RAUM mehr - Brückenschlag - Zuversicht - Union Investment Real Estate
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RAUM mehr
Ausgabe 1 | 2010
Das Immobilienmagazin von Union Investment
Zuversicht
US-Markt steht
vor der Wende
Lichtblick
Nachhaltige
Energiekonzepte
Brückenschlag
In der Krise finden Investoren
und Immobilienmanager zueinander
inhalt zur sache
Wer seinen Immobi
Titel Plädoyer für eine weltweite ökosoziale Marktwirtschaft
lienbestand in 4 Ein hartes Stück Arbeit Die Branche besinnt sich wieder von Franz Josef Radermacher
Schuss hält, punktet auf die bewährten Instrumente des Immobiliengeschäfts
auch in schwierigen
Zeiten. Seite 4 7 Interview Hanspeter Gondring, Studienleiter an der
Dualen Hochschule Baden-Württemberg, Stuttgart
D
9 Studie Immobilien-Investitionsklimaindex von Union
ie Welt befindet sich in einer extrem schwierigen Situation. Als Allerdings reicht technischer Fortschritt alleine nicht. Parallel müssen
Investment steigt erneut
Folge der wirtschaftlichen Globalisierung sieht sich das welt gesellschaftliche Innovationen durchgesetzt werden, um die Nutzung
Märkte ökonomische System in einem Prozess zunehmender Entfesse- von Ressourcen sinnvoll zu begrenzen. Dies ist heute ein Thema der
10 US-Markt Investoren beurteilen die Märkte New York, lung und Entgrenzung. Vor allem das rasche Bevölkerungswachstum Global Governance. Das bedeutet, es müssen gleichzeitig zwei For-
Chicago, Seattle und Washington weiterhin unterschiedlich hin zu zehn Milliarden Menschen und das wirtschaftliche Aufholen men von Innovationen verfolgt werden: diejenige im Bereich Technik,
14 Budgethotels Preiswerte Anbieter profitieren von der Krise großer Schwellenländer wie China, Indien und Brasilien stellen unter Design und neue Materialien und diejenige im Bereich Governance,
Umwelt- und Ressourcenaspekten eine gigantische Herausforderung also der Gestaltung politisch-gesellschaftlicher Strukturen. Gelingt
portfolio dar. Angesichts hoher CO2-Emissionen droht womöglich schon bald es, beide in einer klugen Zukunftsstrategie zu verknüpfen, gibt es
18 Institutionelle Investoren Versicherungen und Versorgungs die Klimakatastrophe. Eine der sichtbaren Konsequenzen der globa- eine realistische Perspektive für Nachhaltigkeit auf Basis einer welt-
kassen wollen ihre Immobilienquoten aufstocken
len Fehlsteuerung ist die Weltfinanz- und Weltwirtschaftskrise, deren weiten ökosozialen Marktwirtschaft. Gelingt dies nicht, droht der
Ende nicht absehbar ist. Kommt es also zum Krieg um Ressourcen, ökologische Kollaps oder aber eine Ressourcendiktatur in einer welt-
konzepte
um die Frage: Wer kann, wer darf auf Ressourcen in welchem Umfang weiten Zweiklassengesellschaft neofeudalen Typs.
22 Erneuerbare Energien Gebäude werden in Zukunft mehr zugreifen? Oder droht umgekehrt bei übermäßigem Zugriff auf unsere Was heißt das zusammenfassend? Die globale Situation ist kri-
Energie erzeugen als verbrauchen
New Yorks Büromarkt endlichen Energie- und Rohstoffquellen der globale Kollaps? tisch. Eine Chance auf eine friedliche Zukunft in Wohlstand hat die
steht vor der Wende.
26 Standortinitiativen Eigentümer von Büroimmobilien
engagieren sich gemeinsam für ihre Quartiere Hierbei ist der technische Fortschritt von entscheidender Bedeutung. Menschheit nur, wenn es gelingt, weiteren technischen Fortschritt,
Seite 10
28 Drehort Immobilie Gebäude spielen im Film mehr als nur Er erlaubt, aus weniger Input mehr Output zu erzeugen. Für innova- insbesondere auch im Immobiliensektor, mit Innovationen im Bereich
eine Statistenrolle. Manchmal sind sie die heimlichen Stars tive Unternehmen liegen hier große Chancen. Das gilt vor allem für globaler Regulierung zu verknüpfen. Das Leitmotiv lautet daher:
Im Logistikpark
„G.Park Blue den Immobilien- und Bausektor, der wie wenige andere Branchen „ökosozial statt marktradikal“.
Planet“ ist die Rubriken erheblichen Anteil am Ressourcenverbrauch, Energieverbrauch und
Sonne der Ener-
3 Zur Sache Franz Josef Radermacher plädiert für eine an der Erzeugung von Klimabelastungen hat, der aber zugleich be-
gielieferant.
weltweite ökosoziale Marktwirtschaft
Seite 22 sonders große Verbesserungspotenziale bietet. Dabei geht es um
32 Nachrichten Kulturhauptstädte als Impulsgeber für die Stadt- Green Buildings, die energetische Sanierung des Bestandes sowie
entwicklung; Europäischer Markt für Immobilieninvestments;
Hamburg ist „European Green Capital 2011“; Neue Energie- die Vision einer Zukunft, die auf geringen Energieverbrauch, geringe
richtlinien für Gebäude in der EU Volumina von Abfallmaterialien und geringe Klimagasemissionen ab-
Fotos: Marcel Malherbe/laif (Cover); blickwinkel/H. J. Igelmund; Construction
33 Nachrichten Jahresbilanz der Union Investment Real Estate zielt. Das werden Gesellschaft und Markt fordern und durchsetzen.
Photography; Gazeley; PPW/Max Kohr; Universität Ulm/Elvira Eberhardt
GmbH; ULI startet Onlineplattform; Europäischer Markt
Die Unternehmen müssen agieren. Wer heute die richtigen Prozesse
für Einzelhandelsimmobilien; BVI-Studie zur Fondsanleger-
präferenz initiiert, wird mittelfristig erheblich profitieren.
34 Nachrichten Prime Property Award 2010; RICS-Studie zur Eine Zukunftsgestaltung und eine tragfähige Wohlstandsentwick-
Jackie Chan fliegt
Nachhaltigkeit; Buchtipp: „Atlas der Globalisierung“ lung für zukünftig zehn Milliarden Menschen sind jedenfalls ohne
im Film durch Berlin. 34 Impressum/Kontakt fundamental verbesserte technische Lösungen nicht denkbar. Ziel
Seite 28
ist dabei ein doppelter „Faktor 10“: eine Verzehnfachung der Welt-
wirtschaftsleistung in den kommenden 70 Jahren bei zehnfach er-
höhter Ökoeffizienz und einer bis dahin herzustellenden weltweiten
Titelbild sozialen Balance.
Blick auf „The Loop“, den Finanzdistrikt von Chicago. Eines der Wahrzeichen der Universitätsprofessor Franz Josef Radermacher ist unter
Metropole ist der „Sears Tower“ mit seiner markanten Doppelspitze. Das 442 Me- anderem Präsident des Global Economic Network, Vize-
ter hohe Bürogebäude mit 110 Geschossen ist das höchste Gebäude in der präsident des Ökosozialen Forums Europa und Mitglied
„Windy City“ am Lake Michigan. des Club of Rome. radermacher@faw-neu-ulm.de
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titel
Immobilien müs
sen sorgfältig und
kostenbewusst be
Ein hartes Stück Arbeit
wirtschaftet wer
den. Diese Tugend Die Branche besinnt sich wieder auf die bewährten Instrumente des Immobiliengeschäfts. Erfolgreich ist,
zahlt sich hier in
Peking genauso wer viel Erfahrung mitbringt und einen langen Atem hat. Von Miriam Beul und Anne Wiktorin
aus wie anderswo.
