Die tokenisierte Immobilie - sachwerte I - Wertgrund Immobilien
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sachwerte I immobilien-token
Die tokenisierte Immobilie
Die Blockchain ist eine Schlüsseltechnologie des 21. Jahrhunderts. Höchste Zeit,
dass sich auch Investments ihrer bedienen. Ein Bericht über erste Gehversuche.
mit Wertpapiercharakter zu unterscheiden.
Die Verbürgung des Anspruchs, der aus
ihm erwächst, findet jedoch nicht auf
Basis einer hinterlegten Urkunde statt, son-
dern als Eintrag auf der Blockchain. Der
Nachweis, dass man Inhaber dieses
Anspruchs ist, läuft über einen vielstelligen
Identifizierungscode, den sogenannten
Private Key. Wer den hat, ist Anspruchs-
eigner. Verliert man ihn oder geht das
Handy oder der Rechner, auf dem der
Private Key gespeichert ist, kaputt, ist er
weg. Immer mehr Anbieter stellen inzwi-
schen jedoch Back-up-Kits zur Verfügung.
Aufgehoben und verwahrt wird ein Token
in einer sogenannten Wallet, einer digitalen
Brieftasche.
Immobilien-Token
Immobilien-Token werden auch als
„Krypto-Assets“ bezeichnet. Von her-
Die Digitalisierung macht auch vor dem Immobilieninvestment nicht halt. Der Immobilien-Token bildet Wertpapiere auf der kömmlichen Formen indirekter Immo-
Blockchain ab – einstweilen aber mittels herkömmlicher und riskanter Vehikel. bilieninvestments unterscheiden sie sich
zunächst aber kaum. Hier wie da stellen
ie digitale Transformation ist im Anleger einem Unternehmen Geld zur
D Universum der Sachwertanlagen
angekommen. Mit dem Immobi-
lien-Token ist ein neues Vehikel ent-
» Die Blockchain-Entwicklung ist
heute in etwa so weit wie das
Verfügung, das damit die Errichtung oder
den Erwerb, die Bewirtschaftung und
gegebenenfalls den späteren Verkauf einer
standen, um in Immobilien zu investie- Internet im Jahr 1992. « oder mehrerer Immobilien bewerkstelligt.
ren. „Der Token wird klassische Fonds Dabei sollen Mehrwerte geschöpft wer-
Sven Hildebrandt, DLC
wahrscheinlich nicht überflüssig ma- den, die den Anlegern zusätzlich zur
chen“, meint Wertgrund-Chef Thomas Rückerstattung ihrer Einlage eine Verzin-
Meyer. „Er wird aber neben ihnen seinen sung ermöglichen.
gleichberechtigten Stellenwert behaupten.“ Blockchain Viele Anbieter haben zwar bereits versucht,
Als Manager des offenen Immobilienfonds Unter einem Token muss man sich eine Art Eigenkapitalprodukte – zum Beispiel Eigen-
Wertgrund Wohnselect D und Mitinitiator des digitale Wertmarke vorstellen, die ihrem tumsanteile an einer Objektgesellschaft, die
„Connex Coin“ kennt er beide Welten. Eigentümer einen bestimmten Anspruch eine Immobilie hält – auf der Blockchain
Die bislang größte Emission von Immo- zusichert. Dieser Anspruch wird durch einen abzubilden. Weil das aber aus regulatorischen
bilien-Token bietet FND German RE an. Sie Zahlencode verschlüsselt (kryptiert) und in die Gründen in Deutschland noch nicht darstell-
firmierte zuvor als Fundament Group und Blockchain geschrieben, die im Prinzip nichts bar ist, gibt es am Markt hierzulande einst-
Foto: © Tiberius Gracchus | stock.adobe.com
bekam im September vergangenen Jahres die anderes ist als eine Datenbank. Allerdings ist weilen nur das Fremdkapitalinstrument der
Gestattung der Bafin, Schuldverschreibungen sie dezentral organisiert und weltweit auf Schuldverschreibung.
