Stadt Rosenheim Flächennutzungsplan
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Stadt Rosenheim Flächennutzungsplan 40. Änderung des Flächennutzungsplans „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“ Plan und Begründung mit Planungs- und Umweltbericht vom 07.01.2020 sowie zusammenfassende Erklärung vom 10.02.2020 Stadtplanungsamt Rosenheim Telefon: 08031 / 365-1641 Königstraße 24 Fax: 08031 / 365-2047 83022 Rosenheim E-Mail: stadtplanung@rosenheim.de
40. Änderung des Flächennutzungsplans „Kufsteiner Straße /
Miesbacher Straße“
Begründung mit Umweltbericht
vom 07.01.2020 ergänzt am 20.05.2020 gemäß Genehmigungsschreiben der Regierung
vom 04.05.2020, AZ 3-34.2-4621-RO-1/20
Wirksamer FNP 1995 Darstellung der 40. Änderung des FNP
Orthophoto (2018) Norden Maßstabslos
Begründung zur 40. Änderung des Flächennutzungsplans „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“, i.F.v. 07.01.2020 Seite 1
Inhaltsverzeichnis
A EINLEITUNG ........................................................................................................................... 4
1. Anlass, Ziele und Zwecke der Flächennutzungsplanänderung................................................. 4
1.1 Gewerbeflächenentwicklung ................................................................................................ 5
1.2 Wohnbauland....................................................................................................................... 6
2. Geltungsbereich ...................................................................................................................... 7
3. Übergeordnete Planungen und Landschaftsplanung ............................................................... 9
4. Städtebauliche Planung und Konzeption ............................................................................... 11
B PLANUNGSBERICHT ........................................................................................................... 14
1. Aktuelle Bauleitplanung ......................................................................................................... 14
1.1 Städtebauliche Planung ................................................................................................ 14
1.2 Bisherige Darstellung im Flächennutzungsplan ............................................................. 14
1.3 Geplante Darstellung im Flächennutzungsplan ............................................................. 14
1.4 Sollinhalte des Flächennutzungsplans .......................................................................... 14
1.5 Bebauungsplan Nr. 174 „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“ ................................. 14
2. Erschließung.......................................................................................................................... 17
3. Ver- und Entsorgung .............................................................................................................. 20
4. Grünflächen und Grünordnung .............................................................................................. 20
5. Natur- und Artenschutz .......................................................................................................... 21
6. Klimaschutz und Schutz vor Auswirkungen des Klimawandels .............................................. 22
7. Immissionsschutz .................................................................................................................. 23
8. Bodenbelastungen, Kampfmittel ............................................................................................ 25
9. Wasserwirtschaft ................................................................................................................... 25
10. Denkmalschutz ...................................................................................................................... 28
11. Soziale und kulturelle Bedürfnisse (Gender Mainstreaming) .................................................. 28
12. Einzelhandel .......................................................................................................................... 29
13. Eingriffsregelung .................................................................................................................... 29
14. Planverwirklichung ................................................................................................................. 30
C UMWELTBERICHT ............................................................................................................... 31
1. Einleitung ............................................................................................................................... 31
1.1 Ziele des Flächennutzungsplans ................................................................................... 31
1.2 Ziele des Umweltschutzes ............................................................................................. 31
2. Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen .................................... 32
2.1 Bestandsaufnahme und Bewertung der Umweltauswirkungen einschließlich Prognose 32
2.1.1 Schutzgut Pflanzen ..................................................................................................... 32
2.1.2 Schutzgut Tiere ........................................................................................................... 36
2.1.3 Schutzgut biologische Vielfalt ...................................................................................... 37
2.1.4 Schutzgut Fläche......................................................................................................... 37
Begründung zur 40. Änderung des Flächennutzungsplans „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“, i.F.v. 07.01.2020 Seite 2
2.1.5. Schutzgut Boden ....................................................................................................... 38
2.1.6 Schutzgut Wasser ..................................................................................................... 38
2.1.7 Schutzgüter Luft und Klima........................................................................................ 39
2.1.8 Schutzgut Ortsbild / Landschaft ................................................................................. 40
2.1.9 Schutzgut Mensch ..................................................................................................... 40
2.1.10 Schutzgüter kulturelles Erbe und sonstige Sachgüter ................................................ 41
2.1.11 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern ........................................................ 42
2.2 Vermeidungs-, Verringerungs- und Ausgleichsmaßnahmen .......................................... 42
2.2.1 Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen ............................................................ 42
2.2.2 Ausgleichsmaßnahmen .............................................................................................. 44
2.3. Prognose bei Nichtdurchführung der Planung ................................................................... 49
2.4. Alternative Planungsmöglichkeiten............................................................................... 49
2.5 Beschreibung der erheblichen nachteiligen Auswirkungen ........................................... 50
3. Zusätzliche Angaben ............................................................................................................. 50
3.1 Vorgehensweise bei der Durchführung der Umweltprüfung ........................................... 50
3.2 Geplante Maßnahmen zur Überwachung (Monitoring) .................................................. 50
4. Zusammenfassung ................................................................................................................ 51
D ZUSAMMENFASSUNG......................................................................................................... 52
1. Kosten und Finanzierung ....................................................................................................... 52
2. Ziele und Auswirkungen der Planänderung............................................................................ 52
3. Flächenbilanz ........................................................................................................................ 53
4. Literatur und Quellen ............................................................................................................. 53
Begründung zur 40. Änderung des Flächennutzungsplans „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“, i.F.v. 07.01.2020 Seite 3
A EINLEITUNG
1. Anlass, Ziele und Zwecke der Flächennutzungsplanänderung
Aufgrund der dynamischen Wirtschafts- und Einwohnerentwicklung sowie geänderter Eigentumsop-
tionen kann nun nach einer langen Planungshistorie und fortbestehender Entwicklungsabsicht der
Stadt Rosenheim eine weiterführende Bauleitplanung für das Gebiet zwischen Kufsteiner Straße,
Miesbacher Straße und Happinger Straße vorgenommen werden. Der künftigen Darstellung im FNP
liegt das aktuelle Planungskonzept zugrunde, das die ursprüngliche Einzelhandelsintensivierung
verwirft. Im Gegenzug dazu soll ein belebt durchmischtes Quartier in Form eines urbanen Gebiets
realisiert werden. Das dazu vorliegende städtebauliche Konzept wird in dem in Aufstellung befindli-
chen (gleichnamigen) Bebauungsplan Nr. 174 „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“ konkretisiert.
Neben dem bereits errichteten Bürgerhaus und Jugendtreff sollen Gebäude für Geschosswoh-
nungsbau, gewerbliche Nutzungen und soziale Nutzungen entstehen. Neben den Flächen der städ-
tischen Wohnungsbau- und Sanierungsgesellschaft GRWS hat ein privater Vorhabenträger einen
Großteil des Plangebiets erworben.
