WEM ZAHLE ICH EIGENTLICH MIETE?
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
WEM ZAHLE ICH
EIGENTLICH MIETE?
DEN FINANZIALISIERTEN IMMOBILIENMARKT VERSTEHEN:
EIN RECHERCHEHANDBUCH FÜR MIETER*INNEN
INHALT Warum dieses Handbuch? 3 Was die Zossener Straße über das Berliner Wohnungseigentum lehrt 8 Das Haus Zossener Straße 5 8 Direkt gegenüber: das Haus Zossener Straße 48 12 Das Haus Zossener Straße 16 – das andere Ende der Skala 17 Fazit – die Umwandlung von Immobilien in Firmen als Instrument 21 Auf der Suche nach Menschen 23 Schritt 1: das Grundbuch als Startpunkt für die Recherche 25 Schritt 2: den Eigentümer hinter einer Firma finden 26 Schritt 3: den Überblick bewahren: der direkte Weg zur Muttergesellschaft 42 Schritt 4: andere Häuser desselben Eigentümers finden 44 Auf der Spur des Geldes 46 Schritt 5: Jahresabschlüsse finden 46 Schritt 6: Mietflüsse nachvollziehen 47 Schritt 6.1: Hauswert und Mieteinnahmen vergleichen 49 Schritt 6.2: Kosten und Gewinne trennen 54 Schritt 6.3: den Vermieter verstehen 61 Über den eigenen Tellerrand geschaut 62 Schritt 7: Vermieter einordnen und vergleichen 62 Linksammlung 65 Checkliste für die Recherche 66
Diese Publikation ist im Arbeitszusammenhang «RLS-Cities – Rebellisch, Links, Solidarisch» der Rosa-Luxemburg-Stiftung entstanden.
WARUM DIESES HANDBUCH?
Berlin war einmal gekennzeichnet von niedri- Mit dem Phänomen des billigen Gelds auf der
gen Mieten und unterbewerteten Immobilien. Suche nach Rendite geht die Finanzialisie-
Die Einkommen liegen noch heute unter dem rung des Immobilienmarktes einher. Das heißt,
Bundesdurchschnitt. Doch schon Anfang der Techniken und Methoden aus der Finanzwelt
1990er Jahre entdeckten Immobilieninves- werden auf den Immobilienmarkt angewandt.
toren die Stadt. Sie wurde zum Selbstbedie- Die Zeiten, in denen ein Mensch ein Gebäu-
nungsladen für aggressive Investoren, gefüllt de besaß, dass er vermietete, verschwinden
mit Schnäppchen und verstaubten Juwelen. langsam. Immer öfter gehören Gebäude ei-
Damals machte Immobilienshoppen richtig ner Firma, die wiederum einer Firma gehört,
Spaß. Heute, nachdem sich die Preise für Ge- die vielleicht an der Börse notiert ist oder in ei-
bäude verdreifacht haben, hat der Spaß zwar nem Immobilienfonds liegt. Finanzialisierung
nachgelassen, aber es lohnt sich noch immer. bedeutet, dass Immobilien möglichst schnell
Berlin war Jahrzehnte lang ganz anders als Städ- mit möglichst hoher Wertsteigerung weiterver-
te wie Paris oder London mit ihren sehr teuren kauft werden können und sogar müssen – denn
Zentren und immer billiger werdenden Periphe- allein mit den Mieten lassen sich jährliche Ren-
rien. Die Angleichung findet gerade statt, vor un- diteerwartungen von zehn Prozent oder mehr
seren Augen. In Zeitlupe, weil alles, was mit Bau oft nicht erfüllen. Bevor Anleger diese Rendi-
zu tun hat, lange dauert und man es deswegen ten jedoch zu Gesicht bekommen, werden erst
erst mitkriegt, wenn es fast zu spät ist. Was den einmal Investmentmanagern fürstliche Gehäl-
Trend beschleunigt: die gewaltigen Geldmittel, ter ausgezahlt, für die am Ende auch die Mieter
die Investoren zur Verfügung stehen. Die Menge aufkommen. Komplexe, länderübergreifende
an verfügbarem Geld war nie so groß wie heute.
Seitdem die Zinsen der wichtigen Zentralbanken
quasi auf null sind,1 sind riesige Geldmassen auf 1 Der Leitzins der europäischen Zentralbank sank in mehreren
Schritten zunächst auf 1 Prozent (2009) und später auf 0 Prozent
der Suche nach rentablen Investments. Berliner (2016). Dadurch erhalten Investoren sehr günstige Kredite, auf
Immobilien stehen an oberster Stelle. normale Spareinlagen gibt es keine Zinsen mehr.
3WARUM DIESES HANDBUCH?
Firmenkonstrukte ermöglichen es, so gut wie Deutsche Wohnen enteignen?
alle Steuern zu vermeiden, und bieten den In- Angesichts steigender Mieten fordern Mie-
vestoren Anonymität – schmutziges Geld aus teraktivisten in Berlin die Enteignung. Räu-
organisierter Kriminalität und Korruption kann mungsbescheid für die Deutsche Wohnen –
in solchen Konstrukten leicht gewaschen wer- die Gesellschaft klagt auf Eigenbedarf. In den
den. Worten der Komiker von «Die Anstalt»2 klingt
Mieter wissen nur, an welche Firma sie unmit- das logisch, juristisch gesehen ist es das
telbar ihre Miete überweisen, aber wem sie nicht. Sonderbehandlungen für ein Unterneh-
letztendlich zufließt, verliert sich meistens in men sind schwer zu begründen, deswegen
den Verästelungen einer komplexen Firmen- bezieht sich das Volksbegehren in Berlin auf
struktur. Mieter, die keine einschlägige Aus- alle nicht gemeinnützigen Unternehmen, die
bildung haben, sind oft überfordert, wenn sie mehr als 3.000 Wohnungen besitzen.3 Wür-
feststellen wollen, wem ihre Miete letztendlich den diese Wohnungen zu ihren jetzigen Prei-
zufließt. Aber auch die für die Erhaltungsgebie- sen kommunalisiert, wäre – genauso wie bei
te zuständigen Behörden wissen oft nicht, wie der Ausübung des Vorkaufsrechts – in den
sie die eigentlichen Besitzer eines Hauses er- meisten Fällen ohne weitere Subvention be-
reichen können, wenn eine Briefkastenfirma in zahlbares Wohnen nicht möglich. Mit Enteig-
Luxemburg dazwischengeschaltet ist. Dafür nung hat das wenig zu tun. Ein juristisches
gibt es jetzt Abhilfe, in Form dieses Handbuchs. Kurzgutachten der Initiative zeigt, dass eine
Es soll Mietern und anderen Interessierten hel- Enteignung auch unter dem Verkehrswert
fen, zwei Fragen zu beantworten: oder gar zu einem symbolischen Preis mög-
– Wem gehört meine Wohnung? lich wäre. Weil dies aber seit Bestehen des
– Wer verdient an meiner Miete? Grundgesetzes noch nicht probiert wurde,
Wer bei der eigenen Wohnung anfängt, ver- wäre das ein langer Prozess. «Deutsche Woh-
steht Schritt für Schritt, wem die Stadt gehört, nen enteignen» bedeutet eigentlich, Eigentü-
wer von den Privatisierungen und dem wach-
senden finanzialisierten Immobilienmarkt pro-
fitiert und was sich ändern muss. Im Folgenden 2 Die Anstalt (eine politische Satiresendung des ZDF) Folge 38:
Wohnen, vom 23.10.2018. 3 Weitere Informationen über die In-
ein paar Mythen, die es sich lohnt genauer an- itiative Deutsche Wohnen enteignen unter: www.dwenteignen.
zuschauen: de/2018/11/27/beschlusstext-fertig/.
