ALTERNATIVE FINANZIERUNGS INSTRUMENTE - DOMUS Journal 1 | 2019 - Domus AG
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DOMUS
Journal
1 | 2019
ALTERNATIVE
G S
FINANZIERUN
E
INSTRUMENT
AB SEITE 6
Eberswalde Panorama Mit DOMUS unterwegs
Brand.Vier. Die Mieterbefragung als 100 Jahre Bauhaus:
Sicher finanziert. strategisches Instrument Feiern Sie mit!
Titel
Das Gemälde „Geldwechsler und seine Frau“
(1514) von Quentin Massys (ca. 1466 –1530),
das heute im Louvre hängt, ist voller Details mit
Bedeutung: Die Waage symbolisiert Gerech-
tigkeit, der Spiegel die Zerbrechlichkeit des
Lebens. Und die Münzen, Perlen und die Orange
auf dem Regalbrett – eine zur damaligen Zeit
kostbare Südfrucht – zeigen den Reichtum des
Paares. Alles harte Währungen – alternative
Finanzierungsinstrumente gibt es hier im Heft.
EDITORIAL
Liebe Mandanten, liebe Leser,
sehr geehrte Damen und Herren,
die Wohnungswirtschaft ist langfristig und in hohem Daneben belegen die in dieser Ausgabe dargestellten
Maße fremdfinanziert. Das ist eines der Wesensmerkmale Beispiele aus der weiteren Beratungspraxis, welche The-
unserer Branche. Der Marktzins und seine betriebs- und men wertgenerierende Wirkung entfalten können und
vor allem volkswirtschaftlichen Determinanten haben auch einen positiven Beitrag für die Finanzsituation der
demzufolge einen hohen Stellenwert für den geschäftli- jeweiligen Unternehmen leisten: Sei es die Bestandsent-
chen Erfolg und die Erreichung der langfristigen Unter- wicklung, die in Brandenburg anhand einer Mitgliederbe-
nehmensziele. In der vorliegenden Ausgabe nehmen wir fragung umgesetzt wird, oder die Datenmigration in ein
das Thema „Finanzierung von Wohnungsunternehmen“ neues ERP-System, die mit der nötigen Vorbereitungszeit
in den Blick, eine der Kernkompetenzen unserer Tochter- und den richtigen Partnern neben Nerven auch Geld
gesellschaft DOMUS Consult. sparen hilft.
Unsere Branche profitiert derzeit wie kaum eine andere Vorgaben ganz anderer Art hat das Bauhaus gemacht, das
von den exzellenten Finanzierungsbedingungen in der vor 100 Jahren gegründet wurde. Deutschlandweit finden
Kreditwirtschaft. „Heute noch Lieblingsschuldner, mor- dazu Veranstaltungen statt und im letzten Beitrag neh-
gen nicht mehr gewollt“, über dieses und andere Szenari- men wir Sie mit auf einen Streifzug durch die Geschichte
en sprachen wir mit einem ausgewiesenen Experten für des Bauhauses.
Finanzwirtschaft und Banken, der finanz- und geld-
marktpolitische Zusammenhänge im europäischen und Ich wünsche Ihnen eine anregende Lesezeit!
globalen Kontext aufzeigt.
Ihr
Wenn der eine Weg nicht zum Ziel führt, findet sich ein
anderer. Und so sahen sich unsere Finanzierungsberater
aufgrund unternehmensspezifisch ganz unterschiedli-
cher Ausgangssituationen veranlasst, alternative Finan-
zierungsinstrumente für die Wohnungswirtschaft auf Prof. Dr. Klaus-Peter Hillebrand
ihre Eignung hin zu prüfen. Hierzu gehört unserer Mei-
nung nach das an den Kapitalmärkten seit vielen Jahren
etablierte Schuldscheindarlehen, das wir Ihnen näher
vorstellen möchten.
Impressum: Redaktionsleitung: Vivian Kreft,
Herausgeber: DOMUS AG Unternehmenskommunikation & Marketing
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Telefon 030 / 897 81 -223
Das Mandantenmagazin der DOMUS AG Steuerberatungsgesellschaft E-Mail: v.kreft@domus-ag.net
Ausgabe 01/2019 Lentzeallee 107 · 14195 Berlin Layout und Satz:
www.domus-ag.net DreiDreizehn GmbH, www.313.de
BRAND.VIER.
In Eberswalde werden in
DOMUS Consult den kommenden zehn
Alternative Finanzierungs Jahren fast 1.000 Woh
instrumente in der Woh nungen modernisiert. Alle
nungswirtschaft – die GBG Beteiligten müssen dafür
Mannheim macht‘s vor. an einem Strang ziehen.
Seite 7 Seite 16
IN DIESER AUSGABE
Neues von der DOMUS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Titelthema . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Alternative Finanzierungsinstrumente in der Wohnungswirtschaft . 7
Aktuelle Entwicklungen an den Finanzierungsmärkten
für Wohnungsunternehmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Prof. Dr. Markus
BRAND.VIER – Ein Quartier wird zu neuem Leben erweckt. . . . . . . . 16
Knüfermann analysiert
die Entwicklung an den
Finanzierungsmärkten. Panorama. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Datenmigration in ein neues ERP-System. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Die Mieterbefragung als strategisches Instrument. . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Die Gebäude- und Woh-
Unterwegs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
nungsverwaltung (GWV)
GmbH Wittstock be-
„Wohnst du schon?“ Das Bauhaus wird 100 Jahre alt . . . . . . . . . . . . . . 24
schloss Anfang 2017 die
Einführung eines neuen
ERP-System. Die DOMUS
Consult half.
Noch ein dickes B!
Wir tauchen zum großen
Jubiläum in die
Geschichte des Bauhaus
ein.
Bildnachweise dieser Ausgabe: © Oli Hein: Seite 16/17; © Wilfried Hoesl: Seite 25 mitte;
© Quentin Massys/Repro 313: Titel; © Reiner Freese: © Tillmann Franzen: Seite 26, 27 unten, 28;
Mitarbeiterportrait Seite 2; © 1893: Seite 3 oben, 18–19; © Oskar Schlemmer/Repro 313: Seite 29 oben;
© iStock: Seite 3 mitte/unten, 5, 7–9, 11–15, 20, 24/25, © Sascha Wagner: Seite 30 oben; © DOMUS AG: Seite 4;
27 oben, 29 unten, 30 unten; © Tim Deussen: Seite 14; © DOMUS Consult: Mitarbeiterportrait Seite 10, 19, 21, 23.
D0MINO 01 2019 | 3
Neues von der DOMUS
Starke Führungsebene im IT-Bereich
Am 1. März 2019 hat Roger Palm ingenieur abgeschlossen und war Consult wird mit Herrn Palm ihr
als ausgewiesener Experte im Be- anschließend sowohl als angestell- Beratungsspektrum insbesondere
reich IT und Organisation seine ter als auch selbständiger Berater qualitativ weiter ausbauen.
Tätigkeit bei der DOMUS Consult tätig. Als langjähriger Mitarbeiter
aufgenommen. Im Zusammenhang einer großen landeseigenen Berli-
mit dem strategischen Ausbau der ner Wohnungsgesellschaft war er
Beratungsfelder EDV-Systeme, IT- für den Bereich Organisation und IT
Beratung, IT-Sicherheit und Da- verantwortlich.