E
ine eigentümliche Wende hat die globale Krise bewirkt, eine Art Entwicklungsgeschäft. Am Frankfurter Westend stellte IFM Anfang 2009
Salto rückwärts: Die in den Jahren des Booms als bloßes Finanz- das „Romeo & Julia“ fertig. Die revitalisierten Doppeltürme verfügen
produkt (miss-)verstandene Immobilie materialisiert sich wieder, zusammen über rund 15.000 Quadratmeter Mietfläche. Trotz Nach
befreit sich aus ihrem virtuellen Zahlengefängnis, wird greifbar. Denn frageflaute konnten Glatzel und sein Team das Objekt innerhalb von
Investoren, Entwickler, Dienstleister und auch Banken haben erkennen neun Monaten zu 70 Prozent vermieten. Ein Erfolg in diesen Zeiten.
müssen, was die alten Hasen unter ihnen schon immer wussten: Immo- Der Umbau der „Zeilgalerie“, ebenfalls in Frankfurt am Main, läuft der-
bilien machen Arbeit, und das schnelle Geschäft mit dem Produkt aus zeit auf Hochtouren. IFM hat die 1992 eröffnete Einzelhandelsimmo-
Beton und Steinen verspricht bestenfalls kurzfristig hohe Gewinne. Auf bilie 2008 erworben. Ende 2010 soll die bekannte Einkaufsadresse in
Dauer aber führen nur ein langer Atem und die nötige Erfahrung zum neuem Glanz erstrahlen.
Erfolg. Erst recht in Zeiten wie diesen, wenn die Märkte im Abschwung „Nach wie vor investieren wir in sehr gut gelegene Immobilien, die
sind, die Nachfrage der Mieter zurückgeht, wenn Preise und Mieten unter nicht mehr marktfähig sind, und verkaufen sie nach der Sanierung weiter.
Druck geraten, Finanzierungen wackeln und sich so mancher ehrgeizige Unser Geschäftsmodell hat sich also nicht geändert. Neu ist, dass es von
Businessplan nicht erfüllt. Dann sind sie wieder gefragt, die Tugenden solchen Objekten nun viel mehr gibt als vor dem Ausbruch der Krise“,
des gewissenhaften Immobiliengeschäfts: solide Finanzierung, aktives sagt der IFM-Chef. Bei Akquisitionen gehe IFM daher nun noch konser-
Bestandsmanagement, enger Mieterkontakt, sorgfältige und kosten vativer vor. Anders als zuvor kämen Ankäufe in 1b-Lagen nicht mehr in-
bewusste Bewirtschaftung. frage. „Dann lieber in 1a investieren und intensiver mit der Immobilie
Wer diese Tugenden besitzt, kann vergleichsweise gelassen in die arbeiten“, sagt er. Eine andere Korrektur trägt inzwischen erste Früchte:
Zukunft blicken. Wer Schwächen hat, muss an sich arbeiten. Denn, sagt Das Property Management machen Glatzels Leute wieder selbst. Zwi-
Georg Glatzel, CEO von IFM Immobilien, und spricht aus, was die meis schenzeitlich ließ sich IFM von externen Partnern unterstützen. „Doch
ten denken: „Die Krise ist noch nicht vorbei. Wir gehen davon aus, dass die Qualität hat nicht gestimmt.“ Gerade jetzt seien zufriedene Mieter
2010 noch unglückselige Überraschungen auf uns zukommen.“ Eine das A und O, mahnt Glatzel.
grundsätzliche Strategiewende wird er für sein Unternehmen nicht ein-
läuten. Aber einige Bereiche wird auch er neu ausrichten: „Eine Situa- Mieter rücken in den Mittelpunkt
tion wie jetzt gab es noch nie“, so Glatzel. Der börsennotierte Investor, „Mieter zu verlieren, ist derzeit das größte Risiko“, bestätigt Klaus Fran-
Asset-Manager und Projektentwickler mit dem Schwerpunkt Refurbish- ken, CEO von Catella Property. Aufgrund der Rezession sind überall in
ment gehört zu den größeren und noch aktiven Playern im nationalen Europa die Büromieten zum Teil deutlich gesunken, auch in Deutsch-
land. Gleichzeitig steigt die Zahl leer stehender Büroflächen, das ver-
schärft den Wettbewerb um Nutzer. Weniger deutlich fallen die Miet-
Europäische Büroimmobilienuhr* rückgänge zwar bei Einzelhandelsflächen aus, doch gilt dies nur für die
3. Quartal 2009 Topeinkaufslagen der europäischen Großstädte. 1b-Lagen sind spürbar
Stuttgart unter Druck. „Sich um die Mieter kümmern“ lautet daher Frankens Rat
Düsseldorf an Eigentümer und Investoren. „Die Bedürfnisse des Mieters verän-
Edinburgh dern sich sehr schnell, Flächen, die bei Vertragsabschluss noch genau
Hamburg passten, können 24 Monate später schon nicht mehr adäquat sein“,
Lissabon sagt der Experte. Zu warten, bis der Mietvertrag abgelaufen sei, sei da-
verlangsamtes beschleunigter Frankfurt/M., Rom, Luxemburg her unklug. „Besser ist es, kontinuierlich in Kontakt mit seinen Mietern
Mietpreis- Mietpreis- Budapest, Barcelona zu bleiben, um so auf veränderte Anforderungen schnell reagieren und
wachstum rückgang
Athen, Bukarest Mieter halten zu können.“
Amsterdam, Berlin, Madrid, Nicht selten bedarf es dazu erneuter Investitionen: Union Investment
Mailand, München, Prag
beschleunigtes verlangsamter etwa baut in einem seiner Objekte in Frankfurt-Niederrad 12.000 Qua-
Helsinki, St. Petersburg,
Mietpreis- Mietpreis-
Stockholm
dratmeter Bürofläche nach modernem Standard um – nach den Be-
wachstum rückgang
Brüssel, Dublin, Istanbul
dürfnissen des Mieters. Das internationale Hightechunternehmen Atos
Foto: ChinaFotoPress/laif/Tian Baoxi
Worldline wünschte sich große Raumzuschnitte mit offener Kommu-
Paris
nikationsstruktur und viel Glas. Der Erfolg: Demnächst zieht auch die
Moskau, Kiew, Lyon
Konzernmutter, der bislang auf mehrere Frankfurter Adressen verstreute
* Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach London City, Warschau, Oslo
Einschätzung von Jones Lang LaSalle inner-
IT-Dienstleister Atos Origin, mit ins Gebäude ein – und bindet sich bis
London Westend
halb ihrer Mietpreis-Kreisläufe (Spitzenmiete) weit über das Jahr 2020 hinaus an den Standort. Die Anstrengung also
befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr
in verschiedene Richtungen und mit verschie-
lohnt sich, sagt Ingo Hartlief, Mitglied der Geschäftsführung der Union
denen Geschwindigkeiten bewegen. Quelle: JLL, Stand: Oktober 2009 Investment Real Estate GmbH: „Die gestiegenen Anforderungen an §
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titel
Ausstattung und Flächenzuschnitt setzen wir mit Blick auf zufriedene verhandelt der Makler. „Ein Trend dabei ist, dass Mieter mit ihren Ver- Verbund zur Optimierung Not leidender Immobilienportfolios: German dass in den kommenden Jahren zahlreiche Investoren keine Anschluss-
Mieter konsequent im Immobilienbestand um.“ mietern Nachverhandlungen zur Reduktion der aktuellen Miete aufneh- Work-Out Platform nennt sich der Zusammenschluss. „In einer Zeit, in finanzierungen mehr bekommen. Folge: Große Portfolios, die dann an
Zufriedene Mieter sehnen auch diejenigen Banken und Finanzinves men. Dafür werden im Gegenzug oftmals Verträge über die vereinbarte der Finanzinvestoren ihre Business- und Tilgungspläne deutlich nach die Work-Out-Abteilungen der Banken fallen, müssten oftmals kurzfris
toren herbei, die infolge der Krise unfreiwillig zu Bestandshaltern gewor- Laufzeit prolongiert“, berichtet Martin Drummer, CEO von CB Richard unten korrigieren müssen, rückt das Outsourcing der Bewirtschaftung tig und umfangreich betreut werden.