4WARUM DIESES HANDBUCH?
mer der Deutsche Wohnen enteignen – das nellen Handlungen oder Steuerhinterziehung
ist neben den von Blackrock und anderen Ver- in Bayern sauber zu waschen. Um wirklich zu
mögensverwaltern betreuten Investoren (z. B. verstehen, wem jetzt die bayerischen Kommu-
dem chinesischen Staatsfonds oder der Pensi- nalwohnungen – oder die Luxusapartments in
onskasse der Stadt New York) auch die nette der Berliner Chausseestraße – gehören, muss
Dame aus Charlottenburg als Kleinaktionärin. man also hinter die Patrizia AG schauen. Das
Um wirklich die Richtigen zu treffen, müsste Gleiche gilt für Trockland und den Checkpoint
die Forderung heißen: Großgrundbesitzer ent- Charlie.
eignen. Die verfassungskonforme und jeder-
zeit reaktivierbare Methode dazu heißt Vermö- Investoren, die Geld in die Stadt bringen,
gensteuer. sind willkommen?
Der Berliner Immobilienmarkt war und ist noch
Patrizia AG kauft kommunale Wohnungen? immer auf Investitionen angewiesen. Viele ver-
Auch wenn der Verkauf der kommunalen fallende Gebäude mussten und müssen saniert
Wohnungen der Gemeinnützigen Bayeri- werden und die wachsende Stadt braucht zu-
schen Wohnungsgesellschaft durch die Bay- sätzlichen Wohnraum. Dafür ist sehr viel Geld
erische Landesbank an die Patrizia AG schon nötig. Aber nicht jeder Investor leistet einen
eine Weile zurückliegt, wird er immer wieder gleich wertvollen Beitrag. Die Investoren, die
kritisiert. Und das zu Recht. Die Patrizia AG hat bauen, bauen oft teure Luxuswohnungen. Vie-
das höhere Angebot abgegeben, damit kom- le werden von Nicht-Berlinern als Investitions-
munale Bewerber aus dem Rennen geschmis- objekt genutzt. Einige stehen vielleicht leer,
sen und holt sich das Investment jetzt von den weil sie so – nach der Wertsteigerung – leichter
Mietern zurück. Aber die Patrizia AG war gar weiterzuverkaufen sind. Andere Wohnungen
nicht der alleinige Käufer. Die Patrizia AG war sind vermietet und die Berliner, die jetzt dar-
gleichzeitig Vermittler für ein Konsortium aus in wohnen, hinterlassen eine ehemals günsti-
Investoren. Und dort liegt der Hauptgrund für gere Wohnung, die allerdings teuer weiterver-
die Kritik. Der Vorwurf lautet, die Patrizia AG mietet wird. Nur ein Teil der Investoren baut
habe zweifelhaften Investoren ein vertrauens- tatsächlich. Oft werden Bestandsgebäude ge-
volles Gesicht gegeben und es ihnen damit kauft und gezielt modernisiert, um Mieten an-
ermöglicht, ihr schmutziges Geld aus krimi- heben zu können, oder heruntergewirtschaf-
5WARUM DIESES HANDBUCH? tet, um Profite zu erhöhen. Somit entgeht der Bei komplexeren Besitzverhältnissen sieht die Stadt ein großer Teil der Mieteinnahmen durch Lage anders aus: Es gibt viel mehr Leute, die hohe Managergehälter und durch die Rendi- mitverdienen wollen (Abb. 2). te der Anteilseigner. Schaut man in die Bilanz professioneller Immobilienmanager, sieht man, Zehn Euro pro Quadratmeter ist Wucher wie viel Geld förmlich aus Städten «herausge- Für jemand, der das Haus für 1.000 Euro pro saugt» wird. Quadratmeter gekauft hat, stimmt diese Aus- Die klassische Form des Immobilienbesitzes sage. Der Käufer, der jedoch 5.000 Euro gezahlt sorgt für einen einfachen Geldfluss (Abb. 1). hat, kann damit gerade seine Kreditzinsen und Abb. 1: Einfaches Besitzverhältnis: ein Mensch hat ein Haus 6
WARUM DIESES HANDBUCH?
die Instandhaltungskosten finanzieren und ver- Investor, der vor ihm das Haus günstig gekauft,
liert – bei einem Mietpreis von zehn Euro pro entweder in Eigentumswohnungen umgewan-
Quadratmeter – Geld. Um einen Vermieter be- delt oder als Ganzes teuer weiterverkauft hat.
urteilen zu können, ist also nicht die Miethöhe Das kann man teilweise in den Bilanzen, teil-
entscheidend, sondern die Rendite, das heißt weise in den beim Grundbuch hinterlegten
die Mieteinnahmen im Vergleich zum Kaufpreis Kaufverträgen erkennen. Wie man das macht,
des Hauses. Im Fall des letzteren Käufers ist erklären wir in unserer Rechercheanleitung auf
nicht der Vermieter das Problem, sondern der den Folgeseiten.
Abb. 2: Komplexeres Besitzverhältnis
Illustrationen: Adrian Garcia-Landa
7WAS DIE ZOSSENER STRASSE ÜBER DAS BERLINER WOHNUNGSEIGENTUM LEHRT Bevor wir zum Kern dieses Handbuchs vor- lebten Teil an dem einen Ende und einem tris- dringen, der Recherche, ein kleiner Ausflug teren am anderen, finden sich drei eklatant zu den verschiedenen Formen des Besitzes. unterschiedliche Beispiele von Eigentumsty- Oder zu den Formen, die der Besitz von Im- pen. Alle drei Häuser gehören Firmen, aber mobilien annehmen kann. Die Zossener Stra- mit ganz unterschiedlichem Hintergrund. Die ße in Berlin-Kreuzberg ist dafür fast ein stein- Geschichten dieser Häuser zeigen, was die gewordenes Lehrbuch. Entlang der für Berlin Übertragung von Häusern in Firmen bedeutet gewöhnlichen Mischung aus Einkaufs- und und was sie für unterschiedliche Ziele haben Wohnstraße, mit einem eher schicken, be- kann. DAS HAUS ZOSSENER STRASSE 5 Mit seiner knallroten Fassade und den quietsch- großen Wohnung. Zwölf-Zimmer-Wohnungen bunten Fenstern hat es das Gebäude in fast waren schwer zu finden, aber beim Durchforsten alle Berliner Reiseführer geschafft. Das Haus der Kleinanzeigen sahen sie manchmal ganze erzählt eine spannende Geschichte über das Häuser im Angebot. Sie kamen auf eine abwegi- Wohnungseigentum dieser Stadt. ge Idee: Warum nicht gleich ein ganzes Gebäude Ende der 1970er Jahre zog ein befreundetes Dut- kaufen mit mindestens zwölf Wohnungen? zend Studenten nach Berlin. Sie wollten zusam- Damals ließen die Preise so einen Gedanken zu. menwohnen und suchten nach einer passend Sie fanden ein Haus für 200.000 DM. Der Kauf 8
WAS DIE ZOSSENER STRASSE ÜBER BERLINER WOHNUNGSE IGENTUM LEHRT
war nicht einfach, aber machbar. Sie legten alle des Mal den Kaufvertrag ändern, einen teuren
ihre Sparbücher und Bausparverträge zusam- Notar beauftragen, den Grundbucheintrag um-
men. Mithilfe eines Kredits schafften sie es, das schreiben lassen und viel Geld ausgeben? Das
heruntergekommene Haus im damals herun- klang nicht gut.
tergekommenen Kreuzberg zu kaufen.
