Corporate Real Estate - Betriebsimmobilien im Fokus
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Corporate Real Estate
Betriebsimmobilien
im Fokus
Gestaltungskonzept WBG AG, Zürich; Wüest & Partner Koordination, Gestaltung, Layout und Satz Wüest & Partner Illustration Detta Kälin, Egg Eva Meienberg, Zürich Druck Druckerei Neidhart + Schön AG, Zürich © Mai 2010 Verlag W&P, Wüest & Partner AG Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfälti- gung und Verbreitung sowie der Übersetzung, vorbehal- ten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form (durch Fotokopie, Mikrofilm oder durch ein anderes Verfah- ren) ohne schriftliche Genehmigung des Verlages repro- duziert oder unter Verwendung elektronischer Systeme ge- speichert, verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden. Printed in Switzerland Publikationsreihe «Immo-Monitoring» Wüest & Partner ist eine führende Beratungsunternehmung in den Bereichen Immobilien, Baumarkt und Raumentwick- lung. Die wesentlichen Fakten, Perspektiven und Trends aus unserer laufenden Beobachtung der Bau- und Immobi- lienmärkte werden halbjährlich als Marktreport publiziert. Zusätzlich werden im «Immo-Monitoring» ausgewählte, ak- tuelle Trends und Perspektiven rund um das Thema Immo- bilien aufgegriffen und durchleuchtet.
Editorial Im professionellen Management der Betriebsimmobilien verbirgt sich ein hohes Potenzial für die Unternehmen. Durch klare Strategien und transparente Kostenanalysen entstehen unternehmerische Chancen. Weil Betriebsbau- ten immer stärker als Teil der Produktionskette angesehen werden und sich damit die Ansprüche an Immobilien nicht mehr nur auf die rein betrieblichen Aspekte konzentrieren, kann gerade hier ein grosser Mehrwert freigesetzt werden. Im unternehmerischen Alltag werden aber die Immobili- en, mit deren Hilfe die Unternehmen in der Schweiz ihre wirtschaftliche Leistung erbringen – die Betriebsimmobilien für Dienstleistung, Industrie, Lager, Versorgung oder Ge- werbe – kaum beachtet. Sie machen aber rund einen Drittel der Hochbauten der Schweiz aus. Während rund ein Viertel der Betriebsflächen zugemietet wird, werden drei Viertel im Eigentum gehalten und machen oft den grössten Aktivpos- ten der Unternehmen aus. Der vorliegende Sonderdruck geht auf das Potenzial von Betriebsimmobilien durch professionelles Management ein. Er fasst Grundlagen und Einblicke zu relevanten Themen wie Strategie, Nutzung, Kostenrechnung, Rechnungslegung und Organisation zusammen. Dadurch werden den Verant- wortlichen mögliche neue Betrachtungsweisen und Vari- anten für betriebliche Optimierungen aufgezeigt. Die Aus- führungen richten sich an Personen, die in Unternehmen Verantwortung im Bereich der Immobilien tragen. Sie sollen als Anregung oder Hilfsmittel dienen. Mehr Informationen zum Thema finden Sie unter www.wuestundpartner.com/beratung/strategie.
Corporate Real Estate
Im Fokus: Betriebsimmobilien
«Betriebsimmobilien» sind Immobilien, welche die Unter- in der Folge haben sich die Ansprüche an die bauliche In-
nehmen für die Erbringung ihrer betrieblichen Leistungen frastruktur angepasst. So fallen bei Produkten mit hoher
benötigen. Es handelt sich um Bauten für die Bereiche Bü- Marge die Kosten für Betriebsbauten weniger stark ins Ge-
ro, Industrie, Lager oder Logistik, aber auch um Versor- wicht, weshalb die Ansprüche an die Betriebsflächen im
gungs- oder Verkehrsbauten. Bereich der Produktion bei guter Wirtschaftslage rasch
und massiv zunehmen. Dies zeigt sich auch in der Entwick-
Wenig beachtet und unterschätzt lung der Baubewilligungen über die letzten zehn Jahre hin-
Der Bestand und die Bedeutung von Betriebsimmobilien weg. Die Neubautätigkeit ist allerdings sehr stark von der
werden häufig unterschätzt: Sie machen fast ein Drittel des Einschätzung der wirtschaftlichen Perspektiven abhängig.
gesamten Immobilienvolumens in der Schweiz aus. Dass Genauso rasch, wie bei positiver Geschäftserwartung Neu-
dies kaum wahrgenommen wird, mag mit der Position der bauvorhaben in Angriff genommen werden, kann bei ge-
Schweiz als Industriestandort zu tun haben. Der Höhepunkt genteiliger Einschätzung die Nachfrage einbrechen. Ein
der Neubautätigkeit lag bei den Betriebsbauten in den gutes Beispiel dafür ist die gegenwärtige Entwicklung der
Nachkriegsjahren und zog sich bis in die frühen Siebziger- Baugesuche: Obwohl diese über alle Segmente hinweg nur
jahre hinein. Im gleichen Zeitraum erfolgte auch ein massi- leicht zurückgegangen sind, ist in den Bereichen Industrie
ver Ausbau der technischen Infrastruktur in den Bereichen und Infrastruktur ein starker Einbruch zu verzeichnen.
