STADT DÜREN Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/390 - "Innovationsband Bahnhof Düren"
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STADT DÜREN Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/390 „Innovationsband Bahnhof Düren“ Teil A Stand: Vorentwurf 09.09.2021
Inhaltsverzeichnis
1. VORBEMERKUNGEN 3
1.1 Planungsanlass / Ziel und Zweck des Bebauungsplanes 3
1.2 Rechtliche Grundlagen der Planung / Verfahren 4
1.3 Fachgutachten 4
1.4 Umweltbericht 5
2. ABGRENZUNG UND BESCHREIBUNG DES PLANGEBIETES 5
2.1 Lage und Abgrenzung 5
2.2 Bestand 8
2.3 Umgebung des Plangebietes 9
3. BAULEITPLANUNG UND ÜBERGEORDNETE PLANUNG 10
3.1 Regionalplanung 10
3.2 Flächennutzungsplan 10
3.3 Landschaftsplan / Schutzgebiete 11
3.4 Bau- und Planungsrecht 11
3.5 Fachplanungsvorbehalt 12
3.6 Sonstige Planwerke 12
4. BEBAUUNGS- UND ERSCHLIESSUNGSKONZEPT 13
5. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES 22
5.1 Art der baulichen Nutzung 22
5.2 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen 23
5.3 Stellplätze und Tiefgaragen 23
5.4 Verkehrsflächen 23
5.5 Belange von Natur und Landschaft / Grünordnung 24
5.6 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen gem. § 89 BauO NRW 24
5.7 Kennzeichnungen 24
6. SONSTIGE PLANUNGSBELANGE / AUSWIRKUNGEN 25
6.1 Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse /
Immissionssituation 25
6.2 Wohnbedürfnisse der Bevölkerung / soziale Bedürfnisse / Belange des Bildungswesens 27
6.3 Städtebauliches Umfeld / Nutzungen 27
6.4 Belange der Baukultur / Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes 28
6.5 Denkmal- und Bodendenkmalpflege 28
6.6 Naturhaushalt / Ökologie / Landschaft 29
6.7 Boden 32
6.8 Erfordernisse des Klimaschutzes / Klimaanpassung 41
6.9 Belange des Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere der
Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden 41
6.10 Schutzgebiete, insbesondere FFH- und Vogelschutzgebiete 42
6.11 Störfallrecht 42
6.12 Ver- und Entsorgung 42
6.13 Verkehr / Mobilität 47
6.14 Belange der Bundeswehr / Zivilschutz 48
6.15 Ergebnisse eines von der Kommune beschlossenen städtebaulichen
Entwicklungskonzeptes oder einer sonstigen Planung 48
6.16 Sachgüter / Sonstige Belange 48
7. FLÄCHENBILANZ 48
8. MASSNAHMEN, KOSTEN, FINANZIERUNG UND BODENORDNUNG 48
9. ANLAGEN 48
STADT DÜREN – Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/390
„Innovationsband Bahnhof Düren“, Stand: Vorentwurf, 09.09.2021
1. VORBEMERKUNGEN
1.1 Planungsanlass / Ziel und Zweck des Bebauungsplanes
Die Umgestaltung und städtebauliche Neuordnung des Bahnhofsareals ist eines
der wesentlichsten Zukunftsthemen von Düren. Die Bedeutung als zentral gele-
gene Potenzialfläche wird in zahlreichen Planungsansätzen der Stadtentwick-
lung thematisiert, zuletzt im Masterplan Innenstadt aus dem Jahr 2014, in den
städtebaulichen Kontext und Focus der künftigen Innenstadtentwicklung ge-
stellt. Der Masterplan Innenstadt wurde am 12.11.2014 vom Rat als Stadtent-
wicklungskonzept gem. §1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen. Auch das Wirt-
schaftsstrukturgutachten der Stadt Düren (2014) stellt die Lagequalität und das
Entwicklungspotenzial der Fläche für die Dürener Innenstadt heraus. Nutzungs-
möglichkeiten werden insbesondere im Segment der gesundheits- und wissens-
basierten Dienstleistung gesehen.
In der Vergangenheit war die Fläche in großen Teilen aufgrund der Widmung
als Eisenbahnfläche einem planerischen Zugriff der Stadt Düren entzogen. Mit
der Freistellung eines Teils der Flächen aus dem Jahr 2017 sind die Weichen für
die städtebauliche Entwicklung im Sinne des Masterplanes gestellt.
Angesichts der prominenten Lage zwischen Bahnhof und B56 sowie in unmittel-
barer Nachbarschaft der Innenstadt bietet die Fläche das Potenzial, eine über
die Stadtgrenze hinausgehende Reichweite zu erzielen und die Chance, innova-
tive Betriebe und Nutzungen anzusiedeln. Aufbauend auf dem Masterplan wur-
den die definierten Inhalte im Rahmenplan „Innovationsband Düren“ (Planungs-
büro HJPlaner Aachen) weiter konkretisiert und bilden die Grundlage für den
bereits rechtskräftigen Bebauungsplan BPL 01/377 „Südliches Bahnhofsquartier
zwischen Josef-Schregel-Straße und Lagerstraße“ und den nun aufzustellenden
Bebauungsplan Nr. 1/390 „Innovationsband Bahnhof Düren“.
Bedingt durch die oben genannte Standortvoraussetzungen einerseits und den
herausfordernden Zukunftsaufgaben andererseits soll das Innovationsband u. a.
einen nachhaltigen und innovativen Beitrag zum Strukturwandel in der Region
leisten. So wurde für den Gesamtbereich südlich der Bahn (einschließlich BP Nr.
1/377) im Auftrag der WIN.DN1 ein Quartierskonzept unter der Vision „Smart
Circular Quarter“ entwickelt. Ziel ist es, ein digital vernetztes und zirkulär orga-
nisiertes Quartier zu errichten, bei dem materielle und immaterielle Ressourcen
in Kreisläufen genutzt werden. Der Leitgedanke bezieht sich dabei auf die Ebe-
nen Städtebau, Architektur, Freiraum und Infrastruktur. Der Bebauungsplan
1 Wirtschafts- und Innovationsnetzwerk Düren
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„Innovationsband Bahnhof Düren“, Stand: Vorentwurf, 09.09.2021
schafft den erforderlichen planungsrechtlichen Rahmen hierfür und die Voraus-
setzungen für die angedachten Nutzungen gemäß der Rahmenplanung.
Der Bebauungsplan Nr. 1/390 dient somit der Fortentwicklung zu einem attrak-
tiven und nachhaltigen innerstädtischen Quartier unter Berücksichtigung einer
geordneten städtebaulichen Entwicklung.
1.2 Rechtliche Grundlagen der Planung / Verfahren
Grundlage des Verfahrens ist das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der
Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Arti-
kel 1 des Gesetzes vom 16.07.2021 (BGBl. I S. 2939).
Die verwendeten gesetzlichen Grundlagen sind der Planzeichnung zum Bebau-
ungsplan zu entnehmen.
Verfahrensablauf
Bereits am 05.07.2016 wurde im Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt
der Aufstellungsbeschluss für die Erstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/390
„Bahngelände zwischen Lagerstraße, Arnoldsweilerstraße und Schoellerstraße“
sowie für die 37. Änderung des Flächennutzungsplanes gefasst.
