INVESTMENT PULSE 2020/21 - Engel & Völkers

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INVESTMENT PULSE
         2020/21

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Sehr geehrte Leserinnen und Leser,                                                                              Januar 2021

die Immobilien-Investmentmärkte haben ein herausforderndes Jahr 2020 abgeschlossen. Nach dem Schock des ersten Lock-
downs nahm die Branche zügig Geschwindigkeit auf, bis nach den positiven Entwicklungen in der zweiten Jahreshälfte die
zweite Welle des Covid-19-Virus und ein weiterer Lockdown mitten in die Jahresendrally am Transaktionsmarkt traf.
                                                                                                                               KAI WOLFRAM
                                                                                                                               Geschäftsführender Gesellschafter
Unsere Branche fährt dennoch optimistisch weiter „auf Sicht“ in Richtung Ostern und hofft auf eine Verbesserung der
                                                                                                                               +49 69 719126910
Gesamt­situation mit dem meteorologischen Frühjahr und steigender Impfstoffverfügbarkeit. Doch wie werden sich die             kai.wolfram@engelvoelkers.com
Investmentmärkte im Jahr 2021 weiterentwickeln? Wie im Vorjahr haben wir Sie im Rahmen unseres Investment Pulse asset-
klassenübergreifend und anonym zu ihrer Einschätzung des Marktes befragt – und dieses Jahr noch mehr als sonst den Fokus
auf die Erwartungen und Prognosen zum Jahresstart gelegt.

In Krisensituationen zählt der Immobilienbereich grundsätzlich zu den gefragten Branchen, und so haben auch Sie uns
eine weitere Steigerung der Ankaufsziele für 2021 avisiert. Nahezu unverändert zu den Vorjahren erwarten Sie weitere
Preissteigerungen nicht nur an den Top-Standorten. Entgegen bisherigen Wirtschafts- und Finanzkrisen sind es nicht die         JOHN KAMPHORST MRICS
Sekundärstandorte, die in der Investorengunst besonders leiden, sondern einzelne Assetklassen, die stark von der Pandemie      Mitglied der Geschäftsleitung

betroffen sind und besonders auf Nutzerseite durch den weitestgehenden Wegfall des Weihnachtsgeschäfts gebeutelt sind.         +49 30 203461177
                                                                                                                               john.kamphorst@engelvoelkers.com
Während wir für einzelne Bereiche wie den Non-Food-Einzelhandel schon ein recht homogenes Meinungsbild vorfinden,
verbleibt die größte Unsicherheit nach wie vor in der mittel- und langfristigen Entwicklung des Bürosegments.

Alle Details unserer Auswertung finden Sie in diesem Dokument. Wir wünschen Ihnen ein erkenntnisreiches Lesen und
freuen uns über einen interessanten Austausch mit Ihnen!

Ihre
                                                                                                                               ROBERT REITER
                                                                                                                               Mitglied der Geschäftsleitung

                                                                                                                               +49 69 719126912
          Kai Wolfram               John Kamphorst MRICS           Robert Reiter, Verfasser                                    robert.reiter@engelvoelkers.com

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Inhalt

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04          05         09                 14                 21                 28              33
Executive   Market     Investment Pulse   Investment Pulse   Investment Pulse   Informationen   Engel & Völkers
Summary     Snapshot   Aktuell            Exkurs: Krise      Ausblick           zur Studie      Investment Consulting

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Executive Summary

      //   A U C H I N Z U K U N F T G E H T E S A U F WÄ R T S

      	Sowohl in der allgemeinen Erwartung von weiteren Preisanstiegen als auch vom
        Optimismus her, der sich im rundum positiven Ankaufsverhalten spiegelt, lässt sich
        der Aufwärtstrend ablesen, der auch nach zehn Jahren und trotz einer globalen
        Pandemie weiter andauert.                                                            „Zwischen Viren
      //   W O H N E N G E W I N N T, H O T E L S U N D H A N D E L S C H WÄ C H E L N        und Steinen:
      	Ob als großer Gewinner der Krise oder als Nutzungsart mit großem und fortwähren-      Die Immobilien-
        dem Nachfrageüberhang, stehen Wohnimmobilien stärker denn je im Fokus der
        Investoren. Während besonders von Einschränkungen betroffene Nutzungsarten wie        wirtschaft blickt
        Hotel oder Einzelhandel deutliche Einbußen hinnehmen müssen, ist die Einstellung
        der Investoren zu Büroimmobilien nach wie vor zwiegespalten.
                                                                                              allgemeinhin
                                                                                              weiter positiv in
      //   S P E C KG Ü R T E L U N D S E K U N D Ä R S TA N D O R T E

      	Neben den Dauerbrennern der Top 7 rücken nochmals verstärkt das Umland in den
                                                                                              die Zukunft.“
        Metropolregionen, aber auch B- und C-Standorte in den Fokus der Investoren. Die
        Unsicherheit außerhalb der heimischen Grenzen lässt deutsche Anleger vermehrt vor
        Investments im Ausland zurückweichen.

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I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | M A R K E T S N A P S H O T

                                                                                    //	 M A R K E T S N A P S H O T

„Krisensituationen treiben regelmäßig die Flucht ins Betongold. Gepaart
 mit der hohen Liquidität im Markt hat 2020 trotz kurzer Starre im zweiten               Der Transaktionsmarkt 2020
 Quartal einen beachtlichen Transaktionsumsatz hervorgebracht.“                          auf einen Blick

                                                                                         Entwicklung der Transaktionsvolumina
KAI WOLFRAM

                                                                                         Die größten Deals 2020

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Der Transaktionsmarkt 2020 auf einen Blick

GEWERBEINVESTMENTS   CORE                                                          OPPORTUNISTISCH         N AT I O N A L E I N V E S T O R E N

51 Mrd. €            27 %                                                                          7%
                                                                                                           61 %
– 26 %                                                 GESAMTVOLUMEN*                                      – 6%

WOHNINVESTMENTS      CORE+
                                                   77 Mrd. €                            VA L U E - A D D   INTERNATIONALE INVESTOREN
                                                                                                                                                  Nach einem schwachen zweiten Quartal hat die
                                                                                                                                                  Marktaktivität wieder kräftig angezogen, sodass
26 Mrd. €            33 %                                                                        33 %
                                                                                                           39 %                                   unserer Hochrechnung nach das Transaktions­
                                                                                                                                                  volumen für 2020 leicht unter dem Niveau der
+ 18 %                                                                                                     + 11 %                                 Vorjahre liegen dürfte.

