Mehr Wohnraum mit Ersatzneubau Seiten 5 bis 14 - Wohnen Schweiz
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Mehr Wohnraum mit
Ersatzneubau Seiten 5 bis 14
Magazin für den gemeinnützigen Wohnungsbau | Ausgabe 4 | Dezember 2017
Wohnen im Alter: starke Nachfrage, gutes Modell Seite 15
Baurecht: mehr Bauland, weniger Kapital Seite 18
Baugenossenschaften: hohe Nutzung, tiefe Mieten Seite 22
Projekt: Wohnhaus Hanfrose, Zürich
Projektentwickler / Totalunternehmer:
Anliker AG Generalunternehmung
ANLIKER Generalunternehmung
MEHR WERT
Das Mehrfamilienhaus Hanfrose 6 ist eine 1939 erbaute Wohn- Mit der Abteilung Immobilienerneuerung schafft ANLIKER
oase, mitten in der Stadt Zürich. ANLIKER Generalunternehmung immer wieder nachhaltige Werte. Wir zeigen Ihnen gerne, wie
hat das Gebäude mit gut erhaltener Bausubstanz aufgewertet. Know-how, Erfahrung, eine fundierte Analyse und kluges Projekt-
Dabei hat die Abteilung Immobilienerneuerung den Ausbaustan- management bei kleineren wie auch grösseren Projekten zu mehr
dard heutigen Vorstellungen angepasst. Wert führen.
Die grosszügigen Zimmer wurden nur sanft renoviert, Bäder und
Rufen Sie uns an, wir informieren Sie gerne: 041 268 88 00.
Küchen hingegen komplett erneuert. Anbau und Attikaaufbau
Oder senden Sie eine E-Mail an immobilienerneuerung@anliker.ch.
sorgen einerseits für mehr Wohnfläche, ebenso entstand in den
Loggien zusätzlicher Aussenraum. Das Resultat: Mehr vermiet-
bare Fläche auf dem selben Grundstück.
MIT ANLIKER AUF VERTRAUEN BAUEN
Meierhöflistrasse 18, 6021 Emmenbrücke, Telefon 041 268 88 00, www.anliker.ch
Intern_Editorial
Müssen die Alten verduften?
Neulich sass ich mit 300 anderen Mitglie- Die Baugenossenschaften zeigen, wie es geht.
dern an einer Veranstaltung. «Alle aufste- Sie sanieren laufend Wohnungen, machen ab
hen», begrüsste uns der Präsident. Wer über und zu einen grossen, gut geplanten Schritt,
65 Jahre alt ist, soll absitzen. Wer über 60 indem sie Häuser abbrechen und Ersatzneu-
ist, auch. Dann, wer über 50 ist. Dann, wer bauten erstellen. Dazu zwei interessante
über 40. Jetzt standen – natürlich – nur noch Beispiele auf den Seiten 10 bis 14. Oder beim
wenige: «Sehen Sie, wir müssen uns ver- Baurecht (Seite 18) ist die langfristige Er-
jüngen. Ich will, dass in zwei Jahren über die neuerung und Zieljustierung möglich.
Hälfte der Anwesenden abgelöst ist, dass Oder Wohnen im Alter zeigt, dass das
über die Hälfte U40 ist.» Thema Alter Potenzial hat. Durch die Grün-
Ich war – und bin es immer noch, wie viele dung neuer (junger …) Genossenschaften
andere auch – perplex. Klar, Verjüngung oder als neues Marktfeld für bestehende
muss sein, aber nicht à la «So, ihr Alten, Genossenschaften.
verduftet!». Das ist kurzfristig dumm und Sowieso: Der Jahrgang ist nur eine statistische
langfristig fatal: Information. Nehmen wir Fredi Schwab.
• Kurzfristig dumm, weil es sich Unterneh- Der 71-Jährige verwaltet mit Power die
men, Organisationen, Verbände, Parteien Wohnbaugenossenschaft Vully (Seite 15) –
nicht leisten können, auf die Mehrheit der mancher 30-Jährige könnte sich davon eine
Bevölkerung zu verzichten. Und der Anteil Scheibe abschneiden.
der «Älteren», der nimmt nun mal zu.
• Langfristig fatal, weil Gräben in der Gesell-
schaft vertieft, Egoismus gefördert wird.
Zudem wirken nie Revolutionen, sondern
Evolutionen nachhaltig.
Kurt Bischof
Redaktionsleiter Magazin WOHNEN SCHWEIZ
Impressum Inhalt
Produktion
Brunner Medien AG, Kriens Sanieren: Riesiger Handlungsbedarf 5
www.bag.ch
Magazin für den Sanieren: Geschickt planen 8
gemeinnützigen Wohnungsbau Erscheinungsweise
Sanieren: Rechtliche Tipps 9
4 Mal jährlich
Herausgeber Ersatzbauten: BG wsgz 10
Auflage 14 000 Exemplare
Adressänderungen/Inserate
Jahrgang 7 Ersatzbauten: BG Röntgenhof Zürich 12
Verlagsgenossenschaft
Magazin WOHNEN SCHWEIZ Nächste Ausgabe 1/2018 Wohnen im Alter: Modellfall Vully 15
Obergrundstrasse 70, 6002 Luzern Schwerpunktthema: Küche
Baurecht: Was wichtig ist 18
Telefon 041 310 00 50 Erscheinungstermin: 27. März 2018
magazin@wohnen-schweiz.ch Redaktionsschluss: 20. Februar 2018 Politik: Raumplanungsgesetz 20
Anzeigenschluss: 6. März 2018 Eigentum: Vergleich Miete – Eigentum 22
Redaktion
Kurt Bischof, bischof | meier und co. Titelbild Forum: Wohnraumversorgung 26
Postfach 141, 6281 Hochdorf Ersatzneubauten sind mit einem Umzug verbunden –
Telefon 041 914 70 10, Fax 041 914 70 11 dafür winkt eine grössere und modernere Wohnung.
Fonds de Roulement: Was er bringt 29
kurt.bischof@bischofmeier.ch Bild thinkstockphotos.com Genossenschaften: Aktuelle Projekte 30
Ausgabe 4 | 2017 3
Netzwerk, breit gefächert
«Projekt entwickelt, Umsetzungspartner gefunden –
die Immobilienbank der LUKB passt zu uns.»
Benedikt und Christian Marbet, Inhaber Marbet Immobilien, Luzern
Sanieren _ Gian-Luca Lardi
«Die bebaute Fläche effizienter nutzen»
Gian-Luca Lardi, Zentralpräsident des Schweizerischen Baumeisterverbandes SBV, plädiert unmiss-
verständlich für die Förderung von Ersatzneubauten anstelle von Neubauten und Sanierungen.
Das Magazin WOHNEN SCHWEIZ sprach mit Lardi über Branche, Markt und Genossenschaften.
Magazin WOHNEN SCHWEIZ: Wis-
sen Sie, dass Sie ein Glückspilz sind?
Gian-Luca Lardi: Warum meinen Sie?
Gebaut wird immer. Also sind Sie der
glücklichste Verbandspräsident?
Ja, das stimmt zu einem grossen Teil,
wenn wir auf die letzten zehn Jahre
zurückschauen. Aber hohe Umsätze
sind nicht die einzige Voraussetzung,
damit es einer Branche gut geht.
Aber mal ehrlich, Baumeister
jammern einfach auf hohem Niveau.
Wo Sonne ist, ist auch Schatten. Es
wäre falsch, nur positive Seiten zu se-
hen. Ich muss als Verbandspräsident
nach vorne blicken, Risiken erkennen
und die Branche auf den Zeitpunkt
vorbereiten, wenn nicht mehr eitel
Sonnenschein herrscht.
Schauen wir nach vorne: Wie werden
sich Hoch- und Tiefbau entwickeln?
Der Tiefbau ist der Sektor, der von den
öffentlichen Auftraggebern geprägt
wird. Hier ist das Auf und Ab der Kon-
junktur weniger ausgeprägt. Vor al-
lem wenn ich an die von der Bevöl-
kerung angenommenen Fonds für
Strasse und Bahn denke. Der Tiefbau
verspricht eine gute, wenn auch nicht
starke Entwicklung.