Energie, Versorgung und Verkehr. Ab Mitte der Achtziger-
jahre nahm die Neubautätigkeit in der Industrie, aber auch Druck auf die Baukosten
bei den Versorgungsbauten stark ab; der Schwerpunkt der Weil Betriebsbauten immer stärker als Teil der Produk-
Investitionen in Betriebsimmobilien verlagerte sich in der tionskette angesehen werden, reduzieren sich die Ansprü-
Folge in den Dienstleistungsbau mit den zwei Bereichen Bü- che an Immobilien auf die rein betrieblichen Aspekte. Die
ro und Handel. Zur nachhaltigen Stütze der gesamten Bau- Gestaltung, die Werthaltigkeit, die Dauerhaftigkeit und so-
tätigkeit wurde zudem immer mehr der Wohnungsbau. gar der Standort scheinen – trotz aller Nachhaltigkeitsdis-
In grossen Teilen des schweizerischen Mittellandes und kussionen – immer mehr an Bedeutung zu verlieren. Be-
in den grossen Städten machen Betriebsimmobilien heute triebsimmobilien müssen lediglich zum richtigen Zeitpunkt,
zwischen einem Drittel und der Hälfte aller Gebäudevolu- in der nötigen Menge und möglichst günstig zur Verfügung
men aus. In den Städten handelt es sich dabei mehrheitlich stehen.
um Büros und Verkaufsgebäude, in den Agglomerationen Diese Reduktion der Ansprüche wird bestätigt durch die
sind es vor allem Lager- und Gewerbebauten. Kostenentwicklung im Betriebsbau. Während beim Woh-
nungsbau in den letzten Jahren kaum Veränderungen bei
Volatile Investitionstätigkeit den Kubikmeterkosten stattfanden, konnten beim Dienst-
Der viel beachtete Bürobau ist nach einem Hoch Ende der leistungsbau leicht sinkende Kubikmeterpreise und im ge-
Neunzigerjahre besonders in den Zentren stark zurückge- werblichen und technischen Bereich sogar stark sinkende
gangen und hat trotz einer Erholung in den letzten Jahren Preise beobachtet werden. Ein Gewerbebau wird heute im
den Höchststand nie wieder erreichen können. Sozusagen Mittel zu etwas weniger als 300 Franken pro Kubikmeter
in seinem Windschatten und sehr positiv hat sich hinge- erstellt, allerdings mit einer grossen Streuung zwischen
gen die Neubautätigkeit bei den Versorgungs- und den In- 160 und 700 Franken. Dienstleistungsbauten kosten dem-
dustriebauten entwickeln können. Dies war angesichts der gegenüber mit gut 400 Franken pro Kubikmeter deutlich
skeptischen Einschätzungen, die für den Industriestandort mehr.
Schweiz und vor allem für das Segment der Industrie- und
Gewerbebauten bestanden, nicht unbedingt zu erwarten. Verlagerung in die Regionen
Entgegen allen Bedenken wurden jedoch im Industriesek- Die Baukosten sind natürlich nur ein Teil in der Gesamt-
tor in den letzten Jahrzehnten bezogen auf die Zahl der Be- rechnung; die Anlagekosten hängen auch wesentlich von
schäftigten deutlich mehr Betriebsflächen gebaut als im der Verfügbarkeit und vom Preis des Baulandes ab. Die
Dienstleistungssektor. grossflächigen und günstigen Bauvorhaben in Gewerbe und
Der zweite Sektor hat sich in der jüngeren Vergangen- Infrastruktur verlagern sich deshalb entlang der Verkehrs-
heit auf Produkte mit höherer Wertschöpfung konzentriert; achsen in die Regionen mit günstigen Baulandpreisen.
4 Immo-Monitoring 2010 I 2Corporate Real Estate
1. Immobilienbestand in der Schweiz nach Nutzung 2. Anteil der Betriebsbauten am gesamten Immobilienbestand
(gemessen am Gebäudevolumen) (gemessen am Gebäudevolumen)
Lager, Logistik, Versorgung
Industrie, Gewerbe
Dienstleistung (Büro, Verkauf, Gastronomie)
Diverse (Infrastruktur, Landwirtschaft) 15– 20% 20– 25% 25– 30% 30– 35% 35% und mehr
Wohnbauten Quelle: Wüest & Partner
Quelle: Wüest & Partner
3. Entwicklung der Baugesuche (in Mio. CHF) 4. Entwicklung der Baupreise im Neubau (in CHF/m3)
5000 700
600
4000
500
3000
400
300
2000
200
1000
100
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Lager, Logistik, Versorgung Lager, Logistik, Versorgung
Industrie, Gewerbe Industrie, Gewerbe
Dienstleistung (Büro, Verkauf, Gastronomie) Dienstleistung (Büro, Verkauf, Gastronomie)
Quelle: Baublatt Info-Dienst Wohnbauten
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 2 5Corporate Real Estate
Eigentumsform und Kostenstruktur
Betriebsimmobilien lassen sich nicht nur nach Art der Ge- … und unterschiedliche Raumkosten
bäude unterscheiden, sondern auch nach Art des Eigen- Der Unterschied in der bilanziellen Bewertung von Be-
tums: triebsimmobilien ist fundamental für die betriebswirt-
• Eine Mehrzahl der Dienstleistungsbetriebe und der klei- schaftliche Kalkulation. In Abbildung 7.6 wird schematisch
nen Unternehmen decken ihre Raumbedürfnisse durch der Verlauf der Raumkosten über eine Gebrauchsdauer
gemietete Flächen. Insbesondere für Büronutzungen bie- von 30 Jahren dargestellt. Angesichts der Bedeutung von
tet der Markt eine breite Palette an Mietliegenschaften Abschreibungen und künftigen Instandsetzungsinvestitio-
an – aus Sicht des Immobilienmarktes handelt es sich da- nen ist eine Betrachtung über eine längere Gebrauchsdau-
bei um Renditeimmobilien. er unumgänglich.