den sind. Eigene Property-Management-Abteilungen unterhalten diese Ellis Deutschland. Der Kosteneinsparungseffekt greife direkt, da auf diese großer Immobilienportfolios in den Fokus der Investoren“, hat Fritz- Solcher Bedarf bedeutet freilich nicht, dass Immobiliendienstleistern
Eigentümer in der Regel nicht. So gewinnt – wie häufig in Abschwungs- Weise ein Umzug vermieden werden kann. Klaus Lange, geschäftsführender Gesellschafter von RGM Gebäude die gebratenen Tauben geradewegs in den Mund fliegen. Selbst ein
phasen – das Tenant-Representation-Geschäft an Gewicht. Das Modell: Und auch bei der Bewirtschaftung hoffen Dienstleister auf eine Aus- management, beobachtet. Kosten- und Projektsteuerer wie Chandler KBS muss sich nach neuen
Makler suchen im Auftrag eines Immobilieneigentümers das Gespräch weitung ihres Geschäfts. Schon früh reagierte beispielsweise der Dort- Die in der German Work-Out Platform verbundenen Unternehmen Mandaten strecken. Das Geschäftsmodell der Düsseldorfer: Bundesweit
mit dem Mieter, und zwar lange bevor der laufende Vertrag endet. Ziel munder Facility-Manager RGM auf die veränderten Kundenwünsche. Im bieten ihren Auftraggebern die Möglichkeit, aus einem umfangreichen 40 Mitarbeiter sorgen – als Bauherrenvertreter – dafür, dass Kosten- und
ist dann in der Regel dessen vorzeitige Verlängerung. Die Konditionen Mai 2009 gründete er mit CRE Resolution sowie weiteren Partnern einen Dienstleistungsangebot die für ihre Immobilien beziehungsweise Portfo- Terminpläne im Developergeschäft eingehalten werden. Doch die Auf-
lios relevanten Bausteine auszuwählen. „Unser Ziel ist es, Notverkäufe, tragsbeschaffung ist trotz – oder gerade wegen – des Kostendrucks zäher
drohenden Abschreibungsbedarf oder – schlimmer noch – eine Insolvenz und schwieriger geworden. „Unser Spezial-Know-how ist zwar nach wie
zu verhindern“, sagt Michael Kunz, Geschäftsführer von CRE Resolu- vor gefragt“, sagt Andreas Schulz, der für das Deutschland-Geschäft der
tion. Mit der Finanzkrise hat sich zudem der Schwerpunkt des Gebäu- britischen Gesellschaft zuständig ist. Aber die Projekte würden kleiner,
demanagements nach Beobachtung der beiden Manager fundamental auf Kundenzusagen warte man länger. Eines der letzten Großprojekte: Im
geändert. Lag der Bedarf der Eigentümer in den vergangenen Jahren Auftrag des Investors Pearl of Kuwait steuerte Chandler KBS den Hotel
vor allem im Transaktionsmanagement, so sei dieser Markt fast voll- neubau Breidenbacher Hof in Düsseldorf. „Die Honorare für Dienstleis
kommen zum Erliegen gekommen. „Derzeit liegt der Fokus viel stärker tungen sind unter Druck“, bestätigt Catella-Property-Chef Klaus Fran-
im operativen Bereich“, berichtet RGM-Chef Lange. Er gehe davon aus, ken. Wo Finanzierungspläne wackeln, weil im Businessplan zukünftige §
„Die Branche muss kreativ werden“
Hochschulprofessor Hanspeter Gondring im Gespräch über aktuelle Risiken und Chancen der Immobilienbranche
Ist auf den Immobilienmärkten wirklich das Gilt dies auch für den Markt der Einzelhan-
Schlimmste überstanden? delsflächen, der sich zuletzt stabil zeigte?
Sagen wir so: Die Lähmung, die vor allem Es ist richtig, hier haben wir 2009 nur ge-
im ersten Halbjahr 2009 auf den Märkten ringe Ausschläge gesehen. Das Konsumklima
vorherrschte, hat sich gelöst. Und das ist ge- scheint sich weniger durch die Krise einge-
wiss ein positives Zeichen. Andererseits sind trübt zu haben. Doch auch hier die Warnung:
die Risiken keinesfalls gebannt. Auch wenn Dies muss nicht von Dauer sein, wenn die
die Konjunktur wieder anzieht, so werden Konjunktur nicht schnell wieder anzieht. Der
Der Büroneubau „Looper“ in Duisburgs Innenhafen (oben) gehört noch Entwickler Kölbl Kruse. Das Frankfurter wir doch die Folgen der Rezession erst noch stabile Konsum ist unseres Erachtens nämlich
„Westend First“ verkaufte IFM Immobilien bereits für 55 Millionen Euro an die Bayerische Apothekerversorgung. spüren: vor allem auf dem Arbeitsmarkt und nicht die Folge echter Wertschöpfung. Kon-
beim privaten Konsum. Beides sind Bereiche, sumenten gehen an ihre Rücklagen, um sich
die auch für die Immobilienkonjunktur von Dinge zu leisten. Wir sehen das etwa daran,
ganz entscheidender Bedeutung sind. dass Lebensversicherungen in steigender
Zahl zurückgekauft werden. Volkswirte er-
Was bedeutet das konkret? kennen es zudem an der nicht gestiegenen
Der Immobilienzyklus läuft der allgemeinen Inflationsrate – ein Zeichen dafür, dass die
wirtschaftlichen Konjunktur zeitlich hinterher. Konsumnachfrage real nicht gestiegen ist.
Das dürfen wir nicht vergessen. Der konjunk- Kurz gesagt: Das Konsumklima könnte sich in
turelle Abschwung, der mit Arbeitsplatzab- diesem und im nächsten Jahr durchaus noch
bau oder einer zu erwartenden steigenden eintrüben. Hanspeter Gondring lehrt als Profes
Fotos: : Kölbl Kruse/krischerfotografie; IFM; Sebastian Lasse
Zahl von Insolvenzen einhergeht, trifft un- sor an der Dualen Hochschule
mittelbar den Büroimmobilienmarkt. Hier Was können Investoren und Immobilien Baden-Württemberg in Stuttgart.
werdenVermieter im gesamten Jahr 2010 eigentümer jetzt tun?
noch mit Schwierigkeiten zu kämpfen ha- Vor Risiken zu warnen, heißt nicht, in Pessi-
ben: Der Wettbewerb um Mieter wird härter, mismus zu verfallen. Es gibt noch Gefahren, der Branche insgesamt guttun. Denn ich bin
die Leerstände werden steigen, die Mieten ja. Darauf muss man sich als Investor und überzeugt, dass es auch und gerade in die-
sinken. Eine Wende erwarten wir frühestens Eigentümer einstellen: Mieter halten, Be- sen Zeiten Möglichkeiten für sehr erfolg-
zum Jahreswechsel 2010/2011. Hier ist also stände weiterentwickeln, Portfolios wenn reiche Investments gibt. Man muss sie nur
die Talsohle noch keineswegs erreicht – auch möglich und sinnvoll bereinigen, vor allem sehen – und dann auch nutzen.
wenn die Immobilieninvestmentmärkte be- aber mehr Kreativität in der Entwicklung
reits wieder anziehen. neuer Geschäftsfelder zeigen. Das würde Das Interview führte Anne Wiktorin.