Gian-Luca Lardi
« Ich rechne nicht mit einem
Einbruch. Das Beste wäre
Der Puschlaver lebt mit seiner
Familie im Tessin. Er ist Verwal-
eine sanfte Landung, also eine tungsrat der CSC Bauunterneh-
Konsolidierung.
» mung AG Lugano. Seit 2015
präsidiert Gian-Luca Lardi den
Schweizerischen Baumeister-
Und der Hochbau? verband. Er engagiert sich auch
Der Hochbau ist stärker der Gesamt- politisch, unter anderem als FDP-
konjunktur unterworfen. Wir haben in Gemeinderat von Rovio. Bi.
den letzten zehn Jahren sehr hohe Vo- Bilder Kurt Bischof
lumen erlebt, dank tiefer Zinsen und
Ausgabe 4 | 2017 5
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der Zuwanderung. Wir merken jetzt, Die Entwicklung läuft offenbar be-
dass die Leerwohnungsziffern leicht reits klar Richtung Ersatzneubauten.
anziehen. Das ist ein Zeichen einer Wenn ich Zürich, Lausanne und Genf
Normalisierung. Deshalb gehe ich anschaue, stimmt das. Aber in den
nicht mehr davon aus, dass wir in Zu- ländlichen Gebieten ist der Trend noch
kunft dasselbe Wachstum haben wer- nicht so vorgedrungen, wie ich es mir
den. Ich rechne nicht mit einem Ein- wünsche.
bruch. Das Beste wäre eine sanfte
Landung, also eine Konsolidierung. Haben Sie Berührungspunkte zu
«
Baugenossenschaften?
Ich bin überzeugt, dass in Ich durfte in sehr jungen Jahren in
der Schweiz sehr viel bebaute einer Wohnung einer Baugenossen-
Flächen vorhanden sind, schaft leben. Das ist eine Wohnform,
die sich bewährt hat und sicherlich
die besser und effizienter
genutzt werden können.
» Zukunft hat. Vom Verband her haben
wir einen losen Kontakt zu den Bau-
genossenschaften, aber wir erachten
Im Hochbau hat der Wohnungsbau sie als wichtige Player im Markt.
eine dominierende Stellung.
Ja, und hier wünsche ich mir, dass wir
den Wechsel vom Neuwohnungsbau
« Baugenossenschaften
sind eine Wohnform, Gian-Luca Lardi: «Nirgends in den handwerklichen Beru-
zu Sanierungen und Ersatzneubauten die sich bewährt hat und fen werden so hohe Löhne bezahlt.»
hinkriegen. Die Bevölkerung erwartet
heute einen sorgfältigen Umgang mit
dem Bauland. Mit Ersatzneubauten
sicherlich Zukunft hat.
» promissbereit. Nirgends in den hand-
brauchen wir nicht zwingend weiteres Das grösste Problem der Branche werklichen Berufen werden so hohe
Bauland. Ich bin überzeugt, dass in scheint der Preisdruck zu sein. Löhne bezahlt. Der Baumeisterver-
der Schweiz sehr viel bebaute Flächen Das ist so. Dies rührt daher, dass es band hat sich immer zur sozialen
vorhanden sind, die besser und effizi- auf dem Markt zu viele Anbieter gibt. Partnerschaft bekannt und es ist un-
enter genutzt werden können. Der Konkurrenzdruck ist sehr gross ser Ziel, dass wir weiterhin mit Ge-
und der Preiskampf enorm. Leider samtarbeitsverträgen arbeiten.
Ein klares Plädoyer für Verdichtung?
Absolut. Wir kommen um die Verdich-
tung nicht herum. Das hat nur Vor-
lassen sich die Bauherren von tiefen
Preisen blenden und merken erst in
der Ausführungsphase, dass ein tiefer
« Der Konkurrenzdruck ist
sehr gross und der
teile. Damit schaffen wir bessere
energetische Verhältnisse, wir sparen
Bauland, erhalten die Bausubstanz, ja
Preis nicht unbedingt gute Arbeit be-
deutet.
Preiskampf enorm.
»
wir verbessern sie. Ersatzneubauten Eine weitere Herausforderung scheint Betrifft Sie die Digitalisierung?
haben nur Vorteile. die Rekrutierung von Nachwuchs. Die Digitalisierung wird zweifelsohne
« Wir kommen um die
Ja, aber wir sind an einem Wendepunkt
angelangt. In Zeiten von Social Media
die Baubranche ganz gewaltig um-
krempeln. Die Frage ist nicht ob, son-
Verdichtung nicht herum.
» merken junge Leute, dass es schön ist,
wenn man im Beruf etwas Konkretes
erschaffen kann, wo man am Abend
dern wie und wie schnell das passie-
ren wird. Heute stelle ich fest, dass
sehr viele, wenn nicht alle Bauexper-
Provokativ gesagt: Die Schweiz ist sieht, was man gemacht hat. ten von der Digitalisierung sprechen.
baulich ein Sanierungsfall? Wenn es aber konkret wird, sind wir
Ja. Wichtig ist aber, dass die Bausub- Schlagzeilen hat der Baumeisterver- noch weit davon entfernt, dass unsere
stanz nicht in erster Linie durch klas- band in den letzten Monaten mit den Baustellen plötzlich ein anderes Ge-
sische Gebäudesanierungen verbes- GAV-Verhandlungen gemacht. Wol- sicht erhalten. Das grösste Potenzial
sert wird, sondern vor allem mit len Sie die Sozialpartnerschaft auf- liegt darin, dass wir den ganzen Bau-
Ersatzneubauten. Sie bringen selten geben? prozess in der Wertschöpfungskette
dieselbe energetische Effizienz in ei- Unsere Löhne sind der beste Beweis, auf den Kopf stellen.
nen Altbau wie in einen Ersatzneubau. dass wir nicht stur sind, sondern kom- Interview Kurt Bischof
Ausgabe 4 | 2017 7
Sanieren _ Angebot für Genossenschaften
Erst genau hinschauen, dann sanieren oder …
Hinschauen, analysieren, berechnen – dann handeln: Auf diesen Nenner lässt sich ein modulartiges Leistungs-
paket für Sanierungen für Genossenschaften bringen. Das Angebot wurde von Anliker Generalunternehmung
und Luzerner Kantonalbank entwickelt – beides Goldpartner von WOHNEN SCHWEIZ.
«Es ist gut gemeint, wenn eine Genos- muss man genau hinschauen, wie es
senschaft Balkone saniert, 200 000 um die Substanz und die Nutzungs-
Franken ausgibt und damit für einige möglichkeiten des Gebäudes steht.»
Jahre Ruhe haben will.» Den guten Dabei können die Fachleute von Anliker
Willen stellt Stefan Heggli aufgrund einer Genossenschaft in vier Berei-
seiner jahrelangen Kontakte mit chen zur Hand gehen:
Genossenschaften nicht in Frage, • Analyse der Bausubstanz und des
«aber das ist nicht zu Ende gedacht und Potenzials
kostet allenfalls mehr, als wenn die • Entwicklung von Lösungsstrategien
Genossenschaft anders an die Sache • Projektausarbeitung
heranginge», so Heggli vom Immobi- • Schlüsselfertige Umsetzung
lien-Kompetenzzentrum der Luzerner Wichtig ist nicht nur der defizitorien- Urs Spichtig (links) und Stefan Heggli gehen gemeinsam
Kantonalbank. tierte – sprich auf Mängel fokussierte «anders an die Sache heran» beim Sanieren. Bild Bi.