• Vorherrschendes Modell im produzierenden Sektor ist In einer Mietvariante verhalten sich die Kosten relativ
hingegen nach wie vor das Eigentum an den selbst ge- stabil. In der Regel werden die Räume im Rohbau gemietet,
nutzten Immobilien. Zu diesen «betrieblichen Immobi- und es wird eine Indexierung der Miete vereinbart. Leichte
lien im engeren Sinn» zählen vor allem industrielle und Schwankungen der Raumkosten ergeben sich lediglich in-
gewerbliche Liegenschaften oder Lagergebäude. Nach folge von eigenen Ausbauten, deren Unterhalt sowie den
Schätzung von Wüest & Partner machen solche Bauten notwendigen Abschreibungen. Beim Eigentum werden hin-
rund 15 Prozent der gesamten Bauvolumen aus. gegen sämtliche Investitionen für Unterhalt und periodi-
• Drittens verfügen auch öffentliche Körperschaften wie sche Umbauten vom Unternehmen selbst getragen. Der
Gemeinden, Versorgungs- oder Verkehrsbetriebe über Kostenverlauf variiert deutlich – was je nach wirtschaftli-
Betriebsimmobilien. Es handelt sich dabei um Verwal- cher Situation vorteilhaft oder nachteilig sein kann. Da der
tungsbauten, aber auch um technische Bauten wie Werk- Eigentümer mit einem Zinssatz leben kann, der unter je-
höfe und Entsorgungsanlagen. nem eines renditeorientierten Investors liegt, wird seine
Kostenkalkulation tendenziell tiefer ausfallen als bei ge-
Unterschiedliche Rechnungslegung … mieteten Flächen. Zudem hat er die Möglichkeit, die Lie-
Diese drei Gruppen – Betriebsimmobilien in Investoren- genschaft je nach Zinskonstellation teilweise mit günstigen
hand, im Eigentum der Unternehmen und jene der öffent- Hypotheken zu finanzieren. Noch einmal anders sieht es
lichen Hand – unterliegen in der Rechnungslegung ganz beim Leasing aus: Zwar bleibt der Leasingaufwand langfris-
unterschiedlichen Betrachtungsweisen. Gilt für Rendite- tig relativ stabil, doch hat der Leasingnehmer in der Regel
immobilien das Primat des Marktwerts, so kommen bei auch die eigentümerseitigen Betriebskosten und den ge-
betrieblichen Immobilien im Eigentum substanzbasierte samten Gebäudeunterhalt zu tragen.
Bewertungsgrundsätze zur Anwendung. Dabei wird in der
Schweiz üblicherweise nach den Standards Swiss GAAP Kostenvorteile für das Eigentum
FER (2 bzw. 18) und IFRS (IAS 16) oder nach den minima- Das Rechenbeispiel in der Abbildung 7.7 orientiert sich an
len gesetzlichen Vorgaben im Obligationenrecht (OR 665ff.) einem einfachen Gewerbebau mit einer Rohbaumiete von
bilanziert. 170 Franken pro Quadratmeter. Ein Mieter wird hier zuzüg-
Das OR schreibt die Bilanzierung der Sachanlagen zu lich der Ausbau- und Nebenkosten gesamthaft mit rund
Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten ab- 245 Franken pro Quadratmeter rechnen müssen. Ganz an-
züglich notwendiger Abschreibungen fest. IFRS und Swiss ders kann die Kalkulation bei einem Eigentümer aussehen.
GAAP FER lassen die Wahlmöglichkeit zwischen dem An- Zwar lässt die Rechnungslegung dem Unternehmer bei Ab-
schaffungskostenmodell oder dem Neubewertungsmodell. schreibungen und Bewertung nicht völlig freie Hand, aber
Diesen Grundsätzen nähert sich mit der Rechnungslegung er kann sich in einer beachtlichen Bandbreite bewegen.
nach HRM2 zunehmend auch der öffentliche Sektor an. Für Zudem kann er die über die Gebrauchsdauer anfallenden
spezielle Fälle wie Leasing oder für zu verkaufende Liegen- Investitionen mit der Investitions- und Steuerplanung der
schaften sind je nach Rechnungslegungsstandard zudem Unternehmen abstimmen. Je nach Art der Liegenschaft,
leicht abweichende Regelungen anzuwenden. Abbildung 7.6 der Unterhaltsstrategie und dem kalkulatorischen Zinssatz
gibt eine schematische Übersicht über die relevanten Stan- kann er gemäss Berechnungsbeispiel mit Kosten zwischen
dards im Bereich Immobilien. 190 und 270 Franken pro Quadratmeter operieren.