                     * Prognose nach dem letzten Datenstand zum Jahresende 2020

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I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | M A R K E T S N A P S H O T

Entwicklung der Transaktionsvolumina

                                                                                                                                   Angaben in Mrd. €
                           100

                                                                                                                             22

                                                                                             25                       19
                                                                                                               16                           26
                           60              Ø 60 Mrd. € (2010–2020)                                      14

                                                                                  13
                                                                       16
                                                                                                                             69
                                                7          11                                55                57     60
                                                                                                        53                                  51
                                     3                                            40
               Wohnen                                      25          31
                                    19          24
               Gewerbe      0

                                   2010       2011        2012       2013        2014       2015       2016   2017   2018   2019          2020         Im Vergleich zu den Vorjahren ergibt sich bei den
                                                                                                                                                       Transaktionsvolumina sowohl nominell als auch
                           6%                                                                                                                          prozentual eine Verschiebung in die Assetklasse
                                                                                                                                                       Wohnen.
                                    5,1        5,0
                                                           4,8        4,7
                                                                                  4,5                                                                  Im Gewerbesegment haben die Transaktions­
                                                                                             4,2
                           4%                                                                                                                          volumina in den Segmenten Büro und Hotel
                                                                                                       3,6
                                                                                                              3,3
                                                                                                                     3,1
                                                                                                                                                       mit je über 40 % stark abgenommen, während
                                                                                                                            2,9            2,9
                                                                                                                                                       Logistik vermehrt gehandelt wurde.
     Spitzenrendite Büro   2%

                                 7 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | M A R K E T S N A P S H O T

Die größten Deals 2020

             D I E G R Ö S S T E N G E W E R B E T R A N S A K T I O N E N 2020                                                      T R A N S A K T I O N S V O L U M E N 2020

             VERKÄUFER               KÄUFER                  TA R G E T                          O B J E K T E /A R T      PREIS     N A C H S TA N D O R T E N

             CFB-Immobilien          Arminius                Dienstleistungszentrum, Frankfurt   Büro                   500 Mio. €                                                                               Stuttgart
             Gerchgroup              BVK                     The Q, Nürnberg                     EZH, Büro              300 Mio. €                                                                             0,1 Mrd. €
                                                                                                                                     München
             Gruner + Jahr           E.ON                    G+J Zentrale, Hamburg               Büro                   300 Mio. €   5,8 Mrd. €
                                                                                                                                                                             2,4
                                                                                                                                                                                                                   Berlin
             Aug. Prien              Captiva                 Johann Kontor, Hamburg              Wohnen, EZH, Büro      300 Mio. €   Köln
                                                                                                                                                                  10,9                          15,8          11,1 Mrd. €
                                                                                                                                     1,3 Mrd. €
             Allg. Südboden          UniImmo                 Campus der Ideen, München           Büro                   300 Mio. €
                                                                                                                                                               3,4
             Bayern Projekt          BVK                     Bavaria Towers, München             Büro                   270 Mio. €   Hamburg
                                                                                                                                                                     5,5      2019               4,6
                                                                                                                                     6,5 Mrd. €
             Codic                   R+V                     Mizal, Düsseldorf                   Büro                   260 Mio. €                                                10,0                         Düsseldorf
             BHB                     KGAL                    Perlach Plaza, München              Wohnen, EZH, Hotel     250 Mio. €                                                                             3,5 Mrd. €
                                                                                                                                     Frankfurt
             n. a.                   Commodus                Büroimmobilie, Berlin               Büro                   250 Mio. €   6,2 Mrd. €

             D I E G R Ö S S T E N W O H N T R A N S A K T I O N E N 2020                                                            NACH ASSETKLASSEN

             VERKÄUFER               KÄUFER                  TA R G E T                          GRÖSSE                    PREIS
                                                                                                                                     gemischt                                                                Einzelhandel
             Consus                  ADO                     Holsten Quartier, Hamburg           185.000 m²             320 Mio. €
                                                                                                                                     14 %                                                                            14 %
             Aug. Prien              Captiva                 Johann Kontor, Hamburg              n. a                   300 Mio. €                                         10 %          12 %

             BHB                     KGAL                    Perlach Plaza, München              30.000 m²              250 Mio. €
                                                                                                                                                                                                                     Büro
             Baywobau                Vonovia                 Gmunder Höfe, München               14.000 m²              250 Mio. €                                                                40 %               24 %
                                                                                                                                     Wohnen                    24 %

             BVK                     Redevco                 Dieterich Karre, Düsseldorf         38.000 m²              100 Mio. €   33 %                                    2019
                                                                                                                                                                                          8%
                                                                                                                                                                                  6%
             J. Molitor              Industria Wohnen        Neues Wohnen, Mainz                 208 WE                  92 Mio. €

             n. a.                   Berlinovo               Von-der-Gablentz-Straße, Berlin     420 WE                  60 Mio. €   Diverse                                                             Logistik/Industrie
                                                                                                                                     5%                                                                               10 %

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                                                                         //	 A K T U E L L

„Erstmals in einer Krise sind es nicht die Sekundärstandorte, die
 in der Investorengunst verlieren, sondern einzelne Assetklassen.“            Welche Städte sind attraktiv?

                                                                              Welche Assetklassen stehen im Fokus?
JOHN KAMPHORST

                                                                              Wo gibt es Produktknappheit?

                                                                              Welches Ausmaß haben externe Einflüsse?

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Welche Städte sind attraktiv?

