SEB ImmoInvest Auflösungsbericht zum 30. April 2017 - savillsim.com - Fonds: Savills
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SEB ImmoInvest
Auflösungsbericht zum 30. April 2017
savillsim.com
SEB ImmoInvest – Auflösungsbericht zum 30. April 2017 2
Inhalt
Editorial5 Vermögensaufstellung, Teil I:
Immobilienverzeichnis28
Informationen zur Fortsetzung der Liquidation
des SEB ImmoInvest 6 Vermögensaufstellung, Teil II:
Bestand der Liquidität 54
Risikomanagement7
Vermögensaufstellung, Teil III:
Immobilienmärkte im Überblick 9 Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten
und Rückstellungen, zusätzliche Erläuterungen 56
Ergebnisse des Fonds im Detail 12
Ertrags- und Aufwandsrechnung 60
Struktur des Fondsvermögens 12
Liquidität12 Verwendungsrechnung65
Anlageerfolg13
Vermerk des Abschlussprüfers 66
Ergebniskomponenten14
Gremien67
Übersicht: Renditen und Bewertung 15
Veränderungen im Portfolio 16
Portfoliostruktur21
Übersicht: Vermietung und Restlaufzeit Abbildungen
der Mietverträge 26
Geografische Verteilung der Fondsobjekte 21
Ausblick27 Nutzungsarten der Fondsobjekte 21
Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsobjekte 22
Entwicklung des Fondsvermögens 28
Größenklassen der Fondsobjekte 22
Zusammengefasste Vermögensaufstellung 30
Restlaufzeiten der Mietverträge 23
Regionale Streuung der Fondsobjekte 36 Branchenstruktur der Mieter 25
3 SEB ImmoInvest – Auflösungsbericht zum 30. April 2017
SEB ImmoInvest auf einen Blick zum 30.04.2017
Polen – Warschau, ul. Fabryczna 5, 5a
Fonds gesamt
Fondsvermögen EUR 1.999,3 Mio.
Immobilienvermögen gesamt (Verkehrswerte) EUR 1.121,6 Mio.
davon direkt gehalten EUR 795,9 Mio.
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten EUR 325,7 Mio.
Fondsobjekte gesamt 53 1)
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 19 1)
Veränderungen im Berichtszeitraum 01.04.2017 – 30.04.2017
Verkäufe 38
Abgänge 11
Vermietungsquote (Bruttomietsoll) 2) 74,1 %
Vermietungsquote (Nettomietsoll) 77,3 %
Endausschüttung für das vergangene Geschäftsjahr am 03.07.2017 EUR 582,8 Mio.
Endausschüttung je Anteil EUR 5,00
Immobiliengesamtrendite für den Zeitraum 01.05.2016 – 30.04.2017 *
3)
– 12,5 %
Liquiditätsrendite für den Zeitraum 01.05.2016 – 30.04.2017 *
4)
0,2 %
Anlageerfolg 5) für den Zeitraum 01.05.2016 – 30.04.2017 * – 7,2 %
Anlageerfolg 5) seit Auflegung * 188,1 %
Anteilwert / Rücknahmepreis EUR 17,15
Ausgabepreis EUR 18,05
Gesamtkostenquote Anteilklasse P 6)
0,70 %
Gesamtkostenquote Anteilklasse I 6)
0,70 %
1)
Sechs Immobilien-Gesellschaften halten keine Liegenschaft. 6)
Gesamtkostenquote bezogen auf das durchschnittliche Fondsvermögen innerhalb eines
2)
Das Bruttomietsoll entspricht dem Nettomietsoll inklusive Nebenkosten. Geschäftsjahres in Prozent, ermittelt am 31.03.2017
3)
bezogen auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte direkt und indirekt gehaltene
Immobilienvermögen des Fonds * Die Renditekennzahlen waren nicht Gegenstand der Prüfung des „Vermerk des Abschluss-
4)
bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds prüfers“.
5)
Berechnet nach BVI-Standard für Fonds in Auflösung, ohne Wiederanlage der Ausschüttung
in Fondsanteilen seit Kündigung des Verwaltungsmandates. Die Umstellung der
Performanceberechnung erfolgte zum 31.10.2013.
SEB ImmoInvest – Auflösungsbericht zum 30. April 2017 4
Überblick zu den Anteilklassen
Anteilklasse P Anteilklasse I
Mindestanlagesumme keine EUR 5.000.000
Ausgabeaufschlag zurzeit 5,25 % zurzeit 5,25 %
Kein Ausgabeaufschlag bei Einhaltung der zwölf-
monatigen Ankündigung der Rücknahme
Rücknahmeabschlag keinen keinen
Verwaltungsvergütung bis zu 1,0 % p. a., bezogen auf das anteilige bis zu 1,0 % p. a., bezogen auf das anteilige
Fondsvermögen Fondsvermögen
Depotbankvergütung 0,005 % vierteljährlich 0,005 % vierteljährlich
Vergütung für Kauf, Verkauf, Entwicklung bis zu 1,0 % des Kauf- bzw. Verkaufspreises bzw. bis zu 1,0 % des Kauf- bzw. Verkaufspreises bzw.
oder Revitalisierung von Immobilien der Baukosten der Baukosten
WKN 980230 SEB1AV
ISIN DE0009802306 DE000SEB1AV5
Auflage 02.05.1989 01.12.2009
Hinweis
Die Vertragsbedingungen des SEB ImmoInvest wurden aufgrund der Aussetzung der Anteilausgabe und -rücknahme und
der darauf folgenden Abwicklung des Fonds nicht auf das seit 2014 gültige Kapitalanlagegesetzbuch umgestellt. Der Auflö-
sungsbericht wurde nach den Vorgaben des Investmentgesetzes (InvG) – hier insbesondere § 44 InvG – und der Investment-
Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (InvRBV) erstellt. Aus d iesem Grunde werden in diesem Auflösungsbericht die
Begrifflichkeiten des Investmentrechts weitergeführt.
Begrifflichkeiten nach Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) Begrifflichkeiten nach Investmentgesetz (InvG)
Allgemeine Anlagebedingungen (AAB) Allgemeine Vertragsbedingungen (AVB)
Besondere Anlagebedingungen (BAB) Besondere Vertragsbedingungen (BVB)
Externe Bewerter Gutachter bzw. Sachverständiger, Sachverständigenausschuss
Kapitalanlagerecht Investmentrecht
Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) Kapitalanlagegesellschaft (KAG)
Vermögensübersicht Zusammengefasste Vermögensaufstellung
Verwahrstelle Depotbank
5 SEB ImmoInvest – Auflösungsbericht zum 30. April 2017
Editorial
Carolina v. Groddeck
und
Hermann Löschinger
Sehr geehrte Anlegerin,
sehr geehrter Anleger,
im Zuge der weiteren Auflösung des SEB ImmoInvest ist es im Mit dem Wirksamwerden der Kündigung des Verwaltungs-
letzten Monat vor dem Übergang auf die Depotbank insbe- mandates für den SEB ImmoInvest am 30. April 2017 gingen
sondere durch zwei Paketverkäufe gelungen, den Immobilien- somit 29 Immobilien auf die Depotbank, die CACEIS Bank
bestand des Fonds stark zu reduzieren. S.A., Germany Branch, über. Für 14 dieser Objekte bestehen
bereits Kaufverträge. Es verbleiben also 15 Liegenschaften
Im Rahmen eines strukturierten Bieterverfahrens wechselte ein zum Verkauf.