6 Immo-Monitoring 2010 I 2Corporate Real Estate
5. Rechnungslegung für Betriebsimmobilien
OR bzw. Aktienrecht Swiss GAAP FER IFRS HRM2
Renditeliegenschaft OR 665 Swiss GAAP FER 18 IAS 40 Empfehlung Nr. 12
UÊ«Historischer» Wert Aktueller oder Aktueller oder Aktueller Wert
UÊ-ÌiÊ,iÃiÀÛiÊ}V «historischer» Wert «historischer» Wert
Eigengenutzte Liegenschaft OR 665 Swiss GAAP FER 18 IAS 16 Empfehlung Nr. 12
UÊÃÌÀÃV iÀÊ7iÀÌ «Hist.» o. aktueller Wert «Hist.» o. aktueller Wert UÊÃÌÀÃV iÀÊ7iÀÌ
UÊ-ÌiÊ,iÃiÀÛiÊ}Vh abzgl. Abschreibungen abzgl. Abschreibungen UÊ-ÌiÊ,iÃiÀÛiÊ}V
Leasing k. A. Swiss GAAP FER 13 IAS 17 Empfehlung Nr. 04
Abschreibung und Abschreibung und Abschreibung und
Verzinsung Verzinsung Verzinsung
Miete Aufwand Aufwand Aufwand Aufwand
in Erfolgsrechnung in Erfolgsrechnung in Erfolgsrechnung in Erfolgsrechnung
Geplanter Verkauf k. A. k. A. IFRS 5 k. A.
Veräusserungspreis
Sale & lease back k. A. Swiss GAAP FER 13 IAS 17 k. A.
Wertbeeinträchtigungen OR 669 Swiss GAAP FER 20 IAS 36 Empfehlung Nr. 06
(Impairment)
«Historischer» Wert: Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen und Wertberichtigungen
Quelle: Wüest & Partner
6. Schematischer Kostenverlauf bei Betriebsimmobilien 7. Durchschnittliche Quadratmeterkosten bei Betriebsimmobi-
(x-Achse: Jahre; y-Achse: Kosten in CHF) lien (in CHF/m2) und plausible Bandbreite der Gesamtkosten
280’000 300
250
260’000
200
240’000
150
220’000
100
200’000
50
1 5 10 15 20 25 30 Eigen- Fremd- Leasing Miete
finanzierung finanzierung
Eigenfinanzierung
Fremdfinanzierung (Hypothekarkredit) Zinskosten Abschreibungen Gesamtkosten
Leasing Leasingkosten Betriebskosten Plausible Bandbreite
Miete Mietkosten
Quelle: Wüest & Partner Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 2 7Corporate Real Estate
Eigentum oder Miete?
Der Verlauf und die Höhe der Raumkosten sind wesentli- Keine generelle Antwort möglich
che Kriterien bei der Entscheidung, Betriebsimmobilien zu Auf die Frage «Eigentum oder Miete?» gibt es auch bei Be-
mieten oder im Eigentum zu halten – aber lange nicht die triebsimmobilien keine generelle Antwort. In Branchen mit
einzigen. Oft stellen die Immobilien die bedeutendste Ver- geringer Renditeerwartung sprechen Faktoren wie Sicher-
mögensposition eines Unternehmens dar, aber es gibt ver- heit und Flexibilität eher für Eigentumslösungen. Wenn spe-
schiedene Finanzierungsvarianten, die es dem Unterneh- zifische Bedürfnisse zu decken sind – durch spezielle bau-
men ermöglichen, die zum Teil enormen Lasten nicht in den liche Einrichtungen oder häufige bauliche Anpassungen,
eigenen Büchern tragen zu müssen. Die Vor- und Nachteile oder wenn generell eine hohe Flexibilität gefordert ist –,
dieser Varianten lassen sich wie folgt zusammenfassen: dürfte die Variante Eigentum bevorzugt werden. Ist die Ren-
• Bei einer Eigenfinanzierung stehen als Vorteile die Re- diteerwartung im Kerngeschäft sehr hoch, können Finanzie-
duktion von Finanzierungsrisiken, die erhöhte finan- rungen durch Dritte aber durchaus sinnvoll sein. Die Vari-
zielle Sicherheit und die Möglichkeit zur Ausnutzung ante Mieten ist in den folgenden Fällen wohl die bessere
steuerlicher Spielräume im Vordergrund. Die Nachtei- Lösung:
le sind ein erhöhter Eigenkapitalbedarf, eine sinkende • bei Nachfolgeregelungen, Erbgang, Restrukturierungen
Eigenkapitalrendite – und somit eine Verschlechterung und Übernahmen von Betrieben;
der Bonität des Unternehmens –, eine geringere Flexi- • zur Schaffung von Investitionsspielraum in wachstums-
bilität bei schwankendem Kapitalbedarf, eine fehlende oder kapitalintensiven Branchen;
Abzugsmöglichkeit von Schuldzinsen und variierende • in Krisensituationen zur Realisierung der Immobilienwer-
Raumkosten. te beziehungsweise zum Schuldenabbau – allerdings nur
• Bei einer teilweisen Fremdfinanzierung durch eine Hypo- als Notlösung mit einem oft hohen Preis.
thek können dank des Fremdkapitalanteils die finanziel-
len und buchhalterischen Nachteile einer reinen Eigen- Klare Trennung von Anlage- und Betriebsimmobilien
finanzierung reduziert werden. Dafür ergeben sich neue Schnelle Veränderungen – durch Umstrukturierungen, Pro-
Nachteile: ein Finanzierungsrisiko und ein teilweiser Ver- duktions- und Standortverlagerungen, Ver- oder Zukäufen
lust von Unabhängigkeit und Flexibilität. von Unternehmensteilen etc. – führen dazu, dass grösse-
• Eine Leasingvariante bietet dank einer Fremdfinanzie- re Unternehmen oft über Immobilienbestände verfügen,
rung von bis zu 100 Prozent die Möglichkeit, das Kapi- die betrieblich nicht optimal genutzt werden. Unternehmen
tal für den Betrieb beziehungsweise für die Kernbereiche neigen dazu, mehr bauliche Substanz zu halten, als effektiv
des Unternehmens einzusetzen, zudem ist der Leasing- notwendig ist. Um solche «Raumreserven» zu begrenzen,
aufwand gut kalkulierbar. Dem gegenüber stehen steht sollte ein periodisches «Screening» des Portfolios erfolgen.