                                                                                                                                                                            in
                                                                                                                                                                          Ma
                                                                                                                                                                      am
                                                                                                                                            en

                                                                                                                                                            g
                                                                                                                                                         bur

                                                                                                                                                                        t
                                                                                                                                           nch

                                                                                                                                                                                                f
                                                                                                                                                                    kfur

                                                                                                                                                                                            ldor
                                                                                                                                 lin

                                                                                                                                                                                   gart
                                                                                                                                                      Ha m
                                                                                                                              Ber

                                                                                                                                          Mü

                                                                                                                                                                   Fran

                                                                                                                                                                                              se
                                                                                                                                                                                 Stutt

                                                                                                                                                                                          Düs

                                                                                                                                                                                                    Köln
                                     FRAGE 1
                                     Bitte erstellen Sie für die nachfolgenden Investmentstandorte
                                     hinsichtlich ihrer Attraktivität Ihre persönliche Rangliste:
                                                                                                               Angaben in %      Standorte außerhalb der Top 7 wurden von
                                                                                                 16,4
                            Berlin                                                              15,9                             Investoren erneut auf Platz eins gewählt.
                        München                                                                  16,4
                                                                                  12,7
                                                                                          14,9
                                                                                                                                 Berlin führt das Feld der nachgefragtesten Invest-
                        Hamburg
                                                                                                        19,0                     mentstandorte wie im Vorjahr an, im Jahr 2020
                Frankfurt am Main                                       10,4
                                                                                         14,3                                    gleichauf mit München.
                       Düsseldorf              3,0
                                                                           11,1
                         Stuttgart             3,0                                                                               Die Hauptstadt verliert jedoch in der Attraktivität,
                                                          6,3
                                                                                                                                 während Hamburg und Frankfurt in der Inves-
                             Köln    0
                                                                           11,1                                                  torengunst im Jahresvergleich deutlich an Attrak­
                                                                                                                                 tivität gewinnen.
     Standorte außerhalb der Top 7                                                                                  35,8
                                                                     9,5

                                         Rang 1

                                         Rang 2

                                                                                                                                                            op 7
                                                                                                                                                        er T
                                                                                                                                                      lb d
                                                                                                                                                         a
                                                                                                                                                      erh
                                                                                                                                                  auß
                                     10 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | A K T U E L L

Welche Assetklassen stehen im Fokus?

                                                                                                                                                                              ien
                                                                                                                                                                             obil
                                                                                                                 en

                                                                                                                                                                            imm
                                                                                                                                                               n
                                                                                                                  hn

                                                                                                                                                          b ilie

                                                                                                                                                                        ens
                                                                                                               Wo

                                                                                                                                                        mo
                                                                                                                                            FMZ

                                                                                                                                                                      ehm
                                                                                                                                                          im
                                                                                                                                   o

                                                                                                                                           del/
                                                                                                                                Bür

                                                                                                                                                                      ern
                                                                                                                                                     zial

                                                                                                                                                                                      istik
                                                                                                                                          Han

                                                                                                                                                                   Unt
                                                                                                                                                  Spe

                                                                                                                                                                                  Log
                                 FRAGE 2
                                 Bitte erstellen Sie für die nachfolgenden Nutzungsarten
                                 hinsichtlich ihrer Attraktivität Ihre persönliche Rangliste:
                                                                                                Angaben in %     Im Ranking der nachgefragtesten Assetklassen
                                                                                                      64,1
                     Wohnen                         9,8                                                          führt Wohnen wie in den Vorjahren das Feld an.
                        Büro                                                    25,0
                                                          13,1
                                       3,1
                                                                                                                 Wohnimmobilien stehen dabei sogar noch weiter
                 Handel/FMZ
                                                                   18,0                                          im Fokus und auch Logistikimmobilien erfreuen
                                       3,1
            Spezialimmobilien
                                    1,6                                                                          sich zunehmender Beliebtheit.
     Unternehmensimmobilien            3,1
                                                                 16,4
                      Logistik      1,6                                                                          Während Büroimmobilien konstant nachgefragt
                                                                                         32,8
                                                                                                                 bleiben, verlieren die Bereiche Einzelhandel und
            Handel/Non-Food               3,3
                                                                                                                 Hotel deutlich.
                        Hotel               4,9

                                                                                                                 Damit ergibt sich eine zunehmende Spaltung
                                     Rang 1
                                                                                                                 bei der Attraktivität zwischen den einzelnen
                                     Rang 2
                                                                                                                 Nutzungsarten.

                                 11 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | A K T U E L L

Wo gibt es Produktknappheit?

                                                          FRAGE 3
                                                          Sehen Sie sich aus Investorensicht mit einem
                                                          Produktmangel konfrontiert?
                                                                                                                                                                                                           Angaben in %   Grundsätzlich sehen die Befragten Investoren
     I N A - S TÄ D T E N                                 I N B - S TÄ D T E N                                   I N C - S TÄ D T E N                                A N K E I N E N S TA N D O R T E N                   über alle Standorte hinweg einen Mangel an
                                                                                                                                                                                                                          Investmentprodukten.

      68,3                                                                                                                                                                                                                Im Vergleich zum Vorjahr wurde 2020 deutlich
                                                                                                                                                                                                                60,0
                                                           53,3
                                                                                                                                                                                                        56,7              weniger Produktmangel bei Büros und Hotels
50                                                                                                                                                                                                                        wahrgenommen.
              40,0 41,7                                                                                                                                                                          40,0
                                                                                                                                                                               35,0
                                                                                                                  31,7
                              28,3
                                                                             25,0                                                                                                       25,0                              Besonders in B- und C-Städten scheinen viele
                                                                                      15,0                                                                            16,7
                                                                    13,3
                                                                                                                                   8,3
                                                                                                                                                                                                                          Investoren mit stark zunehmendem Wohnpro­
                                       8,3                                                                                 6,7
                                                 5,0                                           1,7      1,7                                1,7      1,7
                                                                                                                                                             0                                                            duktmangel konfrontiert.
0

                                                                                                                                                                          n

                                                                                                                                                                                 os

                                                                                                                                                                                         istik

                                                                                                                                                                                                         d

                                                                                                                                                                                                         d

                                                                                                                                                                                                                  els
                                                               n

                                                                              istik
      n

              s

                     istik

                                                                                          d

                                                                                                  d

                                                                                                         els

                                                                                                                      n

                                                                                                                           s

                                                                                                                                  istik
                                           d

                                         od

                                                  els

                                                                      os

                                                                                                                                                  d

                                                                                                                                                  d

                                                                                                                                                             els
                o

                                                                                                                             o

                                                                                                                                                                      hne

                                                                                                                                                                                                     Foo

                                                                                                                                                                                                    -Foo
                                                           hne
   hne

                                                                                      Foo

                                                                                              -Foo

                                                                                                                  hne
                                       Foo

                                                                                                                                              Foo

                                                                                                                                             -Foo

                                                                                                                                                                              Bür
                                                                   Bür
             Bür

