Exposé - "Rhyvage" Rheinfelden - Residieren direkt am Rhein - Swiss Life Asset ...
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November 2020 Exposé Immobilienanlagen Schweiz «Rhyvage» Rheinfelden – Residieren direkt am Rhein Kraftwerk auf dem Dach – Geschäftsliegenschaft erhält Photovoltaikanlage Souverän durch die Turbulenzen – Hohe Stabilität bei Wohnimmobilien
Inhalt
3
COVID-19: Auswirkungen
auf die Immobilienmärkte
Eine Mischung aus Mutmassungen,
Annahmen und Gewissheiten
4
«Rhyvage» Rheinfelden
Residieren mit Zusatzservices direkt
Editorial
am Rhein Sehr geehrte Leserinnen und Leser
6 «Auch aus Steinen, die einem in den Weg gelegt werden, kann man Schönes
bauen». Goethes Zitat gilt auch während dieser besonderen «COVID-19-
Zeiten». Unser gesellschaftliches Leben wurde durch den Lockdown massiv
Kapselhotel in Zürich eingeschränkt. Die wirtschaftlichen Spätfolgen sind noch unklar, doch
Ein innovatives Hotel für Preissensitive
im Herzen der Altstadt dürfte sich der laufende Strukturwandel deutlich beschleunigen. Auch wir in
der Immobilienbranche sind gefordert und müssen unsere Innovations-
8
kraft und unser nachhaltiges Wirtschaften stärker denn je unter Beweis stellen.
Erfahren Sie mehr über ein originelles «Kapselhotel» in der Stadt Zürich
«Sunnepark» Grenchen oder eine grosse Photovoltaik-Anlage für die Eigenstromproduktion
Generationenübergreifendes Wohnen in Dietlikon. Unsere Neubauprojekte konnten dank Schutzkonzepten
am Jura-Südhang und durch den Einsatz engagierter Fachleute weitergebaut werden.
Es entsteht attraktiver Wohnraum wie die Überbauungen «Rhyvage» und
10 «Sunnepark» mit begehrten Mehrgenerationen-Wohnungen.
Photovoltaik in Dietlikon
Solarstrom deckt 30–50% des Strom- Ich wünsche Ihnen eine anregende Lektüre. Bleiben Sie gesund.
bedarfs der Geschäftsliegenschaft
12
«Lindenpark» Worblaufen Gerhard Demmelmair
Flexibel gestaltbarer Businesspark an Head Real Estate Portfolio Management
perfekter Mikrolage
Third-Party Asset Management Schweiz
14
Bestätigung in der Krise
Wohnimmobilien sorgen auch in
turbulenten Zeiten für stabile Erträge
Wirtschaftliches Umfeld
Alles neu macht das Virus?
2020 ist fest in der Hand des COVID-19-Virus. In jeder Nachrichtensendung, jeder Zeitung, jeder
Diskussion, privat oder im Beruf – alles dreht sich um die Pandemie. Und unterschwellig schwingt
immer die Frage mit: Gibt es ein Danach, und wenn ja, wie sieht es aus?
Francesca Boucard, Senior Economist Real Estate, Swiss Life Asset Managers
Jetzt ist Geduld gefragt. Die Freude, den Veränderung der Mobilität in der Schweiz seit Ausbruch
Lockdown gemeinsam überstanden zu ha- der COVID-19 Pandemie
ben, ist einer anderen Emotionslage gewi-
10%
chen: Je länger die ausserordentliche Situ-
ation anhält, desto mehr wartet die Welt 0
auf den Impfstoff, der die Erlösung brin-
-10%
gen soll. Die Spezialisten melden: nicht
heute, aber vielleicht morgen. Das Warten -20%
wird gefüllt mit Theorien, wie es danach -30%
aussehen könnte. Man vergleicht die Situ-
ation mit der Finanzkrise 2008 und der -40%
darauf folgenden Eurokrise. Aber anders -50%
als damals wurden und werden steuer-
-60%
liche wie monetäre Unterstützung bereit-
gestellt – schnell und in grossen Mengen. -70%
Das anhaltend niedrige Zinsumfeld unter-
-80%
stützt das Bedürfnis der Investoren, Geld
für Immobilien auszugeben. Was noch zu -90%
beantworten bleibt, ist, bei welchem Risi- März April Mai Juni Juli
2020
koprofil, in welchen Sektoren und unter
Aufenthaltsdauer in «Retail & Recreation» im Vergleich zum Ausgangswert Quelle: Google Mobility Report
welchen Bedingungen.
