MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN - INKL. INTERAKTIVER KARTE: cbre.at/wohnen2019 - Immo Solutions
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IN K L .
IN T ER A K T IVER
K A R T E:
cbre.at/wohnen2019
MEHRGESCHOSSIGER
WOHNUNGSNEUBAU
IN WIEN
CBRE RESEARCH | DEZEMBER 2019
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WER IST CBRE?
CBRE Group* rangiert im Fortune 500 und S&P 500 Aktienindex
und ist das weltweit führende Unternehmen für Gewerbeimmobilien**.
Das in Los Angeles ansässige Unternehmen CBRE DIENSTLEISTUNGEN
mit mehr als 90.000 Mitarbeitern in über
480 Büros weltweit (exkl. Zweigstellen Office, Industrial & Logistics,
und Partnerbüros) arbeitet für Immobilien- Living, Retail und Hotel:
eigentümer, Investoren und Mieter auf der
ganzen Welt. CBRE ist in Österreich seit • Beratung bei An- und Vermietung
1991 mit Firmensitz in Wien vertreten. • Beratung bei An- und Verkauf
• Management und Development
Bei CBRE Österreich beraten rund 165 • Technische Beratung
Mitarbeiter Eigentümer, Investoren, Ent- • Architektur & Workplace-Strategie
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
wickler und Mieter bei allen Aspekten rund • Gewerbliche Immobilienverwaltung
um die Immobilie. Das interdisziplinäre • Fondsdienstleistungen
Team arbeitet ganzheitlich an Projekten, • Immobilienbewertung
wodurch CBRE der einzige Dienstleister • Marktforschung, Studien und Analysen
am Markt ist, der eine All-in-one-Lösung • Betrieb & Optimierung für Eigennutzer
für Immobilien anbietet.
* New York Stock
Exchange: CBG
** Basis: Umsatz 2018
© 2019 CBRE RESEARCH
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WARUM WIR WISSEN,
WO MAN WIE BAUT,
INVESTIERT, WOHNT UND
AUCH WIEDERVERKAUFT
Wir kennen den Wohnungsmarkt im Großen,
Kleinen und Ganzen. Wieso? Ganz einfach.
CBRE Residential arbeitet ganzheitlich Die Spezialisierungen der Teams bei
und bedarfsorientiert. Mehrere Teams gleichzeitigem Wissensaustausch, lokal
begleiten groß-, mittel- und kleinvolumi- wie international, garantieren unseren
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
ge Wohnimmobilien-Investments, bera- Kunden fundiertes Know-how und die
ten bei Miete und Verkauf und arbeiten besten Ergebnisse.
im Schulterschluss mit Bewertung, Re-
search sowie nationalem und internatio-
nalem Projektmarketing.
© 2019 CBRE RESEARCH
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PROJEKT „IU_idyllisch urban“, 1030 Wien
© 2019 CBRE RESEARCH
5
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MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
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© 2019 CBRE RESEARCH
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KEY FINDINGS
Neubauleistung Neubau Hot-Spots im
erreicht Höhepunkt Wiener Umland und in
den Landeshauptstädten
Jährliche Steigerungsraten bei der Neu-
bautätigkeit resultieren im Jahr 2020 in Durch die gute Verkehrsanbindung und
der höchsten Neubautätigkeit seit Be- den Flächenmangel in Wien wird im
ginn unserer Aufzeichnungen. Das bereits Wiener Umland verstärkt großvolumiger
sehr hohe Niveau im Jahr 2019, wo über entwickelt. Dem europaweiten Trend fol-
12.000 Wohnungen fertiggestellt werden, gend kann zukünftig auch von einem hö-
wird somit im nächsten Jahr deutlich über- heren Investoreninteresse außerhalb des
troffen. Erstmals stellen geförderte Miet- Kernmarktes Wien ausgegangen werden,
wohnungen die vorherrschende Kategorie da auch namhafte Developer über die
dar. Die traditionell dominanten Eigen- Wiener Stadtgrenze hinausblicken. Hot-
tumswohnungen werden bei der Fertig- Spots stellen hier vor allem Korneuburg,
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
stellungsleistung der nächsten zwei Jahre Groß-Enzersdorf, Schwechat und das süd-
sowohl von Mietwohnungen im freifinan- liche Umland dar. Auch die größeren Lan-
zierten als auch im geförderten Bereich deshauptstädte ziehen verstärkt Investoren
auf den dritten Platz verdrängt. Hier zei- an, wenn wie beispielsweise in Graz das
gen sich auch die Auswirkungen der ver- gesuchte Produkt am Markt zur Verfügung
stärkten Aktivität institutioneller Investoren steht.
am Wiener Markt in den letzten Jahren.
Wohnen etabliert sich
Stabile Mietpreisentwicklung als Asset Klasse
bei gleichzeitigem Anstieg
der Kaufpreise Wohnimmobilien stellten im Jahr 2018
die stärkste Asset-Klasse dar. Im Q1 bis
Auswertungen aus dem Grundbuch zei- Q3 2019 wurden bereits ca. € 800 Mio.
gen, dass die Kaufpreise in den Inneren in großvolumige Wohnimmobilien inves-
Bezirken im H1 erstmals bei über 6.000 € / tiert. Aufgrund der gut gefüllten Pipeline
m² lagen. Auch die anderen Wohnlagen wird bis zum Jahresende wieder das Er-
verzeichneten steigende Kaufpreise. Auf- reichen der € 1 Mrd.-Marke erwartet. Die
grund der Fertigstellung einiger exklusiver Renditen lagen in den ersten drei Quarta-
Projekte wurde der höchste Kaufpreisan- len 2019 aufgrund der hohen Nachfrage
stieg in den Inneren Bezirken verzeichnet. auf einem neuen Tiefstwert. Insbesondere
Die Mieten im Neubaubereich haben in guten Lagen kamen die Renditen ver-
vor allem in den Flächenbezirken einen stärkt unter Druck.
stärkeren Anstieg verzeichnet während
die Spitzenmiete stabil geblieben ist. Die
weitere Entwicklung der Spitzenmiete wird
derzeit durch die Vermarktung einiger ak-
tueller Developments im gehobenen Miet-
segment verifiziert.
© 2019 CBRE RESEARCH
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EINLEITUNG
Der dritte von CBRE veröffentlichte Woh- Die fünf von CBRE definierten Wohnlagen
nungsmarktbericht berücksichtigt die wurden anhand ihrer wohnungsmarktspe-
aktuellsten lokalen sowie globalen Trends zifischen Merkmale abgegrenzt. Eine kurze
am Wiener Wohnungsmarkt. Dazu ge- Beschreibung des Profils jeder Wohnlage
hört die zunehmende Urbanisierung bei sowie die Marktdaten aktueller Neubau-
gleichzeitig steigenden Bevölkerungs- projekte ermöglichen eine detaillierte Be-
zahlen. Faktoren wie die vergleichswei- trachtung des Wiener Wohnungsmarkts.
se positiven Wirtschaftsaussichten sowie
die hohe Lebensqualität unterstützen die Bei den Kaufpreisen von Eigentumswoh-
Stadtentwicklung Wiens zur 2-Millionen nungen wurden erstmals die im Grund-
Einwohnerstadt bis zum Jahr 2026. buch verbücherten Transaktionen ausge-
wertet. Damit konnte eine tiefergehende
Ein kurzer Überblick zum Wiener Woh- Analyse des Wiener Eigentumswohnungs-
nungsmarkt unterstreicht die Charakteris- marktes durchgeführt werden.