Jetzt stellte sich aber die Frage: Wer sollte das Die Lösung: eine Firma als Besitzer
Haus besitzen? Die Gemeinschaft der Zwölf, Nach einigen Besuchen bei Anwälten war eine
gut, aber wie sollte man das in den Kaufvertrag Lösung gefunden. Die Zwölf würden als Gesell-
schreiben? Zwölf Namen in einem Kaufvertrag schaft oder Firma das Haus kaufen. Dazu bot
sind theoretisch möglich. Nur was wäre, wenn sich eine GbR an, eine Gesellschaft bürgerli-
einer wegziehen würde? Müsste man dann je- chen Rechts. Sie zählt als Personengesellschaft
Abb. 3: Fassade der Zossener Straße 5 Abb. 4: Bauarbeiten Zossener Straße 5 (1978)
Foto: Adrian Garcia-Landa Foto: Hausgemeinschaft Zossener 5
9WAS DIE ZOSSENER STRASSE ÜBER BERLINER WOHNUNGSE IGENTUM LEHRT und ist eine der einfachsten Unternehmensfor- Da es mehr als zwölf Wohnungen im Haus gab, men – eine Eintragung im Handelsregister ist wurde die GbR der Studenten zum Vermieter nicht nötig, sie entsteht quasi automatisch. Sie der anderen Mietparteien. Die Zwölf hatten ver- setzten also einen Gesellschaftsvertrag auf, in einbart, für die Instandhaltung des Hauses zu- dem jedem der zwölf Gesellschafter ein Anteil sammenzulegen, also waren sie technisch be- an der Gesellschaft zugeordnet wurde. Da sie trachtet Mieter, Vermieter und Hausverwalter 68er waren, kriegten alle den gleichen Anteil. zugleich. Sie waren Mieter der Gesellschaft, die Das Grundprinzip, alle besitzen dasselbe, war das Haus besaß und die ihnen gehörte. ihnen sehr wichtig. Den Besitz des Hauses über Alles lief gut in der Zwölfer-Kommune plus An- eine Gesellschaft zu halten, hatte den Vorteil, hang. Fotos aus der Zeit zeigen ein öko-alterna- dass bei Auszug von einem der zwölf Anteils- tives Paradies (Abb. 5). eigner oder Gesellschafter alles viel einfacher abgewickelt werden konnte. Er würde einfach Tag des Schreckens: Kredit abbezahlt seinen Anteil an der Gesellschaft verkaufen, Doch dann kam der schicksalhafte Tag, an dem im Grundbuch blieb immer noch dieselbe GbR der Kredit abbezahlt war. Bisher waren die Miet eingetragen. einnahmen, auch die eigenen, nach Abzug der Abb. 5: Innenhof Zossener Straße 5 in den 1970er Jahren Foto: Hausgemeinschaft Zossener 5 10
WAS DIE ZOSSENER STRASSE ÜBER BERLINER WOHNUNGSE IGENTUM LEHRT
Kosten zur Rückzahlung des Kredits genutzt und die Zwölf älter geworden. Einige hatten
worden. Irgendwann war der Kredit getilgt mit Kinder und machten sich Gedanken über de-
einer unerwarteten Folge: Die Gesellschaft hat- ren zukünftiges Erbe. Plötzlich stellten sie fest,
te plötzlich Überschüsse. In Buchhaltersprache dass in diesem Fall eine Vererbung der Gesell-
gesprochen: Sie machte Gewinn. Und Gewin- schaftsanteile wenig Sinn machte. Die Kin-
ne werden besteuert. der der Zwölf hätten die Gemeinschaft weiter
Die Zwölf fanden die Perspektive, Gewinn mit aufrechterhalten müssen, obwohl sie nicht
Immobilien zu machen, nicht so prickelnd. Sie die Verbundenheit der Eltern hatten. Also be-
waren wie gesagt Kinder der 1968er Jahre. schlossen sie nach langen Sitzungen die GbR
Plötzlich von ihrem Kapital zu leben, war ihnen aufzulösen. Jetzt hatten sie wieder das Prob-
nicht geheuer. Also beschlossen sie, alle Über- lem: Zwölf Namen konnte man nicht in einen
schüsse in die Instandhaltung und Verbesse- Kaufvertrag schreiben, also beschlossen sie,
rung des Hauses zu investieren. Das hatte dazu das Haus in Wohnungen zu unterteilen, die je-
den Vorteil, die Höhe der Steuern zu reduzieren. weils einzelnen von ihnen gehören sollten. Das
Sie sanierten alles, was sie konnten. Fassade, nennt man Teileigentum.
Elektrik, Sanitär, Wasserzufuhr, Heizung. Sie lie- Auf das Kreuzberger Grundbuchamt und einer
ßen schöne Balkone aus Holz und Metall bauen. Handvoll Notare rollte eine kleine Lawine an
Der Innenhof wurde zu einem grünen Paradies. Aufträgen zu. Anstatt des einen Grundbuch-
Die Remise wurde aufwendig instandgesetzt blattes – so der offizielle Name, hinter dem sich
und bekam eine bemalte Fassade, inspiriert von aber teils mehrere Ordner verbergen – wurde
einem Foto ihrer Kinder. Sie waren eins der ers- jetzt für jede Wohnung eine eigene Blattnum-
ten Häuser in Kreuzberg, das energetisch saniert mer vergeben. Die Notare schlossen zwölf ein-
wurde. Das war damals sehr teuer und damit es zelne Kaufverträge ab: zwischen einer GbR auf
noch teurer wurde, entschieden sie sich für ei- der einen und jeweils einer Privatperson auf der
nen aufwändigeren Fassadenanstrich: knallrot, anderen Seite. Aber am Ende des Prozesses
mit Fensterumrandungen verschiedener Farben. war die Welt wieder in Ordnung: Das Haus war
So kam die Zossener Straße 5 zu ihrer Fassade. jetzt auf zwölf Privatpersonen aufgeteilt, zu-
sammen bildeten sie eine WEG, eine Wohnei-
Von Gesellschaftseigentum zu Teileigentum gentumsgemeinschaft. Eine Firma war nicht
Doch inzwischen waren 40 Jahre vergangen mehr im Spiel.
11WAS DIE ZOSSENER STRASSE ÜBER BERLINER WOHNUNGSE IGENTUM LEHRT
DIREKT GEGENÜBER: DAS HAUS ZOSSENER STRASSE 48
Die Mieter der Zossener Straße 48 lebten lan- Himmel und Erde in Bewegung, um den Ver-
ge ohne Sorgen, zahlten niedrige Mieten von kauf zu stoppen. Nach einer Odyssee durch Bü-
6,30 Euro pro Quadratmeter, bis 2016 ein In- rokratie, Kanzleien und Stiftungen konnte sie
vestor ihr Haus kaufte. Eine Mieterin setzte das Haus endgültig dem Immobilienmarkt ent-
ziehen – weil es in eine Gesellschaft umgewan-
Abb. 6: Fassade Zossener Straße 48 delt wurde.
1996 zog Yvonne von Langsdorff in eine der 18
Wohnungen in der Zossener Straße 48. Der Ver-
mieter war ein Elektriker mit eigenem Betrieb,
dessen Steuerberater ihm Mitte der 1980er Jah-
re empfohlen hatte, ein Haus als Altersvorsor-
ge zu kaufen. Damals war das für Handwerker
noch in Reichweite. Gemacht, getan. Nach 30
Jahren geriet der Elektriker in Geldsorgen, so
die Vermutung,. Er entschloss sich, das Haus
zu verkaufen. Er fand auch prompt einen Inte-
ressenten, die Trusthouse GmbH, ein kleiner
Investor unter der Leitung eines schneidigen
Berliners, Marc Jahnel. Für eine Anzahlung von
50.000 Euro sicherte dieser sich das Recht, das
Haus zu kaufen. In einem Brief an die Mieter er-
klärte Jahnel Ende 2016, ab dem 1. Januar 2017
solle man die Mieten nicht mehr auf das Konto
des Elektrikers, sondern auf das der speziell für
den Kauf des Hauses gegründeten Firma Zosse-
ner 48 GmbH überweisen.
Die Mieter ahnten nichts Gutes. Denn wenn ein
Foto: Adrian Garcia-Landa Haus in eine Gesellschaft umgewandelt wird,
12WAS DIE ZOSSENER STRASSE ÜBER BERLINER WOHNUNGSE IGENTUM LEHRT
kann es einfacher weiterverkauft werden. Man insbesondere ihm zu signalisieren: So einfach
kann es weiterreichen, ohne den Eintrag im wird das nicht. Als Mitinhaberin einer Schnei-
Grundbuch zu ändern, der Besitzer des Hauses derei für Frauenhosen konnte sie ihre Partnerin
bleibt die Firma, egal wem sie gehört. und Mitarbeiter bitten, ihren Ausfall zu kom-
Die Angst war nicht ganz unbegründet: Wenige pensieren. Solange, bis sie ihr Haus gerettet
Monate später stellte sich heraus, dass die Trust- hatte. Diese Möglichkeit hat nicht jeder.