–, sondern der potenzialorientierte
Finanzielle Aspekte Blick: Wo liegt das Potenzial für eine
«Anders an die Sache herangehen» – Wertsteigerung des Gebäudes? Das schen Analyse ihrer Liegenschaft
was heisst das? Heggli antwortet kon- kann zum Beispiel dazu führen – wie keine anderen Verpflichtungen mit der
kret: «Dass sich die Genossenschaft der konkrete Fall eines gemeinnützi- Bank oder den Baufachleuten eingeht
zuerst überlegt: Was ist die Strategie gen Bauträgers in einem Stadtquar- – ebenfalls liegt es in der Freiheit des
dieses Gebäudes? Wo will die Genos- tier zeigt –, dass die Bausubstanz bes- Auftraggebers, den Prozess jederzeit
senschaft damit in 10, 20 Jahren ste- ser als vermutet ist, im sanitären abzuschliessen oder mit anderen
hen? Welchen Stellenwert hat es im Bereich Handlungsbedarf besteht und Partnern zu ergänzen. Kurt Bischof
Liegenschaften-Portfolio?» Wer sich aufgrund der Bauordnung ein Ausbau
mit solchen Fragen an die Immobili- des Dachgeschosses realisiert wer- Anliker AG Generalunternehmung, Emmenbrücke,
enspezialisten bei der Luzerner Kan- den könnte. Hier kommt es zur Kom- 041 268 88 00, urs.spichtig@anliker.ch
tonalbank wendet, erhält in drei Be- bination zwischen Bausubstanz und Luzerner Kantonalbank, Immobilienbank,
reichen Antworten mit «Facts and Finanzen – zwischen Steinen und Rap- 041 206 33 34, stefan.heggli@lukb.ch
Figures»: pen. Also: Kann ich durch die zusätz-
• Markt-, Lage-, Wettbewerbsanalyse lich vermietbare Wohnfläche einen
• Portfolio-, Objekt-, Projektanalyse Mehrwert erzielen?
• Finanzplanung, Liquiditätsmanage- Safe the date
ment auf Objekt- und Portfolioebene Ein- und Ausstieg jederzeit möglich Fachveranstaltung mit Praxisbei-
Kurz und bündig: Zur Analyse gehören Ein Vorteil des Angebots Anliker/ spiel der Gemeinnützigen Stiftung
die langfristigen Auswirkungen auf den LUKB ist die mögliche – nicht zwin- für preisgünstigen Wohnraum Lu-
Finanzplan (Erträge, Kosten, Eigen- gende – Verlinkung. «Wir können je zern GSW und in Zusammenarbeit
kapital, Hypotheken, Liquidität usw.). nach Bedarf auf die LUKB zurückgrei- mit Anliker Generalunternehmung
fen», sagt Urs Spichtig, und Stefan sowie der Luzerner Kantonalbank.
Bauliche Aspekte Heggli: «Oder je nach Wunsch der Ge- • Donnerstag, 8. März 2018,
«Anders an die Sache herangehen» – nossenschaft wird die Gebäudezu- Lunch-Veranstaltung
das ist auch baulich möglich. Urs standsanalyse von Anliker in die Ob- • Mittwoch, 14. März 2018,
Spichtig, Leiter Immobilienerneuerung jektanalyse und Finanzplanung der Feierabend-Veranstaltung
bei der Anliker Generalunternehmung, LUKB integriert.» Veranstaltungsort Luzern.
sagt in einem Bild: «Bevor man einen Zum modularen Baukastensystem Die Einladung erfolgt rechtzeitig.
Architekten losschickt und Zeichnun- gehört auch, dass eine interessierte Bi.
gen der neuen Balkone machen lässt, Genossenschaft mit einer strategi-
8
Ratgeber _ Recht
Sanieren: Was heisst dies für die Mieter?
Wird eine Liegenschaft totalsaniert oder wird gar ein Ersatzneubau erstellt, so hat dies logischerweise
Konsequenzen für die Mietverhältnisse. Es stellt sich die Frage, welche rechtlichen Rahmenbedingungen
zu beachten sind.
Vorab ist festzuhalten, dass nach bun- sehr rasch. Und ein Prozess über
desgerichtlicher Rechtsprechung die mehrere Instanzen dauert Monate, Ratgeber Recht
Mieter kein Mitspracherecht haben, wenn nicht Jahre. Um solche Prob- In der Rubrik Ratgeber Recht ver-
ob eine Liegenschaft saniert respek- leme zu vermeiden, muss langfristig öffentlicht das Magazin WOHNEN
tive totalsaniert oder ob ein Ersatz- geplant werden: Es lohnt sich, ab SCHWEIZ regelmässig Informationen
neubau erstellt wird. Dies gilt aber nur einem bestimmten Zeitpunkt bei über aktuelle Entscheide oder neue
unter dem Vorbehalt, dass die Mieter Mieterwechseln nur noch befristete Trends im Mietrecht. Dieser Beitrag
nicht gleichzeitig Genossenschafter Verträge abzuschliessen. Auch kann stammt von lic. iur. Martin
sind und dass in den Statuten diesbe- man versuchen, mit den Mietern Auf- Schwegler, der in Menznau LU
züglich nicht irgendwelche Mitbestim- lösungsvereinbarungen auf einen als Rechtsanwalt tätig ist.
mungsrechte eingebaut sind. bestimmten Termin hin zu treffen. Martin Schwegler ist zudem
Denn dann ist die Erstreckung ausge- Präsident der Wohnraum-
Mieterstreckung teilweise möglich schlossen. genossenschaft KAB und
Im Falle einer Kündigung mit Blick da- Vizepräsident von WOHNEN
rauf, dass die Liegenschaft totalsa-
niert oder abgerissen wird, können « Es lohnt sich, ab einem
bestimmten Zeitpunkt
SCHWEIZ.
die Mieter eine Mieterstreckung ver-
langen, wenn die Kündigung für sie bei Mieterwechseln nur
eine besondere Härte bedeutet (Art. noch befristete Verträge
272 Abs. 1 OR). Das Gericht hat dann
eine Interessenabwägung vorzuneh-
abzuschliessen.
»
men: Es fragt sich dann, ob die mit der
Erstreckung verbundenen Bauverzö- Mietergenossenschaften Genossenschafter, die einer Sanierung
gerungen vom Vermieter hinnehmbar Bei den sogenannten Mietergenos- im Grundsatz zustimmten, müssen sich
sind oder nicht. Dazu muss der Ver- senschaften erfordert eine Sanierung das im Falle einer Anfechtung der
mieter darlegen, dass die Vornahme vorgängig sowieso einen Beschluss. Kündigung ihres Mietverhältnisses
der geplanten Arbeiten zu einem spä- Für diesen Fall lohnt es sich, genau zu oder eines Erstreckungsgesuches wohl
teren Zeitpunkt erheblich aufwändi- protokollieren, wer der Sanierung zu ihren Lasten anrechnen lassen.
ger wäre oder beispielsweise wegen zugestimmt hat und wer nicht. Denn Martin Schwegler
Ablauf der Baubewilligung nicht mehr
vorgenommen werden könnte.
Langfristige Planung
Während also die Sanierungskündi-
gung im Regelfalle recht gut durch-
setzbar ist, kann das Recht auf Erstre-
ckung dazu führen, dass die einen
Mieter ausziehen und die anderen
noch nicht. Wehren sich die Mieter –
und heute haben sie häufig Rechts-
schutzversicherungen und können
sich dies leisten – dann sind allein
schon aus prozessualen Gründen Ver-
Informationen zum Waschen und
zögerungen möglich. Denn die Ge- Trocknen mit WYSS MIRELLA: 041 933 00 74
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richte entscheiden leider häufig nicht
Ausgabe 4 | 2017 9
Sanieren _ Ersatzneubauten
Ersatzneubauten – das Beispiel wsgz
Jeder Bau ist irgendwann veraltet. Das musste auch die Wohn- und Siedlungsgenossenschaft
Zürich wsgz einsehen. Schliesslich konnte sie sich zu einem Ersatzneubau durchringen.
Das 45 Millionen-Projekt ist in der Geschichte der 73-jährigen Genossenschaft eine Premiere.
Die Wohn- und Siedlungsgenossen-
schaft Zürich wsgz hat sich bei ihrer
Siedlung in der Tannenrauchstrasse
für einen Ersatzneubau entschieden.
«Es war eine schwierige Entschei-
dung», sagt Geschäftsführerin Clau-
dia Strässle. Noch nie zuvor habe die
Genossenschaft einen Ersatzneubau
realisiert.
