Zahlen und Fakten Lager/Logistik Rhein-Main 2020 - NAI Apollo Group
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Zahlen und Fakten Lager/Logistik Rhein-Main 2020
„Zuverlässige Informationen sind
unbedingt nötig für das Gelingen
eines Unternehmens.“
Zitat von Christoph Kolumbus
Für weitere Informationen rufen Sie uns gerne an. Bei uns
begegnen Sie Fachleuten, die Sie gerne mit ihrem Wissen
unterstützen. Wir freuen uns auf Sie.
Dr. Konrad Kanzler
Head of Research
+49 (0) 69 - 970 505-614
konrad.kanzler@nai-apollo.de
Michael Weyrauch
Head of Industrial Letting and Transaction
+49 (0) 69 - 970 505-902
michael.weyrauch@nai-apollo.de
Tim Weißleder
Director Industrial Letting
+49 (0) 69 - 970 505-157
tim.weissleder@nai-apollo.de
Lenny Lemler
Director Investment
+49 (0) 69 - 970 505-174
lenny.lemler@nai-apollo.de
Marktumfeld
Bevölkerungsentwicklung Frankfurt/Rhein-Main
Frankfurt Wiesbaden Mainz Darmstadt Offenbach
Die Covid-19-Pandemie sowie die Maß-
Einwohner (12/2020): Frankfurt 758.917 (06/20) / Wiesbaden 291.126 /
Mainz 216.717 / Darmstadt 161.673 / Offenbach 140.140
nahmen zu deren Eindämmung waren in
Quelle: Städte Frankfurt a.M., Wiesbaden, Mainz, Darmstadt, Offenbach
800.000 2020 die nahezu alle gesellschaftlichen Be-
700.000
reiche bestimmenden Themen. Die Wirt-
600.000
schaft im Rhein-Main-Gebiet zeigte bis zum
500.000
400.000
neuen Lockdown im Dezember allerdings
300.000
bereits wieder erste Zeichen einer Erho-
200.000 lung. So kommt die letzte Konjunkturum-
100.000 frage der IHK Frankfurt aus dem Herbst
0 2020 zu dem Ergebnis, dass sich die Stim-
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Okt 20
mung der Unternehmen in der zweiten Jah-
reshälfte im Vergleich zu den Vorumfragen
des Jahres gesteigert hat. Dies mündet in
Arbeitslosenquote Frankfurt/Rhein-Main
einem Geschäftsklimaindex von 96 Punk-
Frankfurt Wiesbaden Mainz Darmstadt Offenbach Deutschland
Arbeitslosenquote (2020): Frankfurt 6,7 % / Wiesbaden 7,3 % / Mainz 6,1 % / Darmstadt 6,2 % / ten, der den Wert aus dem Frühsommer
Offenbach 10,0 % / Deutschland 5,9 %
12,0 von 68 Punkten deutlich übertrifft. Aller-
11,0
dings liegt er damit weiterhin im negativen
Quelle: Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit
10,0
Bereich (Grenze zwischen positiver und ne-
9,0
gativer Gesamtstimmung bei 100 Punkten).
8,0
Im Segment der Verkehrswirtschaft haben
7,0
6,0
sich die Bewertungen der Unternehmen
5,0 zwar ebenfalls verbessert, mit einem Ge-
4,0 samtklimaindex von 68 überwiegen aber
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
noch deutlicher die negativen Stimmen.
Die Arbeitslosenquoten der fünf größten
Kaufkraft pro Kopf Frankfurt/Rhein-Main Städte der Region – Frankfurt, Wiesbaden,
Frankfurt Wiesbaden Mainz Darmstadt Offenbach Deutschland
Mainz, Darmstadt und Offenbach – sind im
Kaufkraft pro Kopf (2020): Frankfurt 26.976 € / Wiesbaden 26.230 € / Mainz 25.185 Jahresverlauf zunächst deutlich gestiegen.
