INVESTMENT PULSE 2020/21 - Engel & Völkers
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INVESTMENT PULSE 2020/21 1 | 36
Sehr geehrte Leserinnen und Leser, Januar 2021 die Immobilien-Investmentmärkte haben ein herausforderndes Jahr 2020 abgeschlossen. Nach dem Schock des ersten Lock- downs nahm die Branche zügig Geschwindigkeit auf, bis nach den positiven Entwicklungen in der zweiten Jahreshälfte die zweite Welle des Covid-19-Virus und ein weiterer Lockdown mitten in die Jahresendrally am Transaktionsmarkt traf. KAI WOLFRAM Geschäftsführender Gesellschafter Unsere Branche fährt dennoch optimistisch weiter „auf Sicht“ in Richtung Ostern und hofft auf eine Verbesserung der +49 69 719126910 Gesamtsituation mit dem meteorologischen Frühjahr und steigender Impfstoffverfügbarkeit. Doch wie werden sich die kai.wolfram@engelvoelkers.com Investmentmärkte im Jahr 2021 weiterentwickeln? Wie im Vorjahr haben wir Sie im Rahmen unseres Investment Pulse asset- klassenübergreifend und anonym zu ihrer Einschätzung des Marktes befragt – und dieses Jahr noch mehr als sonst den Fokus auf die Erwartungen und Prognosen zum Jahresstart gelegt. In Krisensituationen zählt der Immobilienbereich grundsätzlich zu den gefragten Branchen, und so haben auch Sie uns eine weitere Steigerung der Ankaufsziele für 2021 avisiert. Nahezu unverändert zu den Vorjahren erwarten Sie weitere Preissteigerungen nicht nur an den Top-Standorten. Entgegen bisherigen Wirtschafts- und Finanzkrisen sind es nicht die JOHN KAMPHORST MRICS Sekundärstandorte, die in der Investorengunst besonders leiden, sondern einzelne Assetklassen, die stark von der Pandemie Mitglied der Geschäftsleitung betroffen sind und besonders auf Nutzerseite durch den weitestgehenden Wegfall des Weihnachtsgeschäfts gebeutelt sind. +49 30 203461177 john.kamphorst@engelvoelkers.com Während wir für einzelne Bereiche wie den Non-Food-Einzelhandel schon ein recht homogenes Meinungsbild vorfinden, verbleibt die größte Unsicherheit nach wie vor in der mittel- und langfristigen Entwicklung des Bürosegments. Alle Details unserer Auswertung finden Sie in diesem Dokument. Wir wünschen Ihnen ein erkenntnisreiches Lesen und freuen uns über einen interessanten Austausch mit Ihnen! Ihre ROBERT REITER Mitglied der Geschäftsleitung +49 69 719126912 Kai Wolfram John Kamphorst MRICS Robert Reiter, Verfasser robert.reiter@engelvoelkers.com 2 | 36
Inhalt SEITE SEITE SEITE SEITE SEITE SEITE SEITE 04 05 09 14 21 28 33 Executive Market Investment Pulse Investment Pulse Investment Pulse Informationen Engel & Völkers Summary Snapshot Aktuell Exkurs: Krise Ausblick zur Studie Investment Consulting 3 | 36
Executive Summary // A U C H I N Z U K U N F T G E H T E S A U F WÄ R T S Sowohl in der allgemeinen Erwartung von weiteren Preisanstiegen als auch vom Optimismus her, der sich im rundum positiven Ankaufsverhalten spiegelt, lässt sich der Aufwärtstrend ablesen, der auch nach zehn Jahren und trotz einer globalen Pandemie weiter andauert. „Zwischen Viren // W O H N E N G E W I N N T, H O T E L S U N D H A N D E L S C H WÄ C H E L N und Steinen: Ob als großer Gewinner der Krise oder als Nutzungsart mit großem und fortwähren- Die Immobilien- dem Nachfrageüberhang, stehen Wohnimmobilien stärker denn je im Fokus der Investoren. Während besonders von Einschränkungen betroffene Nutzungsarten wie wirtschaft blickt Hotel oder Einzelhandel deutliche Einbußen hinnehmen müssen, ist die Einstellung der Investoren zu Büroimmobilien nach wie vor zwiegespalten. allgemeinhin weiter positiv in // S P E C KG Ü R T E L U N D S E K U N D Ä R S TA N D O R T E Neben den Dauerbrennern der Top 7 rücken nochmals verstärkt das Umland in den die Zukunft.