Im Anschluss fand ein Scoping statt, welches der Sondierung aller vorliegenden
und im Planverfahren abzuarbeitenden Belange diente. Die Ergebnisse werden
in dieser Planfassung entsprechend berücksichtigt.
Nach Konkretisierung der Planungs- und Entwicklungsansätze für den Bereich
„südlich Bahn“ und der regionalen Dynamik durch den Strukturwandel, wurde
am 21.04.2020 mit dem erneuten Beschluss zur Aufstellung das formelle Bau-
leitplanverfahren für das Plangebiet eingeleitet.
Die Änderung des Flächennutzungsplanes erfolgt im Parallelverfahren gem. § 8
Abs. 3 BauGB zur Aufstellung des Bebauungsplanes. Die landesplanerische An-
frage gem. § 34 Abs. 1 LPlG hierzu aus dem Jahr 2016 wurde im Grundsatz po-
sitiv beschieden (vgl. Kap. 3.2).
Als nächster Verfahrensschritt ist die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentli-
cher Belange und Öffentlichkeit nach §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB geplant.
1.3 Fachgutachten
Folgende Fachgutachten sind im Rahmen des Planverfahrens erforderlich und
werden spätestens bis zur Offenlage erarbeitet:
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Artenschutzvorprüfung Stufe 1 Büro für Freiraum- und Landschaftsplanung
Guido Beuster, Erkelenz
Artenschutzprüfung Stufe 2 Büro für Freiraum- und Landschaftsplanung
Guido Beuster, Erkelenz,
in Bearbeitung
Lärm ACCON Köln GmbH, Köln
in Bearbeitung
Entwässerungskonzept wird bis zum Offenlagebeschluss vorgelegt
Erschütterungstechnisches ACCON GmbH, Greifenberg
Prognosegutachten
1.4 Umweltbericht
Gem. § 2 Abs. 4 BauGB ist eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die vo-
raussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Um-
weltbericht beschrieben werden. Der Umweltbericht wird erstellt vom Büro für
Freiraum- und Landschaftsplanung Guido Beuster, Erkelenz, bildet einen geson-
derten Teil der Begründung (Teil B – Umweltbericht) und wird bis zur Offenlage
vorgelegt.
2. ABGRENZUNG UND BESCHREIBUNG DES PLANGEBIETES
2.1 Lage und Abgrenzung
Das Plangebiet liegt zentral im Dürener Stadtgebiet südlich des Bahnhofes und
ist ca. 4,6 ha groß. Der Bereich erstreckt sich unmittelbar entlang der Gleisanlage
der Deutschen Bahn und umfasst hier einen rd. 80 m breiten Streifen zwischen
Bahngleisen/ Arnoldsweilerstraße und Lagerstraße/ Schoellerstraße.
Der Geltungsbereich umfasst folgende Flurstücke 163, 167 und 168 (Flur 090,
Gemarkung Düren) sowie die Flurstücke 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17,
18, 19, 20, 21 tw., 180, 186, 190, 192, 193 und 194 tw. (Flur 093, Gemarkung
Düren).
Das Plangebiet wird begrenzt:
▪ Im Nordwesten durch die Gleisanlagen der Bahn (auf Flurstück 194, Flur 093,
Gemarkung Düren und Flurstück 169, Flur 090, Gemarkung Düren liegend),
▪ Im Südwesten durch den befestigten und ausgebauten P&R-Parkplatz (Flur-
stück 194, Flur 093, Gemarkung Düren und Flurstück 169, Flur 090, Gemar-
kung Düren),
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▪ Im Süden durch die Lagerstraße (Flurstück 164, Flur 093, Gemarkung Düren),
▪ Im Südosten in nordwestlicher Richtung zunächst durch die Flurstücke 31,
188, 22, 23 und 157 (Flur 093, Gemarkung Düren), von dort dann entlang
Arnoldsweilerstraße (Flurstück 183, Flur 093, Gemarkung Düren), im weite-
ren Verlauf wieder zurück entlang der rückwärtigen Grenzen der Flurstücke
6 und 5 (Flur 093, Gemarkung Düren). Zuletzt verläuft die Plangebietsgrenze
wieder entlang der Arnoldsweilerstraße (Flurstück 182, Flur 093, Gemarkung
Düren),
▪ Im Nordosten verläuft die Abgrenzung entlang der Schoellerstraße (Flurstü-
cke 2, 179 und 177 Flur 093, Gemarkung Düren).
Die genaue Abgrenzung ist der Planzeichnung zu entnehmen.
Der Bebauungsplan überplant somit auch die bereits bebauten Bereiche der
Flurstücke 3 und 4, Flur 093 sowie Flurstücke 7 – 21 tw. aus Flur 93 an der
Arnoldsweilerstraße. Begründet ist die Inanspruchnahme dieser bebauten Berei-
che in der erforderlichen Anbindung des Plangebietes an das umliegende Stra-
ßennetz und Umsetzung der zugrundeliegenden Rahmenplankonzeption (siehe
hierzu insbesondere Kap. 4).
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Abbildung 1: Abgrenzung Plangebiet auf Luftbild Quelle: Geobasis NRW
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2.2 Bestand
Ein Großteil des Plangebiets liegt heute brach. Es befinden sich jedoch auch bau-
lich genutzte Bereich innerhalb des Geltungsbereiches: Im Kreuzungsbereich der
Arnoldsweilerstraße / Schoellerstraße ist das Plangebiet durch eine heterogene
Nutzungsstruktur bestehend aus Tankstelle, KFZ-Betrieb und Wohngebäude ge-
prägt. Ungefähr mittig der Arnoldsweilerstraße besteht über die Ladestraße (pri-
vat, Flurstück 20) eine weitere Möglichkeit in das Plangebiet zu gelangen. Im
Bereich der Ladestraße liegt ebenfalls eine heterogene Nutzungsstruktur vor,
südlich befindet sich (außerhalb des Plangebietes) ein Einzelhandelsbetrieb
(Mix-Markt) und nördlich Wohnbebauung. Die Gebäude sind überwiegend 3-
geschossig mit Satteldach. Durch Gebäudestellung, Gebäudehöhe, Baustruktur,
Nebenanlagen und Flächenversiegelung stellt sich insgesamt eine ungeordnete
städtebauliche Struktur dar.
Im südöstlichen Teil des Plangebietes an der Lagerstraße liegt eine weitere
große Freifläche, welche teilweise mit Schotter befestigt, teilweise gepflastert ist
und als Parkplatz (Park&Ride mit ca. 235 Stellplätzen) genutzt wird.
Angrenzend an die P&R Anlage, im mittleren Bereich des Plangebietes, befand
sich eine ungenutzte und brach gefallene ca. 90 m lange Lagerhalle, an die im
Süden ein Geschäfts-/Bürogebäude angebaut war und im Norden ein ehemali-
ger Bahnsteig mit einer Überdachung anschloss. Diese Gebäudestrukturen wur-
den inzwischen abgerissen.
Der nordöstlich gelegene Teilbereich zwischen P&R-Parkplatz im Südwesten,
der Tankstelle im Nordosten, der Bebauung entlang der Arnoldsweilerstraße
und den Gleisanlagen im Norden zeigt sich als große brachliegende Fläche, ein-
zelne Fußwegepfade führen in diesen nördlichen Teil des Plangebietes. Hier fin-
det sich auch ein kleines bunkerartiges Bauwerk.