Niederlande-Portfolio den Besitzer. Die sieben architektonisch
markanten Immobilien mit einer vermietbaren Fläche von ins- Insgesamt blickt das Fondsmanagement auf eine erfolgreiche
gesamt rund 60.000 m2 liegen in dem sogenannten wirtschaftli- Abwicklungsperiode zurück. Es konnte einen großen Teil
chen Ballungsraum Randstad, zu dem auch Amsterdam und der ursprünglich 135 Objekte per 07. Mai 2012 im Interesse
Rotterdam gehören. der Anleger veräußern. Abschläge nahm es nur dann hin,
wenn sie den aktuellen Markt spiegelten und in Zukunft keine
Auf die gleiche Weise wurde ein Verkaufsvertrag für ein besseren Resultate möglich zu sein schienen. Die Darlehen –
fondsübergreifendes paneuropäisches Portfolio unterzeich- am 07. Mai 2012 betrug die Fremdfinanzierungsquote
net, das u. a. 30 Objekte aus dem SEB ImmoInvest umfasst. 37,6 % – waren zum 30. April 2017 v ollständig zurückgeführt.
Am 01. Mai 2017, also einen Tag nach dem Berichtsstichtag, Über elf Ausschüttungen haben die Anleger bereits insge-
sind bereits 17 Liegenschaften aus diesem Paket auf den samt EUR 3,3 Mrd. respektive EUR 28,55 pro Anteil zurück
neuen Eigentümer übergegangen. erhalten. Das entspricht rund 56 % des Fondsvermögens
seit Kündigung des Verwaltungsmandates.
Des Weiteren kam ein Kaufvertrag für das Objekt Heiligenstäd-
ter Straße 31 in Wien zum Abschluss. Zudem sind im April vier
im zweiten Geschäftshalbjahr 2016 / 17 veräußerte Immobilien
in Paris und in Wien aus dem Portfolio abgegangen.
SEB ImmoInvest – Auflösungsbericht zum 30. April 2017 6
Informationen zur Fortsetzung der Liquidation des SEB ImmoInvest
Nachdem die Kapitalverwaltungsgesellschaft Savills Fund Mit dem Übergang des Sondervermögens auf CACEIS ist
Management GmbH das Verwaltungsrecht gekündigt hat, der Investmentvertrag zwischen der Savills Fund Management
befindet sich das Sondervermögen SEB ImmoInvest seit dem GmbH und den Anlegern beendet. Die Anleger haben keinen
07. Mai 2012 in Liquidation. Mit Ablauf der Kündigungsfrist Anspruch mehr gegen die Savills Fund Management GmbH in
am 30. April 2017 ist das treuhänderisch für die Anleger Bezug auf Auszahlung des durch den Anteilschein verbrieften
gehaltene Eigentum an den Vermögensgegenständen des Anteilwerts aus dem Sondervermögen, sondern einen schuld-
Sondervermögens per Gesetz auf CACEIS Bank S.A., Ger- rechtlichen Anspruch gegen CACEIS auf Auszahlung der
many Branch (hiernach: CACEIS) übergegangen. erzielten Liquidationserlöse.
Die Verwahrstelle CACEIS hat nach dem 30. April 2017, 24 Uhr, Vergütung von CACEIS
die Aufgabe, die im Sondervermögen verbliebenen Vermö-
gensgegenstände unter Wahrung der Interessen der Anleger Für ihre Abwicklungstätigkeiten hat CACEIS Anspruch auf
und nach den Vorgaben der Bundesanstalt für Finanzdienst- Ersatz angemessener Auslagen und auf Vergütung ihrer Tätig-
leistungsaufsicht (BaFin) innerhalb von drei Jahren zu veräu- keit. Bei der Erhebung die ser Vergütung orientiert sie sich
ßern. Die Verwahrstelle hat nicht den Auftrag zur dauerhaften an der bisherigen Tätigkeit der Kapitalanlagegesellschaft. Seit
Verwaltung, sondern zur Auflösung des Sondervermögens dem 30. April 2017 erhält CACEIS bis auf Weiteres eine Ver-
und zur Verteilung der Erlöse an die Investoren. Die Verwahr- gütung in Höhe von 0,65 % p. a. des durchschnittlichen Fonds-
stelle ist nach den Vorgaben der BaFin dabei verpflichtet, die vermögens. Aus dieser Vergütung trägt CACEIS auch die
übergegangenen Vermögensgegenstände „zum bestmögli- Kosten für die von der Savills Fund Management GmbH zu
chen am Markt realisierbaren Verkaufspreis zu veräußern“ erbringenden Dienstleistungen. Die bisher von CACEIS verein-
(BaFin-Schreiben GZ WA 42-Wp-2136-2012/0039 vom nahmte Depotbankgebühr entfällt.
27. November 2012, abrufbar unter http://www.bafin.de), sie
unterliegt aber sonst keinen Vorgaben bezüglich der Höhe Ausschüttungen
der zu erzielenden Erlöse. Insbesondere ist sie nicht an den
letzten festgestellten Gutachterwert gebunden. CACEIS übernimmt die Verteilung der Liquidationserlöse an
die Anleger nach den gesetzlichen Vorgaben. Hierbei ist zu
Um diese Aufgabe effizient lösen zu können, hat CACEIS beachten, dass sie Ausschüttungen nur dann und nur inso-
die Savills Fund Management GmbH mit der operativen Durch- weit vornehmen wird, als ausgeschlossen werden kann, dass
führung von Teilaufgaben beauftragt. Dieses Mandat umfasst die zum Sondervermögen gehörenden Mittel noch für anfal-
sowohl die Verwaltung der Immobilien als auch die Unterstüt- lende und potenzielle Aufwendungen benötigt werden, die für
zung beim Verkauf der Immobilien, wodurch die Kontinuität in das Sondervermögen getätigt wurden und werden.
der Betreuung des Fonds sichergestellt ist. In dieser Eigen-
schaft hat die Savills Fund Management GmbH den Auftrag, die Bewertung
bisherigen administrativen Aufgaben im Hinblick auf den Fonds,
beispielsweise die Verwaltung der Objekte und die Fonds- CACEIS wird weiterhin jährlich Wertermittlungsgutachten zu
buchhaltung, weiterhin vorzunehmen und die Verkaufsanstren- den im Sondervermögen verbliebenen Objekten von den bisher
gungen bezüglich der verbliebenen Objekte unter den oben mit der Wertermittlung betrauten Sachverständigen einholen.
genannten, geänderten rechtlichen Bedingungen fortzusetzen Unverändert wird täglich ein Anteilspreis veröffentlicht werden.
sowie im Sinne der Anleger den Abschluss vorzuschlagen und
so vorzubereiten, dass CACEIS die Verkaufsunterlagen prüfen Reporting
und die finale Verkaufsentscheidung fällen kann.
In Zusammenarbeit mit der Savills Fund Management GmbH
Übergang des Sondervermögens kraft Gesetzes wird CACEIS weiterhin Informationen zum Fortschritt bezüg-
lich der Abwicklung des SEB ImmoInvest über die Website
Mit der Beendigung des Verwaltungsrechtes der Savills Fund http://www.savillsimpublikumsfonds.de/de/startseite-fonds
Management GmbH geht das Immobilien-Sondervermögen finder/seb-immoinvest-p/ einstellen. Zusätzlich wird CACEIS
SEB ImmoInvest kraft Gesetzes auf die Depotbank / Verwahr- jährlich sowie an dem Tag, an dem die Abwicklung des Sonder
stelle über. Von den ehemals 135 Objekten, die sich zum vermögens beendet ist, einen von ihrem Abschlussprüfer tes-
07. Mai 2012 im Fondsvermögen befunden haben, waren am tierten Abwicklungsbericht erstellen und im elektronischen
30. April 2017 15 noch nicht verkauft. Am 30. April 2017 sind Bundesanzeiger veröffentlichen.
29 Immobilien, sechs Immobilien-Gesellschaften und sonstige
Vermögensgegenstände, die weiterhin zum Sondervermögen Ansprechpartner für Anlegerfragen
gehören, auf CACEIS übergegangen. 14 der übergegangenen
Immobilien sind bereits beurkundet und der Übergang von Für Fragen und Anmerkungen stehen den Investoren als
Nutzen und Lasten auf den Käufer folgt noch. Neben den Ansprechpartner weiterhin die Savills Fund Management
Immobilien und sonstigen Vermögenswerten bestehen aller- GmbH unter den bekannten Kontaktdaten info@savillsim.de
dings auch bestimmte Verpflichtungen fort, diese Verpflichtun- und der telefonischen Infoline +49 69 15 34 01 86 sowie
gen sind wirtschaftlich vom Sondervermögen zu tragen. die Vertriebspartner und Vermittler zur Verfügung.