Ziel der Planung ist die Ausweisung eines urbanen Gebiets unter Berücksichtigung von wesentli-
chen Anteilen an Wohnbebauung sowie die Sicherung der bedeutenden Grünstrukturen zu ermögli-
chen. Dazu wurde das städtebauliche Konzept des Vorhabenträgers (Beschluss vom 27.07.2016)
mit Adaptionen für schalltechnische (Beschluss vom 19.10.2017) und verkehrliche Anforderungen
(Beschluss vom 26.10.2017) eingepflegt.
Im vorliegenden Änderungsbereich wurde bisher das Verfahren der 12. Änderung des Flächennut-
zungsplans geführt. Aufgrund der langen Verfahrensdauer und variierender Planungsansätze wurde
das 12. Änderungsverfahren analog zum Bebauungsplanverfahren 26a (vom 27.07.2016) einge-
stellt. Dies dient der Vereinfachung, Übersichtlichkeit und Rechtssicherheit für das deckungsgleiche
Plangebiet.
Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am 27.07.2016 beschlossen, das Verfahren für die 40. Änderung
des Flächennutzungsplans „Miesbacher Straße / Kufsteiner Straße“ einzuleiten. Das entsprechende
Vorhaben im gleichnamigen Bebauungsplan Nr. 174 „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“ wurde
parallel geführt. Aufgrund einer erneuten Auslegung verzögert sich der Satzungsbeschluss des Be-
bauungsplans. Die nötigen Änderungen im B-Plan Nr. 174 sind allerdings nicht von Relevanz für
das Flächennutzungsplanverfahren, weshalb das notwendige Planänderungsverfahren in folgenden
Schritte gegliedert ist:
1. Einleitungsbeschluss (Stadtrat): 27.07.2016,
2. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB: Amtsblatt 06.09.2016, Aus-
hang 22.09. - 07.10.2016, Veranstaltung am 21.09.2016,
3. Frühzeitige Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 1 BauGB: 08.08. - 16.09.2016,
4. Billigungs- und Auslegungsbeschluss: 05.06.2019,
5. öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB: 08.07.- 30.08.2019,
6. Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB: 08.07.- 30.08.2019,
7. Feststellungsbeschluss: 05.02.2020,
8. Planfassung, inklusive Begründung, Genehmigung Regierung.
Der Bereich Kufsteiner / Miesbacher Straße wird im wirksamen Flächennutzungsplan vom
12.12.1995 entlang der Straßenzüge als „Mischgebiet“ und südöstlich dahinterliegend als „Allgemei-
nes Wohngebiet“ dargestellt. Zunächst war geplant, das Plangebiet dem Vorhabenentwurf entspre-
chend in ein „allgemeines Wohngebiet“, „Mischgebiet“, „Gewerbegebiet“ und „Gemeinbedarfsflä-
chen“ zu gliedern. Durch die gemischte Umgebungsnutzung (Wohnen, Einzelhandel, Gewerbe) und
dem im Plangebiet befindlichen sozialen bzw. kulturellen Nutzungen (Bürgerhaus Happing, Kalten-
mühle) bietet sich jedoch seit der Novellierung der BauNVO (Mai 2017) die Zusammenfassung in
einem urbanen Gebiet an. Ebenso kann der Bereich des provisorischen Kindergartens (Container)
an der Heilig-Blut-Straße, der künftig zur Kindertagesstätte ausgebaut werden soll, abgebildet wer-
den. Die vorgesehene Mischnutzung mit einem hohen Wohnanteil, der hohen Baudichte sowie der
starken Immissionsbelastung (Straßenlärm) sind weitere Aspekte, die die schließlich erwählte Dar-
stellung als „Urbanes Gebiet“ gem. § 6a BauNVO begründen. Im Südosten des Geltungsbereiches
Begründung zur 40. Änderung des Flächennutzungsplans „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“, i.F.v. 07.01.2020 Seite 4
werden entlang des Entwässerungsgrabens Heilig Blut eine langgezogene Grünfläche sowie daran angelagerte, schutzwürdige Baumbestände und Gehölze im Bestand abgebildet, ebenso im Bereich der Kreuzung von B 15 und St 2095. Bei der Darstellung der Biotope handelt es sich um den Ist-Zu- stand. Darüber hinaus sind straßenbegleitende Baumpflanzungen vorzusehen. Die entlang des Heilig-Blut-Grabens (im Südosten des Plangebiets) befindlichen Grün- und Bio- topflächen werden ebenfalls weitestgehend erhalten und ins Konzept eingebunden. Abb. 1: Darstellung im wirksamen FNP von 1995 Abb. 2: Geplante Darstellung im Flächennutzungsplan In den letzten Jahren hat sich der Nachfragedruck auf dem Rosenheimer Immobilienmarkt erheblich verschärft. Aufgrund der geringen Gemeindegröße Rosenheims und der damit verbundenen Rest- riktionen in der Entwicklung von Bauland kann weder bei Wohnimmobilien noch bei Gewerbeflä- chen die anhaltende Nachfrage gedeckt werden. Der bereits bestehende Nachfragedruck nach Wohnflächen ist im Rosenheimer Stadtgebiet hoch und wird durch den Rückgang der Belegungsdichte sowie dem prognostizierten Einwohnerzuwachs (um 3,8% auf rund 66.000 EW im Jahr 2036) verstärkt. Um diesen Bedarf zu decken, werden in den nächsten 20 Jahren rd. 5.200 zusätzliche Wohneinheiten in Rosenheim erforderlich. 1.1 Gewerbeflächenentwicklung Auf dem regionalen Arbeitsmarkt hat sich die Lage infolge des stabilen gesamtwirtschaftlichen Auf- wärtstrends positiv entwickelt. Die Anzahl der Erwerbstätigen ist zwischen 2012 und 2015 um 3,5% (von 45.900 auf 47.500 Personen) gewachsen. In den letzten fünf Jahren wurden über 4.000 neue sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze geschaffen. Rosenheim hat mit einer jahresdurchschnitt- lichen Arbeitslosenquote von 4,8% im Jahr 2016 annähernd Vollbeschäftigung erreicht. In den letzten Jahren hat sich der Nachfragedruck auf den Rosenheimer Immobilienmarkt erheblich verschärft. Aufgrund der geringen Gemarkungsgröße Rosenheims und der damit verbundenen Restriktionen in der Entwicklung von Bauland kann weder bei Wohnimmobilien noch bei Gewerbe- flächen die anhaltende Nachfrage gedeckt werden. Angebotsseitig ist der Rosenheimer Immobilien- markt derzeit sehr angespannt. Die Leerstandsrate der Büroflächen hat seit 2012 um 0,5 % abge- nommen und liegt mit aktuell 6,5 % unter dem Bundesdurchschnitt. Infolgedessen ist die Gewerbe- flächenverfügbarkeit in Rosenheim eng begrenzt. Der Durchschnittspreis für unbebaute Gewerbe- grundstücke stieg von 2012 bis 2016 um 3,7 Prozent auf derzeit 280 €/qm. Damit sind Gewerbeflä- chen in der Stadt Rosenheim deutlich teurer als im Umland. Rosenheim verfügte im Jahr 2016 über Baulandreserven in Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten in Höhe von 12,27 ha netto, wovon etwa zwei Drittel in Höhe von rund 8 ha für eine Gewerbenut- zung geeignet sind. Hierbei handelt es sich sowohl um unbebaute als auch um mindergenutzte Grundstücke. Davon sind 85% in Privatbesitz und 15% im Eigentum der Stadt Rosenheim. Die Ver- fügbarkeit der nicht in städtischem Eigentum befindlichen Flächen hängt von den Verwertungsinte- ressen der Eigentümer ab. Oft besteht nur eine geringe bis gar keine Entwicklungs- bzw. Verkaufs- bereitschaft oder nur im Falle einer höherwertigen Nutzung der Flächen z.B. in Form von Wohnen. Die Aktivierung der Flächen erfolgt nur in einem sehr geringen Umfang. Begründung zur 40. Änderung des Flächennutzungsplans „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“, i.F.v. 07.01.2020 Seite 5
Die Wirtschaftsförderungsagentur der Stadt Rosenheim trägt u.a. über eine Gewerbeflächendaten-
bank zur Verwertung von Gewerbeflächen bei. Zum 31.05.2017 lagen ihr 119 Anfragen zu Gewer-
beflächen und -immobilien vor. 86 Anfragen bezogen sich auf unbebaute Gewerbegrundstücke. Die
Nachfrage belief sich im Mittel auf einen angemeldeten Flächenbedarf von 32 ha Grundstücksfläche
(netto). Es wurden ein Mindestbedarf von 22 ha und ein Maximalbedarf von 42 ha angegeben.