Insgesamt bleibt festzuhalten, dass das Plangebiet derzeit eine ungeordnete
städtebauliche Struktur aufweist, die der zentralen Lage in Düren nicht gerecht
wird.
Auf dem überwiegend brach liegenden Gebiet befinden sich wenige, teilweise
breite, Gehölzstreifen, die sich aus Laubhölzern und Gebüschen zusammensetzt.
Das Plangebiet wurde aufgrund der ursprünglichen Nutzung als ebene Fläche
angelegt, die Höhenunterschiede wurden in zwei Böschungen im nördlichen Be-
reich aufgefangen, wobei die östlich gelegene Böschung zwischen Schoellerbrü-
cke bzw. Tankstelle und Brachfläche bis zu ca. 8,30 m Höhendifferenz aufweist.
Am westlichen Rand bestehen im Böschungsbereich ca. 1 m Höhendifferenz.
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Das Plangebiet ist über eine Unterführung mit dem Bahnhof / ZOB angebunden,
die Fußgängerzone ist in rd. 300-500 m erreichbar. Für den motorisierten Indi-
vidualverkehr ist das Plangebiet auch über die Schoellerstraße / Arnoldsweiler-
straße durch die nur rund 5 Kilometer entfernt liegende Auffahrt zur Autobahn
A4 gut erreichbar.
2.3 Umgebung des Plangebietes
Das Plangebiet ist vom Gleiskörper der Deutschen Bahn und den bebauten Be-
reichen der Schoellerstraße, Arnoldsweilerstraße und Lagerstraße umgeben.
Die Umgebung des Plangebietes bietet südlich der Lagerstraße ein städtebau-
lich heterogenes Bild: der Innenbereich ist gekennzeichnet durch eine Bebau-
ungsstruktur mit solitären 3-/4-geschossigen, teilweise auch nur 2-geschossi-
gen oder bis zu 8-geschossigen Wohngebäuden einerseits und kleinteiligen An-
bauten und Garagen andererseits.
Der südlich angrenzende Bereich um die Josef-Schregel-Straße ist überwiegend
durch 4–5-geschossige Blockrandbebauung mit gemischten Nutzungen ge-
prägt. Diese Bereiche sind Teil des Bebauungsplanes BPL 01/377 „Südliches
Bahnhofsquartier zwischen Josef-Schregel-Straße und Lagerstraße“.
Zwischen dem südlichen Plangebiet und der Arnoldsweilerstraße befinden sich
größere Gebäudekomplexe mit Geschäften und Arztpraxen sowie Stellflächen.
Das städtebauliche Bild der Arnoldsweilerstraße zeigt hier eine Gemengelage
aus Wohnnutzung und Einzelhandel, Dienstleistung oder gewerblicher Nutzung
in unterschiedlichen Geschossigkeiten und Gebäudestellungen.
Hier an der Arnoldsweilerstraße finden sich auch kulturelle Nutzungen und Ver-
waltungen, wie das Stadtmuseum Düren sowie die Stadtwerke Düren.
Nordwestlich grenzen die Bahnanlagen mit mehreren Schienenwegen und ein-
zelne kleinere Gebäude der Bahn an. Unmittelbar am südlichen Bahnhofsaus-
gang wurden 1993 ca. 250 P&R Stellplätze angelegt (Zweckbindung bis 2022).
Südlich des P&R-Parkplatzes befindet sich eine Anbindung an den Bahnhof für
Fußgänger und Radfahrer über eine dort liegende Unterführung der Bahngleise.
Nordöstlich grenzt unmittelbar die 4-5-spurige Schoellerstraße an, die in nörd-
licher Richtung über eine Brücke über die Bahngleise geführt wird und im wei-
teren Verlauf als B56 an die A4 anbindet.
An der Kreuzung Schoellerstraße / Arnoldsweilerstraße liegt eine Bushaltstelle
der Linie 238 (Düren ZOB – Jülich).
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3. BAULEITPLANUNG UND ÜBERGEORDNETE PLANUNG
3.1 Regionalplanung
Im Regionalplan der Bezirksregierung Köln, Teilabschnitt Region Aachen ist der
Planbereich als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ (ASB) bzw. als Schienenweg dar-
gestellt (siehe nachfolgende Abbildung).
Abbildung 2: Regionalplan Quelle: Bezirksregierung Köln
Der Regionalplan stellt die Gebietskategorien nicht parzellenscharf dar. Im Rah-
men des Planverfahrens ist davon auszugehen, dass das gesamte Plangebiet als
Allgemeiner Siedlungsbereich i. S. des Regionalplanes zu bewerten ist.
3.2 Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan der Stadt Düren ist der überwiegende Bereich des Plan-
gebietes als Bahnanlage und gemischte Baufläche dargestellt. Eine Änderung
des Flächennutzungsplanes an die aufzustellende Konzeption ist daher erfor-
derlich. Die Änderung des Flächennutzungsplanes erfolgt im Parallelverfahren
gem. § 8 Abs. 3 BauGB zur Aufstellung des Bebauungsplanes.
Bereits im Jahr 2016 wurde die landesplanerische Anfrage nach § 34 Abs. 1 LPlG
gestellt. Diese wurde im Grundsatz positiv beschieden, vorbehaltlich der Entwid-
mung der Flächen für Betriebs- und Verkehrszwecke durch das Eisenbahn-Bun-
desamt. In den beigefügten Hinweisen wird zudem der Wegfall des großflächi-
gen Parkplatzes im südlichen Plangebiet kritisch gesehen.
Um Konflikte mit der Bahnnutzung und hierfür gewidmeten Flächen zu vermei-
den wird die Bahn intensiv in das Verfahren eingebunden. Für große Teile des
Plangebietes liegt der Freistellungsbescheid nach § 23 AEG vor (vgl. Kap. 3.5.),
so dass die Hinweise der Bezirksregierung im Planungsprozess ausreichend Be-
rücksichtigung finden. Der P&R - Parkplatz ist von den aktuellen Planungen aus-
genommen.
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3.3 Landschaftsplan / Schutzgebiete
Das Plangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereiches eines Landschaftsplanes.
Ferner sind im Bereich des Plangebietes keine FFH - Gebiete, Vogelschutzge-
biete, Naturschutzgebiete, geschützte Biotope beziehungsweise schutzwürdige
Biotope bekannt.
3.4 Bau- und Planungsrecht
Für das Plangebiet liegt kein rechtskräftiger Bebauungsplan vor.
Planungsrechtlich ist der Bereich allenfalls in Randbereichen als unbeplanter In-
nenbereich gem. § 34 BauGB zu bewerten. Aufgrund der Größe und Lage ist der
Großteil aber bauplanungsrechtlich dem Außenbereich (§ 35 BauGB) zuzuord-
nen.