house GmbH die Zossener Straße GmbH an die
Albert Immo Sàrl aus Luxemburg erkaufen woll- Auch beim Häuserkampf: Wissen ist Macht
te mit einer Kommission von 800.000 Euro. Als wichtigste Aufgabe schien ihr, die anderen
Mieter ständig zu informieren. Nicht nur damit
Mieter machen sich auf, sie mit im Boot blieben, sondern insbesondere
ihr bedrohtes Haus zu kaufen um sie über ihre Rechte aufzuklären. In Rund-
Um das zu verhindern, versammelte von briefen, die sie händisch adressierte und in die
Langsdorff zunächst alle Mieter. Jemand Briefkästen steckte, erklärte sie wichtige Details
meinte, es gäbe in Milieuschutzgebieten so zur Rechtslage. Nein, man müsse nicht spon-
etwas wie ein Vorkaufsrecht des Bezirks, ob tan dem Investor und seinen Architekten die
der nicht das Haus kaufen könnte. Die Stun- Tür öffnen, diese müssten sich Wochen vorher
de war günstig: In Berlin hatte man gerade ge- anmelden. Die Miete auf ein neues Konto über-
wählt, in Kreuzberg gab es einen neuen Stadt- weisen sollte man erst, wenn der neue Eigen-
rat für Wohnen und Bauen, der grüne Florian tümer mit einer Kopie des Grundbucheintrags
Schmidt. Würde er sich für das Anliegen der auch beweist, dass er das Haus besitzt. Wie so
Mieter erwärmen können? ein Grundbuchauszug aussah, legte sie gleich
In den nächsten drei Monaten gab sich Yvonne bei. Ihr Gedanke dabei: Das Hoheitswissen tei-
von Langsdorff eine neue Lebensaufgabe: ihr len, auf das Investoren und Eigentümer sich be-
Haus vor dem Investor Trusthouse zu retten. rufen, damit Mieter auf Augenhöhe blieben.
Sie arbeitete bis zu sechs Stunden pro Tag, um In den insgesamt 23 Rundbriefen an die Mieter
sich über die Möglichkeiten zu informieren, die kann man die Odyssee bis zum Kauf des Hau-
Mieter zu vernetzen, Rechtsanwälte zu kon- ses durch die Mieter Schritt für Schritt verfol-
taktieren, mit Politikern zu sprechen, Ämter zu gen. Sie dauerte über ein Jahr. Der wichtigste
beknien, mit dem Investor zu verhandeln und Effekt dieser Offline-Kommunikation: Die lose
13
WAS DIE ZOSSENER STRASSE ÜBER BERLINER WOHNUNGSE IGENTUM LEHRT
Hausgemeinschaft, die sich eher im Treppen- rung zu unterschreiben: Ja, die Mieter könnten
haus grüßte, wuchs dadurch genügend zusam- bleiben, ihre Mieten würden nicht erhöht wer-
men, um gemeinsam das Haus zu kaufen. den. Nein, man plane keine Modernisierung.
Versprochen. Der Investor verschwieg dabei,
Eine Odyssee im Zeitraffer dass er das Haus gleich weiterverkaufen woll-
Der Kampf eines Jahres in drei Absätzen: Das te. Von Langsdorff konnte das dem Stadtrat
Haus samt Grund kostete 2,8 Millionen Euro. beweisen, sie hatte eine entsprechende Infor-
Von Langsdorff fand die Nord-Süd-Brücken- mation vom Grundbuchamt erhalten, und leite-
Stiftung, die bereit war, die Kaufsumme auf den te sie an das Büro des Stadtrates weiter. Dieser
Tisch zu legen. Parallel dazu kontaktierte sie übte daraufhin das Vorkaufsrecht im März 2017
das Mietshäuser-Syndikat, eine Organisation, aus und wies als Käufer die Stiftung aus. Bis die
die Mietern zeigt, wie sie ihr Haus kaufen und Mietergemeinschaft das Haus tatsächlich kauf-
dauerhaft dem Kreislauf der Spekulation ent- te, vergingen noch Monate.
ziehen können. Und sie betrieb intensives Lob- Ein paar technische Feinheiten mussten für die
bying, damit der Bezirk sein Vorkaufsrecht aus- Umsetzung des Planes noch berücksichtigt
übte und die Nord-Süd-Brücken-Stiftung als werden. Zuerst kaufte die Stiftung den Boden
bevorzugten Käufer auswies. Auf gut Deutsch und das Gebäude für 2,8 Millionen Euro. Damit
bedeutet Vorkauf, dass der Bezirk einem Käu- war das Haus erst einmal sicher. Jetzt musste
fer ein Haus wegschnappen kann und es einem die Mietergemeinschaft das Haus für 1,8 Mil-
anderen Käufer gibt. lionen Euro der Stiftung abkaufen. Der Boden
Nach einer mehrmonatigen Zitterpartie, in der würde im Besitz der Stiftung verbleiben.
diverse Hindernisse überwunden wurden –
desinteressierte Bezirksbeamte, Finten findiger Wie wird eine Gemeinschaft
Investoren, 100.000 Euro bei den Mietern auf- handlungsfähig?
treiben als Sicherheit für die Stiftung –, ging die Es stellte sich die Frage, wie die 18 Mietpartei-
mühselig aufgebaute Strategie im letzten Mo- en das Haus gemeinsam kaufen sollten. Eine
ment doch noch auf. Um den Vorkauf zu ver- Möglichkeit lag darin, dass jeder Mieter seine
meiden, war Trusthouse bereit, alle Bedingun- Wohnung kauft, dann hätte es 18 Teileigentü-
gen zu garantieren, die man im Bezirk gefordert mer gegeben. Das war jedoch aus drei Gründen
hatte, und die sogenannten Abwendungserklä- nicht praktikabel. Erstens hätte jeder Mieter ge-
14WAS DIE ZOSSENER STRASSE ÜBER BERLINER WOHNUNGSE IGENTUM LEHRT
nug Geld haben müssen, um seine Wohnung zu doch: Die Stiftung wollte den Kredit nur dann
kaufen. Wem das nicht gelingen wollte, wäre bewilligen, wenn die Schaffung von privatem
nicht mehr Teil der Mietergemeinschaft. Wohneigentum unmöglich gemacht wird. Wa-
Zweitens – und dieser Grund ist noch wichti- rum sollte sie auch die Vermögensbildung von
ger – wollte die Stiftung nicht mit 18 Parteien Privatpersonen unterstützen?
verhandeln, sondern mit einer Gemeinschaft.
Eine Investition von knapp drei Millionen Eu- Welche Rechtsform für die Gemeinschaft?
ro brauchte einen stabilen Vertragspartner, Theoretisch gibt es für einen solchen Fall vie-
sonst hätte das Unterfangen leicht zum Aben- le mögliche Rechtsformen: Verein, Genossen-
teuer werden können, worauf sich die Stiftung schaft oder eine GbR wie bei den Studenten
nicht einlassen wollte. Sie ging sogar so weit der Zossener Straße 5. Die Mieter beschlossen,
zu prüfen, ob die Hausgemeinschaft solide war. der Strategie des schon erwähnten Mietshäu-
Glücklicherweise bestanden sie den Test. Für ser Syndikats zu folgen, so wie es immerhin
die Mieter war es auch leichter, gemeinsam ei- schon 124 Hausgemeinschaften in Deutsch-
nen Kredit zu finden, als jeder für sich mit ver- land getan haben. Sie gründeten die Zossener
mutlich unterschiedlichen Einkünften und Bo- Straße 48 Kreuzberg GmbH, eine Gesellschaft
nitäten. Auch eine Bank verhandelt lieber mit mit beschränkter Haftung.
einem Partner, der das ganze Haus als Sicher-
heit besitzt, anstatt mit 18 Einzelpersonen. Wo Gesellschaft, da Gesellschafter
Der dritte Grund, warum in diesem Fall das Teil- Das Modell des Mietshäuser Syndikats sieht
eigentum nicht ideal war: Jeder Besitzer einer bei jeder Haus-Firma nur zwei Gesellschafter
Einzelwohnung hätte diese jederzeit verkaufen vor: erst einmal die Gemeinschaft der Mieter,
können. Nach ein paar Jahren wäre der Wert die einen Hausverein gründen. Der Verein be-
gestiegen. Die Verlockung, mit einem Schlag sitzt knapp die Hälfte der Anteile der Firma. Der
seinen Kredit zu tilgen, wäre sehr groß gewor- zweite Gesellschafter ist das Mietshäuser Syn-
den. Langsam wäre die Hausgemeinschaft zer- dikat selbst, das auch eine GmbH ist.
