Zahlen und Fakten Transaktionsmarkt Wohnportfolios Deutschland - Q1 2018 - NAI apollo
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Zahlen und Fakten Transaktionsmarkt Wohnportfolios Deutschland Q1 2018
Franziska Henke
Consultant Research
„Nach dem Wissen ist das nächstbeste
+49 (0) 69 - 970 505-616
zu wissen, wo man etwas findet.“
franziska.henke@nai-apollo.de
Zitat von Samuel Johnson
Für weitere Informationen rufen Sie uns gerne an. Bei uns be-
gegnen Sie Fachleuten, die Sie gerne mit ihrem Wissen un-
terstützen. Wir freuen uns auf Sie.
Dr. Konrad Kanzler
Head of Research
+49 (0) 69 - 970 505-614
konrad.kanzler@nai-apollo.de
Stefan Mergen
Managing Partner Valuation
+49 (0) 69 - 970 505-613
stefan.mergen@nai-apollo.de
Lenny Lemler
Director Investment
+49 (0) 69 - 970 505-175
lenny.lemler@nai-apollo.de
Franziska Henke
Consultant Research
+49 (0) 69 - 970 505-616
franziska.henke@nai-apollo.de
Wohnportfolios
Marktüberblick Q1 2018
Auf dem Transaktionsmarkt für Wohn-
Transaktionsvolumen 6,9 Mrd. Euro, damit liegt es um 86,6 % über Vorjahreswert
portfolios in Deutschland setzt sich die
hohe Marktdynamik vom Jahresende
Gehandelte Wohneinheiten 108 Verkäufe mit rund 47.900 Einheiten
2017 fort. Das erste Quartal 2018 ver-
Berlin beliebtestes Investmentziel unter den Metropolen (19,1 % zeichnet mit einem Transaktionsvolu-
Räumlicher Fokus der Transaktionen), steigende Investitionstätigkeit in B- und C- men von rund 6,9 Milliarden Euro ge-
Quelle: apollo valuation & research GmbH
Standorten
genüber dem Vorjahresquartal (2017:
"Immobilienaktielgesellschaften / REITs" bleibt stärkste
Investorentyp
Käufergruppe (3,0 Mrd. Euro) 3,7 Mrd. Euro) ein Plus von 86,6 %. Das
ist der beste Jahresstart seit dem Re-
Investorenherkunft Deutsche Investoren stärkste Akteure mit 5,7 Mrd. Euro kordjahr 2015. Insgesamt wurden
47.900 Wohnungen gehandelt (Q1
Transaktionen 2007 – 2018 2017: 27.700).
Summe Wohneinheiten Summe Kaufpreis (in Mrd. Euro)
600.000
23,9
25,0
Für dieses ausgezeichnete Ergebnis
500.000 sorgte maßgeblich die Unternehmens-
Kaufpreisvolumen (in Mrd. Euro)
20,0
Wohneinheiten (absolut)
400.000
14,2 15,0 13,1
15,7 übernahme der BUWOG durch Vono-
13,9 15,0
300.000
11,3 Quelle: apollo valuation & research GmbH via. Der deutsche Teil des deutsch-ös-
354.000
6,9 10,0 terreichischen Bestands schlägt mit
200.000
229.200
286.000 5,1
3,1
5,3 231.100
211.000 5,0
rund 27.000 Wohneinheiten für rechne-
3,1
100.000
125.000 93.000
131.800
143.400 risch rund 2,9 Mrd. Euro zu Buche. Das
56.000 54.500 47.900
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Q1 2018
0,0
sind 42,0 % des Transaktionsvolumens
in den ersten drei Monaten.
Transaktionsvolumen nach Größenklassen Q1 2018
Der starke Kaufpreisanstieg von Be-
2,9 %
6,7 % standsimmobilien sowie Projekten, der
≥ 500 Mio. Euro
7,8 % sich in den letzten zwei Jahren immer
100 < 500 Mio. Euro
stärker manifestiert, setzt sich auch
50 < 100 Mio. Euro 6,6 %
2018 fort. Hinzu kommt eine Zunahme
Quelle: apollo valuation & research GmbH
25 < 50 Mio. Euro
52,3 % an hochpreisigen Projektentwicklungs-
10 < 25 Mio. Euro
23,7 %
verkäufen um 72,7 % auf 1,9 Mrd. Euro
< 10 Mio. Euro
gegenüber dem ersten Quartal 2017
(1,1 Mrd. Euro).