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
tik als Mieterstadt anhand einer Analyse
des Gesamtbestands an Wohngebäuden. Die verstärkte Planungs- und Bautätigkeit
CBRE erhebt seit 2016 laufend Wohnbau- im Bereich des großvolumigen Wohnbaus
projekte ab 20 Wohneinheiten. Die erho- im Wiener Umland wird im diesjährigen
bene Neubautätigkeit berücksichtigt keine Bericht ebenso betrachtet wie die anhal-
Sanierungen. Umnutzungen bestehender tend dynamische Entwicklung am institu-
Gebäude fließen aufgrund des dadurch tionellen Wohninvestmentmarkt.
entstehenden neuen Wohnraums jeden-
falls in die Fertigstellungsleistung ein.
Betrachtet man die Neubauleistung in
Wien 2019 nach Rechtsverhältnissen,
zeigt sich erstmals ein Umschwung zu-
gunsten von geförderten Mietwohnungen.
© 2019 CBRE RESEARCH
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BEVÖLKERUNG
Lebenswerteste Stadt Europaweiter
seit einer Dekade Urbanisierungstrend
Zum 10. Mal in Folge wurde Wien von Der weiterhin starke Bevölkerungszuzug,
der Beratungsgesellschaft Mercer zur welcher von einem generellen Urbanisie-
lebenswertesten Stadt der Welt gekürt. rungstrend unterstützt wird, begründet eine
Diese Top-Platzierung verdankt die Stadt anhaltend hohe Nachfrage nach Wohn-
vor allem der ausgezeichneten Infrastruktur. raum in Wien. Zwischen 2009 und 2019
Wenig überraschend erscheint daher der nahm der Anteil der Bevölkerung in urba-
hohe Zuzug aus dem Ausland. Die starke nen Regionen in Österreich um etwa 8 % zu
Migrationsbewegung der letzten Jahre (EU-Durchschnitt: 4 %). Zwischen 2020 und
hat sich bereits abgeschwächt, dennoch 2028 soll sich dieser europaweit hingegen
ist auch für die nächsten Jahre mit einem etwas abschwächen. Trend: In Österreich
Bevölkerungswachstum zu rechnen. Auf- wird eine Zunahme von etwa 7 % erwartet,
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
grund des schwächeren Bevölkerungs- der Europa-Durchschnitt liegt hingegen bei
wachstums geht die Prognose von Statistik nur 2 %. Damit gehören Österreichs urbane
Austria nun erst 2026 vom Erreichen der Regionen und insbesondere Wien, zu den im
2-Millionen Einwohnermarke aus. Europa-Vergleich am stärksten wachsenden.
ANSTIEG DER BEVÖLKERUNG IN
URBANEN REGIONEN 2009 – 2019
> 10 %
5 – 10 %
0 – 5%
9
WIRTSCHAFTSAUSSICHTEN
Robustes Wirtschafts- Jahresende bei etwa 4,6 % und damit
wachstum hält an bereits deutlich unter den Vorjahreswerten
liegen. Auch die prognostizierten Zahlen
Das solide Wachstum der österreichischen für die nächsten zwei Jahre deuten mit
Wirtschaft setzte sich auch im Laufe des einem Wert von 4,5 % auf eine weitere
ersten Halbjahres 2019 fort, dennoch wird Entspannung auf dem österreichischen
bis Ende des Jahres eine Abschwächung Arbeitsmarkt hin.
des BIP-Wachstums erwartet. Dieses soll
laut Prognosen von Oxford Economics für Steigende Einkommen und niedriges
2019 bei etwa 1,5 % liegen. Im Vergleich Zinsniveau erhalten Leistbarkeit
dazu verzeichnete das BIP im Jahr 2018 von Eigentumswohnungen
noch ein Wachstum von ca. 2,6 %. Aus-
schlaggebend für den Rückgang ist die Das durchschnittliche nominale Netto-
schwächere Dynamik in Außenhandel und haushaltseinkommen in Wien verzeichnete
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Industrie. zwischen 2010 und 2019 ein Wachstum
von 13 %. Für den Erwerb einer Eigentums-
Als wichtigste Konjunkturstütze sieht das wohnung sind in Wien ca. 8 durchschnittliche
IHS vor allem den privaten Konsum. Haushaltseinkommen notwendig. Durch
Dieser wird durch steigende Beschäfti- die jährlich weiterhin günstigen Finan-
gung, Lohnzuwächse und eine stabile zierungskonditionen wird trotz steigender
Preisentwicklung ermöglicht. Kaufpreise die Leistbarkeit von Eigentums-
wohnungen aufrechterhalten.
Positive Aussichten
für den Arbeitsmarkt Auf absehbarer Zeit besteht nur ein gerin-
ges Risiko einer signifikanten Zinsände-
Eine spürbare Verbesserung findet auch rung. Die von der europäischen Zentralbank
auf dem Arbeitsmarkt statt, wo kontinuier- definierten Leitzinsen liegen bereits seit
lich sinkende Arbeitslosenraten registriert März 2016 auf einem historischen Tiefst-
werden. Nach internationaler Definition wert. Die Prognosen bis 2021 legen nahe,
von Oxford Economics soll diese bis zum dass der Leitzins im Euroraum stabil bleibt.
KONJUNKTURAUSSICHTEN ÖSTERREICH
BIP-WACHSTUM INFLATION ARBEITSLOSIGKEIT
2019: 1,5 % 2019: 1,5 % 2019: 4,6 %
2020: 1,3 % 2020: 1,5 % 2020: 4,5 %
Quelle:
2021: 1,7 % 2021: 1,7 % 2021: 4,5 % Oxford Economics
© 2019 CBRE RESEARCH
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WOHNUNGSMARKT WIEN
Großer Altbaubestand in Wien Geförderter Wohnbau in Wien
In Wien gibt es laut der Mikrozensus-Woh- Der hohe Stellenwert des geförderten
nungserhebung ca. 909.500 Hauptwohn- Wohnbaus ist ein weiteres Charakteristikum
sitzwohnungen. Mehr als jeder vierte Haushalt des Wohnimmobilienmarktes in Wien. Ins-
wohnt in Gebäuden, die vor 1919 errich- besondere die Stadt Wien unterstützt mit
tet worden sind. Das verdeutlicht Wiens Alt- ihrem Wohnungsbestand in Gemeindebe-
baustruktur. Im Gegensatz dazu ist der An- sitz die Bereitstellung von leistbarem Wohn-
teil der Neubauwohnungen, die nach 2000 raum. Eine andere Form des geförderten
errichtet wurden, mit 34 % im Vergleich zu Wohnbaus sind jene Wohnungen, die von
den anderen Bundesländern relativ gering. gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften
errichtet wurden. Diese sogenannten Ge-
Die Mieterstadt Wien nossenschaftswohnungen nehmen insge-
samt einen ähnlich hohen Anteil am Be-
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Mehr als drei Viertel der Wiener Haushalte stand ein wie Gemeindewohnungen.
leben in Mietwohnungen. Die Mietquote ist
im Vergleich zu den anderen Bundesländern Die Miete im geförderten Wohnbau setzt
in Wien am höchsten, ebenso der Anteil der sich zusammen aus dem gesetzlich gere-
Gemeindewohnungen mit ca. 22 % aller gelten Deckelbetrag von derzeit € 4,97/m²
Haushalte. (zuzüglich € 0,74 Erhaltungsbeitrag), sowie
dem Finanzierungsbeitrag von ca. € 70 bis
Die Kategorie „andere Hauptmiete“ in Wien rund € 500 pro m² je nach Förderungstyp
besteht zum Teil aus jenen Wohnungen, und Bau- bzw. Grundkosten.
die dem MRG unterliegen, vor 1953 er-
baut wurden und daher eine Richtwertmiete Trotz der aktuell stattfindenden Ausweitung
aufweisen. Andererseits entfallen auf diese der Neubautätigkeit im geförderten Wohn-
Kategorie auch Wohnungen in Neubau- segment ist der Zugang durch Faktoren wie
ten, die nur teilweise dem MRG unterliegen lange Wartezeiten, den Finanzierungsbei-
aber jedenfalls eine freie Mietpreisbildung trag und geringe Verfügbarkeit in bevorzug-
ermöglichen. ten Wohnlagen weiterhin eingeschränkt.
