REFURBISHMENT - "AUS ALT MACHT NEU!" - MEINUNG - Aengevelt
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MEINUNG.
FAKTEN.
TRENDS.
AENGEVELT QUARTERLY: BERLIN JULI 2021.
MEINUNG.
REFURBISHMENT –
„AUS ALT MACHT NEU!“
Peter Starke.
Mitglied der Geschäftsleitung – Niederlassungsleiter.
Die Corona Pandemie hat für den stationären Einzel- Diese Entwicklung der Umnutzung ist kein Einzel-
handel und somit auch für die Kauf- und Warenhäu- fall, wie auch das „Up!“ (ehem. Galeria Kaufhof) in
ser ein großes Momentum der Veränderung ange- Friedrichshain belegt. Hier wurde mit Ausnahme des
stoßen. In Berlin mit seinen rd. 65 Kaufhäusern und Erdgeschosses das gesamte Objekt in Bürofläche
Shopping Malls (>5.000 m²) ist diese Entwicklung umstrukturiert. Ein weiteres Beispiel ist das „Kalle
besonders prägnant. Neukölln“, hier soll sogar die dazugehörige Hochga-
rage „umcodiert“ werden und 26.000 m² Bürofläche
Einen sinnvollen Lösungsansatz liefert „Refurbish-
entstehen.
ment“,das bedeutet im eigentlichen Sinne Renovie-
rung, der Trend in Berlin geht teilweise darüber hin- Refurbishment ist die logische Konsequenz aus sich
aus und in Richtung einer partiellen oder kompletten verändernden Marktbedingungen. Es wird zum Usus
Umnutzung. Ein Beispiel dafür ist das vor kurzem werden, nicht nur im Einzelhandel, sondern auch
fertiggestellte Forum Steglitz in der Schloßstraße, im Hotelsegment. Für die Immobilienbranche ergibt
1970 erstmals eröffnet, war es eines der ersten sich durch diese Entwicklung neues Wertschöp-
Kaufhäuser in Deutschland mit Shop-in-Shop-Sys- fungspotential. Die Marktakteure, die den Trend im
tem. Auffällig in diesem Fall ist insbesondere die Um- Blick haben, verschaffen sich einen klaren Wettbe-
strukturierung der oberen Stockwerke in Bürofläche. werbsvorteil.
PERSÖNLICH • PROFESSIONELL • PARTNERSCHAFTLICH
FAKTEN. BÜROMARKT. Q2 2021.
SPITZENMIETE BÜROFLÄCHENUMSATZ ANGEBOTSRESERVE LEERSTANDSQUOTE
39,00 €/m2 164.000 m2 515.000 m2 2,6 %
Trend bis Q3 2021 Trend bis Q3 2021 Trend bis Q3 2021 Trend bis Q3 2021
BÜROMARKT BERLIN.
DER BÜROMARKT AUF EINEN BLICK.
Das zweite Quartal dieses Jahres liegt mit einem Flächen- Flächenumsatz, Fertigstellung,
umsatz von 164.000 m² moderat über dem Vorjahreswert Gewichtete Spitzenmiete.
60,00
von 155.000 m². Das Dekaden-Mittel (2011-2020: 180.300
m²) wurde damit um rd. 9% verpasst. Zusammen mit dem
1.000.000
50,00
soliden Ergebnis aus dem ersten Quartal von rd. 183.000
m² stellt sich das Ergebnis zum Halbjahr insgesamt auf
800.000
746.000 40,00
rd. 347.000 m². Ein gesundes Ergebnis, das 4,6% über 38,00 39,00 39,00
dem Dekaden-Mittel (Ø 1.Hj. 2011-2020: 331.600 m²) und 600.000
34,00
30,00 30,00
13,3% über dem Vorjahreswert (1.Hj. 2020: 309.000 m²)
267.000
liegt. Für die zweite Jahreshälfte kann mit einer weiteren
170.000
20,00
400.000
Steigerung der Umsätze gerechnet werden. In den ver-
gangenen zehn Jahren lag der Umsatz der zweiten Jah-
930.000
840.000
294.000
986.000
705.000
470.000
800.000
840.000
10,00
200.000
reshälfte im Durchschnitt um etwa ein Viertel über dem
der ersten Jahreshälfte. 0
0,00
2017 2018 2019 2020 2021***
Flächenumsatz*
Flächenumsatz* (m[m²]
2
) Fertigstellungen
Fertigstellungen (m2)
Øø 10-Jahres-Flächenumsatz
10-Jahres-Flächenumsatz Spitzenmiete** [€/m²] 2)
Spitzenmiete** (EUR/m
* *inkl.inkl.