                                                                                                                          Bür
                                     n-Fo

                                                                                                                                                                                                               Hot
                                                                                                      Hot
                                               Hot

                                                                                                                                                          Hot

                                                                                                                                                                                      Log
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                                                                                                                                                                   Wo
                                                        Wo
 Wo

                                                                                                               Wo

                                                                                                                                                                                                 Non
                                                                                          Non

                                                                                                                                          Non

                                                                                                                                                                                             EZH
                                                                                  EZH
                          EZH

                                                                                                                                       EZH
                                 /No

                                                                                                                                                                                                       /
                                                                                           /

                                                                                                                                                /

                                                                                                                                                                                                   EZH
                                                                                        EZH
                             EZH

                                                                                                                                            EZH

                                                               2020

                                                          12 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | A K T U E L L

Welches Ausmaß haben externe Einflüsse?

                                                                                                           FRAGE 5
FRAGE 4                                                                                                    Waren Sie bei einer Transaktion mit
Bitte bewerten Sie das Ausmaß der nachfolgend                                                              dem Vorkaufsrecht und/oder der
aufgeführten Aspekte auf Ihr Geschäft:                                                                     Abwendungs­vereinbarung konfrontiert?
                                                                                    Angaben in %                                                       Besonders mietrelevante Einflüsse sowie
 Einfrieren der aktuellen
                               29,6                      35,2                   35,2                                                                   generelle Konjunkturbewegungen wirken
        Miete für 5 Jahre
                                                                                                                                                  ja   sich stärker auf das Immobiliengeschäft aus.
            verschärfte                                                                                                                        27 %
                              26,4                          43,4                  30,2
       Mietpreisbremse
                                                                                                           nein                                        Kaum Auswirkungen hingegen hat die
             Enteignung                     61,1                      11,1         27,8                    73 %                                        angekündigte Grunderwerbsteuerreform.

   Konjunkturrückgang/
             Rezession
                            18,2                        56,4                       25,4                                                                Vorkaufsrechte waren immerhin bei einem
                                                                                                                                                       Viertel aller Trans­aktionen relevant.
   angekündigte Reform
                                     42,6                              51,8                5,6
 der Grunderwerbsteuer

                            gering                 mittel             schwer

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„Corona spaltet die Assetklassen in Gewinner und Verlierer.
 Eine allgemeine Stimmungsänderung scheint aber auch der                          	Was waren die Gründe für
 jüngste Lockdown nicht verursacht zu haben.“                                       Transaktionsabbrüche?

                                                                                       Gab es Mietstundungen oder
ROBERT REITER                                                                          -reduzierungen?

                                                                                       Welche Folgen hat die Pandemie?

                                                                                       Wie ändert sich das Investitionsverhalten?

                                                                                       Welche Auswirkungen gibt es im
                                                                                       Bürosegment?

                                                                                  	Wie ändert sich die Stimmung mit
                                                                                    dem zweiten Lockdown?

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Was waren die Gründe für Transaktionsabbrüche?

                                          FRAGE 6
                                          Soweit Sie Transaktionen abgesagt haben oder Transaktionen
                                          in den vergangenen 6 Monaten abgebrochen wurden, worin
                                          lag dies begründet?
                                                                                                                   Angaben in %   Rund 52 % der Befragten gaben an, im
              objektbezogene Gründe                                                                                       42,4
                                                                                                                                  letzten Halbjahr mit Transaktionsab­
                                                                                                                                  brüchen konfrontiert gewesen zu sein.
generelle Ungewissheit u. Zurückhaltung
 („Abwarten“) aufgrund der Pandemie                                                                                40,7
                                                                                                                                  Transaktionsabbrüche basieren dabei
                      Finanzierbarkeit                                                                      25,4                  hauptsächlich auf objektbezogenen
                                                                                                                                  Gründen. Dennoch haben immerhin
Streichung ausgewählter Assetklassen
               aus dem Ankaufsfokus                                               13,6                                            40 % der Befragten eine gewisse Zurück­
                                                                                                                                  haltung aufgrund der Pandemie gezeigt.
                                                                                                                                  Hier wurde offensichtlich eher „aufge­
                                                                                                                                  schoben als aufgehoben“.

                                                                                                                                  Immerhin ein Viertel der Befragten sah
                                                                                                                                  sich mit Problemen im Finanzierungs­
                                                                                                                                  umfeld konfrontiert.

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Gab es Mietstundungen oder -reduzierungen?

FRAGE 7                                                                                         FRAGE 8
Wurden Sie bereits von Mietern/Pächtern um Miet-                                                Soweit es Mietstundungen bzw. -reduzierungen
stundungen bzw. -reduzierungen gebeten?                                                         gab, wie hoch fielen diese prozentual* aus?:
                                                                                Angaben in %                                                            Angaben in %   Über die Hälfte aller EZH-Eigentümer wurden
    Einzelhandel                                                                      51,2                                  –22,5              Einzelhandel            mit Mietstundungen bzw. -reduzierungen
             Büro                                                          42,5                                                     –10        Büro                    konfrontiert, im Schnitt wurde die Miete hier
                                                                                                                                                                       um ein knappes Viertel gesenkt.
            Hotel                                                  35,9                          –57,5                                         Hotel

Wohnungsbereich                                               32,6                                                                        –3   Wohnungsbereich         Im Hotelsektor nannten die befragten
Logistik/Industrie                         17,5                                                                                     –10        Logistik/Industrie      Eigentümer mit rund 60 % die höchsten
                                                                                                * Auswertung zeigt Median                                              Mietreduktionen.

                                                                                                                                                                       Vor dem Hintergrund des zweiten Lock­
                                                                          F R A G E 9**         großes Risiko                                      geringes Risiko     downs mit nahezu vollständigem Wegfall
    Erwarten Sie ein Übergreifen der wirtschaftlichen                                           12 %                                                         12 %      des Weihnachtsgeschäfts sehen wesentliche
       Turbulenzen von Einzelhandelsmietern auf die                                                                                                                    Teile der befragten Investoren ein zumindest
                                     Vermieterseite?                                                                                                                   mittelgroßes Risiko, dass die mieterseitigen
                                                                                                mittleres Risiko
                 ** Diese Frage wurde telefonisch zwischen dem 14.–24. Dezember zur Reflexion   76 %                                                                   wirtschaftlichen Turbulenzen auch auf die
                       etwaiger Stimmungs­veränderungen durch den zweiten Lockdown gestellt.
                                                                                                                                                                       Vermieterseite überschlagen könnten.

