Gewerbliche Immobilien in Frankreich - warum nachhaltiges Investieren immer wichtiger und interessanter wird 08.04.2021 - Pôle Franco-Allemand
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Gewerbliche Immobilien in Frankreich - warum nachhaltiges Investieren immer 08.04.2021 wichtiger und interessanter wird
Gewerbliche Immobilien in Frankreich - warum nachhaltiges Investieren immer AGENDA wichtiger und interessanter wird PRÄSENTATION SAARLB : EINFÜHRUNG PÔLE FRANCO- 01 ALLEMAND 04 KREDITFINANZIERUNG VON NACHHALTIGEN INVESTITIONEN PRÄSENTATION SAVILLS FRANCE : 02 INVESTMENT MARKET SPOTLIGHT 05 FRAGERUNDE PRÄSENTATION DREES & SOMMER : 03 EU TAXONOMIE 06 COFFEE TALK 08.04.2021
Ziele hinter der Gründung des PFA Die deutsch-französische Regional- Ausweitung auf ganz Frankreich und bank mit Fokus auf den Mittelstand Deutschland Kenntnis der Marktusancen in D und F, Erhöhung mit eigenen USPs der beiden Rechtskreise, der kreditfachlichen Themen und der Breites Partnernetzwerk kulturellen Unterschiede Fokussierung auf Bereits 50 % des Neugeschäfts in grenzüberschreitender Investitionen Frankreich von Deutschland nach Frankreich und umgekehrt Regionaler Fokus
Der Pôle Franco-Allemand bietet Investoren beider Länder einen breiten Erfahrungsschatz Investitionserfahrungen in Deutschland und Frankreich Begleitung von grenzüberschreitenden Akquisitionen Analysen und Hintergründe aus Wirtschaft und Finanzen Lösungen rund um das Arbeiten und Leben im Nachbarland
Renommierte Unternehmen mit deutsch-französischem Profil
Gelungener Internetauftritt des PFA…
…mit einer Vielzahl von d/f Fachbeiträgen
INVESTMENT MARKET SPOTLIGHT Nicola CIAVARELLA, 8 April 2021 1. How the risk / reward ratio has changed over time 2. Examples of actual investment transactions 2. Considerations on how investors are reacting vis-à-vis sustainability
ADJUSTMENT OF THE RISK REWARD SPECTRUM Reward Core still in huge demand Price widening between Core et non Core Risk premium today for “challenging” location Value-Add and asset quality Risk premium today for top Paris location and Core+ asset quality Risk premium Pre- Covid Core Core Core+ Value-Add Risk
PREMIUM TO « PRIME » CORE: STABLE VS PRE-COVID PRICES / CORE+: ONLY MINOR REPRICING Core: Core+: Repricing: 0% REPRICING Repricing: -5% 35 BASSANO 16 GEORGE V LE SQUARE 173 HAUSSMANN MAGDEBOURG 112 WAGRAM THEODORE 13 HOCHE 8 SOPHIA Paris 8 Paris 8 Paris 8 Paris 8 Paris 16 Paris 17 Paris 9 Paris 8 Paris 18 +€40m €42m €190m €210m €327m €77m €120m €80m €176m (on going) 1,300 sq m 6,000 sq m 7,051 sq m 11,100 sq m 2,629 sq m 5,050 sq m 3,372 sq m 1,757 sq m 17,000 sq m Refurbished Refurbished / Rufurbished / Rufurbished / Refurbished / Refurbished / Adidas HQs Refurbished / Second hand / S&L S&L back Givenchy HQs / Let to Let to Lazard / Let to Morning Multilet: Under-rented Let to Mirabaud / back NIY: 2.7% WALB 5 years / Auguste Debouzy / WALB 12 ans / Coworking / Zurich, … / NIY: 2.35% Short WALB / with BNP / NIY: 2.7% WALB 10 years / NIY: 2.9% WALB 10 years / WALB 4 years / Under-rented / WALB: 4 years / NIY: 2.7% NIY: 2.70% NIY: 3%+ NIY: low 2% Under-rented NIY: 3.6% €31 000/ sq m +€32,000/sq m €32,000/sq m €29 700/ sq m €27,800/sq m €24,000/sq m €24,000/sq m c. €24,000/sq m €10,500/sq m Seller: CNIM Seller: Allianz Seller: PGIM Seller: Invesco Seller: GCI Seller: SFL Seller: AG Real Estate Seller: Family office Seller: BNP Buyer: Savills IM on Buyer: MACSF Buyer: CNP Buyer: La Française on Buyer: MACSF Buyer: Aviva Buyer: Deka Buyer: Confidential Buyer: CDC behalf of Alduwaliya behalf of CNP “Flight-to-quality” Lack of products Low interest rate : spread with the bond as reaction to uncertainty More buyers than sellers rate above its 10-year average
