Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
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Nahversorgungskonzept
für die Große Kreisstadt Dachau
Im Auftrag von: Stadt Dachau
Projektleitung: Dipl.-Ing. Gabriele Ostertag
Projektbearbeitung: Dr. Gino Meier
Datum: 08.07.2020
Gesellschaft für Markt-
und Absatzforschung mbH
Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
Vorbemerkung
Im Januar 2020 erhielt die GMA, Gesellschaft für Markt- dards ausgewertet. Die Untersuchung dient der Vorbe-
und Absatzforschung mbH, München, den Auftrag der Stadt reitung für kommunalpolitische Entscheidungen in Dachau.
Dachau für die Erstellung eines Nahversorgungskonzepts.
Vor dem Hintergrund der Quartiersentwicklungen auf dem Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht
Gelände der ehemaligen München-Dachau-Papierfabrik gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum
(MD-Areal) in unmittelbarer Nachbarschaft zur Innenstadt Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weiter-
sowie im Bereich des Augustenfeldes im östlichen Stadt- gabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur
bereich ist die Frage der aktuellen Versorgungssituation zu nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und
klären und Potenziale in Verbindung mit dem perspek- des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig.
tivischen Bevölkerungswachstum abzuleiten.
Sämtliche dem vorliegenden Gutachten zugrunde liegenden
Ausgangsdaten wurden von den Mitarbeitern der GMA
nach bestem Wissen erhoben, mit der gebotenen Sorgfalt
aufbereitet und nach neuesten wissenschaftlichen Stan-
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München
Westenriederstraße 19
80331 München
Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl
2
Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
Inhaltsverzeichnis
I. Grundlagen und Herausforderungen 5
1. Ausgangslage und Aufgabenstellung 6
2. Aufgaben des Nahversorgungskonzepts für die Stadt Dachau (2020) 7
3. Nahversorgung als Herausforderung der Stadtentwicklung 8
3.1 Was ist Nahversorgung? 8
3.2 Entwicklungen der letzten Jahre 9
3.3 Veränderungsfaktor Onlinehandel 10
3.4 Konsequenzen für die (Innen-)Stadtentwicklung 12
4. Zukünftige Entwicklungen der Nahversorgung in Dachau 13
II. Status quo – Analyse 14
1. Rahmenbedingungen in Dachau 15
2. Konzeptionelle Grundlagen 19
2.1 Einzelhandelskonzept (2008/2011) 19
2.2 Räumliches Leitbild (2019) 20
3. Nachfrageanalyse 21
3.1 Marktgebiet der Stadt Dachau 21
3.2 Nahversorgungsrelevantes Kaufkraftpotenzial 23
3.3 Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose bis 2030 24
4. Angebotsanalyse 25
4.1 Angebotsstrukturen in der Nahversorgung 25
4.2 Bewertung strukturprägender Anbieter (VK > 400 m²) nach Lagen 27
4.3 Fußläufige Erreichbarkeit 39
4.4 Nahversorgungsstrukturen im Dachauer Umland 41
3
Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
Inhaltsverzeichnis
III. Entwicklungspotenziale 43
1. Quantitative Bewertung 44
1.1 Verkaufsflächenausstattung pro 1.000 Einwohner im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich 44
1.2 Zentralität 45
2. Qualitative Bewertung 46
3. Räumliche Entwicklungsmöglichkeiten 47
4. Räumliche Entwicklungsmöglichkeiten – Lupenbetrachtung Altstadt 50
5. Räumliche Entwicklungsmöglichkeiten – Lupenbetrachtung Augustenfeld 51
6. Räumliche Entwicklungsmöglichkeiten – Lupenbetrachtung MD-Areal 52
7. Räumliche Entwicklungsmöglichkeiten – Lupenbetrachtung räumliche Versorgungslücken 57
8. Zusammenfassende Bewertung 59
IV. Der Blick nach vorn – Weiterentwicklung der Nahversorgung 60
1. Übergeordnete Faktoren der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung 61
2. Strategische Zielsetzungen und Handlungsempfehlungen zur Weiterentwicklung der Nahversorgung in Dachau 63
3. Standort- und lagebezogene Entwicklungsziele und Handlungsempfehlungen 65
V. Der Blick über den Tellerrand – Good-practice-Beispiele 67
1. Oberursel: Camp-King-Carré 68
2. Regensburg: Dörnberg-Forum 69
3. Leonberg: Post-Areal 70
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Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
I. Grundlagen und Herausforderungen
5
Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
1. Ausgangslage und Aufgabenstellung
Letztmalig beschäftigte sich die Stadt Dachau im Jahr 2011 Vor diesem Hintergrund ist die Frage zu klären, wie sich die
beim Beschluss des gültigen Einzelhandelskonzepts mit den Stadt Dachau im Kontext des regionalen Wettbewerbs-
städtebaulichen Zielsetzungen zur Steuerung des Einzel- gefüges, der Entwicklungspotenziale, der Konkurrenz des
handels sowie der Nahversorgung. Mittlerweile hat sich in Onlinehandels sowie der städtebaulichen Entwicklungs-
den vergangenen Jahren die Situation vor allem mit Wir- chancen durch die Erschließung des MD-Areals zukünftig als
kungen auf die Innenstadt signifikant verändert: Nahversorgungsstandort positionieren soll. Im Rahmen der
Die Schließung der München-Dachauer-Papierfabrik Analyse sollen folgende Fragestellungen geklärt werden:
in direkter Nachbarschaft zur Altstadt von Dachau Wie stellt sich die Nahversorgungssituation in Dachau
eröffnet künftig erhebliche Entwicklungschancen im aktuell dar?
Bereich Wohnen und gewerbliche Nutzungen. Der Welche realistischen Entwicklungsmöglichkeiten er-
Standortbereich soll künftig in Mischnutzung (Wohn- geben sich für die Nahversorgung in den unter-
gebiete, Arbeitsstätten sowie Einzelhandel) ent- schiedlichen Lagen, insbesondere auf dem MD-Areal
wickelt werden und somit sowohl den Wohn- als auch und im Bereich Augustenfeld-Nord?
wirtschaftlichen Anforderungen und Entwicklungs-
Wie und an welchen Standorten soll die Nahversor-
zielen der Stadt Dachau Rechnung tragen. Gleiches
gung zukünftig organisiert werden?
gilt für den Siedlungsbereich „Augustenfeld-Nord“.
Das Nahversorgungskonzept Dachau 2020 hat folgende,
In den vergangenen Jahrzehnten haben sich extensive
zentrale Anforderungen zu erfüllen:
Handelsflächen an den Rändern von Dachau ergeben.
Am Fachmarktstandort Dachau-Ost wie auch im Beachtung relevanter rechtlicher Vorgaben zur Steue-
Gewerbegebiet Wettersteinring haben sich zum über- rung des Einzelhandels (BauGB, BauNVO, Regional-
wiegenden Teil nahversorgungsrelevante Betriebe plan, LEP Bayern, laufende Rechtsprechung)
niedergelassen, die in Verbindung mit innenstadt- Berücksichtigung aktueller und zukünftiger Verände-
relevanten Angeboten seither Handelsschwerpunkte rungen auf der Angebots- und Nachfrageseite
ausbilden, und so teilweise in hoher Konkurrenz zur Rückgriff auf bereits vorliegender Planwerke (z. B.
Altstadt und südlichen Innenstadt stehen. Sie sorgen Einzelhandelskonzept, räumliches Leitbild Dachau)
jedoch auch für eine ausgeprägte Versorgungs- Parallel zur Erarbeitung des Nahversorgungskonzeptes er-
funktion des Mittelzentrums. folgt die Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentren-
Auch der Bedeutungsgewinn des Onlinehandels wirkt konzepts. Darin werden für die künftige Handelsent-
sich auf die Handelsstrukturen in Dachau aus. wicklung Steuerungsregeln formuliert, die auch den Bereich
der Nahversorgung umfassen.
