Wir leben Substanz - Zinshausmarktbericht Wien |2021 - EHL Immobilien
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Wir leben
Substanz
Zinshausmarktbericht
Wien | 2021
Wir leben
Immobilien.
Vorwort
Nach mehr als einem Jahr Pandemie kann man für den Zinshausmarkt
eine eindeutige Bilanz ziehen: Wiener Zinshäuser haben definitiv ge-
halten, was sich sicherheitsorientierte Anleger von ihnen versprochen
haben, die Erwartungen wurden teilweise sogar übertroffen. Der lang-
fristige Preisanstieg setzte sich mit soliden Zuwachsraten fort.
Das gegenwärtige Marktumfeld macht Zinshäuser jedenfalls weiter
zu höchst interessanten Veranlagungszielen: Hohe Substanzwerte,
Mag. Michael Ehlmaier FRICS ein geringes Leerstandsrisiko, ein nicht vermehrbares Produkt an
Geschäftsführender Gesellschafter zentralen und immer wertvoller werdenden Standorten sowie die
EHL Immobilien GmbH ungebrochene Attraktivität des Altbaus sind Garanten dafür, dass das
Investment in Zinshäuser auch in Zukunft so unerschütterlich stabil
bleiben wird wie bisher.
Nichtsdestoweniger erfordert das komplexe Veranlagungsprodukt
Zinshaus ein hohes Maß an Expertise und aktives Management. In der
neuen Ausgabe des EHL-Zinshausmarktberichts finden Sie daher auch
eine Reihe von Servicebeiträgen unserer Experten aus den Bereichen
Baumanagement, Wohnungsvermietung, Vermietung von Einzehandels-
flächen und Hausverwaltung. Diese bieten Ihnen wertvolle Anregungen
für die Optimierung von Erträgen und die Wertentwicklung Ihres
Investments.
Zinshäuser bleiben damit auch beim aktuellen Preisniveau hochattrak-
tive Veranlagungen. Dass sich gerade jetzt wenige Eigentümer von
ihren Objekten trennen, ist nicht überraschend und führte zuletzt trotz
starker Nachfrage zu etwas rückläufigem Marktvolumen. Dank seiner
langjährigen Kontakte und detaillierten Kenntnisse des aktuellen
Marktgeschehens gelingt es unserem erfahrenen Investmentteam
dennoch, unseren Kunden einen großen Teil dieser raren Investment-
möglichkeiten anzubieten. Ich lade Sie daher herzlich zu einem Ge-
spräch mit unseren EHL-Zinshausexperten ein, wie Sie Ihre Chancen
auf einem der gegenwärtig attraktivsten Immobilienmärkte perfekt
nutzen.
Ihr
Michael Ehlmaier
3
Auszeichnungen
Die EHL-Zinshausspezialisten –
Wir stehen für hohe Werte
Wir streben danach, die Qualität und Kompetenz in der Immobilienbranche
positiv zu beeinflussen. Der verantwortungsvolle Umgang mit Partnern
und Kunden wurde bereits mehrfach innerhalb und außerhalb der Branche mit
Auszeichnungen honoriert. Wir stehen für soziales Bewusstsein, das unsere
ethische Handlungsweise leitet, und sehen es als unsere Aufgabe, diese
Werte als Mitglied der bedeutendsten Immobilienvereinigungen zu etablieren.
Austria’s Leading Companies
EHL Investment Consulting wurde als bestes Unternehmen in
der Kategorie „Unternehmen national über 10 Mio. Euro Umsatz
(Wien)“ beim Wettbewerb Austria’s Leading Companies (ALC)
ausgezeichnet.
EUREB
Mit dem Immobilienmarkenaward wurde EHL 2021 bereits zum
zehnten Mal als wertvollste Marke Österreichs in der Kategorie
„Immobilienmakler“ sowie zum siebenten Mal in Folge in der
Kategorie „Asset Manager“ ausgezeichnet.
Euromoney
EHL wurde vom renommierten Finanzmagazin „EUROMONEY“ be-
reits zum sechsten Mal in der Kategorie „Advisors & Consultants“
als Österreichs bester Immobiliendienstleister mit dem Award of
Excellence ausgezeichnet.
IMMY
Mit dem Qualitätspreis der Wiener Wirtschaftskammer wurde
EHL insgesamt bereits dreizehn Mal ausgezeichnet, davon neun
Mal in Gold und vier Mal in Silber in den Kategorien „Wohnungs-
vermittlung“ und „Immobilienverwaltung“.
4
Cäsar
Der Cäsar honoriert jährlich herausragende Leistungen in der
Immobilienwirtschaft von natürlichen Personen. EHL kann be-
reits zehn Cäsar-Auszeichnungen vorweisen – so viele wie kein
anderes Unternehmen innerhalb der Immobilienbranche.
Leitbetriebe Austria
EHL wurde 2020 erneut als österreichischer Leitbetrieb zertifi-
ziert. Diesen Titel erhalten nach einem umfassenden Screening
vorbildlich geführte Unternehmen, die sich an nachhaltigem Er-
folg, Innovation und gesellschaftlicher Verantwortung orientieren.
Great Place to Work
Die EHL Gruppe wurde 2021 erneut mit dem Great Place to
Work Award ausgezeichnet und zählt damit zu Österreichs
besten Arbeitgebern. Respekt, wertschätzende Kommunikation
und Fairness prägen den Umgang mit Kunden und Mitarbeitern.
ÖGNI
EHL Immobilien wurde als erster Immobilienberater Öster
reichs von der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige
Immobilienwirtschaft ÖGNI mit dem Zertifikat für ethische
Unternehmensführung ausgezeichnet.
SGS - EN 15733
EHL wurde als erstes Unternehmen Österreichs nach den
europaweit geltenden Standards für Dienstleistungen der
Immobilienmakler EN 15733 zertifiziert. Dies garantiert, dass
alle erhaltenen Informationen bestens geschützt werden.
TÜV DIN EN ISO 9001:2015
EHL Immobilien Management ist eines der wenigen erfolgreich
zertifizierten Immobilienmanagementunternehmen in Österreich
und erfüllt damit den höchsten Standard für unternehmens-
interne Qualitätsmanagementsysteme.
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EHL-Zinshausspezialisten
Die EHL-Zinshausspezialisten –
Engagement und Kompetenz
Das Know-how eines der führenden Immo-
biliendienstleister in den Bereichen Markt
forschung, Immobilienbewertung, Develop- Karina Schunker MA MRICS
ment, Consulting und Wohnungsvermietung Geschäftsführerin
sichert Ihnen perfekte Unterstützung bei EHL Wohnen GmbH
k.schunker@ehl.at
Ihrer Zinshausinvestition.
+43 1 512 76 90-400
Mag. Franz Pöltl FRICS Manuel Hacker BA
Geschäftsführender Gesellschafter Bereichsleiter Mietwohnungen
EHL Investment Consulting GmbH EHL Wohnen GmbH
f.poeltl@ehl.at m.hacker@ehl.at
+ 43 1 512 76 90-300 +43 1 512 76 90-413
Dipl. BW (BA) Markus Mendel MRICS Mag. Mario Schwaiger
Geschäftsführer Leitung Einzelhandelsimmobilien
EHL Investment Consulting GmbH m.schwaiger@ehl.at
m.mendel@ehl.at +43 1 512 76 90-841
+43 1 512 76 90-320
Herwig Michael Peham MRICS Wolfgang Wagner MRICS
Leitung Investment Geschäftsführer
h.peham@ehl.at EHL Immobilien Bewertung GmbH
+ 43 1 512 76 90-303 Allg. beeideter und gerichtlich
zertifizierter Sachverständiger
w.wagner@ehl.at
+43 1 512 76 90-753
Verena Lehner MA Yasmin Obojkovits BSc
Head of Transaction Advisory Leitung Baumanagement
v.lehner@ehl.at y.obojkovits@ehl.at
+43 1 512 76 90-310 +43 1 512 76 92-850
Thomas Stix Bruno Schwendinger MA
Akademisch geprüfter Geschäftsführer
Immobilientreuhänder (TU Wien) EHL Immobilien Management GmbH
t.stix@ehl.at b.schwendinger@ehl.at
+ 43 1 512 76 90-304 + 43 1 512 76 90-864
6
Inhalt
Zinhausmarkt Wien Wiener Bezirke im Überblick
Vorwort........................................................ S. 03 1. Bezirk Innere Stadt.................................. S. 24
Auszeichnungen...........................................S. 04 2. | 20. Bezirk Leopoldstadt | Brigittenau...... S. 26
EHL-Zinshausspezialisten.............................. S. 06 3. Bezirk Landstraße.................................... S. 28
Inhalt............................................................ S. 07 4. Bezirk Wieden......................................... S. 30
Wiener Zinshausmarkt auf einen Blick........... S. 08 5. Bezirk Margareten.................................. S. 32.