“ Metropolregionen, aber auch B- und C-Standorte in den Fokus der Investoren. Die Unsicherheit außerhalb der heimischen Grenzen lässt deutsche Anleger vermehrt vor Investments im Ausland zurückweichen. 4 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | M A R K E T S N A P S H O T // M A R K E T S N A P S H O T „Krisensituationen treiben regelmäßig die Flucht ins Betongold. Gepaart mit der hohen Liquidität im Markt hat 2020 trotz kurzer Starre im zweiten Der Transaktionsmarkt 2020 Quartal einen beachtlichen Transaktionsumsatz hervorgebracht.“ auf einen Blick Entwicklung der Transaktionsvolumina KAI WOLFRAM Die größten Deals 2020 5 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | M A R K E T S N A P S H O T Der Transaktionsmarkt 2020 auf einen Blick GEWERBEINVESTMENTS CORE OPPORTUNISTISCH N AT I O N A L E I N V E S T O R E N 51 Mrd. € 27 % 7% 61 % – 26 % GESAMTVOLUMEN* – 6% WOHNINVESTMENTS CORE+ 77 Mrd. € VA L U E - A D D INTERNATIONALE INVESTOREN Nach einem schwachen zweiten Quartal hat die Marktaktivität wieder kräftig angezogen, sodass 26 Mrd. € 33 % 33 % 39 % unserer Hochrechnung nach das Transaktions volumen für 2020 leicht unter dem Niveau der + 18 % + 11 % Vorjahre liegen dürfte. * Prognose nach dem letzten Datenstand zum Jahresende 2020 6 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | M A R K E T S N A P S H O T Entwicklung der Transaktionsvolumina Angaben in Mrd. € 100 22 25 19 16 26 60 Ø 60 Mrd. € (2010–2020) 14 13 16 69 7 11 55 57 60 53 51 3 40 Wohnen 25 31 19 24 Gewerbe 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Im Vergleich zu den Vorjahren ergibt sich bei den Transaktionsvolumina sowohl nominell als auch 6% prozentual eine Verschiebung in die Assetklasse Wohnen. 5,1 5,0 4,8 4,7 4,5 Im Gewerbesegment haben die Transaktions 4,2 4% volumina in den Segmenten Büro und Hotel 3,6 3,3 3,1 mit je über 40 % stark abgenommen, während 2,9 2,9 Logistik vermehrt gehandelt wurde. Spitzenrendite Büro 2% 7 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | M A R K E T S N A P S H O T Die größten Deals 2020 D I E G R Ö S S T E N G E W E R B E T R A N S A K T I O N E N 2020 T R A N S A K T I O N S V O L U M E N 2020 VERKÄUFER KÄUFER TA R G E T O B J E K T E /A R T PREIS N A C H S TA N D O R T E N CFB-Immobilien Arminius Dienstleistungszentrum, Frankfurt Büro 500 Mio. € Stuttgart Gerchgroup BVK The Q, Nürnberg EZH, Büro 300 Mio. € 0,1 Mrd. € München Gruner + Jahr E.ON G+J Zentrale, Hamburg Büro 300 Mio. € 5,8 Mrd. € 2,4 Berlin Aug. Prien Captiva Johann Kontor, Hamburg Wohnen, EZH, Büro 300 Mio. € Köln 10,9 15,8 11,1 Mrd. € 1,3 Mrd. € Allg. Südboden UniImmo Campus der Ideen, München Büro 300 Mio. € 3,4 Bayern Projekt BVK Bavaria Towers, München Büro 270 Mio. € Hamburg 5,5 2019 4,6 6,5 Mrd. € Codic R+V Mizal, Düsseldorf Büro 260 Mio. € 10,0 Düsseldorf BHB KGAL Perlach Plaza, München Wohnen, EZH, Hotel 250 Mio. € 3,5 Mrd. € Frankfurt n. a. Commodus Büroimmobilie, Berlin Büro 250 Mio. € 6,2 Mrd. € D I E G R Ö S S T E N W O H N T R A N S A K T I O N E N 2020 NACH ASSETKLASSEN VERKÄUFER KÄUFER TA R G E T GRÖSSE PREIS gemischt Einzelhandel Consus ADO Holsten Quartier, Hamburg 185.000 m² 320 Mio. € 14 % 14 % Aug. Prien Captiva Johann Kontor, Hamburg n. a 300 Mio. € 10 % 12 % BHB KGAL Perlach Plaza, München 30.000 m² 250 Mio. € Büro Baywobau Vonovia Gmunder Höfe, München 14.000 m² 250 Mio. € 40 % 24 % Wohnen 24 % BVK Redevco Dieterich Karre, Düsseldorf 38.000 m² 100 Mio. € 33 % 2019 8% 6% J. Molitor Industria Wohnen Neues Wohnen, Mainz 208 WE 92 Mio. € n. a. Berlinovo Von-der-Gablentz-Straße, Berlin 420 WE 60 Mio. € Diverse Logistik/Industrie 5% 10 % 8 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | A K T U E L L // A K T U E L L „Erstmals in einer Krise sind es nicht die Sekundärstandorte, die in der Investorengunst verlieren, sondern einzelne Assetklassen.