WOHNUNGSKENNZAHLEN WIEN
33 %
6% 13 % 21 % 22 % 4%
Quelle: Haus- Wohnungs- Genossenschafts- Gemeindewohnung Andere Hauptmiete Sonstige
Statistik Austria eigentum eigentum wohnung
© 2019 CBRE RESEARCH11
NEUBAUTÄTIGKEIT WIEN
Hohe Neubautätigkeit setzt sich Höhepunkt im Jahr 2020 erwartet
in den nächsten Jahren fort
Die steigende Fertigstellungsleistung setzt
Seit Erfassung der Neubauprojekte durch sich auch im Jahr 2020 fort, wo der vor-
CBRE sind jährliche Steigerungsraten in der läufige Höhepunkt der Neubautätigkeit
Neubautätigkeit zu beobachten gewesen. erwartet wird. Laut aktuellen Zahlen dürfte
Die Fertigstellungsleistung des Jahres auch hier fast die Hälfte der geplanten
2019 liegt zwar nur knapp über jener des Wohnungen als geförderte Mietwohnun-
Vorjahres, dennoch befindet sie sich auf gen dem Markt zugeführt werden. Damit
einem langfristig betrachtet hohen Niveau. wird im Jahr 2020 auch die vollkommene
Fertigstellung einiger Stadtentwicklungs-
Geförderte Mietwohnungen gebiete erwartet. Dazu gehört die Bebau-
mit Spitzenposition im Jahr 2019 ung auf den ehemaligen Coca-Cola
Gründen unter dem Projektnamen „Biotope
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Im Jahr 2019 stellen geförderte Miet- City“, das „Carrée Atzgersdorf“ und die
wohnungen die vorherrschende Kategorie „Mellergründe“ im Süden Wiens.
bei den Fertigstellungen dar. Auf diese
entfallen 39 % der fertiggestellten bzw. Neben den geförderten Mietwohnungen
fertigzustellenden Neubauwohnungen. verzeichnen auch die freifinanzierten Miet-
Dieser relativ hohe Anteil ist insbesondere wohnungen einen beachtlichen Anstieg.
auf einige größere Wohnprojekte zurück- Die Fertigstellung dieser wird im Zeitraum
zuführen, die großteils in Stadtentwick- 2020–2021 um ca. 80 % höher liegen als
lungsgebieten stattfinden. Die Fertigstellun- im Zeitraum von 2018–2019. Hier wirkt
gen konzentrieren sich dadurch weiterhin sich die verstärkte Aktivität institutioneller
auf die beiden Flächenbezirke. Damit Investoren in Form von Forward-Transak-
verdrängen sie die traditionell dominie- tionen in den vergangenen 24 Monaten
renden Eigentumswohnungen von der deutlich auf die Fertigstellungsleistung
Spitzenposition. von freifinanzierten Mietwohnungen aus.
Eigentumswohnung
ABDECKUNG WOHNRAUMBEDARF WIEN Mietwohnungen gefördert
Mietwohnungen freifinanziert
20.000
16.000
Wohneinheiten
12.000
8.000
4.000
0
Quelle:
2017 2018 2019 2020 2021 CBRE Research
© 2019 CBRE RESEARCH12
Der deutliche Anstieg bei den freifinan- Rückgang der Baubewilligungen
zierten Mietwohnungen ist vor allem auf bestätigt den Trend
einige Großprojekte zurück zu führen.
Beispielsweise werden im „Ensemble“ bzw. Die Anzahl der bewilligten Wohnungen
„IU“ an der Erdberger Lände zusätzliche in neuen Gebäuden verzeichnete in den
800, großteils freifinanzierte Mietwohnun- letzten Jahren einen kontinuierlichen An-
gen, entstehen. Im Vergleich dazu bleibt stieg, sowohl in Wien als auch in ganz
die Fertigstellung von Eigentumswohnun- Österreich. Im Jahr 2018 zeigte sich hin-
gen annähernd stabil. gegen zum ersten Mal ein stärkerer Rück-
gang der Baubewilligungen. Während im
Erhebungen deuten auf Rückgang Jahr 2017 noch knapp 23.000 Wohnun-
bei den Fertigstellungen 2021 hin gen in neuen Gebäuden in Wien bewilligt
wurden, waren es im Jahr 2018 nur etwa
Unsere Erhebungen lassen für das Jahr 15.000 Wohnungen. Das entspricht einem
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
2021 einen Rückgang, insbesondere im Rückgang von 34 %. Ebenso zeigt die
Vergleich zum starken Fertigstellungsjahr Auswertung von Statistik Austria auch im
2020, erwarten. Es muss noch von einigen ersten Quartal 2019 einen Rückgang an
neu hinzukommenden Projekten bzw. Ver- Bewilligungen im Vergleich zum gleichen
schiebungen der Fertigstellung auf 2021 Quartal des letzten Jahres. Dadurch kann
ausgegangen werden, dennoch wird aber der Trend zu einem zukünftigen Rückgang
mit hoher Wahrscheinlichkeit der Wert des der Neubauleistung auch auf Basis der
Rekordjahres 2020 nicht erreicht werden. Baubewilligungen untermauert werden.
GRÖSSTE BAUTRÄGER 2018 – 2020
Buwog Sozialbau ÖSW ARE ÖVW
2.300 WE 2.200 WE 1.900 WE 1.600 WE 1.300 WE
Quelle:
CBRE Research
© 2019 CBRE RESEARCH13
Gemeinnützige Wohnbauträger Mittlerweile spiegelt sich der Eindruck der
auf dem Vormarsch kleiner werdenden Wohnungsgrößen auch
in unseren Datenerhebungen wieder. Die
Der hohe Anteil an geförderten Wohnun- für den Zeitraum 2019 bis 2021 geplan-
gen wird auch bei der Auswertung der ten Wohnungen haben eine durchschnitt-
größten Wohnbauträger ersichtlich. Unter liche Fläche von etwa 65 m² und sind da-
die fünf größten Bauträger im Zeitraum mit im Vergleich zum Zeitraum 2016 bis
2018 bis 2020 fallen 3 gemeinnützige 2018 weiter gesunken. Vergleicht man
Wohnbauträger, die gemeinsam über die Wohnungsgrößen im Neubaubereich
5.000 Wohneinheiten entwickeln. Den- mit jenen im Gesamtbestand dann zeigt
noch stellt wie in der Vorjahresperiode sich, dass die neuen Wohnungen deut-
weiterhin die Buwog den größten Wohn- lich kleiner sind. Die durchschnittliche
bauträger nach Anzahl der fertiggestellten Wohnfläche im Gesamtbestand liegt mit
bzw. fertigzustellenden Wohnungen zwi- etwa 74 m² rund 9 m² höher.
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
schen 2018 und 2020 dar.
Auch die Projektgrößen, also die Anzahl
Größere Projekte mit der Wohneinheiten pro Projektentwick-
kleineren Wohnungen lung, zeigen im Zwei-Jahresvergleich eine
starke Dynamik. Die größere Flächenver-
Steigende Mieten bzw. Kaufpreise füh- fügbarkeit führt vor allem dazu, dass in
ren dazu, dass sich Wohnungssuchende den Flächenbezirken die größten Wohn-
immer häufiger für kleinere und dement- projekte errichtet werden, jedoch verzeich-
sprechend kostengünstigere Wohnungen nen im Jahr 2019 auch die Inneren Be-
entscheiden. Der Trend zu kleiner wer- zirke aufgrund einiger Großprojekte eine
denden Wohnungen wird auch unterstützt sehr hohe durchschnittliche Projektgröße.
von dem steigenden Anteil an Ein-Perso- Auf Basis unserer Erhebungen gehen wir
nen-Haushalten sowie den sehr effizienten für das Jahr 2020 von einem weiteren
Grundrissen im Neubaubereich. Anstieg der Projektgrößen aus.