7 SEB ImmoInvest – Auflösungsbericht zum 30. April 2017
Risikomanagement
Das Risikomanagement wird als ein kontinuierlicher, alle Unter- Wertpapiere mit längeren Laufzeiten. Die Liquidität wurde im
nehmensbereiche integrierender Prozess verstanden, durch Berichtsjahr in Bankguthaben und Wertpapieren gehalten.
den alle Aktivitäten zum systematischen Umgang mit Risiken
zusammengefasst werden. Ein wesentliches Ziel ist hierbei, Kredite unterliegen ebenfalls einem Zinsänderungsrisiko. Um
potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen, zu begrenzen und negative Leverage-Effekte so weit wie möglich zu minimieren,
zu managen. Das frühzeitige Erkennen von Risiken schafft werden Zinsbindung und Endfälligkeit der Darlehen auf die
Handlungsspielräume, die zur langfristigen Sicherung von geplante Haltedauer der Immobilien, die Entwicklung des Ver-
bestehenden und zum Aufbau von neuen Erfolgspotenzialen mietungsstandes und die Zinsprognose abgestimmt. Bei vor-
beitragen können. Die Savills Fund Management GmbH zeitiger Auflösung laufender Kredite besteht das Risiko der
(ehemals SEB Investment GmbH) richtete hierzu einen Risiko- Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen.
managementprozess ein, der aus den Komponenten Risiko
strategie, Identifikation, Analyse und Bewertung, Steuerung Zur Reduzierung von Wechselkurs- und Zinsänderungsrisiken
und Überwachung sowie Kommunikation und Dokumentation kann die Fondsgesellschaft derivative Finanzinstrumente ein-
der Risiken besteht. Die Risiken sind bis zum Ablauf des Ver- setzen. Derivate werden im Rahmen einer Risikoreduzierung
waltungsmandates – unter Beachtung insbesondere gesetzli- ausschließlich zur Absicherung verwendet.
cher und vertraglicher Vorgaben – in den Risikomanagement-
prozess eingebunden. Währungsrisiken
In Anlehnung an gesetzliche Regelungen werden folgende Sofern Vermögenswerte eines Sondervermögens in anderen
wesentliche Risikoarten unterschieden: Währungen als der jeweiligen Fondswährung angelegt sind,
erhält das Sondervermögen die Erträge, Rückzahlungen und
Adressenausfallrisiken Erlöse aus solchen Anlagen in der jeweiligen Währung. Fällt
der Wert dieser Währung gegenüber der Fondswährung, so
Durch den Ausfall eines Ausstellers von Wertpapieren, von Mie- reduziert sich der Wert des Sondervermögens. Grundsätzlich
tern oder Kontrahenten können Verluste für das Sondervermö- wird durch eine weitgehende Absicherung der Währungs
gen entstehen. Das Ausstellerrisiko beschreibt die A
uswirkung positionen versucht, eine risikoarme Währungsstrategie zu
einer besonderen Entwicklung des jeweiligen Ausstellers, die verfolgen. So erfolgt – neben einer Fremdkapitalaufnahme in
neben den a llgemeinen Tendenzen der Kapitalmärkte auf den der entsprechenden Fremdwährung – die Absicherung der
Kurs eines Wertpapiers einwirkt. Dem Ausfall von Mietern Währungsposition üblicherweise durch den Abschluss von
begegnet man durch aktives Management und regelmäßiges Devisentermingeschäften.
Monitoring. Weitere Maßnahmen sind die Bonitätsprüfung
und die weitgehende Vermeidung von Klumpenrisiken im Ver- Immobilienrisiken
mietungsbereich.
Die Immobilien stellen die Basis für das wirtschaftliche Ergeb-
Auch bei sorgfältiger Auswahl von Wertpapieren und Mietern nis Offener Immobilienfonds dar. Diese Immobilieninvestitionen
kann nicht ausgeschlossen werden, dass Verluste durch Aus- unterliegen Risiken, die Auswirkungen auf den Anteilwert des
fall von Ausstellern bzw. Mietern eintreten. Fonds haben können. Daher können sowohl die Bewertung
der Immobilie als auch die Immobilienerträge aus vielerlei
Das Kontrahentenrisiko bezeichnet das Risiko, dass eine Partei Gründen schwanken:
eines gegenseitigen Vertrags teilweise oder vollständig aus-
fällt. Dies gilt für alle Verträge, die für Rechnung eines Sonder- WW Politische, (steuer-)rechtliche und wirtschaftliche Risiken
vermögens geschlossen werden, insbesondere aber im Zusam- sowie die Transparenz und der Entwicklungsgrad des
menhang mit dem Abschluss von derivativen Geschäften, die jeweiligen Immobilienmarkts sind bei den Investitionsent-
z. B. zur Absicherung von Währungsrisiken eingesetzt werden. scheidungen zu beachten.
Zinsänderungsrisiken WW Bei Investitionen außerhalb des Euroraums ist zudem die
Volatilität der Landeswährung in die Investitionsentschei-
Die Liquiditätsanlagen unterliegen einem Zinsänderungsrisiko dung einzubeziehen. Die Kursschwankungen und die
und beeinflussen die Wertentwicklung des Sondervermögens. Kosten der Währungsabsicherung beeinflussen die Immo-
Ändert sich das Marktzinsniveau – ausgehend vom Niveau bilienrendite.
zum Zeitpunkt der Anlage –, so kann sich das auf die Kursent-
wicklung bzw. Verzinsung der Anlage auswirken und zu Schwan- WW Eine Veränderung der Standortqualität kann direkte Aus
kungen führen. Diese Kursschwankungen fallen jedoch je nach wirkungen auf die Vermietbarkeit und die aktuelle Vermie
Laufzeit der Anlage unterschiedlich aus. Festverzinsliche Wert- tungssituation haben. Steigt die Attraktivität des Standorts,
papiere mit kürzeren Laufzeiten haben gewöhnlich geringere können Mietverträge auf höherem Mietniveau abgeschlos-
Kursrisiken als festverzinsliche Wertpapiere mit längeren Laufzei- sen werden, sinkt sie jedoch, kann es im schlimmsten Fall
ten. Festverzinsliche Wertpapiere mit kürzeren Laufzeiten haben sogar zu dauerhaften Leerständen kommen.
demgegenüber i. d. R. geringere Renditen als festverzinsliche
SEB ImmoInvest – Auflösungsbericht zum 30. April 2017 8
Niederlande – Den Haag, Oostduinlaan 2
WW Gebäudequalität und -zustand haben ebenfalls direkte Aus- WW Immobilienspezifische Marktpreisrisiken wie Vermietungs-
wirkungen auf die Ertragskraft der Immobilie. Der Gebäude- quote, Mietausläufe und Performance des Immobilienport
zustand kann Instandhaltungsaufwendungen erforderlich folios werden regelmäßig überwacht. Die Überwachung der
machen, welche die geplanten Instandhaltungskosten über- Performance, ihrer wesentlichen Komponenten sowie das
schreiten. Zusätzlich erforderliche Investitionskosten können Controlling der Performance-Komponenten (z. B. Immobilien
die Rendite kurzfristig belasten, aber auch für eine langfristig rendite, Rendite der Liquiditätsanlagen, sonstige Erträge
positive Entwicklung notwendig sein. und Gebühren) erfolgen durch eine entsprechende Abtei-
lung. Für relevante Kennzahlen wurde ein entsprechendes
WW Risiken aus Feuer- und Sturmschäden sowie Elementar Reporting eingerichtet.
schäden (z. B. Hochwasser und Erdbeben) werden inter
national durch Versicherungen abgesichert, soweit möglich Operationale Risiken
sowie wirtschaftlich vertretbar und sachlich geboten.