Eigennutzer
Eigennutzer
** ** Medianmiete
Medianmiete desdes obersten
obersten Preissegments
segments mit mit
Preis einem
einem Marktanteil
Marktanteil vonvon
3%3%
*** *** Prognose
Prognose
Quelle: Aengevelt Research
Ein Flächenumsatz im Bereich der 800.000 m² bis Jahresende ist
deshalb alleine rein rechnerisch realistisch.
Seit©AENGEVELT
Jahresanfang kletterte
IMMOBILIEN die
GMBH & CO.Angebotsreserve
KG auf rd. 515.000 m²,
www.aengevelt.com 1
zum selben Zeitpunkt des Vorjahres lag diese noch bei 301.000
m². Das Angebot wuchs somit um solide 214.000 m² innerhalb
eines Jahres, die Tendenz bleibt weiter leicht steigend. Der Be-
stand stellt sich aktuell auf rd. 19,9 Mio. m² und verbucht damit
innerhalb eines Jahres einen Anstieg von rd. 0,5 Mio. m². Damit
liegt die Leerstandsquote bei 2,6% und gewinnt innerhalb eines
Jahres rd. 1% hinzu. Die Fertigstellungen liegen aktuell auf ho-
hem Niveau, in der ersten Jahreshälfte wurden bereits 210.000
m² fertiggestellt. Insgesamt befinden sich aktuell 1,47 Mio. m² im
Bau (voraussichtl. Fertigstellung bis einschl. 2022).
Die Spitzenmiete verbleibt auf hohem Niveau und liegt aktuell wie
bereits zum selben Zeitpunkt des Vorjahres bei EUR 39,-/m² für
Top-Lagen wie dem Potsdamer Platz. Die mittlere Miete in City
Lage zeigte sich volatiler und liegt nunmehr bei EUR 27,50/m²,
das entspricht einer Abweichung von -5% zum Halbjahr 2020.
2
TRENDS. STIMMUNG. PROGNOSEN.
AWI.
AENGEVELT-WOHNINVESTMENT-INDEX AWI:
ENTWICKLUNG SCHNELLE
DES ERHOLUNG.AWI*: GESAMT
AENGEVELT-WOHNINVESTMENT-INDEX
Gesamt und nach Wohnlagen. 85
• Der AWI stieg im Vergleich zum Winter 2020 nochmals
um weitere 5,8 Punkte.
• Das Investitionsklima liegt im Sommer 2021 somit 75
deutlich über dem Vorjahreswert (76,3 gegenüber
49,2 Punkten).
• Die Fundamentaldaten (wachsende Zahl der Haushalte 65
bei weiter unzureichenden Neubauleistungen) bleiben
auf absehbare Zeit investitionsfreundlich.
• 72% der Marktakteure rechnen mit weiter steigenden 55
Mieten.
Gut Mittel Einfach AWI
• 74% rechnen mit einer steigenden Nachfrage nach
Wohninvestments. 45
W'15 S'16 W'16 S'17 W'17 S'18 W'18 S'19 W'19 S'20 W'20 S'21
• 67% erwarten steigende Preise für Wohninvestments. Quelle: Aengevelt Research
* AWI = Kompositindex
Der AWI wird seit 2008 von Aengevelt Research deutschlandweit aufgrund von Umfragen unter rd. 200 Aengevelt
Quelle: Marktakteuren aus der Wohnungswirtschaft ermittelt, die eine hohe sechsstellige Zahl von Wohnein-
Research
heiten repräsentieren. Er berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungsmieten sowie
andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.
©AENGEVELT IMMOBILIEN GMBH & CO. KG www.aengevelt.com 1
Dr. Wulff Aengevelt: „Der AWI ist nach kurzem Corona-Schock wieder
`back on track´ und zeigt deutlich, dass das Wohnungssegment als eine der
resilientesten Assetklassen für sichere Immobilieninvestments bewertet wird.“
WOHNUNGSWIRTSCHAFT: AUF DEM WEG ZUR NORMALITÄT.
Corona-Umfrage.
• Nach wie vor rechnet ein signifikanter Teil der Befragten ungeachtet der Robustheit der Wohnimmobilienmärkte mit mittel- bis
längerfristigen Auswirkungen von Corona, z.B. in Form von Forderungsausfällen und einer verlangsamten Umsatzdynamik.
• Allerdings werden sie – wie bereits in den beiden vorangegangenen Befragungen – auch zum jetzigen Zeitpunkt nicht als
existenzbedrohend betrachtet und deshalb unverändert kaum strukturelle Auswirkungen für Unternehmen erwartet.
