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BAUEN & WOHNEN BEOBACHTER KOMPAKT 9/2007 29
HYPOTHEKEN: ERNEUERUNG
Last-Minute-Aktionen vermeiden
Wer seine Hypothek erneuern muss, sollte sich bereits ein halbes Jahr im Voraus damit
beschäftigen. So bleibt Zeit zum Verhandeln – was einige tausend Franken Ersparnis
pro Jahr bringen kann.
Gut zwei von drei Hypothe- Aufgepasst: Gebühren und Spesen
karschuldnern haben sich
in den letzten Jahren für Das Hypothekargeschäft ist lukrativ für die Geldgeber – allein schon
eine Festhypothek entschie- durch die Marge, die sie auf den Preis schlagen, den sie selbst fürs Geld
den. Der Vorteil: Sie ken- bezahlen müssen. Gleichwohl tun sie unter dem Titel «Gebühren und
nen die Zinsbelastung und können deshalb Spesen» alles, um noch ein paar Franken aus den Kunden heraus-
sauber budgetieren. Der Nachteil: Sie lau- zupressen. Frei nach dem Motto: «Was kratzt es einen Schuldner, wenn
fen Gefahr, den Ablauf ihrer Festhypothek er neben Zehntausenden Franken an Zinsen noch einige hundert für
zu «verschlafen». (vermeintliche) Dienstleistungen zahlt?» Kommt hinzu: Im Hypothekar-
vertrag findet sich häufig nur ein allgemeiner Hinweis auf die Gebühren;
Wer sich aber zu spät um die Erneuerung deren Höhe ist nicht festgelegt. Vielmehr sind sie Verhandlungssache.
kümmert und in Last-Minute-Manier die Aber Achtung: Lassen Sie sich nicht blenden, wenn Ihr Berater sagt:
Anschlusshypothek unterzeichnen muss, «Also gut, verzichten wir auf die Gebühren.» Wenn im Gegenzug der
zahlt unter Umständen deutlich zu viel. Hypothekarzins nicht weiter verhandelt wird, fahren Sie womöglich
Deshalb ist es ratsam, sich vier bis acht schlecht. Denn die Gebühren fallen nur einmal an, die Zinszahlungen
Monate vor Auslaufen der bestehenden hingegen laufend. Im Grundsatz machen Hypothekargeber folgende
Hypothek mit dem Thema zu beschäfti- Gebühren geltend:
gen. Das gibt Ihnen Zeit, den Hypothekar- w Bei Erstabschluss einer Hypothek: Die meisten Beträge liegen zwischen
markt zu beobachten, sich beraten zu 100 und 250 Franken. Einige Anbieter verlangen nichts, andere einen
lassen und Offerten einzuholen. Denn im Prozentsatz der Hypothekarsumme, in der Regel 0,1 Prozent (ver-
Grundsatz gilt: Jede Erneuerung sollte sehen mit einer Unter- und Obergrenze). Auch kann es Unterschiede
ebenso sorgfältig angegangen werden wie geben je nach dem gewählten Hypothekarmodell.
ein Erstabschluss. w Bei Erneuerung der Hypothek: Die meisten Geldgeber verlangen nichts
Wichtig zu wissen ist ausserdem: Bei eini- dafür – aber eben nur die meisten. Zudem gilt die Gebührenfreiheit
gen Finanzinstituten ist es nötig, eine Fest- nur, wenn man beim gleichen Finanzinstitut abschliesst.
hypothek trotz fixer Laufzeit aktiv zu kün- w Bei Anbieterwechsel: Für den neuen Geldgeber ist es ein Neugeschäft,
digen. Machen Sie das nicht termingerecht, weshalb er von den Ansätzen für einen Erstabschluss ausgehen wird.
wird die Festhypothek automatisch in eine Für den alten Geldgeber ist die Sache mit der letzten Zinszahlung
variable Hypothek umgewandelt – was erledigt – würde man denken. Doch weit gefehlt: Viele Anbieter
den Wechsel zu einem anderen Anbieter bestrafen die «Untreue» mit einer happigen Gebühr, im schlechtes-
oder Produkt unnötig verzögert. Denn ten Fall 1000 Franken – allein dafür, dass der alte Hypothekargeber
auch variable Hypotheken haben Kündi- dem neuen den Schuldbrief schickt.
gungsfristen (zwischen drei und sechs Mo-
naten). Steht die Erneuerung Ihrer Hypo-
thek an, sollten Sie wie folgt vorgehen:
w 1. Schritt: Klären Sie mit Ihrem Hypo-
thekargeber die Kündigungsfristen und
Modalitäten der bestehenden Hypothek.