Die Kapitalanlagegesellschaft hat die ordnungsgemäße Ver-
WW Leerstand und Mietvertragsausläufe können ein Ertrags waltung des Sondervermögens sicherzustellen. Daher hat
potenzial, aber auch ein Risiko sein. Entscheidend sind sie entsprechende Vorkehrungen getroffen und für jedes iden-
hierbei eine regelmäßige Beobachtung der Märkte, in die tifizierte operationale Risiko entsprechende Risikominimie-
investiert wurde, und ein daraus abgeleitetes Handeln, um rungsmaßnahmen installiert. Innerhalb des Sondervermögens
frühzeitig auf Marktbewegungen zu reagieren. Gleichzeitig bestehen zudem operationale Risiken z. B. in Form von
führt Leerstand einerseits zu Ertragsausfällen und anderer- Rechts- und Steuerrisiken.
seits zu erhöhten Kosten, um die Vermietungsattraktivität
des Objekts zu steigern. Liquiditätsrisiken
WW Die Bonität der Mieter ist ebenfalls eine wesentliche Risiko Immobilien können – anders als z. B. börsengehandelte Wert-
komponente. Geringe Bonität kann zu hohen Außenstän- papiere – nicht jederzeit kurzfristig veräußert werden. Daher
den und Insolvenzen können zum vollständigen Ausfall der hält der Fonds – neben der gesetzlich geforderten Liquidität –
Erträge führen. Die Reduzierung der Abhängigkeit von ein- abhängig von Zahlungsströmen innerhalb des Sondervermö-
zelnen Mietern oder Branchen wird im Rahmen der Port gens weitere Liquidität vor.
foliosteuerung angestrebt.
Auf Risiken, die im Berichtszeitraum bestanden, wird in den
WW Bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften, d. h. einem einzelnen Kapiteln eingegangen.
indirekten Immobilienerwerb, können sich insbesondere
im Ausland Risiken aus Änderungen im Gesellschafts- und
Steuerrecht ergeben.
9 SEB ImmoInvest – Auflösungsbericht zum 30. April 2017
Immobilienmärkte im Überblick
Wirtschaftliches Umfeld politischer Unsicherheiten bei. Der Leerstand war in Europa
und den USA im Schnitt rückläufig, während er in Asien-Pazifik
Anhaltende Unsicherheiten prägten bis ins Frühjahr 2017 das gestiegen ist. Die Büromieten an den beobachteten Märkten
politische und ökonomische Umfeld. Zu den latenten Themen haben bei uneinheitlichem Trend im Mittel moderat angezogen.
gehörten die fragile Wirtschaft in China, wechselnde Erwartungen Für das Jahr 2017 wird weltweit mit einem stabilen Vermie-
höherer Leitzinsen in den USA, die Flüchtlings- und Bankenkrise tungsvolumen gerechnet. So bleibt das konjunkturelle Umfeld
in Europa sowie geopolitische Konflikte und Terroranschläge. Für zwar positiv, die politischen Unsicherheiten dürften jedoch teil-
ausgesprochene Schocks sorgten das überraschende Votum weise in zurückhaltenden Vermietungsdispositionen münden.
der Briten für einen Ausstieg aus der Europäischen Union, der
im März 2017 formal erklärt wurde, sowie die ebenso wenig Am Investmentmarkt hat das globale Transaktionsvolumen
vorhersehbare Wahl Donald Trumps zum US-Präsidenten. 2016 ebenfalls leicht nachgegeben. Dennoch war es das dritt-
stärkste Jahr seit der Finanzkrise. Regional stand einem
Vor diesem Hintergrund verzeichnete die Weltwirtschaft 2016 Rückgang in Europa und Nordamerika ein leichter Anstieg in
mit 2,5 % das bisher geringste Wachstum seit der Finanzkrise. Asien-Pazifik gegenüber. Insgesamt dominierten heimische
Auch wenn die Abkühlung in fast allen Teilen der Weltwirtschaft und intraregionale Anlagen, der Anteil der grenzüberschreiten-
zu spüren war, so hatte die US-Konjunktur den stärksten den sogenannten Cross-Border-Investitionen nahm ab.
Einfluss. Stabil zeigten sich dagegen Teile der Eurozone sowie
Asiens. Die Teuerung vollzog aufgrund der Erholung der Rohöl- Vor dem Hintergrund des Anlagedrucks institutioneller Inves-
preise seit Mitte 2016 einen Turnaround, sodass sich die toren, des Strebens nach Sicherheit, der nicht sehr vielver-
Deflationsängste beruhigten. sprechenden Renditen anderer Anlageformen und des Man-
gels geeigneter Immobilienprodukte sind die Ankaufsrenditen
Im Bereich der Geldpolitik divergierten die Tendenzen weltweit. weltweit unter Druck geblieben. An dieser Situation sollte
So lockerten in der ersten Jahreshälfte 2016 viele Notenbanken sich 2017 / 18 nur wenig ändern, denn trotz des Zinsanstiegs
wegen der bis dahin fragilen Konjunktur und der historisch bleiben Immobilienanlagen attraktiv. Selektiv besitzen die
niedrigen Inflation nochmals ihren monetären Kurs. In der Folge Ankaufsrenditen daher noch Abwärtspotenzial.
waren an den Zinsmärkten in Europa und Japan erstmals in der
Geschichte negative Zinssätze zu verzeichnen. Die Notenbank Eine weitere Erhöhung der Kapitalmarktzinsen infolge stei-
in den USA setzte dagegen seit Dezember 2016 den lange gender Leitzinsen in den USA wird vor allem in Europa und
erwarteten Kurswechsel in die Tat um und erhöhte in bisher Japan vorerst noch durch eine anhaltend expansive Geldpoli-
zwei Schritten ihre Leitzinsen. Dies löste einen Anstieg der tik gemildert. Der erwartete weitere Zinsanstieg dürfte erst mit
langfristigen Renditen an den Kapitalmärkten aus. einer zeitlichen Verzögerung zu einem Trendwechsel bei den
Ankaufsrenditen führen.
Was die Perspektiven betrifft, so wird bis zum Jahr 2018 gegen-
wärtig eine leichte Beschleunigung des globalen Wachstums Deutschland
auf etwa 3,0 % prognostiziert. Zugleich sollte der Inflationsan-
stieg in diesem Zeitraum auslaufen. Die Geldpolitik in Europa Nach dem Rekordjahr 2016 starteten die deutschen Top-7-Büro-
und den USA wird jedoch vorerst unverändert voneinander märkte größtenteils schwungvoll ins neue Jahr. Die hohe Nach-
abweichen. Die US-Notenbank dürfte ihre Leitzinsen weiter frage und die weiterhin geringen Fertigstellungsvolumina ließen
moderat erhöhen, während in Europa und Japan erst länger- die Leerstandsraten unverändert sinken, sodass sich Berlin, Ham-
fristig mit einem Kurswechsel zu rechnen ist. burg, Köln, München und Stuttgart nahe der Vollvermietung
befinden. Aufgrund der hohen Vorvermietungsquoten der im Bau
Wie auch schon im vorigen Jahr bleiben die Unsicherheiten befindlichen Büroobjekte ist eine angebotsseitige Entspannung
ausgesprochen hoch. So hat in Europa der Wahlmarathon nicht absehbar. Der Nachfrageüberhang drückt sich in steigenden
2017 / 18 mit möglichen Konsequenzen für den Zusammen- Spitzen- und Durchschnittsmieten aus. Dieser Trend sollte mittel-
halt der EU angefangen. Hinzu kommen die beginnenden fristig anhalten, wenngleich aufgrund des geringen Angebots nicht
Brexit-Verhandlungen sowie die latente Bankenkrise. Politische mit weiteren Steigerungen beim Flächenumsatz zu rechnen ist.