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Kreativstandort„Dortmunder U“ in der Dortmunder Innenstadt entsteht R isikoaufschlag auf die Finanzierung den Start eines geplanten, größe- seit dem Beginn der Krise den Bau von Miet- und Eigentumswohnungen
gerade der neue Firmensitz der Krankenkasse BIG. Und erst vor Kurzem ren Hochtief-Gewerbeprojekts. „Und in St. Petersburg hängt vieles da- stärker in den Fokus.
haben die beiden das Objekt zu einem guten Preis an den Initiator ge- von ab, ob wir einen Finanzierungspartner für das geplante Projekt mit Ändern Dienstleister und Projektentwickler ihren Kurs, müssen
schlossener Immobilienfonds Hannover Leasing verkauft. Der Büroneubau ins Boot bekommen. In beiden Fällen sind wir aber nicht Eigentümer zwangsläufig auch Makler und Berater der neuen Route folgen. Viele
„Cäcilium“ in Köln ging im Oktober in den Bestand des Immobilienfonds der Grundstücke“, berichtet Eichholz. von ihnen haben bereits ihre Mannschaften reduziert oder ihre Teams
SEB Immoportfolio Target Return über. „Premium-Immobilien finden auch umbesetzt. Der deutsche Arm des skandinavischen Maklerunternehmens
jetzt einen Käufer, zu vernünftigen Kursen ist das kein Problem“, so Kruse. Licht und Schatten bei Entwicklern Catella mit Sitz in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main und München
Fazit der beiden Essener: Auf ihr klar definiertes Geschäftsmodell können Dass manche seiner Realisierungspläne nicht Wirklichkeit werden, er- beispielsweise hat als Reaktion auf die trägen Investmentmärkte sogar
sie auch weiterhin vertrauen. „Wir bauen immer nur Immobilien, die zu lebt unterdessen auch Stefan Best, Geschäftsführer des Projektentwick- sein Vergütungssystem umgestellt. „Wir zahlen unseren Mitarbeitern kei-
80 Prozent vermietet sind und außerdem so viel Charme besitzen, dass lungsarms der HIH Hamburgische Immobilien Handlung. „Vor allem ne internen Provisionen mehr. Die Honorare basieren seit Anfang 2008
wir sie selbst behalten würden“, erklärt Kruse. Großprojekteab einem Investitionsvolumen von mehr als 100 Millionen auf dem Teamergebnis“, berichtet Catella-Deutschland-Manager Klaus
Euro werden auf einen späteren Realisierungszeitraum verschoben“, Franken über die geänderte Strategie. Dies sei zwar auch dem müden
Projekte werden kleiner beobachtet der Investor aus der Hansestadt. Investmentgeschäft geschuldet, man ziehe damit aber auch eine Lehre
Mit der schwächeren Marktphase müssen sich aber auch die beiden er- Von den vier Geschäftsbereichen der HIH – dazu zählen das Asset aus der Krise: Provisionsgetriebe Geschäfte seien eben nicht immer die
folgsverwöhnten Entwickler arrangieren. „Immobilien in B-Lagen leiden Management, das Property Management, Investmentprodukte und die besten. Aus persönlichen Erfolgserlebnissen, die zuvor in individuellen
unter der Nachfrageflaute“, sagt Kruse. Beim Neubau „Cäcilium“ in Köln Projektentwicklung – hätten die beiden erstgenannten Bereiche keinerlei Abschlussprovisionen ihren Ausdruck fanden, formte die Geschäftslei-
sei das weniger stark zu spüren, beim ebenfalls bezugsfertigen „Looper“ strategischer Anpassung bedurft. „Diese Dienstleistungsbereiche funk- tung daher „Gruppenerlebnisse“ – und ermuntert auf diese Weise wie-
am Innenhafen Duisburg dagegen schon. Erstaunlicherweise aber müs- tionieren unabhängig von den Marktzyklen“, sagt Best. Mit seinen In- der zu stärker teamorientiertem, abteilungsübergreifendem Arbeiten.
sen die beiden auch im Umgang mit Banken kaum umschwenken. Zum vestmentprodukten reagiere HIH auf die erhöhte Nachfrage nach selbst Die Botschaft des Beratungsunternehmens könnte stellvertretend für
einen, weil sie jedes Projekt selbst finanzieren und theoretisch im eige- erklärenden und vor allem risikoarmen Immobilienanlagen. Ähnlich wie die gesamte Branche stehen: Eine Krise, die alle trifft, lässt sich eben
nen Bestand halten könnten. Zum anderen, weil ihr Netzwerk sie auch die Essener Hochtief Projektentwicklung nehmen auch die Hamburger auch nur gemeinsam meistern. $
in diesen Zeiten auffängt. „Wir haben zuletzt eine Finanzierung von der
Sparkasse bekommen. Es gibt keine Engpässe. Weil man uns kennt und
vertraut, bekommen wir weiterhin gute Konditionen“, so Kruse.
Andere Erfahrungen hat Rainer Eichholz, Sprecher der Geschäfts-
führung der Hochtief Projektentwicklung, in den vergangenen Monaten
gemacht. „Die Kreditinstitute verlangen in jedem Fall höhere Vorvermie-
Investoren sind wieder zuversichtlicher
tungsquoten und mehr Eigenkapital als vor der Finanzkrise. Wir kalkulie- Zum zweiten Mal in Folge steigt der Immobilien-Investitionsklimaindex von Union Investment
Einem vermögenden Privatinvestor aus Kuweit ren unsere Entwicklungen daher heute auf Basis einer Eigenkapitalquote
gehört der „Breidenbacher Hof“ in Düsseldorf. von 40 Prozent. Und wir haben unsere Realisierungshürde selbst erhöht.
D
Erst bei einer Vorvermietung zwischen 50 und 70 Prozent je nach Pro- ie Investoren der drei größten europäischen k räftigstenzu, bleibt jedoch mit einem Wert von Deutschland nur 38 Prozent. „Investoren in Frank-
jekt heben wir die Baugrube aus“, sagt er. In der Zusammenarbeit mit Volkswirtschaften starten optimistischer ins 66,1 hinter den Klimaindizes für Frankreich (68,3) reich und Großbritannien trauen ihren Immobi-
Mieteinnahmen viel zu optimistisch angesetzt wurden, da fehlt das Geld Banken helfe selbstverständlich auch, dass Hochtief Projektentwicklung Jahr 2010, als es noch Mitte 2009 zu er- und Großbritannien (68,2) zurück. „Die Nach- lienmärkten bereits mehr zu als die deutschen“,
für externes Know-how – und sei es auch noch so sinnvoll. eine 100-prozentige Tochter eines M-Dax-Unternehmens ist. warten war. Zu diesem Ergebnis kommt die aktu- holbewegung des Deutschlandindex darf nicht sagt Janßen. Die britischen und französischen
Gut lachen haben all jene, die in den Zeiten des billigen Geldes auf In der Akquisitionsstrategie gehen die Essener aber einige neue elle Investitionsklimastudie von Union Investment, darüber hinwegtäuschen, dass die Entwicklung Immobilienprofis erwarten in ihren jeweiligen
dem Boden geblieben sind. „Wir haben keine Extreme mitgemacht. Wege. Der Wohnanteil im Entwicklungsportfolio soll erhöht, der Be- bei der im Dezember 2009 mehr als 220 Investiti- in den drei europäischen Kernmärkten vermut- Märkten für 2010 ein sehr viel besseres Klima
Nach außen wirken wir sicher forsch und pfiffig, aber intern agieren wir reich Gesundheitsimmobilien ausgebaut werden. Bei Hotel- und Ein- onsentscheider von Immobilienunternehmen und lich kurzfristig wieder auseinanderläuft“, rückt für Büroinvestments und in dessen Folge ein sig
erzkonservativ“, sagt Marcus Kruse, geschäftsführender Gesellschafter zelhandelsimmobilien will Eichholz dagegen sehr selektiv vorgehen. institutionellen Immobilieninvestoren in Deutsch- Janßendas Ergebnis in den Zusammenhang. nifikant steigendes Investoreninteresse aus dem
des Essener Projektentwicklers Kölbl Kruse. Der inhabergeführte Mittel- „Büroimmobilien bilden weiterhin unser Kerngeschäft. Doch werden wir land, Frankreich und Großbritannien befragt wur- In der ersten Jahreshälfte werde sich in In- und Ausland. London gilt unter den Befragten
ständler entwickelt und revitalisiert Büro- und Einzelhandelsimmobilien, hier in Zukunft auch einmal kleinere, fungiblere Projekte im Volumen den. Der Immobilien-Investitionsklimaindex, der Großbritannien die Erholung beschleunigen. So als Markt mit den derzeit besten Rahmenbedin-
vorwiegend in der Region Rhein-Ruhr. Allein am Duisburger Innenhafen um die 20 Millionen Euro angehen“, sagt er. Mit Verzögerungen muss seit 2005 die Erwartungen und Einstellungen der kündigen bereits 60 Prozent der dortigen Inves gungen für Immobilieninvestments weltweit, da-
haben Kruse und sein Partner Stephan Kölbl mehrere Büroimmobilien der Projektentwickler aus Essen allerdings bei seinen osteuropäischen europäischen Immobilieninvestoren systematisch toren steigende Immobilieninvestitionen für das rüber hinaus schneiden Deutschland, Frankreich,
errichtet, denkmalgeschützte Speicher revitalisiert. Nahe dem neuen Projekten leben. In Bukarest verhindert der von den Banken geforderte erfasst, legte zum zweiten Mal zu. Er notiert ak- Jahr 2010 an, in Frankreich sind es 52 Prozent, in USA und Skandinavien mit guten Werten ab. Be-
tuell bei 67,5 Punkten. „Das Investitionsklima sonders kritisch werden neben den spanischen
hat seinen Tiefpunkt vom Herbst 2008 hinter sich Stimmung der Immobilieninvestoren auch die Immobilienmärkte in Mittel- und Ost-
Rückläufige Nachfrage Wieder mehr Leerstand gelassen. Die Klimaindizes in allen drei Befra- europa sowie in Japan beurteilt.