WOHNUNGS- UND PROJEKTGRÖSSEN IM NEUBAU
Durchschnittliche Durchschnittliche
Wohnungsgröße Projektgröße
2019 – 2021 2019
65 m 2 87 WE
2016 – 2018 2017
68 m 2 68 WE
Quelle:
CBRE Research
© 2019 CBRE RESEARCH16
FACTSHEET
Die von CBRE definierten Wohnlagen, finden. Auf diese entfällt aufgrund der hö-
welche zur quantitativen Unterscheidung heren Grundkosten und der stark einge-
hinsichtlich Wohnungsgrößen, Mieten, schränkten Flächenverfügbarkeit nur ein
Renditen und Kaufpreisen dienen sollen, geringer Anteil der Neubauprojekte. Ein
wurden anhand von wohnungsmarktspezi- vergleichsweise hoher Anteil der Projekte
fischen und bebauungsstrukturellen Merk- in den „Inneren Bezirken“ ist vor allem auf
malen eingeteilt. Somit gehen sie über die einige großflächige Stadtentwicklungsge-
administrativen Bezirksgrenzen hinaus und biete zurück zu führen. Das „Dicht verbau-
ermöglichen damit einen umfassenden te Gebiet“ kann als aufstrebende Lage be-
Einblick in den Wiener Wohnungsmarkt. zeichnet werden und gerät zunehmend in
Die Innere Stadt wurde aufgrund ihrer den Fokus von Wohnungssuchenden und
besonderen Charakteristik sowie der ge- Entwicklern. Die beiden größten Wohn-
ringen Anzahl an Neubauprojekten nicht lagen (Flächenbezirke Nordost und Süd-
berücksichtigt. ost) sind vor allem aufgrund ihrer hohen
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Flächenverfügbarkeit das Ziel zahlreicher
Die „Inneren Bezirke“ stellen die zentrals- Developer. In diesen beiden Wohnlagen
te und damit eine der beliebtesten aber wird dementsprechend auch die höchs-
zugleich hochpreisigsten Wohnlagen dar. te Anzahl an Neubauprojekten realisiert.
Ein ähnliches Preisniveau ist in der im Auch die Mietpreissteigerung ist in diesen
Westen Wiens gelegenen „Villenlage“ zu beiden Wohnlagen am stärksten.
Dicht verbautes
Innere Bezirke Gebiet
Wohneinheiten 2019 1.800 1.200
Durchschnittliche Wohnungs- 68 m2 60 m2
größen 2018–2020
Mieten (€/m²) 12,50 – 16,00 10,50 – 13,50
Renditen (%) 2,40 – 3,40 3,20 – 3,90
Kaufpreise H1 2019 (€/m²)
Ø tatsächlich abgeschlossene 6.010 4.530
Wohnungspreise im Einzelabverkauf
von Bauträgerprojekten
© 2019 CBRE RESEARCH17
ABGRENZUNG WOHNLAGEN
Innere Bezirke
Dicht verbautes
Gebiet
Flächenbezirke
Nordost
Villenlage
Flächenbezirke
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Südost
Flächenbezirke Flächenbezirke
Villenlage Südost Nordost Wien
500 4.400 4.200 12.100
71m2 66 m2 65 m2 65 m2
12,50 – 16,00 10,00 – 13,00 10,00 – 13,00 10,00 – 16,00
2,50 – 3,60 3,40 – 3,90 3,50 – 3,90 2,40 – 3,90
5.250 3.950 4.290 4.750
Quelle:
CBRE Research,
ImmoUnited
© 2019 CBRE RESEARCH18
INNERE BEZIRKE
„Innere Bezirke“ Wohnprojekte auf ehemaligen
die bevorzugte Bahnhofsarealen sorgen
städtische Wohnlage für hohe Neubautätigkeit
Die „Inneren Bezirke“ gehören zu den Die im Jahr 2019 fertiggestellten bzw.
beliebtesten Wohnbezirken Wiens. Sie noch fertigzustellenden Projekte sind mit
zeichnen sich durch ein breites Kultur- durchschnittlich 95 Wohneinheiten ver-
und Bildungsangebot aus. Zahlreiche gleichsweise großvolumig, was vor allem
Theater und Bildungseinrichtungen sind auf einige größere Fertigstellungen, wie
hier zu finden. Dementsprechend ist die den „Parkapartments am Belvedere“ zu-
Lage auch bei der jüngeren Bevölkerung rückzuführen ist. Damit ist die Entwicklung
besonders beliebt, die auch das vielfälti- im sogenannten „Quartier Belvedere“ na-
ge Gastronomieangebot schätzt. Mit der hezu abgeschlossen. Im Jahr 2020 folgt
Mariahilfer Straße befindet sich hier auch das vorerst letzte Wohnprojekt, die beiden
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
die längste Einkaufsstraße Österreichs, Wohntürme des „Bel&Main“, wo neben
welche einen beliebten Anziehungspunkt Wohnungen auch Büroflächen sowie
für Einheimische und Touristen darstellt. Hotelzimmer errichtet werden und dem
Die gründerzeitliche Bebauung sowie die neuen Stadtteil am Hauptbahnhof eine
hohe Bevölkerungsdichte zeichnen die zusätzliche Dynamik verleihen.
Wohnlage aus. Gleichzeitig liegt eine der
größten innerstädtischen Grünflächen, der Auch am Nordbahnhofareal werden bis
Wiener Prater in den „Inneren Bezirken“. Ende des Jahres weitere Projekte fertig-
gestellt, die dem Markt zusätzliche rund
600 Wohneinheiten zuführen.
PROJEKT „IU_idyllisch urban“
© Art Invest
© 2019 CBRE RESEARCH19
Trend zu freifinanzierten Miet- RECHTSVERHÄLTNIS WOHNPROJEKTE
wohnungen in zentralen Lagen „INNERE BEZIRKE“ 2019
Die Fertigstellungen im Jahr 2019 ent-
fallen jeweils etwa zur Hälfte auf frei-
finanzierte Mietwohnungen sowie auf
48 % 49 %
Eigentumswohnungen. Der vergleichs-
weise hohe Anteil an freifinanzierten Miet-
wohnungen in dieser Wohnlage ist ins-
besondere auf die Fertigstellungen am
3%
Nordbahnhofareal zurück zu führen.
Mietwohnungen freifinanziert
Mietwohnungen gefördert Quelle:
Die Mieten in dieser Wohnlage befinden Eigentumswohnungen CBRE Research
sich bereits auf einem vergleichsweise ho-
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
hen Niveau. Dementsprechend sind diese
seit 2017 weniger stark gewachsen als in MIETEN, RENDITEN UND KAUFPREISE
anderen Wohnlagen. Der Trend für 2020 „INNERE BEZIRKE“
deutet aufgrund des steigenden Angebots
Mieten (€/m²/Monat) Trend
auf eine konstante Entwicklung der Mieten hin.