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I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | E X K U R S : K R I S E

Welche Folgen hat die Pandemie?

                                 F R A G E 10
                                 Die Folgen der Pandemie führen zu ...
                                                                                                                           Angaben in %   Der Großteil der Befragten geht davon
           allgemein höheren
                                                                                   81,5                                 18,5
                                                                                                                                          aus, dass die Krise keine sinkenden Preise
    Eigenkapitalerfordernissen
                                                                                                                                          zur Folge hat.
    einem nachhaltig höheren
    Leerstand bei Büroflächen                                               70,4                                 29,6
                                                                                                                                          Als Folgen der Pandemie befürchten
         Druck auf die Mieten
             im Wohnbereich                            37,0                                               63,0                            Investoren insbesondere höhere Eigen­
                                                                                                                                          kapitalerfordernisse sowie steigende
   assetklassenübergreifenden
          steigenden Renditen                   24,1                                               75,9                                   Leerstände im Bürosegment.

                                     stimme zu                stimme nicht zu                                                             Entgegen der allgemeinen Stimmung wird
                                                                                                                                          dies von institutionellen Investoren nur
                                                                                                                                          bedingt geteilt, die das Segment offen-
                                                                                                                                          sichtlich positiv einschätzen.

                                                                                                                                          Überdurchschnittlich viele Finanzierungs­
                                                                                                                                          institute, Versicherer und Pensionskassen
                                                                                                                                          rechnen tendenziell eher mit steigenden
                                                                                                                                          Renditen als Folge der Pandemie.

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Wie ändert sich das Investitionsverhalten?

                                                                                    F R A G E 12*
F R A G E 11                                                                        Überdenken Sie vor dem Hintergrund des
Wie reagieren Sie im Ankaufsbereich derzeit auf                                     neuerlichen Lockdowns (Dezember/Januar) Ihre
die Folgen der Pandemie?                                                            Investmentstrategie für 2021?
                                                                                                                                                                                       80 % der Investoren bleiben unbeeinflusst
                                                                                                                                                            verhaltenere               oder zeigen positive Reaktionen auf die
                                                                                                                                                       Ankaufsaktivitäten
                                                                                    verstärkter
                                                                                                                                                                      0%
                                                                                                                                                                                       Pandemie in ihrem Ankaufsverhalten. Die
Zurückhaltung                                                                       Ankauf
im Kauf                                                                             12 %                                                                                               Immobilienwirtschaft bleibt optimistisch!
20 %
                                       gleichbleibendes
                                            Investitions-                                                                                                                              Auf der Kehrseite stehen bei den Investoren
                                               verhalten                                                                                                                 nein
                                                    49 %                                                                                                                 88 %
                                                                                                                                                                                       mit Zurückhaltung im Ankaufsverhalten
Nutzung als                                                                                                                                                                            insbesondere Einzelhandelsimmobilien aus
Chance
31 %                                                                                                                                                                                   dem Non-Food-Bereich auf der Verkaufsliste.

                                                                                                                                                                                       Investoren, die durch die Corona-Krise
                                                                                                                                                                                       Chancen sehen, beziehen diese positiven
                                                                                                                                                                                       Erwartungen hauptsächlich auf den
                                                                                                                                                                                       Bereich Büro- und Wohnimmobilien.

                                                                                    * Diese Frage wurde telefonisch zwischen dem 14.–24. Dezember zur Reflexion etwaiger Stimmungs­
                                                                                       veränderungen durch den zweiten Lockdown gestellt.

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Welche Auswirkungen gibt es im Bürosegment?

                                            F R A G E 13
                                            Wie bewerten Sie folgende Aussagen zum Bürosegment?
                                                                                                                                                          Angaben in %   Der größte Teil der Investoren sieht einen
                                            ALLE                                        BÜROINVESTOREN                      REST                                         Rückgang bei der Nutzernachfrage im
      Auf Nutzerseite ist kurzfristig mit                                                                                                                                Bürosegment – auch wegen des Trends
     einer Zurückhaltung aufgrund der
                                                             94,3                 5,7                      100,0                            90,0                 10,0    zu mehr Homeoffice.
          allgemeinen wirtschaftlichen
              Unsicherheit zu rechnen.

       Der Anteil des Homeoffice führt                                                                                                                                   Darüber, ob die steigende Zahl von Büro­
    zu einer langfristigen Veränderung
    der Flächennachfrage und wird zu
                                                      65,4                 34,6                     68,8             31,2            63,3                 36,7           arbeitsplätzen einen etwaigen geringeren
       steigenden Leerständen führen.                                                                                                                                    Flächenbedarf durch Homeoffice kompen­
          Im Investmentbereich ist mit                                                                                                                                   siert, ist das Feld der Befragten zweigeteilt.
                                                     54,7               45,3                       64,7              35,3     30,0                 70,0
        sinkenden Preisen zu rechnen.

    Ein ggf. aktuell geringerer Flächen-                                                                                                                                 Büroinvestoren sehen gegenüber den
bedarf wird durch die steigende Anzahl
 von Büroarbeitnehmern kompensiert,                43,4               56,6                       52,9              47,1            50,0               50,0               restlichen Investoren die Preise im Büro­
     sodass mittelfristig keine höheren                                                                                                                                  segment kritisch.
          Leerstände zu erwarten sind.

                                                stimme zu            stimme nicht zu

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Wie ändert sich die Stimmung mit dem zweiten Lockdown?

           F R A G E 14*
           Erwarten Sie auf Basis des jüngsten Lockdowns
           eine Veränderung in der Stimmung der Branche?
                                                                                                              Auch der jüngste Lockdown vom Dezember/
                                                                                   übergreifender             Januar scheint keine nachhaltige Stimmungs­
                                                                                     Pessimismus
                                                                                              0%
                                                                                                              änderung in der Immobilienwirtschaft zu
           Verstärkung                                                                                        verursachen: Über 70 % wollen zum Stand
           der Trends                                                                                         November ihre Investmentstrategie für das
           30 %
                                                                                            keine             kommende Jahr nicht verändern.
                                                                                      Veränderung
                                                                                             70 %
                                                                                                              Rund ein Drittel der Befragten sehen jedoch
                                                                                                              eine Verstärkung der schon vorher vorherr-
                                                                                                              schenden Trends rund um eine Spaltung der
                                                                                                              Branche in Gewinner und Verlierer.