deutlich verbessert
Neu vermietete Büroflächen in Deutschland und Europa Leerstandsquoten Büromarkt in Deutschland und Europa gungsregionen weisen auf eine Belebung der Die Mehrheit der britischen Immobilien
2003 bis 3. Quartal 2009 in Mio. m2 2003 bis 3. Quartal 2009 in Prozent Investitionsklimaindex: Veränderung in Prozent
Investmentmärkte hin“, sagt Olaf Janßen, Lei- profis (64 Prozent) richtet ihre Investitionsent-
Deutschland* Europa** Deutschland Frankreich Großbritannien
20 10 Deutschland* Europa** ter Immobilien Research bei Union Investment. 8 scheidung dabei weiterhin streng nach Ren-
20,4
19,0 Der Druck auf die Anfangsrenditen in Großbri- ditegesichtspunkten aus. Während auch in
15 16,7 9 4
14,8
16,3 tannien und Frankreich werde aller Voraussicht Frankreich im Vergleich zum Frühjahr eine stär-
10
12,9 8 nach weiter zunehmen. „In den nächsten zwölf 0 kere Renditeorientierung auszumachen ist, blei-
Foto: Breidenbacher Hof/Robert Reck
8,7 Monaten dürften wir in Europa auch bei den –4 ben sich die deutschen Immobilieninvestoren
5 7
grenzüberschreitenden Transaktionen einen An- treu: „Sicherheit“ wird in Deutschland auch
–8
0 1,3 1,6 2,0 2,2 2,5 2,3 1,3 6 stieg sehen“, so der Researcher. 2010 die wichtigste Maßgabe für Immobilienin-
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 In den Aufwärtstrend ist – deutlich nachlau- –12 vestitionen sein. „Einen Strategiewechsel von
1. 2. 1. 2.
* 4 Märkte: Berlin, Frankfurt/M., Hamburg, München; 2003 ohne 1. Quartal * 4 Märkte: Berlin, Frankfurt/M., Hamburg, München; 2003 ohne 1. Quartal fend – auch das in Deutschland ermittelte Kli- 2005 2006 2007 2008* 2009* Core zu Value Add werden perspektivisch nur
** 15 Märkte: Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Dublin, Frankfurt/M., Hamburg, London ** 15 Märkte: Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Dublin, Frankfurt/M., Hamburg, London
(Central, North, South und Thames Valley), Madrid, München, Paris (Île-de-France), Wien (Central, North, South und Thames Valley), Madrid, München, Paris (Île-de-France), Wien ma für Immobilieninvestitionen eingeschwenkt; * Erhebung jeweils im Frühjahr (1.) und Herbst (2.) sehr wenige deutsche Investoren vollziehen“,
Quelle: CB Richard Ellis, Stand: 3. Quartal 2009 Quelle: CB Richard Ellis, Stand: 3. Quartal 2009 der nationale Index legte um vier Punkte am Quelle: Union Investment, Stand: Januar 2010 erwartet Olaf Janßen. $
8 Raum & mehr 1/2010 Raum & mehr 1/2010 9
Märkte
D
er vom billigen Geld angetriebene Ausflug globaler Finanzinvestoren „Es mehren sich die
in die Immobilienwelt fordert seinen Tribut. Besonders hoch ist er Anzeichen, dass auf dem
Gleichung mit dort, wo die Krise ihren Anfang nahm: in den Vereinigten Staaten
von Amerika. Die größte Volkswirtschaft der Welt hat sich von den Folgen
der Immobilien- und Kreditkrise noch längst nicht erholt. Der Schä-
del brummt. Und auch die Milliardenhilfen der US-Regierung können
US-Markt das Schlimmste
überstanden ist.“
Ross J. Moore, Vice President, Colliers, Boston
vielen Unbekannten
den Patienten Konjunktur nicht im Handumdrehen wieder auf die Beine
stellen. Der gesamte Immobiliensektor hängt weiterhin am Tropf Washing-
tons. „Die Frühindikatoren für eine Wende zum Positiven sind gut, aber
die konjunkturelle Erholung fängt erst an“, sagt Ulrich Wortberg, Wirt-
schaftsanalyst bei der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba). Vor allem
werde die US-Notenbank die Zinswende erst einläuten, wenn sich der Metzler North America in den vergangenen 18 Monaten mit einem
Investoren beurteilen den US-amerikanischen Immobilienmarkt nach wie vor unterschiedlich. Wo stehen
Arbeitsmarkt erholt hat, sagt er. Doch vorerst kann von einer Wende wachsenden Anteil untervermieteter Büroflächen arrangieren. Statistisch
New York, Chicago, Seattle und Washington im Jahr eins nach dem großen Crash? Von Miriam M. Beul am Arbeitsmarkt keine Rede sein. Gut 9 Prozent der Amerikaner hatten gesehen seien aber 7 bis 12 Prozent aller „leeren Flächen“ unterver
zur Jahreswende keinen Job. So hoch war die Arbeitslosenquote seit mietet. „Auch wenn das Überangebot im Laufe des Jahres 2010 mode-
26 Jahren nicht mehr. „2010 könnte der Boden erreicht sein, sodass rat zunehmen wird, so erwarten wir, dass sich am Verhältnis zwischen
auch der Konsum wieder anspringt“, so Wortberg. Eine Belebung des direktem und verdecktem Leerstand wenig ändert“, sagt daher Steven
Arbeitsmarktes sieht der Analyst als Bedingung für eine nachhaltige A. Franceschina, Senior Managing Director bei Metzler North America
Erholung der US-Wirtschaft sowie der dortigen Immobilienmärkte an. in Seattle.
Kein leichter Weg – vor allem für die Gewerbeimmobilienmärkte.