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Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
2. Aufgaben des Nahversorgungskonzepts für die Stadt Dachau (2020)
Das Nahversorgungskonzept soll als zukunftsorientiertes Bündelung von Angeboten sowie des Einkaufsver-
Planungskonzept für die geordnete Weiterentwicklung des kehrs / effiziente Auslastung vorhandener Verkehrs-
nahversorgungsrelevanten Einzelhandels der Stadt Dachau infrastruktur
dienen, um gewünschte Betriebe gezielt an hierfür
geeignete Standorte lenken zu können. Damit fungiert das Abbildung 13: Ziele des Nahversorgungskonzepts für die Stadt
Dachau (2020)
Konzept als Grundlage für eine sachgerechte und
transparente Beurteilung von Ansiedlungs‐, Erweiterungs‐
und Umsiedlungsvorhaben, in erster Linie von großflächigen
Lebensmittel‐ und Drogeriemärkten. Gleichzeitig werden gezielte
hiermit Standortprioritäten für die vorbereitende und ver- Sicherung und Ausbau
räumliche
der Nahversorgung
bindliche Bauleitplanung formuliert. Steuerung
Als wesentliche Ziele des Nahversorgungskonzepts können
optimale
festgehalten werden: Erreich-
Kernkomponenten des
barkeit
Nahversorgungs-
Steuerung des großflächigen Einzelhandels mit (fußläufig,
konzepts
per Fahrrad
Lebensmitteln und Drogeriewaren im Interesse einer und ÖPNV)
geordneten städtebaulichen Entwicklung
Angebots-
Sicherung und Ausbau von Nahversorgungszentren, bündelung
Zukünftige Entwicklung
die umfassende nahversorgungsrelevante Angebote in Nah-
in Dachau bis 2030
versorgungs-
(Lebensmittel, Drogeriewaren) vorhalten und eine zentren
wichtige Nahversorgungsfunktion für angrenzende
Wohnquartiere bzw. eine gesamtstädtische Versor-
gungsfunktion übernehmen Quelle: GMA-Darstellung 2020
optimale Erreichbarkeit von Nahversorgungseinrich-
tungen aus den Wohnquartieren (Anschluss an den
ÖPNV, nach Möglichkeit in fußläufiger Entfernung;
Vgl. räumliches Leitbild Dachau)
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Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
3. Nahversorgung als Herausforderung der Stadtentwicklung
3.1 Was ist Nahversorgung? Abbildung 1: Facetten der Nahversorgung
Mit dem Thema Nahversorgung wird heutzutage mehr als
nur die reine Bedarfsdeckung verbunden. Die Nahversor- Post
Lebens- Begegnungs-
gung stellt die Grundlage für Lebensqualität am Wohnstand- mittelmarkt stätte
ort dar und übernimmt wichtige soziale Bindungs- und
Erreich-
räumliche Orientierungsfunktionen. Während die Versor- Schulen
barkeit
gung mit Gütern des täglichen Bedarfs auch als Grund-
versorgung bezeichnet wird, stellt der Nahversorgungs-
Kredit- Kinder-
begriff ein um den Faktor „Entfernung“ und deren Über- institute betreuung
windung erweitertes Verständnis der Grundversorgung dar. Nahversorgung
Mit „Nah“ wird dabei eine wohnortnahe, fußläufige Erreich- hat viele
barkeit umschrieben, wobei ein enger Zusammenhang mit Gastro-
Facetten
Alten-
nomie betreuung
den Leitbildern und Zielen der Stadtentwicklung besteht.
Nahversorgung lässt sich wie folgt charakterisieren: Vereine /
Datennetze
Freizeit
Idealerweise existiert ein zentral gelegenes, auch fuß-
läufig erreichbares Angebot mit Gütern des täglichen
Tankstellen Verwaltung
Bedarfs.
Ärzte Kirchen
Lebensmittel- und Drogeriewarenangebote stehen im
Mittelpunkt der Nahversorgung.
Dienstleistungen und Angebote der medizinischen Quelle: GMA-Darstellung 2020 (aus „Das 1x1 der Nahversorgung“,
Versorgung stellen ergänzende Bestandteile der Nah- GMA Ludwigsburg 2012)
versorgung dar.
Nahversorgung ist die Grundlage für Lebens‐ und
Standortqualität durch soziale Treffpunkte im Alltag,
Kopplungseffekte mit anderen Anbietern und Bele-
bung des öffentlichen Raumes.
8
Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
3. Nahversorgung als Herausforderung der Stadtentwicklung
3.2 Entwicklungen der letzten Jahre neuer Filialen resultiert, sich jedoch vor allem bei
Lebensmitteldiscountern aus der Erweiterung beste-
Während die Entwicklung des gesamten Einzelhandels in hender Standorte speist. In Dachau ist für diesen
Deutschland bis 2011 noch durch ein beachtliches Verkaufs- Zeitraum ein Verkaufsflächenzuwachs von ca. 17 %
flächenwachstum gekennzeichnet war, von dem auch Dach- festzuhalten.
au profitierte, hat sich das Flächenwachstum in den letzten
Jahren deutlich abgeschwächt bzw. ist gänzlich zum Still- Auch die Verschiebung von Marktanteilen und unter-
stand gekommen. Bei einzelnen Branchen (z. B. Buchhandel, schiedliche Entwicklung zwischen den einzelnen
Elektrohandel) geht es mittlerweile nicht mehr um Expan- Betriebstypen prägt den Lebensmittelhandel. Nach
sion, sondern um die Schließung unrentabler Standorte. Die einer längeren Konsolidierungsphase des Betriebstyps
Entwicklung im Bereich der Nahversorgung nahm dagegen Supermarkt zugunsten der Lebensmitteldiscounter
eine vom übrigen Handel abgekoppelte Entwicklung: (Marktanteil > 45 %), hat sich der Supermarkt wieder
etabliert (Marktanteil ca. 30 %). Letztlich sind Lebens-
Die Umsatzentwicklung im Nahrungs‐ und Genuss- mitteldiscounter und Supermärkte bei richtiger
mittelsegment verlief weiterhin positiv. Im Jahr 2018 Standortwahl die wesentlicher Träger der Lebens-
wurde in diesem Bereich ein Umsatz von 161,2 mittelversorgung in Deutschland.
Mrd. € erzielt (+ 27 % zu 2008). Zzgl. den Umsätzen
aus dem Gesundheits‐ und Körperpflegebereich Abbildung 2: Umsatz- und Verkaufsflächenentwicklung im
Nahrungs- und Genussmittelsegment 2008 – 2018
nimmt die Nahversorgung somit einen Umsatzanteil
in Deutschland
von ca. 45 % am gesamten deutschen Einzelhandel 200 40
Verkaufsfläche in Mio. m²
ein, bei positiver Entwicklung.