                                                                                                              Keiner der Befragten rechnet mit einem
                                                                                                              übergreifenden Pessimismus in der Branche.

           * Diese Frage wurde telefonisch zwischen dem 14.–24. Dezember zur Reflexion etwaiger Stimmungs­
              veränderungen durch den zweiten Lockdown gestellt.

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„Priorität für die Befragten hat der weitere Bestandsaufbau durch
 Zukäufe von Objekten. Der Produktmangel bei guten Objekten                  Wie gestaltet sich die Preisentwicklung?
 wird auch in den kommenden Monaten vorherrschen – und dies
                                                                             Welche Strategie wird verfolgt?
 auch außerhalb der Big 7.“
                                                                             Wird die Investmentstrategie geändert?
KAI WOLFRAM
                                                                             Wie ändert sich der Nutzungsfokus?

                                                                             Wie ändert sich der Regionalfokus?

                                                                        	Welche Investmentvolumina und
                                                                          Eigenkapitalquoten werden erwartet?

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Wie gestaltet sich die Preisentwicklung?

                             F R A G E 15
                             Werden die Immobilienpreise weiter steigen?
                                                                                                     Angaben in %   Die deutliche Mehrheit der Investoren geht
                    in den
                                                                             79,6             13,0       7,4
                                                                                                                    auch zukünftig flächendeckend von weiteren
          Ballungsgebieten
                                                                                                                    Preissteigerungen aus.
                    in den
        regionalen Märkten                                     57,4                    29,6          13,0
                                                                                                                    Besonders in Krisenzeiten ist der Optimismus
                                                                                                                    für die regionalen Märkte beachtenswert.
                                 ja          nein            weiß nicht

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Welche Strategie wird verfolgt?

              F R A G E 16
              Welchen Fokus werden Sie in den kommenden 12 Monaten setzen?
                                                                                                                               Bei dem generell geringen Anteil an Investoren,
                                                                                                                               die Portfoliobereinigungen bzw. Verkäufe anvi­
                                                                                                                               sieren, sind wiederum noch weniger Wohninvest­
                                                                                                       Bestandsoptimierung
                                                                                                                      15 %     oren zu finden.

                                                                                                Portfoliobereinigung/Verkauf   Andererseits wird die aktuelle Marktsituation
                                                                                         33 %
                                                                                                                         5%
                                                                                  33 %                                         vermehrt bei Büroinvestoren als Gelegenheit zur
              weiterhin aktive Zukäufe                  48 %    46 %
                                                                                                                               Portfoliobereinigung wahrgenommen.
              80 %
                                                                                                                               Weiterhin besteht der Fokus mit rund 80 % auf
                                                                                                                               weiteren Ankäufen. Dies stellt einen deutlichen
                                                                               21 %
                                                                        2018
                                                                                      19 %
                                                                        2019
                                                                                                                               Anstieg im Vergleich zum Vorjahr (48 %) dar.
                                                                                                                               Bestandsoptimierung verliert 50 %, Verkäufe sogar
                                                                                                                               75 % im Jahresvergleich.
                                                                        2020

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Wird die Investmentstrategie geändert?

                                         F R A G E 17
                                         Planen Sie Anpassungen in Ihrer grundsätzlichen
                                         Investmentstrategie und wenn ja, welche?
                                                                                                          Angaben in %   Der Großteil der befragten Investoren bleibt
   Verlagerung in andere Risikocluster                                                                          44,4     bisherigen Standorten und Nutzungsarten
    (core+/value-add/opportunistisch)
                                                                                                                         treu, liebäugelt jedoch mit alternativen
               Verlagerung in andere                                                               24,1                  Risikoclustern.
                      Nutzungsarten

                       Verlagerung in
            größere/sicherere Märkte
                                                                              13,0                                       Institutionelle Investoren und Asset Manager
                                                                                                                         schauen vermehrt auf alternative Risikocluster,
                      Verlagerung ins                         7,4
                             Ausland                                                                                     während Versicherer, Pensionskassen und der
                                                                                                                         Mittelstand ihrer Linie weitestgehend treu
                 Verlagerung weg von           1,9
                          Immobilien                                                                                     bleiben.

                                             2020

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I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | A U S B L I C K

Wie ändert sich der Nutzungsfokus?

             F R A G E 18
             Wie planen Sie in den kommenden 12 Monaten konkret
             mit den folgenden Assetklassen umzugehen?
                                                                                                              Angaben in %   Wohn-, Büro- und Logistikprodukte bleiben
                                                                                                                             stark nachgefragt.

                                                                                                                             Insbesondere das Segment Wohnen soll in
                                                                                                                             den kommenden Monaten noch mit deutlich
                                   75,0
                                                                                                                             zunehmender Priorität eingekauft werden.
                                                    40,9
                                                                       32,6
                                                                                 23,8                                        Mehr Verkäufe als Einkäufe planen die
             Ankauf                                                                        9,5       5,0                     Befragten im Bereich Einzelhandel, gefolgt
             Verkauf                                9,1                           7,1      11,9                              von Hotel.
                                                                                                    20,0
                                                       os

                                                                       istik
                                                    Bür

                                                                                                          d
                                                                                                       -Foo
                                                                   Log
                                         n

                                                                                              el
                                     hne

                                                                                           Hot

                                                                                                    Non
                                  Wo

                                                                                       Z
                                                                                   /FM

                                                                                                      /
                                                                                                   EZH
                                                                               EZH

                 2020

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I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | A U S B L I C K

Wie ändert sich der Regionalfokus?

              F R A G E 19
              In welchen Regionen planen Sie in den kommenden
              12 Monaten zu investieren?
                                                                                                                    Angaben in %   Der Trend geht weiter zum „Speckgürtel“
                                                                                                                                   sowie zu Sekundärstandorten. Die Skepsis
                                                                                                                                   gegenüber Auslandsinvestments steigt.