tenschutz wird Herr Palm den Ge-
schäftsbereich IT-Sicherheit und Er ist u. a. zertifizierter IT-Secu-
Datenschutz führen. Gemeinsam rity-Manager und Auditor sowie
mit Jörg Langner wird er in dem im- zertifizierter behördlicher Daten-
mer komplexer werdenden und zu schutzbeauftragter. In diesen und
Spezialisierungen drängenden The- angrenzenden Themenfeldern hat
menfeld IT- und Digitalisierungsbe- er erfolgreich Projekte geführt, nicht
ratung eine Doppelspitze bilden. zuletzt als verantwortlicher Mana-
ger zur vollständigen Um- und Neu-
Roger Palm hat an der TU Berlin strukturierung des IT-Betriebes ein-
seine Ausbildung zum Wirtschafts- zelner Unternehmen. Die DOMUS
TERMINANKÜNDIGUNGEN
Mittwoch, 8. Mai
WOCON-Anwendertreffen,
Hotel am Schloß Apolda, Jenaer
Straße 2, 99510 Apolda. Jörg Lang-
ner nimmt Ihre Anmeldung entgegen
unter langner@domusconsult.de
Mittwoch, 15. Mai
WOCON-Anwendertreffen,
DOMUS-Niederlassung Hannover in neuen Büroräumen BBU Verband Berlin-Brandenburgi-
scher Wohnungsunternehmen e. V.,
Die Mitarbeiter der Niederlassung Motive im Straßenbild Hannovers Lentzeallee 107, 14195 Berlin. Jörg
Hannover freuen sich, die Mandan- erhalten, die Nanas mit ihren ausla- Langner nimmt Ihre Anmeldung ent-
ten künftig in den neuen Büroräu- denden Rundungen und leuchten- gegen unter langner@domusconsult.de
men mit erweiterten Flächen in zen- den Farben in unmittelbarer Nähe
traler Innenstadtlage von Hannover am neu gestalteten Leineufer. Donnerstag, 29. August
begrüßen zu dürfen. In unmittelbarer Fit für den Aufsichtsrat
Nähe des neuen Standorts befindet Wichtig für unsere Mandanten: Am Steigenberger Hotel Potsdam.
sich die Georgstraße, die als Fußgän- neuen Standort stehen Ihnen auch Sie können sich bereits dafür anmel-
gerzone als wichtigste Einkaufsstra- weiterhin die bekannten Mitarbei- den unter potsdam@domus-ag.net
ße und Flaniermeile Hannovers gilt. ter der Niederlassung Hannover mit
Der Kröpcke-Platz mit Kröpcke-Uhr, ihrem Wissen und ihrer Fachkompe- Donnerstag/Freitag, 26./27. September
ein beliebter Treffpunkt, Oper und tenz zur Verfügung. Wir freuen uns Fachseminar für kommunale
Hauptbahnhof sind fußläufig nun auf Sie. Unternehmen in Brandenburg
noch schneller zu erreichen als bis- Seehotel Berlin-Rangsdorf
her; das für sein Nachtleben bekann- Unsere neue Anschrift lautet:
te Steintorviertel liegt nebenan. Un- DOMUS AG Donnerstag/Freitag, 7./8. November,
verändert gegenüber dem bisherigen Niederlassung Hannover Fachseminar für kommunale
Standort am Leibnizufer 19 bleiben Am Marstall 1a, 30159 Hannover Unternehmen in Mecklenburg-
uns aber auch die wohl begehrtesten Telefon 0511/897 095-0 Vorpommern in Linstow
4 | D0MINO 01 2019
Neues von der DOMUS
Studenten aus Frankreich auf Stippvisite
NEUES Die Anfrage fiel aus dem Alltäglichen heraus. Stu-
denten der Ecole Universitaire de Management
chen Ausbildungsschriften wird man Wirtschafts-
prüfer oder Steuerberater in Deutschland und
VON DER
in Clermont-Ferrand, 160 km westlich von Lyon welche Karrierewege gibt es? Prof. Klaus-Peter
gelegen, wollten sich ein Bild machen von ver- Hillebrand, Vorstandsvorsitzender der DOMUS
schiedenen international tätigen Unternehmen und Daniela Jochmann-Markus, Syndika, gaben
DOMUS
in Berlin. Der Zeitpunkt, kurz vor dem Masterab- zusätzlich Auskunft über den Wohnungsmarkt in
schluss stehend, ist günstig, um ihre theoretische Deutschland und Berlin, der sich von Frankreich
Ausbildung mit Einblicken in die Praxis zu un- deutlich unterscheidet. „In unserem komplexen
terfüttern. Aufgrund ihrer Tätigkeit im Netzwerk Beruf ist es jedem zu empfehlen, bereits während
von Russell Bedford International wurde auch die des Studiums Einblicke in die Praxis zu nehmen.
DOMUS angefragt. Und so besuchten an einem Dafür muss man sich in der Regel selbst engagie-
Freitagvormittag, den 1. März, 20 französische ren. Daher freut es mich umso mehr, dass Herr
und internationale Studenten mit ihrem Mentor Bellanger uns angesprochen hat, um mit seinen
Stéphane Bellanger die DOMUS, um sich über Studenten diese Reise nach Berlin zu organisie-
verschiedene Aspekte zu informieren. Mit wel- ren,“ so Prof. Hillebrand.
DOMUS GOES DIGITAL
Die DOMUS wirbt nicht nur für die Digitalisierung, das Unternehmen
steckt selbst mitten drin im Prozess: Die digitale Buchungsfreigabe der
Eingangsrechnungen befindet sich gerade in der Einführungsphase.
Die neun Standorte der DOMUS Systeme geprüft. Für das ausgewähl-
erhalten derzeit noch regelmäßig te System sprechen neben der gerin-
Rechnungen mit Zahlungsauffor- gen Komplexität die Anbindung an
derung in Papierform. Die Belege das Buchhaltungsprogramm sowie
werden im Rechnungseingangsbuch das Preis-Leistungsverhältnis. Die
erfasst und nach sachlicher und Einführung erfolgt derzeit nach und
rechnerischer Prüfung mit einem nach für alle neun Standorte. In der
Freigabevermerk an die Buchhal- Übergangsphase bis zur Einführung
tung weitergereicht. in allen Standorten ist ein Paral-
lelbetrieb erforderlich. Lieferanten
Mit der digitalen Umstellung sind und Dienstleister werden nach voll-
mehrere Vorteile verbunden: Die ständiger Implementierung gebe-
Rechnung ist für den Freigabepro- ten, ihre Rechnung künftig in digita-
zess künftig nicht mehr als Papier ler Form zu stellen.
in Umlauf, da die Eingangsrechnun-
gen durch die Auftragnehmer in Zu-
kunft digital versendet werden und
das Einscannen damit entfällt. Die
Freigabe der Belege zur Buchung
erfolgt ortsungebunden über den
medialen Schreibtisch. Und das Pa-
pieraufkommen wird sich verrin-
gern. Die Belege sind den jeweiligen
Buchungsposten zugeordnet und
können aus dem Rechnungswesen-
programm heraus jederzeit aufge-
rufen werden. Der Gang zum Archiv
entfällt. Vor Einführung wurden zu-
nächst die am Markt verfügbaren
D0MINO 01 2019 | 5
Berliner Kommentar zum
Genossenschaftsgesetz in
NEUES 3. Auflage erschienen
VON DER Das Fachbuch enthält alles Wissenswerte zur Errichtung,
DOMUS Verfassung und Beendigung einer Genossenschaft sowie
die Regelungen der Genossenschaftsnovelle 2016. Der
Schwerpunkt liegt auf den spezifischen Fragestellungen
der Wohnungsgenossenschaften und ihrer Verbände.
Umfangreiche Änderungen in der Die entscheidenden und relevan- Die Herausgeber, Prof. Dr. Klaus-Pe-
Gesetzgebung haben die Neuaufla- ten Themen werden dargestellt ter Hillebrand und Prof. Dr. Jürgen
ge erforderlich gemacht. An erster und erörtert und durch die jeweils Keßler, gehören zu den renommier-
Stelle ist hier die jüngste Novellie- aktuelle Rechtsprechung ergänzt. testen Experten im Bereich Genos-
rung des Genossenschaftsgesetzes Mustersatzungen und Musterge- senschaftsrecht.
zu nennen, das Gesetz zum Büro- schäftsordnungen für Vorstand
kratieabbau und zur Förderung der und Aufsichtsrat geben Orientie- Prof. Dr. Hillebrand, Rechtsanwalt,
Transparenz bei Genossenschaften rung. Fragen der Besteuerung von Wirtschaftsprüfer und Steuerbe-
(2017). Aber auch die Ände- rater ist Vorstandsmitglied des
rungen durch die Reform Verbands Berlin-Brandenbur-
des Abschlussprüferrechts gischer Wohnungsunterneh-
(AReG 2016, APAReG men, des Verbands Sächsischer
2016), das CSR-RL-Umset- Wohnungsgenossenschaften,
zungsgesetz (2017) und Vorstandsvorsitzender der
das Zweite Finanzmarkt- DOMUS AG Wirtschaftsprü-
novellierungsgesetz (2017) fungsgesellschaft Steuerbe-
haben erhebliche Auswir- ratungsgesellschaft, stellver-
kungen auf das Genossen- tretender Vorsitzender von
schaftsrecht und wurden Russell Bedford International,
in diesem Kompendium einem Verbund internationaler
praxisgerecht kommen- Beratungsgesellschaften sowie
tiert und verarbeitet. Honorarprofessor für Wirt-
schaftsprüfung und genossen-
Dieses Fachbuch kom- schaftliches Prüfungswesen an
mentiert fundiert und ver- der EBZ Business School.