180 36
Umsatz in Mio. €
Die Verkaufsflächenentwicklung hat sich jedoch auch 160 32
im Lebensmitteleinzelhandel in den vergangenen
140 28
Jahren verlangsamt und lag zwischen den Jahren
2008 (33,7 Mio. m² VK) und 2018 (36,2 Mio. m² VK) 120 24
nur bei + 7,4 %, wobei sich zwischen den Betriebs- 100 20
typen unterschiedliche Trends abzeichnen. Insbeson-
dere Discounter und Supermärkte weisen in den ver-
Verkaufsflächen in Mio. m² Umsatz in Mio. €
gangenen Jahren einen stetiges Verkaufsflächen-
wachstum auf, welches zum einen aus der Eröffnung Quelle: GMA-Darstellung 2020 nach EHI Köln (2019): Handelsdaten
aktuell 2019
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Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
3. Nahversorgung als Herausforderung der Stadtentwicklung
Das gute konjunkturelle Umfeld in Deutschland insgesamt prägenden Sortimente offensichtlich. So zählen Consumer
war – anders als in den Jahren Anfang der letzten Dekade – Electronics, Fashion & Lifestyle oder Freizeit & Hobby zu
zuletzt kein Garant mehr für Flächenwachstum im Einzel- den Sortimentsbereichen, welche die höchsten Umsatzan-
handel; ein guter Teil des Umsatzwachstums entfiel auf den teile an den Onlinehandel abgegeben haben. Im Lebens-
Onlinehandel. Viele Handelsunternehmen unterscheiden mittel- und Drogeriewarenbereich (Fast Moving Consumer
daher kaum noch zwischen „stationär“ und „online“, Goods; FMCG) zeigt sich aktuell, dass die (kosten-)
sondern ermöglichen dem „hybriden Kunden“ über beide intensiven Bemühungen der (Online-)Händler zum Aufbau
Absatzkanäle den Zugang zur Ware. ihrer Marktanteile bislang nur geringen Erfolg haben.
Aktuell erreicht der Onlinevertriebskanal über den
Abbildung 3: Konsumtrends im Zusammenhang mit der
Ausbildung des „hybriden Verbrauchers“ gesamten Lebensmittel- und Drogeriewarenhandel einen
Umsatzanteil von ca. 2 %. Dennoch haben sich alle rele-
vanten Händler des Themas angenommen.
Insbesondere in Städten trifft die onlineaffine Kundschaft in
der Regel auf ein sehr engmaschig gewobenes Netz an
Nahversorgern. Unter gewöhnlichen Marktbedingungen
würde der Onlinehandel mit Lebensmitteln insgesamt, aber
auch für Dachau, auf absehbare Zeit für den täglichen
Einkauf keine nennenswerte Rolle spielen. Neu zu bewerten
ist jedoch sein Einfluss im Kontext von „click & collect“
sowie Lieferdiensten in krisenbedingten Ausnahmesitu-
ationen (z. B. Corona und damit verbundene Ausgangs-
Quelle: GMA-Darstellung 2020 beschränkungen).
3.3 Veränderungsfaktor Onlinehandel
Als zentraler Veränderungsfaktor der weiteren Einzel-
handelsentwicklung ist die Digitalisierung herauszustellen:
Die Folgen sind vor allem im Nonfood-Segment der zentren-
10Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
3. Nahversorgung als Herausforderung der Stadtentwicklung
Abbildung 4: Entwicklungsszenarien des Onlinehandels bis 2030 – Als rahmensetzende Bedingung zur Prognose der Nachfrage
Marktanteile am jeweiligen Gesamtmarkt zeigt der Onlinehandel auch in Zukunft ungebrochen hohe
Zuwachsraten. Diese schlagen sich nicht nur in den Sorti-
mentsbereichen Consumer Electronics, Fashion & Lifestyle
oder Freizeit & Hobby nieder, sondern zunehmend auch bei
den Themen Heimwerken & Garten, Wohnen & Einrichten
oder Spezialartikeln aller anderen Warengruppen.
Befördert wird der Onlinehandel durch eine zunehmende
Internetaffinität aller Altersgruppen, eine bessere Versor-
gung mit schnellem Internet sowie dem wachsenden
technischen Ausstattungsgrad (PCs, Laptops, Notebooks,
Tablets). Hinzu kommen die flächendeckende und intensive
Nutzung von Smartphones und die damit verbundenen
Zugangsmöglichkeiten zu Mobile-Commerce-Angeboten.
Vor dem Hintergrund dieser übergeordneten Entwicklungen
ist auch für den Handelsstandort Dachau davon auszu-
gehen, dass sich die Marktanteile des Onlinehandels weiter
erhöhen werden – mit entsprechenden Effekten auf den
stationären Handel bzw. die Flächennachfrage. In welchem
Umfang sich der Flächenbedarf im stationären Einzelhandel
vor allem aufgrund logistischer Entwicklungen verändern
wird, ist noch nicht abschließend geklärt. Fest steht, dass
neben den möglichen Rückwirkungen auf die Nachfrage
nach stationärer Handelsfläche vor allem die Nachfrage
nach Verkehrs- und Logistikflächen eine mindestens gleich
starke Relevanz besitzen dürfte. Konkrete Prognosen zu
aktuell 2030 (min.) 2030 (max.)
möglichen Auswirkungen des Onlinehandels auf die
Quelle: GMA-Berechnungen 2020 auf Basis von HDE Online-Monitore stationäre Flächennachfrage sind aktuell jedoch unseriös.
sowie Veröffentlichungen des bevh der letzten Jahre
11Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
3. Nahversorgung als Herausforderung der Stadtentwicklung
3.4 Konsequenzen für die (Innen-)Stadtentwicklung (1) Zentrale Innenstadtlagen und ausreichend große Ein-
kaufszentren von Großstädten können nach wie vor
Einigkeit besteht darin, dass der digitale Handel als ergän- eine anhaltend hohe Flächennachfrage erzeugen. Dort
zender Vertriebskanal seinen festen Platz in der Konsumen- ist auch die Grundlage für einen guten Branchenmix mit
tenwelt gefunden hat. Trotz wachsender Marktanteile wird attraktiven Marken und ausgeprägten Synergien vor-
der stationäre Einzelhandel mittelfristig jedoch der wichtig- handen (z. B. Gastronomie, Kultur).
ste Einkaufskanal bleiben. Damit eröffnen sich für den
stationären Handel vor allem an gut im Markt positionierten (2) Eine differenzierte Betrachtung ist für die Mittelstädte
Standorten weiterhin Chancen, da Entwickler und Handels- vorzunehmen, wo die Herausforderungen durch den
unternehmen vorrangig dort Standorte nachfragen werden. digitalen Wandel am größten sind. Unter Einzelhandels-
Hier wird der Fokus vor allem im nahversorgungsrelevanten gesichtspunkten werden jenen Zentren die größten Ent-
Handel liegen, jedoch ist – wenn auch überschaubar – von wicklungschancen zugesprochen, die es schaffen, ein
Entwicklungspotenzialen im zentrenrelevanten und nicht‐ umfassendes, freizeitorientiertes Angebot vorzuhalten.
zentrenrelevanten Handel auszugehen. (3) Die Handelsbedeutung von Kleinstädten wird bis auf
wenige Ausnahmen (z. B. Kultur-, Kur-,Tourismusorte)
Auch die Polarisierung zwischen dem „Run‐Shopping“ (ver-
deutlich zurückgehen und sich auf die Nahversorgung
sorgungsorientierter Routineeinkauf) und dem „Fun‐Shop-
(Lebensmittel-, Drogeriemärkte u. a. m.) beschränken.
ping“ (freizeitorientierter Spaßeinkauf) setzt sich fort und
wird durch die Möglichkeiten der Digitalisierung voran- Abbildung 5: Gewinner und Verlierer des digitalen Wandels
getrieben. In der Folge verliert die „unprofilierte Mitte“
weiter an Bedeutung. Gewinner sind neben den digitalen
Marktplätzen vor allem attraktive und multifunktionale
Innenstädte, die das Grundbedürfnis nach gemeinschaft-
lichem „Erlebnis“ und nach Aufenthaltsqualität bedienen.