als Nachteil die Übernahme der eigentümerseitigen Be- Anhand einer Analyse lässt sich der Bestand nach unter-
triebskosten und des gesamten Gebäudeunterhalts. schiedlichen Portfolios strukturieren – die Basis für Ent-
• Die Vorteile einer Mietlösung wiederum liegen in der Ver- scheide hinsichtlich der weiteren Verwendung. Bei den
meidung von Kapitalbindung sowie in der Erhöhung der betrieblich notwendigen Liegenschaften muss festgelegt
finanziellen Flexibilität, und sie erlaubt eine Konzentra- werden, ob die Objekte im Eigentum verbleiben oder allen-
tion auf das Kerngeschäft. Auf der anderen Seite stehen falls eine Mietlösung denkbar ist. Bei den betrieblich nicht
die Argumente der Abhängigkeit und der geringeren Nut- notwendigen Vermögensteilen ist in der Regel eine Veräus-
zungsflexibilität. serung und damit eine Rückführung dieser Vermögenswer-
Die Vor- und Nachteile der verschiedenen Varianten las- te an die Aktionäre zu befürworten. Dies lässt sich mit einer
sen sich zwar schematisch aufzeigen, bei vielen Kriterien langfristigen Planung und sorgfältigen Prüfung der Steuer-
ist aber eine eindeutige Beurteilung nur im konkreten Fall situation eventuell als Kapitalgewinn realisieren. Die opti-
möglich. So ist zum Beispiel die Beurteilung der Steuersitu- mierten Immobilienbestände in Eigentum und Miete sind
ation vom Standort (Kanton und Gemeinde) und vor allem schliesslich mit adäquaten Strategien auf die übergeordne-
von der konkreten wirtschaftlichen Situation des Unterneh- ten Unternehmensziele auszurichten, und die Immobilien-
mens abhängig. organisation ist den bereinigten Strukturen anzupassen.
8 Immo-Monitoring 2010 I 2Corporate Real Estate
8. Betriebsimmobilien: Vor- und Nachteile von verschiedenen Eigentums- und Finanzierungsvarianten
Selbstfinanzierung Klassische Finanzierung Leasing Miete
(Hypotheken)
Bedarf Eigenkapital
«Rentabilität»/
Eigenkapitalrendite
Investionsspielraum
Finanzielle Sicherheit
Steuerliche Spielräume
Kosten (bezogen auf
Gebrauchsdauer)
Stabilität der Raumkosten
Verfügbarkeit Immobilien
Nutzungsflexibilität
Verbreitung; Beliebtheit
Pfeilrichtungen: Höher Farben: Positive Wirkung Quelle: Wüest & Partner
Gleich Neutrale Wirkung
Negative Wirkung
Geringer
9. Typisches Vorgehen bei der Optimierung von betrieblichen Immobilienbeständen
Gewachsener Bestand an eigenen Immobilien Miete
Analyse Standorte und Nutzungen
(Standortoptimierungen)
«Freies» Immobilienvermögen Betriebliche Bestandesimmobilien
1. Screening
Eigene Sale & lease back Eigene Immobilien Miete
Anlageimmobilien
Devestitions-
portfolio 2. Strukturierung
Bewirtschaftungs- Zu- und
und Anlagestrategie Strategie Betriebsimmobilien Abmiete
Verkaufsprozess
3. Klare Ausrichtung
Optimierung Organisation Immobilienmanagement
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 2 9Corporate Real Estate
Chancen im Betriebsimmobilienmanagement
In vielen Unternehmen gehören die Immobilien mit zu den Klare Rollen- und Aufgabenverteilung notwendig
grössten Kostenblöcken. Trotz der grossen Bedeutung in Er- Eine einfache Grundstruktur für die Gestaltung des betrieb-
folgsrechnung und Bilanz bestehen hinsichtlich der Verant- lichen Immobilienmanagements gibt Abbildung13. Sie de-
wortlichkeiten und der Aufgaben rund um den Immobilien- finiert für jede Liegenschaft einen Eigentümer, der die Ver-
bestand aber oft diffuse Strukturen. Dies hängt einerseits antwortung trägt. Dieser legt das Budget fest, bestimmt
mit der geringen Grösse vieler Unternehmen zusammen, über die Nutzung und plant grössere Instandsetzungen.
anderseits mit der Grundsatzfrage, inwieweit Immobilien Und er formuliert die Aufträge an die «operativen Betrei-
als Teil der Produktionskette oder als eigenständige Assets ber» der Liegenschaft. Deren Aufgabenspektrum lässt sich
angesehen werden. wiederum in Teilaufgaben – zum Beispiel mit kaufmänni-
schem oder technischem Fokus – gliedern. Diese «klassi-
Grundstrukturen des Immobilienmanagements sche» Gliederung impliziert nicht zwingend den Aufbau ei-
Für Grossunternehmen gibt es heute einen breiten Fä- ner grossen Organisation mit vielen Beteiligten. Grössere
cher an Fachliteratur und Bildungsgängen zum optimalen Unternehmen haben zwar die Möglichkeit, durch effizien-
Management des Immobilienbestandes. Die Mehrheit der te Strukturen im Immobilienmanagement von Skaleneffek-
Schweizer Unternehmen verfügt allerdings nur über einzel- ten und einer fachlichen Spezialisierung zu profitieren, die-
ne Liegenschaften und benötigt deshalb keine aufwändigen se einfache Gliederung ist aber auch für die Definition von
Organisationsstrukturen. Deshalb muss die Organisation Aufgaben in kleinen Unternehmen von Nutzen.