ständlich alle wesentlichen
und praxisrelevanten Fra- Prof. Dr. Jürgen Keßler lehrt
gen des Genossenschafts- Deutsches, Europäisches und
rechts. In anschaulicher Internationales Handels-, Ge-
Form gibt der Kommentar sellschafts-, Arbeits- und Wirt-
Antworten auf alle Fra- schaftsrecht an der fhtw Berlin,
gen des Praktikers wie die ist als Honorarprofessor an der
Organe einer Genossen- Technischen Universität Berlin
schaft, also ihre Vertreter tätig und leitet als Direktor das
und Aufsichtsräte und ihre Mitglie- Genossenschaften sowie die Inter- Forschungsinstituts für Deutsches
der. Aber auch für die gesetzlichen nationale Rechnungslegung wer- und Europäisches Immobilienwirt-
Prüfungsverbände, die Berater von den ausführlich beleuchtet. Das schafts- und Genossenschaftsrecht.
Genossenschaften (Rechtsanwälte, neu geregelte Recht der Mitglieder-
Notare, Steuerberater) sowie Be- darlehen wird erläutert ebenso wie Hammonia Verlag, Hamburg,
dienstete der Rechtspflege ist die- die vereinfachte Prüfung für Klein- ISBN 978-3-648-09344-3, rund
ser Kommentar in neuer Auflage genossenschaften. 1000 Seiten, Hardcover; 198 Euro
von großer Hilfe.
6 | D0MINO 01 2019
Titelthema
ALTERNATIVE
FINANZIERUNGS
INSTRUMENTE IN
DER WOHNUNGS
WIRTSCHAFT
Die GBG Mannheim hat gemeinsam
mit der DOMUS Consult einen neuen
Weg beschritten. Im Oktober 2018
wurde erfolgreich die Emission eines
Schuldscheindarlehens abgeschlossen.
D0MINO 01 2019 | 7
Titelthema
30
28,0
26,8
25
25,0
–
22,0 22,0
20
19,0
15
14,5 19,3
12,5 12,1
10
9,1
8,5
5 5,0
5,5
4,5 4,5
3,0
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018e 2019e
Abb 1: Unternehmensschuldscheindarlehen – Neuemissionsvolumina (Angaben in Mrd. €);
Quelle: Gmeinwieser, M. (2018): Schuldscheinmarkt 2019 Ausblick: Keine Schwäche trotz Gegenwind.
In: Fixed Income Spezial, S.1.
M it großem Interesse werden
derzeit in den Führungsetagen
deutscher Wohnungsunternehmen
Schuldscheindarlehen sind an-
leiheähnlich strukturierte mit-
tel- bis langfristige Großkredite
und während der Laufzeit mit ge-
ringeren Publizitätsanforderungen
verbunden. Hervorzuheben ist die
alternative Finanzierungsformen zu an Unternehmen und die öffent- hohe Flexibilität des Finanzierungs-
dem klassischen besicherten Bank- liche Hand. Typischerweise kom- instrumentes durch die individuelle
darlehen verfolgt. Welche Instru- men sie durch Strukturierung und Ausgestaltung in unterschiedliche
mente neben dem klassischen Bank- Vermittlung eines Kreditinstitutes Tranchen. Es verbindet eine Reihe
kredit zur Anwendung kommen, ist zustande und werden von diesem von Vorteilen der Anleiheemission
von verschiedenen Aspekten ab- in einem überschaubaren Kreis in- mit denen eines herkömmlichen
hängig, so z. B. von der Anzahl und stitutioneller Anleger wie z. B. Kre- Bankkredits.
Art der Finanzierungspartner, dem ditinstitute, Versicherungen, Versor-
Kapitalbedarf, dem Finanzierungs- gungswerke platziert. Sie sind in der Mit einer realistischen Projekt-
horizont, der Flexibilität des Instru- Regel nicht durch Realsicherheiten dauer von etwa 12 Wochen, vom
ments und den Finanzierungskosten besichert. Die arrangierende Bank Kick-Off bis zur Auszahlung, ist
sowie von regulatorischen Anfor- fungiert als erster Darlehensgeber die Emission eines Schuldschein-
derungen und Publizitätspflichten. (i. S. d. §§ 488 ff BGB), die Refinan- darlehens aufgrund der recht
Besonders das unbesicherte Schuld- zierung erfolgt über die Anleger. In geringen Komplexität vergleichs-
scheindarlehen scheint sich in der der Regel unterstützt sie die Emissi- weise schnell umsetzbar. In der
deutschen Wohnungswirtschaft als on durch eine feste Eigenorder i. H. v. Praxis empfiehlt es sich, einen im Ka-
geeignetes Finanzierungsinstrument 10–15 %. Bei Schuldscheindarlehen pitalmarktgeschäft erfahrenen Emis-
zu etablieren, erkennbar an der wach- handelt es sich keineswegs um eine sionsberater zu mandatieren, der das
senden Emissionstätigkeit. Markt Produktinnovation. Vielmehr wird gesamte Projekt koordiniert.
beobachter erwarten für Unter- dieses Instrument seit vielen Jahren
nehmensschuldscheindarlehen ins- von Unternehmen national und in- So hat die GBG Mannheim im Jahr
gesamt nach einem Rekordjahr 2017 ternational genutzt. 2018 ein unbesichertes Schuldschein-
für das Jahr 2018 ein Emissionsvolu- darlehen in Höhe von 100 Mio. €
men von ca. 22 Mrd. € bei etwa 130 Schuldscheindarlehen sind für den erfolgreich am Markt platziert. Die
publizierten Transaktionen (Abb. 1). Emittenten in der Vorbereitung mit GBG-Mannheimer Wohnungsbau-
vergleichsweise geringem Aufwand gesellschaft mbH ist mit rund 18.846
8 | D0MINO 01 2019
Titelthema
Volksbanken 3 Jahre
1,5 % 3,0 %
Sparkassen 30 Jahre 7 Jahre
13,5 % 15,0 % 11,5 %
Institutionelle 20 Jahre
50,0 % 20,0 %
Versicherungen 15 Jahre
35,0 % 50,5 %
100 % deutsche Investoren Ausgewählte Verteilung der Tranchen
Abb 2: Investorenübersicht – Abb 3: Verteilung der Laufzeiten –
Schuldscheindarlehen GBG Mannheim Schuldscheindarlehen GBG Mannheim
Wohnungen (1,2 Mio. m2 Wohnfläche) In die Überlegungen wurde früh- anlasste die GBG Mannheim, das
und 101 gewerblichen Einheiten zeitig die DOMUS Consult einge- finale Volumen von 75 Mio. auf 100
(54.000 m2 Nutzfläche) die größte bunden, die auch als Berater für Mio. € aufzustocken und damit eine
Wohnungsbaugesellschaft in Ba- die Konzeption und Umsetzung der erfolgreichsten Schuldscheine-
den-Württemberg. Als kommunale der Transaktion mandatiert wur- missionen der vergangenen Monate
Gesellschaft übernimmt die GBG de. Die vorbereitenden Tätigkeiten abzuschließen. Abbildung 4 auf der
Mannheim einzelne und für die begannen im Mai 2018 mit dem Aus- nächsten Seite zeigt die wesentli-
nachhaltige Entwicklung der Stadt wahlprozess der emissionsbegleiten- chen Eckdaten der Transaktion.