Diese Spannbreite ist zurückzuführen auf die variablen Nennungen der Unternehmen, die sich u.a.
nach Zuschnitt des Grundstücks, seiner Bebaubarkeit sowie den Preisvorstellungen richten.
Bei einem Gesamtbedarf von 32 ha stehen 8 ha (25 %) in Form von Gewerbe-Baulandreserven zur
Verfügung. Zur Bereitstellung der restlichen erforderlichen 24 ha (75 %) sollen daher in den nächs-
ten Jahren Flächenentwicklungen über die Bauleitplanung durch Konversion, Arrondierung und
Neuausweisung erfolgen.
Nach dem geplanten Nutzungskonzept des neuen urbanen Gebiets Kufsteiner Straße / Miesbacher
Straße werden folgende Gewerbeflächen geschaffen:
Dienstleistung und Büros ca. 3.490 m² Geschoßfläche, bzw. auf 0,313 ha Bauland.
Hotel auf ca. 7.980 m², bzw. 0,329 ha Bauland.
Lager/Büro/Hotel ca. 5.770 m², bzw. 0,469 ha Bauland.
Von 32 ha Gesamtbedarf an Bauland werden ca. 1,1 ha zur Deckung des Gewerbebedarfs durch
das Projekt beigetragen.
1.2 Wohnbauland
Laut der Bevölkerungsprognose des Bayerischen Landesamts für Statistik aus dem Jahr 2018, wird
die Bevölkerung der Stadt Rosenheim im Zeitraum von 2017 bis zum Jahr 2036 (20 Jahre) von rd.
63.600 um etwa 2.400 EW (um 3,8 %) auf rund 66.000 EW anwachsen. Bereits heute bestehen ein
hoher Bedarf an bezahlbarem Wohnraum sowie ein hoher Siedlungsdruck. So sind in Rosenheim
die Baulandpreise pro Quadratmeter von 353 € im Jahr 2010 auf 510 € im Jahr 2016 gestiegen.
Dies entspricht einem Anstieg um 44 % innerhalb von sieben Jahren.
Der bereits bestehende Nachfragedruck nach Wohnflächen wird durch den Rückgang der Bele-
gungsdichte (Einwohner pro Wohnung) zusätzlich erhöht. Durch diesen „fiktiven Einwohnerzu-
wachs“ ergibt sich bis 2036 die Notwendigkeit, für rd. 3.900 Einwohner neuen Wohnraum zu schaf-
fen. Demnach wird bis 2036 für einen realen Einwohnerzuwachs von 2.400 Personen sowie einem
fiktiven Einwohnerzuwachs von 3.900 Personen insgesamt ein zusätzlicher Wohnraum für 6.300
Personen benötigt.
Zwischen 2012 und 2017 wurden in Rosenheim durchschnittlich 195 Wohneinheiten pro Jahr reali-
siert. Für 6.300 Einwohner wären insgesamt rd. 3.850 Wohneinheiten in den nächsten 20 Jahren
erforderlich, durchschnittlich 193 Wohneinheiten pro Jahr. Beachtet man, dass der Bevölkerungs-
anstieg nicht proportional erfolgt, liegt der Bedarf an neuen Wohneinheiten mit rund 270 Stück im
Jahr 2017 deutlich höher als am Ende des Betrachtungszeitraumes im Jahr 2036 mit rund 159
Stück.
Werden die Fluktuationsreserve und der Wohnungsersatzbedarf mit berücksichtigt, ergibt sich ein
Bedarf von rund 5.200 neu zu bauenden Wohneinheiten (Ø 260 Wohneinheiten pro Jahr; 2017: 336
WE und 2036: 231 WE). Die insgesamt zu realisierende Zahl an Wohneinheiten liegt also höher.
Im Jahr 2017 standen rund 62,7 ha an Wohnbaulandreserven in der Gesamtstadt Rosenheim zur
Verfügung, 2010 noch rund 69 ha. Aufgrund einer geringen Entwicklungsbereitschaft auf Eigentü-
merseite erfolgte die Bebauung der Baulandreserven in den vergangenen Jahren jedoch nur zöger-
lich. Bei einem Aktivierungsfaktor von etwa 40 % (rd. 25,0 ha) könnten potenziell rd. 2.730 Einwoh-
ner in 1.400 Wohneinheiten untergebracht werden. Damit könnte der o.g. Gesamtbedarf von rd.