Für den südöstlich angrenzenden Bereich um den Fritz-Keller-Weg und Bück-
lersstraße wurde bereits 2019 der Bebauungsplan Nr. 1/377 „Südliches Bahn-
hofsquartier zwischen Josef-Schregel-Straße und Lagerstraße“ (Fritz-Keller-
Weg) als Teil des Innovationsbandes aufgestellt. Ziel dieser Planung ist es, den
Innenbereich Fritz-Keller-Weg und Bücklersstraße (südlich Bahn) städtebaulich
zu ordnen und über eine Umstrukturierung einer neuen Funktion zuzuführen:
über klare Raumkanten soll eine direkte Verbindung zwischen dem südlichen
Bahnhofsausgang und der Josef-Schregel-Straße geschaffen werden, so dass u.
a. eine optimierte Fußgängeranbindung geschaffen wird. Der Bebauungsplan
Nr. 1/377 setzt aufgrund der vorhandenen Nutzungen (Wohnen, Büros, Praxen
und Geschäfte) und der städtebaulichen Zielsetzungen die Gebietskategorien
Urbane Gebiete (MU) und Kerngebiete (MK) fest. In unmittelbarer Nähe zu den
Bahnanlagen wird die Fläche für ein Fahrradparkhaus als sonstiges Sondergebiet
festgesetzt. Diese Fläche dient als Ersatzfläche für die entfallenden Fahrradstell-
plätze im Bereich des Wendehammers im Südwesten des Bahnhofvorplatzes
und soll dauerhaft den Betrieb eines Fahrradparkhauses mit Dienstleitungsbe-
trieben in Bezug auf das Fahrradparkhaus ermöglichen. Entsprechend des § 17
BauNVO wird im MU eine Grundflächenzahl von 0,8 und im Sonder- und MK -
Gebiet eine Grundflächenzahl von 1,0 festgesetzt. Der Bebauungsplan sieht eine
2 - 4- geschossige Bebauung vor. Die Realisierung der Geschossigkeit wird
durch die Festsetzung von maximal zulässigen Gebäudehöhen über NHN abge-
sichert. Es wird entsprechend dem Ursprungsplan und der Bestandsbebauung
in den Kerngebieten (MK) eine geschlossene Bauweise festgesetzt. Im Bereich
der urbanen Mischgebiete (MU) wird die abweichende Bauweise festgesetzt.
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„Innovationsband Bahnhof Düren“, Stand: Vorentwurf, 09.09.2021
Neben dem Verkehrsstich zur Erschließung für den MIV werden weitere Ver-
kehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung mit den folgenden Zweckbe-
stimmungen festgesetzt: Park und Ride Stellplätze (P&R); Fußwegbereich im Be-
reich des P&R Stellplätze; Bahnhofsvorplatz und die Zentrale Achse durch das
neu strukturierte Quartier. Im Weiteren sind Maßnahmen zum Schutz der An-
wohner und Nutzer vor Auswirkungen der Schallimmissionen durch den Schie-
nenverkehr entsprechend der schalltechnischen Untersuchung gefasst wurden.
Daneben werden noch bauordnungsrechtliche Festsetzungen zu Werbeanlagen
und Einfriedungen getroffen.
Mit der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses im Amtsblatt der Stadt Dü-
ren am 04.07.2019 ist der Bebauungsplan Nr. 1/377 „Südliches Bahnhofsquartier
zwischen Josef-Schregel-Straße und Lagerstraße“ (Fritz-Keller-Weg) in Kraft ge-
treten.
3.5 Fachplanungsvorbehalt
Im vorliegenden Fall war die Fläche teilweise für Betriebs- und Verkehrszwecke
einer öffentlichen Eisenbahn gewidmet. Damit gelten gem. § 38 BauGB die pla-
nungsrechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen der §§ 29 – 37 BauGB nicht und
auch die Planungshoheit der Kommunen ist eingeschränkt. Auf den gewidmeten
Flächen besteht grundsätzlich Vorrecht der Fachplanung – hier das Eisenbahn-
recht. Grundsätzlich ist eine Überlagerung von Fachplanung und kommunaler
Bauleitplanung möglich, sofern hierdurch keine Nutzungskonflikte hervorgeru-
fen werden. Im Sinne einer Entwicklung des gesamten Areals ist eine Entwid-
mung bzw. „Freistellung“ zielführend, um Planungssicherheit zu gewährleisten.
Mit Bescheid vom 23.06.2017 sind große Teile der bislang im Plangebiet für
Bahnzwecke gewidmeten Flächen aus der Widmung entlassen. Für die weiteren
Flächen werden im Weiteren noch Abstimmungen mit dem Eisenbahnbundes-
amt durchgeführt.
3.6 Sonstige Planwerke
Basis für die zugrundeliegende Bauleitplanung sind neben dem Masterplan In-
nenstadt (2014)2 die Rahmenplanung "Südlich Bahn" (2016)3 und das im Jahr
2021 erstellte „Quartierskonzept“4, die im folgenden Kapitel detailliert beschrie-
ben werden.
2 Integriertes Handlungskonzept Innenstadt Düren, HJPplaner, Dezember 2014
3 Rahmenplanung Düren – „Südlich Bahn“, HJPplaner, August 2016
4 IQ Düren Quartierskonzept, CARPUS + PARTNER, März 2021
12STADT DÜREN – Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/390
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Weitere sonstige Planwerke sind für die Bebauungsplanaufstellung nicht rele-
vant.
4. BEBAUUNGS- UND ERSCHLIESSUNGSKONZEPT
Der Masterplan Innenstadt von 2014 skizziert drei Varianten zur baulichen Ent-
wicklung des Plangebietes. Der neue Stadtteil sollte sowohl erschließungstech-
nisch, freiraumgestalterisch als auch nutzungsstrukturell die Innenstadt mit dem
Bahnhofsbereich verknüpfen.
Die Aussagen des Masterplanes wurden hinsichtlich Nutzungsdifferenzierung
und städtebauliche Konzeption sowie Erschließung in den folgenden Jahren wei-
ter konkretisiert in der Rahmenplanung „Südlich Bahn“5 (2016), die für den Be-
reich zwischen Schoellerbrücke und Bahnhofs-Südausgang eine zentrale Er-
schließungsachse – Promenade – und eine urbane Nutzungsmischung mit ei-
nem Anteil an innerstädtischem Wohnen vorsieht. Der Schwerpunkt soll im
Sinne eines „Innovationsbandes“ auf innovativen / wissenschaftsorientierten
Nutzungen liegen. Die durch die hervorragende Erschließungsqualität des Ge-
biets vorhandene Nähe zu den Hochschulstandorten Aachen und Köln bietet
sich für Ergänzungsnutzungen der dortigen Hochschuleinrichtungen an. Zusätz-
lich können Nutzungen der Gesundheitsvorsorge und Wohnungen hier Raum
finden.
Angesichts der Entwicklungsperspektive wird das Plangebiet als „Smart Circular
Quarter“6 entwickelt: ein digital vernetztes und zirkulär organisiertes Quartier,
bei dem materielle und immaterielle Ressourcen in Kreisläufen genutzt werden.