fallen. Das Ziel aber war, die Gemeinschaft und Das Syndikat besitzt genügend Anteile, um
die niedrigen Mieten zu erhalten. Was nur mög- Entscheidungen der Geschäftsführung und
lich war, wenn das Haus als Einheit bestehen der anderen Gesellschafter zu blockieren, weit
blieb. Der ausschlaggebende Grund war je- über der in der Infobox auf Seite 16 erwähnten
15 WAS DIE ZOSSENER STRASSE ÜBER BERLINER WOHNUNGSE IGENTUM LEHRT Sperrminorität. Somit kann es jeden Versuch Einsatz von Yvonne von Langsdorff wäre ganz stoppen, das Haus zu verkaufen. Die 124 Häu- sicherlich ein Haus mehr im Strudel des Ber- ser-GmbHs, an denen das Syndikat beteiligt ist, liner Immobilienmarktes untergegangen. sind so de facto dem Immobilienmarkt entzo- gen: Sie sind schlicht und einfach nicht käuf- Ende gut, fast alles gut lich. Das passt auch zum Ziel des Syndikats: Für die Mieter der Zossener Straße 48 hat sich dem gemeinschaftlichen Erwerb von Häusern, jetzt einiges geändert. Sie zahlen zwar nach wie die selbstorganisiert in Gemeineigentum über- vor die gleiche niedrige Miete, nur wird diese führt werden, um langfristig bezahlbare Woh- genutzt, um den Kredit für den Hauskauf zu- nungen und Raum für Initiativen zu schaffen. rückzuzahlen. Sie haben das Glück, dass ihnen Im August 2018 wurde die GmbH gegründet die Stiftung die knapp zwei Millionen Euro für und das Haus durch die Mieter gekauft. Einen das Gebäude zu drei Prozent leiht. Das beste Kredit über knapp zwei Millionen Euro gab ih- Angebot der Banken lag bei vier Prozent. Nach nen letztendlich die Stiftung. Etwas mehr als aktuellem Rückzahlungsplan bräuchten sie cir- ein Jahr, nachdem das Haus an den Investor ca 100 Jahre, um den Kredit zu tilgen, wenn Trusthouse verkauft werden sollte. Ohne den die Miete niemals erhöht werden würde. Al- Grundsätzliches über Firmen Jede Firma hat Gesellschafter, die Anteile an der troffen. Ein einfaches Beispiel: Über den Ankauf Firma besitzen. Sie haben Kapital investiert, da- neuer Computer kann ein Geschäftsführer allein mit die Firma ihre Ziele verfolgen kann. Die An- entscheiden. Das gehört zum Tagesgeschäft. zahl der Gesellschafter ist von Firma zu Firma un- Beim Verkauf des ganzen Firmenvermögens, terschiedlich, je nach Größe und Kapitalbedarf. oder der Auflösung der Firma, müssen sich In Firmen sind Entscheidungsprozesse anhand schon alle Gesellschafter einig sein. Wer über 25 eines Gesellschaftsvertrags klar geregelt. Ab- Prozent der Anteile einer GmbH besitzt, verfügt hängig von der Wichtigkeit werden sie von den über die sogenannte Sperrminorität und kann einen oder anderen Personen (oder Gremien) ge- damit wichtige Entscheidungen blockieren. 16
WAS DIE ZOSSENER STRASSE ÜBER BERLINER WOHNUNGSE IGENTUM LEHRT
lerdings wird der Zahlungsplan alle zehn Jahre Müllabfuhr und Wasserfirmen bezahlen, die
neu verhandelt. Die Mieteinnahmen liegen bei Betriebskosten abrechnen, Buchhaltung ma-
152.110,44 Euro jährlich, ohne Betriebskosten chen und die Steuern zahlen. Vor die finanziel-
sind es 128.126 Euro. Davon gehen circa zwei len Tatsachen gestellt, haben sie teilweise die
Drittel in die Zahlung der Zinsen, in die Tilgung Logik eines Hausbesitzers angenommen und
des Kredits und in die Pacht für das Grundstück. überlegen, die nächsten freiwerdenden Woh-
Das Fazit der Bewohner: Jetzt wissen sie we- nungen für etwas über acht Euro pro Quadrat-
nigstens, wohin ihre Miete fließt und welchen meter zu vermieten. Dadurch könnten sie den
Zweck genau sie erfüllt. Das ist schon viel wert. Kredit schneller tilgen. Sie handeln aber nicht
Eines hat sich noch geändert: Die Bewohner wie Investoren, die das maximal Mögliche aus
müssen jetzt alle Aufgaben einer Hausverwal- der Immobilie herausholen wollen. Denn sie
tung übernehmen. Die Mieten eintreiben, für verwalten nicht eigenes Eigentum, sondern ei-
die Instandhaltung sorgen, die Versorger wie ne Immobilie, in der sie wohnen können.
DAS HAUS ZOSSENER STRASSE 16 – DAS ANDERE ENDE DER SKALA
Immer noch in derselben Straße, ein paar Häu- der wenigen, der 24 Stunden lang geöffnet hat.
ser weiter, gibt es ein für Berlin inzwischen ty- Neben dem Bäcker gibt es ein indisches Res-
pisches Haus. Die Zossener Straße 16 hatte taurant, ansonsten besteht das Haus mit der
zwischen 2005 und 2018 vier verschiedene schmucken Fassade aus 16 Wohnungen. Beim
Besitzer, wovon die drei letzten britische und ersten Besitzerwechsel 2006 änderte sich nicht
US-amerikanische Investoren aus dem Finanz- viel. Beim zweiten 2012 stieg die Miete der Ge-
sektor waren. Das Beispiel zeigt, warum es werbetreibenden jährlich um circa 60 Euro. Das
auch für Investoren interessant ist, Gebäude in Gewerbemietrecht lässt dem Bäcker und Wirt
Firmen umzuwandeln. keine andere Möglichkeit, als zu zahlen oder zu
Wer den Bergmannkiez in Berlin-Kreuzberg gehen. Da es genügend Kundschaft gibt, konn-
kennt, war vielleicht schon einmal beim türki- ten sie es sich noch leisten zu bleiben. Doch im
schen Bäcker in der Zossener Straße 16, einem Februar 2018 kam es zu einem weiteren Besit-
17WAS DIE ZOSSENER STRASSE ÜBER BERLINER WOHNUNGSE IGENTUM LEHRT
zerwechsel. Den neuen Eigentümer haben der Eine kleine Historie der Besitzverhältnisse
türkische Bäcker und der indische Restaurant- Besitzer 1: Der ursprüngliche Besitzer war eine
betreiber noch nie zu Gesicht bekommen. Das Privatperson, Herr Korenzecher, der 2006 an ei-
ist auch nicht so einfach, denn es ist eine Firma nen US-Investor verkaufte.
mit Sitz in New York. Sie heißt Blackstone und Besitzer 2 (JER Partners, 2006–2012): Der US-In-
ist einer der größten Verwalter von Immobili- vestor JER Partners mit Sitz in Washington
eninvestments weltweit. D.C. entdeckte Mitte der 2000erJahre den Ber-
liner Immobilienmarkt. Er kaufte eine Handvoll
Abb. 7: Das Haus Zossener Straße 16 Häuser und gründete dafür in Luxemburg eine
Reihe von Gesellschaften, die als die Eigentü-
mer der Häuser fungieren sollten. Er gab ihnen
den wohlklingenden Namen Phoenix Mixed.
Damit man die Gebäude nicht verwechseln konn-
te, variierte er den Namen nach einem schlich-
ten Prinzip. So gab es die Phoenix I Mixed A,
Phoenix II Mixed B etc. Das Haus in der Zos-
sener Straße 16 hieß nun Phoenix II Mixed K
Sàrl und war rechtlich eine GmbH (auf Franzö-
sisch Sàrl). Der Kredit zur Finanzierung wurde
Teil eines von Lehman Brothers – der Bank im
Zentrum der großen Finanzkrise – zusammen-
gestellten Pakets in einem sogenannten hypo-
thekenbasierten Wertpapier – also eines der
Instrumente, die Auslöser der Finanzkrise wa-
ren. Nach der Pleite von Lehman Brothers lan-
dete 2012 ein Teil des Pakets bei Taliesin.