Der Einzelhandel, die Gastronomie
und das Hotel- und Gaststättengewerbe Zweitens: Der Wert der Güter bietet ein frage nach Fläche wird durch das mensch-
sind am unmittelbarsten von der Pande- Alleinstellungsmerkmal, etwa bei einem liche Verhalten bestimmt. Dieses kann
mie betroffen. Im Einzelhandel wird eine Discounter. Oder drittens: Das Erlebnis sich durch die Pandemie ändern: Sind wir
grössere Online-Durchdringung mit einer zählt. So wird zum Beispiel oft eine Art noch bereit zu pendeln, wie oft will ich zu-
Art Gewöhnungseffekt wahrscheinlich Marktplatz angestrebt, wo der Mensch hause arbeiten, und muss ich eigentlich
eine dauerhafte Veränderung mit sich und seine persönliche Interaktionen im noch physisch einkaufen gehen?
bringen. Man kann davon ausgehen, dass Vordergrund stehen. Zum aktuellen Zeitpunkt können
geringere Mengen an physischer Einzel- Der Wohnsektor war während der wir zwar Annahmen treffen, wie sich die
handelsfläche, mehr hybride Systeme und Krise einmal mehr ein sicherer Hafen, denn Menschen künftig verhalten werden. Wie
ein grösseres Interesse an Logistik die Fol- das Bedürfnis nach (räumlichem) Schutz beim Impfstoff bestehen aber Unwägbar-
ge sein werden. Der physische Einzelhan- wächst in unsicheren Zeiten. Allerdings keiten und Geduld ist gefragt: Ob, wie und
del wird dort attraktiv bleiben, wo einer können rezessive Tendenzen auf der gan- wann sich diese Veränderungen bemerk-
der folgenden drei Faktoren spielt. Ers- zen Welt die Kaufkraft der Mieter schwä- bar machen, bleibt abzuwarten.
tens: Das Einkaufen dient der Bequemlich- chen und so auch die Mietpreise drücken. Redaktionsschluss: 5. August 2020
keit. Es kann beispielsweise ohne Zeitver- Was bedeutet das alles für das Um-
lust auf dem Heimweg einkauft werden. feld des Immobilien-Investors? Die Nach-
Exposé – November 2020 3
Anlagestiftung Swiss Life:
Anlagegruppe Immobilien Schweiz
Überbauung «Rhyvage»
Lebensqualität direkt am Rhein
In Rheinfelden, direkt am Rhein, realisiert möglichkeiten für den täglichen Bedarf. Gesundheit der Anlagestiftung Swiss Life
die Anlagestiftung Swiss Life derzeit 132 Dank der unterirdisch mit ihnen verbunde- übernommen.
Mietwohnungen. nen Tiefgarage sind sie trocken und sicher Alle Mieter können die Services des
Der geschichtsträchtige Ort liegt di- erreichbar. Durch die direkte Lage am Rhein Dienstleisungsnetzwerkes «bonacasa» via
rekt neben Augusta Raurica, der ältesten liegt zudem das Naherholungsgebiet gera- Siedlungsassistenz, Helpline oder über eine
römischen Stadt auf Schweizer Boden. In dewegs vor der Tür. App in Anspruch nehmen. Darüber
der autofreien Altstadt mit ihren zahlrei- Der Neubau zeichnet sich durch ei- lassen sich Wohnungsreinigungen, Essens-
chen Shops und Cafés ist der mittelalterli- nen breiten Mix aus verschieden grossen lieferungen oder Fahrdienste organisieren.