“ Welche Städte sind attraktiv? Welche Assetklassen stehen im Fokus? JOHN KAMPHORST Wo gibt es Produktknappheit? Welches Ausmaß haben externe Einflüsse? 9 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | A K T U E L L Welche Städte sind attraktiv? in Ma am en g bur t nch f kfur ldor lin gart Ha m Ber Mü Fran se Stutt Düs Köln FRAGE 1 Bitte erstellen Sie für die nachfolgenden Investmentstandorte hinsichtlich ihrer Attraktivität Ihre persönliche Rangliste: Angaben in % Standorte außerhalb der Top 7 wurden von 16,4 Berlin 15,9 Investoren erneut auf Platz eins gewählt. München 16,4 12,7 14,9 Berlin führt das Feld der nachgefragtesten Invest- Hamburg 19,0 mentstandorte wie im Vorjahr an, im Jahr 2020 Frankfurt am Main 10,4 14,3 gleichauf mit München. Düsseldorf 3,0 11,1 Stuttgart 3,0 Die Hauptstadt verliert jedoch in der Attraktivität, 6,3 während Hamburg und Frankfurt in der Inves- Köln 0 11,1 torengunst im Jahresvergleich deutlich an Attrak tivität gewinnen. Standorte außerhalb der Top 7 35,8 9,5 Rang 1 Rang 2 op 7 er T lb d a erh auß 10 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | A K T U E L L Welche Assetklassen stehen im Fokus? ien obil en imm n hn b ilie ens Wo mo FMZ ehm im o del/ Bür ern zial istik Han Unt Spe Log FRAGE 2 Bitte erstellen Sie für die nachfolgenden Nutzungsarten hinsichtlich ihrer Attraktivität Ihre persönliche Rangliste: Angaben in % Im Ranking der nachgefragtesten Assetklassen 64,1 Wohnen 9,8 führt Wohnen wie in den Vorjahren das Feld an. Büro 25,0 13,1 3,1 Wohnimmobilien stehen dabei sogar noch weiter Handel/FMZ 18,0 im Fokus und auch Logistikimmobilien erfreuen 3,1 Spezialimmobilien 1,6 sich zunehmender Beliebtheit. Unternehmensimmobilien 3,1 16,4 Logistik 1,6 Während Büroimmobilien konstant nachgefragt 32,8 bleiben, verlieren die Bereiche Einzelhandel und Handel/Non-Food 3,3 Hotel deutlich. Hotel 4,9 Damit ergibt sich eine zunehmende Spaltung Rang 1 bei der Attraktivität zwischen den einzelnen Rang 2 Nutzungsarten. 11 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | A K T U E L L Wo gibt es Produktknappheit? FRAGE 3 Sehen Sie sich aus Investorensicht mit einem Produktmangel konfrontiert? Angaben in % Grundsätzlich sehen die Befragten Investoren I N A - S TÄ D T E N I N B - S TÄ D T E N I N C - S TÄ D T E N A N K E I N E N S TA N D O R T E N über alle Standorte hinweg einen Mangel an Investmentprodukten. 68,3 Im Vergleich zum Vorjahr wurde 2020 deutlich 60,0 53,3 56,7 weniger Produktmangel bei Büros und Hotels 50 wahrgenommen. 40,0 41,7 40,0 35,0 31,7 28,3 25,0 25,0 Besonders in B- und C-Städten scheinen viele 15,0 16,7 13,3 8,3 Investoren mit stark zunehmendem Wohnpro 8,3 6,7 5,0 1,7 1,7 1,7 1,7 0 duktmangel konfrontiert. 0 n os istik d d els n istik n s istik d d els n s istik d od els os d d els o o hne Foo -Foo hne hne Foo -Foo hne Foo Foo -Foo Bür Bür Bür Bür n-Fo Hot Hot Hot Hot Log Log Log Log / / / / Wo Wo Wo Wo Non Non Non EZH EZH EZH EZH /No / / / EZH EZH EZH EZH 2020 12 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | A K T U E L L Welches Ausmaß haben externe Einflüsse? FRAGE 5 FRAGE 4 Waren Sie bei einer Transaktion mit Bitte bewerten Sie das Ausmaß der nachfolgend dem Vorkaufsrecht und/oder der aufgeführten Aspekte auf Ihr Geschäft: Abwendungsvereinbarung konfrontiert? Angaben in % Besonders mietrelevante Einflüsse sowie Einfrieren der aktuellen 29,6 35,2 35,2 generelle Konjunkturbewegungen wirken Miete für 5 Jahre ja sich stärker auf das