Marktentwicklung 2020/21......................... S. 09 6. Bezirk Mariahilf........................................ S. 34
Gesamtwirtschaftliches Umfeld.................... S. 10 7. Bezirk Neubau........................................ S. 36
Markttrends................................................... S. 11 8. Bezirk Josefstadt.................................... S. 38
Baumanagement.......................................... S. 12 9. Bezirk Alsergrund.................................... S. 40
Wohnungsmarkt........................................... S. 13 10. | 11. Bezirk Favoriten | Simmering............ S. 42
Bewertung.................................................... S. 14 12. Bezirk Meidling.......................................S. 44
Hausverwaltung............................................ S. 15 13. | 23. Bezirk Hietzing | Liesing....................S. 46
Gewerbeflächen............................................. S. 16 14. Bezirk Penzing......................................... S. 48
Interview aik-Chef Stephan Hinsche.............. S. 18 15. Bezirk Rudolfsheim-Fünfhaus..................S. 50
Interview Stadträtin Ulli Sima........................ S. 20 16. | 17. Bezirk Ottakring | Hernals................. S. 52
Referenzen................................................... S. 22 18. | 19. Bezirk Währing | Döbling.................... S. 54
21. | 22. Bezirk Floridsdorf | Donaustadt........ S. 56
Datenquellen
Die Daten für den EHL-Zinshausmarktbericht wurden, soweit nicht anders angegeben, von der EHL
Research-Abteilung erhoben, teilweise unter Verwendung von Grunddaten von IMMOunited. Für die
für alle Bezirke angegebenen durchschnittlichen Nettomieten für Wohnungen wurden die Daten von
Neuvermietungen im Teilanwendungsbereich des MRG (nach 1945 errichtete Objekte) im Jahr 2020
herangezogen (Erstbezüge und Vermietung von Bestandsflächen).
Vor allem coronabedingt konnten nicht alle Zinshaustransaktionen im Jahr 2020 zeitgerecht in Daten-
banken erfasst und verarbeitet werden. Insbesondere auf Bezirksebene kann dies mitunter zu erheb-
lichen Abweichungen zwischen den verbücherten und den tatsächlich abgewickelten Transaktionen
führen. Soweit möglich, wurden die Daten daher auf Basis des eigenen Market Research ergänzt.
Weitere wesentliche Daten (demographische Daten, Flächenaufteilung in den Bezirken, Einkommen,
Bevölkerungsprognose) wurden von der MA 23 (Wirtschaft, Arbeit und Statistik) der Stadt Wien aus dem
Statistischen Jahrbuch der Stadt Wien, Ausgabe 2021, zur Verfügung gestellt.
7
Wiener Zinshausmarkt auf einen Blick
Marktvolumen Zinshausmarkt
Transaktionsvolumen Anzahl Transaktionen Anzahl Transaktionen
in Mio. EUR* Zinshäuser Zinshausanteile
1.500 500 500
1.200 400 400
900 300 300
600 200 200
300 100 100
0 0 0
4 5 6 7 8 9 0 4 5 6 7 8 9 0 4 5 6 7 8 9 0
201 201 201 201 201 201 202 201 201 201 201 201 201 202 201 201 201 201 201 201 202
*Zinshäuser + Zinshausanteile
Die verarbeiteten Daten beziehen sich auf die bis 2020 grundbücherlich erfassten Transaktionen (Asset Deals/Share Deals).
Abweichungen zu den Vorjahren können sich durch nachträgliche Eintragungen ergeben.
Zinshausmarkt nach Käufern Zinshausmarkt nach
Transaktionsvolumen pro Objekt
5%• •1% • 4%
6%
• 7%
5%
25 % •
• 13 %
30 %
11 %
51 % 43 %
18 % • • 33 %
20 % 28 %
Fett 2020/Mager 2019
Stiftungen & Private Immo-AGs & Fonds >10 M EUR 4–6 M EUR 1–2 M EUR
Projektentwickler Banken & Versicherungen 6–10 M EUR 2–4 M EUR
Marktentwicklung 2020/21
Die Krise findet nicht bei
Zinshäusern statt
Nach einem starken Jahr präsentiert sich der Wiener Zinshausmarkt in einer
überaus robusten Verfassung. Die Nachfrage ist stärker denn je, die Preise sind
auf Rekordniveau, der einzige limitierende Faktor für das Marktvolumen ist die
mangelnde Bereitschaft der Eigentümer, sich von ihren Objekten zu trennen.
Das Thema „Zinshaus und Coronakrise“ ist rasch gilt für die Zahl der Transaktionen, die von ca. 500
abgehandelt: Die Krise findet auf dem Wiener um rund 15 Prozent auf ca. 430 fiel. Die durch-
Zinshausmarkt schlicht nicht statt – allenfalls schnittliche Transaktionsgröße stieg (primär wegen
indirekt als weiterer Treiber für die bereits seit der steigenden Preise) auf 4,1 Mio. Euro.
langem ungebrochene Aufwärtsentwicklung, weil
in Phasen wirtschaftlicher Unsicherheit die Sta- Obwohl der Markt weiterhin von österreichischen
bilität des Marktes und der über ihren Substanz- Investoren und hier wiederum vor allem von
wert definierte Preis der Objekte von Investoren privaten Käufern (bei größeren Objekten primär
sogar noch mehr als sonst geschätzt werden. Stiftungen und Family Offices) dominiert wird,
gab es im zweiten Halbjahr 2020 doch eine be-
Die hohe langfristige Sicherheit, die Wiener merkenswerte Transaktion, die die nicht diesem
Zinshäuser bieten, bei gleichzeitiger Aussicht Grundmuster entsprach und dem Markt lang-
auf langfristig sehr niedrige Zinsen und Finanzie- fristig weitere Perspektiven eröffnen kann: Ein
rungskosten haben die Wertentwicklung weiter großes Portfolio der CPI mit 10 Objekten wurde
beschleunigt. Zwischen 2019 und 2020 sind von der deutschen aik erworben. Erstmals seit
die Preise um 20 Prozent gestiegen, wobei die Jahrzehnten stieg damit ein internationaler institu-
Zuwächse innerhalb des Gürtels und in ausge- tioneller Investor in nennenswertem Maß ein und
wählten attraktiven Wohnlagen der äußeren verschärfte damit die Konkurrenz um die wenigen
Bezirke am stärksten ausfielen. Die erzielbaren auf den Markt kommenden Häuser.
Mietrenditen spielen bei der Preisfindung nur eine
untergeordnete Rolle, entscheidend ist vielmehr
der potenziell erzielbare Preis bei einem Abver-
kauf der Wohnungen nach Parifizierung.
Das Transaktionsvolumen lag 2020 mit 1,4 Mrd.