che Charme Rheinfeldens bis heute spürbar. und unterschiedlich ausgerichteten Woh- Ergänzend erhalten die Mieter aus Gebäude
Der Ort ist verkehrstechnisch bestens nungen aus. Eine Vielzahl von ihnen bietet E2 (AST Alter & Gesundheit) eine Anbin-
erschlossen. Sowohl mit dem Auto als auch eine direkte Sicht auf den Rhein. dung an eine 24/7-Notfallzentrale.
mit dem Zug ist man in kürzester Zeit in Drei Gebäude (E3 bis E5) werden für Der Bezug der Wohnüberbauung
Basel. Auch der Bahnhof befindet sich nur die Anlagegruppe Immobilien Schweiz der «Rhyvage» ist für den 1. April 2021 vorgese-
wenige Gehminuten von der Wohnüber- Anlagestiftung Swiss Life realisiert. Das hen. Bereits heute besteht ein sehr grosses
bauung «Rhyvage» entfernt. In unmittelba- Gebäude E2 wird schlüsselfertig durch die Interesse an den Wohnungen. Eine hohe Ver-
rer Nähe befinden sich zahlreiche Einkaufs- Anlagegruppe Immobilien Schweiz Alter & mietungsquote ist damit zu erwarten.
Die Überbauung liegt direkt am Rhein in unmittelbarer Nähe zu einem Naherholungsgebiet.
Quelle: 3dprojekt.ch
4 Exposé – November 2020
Anlagestiftung Swiss Life:
Anlagegruppe Immobilien Schweiz
Quelle: Foto Werder
Die Bauarbeiten schreiten gut voran. Der Bezug ist bereits per 1. April 2021 vorgesehen.
Anlagestiftung Swiss Life: Geografische Aufteilung
Anlagegruppe Immobilien Schweiz Zürich 28,3 %
ISIN CH0106150136 Bern 6,5 %
Lancierungsdatum 01.12.2009 Innerschweiz 5,1 %
Portfoliomanager Nils Linsi Westschweiz 4,9 %
Nordwestschweiz 19,0 %
Kennzahlen per 30.09.2020 Ostschweiz 9,2 %
Marktwert Immobilien CHF 3043,0 Mio. Südschweiz 6,2 %
Anzahl Liegenschaften 235 Genfersee 20,8 %
Vermietungsquote 97,1 %
Fremdfinanzierungsquote 7,9 %
Nettovermögen (NAV) CHF 2705,7 Mio. Nutzungsarten
Performance YTD 4,02 % Wohnen 75,5 %
Performance 2019 5,37 % Büro 8,4 %
Performance 2018 5,36 % Verkauf 6,1 %
Performance 2017 6,06 % Parking 7,6 %
Performance seit Lancierung 5,65 % p. a. Nebennutzungen 2,4 %
Exposé – November 2020 5
Anlagestiftung Swiss Life:
Anlagegruppe Geschäftsimmobilien Schweiz
Kapselhotel inmitten der Altstadt
von Zürich
Im Zeitraum von 2016 bis 2019 ist die An- ber Green Marmot als Mieter für das erste boten wird. Das Hotel ist jedoch von zahl-
zahl der Logiernächte in Zürich um rund Obergeschoss gewonnen werden, um hier reichen Cafés und Restaurants umgeben.
19% gestiegen. Dieser Trend spiegelt die das erste Kapselhotel der Stadt zu betrei- Der Betrieb konnte im Juni 2020 auf-
steigende Nachfrage nach Hotelbetten in ben. Das aus dem asiatischen Raum stam- genommen werden. Dieser Zeitpunkt in-
den Schweizer Städten wider. mende Konzept sieht kleine Kapseln für die mitten der Corona-Krise stellte sich für den
Für preissensitive Reisende etwa Stu- Übernachtung der Gäste vor. Sie können Hotelbetreiber als sehr herausfordernd dar.
denten oder Jugendliche ist es allerdings mit einem Vorhang verdunkelt werden, so Er ist jedoch zuversichtlich, dass eine hohe
sehr schwierig, bezahlbare Hotels in inner- dass die Privatsphäre gewahrt bleibt. Es ste- Auslastung bald erreicht werden kann.