als Token auszugeben. Nach dem Einstieg des zahlreichen Rechnern verteilt, die sich wech- Mit einer Ausnahme: Beim Connex Coin
Projektentwicklers Bauwens wurde das Volu- selseitig kontrollieren. Dadurch werden Ver- von Raay (siehe Tabelle nächste Seite) handelt
men auf 500 Millionen Euro aufgestockt. änderungen in der Datenbank unmöglich, die es sich um ein Nachrangdarlehen. Während
Einiges am Immobilien-Token, zum Bei- nicht mehrfach bestätigt wurden, was die auf sich die anderen als Wertpapier verstehen und
spiel die Technik der zugrunde liegenden der Blockchain gespeicherten Daten vor entsprechend ihre Handelbarkeit betonen,
Blockchain, ist neu. Anderes, etwa die recht- Manipulation und Verlust schützt. schließt der Connex Coin jegliche Transak-
lichen Vehikel wie Schuldverschreibungen Vom „Currency Token“, dazu gehört zum tion, außer die Rücknahme durch die Emit-
und Nachrangdarlehen, sind alte Bekannte. Beispiel der Bitcoin, ist der „Security Token“ tentin, kategorisch aus.
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sierung eines Tokens als Wertpapier zugrunde.
„Streng genommen, das heißt zivilrechtlich,
ist ein Token aber eigentlich keine Schuldver-
schreibung“, sagt Axel von Goldbeck. Er ist
Rechtsanwalt in der Kanzlei DWF und berät
Anbieter von Immobilien-Token in Fragen der
Strukturierung. Hierfür bedürfe es der Papier-
form, die Token aber nicht haben. Dass ein
Token zivilrechtlich keine Schuldverschrei-
bung ist, erkennt man unter anderem daran,
dass die Übertragung in aller Regel durch
Abtretung, das heißt eine Vereinbarung der
Beteiligten, erfolgt. Bei einer Schuldverschrei-
bung würde die Übergabe des Papiers ausrei-
chen. Gemeint ist damit eine klare Grenz-
ziehung: Es handelt sich bei einem Wertpapier
Axel von Goldbeck, Kanzlei DWF: „Streng genommen ist
ein Token keine Schuldverschreibung.“
»Der Gesetzgeber Thomas Meyer, Wertgrund: „Der Token wird seinen
gleichberechtigten Stellenwert behaupten.“
hat das Potenzial der
Blockchain erkannt.«
Schuldverschreibungen um eine physisch vorhandene Urkunde – auch
Seine grundsätzliche Handel- und Übertrag- Jens Siebert, Kapilendo wenn die aus praktischen Gründen als „Glo-
barkeit legt die Bafin auch für ihre Kategori- balurkunde“ bei einer Verwahrstelle hinterlegt
Immobilien-Token: Aktuelle und kürzlich platzierte Angebote im Überblick
Blockchainbasierte Immobilieninvestments mit qualifiziertem Nachrang
Art der Min-
Anbieter/ Volumen Ve- Rendite- Lauf-
Plattform Projekt Konzept Ver - Gestattung dest-
Emittent in Euro hikel prognose zeit
zinsung anlage
Städtisches Finanzierung zweier
Bloxxter 1 Kaufhaus und Bestandsimmobilien, deren 5 bis 8 Bafin:
Bloxxter 39 Mio. SVQN 3 % p. a. Fest 500 EUR
GmbH Reclam-Carrée Bewirtschaftung und Jahre steht aus
Leipzig anschließender Verkauf
Noch zu
Erwerb, Bewirtschaftung, FMA
Crowdli- erwerbendes Fest und 14. 12.