« Hätten wir saniert, wäre das
Preis-Leistungs-Verhältnis der
Wohnungen für die Mieter
nicht mehr zumutbar gewesen.
» Die feingliedrige Glasfassade gibt dem Gebäude eine gewisse Leichtigkeit. (Visualisierungen zvg)
Geplant war eine Sanierung
Als man im Jahr 2015 mit den Abklä- ges teurer sein, entsprechend dem Nicht zuletzt könne man damit Haus-
rungen begann, war eigentlich zu- gesteigerten Wohnkomfort. Auf eine besetzungen vorbeugen. Ein guter
nächst eine Sanierung geplant. Die gute und frühzeitige Kommunikation Vertragspartner ist dabei die JUWO,
Berechnungen zeigten aber, dass eine mit den Mieterinnen und Mietern hat die Wohnungen für Studierende ver-
Sanierung nicht mehr rentabel zu ma- die Genossenschaft grossen Wert ge- mittelt.
chen wäre. Ausserdem entsprach der legt. Die wsgz hat zwar über 1000
Grundriss nicht mehr den heutigen Wohnungen an 28 Standorten. «Aber Planung bis 2030
Anforderungen. «Hätten wir saniert, wir sind dennoch nicht gross genug, Wenn man nicht zu viel parallel in An-
wäre das Preis-Leistungs-Verhältnis um rechtzeitig andere Genossen- griff nehmen will, braucht es eine
der Wohnungen für die Mieter nicht schaftswohnungen anbieten zu kön- langfristige Planung. Die wsgz plant
mehr zumutbar gewesen», erklärt nen.» langfristig bis ins Jahr 2030. Ob bald
Strässle. Im Moment sieht man rund- noch weitere Ersatzneubauten folgen
herum viele Ersatzneubauten, da die Nur noch befristete Verträge werden, ist noch nicht entschieden.
Bauten aus den 40er- und 50er-Jah- Ein Bau in Etappen stand auch zur De- Aktuell ist man mit der detaillierten
ren meist nicht mehr zeitgemäss sind. batte und hätte die Mieterinnen und Planung des Ersatzneubaus beschäf-
Mieter etwas entlasten können. Dies tigt. Aus einem Wettbewerb ging das
«Es kann hart sein» erwies sich baulich als undurchführ- Projekt Zelena der EM2N Architekten
Schwierig war der Entscheid vor al- bar. So müssen alle Bewohner der aus Zürich hervor. Wichtig war der Ge-
lem gegenüber den Genossenschaf- Siedlung auf den geplanten Baustart nossenschaft eine gute Durchmi-
tern. Einige leben seit über 50 Jahren im Januar 2021 ausziehen. Die Genos- schung im Quartier. Dies will man mit
hier. «Das ist natürlich hart, wenn senschafter vom Tannenrauch wer- einer grossen Wohnungsvielfalt errei-
man mitteilen muss, dass sie bis in den bei ihrem Wohnungswechsel in chen. So wird es beispielsweise güns-
vier Jahren ausgezogen sein müs- andere Siedlungen bevorzugt und tige 4-Zimmer-Wohnungen geben und
sen.» Natürlich haben die heutigen grosszügig behandelt. Damit die Woh- etwas luxuriösere mit zwei Bädern.
Bewohnerinnen und Bewohner ein nungen möglichst bis dahin bewohnt Ausserdem will man verdichten. Ge-
Vorrecht beim Bezug der Neubauten. bleiben, werden aktuell nur noch be- plant sind 100 Wohnungen, 18 mehr
Die Mieten werden aber auch um eini- fristete Verträge unterschrieben. als bisher auf der gleichen Fläche.
10Der Wohn- und Aussenbereich besticht durch viel Licht.
Überzeugendes Siegerprojekt zügig zu gestalten. Die eingereichten betrifft, entspricht das Modell den ho-
In der Jury hatte auch eine Vertreterin Projekte waren vielfältig und kreativ. hen genossenschaftlichen Anforde-
des Amtes für Städtebau Zürich Ein- Das Siegerprojekt überzeugte mit rungen.
sitz. Damit wollte die wsgz gewähr- schlanken Gebäuden, viel Grünräu- Über die Preisgestaltung kann die
leisten, dass der Neubau den hetero- men und einer guten Einpassung in wsgz im jetzigen Stadium noch keine
genen Anforderungen der städtischen die Umgebung. Auskunft geben. Bis zum Baubeginn
Nachbarschaft entspricht. Gerade an- Zusätzliche Leichtigkeit erreicht das steht nun noch viel Planungsarbeit an.
gesichts der Verdichtung war es eine Projekt mit einer fein gegliederten Der Baustart soll 2021 stattfinden, der
herausfordernde Aufgabe, gleichzei- Fassade, die hauptsächlich aus Glas Bezug wäre dann auf 2022 möglich.
tig den Aussenraum möglichst gross- besteht. Was die Wirtschaftlichkeit Timo Bachmann
make it wonderful
— SWISSBAU 16. BIS 20.1.2018 —
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Ersatzneubauten – das Beispiel Holunderhof
Sanieren oder neu bauen? Die Genossenschaft Röntgenhof hat sich bei der Siedlung Holunderhof für
Ersatzbauten entschieden. Die Zahl der Wohnungen kann von 71 auf 96 erhöht werden. Die Genossen-
schaft investiert in das Projekt 39 Millionen Franken.
Ersatzneubauten bedingen eine lang- einander ab. Wie auch beim Holunder- hof Zürich sind in die Jahre gekommen.
fristige Planung. Mit gutem Grund, wie hof werden die Siedlungen zunächst Anno 1931 wurde die Genossen-
Leiter Bau Roger Müller erklärt: «So genau beurteilt und detailliert beno- schaftssiedlung erstellt. Das Alter
wissen die Bewohnerinnen und Be- tet. Darauf basiert dann die Entschei- und die nicht mehr zeitgemässen
wohner Jahre vor der Umsetzung dung, ob man saniert oder einen Er- Grundrisse waren die Hauptgründe,
Bescheid und können sich danach satzneubau errichtet. In etwa einem weshalb sich die Genossenschaft
richten.» Und zum Beispiel den recht- Drittel ihrer insgesamt 23 Siedlungen Röntgenhof für einen Ersatzneubau
zeitigen Bezug einer anderen Genos- plant die Genossenschaft Ersatzneu- entschieden hat. Läuft alles nach
senschaftswohnung planen. Selbst- bauten. Fast die Hälfte soll saniert Plan, sind die Wohnungen ab August
verständlich haben sie auch das werden. 2018 bezugsbereit. Der Baustart war
Vorrecht bei der Belegung der Ersatz- im August 2016.
neubauten. Etwa ein Viertel der vorhe-
rigen Bewohner nutzt dieses Privileg. «
In etwa einem Drittel
ihrer insgesamt 23 Siedlungen
Bessere Ausnutzung
In der Stadt Zürich ist die Wohnungs- Neben den geringeren Kosten und der
nachfrage ohnehin hoch, die günstigen plant die Genossenschaft höheren Wohnqualität war die Mög-
Genossenschaftspreise steigern die
Nachfrage zusätzlich.
Ersatzneubauten.
» lichkeit einer besseren Ausnutzung
ein Hauptkriterium für den Entscheid.
Mit dem Neubau kann man die Sied-
Ein Drittel wird neu gebaut Alte Bauten, kleine Grundrisse lung nun um 25 Wohneinheiten ver-
In der langfristigen Planung stimmt Der Holunderhof steht für diese Phi- grössern. Nach der Fertigstellung des
die Genossenschaft die Bauvorhaben losophie der Genossenschaft Rönt- Neubaus werden 96 Wohnungen mit
in den verschiedenen Siedlungen auf- genhof: Die Wohnungen im Holunder- einer grösseren Grundfläche zur Ver-
Die Innenhöfe und die städtische Grünfläche verschmelzen ineinander. Visualisierungen zvg
12Rubrik –Vortitel
Die konkave Rückseite des Gebäudes wirkt modern.