eine Reihe wichtiger immobilienbe- den Banken. Die Vermarktungsphase
zogener Aktivitäten wie die Erschlie- begann Ende August 2018 und konn- Der Schuldscheinmarkt wird
ßung von Konversionsflächen, das te Anfang Oktober mit der Valutie- auch im laufenden Jahr 2019 von
Management von Sozialimmobilien, rung der Finanzmittel abgeschlossen erwartbar erhöhten Volatilitäten
die Projektentwicklung öffentlicher werden. Die Emission stieß auf reges in den Anleihemärkten (Brexit,
Gebäude, die auch die Quartiersent- Interesse einer breiten Investoren- Schuldendiskussion Italien, Han-
wicklung umfasst. In Anbetracht der basis und endete in einer 2,2-fachen delsstreit USA/China) profitieren
signifikanten Investitionsvolumina Überzeichnung des Vermarktungs- und damit kontinuierlich wach-
der kommenden Jahre hatte sich die volumens. Alle Investoren stammen sen. Die Nachfrage der Investoren
GBG Mannheim nach Analyse ge- aus Deutschland (Abb. 2). Vor allem erwies sich 2018 als außerordentlich
eigneter Finanzierungsinstrumente die langen Laufzeiten von über 15 gut. In den meisten Fällen erfolgte
entschieden, in einer Debüttransakti- Jahren wurden dabei besonders stark die finale Preisfestsetzung am un-
on Schuldscheindarlehen mit einem von Versicherungen und Versor- tersten Rande der Vermarktungs-
Volumen von maximal 100 Mio. € gungswerken nachgefragt (Abb. 3). bandbreite (Abb. 5). In aller Regel
zu emittieren. Die deutliche Überzeichnung ver- konnten Emittenten aufgrund der
D0MINO 01 2019 | 9
Titelthema
Darlehensnehmerin GBG – Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft GmbH
Verwendungszweck Allgemeine Unternehmensfinanzierung
Instrument Schuldscheindarlehen/Namensschuldverschreibung
Status unbesichert
Vermarktungsvolumen 75.000.000,00 €
Finales Volumen 100.000.000,00 €
Laufzeiten 3, 7, 15, 20, 30 Jahre (ausgewählt)
Pricing fix Emittentenfreundlich am unteren Ende der Vermarktungsbandbreite
Rückzahlung 100 % endfällig
Dokumentation Schuldscheindarlehen/Deutsches Recht
Externes Rating Nicht gerated
Abb 4: Transaktionsdetails des Schuldscheindarlehens der GBG Mannheim
Abb 5: Kuponbandbreiten bonitätsstarker kommunaler Wohnungsunternehmen in %
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
Midswaps-Sätze vom
12.02.2019 (12.50 Uhr)
0,5
0
3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre 6 Jahre 7 Jahre 8 Jahre 9 Jahre 10 Jahre 12 Jahre 15 Jahre 30 Jahre
Kupon Obergrenze (maximaler Zinssatz) Kupon Untergrenze (Mindestzinssatz)
hohen Investorennachfrage vorteil- In jedem Fall ist für eine erfolg-
hafte Vertragsbedingungen erzielen reiche Debüttransaktion die Er-
und Aufstockungsoptionen nutzen. arbeitung einer durchdachten
Die Nutzung unbesicherter Schuld- „Credit-Story“ des Unterneh-
scheindarlehen ist daher eine inte- mens und ein daraus abgeleitetes
ressante Finanzierungsalternative, Emissionskonzept wesentliche
wenn größere Investitionstätigkeiten Grundlage. Die Umsetzung erfor-
geplant sind, aber Beleihungsreser- dert ein konzertiertes Projektma-
Susanne Lexow
ven nicht in einem ausreichenden nagement und die Einbindung vieler
Beraterin
Maße zur Verfügung stehen. Projektpartner: Dazu zählen ein er-
Unternehmenskonzepte
fahrener Emissionsberater, leistungs-
und Finanzierung
starke Emissionsbanken und eine in
Weiterführende Kapitalmarktthemen erfahrene An-
0331 / 743 30-23
Informationen über waltskanzlei.
lexow@domusconsult.de
diesen Link/QR-Code.
10 | D0MINO 01 2019Titelthema
AKTUELLE ENTWICKLUNGEN AN
DEN FINANZIERUNGSMÄRKTEN
FÜR WOHNUNGSUNTERNEHMEN
Die Entwicklung auf den Finanzmärkten
bestimmt in hohem Maße, zu welchen
Konditionen vor Ort ein Darlehen ver-
handelt und gebunden werden kann.
Einige der komplexen Zusammen-
hänge, Risken und Chancen erklärt
uns Prof. Dr. Markus Knüfermann
in einem Interview.
D0MINO 01 2019 | 11Titelthema
H err Prof. Knüfermann, die
exzellente Kreditversor-
gung deutscher Wohnungsun-
nungsunternehmen scheinen also
nicht nur exzellent kreditversorgt zu
sein. Derzeit sind sie es definitiv.
ternehmen scheint ungebro-
chen. Wird diese Annahme Die Zinsstrukturkurve ist we-
untermauert durch die sentlich determiniert durch die
Statistiken der Deutschen Geldpolitik der EZB. Wie kann
Bundesbank zur Kredit- erklärt werden, dass in den ver-
vergabe in diesem Seg- gangenen Wochen trotz der Re-
ment? duktion der Netto-Ankaufvolu-
mina der EZB das Zinsniveau
Die Deutsche Bundes- im langfristigen Bereich in den
bank berichtet über die vergangenen Monaten wieder
Volumina deutscher Woh- deutlich gefallen ist?
nungsbaukredite ebenso
wie über die Volumina Zunächst ist hier ein klares Verständ-
der Kredite an deutsche nis von Begriffen zu gewährleisten.
Wohnungsunternehmen.
Das Volumen deutscher Erstens: Die Geldpolitik der Euro-
Wohnungsbaukredite an päischen Währungsunion ist 1999
Firmenkunden wuchs im von der Deutschen Bundesbank auf
aktuellen Konjunkturzy- das Eurosystem übertragen wor-
klus von Ende 2010 bis den, nicht allein auf die Europäi-
Ende 2018 um 29,9 %, also sche Zentralbank. Gerade für das
um fast ein Drittel. Öko- letzte Anleihekaufprogramm, bei
nomisch interessanter dem zu rund 90 % Staatsanleihen
ist die Aufgliederung des der Euro-Mitgliedstaaten erworben
Wachstums auf durch- wurden, ist dieser Unterschied wich-
schnittliche Jahresraten. tig. Die Europäische Zentralbank
In diesem Sinn wuchs hat nämlich weniger Anleihen der
das Kreditvolumen um Euro-Mitgliedstaaten gekauft, als die
3,32 % p. a. Dieses Deutsche Bundesbank. Das derzeit
Wachstum ist hoch, letzte Programm lief Ende 2018 aus.
weil ein Volumen- Netto-Ankäufe gibt es keine mehr.
wachstum schließlich Aber auch keine Verkäufe und keine
das „böse Tilgen“ der Ausläufe nach Rückzahlungen. Das
Kreditnehmer über- Eurosystem wird alle Volumina im
kompensieren muss. Bestand halten, also nach den Rück-
zahlungen der Anleihen Folgeemissi-
Betrachten wir die onen über die Börsen erwerben. Mit
Kreditvolumina für dem Auslauf des Programms steigt
Wohnungsunt er - das Marktzinsniveau keinesfalls an,
nehmen, so wuchs es sinkt nur nicht weiter.
der Bestand in
demselben Zeit- Zweitens: Die Zinsstrukturkurve
fenster sogar um für den imaginären Marktzinssatz
32,7 %, also durch- wird nicht allein durch die Geldpo-
schnittlich jährlich litik bestimmt. Bis 2015 beeinflusste
um 3,6 %. Deutsche die Geldpolitik ohnehin primär nur
Wohnungsunternehmen stehen kurzfristige Zinssätze. Stattdessen
„Deutsche Wohnungsunterneh- also im Fokus der Kreditvergabe. Im gelten Bankenwettbewerb und Leis-
letzten Quartal 2018 ist allerdings tungsbilanzsalden als weitere Zins-
men scheinen also nicht nur eine gesunkene Wachstumsrate zum determinanten. Die Geldpolitik hat
exzellent kreditversorgt zu sein. Vorquartal zu konstatieren. Mit Blick die Entwicklung der langfristigen
Derzeit sind sie es definitiv.“ auf die Gesamtentwicklung ist diese Zinssätze durch das letzte Anlei-
Einschränkung jedoch nur margi- hekaufprogramm natürlich massiv
nal von Bedeutung. Deutsche Woh- beeinflusst. Im Niedrigzinsniveau
12 | D0MINO 01 2019Titelthema
intensiviert sich dazu noch der Preis- schüssigen Liquidität? Wenn sie ihre
wettbewerb unter den Kreditinstitu- Liquidität an andere Kreditinstitute
ten – übrigens ganz im Unterschied verleihen, kostet es sie derzeit 0,3 %
zu den 1990er Jahren Und innerhalb p. a. Also sind sie lieber bemüht, die „Also sind sie lieber bemüht,
der Europäischen Währungsunion Kreditvolumina zu steigern, um die die Kreditvolumina zu steigern,
konnte die deutsche Volkswirtschaft gesunkenen Margen durch mehr
ihre Exportüberschüsse enorm Volumen zu kompensieren. War- um die gesunkenen Margen
ausbauen. Dadurch übersteigt in um sollte sich für die Zukunft diese durch mehr Volumen zu
Deutschland das gesamtwirtschaft- Verhaltenslogik von Kreditinstituten kompensieren.“
liche Einkommen die Binnennach- ändern? Liquidität fließt gesamt-
frage. Der entsprechende Sparüber- wirtschaftlich immer in individuelle
schuss findet in Deutschland keine Rendite/Risiko-optimierte Anlagen.