Besitzer 3 (Taliesin, 2012–2018): Taliesin Pro-
perty Fund wurde 2005 von einer Handvoll Bri-
ten aus dem Finanzsektor in Jersey gegründet.
Foto: Adrian Garcia-Landa Es war ein vergleichsweise kleiner und auf den
18WAS DIE ZOSSENER STRASSE ÜBER BERLINER WOHNUNGSE IGENTUM LEHRT
Berliner Immobilienmarkt spezialisierter Invest stehenden Profit teilten sich die Manager – die
mentfonds. Benannt nach einem keltischen zusätzlich zu einer jährlichen Managementge-
Barden aus dem achten Jahrhundert, der auch bühr von zuletzt über vier Millionen Euro noch
als Zauberer bekannt war. Seine Superkraft be- 20 Prozent der Wertsteigerung für sich bean-
stand darin, sich auf Wunsch in Tiere zu ver- spruchten – sowie Aktionäre aus der ganzen
wandeln, womit er für seine Gegner ungreifbar Welt.4
war. Anstatt vieler Tierformen benutzte Taliesin Besitzer 4 (Blackstone, seit 2018): Mit Immobi-
eine Vielzahl strategisch über Europa verstreu- lien im Wert von knapp 250 Milliarden US-Dol-
ter Firmen, um seine hohen Gewinne fast voll- lar ist Blackstone einer der größten Verwalter
ständig an deutschen Steuerbehörden vorbei- von Immobilieninvestments weltweit.5 Ob die
zuschleusen. neuen Eigentümer und Investoren von Black-
Taliesin wurde geschaffen, um vom absehba- stone überhaupt wissen, dass sie dieses eine
ren Immobilienboom in Berlin maximal zu pro- Haus besitzen – mitsamt dem winzigen Innen-
fitieren (siehe Infografik S. 34/35). Der Direktor hof, der an das Berlin der 1920er Jahre erinnert,
der Firma, der waschechte Jerseyaner Nigel Le und den seit Jahren nicht behobenen Feuchtig-
Quesne, sagte 2015 in einem Interview, es gä- keitsproblemen, die die Substanz gefährden –,
be für Taliesin zwei mögliche Happy Ends: Ent- ist unwahrscheinlich. Dass die beiden Gewer-
weder verwandeln sie ihr ganzes Portfolio in betreibenden und die Mieter den Eigentümer-
Eigentumswohnungen, die sie einzeln verkau- wechsel mitbekommen haben auch: Im Grund-
fen. Das ist sehr lukrativ, aber mühsam. Oder buch ist immer noch die Phoenix II Mixed K
sie verkaufen all ihre Immobilien an einen ein- Sàrl aus Luxemburg eingetragen, die Hausver-
zigen Großinvestor, im Fachjargon ist das ein waltung ist immer noch die core Immobilien
sauberer Paketverkauf (auf Englisch a neat exit GmbH und dieser werden auch weiterhin die
en bloc). Das ist eine Spur weniger lukrativ, aber Mieten überwiesen. Sie bekommen die Verän-
angenehm einfach. So wurde das Haus in der derung aber mit Sicherheit irgendwann zu spü-
Zossener Straße 16 als Teil des Gesamtpakets
von knapp 1.800 Wohnungen im Frühjahr 2018 4 Mehr dazu im Tagesspiegel vom 14.12.2016: www.tages-
für 3.276 Euro den Quadratmeter verkauft. Seit spiegel.de/berlin/share-deals-auf-dem-berliner-immobilien-
markt-wie-investoren-den-kreuzberger-buechertisch-ausboote-
dem Kauf 2012 hatte sich der Wert des Hau- ten/14658204.html. 5 Laut Selbstdarstellung zum 30.9.2018:
ses damit fast verdreifacht. Den dadurch ent- www.blackstone.com/the-firm/asset-management/real-estate.
19WAS DIE ZOSSENER STRASSE ÜBER BERLINER WOHNUNGSE IGENTUM LEHRT ren. Dem indischen Restaurantbetreiber wur- mit schnellen Mieterhöhungen rechnen, sonst de im Juni 2018 gekündigt. Nur durch einen kann Blackstone bei dem hohen Kaufpreis sei- Formfehler der Hausverwaltung kann er noch ne Renditevorstellungen nicht realisieren – je bis Mitte 2019 bleiben. Und die Mieter können nach Fonds immerhin 10 bis 16 Prozent. Abb. 8: Meldeadresse von Blackstone in George Town auf den Cayman-Inseln Foto: Michael Klein 20
WAS DIE ZOSSENER STRASSE ÜBER BERLINER WOHNUNGSE IGENTUM LEHRT
In Zeiten mickriger Bankzinsen sind 10 bis 16 standsvorsitzender Stephen A. Schwarzmann
Prozent außergewöhnlich attraktiv und Leu- erhielt ausweislich des Jahresabschlusses Ge-
te mit dem nötigen Kleingeld, vor allem aber halt und Prämien in Höhe von insgesamt 132
professionelle Anleger wie Pensionsfonds, Millionen US-Dollar zuzüglich einer Erfolgsbe-
vertrauen es Blackstone gerne an, auch wenn teiligung von knapp 661 Millionen US-Dollar.6
Blackstone für seine Dienste hohe Gebühren Ab diesem Jahr tragen auch die Berliner Mieter
verlangt. Das eingesammelte Geld investiert ihren Teil zu diesen Gewinnen bei – schätzungs-
Blackstone entweder in unterbewertete Immo- weise knapp 5.000 Euro pro Haus.
bilien, wertet sie auf, optimiert die Verwaltung Auch in der Firmenstruktur hat sich einiges
und verkauft sie teuer (buy it, fix it, sell it, wie geändert: Der Besitzer Blackstone Fonds ist
man auf Englisch sagt). Oder Blackstone kauft nicht mehr in Jersey ansässig, wie im Fall Ta-
Immobilien in den Metropolen dieser Welt mit liesins, sondern in Luxemburg und auf den
langfristig rosigen Perspektiven. Insgesamt Cayman-Inseln. In dem Bürohaus an der Elgin
verdiente Blackstone 2017 mit dieser Methode Avenue in George Town sind Hunderte von
knapp drei Milliarden Euro Gebühren aus den Fonds und Unterfonds von Blackstone offiziell
verwalteten Immobilien. Mitgründer und Vor- beheimatet.
FAZIT – DIE UMWANDLUNG VON IMMOBILIEN
IN FIRMEN ALS INSTRUMENT
Die drei Beispiele zeigen, dass die Übertragung besitzt. Im zweiten, Zossener Straße 48, sollte
einer Immobilie in eine extra für die Immobilie ge- ein Wohnhaus dem Immobilienmarkt entzogen
schaffene Objektgesellschaft, also die Umwand- werden. Bei der Zossener Straße 16 ging es um
lung einer Immobilie in eine Firma, lediglich ein die Interessen einer gewissen Art von Investor:
Instrument ist. Die verschiedenen Rechtsformen
erfüllen unterschiedliche Zwecke. Im ersten Bei-
6 Die Informationen stammen aus dem Jahresabschluss für 2017,
spiel, Zossener Straße 5, ging es darum, dass ei- verfügbar unter: https://ir.blackstone.com/investors/annual-re-
ne Gruppe von Menschen gemeinsam ein Haus ports-and-sec-filings/default.aspx.