Euro etwas unter dem Niveau von 2019. Gleiches
Kaufpreise in EUR/m2
n 3.000–10.000
n 2.500–5.500
n 2.000–4.000
n 1.800–3.800 Quelle: EHL Market Research | Q2 2021
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Gesamtwirtschaftliches Umfeld
Sicherer Kapitalparkplatz
mit Perspektiven
Der hohe Substanzwert macht Zinshäuser auch bei
schwacher Konjunktur risikoresistent, ohne die lang-
fristigen Wertsteigerungspotenziale zu beeinträchtigen.
Auch im Jahr 2021 zeigt sich auf dem Wiener Zinshausmarkt ein
altbekanntes Bild: Für jedes auf den Markt kommende Objekt gibt es
eine Vielzahl an Interessenten, es gibt weitaus mehr anlagesuchendes
Mag. Franz Pöltl FRICS Kapital als Veranlagungsprodukte. Die Angebotslücke hat sich dabei
Geschäftsführender Gesellschafter 2020/21 tendenziell noch verschärft.
EHL Investment Consulting GmbH
Dafür gibt es mehrere makroökonomische Gründe:
l Für Zinshäuser sind wegen der ganz am Substanzwert orientierten
Preisbildung und der ohnehin nicht durch den Markt, sondern
per Gesetz limitierten laufenden Mieteinnahmen, typische Kon-
junkturrisiken wie Leerstände, Zahlungsausfälle oder rückläufige
Mietenniveaus nur von untergeordneter Bedeutung. Wenn die
laufenden Erträge ohnehin nicht preisbestimmend sind, kann auch
eine Stagnation oder sogar ein Rückgang der Mieteinnahmen den
Marktwert des Objekts nicht fundamental beeinträchtigen.
l Die Niedrigstzinspolitik der EZB, die sich wohl noch jahrelang
kaum ändern wird, macht Finanzanlagen wie insbesondere fest-
verzinsliche Wertpapiere wenig attraktiv. Für hohe Cashbestände
sind mittlerweile Strafzinsen nicht mehr ungewöhnlich, und die
Finanzierung des im Allgemeinen recht niedrigen Fremdkapitalan-
teils ist insbesondere für Käufer mit hoher persönlicher Bonität
(diese ist in der Regel wichtiger als die Projektkennzahlen selbst)
äußerst kostengünstig möglich. Für eigenkapitalstarke Investoren
sind Zinshäuer daher ein geradezu idealer „Kapitalparkplatz“.
Emotion schlägt Gewinnrealisierung: Privatinvestoren
verkaufen auch zu Toppreisen nur sehr selten.
Ein Spezifikum des Zinshausmarkts ist dabei, dass Angebot und
Nachfrage eher langsam durch Preise in Einklang gebracht werden. Ein
Hauptgrund ist, dass Zinshausinvestments auch einen bedeutenden
emotionalen Aspekt haben: Oft schon seit Generationen in Familien-
besitz befindliche Häuser werden auch dann nur selten veräußert, wenn
objektiv exzellente Preise geboten werden. Allerdings ist damit zu rech-
nen, dass mit fortschreitender Dauer des Booms auch private Eigen-
tümer das aktuell sehr hohe Preisniveau für Verkäufe nutzen werden.
10Markttrends
Abverkauf als prima und ultima ratio
Die Preisentwicklung bei Zinshäusern und die sinken-
de Zahl von Neubau-Eigentumswohnungen machen
Parifizierungen noch attraktiver.
Der kontinuierliche Anstieg der Marktpreise erfordert vielfach auch eine
Adaptierung der Investmentstrategien von Zinshauskäufern: Bei einem
Renditenniveau von in der Regel zwischen 1,5 und 2,5 Prozent gewinnt
Herwig Michael Peham MRICS die Option, ein Objekt zu parifizieren und danach in Form von Eigentums-
Leitung Investment wohnungen abzuverkaufen, weiter an Bedeutung. Das Delta zwischen
EHL Investment Consulting GmbH Quadratmeterpreisen beim Kauf des Gesamtobjekts und dem Verkauf
der einzelnen Wohnungen ist jedenfalls sehr oft groß genug, um das zu
einer sehr ertragsstarken Strategie zu machen.
Verstärkt wird dieser Trend einerseits durch staatliche Eingriffe in den
Markt, wie zuletzt im April 2021 durch die erneute Aussetzung der
Indexierung der Richtwertmieten, die Vermietern ihre Abhängigkeit von
unbeeinflussbaren Richtlinien vor Augen führen; andererseits durch den
Trend zu Mietwohnungen im Neubau, der auch die alternative Nachfrage
und Preise für Altbau-Eigentumswohnungen weiter nach oben treibt.
Aus dieser Situation ergeben sich diametral unterschiedliche strate-
gische Ansätze, bei denen der Abverkauf entweder die prima oder die
ultima ratio des Investments ist:
l Möglichst rascher Verkauf der Wohnungen (und damit Realisierung
von Gewinnen): Dieser bietet sich vor allem bei Objekten mit Leer-
ständen oder überschaubaren Restlaufzeiten von Mietverträgen an.
l Langfristiges Investment mit mäßigen, aber beim aktuellen Zins-
niveau noch immer gut vertretbaren Renditen: Mit konsequenter
Bewirtschaftung (Sanierung, Ausbau, Schaffung von Freiflächen etc.)
wird eine nachhaltige Wertsteigerung realisiert, die je nach Inter-
essenslage des Investors in näherer oder auch sehr ferner Zukunft
durch Wohnungsabverkäufe realisiert werden kann. Dabei ist der
Weiterverkauf des optimierten Gesamtobjekts an einen Endinvestor
oft eine zusätzliche Option.
Wie attraktiv beide Investmentstrategien sind, zeigt sich auch daran,
dass sich in jüngster Zeit internationale Investoren auf dem Markt
engagiert haben: Die deutsche Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft
aik (siehe auch Interview mit aik-GF Stephan Hinsche, S. 18-19) hat ein
ganzes Portfolio erworben, parallel dazu hat ein chinesischer Private-
Equity-Fonds mit Zinshauskäufen in Wien begonnen, bei denen die
Strategie aber auf Entwicklung und Abverkauf nach Parifizierung sowie
raschere Realisierung von Wertsteigerungspotenzialen ausgerichtet ist.
11Baumanagement
Wenn sich die Handwerker
bitten lassen …
Der Wohnbauboom sorgt für übervolle Auftragsbücher
bei den Gewerken. Die Abwicklung von Bauvorhaben
über Generalunternehmer ist oft nicht mehr erste Wahl.
Mitten in der Wirtschaftsflaute boomt die Baubranche und hier ganz
besonders der Wohnbau. Das führt besonders im Baunebengewerbe
zu übervollen Auftragsbüchern, mit der unangenehmen Nebenwirkung,
Yasmin Obojkovits, BSc dass es keine Selbstverständlichkeit mehr ist, von einem Handwerks-
Leitung Baumanagement betrieb zumindest in angemessener Zeit ein Angebot zu bekommen,
geschweige denn, eine Zusage für eine zeitnahe Abwicklung.
Für Sanierungen, Um - und Ausbaumaßnahmen bei Zinshäusern stellt
das eine beträchtliche Herausforderung dar. Insbesondere die Frage,
ob es sinnvoll ist, einen Generalunternehmer (GU) zu beauftragen oder
die Gewerke einzeln zu vergeben (EV), ist heute oft anders zu beant-
worten als in Phasen mit nicht so vollen Auftragsbüchern.
Für einen GU spricht, dass er in der Regel über fixe Geschäftsver-
bindungen zu Lieferanten verfügt. Allerdings zeigt sich, dass gute
Handwerksbetriebe oft nicht primär mit GUs arbeiten wollen und sich
eher auf die etwas lukrativeren Direktvergaben konzentrieren. Doch
diese erfordern auch bei mittelgroßen und nicht sonderlich komplexen
Bauvorhaben Fachwissen und einige Zeitressourcen beim Bauherren.