« Mit dem Neubau kann man
die Siedlung nun um
Der Park in der Stadt
Ein grosse Hürde in der Planung wa-
Wenig Technik – aber mehr Platz
Das ganze Gebäude wurde nach dem
25 Wohneinheiten vergrössern.
» ren die langen Verhandlungen mit der
Stadt, die schliesslich in einem Land-
Low-Tech-Ansatz gebaut. Das heisst,
dass auf so viel Technik wie möglich
abtausch mündeten. Erhalten blieb verzichtet wurde. So wird das Bauen
fügung stehen. Dazu kommt ein Kin- der nahtlose Übergang zum angren- günstiger und es ergibt sich mehr
dergarten der Stadt, der schon zuvor zenden Park, was der Siedlung insge- Raum für andere Nutzungen. So fällt
im Holunderhof einquartiert war. samt einen speziellen Reiz verleiht. zum Beispiel der Heizraum weg, weil
Die Innenhöfe und die städtische die Liegenschaft an das Fernwärme-
Mieten sind – und bleiben – günstig! Grünfläche verschmelzen zu einer netz angeschlossen ist. Ebenso wurde
Im Fall Holunderhof gab man bereits Einheit. Gerade Wände gibt es fast
in den 1990er-Jahren eine Zustands-
analyse in Auftrag. Diese zeigte, dass
keine, während die Innenhöfe drei of-
fene Ovale bilden, ist die Vorderfront
«Das ganze Gebäude
wurde nach dem Low-Tech-
»
sich eine Sanierung nicht lohnen ebenfalls leicht konkav. Das verleiht
würde. 2006 kam eine Machbarkeits- dem Bau eine einzigartige und mo-
Ansatz gebaut.
studie der Förderstelle des gemein- derne Optik. Die ganze Hinterseite ist
nützigen Wohnungsbaus zum selben zudem mit Holz verkleidet, an der Vor- auf eine kontrollierte Wohnungslüf-
Schluss. Fünf Jahre später startete derseite, die an die Strasse grenzt, hat tung verzichtet und die künftigen Be-
ein Projektwettbewerb, aus dem das die Aussenwand eine passende städ- wohner müssen ihre Sonnenstoren
Büro Schneider Studer Primas Archi- tische Optik. von Hand bedienen. Über eine tiefere
tekten erfolgreich hervorging. Das Stromrechnung profitieren sie aber
wichtigste Kriterium in der Bewer- auch davon. Mit einer gut isolierten
tung war, dass der Mietpreis der Woh-
nungen 200 Franken pro Quadratme- «Das wichtigste Kriterium
in der Bewertung war,
Gebäudehülle hat man die Energie-
effizienz zusätzlich gesteigert. Der
ter im Jahr nicht übersteigt. Die Bau verläuft soweit reibungslos und
Mieten werden somit fast halb so hoch dass der Mietpreis der wird gar günstiger als budgetiert.
sein, wie dies bei vergleichbaren Woh- Wohnungen 200 Franken pro Timo Bachmann
nungen von privaten Investoren der Quadratmeter im Jahr nicht
Fall sein würde. übersteigt.
»
Ausgabe 4 | 2017 13PUBLIREPORTAGE
Umbau- oder Renovationsarbeiten?
Herausforderungen für unsere Bauspezialisten
Bereits bestehende Immobilien beinhalten wertvolle
vorher
Ressourcen. Ein aktives Baumanagement bringt mögliches
Ausnutzungspotenzial hervor, erkennt aber auch recht-
zeitig dringende Sanierungsmassnahmen. Für den Besitzer
entsteht ein Mehrwert.
Die Schweiz bleibt mit einem Anteil von rund 60 % weiterhin
ein Land der Mieter. Sie belegt im europäischen Vergleich
das Tabellenende. Für eine Mieternation lohnt sich somit
eine umsichtige «Hege und Pflege» von bestehenden Immo-
bilien. Letztendlich ist und bleibt ein attraktiver Wohnraum
gefragt.
Unser Baumanagement kennt die verschiedenen Disziplinen
Die kantonalen Planungs- und Baugesetze geben unter
anderem bei Mietliegenschaften den Takt an. Unter dem
Fachbegriff «Ausnützungsziffer respektive Überbauungs- nachher
ziffer» können sich bei älteren Liegenschaften Erweiterungs-
aspekte aufdrängen. Unsere Bauspezialisten kennen
die Aufgabenfelder (Baubegleitungen, Gebäudesanierungen,
Aufstockungen usw.) und betreuen die Eigentümer ziel-
orientiert. Nebst dem bautechnischen Aspekt wird auch das
Anpassen der Mietzinse und die nachhaltige Bewirtschaftung
betrachtet.
Zusammenarbeit mit Fachspezialisten
Wenn erforderlich, konsultiert das Baumanagement vorgän-
gig Fachspezialisten. Eine strukturierte Vorgehensweise hilft
beispielsweise, die Anforderungen eines Baugesuchs fach-
technisch zu erfüllen. Fragen zu behindertengerechtem Bau-
en, Erdbebensicherheit, Altlasten, Entwässerung, zum
Einhalten von BFU-Normen, zu Parkplätzen oder kantonalen
Gebäudeprogrammen werden rechtzeitig abgeklärt.
Arlewo AG Luzern | Stans | Zug:
• beschäftigt über 90 Mitarbeitende,
Von breitgefächerten Kompetenzen profitieren
• ist in der Zentralschweiz verankert,
Optimierungsmöglichkeiten an bestehenden Immobilien
• bewirtschaftet gegen 10 000 Wohneinheiten,
präsentieren sich je nach Objekt unterschiedlich. Sie er- • betreut rund 200 000 m² Gewerbeflächen,
fordern eine gezielte Vorbereitung. Eine konstruktive • verkauft, vermietet und bewertet jedes Jahr
Zusammenarbeit zwischen Bauherrn und Baumanagement mehrere Hundert Objekte aller Art.
sichert den erfolgreichen Ausgang. Arlewo kann intern auf
breitgefächerte Kompetenzen (Beratung, Bewertung,
Bewirtschaftung, Entwicklung, Erstvermietung, Rechnungs-
wesen, Stockwerkeigentum, Vermarktung und Wiederver- Luzern
Stans
mietung) zurückgreifen. Von einem raschen, unkomplizierten Zug
Informationsaustausch profitiert unsere Kundschaft.
Arlewo AG | Immobilien und Beratung | Luzern | Stans | Zug | arlewo.chInfoveranstaltung _Vully
Wohnen im Alter: So läuft gutes Teamwork
Wenn Gemeinde, Genossenschaft und WOHNEN SCHWEIZ zusammenspannen, entsteht rasch guter
Wohnraum für das Alter. Ein Modellbeispiel ist die «Résidence du Vully». WOHNEN SCHWEIZ hat das
Projekt in Sugiez an einer Informationsveranstaltung für Gemeinden vorgestellt.
Die genossenschaftliche Realisierung
der «Résidence du Vully» ist eine Er-
folgsgeschichte – ein Musterbeispiel
für die Gestaltungskraft des gemein-
nützigen Wohnungsbaus. Das wurde
an einer Informationsveranstaltung
des Verbandes WOHNEN SCHWEIZ
für Gemeinden und Genossenschaften
aus der Umgebung aufgezeigt – und
zur Nachahmung empfohlen.