Die Übertragung der „Circular Economy“ – Kerngedanken auf den urbanen Maß-
stab lässt ein zukunftsweisendes Konzept für eine nachhaltige Stadtentwicklung
entstehen, welches den Menschen in den Mittelpunkt stellt und gleichzeitig
Raum für Innovationen bietet – ein wichtiger Baustein auch zur Unterstützung
der städtischen Strategie zum Umgang mit dem Strukturwandel im rheinischen
Revier. Es werden Maßnahmen entwickelt in den Kernthemen Energie, Mobilität,
Digitalisierung und Klimaschutz der Quartiersvision folgend „In Kreisläufen or-
ganisiert. Klimapositiv und CO²-neutral. Einfach mobil und digital vernetzt. Mit
dem Mensch im Mittelpunkt.“ So wurden für das Innovationsquartier in einem
Planungsprozess mit verschiedenen Akteuren Vorgaben definiert zur Umset-
zung der CO2-Neutralität, umweltverträglicher und bürgerorientierter Mobilität,
Regulierung des Stadtklimas, Förderung von Biodiversität und Vorgaben für res-
sourcenschonendes Bauen. Innovationen sollen dabei für jedermann sichtbar
5 Rahmenplanung Düren – „Südlich Bahn“, HJPplaner, August 2016
6 IQ Düren Quartierskonzept, CARPUS + PARTNER, März 2021
13STADT DÜREN – Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/390
„Innovationsband Bahnhof Düren“, Stand: Vorentwurf, 09.09.2021
gemacht werden und ein intensiver sozialer Austausch stattfinden. Das neue
Stadtquartier verbindet auf einzigartige Weise Innovationen mit nachhaltigem
Design, indem es mit geschlossenen Systemen für Energie, Klimaschutz, Mobili-
tät und Digitalisierung arbeitet. Mit den angedachten Maßnahmen soll das In-
novationsquartier Düren zu einem der nachhaltigsten Stadtgebiete Deutsch-
lands werden. Ziel ist, die höchste Auszeichnungsstufe des DGNB7-Zertifizierung
für Quartiere zu erreichen.8
Die entwickelten Maßnahmen des Quartierskonzeptes fließen ein in alle Ebenen
der räumlichen Planung, sowohl in die zugrundeliegende (weiterentwickelte)
Rahmenplankonzeption, den aufzustellenden Rechtsplanentwurf und vornehm-
lich in die nachfolgende Fach- und Hochbauplanungen.
Erschließungskonzept / Mobilität im Quartier
Das Erschließungs- und Mobilitätskonzept für die Südseite des Bahnhofs ist un-
ter der Prämisse einer umweltfreundlichen und sicheren Anbindung zur Innen-
stadt konzipiert. Das Innovationsband soll vorrangig autofrei ausgebildet wer-
den, an den zentralen Zugangspunkten des Quartiers (Arnoldsweiler Straße
Nord, Ladestraße sowie Lagerstraße) werden Park- und Umsteigemöglichkeiten
für den MIV geschaffen.
Rückgrat des Innovationsbandes ist
eine zentrale Erschließungsachse, die
durch das Quartier von der Schoeller-
straße bis zum südlichen Bahnhofsvor-
platz führt. Sie ist als urbane innerstäd-
tische Achse - vornehmlich für Fuß- und
Radfahrer - mit entsprechenden Quer-
schnitten und Ausbauqualitäten sowie
alleeartiger Begrünung vorgesehen
(Promenade) und als Verbindung meh-
rere Plätze das stetige Grundelement
der immer weiterentwickelten Konzepte
für den Gesamtbereich südlich der
Bahn.
Ausgehend von der Josef-Schregel-
Abbildung 3: Mobilitätskonzept, CARPUS +
Straße über den Bahnhofsvorplatz (Be- PARTNER, März 2021
reich des BP 1/377) führt diese Achse
7 Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen – DGNB e. V
8 IQ Düren Quartierskonzept, CARPUS + PARTNER, 12. März 2021
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gradlinig bis zur Schoellerbrücke und reiht Grünräume als auch Plätze in ab-
wechslungsreicher Art aneinander. Die Plätze befinden sich jeweils am Gelenk
der Anbindungen zur Arnoldsweiler Straße bzw. an den zentralen Zugangspunk-
ten des Quartiers.
Das Quartier soll nahezu autofrei konzipiert werden, die für die Nutzungen er-
forderlichen Stellplätze werden überwiegend in Tiefgaragen angeboten, welche
jeweils mehreren Gebäuden zugeordnet werden.
Am südlichen Auftakt – unmittelbar an den Bahnhofsvorplatz anschließend ist
ein Mobilitätsknotenpunkt (Mobility Hub) geplant. Durch dieses Element wird
die An- und Abreise von und nach Düren neu strukturiert und die gesamte ver-
kehrliche Infrastruktur gebündelt und vereinfacht. Mobility Hubs gewährleisten
eine nahtlose Integration der verschiedenen Verkehrsträger im Verkehrsnetz. Sie
sind Verbindungsorte, an denen unterschiedliche Fortbewegungsmittel an Or-
ten einer hohen Konzentration von Arbeiten, Wohnen, Einkaufen und Freizeit
zusammentreffen. Es wird ein erleichtertes „Umsteigen“ auf umweltfreundliche,
emissionsarme und nachhaltige Beförderungsmittel und die Verbesserung der
Erreichbarkeit des öffentlichen Verkehrs angestrebt. Durch die Zentralisierung
und Synergienutzung durch Zusammenschluss der Nutzer im Gebiet (Bike-
sharing, Carsharing) wird auch der Flächenverbrauch für Mobilitätsangebote ge-
senkt. Der Mobility Hub soll als mitwachsendes Konzept entwickelt werden, das
neben Elektromobilität auch zukünftige Antriebsformen berücksichtigt. Dieser
kann neben den Angeboten wie Carsharing, E-Scootersharing, Bikesharing, Ak-
kuwechselautomat, E-Ladesäulen auch kleinere Geschäfte / Gastronomie / Kiosk
bündeln. Als erstes Element wird derzeit die Radstation im Bereich des Bahn-
hofsvorplatzes geplant.
Auch an weiteren Zugangspunkten sind Shared Mobility Angebote eingeplant,
die im Bereich der öffentlichen Flächen unterzubringen sind.
Nutzungskonzept
Der Nutzungsschwerpunkt im Plangebiet liegt im Sinne eines „Innovationsban-
des“ auf innovativen / wissenschaftsorientierten Nutzungen.
Die durch die hervorragende Erschließungsqualität des Areals gegebene Nähe
zu den Hochschulstandorten Aachen und Köln bietet Standortvorteile insbeson-
dere für Ergänzungsnutzungen der dortigen Hochschuleinrichtungen. Zusätzlich
sollen Nutzungen zur Bildung und Kultur, Gesundheitsvorsorge und Wohnun-
gen hier Raum finden. Diese Nutzungsarten gestatten über die Schließung einer
in Düren bestehenden „Angebots-Lücke“ hinaus die Möglichkeit einer städte-
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baulichen und architektonischen Adressbildung. Angesichts dieser Zielausrich-
tung sind zurzeit folgende „Leitnutzungen“ / Stakeholder im Plangebiet vorge-
sehen: Im südlichen Bereich des Areals ist der Neubau des Nelly-Pütz-Berufskol-
legs geplant. Das Kolleg soll als öffentlich zugänglicher Campus gestaltet wer-
den. Das heute an der Zülpicher Straße bestehende Berufskollegs des Kreises
Düren benötigt dringend Erweiterungsmöglichkeiten, die am bestehenden
Standort nicht unterzubringen sind. Geplant ist das Schulgebäude mit Mensa
und Sporthalle.