5.200 Wohneinheiten für die nächsten 20 Jahre zu rund 27% gedeckt werden.
Begründung zur 40. Änderung des Flächennutzungsplans „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“, i.F.v. 07.01.2020 Seite 6Um die restlichen 3.800 Wohneinheiten realisieren zu können, ist eine Ausweisung weiterer Bau- flächen und eine Verdichtung in dafür prädestinierten Bestandsgebieten erforderlich. Bei einer allei- nigen Ausweisung neuer Bauflächen (GFZ durchschnittlich 0,7) wäre in den nächsten 20 Jahren eine Ausweisung von insgesamt rund 73 ha neuen Bruttobaulands inklusive Erschließungsflächen (54 ha Nettowohnbauland) erforderlich, um genügend Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Mit dem Neubaugebiet "Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße" kann ein Teil des Bedarfs an neuen Wohnbauflächen in Rosenheim gedeckt werden. Auf einer Fläche von 4,5 ha wird die Realisierung von bis zu ca. 230 Wohneinheiten geplant. Bis zu ca. 60% der Wohnungen im nördlichen Baugebiet MU 4 sollen zu vergünstigten Konditionen für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung stehen. Gleichzeitig sollte dem Bedarf auch an höherwertiger gewerblicher Nutzung (z.B. Büro/Verwaltung, Beherbergungsbetriebe) Rechnung getragen werden. Zur Deckung des Sozialbedarfs für das beste- hende Quartier und die Neubebauung sind zwei Kindergartengruppen und eine Kinderkrippe nötig. Für den kulturellen Bedarf und für soziale Zwecke stehen das Bürgerhaus und der Jugendtreff „Alte Mühle“ im Plangebiet zur Verfügung, die im Vorgriff auf die hier vorgesehene bauleitplanerische Entwicklung bereits realisiert worden sind. 2. Geltungsbereich Der Geltungsbereich der Flächennutzungsplanänderung liegt im Süden der Stadt Rosenheim bzw. im Norden des Stadtteils Happing mit gleichnamiger Gemarkung, im Ortsteil Kaltmühl. Er ist von der westlich gelegenen Kufsteiner Straße und dem Heilig-Blut-Graben (im Süden und Osten) einge- fasst. Die Miesbacher Straße und die Happinger Straße bilden die nördliche Grenze. Die Kufsteiner Straße und die Miesbacher Straße weisen im Bestand mit ca. 33.000 bzw. 27.000 Kfz pro Tag eine hohe Verkehrsbelastung auf, der die vorliegende Bauleitplanung Rechnung trägt. Das Plangebiet umfasst den Bereich der Fl.-Nr. 857/23, 857/22, 830/4, 830/15, 818/1, 808/5, 808/4, 808/10, 808, 341/26, 340, 316/1 und 293/1 (alle Gem. Happing) und ist ca. 4,5 ha groß. Es handelt sich um eine zum Großteil unbebaute Fläche am südlichen Hauptsiedlungsbereich von Rosenheim und ist damit eine der wenigen im Stadtgebiet von Rosenheim noch verbliebenen Entwicklungsflä- chen. Etwa 2,8 ha werden landwirtschaftlich als mehrschürige Mähwiese genutzt. An den Rändern finden sich Feldgehölze, Gehölzstreifen und Einzelbäume. Aufgrund der relativen Nähe zur Bahninf- rastruktur werden im Plangebiet Blindgänger aus dem zweiten Weltkrieg vermutet, was durch eine gutachterliche Luftbildauswertung bestätigt wird. Die Planungshistorie der s.g. BayWa-Wiese reicht bis in die 1980er Jahre zurück. Die Planung wurde konzeptiv wie funktional mehrmals verändert. Die nun vorliegenden Flächenoptionen verän- dern die Eigentumsverhältnisse grundsätzlich. Einer Grundstücksneueinteilung gemäß eines neuen städtebaulichen Konzepts und einer sich daran orientierenden Bauleitplanung steht nun nichts mehr im Wege. Im Nordosten befindet sich ein eingeschossiges Gebäude der Telekom (Ortsvermittlungsstelle), das über die Altdorfer Straße erschlossen ist. Es befindet sich bereits im Geltungsbereich des östlich verorteten Bebauungsplans Nr. 14a, der an dieser Stelle vom Bebauungsplan Nr. 174 ersetzt wird. Nördlich davon liegt das 2015 errichtete Bürgerhaus Happing, das einen zentralen Anlaufpunkt und Kommunikationsort im Stadtteil bildet. Die benachbarte, denkmalgeschützte Alte Mühle - auch Kal- tenmühle genannt – wurde erstmals 1166 erwähnt. Das Mühlengebäude, das in seiner jetzigen Form aus dem 17. oder 18. Jahrhundert stammt, wurde im Zuge der Errichtung des Bürgerhauses renoviert und evitalisiert. Der Name leitet sich von der Lage am (verrohrten) Kaltmühlbach, einem Seitenarm des nordwestlich des Plangebiets vorbeiführenden Flusses Kalten, ab. Das Gebiet liegt an einer verkehrstechnisch wichtigen Kreuzung (so genannte „Panorama-Kreu- zung“) und ist über zwei Linienbusse des Stadtverkehrs und einen Regionalbus im Einzugsbereich erschlossen. Auch mehrere Leitungen (Frischwasser, Schmutzwasserkanal, Telekomunikation) be- finden sich im Plangebiet und müssen im Zuge der Bebauungsplanung im Verlauf großteils ange- passt werden. Begründung zur 40. Änderung des Flächennutzungsplans „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“, i.F.v. 07.01.2020 Seite 7
Abb. 3: Stadtteil-Übersichtskarte Das Plangebiet soll künftig nicht nur Wohn- und Gewerbenutzung, sondern auch soziale bzw. kultu- relle Einrichtungen ermöglichen und entspricht somit den Anforderungen eines Urbanen Gebiets. Die Umgebung zeichnet sich durch unzusammenhängende Einzelhandelsstruktur bei der Panora- makreuzung sowie ausgedehnte Wohngebiete aus, welche sich zur Miesbacher Straße hin verdich- ten. Die Pfarr- und Wallfahrtskirche „Heilig Blut am Wasen“ liegt in etwa 250 m vom südlichen Rand des Plangebiets entfernt. Sie markiert als Landmarke den Ortseingang von Rosenheim. Im Plangebiet befinden sich mehrere Biotope, dabei handelt es sich um gut entwickelte Altbäume, Feldgehölze und einen weitgehend ausgetrockneten, offenen Graben (kein Gewässer III-Ordnung). Entlang von letzterem verläuft ein Gehölzstreifen, der gleichzeitig den Übergang von einer höheren zu einer tieferen Innterrasse markiert. Südlich dieser Grenzlinie befindet sich - außerhalb des Plan- gebiets - ein Pfarrheim mit Nebengebäuden und Parkplatz, sowie mehrere Wohngebäude und eine weitere mehrschürige Wiese. Der Bereich ist durch gering mächtige Kiese über Rosenheim-typi- schen Seeton und durch einen hohen Grundwasserstand geprägt (Grundwasserfließrichtung: SW nach NO zum Mündungsbereich der Mangfall in den Inn). Bei der angestrebten baulich verdichteten Nutzung mit Tiefgaragen ist deshalb die Aufschüttung eines Gründungspolsters unausweichlich. Die Planung wird aufgrund der großen und teilweise mit der Umgebung divergierenden Struktur, mit ei- ner eigenen Erschließungsstraße, bauplanerisch als Außenbereich im Innenbereich gewertet. Die dargestellten schutzwürdigen Baumbestände und Gehölze müssen im Zuge der Planung zum Teil ersetzt bzw. ausgleichsflächenbilanziert werden. Großteils bleiben sie aber erhalten. Begründung zur 40. Änderung des Flächennutzungsplans „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“, i.F.v. 07.01.2020 Seite 8