2019
12,50 – 16,00
Die Renditen haben hingegen weiter
2017
nachgegeben, was auf das starke Inves- 12,00 – 15,00
toreninteresse an dieser Wohnlage zu-
rück zu führen ist. Auf diese Wohnlage
entfällt auch die größte Transaktion des Renditen (%) Trend
ersten Halbjahres 2019, der Verkauf des 2019
Bel&Main Turms 2. 2,50 – 3,40
2017
2,50 – 3,75
Exklusive Projekte treiben
die Kaufpreise in die Höhe
Kaufpreise (€/m² Nutzfläche) Trend
Mit ca. 38 % sind die Kaufpreise in den
H1 2019
Inneren Bezirken im Vergleich zum Jahr 6.010
2015 am stärksten gestiegen. Aufgrund 2017
von einigen größeren Wohnungsverkäu- 5.060
fen im Dachgeschoss, die in bevorzugten
Lagen der beliebtesten Bezirke stattfan- Kaufpreisindex Innere Bezirke
den (7–9), erreichten die durchschnittli- Wien
140 %
chen m²-Preise im H1 2019 erstmals über
2015 = 100 %
6.000 € . Weiters beeinflussten die Ein- 130 %
zelabverkäufe von einigen exklusiven Neu- 120 %
bauprojekten, wie den „Parkapartments am 110 %
Quelle:
CBRE Research,
Belvedere“, die Durchschnittspreise positiv. 100 % ImmoUnited
2015 2016 2017 2018 H1 2019
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DICHT VERBAUTES GEBIET
„Dicht verbautes Gebiet“ Kasernenareale als aktuell
die aufstrebende Wohnlage größte Flächenreserven
Das „Dicht verbaute Gebiet“ unterzog sich Die hohe Bebauungsdichte bietet wenig
in den letzten Jahren einem Imagewandel. Platz für größere Neubauprojekte. Dem-
Insbesondere die an den Gürtel angren- entsprechend entfällt auch nur ein ge-
zenden Wohngebiete galten als unattrak- ringer Anteil des Fertigstellungsvolumens
tiv. Mittlerweile wird die Wohnlage zu- auf diese Wohnlage. Ebenso werden hier
nehmend als günstige Alternative zu den folglich eher kleinvolumige Projekte rea-
Inneren Bezirken gesehen. Die Aufwertung lisiert, die sich auf Baulücken und bisher
wird von der Stadt vorangetrieben, in dem ungenutzte Flächen konzentrieren.
Stationen der U6 und Marktgebiete sa-
niert sowie attraktive Aufenthaltsflächen In Breitensee befindet sich ein wesent-
geschaffen werden. licher Neubau Hot-Spot in dieser Wohn-
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
lage. Auf zwei ehemaligen Kasernenarea-
Die gute öffentliche Verkehrsanbindung len wird hier ein zusätzliches Wohn- und
sowie die Nähe zum Zentrum wirkt sich Erholungsangebot geschaffen.
besonders positiv auf die Nachfrage aus.
Die geplante öffentlich zugängliche Grün- In der Wolfganggasse entsteht auf dem
fläche am Dach des neuen Ikea am West- Areal der Wiener Lokalbahnen neuer
bahnhof sowie die aktuellen Impulse zur großvolumiger Wohnraum. Im Rahmen
Schaffung eines Westbahn-Parks besitzen mehrerer geförderter Wohnprojekte ent-
das Potenzial die Wohnlage weiter auf- stehen auch soziale Einrichtungen sowie
zuwerten. Geschäfte für den täglichen Bedarf.
PROJEKT „RAUCHGASSE 40 – 44“
© Rustler
© 2019 CBRE RESEARCH21
Hohe Nachfrage seitens Wohnungs- RECHTSVERHÄLTNIS WOHNPROJEKTE
suchender und Investoren „DICHT VERBAUTES GEBIET“ 2019
Rund zwei Drittel der Fertigstellungsleis-
tung im Jahr 2019 werden als Eigentums-
wohnungen mit einem erheblichem Anteil
an Vorsorgewohnungen errichtet. Bei Ei- 20 % 12 % 68 %
gennutzern sind vor allem die höherwerti-
gen Lagen im 14. und 16. Bezirk beliebt.
Aufgrund der anhaltenden Aufwertungs-
prozesse in dieser Lage fand eine deutli- Mietwohnungen freifinanziert
Mietwohnungen gefördert
che Mietpreissteigerung statt. Im Vergleich Quelle:
Eigentumswohnung CBRE Research
zu den angrenzenden Wohnlagen ist das
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Mietniveau im „Dicht verbauten Gebiet“
allerdings immer noch deutlich niedriger. MIETEN, RENDITEN UND KAUFPREISE
„DICHT VERBAUTES GEBIET“
Die Renditen verzeichneten innerhalb ei-
Mieten (€/m²/Monat) Trend
nes Jahres einen leichten Rückgang. Ins-
besondere in den Jahren 2018 und 2019 2019
10,50 – 13,50
wurden einige Transaktionen im Neubau-
2017
bereich in dieser Wohnlage verzeichnet. 9,50 – 12,50
Vor allem der 15. Bezirk ist aufgrund der
guten Verkehrsanbindung sowie der Auf-
wertungsprozesse im Fokus von Investoren. Renditen (%) Trend
2019
Überdurchschnittliches Preiswachs- 3,20 – 3,90
tum im „Dicht verbauten Gebiet“ 2017
3,25 – 4,00
Das „Dicht verbaute Gebiet“ verzeichne-
te nach den „Inneren Bezirken“ mit etwa Kaufpreise (€/m² Nutzfläche) Trend
34 % das zweithöchste Preiswachstum
H1 2019
seit 2015. Trotz des überdurchschnitt- 4.530
lichen Wachstums liegen die Kaufpreise 2017
in dieser Wohnlage weiterhin unter dem 3.940
Wien-Durchschnitt. Darin liegt neben den
Aufwertungstendenzen auch das große Kaufpreisindex Dicht verbautes Gebiet
Interesse von Vorsorgewohnungskäufern Wien
140 %
begründet. Charakteristisch hierfür sind
2015 = 100 %
außerdem die im Vergleich zu den ande- 130 %
ren Wohnlagen relativ kleinen Wohnungs- 120 %
größen der verbücherten Transaktionen. 110 %
Quelle:
CBRE Research,
100 % ImmoUnited
2015 2016 2017 2018 H1 2019
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VILLENLAGE
Die „Villenlage“ an den Kleine Wohnprojekte aufgrund
Hängen des Wienerwaldes geringer Flächenverfügbarkeit
Die „Villenlage“ grenzt an den Wiener- Durchschnittlich werden in dieser Wohn-
wald und ist aufgrund der topographi- lage Projekte mit etwa 51 Wohneinheiten
schen Verhältnisse in ihrer zukünftigen realisiert und damit die kleinsten Projekte
Entwicklung stark eingeschränkt. Sie stellt im Wien-Vergleich. Ebenso entfällt auf die
aufgrund des hohen Grünflächenanteils „Villenlage“ nur ein geringer Anteil der
eine sehr beliebte Wohnlage dar. Neubautätigkeit, was auf die geringen Flä-
chenreserven und den hohen unter Schutz
Die Stadtrandlage sowie zahlreiche Villen- stehenden Grünflächenanteil zurück zu
gegenden bieten Wohnraum für die höhe- führen ist. Dies führt auch dazu, dass die
ren Einkommensschichten. Dennoch sind meisten Neubauprojekte im südöstlichen
große Teile der Wohnlage sozial durch- Teil der Wohnlage errichtet werden.
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
mischt. Die Wiener Weinberge im Westen
sind beliebte Ausflugsziele der Wienerin- Die „Villenlage“ ist besonders für Eigen-
nen und Wiener. Auch der Wienerwald nutzer und Familien attraktiv. Dement-
und weitere große Grünflächen machen sprechend werden in dieser Wohnlage mit
die „Villenlage“ zu einer der beliebtesten durchschnittlich 71 m² auch die größten
Wohnlagen für Familien und Paare. Wohnungsgrößen realisiert.