VALUE ADD: REPRICING DRIVEN BY LOCATION/ASSET QUALITY UP TO 30% OR MORE Value Add: good location and asset quality Value Add: “challenging” location and asset quality Repricing: -5% REPRICING Repricing: -30% or more 9 ARGENSON ILOT 4 SEPTEMBRE COGNACQ-JAY LOUIS LE GRAND 163 SAINT MAUR 102 CHARONNE ESPACE LUMIERE TRIDECA IRIS PARIS 8 PARIS 2 PARIS 7 PARIS 9 PARIS 11 PARIS 11 BOULOGNE PARIS 13 SAINT-DENIS €53m €225m On going €195m €36m €170m €225m €80m On going 2,000 sq m 12,596 sq m 4,646 sq m 13,400 sq m 2,600 sq m 12,800 sq m 31,350 sq m 15,659 sq m 33,070 sq m Forward sale / Second hand / Second hand / Second hand / Second hand / Second hand / Let to CANAL+ / Second hand / Renovated / Vacant Short WALB Vacant / Vacant Let to Maison Let to RATP / WALB: 2 years / 58% let / 48% let / In excess of 100 Margiela / Short WALB Under-rented WALB 4 years / Multilet inspections and 20 WALB 1.5 year Under-rented LOIs €16,000/sq m on Price per sq m weighted areas €26,500/sq m €18,000/sq m above target €13,700/sq m €13,200 sq m €8,200/sq m €5,100/sq m Being marketed Seller: Foncière Seller: BNP Seller: Amundi Seller: BNP Seller: BNP Seller: Hermann Seller: Invesco Seller: EQT Seller: Catalyst Raynouard Buyer: RedTree Buyer: Confidential Buyer: JP Morgan Buyer: Barings Buyer: Covéa Buyer: Buyer: Batipart Buyer: NA Buyer: AEW on behalf of Tishman Speyer Rheinische Versorgungskassen Investors demanding a higher return where Lack of visibility on the letting market Increasingly stringent financing conditions there is more uncertainty
PARIS: PRICE INCREASE AND EXCEEDING €30,000/SQM FOR THE BEST ASSETS Start of the pandemic LE MONTESQUIEU 173-175 BOULEVARD H 7 RUE MAGDEBOURG 11 RUE CROIX DES PETITS 35 BASSANO HAUSSMANN 79-81 BOULEVARD HAUSSMANN 2,629 sq m 1,306 sq m 11,100 sq m CHAMPS 5,320 sq m Buyer: MACSF Sale and leaseback CNIM 100% let to Lazard 3,615 sq m 100% let to Chaumet (LVMH) Seller: GCI Buyer: SAVILLS IM / Middle East Fund Buyer: CNP ASSURANCES/ LA FRANCAISE Buyer: UNOFI Buyer: BALZAC REIM / ALDUWALIYA Yield: 2.70% Seller: CNIM REM Seller: FONCIERE MONTESQUIEU Seller: PRIVÉ €77m Yield: 2.70% Seller: INVESCO Yield: 3.90% Yield: 2.85% €42m Yield: 2.9% €89 m €143m €24,500/sq m €26,900/sq m €27,800/sq m €32,400/sq m €327m €29,700/sq m 34 000 €/m² 32 000 €/m² 30 000 €/m² Average : €28,000/sq m 28 000 €/m² 173-175 BOULEVARD HAUSSMANN Average: €26,100/sq m 26 000 €/m² 64-66 RUE PIERRE CHARRON 24 000 €/m² LE MONTESQUIEU 7 MAGDEBOURG 91 HAUSSMANN 112 WAGRAM 16 GEORGE V 35 BASSANO 22 BANQUE 12 ASTORG THEODORE LE SQUARE 9 PERCIER 50 ANJOU 19 CALAIS 22 000 €/m² H 20 000 €/m²
SUSTAINABILITY AND REAL ESTATE INVESTMENT Good quality buildings in good locations that also meet sustainability requirements will maintain a premium price. • An important part of commercial due diligence is on energy efficiency. • Careful and forward looking investors anticipate the impact of such trends to reduce exposure to a “grey discount”. “Décret Tertiaire” • The “Décret Tertiaire” will have a strong impact on real estate owners who will have to accelerate the transition if they want to avoid a “grey discount”. • The first deadline is in 2030: the implementation of the ”décret tertiaire” must be anticipated and prepared starting now. Our specialists in the Property Management team are already advising investors and occupiers to make the transition to sustainable real estate. Please let us know if we can assist.