Abb. 4: Änderungsbereich im Luftbild (2015) Abb. 5: Plangebiet mit Sparten (2019) Die Abgrenzung orientiert sich im Osten – wie bereits erwähnt – am Heilig-Blut-Graben als natürli- che Grenzlinie. Eine Ausnahme bildet der Bereich der geplanten Kindertagesstätte, die das derzei- tige Containerprovisorium ersetzt. Ihr Gebietsanteil liegt jenseits des grünen Grabens und ist über die Heilig-Blut-Straße erschlossen, jedoch im Zuge der Bebauungsplanung mit einem als Geh- und Radweg ausgebildeten Damm verbunden. Zudem sollen die darin betreuten Kinder den geplanten Kinderspielplatz im Geltungsbereich nutzen können. 3. Übergeordnete Planungen und Landschaftsplanung In Anbetracht des Flächenbedarfs und dem im BauGB vorgesehenen sparsamen Umgangs mit Grund und Boden ist eine verdichtete Mischnutzung in gut erschlossenen Lagen ein wichtiger Bau- stein der Innenentwicklung. Rosenheim liegt zudem am Schnittpunkt überregional bedeutsamer Entwicklungsachsen. Das Planungsvorhaben steht im Einklang mit dem Landesentwicklungskonzept (LEP), welches vor- sieht, „die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen“. Ausnah- men sind zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen (LEP Ziel 3.2). Durch die hohen zulässigen Baudichten im Urbanen Gebiet (vgl. § 17 BauNVO) entspricht die Planänderung auch dem Grundsätzen des Flächensparens und der nachhaltigen Siedlungsentwick- lung (vgl. LEP Grundsatz 3.1). Das Plangebiet, das bereits im FNP für eine Bebauung vorgesehen ist, dient aufgrund seiner Lage im Siedlungsgebiet am Kreuzungspunkt zweier hochrangiger Straßen gelegen auch der Vermei- dung von Zersiedlung. Ungegliederte, insbesondere zu bandartige Siedlungsstruktur werden ver- mieden (vgl. LEP Grundsatz 3.3, Grundsätze und Ziele 3.1). Neue Siedlungsflächen sind möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten auszuweisen (LEP Ziel 3.3). Trotz der Einstufung Rosenheims als „Oberzentrum“ und dem Umstand, dass das Vorhaben in gut erschlossener Lage liegt, sollen im parallelen B-Plan Nr. 174 nur eine kleinflächige und wohnort- nahe Versorgung des täglichen und kurzfristigen Bedarfs (auf die entsprechenden Sortimente des Rosenheimer Einzelhandelsentwicklungskonzepts beschränkt) möglich sein. Begründung zur 40. Änderung des Flächennutzungsplans „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“, i.F.v. 07.01.2020 Seite 9
Zwar wird ein Erhalt land- und forstwirtschaftlich genutzter Gebiete als LEP Grundsatz 5.4.1 gefor-
dert, doch übertrifft der Bedarf an Wohnbauflächen den Bestand der für den Wohnungsbau geeig-
neten Baulandreserven. Grundsätzlich besteht die Möglichkeit zur Nachverdichtung bestehender
Siedlungsgebiete innerhalb der im Zusammenhang liegenden Bebauung, den Baulandreserven.
Praktisch jedoch verfügt die Stadt Rosenheim kurz- bis mittelfristig nur über eine sehr geringe An-
zahl an bebaubaren Grundstücken im Innenbereich. Die privaten Eigentümer innerörtlicher Bau-
landreserven sind bzgl. einer Veräußerung sehr zurückhaltend. Hintergrund ist neben steuerlichen
Aspekten häufig eine Bevorratung für Familienangehörige. Auch im Hinblick auf die derzeit zu erzie-
lenden relativ hohen Verkaufspreise ist keine Verkaufsbereitschaft vorhanden. In Anbetracht dessen
und des bestehenden hohen Wohnraumbedarfs sieht sich die Stadt Rosenheim in der Pflicht, wei-
tere Flächen planungsrechtlich für den Wohnungsbau zu sichern, zumal im rechtskräftigen FNP be-
reits eine bauliche Entwicklungsabsicht vorhanden ist. In Anbetracht des für Rosenheim ermittelten
Wohnraumbedarfs wird ein Verzicht auf die Ausweisung neuer Bauflächen in der Abwägung aller
Belange als keine gangbare Alternative erachtet. Im Rahmen der Herstellung von Ausgleichsflächen
werden im Bereich der Gemeinde Riedering und der Stadt Kolbermoor teilweise Waldflächen bean-
sprucht, die aufgewertet werden. Im Übrigen erfolgt der Ausgleich durch Inanspruchnahme landwirt-
schaftlicher Flächen (Grünland), die für diese Nutzung nicht mehr erforderlich sind.
(HQextrem)
Abb. 6: Auszug aus dem Regionalplan Südostoberbayern (Region 18)
Auch der Regionalplan der Region 18 (Südostbayern) betont eine Entwicklung, die „sich an der
Raumstruktur [orientiert]“ und eine Innenentwicklung (vgl. RP Grundsatz II.1). Zwar handelt es sich
um ein großes Vorhaben mit eigener Erschließung und Siedlungserweiterung, die bereits im FNP
1995 vorgesehen war. Das macht eine Betrachtung als Außenbereich im Innenbereich erforderlich.
Das Plangebiet liegt nicht am äußeren Siedlungsrand, sondern ist von mehreren Seiten bereits von
bebauten Gebiet und leistungsstarken Straßen umgeben. Die Planung befindet sich zudem im fuß-
läufigen Einzugsbereich von Bushaltestellen für mehrerer städtischer Buslinien und der Regional-
buslinie in Richtung Raubling (vgl. RP Ziel III.3.2). Allerdings befindet es sich im Hochwasserrisiko-
gebiet des HQextrem, das nahezu alle zentralen Gebiete Rosenheims umfasst.
Der Planungsbereich liegt teilweise am Rand des landschaftlichen Vorbehaltsgebiets 15 "Inntal von
Rosenheim bis Wasserburg am Inn" (RP 18: B I 3.1.3 – Ziel). Hier kommt den Belangen des Natur-
schutzes und der Landschaftspflege besonderes Gewicht zu. In diesen sollen die Leistungsfähigkeit
des Naturhaushalts und das Landschaftsbild nachhaltig gesichert werden. Größere Eingriffe in das
Landschaftsgefüge sollen vermieden werden, wenn sie die ökologische Bilanz deutlich verschlech-
tern (RP 18: B I 3.1 – Z). Vorhaben sind möglichst schonend in die Landschaft einzubinden (RP 18:
B II 3.1 – Z). Die Gebäude sind dabei landschaftsschonend und in einer umgebungsorientierten
Begründung zur 40. Änderung des Flächennutzungsplans „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“, i.F.v. 07.01.2020 Seite 10Baugestaltung zu integrieren und sollten an den umliegenden Gebäuden orientiert werden. Auf-
grund der Ortsrandlage sowie der Gemengelage von Wohn- und Gewerbenutzungen kommt der
Gebietseinbindung und der Baugestaltung eine besonders hohe Bedeutung zu. Das urbane Gebiet
soll im parallel B-Plan mittels einer schallwirksamen Randbebauung entlang der Kufsteiner Straße
und Miesbacher Straße die im Osten bestehende Wohnbebauung schützen, sowie unter Beibehalt
des linearen Nord-Süd verlaufenden Biotops (RO 1142) landschaftlich in die Umgebung eingebun-
den werden. Eine deutliche Verschlechterung der ökologischen Bilanz wird nicht befürchtet. Die
Baugestaltung wird umgebungsorientiert (an umliegenden Gebäuden orientiert) und landschafts-
schonend eingebunden.