PROJEKT „GRINZINGER ALLEE 6 – 8“
© Stephan Huger
© 2019 CBRE RESEARCH23
Wenig Neubauangebot RECHTSVERHÄLTNIS WOHNPROJEKTE
in der „Villenlage“ „VILLENLAGE“ 2019
Grundsätzlich sind in der „Villenlage“ die
Eigentumswohnungen am dominantesten,
diese Struktur wird etwas durchbrochen
vom Entwicklungsgebiet „Wildgarten“, wo
13 % 12 % 75 %
vielfältige Wohnformen realisiert werden.
Auf dieses Projekt ist auch der im Vergleich
zum Vorjahr relativ hohe Anteil an geför-
derten Mietwohnungen zurück zu führen.
Mietwohnungen freifinanziert
Die „Villenlage“ weist neben den „Inneren Mietwohnungen gefördert Quelle:
Bezirken“ die höchsten Mieten auf. Die Eigentumswohnungen CBRE Research
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
geringe Neubautätigkeit im Bereich der
freifinanzierten Mietwohnungen in dieser MIETEN, RENDITEN UND KAUFPREISE
Wohnlage führt hier allerdings zu einer „VILLENLAGE“
gewissen Unschärfe.
Mieten (€/m²/Monat) Trend
Das gehobene Mietniveau führt zu einer 2019
12,50 – 16,00
vergleichsweise hohen Gesamtmietbe-
2017
lastung, wodurch Entwickler hier haupt- 12,00 – 16,00
sächlich Eigentumswohnungen für die
kaufkräftigere Bevölkerung errichten.
Aufgrund des in weiterer Folge geringen Renditen (%) Trend
Angebots an freifinanzierten Mietwohnun- 2019
gen ist die „Villenlage“ weniger im Fokus 2,50 – 3,60
von Investoren. 2017
2,50 – 3,75
Steigende Wohnungsgrößen
bei Eigentumswohnungen Kaufpreise (€/m² Nutzfläche) Trend
H1 2019
Während die verkauften Wohnungen in 5.250
den meisten anderen Wohnlagen in ihrer 2017
Größe eher abnehmen, verzeichnet die 4.740
„Villenlage“ steigende durchschnittliche
Wohnungsgrößen. Außerdem stellt die Kaufpreisindex Villenlage
„Villenlage“ die einzige Wohnlage mit im Wien
140 %
Vergleich zum Vorjahr gesunken Kaufprei-
2015 = 100 %
sen dar, was vor allem auf einige hoch- 130 %
wertige Projekte im Jahr 2018 zurück zu 120 %
führen ist. Auch der Kaufpreisindex liegt 110 %
Quelle:
CBRE Research,
aktuell unter dem Wien-Durchschnitt. 100 % ImmoUnited
2015 2016 2017 2018 H1 2019
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FLÄCHENBEZIRKE SÜDOST
Aufstrebende Arbeiterbezirke Investoren richten
im Wiener Südosten den Blick nach Süden
Die „Flächenbezirke Südost“ sind von Die hohen Flächenreserven ermöglichen
einer hohen Dynamik gekennzeichnet. das Errichten großer Wohnprojekte. Auf
Als Arbeiterbezirke bekannt, fanden hier die „Flächenbezirke Südost“ entfallen da-
in den letzten Jahren zunehmend Aufwer- mit auch die meisten der fertiggestellten
tungsprozesse statt. Die Bebauung des bzw. fertigzustellenden Wohnungen im
Sonnwendviertels, die sich in der End- Jahr 2019. Diese hohe Neubauleistung ist
phase befindet, sowie die U1-Verlänge- auf mehrere größere Stadtentwicklungs-
rung nach Oberlaa und die aufstrebende gebiete in dieser Wohnlage zurück zu
Bürolage am Hauptbahnhof stellen neue führen. Dazu zählen derzeit das Entwick-
und bedeutende Impulse für die Attraktivi- lungsgebiet „In der Wiesen Ost“, sowie
tät der Wohnlage dar. Auch der geplante die Mellergründe im 23. Bezirk.
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Ausbau der Linie U2, die bis 2028 bis zum
Wienerberg verlängert wird, verbessert In der Endphase der Bebauung des Sonn-
nochmals die Anbindung an das Zentrum. wendviertels entstehen vermehrt hochwerti-
ge Mietwohnungsprojekte. Diese Projekte,
Die Therme Oberlaa und der angrenzende die direkt an den Helmut-Zilk-Park angren-
Kurpark, die direkt mit der U1 erreichbar zen und aufgrund der zentralen Lage be-
sind, dienen als wesentlicher Anziehungs- sonders attraktiv sind, wurden großteils be-
punkt für die Bevölkerung. Die Wohnlage reits erfolgreich an institutionelle Investoren
wird damit auch zunehmend interessanter verkauft. Einen weiteren Hot-Spot sowohl
für Wohnungssuchende, da hier die Mie- im Hinblick auf die Neubautätigkeit als auch
ten und Kaufpreise noch moderat sind. am Investmentmarkt stellt Oberlaa dar.
PROJEKT „BRAUNHUBERGASSE 23“
© EGW
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Höchster Anteil RECHTSVERHÄLTNIS WOHNPROJEKTE
geförderter Mietwohnungen „FLÄCHENBEZIRKE SÜDOST“ 2019
Mit rund 54 % ist der Anteil geförderter
Mietwohnungen in den „Flächenbezirken
Südost“ am höchsten. Die hohe Neubau-
dynamik bei hochwertigen freifinanzier- 12 % 54 % 34 %
ten Mietwohnungen in dieser Wohnlage
brachte einen Anstieg der Mieten mit sich.
Die Mieten im Südosten Wiens liegen im
Vergleich zu anderen Wohnlagen aller-
Mietwohnungen freifinanziert
dings immer noch an der unteren Grenze. Mietwohnungen gefördert Quelle:
Die Kombination aus guter Erreichbarkeit Eigentumswohnungen CBRE Research
und Verfügbarkeit rückte die Wohnlage in
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
den Fokus von Investoren. Ausschlagge-
bend waren hierfür die Entwicklungen im MIETEN, RENDITEN UND KAUFPREISE
Sonnwendviertel. Diese sind ein wesent- „FLÄCHENBEZIRKE SÜDOST“
licher Treiber für die Attraktivierung der
Mieten (€/m²/Monat) Trend
zentralen Bereiche der Wohnlage, die nun
zunehmend in südlich angrenzende Ge- 2019
10,00 – 13,00
biete ausstrahlt.
2017
9,00 – 12,00
Niedrigste Kaufpreise in den
„Flächenbezirken Südost“
Renditen (%) Trend
Während im Jahr 2015 eine Wohnung in 2019
den „Flächenbezirken Südost“ um durch- 3,40 – 3,90
schnittlich etwa 3.000 € /m² erworben 2017
3,75 – 4,25
werden konnte, liegen die Preise für Eigen-
tumswohnungen direkt vom Bauträger im
H1 2019 bereits bei fast 4.000 € /m². Hier Kaufpreise (€/m² Nutzfläche) Trend
fand seit 2017 ein kontinuierlicher Anstieg
H1 2019
statt, der vor allem durch einige Fertig- 3.950
stellungen am Sonnwendviertel beschleu- 2017
nigt wird. Hier liegen die m²-Preise eini- 3.310
ger Projekte aufgrund der zentralen Lage
und guten Erschließung bereits bei über Kaufpreisindex Flächenbezirke Südost
5.000 € /m². Dennoch werden in dieser Wien
140 %
Wohnlage weiterhin die durchschnittlich
2015 = 100 %
günstigsten Transaktionen verzeichnet. 130 %
Auf Basis der projektierten Preise kann 120 %
in den nächsten zwei Jahren von einem 110 %
Quelle:
CBRE Research,
weiteren Anstieg ausgegangen werden. 100 % ImmoUnited
2015 2016 2017 2018 H1 2019
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FLÄCHENBEZIRKE NORDOST
Ländlicher Charakter in den Das Donaufeld als zukünftiger
„Flächenbezirken Nordost“ Neubau Hot-Spot
Die Bezirke über der Donau werden zu Ein Neubau Hot-Spot ist hier weiterhin
den „Flächenbezirken Nordost“ zusam- die Seestadt Aspern, die zu den größten
mengefasst und zeichnen sich vor allem Stadtentwicklungsgebieten Europas ge-
durch ihren hohen Grünflächenanteil und hört. Hier hat die nächste Bauphase am
den teils ländlichen Charakter am Stadt- Seebogen bereits begonnen. Neben zahl-
rand aus. Dementsprechend ist sie eine reichen weiteren Entwicklungsgebieten in
bevorzugte Wohnlage für Familien. Diese dieser Wohnlage wie den Siemensäckern
schätzen auch die vergleichsweise günsti- und dem Areal des ehemaligen Gaswerks
gen Wohnkosten in dieser Lage. Die Nähe Leopoldau, deren Bebauung demnächst
zur Lobau und der Alten Donau bieten abgeschlossen wird, rückt ein weiteres
einen schnellen Zugang zu den schönsten Gebiet in den Fokus.
