dem Abschluss der Maß- zu Verschiebungen bei den Fertigstellungszahlen führen
nahmen an den Entwicklungen The Benjamin (5.100 m² können. Für weitere Planungen, insbesondere Projektent-
MFG) und TorHaus² (8.100 m² MFG) sowie der Erweiterung wicklungen in dezentralen Lagen und ohne nennenswerte
des GSG-Hofes in der Prinzessinnenstraße (2.400 m² MFG) Vorvermietungen, sind ebenfalls Verzögerungen möglich.
zu diesem sehr hohen Fertigstellungsvolumen beigetragen. Dies führt dazu, dass die Entwicklungen genauer geprüft
und Finanzierungen noch stärker hinterfragt werden. Da-
Die größten Vorhaben des Jahres 2022 heißen Stream rüber hinaus können aufgrund der unsicheren Zukunfts-
(45.000 m² MFG) und DSTRCT.Berlin (40.000 m² MFG) im aussichten auch Projektentwicklungen gänzlich verworfen
City
Teilraum Mediaspree bzw. Friedrichshain, die bereits den werden.
Status „fertiggestellt“ tragen. Zudem werden einige Bau- Cityrand
teile des Großprojektes QH Track in der Europacity voll-
Bürozentrum
endet. Insgesamt summiert sich das Volumen an neuer
Bürofläche in 2022 auf 650.000 m² MFG. Hiervon sind Peripherie
knapp 85 % vorvermietet. Quellen: Kartenerstellung GSG Berlin, Abgrenzung Bürolagen bulwiengesa
22 23SO26-Höfe, Oranienstraße 24
Büromarkt Berlin (Foto: CHL) Büromarkt Berlin
Spitzenmiete verbleibt auf ihrem hohen Niveau
Das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage war auch 40 Euro / m² MFG bewegen und auch hier festigen (Stich-
in Berlin in den letzten Jahren gut zu beobachten. Konkret worte: Einhaltung von ESG-Standards und Preissteigerun-
bedeutet das, dass die sehr hohe Nachfrage zu steigenden gen). Trotz einer Zunahme des Angebotes – hervorgerufen
Büromieten führte. So nahm die Spitzenmiete zwischen durch die hohen Fertigstellungsvolumen der nächsten Jah-
2017 und 2021 um 35 % auf über 40,00 Euro / m² MFG zu. re – löst sich die Entwicklung der Spitzenmiete vom Ange-
bots- / Nachfragemechanismus damit etwas ab.
Mit dem Einsetzen der Corona-Pandemie – verbunden mit
einem Rückgang der Nachfrage – wurde der dynamische Auch bei den Durchschnittsmieten in zentralen Lagen
Anstieg der Spitzenmiete erst einmal gestoppt, führte aber konnte trotz Pandemie kein Rückgang verzeichnet werden.
nicht zu einer spürbaren Reduzierung derselbigen. Im Hier spiegelt sich der aktuelle und perspektivisch auch an-
Verlauf des Jahres 2021 konnte wieder ein Wachstum ver- haltende Nachfragetrend mit einem Fokus auf die zentralen
zeichnet werden, das auch 2022 anhalten wird. Im ersten Lagen wider (Stichwort: „War for Talents“). Die Mieter sind
Halbjahr 2022 drückte sich dies in einer Spitzenmiete von bereit, für gute Lagen weiterhin hohe Preise zu zahlen und
42,00 Euro / m² MFG aus. Insgesamt werden sich die dies auch bei ansteigendem Angebot.
Spitzenpreise zukünftig spürbar über der Marke von
Marktübliche Büromieten in Berlin 2016 bis 2024 (in € / m² MFG) – ab 2022 Prognose
Prognose
Spitzenmiete, City
50 Durchschnittsmiete, City
40,50 42,00 41,60 41,50
39,00 39,00
40
33,50
30,00
30 28,00
30,00 29,50 29,90 30,00 30,00 29,80
26,00
20 21,50
20,50
10
0
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Quelle: RIWIS / bulwiengesa
Die Mieter sind bereit, für gute Lagen weiterhin hohe Preise zu zahlen.