4. Städtebauliche Planung und Konzeption
Für die dzt. größte Entwicklungsfläche der Stadt Rosenheim, die s.g. „BayWa-Wiese“ zwischen Kuf-
steiner Straße und Miesbacher Straße, wurden in den letzten Jahren neue Planungskonzepte vor-
gelegt. Mit Beschluss vom 19.10.2017 hat der Stadtentwicklungs- und Baugenehmigungsausschuss
dem geänderten städtebaulichen Konzept zugestimmt. Zugleich hat der Ausschuss für Verkehrsfra-
gen und ÖPNV in seiner Sitzung vom 26.10.2017 (VO/2017/0487) dem Verzicht auf die verkehrliche
Anbindung des neuen Quartiers an die Kufsteiner Straße zugestimmt.
Kufsteiner Straße
MU 2
MU 1
MU 3.x
MU 4
MU 8
MU 7
MU 6
MU 5.x
Abb. 7: Städtebauliches Modell
Im Gegensatz zu den früheren Vorhaben soll der Wohnbauanteil deutlich erhöht werden. Die Pla-
nungsvorstellungen sehen ein gemischtes Nutzungskonzept aus Wohnen (inklusive Alterswohnen),
nicht störendem Gewerbe und einem Hotel entlang der Kufsteiner und Miesbacher Straße vor.
Hinzu kommen reine Wohnnutzungen im geschützten Innenbereich und eine Kindertagestätte an
der Heilig-Blut-Straße, die die dzt. Containersituation ersetzen soll. Darüber hinaus erfolgt die Ein-
bindung sozialer bzw. kultureller Einrichtungen, wie dem bestehenden Stadtteilzentrum und dem
Jugendtreffpunkt. Für das Vorhaben soll eine neue Erschließungsstraße angelegt werden. Die Kfz-
Stellplätze sollen überwiegend in Tiefgaragen situiert bzw. in den Gebäuden integriert sein. Das
städtebauliche Konzept diente als Vorlage für ggst. Bauleitplanung, die auch die unterschiedliche
Dichteverteilung festlegt, wobei die Bauhöhen zu den emissionsintensiven Straßen höher sind und
zur angrenzenden Wohnbebauung abfallen.
Dazu wird im parallel geführten B-Plan eine Feingliederung der Teilgebiete gemäß städtebaulichem
Konzept vorgenommen. Im MU1 im Süden des Plangebiets sollen verschiedene Wohnformen ent-
stehen. Eine straßenbegleitende Riegelbebauung, die sich nach Süden orientiert, schirmt die locker
gruppierten Mehrfamilienhäuser vom Straßenlärm ab. Im zentralen MU 2 ist gewerbliche Nutzung
vorgesehen. Ebenso ist im benachbarten MU 3.1, das im Bereich der Panorama-Kreuzung situiert
Begründung zur 40. Änderung des Flächennutzungsplans „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“, i.F.v. 07.01.2020 Seite 11ist, ein gewerblicher Schwerpunkt (mit einem Hotel) geplant. Ein straßenbegleitender Gebäuderie-
gel schließt das Gebiet zum emissionsintensiven Straßenraum. Die ansonsten viergeschossige Be-
bauung erhält hier zwei Akzente in Form eines runden fünfgeschossigen Bauteils an der neuen
Planstraße sowie durch einen sechsgeschossigen Baukörper, der zur Kreuzung orientiert ist. Im MU
4 südlich der Miesbacher Straße plant die GRWS viergeschossige Wohngebäude, die überwiegend
als geförderter Wohnungsbau errichtet werden sollen. Ein weiteres freistehendes Wohngebäude der
GRWS (MU 5.1) entsteht südöstlich des Bürgerhauses (MU 7). Die bestehende Ortsvermittlungs-
stelle der Telekom (MU 6) bleibt nach derzeitigem Sachstand erhalten, kann aber bei Bedarf aufge-
stockt oder durch einen Neubau ersetzt werden. Im Südosten des Plangebiets ist im MU8 der
Standort für eine zweigeschossige Kindertagesstätte vorgesehen.
Spielplatz
Abb. 8: Städtebaulicher Entwurf
Der prägnante Grünraum wird im Gegensatz zur FNP-Darstellung von 1995 als Grünfläche darge-
stellt. Die große zusammenhängende Grünfläche im Osten des Plangebiets erfüllt vielfältige Funkti-
onen. Sie bietet mit dem Spielplatz einen Erholungsraum und schafft durch die Biotopbereiche und
Gehölzbestände einen Puffer zu den vorhandenen kleinteiligen Baustrukturen. Die Biotopbereiche
bilden einen wichtigen Trittstein im Biotopverbund. Modellierte Geländebereiche dienen bei extre-
men Starkregenereignissen als kaskadenartiges Entwässerungssystem.
Durch diese Überlagerung unterschiedlicher Bedeutungen lässt sich eine optimale Ergänzung zu
den vielfältigen Funktionen des urbanen Grauraums herstellen. Letzterer fördert den produktiven
Austausch zwischen Menschen, denn das städtebauliche Konzept basiert auf folgenden Eckpunk-
ten:
Hohe bauliche Dichten sollen Interaktionen und kurze Wege fördern. Gleichzeitig schirmt die
straßenseitige Bebauung gegen Emissionseintrag ab.
Die Zugänglichkeit zum Gebiet und in die Umgebung wird durch Fuß- und Radwegverbin-
dungen ausgebaut.
Soziale, kulturelle und ökonomische Mehrwerte werden durch die Nutzungsdurchmischung
(Wohnen, Arbeiten, Kultur/Soziales) und spezifische Interaktionsorte generiert (Bürgerhaus,
zentraler Bereich mit Einkaufsmöglichkeit und Gastronomie).
Begründung zur 40. Änderung des Flächennutzungsplans „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“, i.F.v. 07.01.2020 Seite 12 Diversität soll durch die Mischung von gefördertem und freifinanziertem Wohnbau erreicht
werden.
Auf den zu erwartenden Temperaturanstieg und vermehrte Starkniederschläge im Zuge des
Klimawandels wird mit Festlegung von großflächigen Gründächern reagiert. Auch der über-
wiegende Erhalt der Biotope trägt zu einem verbesserten Mikroklima bei. Der Nutzungsmix
vermeidet unnötige MIV-basierte Wege.