Immobiliengeschäft aus. verschärfte 27 % 26,4 43,4 30,2 Mietpreisbremse nein Kaum Auswirkungen hingegen hat die Enteignung 61,1 11,1 27,8 73 % angekündigte Grunderwerbsteuerreform. Konjunkturrückgang/ Rezession 18,2 56,4 25,4 Vorkaufsrechte waren immerhin bei einem Viertel aller Transaktionen relevant. angekündigte Reform 42,6 51,8 5,6 der Grunderwerbsteuer gering mittel schwer 13 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | E X K U R S : K R I S E // E X K U R S : K R I S E „Corona spaltet die Assetklassen in Gewinner und Verlierer. Eine allgemeine Stimmungsänderung scheint aber auch der Was waren die Gründe für jüngste Lockdown nicht verursacht zu haben.“ Transaktionsabbrüche? Gab es Mietstundungen oder ROBERT REITER -reduzierungen? Welche Folgen hat die Pandemie? Wie ändert sich das Investitionsverhalten? Welche Auswirkungen gibt es im Bürosegment? Wie ändert sich die Stimmung mit dem zweiten Lockdown? 14 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | E X K U R S : K R I S E Was waren die Gründe für Transaktionsabbrüche? FRAGE 6 Soweit Sie Transaktionen abgesagt haben oder Transaktionen in den vergangenen 6 Monaten abgebrochen wurden, worin lag dies begründet? Angaben in % Rund 52 % der Befragten gaben an, im objektbezogene Gründe 42,4 letzten Halbjahr mit Transaktionsab brüchen konfrontiert gewesen zu sein. generelle Ungewissheit u. Zurückhaltung („Abwarten“) aufgrund der Pandemie 40,7 Transaktionsabbrüche basieren dabei Finanzierbarkeit 25,4 hauptsächlich auf objektbezogenen Gründen. Dennoch haben immerhin Streichung ausgewählter Assetklassen aus dem Ankaufsfokus 13,6 40 % der Befragten eine gewisse Zurück haltung aufgrund der Pandemie gezeigt. Hier wurde offensichtlich eher „aufge schoben als aufgehoben“. Immerhin ein Viertel der Befragten sah sich mit Problemen im Finanzierungs umfeld konfrontiert. 15 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | E X K U R S : K R I S E Gab es Mietstundungen oder -reduzierungen? FRAGE 7 FRAGE 8 Wurden Sie bereits von Mietern/Pächtern um Miet- Soweit es Mietstundungen bzw. -reduzierungen stundungen bzw. -reduzierungen gebeten? gab, wie hoch fielen diese prozentual* aus?: Angaben in % Angaben in % Über die Hälfte aller EZH-Eigentümer wurden Einzelhandel 51,2 –22,5 Einzelhandel mit Mietstundungen bzw. -reduzierungen Büro 42,5 –10 Büro konfrontiert, im Schnitt wurde die Miete hier um ein knappes Viertel gesenkt. Hotel 35,9 –57,5 Hotel Wohnungsbereich 32,6 –3 Wohnungsbereich Im Hotelsektor nannten die befragten Logistik/Industrie 17,5 –10 Logistik/Industrie Eigentümer mit rund 60 % die höchsten * Auswertung zeigt Median Mietreduktionen. Vor dem Hintergrund des zweiten Lock F R A G E 9** großes Risiko geringes Risiko downs mit nahezu vollständigem Wegfall Erwarten Sie ein Übergreifen der wirtschaftlichen 12 % 12 % des Weihnachtsgeschäfts sehen wesentliche Turbulenzen von Einzelhandelsmietern auf die Teile der befragten Investoren ein zumindest Vermieterseite? mittelgroßes Risiko, dass die mieterseitigen mittleres Risiko ** Diese Frage wurde telefonisch zwischen dem 14.–24. Dezember zur Reflexion 76 % wirtschaftlichen Turbulenzen auch auf die etwaiger Stimmungsveränderungen durch den zweiten Lockdown gestellt. Vermieterseite überschlagen könnten. 