Risiken gehen auch von der neuen US-Regierung aus, wo
u. a. Deregulierung, verstärkter Protektionismus, aber auch eine Das Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Investment-
expansivere Fiskalpolitik auf der Agenda stehen. Latente markt Deutschland lag 2016 etwas unter dem Niveau des Vor-
Gefahren birgt zudem eine mögliche Schuldenkrise in den Emer- jahres. Die Zurückhaltung der Investoren im Lichte des Brexit-
ging Markets. Nicht zuletzt stellen die Konflikte im Mittleren Votums entlud sich ab dem vierten Quartal 2016. Das erste
Osten, in Afrika und Asien eine geopolitische Bedrohung dar. Quartal 2017 war das volumenmäßig beste jemals dokumen-
tierte Quartal zu einem Jahresauftakt.
Globale Immobilienmärkte
Die Nachfrage nach allen Immobilientypen legte spürbar zu,
Trotz des schwierigen Umfelds fiel 2016 das Vermietungsvolu- wovon insbesondere die beiden höher rentierlichen Sparten
men an den wichtigsten globalen Büromärkten nur leicht geringer Logistik und Hotel überproportional profitierten. Die ohnehin
aus als im Vorjahr. Hierzu trug vor allem ein starkes Schluss- schon rekordniedrigen Renditen dürften aufgrund der beständig
quartal in den USA und Großbritannien nach dem Abflauen hohen Nachfrage vor allem nach Core-Immobilien weiter sinken.
SEB ImmoInvest – Auflösungsbericht zum 30. April 2017 10
Großbritannien mietungsnachfrage in der Region 2016 spürbar belebt, wobei
sich das Mieterinteresse generell auf Objekte hoher Qualität in
Das Wachstum in Großbritannien lag 2016 zwar unter dem Vorjahr, zentralen Lagen konzentriert. In den Niederlanden ist der Büro-
war jedoch insbesondere in der zweiten Jahreshälfte recht robust. leerstand unterstützt durch Flächenumwidmungen, allen voran
Die Vermietungs- und Investmentmärkte wurden hingegen vom in Amsterdam, rückläufig. Dort zeigen sich bei modernen Flä-
Ergebnis des britischen EU-Referendums spürbar betroffen. So fiel chen teilweise Engpässe, was zu leicht steigenden Spitzenmie-
das Vermietungsgeschehen an den Büromärkten zurückhaltender ten führt. Auch in Brüssel sank der Leerstand mit Schwerpunkt
aus, blieb aber relativ solide. Die Spitzenmieten präsentierten sich auf zentralen Lagen. Die Spitzenmieten blieben aber noch
prinzipiell stabil, allerdings kamen die Effektivmieten unter Druck. konstant. Das stetige Wachstum und das geringe Risiko einer
zu hohen Bautätigkeit lassen in den Benelux-Ländern einen
Die Aktivitäten am britischen Investmentmarkt beruhigten sich positiven Miettrend erwarten. Allerdings dürfte an wenig attrakti-
2016 merklich, der Rückgang des Transaktionsvolumens war ven dezentralen und regionalen Standorten eine durchgreifende
aber geringer als der Einbruch von 2008 / 09. Zugleich kam die Erholung nur mit Verzögerung einsetzen.
Abnahme der Ankaufsrenditen zum Erliegen, in einigen Teilmärk-
ten war auch ein leichter Anstieg zu beobachten. Zuletzt sind die Die Investmentaktivitäten in den Benelux-Ländern haben sich
Spitzenrenditen wieder gesunken, mit deutlichen Kapitalgewin- 2016 weiter belebt, sodass das höchste Transaktionsvolumen
nen im Logistiksektor und bei alternativen Investments. seit 2008 zu verbuchen war. Gefragt waren vor allem Büro-
und Logistikimmobilien. Die Ankaufsrenditen waren vor die-
Der zukünftige Verlauf der britischen Wirtschaft hängt mittelfris- sem Hintergrund weiter rückläufig. Dieser Trend sollte ange-
tig von den Ergebnissen der Brexit-Verhandlungen ab. Obwohl sichts des relativ attraktiven Pricings andauern.
sich ein Großteil der befürchteten Auswirkungen am Immobili-
enmarkt nicht realisierten, könnten erfolglose Verhandlungen Italien
über eine erhöhte Unsicherheit das Wirtschaftswachstum und
den Immobilienmarkt beeinträchtigen. Für die Mietmärkte wird Die Wirtschaft Italiens befindet sich seit Anfang 2015 auf
eine relativ robuste Entwicklung für Kernlagen vorausgesagt, einem graduellen Wachstumskurs. Eine stärkere Erholung wird
während sekundäre Standorte wahrscheinlich unter Druck blei- durch die schwelende Bankenkrise und politische Instabilitä-
ben. Auf dem Investmentmarkt hat sich die preisliche Attraktivi- ten gebremst. Der Büroflächenumsatz hat sich 2016 belebt,
tät britischer Immobilien für ausländische Investoren aufgrund der ist aber stark durch Flächenwechsel geprägt.
starken Abschreibung des britischen Pfunds deutlich verbessert.
Dies dürfte den weiteren Anstieg der Ankaufsrenditen dämpfen. Da sich der hohe Leerstand deswegen kaum verändert hat und
die Wirtschaft 2017 / 18 wohl nicht weiter an Schwung gewin-
Frankreich nen dürfte, bleiben die Erwartungen an eine Mietpreiserholung
gedämpft. Die Flächennachfrage im Einzelhandel zeigt weiter
Das Wirtschaftswachstum in Frankreich fiel 2016 moderat aus. Polarisierungstendenzen, wobei attraktive Spitzenlagen vor
Getragen vom Dienstleistungssektor erholt sich nach und nach allem in touristischen Zentren bei internationalen Handelsketten
auch die Lage am Arbeitsmarkt. Für 2017 / 18 wird ein marginal unverändert hoch im Kurs stehen. Aus diesem Grund waren
stärkeres Wachstum prognostiziert, die mittelfristigen Perspekti- 2016 lediglich dort leichte Mietsteigerungen zu verzeichnen.
ven werden jedoch vom Kurs der neuen Regierung bestimmt. 2017 / 18 dürfte dieser Trend stabil bleiben.
Der Büroflächenumsatz in den Top-4-Märkten verharrte 2016 Das Geschehen an Italiens Investmentmarkt hat sich 2016 beruhigt.
auf einem Rekordniveau. Der Leerstand in Paris war weiter Einzelhandel, Hotels und Logistik waren im Jahresvergleich stär-
rückläufig, was sich auch in steigenden Mieten wiederspiegelte. ker gefragt. Allerdings war in fast allen Sektoren ein mehr oder
Dagegen war an den Regionalmärkten nur wenig Bewegung bei weniger ausgeprägter Rückgang der Spitzenrenditen zu beob-
den Büromieten zu verzeichnen. Kurzfristig dürfte sich der posi- achten. Angesichts drohender Neuwahlen ist mit einer latenten
tive Trend in Paris fortsetzen, im Zuge stark steigender Fertigstel- Zurückhaltung ausländischer Investoren zu rechnen. Im Spitzen-
lungen jedoch gebremst werden. Dies gilt auch für potenziell segment dürfte der Druck auf die Ankaufsrenditen jedoch anhalten.
positive Einflüsse durch Standortverlagerungen durch den Brexit.
Nordeuropa
Auch in Frankreich ging das Transaktionsvolumen im Jahres-
verlauf 2016 leicht zurück. Büroimmobilien mit Fokus auf Der konjunkturelle Aufschwung in Nordeuropa setzte sich fort,
Paris blieben der von den Investoren präferierte Sektor. Die wobei sich die regionalen Unterschiede verringerten. So ver-
Spitzenrenditen für Büros nahmen weiter, allerdings langsa- langsamt sich das kräftige Wachstum in Schweden, während
mer ab. Der Spielraum für einen zusätzlichen Renditerück- es sich in den anderen Ländern leicht verstärkt.
gang ist zwar partiell noch gegeben, aber immer begrenzter.