EU TAXONOMIE 08.04.2021 – Jean-Marc Guillen
GREEN DEAL DER EU Ziele Reduzierung der Netto-CO2- Emissionen der EU auf „null“ bis EU Taxonomie 2050 Klassifizierungssystem Etablierung einer Offenlegenheitspflichten Kreislaufwirtschaft Erhalt der Biodiversität EU Green Bond ESG : ökologische, wirtschaft- Regeln zur Finanzierung liche und soziale Fragen zusammen EU Green Bond Standard denken und behandeln ESG & EU Benchmarks Risikobewertung Reporting Benchmarks
KLIMANEUTRALITÄT STRATEGIE + FAHRPLAN zur KLIMANEUTRALITÄT BIS 2050 Landwirtschaft Verkehr Fahrplan für die Reduzierung der Industrie Emissionen bis 2050 CO2-Emmisionen Immobilien Heute 2 Jahre 5 Jahre 10 Jahre 2050 Zusätzliche Kompensation zur Erreichung der Kompensation zur Einhaltung des Klimafahrplans Klimaneutralität © HildaWeges – gettyimages.com
DER WEG ZUR KLIMANEUTRALITÄT KONTROLLE INVENTAR - Klimaneutralitäts- strategie - Portofolio-Analyse und -Optimierung - Energie- und Sanierungsfahrplan STRATEGIE MAßNAHMEN © HildaWeges – gettyimages.com
EU REGULATORIK Handlungsfelder zum Erreichen eines klimaneutralen Gebäudebetriebs
EU REGULATORIK Handlungsfelder für klimaschonendes Bauen
NACHHALTIGE FINANZBERATUNG EU Taxonomy Gutachten Nachhaltigkeits- Referenz-Maßstäbe Kriterien Energie & Treibhausgas kWh CO2e Portfolio Portfolio Carbon Risk Real (wesentliche Asset- (identifizierte grüne, Estate Monitor Daten strukturiert) förderfähige Objekte) EU Taxonomy Klima- Gutachten Aktions-Plan
EU TAXONOMIE IN FRANKREICH UND DEUTSCHLAND Niedrigstenergiestandard (Nearly-Zero-Energy-Building) Réglementation environnementale 2020 Gebäudeenergiegesetz GEG 2020 Kosteneffizienzstandard (cost-optimal level) Réglementation Energieeinspar- thermique 2012 verordnung EnEV 2014 Energieeffizienzklasse A < 50 kWh/m²a < 50 kWh/m²a (
FAZIT Warum es sich lohnt die ESG-Kritierien und die Nachhaltigkeit strategisch anzugehen Berücksichtigung der EU-Taxonomie für zukünftige Investitionen unabdingbar: - große Nachfrage auf dem Markt - bessere Finanzierungsmöglichkeiten - verantwortungsvolles Handeln stärkt das Firmenimage Mangelnde Strategie für langfristige und nachhaltige Investitionen - Wertverlust der Portfolios - Schwierigkeiten bei der Finanzierung/Found raising - Rückläufige Nachfrage für Immobilien, die nicht der neuen Norm entsprechen und damit schwierige Vermarktung
Die wichtigsten Parameter bei der Kreditfinanzierung von nachhaltigen Investitionen Hubert Goldhofer Leiter Immobilien 08. April 2021
Übersicht Topics FRANZÖSISCHE STANDARDS IN DER EIGENBETRIEB / REFINANZIERUNG 01 GEWERBLICHEN IMMOBILIENFINANZIERUNG 04 DER SAARLB DER DEUTSCH-FRANZÖSISCHE 02 LÖSUNGSANSATZ DER SAARLB GESETZLICHER UND 03 REGULATORISCHER HINTERGRUND
01 Französische Standards in der gewerblichen Immobilienfinanzierung 01
01 FRANZÖSISCHE STANDARDS IN DER GEWERBLICHEN IMMOBILIENFINANZIERUNG Französische Standards in der gewerblichen Immobilienfinanzierung Kredithöhen 10 - 50 Mio. EUR LTV 50 % Kreditlaufzeiten 5 - 10 Jahre Tilgung Bullets Zinssicherung Festzins oder derivate Zinssicherungsinstrumente Sicherheiten Hypothek Mietabtretung Aktuelle Marktsituation Zurückhaltung im Krisenjahr 2020 / 2021 Kaufpreise und Mieten gehen zurück
02 Der deutsch-französische Lösungsansatz der SaarLB 02
02 DER DEUTSCH-FRANZÖSISCHE LÖSUNGSANSATZ DER SAARLB Die SaarLB berät ganzheitlich und individuell unter Würdigung relevanter deutsch-französischer Aspekte Flexibilität zur Anwendung von deutschem und/oder französischem Recht Profunde Marktkenntnisse in Deutschland und Frankreich gleichermaßen Zweisprachigkeit in der gesamten Wertschöpfungskette Bedarfsorientierte Ergänzung von Leistungen des Pôle Franco-Allemand