Verwendung. Ein derartiger Ange- Auch in der Zukunft wird es sich
botsüberschuss an Finanzmitteln nicht ändern. Steigendes Zinsniveau
drückt ebenfalls das Marktzinsni- kann also die Wohnungsbaufinan-
veau nachhaltig. Zusammenfassend zierungen erschweren.
sind keine Veränderungen der Zins-
determinanten zu konstatieren, die
einen Anstieg des Zinsniveaus hät-
ten bedingen können.
Welche Mechanismen greifen
Ihrer Meinung nach hinsicht-
lich der Geschäftsstrategie der
in der Wohnungsbaufinanzie-
rung aktiven Kreditinstitute bei
einer nachhaltigen Abkehr von
der derzeitigen Geldpolitik? Ge-
hen Sie davon aus, dass in einem
Szenario steigender Zinsen sich
das Kreditvergabeverhalten der
Banken ändern könnte?
Die Beschreibung der Zukunft ist
bei den aktuell irrationalen Märkten
ohne theoretischen risikolosen Zins,
aber mit Risiken für zinslose Anlagen
seriös nicht möglich. Viel zu stark
werden Marktmechanismen durch
politische Entscheidungen ausge-
hebelt. Aber lassen Sie uns zurück-
blicken und aus der Vergangenheit
unsere Erwartungen ableiten: In den
Jahren 2002 bis 2007, also zwischen
den letzten beiden Weltwirtschafts-
krisen, wuchsen die Volumina der
Kredite an Wohnungsunternehmen
mit negativen Wachstumsraten.
In dieser Phase investieren Kredit-
institute lieber in margenstärkere
Investments, ohne die Investitions-
risiken massiv anzuheben, also z. B.
in Anleihen der europäischen Mit-
gliedsstaaten sowie in strukturierte
Wertpapiere. Aktuell befinden sich
Kreditinstitute dagegen in einem An-
lagenotstand – wohin mit der über-
D0MINO 01 2019 | 13Titelthema
Professor Dr. Markus Knüfermann
forscht und lehrt an der EBZ Busi-
ness School. Darüber hinaus agiert
er selbstständig in der Beratung
von Banken-und Kapitalmarktfinan
zierungen.
Er betreut zudem die Institutionelle
Investorenseite des Aktienfonds
Velten Strategie Deutschland (WKN:
A2ATCU) und ist Aufsichtsratsvorsit-
zender der FIDUS Finanz AG mit Sitz
in Frankfurt a. M. Zuvor war er viele
Jahre als Führungskraft und Prokurist
im Bankgeschäft tätig.
Viele vor allem kommunale Woh- einzelnen Wirtschaftssubjekten de- Einbruch über Nacht geht bislang
nungsunternehmen sind derzeit tailliert hinsehen und allergisch auf noch niemand aus. Aber konkrete
seitens ihrer Gesellschafter und veränderte Kapitalstrukturen reagie- Initialzündungen für wirtschaftli-
auch der Öffentlichkeit einem ren? Der Markt ist in weiten Teilen che Abschwünge wurden auch noch
hohen Druck ausgesetzt, durch irrational – derzeit. niemals korrekt prognostiziert. Hier
massive Investitionsprogram- spielen zu viele Faktoren eine Rolle.
me die Menge an bezahlbarem Werfen wir einen Blick in die Zu- In der Regel sind es nicht jene, von
Wohnraum zu erhöhen. Es ist kunft. Wird es zu einer Verschie- denen es erwartet wird – zumindest
zu erwarten, dass dies in vielen bung der Faktoren kommen, die nicht sofort.
Fällen mit einer Erhöhung der das Zinsniveau in den kommen-
Verschuldungsquote dieser Un- den Monaten determinieren? Erhöhen geopolitische Entwick-
ternehmen einhergeht. Welche Welche Rolle spielt dabei die lungen wie der ungeordnete
Konsequenzen erwachsen hier- konjunkturelle Abkühlung in Brexit oder die Staatsschulden-
aus potentiell für deren Finan- Deutschland und in der übrigen krisen einiger Peripheriestaaten
zierungskosten? Euro-Zone? in Europa potenziell das Risiko,
die Finanzierungsaktivitäten
Eine Verschlechterung der Verschul- Zunächst müsste sich die Konjunktur deutscher Wohnungsunterneh-
dungsquote von Kreditnehmern wirklich deutlich abkühlen. Was wir men nachteilig zu tangieren?
wird aktuell im Markt nur unterpro- bislang erlebten, war ein zurückhal-
portional in der Konditionierung ver- tendes Wachstum im vierten Quar- Potenziell ja, aber nicht über Nacht.
rechnet. Sehen Sie sich die Politik an: tal 2018. Aber die Wirtschaft wuchs Ich sehe mal von Globalinsolvenzen
Italien finanziert sich noch immer 2018 doch noch mit 1,4 %. Es ist zwar wie Lehman 2008 und Kriegszustän-
zu historisch niedrigen Zinskondi- weniger als im Jahr davor, dennoch den ab.
tionen. Wenn derart offensichtliche hatten wir Wachstum. Was aber wird
Risiken unberücksichtigt bleiben, im aktuellen Jahr und im nächsten Erscheint es aus Ihrer Sicht für
welche Investoren wollen dann bei geschehen? Von einem massiven Wohnungsunternehmen ratsam
14 | D0MINO 01 2019Titelthema
zu sein, ihre Finanzierungsstra- nige Wohnungsunternehmen haben
tegie, die neben der Nutzung der bereits diesbezüglich positive Erfah-
Programme der Förderbanken rungen gesammelt.
schwerpunktmäßig den bilate- „Wohnungsunternehmen sollten
ralen Bankkredit vorsieht, vor Herr Professor Knüfermann, die aktuelle Finanzierungsphase
dem Hintergrund der aktuellen wir danken Ihnen für das
Entwicklungen an den Finanz- Gespräch. deshalb nutzen, ihr Hausbanken
märkten zu überdenken? prinzip zu überdenken, die In-
Das Interview vestorenbasis zu verbreitern
Selbstverständlich. Zunächst sind führte Bernd-
doch schon Förderkredite stark Uwe Richter, und Beleihungsspielräume
diskutiert worden, weil ihre öko- Geschäfts- für Marktphasen mit
nomischen Anreize in der Niedrig- führer der höheren Zinssätzen zu
zinsphase zu verpuffen drohten. DOMUS
Des Weiteren hatten wir vorhin Consult schonen.“
schon besprochen, dass die aktuel- GmbH.
le Silbertablett-Kreditvergabe kein
Dauerzustand bleiben wird. Der
Umschwung kann dann hart wir-
ken: heute noch Lieblingsschuldner,
morgen nicht mehr gewollt. Woh-
nungsunternehmen sollten die ak-
tuelle Finanzierungsphase deshalb
nutzen, ihr Hausbankenprinzip zu
überdenken, die Investorenbasis zu
verbreitern und Beleihungsspielräu-
me für Marktphasen mit höheren
Zinssätzen zu schonen, weil in ihnen
die Spreads zwischen besicherten
und unbesicherten Darlehen we-
sentlich größer sein werden. Dazu ist
es wichtig, sich mit Alternativen zum
klassischen besicherten bilateralen
Dankdarlehen auseinanderzusetzen,
wenn die Unternehmensgröße und/
oder Unternehmenskooperationen
es hergeben.