Verbrauchernahe und gut erreichbare Nahversorgungslagen
profitieren von der Entwicklung, da sie neben den Faktoren
„Zeitersparnis“ und „kurze Wege“ zunehmend auch die
emotionale Ebene ansprechen.
Im Ergebnis lässt die aktuelle Entwicklung eine Dreiteilung
erwarten (Vgl. Abbildung 5):
Quelle: GMA-Darstellung 2020
12Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
4. Zukünftige Entwicklung der Nahversorgung in Dachau
Die Stadt Dachau ist als Mittelzentrum im dynamischen Die Ausdehnung sogenannter Eigenmarken im Super-
Wirtschaftsraum München in einem starken regionalen marktbereich bzw. von Markenartikeln im Discount-
Wettbewerbsumfeld gelegen. Dabei werden sich in den segment nimmt weiteren Platz in Anspruch. Dabei ist
kommenden Jahren sowohl bei den Rahmenbedingungen bereits heute eine zunehmende Auflösung der bisher
vor Ort als auch im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel harten Grenzen zwischen Discount und Supermarkt
zahlreiche Änderungen ergeben. festzustellen (Stichworte: Preiseinstieg, Upgrading).
In der Nahversorgung werden der demografische und tech- Strukturveränderungen werden sich letztlich auch aus
nologische Wandel bestimmende Faktoren bleiben. Wenn- dem Thema „Onlinehandel“ ergeben. Es bleibt jedoch
gleich dem technologischen Wandel (Stichpunkt: Online- abzuwarten, in welchem Umfang und Dauer sich die
handel) insbesondere für den restlichen Handel zentrale Marktanteile verschieben werden, insbesondere vor
Bedeutung zugesprochen wird, werden die Konsequenzen dem Hintergrund des vergleichsweise sehr engen und
des demografischen Wandels für die Sortimente der Nah- leistungsfähigen stationären Grundversorgungsnetzes
versorgung (Lebensmittel / Drogeriewaren) wichtige Ver- in Deutschland.
änderungsfaktoren bleiben.
Demgegenüber werden auf der Nachfrageseite folgende
In der Konsequenz ist mittelfristig mit folgenden Verände- Aspekte für „gute Nahversorgungsstandorte“ definiert:
rungen auf der Anbieterseite zu rechnen:
Abbildung 6: Anforderungen an Nahversorgungsstandorte
Alle relevanten Betreiber im Lebensmittel- und
Funktionale Ebene Emotionale Ebene
Drogeriewarenhandel werden weiterhin ihre Stand-
ortnetze konsequent optimieren und modernisieren. umfassende Versorgung mit Gütern Adressbildung
Grund- und Nahversorgung
des täglichen Bedarfs (Lebensmittel, Kontakt, Gespräche mit Nachbarn
Grundsätzlich ziehen sich die Themen Bio, regionale Drogeriewaren)
Dienstleistungs- und Gastronomie-
lange Öffnungszeiten
Produkte, internationale Produkte sowie fair gehan- verbund
ausreichende Parkmöglichkeiten Zugehörigkeits- und Heimatgefühl
delte Produkte durch die gesamte Branche. Darüber gute Erreichbarkeit mit dem ÖPNV Wohlfühl- und Aufenthaltsqualität
hinaus werden kleinere Verpackungsgrößen und die Ladestationen für E-Mobilität Bedienung, Beratungskompetenz
Weiterentwicklung von Convenience ihren Beitrag zur zusätzliche Dienstleistungen, Orientierungsfunktion für die
z. B. Paketabholstationen, Quartiersbevölkerung
Flächenentwicklung leisten, ergänzt um breitere Zusammenstellung bestellter Waren
zur Abholung („click & collect“)
Gänge und niedrigere Regale (Stichwort: Barrierefrei-
heit). Quelle: GMA-Darstellung 2020
13Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
II. Status quo – Analyse
14Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
1. Rahmenbedingungen in Dachau
Der Großen Kreisstadt Dachau (Landkreis Dachau) ist im Tabelle 1: Standortfaktoren der Stadt Dachau
Landesentwicklungsprogramm (LEP) Bayern 2018 die Standortfaktoren Daten
zentralörtliche Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen.
Räumliche Lage LK Dachau
Dementsprechend soll die Stadt Dachau darauf hinwirken,
dass der Bevölkerung in allen Teilräumen Güter und Zentralörtliche Funktion Mittelzentrum
Dienstleistungen des gehobenen Bedarfs sowie Einrich- A 8 (München – Stuttgart),
A 92 (München – Deggendorf),
tungen, die in Qualität und Quantität über die zentral- B 304 (München – Dachau),
örtliche Grundversorgung hinausgehen, in zumutbarer Verkehrliche Erreichbarkeit B 471 (Garching b. München –
Erreichbarkeit zur Verfügung stehen.1 Fürstenfeldbruck), S-Bahn-
Linie 2 nach München,
Die Stadt zählt aktuell rd. 47.720 Einwohner.2 Zwischen den Regionalzuganbindung
Jahren 2008 und 2019 verlief die demografische Entwick- Einwohner (09/2019) 47.720
lung der Stadt Dachau dynamisch (+ 14,5 %). Nachdem im Bevölkerungsentwicklung
+ 14,5 %
Betrachtungszeitraum der letzten zehn Jahre ein deutliches (2008 – 2019)
Bevölkerungswachstum zu verzeichnen war, geht das Bevölkerungsprognose + 18,5 % inkl. geplanter
bis 2030 Siedlungsentwicklungen
Bayerische Landesamt für Statistik in seiner regionalisierten
Sozvpfl. Beschäftigte (06/2019) 16.112, davon anteilig:
Bevölkerungsvorausberechnung weiterhin von einer stei-
Land- und Forstwirtschaft, FischereiNahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
Karte 1: Lage der Stadt Dachau im Raum Legende
Metropole
Oberzentrum
Mittelzentrum
Grundzentrum
Gemäß § 2 Abs. 2 LEP Bayern 2018
werden die „bestehenden Klein-
zentren, Unterzentren und
Siedlungsschwerpunkte bis zur
Anpassung der Regionalpläne als
Zentrale Orte der Grundversor-
gung einem Grundzentrum gleich-
gestellt“.
Kartengrundlage:
GfK GeoMarketing 2018
Bearbeitung: GMA 2020
16Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
1. Rahmenbedingungen in Dachau
Hinsichtlich der Einzelhandelsstruktur und räumlichen Ver- Nahversorgungslage Berliner Straße mit klein-
teilung wird der Einzelhandelsbesatz der Stadt Dachau seit flächigen Angeboten zwischen Ernst-Reuter-Platz und
einigen Jahren von einer deutlichen Lagezersplitterung ge- Theodor-Heuss-Straße (REWE City sowie Rossmann-
prägt. So haben sich in den vergangenen Jahren vor allem Drogeriemarkt als Magnetbetriebe).
an den Rändern der Stadt Dachau extensive Handelsflächen
Verschiedene, zum Teil großflächige Lebensmittel-
ergeben, die zum Teil in Konkurrenz zur Innenstadt stehen.
betriebe in städtebaulich integrierten Streu- und
Als Handelsschwerpunkte in Dachau sind folgende Standort-
Nebenlagen (z. B. Lidl an der Ludwig-Dill-Straße oder
bereiche hervorzuheben:
Penny an der Ludwig-Ernst-Straße).
Zentraler Versorgungsbereich „Innenstadt“ Gewerbegebiet „Wettersteinring“ an der südlichen
Teilbereich Altstadt mit überwiegend kleinteilig Münchner Straße in dezentraler, städtebaulich nicht-
strukturiertem und inhabergeführtem Einzel- integrierter Lage zwischen Bahntrasse und B 304;
handelsbesatz entlang Augsburger Straße sowie mehrere Lebensmitteldiscounter und ein Drogerie-
Konrad-Adenauer-Straße. Hervorzuheben ist das markt.