16 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | E X K U R S : K R I S E Welche Folgen hat die Pandemie? F R A G E 10 Die Folgen der Pandemie führen zu ... Angaben in % Der Großteil der Befragten geht davon allgemein höheren 81,5 18,5 aus, dass die Krise keine sinkenden Preise Eigenkapitalerfordernissen zur Folge hat. einem nachhaltig höheren Leerstand bei Büroflächen 70,4 29,6 Als Folgen der Pandemie befürchten Druck auf die Mieten im Wohnbereich 37,0 63,0 Investoren insbesondere höhere Eigen kapitalerfordernisse sowie steigende assetklassenübergreifenden steigenden Renditen 24,1 75,9 Leerstände im Bürosegment. stimme zu stimme nicht zu Entgegen der allgemeinen Stimmung wird dies von institutionellen Investoren nur bedingt geteilt, die das Segment offen- sichtlich positiv einschätzen. Überdurchschnittlich viele Finanzierungs institute, Versicherer und Pensionskassen rechnen tendenziell eher mit steigenden Renditen als Folge der Pandemie. 17 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | E X K U R S : K R I S E Wie ändert sich das Investitionsverhalten? F R A G E 12* F R A G E 11 Überdenken Sie vor dem Hintergrund des Wie reagieren Sie im Ankaufsbereich derzeit auf neuerlichen Lockdowns (Dezember/Januar) Ihre die Folgen der Pandemie? Investmentstrategie für 2021? 80 % der Investoren bleiben unbeeinflusst verhaltenere oder zeigen positive Reaktionen auf die Ankaufsaktivitäten verstärkter 0% Pandemie in ihrem Ankaufsverhalten. Die Zurückhaltung Ankauf im Kauf 12 % Immobilienwirtschaft bleibt optimistisch! 20 % gleichbleibendes Investitions- Auf der Kehrseite stehen bei den Investoren verhalten nein 49 % 88 % mit Zurückhaltung im Ankaufsverhalten Nutzung als insbesondere Einzelhandelsimmobilien aus Chance 31 % dem Non-Food-Bereich auf der Verkaufsliste. Investoren, die durch die Corona-Krise Chancen sehen, beziehen diese positiven Erwartungen hauptsächlich auf den Bereich Büro- und Wohnimmobilien. * Diese Frage wurde telefonisch zwischen dem 14.–24. Dezember zur Reflexion etwaiger Stimmungs veränderungen durch den zweiten Lockdown gestellt. 18 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | E X K U R S : K R I S E Welche Auswirkungen gibt es im Bürosegment? F R A G E 13 Wie bewerten Sie folgende Aussagen zum Bürosegment? Angaben in % Der größte Teil der Investoren sieht einen ALLE BÜROINVESTOREN REST Rückgang bei der Nutzernachfrage im Auf Nutzerseite ist kurzfristig mit Bürosegment – auch wegen des Trends einer Zurückhaltung aufgrund der 94,3 5,7 100,0 90,0 10,0 zu mehr Homeoffice. allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheit zu rechnen. Der Anteil des Homeoffice führt Darüber, ob die steigende Zahl von Büro zu einer langfristigen Veränderung der Flächennachfrage und wird zu 65,4 34,6 68,8 31,2 63,3 36,7 arbeitsplätzen einen etwaigen geringeren steigenden Leerständen führen. Flächenbedarf durch Homeoffice kompen Im Investmentbereich ist mit siert, ist das Feld der Befragten zweigeteilt. 54,7 45,3 64,7 35,3 30,0 70,0 sinkenden Preisen zu rechnen. Ein ggf. aktuell geringerer Flächen- Büroinvestoren sehen gegenüber den bedarf wird durch die steigende Anzahl von Büroarbeitnehmern kompensiert, 43,4 56,6 52,9 47,1 50,0 50,0 restlichen Investoren die Preise im Büro sodass mittelfristig keine höheren segment kritisch. Leerstände zu erwarten sind. stimme zu stimme nicht zu 19 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | E X K U R S : K R I S E Wie ändert sich die Stimmung mit dem zweiten Lockdown? F R A G E 14* Erwarten Sie auf Basis des jüngsten Lockdowns eine Veränderung in der Stimmung der Branche? Auch der jüngste Lockdown vom Dezember/ übergreifender Januar scheint keine nachhaltige Stimmungs Pessimismus 0% änderung in der Immobilienwirtschaft zu Verstärkung verursachen: Über 70 % wollen zum Stand der Trends November ihre Investmentstrategie für das 30 % keine kommende Jahr nicht verändern. Veränderung 70 % Rund ein Drittel der Befragten sehen jedoch eine Verstärkung der schon vorher vorherr- schenden Trends rund um eine Spaltung der Branche in Gewinner und Verlierer. Keiner der Befragten rechnet mit einem übergreifenden Pessimismus in der Branche. * Diese Frage wurde telefonisch zwischen dem 14.