10,4 Millionen Franken investiert
Genossenschaftspräsident Markus Ith
– Unternehmer und Freiburger FDP-
Grossrat – stellte das Projekt vor. Es Die Referenten von links: Pierre-André Burnier, Markus Ith, Hanspeter Käppeli und Heinz Brauchli. Bilder Timo Bachmann
handelt sich um 27 Wohnungen in drei
Mehrfamilienhäusern neben dem
Bahnhof Sugiez (Gemeinde Mont-Vully). Qualität. Das Resultat ist ein unschlag- aufwändiger, als er es als privater
Die ersten beiden Etappen wurden die- bares Preis-Leistungs-Verhältnis, das Liegenschaftsbesitzer kenne, da mehr
sen Herbst fertig, die dritte Etappe ist den Anforderungen des gemeinnützi- Auflagen zu berücksichtigen sind.
im Frühling 2018 bezugsbereit. gen Wohnungsbaus gerecht wird. In «Aber damit kann man leben.» Zu den
Die monatlichen Mieten betragen ab das Projekt wurden 10,4 Millionen Belegungsvorschriften der Genossen-
1090 Franken für eine 2,5-Zimmer- Franken investiert. schaft gehört das Pensionsalter, und
Wohnung beziehungsweise 1350 Fran- 3,5-Zimmer-Wohnungen müssen im-
ken für eine 3,5-Zimmer-Wohnung Klare Belegungsvorschriften mer von mindestens zwei Personen
exklusive Nebenkosten. Eine prakti- «Die meisten Wohnungen sind ver- bewohnt werden.
sche Gestaltung des Baus hatte Vor- geben», sagte Fredi Schwab, der für Wie ist es überhaupt zu diesem gross-
rang vor ästhetischen Aspekten. Die die Finanzierung und Vermietung artigen Projekt in der Freiburger
Bauweise wurde so einfach wie mög- zuständig ist. Die Vermietung von Ge- Gemeinde gekommen? Mit dem Legat
lich gehalten bei gleichzeitig hoher nossenschaftswohnungen sei etwas der Bürgerin Marie Guinchard-
Fredi Schwab mit Begeisterung auf dem Rundgang in der «Résidence du Vully». Das Publikum folgt mit Aufmerksamkeit den Ausführungen der Referenten.
Ausgabe 4 | 2017 15Blick auf die drei Mehrfamilienhäuser direkt neben dem Bahnhof. Bild zvg
Kilchenmann von knapp einer Million waren laut Markus Ith, dass vielfältige Das sind nicht nur schöne Worte. Die
Franken hatte alles begonnen. Die Projekte intensiv diskutiert werden Gemeinde Vully unterstützte die Ge-
Erblasserin war die Gotte von Fredi konnten. Dafür dauerte das Verfahren nossenschaft mit 600 000 Franken,
Schwab, weshalb er seine Verwal- etwas länger und verursachte zusätz- der Gemeindeverband des Bezirks mit
tungsarbeit mit konsequenter Kosten- liche Kosten. Die aus diesem Prozess grosszügiger Landabgabe an bester
kontrolle verrichtet. «Für mich ist das gewonnenen Erkenntnisse hatten An- Lage. Nur zwei kleine Parzellen
eine Herzensangelegenheit.» Um den passungen am Siegerprojekt zur Folge. mussten noch dazugekauft werden.
Willen der Erblasserin in die Tat umzu- «Aber das hat sich gelohnt», so Ith. Zusammen mit dem Startkapital aus
setzen, wurde die «Baugenossenschaft der Erbschaft gab dies dem Projekt
für altersgerechtes Wohnen Vully», im Gemeinde: gute Worte und Taten gleich zu Beginn einen Schub und eine
öffentlichen Interesse aber dem Privat- Die vorbildliche Zusammenarbeit mit finanzielle Sicherheit, die schlicht
recht unterstellt, gegründet. der Gemeinde hat massgeblich zum ideal ist.
Erfolg des Projekts beigetragen. So
Die Planungsphase war auch Gemeindepräsident Pierre- Partner für Gemeinden
Auf dieser soliden Basis konnte die André Burnier bei der Genossen- Neben der Gemeinde und der Genos-
Genossenschaft gegründet und ein schaftsgründung mit dabei und ver- senschaft war der dritte Partner der
Projektwettbewerb ausgeschrieben tritt die Gemeinde im Vorstand. «Um Verband WOHNEN SCHWEIZ. «Die
werden. Daraus ging als Sieger das der demografischen Entwicklung und ‹Résidence de Vully› ist ein Musterbei-
Projekt «Happy Days» der Architek- den Bedürfnissen der alternden Be- spiel, wie in kurzer Zeit viel erreicht
turbüros 2b architectes Sàrl in Lau- völkerung gerecht zu werden, haben werden kann», sagte Projektbegleiter
sanne und Normal Office in Freiburg Kommunen ein starkes Interesse an Heinz Brauchli vom Kompetenzzent-
hervor. Die Vorteile des Wettbewerbs solchen Projekten», sagte Burnier. rum Wohnen im Alter von WOHNEN
16Gut gelaunte Teilnehmerinnen und Teilnehmer an der Informationsveranstaltung.
SCHWEIZ. Die Mitglieder dieses – peli, Geschäftsführer von WOHNEN Käppeli zeigte weiter auf, dass «Alter»
schweizweit einzigartigen – Kompe- SCHWEIZ. Konkret können aus dem nur ein Bereich ist, wo der gemeinnüt-
tenzzentrums stehen sowohl Gemein- Fonds der Bau und Erwerb sowie zige Wohnungsbau der öffentlichen
den wie Genossenschaften zur Sanierungen von Liegenschaften fi- Hand bei der Lösung von Wohnthemen
Verfügung. nanziell unterstützt werden, und zwar helfen kann. Weitere Ansätze: Familien-
mit rund zehn Prozent der Gesamt- wohnungen, Eigentum für den Mittel-
Fonds de Roulement kosten beziehungsweise bis zu 50 000 stand, Entwicklung von Rand- und
Der Verband hilft nicht nur mit Know- Franken pro Wohnung. Der Zinssatz Bergregionen, Ortskernentwicklungen.
how, sondern auch mit dem Fonds de liegt normalerweise zwei Prozent- Timo Bachmann
Roulement. «Das ist ein ausgezeich- punkte unter dem Referenzzinssatz,
netes Finanzierungsinstrument, das mindestens jedoch, wie aktuell, bei Weitere Auskünfte: WOHNEN SCHWEIZ, Geschäftsstelle
die Lücke zwischen Eigenkapital und ein Prozent. Somit hat dieses Finan- Luzern, info@wohnen-schweiz.ch, Telefon 041 310 00 50
Bankkredit mit günstigen Konditionen zierungsinstrument auch eine Zinsab-
ergänzen kann», so Hanspeter Käp- sicherungsfunktion.
Martin Schwegler
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Ausgabe 4 | 2017 17Baurecht _ Präsidenten- und Geschäftsführertreffen
Baugenossenschaften im Umgang mit Baurecht
Die öffentliche Hand wird in Zukunft noch viel stärker als heute auf das Baurecht setzen. Da Baugenos-
senschaften sehr oft Partner von Gemeinden sind, wird das Baurecht je länger je wichtiger. WOHNEN
SCHWEIZ hat an den Präsidenten- und Geschäftsführertreffen in Luzern und Zürich informiert.
«Wir Genossenschaften kommen um kaum sonst Einfluss auf die Sied- tigen Verträge eine Heimfallentschä-
das Baurecht nicht herum», sagte Da- lungsentwicklung nehmen.» Es sei digung bezahlt. Dabei ist die Frage,
niel Burri als Präsident von WOHNEN zum Beispiel möglich, gezielt die ge- was und wie entschädigt wird. Cha-
SCHWEIZ in der Begrüssung zu den meinnützigen Bauträger zu fördern, neys Tipp an die Genossenschaften:
beiden Präsidenten- und Geschäfts- die einen Beitrag an einen gesunden, «Je einfacher die Regelung, desto
führertreffen in Luzern und Zürich. ausgeglichenen Wohnungsmix leis- besser, denn wer weiss, was in 100
Den grossen Aufmarsch wertete Burri ten. Mit dem Baurechtszins komme Jahren sein wird.» Das gilt insbeson-
als Bestätigung für diese Aussage. die öffentliche Hand zu stabilen Ein- dere auch für die Anpassungsmög-
Über das Baurecht im Kontext des ge- nahmen. Schliesslich sei das Bau- lichkeiten der Baurechtszinse wäh-
meinnützigen Wohnungsbaus refe- recht bei der Bevölkerung besser rend der Baurechtsdauer.
rierte Alain Chaney. Er ist Geschäfts- durchsetzbar als der Verkauf. Umge-
führer des Berner Büros von Wüest kehrt hat das Baurecht laut Chaney Die vier wichtigsten Modelle
Partner und im Auftrag des Bundes- auch für den Baurechtnehmer – Ge- Alain Chaney stellte die vier häufigs-
amtes für Wohnungswesen Hauptau- nossenschaften – Vorteile. Es sei vor ten Modelle vor:
tor der Studie «Baurecht unter der allem in städtischen Regionen oft die Beim traditionellen Baurechtsvertrag
Lupe». einzige Möglichkeit, dass Baugenos- ergibt sich der Baurechtszins durch
senschaften zu Land kommen. Die die Multiplikation des Verkehrswertes
Mehr Vorteile als Nachteile Anlagekosten seien tiefer, weil der des Landes mit dem Hypothekarzins.