Crowdli Verkauf eines 16 Mio. 1/2 NANL 5–7 % p. a. Liechtenstein: 100 CHF
token AG Portfolio diverser variabel 2044
Immobilienportfolios 10. 4. 2019
Immobilien
Neuprop Errichtung,
040 – 2 High Rise! Serviced Bewirtschaftung und 15 Bafin:
Finexity 0,8 Mio. SVQN 5 % p. a. Variabel 500 EUR
GmbH & Apartments Verkauf einer Apartment- Jahre 15. 4. 2020
Co. KG Wohnanlage in Frankfurt
Erwerb, Bewirtschaftung,
FND
FND Unternehmens- Verkauf eines Portfolios 31. 12. Bafin:
German RE 500 Mio. SVQN 4 % p. a. Variabel 1 EUR
German RE finanzierung aus überwiegend Wohn- 2033 11. 12. 2019
GmbH
und Gewerbeimmobilien
Finanzierung einer
PG
Historisches Bestandsimmobilie, deren 31. 1. Bafin:
Klickown Lüneburg 1 1,5 Mio. SVQN 5 % p. a. Fest 10 EUR
Lüneburg 1 Bewirtschaftung und 2023 25. 2. 2020
GmbH
anschließender Verkauf
Foto: © Wertgrund |DWF
Finanzierung einer
F81 GmbH Connex München, 31. 12. Bafin:
Raay Bestandsimmobilie und 2,5 Mio. NDQN 3 % p. a. Fest 10 EUR
& Co. KG Gewerbeimmobilie 2024 27. 2. 2020
deren Bewirtschaftung
Das Spektrum ist weit: Laufzeiten zwischen zwei und 25 Jahren, Volumina von 800.000 bis fünf Millionen Euro 1
bereits platziert, Folgeprodukt in Vorbereitung | 2 CHF | SVQN: Schuldverschreibung
mit qualifiziertem Nachrang | NANL: Nachrangige Anleihe nach Liechtensteiner Recht | NDQN: Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Nachrang Quelle: Angebotsunterlagen, Webseiten der Plattformen | Stand: 12. 5. 2020
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noch nicht über die notwendige Technik. Eine
Übertragung von Wallet zu Wallet ist hinge-
gen schon möglich. Ein neuer Eigentümer
kann jedoch aus Gründen der Geldwäscheprä-
vention nicht gleich darüber verfügen. „Möch-
te jemand seinen Token in eine andere Wallet
übertragen, dann muss sich der Inhaber dieser
Wallet bei uns zu erkennen geben, indem er
den üblichen ‚Know your Customer‘-Prozess
durchläuft“, sagt Marc Drießen, Geschäfts-
führer des Token-Anbieters Bloxxter.
„Ein Token kann grundsätzlich auf einen
dezentralen Handelsplatz wie zum Beispiel
den Stellarport verschoben und dort zum Kauf
angeboten werden“, erläutert Alexander
Braune vom Token-Anbieter Klickown. „Fin-
det sich ein Käufer, geht der Token in den
Besitz des neuen Eigentümers über.“ Der hat
Marc Drießen, Bloxxter: „Wie bieten unseren Kunden an, den Private Key dann in seiner Wallet, und Alexander Braune, Klickown: „Finden sich Verkäufer und
Token zurückzukaufen.“ auf der zugehörigen Blockchain wird die neue Käufer, dann kann ein Token gehandelt werden.“
Adresse des Tokens eingetragen. Um seinen
ist. Der normale Wertpapierinhaber hält recht- Rückzahlungs- und Zinsanspruch allerdings ten Rangrücktritt ausgestattet. Das heißt nicht
lich einen Miteigentumsanteil an der Global- auch einlösen zu können, muss er sich zunächst nur, dass alle anderen Gläubiger – in der
urkunde. Beim Token hingegen entfällt gerade gegenüber dem Anspruchsgegner, also dem Regel sind das die finanzierenden Banken –
dieser Aspekt der physischen Materialität, der Emittenten oder der Plattform, die für ihn ein bevorrechtigt bedient werden. Es heißt auch,
sich im deutschen Zivilrecht bisher aber hält. Anlegerverzeichnis führt, zu erkennen geben. dass die Token-Inhaber keine Ansprüche
Die „tokenisierte Schuldverschreibung“ Er muss dann dieselbe Prozedur zu seiner gegen den Emittenten geltend machen dürfen,
wäre dann aus zivilrechtlicher Perspektive Identifizierung durchlaufen, als würde er sich wenn dadurch ein Insolvenzgrund herbei-
gewissermaßen ein Widerspruch in sich selbst. dort als Neukunde anmelden. geführt würde. Knirscht es bei seinem Schuld-
Aufsichtsrechtlich, auch weil der EU- ner, können die Ansprüche des Anleger-
rechtlich geprägte Wertpapierbegriff die Gläubigers auf eine sehr lange Bank
Papierform nicht erfordert, ist ein Immo- geschoben werden. Eine Durchgriffs-
bilien-Token gleichwohl ein Wertpapier. »Ein Token kann grundsätzlich möglichkeit auf die Immobilie oder ande-
„Der Gesetzgeber hat das Potenzial der auf einen dezentralen re Sicherheiten hat er – im Gegensatz zur
Blockchain bei der Abbildung von Wert- Handelsplatz verschoben Bank – auch nicht.