–24. Dezember zur Reflexion etwaiger Stimmungs veränderungen durch den zweiten Lockdown gestellt. 20 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | A U S B L I C K // A U S B L I C K „Priorität für die Befragten hat der weitere Bestandsaufbau durch Zukäufe von Objekten. Der Produktmangel bei guten Objekten Wie gestaltet sich die Preisentwicklung? wird auch in den kommenden Monaten vorherrschen – und dies Welche Strategie wird verfolgt? auch außerhalb der Big 7.“ Wird die Investmentstrategie geändert? KAI WOLFRAM Wie ändert sich der Nutzungsfokus? Wie ändert sich der Regionalfokus? Welche Investmentvolumina und Eigenkapitalquoten werden erwartet? 21 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | A U S B L I C K Wie gestaltet sich die Preisentwicklung? F R A G E 15 Werden die Immobilienpreise weiter steigen? Angaben in % Die deutliche Mehrheit der Investoren geht in den 79,6 13,0 7,4 auch zukünftig flächendeckend von weiteren Ballungsgebieten Preissteigerungen aus. in den regionalen Märkten 57,4 29,6 13,0 Besonders in Krisenzeiten ist der Optimismus für die regionalen Märkte beachtenswert. ja nein weiß nicht 22 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | A U S B L I C K Welche Strategie wird verfolgt? F R A G E 16 Welchen Fokus werden Sie in den kommenden 12 Monaten setzen? Bei dem generell geringen Anteil an Investoren, die Portfoliobereinigungen bzw. Verkäufe anvi sieren, sind wiederum noch weniger Wohninvest Bestandsoptimierung 15 % oren zu finden. Portfoliobereinigung/Verkauf Andererseits wird die aktuelle Marktsituation 33 % 5% 33 % vermehrt bei Büroinvestoren als Gelegenheit zur weiterhin aktive Zukäufe 48 % 46 % Portfoliobereinigung wahrgenommen. 80 % Weiterhin besteht der Fokus mit rund 80 % auf weiteren Ankäufen. Dies stellt einen deutlichen 21 % 2018 19 % 2019 Anstieg im Vergleich zum Vorjahr (48 %) dar. Bestandsoptimierung verliert 50 %, Verkäufe sogar 75 % im Jahresvergleich. 2020 23 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | A U S B L I C K Wird die Investmentstrategie geändert? F R A G E 17 Planen Sie Anpassungen in Ihrer grundsätzlichen Investmentstrategie und wenn ja, welche? Angaben in % Der Großteil der befragten Investoren bleibt Verlagerung in andere Risikocluster 44,4 bisherigen Standorten und Nutzungsarten (core+/value-add/opportunistisch) treu, liebäugelt jedoch mit alternativen Verlagerung in andere 24,1 Risikoclustern. Nutzungsarten Verlagerung in größere/sicherere Märkte 13,0 Institutionelle Investoren und Asset Manager schauen vermehrt auf alternative Risikocluster, Verlagerung ins 7,4 Ausland während Versicherer, Pensionskassen und der Mittelstand ihrer Linie weitestgehend treu Verlagerung weg von 1,9 Immobilien bleiben. 2020 24 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | A U S B L I C K Wie ändert sich der Nutzungsfokus? F R A G E 18 Wie planen Sie in den kommenden 12 Monaten konkret mit den folgenden Assetklassen umzugehen? Angaben in % Wohn-, Büro- und Logistikprodukte bleiben stark nachgefragt. Insbesondere das Segment Wohnen soll in den kommenden Monaten noch mit deutlich 75,0 zunehmender Priorität eingekauft werden. 40,9 32,6 23,8 Mehr Verkäufe als Einkäufe planen die Ankauf 9,5 5,0 Befragten im Bereich Einzelhandel, gefolgt Verkauf 9,1 7,1 11,9 von Hotel. 