21WAS DIE ZOSSENER STRASSE ÜBER BERLINER WOHNUNGSE IGENTUM LEHRT Steueroptimierung, -vermeidung und Anonymi- Rechtsformen wie in einem Cocktail zusammen- tät. Abhängig von den Zielen, die man verfolgt, stellen. Wie genau, sehen wir später. nutzt man die eine oder andere Rechtsform, oder Für die vielen Veränderungen, die derzeit in Ber- Kombination davon. Einige eignen sich für Steu- lin stattfinden, ist die Umwandlung von Immobi- ervermeidung, andere für Anonymität – je nach lien in Firmen (die dadurch zu Objektgesellschaf- Ziel des Besitzers lassen sich die verschiedenen ten werden) ein absolut notwendiger Schritt. Wie finden Wohnprojekte die richtige Rechtsform? Auf der Suche nach der passenden Rechts- ler Entwicklung ihre Wohnung in dem gemein- form für Wohnprojekte bietet die Stiftung trias sam errichteten Gebäude kaufen wollen, ist das in Nordrhein-Westfalen Hilfe. Sie begleitet zwar auch eine gute Möglichkeit. Die GmbH & Co. keine Projekte bei der Umsetzung, gibt aber ihr KG bietet sich zum Beispiel an, wenn die Ge- Wissen weiter und vernetzt mit schon existie- meinschaft den erwirtschafteten Gewinn wie- renden Wohnprojekten, welche in Summe al- der abschöpfen will, sei es um Nebenprojekte le Möglichkeiten des deutschen Gesellschafts- zu finanzieren oder um Privatvermögen zu bil- rechts ausschöpfen. den. Trias-Mitarbeiter David Mathée erklärt im In- Auf der Webseite www.wohnprojekte-portal. terview, dass für jede Konstellation etwas da- de lassen sich die unterschiedlichsten Beispie- bei ist. Es hängt maßgeblich von der Größe und le und Konstellationen finden. Sie zeigen, dass der Zielsetzung der jeweiligen Gemeinschaft Firmen lediglich ein Instrument sind, das sich ab. Wenn zehn Familien mit vielen Kindern aufs für fast jedes beliebige Ziel nutzen lässt. Die Land ziehen und sicherstellen wollen, dass der Stiftung trias, wie die Stiftung Nord-Süd-Brü- anvisierte Bauernhof oder die ehemalige Kaser- cken aus dem Beispiel Zossener Straße 48, be- ne niemals aufgekauft werden kann, könnte die teiligt sich finanziell an Projekten, damit deren Genossenschaft die Gesellschaft der Wahl sein. Ziele auch eingehalten werden. Mehr Infor- Wenn 20 oder 40 Parteien in einer Großstadt mationen auf deren Webseite: www.stiftung- zusammenziehen wollen und je nach finanziel- trias.de. 22
AUF DER SUCHE NACH MENSCHEN
Egal, wie komplex die Firmenstruktur eines Im- und die sich zwangsläufig am Ende jedes noch
mobilieninvestors ist, die Recherche hat immer so komplizierten Firmengeflechts befinden. Im
nur ein Ziel: die Nutznießer zu finden, den oder Fachjargon nennt man sie wirtschaftlich Be-
die Menschen, die an den Gebäuden verdienen rechtigte.
Immobilienakteure im Überblick Abb. 9: Typologie von Wohnungseigen
tümern in Berlin
Berliner Immobilien sind ungefähr zur Hälfte
186.460
im direkten Besitz von Privatpersonen. Unge-
fähr ein Viertel der Wohnungen ist im Besitz
263.035
von Genossenschaften, staatlichen und nicht
profitorientierten Organisationen. Das restliche 283.542
Viertel entfällt auf private Wohnungsunterneh-
men und andere Investoren. Neben den Eigen- 662.542
Börse
tümern gibt es eine Vielzahl weiterer Akteure, andere Investoren
473.325
die man nicht mit den Eigentümern verwech- öffentlich,
seln sollte (Abb. 9). Genossenschaften
Vermögensverwalter sammeln Geld von Inves- WEGs, Private
toren ein und kaufen in ihrem Auftrag – meis- Quelle: Christoph Trautvetter Selbstnutzer
tens im Namen eines Investmentfonds – unter
anderem Immobilien. Die größten Vermögens- ausgeprägter ist als in Deutschland. Viele ihrer
verwalter der Welt sind US-amerikanisch, nicht Fonds sind auf den Cayman Islands registriert,
nur, weil es in den USA die größte Anzahl von weil dort die Regulierung besonders investoren-
Millionären und Milliardären gibt, sondern auch, freundlich ist. Vermögensverwaltung war und
weil dort die private Rentenvorsorge sehr viel ist nach wie vor ein wichtiges Geschäftsfeld der
23AUF DER SUCHE NACH MENSCHEN
großen Banken. Vor allem seit der Finanzkrise verwalter traditionell auf gewerbliche Immobi-
verwalten sogenannte Schattenbanken einen lien fokussiert, beschäftigen sich aber zuneh-
immer größeren Teil des weltweiten Vermögens. mend auch mit Wohnportfolios. Neben diesen
Professionelle Vermögensverwalter investie- großen All-inclusive-Firmen (Englisch für «alles
ren traditionell vor allem in Aktien und andere aus einer Hand») gibt es eine Vielzahl von Mak-
Wertpapiere und im Immobilienbereich eher in lern, Architekten, Ingenieuren, Hausverwaltern
Gewerbeimmobilien (Kaufhäuser, Büros etc.), und zuletzt auch Notaren, die im Immobilien-
aber zunehmend auch in Wohnungen. Einer geschäft eine Rolle als Dienstleister spielen.
der größten Immobilieninvestoren weltweit ist Die wichtigsten Makler im deutschen Geschäft
Blackstone mit einem Immobilienportfolio von sind Engel & Völkers und Planethome.
mehr als 200 Milliarden US-Dollar. Auf (Berliner) Projektentwickler organisieren den Neubau von
Immobilien spezialisierte Vermögensverwalter Immobilien und treten danach beim Vertrieb
und Fondsmanager sind zum Beispiel Optimum, oft als Makler auf. Manchmal werden Vermö-
KauriCab oder Apeiron/Ailon. gensverwalter, Banken und Versicherungen
Die Vermögensverwalter arbeiten oft mit Im- selbst als Projektentwickler tätig, häufig sind es
mobiliendienstleistern zusammen. Diese bie- aber große Baufirmen. Dazu gehören Bonava,
ten für ihre Kunden eine Vielzahl von Leistun- CG Group, Instone, Groth Gruppe, Otto Wulff,
gen – von der Projektentwicklung über die BPD, Pandion.8 Man kennt sie durch die Wer-
Immobilienbewertung und den Verkauf bis hin beplakate am Flughafen und die großen Ban-
zum Portfolio-Management für Investoren. Die ner an Berlins Baustellen. Sie sind aber meist
größten Firmen wie CBRE, Jones Lang La Salle nur für die Übergangszeit der Entwicklung Ei-
oder Savills7 sind ähnlich wie die Vermögens- gentümer und verkaufen danach.
7 Eine Übersicht findet sich unter: www.propertyweek.com/
In vielen Fällen ist die Suche nach dem Ei- agency-and-salary-survey/top-10-european-property-ser-
gentümer sehr einfach. Am einfachsten ist es vices-firms-ranked-by-european-turnover-2018/5097917.article.
8 Eine Liste der größten Projektentwickler findet sich unter: www.
bei der klassischen Form von Eigentum: Ein immobilienmanager.de/projektentwicklung-das-sind-die-groess-
Mensch besitzt ein Gebäude. In diesem Fall ten-projektentwickler/150/51782/. Das Analyseunternehmen bul-
wiengesa veröffentlicht regelmäßige Studien zum Markt für Pro-
reicht ein Blick ins Grundbuch, der aber nicht jektentwicklungen in deutschen Städten: www.bulwiengesa.de/
jedem erlaubt ist. Kommt eine Firma ins Spiel, de/publikationen/studien/projektentwicklerstudie-2018.
24AUF DER SUCHE NACH MENSCHEN
wird es schwieriger, dann führt die Suche vom der wirtschaftlich Berechtigte anonym bleiben
Grundbuchamt ins Handelsregister, von dort kann.
je nach Komplexität der Firmenstruktur ein- Auf den folgenden Seiten zeigen wir in sieben
mal um den ganzen Globus und am Ende oft zu Schritten, wie man die nötigen Informationen
Strukturen, die nur dafür gemacht sind, dass beschafft.