So nicht beides ohnehin ausreichend vorhanden ist, spricht vieles dafür,
dass auch hier der Mittelweg der goldene ist: Wenn die Kostenrisiken ei-
nes Bauvorhabens tragbar sind, wird es in vielen Fällen sinnvoll sein, die
Gewerke zwar direkt zu vergeben, sich dabei aber von Experten beraten
und unterstützen zu lassen. Und zwar keineswegs nur bei der Auswahl
der Lieferanten: Genaue Definition des Auftrags, Bauaufsicht und vor
allem die Abnahme erfordern unbedingt umfassende Fachkenntnisse.
Da diese Beratungskosten für Sonderfachleute für beide Vergabevari-
anten anfallen, bei Einzelvergaben jedoch der GU-Zuschlag entfällt, ist
die EV wesentlich günstiger. Da man selbst seine Handwerker aussucht,
hat man auch mehr Einfluss auf die Ausführungsqualität. Zumindest bei
kleineren und mittleren Bauvorhaben ist diese Vorgangsweise daher
meistens zielführender. Die angesprochene Expertise können Architek-
ten, Baumeister, Zivilingenieure und auch die Baumanagementabteilung
von EHL Immobilien bieten – es würde uns natürlich ganz besonders
freuen, wenn Sie diese Möglichkeit nutzen.
12Wohnungsmarkt
Wertsteigerung durch neue
Freiflächen realisieren
Möglichkeiten zur Attraktivierung und Aufwertung
von Altbauwohnungen durch zusätzliche Balkone
sollten unbedingt genutzt werden.
Dass ein paar Quadratmeter Freiraum ganz enorm zur Attraktivität
und damit zum Wert einer Wohnung im städtischen Bereich beitragen
können, ist beileibe keine neue Erkenntnis; aber die monatelangen
Karina Schunker MA MRICS Einschränkungen der Bewegungsfreiheit haben das Thema stärker in
Geschäftsführerin den Fokus gerückt als je zuvor.
Auch in klassischen Altbaulagen werden Freiflächen immer stärker
nachgefragt. Für Zinshausinvestoren ist es daher ein Gebot der Stunde,
Möglichkeiten zu prüfen, diese nachträglich zu schaffen. Insbesonde-
re dort, wo ausreichend große Innenhöfe vorhanden sind, stehen die
Realisierungschancen recht gut. Technisch sind die Produkte mittler-
weile sehr ausgereift, es gibt zahlreiche Anbieter, die auch ästhetisch
ansprechende Lösungen ermöglichen.
Zwar gibt es einige durchaus hohe Hürden – der Balkon darf das
Stadtbild nicht stören, sicherheitstechnische Fragen, Einsprüche von
Mietern etc. – aber der Aufwand lohnt sich in praktisch jedem Fall.
Den Kosten – in der Regel bei guter Bausubstanz 4.000 bis (bei sehr
kleinen Balkonen) 6.000 Euro/m2 – steht zumeist eine deutlich höhere
Wertsteigerung entgegen. In der Regel kann man von sieben bis zehn
Prozent höheren Quadratmeterpreisen ausgehen als in vergleichbaren
Wohnungen ohne Freiflächen. Dabei ist die Aufwertung in sehr guten
Wohnlagen tendenziell noch größer als in durchschnittlichen.
Wohnungspreise in Zentrallagen steigen stärker
Aber auch dort, wo derartige Verbesserungen nicht möglich sind,
kommt die Entwicklung des Wohnungsmarkts Zinshausinvestoren
entgegen, insbesondere, wenn sie die Parifizierung und den Verkauf
von Eigentumswohnungen planen. So stiegen die Preise in zentralen
Wohnlagen 2020 mit plus 4,5 bis 6,0 Prozent deutlich stärker als in
peripheren Lagen. Für heuer rechnen wir mit einem Zuwachs von
3,5 bis 3,75 Prozent und damit mit einem Anstieg von in etwa der
doppelten Inflationsrate. Dieser Aufwärtstrend sollte auch längerfris-
tig anhalten, da das Interesse an Eigentumswohnungen ungebrochen
ist und im Neubau aktuell überwiegend Mietwohnungen angeboten
werden.
13Bewertung
Zinshausbewertung: Quadrat-
meterpreis löst Rendite ab
Im Vollanwendungsbereich des MRG spielt der
Ertragswert nur mehr eine untergeordnete Rolle.
Die korrekte Bewertung von Immobilien ist durch die Entwicklungen der
Jahre 2020/21 noch herausfordernder geworden: Weniger Transaktionen
führen zu erhöhten Bewertungsunsicherheiten (auf die in den Gutachten
hinzuweisen ist), rechtliche und wirtschaftliche Unsicherheiten rund
Wolfgang Wagner MRICS um eingeschränkte Benutzbarkeit, die Nachhaltigkeit von damit ver-
Geschäftsführer bundenen Mietreduktionen und Leerständen und vieles mehr haben die
EHL Immobilien Bewertung GmbH korrekte Wertermittlung noch komplexer gemacht.
Allg. beeideter und gerichtlich
zertifizierter Sachverständiger Die Bewertung von Zinshäusern ist in dieser Hinsicht eigentlich eine er-
freuliche Ausnahme, vor allem weil die Nachfrage ungebrochen stark und
die Anzahl der Transaktionen ausreichend hoch für sichere Bewertungen
ist. Von größerer Relevanz für eine korrekte und der Marktentwicklung
entsprechende Bewertung von Zinshäusern ist die verstärkte Fortset-
zung eines bereits längerfristig zu beobachtenden Trends, dass der
Ertragswert völlig in den Hintergrund rückt und der Vergleichswert zum
absolut dominanten Bewertungsmaßstab geworden ist.
Aus Sicht der Immobilienbewerters stellt sich die Frage des „richtigen“
Bewertungsansatzes für diese Zinshäuser, bzw. Zinshausprojekte immer
wieder neu: Wie sehen die relevanten Marktteilnehmer diese Liegen-
schaft und wie kann das in Gutachten möglichst genau widergespiegelt
werden? Die richtige Antwort auf diese Frage schafft die Basis für eine
korrekte Bewertung, und nur dann führt die nachfolgende, detailgenaue
Analyse der Liegenschaft zur Ermittlung eines dem Markt entsprechen-
den Werts. Nur ein differenzierter und bis auf die Top-Ebene herunterge-
brochener Bewertungsansatz ermöglicht, zusammen mit der Bewertung
der Entwicklungspotenziale, die Ableitung des Verkehrswerts.
So komplex die in der Praxis zum Einsatz kommende Kombination
mehrerer Wertermittlungsmethoden ist – ertragsorientierte Verfahren
und das Vergleichswertverfahren kommen genauso zum Einsatz wie
das Residualwertverfahren –, so einfach ist der gemeinsame Nenner
von Zinshausbewertungen: Die laufenden, ja nicht einmal die in den
Folgejahren zu erwartenden Mieteinnahmen spielen eine untergeordnete
Rolle – was zählt, ist der Preis pro Quadratmeter, da Zinshausinvestoren
mittelfristig die Möglichkeit offensteht, das Objekt wertmaximierend zu
entwickeln, indem Ausbaupotenziale realisiert werden, parifiziert wird
und Eigentumswohnungen verkauft werden.
14Hausverwaltung
Betriebskostenfallen beim Ausbau
Führen bauliche Maßnahmen in weiterer Folge zu
zusätzlichen Mietkosten, sind diese im Vollanwendungs-
bereich des MRG in der Regel vom Vermieter zu tragen.
Maßnahmen zur Verbesserung der Substanz und die Schaffung zusätz-
licher Flächen in Zinshäusern sind für den Hauseigentümer nicht ohne
Tücken. Besondere Beachtung verdient dabei die Frage zusätzlicher
Bruno Schwendinger MA
Betriebskosten, die in weiterer Folge anfallen können.