20,0 os istik Bür d -Foo Log n el hne Hot Non Wo Z /FM / EZH EZH 2020 25 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | A U S B L I C K Wie ändert sich der Regionalfokus? F R A G E 19 In welchen Regionen planen Sie in den kommenden 12 Monaten zu investieren? Angaben in % Der Trend geht weiter zum „Speckgürtel“ sowie zu Sekundärstandorten. Die Skepsis gegenüber Auslandsinvestments steigt. Der Krise zum Trotz: Sekundärstandorte sind 51,0 48,0 weiter im Höhenflug. 34,0 35,0 mehr 9,0 weniger 8,0 8,0 10,0 14,0 26,0 n pole er ohn etro r hne Einw 7 M land Top nwo von 0 0.00 Aus 0 Ei land > 10 0.00 Um < 10 2020 26 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | A U S B L I C K Welche Investmentvolumina und Eigenkapitalquoten werden erwartet? F R A G E 20 F R A G E 21 Welches Investitionsvolumen planen Sie Wie hoch ist Ihr Eigenkapitalanteil bei Investitionen im kommenden Jahr zu tätigen? in den kommenden 12 Monaten? Angaben in % Angaben in % Die Bereitschaft zum Einsatz hoher Eigen unter 50 Mio. € 29,2 bis 25 % 46,2 kapitalanteile (> 50 %) nimmt ab, gleichzeitig 50–99 Mio. € 10,4 26 - 50 % 38,5 werden zunehmend mittlere Eigenkapital quoten (26 – 50 %: 24 –> 38,5 %) akzeptiert. 100–199 Mio. € 18,8 51 - 75 % 9,6 200–499 Mio. € 16,6 über 75 % 5,8 mehr als 500 Mio. € 25,0 27 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | I N F O R M AT I O N E N Z U R S T U D I E // I N F O R M AT I O N E N Z U R S T U D I E „Die Investorenbefragung findet im Jahr 2020 zum sechsten Mal statt und lässt interessante Schlüsse über Trends und Methodik Entwicklungen im Verhältnis zu Vorjahren zu.“ Teilnehmerprofil JOHN KAMPHORST 28 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | I N F O R M AT I O N E N Z U R S T U D I E Methodik der Studie // HINTERGRUND // TEILNEHMER Engel und Völkers Investment Consulting hat in Zusammenarbeit mit Feldhoff & Cie. und Unter- 221 professionelle Marktteilnehmer stützung von digitell.me eine Umfrage erhoben, welche die aktuelle Marktstimmung aus der Immobilienbranche haben der Experten des Investmentmarktes Deutschland widerspiegeln soll. sich digital sowie telefonisch an der Umfrage beteiligt. // INTENTION Die Investorenbefragung zum Investmentmarkt Deutschland 2020 hat die Intention, die Markt- // ZEITRAUM DER ERHEBUNG stimmung der Experten dieser Branche widerzuspiegeln und soll mögliche Trends oder Entwick- Oktober – Dezember 2020 lungen erkennen. Die Investorenbefragung findet im Jahr 2020 zum sechsten Mal statt und ist dieses Jahr zum dritten Mal sämtlichen Assetklassen gewidmet. Sie nimmt Bezug auf Verschie- // FORM DER STUDIE bungen zwischen den Assetklassen und gibt ihren Lesern weiteren werthaltigen Input. Online- und telefonische Befragung // ABLAUF Über ca. 1,5 Monate wurden professionelle Marktexperten eingeladen, an der Umfrage zu partizipieren. Genutzt wurde ein Onlinetool spezifisch für empirische Studien und Befragungen, welches eine mathematisch korrekte Auswertung der Ergebnisse ermöglicht und die Anonymität der Befragten gewährleistet. Im Zeitraum vom 14.–24. Dezember 2020 wurde eine weitere telefonische Befragung durch- geführt, um Reaktionen auf den zweiten Lockdown aufzuzeigen. 29 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | I N F O R M AT I O N E N Z U R S T U D I E Profil der Teilnehmer (1) Z U W E L C H E R I N V E S T O R E N G AT T U N G GEHÖRT IHR UNTERNEHMEN? N = 99, Angaben in % SEGMENTIERUNG Asset Manager/Dienstleister 23,2 Industrial Logistik 3% 3% mittelständischer Bestandshalter 18,2 Hotel Sonstige 4% 3% Family Office/HNWI 16,2 Projektentwickler/Bau 11,1 EZH 9% Private Equity 10,1 Wohnen institutioneller Bestandshalter 10,1 50 % Versicherung/Pensionskasse 5,1 Büro 28 % Finanzierungsinstitut 4,0 Industrie/Corporate 2,0 30 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | I N F O R M AT I O N E N Z U R S T U D I E Profil der Teilnehmer (2) WIE HOCH IST