24 25Büromarkt Berlin Büromarkt Berlin
Büro- und Gewerbemieten bei Neuvermietungen Sommer 2022
GSG-Mieten im marktüblichen Kontext Standorte GSG-Höfe Autobahn S-Bahn-Ring
Reinickendorf Pankow
Marktmiete GSG-Miete GSG- Marktmiete GSG-Miete GSG-
Büro Gewerbe Bestands- Büro Gewerbe Bestands-
bei bei miete bei bei miete
Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung
Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete
16,00 7,70 5,80 22,20 12,40 6,70
in € / m² in € / m²
Spitzenmiete / Spitzenmiete /
20,00 8,50 30,00 21,80
Höchstmiete in € / m² * Höchstmiete in € / m² *
bereinigte Preisspanne bereinigte Preisspanne
6,30 – 8,50 3,60 – 10,10 7,10 – 21,80 5,10 – 11,10
in € / m² ** in € / m² **
(Anmerkung: kleine Grund- (Anmerkung: kleine Grund-
gesamtheit bei Neuvermietungen) gesamtheit bei Neuvermietungen)
Spandau Lichtenberg
Marktmiete GSG-Miete Marktmiete GSG-Miete GSG-
Büro Gewerbe Büro Gewerbe Bestands-
bei bei bei bei miete
Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung
Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete
18,00 – 14,40 7,90 5,50
in € / m² in € / m²
Spitzenmiete / Spitzenmiete /
26,00 – 19,00 10,70
Höchstmiete in € / m² * Höchstmiete in € / m² *
bereinigte Preisspanne bereinigte Preisspanne
– 7,30 – 10,70 3,70 – 11,70
in € / m² ** in € / m² **
(Anmerkung: kleine Grund-
gesamtheit bei Neuvermietungen)
Mitte Marzahn-Hellersdorf
Marktmiete GSG-Miete GSG- Marktmiete GSG-Miete GSG-
Büro Gewerbe Bestands- Büro Gewerbe Bestands-
bei bei miete bei bei miete
Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung
Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete
29,50 20,15 12,00 12,50 6,90 5,60
in € / m² in € / m²
Spitzenmiete / Spitzenmiete /
42,00 24,90 16,50 8,50
Höchstmiete in € / m² * Höchstmiete in € / m² *
bereinigte Preisspanne bereinigte Preisspanne
14,30 – 24,90 2,70 – 24,90 4,80 – 8,50 1,10 – 11,40
in € / m² ** in € / m² **
Charlottenburg-Wilmersdorf Friedrichshain-Kreuzberg
Marktmiete GSG-Miete GSG- Marktmiete GSG-Miete GSG-
Büro Gewerbe Bestands- Büro Gewerbe Bestands-
bei bei miete bei bei miete
Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung
Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete
27,50 19,20 14,10 28,10 20,10 18,20
in € / m² in € / m²
Spitzenmiete / Spitzenmiete /
40,00 26,50 37,00 30,70
Höchstmiete in € / m² * Höchstmiete in € / m² *
bereinigte Preisspanne bereinigte Preisspanne
14,30 – 26,50 4,80 – 26,50 12,60 – 30,70 2,20 – 33,60
in € / m² ** in € / m² **
Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg Neukölln Treptow-Köpenick
Marktmiete GSG-Miete Marktmiete GSG-Miete GSG- Marktmiete GSG-Miete Marktmiete GSG-Miete
Büro Gewerbe Büro Gewerbe Bestands- Büro Gewerbe Büro Gewerbe
bei bei bei bei miete bei bei bei bei
Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung
Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete
18,00 – 22,00 12,60 9,60 18,50 – 17,50 –
in € / m² in € / m² in € / m² in € / m²
Spitzenmiete / Spitzenmiete / Spitzenmiete / Spitzenmiete /
22,50 – 33,00 16,30 27,00 – 24,00 –
Höchstmiete in € / m² * Höchstmiete in € / m² * Höchstmiete in € / m² * Höchstmiete in € / m² *
bereinigte Preisspanne bereinigte Preisspanne bereinigte Preisspanne bereinigte Preisspanne
– 8,30 – 16,30 4,90 – 18,80 – –
in € / m² ** in € / m² ** in € / m² ** in € / m² **
(Anmerkung: kleine Grund-
* Definierte Spitzenmiete nach GIF / höchster Mietvertragsabschluss 1. Halbjahr 2021 gesamtheit bei Neuvermietungen) * Definierte Spitzenmiete nach GIF / höchster Mietvertragsabschluss 1. Halbjahr 2021
** Bei der bereinigten Preisspanne sind jeweils die höchsten und die niedrigsten 5 % der Mieten nicht berücksichtigt. ** Bei der bereinigten Preisspanne sind jeweils die höchsten und die niedrigsten 5 % der Mieten nicht berücksichtigt.