Geschäftsführer
EHL Immobilien Management
Als Faustregel gilt, dass zusätzliche Betriebskosten nicht von den
Mietern zu tragen sind, sondern beim Vermieter hängenbleiben. Im
Vollanwendungsbereich des MRG gilt in dieser Hinsicht auch keine Ver-
tragsfreiheit, daher können auch keine rechtswirksamen Vereinbarungen
geschlossen werden, die davon abweichen. Einzige große Ausnahme sind
Aufzugseinbauten, bei denen diese sehr wohl möglich ist und bei denen
der Abschluss eines Vollwartungsvertrags ermöglicht, über diesen auch
die Kosten für Reparaturen in den Betriebskosten unterzubringen.
Aber das ist, wie gesagt, die Ausnahme. In praktisch allen anderen Fällen
gilt das nicht, und zwar selbst dann nicht, wenn zusätzliche Kosten auf
die Erfüllung gesetzlicher Vorschriften zurückzuführen sind. Ein an-
schauliches Beispiel dafür sind zusätzliche Kosten für den Brandschutz,
die etwa bei einem Dachbodenausbau anfallen, wenn durch diesen die
Einrichtung einer Druckbelüftung im Stiegenhaus erforderlich wird.
Sowohl die Anschaffungskosten als auch die späteren Betriebskosten
hat der Eigentümer zu tragen, allenfalls kann der Mieter des DG, das ja
nur der Teilanwendung des MRG unterliegt, daran beteiligt werden. Wie
problematisch das ist, zeigt sich etwa am Beispiel von Photovoltaikanla-
gen, die sowohl wirtschaftlich sinnvoll als auch gesamtgesellschaftlich
wünschenswert wären. Auch deren BK würden beim Vermieter bleiben.
Hingegen können bei Wohnungen im MRG-Vollanwendungsbereich diese
BK selbst dann nicht verlangt werden, wenn sie neu vermietet werden.
Eine diesbezügliche Vereinbarung mit dem Mieter könnte von diesem
jederzeit angefochten werden. Solange ein Objekt nach MRG vermietet
wird, bleiben die Betriebskosten für Verbesserungen im Zinshaus, wie
oben ausgeführt, beim Vermieter, und das sollte bei der Kalkulation von
Ausbau und Aufwertungsmaßnahmen berücksichtigt werden.
Entgehen kann man diesem Risiko letztlich nur, wenn das Objekt parifi-
ziert wird. Mit dem Erwerb von Wohnungseigentum wird die Verpflich-
tung zur Übernahme anteiliger Betriebskosten mitgekauft, und daher ist
auch aus diesem Grund die Wirtschaftlichkeit von Ausbau- und Verbesse-
rungsmaßnahmen bei einer Parifzierungsstrategie anders zu bewerten.
15Gewerbeflächen
Neue Chancen für
die Erdgeschoßzonen
Mit Gewerbeflächen nachhaltig zufriedenstellende Erträge zu erzielen, erfordert
Kreativität und Innovation. Ein Überblick über neue Ideen für die seit langem
wirtschaftlich herausforderndsten Bereiche der Wiener Zinshäuser.
Abseits der gut funktionierenden Einkaufsstra- das Spektrum dessen, was in unmittelbarer Nähe
ßen, in denen die Gewerbeflächen bis heute der eigenen Wohnung gesucht wird, gewandelt
höhere Erträge als die darüber liegenden Woh- – ein Überblick über Branchen und Alternativnut-
nungen bringen, sind in erheblichem Maß auch zungen, für die in Zukunft auch in Nebenlagen
längerfristige Leerstände zu registrieren. Umso zusätzliche Flächen benötigen werden:
wichtiger ist es, für diese Bereiche innovative
Lösungsansätze zu entwickeln. Das teilweise Ver- 1. Selbstbedienungskonzepte
schwinden alteingesessener Einzelhändler und Noch sind sie im Stadtbild echte Exoten, aber
traditioneller Handwerksbetriebe ist zwar nicht bereits sehr erfolgreich: SB-Konzepte die ganz
umkehrbar, doch gibt es in sehr vielen Lagen ohne Personal auskommen und die 24/7 Le-
durchaus Möglichkeiten, mit innovativen Konzep- bensmittel und Produkte des täglichen Bedarfs
ten nachhaltig neue Nutzungen zu finden. Grund- anbieten. Geeignet sind Flächen von 30 bis 80 m²
sätzlich bleibt der Bedarf an Nahversorgung nicht (manchmal mehr), gesucht werden Nebenlagen
nur bestehen, sondern wird in innerstädtischen mit günstigen Mieten, eine auffällige Fassaden-
Lagen sogar immer wichtiger. Allerdings hat sich gestaltung sollte möglich sein.
Gute Nachfrage in Bestlagen
Mag.
EHL-Retailspezialist Mario Mario Schwaiger
Leitung
Schwaiger über den Wandel
Einzelhandelsimmobilien
der Geschäftsstraßen
In den traditionellen Wiener Einkaufsstraßen und Pizza. Im Einzelhandel fällt die starke Nachfrage
aufstrebenden, „hippen“ Grätzeln, insbesondere seitens junger kreativer Handelsketten auf, die es
in den Bezirken fünf bis neun, ist weiterhin die verstehen, den stationären mit dem Onlinehandel
Vermietung der Erdgeschoßflächen an den optimal zu verknüpfen.
klassischen Einzelhandel und an die Gastronomie
erste Wahl. Doch auch hier ist ein verstärkter Der durch das aktuelle wirtschaftliche Umfeld
Wandel zu verzeichnen, und ein wesentlicher Anteil ausgelöste, beschleunigte Wandel bedeutet für
der Neuvermietungen wird auf neue Branchen und Vermieter von Gewerbeflächen in den wenigen
vor allem auf neue Marktteilnehmer entfallen. starken Einkaufslagen eine Herausforderung und
eine Chance: Wer jetzt neue Marktteilnehmer
Stark expansiv ist die Gastronomie mit innovati- ansprechen kann, hat gute Chancen, mit einem in-
ven Konzepten auch jenseits von Burger und novativen Mietermix langfristig erfolgreich zu sein.
162. Basisstationen für Online-Supermärkte Gemeinsam erfolgreich
Die Covid-bedingten Beschränkungen haben dem
Online-Lebensmittelhandel massiven Auftrieb Wien-3420-Vorstand
verschafft. Reine Online-Supermärkte wie Gerhard Schuster über
gurkerl.at oder alfies.at benötigen für die rasche Erkenntnisse aus dem
Zustellung (in max. 30 Minuten), nahe bei ihren erfolgreichen Erdge-
Kunden Lager- und Manipulierflächen ab 300 m². schoßmanagement in
Aspern und wie sie
3. Shared-Space-Büroräumlichkeiten sich auf Zinshauslagen
Home-Office und die steigende Zahl neuer Selbst- übertragen lassen.
ständiger schaffen Bedarf nach kleinen, flexibel
nutzbaren Büros in Wohngegenden, insbesondere Hat die gemeinsame Vermarktung der EG-Flächen
in guten Lagen mit hohem Anteil von in Bürojobs in der Seestadt Aspern die Erwartungen erfüllt?