Welche Rolle spielen
aus Ihrer Sicht dabei
alternative Finanzie-
rungsinstrumente
wie z. B. das Schuld-
scheindarlehen?
Das Schuldschein-
darlehen ist sicher
eines der alternativen
Finanzierungsinstru-
mente. Es ist schließ-
lich nicht wirklich neu,
dem bilateralen Bankdar-
lehen verwandt, liefert den-
noch Möglichkeiten, die
oben angesprochenen
Ziele zu erreichen, ei-
D0MINO 01 2019 | 15Titelthema BRAND.VIER EIN QUAR TIER WIRD ZU NEUEM LEBEN ERWECKT 16 | D0MINO 01 2019
Titelthema
Das Brandenburgische Viertel aus der Luft. Hier wohnen rund 6.600 Mieter
in knapp 3.900 Wohnungen. Davon gehören circa 40 % der „1893“.
In Eberswalde werden in den kommenden zehn Jahren fast
1.000 Wohnungen modernisiert. Alle Beteiligten müssen dafür
an einem Strang ziehen und einen Weg finden, den sie bis zum
Abschluss der Maßnahme gemeinsam gehen können –
den Eberswalder Weg.
D0MINO 01 2019 | 17Titelthema
Werkstattgespräch: Der Umfang der einzelnen Maßnahmen ist enorm
und an der erfolgreichen Umsetzung sind viele beteiligt.
Das neues Logo der „1893“
E in neuer Wind weht in Eberswal-
de seit dem Generationswechsel
im Vorstand der Wohnungsbauge-
gab der Vorstand einen modernen
frischen Auftritt mit neuen Farben.
Die Website und das Mieterjournal
und an der erfolgreichen Umsetzung
sind viele beteiligt. Die Gespräche
mit der Stadtverwaltung, den Ban-
nossenschaft Eberswalde-Finow eG. wurden überarbeitet, der Auftritt in ken, dem Infrastrukturministerium
Anfang 2017 übernahmen Volker sozialen Medien wie Facebook und in Potsdam sowie den Mitbewerbern
Klich und Guido Niehaus das Ruder. Instagram wurde gestartet. Über werden laufend geführt. Da man sich
zahlreiche öffentlichkeitswirksame mit den Mitbewerbern – z. B. einer
Die Ausgangslage war denkbar Werbemaßnahmen machte die Ge- kommunalen Gesellschaft oder ei-
schwierig. Während Eberswalde nossenschaft auf sich und ihre Woh- nem privaten Vermieter – die zu sa-
zur Wende noch knapp 53.000 nungen aufmerksam. Und auch am nierenden Höfe teilt, wünschen sich
Einwohner zählte, lag die Ein- Namen rüttelte die Genossenschaft alle Beteiligte ein abgestimmtes Vor-
wohnerzahl Ende 2011 erstmals und schrieb einen Wettbewerb zur gehen. Mit allen Beteiligten soll die
unter 40.000, was im Stadtbild Namensfindung aus. Seit dem 1. Ja- richtige Vorgehensweise gefunden
deutliche Spuren hinterlassen nuar 2019 firmiert sie unter Woh- werden, der Eberswalder Weg, den
hat. Rund 2.000 Wohnungen, ein nungsgenossenschaft Eberswalde alle gemeinsam gehen müssen, um
Großteil davon im Brandenburgi- 1893 eG und stellt damit einen Bezug das Projekt erfolgreich zu gestalten.
schen Viertel, mussten abgerissen zu ihrer 125-jährigen Tradition her. Und auch die Bewohner müssen auf
werden. Bei der Genossenschaft Innerhalb von zwei Jahren konnte dem Weg mitgenommen werden,
war der Leerstand bis Ende 2016 auf dadurch der Leerstand auf 14,5 % re- immerhin bietet das Viertel 6.600
20,5 % angestiegen. Auf Grund der duziert werden. Einwohnern ein Zuhause.
bestehenden Verschuldung und der
Mietausfälle war der Handlungsspiel- Nun wird das nächste Großpro- Mit Artikeln im Mitgliederjournal
raum stark eingeschränkt. Der neue jekt angegangen: BRAND.VIER. „Genossenschaftsgeflüster“ und
Vorstand gab hierauf das Motto vor: Das Kürzel steht für das Bran- zahlreichen Aktionen informiert die
„Alles vermieten, was wir haben!“. denburgische Viertel, das revita- „1893“ Mitglieder und die Öffentlich-
lisiert wird. Innerhalb von zehn keit über ihre Pläne. So wurde im Ok-
Die Prozesse wurden auf den Ver- Jahren sollen 945 Wohnungen tober 2018 die alte Kitaküche in der
trieb ausgerichtet. Im Genossen- grundlegend modernisiert wer- Havellandstraße in eine Ideenküche
schaftshaus zog nicht nur moderne den, was ca. einem Viertel des ge- umgewandelt. Mit einer Ausstellung
Technik, sondern auch ein kunden- samten Wohnungsbestands der unter dem Titel „Jungbrunnen Bran-
freundlicher und serviceorientier- „1893“ entspricht. Der Umfang der denburgisches Viertel“ hat die „1893“
ter Geist ein. Dem Unternehmen einzelnen Maßnahmen ist enorm den Startschuss für den Wandel des
18 | D0MINO 01 2019Titelthema
Brandenburgischen Viertels gegeben.
Doch vor der Aufwertung steht im
ersten Schritt der Rückbau von ein-
zelnen Blöcken an. Auch hier ging die
„1893“ einen neuen Weg. Sie lud ehe-
malige Bewohner und jeden Interes-
sierten zu einem Wohnzimmerkon-
zert in dem Abrissblock ein, um an-
gemessen Abschied zu nehmen.
Die Finanzierung dieses Großpro-
jekts ist eine anspruchsvolle Aufga-
be, besonders, da alle Objekte der
Genossenschaft schon mit Krediten
belastet sind. Um eine Grundlage
für die Verhandlungen mit den Ban-
ken zu schaffen, holte man sich die
Unterstützung der DOMUS Consult Eröffnung der BRAND.VIER Ideenküche als Ort der Begegnung
an Bord. Da man diese bereits aus
anderen Projekten als kompetenten
Partner kennengelernt hatte, lag es
nahe, sich deren Unterstützung auch
für die Finanzierung und Planung zu
sichern. Denn das gesamte Projekt
steht und fällt mit der geeigneten Fi-
nanzierung.
Die DOMUS Consult analysierte
daraufhin umfassend die Belei-
hungs- und Finanzierungssitu-
ation der Genossenschaft, Si-
cherheiten wurden bewertet und
den Krediten gegenübergestellt,
damit eine Grundlage für die
Verhandlungen mit den Banken Kulturelle Begleitung in BRAND.VIER:
bestand. Im zweiten Schritt wur- Die angeleuchtete Fassade weist dem Besucher
de mit Hilfe des Planungstools aus den Weg zum Wohnzimmerkonzert.
dem Hause der DOMUS Consult – Volker Klich und Guido Niehaus,
WOCONve – ermittelt, welche Aus- Vorstand der Wohnungsbaugenossenschaft
wirkungen die Maßnahmen auf die Eberswalde-Finow eG
wirtschaftliche Situation der „1893“
haben werden und unter welchen gen mit den Banken und dem Minis-
Bedingungen das Projekt wirtschaft- terium voranbringen, um die benö-
lich tragbar ist. tigten Fördermittel einzuwerben. Die
DOMUS Consult wird auch hier der
Anhand mehrerer Szenarien im Pla- „1893“ zur Seite stehen und ihre lang-
nungstool der DOMUS Consult wer- jährige Erfahrung im Finanzierungs-
den die gesetzten Prämissen getestet bereich nutzen, um die Verhandlun-
und gegebenenfalls angepasst, so gen mit den Banken zu unterstützen.
dass schließlich die Lösung gefunden Denn ginge es nach den Beteiligten
werden kann, bei der sowohl das Ge- vor Ort, sollte die Sanierung eher frü-
Uwe Becker
samtprojekt als auch die Einzelmaß- her als später beginnen. Noch sind
Bereichsleiter
nahmen tragfähig sind. viele kleine und große Schritte auf
Unternehmenskonzepte
dem Eberswalder Weg gemeinsam
und Finanzierung
Mit den Ergebnissen können die Vor- zu gehen, bis das Ziel erreicht ist. Die
0331/743 30-12
standsmitglieder Volker Klich und DOMUS Consult wird die „1893“ auf
becker@domusconsult.de
Guido Niehaus nun die Verhandlun- ihrem Weg weiterhin begleiten.