des Immobilienmanagements je nach Grösse eines Unter-
nehmens ganz unterschiedlich umgesetzt werden. Abbil- Zentrale Handlungsfelder
dung 12 gibt eine Übersicht über die Stossrichtungen. In Sind die Rollen und Aufgaben klar verteilt, kommt die Ar-
Unternehmen mit nur wenigen Liegenschaften werden die beit. Folgende Handlungsfelder stehen im Vordergrund:
Aufgaben mit Vorteil an externe Spezialisten ausgelagert. • Organisation: Bildung der nötigen Strukturen, Ressour-
Dabei können Leistungspakete gemäss Schema13 definiert cen und Fachkompetenzen für die langfristig ausgerich-
werden. Lediglich die Rolle des Eigentümers und Entschei- tete Bewirtschaftung der Betriebsimmobilien;
dungsträgers muss im Unternehmen verbleiben; eventuell • Information: Aufbau eines verlässlichen Informations-
lässt er sich die wichtigsten Entscheidungsgrundlagen von standes zu den genutzten Immobilien, um eine fundier-
einem strategisch und ökonomisch denkenden Spezialisten te Beurteilung und Planung sowie eine effiziente Bewirt-
vorbereiten. schaftung sicherzustellen;
Sobald ein Unternehmen über mehr Immobilien verfügt, • Strategie: Formulieren von klaren Zielen für das Immo-
empfiehlt es sich, die Zuständigkeiten und Kompetenzen bilienmanagement in Abstimmung mit den betrieblichen
bei einzelnen Mitarbeitern oder kleinen Teams zu bündeln. und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Unter-
In Unternehmen mit einem noch grösseren Immobilienbe- nehmens;
stand empfiehlt es sich im Weiteren, ein Splitting der Auf- • Kosten und Wert: Schaffung von Transparenz bezüg-
gaben vorzunehmen, um dadurch die unterschiedlichen In- lich Kosten und Wert der Immobilien zur ökonomischen
teressen rund um Betriebsimmobilien auszugleichen. Steuerung des Portfolios und zur korrekten Kostenbelas-
In einem kleinen Unternehmen sollten Immobilienent- tung im Betriebsgefüge;
scheide auf höchster Ebene diskutiert und geprüft werden. • Nutzung: Prüfen heutiger und künftiger Bedürfnisse der
Dies sichert eine hohe Nutzungsintensität und Rentabilität Nutzer und langfristige Planung für die stetige Anpas-
der Investitionen. Je grösser aber eine Institution wird, um- sung des Immobilienbestandes.
so komplexer sind die Interessen und Entscheidungsme- Die Reihenfolge, in welcher diese Handlungsfelder an-
chanismen. Anstelle des kritischen Hinterfragens und der gegangen werden, spielt keine Rolle. Sie können je nach
Optimierung durch den Eigentümer erfolgt häufiger eine Dringlichkeit, vorhandener Fachkompetenzen oder dem
entsprechende Ausgestaltung der Organisation – je grösser Gutdünken der Entscheidungsträger bearbeitet werden.
eine Organisation ist, umso dringender empfiehlt sich auch Von Bedeutung ist lediglich, dass der Blick auf die Zusam-
bei den Immobilien ein System mit «Checks and Balances». menhänge im Immobilienmanagement erhalten bleibt.
10 Immo-Monitoring 2010 I 2Corporate Real Estate
10. Grössenstruktur der Schweizer Unternehmen (Anzahl) 11. Anteil an den Betriebsimmobilien (Flächen), die sich im
Eigenbesitz von Unternehmen befinden
Mikrounternehmen 87.6% Mikrounternehmen 5.0%
Kleine Unternehmen 10.3% Kleine Unternehmen 8.3%
Mittlere Unternehmen 1.8% Mittlere Unternehmen 18.6%
Grosse Unternehmen 0.3% Grosse Unternehmen 19.6%
Sehr grosse Unternehmen 0.1% Sehr grosse Unternehmen 48.5%
Quelle: BFS Quelle: Schätzung Wüest & Partner
12. Typische Immobilienorganisationsformen 13. Rollen im Betriebsimmobilienmanagement
in Abhängigkeit von der Grösse des Unternehmens
Mikrounternehmen (bis 9 Mitarbeiter)
UÊ-ÌÀ>Ìi}ÃV iÊ6À}>LiÊ`ÕÀV Ê ÌÃV i`Õ}ÃÌÀB}iÀ Eigentümer Entscheidet über Nutzung,
UÊ i}iÌÕ}Ê`ÕÀV ÊiÝÌiÀiÊ-«iâ>ÃÌi Budget, Investitionen
Kleine Unternehmen (10– 49 Mitarbeiter)