Begründung zur 40. Änderung des Flächennutzungsplans „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“, i.F.v. 07.01.2020 Seite 13B PLANUNGSBERICHT 1. Aktuelle Bauleitplanung 1.1 Städtebauliche Planung Die Beschreibung und Erläuterungen zum Städtebaulichen Konzept werden in Teil A Kapitel 4 erör- tert. 1.2 Bisherige Darstellung im Flächennutzungsplan Das Plangebiet ist gem. FNP 1995 (rechtswirksam seit 12.12.1995) als Mischgebiet entlang der B 15 und ST 2095 sowie als allgemeines Wohngebiet im straßenabgewandten Bereich dargestellt. Neben diese Straßenverkehrsfläche ist die Grabenstruktur des Heilig-Blut-Grabens als „Feuchtflä- che, Trockenstandort“ dargestellt. Darüber hinaus ist eine „Grünfläche – Spielplatz“ im Süden abge- bildet. Im äußersten Südosten streift die Einrichtung „Kindergarten, Kindertagesstätte“ das Plange- biet, lässt sich aber nicht mehr eindeutig dem Änderungsbereich zuordnen und dient wohl der Dar- stellung des 1995 schon existenten Kindergartens „Heilig-Blut“, der de facto außerhalb des Vorha- benbereichs liegt. 1.3 Geplante Darstellung im Flächennutzungsplan Während der Vorentwurf (vom 01.07.2016) im Zuge der frühzeitigen Beteiligung noch eine entspre- chende Gebietskategorisierung (Gewerbe-, Misch- und Wohngebiet, Gemeinbedarfsflächen) vor- sah, lassen sich die vorliegenden Nutzungen seit der Novellierung der BauNVO 2017 auch in einem Urbanen Gebiet darstellen und im Zuge der Bebauungsplanung konkretisieren bzw. feingliedern. Der Grünanteil erhöht sich durch eine Konkretisierung der Flächen im Gegensatz zur rechtswirksa- men Darstellung. 1.4 Sollinhalte des Flächennutzungsplans Einstmalige Überlegungen einer Darstellung unterschiedlicher Nutzungsarten wurden zugunsten der Schaffung eines Urbanen Gebiets fallen gelassen. Im Süden und Osten wird das gemischt ge- nutzte Hauptgebiet durch eine Grünfläche vom Bereich der künftigen KiTa – die ebenfalls als Urba- nes Gebiet dargestellt wird – getrennt. In der Grünfläche wird ein Kinderspielplatz abgebildet. Die Biotope werden künftig als schutzwürdige Baumbestände und Gehölze präzise dargestellt, die un- genaue Darstellung als Feuchtfläche / Trockenstandort entfällt. Die straßenbegleitende Begrünung ist in Flächen, für die eine Begrünung vorzusehen ist, festgehal- ten. Leichte Abweichungen ergeben sich durch die Orientierung am Bestand und dem zugrunde lie- genden Konzept. Im Nordosten des Plangebiets fallen Baumdarstellungen auch weg, da das bereits bestehende Baurecht des B-Plan Nr. 14a (selbst wenn dieses durch den B-Plan Nr. 174 in Teilen verändert / ersetzt wird) vor dem Baumrecht zu betrachten ist. Insofern wird der FNP hier bereinigt. Neben den allgemeinen gesetzlichen Grundlagen wie den Naturschutzgesetzen und dem Bauge- setzbuch sind hier aufgrund der Verkehrssituation durch Straßenverkehr, besonders die Immissi- onsschutzgesetze mit den entsprechenden Verordnungen, zu berücksichtigen. Im Plangebiet erfolgt eine Kennzeichnung gem. § 5 Abs. 3 BauGB als „Umgrenzung der Flächen für Nutzungsbeschrän- kungen oder für Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umweltauswirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes“. Sie ist auf den Straßenlärm zurückzuführen. Die Darstellung verläuft parallel zur Kufsteiner und Miesbacher Straße. Ebenso wird gem. § 78 Abs. 1 WHG i.V.m. § 5 Abs. 4a BauGB die Hochwasserrisikofläche HQextrem nachrichtlich übernommen. 1.5 Bebauungsplan Nr. 174 „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“ Parallel zur ggst. FNP-Änderung wurde der Bebauungsplan Nr. 174 „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“ mit integriertem Grünordnungsplan im vollen Verfahren einschließlich Umweltbericht neu aufgestellt. Dazu wurde auch das Vorgängerverfahren zum Bebauungsplan Nr. 26a aus Gründen der Vereinfachung, Übersichtlichkeit und Rechtssicherheit eingestellt. Aufgrund der geplanten Begründung zur 40. Änderung des Flächennutzungsplans „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“, i.F.v. 07.01.2020 Seite 14
Wohnbebauung wurden konzeptionelle Änderungen zur Berücksichtigung der schallschutztechni- schen Anforderungen notwendig. Diese führten zu einer konsequenten Schließung der straßenbe- gleitenden Bebauung. Abb. 8: Bauland-Feingliederung im B-Plan Nr. 174 Der B-Plan Nr. 174 sieht die Festsetzung eines urbanen Gebiets (MU) vor, das in acht Teilbereiche mit unterschiedlichen Nutzungsschwerpunkten gegliedert ist. Das urbane Gebiet wird entsprechend dem städtebaulichen Entwurf im B-Plan Nr. 174 feingegliedert, wobei in einigen Teilbereichen nur Wohnen (MU 1, 4, 5.1) zulässig ist, in anderen hingegen nur Gewerbe (MU 2) oder kulturelle und soziale Einrichtungen zur Standortsicherung (MU 7, 8). In wieder anderen Bereichen soll der Be- stand mit einer neuen Nutzung gemischt werden: In MU 6 soll eine Ortvermittlungsstelle mit Woh- nen überbaut werden. In MU 3.1 soll Handel im Sinne des Nahversorgungsbedarfs gem. Rosenhei- mer Sortimentsliste 2017 zulässig sein, um eine unverträgliche Verkehrsmengenmehrung zu ver- meiden. Auch wird Gastronomie eingeschränkt möglich sein. Schnellrestaurants werden in allen Teilgebieten ausgeschlossen, da sie erfahrungsgemäß im Vergleich zu anderen Gaststätten ein vielfach höheres Verkehrsaufkommen verursachen. Darüber hinaus wird ein zentraler Hotelleriebe- trieb ermöglicht (MU 3.2). Dieser Bereich wird mit der Möglichkeit 6-geschossig zu bauen akzentu- iert, ansonsten fällt die zulässige Bauhöhe im Einklang mit der jeweiligen Teilgebietsfunktion nach Südosten hin ab. Im MU 4 plant die städtische Wohnungsbau- und Sanierungsgesellschaft GRWS ein Wohnungsbau- projekt, das mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung errichtet werden soll. Zur planungsrechtli- chen Absicherung wird eine Festsetzung aufgenommen, dass im MU 4 nur Wohngebäude zulässig sind und errichtet werden dürfen, die außerdem einen Geschossflächenanteil von mindestens 60% aufweisen, der mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden kann. Im gesamten Plangebiet sind keine Vergnügungsstätten, keine Tankstellen, keine Bordelle oder bordellartige Betriebe zulässig, da diese zu einem Trading-down des übrigen Gewerbes führen und Spannungen mit der Wohnnutzung erzeugen können. Auch Schnellrestaurants sollen untersagt sein, da diese zusätzlichen Verkehr induzieren. Eine straßenbegleitende Riegelbebauung, die sich nach Süden orientiert, schirmt die locker grup- pierten Mehrfamilienhäuser von Straßenemissionen ab. Der vorhandene Grüngürtel entlang des tro- ckengefallenen Heilig-Blut-Grabens kann mit seinen Biotopen in wesentlichen Teilen erhalten blei- ben. Insbesondere zum Bau der neuen Straße sind jedoch Eingriffe in die begleitende Strauchzone erforderlich. Begründung zur 40. Änderung des Flächennutzungsplans „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“, i.F.v. 07.01.2020 Seite 15
Ein zu hohes Verkehrsaufkommen soll wegen der ohnehin hohen Belastungen der das Plangebiet erschließenden Verkehrsknoten und wegen unerwünschter Schallemissionen im Plangebiet und im Hinblick auf das östlich angrenzende Wohngebiet vermieden werden. Aufgrund des hoch anstehenden Grundwasserstands und der Bodenbeschaffenheit (Seeton) ist eine Höherlegung des derzeit deutlich unter dem Höhenniveau der Kufsteiner Straße liegende Plan- gebiets erforderlich, um die statischen Voraussetzungen für eine Gründung sowie die Möglichkeit zur Versickerung von Oberflächenwasser zu gewährleisten. Dafür wurde ein detailliertes Höhenkon- zept entwickelt. Es wurde darauf geachtet, die Grünzone in ihrer jetzigen Höhenlage zu belassen, um Eingriffe zu vermeiden. Abb. 9: B-Plan Nr. 174 (maßstabslos) Die Gesamt-Geschossflächenzahl liegt bei 1,29 und wird als städtebaulich verträglich erachtet – die Obergrenze für ein MU liegt gem. BauNVO GFZ 3,0. Somit wird eine Geschossfläche von knapp Begründung zur 40. Änderung des Flächennutzungsplans „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“, i.F.v. 07.01.2020 Seite 16
42.400 m² ermöglicht. Auch im Hinblick auf einen hohen Siedlungsdruck, hohe Baulandpreise und
die Zielsetzung einer flächenschonenden Siedlungsentwicklung wird sie als angemessen angese-
hen. Der Übergang zu der kleinteiligeren Wohnbebauung südöstlich des Plangebiets wird durch die
Strukturierung der Baumassen gewährleistet.