Deren Lage zur Jahreswende ist keineswegs entspannt. Seit dem Beginn Chicago: Unsicherheit hält an
der Krise brachen die Preise um bis zu 40 Prozent ein. Leere Büroetagen Ein Blick in die Landesstatistik zeigt: Chicago, Seattle, Washington sowie
und verwaiste Ladenzeilen gehören nun selbst in Großstädten zum Bild. die drei New Yorker Lagen Downtown Manhattan, Midtown Manhattan
Und solange interessierte Investoren keine Darlehen bekommen, werden und Midtown Süd Manhattan bekommen die Flaute auf dem Arbeits-
die Preise weiter sinken, und die Ausfallrate bei den Krediten wird stei- markt nicht mit gleicher Wucht zu spüren. Rund um den Lake Michigan
gen. Ende 2009 lag die Ausfallrate bei 8 Prozent und hatte sich damit spitzte sich die Lage aber am stärksten zu. Chicago, drittgrößte Stadt in
seit Krisenbeginn mehr als verdoppelt. „Man kauft preiswerte US-Immo- den Vereinigten Staaten und zweitgrößte Wirtschaft des Landes, hatte
bilien in der momentanen Marktphase selten vom Eigentümer. Meistens Ende des dritten Quartals für 15,4 Prozent aller Büroflächen keine Mie-
kauft man der Bank die Finanzierung ab. So kann man 100 Prozent der ter. Und das, obwohl öffentliche Nutzer – die US-Regierung, der Staat
Immobilie zum Preis von 60 Prozent bekommen“, sagt Volker Arndt, Illinois, das Schulwesen und die Stadt von Chicago – zu den größten
Geschäftsführer der US-Treuhand. Für eigenkapitalstarke Investoren wie Arbeitgebern zählen. Die vormals stets niedrige Arbeitslosenquote in
Fonds und Pensionskassen böten sich hier durchaus Chancen. Er hält die Chicago kletterte von 5 Prozent in den vergangenen Jahren auf nun-
Stille an den Transaktionsmärkten für die Ruhe vor dem Sturm. mehr 11,3 Prozent, heißt es in einem Standort-Rating des Analysehauses
„Die Banken halten die Objekte fest, es kommt kaum etwas auf den Feri. Seit dem Beginn der Krise habe die vormalige Jazzmetropole rund
Markt. Die guten Kaufgelegenheiten kommen sicher erst in den nächsten 4,8 Prozent aller Jobs verloren. Das Anlagerisiko bewertet Feri daher
ein, zwei Jahren“, sagt der deutsche Fondsinitiator, der seit zwei Jahr- mit einem mittelguten C. „Immerhin ist die Wirtschaft in Chicago recht
zehnten in amerikanische Büro-, Wohn- und Hotelimmobilien investiert. diversifiziert, was ein großer Vorteil ist. Allerdings war die Bauaktivität
„Die Welt wird morgen nicht wieder so aussehen wie vor zwei oder drei in der Vergangenheit stark, und so zeigen in der momentanen Lage nur
Jahren. Die Leerstände werden weiter steigen. Es gibt Überkapazitäten, Toplagen wie Wacker Drive eine gute Performance“, sagt Karl-Joseph
vor allem im Büro- und Einzelhandelssegment. Nur Premium-Immobilien Hermanns-Engel, Mitglied der Geschäftsführung der Union Investment
werden in diesem Wettbewerb überstehen“, lautet sein Urteil. „Es mehren Real Estate GmbH. Ähnlich sehen dies die Chicagoer Immobilienbe-
sich die Zeichen, dass das Schlimmste überstanden ist“, sagt auch Ross J. rater von The John Buck Company (JBC). Laut ihrem Report aus dem
Moore, Executive Vice President und Leiter Research beim Maklernetzwerk Herbst 2009 leiden vor allem die Nebenlagen unter massivem Nachfrage-
Fotos: Gettyimages/Photographer‘s Choice/Steven Puetzer; Colliers International
Colliers. Zwar mussten sich Vermieter nach Recherchen des Bankhauses schwund. Allein im dritten Quartal seien in den dezentralen Chicagoer §
Weltgrößte Volkswirtschaft US-Konjunktur und Arbeitsmarkt erholen sich nur langsam
Die US-Wirtschaft in Zahlen BIP, Preisindex, Arbeitslosenquote und Einkommen in Prozent 2007 2008 2009* 2010*
10 9,9
Bevölkerung*** in Mio. 306,9 9,2
8
Bruttoinlandsprodukt (BIP)* 14.268
2009 in Mrd. Dollar 6 5,8
4 4,6
Staatsverschuldung 2010* 61,4 3,8
2 2,1 0,4 2,7 2,8
in Prozent des BIP 2,0 2,2 0,5 0,5
1,4
0
BIP* pro Kopf 2009 in Dollar 46.491 –0,4
–2 –2,4
Hohe Arbeitslosigkeit belastet den Büromarkt Bevölkerungszuwachs 0,9 –4
2009 in Prozent
von Seattle im US-Bundesstaat Washington. Bruttoinlandsprodukt** Verbraucherpreisindex Arbeitslosenquote verfügbare Einkommen**
* Prognose ** reale Veränderung gegenüber Vorjahr *** Stand: Juni 2009 Quelle: GTAI, Stand: 30.11.2009
10 Raum & mehr 1/2010 Raum & mehr 1/2010 11
Märkte
Kapitalisierungsrate für den Chicagoer Büromarkt aktuell mit 8,22 Pro- Die vier wichtigsten Büromärkte der USA
zent, damit liegt sie 50 Basispunkte höher als die Quote vom ersten Flächenbestand, Fertigstellungen, Leerstandsquote, Durchschnittsmiete,
Quartal 2009“, sagt auch Guy Benn, Vice President Cross Border beim Flächen im Bau, jeweils Class-A-Bürogebäude Downtown/CBD Büroflächenbestand in m2 (je 100.000 m2)
Immobilienberater Savills LLC in New York.
New York: hohe Wertverluste
Chicago leidet zwar unter den massiven Leerständen – die größeren
New York
Preis- und Wertverluste gab es dennoch in New York. Die starke Abhän- Seattle 5.686.000 m 2
gigkeit der Metropole vom Banken- und Versicherungswesen schlage Drastischer Rückgang 2.691.000 m 2
auf den Markt durch. „Infolge der wachsenden Büroleerstände sind die Direktinvestitionen europä-
Effektivmieten im Schnitt um 45 Prozent gefallen“, sagt Benjamin ischer Investoren in US-Gewerbe- Chicago
Breslau, Director Research Americas bei Jones Lang LaSalle (JLL). Kein Wun- immobilien in Mrd. Dollar 5.006.000 m 2
der. Seit dem Höchststand der Beschäftigung im August 2008 mit rund 10
4,42 Millionen Jobs in New York gingen rund 121.000 Arbeitsplätze ver- 8
8,4
loren. Davon sind nach Recherchen von Colliers etwa 80.000 Bürojobs. 6
4 5,5
Auffällig: In dieser Krise gehören auch erstklassige Büroimmobilien zu den Washington DC
2 3,0
Nach dem Absturz könnte sich der New Yorker Verlierern. Im vergangenen Jahrzehnt konnten sich Berater, Banker und 1,0* 5.212.000 m 2
0
Immobilienmarkt schon bald wieder erholen. Börsenspekulanten respektable Firmensitze leisten. Die Immobilienpreise 2006 2007 2008 2009
explodierten und mit ihnen die Mieten. „Der New Yorker Markt leidet jetzt
am meisten, er war völlig überhitzt“, sagt Fondsinitiator Volker Arndt. Seit
Bürolagen 84.000 Quadratmeter Fläche frei geworden. Hier schoss die dem Jahr 2000 hätten die Büromieten in guten New Yorker Geschäfts
Leerstandsquote einschließlich der untervermieteten Flächen auf einen lagen um 50 Prozent zugelegt. In Chicago seien sie im gleichen Zeitraum Durchschnittsmiete Leerstandsquote Fertigstellung Flächen im Bau**
Rekordwert von 18,9 Prozent. Die Preise spiegeln die Verunsicherung gesunken. „New York war total überbewertet“, so Arndt. Savills-Berater in Dollar/m2/Monat in Prozent III/2008 bis III/2009 in 1.000 m2 III/2008 bis III/2009 in 1.000 m2
auf dem Markt und den gesunkenen Flächenbedarf wider. Innerhalb von Benn sieht die Lage positiver. Gerade die Abhängigkeit New Yorks von der
New York 37,6 8,7 186 242
fünf Quartalen ließen die Büromieten in den zentralen Chicagoer City- Finanzwirtschaft verbessere die Aussicht auf eine baldige Genesung. „Der
lagen um 7,4 Prozent nach, außerhalb des Zentrums um 4,9 Prozent. Büromarkt wird sich wegen der absolut geringen Neubaupipeline und der Washington DC 44,4 17,8 404 491
Um bonitätsstarke Mieter wird in der früheren Gangsterstadt mit har- schnellen Anpassung der Büromieten nach unten als Erster erholen“, sagt Chicago 31,2 15,4 227 188
ten Bandagen gekämpft. „Eigentümer mit Zugang zu Krediten und der er. Zwar sehe sich die Finanzindustrie noch mit großen Herausforderungen Seattle 29,1 16,1 104 321
Möglichkeit, den Mietern mit verschiedenen Incentives entgegenzu konfrontiert, doch seien durchaus Aufwärtstendenzen erkennbar. 0 10 20 30 40 50 0 4 8 12 16 20 0 100 200 300 400 500 0 100 200 300 400 500