UÊÌiÀiÊ «iÌiâÃÌii Betreiber Kaufmännisches
UÊÊ i`>ÀvÃv>Ê i}iÌÕ}Ê`ÕÀV ÊiÝÌiÀiÊ-«iâ>ÃÌi Gebäudemanagement
Daten, Prozessen, Werkzeugen
Infrastrukturelles
Koordination von
Mittlere Unternehmen (50 – 249 Mitarbeiter) Gebäudemanagement
UÊÃiÀÕ}ÊiÀ >LÊ`iÃÊ1ÌiÀi iÃÊÊii
Ê Ã}i>ÌiÊ À«À>ÌiÊ iÌiÀ
Technisches
Gebäudemanagement
Grosse Unternehmen (250 – 999 Mitarbeiter)
UÊLi>LÌiÕ}ÊÌÊÕv>ÃÃi`iÊÕv}>Li
Bauprojektmanagement
Ê Õ`Ê «iÌiâi
Sehr grosse Unternehmen £äääÊ Ì>ÀLiÌiÀÊÕ`Êi À®
UÊ/ÀiÕ}ÊÛÊ }iÌØiÀ]Ê iÌÀiLiÀÊÕ`Ê Nutzer Nutzt, plant und entschädigt
Ê ÕÌâiÀÀiÊ
+Õii\Ê7ØiÃÌÊEÊ*>ÀÌiÀ Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 2 11Corporate Real Estate
Wüest & Partner und Betriebsimmobilien
Wüest & Partner ist kompetenter Partner für profunde Ana- Immobilienbewertung und Marktinformationen
lysen und zukunftsgerichtete Lösungen im Management be- Als führender Anbieter von hochstehenden Bewer-
trieblicher Liegenschaften. Wir beraten die Unternehmens- tungsdienstleistungen im Immobilienbereich setzen wir
führung bei strategischen Themen und unterstützen das seit Jahren Massstäbe. Neben klassischen Bilanz- und
Immobilienmanagement bei operativen und organisatori- Akquisitionsbewertungen decken wir die gesamte Palette
schen Fragestellungen. Entscheidungsträger erhalten kla- von Bewertungsleistungen ab, von Marktwertschätzungen
re Fakten und kompetente Analysen für die Ausgestaltung für einzelne Liegenschaften bis hin zu länderübergreifen-
und Organisation ihres Immobiliemanagements. Im Fokus den Portfoliobewertungen nach den gängigen internationa-
stehen finanzielle Aspekte, um eine optimale Balance zwi- len Bewertungs- und Rechnungslegungsstandards.
schen tiefen Betriebskosten, hohem betrieblichem Nutz-
wert und angemessener Wertentwicklung zu erreichen. Begleitung bei Immobilientransaktionen
Wir unterstützen Sie auch bei umfassenden Veränderun-
Immobilienstrategie und -entwicklung gen im Bereich der Betriebsimmobilien. Dies können zum
Rund um das Management von Betriebsimmobilien stellen Beispiel «Sale and Rentback»-Lösungen oder den Verkauf
sich verschiedene strategische Fragen. Diese beginnen bei von Immobilienbeständen beziehungsweise (Immobilien-)
der Grundsatzfrage, ob eigene Immobilien überhaupt die Unternehmungen betreffen. Mit der unabhängigen Optik
richtige Lösung oder ob Alternativlösungen zu bevorzugen eines reinen Beraters führen wir Sie von der ersten Prü-
sind. Weitere Fragen betreffen langfristige Standort- oder fung einer Verkaufsabsicht über die Strategie bis zu den
Investitionsentscheide. Die Beschaffung der notwendigen Verkaufsvorbereitungen und einem zielstrebigen Verkauf.
Grundlagen und Marktdaten, die Analyse und Erstellung
von Umnutzungskonzepten sowie die Formulierung einer
klaren Strategie gehören zu unseren Kernkompetenzen.
Immobilienmanagement und -organisation
Das betriebliche Immobilienmanagement ist in Abstimmung
mit der Betriebsstruktur und dem Immobilienbestand zu ge-
stalten. Je nach Aufgabe und Grösse können dezentrale Or-
ganisationen ebenso richtig sein wie ein zentrales Immo-
bilienmanagement. Wichtig ist die Festlegung klarer Rollen
und Prozesse sowie der passende Einsatz zweckmässiger
Werkzeuge zur Planung, Beurteilung und Kalkulation. Wir
unterstützen Sie von der Analyse bis zur Einführung von
neuen Strukturen und Hilfsmitteln.
Weitere Informationen
Kostenrechnung und Controlling Weitere Informationen zu unseren Leistungen im Bereich
Grundlage für die Umsetzung der strategischen Ziele sind Betriebliches Immobilienmanagement finden Sie unter:
transparente Liegenschaftsrechnungen mit vollständigen www.wuestundpartner.com/beratung/strategie
Kalkulationen und angemessene Investitionsplanungen.