städtischen Lagen zu finden. Da kommt hen sowohl Einzelkapseln als auch Kapseln Die anderen Obergeschosse mit herr-
ihnen nun ein neues und originelles Über- mit einem Doppelbett zur Verfügung. licher Aussicht auf den Zürichsee werden
nachtungskonzept entgegen. Alle Kapseln sind mit Beleuchtung an Unternehmen aus dem Dienstleistungs-
Die 2018 umfassend erneuerte Lie- und Internet-Zugang ausgestattet. Den Rei- bereich vermietet.
genschaft Schifflände 26 befindet sich im senden steht ein grosszügiges und moder- Im Erdgeschoss befinden sich ein
Herzen von Zürich und ist nur wenige Me- nes Bad zur Verfügung. Das innovative Modegeschäft und ein Restaurant, die von
ter von der Limmat entfernt. Im Zuge der Konzept konzentriert sich auf das Wesent- der hohen Fussgängerfrequenz an der Fla-
Wiedervermietung konnte der Hotelbetrei- liche, weshalb auch keine Verpflegung ange- niermeile Schifflände profitieren.
Ein Blick hinter einen Vorhang: Eine gemütliche Schlafkapsel für Reisende mit kleinem Budget – bequem und unkompliziert.
Quelle: Green Marmot
6 Exposé – November 2020
Anlagestiftung Swiss Life:
Anlagegruppe Geschäftsimmobilien Schweiz
Quelle: Green Marmot
Ein Blick ins Innere des ersten Zürcher Kapselhotels. Hinter den Vorhängen befinden sich die Schlafkapseln.
Anlagestiftung Swiss Life: Geografische Aufteilung
Anlagegruppe Geschäftsimmobilien Zürich 33,8 %
Schweiz Bern 3,9 %
ISIN CH0136837587 Innerschweiz 17,0 %
Lancierungsdatum 01.11.2011 Westschweiz 5,1 %
Portfoliomanager Nils Linsi Nordwestschweiz 11,4 %
Ostschweiz 8,3 %
Kennzahlen per 30.09.2020
Südschweiz 2,8 %
Marktwert Immobilien CHF 1518,0 Mio.
Genfersee 17,7 %
Anzahl Liegenschaften 93
Vermietungsquote 97,1 %
Fremdfinanzierungsquote 13,4 % Nutzungsarten
Nettovermögen (NAV) CHF 1272,7 Mio. Wohnen 14,0 %
Performance YTD 3,81 % Büro 40,7 %
Performance 2019 4,90 % Verkauf 33,6 %
Performance 2018 4,97 % Parking 5,3 %
Performance 2017 5,55 % Nebennutzungen 6,4 %
Performance seit Lancierung 5,12 % p. a.
Exposé – November 2020 7
Anlagestiftung Swiss Life:
Anlagegruppe Immobilien Schweiz Alter und Gesundheit
Sunnepark Grenchen:
Wo Generationen sich zuhause fühlen
Die Stadt Grenchen liegt am Jura-Südhang, erreicht man von hier aus in rund drei nen unzählige Gestaltungsmöglichkeiten
umgeben von idyllischen Naherholungsge- Busminuten. Einkaufsmöglichkeiten, Frei- für individuelle Wohnträume und Einrich-
bieten. Dank Autobahn und zwei Bahnhö- zeit-, Kultur- und Sportangebote liegen in tungsideen. Die Wohnungen werden alle-
fen ist sie hervorragend erschlossen. Die Gehdistanz. samt schwellenlos realisiert, was es den
lokalen Zentren Biel und Solothurn sind Der Neubau befindet sich direkt ne- Bewohnern erlaubt, möglichst lange in
mit dem Zug in 9 respektive 14 Minuten ben dem Pflegeheim Sunnepark und bietet ihrem Zuhause zu verbleiben.