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden über das Baugrenzengefüge definiert und sind eng
gefasst. Dadurch soll gewährleistet werden, dass der städtebauliche Entwurf konsequent umgesetzt
wird. Die Gesamt-GRZ liegt unter der Kappungsgrenze von 0,8.
Zudem wurden die Anbauverbotszone zu den übergeordneten Straßen eingehalten. Einfriedungen
und Werbeanlagen wurden restriktiv gehandhabt (z.B. nicht über Dach, keine Projektionswerbung).
Auch Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO dürfen die reduzierte Anbauverbotszone (von etwa
10 und 15 m zur Kufsteiner / Miebacher Straße) nicht überschreiten. Im Sinne eines harmonischen
Orts- und Landschaftsbildes sind sämtliche Leitungen, die der Ver- und Entsorgung sowie der Tele-
kommunikation, etc. dienen, unterirdisch zu führen. Freileitungen sind unzulässig. Es werden über-
wiegend begrünte Flachdächer festgesetzt.
Die Abstandsflächen werden durch die Festsetzungen für die in der Bebauungsplansatzung zuge-
lassenen Wandhöhen und Baugrenzen/Baulinien abschließend bestimmt. Dadurch werden die nach
Art. 6 Abs. 5 Satz 2 BayBO in einem Urbanen Gebiet vorgeschriebenen Mindestabstandsflächen
von 0,5 H überwiegend eingehalten. Unterschreitungen finden nur in geringem Umfang zu Gebäu-
den innerhalb des Plangebiets statt. Die ausreichende Belichtung und Belüftung werden weder bei
der zulässigen Bebauung innerhalb des Gebiets noch bei der gegenüberliegenden Bebauung be-
einträchtigt. Zu den Plangebietsgrenzen sind die Baugrenzen so platziert, dass zu den angrenzen-
den Nachbarn außerhalb des Plangebiets Abstände eingehalten werden, die die notwendigen Ab-
standsflächen von 0,5 H nach Bayerischer Bauordnung deutlich überschreiten und bis zu einer vol-
len Abstandsfläche zu dem östlich angrenzenden Wohngebiet reichen.
2. Erschließung
Das Plangebiet "Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße" wird über die neu geplante Erschließungs-
straße „An der Kaltenmühle“ an die Happinger Straße angebunden. Die Erschließung bzw. das We-
genetz wird zwar im B-Plan Nr. 174 festgesetzt, hier sollen jedoch die westlichen Eckpunkte erörtert
werden:
- Die Erschließung erfolgt über eine eigene Erschließungsstraße als begrünte Trennverkehrs-
fläche mit beidseitigen Gehwegen, die von der Happinger Straße abzweigt. Die neue Plan-
straße soll „An der Kaltenmühle“ benannt werden. Aufgrund der vorgesehenen Festsetzung
als urbanes Gebiet und der entsprechend geringen prognostizierten Verkehrsstärke von <
400 Kfz/h erfolgt die Querschnittsbemessung in Anlehnung an die RASt 06 als Wohnstraße,
die als Tempo-30km/h-Zone vorgesehen werden soll. Die Erschließungsstraße endet in ei-
ner Wendeanlage im Süden des Gebiets. Der Begegnungsfall LKW-PKW soll durchgängig
möglich sein. Die Wendeanlage ist entsprechend der vorgesehenen Nutzung der beiden
Teilgebiete für ein Müllfahrzeug der Stadt Rosenheim bemessen. Eine zusätzliche Wende-
anlage ist aufgrund der vorgesehenen gewerblichen Nutzung im Zentrum des Gebiets über
Privatgrund vorgesehen.
- Mehrere Geh- und Radwege sowohl entlang der Kufsteiner Straße als auch für das Gebiet
wichtigen Relationen sind vorgesehen, die Integration in das übergeordnete Rad- und Fuß-
wegenetz ermöglichen. Eine Haupterschließung entlang der neuen Straße und weitere Ost-
Westverbindungen, die teilweise als Rettungswege genutzt werden können, sind vorgese-
hen. Eine Anbindung an den neuen Geh- und Radweg an der Kufsteiner Straße sowie eine
zentrale Verbindung zur s.g. Panoramakreuzung von Westen in das Gebiet sind geplant.
Von und nach Osten soll eine Verbindung zur Altdorferstraße sowie Heilig-Blut-Straße ge-
schaffen werden. Die Anbindung an die Heilig-Blut-Straße ist von besonderer Bedeutung,
um die sozialen Einrichtungen des Bürgerhauses und Jugendtreffs sowie der Kindertages-
stätte sowohl für die Bewohner des neuen Quartiers wie auch für die Bewohner der Umge-
bung auf kurzem und sicherem Wege erreichbar zu machen. Ohne diesen Weg müssten
Fußgänger und Radfahrer große Umwege über die Spitzwegstraße und die Happinger
Begründung zur 40. Änderung des Flächennutzungsplans „Kufsteiner Straße / Miesbacher Straße“, i.F.v. 07.01.2020 Seite 17Sie können auch lesen