beschäftigten Personen. Es gibt kaum Leerstand und praktisch keine
Zahlungsausfälle. Entscheidend war die Mischung
4. Fitness-Boutiquen kommerzieller und kulturell / sozialer Nutzungen.
Auch die die „sportliche Nahversorgung“ gewinnt Dafür haben wir drei Zonen definiert: gemanagte
an Bedeutung. Trotz der massiven Einschränkun- Kernzone („rote Zone“), „blaue Zone“ für kom-
gen für Fitnessstudios suchen derzeit mehrere plementäre Branchen und die „Impulsräume“ mit
Konzepte Flächen von 100 bis 200 m² für branchenbezogenen Mietzinsgestaltungen und der
„Fitness-Boutiquen“ für Kunden aus der unmittel- Übernahme von Leerstandsrisken, da die Flächen
baren Umgebung. ja auch in der Seestadt verschiedenen Eigentümern
gehören. In der Impulszone sind Vereine, Kultur-
5. Gesundheitsdienstleister initiativen und ausgewählte Handwerksbetriebe
Für Ordinationen, Physiotherapie, Massage etc. eingemietet, in der Kernzone vereinbaren wir bran-
sind Erdgeschoße deutlich besser geeignet als chenbezogene Mieten für Gastronomie, Lebens-
umfunktionierte Wohnungen. Für diese Nutzun- mittel- oder Drogeriemärkte. In den kommerziellen
gen sind selbst sehr kleine Flächen ab 50 m² „Ergänzungszonen“ nehmen die Bauträger Bedacht
geeignet, idealerweise mit eigenem Eingang. auf die ortsüblichen Mietzinse und die Branchenbe-
dürfnisse im Handel, beim Handwerk oder Ärzten
6. Tourismus und Kurzfristwohnen und Gesundheitsberufen.
Kurzfristiges Wohnen und touristische Nächti-
gungsangebote eröffnen besonders in der Nähe Funktioniert dieses Konzept auch bei Zinshäusern?
touristischer Hotspots – Innenstadt, Schönbrunn, Grundsätzlich ja, das zeigen Beispiele etwa in
Belvedere – interessante Ertragspotenziale. Die Deutschland oder UK. In der Praxis wird es aber
rechtlichen Rahmenbedingungen sind aber in nur klappen, wenn die Stadt die Initiative ergreift
jedem Einzelfall genau zu prüfen. oder private Initiativen entsprechend unterstützt.
Wichtig ist auch eine Einbeziehung des öffentlichen
7. Selfstorage Raums. Da müssen womöglich ein paar Parkplätze
Selbst wenn ein Standort tatsächlich nur für aufgegeben werden, um z. B. ein Geschäfts- oder
Lagerflächen geeignet sein sollte, können diese Gastronomielokal aus der Fassadenreihe in den
in attraktiver Form das Objekt insgesamt auf- Straßenbereich hinein zu erweitern. Aber wenn
werten. Selfstorage-Lagerflächen mit digitalen es mit ein wenig finanzieller und viel planerisch/
24/7-Zutrittssystemen und Abteilen ab einem gestalterischer Unterstützung der Stadt gelingt,
Quadratmeter von Konzepten wie z. B. StoreBox zumindest 20 Objekte in einem Gebiet gemeinsam
sind äußerst expansiv und suchen nach Flächen zu managen, können alle Eigentümer nachhaltig von
ab 100 m² (manchmal bis 500 m²) an guten einem lebendigen Grätzel mit Geschäften, Kleinge-
Standorten. werbe und zusätzlichen Arbeitsplätzen profitieren.
17Interview
Klare Rahmenbedingungen und hohe
Sicherheit sprechen für Wiener
Zinshäuser
Die deutsche aik hat als seit vielen Jahren erster institutioneller ausländischer
Investor ein großes Zinshausportfolio in Wien erworben. aik-Chef Stephan
Hinsche über die Gründe, warum das Investment trotz MRG perfekt ins Port-
folio passt.
Hinsicht als überaus attraktiven Standort. Neben
einem stabilen politischen und sozialen Umfeld
punktet die österreichische Hauptstadt vor allem
durch ein hervorragendes Angebot an qualitativ
hochwertigem Wohnraum. Die gesetzlichen Rah-
menbedingungen sind dem deutschen Mietrecht
sehr ähnlich, wenngleich der Mieterschutz in
Österreich noch umfassender ist. Insbesondere
diese Stabilität und die klaren Rahmenbedingun-
gen waren ausschlaggebend für die Investitions-
entscheidung.
Zinshäuser haben in Wien eine lange Tradition
und prägen das innerstädtische Stadtbild. Die
Kombination aus dem besonderen Charme der
Gebäude und den guten Lagen, hat Zinshäuser
zu begehrten Mietobjekten werden lassen. Sie
bieten somit stabile Mieterträge und erfüllen
unseren langfristorientierten Investitionsansatz.
© aik Immobilien-Investmentgesellschaft
Was hat gerade das CPI-Portfolio für Sie inter-
Stephan Hinsche, Sprecher der Geschäftsführung der aik, essant gemacht (Größe des Portfolios, Lage und
ist vom Potenzial des Wiener Zinshausmarkts überzeugt. Zustand der Objekte, Kaufpreis …)?
Das gesamte Portfolio ist substanziell gesehen
sehr homogen und bietet mit dem Mix aus freiem
Was hat eine deutsche Pensionskasse dazu und reguliertem Wohnraum über die nächsten
bewogen, sich in Österreich gerade auf dem Jahrzehnte ein kontinuierliches und sozialverträg-
Wiener Zinshausmarkt mit seinen komple- liches Entwicklungspotenzial. Damit der Standort
xen rechtlichen Rahmenbedingungen sowie Wien nachhaltig bewirtschaftet werden kann, ist
teilweise sehr einschränkenden Regelungen zu eine gewisse Größenordnung bei unseren Invest-
engagieren? ments unerlässlich. Die wesentlichen Rahmen-
Die aik investiert in Wien bereits seit über 15 parameter wie Preis, Lage und Zustand passen
Jahren, und wir betrachten Wien in vielerlei ausgesprochen gut in unser Risikoprofil.
18Haben Sie Investitionen in vergleichbare Immo-
bilien auch in anderen Städten bzw. Ländern
vorgenommen oder planen Sie dies zumindest?
Auf dem deutschen Markt wurden in den
vergangenen Jahren ähnliche Investitionen
getätigt, und wir werden unser Engagement in
Deutschland und Österreich für unseren neuen
Gemeinschaftsfonds, aber auch für unsere Be-
standsfonds weiter ausbauen. Weiters eruieren
wir derzeit die Ausweitung von Wohninvestments
auf andere Nachbarländer, in denen wir bereits
in Büroimmobilien investiert sind, z. B. in den
Niederlanden.
Welche Renditeerwartung haben Sie für dieses © CPI
Investment?
Wir sind an langfristorientierte Investitionen mit Hasengasse 23: Ein Schwerpunkt des aik-Portfolios liegt
stabilen Erträgen interessiert und kalkulieren in 1100 Wien.
die einzelnen Immobilien mit sehr konservativen
Annahmen. Das Zinshaus-Portfolio weist ein Ren-
dite-Risiko-Profil aus, dass in die Anlagestrategie Management kontinuierlich realisieren. Derzeit
des Fonds hervorragend passt und den Min- ist keine Parifizierung geplant.
destanforderungen bei der Rendite entspricht.
Wollen Sie im Wiener Zinshausmarkt regelmä-
Wollen Sie Ihr Portfolio halten oder ist ein Wei- ßig zukaufen oder war das CPI-Portfolio eine
terverkauf von Objekten oder auch Parifizierung Ausnahme?
mit nachfolgendem Wohnungsverkauf ebenfalls Wir wollen unser Engagement im Wiener Woh-
eine Option? nungsmarkt sukzessive ausbauen und planen
Unsere Anlagestrategie ist grundsätzlich lang- über die nächsten Jahre weitere Zukäufe, sowohl
fristig orientiert, wir wollen die vorhandenen von Zinshäusern, aber auch von anderen Be-
Potenziale des Portfolios durch aktives Asset- stands- und Neubauten.
aik Immobilien-Investmentgesellschaft
Die aik Immobilien-Investmentgesellschaft mbH (aik) ist ein international operierendes Immobilien-
Investmenthaus von Versorgungswerken und der Deutschen Apotheker- und Ärztebank, das aktuell für
33 institutionelle Investoren arbeitet. Sie verwaltet ein Immobilien-Portfolio von rund 4,3 Mrd. Euro in
den Segmenten Wohnen und Gewerbe in Deutschland und im europäischen Ausland.