DER ANTEIL FOLGENDER NUTZUNGSARTEN AM GESAMTEN IMMOBILIENPORTFOLIO IHRES UNTERNEHMENS? Angaben in % WOHNEN EINZELHANDEL BÜRO LOGISTIK (L I G H T) I N D U ST R I A L HOTEL SONSTIGE 100 % 81 63 62 58 50 % 49 40 36 33 30 29 30 22 21 20 16 18 15 12 11 12 11 7 3 2 4 4 3 2 2 4 2 0 0 0 0 0 olio 9% 49 % 79 % % olio 9% 49 % 79 % % olio 9% 49 % 79 % % olio % 49 % 79 % % olio 9% 49 % 79 % % olio 9% 49 % 79 % % olio 9% 49 % 79 % % 100 100 100 9 100 100 100 100 1–1 1–1 1–1 1–1 1–1 1–1 1–1 ortf ortf ortf ortf ortf ortf ortf 20– 50– 20– 50– 20– 50– 20– 50– 20– 50– 20– 50– 20– 50– 80– 80– 80– 80– 80– 80– 80– im P im P im P im P im P im P im P t t t t t t t nich nich nich nich nich nich nich 31 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | I N F O R M AT I O N E N Z U R S T U D I E Profil der Teilnehmer (3) W I E V I E L O B J E K T V O L U M E N H A LT E N W E L C H E A N L A G E S T R AT E G I E V E R F O L G T O D E R V E R WA LT E N S I E ? N = 89 IHR UNTERNEHMEN? N = 70 über 5 Mrd. € Core 16 % bis 100 Mio. € 20 % 29 % Value Add 1–5 Mrd. € 39 % Core+ 21 % 17 % 500 Mio.–1 Mrd. € 100–500 Mio. € opportunistisch 16 % 18 % 24 % 32 | 36
I N V E S T M E N T P U L S E 2020/21 | E N G E L & V Ö L K E R S I N V E S T M E N T C O N S U LT I N G // E N G E L & V Ö L K E R S I N V E S T M E N T C O N S U LT I N G „Entscheidend in allen Lagen: die Investment- und Portfoliokompetenz im größten Maklernetzwerk Profil der Bundesrepublik.“ Kontakt KAI WOLFRAM 33 | 36
20 Mrd. € > 51.000 > 830 > 335 Transaktionsvolumen 2019 Objekte in 2019 veräußert Standorte in 33 Ländern Standorte in Deutschland 40.000 25 % 61 % aktive Kunden Netzwerk Ø jährliches internationales E&V Commercial Niederlassungen Umsatzwachstum Umsatzvolumen E&V Residential Niederlassungen 34 | 36
// ENTSCHEIDEND IN ALLEN LAGEN // LEISTUNGEN T R A N S A K T I O N S B E R AT U N G Die Engel & Völkers Investment Consulting GmbH ist die Dachgesellschaft > strukturierte Verfahren für Portfoliofragestellungen und Investmentobjekte im Engel & Völkers > Vereinzelung > Off-Market Deals Netzwerk. P O R T F O L I O A U F B A U Wir sind ein Full-Service-Partner für Wohn- und Gewerbeportfolios > Objektbeschaffung > Portfoliostrukturierung und bündeln als zentraler Ansprechpartner die Expertise der regionalen > Reporting Immobilienspezialisten von Engel & Völkers. B E W E R T U N G U N D A N A LY S E // ALLE ASSETKLASSEN // W E LT W E I T E S N E T Z W E R K // E I N A N S P R E C H PA R T N E R > Due Diligence > Bewertung > Datenraummanagement S T R AT E G I S C H E I M M O B I L I E N B E R AT U N G > Turnaround > Optimierung > Non-Performing Loans 35 | 36
// KO N TA K T Engel & Völkers Investment Consulting GmbH Diese Präsentation ist lediglich als allgemeine, unverbindliche Information gedacht und kann daher nicht als Ersatz für eine Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH detaillierte Recherche oder eine fachkundige Beratung oder Auskunft dienen. Obwohl diese Präsentation mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt Taunusanlage 18 wurde, besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit, Vollständigkeit und/oder Aktualität; insbesondere kann diese 60325 Frankfurt a.M. Präsentation nicht den besonderen Umständen des Einzelfalls Rechnung tragen. Eine Verwendung liegt damit in der eigenen Verantwortung Tel. +49 69 719 126 9-00 des Lesers. www.engelvoelkersinvestment.com Jegliche Haftung seitens der Engel & Völkers Investment Consult- ing GmbH und/oder eines anderen Engel & Völkers Lizenzneh- mers sowie seitens Feldhoff & Cie. GmbH wird ausgeschlossen. Frankfurt a.M., Januar 2021 36 | 36
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