Auffällig: die große Zahl von Mikroapart-
Transaktionsvolumen nach Investorentyp Q1 2018
mentanlagen und Studentenwohnhei-
Immobilienaktiengesellschaften / REITs
men, die vor oder kurz nach Fertigstel-
Offene Immobilienfonds / Spezialfonds
Versicherungen / Pensionskassen lung veräußert wurden. Zusammen führt
Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds
Staatsfonds
dies zu einem Anstieg des durchschnitt-
Immobiliengesellschaften lichen Kaufpreises der gehandelten
Geschlossene Fonds
Wohneinheiten um 7,9 % bzw. rund
Quelle: apollo valuation & research GmbH
Öffentliche Verwaltung / Kommunen
Projektentwickler / Bauträger 10.500 Euro auf 143.400 Euro pro
Assetmanager / Fondsmanager
Privatinvestor / Family Office
Wohneinheit im Vergleich zu den ersten
Corporates drei Monaten 2017.
50 40 30 20 10 0 10 20 30 40 50
Verkäufer Volumen in % Käufer Volumen in %
*Verkauf von Wohnungspaketen oder Wohnungsanlagen mit mindestens 30 WE sowie der Verkauf von Unterneh-
mensanteilen, durch die eine Kontrollmehrheit übernommen wird; ohne BörsengängeWohnportfolios
Transaktionsanzahl nach Investorentyp Q1 2018
Offene Immobilienfonds / Spezialfonds
Aufgrund der BUWOG-Übernahme mit
Immobiliengesellschaften rund 2,9 Mrd. Euro (deutscher Teil) und
Versicherungen / Pensionskassen
Privatinvestor / Family Office dem Ankauf eines Apartmentportfolios
Projektentwickler / Bauträger für die Bayerische Versorgungskammer
Assetmanager / Fondsmanager
Immobilienaktiengesellschaften / REIT's (BVK) mit einem Volumen von 670 Mio.
Quelle: apollo valuation & research GmbH
Geschlossene Fonds
Euro ist die Größenklasse der Deals
Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds
Öffentliche Verwaltung / Kommunen „über 500 Mio. Euro“ mit einem Anteil
Staatsfonds
von 52,3 % am Transaktionsvolumen
Corporates
50 40 30 20 10 0 10 20 30 40 50
das Schwergewicht im ersten Quartal.
Verkäufer Anzahl in % Käufer Anzahl in % In den ersten drei Monaten 2017 gab es
in diesem Größensegment nur eine
Transaktionsvolumen nach Investorenherkunft 2007 – 2018 Transaktion mit 655 Mio. Euro, in den
Deutsche Investoren Ausländische Investoren ersten drei Monaten des Jahres 2016
100 %
gar keine.
90 %
80 %
Dahinter folgt mit einem Anteil von
70 %
60 %
23,7 % und einem Umsatzvolumen von
rund 1,6 Mrd. Euro die Größenklasse
Quelle: apollo valuation & research GmbH
50 %
40 %
der Großdeals zwischen „100 und 500
30 %
20 % Mio. Euro“. Der Umsatzanteil in den
10 % Klassen „unter 100 Mio. Euro“ pendelt
0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Q1 2018 zwischen 2,9 % und 7,8 %. Zusammen
kommen sie auf ein absolutes Volumen
Transaktionsanzahl nach Investorenherkunft 2007 – 2018 von rund 1,6 Mrd. Euro. Das entspricht
Deutsche Investoren Ausländische Investoren
einem Minus von 28,4 % gegenüber
100 % dem Vorjahresquartal (Q1 2017: 2,3
90 %
Mrd. Euro). Damit dominieren Großport-
80 %
70 %
folios über 100 Mio. Euro das Marktge-
60 % schehen am Jahresbeginn. Im Vorjah-
Quelle: apollo valuation & research GmbH
50 %
resvergleich haben diese ihren Marktan-
40 %
30 % teil von 38,6 % auf 76,0 % bzw. absolut
20 % von 1,4 Mrd. auf 5,2 Mrd. Euro gestei-
10 %
0%
gert.
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Q1 2018
Bei Betrachtung der Investoren fallen in
Transaktionsverteilung Q1 2018 diesem Jahr besonders die „Versiche-
Schleswig-Holstein Thüringen rungen und Pensionskassen“ auf. Mit
2,7 % Baden-Württemberg
Sachsen-Anhalt
1,8 % 7,3 % dem BVK-Ankauf des Apartmentportfo-
5,5 % Bayern lios verneunfacht diese Investoren-
Sachsen 7,3 %
12,7 % gruppe fast ihr Transaktionsvolumen im
Berlin
Saarland
0,0 % 19,1 % Vergleich zum Jahresbeginn 2017. Dies
Quelle: apollo valuation & research GmbH
Rheinland-Pfalz Brandenburg entspricht einem investierten Kapital
0,9 %
Nordrhein-Westfalen
0,9 %
Bremen
von knapp 900 Mio. Euro bzw. einem
13,6 %
Niedersachsen
2,7 % Anteil von 13,0 %. Erstplatzierte bleiben
Hamburg
6,4 % Mecklenburg-
Hessen 9,1 % jedoch die „Immobilienaktiengesell-
Vorpommern
Verteilung nach Anzahl der Transaktionen 0,0 % 10,0 % schaften und REITs“.