Die aik hat bereits seit über 20 Jahren Wohnimmobilien im Bestand und den Anteil in den letzten
Jahren auf über 5.500 Wohneinheiten bzw. 20 Prozent des verwalteten Immobilienvermögens
ausgebaut.
Derzeit erfolgt die Auflage eines Immobilien-Spezialfonds, der schwerpunktmäßig in Wohnimmobilien
in Deutschland und seinen Nachbarländern, u. a. Österreich, investiert. Der Fonds wird überwiegend in
Bestandsimmobilien an zukunftsfähigen, wirtschaftlich und demographisch interessanten Standorten
investieren und diese langfristig halten.
19Interview
Grüner, kühler und lebendiger
Planungsstadträtin Ulli Sima setzt auf möglichst viel Grün in urbanen Zonen,
um die Stadt gleichzeitig kühler und lebendiger zu machen. Dazu sollen auch
Maßnahmen zur Attraktivierung etwas verschlafener Grätzel beitragen.
Frau Stadträtin Sima, wie haben sich mit Ihrer
Amtsübernahme die Schwerpunkte und Zielset-
zungen der Stadtplanung verschoben?
Ich will die Stadtplanung neu denken – die große
Herausforderung ist der Klimawandel und die
damit verbundenen städtischen Hitzeinseln.
Daher ist mein oberstes Ziel, aktive Klimaschutz-
maßnahmen zu forcieren und die Stadt zu kühlen.
Das Motto lautet: Raus aus Asphalt und Beton
und viel mehr kühlendes Grün auf Wiens Plätzen
und Straßen. Ich habe bereits etliche Projekte
auf den Weg gebracht, wie etwa den neuen
Praterstern, den Neuen Markt, die Thaliastraße
in meinem Heimatbezirk Ottakring und auch die
Zollergasse im 7. Bezirk, dort werden große, 25
Jahre alte XL-Bäume für Schatten sorgen. Überall
ist das Ziel: mehr Grünflächen und Cooling-Ele-
mente für die dringend notwendige Abkühlung an
Hitzetagen.
Die Coronakrise hat die Probleme in den inner-
städtischen Erdgeschoßen verschärft. Wie kann
und wird die Stadt hier gegensteuern (Locke-
rung der Nutzungsbestimmungen, Quartiers-
management, Möglichkeiten zur Mitnutzung
öffentlichen Raums, Förderungen …)?
Die Coronakrise hat uns verdeutlicht, wie wichtig
der öffentliche Raum für die Menschen in Wien
© Arman Rastegar ist. Das Erdgeschoß trägt wesentlich zum Er-
scheinungsbild eines Ortes bei. Gibt es hier viele
Ulli Sima ist seit Herbst 2020 „Amtsführende Stadträtin Leerstände wirkt das nicht sehr einladend. Als
für Innovation, Stadtplanung und Mobilität“. Zu ihrem Ver- Stadt sind wir natürlich an lebendigem öffent-
antwortungsbereich zählen unter anderem die für Stadtge- lichen Raum mit attraktiven Grätzeln, in denen
staltung und Flächenwidmungen und damit für Zinshäuser sich die Menschen wohl fühlen, sehr interessiert.
besonders relevanten Magistratsabteilungen 19 und 21. Daher setzen wir hier Maßnahmen zur Attrak-
tivierung – z. B. durch Leerstandvermittlung,
20und schauen darauf, dass bei Neubauten die Gründerzeitviertel verfügen zwar meist über
Erdgeschoße attraktiv gestaltet werden. Im Zuge einen ganz besonderen Charme, sind aber auch
unserer Begrünungsmaßnahmen auf den Plätzen dicht besiedelt und haben nur wenige Grün-
und Straßen schaffen wir kleine Grünoasen, die räume. In dichtbebauten Gebieten ist es, auf
zum entspannten Verweilen einladen. Das sorgt Grund der vielen technischen Einbauten für Gas,
für Abkühlung und Entspannung bei den Bewoh- Wasser, Fernwärme, Strom etc., oft nicht möglich,
nerInnen und für Attraktivierung des gesamten Bäume zu pflanzen, auch die U-Bahntrassen
Grätzels. erschweren Baumpflanzungen. Aus diesem
Grund habe ich das Förderprogramm „Raus aus
Nachverdichtung kann bekanntlich einen wichti- dem Asphalt“ ins Leben gerufen. Wir versuchen
gen Beitrag zur Schaffung von Wohnraum ohne dort, wo Bäume nicht wachsen, in Absprache
hohe Infrastrukturkosten und Bodenverbrauch mit den Bezirken Asphaltflächen aufzubrechen
leisten. Sollen die Möglichkeiten ausgeweitet und mit unterschiedlichen Pflanzen-Modulen
oder auch die bestehenden Möglichkeiten zu begrünen. So entstehen statt Beton- und
leichter umsetzbar werden? Asphaltflächen natürliche, kühlende und auch
optisch ansprechende Grünflächen, die die Grätzel
Wir setzen bei der Stadtentwicklung grundsätz- bunter machen. In der Operngasse im 4. Bezirk
lich auf die Nutzung bereits versiegelter Flächen, haben wir das bereits umgesetzt. Maßnahmen
der sogenannten brown fields – etwa alter wie diese fördert die Stadt Wien mit dem neuen,
Gewerbe- oder Bahnhofareale wie beim Haupt- größten Klima-Förderprogramm in der Geschich-
bahnhof oder aktuell beim Nordwestbahnhof. te unserer Stadt. Wir investieren 100 Millionen
Nachverdichtung muss immer behutsam unter Euro für nachhaltige Klimawandel-Anpassungs-
Einbindung aller AkteurInnen erfolgen, auf die maßnahmen in den Bezirken.
Interessen der BewohnerInnen muss geachtet
werden. Ganz besonders wichtig ist mir jedenfalls Darüber hinaus fördert die Stadt Wien großflä-
in allen Bereichen die Versorgung mit attraktiven chige Fassadenbegrünung auf Privatgebäuden,
Grün- und Freiräumen. die aus ökologischer Sicht große Vorteile bringt:
Sie wirkt kühlend auf die Innenräume, aber auch
Klimaschutz und mehr Grün in der Stadt haben auf das Mikroklima im Umfeld. Als Stadt gehen
in Ihrem Programm einen besonders hohen wir mit Pilotprojekten bei den Zentralen von
Stellenwert. Welche Maßnahmen planen Sie im Müllabfuhr (MA 48) und Wiener Wasser (MA 31)
Bereich des Altbestands und wie sollen diese fi- mit guten Beispiel voran. Das Blütenmeer an der
nanziert werden? Schließlich sind die Mieten in Fassade der 48er ist auch optisch eine große
den Zinshäusern ja limitiert und liegen deutlich Bereicherung für den Gürtel.
unter dem Marktniveau.
Preisniveau bei Eigentumswohnungen in Wien (in EUR/m2)
6.000
4.500
3.000
keine Angaben
4.150 | 5.600
4.200 | 5.750
4.300 | 5.800
4.000 | 5.300
4.250 | 5.700
4.600 | 6.150
4.500 | 6.250
3.000 | 4.700
2.700 | 4.150
3.150 | 4.550
4.400 | 6.250
3.350 | 4.900
3.150 | 4.600
3.100 | 4.650
3.200 | 4.600
4.200 | 6.200
4.700 | 7.000
3.000 | 4.400
3.000 | 4.400
3.050 | 4.600
3.150 | 4.300
4.900 | k. A.
1.500
0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123
Bestand Erstbezug (aus „Freifinanziertem Wohnbau“) Quelle: EHL Market Research | Q2 2021
21Referenzen | Vermittelte Zinshäuser
Kärntner Straße 12, 1010 Wien Schubertring 9-11, 1010 Wien
Nutzfläche ca. 3.550 m 2
Nutzfläche ca. 9.445 m2
Dieses 1875 erbaute Eck-Zinshaus punktet nicht nur Der Christinenhof an der Ringstraße, erbaut 1863– 65
durch sein prächtiges Aussehen, sondern auch durch von Ludwig Zettl, ist ein freistehender, frühhistorischer
seine exklusive Innenstadtlage. Wohnhof mit architektonisch gestaltetem Innenhof.