erreichbar. Die zweitgrösste Stadt im Kan- attraktiven Wohn- und Lebensraum für Bei Bedarf können die Mieter von
ton Solothurn blickt auf eine lange Traditi- alle Generationen. Die Mehrfamilienhäu- zahlreichen Diensten profitieren, die das
on in der Uhrenindustrie zurück. Bis heute ser fügen sich harmonisch in die grüne Pflegeheim Sunnepark erbringt – etwa ein
sind zahlreiche namhafte Uhrenhersteller Umgebung ein. Die gekonnte Architektur Reinigungs- oder Wäscheservice oder medi-
und -zulieferer in Grenchen domiziliert. sorgt für ein stimmiges Quartierbild und zinische Dienstleistungen. Weil sich die
Am ehemaligen Standort des Kan- eine charmante Atmosphäre. Dank der Kindertagesstätte direkt im Haus befindet,
tonsspitals Solothurn werden derzeit eine offen konzipierten Grundrisse und gro- können die jüngsten Bewohner ihre Zeit in
Wohnüberbauung mit 69 Mietwohnungen ssen Fensterflächen gelangt viel Licht in der Fremdbetreuung im gewohnten Um-
und eine Kindertagesstätte realisiert. Das die Räume. Hochwertige Materialien und feld verbringen.
Stadtzentrum wie auch den Hauptbahnhof eine durchdachte Raumaufteilung eröff-
Die Überbauung mit 69 schwellenlosen Wohnungen liegt harmonisch in einer grünen Umgebung.
Quelle: Mirel Miron
8 Exposé – November 2020
Anlagestiftung Swiss Life:
Anlagegruppe Immobilien Schweiz Alter und Gesundheit
Quelle: Mirel Miron
Die lichtdurchfluteten Wohnungen überzeugen durch offene Grundrisse und grosse Fensterflächen.
Anlagestiftung Swiss Life: Geografische Aufteilung
Anlagegruppe Immobilien Schweiz Zürich 73,9 %
Alter und Gesundheit Bern 5,0 %
ISIN CH0385556482 Nordwestschweiz 16,5 %
Lancierungsdatum 01.12.2017 Ostschweiz 4,6 %
Portfoliomanager Nils Linsi
Kennzahlen per 30.09.2020
Marktwert Immobilien CHF 300,1 Mio.
Anzahl Liegenschaften 10
Vermietungsquote 98,8 %
Fremdfinanzierungsquote 17,7 % Nutzungsarten
Nettovermögen (NAV) CHF 243,2 Mio. Wohnen ohne stationäres 76,7 %
Angebot
Performance YTD 4,93 % Pflegeeinrichtungen und 8,9 %
Performance 2019 5,08 % Altersheime
Gesundheitsimmobilien 0,0 %
Performance 2018 5,18 %
Services und Verkauf 8,3 %
Performance 2017 n/a
Nebennutzungen und Parking 6,1 %
Performance seit Lancierung 5,45 % p. a.
Exposé – November 2020 9
Swiss Life Immobilienfonds:
Swiss Life REF (LUX) Commercial Properties Switzerland
Ein Beitrag zur Nachhaltigkeit:
Photovoltaikanlage in Dietlikon
Die Geschäftsliegenschaft «Industriestra- rund 350 000 Kilowattstunden, was etwa gegen Entgelt ins Stromnetz zurückge-
sse 32» wurde 2005 im viel frequentierten dem jährlichen Stromverbrauch von rund speist. Der Allgemeinstrombedarf der Lie-
Einkaufsgebiet von Dietlikon bei Zürich 100 Privathaushalten entspricht. Mit die- genschaft kann mit der neuen Anlage zu
errichtet. Das Gebäude beherbergt auf sem Strombedarf, der vor allem tagsüber 30 bis 50% durch Sonnenenergie gedeckt
zwei Einkaufsgeschossen vier Geschäfte anfällt, und der ebenen Dachfläche von werden. Oder anders ausgedrückt: Die
und dazugehörige Logistikflächen, darun- der Grösse eines halben Fussballfeldes Photovoltaik-Anlage wäre in der Lage,
ter Maison du Monde und Esprit. Umge- sind optimale Bedingungen für den wirt- rund 30 bis 50 Privathaushalte mit Strom
ben ist die Liegenschaft von weiteren be- schaftlichen Betrieb einer Solaranlage ge- zu versorgen.