Die Nachfrage nach Büroflächen in Stockholm bleibt robust
Benelux und die sinkende Verfügbarkeit an modernen Flächen in zent-
raler Lage sorgt für steigende Spitzenmieten. Trotz der zykli-
Die Benelux-Länder verbuchten 2016 ein relativ solides Wachs- schen Beruhigung des Aufwärtstrends sollte sich dies fortset-
tum, das sich 2017 / 18 fortsetzen sollte. Daher hat sich die Ver- zen. In Helsinki verharrt der Leerstand trotz einer Erholung der11 SEB ImmoInvest – Auflösungsbericht zum 30. April 2017
Büronachfrage auf hohem Niveau. Da Flächenwechsel domi- Entwicklung verläuft regional und formatbezogen differenziert.
nieren, wird für 2017 / 18 noch keine durchgreifende Besserung Diese uneinheitliche Tendenz wird sich 2017 / 18 fortsetzen.
bei Leerstand und Büromieten erwartet.
Wie in vielen anderen Ländern hat sich in den USA das Gesche-
Auch die Trends an den Transaktionsmärkten in Nordeuropa hen am Investmentmarkt 2016 abgekühlt, blieb aber gemessen
waren uneinheitlich. In Schweden und Finnland war jeweils ein an früheren Jahren robust. Relativ stabil präsentierte sich ledig-
Anstieg der Investmentvolumina zu verbuchen. Die Ankaufsren- lich der Apartmentsektor, während Büroinvestments die gerings-
diten waren dagegen auf breiter Front rückläufig. Wie in ande- ten Verluste hinnehmen mussten. Vor diesem Hintergrund hat
ren Ländern und Regionen besteht in Nordeuropa teilweise sich der Rückgang der Ankaufsrenditen verlangsamt, wobei in
Spielraum für einen weiteren Renditerückgang, wobei dieser einzelnen Märkten auch ein leichter Anstieg zu verzeichnen war.
vor allem in Schweden angesichts des historisch niedrigen Der Druck auf die Ankaufsrenditen wird aufgrund des positiven
Niveaus begrenzt sein dürfte. Sentiments und der hohen Nachfrage anhalten, der Renditetrend
wird sich aber weiter ausdifferenzieren.
Zentralosteuropa
Asien-Pazifik
Das Wirtschaftswachstum in Zentralosteuropa hat 2016 spür-
bar abgenommen. 2017 / 18 sollte die Konjunktur jedoch wie- Das Wachstum in Asien-Pazifik fiel 2016 zwar etwas niedriger
der stärker wachsen und in Tschechien und Ungarn den bzw. aus als im Vorjahr, hat sich aber im Jahresverlauf sukzessive ver-
mehr als den historischen Durchschnitt erreichen. bessert. Impulse hierfür gingen vor allem von den regionalen
Industrieländern aus, die Konjunktur in den Emerging Markets,
Obwohl leicht rückläufig, lag der Büroflächenumsatz in den insbesondere in China, präsentierte sich jedoch stabil. Für die
Top-3-Metropolen 2016 auf einem Rekordniveau. Während kommenden Jahre wird ein konstantes Wachstum von 4,7 %
die Leerstände in Prag und Budapest deutlich nachgaben, prognostiziert, wobei die erwartete weitere Abkühlung in China
wurde dies in Warschau durch einen hohen Flächenzugang von anderen Ländern kompensiert wird. So sollten sich Singapur
verhindert, was sich auch in den Büromieten widerspiegelte. und Australien leicht erholen und Japan mehr oder weniger sta-
Die Spitzenmieten in Warschau dürften 2017 / 18 unter Druck bile Zahlen liefern. Insgesamt liegt die Wachstumsrate der Region
bleiben, in Prag und Budapest dagegen leicht zunehmen. In damit weiterhin erheblich über derjenigen der USA oder Europas.
Budapest bestehen längerfristig jedoch angebotsseitig Abwärts
risiken für die Mietentwicklung. Die Entwicklung der Büromärkte der Region war 2016 uneinheit-
lich. Einen Anstieg der Mieten verbuchten vor allem Japan,
Das Transaktionsvolumen in Zentralosteuropa hat 2016 einen Hongkong, Teile Australiens sowie einige Tier-1-Metropolen in
neuen Rekord erreicht. Im Mittelpunkt standen vor allem Polen China. An den von einem Überangebot gekennzeichneten Stand-
und Tschechien, aber auch in Ungarn verdoppelten sich die orten in Singapur und in vielen Tier-2-Märkten Chinas waren die
Investitionen. Der Rückgang der Ankaufsrenditen setzte sich Büromieten dagegen ebenso rückläufig wie in den vom Roh-
2016 in allen Märkten fort. Diese Tendenz dürfte aber 2017 / 18 stoffsektor geprägten Märkten Australiens. Diese Trends dürften
nur noch moderat anhalten. 2017 / 18 anhalten, wobei der Angebotsdruck tendenziell nach-
lässt, da der Bauzyklus seinen Höhepunkt erreicht haben sollte.
USA In den Metropolen Japans und Australiens ist von einem weiteren
Mietanstieg auszugehen, wenn auch in abgeschwächter Form.
Nach einer vorübergehenden Schwächephase hat die US- In China wird sich der disparate Kurs fortsetzen. So ist in einigen
Konjunktur seit Sommer 2016 wieder an Schwung gewonnen. Tier-1-Metropolen mit einem moderaten Mietanstieg zu rechnen.
Angesichts der angekündigten expansiveren Wirtschaftspolitik Ansonsten dämpfen hohe Fertigstellungen und Leerstände die
wird für 2017 / 18 ein höheres Wachstum als 2016 erwartet. Mietentwicklung. Auch Singapur wird 2017 von dem angebots-
Ein steigendes Zinsniveau dürfte sich erst mittelfristig wieder bedingten Mietrückgang geprägt. Ein Ende der Korrektur ist erst
dämpfend auswirken. 2018 in Sicht. Gleichermaßen sollten die Mieten an den roh-
stoffnahen Märkten Australiens noch unter Druck bleiben.
Die zurückliegende Konjunkturdelle hat die Erholung an den
Büromärkten in den USA 2016 etwas abgeschwächt. Sowohl Nach dem Rekordvolumen im Vorjahr nahmen die Investment
das Sinken des Leerstands als auch der Anstieg der Büromie- aktivitäten in Asien-Pazifik 2016 ab. Dies lag vor allem an Japan
ten verloren im Vergleich zu 2015 an Tempo. 2017 / 18 sollte und Australien, während u. a. China, Hongkong, Singapur und
sich der Leerstand aufgrund einer zunehmenden Bautätigkeit Südkorea ein höheres Transaktionsvolumen verzeichneten.
und einer effizienteren Flächennutzung nur mäßig weiter ver- Der Rückgang erstreckte sich über alle Nutzungsarten, ausge-
ringern. Die anhaltende positive Flächennachfrage sorgt nommen Wohnen. In China erholte sich vor allem die vom Woh-
jedoch für weiter leicht steigende Büromieten. nungssektor dominierte Entwicklungstätigkeit. Die Ankaufsren-
diten in der Region gaben an den meisten Immobilienmärkten
Auch die Erholung im US-Einzelhandel verlief 2016 moderater. weiter nach. Lediglich in Hongkong war ein leichter Renditean-
Zwar bleibt die Bautätigkeit niedrig, doch unterliegt die Branche stieg spürbar. Der positive Renditetrend sollte sich 2017 / 18 in
nicht zuletzt in den USA aufgrund des Trends zum E-Commerce moderater Form fortsetzen. In Hongkong und Singapur wird
und demografischer Effekte einem rapiden Strukturwandel. Die dagegen ein leichter Renditeanstieg prognostiziert.SEB ImmoInvest – Auflösungsbericht zum 30. April 2017 12
Ergebnisse des Fonds im Detail
Struktur des Fondsvermögens Liquidität
Das Fondsvermögen des SEB ImmoInvest betrug am Die Bruttoliquidität lag zum 30. April 2017 bei EUR 680,6 Mio.