SCHRITT 1: DAS GRUNDBUCH ALS STARTPUNKT FÜR DIE RECHERCHE
Um mit der Recherche beginnen zu können, die jeweils das Grundbuch für ihren Amtsbezirk
braucht es einen ersten Anhaltspunkt. Dieser verwalten. Die Bezeichnungen der Amtsbezir-
findet sich manchmal in einem Zeitungsartikel, ke stammen noch aus der Kaiserzeit. So besitzt
bei einer Internetsuche oder Nachbarn haben man vielleicht umgangssprachlich ein Haus in
schon mit der Recherche begonnen. Auch auf Berlin-Kreuzberg, aber amtlich betrachtet ist
der Betriebskostenabrechnung oder im Miet- man Eigentümer einer Liegenschaft in der Tem-
vertrag finden sich verschiedene Namen und pelhofer Vorstadt oder auf der anderen Seite
Kontaktdaten. Oft sind das aber die vom Ver- des Landwehrkanals, in der Luisenstadt. Für die
mieter eingesetzten Hausverwaltungen und knapp zwei Millionen Wohnungen gibt es insge-
nicht die Eigentümer. Einzig bei einer Mieterhö- samt 750.000 Grundbücher – pro Gebäude oder
hung muss der Eigentümer genannt werden. Wohnung im Teileigentum eines, oft mit mehre-
Die sicherste Quelle, um den Besitzer ausfin- ren dicken Ordnern.
dig zu machen, ist das Grundbuch, das sich im Ein Teil der Daten der Grundbuchämter ist
Grundbuchamt befindet. auch elektronisch verfügbar, allerdings ist die
Grundbuchämter sind Teil der Amtsgerichte und Einsicht auf diesem Wege Behörden, Nota-
erfüllen in unserer Gesellschaft die sehr wichtige ren, Anwälten und anderen Gruppen wie Ver-
Funktion, die Eigentümer des Bodens und der messungsingenieuren oder Eigentümern vor-
darauf stehenden Gebäude festzuhalten sowie behalten. Sie dürfen mit durch ihre Tätigkeit
Veränderungen der Besitzverhältnisse zu doku- begründetem Anlass einzelne Grundbücher
mentieren. In Berlin gibt es acht Amtsgerichte, abrufen.
25AUF DER SUCHE NACH MENSCHEN Wenn man nicht zu diesen Gruppen gehört, nicht den Kaufvertrag einsehen. Eigentümer muss man ein berechtigtes Interesse nachwei- und Externe dürfen das hingegen. Um Ein- sen. Das liegt normalerweise vor bei: sicht in das Grundbuch zu nehmen, reicht ein – Mietern, Schreiben, ein Fax oder eine E-Mail an das je- – Eigentümern (auch bei Teileigentum, d. h., weilige Grundbuchamt mit Angabe der Adres- wenn ein Gebäude mehreren Eigentümern se, in dessen Grundbuch man einsehen will. gehört), Ein mündlicher Antrag ohne Anmeldung geht – Journalisten und Externen, wenn das öffent- auch, in beiden Fällen braucht man einen Aus- liche Interesse das Recht auf Privatsphäre weis, einen Mietvertrag oder eine Vollmacht, überwiegt, z. B. bei einem Verdacht auf eine wenn man für jemand Dritten Einsicht nimmt. Straftat wie Geldwäsche. Bei Firmen ist das Die Einsichtnahme in das Grundbuch wird pro- öffentliche Interesse meistens leichter zu be- tokolliert. Sie ist entweder direkt vor Ort oder gründen als bei Privatpersonen. per Postweg möglich. Von der anfragenden Person hängt ab, was Die Liste aller Berliner Grundbuchämter und man im Grundbuch einsehen darf. Ein Mie- die Bedingungen der Einsicht finden sich unter: ter darf den Besitzer des Hauses kennen, aber www.service.berlin.de/dienstleistung/326740/. SCHRITT 2: DEN EIGENTÜMER HINTER EINER FIRMA FINDEN Oft findet sich im Grundbuch anstatt einer Pri- sein Glück auf der Webseite www.opencorpo- vatperson eine Firma. Wie im vorherigen Kapi- rates.com versuchen. Dort finden sich Daten tel beschrieben, sind das oft extra für den Besitz und Links zu mehr als 165 Millionen Firmen der Immobilie gegründete sogenannte Objekt- aus mehr als 70 Ländern – seit 2019 auch für gesellschaften. Den Eigentümer der Firma fin- Deutschland. det man im Firmenregister. Das gibt es für (fast) jedes Land der Welt. In welchem Land man su- Das deutsche Handelsregister chen muss, erkennt man oft schon an der En- Handelt es sich um eine deutsche Firma, findet dung des Firmennamens. Alternativ kann man man weitere Informationen im Handelsregister, 26
AUF DER SUCHE NACH MENSCHEN
so der offizielle Name des Firmenregisters. Das einigen Einschränkungen – auch von zu Hause
ist wie das Grundbuch, nur für Gesellschaften. Im aus einsehbar und das sogar in fünf Sprachen.
Handelsregister ist die Zentralisierung etwas wei- Das kostet jedoch etwas, allerdings nicht viel.
ter fortgeschritten und der Zugang ist einfacher – Klickt man dort auf «Normale Suche» und gibt
wer ein Unternehmen gründet und damit seine den Namen der Firma ein – in unserem Beispiel
eigene Haftung beschränkt und auf die Gesell- Taliesin –, erhält man folgendes Ergebnis (man
schaft überträgt, muss im Gegenzug zumindest kann übrigens auch nach gelöschten Firmen
einigermaßen transparent sein. Das Handelsre- suchen) (Abb. 10).
gister findet sich ebenfalls am Amtsgericht, für Handelt es sich um eine GmbH, finden sich in
ganz Berlin zentral am Amtsgericht Charlotten- der rechten Spalte unter dem Kürzel DK (für Do-
burg. Unter www.handelsregister.de ist es – mit kumentenansicht) eine oder mehrere Listen der
Abb. 10: Auszug aus dem Handelsregister
Quelle: Deutsches Handelsregister
27AUF DER SUCHE NACH MENSCHEN Gesellschafter. Theoretisch muss jede Gesell- die das Kapital der Gesellschaft aufbringen und schaft ihre jeweils aktuelle Gesellschafterliste dafür einen Anteil am Gewinn erhalten. vom Notar unterzeichnen und beim Handelsre- Einige Gesellschaften – wie zum Beispiel die gister hinterlegen. Bis sie dort – als gescann- GbR – findet man nicht im Handelsregister. Die tes Dokument und deswegen nicht maschinell Gesellschafter der GbR haften mit ihrem pri- durchsuchbar – erscheint, können aber einige vaten Vermögen und müssen sich deswegen Wochen oder Monate vergehen. Auch wenn es nicht registrieren. Das vereinfacht den Gesell- sich um eine alte Gesellschaft ohne viele Ver- schafterwechsel und macht sie billiger. Für vie- änderungen handelt, ist die letzte Gesellschaf- le Kleinunternehmer ist sie deshalb die Gesell- terliste manchmal nicht eingescannt und findet schaftsform der Wahl. Es macht sie aber auch sich nur im Archiv beim Amtsgericht. zu einem Einfallstor für anonyme Investoren Sucht man die Eigentümer einer GmbH & Co und erhöht die Gefahr der Geldwäsche. KG wird man unter dem Kürzel AD (für aktueller In allen drei Fällen können die Gesellschafter Abdruck) fündig. Dort findet sich der persön- entweder Privatpersonen oder wiederum Ge- lich haftende Gesellschafter – also die Person sellschaften (sogenannte juristische Personen) oder Firma, die mit der Verwaltung und Ge- sein. Im Fall der Zossener Straße 48 sind die schäftsführung beauftragt ist – und die Kom- Gesellschafter ein Verein und wiederum eine manditisten – also die Personen oder Firmen, GmbH (Abb. 11). Fremdsprachen haben mich schon immer interessiert Die weltweit häufigste Gesellschaftsform ist – Sàrl – Société à responsabilité limitée (Luxem wahrscheinlich die Gesellschaft mit beschränk- burg, Frankreich, Belgien, frz. Schweiz) ter Haftung. Folgende Abkürzungen in den un- – Ltd. – Limited (UK, USA, u. a.) terschiedlichen Sprachen sind für den deut- – B.V. – Besloten vennootschap met beperkte schen Immobilienmarkt relevant: aansprakelijkheid (Niederlande) – GmbH/GesmbH (Deutschland, Österreich, – ApS – Anpartsselskab (Dänemark) Schweiz) – AB – Privat aktiebolag (Schweden) 28
Sie können auch lesen