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Wiener Naherholungsgebieten. Die Er-
reichbarkeit ist durch mehrere U-Bahn- Die großflächige Entwicklung des Do-
Linien gegeben, womit eine optimale naufeldes befindet sich derzeit in der
Anbindung an die Stadt gewährleistet ist. Planungsphase. Aufgrund der Nähe zur
Hier steht mit Ausnahme von Wohnprojek- Alten Donau und der zentralen Lage könn-
ten an der Alten Donau und den Wohn- te hier ein zukünftiger Investment Hot-Spot
türmen am Donauufer vor allem leistbares entstehen. Das Beispiel Kirschblütenpark
Wohnen im Vordergrund. zeigt, dass diese Lage in unterschiedlichs-
ten Vermarktungsvarianten vom Markt
sehr positiv angenommen wurde.
PROJEKT „BREITENLEER STRASSE 266“
© JAMJAM/
Stix+Partner
© 2019 CBRE RESEARCH27
Hohes Investoreninteresse erhöht RECHTSVERHÄLTNIS WOHNPROJEKTE
den Druck auf die Renditen „FLÄCHENBEZIRKE NORDOST“ 2019
Knapp die Hälfte der Fertigstellungen in
dieser Wohnlage im Jahr 2019 entfallen
auf geförderte Mietwohnungen. Der ver- 24 % 45 % 31 %
gleichsweise hohe Anteil freifinanzierter
Mietwohnungen bei den Fertigstellungen
verdeutlicht, dass die Kombination von
erstklassiger Anbindung mit dem öffent-
Mietwohnungen freifinanziert
lichen Verkehr und einem hohen Grün- Mietwohnungen gefördert Quelle:
flächenanteil in dieser Wohnlage von Eigentumswohnungen CBRE Research
Investoren sehr geschätzt wird.
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Da aufgrund größerer Flächenreserven
die Entwicklung von großvolumigen Neu- MIETEN, RENDITEN UND KAUFPREISE
bauten möglich ist, kann auch ein dement- „FLÄCHENBEZIRKE NORDOST“
sprechend leistbares Mietniveau angeboten
Mieten (€/m²/Monat) Trend
werden. Die Renditen haben innerhalb
eines Jahres deutlich nachgegeben und 2019
10,00 – 13,00
liegen für Neubauprojekte aktuell zwischen
2017
3,50 und 3,90 %. 9,00 – 12,00
Die Mieten für Neubauwohnungen zeigen
vor allem im unteren Bereich des Markt- Renditen (%) Trend
spektrums ein deutliches Wachstum von 2019
rund 11 % innerhalb von zwei Jahren. 3,50 – 3,90
2017
3,75 – 4,25
Verhaltenes Preiswachstum
in den „Flächenbezirken Nordost“
Kaufpreise (€/m² Nutzfläche) Trend
Das Wachstum der Kaufpreise für Erst-
H1 2019
bezugswohnungen lag in den letzten zwei 4.290
Jahren unter dem Wiener Durchschnitt. 2017
Dennoch ist mit einem weiterhin kontinuier- 3.920
lichen Kaufpreiswachstum zu rechnen, das
im ersten Halbjahr 2019 auf Wohnungs- Kaufpreisindex Flächenbezirke Nordost
verkäufe im Kirschblütenpark sowie auf gut Wien
140 %
erschlossene Gebiete im 22. Bezirk zurück
2015 = 100 %
zu führen ist. Auf Basis der hochwertigen 130 %
Projekte in der Pipeline wird für die nächs- 120 %
ten zwei Jahre ein höheres Preiswachstum 110 %
Quelle:
CBRE Research,
als in der Vergangenheit erwartet. 100 % ImmoUnited
2015 2016 2017 2018 H1 2019
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WOHNUNGSNEUBAU
WIENER UMLAND
Die steigenden Bevölkerungszahlen, wel- Namhafte Entwickler schauen
che sich auch zunehmend auf das Wiener über die Wiener Stadtgrenze
Umland konzentrieren, führen zu einer
immer stärkeren Verflechtung der Kern- Signa entwickelt gemeinsam mit der BOP
stadt Wien und dem Agglomerationsraum. Immoholding auf dem alten Werftareal
Trotz administrativer Grenzen nehmen in Korneuburg einen neuen Stadtteil mit
wirtschaftliche, soziale, geographische Wohnungen, Büros, Handel, Gastrono-
und verkehrstechnische Verflechtungen zu. mie und Dienstleistungen. Der Baubeginn
Demnach verzeichneten die an Wien an- ist für 2022 geplant. Im Süden, der be-
grenzenden Bezirke auch das höchste Be- liebtesten und urbansten Wohnregion
völkerungswachstum in Niederösterreich. im Umland, ist auf dem ehemaligen In-
dustrieareal der Brunner Glasfabrik ein
Wiener Umland im Fokus von Woh- neuer Stadtteil geplant. In einer ersten
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
nungssuchenden und Developern Ausbaustufe sind 350 geförderte und frei-
finanzierte Wohnungen geplant. Im Neu-
Die günstigeren Wohnkosten bei gleich- siedlerviertel in Mödling werden aktuell
zeitig sehr hoher Wohnqualität machen rund 250 Wohnungen unter Beteiligung
das Wiener Umland zu einer beliebten der ARE entwickelt. Diese ist aktuell auch
Wohnregion. Die ausgezeichnete Erreich- an der Entwicklung des Südstadtzentrums
barkeit vieler Umlandgemeinden mit in Maria Enzersdorf beteiligt, wo auf dem
zahlreichen S-Bahn Linien ermöglicht die 1,3 ha großen Grundstück Wohnungen so-
schnelle Verbindung in das Wiener Stadt- wie ein Nahversorgungszentrum entstehen.
zentrum. Nicht nur Wohnungssuchende
sehen großes Potenzial im Wiener Um- Derzeit ist das Wiener Umland noch sehr
land, auch namhafte Entwickler entdecken stark von Eigentumswohnungen geprägt.
die angrenzenden Gemeinden zuneh- Durch das steigende Angebot an attrak-
mend für sich. tiven großvolumigen Wohnentwicklungen
im Umland kann davon ausgegangen
Erwarteter Angebots- werden, dass die Investmentaktivität in
rückgang in Wien diesem Bereich ansteigen wird. Während
diese zu Beginn vor allem von lokalen
Die Wiener Bauordnungsnovelle könnte Investoren geprägt ist, wird in weiterer
mittelfristig zu einem Angebotsrückgang Folge auch mit einem steigenden Inter-
in Wien führen. Ausschlaggebend dafür esse internationaler Marktteilnehmer zu
ist die neue 2/3 Regelung, die bei Neu- rechnen sein.
widmungen bzw. Widmungsänderungen
einen verpflichtenden Anteil an geförder-
ten Wohnungen vorsieht. Ebenso stellen
die hohen Bodenpreise in Wien eine zu-
nehmende Hürde für Entwickler dar.