• Vielmehr bescheinigen 41% aller Befragten ihren Unternehmen bereits eine Normalisierung des Geschäftsbetriebs. Auch
CORONA-UMFRAGE.
insgesamt zeichnet
CORONA-UMFRAGE. sich zunehmend eine optimistischere Erwartungshaltung in der Wohnungswirtschaft ab.
WIE LANGE DAUERT ES, BIS SICH IHR GESCHÄFTSBETRIEB WIEDER NORMALISIERT HAT?
Wie
WIE schätzen
SCHÄTZEN Sie EINFLUSS
SIE DEN den Einfluss der Corona-Krise
DER CORONA-KRISE auf
AUF IHR UNTERNEHMEN EIN? In welchem Zeitraum sind Corona-bedingte Verluste
Ihr Unternehmen ein? schätzungsweise kompensiert?
Sommer 2021
Verlangsamung der
Umsatzdynamik
Forderungsausfälle
27%
Reduzierung des Neugeschäfts
41%
Bislang nicht kalkulierte Restart- Sommer 2021
Investitionen
11%
Verlust von Stammkunden
Personalabbau 21% länger als 12 Monate
6 bis 12 Monate
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
weniger als 6 Monate
Sommer 2021 Winter 2020/21 Sommer
6 bis2020
12 Monate länger als 12 Monate weniger als 6 Monate ististbereits eingetreten
bereits eingetreten
Quelle: Aengevelt Research Quelle: Aengevelt Research
©AENGEVELT IMMOBILIEN GMBH & CO. KG www.aengevelt.com
Quelle: Aengevelt Research
1
Ergebnisse von deutschlandweiten Befragungen unter Experten der Wohnwirtschaft, die Aengevelt halbjährlich durchführt.
©AENGEVELT IMMOBILIEN GMBH & CO. KG www.aengevelt.com 2
Düsseldorf Berlin Dresden Frankfurt/M. Leipzig Magdeburg
TOP DEALS.
VERMIETUNG. INVESTMENT.
Deutsche Kreditbank wird alleiniger Mieter des Upbeat. Fürstlicher Neuzugang am Kurfürstendamm.
Bild: © CA Immo, Urheber: Kleihues + Kleihues Bild: © Cells Bauwelt
Die Deutsche Kreditbank unterzeichnete im März Im Juni kaufte die Aggregate Holdings S.A. das
einen Mietvertrag über 180 Monate für die gesam- Fürst (ehem. Kudamm-Karree) am Kurfürsten-
ten rd. 35.000 m² des Upbeat in der Heidestraße in damm. Der aktuelle Kaufpreis ist unbekannt. Al-
Moabit. Eigentümer der Liegenschaft ist die CA lerdings wird nach abgeschlossenem Umbau ein
Immobilien Anlagen AG. Objektwert von 2,5 Mrd. Euro erwartet. Aggregate
Bild: © EUREF. nennt eine Bruttogrundfläche von rd. 183.000 m²
bei geplanter Fertigstellung in der zweiten Jahres-
hälfte 2023.
IN EIGENER SACHE.
1910 6 130 100 %* 99 %* 100 %
Standorte bundesweit. immobilienwirtschaft-
Regional. National. liche und hochschul- Unabhängigkeit und
Gegründet. International. ausgebildete Experten. Wiederbeauftragung. Weiterempfehlung. Weisungsfreiheit.
* Ergebnisse der objektiven Leistungskontrolle durch unabhängige, externe
Kundenzufriedenheitsanalysen (Manufacts Research Dialog GmbH)
“Höchstes Kundenvertrauen“: Zum vierten Mal wurden in einer umfassenden Studie von
FOCUS-MONEY und DEUTSCHLANDTEST aus mehr als 250 Branchen die Unternehmen er-
mittelt, die sich durch höchstes Kundenvertrauen besonders positiv abheben. Dazu wurden in
den sozialen Medien gut 3 Millionen Nennungen zu etwa 17.000 Marken bzw. Unternehmen
wissenschaftlich ausgewertet.
In der Kategorie “Immobilienmakler“ haben 3 Unternehmen die Auszeichnung “Höchstes Ver-
trauen“ erhalten – dazu gehört wie bereits im Vorjahr Aengevelt. Dabei erzielte Aengevelt als
einziger Immobiliendienstleister und damit Branchensieger die maximal mögliche Höchstzahl
von 100 Punkten - mit deutlichem Abstand vor dem Zweit- und Drittplatzierten.
AENGEVELT IMMOBILIEN GMBH & CO. KG
Friedrichstraße 55 10117 Berlin
+49 30 20193-0 www.aengevelt.com
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