                                                                                                                                   Der Krise zum Trotz: Sekundärstandorte sind
                                                           51,0                48,0
                                                                                                                                   weiter im Höhenflug.
                                    34,0                                                         35,0

              mehr                                                                                        9,0

              weniger                                       8,0                   8,0            10,0
                                    14,0
                                                                                                          26,0
                                                               n
                                                               pole

                                                                                    er
                                                                                ohn
                                                           etro

                                                                                                      r
                                                                                                   hne
                                                                            Einw
                                         7

                                                          M

                                                                                                             land
                                     Top

                                                                                                nwo
                                                      von

                                                                              0
                                                                         0.00

                                                                                                          Aus
                                                                                            0 Ei
                                                    land

                                                                        > 10

                                                                                          0.00
                                                   Um

                                                                                         < 10

                  2020

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I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | A U S B L I C K

Welche Investmentvolumina und Eigenkapitalquoten werden erwartet?

F R A G E 20                                                                   F R A G E 21
Welches Investitionsvolumen planen Sie                                         Wie hoch ist Ihr Eigenkapitalanteil bei Investitionen
im kommenden Jahr zu tätigen?                                                  in den kommenden 12 Monaten?
                                                       Angaben in %                                                                  Angaben in %   Die Bereitschaft zum Einsatz hoher Eigen­
     unter 50 Mio. €                                         29,2                bis 25 %                                                  46,2     kapitalanteile (> 50 %) nimmt ab, gleichzeitig
       50–99 Mio. €         10,4                                                 26 - 50 %                                    38,5                  werden zunehmend mittlere Eigenkapital­
                                                                                                                                                    quoten (26 – 50 %: 24 –> 38,5 %) akzeptiert.
     100–199 Mio. €                      18,8                                    51 - 75 %          9,6

     200–499 Mio. €                  16,6                                      über 75 %      5,8

 mehr als 500 Mio. €                                25,0

                                   27 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | I N F O R M AT I O N E N Z U R S T U D I E

                                                                                                      //	I N F O R M AT I O N E N Z U R S T U D I E

„Die Investorenbefragung findet im Jahr 2020 zum sechsten
 Mal statt und lässt interessante Schlüsse über Trends und                                                 Methodik
 Entwicklungen im Verhältnis zu Vorjahren zu.“
                                                                                                           Teilnehmerprofil

JOHN KAMPHORST

                 28 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | I N F O R M AT I O N E N Z U R S T U D I E

Methodik der Studie

            //   HINTERGRUND                                                                                   //   TEILNEHMER

            	Engel und Völkers Investment Consulting hat in Zusammenarbeit mit Feldhoff & Cie. und Unter-     	221 professionelle Marktteilnehmer
              stützung von digitell.me eine Umfrage erhoben, welche die aktuelle Marktstimmung                   aus der Immobilienbranche haben
              der Experten des Investmentmarktes Deutschland widerspiegeln soll.                                 sich digital sowie telefonisch an der
                                                                                                                 Umfrage beteiligt.
            //   INTENTION

            	Die Investorenbefragung zum Investmentmarkt Deutschland 2020 hat die Intention, die Markt-       //   ZEITRAUM DER ERHEBUNG

              stimmung der Experten dieser Branche widerzuspiegeln und soll mögliche Trends oder Entwick-           Oktober – Dezember 2020
              lungen erkennen. Die Investorenbefragung findet im Jahr 2020 zum sechsten Mal statt und ist
              dieses Jahr zum dritten Mal sämtlichen Assetklassen gewidmet. Sie nimmt Bezug auf Verschie-      //   FORM DER STUDIE

              bungen zwischen den Assetklassen und gibt ihren Lesern weiteren werthaltigen Input.                   Online- und telefonische Befragung

            //   ABLAUF

            	Über ca. 1,5 Monate wurden professionelle Marktexperten eingeladen, an der Umfrage zu
              partizipieren. Genutzt wurde ein Onlinetool spezifisch für empirische Studien und Befragungen,
              welches eine mathematisch korrekte Auswertung der Ergebnisse ermöglicht und die Anonymität
              der Befragten gewährleistet.

                 Im Zeitraum vom 14.–24. Dezember 2020 wurde eine weitere telefonische Befragung durch-
                 geführt, um Reaktionen auf den zweiten Lockdown aufzuzeigen.

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Profil der Teilnehmer (1)

               Z U W E L C H E R I N V E S T O R E N G AT T U N G
               GEHÖRT IHR UNTERNEHMEN?                                                  N = 99, Angaben in %
                                                                                                               SEGMENTIERUNG

                    Asset Manager/Dienstleister                                                       23,2     Industrial      Logistik
                                                                                                               3%                  3%
                mittelständischer Bestandshalter                                        18,2                   Hotel           Sonstige
                                                                                                               4%                  3%
                              Family Office/HNWI                                    16,2

                           Projektentwickler/Bau                          11,1                                 EZH
                                                                                                               9%
                                    Private Equity                      10,1
                                                                                                                               Wohnen
                   institutioneller Bestandshalter                      10,1                                                     50 %

                     Versicherung/Pensionskasse                 5,1                                            Büro
                                                                                                               28 %
                            Finanzierungsinstitut              4,0

                             Industrie/Corporate         2,0

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Profil der Teilnehmer (2)

                     WIE HOCH IST DER ANTEIL FOLGENDER NUTZUNGSARTEN AM GESAMTEN IMMOBILIENPORTFOLIO IHRES UNTERNEHMENS?                                                                                                                                              Angaben in %

                     WOHNEN                               EINZELHANDEL                       BÜRO                                 LOGISTIK                               (L I G H T) I N D U ST R I A L           HOTEL                             SONSTIGE

            100 %

                                                                                                                                                                           81

                                                                                                                                    63                                                                                                                62
                                                                                                                                                                                                                    58
             50 %                                                  49
                                             40
                                                                                                                                                                                                                           36
                                                                                                                                                                                                                                                             33
                                                            30                                             29                              30
                                   22                                                                 21        20
                                                                        16                     18
                              15
                       12               11                                                                           12                                                           11
                                                                                                                                                  7
                                                                             3   2                                                                                                     4     4                                  3   2   2                         4    2
                                                                                                                                                        0   0                                      0                                                                          0
               0
                       olio