€ / Darmstadt 25.759 € / Offenbach 22.110 € / Deutschland 23.766 €
30.000 Nach dem Höhepunkt im August gingen
25.000 diese aber bis Dezember wieder kontinuier-
20.000 lich zurück, im Schnitt um 0,7 %-Punkte
15.000
auf 7,4 %. Die Vorjahreswerte konnten
aber nicht wieder erreicht werden. Im Jah-
Quelle: GfK GeoMarketing GmbH
10.000
resdurchschnitt weist unter den betrachte-
5.000
ten Städten Offenbach mit 10,0 % die
0 höchste Arbeitslosigkeit auf (+1,4 %-
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Punkte im Jahresvergleich). Die niedrigste
Quote ist in der Stadt Mainz zu beobachten
Verkehrssituation Frankfurt/Rhein-Main (6,1 %), in der unter den Betrachtungsstäd-
Passagierzahlen am Frankfurt Airport in 2020 mit Minus von
ten die Zunahme mit 0,8 %-Punkten auch
Flugverkehr
73,4 % im Vergleich zum Vorjahr auf 18,8 Mio. Fluggäste. am geringsten ausfällt.
Abnahme des Cargovolumens im Vergleich zu 2019 um 8,3 %
auf 1,9 Mio. Tonnen. Durch den zweiten Lockdown und den
Schienenverkehr Frankfurter Hauptbahnhof wichtigster ICE-Knotenpunkt in Bestimmungen zur Eindämmung der Co-
Deutschland. Täglich über 630 Züge im Fern- und vid-19-Pandemie haben sich die Rahmen-
Nahverkehr, 1.100 S-Bahnen sowie 350.000 Besucher und
Reisende. bedingungen nun wieder deutlich ver-
schlechtert. Trotz immenser staatlicher
Stützmaßnahmen wird sich dies erneut ne-
Straßenverkehr Mit fünf Autobahnen zentrale Anbindung an das deutsche
Autobahnnetz. Frankfurter Kreuz mit mehr als 350.000 gativ auf die Wirtschaftsentwicklung nieder-
Fahrzeugen pro Tag das meist befahrene Autobahnkreuz schlagen und bei den Erwerblosenzahlen
Deutschlands.
zu spürbaren Zuwächsen führen.
Marktdaten
Flächenumsatz (Vermietungen u. Eigennutzer – in 1.000 m²)
Der Lager- und Logistikflächenmarkt im
Flächenumsatz (in Tausend) Durchschnittlicher Flächenumsatz 10 Jahre (617.000 m²)
Rhein-Main-Gebiet zeigt sich trotz spürba-
900
769 m² rer Auswirkungen der Coronakrise wei-
800 753 m² 741 m²
700
testgehend robust. So liegt der Flächen-
629 m² 635 m²
600
569 m² umsatz durch Vermietungen und Eigen-
508 m²
500 478 m² nutzer im Gesamtjahr 2020 bei rund
400 508.000 m². Das Vorjahresergebnis ist da-
300
mit um rund 30.000 m² bzw. 6 % übertrof-
200
fen worden. Gleichzeitig ist es aber auch
Quelle: NAI apollo
100
0
das zweitschwächste Ergebnis der ver-
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 gangenen zehn Jahre. Das gerade abge-
laufene vierte Quartal hat zum jetzigen
Jahresergebnis rund 127.000 m² beigetra-
Flächenumsatz nach Flächengröße 2020
gen.
280.000
260.000
10 Flächen
244.000 m²
Die Markteinflüsse im abgeschlossenen
240.000
220.000
Insgesamt: 508.000 m²
Jahr waren vielschichtig. Natürlich hat die
200.000
180.000 Covid-19-Pandemie mit den entsprechen-
160.000
140.000
den Maßnahmen zu deren Eindämmung
120.000
100.000
76 Flächen 17 Flächen 11 Flächen zu einer Verschiebung sowie zum gänzli-
67.000 m² 22 Flächen 70.000 m² 77.000 m²
80.000
50.000 m² chen Abbruch von Anmietungsüberlegun-
60.000
40.000 gen vor allem aus den Bereichen Industrie
20.000
und verarbeitendes Gewerbe sowie der
Quelle: NAI apollo
0
≤ 1.500 1.501 - 3.000 3.001 - 5.000 5.001 - 10.000 > 10.000
Transport-, Lager- und Logistikdienstleis-
ter geführt. Andererseits ist die Flächen-
nachfrage seitens des Handels deutlich
Flächenumsatz nach Branchen 2020 gestiegen. Zudem wirkten Faktoren und
Prozesse auf den Markt ein, die bereits vor
9,6 % der Coronakrise sichtbar wurden. So
Transport, Lager & Logistik zeigte sich schon 2019 nach mehreren
26,8 %
Jahren immer neuer Rekordwerte eine ge-
Handel
19,5 % nerelle Marktberuhigung. Als ebenfalls
Industrie & Gewerbe wichtig erweist sich zudem die stetig
knapper werdende Flächenverfügbarkeit,
Sonstiges & k.A.
insbesondere in den zentralen Teilmarkt-
räumen. So besteht ein sich verschärfen-
Quelle: NAI apollo
der Mangel sowohl an verfügbaren groß-
44,1 %
flächigen Bestandsflächen, die den Nut-
zeransprüchen entsprechen, als auch an
Definition des Marktgebiets bebaubaren Freiflächen, die hinsichtlich
Lage und Genehmigungsfähigkeit für neue
Projektentwicklungen geeignet sind.