Am nördlichsten Campus / Gelenk sind mit der Modellfabrik Papier und dem
D-NIC - Digital Nonwoven Innovation Center - gleich zwei Nutzungen geplant,
die durch ihre Funktion und Ausgestaltung ganz wesentlich für den Charakter
des Gebietes stehen: In der Modellfabrik Papier - ein Forschungsgebäude mit
Laboren und einem Technikum - wird ein regional vernetztes Reallabor für die
Papierindustrie errichtet, das zur Entwicklung einer industriellen Wertschöp-
fungskette der nachhaltigen Papierproduktion beitragen soll. Als Reallabor wird
ein Forschungsschwerpunkt der Modellfabrik Papier eine CO²-neutrale Papier-
produktion mit Hilfe aller relevanten wissenschaftlichen und industriellen Ak-
teure sein. Projektpartner sind die beteiligten Forschungsinstitute der RWTH
Aachen, der FH Aachen, des Forschungszentrum Jülich, der TU Darmstadt und
der Papiertechnischen Stiftung. Ziel dieser digitalen und realen Forschungsfab-
rik ist der Aufbau eines agilen Innovationsnetzwerkes, das die Bereiche IKT,
Bioökonomie, Maschinenbau und Papiertechnologie umfasst. Am gesamten
Planungsprozess beteiligt ist ebenfalls die Modellfabrik Papier gGmbH, ein Zu-
sammenschluss aus 15 bundesweiten Gesellschaftern der Papierindustrie mit
dem Sitz in Düren. Die Unternehmen leisten einen wichtigen Beitrag zu Lösun-
gen zukünftiger Herausforderungen, die in der Papierindustrie abgehandelt
werden müssen, um die gesamte Branche nachhaltig und zukunftsweisend zu
gestalten.
Im Rahmen des D-NIC-Projektes wird ein Reallabor für die Erforschung und Er-
schließung von Potenzialen der Digitalisierung und nachhaltiger Produkte in der
Vliesstoffindustrie errichtet. Die hochmodulare maschinelle und digitale Infra-
struktur des D-NIC ermöglicht die freie Kombination aller wichtigen Prozesse
für die Produktion von neuartigen Vliesstoffen für unterschiedlichste Anwen-
dungsfelder. Das Innovationsumfeld des D-NIC schafft neue Arbeitsplätze durch
Expansion bereits bestehender Produktionsbetriebe in der Vliesstoffindustrie im
Rheinischen Revier. Für die Ansiedelung neuer Unternehmen und Betriebsstät-
ten ist das D-NIC damit ein bedeutender Standortfaktor.
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Abbildung 4: Auszug Themenplan Nutzungsstruktur VI, HJPplaner, Aachen, 07/2021
Diese Nutzer sollen als Vorzeigeprojekte Innovationsimpulse für das gesamte
Gebiet und die Region setzen und gleichzeitig durch die ressourcenschonende,
klima-aktive Infrastruktur die Chance der Energiewende aufzeigen.
Zugleich soll eine Mischung der „Hauptnutzungen“ mit ergänzenden affinen
Nutzungen, Büros aber auch innerstädtischen Wohnformen die urbane Vitalität
des Quartiers stärken.
Bebauungskonzept
Das detaillierte Bebauungskonzept ist derzeit noch nicht endgültig diskutiert
und wird laufend entsprechend der Vorgaben angepasst. Im Grundsatz werden
entsprechend der Rahmenplanung derzeit zwei Varianten I und II9 diskutiert, die
sich in der konkreten Ausführung und Platzierung der einzelnen Baukörper un-
terscheiden, aber auch untereinander kombinierbar sind. Grundgedanke beider
Varianten und zentrales Element ist die Fortführung des Promenadengedankens
aus den Planungen „Südlich Bahn“. Diese soll als verbindendes Element durch
das gesamte „Innovationsband“ gelegt werden, mit baulichen Dominanten im
9
Rahmenplanung Düren – „Südlich Bahn“, HJPplaner, August 2016
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Süden und Norden. Die Gebäude sind dabei dem Grundsatz folgend so ange-
ordnet, dass Luftzirkulation und Vernetzung der Grünsysteme und Freiflächen
möglich sind.
Abbildung 5: Auszug Themenplan Öffentliches Raumnetz, HJPplaner, Aachen, 07/2021
An den städtebaulich markanten Auftakten des Quartiers und am zentralen
Quartiersplatz sind sogenannte „Kopfgebäude“ vorgesehen, die durch eine her-
vortretende Gebäudehöhe von weitem erkennbar die neue Silhouette des Bahn-
hofsareals definieren. Diese befinden sich im Bereich der Schoellerbrücke, am
Hauptzugang von der Lagerstraße und im Bereich der Ladestraße. Die übrigen
Gebäude weisen 3 bis 5 Vollgeschossen auf. Insbesondere für den nördlichen
Bereich sind noch unterschiedliche Varianten der baulichen Anordnung der
Hauptnutzung D-NIC und der Modellfabrik Papier in der Diskussion. Die Anord-
nung dieser beiden Nutzungen kann sowohl nebeneinander als auch hinterei-
nander erfolgen.
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Langfristig sollen auch die zentralen Zugangspunkte / neuen Anbindungen an
der Arnoldsweilerstraße durch straßenbegleitende Bebauung mittels Überpla-
nung und Abriss der bestehenden Gebäudesubstanz städtebaulich gefasst wer-
den. Die städtebauliche Bedeutung dieser Zugangspunkte und ihre verkehrliche
und erschließungstechnische Funktion begründen die Flächeninanspruchnahme
in diesem Bereich. Die Eigentümer dieser Flächen sind intensiv in den Planungs-
prozess eingebunden.
Als Schnittstelle zwischen den Projektbereichen „Südlich Bahn“ und der Weiter-
führung des Innovationsbandes im Bereich des neuen Bahnhofsvorplatzes ist
zudem ein architektonisch prägender und funktional bedeutender „Kopfbau“
zum Bahnhof hin zu orientieren, um zum einen ein städtebauliches und archi-
tektonisches Pendant zum geplanten ICD (Innovation Center Düren) zu schaffen
und zum anderen auch eine einladende und frequentierte Auftaktsituation am
südlichen Bahnhofsvorplatz zu gewährleisten.
Abbildung 6: Weiterentwickelte Rahmenplanung als Grundlage des Bebauungsplanes: Ge-
samtplanung rund um den Bahnhof, Variante I mit Zoom auf alternative Pla-
nung, HJPplaner, Aachen, 07/2021
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Abbildung 7: Weiterentwickelte Rahmenplanung als Grundlage des Bebauungsplanes: Ge-
samtplanung rund um den Bahnhof, Variante II mit Zoom auf alternative Pla-
nung, HJPplaner, Aachen, 07/2021
Freiraumkonzept - Blue und Green Infrastructure
Die öffentlichen und privaten Freiflächen im Gebiet sollen hochwertig und nach-
haltig gestaltet und hohe Aufenthaltsqualität bieten. Durch entsprechende Be-
grünung ist eine lebenswerte Arbeits- und Wohnumgebung zu schaffen und das
„Grüne Image“ des Quartiers erlebbar zu machen. Der Freiraum im Zusammen-
spiel mit den Gebäuden soll dabei als vernetzte blau-grüne Infrastruktur ökolo-
gische Kreislauffunktionen übernehmen.
Bei der Freiraumgestaltung der Plätze und Promenade sind im öffentlichen
Raum im besonderen Maß und für alle sichtbar die Leitideen des Quartierskon-
zeptes zu verankern: Unter den Schlagworten „Blue und Green Infrastructure“
sind multifunktionale Retentionsräume zu schaffen, die einer Überlastung des
Kanalsystems bei Starkregenereignissen entgegenwirkt. Die Freiflächen sollen
dabei gezielt als Wasserspeicher oder als Ableitungselement genutzt werden.