kommen, haben bei Neu- und Anschlussvermietungen größere Erfolge * 1. Halbjahr 2009 ** inkl. Sanierungsmaßnahmen Quelle: JLL, Stand: November 2009
als Immobilienbesitzer mit begrenztem Kapital“, so die Erfahrung der Washington: Fels in der Brandung
JBC-Berater. Doch finanzielle Spielräume haben wohl die wenigsten. Am besten steht derzeit Washington da. Die US-Hauptstadt profitiert vom
Auch der Transaktionsmarkt ist wie ausgetrocknet. „In den Ge- immensen Raumbedarf des öffentlichen Sektors, berichtet JLL-Analyst der Markt wird sich sehr schnell erholen“, sagt Guy Benn. Der Investment- sogar von 17,8 Prozent. Auffällig: Zwischen zentralen (17 Prozent) und
schäftsvierteln von Chicago gab es in den ersten drei Quartalen dieses Breslau. Das Finanzministerium, die US-Notenbank, die Börsenaufsichts- markt werde früher zu alter Stärke finden als andere Märkte. Allerdings dezentralen Lagen (18,5 Prozent) herrscht kaum ein Unterschied – vom
Jahres keine Immobilientransaktionen“, schreiben die Chicagoer Immo- behörde, die Bundeseinlagenversicherung sowie viele andere staatliche biete er Investoren weniger Aufwärtspotenzial, da Preise und Mieten weni- Jobabbau sind Büros im gesamten Stadtgebiet betroffen.
bilienberater in ihrem Report und sprechen von einem Marktgeschehen Einrichtungen hätten den Büroflächenbedarf beflügelt. „Ende 2009 war ger gesunken sind als anderswo. Deutsche Anleger setzen bekanntlich auf Und auch die Prognosen sind nicht rosig. „2010 wird für uns ein
„jenseits historischer Maßstäbe“. Metzler North America bringt dazu Washington der einzige Immobilienmarkt in den USA, der eine erhöhte Sicherheit, und da wundert es nicht, dass Washington für sie ein angesagter weiteres hartes Jahr. Wir werden kein Jobwachstum sehen, dafür aber
weitere Zahlen. Innerhalb eines Jahres (Oktober 2008 bis September Nachfrage aufwies“, sagt Breslau. „Investoren bieten sich dort Chancen, Investmentmarkt ist. So hat Deka Immobilien Investment im September Neubauten, die in den kommenden Monaten an den Markt kommen“,
2009) sei das Transaktionsvolumen am Chicagoer Investmentmarkt die sie anderswo in den USA derzeit nicht finden“, unterstreicht auch Metz- 2009 für ihren Globalfonds eine 23.000 Quadratmeter große Büroimmobi- schreiben die Experten von FREIC. Schon jetzt hätten die Flächenüber-
um 88 Prozent eingebrochen. Mit einem Minus von 87 Prozent kam ler-North-America-Experte Franceschina. Die große Anzahl an langfristig lie in zentraler Washingtoner Geschäftslage gekauft. 208 Millionen Dollar hänge „historische Höchststände“ erreicht – nicht ohne Folgen für die
sogar New York noch geringfügig besser weg. In Seattle lag der Rück- vermieteten Regierungsgebäuden, die weiterhin wachsenden Beschäfti- ließ sich die Fondstocher der Sparkassen den Murphy/Jahn-Bau mit LEED- Büromieten. Allein im dritten Quartal 2009 gingen die Preise im Schnitt
gang bei 69 Prozent und in Washington, dem derzeit stabilsten Markt, bei gungszahlen und der geringe Anteil an Notverkäufen mache Washington für CSGold-Siegel kosten. „Washington ist seit jeher ein konservativer Markt. um 5,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal zurück. Seit Ende 2008 hat
53 Prozent. „Die niedrige Investmentnachfrage hatte einen Dominoeffekt konservative Käufer interessant, sagt er. Auch Savills schätzt die Lage positiv Die Stadt hat keine Übertreibungen wie New York oder Chicago gesehen. das Mietniveau in Seattle sogar um 18,6 Prozent nachgegeben. In Anbe-
bei den Immobilienpreisen zur Folge. Wir beziffern die durchschnittliche ein. „Washington ist durch die Krise weniger betroffen als andere Städte, Daher entwickelt sich die Nachfrage von Behörden und Lobbyisten seit tracht des insgesamt ruhigen Investmentmarktes erwarten die Immobi-
Jahren stabil“, sagt Deka-Geschäftsführer Thomas Schmengler. lienberater in Seattle – ähnlich wie an allen übrigen Standorten –, dass
in diesem Jahr mehr Problemimmobilien verkauft werden als 2009. Für
Seattle: 2010 gilt als Jahr der Bewährung eigenkapitalstarke Investoren heißt das: Der US-Markt könnte die eine
Der Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen ist weitgehend zum Erliegen gekommen Weniger im Fokus der Investoren stand 2009 der Ballungsraum Puget oder andere „Perle“ bereithalten. $
Sound im Nordwesten des US-amerikanischen Bundesstaats Washing-
• Erholung: Der Markt für Immobilienfinan- • Finanzierung: Besonders prekär ist die • Verbriefung: Hilfe für den praktisch zum ton. Größte Stadt in der Region, die sich vor allem östlich um eine
zierungen in den USA zeigt erst vorsich- Kreditklemme für den gewerblichen Im- Erliegen gekommenen Markt verspricht 150 Kilometer lange, inselreiche und weitverzweigte Bucht schmiegt, „Investoren bieten sich in
Fotos: Siegfried Kutti; Metzler North America
tige Zeichen der Erholung. Nach Ansicht mobilienmarkt. Fehlt potenziellen Inves die US-Notenbank Fed. Ähnlich wie be- ist Seattle. Amazon, Starbucks, T-Mobile und vor allem Microsoft zählen Washington Chancen, die
des US-amerikanischen Wirtschaftsfor- toren die notwendige Finanzierung für reits bei privaten Hypotheken soll die zu den bedeutendsten Arbeitgebern, wenngleich die Microsoft-Zentrale sie anderswo in den USA
schungsinstituts Moody’s Economy.com Ankäufe, bleiben die Immobilienpreise Fed nun auch den Verbriefungsmarkt für in Redmond und somit einer eigenständigen Vorstadt von Seattle steht. derzeit nicht finden werden.“
wird es wohl noch bis mindestens zum weiterhin unter Druck. Nach Schätzungen gewerbliche Immobilienkredite (CMBS) Knapp die Hälfte aller Microsoft-Mitarbeiter weltweit, rund 40.000, Steven A. Franceschina, Managing Director,
Herbst 2010 dauern, bis sich die Aufwärts- der Deutschen Bank werden zudem bis wieder in Schwung bringen, damit Ban- waren noch Anfang 2009 in der Region Puget Sound beschäftigt. Metzler North America, Seattle
bewegung der vergangenen Monate ver- 2013 Immobilienkredite im Volumen von ken diese an den Kapitalmarkt weiter Allein bis Ende 2009 aber gingen in Seattle mehr als 15.300 Büroarbeits
stetigt hat. mehr als 2 Billionen Dollar fällig. reichen können. plätze verloren. Laut Berater JLL stieg die Leerstandsquote in Seattle auf
16,1 Prozent. Falcon Real Estate Investment Company (FREIC) spricht
12 Raum & mehr 1/2010 Raum & mehr 1/2010 13
Märkte
Das Travelodge-Hotel
Reisen mit kleinem Budget
„Tower Bridge“ in London Budgethotels profitieren von der Wirtschaftskrise: Weil Unternehmen bei Geschäftsreisen sparen,
verspricht Businessreisenden
und Touristen günstige Preise. sind p reiswerte Hotels gut ausgelastet. Das nützt auch Immobilieninvestoren. Von Anette Kiefer
Der britische Anbieter
will demnächst Häuser in
E
Deutschland eröffnen. s gab einmal eine Zeit, da war die Hotellandschaft klar aufgeteilt. vorab per Mail an den Gast verschickt wird und sogar den Empfangschef
Die luxuriösesten Häuser lockten den Reisenden mit dem größten überflüssig macht. Manchmal ersetzen Verkaufsautomaten mit frischem
Komfort, die günstigen Pensionen boten nur einfachste Zimmer mit Gebäck und Obst aus den umliegenden Geschäften den 24-Stunden-
wenigen Extras. „Auf manchen deutschen Hotelimmobilienkongressen Zimmerservice, so wie beim holländischen Anbieter Qbic. Und in den deut-
wurde die Budgethotellerie noch vor zehn Jahren als nicht tragfähiges schen A&O-Hotels und -Hostels müssen Gäste für die Mehrbettzimmer
Geschäftsmodell abqualifiziert“, sagt Michael Mücke, Geschäftsführer sogar ihre eigene Bettwäsche und Handtücher mitbringen.