NAI apollo definiert als Lager- und Logistikflächenimmobilienmarkt
Frankfurt/Rhein-Main alle relevanten verfügbaren Lager-/Logistikflä- Entsprechend ist der Umsatzanteil des
chen zwischen den Städten Butzbach im Norden und Worms im Sü- Neubausegments, also Anmietungen in
den sowie der Stadt Bingen im Westen und der Stadt Aschaffenburg Neubauprojekten sowie neue Eigennut-
im Osten. zerprojekte, mit rund 184.000 m² bzw.
36 % vergleichsweise niedrig. Der Vorjah-
Die Stadt Frankfurt am Main bildet den zentralen Punkt des beschrie-
reswert von 39 % ist damit nochmals un-
benen Marktes.
terschritten worden. 2018 lag der Neu-
baumarktanteil bei rund 52 %.Marktdaten
Mietpreisentwicklung Frankfurt/Rhein-Main
Spitzenmiete Logistikflächen ≥ 5.000 m² (in Euro/m²) In den vergangenen Monaten wurde die
9,00
Spitzenmiete Lager-/Logistikflächen - einschließlich Gewerbeparks (in Euro/m²) hohe Bedeutung des Handels für den La-
8,00 ger- und Logistikimmobilienmarkt im
7,00 Rhein-Main-Gebiet noch einmal deutlich
6,00
unter Beweis gestellt. Vor allem durch den
5,00
4,00
Food-Bereich sowie den wachsenden E-
3,00 Commerce, der durch Corona einen wei-
2,00 teren Schub erhält, ist die Nachfrage nach
1,00
Lager- und Logistikflächen hoch. Infolge-
Quelle: NAI apollo
0,00
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 dessen vereint 2020 der Handel mit
224.000 m² über 44 % des Flächenumsat-
zes auf sich (+13,1 %-Punkte im Vorjah-
Große aktuelle Projektentwicklungen 2020 resvergleich). Mit größerem Abstand fol-
gen die Transport-, Lager- und Logistikun-
Mainz – 24.000 m²
ternehmen (26,8 %) sowie die Industrie-
Bau einer Logistikimmobilie mit insgesamt rund 28.000 m² Nutzfläche (hiervon ca. 24.000 m²
Hallenfläche, aufgeteilt in 3 Mietbereiche) durch Four Parx auf einem ehemaligen und verarbeitenden Gewerbebetriebe
Produktionsgelände des Nestlé-Werks in der Rheinallee in Mainz-Mombach.
(19,5 %).
Erlensee – 50.000 m²
Fortgesetzt hat sich der Trend zu höheren
Eigennutzerbau des neuen Verwaltungs- und Logistikzentrums mit insgesamt rund 50.000 m² Marktaktivitäten in den Außenbereichen
Hallenfläche von Lidl in Erlensee mit einer voraussichtlichen Bauzeit von eineinhalb Jahren.
des Marktgebietes, wo zuletzt mehrere
Kleinostheim - 62.000 m² entsprechend nachgefragte Flächenange-
bote entstanden bzw. noch im Bau sind.
Quelle: NAI apollo
Bau einer Logistikimmobilie mit voraussichtlich rund 62.000 m² Lagerhalle, 5.000 m²
Mezzanine- und über 2.000 m² Büro- und Sozialfläche an der Bundesautobahn A45 durch die Der traditionell führende Teilmarkt „Süd-
US-amerikanische Investment- und Entwicklungsgesellschaft Hillwood.