Im Rahmen der Freiflächengestaltung ist des Weiteren zu prüfen, inwieweit Re-
genwasserspeicher gezielt für die Bewässerung der Bepflanzung einsetzbar ist.
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Zusammen mit den angedachten Maßnahmen auf den privaten Flächen (Versi-
ckerung durch Reduzierung der Flächenversiegelung, Dachbegrünung, gestal-
tete private Freianlagen mit funktionalen Retentionsräumen, Regenwassernut-
zung) kann somit ein umfassender Beitrag zur Vermeidung von Überflutungen
und naturnahen Grundwasseranreicherung geschaffen werden.
Neben den Maßnahmen der blauen Infrastruktur ist eine ganzheitliche Begrü-
nungsstrategie elementare Bestandteil des Quartierskonzepts. Als wichtiger Bei-
trag für das Mikroklima der Stadt ist das Zusammenspiel horizontaler und verti-
kaler Grünflächen zu sehen. Neben der Steigerung der Aufenthaltsqualität die-
nen die Pflanzmaßnahmen der Schaffung neuer Ökosysteme und Verbesserung
der Luftqualität. Die Promenade als grünes Rückgrat verbindet die (grünen) öf-
fentlichen Räume und privaten Freiflächen, Gebäudebegrünungen an Fassade
und Dächern ergänzen das Grünsystem.
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5. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES
Der vorliegende Rahmenplan bildet die Grundlage für den aufzustellenden Be-
bauungsplanentwurf. Zur Umsetzung der beschriebenen Planungsabsichten,
geordneten städtebaulichen Entwicklung und Einfügung der Neubebauung in
die Umgebung sind folgende Festsetzungen vorgesehen, die im weiteren Ver-
fahren noch detailliert werden. Diese orientieren sich auch an dem südöstlich
gelegenen Teilbereich des Gesamtareals und dem hier bestehenden Bebau-
ungsplan Nr. 1/377 „Südliches Bahnhofsquartier zwischen Josef-Schregel-Straße
und Lagerstraße“ (Fritz-Keller-Weg).
5.1 Art der baulichen Nutzung
Die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung erfolgt als Urbanes Gebiet (MU)
gem. § 6a BauNVO und orientiert sich angesichts der Lage an der beabsichtigten
Entwicklung im Plangebiet und der heutigen Prägung der unmittelbaren Umge-
bung.
Es ist beabsichtigt, alle gemäß § 6a Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nut-
zungen zuzulassen, damit hier eine, den allgemeinen Anforderungen an ge-
sunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gerechte, innenstadtverträgliche Nut-
zungsmischung verankert wird.
Die im Urbanen Gebiet gemäß § 6a BauNVO ausnahmsweise zulässigen Vergnü-
gungsstätten und Tankstellen werden durch textliche Festsetzung ausgeschlos-
sen. Die bestehende Tankstelle an der Ecke Schoellerstraße / Arnoldsweiler-
straße genießt Bestandsschutz. Der Bereich ist jedoch langfristig als Auftakt /
Hauptanbindung Nord umzugestalten (siehe Kap. 4).
Zu Vergnügungsstätten zählen unter anderem Spielhallen, Wettbüros, Discos
und Nachtlokale aller Art. Ihr Ausschluss wird mit dem übergeordneten Ziel be-
gründet, eine attraktive und belebte Innenstadt zu erhalten und auszubauen.
Eine hohe Aufenthaltsqualität für die breite Öffentlichkeit soll gewährleistet wer-
den. Vergnügungsstätten widersprechen diesem Ziel, da sie erwünschte Nut-
zungen wie Einzelhandel und Dienstleistungen verdrängen und damit ge-
wünschten Innenstadtcharakter an dieser Stelle schaden können. Vergnügungs-
stätten können sich nachteilig auf die Umgebung auswirken, so dass Abwer-
tungstendenzen befürchtet werden, dies kommt mit dem Begriff „Trading
down“ zum Ausdruck. Auch die mit Vergnügungsstätten oftmals einhergehen-
den langen Öffnungszeiten und dem Planungsansatz, innerstädtisches Wohnen
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im Plangebiet zu forcieren, begründet den Ausschluss. Aus den gleichen Grün-
den erfolgt der Ausschluss von Bordellen und bordellartigen Nutzungen sowie
Erotik-Fachmärkten und Sex-Shops im Plangebiet.
Auch Tankstellen sind aufgrund der Lage des Urbanen Gebiets in der zentralen
Innenstadt nicht geeignet, da diese mit einer attraktiven baulichen Struktur nicht
vereinbar sind. Ausgenommen bleibt dies lediglich in einem Teilbereich (Be-
standssituation an der Schoellerstraße), hier ist auch künftig die Nutzung Tank-
stelle städtebaulich vertretbar aufgrund der Randlage und Verkehrsanbindung
und daher auch weiterhin zulässig.
5.2 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen
Zur Einfügung in die umgebende Bebauung und entsprechend der zentralen
innerstädtischen Lage sollen folgende Festsetzungen getroffen werden: V bis VII
Vollgeschosse, einzelne Sichtmarken auch X geschossig. Die GRZ wird gem. Ori-
entierungswerte der BauNVO auf 0,8 festgesetzt. Dennoch wird im weiteren Ver-
fahren als wesentliche Vorgabe aus dem Planungsprozess durch Grundstücks-
zuschnitte sowie der Detailplanung der Straßen und Freianlagen eine Reduzie-
rung der Gesamtversiegelung vorgenommen .
Die überbaubaren Flächen werden durch Baugrenzen entsprechend dem städ-
tebaulichen Konzept definiert, so dass eine straßenbegleitende Bebauung for-
ciert wird.
5.3 Stellplätze und Tiefgaragen
Entsprechend dem Mobilitätskonzept soll das Plangebiet möglichst autofrei
konzipiert werden. Oberirdische Stellplätze werden daher zum überwiegenden
Teil ausgeschlossen (z. B. für Bereitschaftspersonal), der ruhende Verkehr soll in
Tiefgaragen untergebracht werden.
5.4 Verkehrsflächen
Die zentrale Achse des Plangebietes wird als Verkehrsfläche nach § 9 Abs. 1 Nr.
11 BauGB festgesetzt, ebenso die Anbindepunkte an der Arnoldsweiler Straße.
Reine Fuß- und Radwegeanbindungen (z. B. der nordöstliche Abschnitt der
Achse zur Schoellerbrücke) werden Verkehrsflächen besonderer Zweckbestim-
mung „Fuß-/ Radweg“ festgesetzt.
Die öffentlichen Plätze im Plangebiet werden als Verkehrsfläche mit der Zweck-
bestimmung Verkehrsberuhigter Bereich / Platzfläche gesichert.
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5.5 Belange von Natur und Landschaft / Grünordnung
Entsprechend der Planungsabsicht und dem zugrundeliegendem Quartierskon-
zept insbesondere zu den Bereichen „Blue Infrastructure und Green Infrastruc-
ture“ sind folgende Festsetzungen vorgesehen:
Zur Reduzierung einer Vollversiegelung wird festgesetzt, dass die Stellplätze
und sonstige Freiflächen (Zuwegungen, Fußwege, Terrassen) wasserdurchlässig
zu befestigen sind. Neben der Entzerrung des Niederschlagsabflusses wird so-
mit insbesondere ein Betrag zur Verminderung der Bodenbeeinträchtigung und
Beitrag zum Erhalt des natürlichen Wasserhaushalts gewährleistet.