der Accor Hotellerie Deutschland. Doch mit dem 21. Jahrhundert, dem
Internetboom und der Wirtschaftskrise änderte sich vieles. Viel Komfort, wenig Personal
Budget- und Economyhotels sind groß im Kommen und in der Die meisten Budgethotels jedoch sind heute ähnlich komfortabel aus-
deutschen Beherbergungsindustrie derzeit die Sparte, die die größ- gestattet wie teurere Häuser: Zimmer mit Vollholzparkett, Bettwäsche
ten Gewinne erzielt. So stieg etwa der Umsatz beim Vorzeigeunter aus ägyptischer Baumwolle, Badezimmer mit schicken Mosaikfliesen, ein
nehmen Motel One, das in Deutschland derzeit mit 25 Hotels vertreten voll klimatisiertes Haus und zentrale Innenstadt-Standorte. „Der einzige
ist, in den ersten neun Monaten 2009 um fast ein Fünftel auf 50 Mil- Unterschied zwischen unseren Zimmern und denen in Vier- oder Fünf-
lionen Euro, der Gewinn um 8 Prozent auf 10 Millionen Euro. Diese Sterne-Hotels ist die Zimmergröße“, sagt Sascha Gechter, einer der drei
Zahlen sind besonders beeindruckend, da gleichzeitig in der gesamten Geschäftsführer der Meininger-Hotelgruppe. Deren Zimmer messen im
Branche der durchschnittliche Umsatz pro verfügbarem Zimmer (Revpar) Schnitt 15 bis 16 Quadratmeter inklusive Bad und liegen damit im mitt-
um 14 Prozent zurückging. leren Bereich der Budgethotels.
Das Konzept setzt sich rasant durch: Die Zimmer der Münchener Ket-
Deutschland hat Nachholbedarf te Motel One waren noch vor zwei Jahren zu durchschnittlich 57 Prozent
Und noch bleibt in Deutschland offenbar viel Platz nach oben: Wäh- ausgelastet. Schon ein Jahr später stieg die Auslastung auf 71 Prozent.
rend in Großbritannien etwa 30 Prozent und in Frankreich sogar knapp Im Gespräch mit Hotelbetreibern und Investoren kristallisieren sich stets
60 Prozent aller Hotels zum Budget- und Economysegment gehören, zwei Katalysatoren heraus, die als Hauptgründe für den rasanten Auf-
sind es in Deutschland derzeit nur etwa 8 Prozent, wie eine Studie stieg der Budgethotels in Deutschland genannt werden: einerseits das
des Unternehmensberaters PKF Hotelexperts zeigt. Die institutionellen Internet, das jedem Gast ein bequemes und schnelles Vergleichen der
Anleger jedenfalls haben ihre Hausaufgaben gemacht: „Die Scheu vor verfügbaren Angebote ermöglicht. Und andererseits die Finanzkrise,
Hotelimmobilien und auch vor dem Budgetsegment ist gesunken“, sagt die die Unternehmen ihre Reisebudgets zusammenstreichen ließ und
Ursula Kriegl, Deutschlandchefin von Jones Lang LaSalle (JLL) Hotels. viele Firmenchefs und Geschäftsreisende nötigte, zum vielleicht ersten
Union Investment etwa kaufte vor einigen Monaten die Projektentwick- Mal überhaupt in einem Budgethotel abzusteigen. „Das ist eine große
lung des Motel One in der Hamburger Neustadt für einen ihrer Offenen Chance für uns, jetzt können wir Budgetbetreiber zeigen, was wir drauf-
Immobilienfonds. In manchen Häusern bekommt der Gast während sei- haben“, sagt Sascha Gechter. Er glaubt, dass die Krise viele Berührungs
nes gesamten Aufenthalts keinen einzigen Hotelmitarbeiter zu Gesicht, ängste bei den gehobenen Angestellten bis hinauf in die Chefetagen
so wie bei der finnischen Budgetkette Omena Hotellit. Check-in und Zu- abgebaut hat: „Die Geschäftsreisenden merken plötzlich, dass unsere
gang zu den Zimmern funktionieren dann über einen Computercode, der Hotelzimmer gar nicht so schlecht sind, wie sie vielleicht dachten, dass
sie nur auf wenig verzichten müssen und dafür nur ein Drittel des nor-
malen Preises bezahlen.“ Auch eine Studie des Unternehmensberaters
Geringe Preisunterschiede im Budgetsegment Treugast bestätigt: „Design-orientierte Budgethotels erhalten derzeit
Durchschnittliche Zimmerpreise in Euro ihre Chance, weil sie das aktuell vorrangigste Bedürfnis nach einem
Zwei-Sterne-Hotels Vier-Sterne-Hotels
günstigen Preis-Leistungs-Verhältnis voll erfüllen und Kompromisse in
momentan akzeptablen Bereichen abverlangen.“
Paris 93 211
Die große Frage, die sich die Hotelbranche derzeit stellt, lautet
München 87 137
daher folgerichtig: Wie dauerhaft sind diese Veränderungen, und
London 84 182
werden sie auch dann noch Bestand haben, wenn die Folgen der
Hamburg 80 119 Finanzkrise endgültig überwunden sind und die Konjunktur wieder
Köln 80 117 anspringt? Werden die leitenden Angestellten auch dann noch be-
Frankfurt/M. 67 117 reit sein, für einen Geschäftstermin erst ein passendes Restaurant
Berlin 65 104 in der Nähe ihres preiswerten Hotels ausfindig zu machen, weil die
Foto: Travelodge
Dresden 65 85
Budgetherberge nun mal kein eigenes Restaurant besitzt? Die sozia
0 50 100 0 50 100 150 200 250 len Trends deuten jedenfalls darauf hin, dass die Kunden wesentlich
Quelle: Trivago, Stand: 30.11.2009 gezielter und auch individueller auswählen, wofür sie noch bereit §
14 Raum & mehr 1/2010 Raum & mehr 1/2010 15
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