Lassen Sie sich im Hinblick auf eine Er- w 3. Schritt: Holen Sie auf alle Fälle Offer- w 4. Schritt: Entscheiden Sie sich für eine
neuerung beraten und verlangen Sie einen ten verschiedener Banken oder Versiche- Hypothekarstrategie und scheuen Sie sich
Vorschlag für eine längerfristige Strategie rungen ein, um sicherzugehen, dass das nicht, mit den verschiedenen Anbietern zu
samt Offerte. neue Angebot Ihres bisherigen Hypothe- verhandeln.
w 2. Schritt: Informieren Sie sich selbst kargebers gut ist. Ein zeitsparendes Hilfs- Damit dieser Weg zur optimalen Lösung
über das aktuelle Zinsniveau auf dem mittel für das Einholen von Offerten ist führt, gilt es, einiges zu beachten:
Markt, die erwartete Zinsentwicklung und die Hypothekenbörse im Internet unter Die Terminhypothek: Genau wie bei der
die in Frage kommenden Hypothekar- www.beobachter.ch/hypothekenboerse Ersthypothek entscheiden die aktuelle
modelle. Lassen Sie sich gegebenenfalls (lesen Sie dazu auch den Artikel «Lassen Zinslage und die erwartete Zinsentwick-
von einem Finanzberater unterstützen. Sie sich bedienen», ab Seite 43). lung massgeblich über Ihre Strategie bei
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der Erneuerung. Nur sind die Vorhersagen w eine Libor-Hypothek mit kurzer Lauf- Aufpreis für Terminhypothek
für Hypozinsen ebenso unsicher oder wi- zeit (ein bis zwei Jahre),
dersprüchlich wie Aktienkurs-Prognosen: w eine Festhypothek mit mittlerer Laufzeit Lesebeispiel: Wer Mitte März eine
Experte A prophezeit seit Jahren einen (drei bis fünf Jahre) sowie fünfjährige Festhypothek auf Mitte
markanten Anstieg der Zinsen, Experte B w eine Festhypothek mit langer Laufzeit Juni absichern wollte, zahlt einen
hingegen glaubt, dass sich die Zinsen auf (sieben bis zehn Jahre). Aufpreis von 0,033 Prozent der
dem aktuellen, immer noch relativ tiefen Auf diese Weise kann man die Strategie Hypothekarsumme; bei 500 000
Niveau einpendeln werden. laufend den veränderten Markt- und Zins- Franken wären das 167 Franken im
Wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen bedingungen anpassen. Ausserdem ver- Jahr. Dass dieser Satz auch weit
bis zum Auslauf Ihrer Festhypothek stei- kleinert sich das Risiko, dass die gesamte höher sein kann, zeigt der Vergleich
gen werden, empfiehlt sich der Abschluss Schuld in einer Hochzinsphase erneuert mit 2004: Dannzumal betrug er
einer sogenannten Terminhypothek (auch werden muss. 0,153 Prozent – fast fünfmal mehr.
Forward- oder Frühbucher-Hypothek ge- Freiraum bewahren: Die Staffelung der
nannt). Damit buchen Sie den neuen Kre- Laufzeiten kann die richtige Strategie sein. Datum 15.3.2004 15.3.2007
dit zum aktuellen tiefen Zins. Falls Sie sich jedoch die Freiheit bewahren 1 Monat 0,049% 0,011%
Diese Frühbuchung hat allerdings einen möchten, das Finanzinstitut bei der Er- 2 Monate 0,102% 0,022%
Preis: Je länger die Zeit bis zur Erneuerung neuerung wechseln zu können, sind solche 3 Monate 0,153% 0,033%
ist und je kürzer die Laufzeit der neuen gestaffelten Hypotheken womöglich ein 4 Monate 0,204% 0,043%
Hypothek, desto höher fällt die Prämie da- Fallstrick. Denn es ist äusserst schwierig, 5 Monate 0,258% 0,052%
für aus (siehe «Aufpreis für Terminhypo- für eine halbe oder eine Drittelhypothek
6 Monate 0,308% 0,062%
thek»). Diese Absicherung ist momentan einen anderen Kreditgeber zu finden.