kannten Handelsketten wie IKEA, H&M, geben. Der Swiss Life REF (LUX) Commer-
Jumbo und Coop. Im Rahmen der Nachhaltigkeits- cial Properties Switzerland investiert in Ge-
Für den Betrieb des Gebäudes wird strategie der Swiss Life Immobilien- schäftsliegenschaften an guten Lagen und
vor allem zu den Ladenöffnungszeiten produkte wurde 2020 eine Photovoltaik- mit hoher Ertragsstabilität. Er hat im Zuge
Strom für Lüftungsanlagen, Rolltreppen, anlage auf dem Dach installiert. Den einer Kapitalerhöhung im Juli 2020 fünf
Lifte sowie Parkhaus- und Mall-Beleuch- produzierten Strom verbrauchen zu rund hochwertige Büroliegenschaften in Zürich,
tung verbraucht. Dieser so genannte All- 90% die allgemeinen Gebäudeanlagen an St. Gallen und Montreux erworben.
gemeinstrom beläuft sich pro Jahr auf Ort und Stelle, die restlichen 10% werden
Durch die Grösse eines halben Fussballfelds auf dem Flachdach der Liegenschaft ist ein wirtschaftlicher Betrieb der Solaranlage gewährleistet.
Quelle: SunTechnics Fabrisolar AG
10 Exposé – November 2020Swiss Life Immobilienfonds:
Swiss Life REF (LUX) Commercial Properties Switzerland
Quelle: SunTechnics Fabrisolar AG
Die Photovoltaikanlage hat genügend Kapazität, um 30 bis 50 Haushalte mit Strom zu versorgen.
Swiss Life Immobilienfonds: Geografische Aufteilung
Swiss Life REF (LUX) Zürich 55,2 %
Commercial Properties Switzerland Bern 5,9 %
ISIN LU0820924123 Innerschweiz 2,6 %
Lancierungsdatum 01.11.2012 Westschweiz 1,9 %
Portfoliomanager Marcel Schmitt Nordwestschweiz 8,4 %
Ostschweiz 6,1 %
Kennzahlen per 30.09.2020
Südschweiz 3,7 %
Marktwert Immobilien CHF 1205,4 Mio.
Genfersee 16,2 %
Anzahl Liegenschaften 40
Vermietungsquote 96,6 %
Fremdfinanzierungsquote 19,8 % Nutzungsarten
Nettovermögen (NAV) CHF 936,4 Mio. Büro 56,6 %
Performance YTD 3,26 % Verkauf 27,1 %
Performance 2019 4,17 % Parking 4,8 %
Performance 2018 4,62 % Nebennutzungen 11,5 %
Performance 2017 4,92 %
Performance seit Lancierung 4,92 % p. a.
Exposé – November 2020 11Swiss Life Immobilienfonds:
Swiss Life REF (CH) Swiss Properties
Business Center Lindenpark:
In fünf Minuten am Hauptbahnhof Bern
Direkt am Bahnhof Worblaufen befindet Die Flächen wurden über Jahre durch die Anbindung an den öffentlichen Verkehr,
sich das Bürogebäude «Lindenpark». Der Einzelmieterin SBB genutzt, die das Ge- wie hier gegeben, auch in der Zeit nach Co-
Regionalverkehr Bern-Solothurn (RBS) be- bäude Ende 2020 verlassen wird. rona ihre Bedeutung behalten wird.
dient den nördlich von Bern gelegenen Ver- Swiss Life Asset Managers hat die In den nächsten Jahren realisiert der
kehrsknoten mit drei S-Bahnen und zwei Wiedervermietung Mitte 2019 mit entspre- Regionalverkehr Bern-Solothurn diverse
Buslinien. Insgesamt bestehen ein Dut- chendem Vorlauf und unter Einsatz profes- Infrastrukturprojekte, welche den S-Bahn-
zend Bahnverbindungen pro Stunde in die sioneller Vermarktungsinstrumente gestar- Takt weiter erhöhen werden. Zudem ist
Kapitale. Die Fahrt zum Hauptbahnhof tet. Mit Erfolg: Bereits Anfang 2021 wird direkt am Bahnhof eine neue Zentrums-
dauert nur fünf Minuten und ist damit ein lokal ansässiges IT-Unternehmen rund überbauung geplant. Sie wird die Mikro-
kürzer als zu manch anderem Bürostand- drei Viertel der Büroflächen langfristig lage mit neuen Angeboten aufwerten. Das
ort innerhalb der Stadt. übernehmen. Wir führen den Vermietungs- Umfeld scheint damit am Standort bestens
Das Gebäude bietet rund 7000 m2 erfolg nicht nur auf den starken Einsatz von geeignet, um auch künftig – mit entspre-
Bürofläche mit optimaler Belichtung. Seiten des Asset Managements und der Ver- chendem Einsatz – Vermietungserfolge zu
Nebst Open-Space-Zonen und Sitzungs- marktung zurück, sondern auch auf die verbuchen.