30. April 2017 EUR 1.999,3 Mio. Die Anzahl der Anteile Der Liquiditätsanteil erhöhte sich auf 34,04 %. Zum Berichts-
belief sich auf 116.559.401 Stück. stichtag 30. April 2017 umfassten die Liquiditätsanlagen
Bankguthaben in Höhe von EUR 655,2 Mio. und Geldmarkt
instrumente in Höhe von EUR 25,4 Mio.
Entwicklung des SEB ImmoInvest
31.03.2015 31.03.2016 31.03.2017 30.04.2017
Fonds gesamt Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR
Immobilien 3.703,5 1.843,7 1.172,0 795,9
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 714,8 636,6 527,9 480,7
Liquiditätsanlagen 192,0 494,5 466,2 680,6
Sonstige Vermögensgegenstände 388,9 406,6 395,0 347,2
. /. Verbindlichkeiten und Rückstellungen – 1.239,6 – 457,1 – 470,0 – 305,1
Fondsvermögen gesamt 3.759,6 2.924,3 2.091,1 1.999,3
Anteilumlauf (Stück) 116.559.401 116.559.401 116.559.401 116.559.401
Anteilwert (EUR) 32,25 25,08 17,94 17,15
1. Zwischenausschüttung je Anteil (EUR) 0,20 2,80 4,00 –
Tag der 1. Zwischenausschüttung 02.01.2015 08.05.2015 30.12.2016 –
2. Zwischenausschüttung je Anteil (EUR) – 3,00 – –
Tag der 2. Zwischenausschüttung – 29.01.2016 – –
Endausschüttung je Anteil (EUR) 0,20 1,50 5,00 –
Tag der Endausschüttung 01.07.2015 01.07.2016 03.07.2017 –
Anteilklasse P
Fondsvermögen 3.744,4 2.912,5 2.082,6 1.991,2
Anteilumlauf (Stück) 116.087.597 116.087.597 116.087.597 116.087.597
Anteilwert (EUR) 32,25 25,08 17,94 17,15
Ertragsschein-Nr. 1. Zwischenausschüttung Nr. 36 Nr. 37 – –
Ertragsschein-Nr. 2. Zwischenausschüttung – Nr. 39 – –
Ertragsschein-Nr. Endausschüttung Nr. 38 Nr. 40 – –
Anteilklasse I
Fondsvermögen 15,2 11,8 8,5 8,1
Anteilumlauf (Stück) 471.804 471.804 471.804 471.804
Anteilwert (EUR) 32,25 25,08 17,94 17,1513 SEB ImmoInvest – Auflösungsbericht zum 30. April 2017
Frankreich – Lyon, 208 – 210 Avenue Jean Jaurès
Anlageerfolg * Wertentwicklung nach BVI-Methode *
Der Fonds hat im Berichtszeitraum eine Wertentwicklung von Rendite Rendite
– 1,8 % bzw. EUR – 0,79 pro Anteil erzielt. Seit seiner Aufle- Fonds gesamt in % in % p. a.
gung am 02. Mai 1989 erwirtschaftete er eine kumulierte Wert lfd. Jahr – 8,0
entwicklung von 188,1 %.
1 Jahr – 7,2 – 7,2
Fonds gesamt 3 Jahre – 12,3 – 4,3
Anteilwert am 30.04.2017 EUR 17,15 5 Jahre – 9,9 – 2,1
abzüglich Anteilwert vom 01.04.2017 EUR – 17,94 10 Jahre – 0,9 – 0,1
Anlageerfolg EUR – 0,79 seit Fondsauflegung am 02.05.1989 188,1 3,9
* Die Tabelle und der erläuternde Text waren nicht Gegenstand der Prüfung des „Vermerk des Hinweis: B
erechnet nach BVI-Standard für Fonds in Auflösung, ohne Wiederanlage der Aus-
Abschlussprüfers“. schüttung in Fondsanteilen seit Kündigung des Verwaltungsmandates. Die Umstellung
der Performanceberechnung erfolgte zum 31.10.2013. Historische Performance
daten erlauben keine Prognose für die Zukunft.
*D
ie Tabelle war nicht Gegenstand der Prüfung des „Vermerk des Abschlussprüfers“.
Übersicht Währungskursrisiken, Stand 30.04.2017
in % des Fondsvolumens
offene Währungsposition (inkl. Kredite) in % des Fondsvolumens
Währung zum Berichtsstichtag pro Währungsraum pro Währungsraum
JPY (Japan) JPY – 827.564 EUR – 6.796 0,0 0,0
SEK (Schweden) SEK 783.188 EUR 81.307 100,0 100,0
SGD (Singapur) SGD 518.224 EUR 339.619 0,5 0,5
PLN (Polen) PLN – 232.623 EUR – 55.165 1,2 1,2
GBP (Großbritannien) GBP 18.082 EUR 21.405 0,1 0,1
USD (USA) USD 18.624.684 EUR 17.034.513 6,1 6,1
Summe EUR 17.414.883 3,5 3,5 1)
1)
Die Absicherung des in Fremdwährung gehaltenen Fondsvermögens betrug zum Stichtag 30.04.2017 96,5 % des Fondsvermögens.SEB ImmoInvest – Auflösungsbericht zum 30. April 2017 14
Ergebniskomponenten * Die Wertänderungsrendite schließt insgesamt mit – 14,9 %.
Im Zwölf-Monats-Zeitraum erwirtschafteten die Immobilien Ausländische Ertragssteuern belasteten das Ergebnis mit
einen Bruttoertrag von 9,9 %. Auf Portfolioebene hat 1,2 %, bedingt durch die Abwertungen erhöhten ausländische
der Bewirtschaftungsaufwand den Bruttoertrag um 6,4 % latente Steuern das Ergebnis um 2,0 %
geschmälert.
Das Immobilienergebnis beläuft sich nach Darlehensaufwand
Die Wertänderungen beinhalten sowohl die gutachterlichen auf – 12,0 %.
Veränderungen der Bestandsobjekte als auch die Veräuße-
rungsergebnisse der abgegangenen Immobilien. Die Liquiditätsanlagen haben eine Rendite von 0,2 % generiert.
Aus diesen Zahlen ergibt sich für den Zeitraum 01. Mai 2016 bis
Insbesondere in den Niederlanden und in Frankreich fiel die 30. April 2017 eine Gesamtrendite vor Fondskosten von – 9,6 %.
Wertänderungsrendite, bedingt durch die Abwertungen der
Immobilien und die Veräußerungsverluste, negativ aus.
Ergebniskomponenten der Fondsrendite in % *
Geschäftsjahr Zwölf-Monats-Zeitraum
vom 01.04.2016 bis 31.03.2017 vom 01.05.2016 bis 30.04.2017
Immobilien
Direkterwerbe
Direkterwerbe
Direkterwerbe
Direkterwerbe
Direkterwerbe
Direkterwerbe
Beteiligungen
Beteiligungen
Deutschland
Deutschland
Ausland
Ausland
Gesamt
Gesamt
gesamt
gesamt
gesamt
gesamt
Bruttoertrag 1) 12,1 8,4 9,6 6,6 8,5 14,5 9,4 11,1 7,8 9,9
Bewirtschaftungsaufwand 1) – 9,0 – 4,9 – 6,3 – 4,9 – 5,8 – 10,3 – 4,1 – 6,1 – 6,9 – 6,4
Nettoertrag 1) 3,1 3,5 3,3 1,7 2,7 4,2 5,3 5,0 0,9 3,5
Wertänderungen 1) – 4,7 – 15,6 – 12,0 – 14,6 – 12,9 – 6,9 – 23,7 – 18,2 – 8,8 – 14,9
Ausländische Ertragsteuern 1) 0,0 0,5 0,3 – 0,3 0,1 0,0 0,1 0,0 – 3,6 – 1,2
Ausländische latente Steuern 1)
0,0 3,5 2,4 4,6 3,2 0,0 3,7 2,5 1,2 2,0
Ergebnis vor Darlehensaufwand 1)
– 1,6 – 8,1 – 6,0 – 8,6 – 6,9 – 2,7 – 14,6 – 10,7 – 10,3 – 10,6
Ergebnis nach Darlehensaufwand 2)
– 1,6 – 8,6 – 6,2 – 12,3 – 8,1 – 2,7 – 15,2 – 11,0 – 14,3 – 12,0
Währungsänderungen 2) 3)
0,0 – 0,1 – 0,1 – 1,2 – 0,4 0,0 – 0,1 0,0 – 1,5 – 0,5
Gesamtergebnis in Fondswährung 2) 4)
– 1,6 – 8,7 – 6,3 – 13,5 – 8,5 – 2,7 – 15,3 – 11,0 – 15,8 – 12,5
Liquidität 5) 6)
0,2 0,2
Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 7) – 6,7 – 9,6
Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) – 6,5 – 7,2
1)
im Bezug auf das durchschnittliche Immobilienvermögen 6)
Der im Periodendurchschnitt investierte Liquiditätsanteil betrug hierbei 22,75 % des
2)
im Bezug auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen des Fonds Fondsvermögens.