Modekaufhaus Rübsamen am Schrannenplatz Gewerbegebiet „Dachau-Ost“ als Handelsschwer-
als größter Handelsbetrieb in der Altstadt mit punkt mit Kaufland (rd. 5.200 m² VK), REWE Center
zwei Etagen und insgesamt rd. 2.350 m² Ver- (rd. 6.850 m² VK), AEZ (rd. 3.800 m² VK), Aldi Süd (rd.
kaufsfläche. Außerdem sind hier zahlreiche 1.070 m² VK) und Lidl (rd. 920 m² VK); autoorientierte
Gastronomie- und Dienstleistungsangebote vor- Fachmarktagglomeration aufgrund hoher Funktions-
handen. dichte und exponierter Lage mit großer überörtlicher
Teilbereich Unterer Markt / Münchner Straße Strahlkraft.
als weiterer innerstädtischer Handelsschwer- Vor dem Hintergrund der deutlichen Lagenzersplitterung in
punkt entlang der Münchner Straße und Bahn- Dachau verfügt der Handelsschwerpunkt Dachau-Ost
hofstraße / Frühlingsstraße mit vielfältigem und sowohl im nahversorgungs- als auch zentrenrelevanten
attraktivem Einzelhandelsangebot. Als Magnet- Sortimentsbereich über eindeutige Wettbewerbsvorteile
betriebe im nahversorgungsrelevanten Sorti- gegenüber der Innenstadt von Dachau (Altstadt und Unterer
mentsbereich sind EDEKA sowie dm zu nennen. Markt / Münchner Straße). Dies führt zu deutlichen Konkur-
renzbeziehungen zu Lasten der kleinteiligen Angebote im
zentralen Versorgungsbereich von Dachau.
17Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
Karte 2: Einzelhandelslagen in der Stadt Dachau Legende
Altstadt
Unterer Markt /
Münchner Straße
Nahversorg.zentrum
„Berliner Straße“
Fachmarktstandort
„Dachau-Ost“
Fachmarktstandort
„Wettersteinring“
Potenzialgebiet
„MD-Areal“
Potenzialgebiet
„Augustenfeld-Nord“
Anzahl der Verkaufsfläche
Handelslage
Betriebe (Anteil) (Anteil)
Altstadt 50 (19 %) 6.315 m² (7 %)
Unterer Markt 94 (36 %) 9.445 m² (11 %)
Berliner Straße 8 (3 %) 1.215 m² (1 %)
Dachau-Ost 56 (21 %) 57.020 m² (68 %)
Wettersteinring 7 (3 %) 4.140 m² (5 %)
Kartengrundlage:
Sonstige Lagen 47 (18 %) 6.320 m² (8 %) Stadt Dachau 2020
Summe 262 (100 %) 84.455 m² (100 %) Bearbeitung: GMA 2020
18Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
2. Konzeptionelle Grundlagen
2.1 Einzelhandelskonzept (2008/2011) nahe Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs
ausschließlich an siedlungsorientierten, integrierten
Die Große Kreisstadt Dachau steuert seit Jahren ihre Standorten erfolgen. Demgegenüber sollen Einzel-
Einzelhandelsentwicklung auf der Basis des Einzelhandels- handelsansiedlungen nur noch ausnahmsweise in
konzeptes aus dem Jahr 2008. Die letzte Aktualisierung Gewerbe- und Industriegebieten mit nicht-zentren-
datiert vom 1. Februar 2011 und wurde vom Stadtrat relevanten Sortimenten möglich sein.
beschlossen.1 Darin werden Empfehlungen für eine Steue-
rung des Einzelhandels abgeleitet. Auch für den Bereich der Im Rahmen des Sortimentskonzeptes wurden die
Nahversorgung wurden Zielsetzungen und Festlegungen sogenannten „nahversorgungsrelevanten Sortimen-
erarbeitet: te“ definiert, die aufgrund der Zielsetzung der
Sicherung einer flächendeckenden Nahversorgung
Grundsätzlich wird die Entwicklung von Standort- auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in
gemeinschaften branchengleicher und branchenun- städtebaulich integrierten, wohngebietsnahen Lagen
gleicher Betriebe aufgrund möglicher Agglomera- zulässig sind. Als nahversorgungsrelevante Sortimen-
tionsvorteile und Frequenzsteigerungen empfohlen. te wurden neben Nahrungs- und Genussmitteln auch
Attraktivitäts- und akzeptanzsteigernde Angebots- Drogeriewaren, Blumen sowie Arzneimittel und
formate im Sinne eines idealtypischen Nahversor- medizinische Produkte definiert. Vor dem Hinter-
gungsangebotes werden in der Kombination von grund der Entwicklungen des MD-Areals und des
Vollsortimenter und Discounter als Ankerbetriebe Augustenfeldes sowie der damit verbundenen Ein-
gesehen, die durch Spezialangebote (Lebensmittel- wohnerentwicklung ist zu prüfen, ob das bestehende
handwerk, Obst- und Gemüsegeschäfte, Feinkost) Versorgungsnetz in Dachau seine Funktion noch voll-
sowie Drogeriewaren und weitere Branchen des kurz- umfänglich erfüllt.
fristigen Bedarfs ergänzt werden.
Als eine wesentliche Zielsetzung wurde die Sicherung
und Weiterentwicklung der verbrauchernahen Ver-
sorgung festgelegt. Dabei besteht ein Fokus auf der
qualifizierten Innenentwicklung des Einzelhandels.