Zur Verbesserung des Kleinklimas und Rückhaltung von Regenwasser einerseits
als auch aus stadtgestalterischen Gründen sind die Flachdächer mit einer exten-
sive Dachbegrünung zu versehen, ebenso sind Fassadenbegrünungen durchzu-
führen: dabei wird festgelegt, dass die Summe aller horizontalen (Dachbegrü-
nung und Grundstücksbegrünung) und vertikalen Grünflächen (Fassadenbegrü-
nung) eines Grundstückes mindestens der durch die Baumaßnahme überbauten
bzw. versiegelten Fläche entsprechend muss.
Außerdem werden auf Grundlage des Quartierskonzeptes Festsetzungen und
Maßnahmen zur hochwertigen Gestaltung und integrativen Begrünung der Frei-
flächen und im Straßenraum getroffen.
Für das Plangebiet wird eine Artenschutzprüfung Stufe 2 durchgeführt (siehe
Kap. 6.6.3), die sich daraus ergebenden Maßnahmen werden bis zur Offenlage
berücksichtigt und ggf. festgesetzt.
5.6 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen gem. § 89 BauO NRW
Die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen gem. § 89 BauO NRW sollen die
Festsetzungen nach § 9 BauGB ergänzen, um ein homogenes Erscheinungsbild
des Baugebietes sowie eine Anpassung an die umgebende Bebauung zu ge-
währleisten. So wird eine städtebauliche, optische Ordnung gesichert. Dies gilt
für: Werbeanlagen, Einfriedungen, Zulassung von Photovoltaikanlagen (Fassade
und Dach).
5.7 Kennzeichnungen
Gemäß der Stellungnahme des Geologischen Dienstes und RWE (Oktober 2016)
ist das gesamte Plangebiet aufgrund des humosen Bodenmaterials (vgl. Kap.
6.7.1) als Fläche gemäß § 5 Abs. 3 Nr. 1 BauGB zu kennzeichnen. Hier sind bei
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der Bebauung besondere bauliche Maßnahmen, insbesondere im Gründungs-
bereich, erforderlich. Dies ist im weiteren Verfahren zu prüfen und die Fläche
anzupassen.
Der überwiegende Teil des Plangebietes wird gem. den Kenntnissen zur Altlas-
tensituation (siehe Kap. 6.7.4) gekennzeichnet als Flächen, deren Böden erheb-
lich mit umweltgefährdeten Stoffen belastet sind. Die Altlastsituation steht der
geplanten Nutzung bei Einhaltung der erforderlichen Maßnahmen nicht entge-
gen.
6. SONSTIGE PLANUNGSBELANGE / AUSWIRKUNGEN
6.1 Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse /
Immissionssituation
Um die erforderlichen Rahmenbedingungen für gesunde Wohn- und Arbeits-
verhältnisse auf Ebene des Bebauungsplanes zu berücksichtigen, werden die Ge-
räuschimmissionen der nahegelegenen Verkehrstrassen (Straße und Schiene)
und Auswirkungen von Erschütterungen gutachterlich untersucht und die Er-
gebnisse in der weiteren Planung berücksichtigt. Weiterhin wird geprüft, ob Ge-
räuschkonflikte zwischen der bestehenden und geplanten Nutzung entstehen.
6.1.1 Lärmimmissionen
Bis zur Offenlage wird durch Accon Köln GmbH ein Immissionsschutzgutachten
erstellt, die Ergebnisse werden dann im weiteren Verfahren berücksichtigt.
6.1.2 Erschütterungen
Einwirkungen durch Erschütterungen aus dem Bahnbetrieb auf die geplante
Nutzung wurden im Rahmen eines Erschütterungstechnisches Prognosegutach-
tens10 durch die Firma Accon GmbH untersucht. Die wesentlichen Aussagen sind
im Folgenden kurz aufgeführt. Detaillierte Aussagen sind dem Prognosegutach-
ten zu entnehmen.
Für die Beurteilung von Erschütterungsimmissionen wird die DIN-4150-Reihe
herangezogen, diese unterscheidet zwischen Einwirkungen auf den Menschen
in Gebäuden und schädlichen Einwirkungen auf Gebäude. Die Beurteilung be-
zieht sich auf alle drei Schwingrichtungen, wobei nur der Maximalwert der größ-
ten Einzelkomponente zur Beurteilung herangezogen wird.
10
Erschütterungstechnisches Prognosegutachten, Accon GmbH, Greifenberg, 20.05.2021
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Der überwiegende Anteil des Planungsgebiets befindet sich seitlich der Güter-
wagenabstellung bzw. Überholgleise des Bahnhofs Düren. Mittlerweile ist die
Befahrung dieser Gleise sehr stark reduziert worden. Zudem fahren die Züge auf
diesen Gleisen nur Geschwindigkeiten unter 25 km/h (vgl. Abb. 5).
Züge, die im anschließenden Abstell-
bereich des Bahnhofs zu besonderen
Aufgaben fahren (z.B. Züge der Rurtal-
bahn) oder als Güterzüge abgestellt
werden, verkehren auf dem Gleis 0.
Auf dem Gleis 1 (= Strecke 2622) fah-
ren in beiden Fahrtrichtungen die
Züge der S-Bahn. Der Fernverkehr der
Strecke 2600 läuft auf dem Gleis 2
(Richtung Nord) und dem Gleis 3
(Richtung Süd). In der Prognoseunter-
suchung werden weiter entfernt lie-
gende Gleise nicht aufgenommen, da
sie wegen der großen Distanzen zu
den zukünftigen Gebäuden keine Re- Abbildung 8: Nördlicher Teilausschnitt des Be-
levanz haben werden. Schließlich wer- bauungsplanes mit Bezeichnung der Gleise mit
wesentlichem Bahnbetrieb, Accon GmbH, Mai
den nur die 4 wesentlich befahrenen 2021
Gleise in die Prognosebetrachtungen
einbezogen.
Wegen des geringen Abstands des Gebäudes „1“ zum S-Bahn-Gleis 1 von ca. 24
m sind hier die höchsten Erschütterungsimmissionen zu erwarten (vgl. Abbil-
dung 5). Dagegen werden die Immissionen aus dem Fernbahn- und S-Bahn-
Betrieb im Gebäude „2“ wegen eines Abstands von mehr als 40 m wesentlicher
geringer ausfallen. Wegen der Nähe zum Haltebereichs des Bahnhofs wirken
sich aber die geringeren Geschwindigkeiten der Züge mindernd auf die Erschüt-
terungsimmissionen aus.
Die Messungen wurden am 20.04.2021 durchgeführt. Aus diesen Messdaten
wurde nach Gleisen getrennt die mittleren Erschütterungsemissionen im Erd-
reich für den Messpunkt 1 (nächstgelegen zu Gleis 0) erarbeitet.
Die von der DB AG prognostizierten Zugzahlen für das Jahr 2030 für die DB-
Strecke 2600 und 2622 werden für die Berechnungen der Erschütterungsimmis-
sionen herangezogen. Die Zugzahlen der Rurtalbahn werden für diese Progno-
sen nicht berücksichtigt, da diese Züge wegen ihrer geringen Achslasten und
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