3)
Unter Währungsänderungen werden sowohl die Währungskursänderungen als auch die 7)
im Bezug auf das durchschnittliche Fondsvermögen
Kosten der Kurssicherung dargestellt.
4)
Das Gesamtergebnis in Fondswährung wurde mit einem im Periodendurchschnitt eigen * Die Tabelle und der erläuternde Text waren nicht Gegenstand der Prüfung des „Vermerk des
kapitalfinanzierten Immobilienanteil von 77,25 % erwirtschaftet. Abschlussprüfers“.
5)
bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds15 SEB ImmoInvest – Auflösungsbericht zum 30. April 2017
Übersicht: Renditen und Bewertung
Sonstiges Ausland
(L, A, B, E, J, PL,
ments gesamt
Beteiligungen
Direktinvest-
Deutschland
Niederlande
Frankreich
GB, USA)
Ausland
Gesamt
gesamt
gesamt
Italien
Renditekennzahlen (in % des durchschnittlichen Fondsvermögens) 1) *
I. Immobilien
Bruttoertrag 2) 14,5 6,7 10,6 10,0 9,3 11,1 7,8 8,7 9,9
Bewirtschaftungsaufwand 2) – 10,3 – 1,8 – 0,4 – 2,1 – 12,2 – 6,1 – 6,9 – 5,4 – 6,4
Nettoertrag 2) 4,2 4,9 10,2 7,9 – 2,9 5,0 0,9 3,3 3,5
Wertänderungen 2) – 6,9 – 32,0 – 16,6 – 39,6 – 13,6 – 18,2 – 8,8 – 17,0 – 14,9
Ausländische Ertragsteuern 2) 0,0 – 1,8 – 6,3 3,7 6,5 0,0 – 3,6 – 1,6 – 1,2
Ausländische latente Steuern 2)
0,0 13,0 1,2 0,0 3,2 2,5 1,2 2,6 2,0
Ergebnis vor Darlehensaufwand 2) – 2,7 – 15,9 – 11,5 – 28,0 – 6,8 – 10,7 – 10,3 – 12,7 – 10,6
Ergebnis nach Darlehensaufwand 3) – 2,7 – 18,5 – 11,5 – 29,7 – 6,8 – 11,0 – 14,3 – 14,9 – 12,0
Währungsänderungen 3) 4) 0,0 0,0 0,0 0,0 – 0,2 0,0 – 1,5 – 0,6 – 0,5
Gesamtergebnis in Fondswährung 3) 5) – 2,7 – 18,5 – 11,5 – 29,7 – 7,0 – 11,0 – 15,8 – 15,5 – 12,5
II. Liquidität 6) 7) 0,2
III. Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 8) – 9,6
Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) – 7,2
Kapitalinformationen (gewichtete Durchschnittszahlen in TEUR) 1) *
Direkt gehaltene Immobilien 456.532 178.101 312.922 199.800 245.126 1.392.479 0 935.947 1.392.479
Über Beteiligungen gehaltene Immobilien 0 0 0 0 0 0 752.956 752.956 752.956
Immobilien insgesamt 456.532 178.101 312.922 199.800 245.126 1.392.479 752.956 1.688.903 2.145.435
davon EK-finanziertes Immobilienvermögen 456.532 155.601 312.922 189.225 245.126 1.359.406 597.563 1.500.436 1.956.968
Kreditvolumen 0 22.500 0 10.575 0 33.075 155.393 188.467 188.467
Liquidität 301.717 20.291 7.329 11.406 53.299 394.042 182.229 274.554 576.271
Fondsvolumen 758.249 175.892 320.251 200.631 298.424 1.753.448 779.792 1.774.989 2.533.239
Informationen zu Wertänderungen (stichtagsbezogen in Fondswährung in TEUR)
Gutachterliche Verkehrswerte Portfolio 9) 281.510 20.800 293.450 86.535 113.583 795.878 325.762 840.130 1.121.640
Gutachterliche Bewertungsmieten Portfolio 10)
* 22.535 1.428 21.830 9.656 11.780 67.229 36.682 81.376 103.911
Positive Wertänderungen lt. Gutachten 11) 350 0 0 2.937 0 3.287 0 2.937 3.287
Sonstige positive Wertänderungen 12)
0 0 0 0 0 0 12.453 12.453 12.453
Negative Wertänderungen lt. Gutachten 11) – 2.000 0 – 11.050 – 23.572 – 8.400 – 45.022 – 28.085 – 71.107 – 73.107
Sonstige negative Wertänderungen 12) – 5.800 0 – 550 – 2.682 – 613 – 9.645 – 2.017 – 5.862 – 11.662
Wertänderungen lt. Gutachten insgesamt 11) – 1.650 0 – 11.050 – 20.635 – 8.400 – 41.735 – 28.085 – 68.170 – 69.820
Sonstige Wertänderungen insgesamt 12) – 5.800 0 – 550 – 2.682 – 613 – 9.645 10.436 6.591 791
Zuführung/Auflösung Capital Gains Tax 0 –7 – 134 0 – 32 – 173 0 – 173 – 173
Wertänderungen insgesamt – 7.450 –7 – 11.734 – 23.317 – 9.045 – 51.553 – 17.649 – 61.752 – 69.202
1)
Die gewichteten Durchschnittszahlen im Berichtszeitraum werden anhand von 13 Monats 9)
Im Bau befindliche Immobilien werden in Höhe der Herstellungskosten berücksichtigt.
endwerten (30.04.2016 – 30.04.2017) ermittelt. 10)
Unter gutachterlichen Bewertungsmieten werden die durch Sachverständige festgelegten
2)
im Bezug auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Fonds im Berichtszeitraum Roherträge aus Vermietung verstanden. Der Rohertrag entspricht hier der durch die Gut-
3)
im Bezug auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen des Fonds achter als nachhaltig eingeschätzten Nettokaltmiete.
im Berichtszeitraum 11)
Summe der durch die Sachverständigen festgestellten Veränderungen der Verkehrswerte
4)
Unter Währungsänderungen werden sowohl die Währungskursveränderungen als auch die 12)
Sonstige Wertänderungen umfassen die Buchwertänderungen aus nachaktivierten Herstel-
Kosten der Kurssicherung für den Berichtszeitraum dargestellt. lungskosten und Abschreibungen auf Anschaffungsnebenkosten.
5)
Das Gesamtergebnis in Fondswährung wurde mit einem im Periodendurchschnitt eigen
kapitalfinanzierten Immobilienanteil von 77,25 % erwirtschaftet. In die „Informationen zu Wertänderungen“ fließen nur Daten von Immobilien ein, die sich zum
6)
bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds im Berichtszeitraum Berichtsstichtag 30.04.2017 im Sondervermögen befinden.
7)
Der im Periodendurchschnitt investierte Liquiditätsanteil betrug hierbei 22,75 % des
Fondsvermögens. * Die Tabelle bzw. Zeile waren nicht Gegenstand der Prüfung des „Vermerk des Abschluss-
8)
im Bezug auf das durchschnittliche Fondsvermögen im Berichtszeitraum prüfers“.Sie können auch lesen