03 Gesetzlicher und regulatorischer Hintergrund 03
03 GESETZLICHER UND REGULATORISCHER HINTERGRUND Welche Anforderungen stellt die Taxonomie an Immobilien?
03 GESETZLICHER UND REGULATORISCHER HINTERGRUND Aufsicht verpflichtet Banken, Nachhaltigkeitsrisiken bei Kreditentscheidungen zu berücksichtigen Herausforderung für alle Marktteilnehmer ➔ Daten erfassen, bewerten, dokumentieren, berichten relevante Immobilien-Eigenschaften Kriterium Indikatoren Beschreibung Standort Objekttyp Nutzungsart Ausstattung Physische Extremwetterereignisse ✓ ✓ Direkte und indirekte Kosten durch Gebäudeschäden bzw. durch Risiken Dürre ✓ ✓ ✓ Produktivitätsausfälle z.B. durch Dürre Wertveränderungen durch wachsende Nachfrage nach Transitorische politische/gesetzliche ✓ ✓ ✓ energieeffizienten Gebäuden und regulatorische Änderungen (z.B. Risiken Maßnahmen CO2-Steuer abhängig von Nutzungsart) Umwelt Effizienzklasse ✓ ✓ ✓ Künftiger Sanierungsbedarf in Abhängigkeit von aktueller Energie-und Resourcen- Heizungsart ✓ ✓ ✓ Ressourceneffizienz (wobei unterschiedliche Standards nach effizienz Objekttyp und Nutzungsart gelten können) Wasserverbrauch ✓ ✓ ✓ Schädigungspotenziel ✓ ✓ Standort kann - über physische Risikobewertungen hinaus - eine Einfluss Differenzierung nach ESG-Risiken ermöglichen (z.B. Lage in Standort Luftschadstoffe ✓ ✓ Naturschutzgebiet, Versiegelung) Objekt- Barrierefreiheit ✓ ✓ ✓ Soziales Barrierefreiheit und bezahlbares Wohnen (in Ballungsräumen) spezifika Bezahlbares Wohnen ✓ ✓ ✓ Arbeitsbedingugnen bei Gover- Arbeits- Standards, nach denen eingesetzte Unternehmen für die Bauphase Bauunternehmen und ✓ ✓ nance bedingugnen sowie den laufenden Betrieb arbeiten und darüber berichten Betreibergesellschaften
04 Eigenbetrieb / Refinanzierung der SaarLB 04
04 EIGENBETRIEB UND REFINANZIERUNG DER SAARLB Eigenbetrieb und Refinanzierung der SaarLB Eigener Geschäftsbetrieb Die Nachhaltigkeitsagentur ISS bewertet die SaarLB mit dem Prime-Status. Damit gehörten wir zu den besten 10% Banken im der Kategorie Publik & Regional-Bank. Wir leisten unserer Beitrag zur Erfüllung der UN-Ziele für nachhaltige Entwicklung. Refinanzierung 1. Green-Bond der Bank im IV. Quartal 2020 in Höhe von 150 Mio Euro zur Refinanzierung eines Kreditportfolios aus Erneuerbaren Energien war mehrfach überzeichnet. 2. Grüner Pfandbrief erwarten wir im IV. Quartal 2021
Für Rückfragen stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung Ihr Ansprechpartner: Hubert Goldhofer Direktor Leiter Immobilien E-Mail: hubert.goldhofer@saarlb.de 08. April 2021
Ihre Ansprechpartner: Jean-Marc Guillen Michael Heß Geschäftsführer Drees & Sommer Direktor Landesbank Saar jean-marc.guillen@dreso.com Leiter des Pôle Franco-Allemand michael.hess@saarlb.de Nicola Ciavarella Hubert Goldhofer, Director Investment Savills - France Bereichsleiter Landesbank Saar nciavarella@savills.fr hubert.goldhofer@saarlb.de
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