(wenn keine Zurordnung möglich, keine Angabe )Wohnportfolios
Ausgewählte Wohnportfoliotransaktionen > 300 Mio. Euro
BUWOG-Unternehmensübernahme Absolut haben auch die internationalen
Käufer Vonovia Investoren über 400 Mio. Euro mehr in-
Kaufpreis (ca.)* 2.925.000.000 € vestiert als im Vorjahreszeitraum, womit
Wohneinheiten* 27.000
sie ein Ankaufsvolumen von 1,1 Mrd.
Projektportfolio mit Mikro-Apartmentanlagen in Dresden, Düsseldorf, Köln, Leipzig &
Frankfurt / Offenbach Euro erreichen.
Corestate für einen für die Bayerische Versorgungskammer
Käufer
(BVK) aufgelegten Dachfonds Wie in den vergangenen Jahren finden
Kaufpreis (ca.)* 670.000.000 € die meisten Transaktionen (nach Anzahl)
Wohneinheiten* rund 1.800 mit einem Anteil 19,1 % in Berlin sowie
Studentenwohnheimportfolio mit Neon Wood (Berlin), Tannhaus (Berlin), Navale (Hamburg) und
Urbanum (Frankfurt)
13,6 % in Nordrhein-Westfalen statt.
Global Student Accommodation (GSA) im Rahmen der Der Fokus liegt weiter auf den deut-
Käufer
Partnerschaft mit GIC, dem Staatsfonds von Singapur schen Metropolen. Aufgrund des knap-
Kaufpreis (ca.)* 330.000.000 €
pen Angebots bilden Investments in B-
research GmbH
Quelle: apollo
Wohneinheiten* 1.900
valuation &
*teilweise Gewerbe enthalten / teilweise geschätzt
und C-Standorte aber unverändert auch
einen wichtigen Schwerpunkt.
Nachdem diese im letzten Jahr ihre Poleposition von den „offenen Städte in Sachsen (u.a. Dresden,
Immobilienfonds und Spezialfonds“ zurückerobern konnten, be- Leipzig) sind im ersten Quartal 2018 un-
haupten sie sich auch im ersten Quartal 2018 – hauptsächlich auf- ter den Investitionsstandorten erneut
grund der BUWOG-Übernahme durch Vonovia. Auf „Immobilien- gut vertreten, ebenso Städte im und um
aktiengesellschaften und REITs“ entfällt nun ein Investitionsvolu- das Ruhrgebiet. Daneben gab es im
men von 3,0 Mrd. Euro bzw. ein Anteil von 44,2 %. „Offene Immo- ersten Quartal wieder eine größere
bilienfonds und Spezialfonds“ belegen mit einem Anteil von 15,1 % Transaktion mit 2.000 Wohneinheiten,
Platz zwei. Ihr Umsatzvolumen steigt von 600 Mio. Euro auf die sich überwiegend in Dortmund und
1,0 Mrd. Euro gegenüber den ersten drei Monaten in 2017. Darauf Bochum befinden.
folgen die bereits erwähnten „Versicherungen und Pensionskas-
Die Prognose für das Jahr 2018 bleibt
sen“.
positiv. Weitere Unternehmensübernah-
Auf Seite der Verkäufer sind ebenfalls die „Immobilienaktiengesell- men zeichnen sich derzeit zwar nicht
schaften und REITs“ mit einem Verkaufsvolumen von 56,7 % am ab, hingegen werden vor allem hoch-
stärksten vertreten. Dies entspricht einem absoluten Verkaufsvolu- preisige Projektverkäufe sowie mittlere
men von 3,9 Mrd. Euro. Ohne die BUWOG-Übernahme sind diese und kleine Portfoliodeals das Marktge-
im aktuellen Quartal mit rund 1,0 Mrd. Euro genauso stark wie im schehen noch stärker prägen.
Vorjahr. Die „Projektentwickler und Bauträger“ wurden mit einem
Ausgehend vom fulminanten Jahres-
Anteil von 20,7 % und 1,4 Mrd. Euro Verkaufsvolumen auf den
auftakt ist zu erwarten, dass das Jah-
zweiten Platz verwiesen.
resergebnis aus 2017 von 15,7 Mrd.
Vor allem aufgrund der BUWOG-Übernahme hat sich der Anteil Euro – das zweithöchste Resultat inner-
der deutschen Käufer auf 83,5 % erhöht (Q1 2017: 81,9 %). Das halb der letzten zehn Jahre – wieder er-
bedeutet eine Steigerung des Transaktionsvolumens von 2,7 Mrd. reicht bzw. sogar leicht überschritten
Euro auf nun 5,7 Mrd. Euro. wird.EIN PARTNER. ALLE LEISTUNGEN. ALLE ASSETKLASSEN.
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