26 27Büromarkt Berlin Büromarkt Berlin
Beobachtungen aus der Beraterpraxis
Interview mit Karina Sauer, Co-Teamleader Office Agency Berlin, Savills Immobilien Beratungs-GmbH
die einen Umzug erforderlich machen. Kurz gesagt dreht Welche Themen abseits des mobilen Arbeitens be- Während die Inflation Nutzer und Eigentümer gleicherma-
sich das moderne Büro nicht mehr um Schreibtische, son- schäftigen die Eigentümer und Nutzer von Büro- ßen betrifft, stellt die ESG-Konformität der Bürogebäude in
dern um multifunktionale Arbeitsbereiche. Das lässt sich immobilien noch? erster Linie Letztere vor Herausforderungen. Zwar kommt
nicht mit jedem Grundriss und schon gar nicht in einer das Thema zunehmend auch bei den Nutzern an, spielt
Zellenstruktur realisieren. Dasselbe gilt im Übrigen auch für Die Liste ist lang, aber mit ESG und der hohen Inflation hier aber nach wie vor eine geringe Rolle und wird wahr-
die Großnutzer, nur ist ein solcher Transformationsprozess stechen sicherlich zwei Themen heraus. Der Indexierung scheinlich auf die großen Unternehmen und die öffentliche
dort ungleich komplexer und die Entscheidungswege sind der Miete wird in den meisten Vertragsverhandlungen an- Hand beschränkt bleiben. Nicht-ESG-taugliche Objekte las-
länger als bei klein- und mittelständischen Unternehmen. gesichts der aktuell hohen Inflationsrate wesentlich mehr sen sich also wohl auch weiterhin an die meisten Nutzer
Vereinzelt haben wir auch hier schon solche Transforma- Aufmerksamkeit geschenkt als in den letzten Jahren. Mit vermieten, sind aber immer schwerer zu verkaufen. Wir
tionsanmietungen gesehen, die meisten kommen aber Blick auf die Flächenknappheit sind Eigentümer hier meist begleiten kaum noch einen Verkaufsprozess, in dem die
erst noch. in der besseren Verhandlungsposition und können ihre potenziellen Käufer keinen ESG-Check durchführen und wir
Forderungen weitgehend durchsetzen. Die Nutzer müssen haben erste Verkäufe registriert, die an der „Hürde ESG“
Auch wenn dieser Transformationsprozess noch längst sich also ganz unabhängig von der Marktentwicklung dar- gescheitert sind. Wenn für die Nutzer die Transformation
nicht abgeschlossen ist: Lassen sich schon Aussagen auf einstellen, dass ihre Miete in den kommenden Jahren zum mobilen Arbeiten die große Transformation der nächs-
darüber treffen, wie sich die Nutzerbedürfnisse gewan- teils kräftig steigt – dem stehen höhere Bau- und Ausbau- ten Jahre ist, dann ist das Pendant dazu auf Eigentümersei-
Karina Sauer
delt haben und was das für den Berliner Büromarkt kosten bei den Eigentümern gegenüber. te, den Bürobestand ESG-konform zu machen. Angesichts
bedeutet? der teils historischen Bestände ist das in Berlin sicherlich
Erst die Pandemie, nun Krieg, Inflation und Zinsanstieg. eine besondere Herausforderung.
Wie verkraftet der Berliner Bürovermietungsmarkt In der Tat befinden wir uns erst am Beginn einer wahr-
nach Ihrem Eindruck das anhaltend krisengeschüttel- scheinlich viele Jahre umfassenden Transformation, die
te Umfeld? nur langsam Konturen annimmt. Da sind generalisierende
Aussagen schwer, zumal viele Unternehmen noch mitten Peters-Höfe, Gneisenaustraße
(Foto: CHL)
Er reagiert langsamer als der Investmentmarkt, wo die Ver- in der Phase des Experimentierens sind und ihren Flächen-
werfungen im Umfeld unmittelbar stark bremsend wirkten, bedarf selbst noch nicht kennen. Eines schlägt sich aber
aber auch am Vermietungsmarkt spüren wir die Folgen. schon sehr deutlich in den Büromarktzahlen nieder: Der
Vor allem von den großen Nutzern warten viele angesichts Stellenwert des Büros ist gestiegen und mit ihm die Anfor-
des unsicheren Ausblicks lieber ab und verschieben Anmie- derungen an Ausstattung und Lage. Entsprechend steigen
tungen und Umzüge, die nicht unbedingt nötig sind. Ent- die Mieten für jene Büroflächen, die diese Anforderungen
sprechend wenige Anmietungen ab fünf- oder zehntausend erfüllen. Das wird wohl auch noch für längere Zeit so sein,
Quadratmetern, die die letzten Jahre wesentlich geprägt weil sich das Angebot den gewandelten Bedürfnissen nicht
haben, gab es zuletzt. Im ersten Halbjahr war die Anmie- so schnell anpassen kann und moderne Flächen daher bis
tung von etwa 16.000 Quadratmetern durch Siemens in auf weiteres knapp bleiben. Umgekehrt steigt der Anteil
Adlershof der mit Abstand größte Abschluss. Wesentlich jener Flächen, die keinen Nutzer mehr finden. Seit Beginn
mehr Dynamik herrscht dagegen im kleinen und mittleren der Pandemie ist der Leerstand bereits deutlich gestiegen
Flächensegment vor. Hier macht sich bemerkbar, dass sich und eine Trendwende ist noch nicht erkennbar, zumal dem-
viele Unternehmen in den ersten beiden Pandemiejahren nächst noch etliche große Projekte fertiggestellt werden.
mit Anmietungen zurückgehalten haben, die sie nun nach- Hier spielt auch eine Rolle, dass die Büros zwar hochwer-
holen. Hinzu kommt ein gestiegener Transformationswille tiger, in vielen Fällen aber auch kleiner werden. Gerade für
und teilweise auch -druck, das eigene Büro dem veränder- die großen Nutzer ergibt sich aus dem räumlich mobilen
ten Arbeitsverhalten der eigenen Mitarbeiterinnen und Mit- Arbeiten Konsolidierungspotenzial, das viele auch nutzen
arbeiter anzupassen. Daraus ergeben sich häufig gewan- wollen. Die wirtschaftliche Unsicherheit – sollte sie noch
delte Anforderungen an die Fläche oder auch den Standort, länger anhalten – könnte hier ihr Übriges tun.
28 29Sie können auch lesen