räumen besteht viel flexibel gestaltbarer gute Mikrolage am Standort Worblaufen.
Raum für verschiedenste Geschäftsideen. Und wir gehen davon aus, dass eine enge
Attraktiver Verkehrsknotenpunkt: Der Hauptbahnhof Bern ist in 5 Minuten mit einem Dutzend verschiedener S-Bahnen zu erreichen.
Quelle: Foto Werder
12 Exposé – November 2020Swiss Life Immobilienfonds:
Swiss Life REF (CH) Swiss Properties
Quelle: Foto Werder
Dank der ausgezeichneten Mikrolage konnten drei Viertel der Büroflächen an ein lokal ansässiges IT-Unternehmen vermietet werden.
Swiss Life REF (CH) Swiss Properties Geografische Aufteilung
ISIN CH0293784861 Zürich 36,9 %
Lancierungsdatum 02.11.2015 Bern 9,1 %
Portfoliomanager Marcel Schmitt Innerschweiz 7,3 %
Westschweiz 5,5 %
Kennzahlen per 31.03.2020 Nordwestschweiz 17,6 %
Marktwert Immobilien CHF 1269,9 Mio. Ostschweiz 8,1 %
Anzahl Liegenschaften 88 Südschweiz 4,5 %
Vermietungsquote 97,8 % Genfersee 11,0 %
Fremdfinanzierungsquote 21,9 %
Nettovermögen (NAV) CHF 967,8 Mio.
Performance YTD 1)
-4,10 %
Nutzungsarten
Wohnen 59,8 %
Performance 2019 20,87 %
Büro 15,9 %
Performance 2018 -1,81 %
Verkauf 13,4 %
Performance 2017 6,08 %
Parking 5,4 %
Performance seit Lancierung 8,12 % p. a.
Nebennutzungen 5,5 %
Exposé – November 2020 13Bestätigung in der Krise
Mehrfamilienhäuser – Stabilisatoren für
den Schweizer Immobilien-Anlagemarkt?
Innerhalb eines Immobilienportfolios sorgen Wohnimmobilien für einen weitgehend sicheren Ertrag,
auch, oder gerade, in turbulenten Zeiten. Investitionen in Mehrfamilienhäuser haben in der
Schweiz im Vergleich zum Ausland einen besonders hohen Stellenwert. Dies verleiht dem Schweizer
Anlageimmobilienmarkt eine hohe Stabilität.
Alfonso Tedeschi, Product und Service Manager, Swiss Life Asset Managers
Die Bestandsmieten1 für Wohnliegen- Die Resistenz der Bestandsmieten kann wicklungen auf und hängen weitgehend
schaften in der Schweiz weisen im histori- am besten mit der Analyse der Immobili- von Angebot und Nachfrage auf dem Mie-
schen Kontext eine sehr hohe Konstanz enkrise der 90er-Jahre unter Beweis gestellt termarkt ab. Die Angebotsmieten bilden
auf. Über die letzten 40 Jahre sind fast aus- werden. Denn auch diese schwierige Situa- innerhalb eines Immobilienportfolios le-
nahmelos Erhöhungen registriert worden. tion hinterliess bei den Bestandsmieten diglich die Spitze des Eisbergs, denn ihre
Die Bestandsmieten haben sich dabei keine Blessuren. Im Gegenteil: Aufgrund Aussagekraft beschränkt sich auf die
mehr als verdoppelt und ein annualisiertes höherer Zinsen stiegen sie sogar, was im Neuvermietungen. Diese stehen in der
Wachstum von 2.5% verzeichnet, was in Gegensatz steht zu den Angebotsmieten. öffentlichen Debatte über Mietpreis-
der Grössenordnung der jährlichen Diese weisen naturgemäss eine starke In- entwicklung aufgrund ihrer hohen Visibi-
Durchschnittslohnentwicklung liegt. terdependenz zu realwirtschaftlichen Ent- lität im Zentrum.