Vor dem Hintergrund des Leitbildes der „Stadt der
kurzen Wege“ soll eine bedarfsorientierte, wohnort-
19
1 Parallel zum Nahversorgungskonzept erfolgt aktuell die Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für die Große Kreisstadt Dachau (Stand: Juli 2020)Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
2. Konzeptionelle Grundlagen
2.2 Räumliches Leitbild (2019) Ausarbeitung bauplanungsrechtlicher Konzepte
zur Verlagerung der zentrenrelevanten Sortimen-
Mit dem jüngst erarbeiteten „räumlichen Leitbild Dachau“ te in die Innenstadt
hat die Stadt Dachau eine konzeptionelle Grundlage für die
Stadtentwicklung des anstehenden Jahrzehnts erhalten. Mehrfachnutzungen und räumliche Bündelung
Dieses Ergebnis eines umfangreichen Bürgerbeteiligungs- von Wohnen, Einzelhandel, Kleingewerbe und
prozesses beinhaltet insgesamt acht zentrale Entwicklungs- Dienstleistungen auf zentralen Flächenpoten-
ziele, deren versorgungsrelevante Inhalte nachfolgend zu- zialen wie MD-Areal
sammenfassend dargestellt werden: Dachau ist eine kompakte Stadt – funktionsgemischt,
Dachau baut auf umweltfreundliche Mobilität durchgrünt und maßvoll verdichtet
konsequente Entwicklung von Wirtschaftsräumen Innenentwicklung vor Außenentwicklung
und Versorgungsstandorten in städtebaulich inte- fußläufige Erreichbarkeit wichtiger Versorgungs-
grierten Lagen einrichtungen in einem Radius von 500 m
Reduzierung von Verkehrswegen und Förderung nutzungsgemischte und vielfältige Quartiere
des Umweltverbundes
Vermeidung weiterer handelsbezogener Entwick-
Dachau ist einmalig lungen an dezentralen Standorten
Förderung individueller Einzelhandelsgeschäfte Grundversorgung: räumliche Lückenschlüsse
Schaffung von Identifikationsräumen und Treff- qualitativ ausgewogenes und vielfältiges Angebot
punkten an Waren und Gütern des täglichen Bedarfs
Dachaus Wirtschaft ist innovativ, vielfältig, nachhaltig mindestens ein Lebensmittelmarkt in fußläufiger
Stärkung nachhaltiger Einzelhandelsbetriebe im Entfernung von maximal 600 m
städtischen Raum Dachau ist eine Stadt des Miteinanders
Flächenknappheit begegnen (besondere Bedeu- Sicherstellung der wohnortnahen Grundversor-
tung des zentral gelegenen MD-Areals) gung
20Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
3. Nachfrageanalyse
3.1 Marktgebiet der Stadt Dachau Tabelle 2: Nahversorgungsrelevantes Marktgebiet der Stadt
Dachau (2020)
Als Marktgebiet wird der Bereich verstanden, innerhalb
Gemeinden Einwohner
dessen mit regelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten
Einkaufsbeziehungen an den Standort Dachau gerechnet Zone I (Kerneinzugsgebiet)
werden kann. Das Marktgebiet lässt sich weiterhin nach Dachau 47.720
Zonen untergliedern, aus denen eine gleichmäßige Kunden-
Zone II (erweitertes Einzugsgebiet)
einkaufsorientierung an den Standort Dachau zu erwarten
Bergkirchen, Hebertshausen, Karlsfeld,
ist. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreich- Schwabhausen 41.860
barkeit des Standortes ist dabei in der Regel von einer Ab- Summe 89.580
nahme der Kundenbindung auszugehen. Durch die
Zonierung des Marktgebietes wird diesem Umstand Rech- Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik (2020): Fortschreibung des
nung getragen. Bevölkerungsstandes (Stand: 30.09.2019)
Zur Abgrenzung und Zonierung des Marktgebietes werden Es lässt sich festhalten, dass sich das nahversorgungs-
folgende Kriterien herangezogen: relevante Marktgebiet der Stadt Dachau im Kern auf Dachau
selbst mit rd. 47.720 Einwohner sowie im erweiterten
wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen Einzugsbereich auf die benachbarten Gemeinden Berg-
im Untersuchungsraum kirchen, Hebertshausen, Karlsfeld und Schwabhausen mit
verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis zusammen rd. 41.860 Einwohnern erstreckt. In Zone II des
von Fahrzeitisochronen1 erweiterten Einzugsgebietes wirkt vor allem die überört-
liche Anziehungskraft der Angebotsagglomeration „Dachau-
Angebotssituation in der Stadt Dachau sowie Wett-
Ost“ mit seinen drei SB-Warenhäusern sowie den ergänzen-
bewerbssituation und Einkaufsalternativen in den
den Angeboten im restlichen Einzelhandel.
umliegenden Städten und Gemeinden
empirische Erkenntnisse2 Eine weitere Ausdehnung des Marktgebietes mit Blick auf
das Nahrungs- und Genussmittel- sowie Drogeriewaren-
Aufbauend auf den Ergebnissen des Einzelhandelskonzepts segment wird aufgrund der ausgeprägten Angebotsstruk-
sowie einer Aktualisierung auf Basis von Händlergesprächen turen in den Nachbargemeinden nicht erwartet.
und GMA-Daten lässt sich das Marktgebiet von Dachau im
nahversorgungsrelevanten Bereich wie folgt abgrenzen:
21
1 10 bis 15 Pkw-Fahrminuten, Berechnung mit RegioGraph Planung 17 (GfK GeoMarketing 2018)
2 durchgeführte Expertengespräche sowie GMA-eigene Kundenwohnortsbefragungen bei verschiedenen Lebensmittelbetrieben in DachauNahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
Karte 3: Nahversorgungsrelevantes Marktgebiet der Stadt Dachau (2020) Legende
Zone I
Altomünster Vierkirchen rd. 47.720 Einwohner
Markt Indersdorf Fahrenzhausen
Zone II
rd. 41.860 Einwohner
Erdweg Röhrmoos
Haimhausen
Einzugsgebiet insgesamt
Schwabhausen rd. 89.580 Einwohner
Hebertshausen Eching
Sulzemoos
Unterschleißheim
Dachau
Bergkirchen
Oberschleißheim
Maisach
Karlsfeld
Olching
Gröben-
zell
München
Emmering
Kartengrundlage:
Fürstenfeldbruck GfK GeoMarketing 2018
Bearbeitung: GMA 2020
22Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
3. Nachfrageanalyse
3.2 Nahversorgungsrelevantes Kaufkraftpotenzial Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten ist zur Berechnung der
Kaufkraft der lokale Kaufkraftkoeffizient zu berücksichtigen.
Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie Für die Stadt Dachau liegt dieser mit 113,8 deutlich über
GMA-eigenen Berechnungen liegt die einzelhandels- dem Bundesdurchschnitt (= 100). Im Marktgebiet werden
relevante Pro-Kopf-Kaufkraft der Wohnbevölkerung in Koeffizienten zwischen 112,2 (Schwabhausen) und 117,8
Deutschland derzeit bei ca. 6.035 €/Jahr.1 Davon entfallen (Bergkirchen) erzielt.2
auf:
Bei Zugrundelegung der aktuellen Einwohnerwerte und der
Nahrungs- und Genussmittel ca. 2.210 €/Jahr lokalen Kaufkraftkoeffizienten errechnet sich ein jährliches
Gesundheit und Körperpflege ca. 451 €/Jahr nahversorgungsrelevantes Kaufkraftpotenzial von rd.
293,5 Mio. €.3
Blumen, zoologischer
Bedarf, Zeitschriften ca. 198 €/Jahr
Tabelle 3: Nahversorgungsrelevantes Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet (2020)
Zone I Zone II Marktgebiet
Sortiment
in Mio. € in Mio. € in Mio. €
Lebensmittel, Getränke, Tabakwaren, Reformwaren 100,5 89,4 189,9
Bäckereihandwerk 10,2 9,1 19,3
Metzgerhandwerk 9,3 8,3 17,6
Nahrungs- und Genussmittel insgesamt 120,0 106,8 226,8
Drogeriewaren, Parfümerie, Kosmetik 15,5 13,8 29,3
Apotheker-, Sanitätswaren (ohne verschreibungspflichtige Arzneimittel) 9,0 8,0 17,0
Gesundheit und Körperpflege insgesamt 24,5 21,8 46,3
Blumen, Pflanzen 4,8 4,3 9,1
zoologischer Bedarf 3,4 3,0 6,4
Zeitschriften, Zeitungen (nur Einzelhandel) 2,6 2,3 4,9
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf, Zeitschriften insgesamt 10,8 9,6 20,4
Summe nahversorgungsrelevante Sortimente 155,3 138,2 293,5
Quelle: GMA-Berechnung 2020 (ca.-Werte, Rundungsdifferenzen möglich)
23
1 Ohne Anteil verschreibungspflichtiger Apothekensortimente. 2 Quelle: MB Research (2018): Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Deutschland.