D0MINO 01 2019 | 19Panorama
DATENMIGRATION
IN EIN NEUES
ERP-SYSTEM
Manche Aufgabe kann ein besonderer Ansporn sein, be-
sonders, wenn sie unerwartet eintrifft wie im Fall der GWV
Wittstock, die sich in einer Sackgasse sah. Die Gebäude- und Wohnungs-
verwaltung (GWV) GmbH Wittstock beschloss Anfang 2017 die Einführung eines
neuen ERP-System, das trotz einiger Widrigkeiten pünktlich zum 1. Juni 2018
an den Produktivstart gehen sollte. Das gelang jedoch nur, weil sich die GWV, als
Engpässe eintraten, zügig an die DOMUS Consult wandte. „Der alte ERP-System-
hersteller hatte seine Entwicklung eingestellt, und wir gerieten bei der Anpas-
sung des Systems an neue Anforderungen immer wieder in Sackgassen“, so
Dr. Hans-Jörg Löther, Geschäftsführer der GWV.
20 | D0MINO 01 2019Panorama
E RP-Systeme (Software zur Pla-
nung der Unternehmensres-
sourcen) sind das digitale Herzstück
–A npassung der Datenstrukturen
– Anpassung an das neue Daten-
bankdesign
Löther: „Ich kann nur davor warnen,
die Risiken der Datenmigration in
ein neues ERP-System zu unter-
– nicht nur – eines jeden wohnungs- – S ystemeinführung und Schulung schätzen und rate jedem, der diesen
wirtschaftlichen Unternehmens. der Mitarbeiter Weg gehen muss, diesen nicht ohne
Zentrale Aufgaben wie z. B. Mieten- die Begleitung versierter Berater zu
buchhaltung, Mieter- und Mitglie- Vor Unterzeichnung des Kaufvertrags gehen.“
derverwaltung, Handwerkerkopp- sollte der Fokus des späteren Nutzers
lung sowie Heizkostenabrechnungen auf Art und Umfang der angebotenen
und Wohnungsübergaben werden Leistungen gerichtet sein. Die Inves-
mit diesem Werkzeug organisiert tition in erfahrene Berater, die diese Bei der Umstellung auf ein
und erledigt. Verhandlungen mehrfach jährlich neues ERP-System und der
führen, amortisiert sich in der Regel Durchführung der Datenmigra-
Dabei ist die Migration der Daten – nicht nur durch die Gestaltung des tion sind beispielhaft folgende
nicht nur Belastung, sondern auch Kaufpreises – schnell. Schritte zielführend:
die Chance zur Bereinigung von Da-
ten. Denn eine solche Zäsur in der Kern der Aufgabenstellung Mig- – Datenmigrationskonzept (wel-
Struktur der IT-Landschaft eines Un- ration war es, den alten Daten- che Daten in welcher Form zu
ternehmens fordert geradezu heraus, bestand – Stamm- und Bewe- übertragen?)
sich von alten redundanten Daten gungsdaten – in die vom neuen –E xport und Bereinigung der
zu trennen und wieder Ordnung zu ERP-Hersteller vorgegebene Form alten Daten
schaffen. So können z. B. bei einem zu gießen. Dass dies nicht immer –S trukturkonzept („Mapping“)
Export der alten Daten in ein Tabel- ohne Komplikationen verlaufen kann, alter und neuer Datenstruk-
lenkalkulationsprogramm Schreib- verdeutlicht u.a. die unterschiedliche turen
weisen vereinheitlicht werden. Systematik bei der Vergabe von Num- – Import der Daten ins neue
Zudem müssen Aufgaben und Ko- mern zu Leerstandsverträgen. Auch System
operationsregeln der am Geschäfts- die Bewahrung der Historie von Da- – Testläufe
betrieb Beteiligten überdacht und tensätzen – wie z. B. im Mahnwesen – Produktivstart
falls nötig neu definiert werden. Die – ist zu beachten: Nicht immer befrie-
Einführung einer neuen zentralen digt die Darstellung des aktuellen Ist- Erfahrungsgemäß ist bei der
Software kann also durchaus auch Zustandes das essentielle Informati- neuen Systemeinführung mit
ein Beitrag zur Katharsis der unter- onsbedürfnis. folgenden Zeitabläufen zu
nehmerischen Prozessabläufe sein. rechnen:
Weitere wesentliche Erfolgsvor-
Zu Beginn des Produktivstarts aussetzungen sind die integrative – Vertragsabschluss
wird das neue System parallel Mitwirkung aller Beteiligten und –P roduktivstart (ca. 9–12 Mo-
zum alten betrieben, was im Üb- Betroffenen: Kritik, die vor dem Pro- nate nach Vertragsabschluss)
rigen standesrechtlich vorgege- duktivstart geübt wird, ist ein Beitrag –N ormalbetrieb (ca. 9–18 Mo-
ben ist. Da sich kein ERP-System zur Optimierung des Werkzeuges. nate nach Produktivstart)
einander gleicht, ist ein solches Pro- Diese ist wie alle Anregungen und
jekt immer mit hohen individuellen Beschlüsse konsequent und kom-
Anpassungsleistungen verbunden. plett zu dokumentieren.
Bei Management und Durchführung Abschließend raten wir unse-
des Projektes griff die GWV Witt- ren Lesern, das Getriebe in Ih-
stock daher auf die Unterstützung rem Auto auf keinen Fall allein
der Experten der DOMUS Consult zu wechseln, sondern dies einer
zurück. Diese erarbeiteten in Zu- Fachwerkstatt zu überlassen. Das
sammenarbeit mit den Mitarbeitern soll heißen: Gehen Sie das Projekt
der GWV einen Projektplan mit den einer Datenmigration in ein neues
Hauptpunkten: ERP-System auf keinen Fall allein an.
Jörg Langner
Die wirtschaftlichen Folgeschäden
IT-Berater
–U nterstützung bei der Auswertung einer lücken- oder fehlerhaften Mig-
0331/743 30-25
der Kaufverträge ration sind kaum absehbar.
langner@domusconsult.de
– Organisation und Durchführungs-
begleitung der Migration, insbe- Als Fazit zitieren wir in diesem Zu-
sondere: sammenhang noch einmal Hr. Dr.
D0MINO 01 2019 | 21Panorama
Hier bleiben
wir wohnen.
Ja, ein Aufzug
wäre toll.
Prima Idee:
Barrierefreies
Bad
Ich liebe
meinen
Balkon.
Gutes
Miteinander
Freundliche
Mitarbeiter
Ich mag
die WBG.
22 | D0MINO 01 2019Panorama
DIE MIETERBEFRAGUNG
ALS STRATEGISCHES INSTRUMENT
NUR WER SEINE KUNDEN FRAGT, LERNT SEIN UNTERNEHMEN AUCH AUS
IHRER SICHT KENNEN UND KANN DARAUS NUTZEN ZIEHEN.