Hoher Markt 3, 1010 Wien Schönngasse 19, 1020 Wien
Nutzfläche ca. 4.580 m 2
Nutzfläche ca. 1.269 m2
Das 1949–50 wiederaufgebaute Zinshaus befindet Attraktives Gründerzeithaus mit reichlich Potenzial, nahe
sich an einem der geschichtsträchtigsten Plätze Wiens. der Wirtschaftsuniversität Wien, in beliebter Lage
Hier befand sich einst die erste Münzprägestätte. zwischen Grünem Prater und der Donauinsel
Wolfgang-Schmälzl-Gasse 4, 1020 Wien Reinprechtsdorfer Straße 74, 1050 Wien
Nutzfläche ca. 1.379 m2 Nutzfläche ca. 1.497 m2
Das klassische Zinshaus mit Rohdachboden befindet Umfassende Möglichkeiten zum Ausbau des Dach-
sich in zentraler Lage im 2. Bezirk und ist durch die Nähe bodens erlauben bei dem ausgezeichnet gelegenen
zum Praterstern verkehrstechnisch bestens angebunden. Objekt künftig eine Nutzfläche von mehr als 2.000 m².
22Referenzen | Vermittelte Zinshäuser
© PicMyPlace
Mariahilfer Straße 3, 1060 Wien Bürgerspitalgasse 29, 1060 Wien
Nutzfläche ca. 2.772 m 2
Nutzfläche ca. 3.561 m2
Neungeschoßiges Zinshaus aus der späten Gründerzeit, Einzigartiges Dreifronten-Zinshaus in bester innen-
direkt an Österreichs längster Einkaufsstraße und in un- städtischer Lage, zwischen Westbahnhof und Innerer
mittelbarer Nähe zur Wiener Innenstadt gelegen Mariahilfer Straße gelegen
Wickenburggasse 2, 1080 Wien Schwarzspanierstraße 18, 1090 Wien
Nutzfläche ca. 1.495 m 2
Nutzfläche ca. 1.250 m2
Das Gründerzeithaus befindet sich in absoluter Bestlage Das Zinshaus in unmittelbarer Nähe zur Votivkirche
in unmittelbarer Nähe des Rathauses. Ein Dachboden- befindet sich in einer der begehrtesten Wohnlagen des
ausbau erlaubt eine deutliche Steigerung der Nutzfläche. neunten Bezirks.
© PicMyPlace
Erlgasse 19, 1120 Wien Tiefendorfergasse 4, 1140 Wien
Nutzfläche ca. 1.285 m2 Nutzfläche ca. 1.205 m2
In der Nähe der aufstrebenden Meidlinger Hauptstraße Die unmittelbare Nähe zum hochwertigen Neubaupro-
gelegen, bietet das in bestem Zustand befindliche Ob- jekt Körnerkaserne sowie beste urbane Infrastruktur
jekt erhebliches Mietsteigerungspotenzial. sichern dem Objekt mittelfristig großes Potenzial.
23INNERE STADT
Zinshauspreise 7.000 bis 15.000 EUR/m2
Renditen 0,6 bis 1,60 %
Monatsmieten netto in EUR/m2
Wohnungen Ø k. A.
Büros 15,0 bis 26,0
Geschäftslokale A-Lagen 100–500
B-Lagen 20–90
1., Innere Stadt
Der Zinshausmarkt im ersten Bezirk war besonders stark von der Zurückhal-
tung potenzieller Verkäufer im Jahr 2020 geprägt. Die wenigen Transaktionen
bestätigten den kontinuierlichen Anstieg des ohnehin hohen Preisniveaus.
Investoren im Bereitschaftsmodus länger als üblich dauert. Auch die Eintragung
bereits tatsächlich abgeschlossener Verkäufe
Zumindest in einer Hinsicht bot der Zinshaus- ins Grundbuch nimmt vielfach einen längeren
markt in der Wiener Innenstadt das seit Jahren Zeitraum als gewohnt in Anspruch.
gewohnte Bild: Eine ganze Reihe potenzieller
Investoren befindet sich gleichsam im Wartemo- Dass auf den ersten Bezirk mit mehr als 100 Mio.
dus, bereit, jedes zum Verkauf stehende Objekt Euro dennoch rund sieben Prozent des gesamten
umgehend zu prüfen und dafür auch beachtliche Transaktionsvolumens in Wien entfallen sind, ist
Preise zu bezahlen – allein es kommt kaum ein darauf zurückzuführen, dass ungewöhnlich viele
Haus auf den Markt. Zinshausanteile gehandelt wurden. Großteils
betrifft dies Anteilsvereinigungen mit dem Ziel
des Käufers, Mehrheitsanteile oder möglichst das
„Wenig Bewegung bei Gesamt-
alleinige Eigentum an dem Objekt zu erwerben – in
objekten, reger Handel mit Anbetracht der wenigen auf den Markt kommenden
Zinshausanteilen“ Gesamtobjekte eine naheliegende Strategie, um
das Engagement in der Innenstadt auszubauen.
Gerade einmal drei Transaktionen für Gesamtob-
jekte wurden 2020 ins Grundbuch eingetragen, Das aktuelle Preisniveau von rund 10.000 Euro/m²
die prominenteste davon: der Kauf eines Objekts (mit Ausreißern nach oben aufgrund beson-
in der Akademiestraße, in sehr guter Lage, nahe derer Konstellationen) ist wegen des starken
der Oper, durch einen privaten österreichischen Nachfrageüberhangs gut abgesichert. Eine
Investor um netto knapp 30 Mio. Euro. Darüber überdurchschnittliche Preisdynamik ist für
hinaus sind einige weitere Großtransaktionen die Lagen rund um den Rudolfsplatz zwischen
in weit fortgeschrittenen Verhandlungsstadien, Schottenring und Salzgries zu erwarten. Dieser
wobei die Unsicherheiten rund um die Coro- früher etwas weniger beachtete Bezirksteil
na-Pandemie und vor allem die damit verbunde- wurde von den Investoren richtiggehend „ent-
nen technischen Schwierigkeiten in einigen Fällen deckt“ und zuletzt durch mehrere hochwertige
dazu beitragen, dass die Abwicklung deutlich Developments deutlich aufgewertet.
24Flächenaufteilung Altersgruppen
7%
14 %
19 %
40 %
49 %
11 % 60 %
Baulandnutzung (141,6 ha) 0 bis 19 Jahre (2.199)
Grünflächen inkl. Gewässer (30,4 ha) 20 bis 64 Jahre (9.702)
Verkehrsflächen (114,9 ha) 65 bis 79 Jahre (3.080)
80 Jahre und älter (1.066)
Schottenring
Schottenring U2 U4
1.
Gonzagagasse
Schottentor U2
Marc-Aurel-Straße
Schwedenplatz U1 U4
Tuchlauben Urania
Kohlmarkt Graben
U3 Wollzeile
U2
U5 Rathaus
U1 U3 Stephansplatz
U3
1. Landstraße - Wien Mitte U3 U4
Kärntner Straße
U2 U3 U5 Volkstheater überdurchschnittliche Preislagen
durchschnittliche Preislagen
Stadtpark U4
U2 U5 unterdurchschnittliche Preislagen
Karlsplatz U1 U2 U4 U5 U-Bahn
U5 in Planung
Bevölkerungsentwicklung Durchschnittliches Anteil nicht-österreichischer
Nettoeinkommen Staatsbürger
2020 16.047
2038 16.927 Ø Wien EUR 23.552,– Ø Wien 30,8 %
Veränderung 880 | 5,5 % 1. Bez., EUR 34.567,– +46,8 % 1. Bez., 25,6 % -5,2 %
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