                                9%
                               49 %

                               79 %

                                  %

                                                            olio

                                                                     9%
                                                                    49 %

                                                                    79 %

                                                                       %

                                                                                               olio

                                                                                                        9%
                                                                                                       49 %

                                                                                                       79 %

                                                                                                          %

                                                                                                                                    olio

                                                                                                                                           %
                                                                                                                                                49 %

                                                                                                                                                          79 %

                                                                                                                                                             %

                                                                                                                                                                           olio

                                                                                                                                                                                    9%
                                                                                                                                                                                   49 %

                                                                                                                                                                                   79 %

                                                                                                                                                                                      %

                                                                                                                                                                                                                    olio

                                                                                                                                                                                                                             9%
                                                                                                                                                                                                                            49 %

                                                                                                                                                                                                                            79 %

                                                                                                                                                                                                                               %

                                                                                                                                                                                                                                                      olio

                                                                                                                                                                                                                                                               9%
                                                                                                                                                                                                                                                              49 %

                                                                                                                                                                                                                                                              79 %

                                                                                                                                                                                                                                                                 %
                             100

                                                                  100

                                                                                                     100

                                                                                                                                           9

                                                                                                                                                        100

                                                                                                                                                                                 100

                                                                                                                                                                                                                          100

                                                                                                                                                                                                                                                            100
                            1–1

                                                                 1–1

                                                                                                    1–1

                                                                                                                                       1–1

                                                                                                                                                                                1–1

                                                                                                                                                                                                                         1–1

                                                                                                                                                                                                                                                           1–1
                   ortf

                                                        ortf

                                                                                           ortf

                                                                                                                                ortf

                                                                                                                                                                       ortf

                                                                                                                                                                                                                ortf

                                                                                                                                                                                                                                                  ortf
                           20–

                           50–

                                                                20–

                                                                50–

                                                                                                   20–

                                                                                                   50–

                                                                                                                                               20–

                                                                                                                                                      50–

                                                                                                                                                                               20–

                                                                                                                                                                               50–

                                                                                                                                                                                                                        20–

                                                                                                                                                                                                                        50–

                                                                                                                                                                                                                                                          20–

                                                                                                                                                                                                                                                          50–
                          80–

                                                               80–

                                                                                                  80–

                                                                                                                                                     80–

                                                                                                                                                                              80–

                                                                                                                                                                                                                       80–

                                                                                                                                                                                                                                                         80–
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                                                                                                                            im P

                                                                                                                                                                   im P

                                                                                                                                                                                                            im P

                                                                                                                                                                                                                                              im P
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                                                                                         t

                                                                                                                              t

                                                                                                                                                                     t

                                                                                                                                                                                                              t

                                                                                                                                                                                                                                                t
             nich

                                                  nich

                                                                                     nich

                                                                                                                          nich

                                                                                                                                                                 nich

                                                                                                                                                                                                          nich

                                                                                                                                                                                                                                            nich
                     31 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | I N F O R M AT I O N E N Z U R S T U D I E

Profil der Teilnehmer (3)

               W I E V I E L O B J E K T V O L U M E N H A LT E N                                            W E L C H E A N L A G E S T R AT E G I E V E R F O L G T
               O D E R V E R WA LT E N S I E ?                                                      N = 89
                                                                                                             IHR UNTERNEHMEN?                                            N = 70

               über 5 Mrd. €
                                                                                                                                                                        Core
               16 %                                                                      bis 100 Mio. €                                                                 20 %
                                                                                                  29 %
                                                                                                             Value Add
               1–5 Mrd. €                                                                                    39 %
                                                                                                                                                                        Core+
               21 %
                                                                                                                                                                         17 %

               500 Mio.–1 Mrd. €                                                       100–500 Mio. €        opportunistisch
               16 %                                                                             18 %         24 %

               32 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | E N G E L & V Ö L K E R S I N V E S T M E N T C O N S U LT I N G

                                                                                                                         //	E N G E L & V Ö L K E R S I N V E S T M E N T C O N S U LT I N G

„Entscheidend in allen Lagen: die Investment- und
 Portfoliokompetenz im größten Maklernetzwerk                                                                                 Profil
 der Bundesrepublik.“
                                                                                                                              Kontakt

KAI WOLFRAM

              33 | 36
20 Mrd. €                   > 51.000                    > 830                     > 335
Transaktionsvolumen 2019    Objekte in 2019 veräußert   Standorte in 33 Ländern   Standorte in Deutschland

40.000                      25 %                        61 %
aktive Kunden Netzwerk      Ø jährliches                internationales             E&V Commercial Niederlassungen

                            Umsatzwachstum              Umsatzvolumen               E&V Residential Niederlassungen

                  34 | 36
//   ENTSCHEIDEND IN ALLEN LAGEN                                                                             //   LEISTUNGEN

                                                                                                             	 T R A N S A K T I O N S B E R AT U N G
	Die Engel & Völkers Investment Consulting GmbH ist die Dachgesellschaft                                       > strukturierte Verfahren
  für Portfoliofragestellungen und Investmentobjekte im Engel & Völkers                                         > Vereinzelung
                                                                                                                > Off-Market Deals
  Netzwerk.
                                                                                                             	 P O R T F O L I O A U F B A U
	Wir sind ein Full-Service-Partner für Wohn- und Gewerbeportfolios                                             > Objektbeschaffung
                                                                                                                > Portfoliostrukturierung
  und bündeln als zentraler Ansprechpartner die Expertise der regionalen
                                                                                                                > Reporting
  Immobilienspezialisten von Engel & Völkers.
                                                                                                             	B E W E R T U N G U N D A N A LY S E
//   ALLE ASSETKLASSEN   //   W E LT W E I T E S N E T Z W E R K   //   E I N A N S P R E C H PA R T N E R     > Due Diligence
                                                                                                               > Bewertung
                                                                                                               > Datenraummanagement

                                                                                                             	 S T R AT E G I S C H E I M M O B I L I E N B E R AT U N G
                                                                                                                > Turnaround
                                                                                                                > Optimierung
                                                                                                                > Non-Performing Loans

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  Engel & Völkers Investment Consulting GmbH          Diese Präsentation ist lediglich als allgemeine, unverbindliche
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