Vereinfacht gesagt braucht es für das happige Landpreis wegfalle oder als Die Indexierung ist an Landwert und
Baurecht zwei Partner: Baurechtszins in Raten zu zahlen sei. Hypozins gebunden und wird meis-
• Der Baurechtgeber (meistens öf- tens alle fünf Jahre angepasst. Die
fentliche Hand) besitzt Land und Je städtischer, je häufiger Heimfallentschädigung liegt bei 100
stellt dieses auf eine definierte An- Meistens werden Baurechtsverträge Prozent.
zahl Jahre gegen einen Baurechts- auf 70 bis 100 Jahre abgeschlossen Das Stadtzürcher Modell basiert auf
zins zur Verfügung. und nach Ablauf oft verlängert. Je dem traditionellen Modell, ist aber auf
• Auf der anderen Seite steht der Bau- städtischer und zentraler die Gebiete, 60 Jahre ausgelegt mit zweimaliger
rechtnehmer (häufig Genossen- desto häufiger trifft man auf Bau- Option auf je 15 Jahre Verlängerung.
schaften), die auf dem Land ein Ge- recht. Die Mehrheit der Baurechtge- Baurechtgeberfreundlich ist die Heim-
bäude realisieren. ber bildet die öffentliche Hand; bei den fallentschädigung; baurechtnehmer-
«Das Baurecht seitens der öffentli- Baurechtnehmern dominieren Aktien- freundlich der Baurechtszins. Denn
chen Hand wird in den nächsten Jah- gesellschaften wie institutionelle der Landwert wird als reduzierter
ren an Bedeutung zunehmen», sagte Anleger und Genossenschaften. Was Prozentsatz der Anlagekosten defi-
Chaney. Es habe gegenüber dem Ver- passiert, wenn das Baurecht ausläuft niert (zwischen 10 und 20 Prozent).
kauf viele Vorteile für Gemeinden, – beim Heimfall? Gemäss der BWO- Das Basler Modell arbeitet nach dem
Kantone oder Bund: «Sie können wie Studie wird bei drei Vierteln der heu- Prinzip «Wer bringt was ein?» – der
Interessierte Präsidenten und Geschäftsleiter an den Treffen in Luzern … … und in Zürich. Bilder Bi./AA
18Finanzielle Konsequenzen
Art Pro Contra Finanzielle
Konsequenz
Kostenmiete + Schafft günstigen Wohnraum – Erträge und damit Wert des ●
+ Soziale Durchmischung Baurechtes ceteris paribus
Alain Chaney, Wüest Partner, Referent und Verfasser + Einsparung bei Sozialhilfe rund 10 % unter Markt
der Studie.
Mindestbelegung + Verdichtung/effiziente Flächen- – Führt zu administrativem ●
und Infrastruk turumsetzung Mehraufwand
Baurechtgeber das Land (zum Bei- + Mehr Steuerzahler pro – Erhöhtes Vermietungs-/
spiel 20 Millionen Franken) und der Siedlungsfläche Leerstandsrisiko
Baurechtnehmer das Gebäude (zum
Einkommens- + Soziale Durchmischung – Führt zu administrativem ●
Beispiel 80 Millionen Franken). Nach und Vermögens- Mehraufwand
+ Einsparung bei Sozialhilfe
diesem Verhältnis (20 zu 80) wird der vorschriften – Erhöhtes Vermietungs-/
Netto- und Bruttoertrag aufgeteilt. Leerstandsrisiko
Fachmann Chaney hält das Basler Eingeschränkte + Steuerung der Profiteure – Erhöhte Illiquidität ●
Modell «für einen guten Ansatz», ab- Übertragbarkeit + Sicherstellung von Steuer- ●
gesehen davon, dass es nicht sehr sa- erträgen (Baurechtnehmer
muss z. B. Gewinn vor Ort ver-
nierungsfördernd ist. steuern und/oder sicherstellen,
Beim Zürcher Modell (im Unterschied dass die Mieter ihren Wohnsitz
in der Gemeinde haben)
zum Stadtzürcher Modell) zahlt der
Baurechtnehmer gleich zu Beginn die Energetische – Erhöhte Erstellungskosten ●
+ Erhöhter Nutzen/Komfort,
ganze Summe («fast wie Kauf») und Standards Mieter sind bereit, höhere
hat dann keine Zinssorgen mehr. Auch Nettomieten zu bezahlen
+ Klima/Umweltschutz
hier: Wer zu Beginn alle erwarteten
Kosten und Erträge ausgleicht und Altersgerechtes – Erhöhte Erstellungskosten ●
+ Entlastung bei der Pflege-
bezahlt, ist für Sanierungen schlecht Bauen finanzierung und tiefere Flächeneffizienz
(Nutzflächenanteil an der
motiviert, weil sich Investitionen ins + Bessere Integration älterer
Menschen Gesamtfläche)
Gebäude gegen Ablauf des Baurech- + Effizientere Flächennutzung
tes nicht mehr lohnen. Schliesslich (Einfamilienhäuser werden
analysierte Alain Chaney das Bau- wieder frei für Familien)
recht unter den für Baugenossen-
Vorgabe zu + Sicherung des Rechts, bei der – Um rund 2 % erhöhte ●
schaften wichtigen Kriterien (siehe Architektur- Auswahl des Bauprojektes Erstellungskosten ●
Liste rechts). wettbewerb mitzubestimmen
+ Qualitativ hochwertige Quartiere
+ Optimiertes Produkt und damit
Fonds de Roulement höherer Landwert
Hanspeter Käppeli, Geschäftsführer
von WOHNEN SCHWEIZ, machte am Flächenvorgaben + (Vermeintliche) Entlastung – Reduzierte Erträge oder erhöhte ●
öffentliche des Gemeindebudgets Erstellungskosten (in Abhängig- ●
Schluss der beiden Veranstaltungen Nutzung keit des Anteils der vorgegebe- ●
die Genossenschaften darauf auf- nen Flächen am Gesamtprojekt)
merksam, bei Neubau- und Sanie- Kunst am Bau – erhöhte Baukosten (0,1–2 %) ●
+ Schaffung eines kulturellen
rungsprojekten die vorteilhafte Finan- Mehrwertes ●
zierungshilfe aus dem Fonds de
Roulement zu nutzen. «Der grosse Einsitz + Sicherung der Einflussnahmen – Eingeschränkte Entscheidungs- ●
in Vorstand auf Projekt und Betrieb freiheit/unternehmerische Frei-
Vorteil ist, dass hier ein langfristiger heiten
Zins von einem Prozent gilt.» Die Ge-
schäftsstelle erteilt gerne weitere
Rating approximativer finanzieller Konsequenzen:
Auskünfte. Kurt Bischof
● starke Auswirkung (> 5 %) ● mittlere Auswirkung (1–5 %) ● k(l)eine Auswirkung (< 1 %)
Folien des Referats: www.wohnen-schweiz.ch
Ausgabe 4 | 2017 19Politik _ Raumplanung
RPG-Revision: Mehrwertabschöpfung für den
gemeinnützigen Wohnungsbau verwenden
Mehrwertabgaben aus Planungsgewinnen sollen auch für die Förderung des gemeinnützigen
Wohnungsbaus eingesetzt werden. Das fordert WOHNEN SCHWEIZ in der Vernehmlassung
zur Revision des Raumplanungsgesetzes RPG.