3 Kaufkraft = Wohnbevölkerung ● Kaufkraftkoeffizient ● Pro-Kopf-Kaufkraft.Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
3. Nachfrageanalyse
3.3 Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose bis 2030 Tabelle 4: Einwohnerentwicklung im Marktgebiet bis 2030
Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf einen mittel- Einwohner Einwohnerentwicklung
Marktgebiet
fristigen Prognosehorizont, d. h. einen Zeitraum von rd. 2019 2030 absolut relativ in %
zehn Jahren. Die Entwicklung des Kaufkraftvolumens im Zone I 47.720 56.570 8.850 18,5
Marktgebiet bis zum Prognosehorizont 2030 ist neben
Zone II 41.860 45.210 3.350 8,0
konjunkturellen Einflüssen und Unsicherheiten (z. B. Markt-
entwicklungen im Einzelhandel, konjunktureller und inflato- insgesamt 89.580 101.780 12.200 13,6
rischer Einflüsse sowie der Bevölkerungsentwicklung im Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik (2020): Regionalisierte
Marktgebiet) auch von der künftigen Entwicklung des Bevölkerungsvorausberechnung (Stand: 31.12.2030);
Verbraucherverhaltens (z. B. Onlinehandel) sowie der sozio- ca.-Werte, Rundungsdifferenzen möglich
demografischen Entwicklung abhängig. Auch die Entwick-
lung der Streukunden (z. B. durch Entwicklung der Arbeits- Für die Kaufkraftprognose wird modellhaft unterstellt, dass
pendler, Tourismus) ist zu berücksichtigen. Weiterreichende bis zum Jahr 2030 keine wesentlichen Veränderungen der
Prognosen wären aufgrund der damit verbundenen Un- Sparquote und des Ausgabeverhaltens der Verbraucher ein-
sicherheiten nach gutachterlichem Dafürhalten nicht seriös. treten. Obwohl hinsichtlich der ladeneinzelhandelsrelevan-
ten Kaufkraft in Deutschland von einer Steigerung ausge-
In den letzten zehn Jahren wies die Stadt Dachau insgesamt gangen werden kann, werden für den Prognosehorizont die
eine dynamische Bevölkerungsentwicklung auf (+ 14,5 %). aktuellen Pro-Kopf-Ausgaben zugrunde gelegt. Gleiches gilt
Auch für die kommenden Jahre erwartet das Bayerische für die lokalen Kaufkraftkoeffizienten innerhalb des Markt-
Landesamt für Statistik einen weiteren Anstieg der Ein- gebietes (= Onlineeffekte).
wohnerzahlen, was durch die Stadtentwicklungsprojekte
(u. a. MD-Areal, Augustenfeld-Nord) unterstrichen wird. Unter Berücksichtigung der Pro-Kopf-Ausgaben, des lokalen
Gemäß der regionalisierten Einwohnerprognose des Baye- Kaufkraftniveaus sowie der fortgeschriebenen Einwohner-
rischen Landesamtes für Statistik und Daten der Stadt prognosewerte errechnet sich für das Marktgebiet der Stadt
Dachau zur Wohnbauentwicklung wird die Bevölkerungszahl Dachau bis 2030 ein Kaufkraftpotenzial in Höhe von ca.
von Dachau bis zum Jahr 2030 um etwa 8.850 Personen auf 333,2 Mio. € (rd. + 13,5 % / 39,7 Mio. € gegenüber 2019).
dann rd. 56.500 Einwohner steigen (rd. + 18,5 % gegenüber
2019). Auch im erweiterten Marktgebiet ist von einer dyna-
mischen Einwohnerentwicklung bis 2030 auszugehen (Vgl.
Tabelle 4):
24Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
4. Angebotsanalyse
4.1 Angebotsstrukturen in der Nahversorgung Bis auf wenige Ausnahmen präsentieren sich die
Anbieter im Lebensmittelbereich mehrheitlich in
In Dachau sind insgesamt 125 Einzelhandelsbetriebe mit
keinem zeitgemäßem Zustand mehr. So weisen z. B.
nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auf einer Ver-
Norma an der Ludwig-Thoma-Straße, REWE City an
kaufsfläche von insgesamt ca. 36.800 m² vorhanden. Die
der Königsberger Straße und Penny an der Ludwig-
Umsatzleistung der Betriebe beträgt rd. 185 Mio. €.
Ernst-Straße einen erkennbaren Sanierungsstau auf.
Tabelle 5: Angebotsstrukturen in der Nahversorgung
Verkaufsfläche Die Lebensmittelmärkte verfügen über eine noch
Betriebstyp Betriebe aktuelle Betriebsgröße. Während sich die Verkaufs-
in m² *
Supermärkte 5 3.580 flächen gemäß den gängigen Branchenreports im
Discounter 8 6.880 betriebstypenspezifischen Durchschnitt bewegen,
SB-Warenhäuser 3 15.850 sind die jeweiligen Märkte für sich genommen zu
Bäckereien 32 760 klein. So weisen die aktuellen Betreiberkonzepte
Metzgereien 10 315 durchweg einen höheren Bedarf auf; diese können
Spezialanbieter (u. a. Hofläden,
34 3.025
aktuell nicht realisiert werden.
Getränkemärkte, Tankstellen)
Nahrungs- und Genussmittel 92 30.410
Der Drogeriewarenbereich wird aktuell von acht Betrieben,
Drogerien, Parfümerien 8 3.800
davon sechs Drogeriefachmärkte, repräsentiert. Alle nam-
Apotheken/Sanitätshäuser 14 970
haften Anbieter dieses Segments sind in Dachau mit
Fachgeschäfte für Blumen, zool.
Bedarf, Zeitschriften
11 1.610 mindestens einer Filiale ansässig.
Summe kurzfristiger Bedarf 125 36.790
Die Betriebe verteilen sich überwiegend auf dezen-
* jeweils Gesamtverkaufsfläche inkl. Nonfood-Verkaufsfläche
trale Standorte, hier vor allem auf den Standort
Quelle: GMA-Erhebungen 2020
„Dachau-Ost“. Darüber hinaus ist jeweils ein Anbieter
Dachau verfügt im Lebensmittelbereich über ein umfang- in der Innenstadt (Münchner Straße), im Nahver-
reiches und ausdifferenziertes Angebot. Hier sind sowohl sorgungszentrum „Berliner Straße“ sowie am süd-
Supermärkte als auch verschiedene Discounter sowie lichen Fachmarktstandort „Wettersteinring“ ansässig.
Biosupermärkte und Verbrauchermärkte angesiedelt.
Die Betriebe präsentieren sich in zeitgemäßem
Ein Angebotsschwerpunkt ergibt sich im Bereich der Zustand und zeigen sich als attraktive Versorgungs-
Fachmarktagglomeration „Dachau-Ost“. Hier sind ca. stätten. Die Verkaufsflächen sind betriebstypisch.
63 % der Lebensmittelverkaufsflächen angesiedelt.
25Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
Karte 4: Nahversorgungssituation (2020) Legende
Lebensmittelgeschäft/
Spezialanbieter
Discounter
Supermarkt
SB-Warenhaus
Getränke, Tabak,
Tankstellenshop
Bäckerei
Metzgerei
Drogeriefachmarkt
Apotheke/
Sanitätsbedarf
Kartengrundlage:
GfK GeoMarketing 2018
Bearbeitung: GMA 2020
26Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
4. Angebotsanalyse
4.2 Bewertung strukturprägender Anbieter (VK > 400 m²) – Standortbereich „Innenstadt“
Norma, Ostenstraße
ca. 650 m² Verkaufsfläche
Standort am westlichen Rand des ehemaligen MD-Areals
städtebaulich integrierte Lage
übernimmt als nächstgelegener Lebensmittelmarkt wichtige
Nahversorgungsfunktion für Dachauer Altstadt
Standort an der Ludwig-Thoma-Straße (innerstädtische Hauptverkehrs-
achse), profitiert von hoher Pkw-Frequenz, gute Sichtbarkeit
eingeschränktes Pkw-Stellplatzangebot
nicht mehr zeitgemäßer Zustand (Sanierungsstau, klein, eng,
renovierungsbedürftig)
im Zuge der MD-Areal-Entwicklung neue Lösung anzustreben
EDEKA, Schleißheimer Straße
rd. 1.160 m² Verkaufsfläche
Bäckerei im Vorkassenbereich
Erdgeschosslage in einer mischgenutzten Immobilie limitierte
Entwicklungsmöglichkeiten
städtebaulich integrierte Lage
kleinteiliger Einzelhandelsbesatz im Standortumfeld
Nahversorgungsfunktion für umliegende Wohngebiete und Teile der
Altstadt
moderner Lebensmittelvollsortimenter in der Innenstadt mit
ausreichendem Parkplatzangebot
insgesamt leistungsfähiger Betrieb
27Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
4. Angebotsanalyse
4.2 Bewertung strukturprägender Anbieter (VK > 400 m²) – Standortbereich „Innenstadt“
EDEKA, Münchner Straße
rd. 620 m² Verkaufsfläche
Erdgeschosslage einer mischgenutzten Immobilie
städtebaulich integrierte Lage
unmittelbare Lage an Haupterschließungsachse Münchner Straße
hohe Fußgänger- und Pkw-Frequenz
Magnetfunktion im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt (südliche
Innenstadt / Münchner Straße) wichtige Nahversorgungsfunktion
für umliegende Wohngebiete
umfangreiches, zum Teil nahversorgungsrelevantes Sortiment im
Standortumfeld
eingeschränktes Parkplatzangebot vor allem Laufkundschaft
attraktiver und leistungsfähiger Markt auf unterdurchschnittlicher
Verkaufsfläche
dm, Münchner Straße
rd. 400 m² Verkaufsfläche
städtebaulich integrierte Lage
unmittelbare Lage an Haupterschließungsachse Münchner Straße
hohe Fußgänger- und Pkw-Frequenz
Magnetfunktion im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt (südliche
Innenstadt / Münchner Straße) wichtige Nahversorgungsfunktion
für umliegende Wohngebiete
eingeschränktes Parkplatzangebot vor allem Laufkundschaft
attraktives Angebot, trotz unterdurchschnittlicher Verkaufsfläche
insgesamt leistungsfähig
28Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
4. Angebotsanalyse
4.2 Bewertung strukturprägender Anbieter (VK > 400 m²) – Standortbereich „Berliner Straße“
REWE City, Königsberger Straße
rd. 580 m² Verkaufsfläche
Lage am westlichen Einmündungsbereich zur Berliner Straße
städtebaulich integrierte Lage
Nahversorgungsfunktion für umliegende Wohngebiete, zentrale
Versorgungsfunktion für Dachauer Osten
nicht mehr zeitgemäßer Anbieter hinsichtlich Gebäudezustand,
Marktauftritt und Verkaufsflächenzuschnitt
limitierte Weiterentwicklungsmöglichkeiten in Bestandsimmobilie
eingeschränktes Parkplatzangebot
modernisierungsbedürftig
Rossmann, Berliner Straße
rd. 400 m² Verkaufsfläche
Erdgeschosslage in einem Wohnhaus, verwinkelt, eng
städtebaulich integrierte Lage
Lage an Ernst-Reuter-Platz (Quartierszentrum) hohe Fußgänger-
und Pkw-Frequenz
Magnetfunktion im Nahversorgungszentrum „Berliner Straße“
wichtige Nahversorgungsfunktion für umliegendes Wohngebiet
weiterer kleinteiliger nahversorgungsrelevanter Einzelhandelsbesatz
im Standortumfeld
eingeschränktes Parkplatzangebot
modernisierungsbedürftig
29Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
4. Angebotsanalyse
4.2 Bewertung strukturprägender Anbieter (VK > 400 m²) – sonstige städtebaulich integrierte Standorte
Naturkostinsel, Münchner Straße
rd. 570 m² Verkaufsfläche
Erdgeschosslage in einem Wohnhaus
städtebaulich integrierte Lage außerhalb des zentralen
Versorgungsbereichs Innenstadt
Standort an der Münchner Straße (Hauptverkehrsträger /
Haupterschließungsachse aus südlicher Richtung)
sehr gute Sichtbarkeit
im direkten Standortumfeld keine weiteren Lebensmittelbetriebe
modern, gut aufgestellt
leistungsfähiger Biosupermarkt
denn‘s Biomarkt, Alte Römerstraße
rd. 650 m² Verkaufsfläche
städtebaulich integrierte Lage
Standort südlich an Fachmarktagglomeration „Dachau-Ost“
anschließend an der Alten Römerstraße
gute Sichtbarkeit aufgrund exponierter Lage an östlicher Stadteinfahrt
hohe Grundfrequenz
moderner, zeitgemäßer, attraktiver Anbieter
leistungsfähiger Biosupermarkt
30Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
4. Angebotsanalyse
4.2 Bewertung strukturprägender Anbieter (VK > 400 m²) – sonstige städtebaulich integrierte Standorte
Penny, Ludwig-Ernst-Straße
rd. 850 m² Verkaufsfläche
Erdgeschosslage in einem Mehrfamilienwohnhaus
städtebaulich integrierte Lage im Teilraum „Soziale Stadt“
neben REWE City an der Königsberger Straße einziger
Lebensmittelanbieter im Dachauer Osten
wichtige Nahversorgungsfunktion
eingeschränkte Parkmöglichkeiten
limitierte Weiterentwicklungsmöglichkeiten in Bestandsimmobilie
gut frequentierter Nahversorgungsstandort
Lidl, Ludwig-Dill-Straße
rd. 890 m² Verkaufsfläche
im Standortverbund mit Bäckerei Kistenpfennig, Mrs. Sporty
Fitnesscenter, Nagelstudio, Friseur
städtebaulich integrierte Lage
exponierte Lage an der Brucker Straße (westliche Ortseinfahrt) /
Ludwig-Dill-Straße
profitiert von vergleichsweise hoher Pkw-Frequenz und ansonsten
fehlendem Angebot im Dachauer Westen
wichtige Nahversorgungsfunktion für Wohnbevölkerung im Dachauer
Westen/Nordwesten
ausreichendes Parkplatzangebot
leistungsfähiger Anbieter mit betrieblichem Modernisierungspotenzial
(Backsortiment, Verkaufsfläche)
31Nahversorgungskonzept für die Große Kreisstadt Dachau
4. Angebotsanalyse
4.2 Bewertung strukturprägender Anbieter (VK > 400 m²) – Standortbereich „Wettersteinring“
dm, Wettersteinring
rd. 650 m² Verkaufsfläche
dezentrale Gewerbegebietslage im südlichen Stadtgebiet
autokundenorientierter Fachmarktstandort
im Standortverbund mit Lidl (gemeinsame Parkplatzanlage), weitere
Lebensmittelanbieter (Aldi, Netto) im weiteren Standortumfeld
Versorgungsfunktion für Wohngebiete östlich der B 304 / entlang
Augustenfelder Straße sowie Dachau-Südwest (Fußgänger- und
Fahrradunterführung unter Bahntrasse)
insgesamt gut frequentiert, zeitgemäßer Marktauftritt auf
betriebstypischer Verkaufsfläche
Netto, Wettersteinring
rd. 780 m² Verkaufsfläche
Bäckerei im Vorkassenbereich
dezentrale Gewerbegebietslage im südlichen Stadtgebiet
autokundenorientierter Fachmarktstandort
weitere Lebensmittelanbieter (Aldi, Lidl) und Drogeriemarkt (dm) im
unmittelbaren Standortumfeld; leerstehende ehemalige
Fachmarktimmobilie gegenüber
Versorgungsfunktion für Wohngebiete östlich der B 304 / entlang
Augustenfelder Straße sowie Dachau-Südwest (Fußgänger- und
Fahrradunterführung unter Bahntrasse)
modernisierungsbedürftig hinsichtlich Verkaufsflächengröße
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