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AUSGEWÄHLTE NEUBAU HOT-SPOTS UND PROJEKTE
KORNEUBURG
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
GROSS-
ENZERS-
DORF
SCHWECHAT
NÖ SÜD
KORNEUBURG NÖ SÜD
Fertig- # Fertig- #
stellung Adresse Wohnungen stellung Adresse Wohnungen
2018 Karree Korneuburg 71 (Eigentum) ab 2021 Neusiedlerviertel 250
Mödling
2019 Corena Nova 154 (gef. Miete)
2021 Südstadtzentrum 140 (Miete)
2021 Villenpark Korneuburg 200 (Eigentum) Maria Enzersdorf
ca. 2024 Werftareal – ab 2021 Glasfabrik Brunn a.G. 350
GROSS-ENZERSDORF SCHWECHAT
Fertig- # Fertig- #
stellung Adresse Wohnungen stellung Adresse Wohnungen
2018 Kirchenplatz 7 22 (gef. Miete) 2018 Frauenfeld 94 (gef. Miete)
2020 Wiener Straße 6 12 (Eigentum) ab 2019 Brauunion Schwechat 800
2020 Lobaustraße 5a 42 (Miete) ab 2020 Einzelprojekte 150 Quelle:
CBRE Research
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INVESTMENTMARKT WOHNEN
Interesse am institutionellen Investoren zeigen eine zunehmende Aktivi-
Wohninvestmentmarkt hält an tät und schauen vermehrt in Wohnlagen
außerhalb der „Inneren Bezirke“. Dement-
Der Wohninvestmentmarkt stellte mit einem sprechend verzeichnen die Spitzenrenditen
Investmentvolumen von knapp € 1,3 Mrd. in den Flächenbezirken einen stärkeren
die stärkste Asset-Klasse im Jahr 2018 dar. Rückgang und werden bis Jahresende bei
Das erste Halbjahr 2019 verlief im Vergleich rund 3,40 % erwartet. Damit sind sie im
dazu etwas verhaltener, jedoch erreicht das Vergleich zum Jahresende 2018 um rund
Wohninvestmentvolumen aufgrund des 35 Basispunkte gesunken. Im Vergleich
starken Q3 insgesamt € 800 Mio. und da- dazu fand in den Inneren Bezirken ein ge-
mit in etwa den Wert des Vorjahres im glei- ringerer Renditerückgang statt.
chen Zeitraum. Im Vergleich zu den beiden
vorherigen Jahren nahm der Anteil der For- Gut gefüllte Pipeline bis Jahresende
ward Transaktionen etwas ab. Beim Invest-
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
mentvolumen in diesem Jahr bewirkten vor Aufgrund der gut gefüllten Pipeline im letz-
allem zwei größere Wohnportfolios, dass ten Quartal gehen wir davon aus, dass das
Bestandstransaktionen einen höheren An- Investmentvolumen mehr als € 1 Milliarde
teil am Volumen einnehmen. erreichen wird. Die Diversifizierung ihres
Portfolios wird von vielen Investoren als Ziel
Das Neubauangebot auf dem Areal rund definiert. Aufgrund der geringen Korrelati-
um den Wiener Hauptbahnhof ist weiter- on mit dem gewerblichen Immobilienmarkt
hin attraktiv. Auf diesen entfiel auch die stellt der Wohnungsmarkt eine beliebte
größte Transaktion des Jahres. Ebenso Möglichkeit zur Diversifizierung dar. Ins-
wurde in den ersten drei Quartalen eine besondere internationale Investoren setzten
neue Benchmark im Bereich der Renditen diese Strategie vermehrt um und bauen ihre
bei Neubauten aufgestellt, die die Attrak- Präsenz am österreichischen Wohninvest-
tivität des Wiener Wohninvestmentmarktes mentmarkt, aufgrund der guten Angebots-
unterstreichen. Insbesondere internationale situation, weiter aus.
INVESTMENTVOLUMEN HERKUNFT
WOHNEN ÖSTERREICH DER INVESTOREN
Sonderform Wohnen (Studentenheim, int. Investoren
Serviced Apartment, Alterswohnen) dt. Investoren
Wohnen öst. Investoren
1.500 17 %
1.000
E Mio.
13 % Q1 – Q3 70 %
500 2019
0
2015 2016 2017 2018 Q1–Q3
Quelle:
CBRE Research 2019
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Wohnimmobilien erfreuen sich EXKURS
global zunehmender Beliebtheit Grundlegende Nachfragefaktoren
für den (Miet-)Wohnungsmarkt
Der Wohnungsmarkt erfreut sich aber nicht
nur in Österreich zunehmender Beliebtheit. Die Gründe für den zunehmenden
CBRE‘s Investor Intentions Survey 2019 Fokus von Investoren auf den Woh-
zeigt auch, dass Wohnen aktuell zu den nungsmarkt sind vielseitig. Dazu
meist nachgefragtesten Assetklassen ge- gehören fundamentale Nachfrage-
hört. Dies zeigt sich auch anhand der In- Treiber, Angebotsknappheit in den
vestmentvolumina. Institutionelle Wohnin- anderen Asset Klassen sowie über-
vestments verzeichneten im Jahr 2018 nicht geordnete Trends, die Investitionen in
nur in Österreich sondern auch in Europa den Wohnungsmarkt langfristig be-
ein Rekordhoch. sonders attraktiv machen:
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Insgesamt wurden in Europa im Jahr 2018 Urbanisierung
über € 50 Milliarden in Wohnimmobilien Dieser Megatrend ist einer der we-
investiert. Damit war Wohnen die zweit- sentlichsten Treiber für den Wohn-
stärksten Assetklasse, nach Büro, in diesem raumbedarf in urbanen Regionen.
Jahr. Der Anteil des Wohn-Investmentvolu- Prognosen der Vereinten Nationen
mens am Gesamtvolumen stieg von 5 % im gehen davon aus, dass bis 2050 etwa
Jahr 2010 auf ca. 17 % im Jahr 2018. 84 % der europäischen Bevölkerung
in urbanen Regionen wohnen wird.
Positive Aussichten trotz Risiken
Sozio-demographische
Laut der Investor Intentions Survey sehen Verschiebung
die meisten Befragten die sich ändernden Das Alter, in dem die europäische
politischen Rahmenbedingungen als das Bevölkerung heiratet und Familien
größte Risiko. Zu den zukünftigen Trends gründet, steigt kontinuierlich an. Die-
am Markt gehören zunehmende Marktein- ser Trend wird auch von der steigen-
tritte neuer Investoren sowie ein steigender den Mobilität unterstützt, wodurch
Zufluss von internationalem Kapital. sich der Wohnungskauf tendenziell
verzögert. Dementsprechend wohnen
Auch Sekundärstädte rücken immer mehr insbesondere auch höhere Einkom-
in den Fokus der Investoren, wie sich be- mensschichten insgesamt länger in
reits in Deutschland, UK und Irland zeigt. Mietverhältnissen.
In Österreich zeigten sich auch bereits ver-
einzelte Deals in Landeshauptstädten wobei Leistbarkeit von Eigentum
das Angebot an größeren Wohnbauprojek- In der Eurozone stiegen die Kaufprei-
ten aktuell noch gering ist. Insbesondere in se in den letzten Jahren stärker als die
Graz sorgt die hohe Neubautätigkeit für ein Löhne. Dies ist ein weiterer Faktor,
attraktives Angebot an investmentfähigen der die Nachfrage nach Mietwohnun-
Produkten, die auch von internationalen gen erhöht.
Akteuren nachgefragt werden.
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