Das Ziel ist die kostengünstige Bereitstellung der baulichen Oder wenden Sie sich direkt an einen unserer
Infrastruktur für die unternehmerischen Tätigkeiten. Wir be- Spezialisten:
gleiten Sie bei der Konzeption der Kostenrechnung und des Patrik Schmid, Partner
Controllings, bei der tatsächlichen Kostenrechnung sowie Fabio Guerra, Director
bei der Entwicklung von Optimierungsvarianten. Bernhard Kast, Senior Consultant
12 Wüest & PartnerCorporate Real Estate
Wüest & Partner hat in den letzten Jahren eine Reihe von
anspruchsvollen Mandaten im Bereich Betriebsimmobilien
bearbeitet. Unter anderem waren wir für folgende Kunden
tätig:
Immobilienstrategie und -entwicklung
SBB Immobilien Strategie für Teilportfolios; Entwicklung
von Standorten; Raum- und Marktinformationen
Baubedarf Analyse und Standortstrategie für das Filial-
netz in der Deutschschweiz
zb Zentralbahn Analyse des Immobilienportfolios und
des Entwicklungspotenzials der Stationen
Immobilienmanagement und -organisation
Sika Schweiz AG Begleitung beim Aufbau des Immo-
bilienmanagements; Standortstrategien
Metall Zug Gruppe Neustrukturierung des Immobilien-
betriebs
Mettler Toledo Grundlagenpapier Corporate Real Estate
Kostenrechnung und Controlling
Alstom Schweiz Aufbau von Mietmodel und -verrech-
nung; Standortanalysen; Fragen zur Rechnungslegung
Novartis Pharma Aufbau des FM-Reports; Benchmar-
king (Erträge und Kosten); Mietzinseinschätzungen
Coop Immobilien Grundlagen für die Einführung von
Marktmieten
Immobilienbewertung und Marktinformationen
Siemens Schweiz AG Standortstrategien; Entwicklung
von Standorten und Bewertung von Liegenschaften
CRH Gétaz Group Bewertung und Aufnahme sämtlicher
Liegenschaften (Deutsch- und West-Schweiz)
Unigerim SA Bewertung sämtlicher Spitalliegenschaften
von GSMN - Genolier Swiss Medical Network
Begleitung bei Immobilientransaktionen
Burkhalter Gruppe Begleitung von Verkauf und Rück-
miete der Unternehmensliegenschaften
Ascom Schweiz Begleitung von Verkauf und Rückmiete
der Betriebsliegenschaften
Apalux AG Verkauf nicht-betriebsnotwendiger Liegen-
schaften einer Handelsgesellschaft
Wüest & Partner 13Corporate Real Estate
Das Unternehmen Wüest & Partner
Wüest & Partner ist ein unabhängiges Beratungsunterneh- Umsatz (in Mio. CHF)
men. Im Fokus stehen die Bau- und Immobilienmärkte so-
30
wie die Raum- und Standortentwicklung. Das 1985 in Zü-
rich gegründete Unternehmen mit Niederlassungen in Genf
und in Deutschland erbringt seit 25 Jahren Dienstleistun-
gen, die geprägt sind von Qualität, Kompetenz und einem 20
exzellenten Kundenservice.
Die Grundwerte 10
Wüest & Partner befindet sich vollständig im Eigentum der
Partner. Sie bürgen für Kontinuität, Qualität und Unabhän-
04 05 06 07 08 09
gigkeit der Beratungsleistungen und legen Wert auf eine
flexible und leistungsfähige Unternehmensstruktur mit fla-
chen Hierarchien. Alle Mandate werden von Partnern, desi-
gnierten Partnern oder Senior Consultants koordiniert und
geführt. Neben der finanziellen Unabhängigkeit legen wir
grössten Wert auf unsere Urteilsfreiheit. Ausserdem tätigt Kundensegmente (Anteil am Umsatz)
Wüest & Partner keine Eigengeschäfte im Immobilienmarkt
Immobilieninvestmentgesellschaften
und rechnet Beratungsleistungen ausschliesslich nach Auf-
PK, Versicherungen, Spezialfonds
wand oder als Pauschale ab.
Banken
Öffentliche Hand
Die Kunden Firmenkunden aus Bau, Entwicklung,
Im Jahr 2009 wickelte Wüest & Partner rund 1800 Projekte Bewirtschaftung
für 850 Kunden ab. Die grösste Kundengruppe sind Immo- Weitere Firmenkunden
bilieninvestmentgesellschaften. Sie fragen hauptsächlich Private
Bewertungsdienstleistungen in unterschiedlichen Komple-
xitätsstufen sowie Strategie- und Managementberatungen
nach. Verwandte Fragestellungen beantworten wir für Ver-
sicherungen, Spezialfonds, Pensionskassen und weitere
Firmenkunden. Banken nutzen neben den Bewertungsmo-
dellen und -dienstleistungen vor allem das fokussierte Re-
search des Unternehmens. Für Kunden im öffentlichen Sek-
tor – Bund, Kantone, Gemeinden – erbringen wir spezifische Mitarbeiter (Vollzeitäquivalente)
Beratungsleistungen vom Public Real Estate über Steuerfra-
100
gen bis hin zu Stadt- und Quartierentwicklungen.
Das Beraterteam 75
Das Beraterteam setzt sich multidisziplinär aus Architek-
ten, Ingenieuren und Ökonomen sowie Absolventen aus so- 50
zial- oder naturwissenschaftlichen Richtungen zusammen.
Es besteht zurzeit aus rund 120 Mitarbeitenden (inklusive 25
Bewerternetzwerk von freien Mitarbeitern in der ganzen
Schweiz) mit einer Kapazität von rund 90 Vollzeitstellen.
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Neben den 11 Partnern bilden 5 designierte Partner und
15 Senior Consultants das Kader des Unternehmens (Stand
Ende 2009).
14 Wüest & PartnerIhre Ansprechpartner: Patrik Schmid, Partner Fabio Guerra, Director Bernhard Kast, Senior Consultant Wüest & Partner AG Alte Börse Bleicherweg 5 CH- 8001 Zürich Telefon +41 44 289 90 00 Fax +41 44 289 90 01 Wüest & Partner SA Rue d u Stand 60 - 62 CH-1204 Genf Telefon +41 22 319 30 00 Fax +41 22 319 30 01 W & P Immobilienberatung GmbH Am Salzhaus 2 D- 60311 Frankfurt am Main Telefon +49 69 2193 888-0 Fax +49 69 2193 888-11 W & P Immobilienberatung GmbH Neue Schönhauser Straße 20 D- 10178 Berlin Telefon + 49 30 2576 087-0 Fax + 49 30 2576 087-29 www.wuestundpartner.com
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