papieren erkannt“, sagt Jens Siebert, Vor- und dort zum Kauf Das sind aber spezielle Risiken der
stand der Investmentplattform Kapilendo, angeboten werden.« nachrangig ausgestalteten Vehikel. Spezi-
und verweist auf die Blockchain-Strategie fische Risiken der jeweiligen Immobilien
der Bundesregierung, die besage, „dass Alexander Braune, Klickown kommen noch hinzu. Beide Risikoarten
die derzeit zwingende Vorgabe der urkund- haben aber mit der Tokenisierung einer
lichen Verkörperung von Wertpapieren, Immobilie nichts zu tun. Das hohe Maß
also die Papierform, nicht mehr uneinge- Es gibt noch keine mit einer Börse ver- an disruptivem Potenzial, das die Blockchain
schränkt gelten soll“. Das verweist zwar auf gleichbaren Handelsplätze mit Market-Maker- hat, rührt nicht zuletzt von ihrem hohen Maß
eine noch in der Zukunft liegende zivilrecht- Struktur. Einstweilen kommen Transaktionen an Sicherheit her. Deshalb werden sich block-
liche Regelung. Einstweilen jedoch ist die nur zustande, wenn Käufer auf Verkäufer chainbasierte Investmentprodukte über kurz
„tokenisierte Schuldverschreibung“ das regu- aufeinandertreffen und sich auf einen Handel oder lang auch durchsetzen, vor allem wenn
latorische Mittel der Wahl. einigen. „So lange das so ist, bieten wir unse- auch anlegerfreundlichere Vehikel als nach-
ren Kunden an, Token zurückzukaufen“, sagt rangige Schuldverhältnisse auf die Blockchain
Schwierigkeiten beim Handel Drießen. Auch Thomas Meyers Connex Coin, kommen. „Die Blockchain-Entwicklung ist
Als große Stärke des Tokens wird von den der als Nachrangdarlehen mit Rangrücktritt heute in etwa so weit wie das Internet im Jahr
meisten Anbietern ins Feld geführt, dass er ohnehin vom Handel ausgeschlossen ist, kom- 1992“, beurteilt Sven Hildebrandt, Partner des
Foto: © Bloxxter | Klickown
jederzeit und weltweit frei handelbar sei. Aber pensiert die fehlende Handels- mit einer kurz- Beratungshauses DLC Distributed Ledger
nicht nur weil das Produkt noch so neu ist, fristigen Kündigungsmöglichkeit. Consulting, die Lage. „Es ist noch langsam,
gibt es mit dem Handel und der Übertrag- die User Experience ist noch nicht wirklich
barkeit von Immobilien-Token bisher kaum Nachrang gut, und es ruckelt noch an einigen Stellen.
Erfahrung. An Wertpapierbörsen dürfen Token Alle bisherigen Angebote von Immobilien- Aber immer mehr Leute merken: Es geht
zwar gehandelt werden, diese verfügen aber Token sind mit einem sogenannten qualifizier- nicht mehr weg.“ TILMAN WELTHER | FP
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