West“ belegt zwar erneut die Spitzenposi-
tion. Mit einem Umsatzanteil von 31 %
bleiben die Ergebnisse vergangener Jahre
Große fertiggestellte Projektentwicklungen 2020
aber unerreicht (2019: 39 %, 2018: 59 %,
Frankfurt – 14.000 m²
2017: 43 %). Im Gegensatz dazu haben
Erster Bauabschnitt des SEGRO CityPark in Frankfurt-Rödelheim mit rund 14.000 m² Mietfläche. Auf vor allem die Teilmärkte „Osten“ und
dem insgesamt 14,5 ha großen Gelände, das bis 2008 vom US-Militär genutzt wurde, sollen zukünftig
weitere Lager-, Service- und Büroflächen entstehen. „Nord-Osten“ u.a. infolge von Großab-
Egelsbach – 30.000 m² schlüssen hinzugewonnen. So hat u.a. der
„Osten“ um 66 % auf rund 112.000 m² zu-
Bau des "Frasers Park Egelsbach" mit zwei Hallen und einer Gesamtmietfläche von annähernd
30.000 m² durch Frasers Property. legen können und belegt im Teilmarktran-
king nun mit 22 % den zweiten Platz.
Hammersbach – 43.000 m²
Durch die Verlängerung und Verschärfung
Quelle: NAI apollo
Zweiter Bauabschnitt auf dem interkommunalen Gewerbegebiet Limes (Hammersbach, Limeshain und
Büdingen) mit ca. 43.000 m² Mietfläche.
der gegen die Pandemie wirkenden Maß-
nahmen wird Corona noch längere Zeit die
Nachfrage nach Lager- und Logistikflä-
chen an vielen Stellen schmälern. Eine
Ausblick nächste 12 Monate Ausnahme bilden vor allem der Onlinehan-
del und der Food-Handelsbereich. Unab-
Bestand
hängig hiervon ist der Mangel an geeigne-
Leerstand ten Bestandsobjekten und bebaubaren
Grundstücken in den zentralen Teillagen
Umsatzleistung ein Problem. Der Trend steigender Markt-
aktivitäten in den Außenbereichen wird
Spitzenmiete dadurch weiter gefördert.
Quelle: NAI apollo
DurchschnittsmieteTeilmärkte
Teilmärkte, Mietpreise und verfügbare Bestandsobjekte Q4 2020
Nord-Ost
3,90 – 5,40 €/m²
Nord-West
3,80 – 6,50 €/m²
Frankfurt
4,00 – 7,60 €/m²
Wiesbaden/Mainz Ost
3,60 – 6,25 €/m² 3,50 – 5,75 €/m²
Süd-Ost
Süd-West 3,80 – 6,50 €/m²
3,60 – 6,90 €/m²Top 5 – Key Facts
Logistikhochburgen
Durchschnitts- und Spitzenmiete für Logistikflächen (≥ 5.000 m²) Q4 2020
Durchschnittsmiete in €/m² Spitzenmiete in €/m²
Berlin 5,10 6,10
Düsseldorf 4,90 5,90
Frankfurt/Rhein-Main 5,40 6,60
Quelle: NAI apollo
Hamburg 5,10 6,40
München 6,60 7,10
Spitzenrenditen Q4 2020
Spitzenrendite Spitzenrendite Spitzenrendite
Büro Einzelhandel Logistik
Berlin 2,60 % 2,90 % 3,40 %
Düsseldorf 3,00 % 3,25 % 3,45 %
Frankfurt a. M. 2,80 % 3,15 % 3,40 %
Hamburg 2,80 % 3,10 % 3,40 %
Quelle: NAI apollo
München 2,65 % 2,90 % 3,35 %
Gesamt Ø = 2,80 % Ø = 3,05 % Ø = 3,40 %
Frankfurt/Rhein-Main
Größte Umsätze 2020
Objekt + Lage Mieter / Eigennutzer Nutzfläche in m²
Erlensee Lidl ca. 50.000
Büdingen/Hammersbach/Limeshain Onlinehändler ca. 40.000
Rüsselsheim Automobilhersteller ca. 33.000
Quelle: NAI apollo
Mörfelden-Walldorf Amazon ca. 31.000
Erlensee Logistikdienstleister ca. 22.500
Größte Investments 2020
Objekt + Lage Käufer Nutzfläche in m²
Logistikpark Trebur / Trebur CBRE Global Investors ca. 106.000
Logistikzentrum Mainsite / Obernburg LIP Invest GmbH ca. 71.000
C&A Logistikzentrum / Aschaffenburg Beos ca. 34.000
Quelle: NAI apollo
Logistikimmobilie CargoCity / Frankfurt Investec Property Fund ca. 26.000
Logistik- und Light-Industrial Park / Eppertshausen Dream Industrial Germany ca. 24.000EIN PARTNER. ALLE LEISTUNGEN. ALLE ASSETKLASSEN.
2017-08-23_Karte 2017-08-23_Karte
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