Die Revision des Raumplanungsge- (Landwirtschaft, Verdichtung) be-
setzes RPG erhitzt die Gemüter. Der nachteiligt ist. Hier erwartet WOH-
Bundesrat hat bisher zwei Vernehm- NEN SCHWEIZ ein klares Bekenntnis
lassungen durchgeführt, eine 2015, des Gesetzgebers.
die andere 2017. WOHNEN SCHWEIZ
hat dabei die Anliegen des gemeinnüt- Ein Teilerfolg
zigen Wohnungsbaus eingebracht. Einen Punktegewinn kann WOHNEN
SCHWEIZ bereits verbuchen: die Er-
Mehrwertabschöpfung gänzung der Planungsgrundsätze mit
Grundsätzlich ist WOHNEN SCHWEIZ Massnahmen zugunsten der Wohn-
erfreut, dass laut bundesrätlichem raumversorgung breiter Bevölke-
Vorschlag die Mehrwertabschöpfung
– auch – für den preisgünstigen Woh-
nungsbau eingesetzt werden kann.
rungsschichten. Dies wurde 2013 von
Nationalrat Martin Candinas (CVP,
GR), Mitglied des politischen Beirats
« Die Förderung des preisgünsti-
gen Wohnungsbaus ist im Zweck-
Noch nicht zufrieden ist WOHNEN von WOHNEN SCHWEIZ, im Rahmen artikel des Raumplanungs-
SCHWEIZ aber damit, dass dieser des Vernehmlassungsverfahrens ge- gesetzes explizit zu erwähnen. Er
Zweck keine prioritäre Behandlung fordert. Damit wird der gemeinnüt- leistet einen nachhaltigen Beitrag
hat und gegenüber anderen Zielen zige Wohnungsbau gestärkt und aner-
kannt, dass er einen nachhaltigen Bei-
trag zur fairen Wohnraumversorgung
zur fairen Wohnraumversorgung.
Nationalrat Martin Candinas (CVP, GR)
Politischer Beirat WOHNEN SCHWEIZ
»
der Bevölkerung leistet. Allerdings
hält WOHNEN SCHWEIZ ausdrücklich
fest, dass auch künftig der freie Markt Verpflichtung für Kantone
zähle und von Eingriffen in die Preis- Auch noch nicht ganz glücklich ist
bildung abzusehen sei. WOHNEN SCHWEIZ mit der Einbindung
der Kantone. Wenn die Wohnraumver-
… noch nicht ganz am Ziel sorgung breiter Bevölkerungsschich-
So weit, so gut. Mit der Verankerung ten schon – erfreulicherweise – einer
von Massnahmen zugunsten der der Planungsgrundsätze ist, «wäre es
Wohnraumversorgung breiter Bevöl- konsequent und zielführend, wenn die
« Die Verankerung des gemein-
nützigen Wohnungsbaus als
kerungsschichten als Planungs-
grundsatz ist WOHNEN SCHWEIZ
noch nicht ganz am Ziel. Konsequent
Kantone diesen Planungsgrundsatz
ebenfalls in ihre Richtplanung ein-
beziehen würden», wie WOHNEN
Planungsgrundsatz ist erfreulich; wäre, wenn der preisgünstige Woh- SCHWEIZ in der Vernehmlassung
um volle Wirkung zu erzielen, nungsbau explizit im Gesetz statuiert schreibt. Konkret gehe es darum, wie
muss dieser Grundsatz auf würde. Der Verband schlägt vor, dass die Kantone diesen Planungsgrund-
derselben Ebene wie etwa im Gesetz verankert wird, es seien satz in der Siedlungsplanung auf kan-
das Ziel der Verdichtung nach Massnahmen zu treffen, um «den tonaler Ebene umsetzen. Kurt Bischof
innen ausdrücklich im Gesetz preisgünstigen Wohnungsbau zu stär-
erwähnt werden.
Nationalrat Kurt Fluri (FDP, SO)
Politischer Beirat WOHNEN SCHWEIZ
» ken und zu ausreichend bezahlbarem
Wohnraum für alle Bevölkerungs-
schichten beizutragen».
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Baugenossenschaften schneiden gut ab
Eine vom Bundesamt für Wohnungswesen publizierte Studie beleuchtet das Wohnen im
gemeinnützigen Sektor im Vergleich zu Miete und Eigentum. Damit liegt erstmals seit 2004
wieder eine detaillierte Analyse vor. Die Baugenossenschaften schneiden gut ab.
Im Jahre 2004 wurde die Studie «Ge- Abgleich der Adressen Neue wichtigste Basis
nossenschaftlich wohnen» publiziert. Um dieser veränderten Ausgangslage Mit der neu vorliegenden Studie «Ge-
Diese war lange Zeit die einzige zu begegnen und weiterhin Aussagen meinnütziges Wohnen im Fokus. Ein
Quelle, die für die ganze Schweiz Aus- zu den Beständen, Strukturen und Vergleich zu Miete und Eigentum»
kunft gab über die Wohnverhältnisse Wohnverhältnissen im gemeinnützigen werden nun erstmals weiterführende
in Wohnbaugenossenschaften. Sie ba- Sektor machen zu können, hat das Auswertungen basierend auf Indivi-
sierte auf den Daten der Volkszählung Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) dualdatensätzen vorgenommen und
2000, in deren Rahmen auch eine Ge- in Zusammenarbeit mit den beiden kommentiert. Die Studie dürfte – wie
bäude- und Wohnungserhebung statt- Dachorganisationen des gemeinnützi- diejenige von 2004 – für einige Jahre
fand. Die Volkszählung erfolgt seit gen Wohnungsbaus die Adressen der die wichtigste Basis zur Beurteilung
2010 neu auf einer registerbasierten Gebäude erhoben, die im Eigentum ge- der Wohnsituation im gemeinnützigen
Auswertung, welche mit einer jährlich meinnütziger Bauträger sind. Ein Ab- Sektor bilden. Die vorliegende Studie
durchgeführten Strukturerhebung gleich der Adressen mit dem Gebäude- im Auftrag des BWO beschreibt die
sowie weiteren thematischen Erhe- und Wohnungsregister (GWR) macht Wohnsituation in der Schweiz mit ei-
bungen ergänzt wird. Daraus ergeben es möglich, die dem gemeinnützigen nem speziellen Fokus auf das gemein-
sich neue Opportunitäten, aber es ent- Sektor zuzurechnenden Gebäude und nützige Wohnen. Die Analyse be-
fallen frühere Auswertungsmöglich- Wohnungen zu identifizieren. Auf diese schränkt sich jedoch nicht auf das
keiten, welche für die Wohnungspoli- Weise werden seit dem Jahr 2011 jähr- gemeinnützige Wohnsegment, son-
tik wichtig sind. So sind beispielsweise lich die auf dem GWR basierenden dern bietet einen systematischen Ver-
Angaben zur Eigentümerschaft von Statistiken des BFS zusätzlich für den gleich des gemeinnützigen Wohnens
Gebäuden und Wohnungen nicht im gemeinnützigen Wohnungsbau ausge- mit konventionellen Mietwohnungen
Register vorhanden. wertet und durch das BWO publiziert. und selbstbewohntem Wohneigen-
tum. Der Studie liegen drei Hauptfra-
gestellungen zugrunde:
1. Gibt es Unterschiede bezüglich öko-
1) Haushaltsgrössen nach Wohnungsgrössenklasse und Eigentumsform
logischer Nachhaltigkeit der drei Ei-
gentumsformen? Wie gross ist der
3.3
3 Pro-Kopf-Flächenkonsum?
3
3.3
2. Wie unterscheiden sich die Netto-
2.7
2.7
mieten von konventionellen Miet-
3 und Genossenschaftswohnungen?
2.5
2.4 Wie haben sich die Mietpreise dieser
2.2
2.5 beiden Eigentumsformen seit 2000
2.2 entwickelt?
1.9
1.8 3. Wie unterscheidet sich die Zusam-
2
1.3
mensetzung der Bewohnenden der
1.4
1.9
drei Eigentumsformen in soziode-
1.2 mografischer Hinsicht sowie nach
1.2
1.8 wirtschaftlicher Leistungsfähig-
1.1
1.2
keit?
1.6
0 1 2 3
Grafiken zvg
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