Auf Schritt und Tritt werden wir auf- cher Fragebogen ausgearbeitet, der tert. In einer intensiven Diskussion
gefordert, eine Bewertung abzuge- auch Themengebiete wie die Beur- wurde abgewogen, welche Schlüsse
ben: sei es auf der Fahrt im ICE, nach teilung der Wohnverhältnisse, Woh- nun zu ziehen seien. Die Ergebnisse
der Sicherheitskontrolle am Flugha- nen im Alter und das allgemeine zu Umbauwünschen im Sanitärbe-
fen oder bei einem Sportausrüster. Stimmungsbild abdeckte. Als Bewer- reich fließen zum Beispiel direkt in
Vor allem beim Kauf oder einer Bu- tungsmethode wurde ein Mix aus Be- die Sanierungsplanung ein wie auch
chung in Online-Portalen haben wir wertungsskalen, Ja/Nein-Fragen und der Bedarf an Aufzügen. „Die Befra-
die Möglichkeit, Lob und Kritik zu Freitext gewählt. gung in einigen Jahren zu wiederho-
äußern, wodurch wir direkten Ein- len und zu sehen, ob unsere Aktivi-
fluss auf die Entwicklungen von An- Die Fragebögen wurden anschlie- täten Früchte getragen haben, das
geboten und Services nehmen kön- ßend im September 2018 durch ei- wäre spannend.“, blicken die WBG-
nen. Unser Feedback sorgt ebenfalls nen in Brandenburg an der Havel Vorstände Matthias Osterburg und
dafür, dass die Unternehmen einen ansässigen Dienstleister an über Gerhard Zapff in die Zukunft. Diese
Überblick zu Verbesserungsmöglich- 6.000 Mitgliederhaushalte verteilt. Empfehlung gibt auch die DOMUS
keiten erhalten oder sich in ihrem Alternativ war die Teilnahme über Consult, um Entwicklungen frühzei-
Tun bestätigt fühlen können. ein Online-Tool möglich, um damit tig zu erkennen und darauf reagieren
auch die digitalaffine Mieterschaft zu können.
Genau diese Gründe bewog die WBG anzusprechen. Nach der Verteilung
Brandenburg, 2018 eine ausführli- bzw. Freischaltung des Fragebogens Sie planen eine Befragung?
che schriftliche Mitgliederbefragung dauerte es nicht lange, bis die ersten
durchzuführen. Ziel war es, zukünf- Rückläufe eingingen. Die DOMUS Consult steht
tige Investitionsentscheidungen den Ihnen gerne als kompetenter
Bedürfnissen der Mitglieder anzu- Die gute Antwortquote von über Partner zur Verfügung.
passen, um auch weiterhin attrak- 30 % zeigte deutlich, dass die
tiven Wohnraum bieten zu können. WBG Brandenburg mit dieser
Darüber hinaus standen Dienstleis- Mitgliederbefragung einen Nerv
tungsangebote und die Serviceorien- getroffen hatte. So konnte sie sich
tierung auf dem Prüfstand. über eine überdurchschnittliche
Zufriedenheit der Befragten mit
Um den zeitlichen Aufwand für die den Wohnverhältnissen und den
Mitarbeiter möglichst gering zu hal- Angeboten der Genossenschaft
ten, entschied sich die WBG für die freuen. Besonders hervorzuheben
Einbeziehung eines externen Dienst- ist die Bewertung der Freundlichkeit
leisters. Hier kam die DOMUS Con- der WBG-Mitarbeiter. Das durch die
Ute Farnsteiner
sult ins Spiel, hat sie doch seit vielen DOMUS im Ergebnis bereitgestell-
Senior-Beraterin
Jahren Mieter- und Kundenbefra- te Benchmark zeigte, dass die WBG
0361 / 347 80-20
gungen mit dem Schwerpunkt Woh- hier Bestwerte erzielte.
farnsteiner@
nungswirtschaft begleitet.
domusconsult.de
Die Befragungsergebnisse wurden
Gemeinsam mit dem externen dem Vorstand und dem Aufsichtsrat
Dienstleister wurde ein ausführli- vorgestellt und gemeinsam erläu-
D0MINO 01 2019 | 23Mit der DOMINO unterwegs „WOHNST DU SCHON?“ DAS BAUHAUS WIRD 100 JAHRE ALT 100 Jahre und unvergänglich – nur 14 Jahre bestand das Bauhaus und gilt bis heute als eine der weltweit einflussreichsten Design- und Kunst- hochschulen der Moderne. 24 | D0MINO 01 2019
Mit der DOMINO unterwegs
D0MINO 01 2019 | 25Mit der DOMINO unterwegs Die Keimzelle: die Kunstschule Bauhaus in Weimar. 1924 kürzte der konservative thüringische Landtag die Finanzierung um 50 %. Der Umzug nach Dessau eröffnete neue Möglichkeiten. Wenn man in Berlin nach dem Weg zum Bauhaus gefragt wird, emp- fiehlt es sich, gezielt nachzufragen: „Wollen Sie zum Baumarkt oder zum Bauhaus-Archiv?“ Denn Berlin beherbergt mit dem Bauhaus- Archiv das Herzstück der damaligen Avantgarde der klassischen Mo- derne, die bis heute wesentlich das Bild modernistischer Strömungen prägt. 1919 wurde das Staatliche Bauhaus dem belgischen Architekten Henry wiederbeleben und damit einen zeit- von Walter Gropius in Weimar als van de Velde gegründeten Kunstge- gemäßen Gegenentwurf setzen zum Kunstschule gegründet. Eine völ- werbeschule Weimar. Van de Velde Historismus, in dem kunsthandwerk- lig neue Idee war es damals, Kunst schlug Walter Gropius als Direktor lich entwickelte Ornamente durch und Handwerk zusammenzuführen. der neuen Einrichtung vor, er gab der industrielle Massenproduktion se- Das Staatliche Bauhaus in Weimar neuen Schule ihren Namen. riell kopiert wurden. Mit der Rück- entstand am 12. April 1919 durch besinnung auf das Handwerk sollte die Vereinigung der Großherzoglich- Die beiden Bauhaus-Väter wollten eine neue Formensprache entwickelt Sächsischen Hochschule für Bilden- die Kunst von der Industrialisierung werden, die dem industriellen Her- de Kunst in Weimar mit der 1907 von emanzipieren, das Kunsthandwerk stellungsprozess gerecht würde – die 26 | D0MINO 01 2019
Mit der DOMINO unterwegs
Architektur als Gesamtkunstwerk im Walter Gropius –
Verbund mit den anderen Künsten. Bauhausgebäude Dessau (1926)
Auf dem gesamten Gelände mit seinen
Was wie „schöner wohnen“ klingt, Werkstätten und Wohnhäusern wurden
wurde nicht ohne Pragmatismus ver- konsequent und mustergültig die entwickel-
folgt. Das Staatliche Bauhaus war als ten Vorstellungen von Wohnen und Arbeiten
eine Arbeitsgemeinschaft gedacht, vereint.
die auch modulares Bauen ermög-
lichte. Die Siedlung Dessau-Törten
(1926–28) steht noch heute – ein Ex-
perimentierfeld Walter Gropius mit
Fertigbauteilen, von dem man sich
aufgrund der aktuellen Wohnungssi-
tuation allerhand abgucken kann.
Es gelang Gropius, für diese wegwei-
sende Neuausrichtung bedeutende
Künstler als Lehrer zu gewinnen:
Lyonel Feininger, Johannes Itten,
Gerhard Marcks, Paul Klee, Oskar
Schlemmer Wassily Kandinsky, Lász-
ló Moholy-Nagy und Josef Albers. Die
traditionell getrennten Bereiche der
bildenden, der angewandten und der
darstellenden Kunst verbanden diese
Künstler miteinander, was stark auf
Malerei, darstellende Kunst und Mu-
sik ausstrahlte. Für die Ausbildung
an Kunst- und Designschulen in aller
Welt ist bis heute der gemeinsame
Vorkurs prägend, bei dem Wert auf
eine vielseitige und umfassende Aus-
bildung der Schüler gelegt wurde.
Das Klima in Weimar änderte sich je-
doch. Aufgrund neuer Machtverhält-
nisse nach der thüringischen Land-
tagswahl im Februar 1924 kürzte die
Regierung den Etat um 50 %. Finanzi-
ell und politisch unter Druck zog die
Ausbildungsstätte 1925 nach Des-
sau. Hier lockten der Flugzeugbauer
Hugo Junkers mit einer Förderung
und eine stabile sozialdemokratisch
Walter Gropius mit Adolf Meyer
Fagus-Werk (1911)
Auf einen schon fertigen Grundentwurf konn-
te Walter Gropius bei der Fassadengestaltung
völlig neue Wege gehen. Blaupause dafür war
die Steiff-Fabrikhalle in Giengen an der Brenz
(1903), in der erstmals eine nahtlos rundum
vorgehängter Glasfassade und sichtbare
Wandverbände zum Tragen kamen. Auffällig
an diesem Entwurf ist die Ähnlichkeit zum
1926 realisierten Bauhaus-Gebäude (oben).
D0MINO 01 2019 | 27Sie können auch lesen