derart günstig, dass sie sich bereits bei Wenn Ihr Geldgeber aber weiss, dass Sie 7 Monate 0,357% 0,069%
einem kleinen Zinsanstieg lohnen wird. durch die Staffelung an ihn gebunden sind, 8 Monate 0,406% 0,076%
Übliche Vorlaufzeiten sind sechs bis zwölf sinkt seine Motivation, ein wirklich gutes 9 Monate 0,455% 0,084%
Monate. Angebot zu machen – oder er macht es 10 Monate 0,504% 0,090%
Ist die Zinsentwicklung unsicher, können höchstens beim Erstabschluss. Immerhin: 11 Monate 0,553% 0,097%
Sie die Erneuerung Ihrer Hypothek auch Mittlerweile sind einige Finanzinstitute be- 12 Monate 0,602% 0,104%
gestaffelt vornehmen: zum Beispiel einen reit, solche Erneuerungen tranchenweise
Drittel mittels Terminhypothek zwölf Mo- abzuschliessen – solange die Laufzeiten Quelle: VZ Vermögenszentrum
nate im Voraus, einen Drittel sechs Mo- der alten Hypotheken nicht mehr als ein
nate im Voraus und den letzten Drittel bei bis zwei Jahre auseinanderliegen.
Auslaufen der alten Hypothek. Wer sich allerdings nicht darauf verlassen
Die Risikoverteilung: Den Abschlusszeit- möchte, kann sich die Freiheit zum Wech-
punkt zu staffeln ist ein Weg, das Risiko seln auf eine andere Weise erhalten: Legen
steigender Zinsen zu verteilen. Ein zwei- Sie in Tiefzinsphasen die Differenz zwi-
ter, von vielen Fachleuten empfohlener schen dem effektiv bezahlten Zins und
Weg ist die Staffelung der Laufzeiten. Zum dem langjährigen Durchschnitt variabler
Beispiel: Hypotheken (5,5 Prozent) auf ein speziel-
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les Konto. In Hochzinsphasen können Sie
damit überdurchschnittliche Zinsbelastun-
gen mitfinanzieren.
Den Markt spielen lassen: Wie bei der Erst-
hypothek ist auch die Erneuerung Ver-
handlungssache. Dabei sollte man sich
bewusst sein, dass die publizierten Zinsen
nur unverbindliche Richtwerte darstellen.
In Tat und Wahrheit sind die Hypozinsen
– ähnlich wie an der Börse – Tagesschwan-
kungen unterworfen. So betrug der Zins-
unterschied Mitte März im Zeitraum von
sieben Tagen 0,2 Prozent – die veröffent-
lichten Richtzinsen blieben aber gleich.
Das heisst: Wenn Ihnen die Hausbank
einen Abschlag von 0,2 oder 0,3 Prozent
auf den publizierten Zinsen gewährt, ist
das nicht zwingend ein gutes Angebot. Oft
liegt deutlich mehr drin.
Darum lohnt es sich in den meisten Fällen,
die Offerte der Hausbank zumindest von
einem Finanzexperten prüfen zu lassen
oder Konkurrenzofferten einzuholen. Das
gibt Ihnen die Möglichkeit, erstens zu ver-
gleichen und zweitens zu verhandeln. Ha-
ben Sie von einem anderen Finanzinstitut
eine bessere Offerte erhalten als von Ihrem
derzeitigen Hypothekargeber, ist dieser –
angesichts des Risikos, dass Sie sonst den
Anbieter wechseln – meist schnell bereit,
ein ebenbürtiges Angebot zu unterbreiten.
Dann liegt es an Ihnen, zu entscheiden, wo
Sie sich besser beraten und aufgehoben
fühlen.
Was Sie vor der Erneuerung einer Hypo-
thek nie vergessen sollten: Sie haben keine
Garantie, dass die alte Hypothek in glei-
cher Höhe und zu gleichen Bedingungen
erneuert wird. Das Finanzinstitut wird Ihr
FOTO: PETER MENZEL/AGENTUR FOCUS
Gesuch zum Anlass nehmen, die Immobi-
lie und Ihre finanziellen Verhältnisse zu
prüfen und bei negativen Veränderungen
den Kredit zu kürzen oder höhere Amorti-
sationszahlungen zu verlangen. n
w KOUAKOUROU MALI
BAUEN-WOHNEN BEOBACHTER KOMPAKT 9/2007 33 Mali: 12,3 Millionen Einwohner, 1,2 Millionen km2 Fläche (30-mal die Schweiz), 60% Wüste; Hauptstadt der westafrikanischen Republik: Bamako (1 Million Einwohner) Familie Natomo: 7 Familienmitglieder im ersten Haus, 4 im zweiten, total 92 m2 Wohnfläche; wertvollster Besitz: Fahrrad (gemäss Vater)
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