Bestandsmieten, Angebotsmieten für Mietwohnungen und BIP-Entwicklung
Wohnungsmieten (index. auf Q1 1980) BIP-Wachstumsrate (im Vgl. zum Quartal im Vorjahr)
350 12%
Immobilienkrise Dotcom-Blase Finanzkrise
90er Jahre 10%
300
8%
6%
250
4%
2%
200
0%
-2%
150
-4%
100 -6%
Q4 2004
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Q3 2005
Q1 2001
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Q3 1984
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Q3 1990
Q4 1992
Q3 1999
Q4 1995
Q4 2016
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Q2 1988
Q4 2013
Q1 1983
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Q3 1996
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Q1 1986
Q3 1993
Q1 1989
Q2 1985
Q3 1987
Q1 2010
Q1 1992
Q2 1997
Q2 1991
Q2 1982
Q3 2014
Q2 2018
Q3 1981
Q1 1995
Q1 2016
Q1 2019
Q1 2013
Q2 2012
Q2 2015
Q3 2017
Q3 2011
BIP nominal (rechte Achse) Mietpreisindex BFS / Bestandesmieten (linke Achse)
Angebotsmieten Wüest Partner (linke Achse) Quellen: BFS, SNB, Wüest Partner und Swiss Life Asset Managers
Da Mietanpassungen in laufenden Mietverhältnissen nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich sind, bezahlen langjährige Mieter häufig deutlich weniger für ihre Mietwohnung als
1
die in den Wohnungsinseraten veröffentlichten Mieten. Man unterscheidet zwischen den sogenannten Bestandsmieten für Wohnungen, die schon vermietet sind, und den Angebotsmieten
der Wohnungsinserate.
14 Exposé – November 2020Bestätigung in der Krise
Wohnungsleerstand und BIP-Entwicklung
10%
Immobilien- Dotcom- Finanzkrise anschliessende
krise Blase Tiefzinspolitik
8%
6%
4%
2%
0%
-2%
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
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1992
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1994
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1998
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2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
BIP-Jahreswachstum (nominal) Leerstandsziffer Quellen: BFS, SNB und Swiss Life Asset Managers
Die ungleiche Entwicklung zwischen Ange- Seit 1984 hat sich die Leerstandsquote für mögens in Wohnliegenschaften investiert.
bots- und Bestandsmieten lässt sich auch Wohnliegenschaften in einer relativ engen Mietwohnungen bilden gemäss Wüest
im Nachgang zur Finanzkrise beobachten. Bandbreite bewegt (0.4–1.8%). Diese stieg Partner AG ein Gesamtvermögen von über
Hier waren trotz steigender Angebotsmie- im Nachgang der Immobilienkrise zwar CHF 1100 Mrd., was einem Anteil von rund
ten nur moderat steigende Bestandsmieten an, blieb aber unter 2%. Nach einer länge- 70% des aus Renditeoptik gehaltenen Im-
als Folge sinkender Referenzzinssätze fest- ren Erholungsphase kletterte sie im Rah- mobilienvermögens entspricht. In vielen
zustellen. Die Mehrheit der Mieter hat men der Tiefzinspolitik als Folge der Fi- internationalen Märkten fristen Investitio-
durch den Verbleib in der gleichen Woh- nanzkrise und der damit verbundenen nen in Wohnimmobilien hingegen noch
nung keine Mietzinserhöhung erfahren. hohen Bauaktivität wieder auf über 1.5%. ein stiefmütterliches Dasein. Der Anlagefo-
Die «Trägheit» der Bestandsmieten ist auf Hier gilt es aber zwischen städtischen und kus liegt dort auf Geschäftsimmobilien.
die Koppelung zum Referenzzinssatz sowie peripheren Lagen zu unterscheiden: Erste- Auf europäischer Ebene liegt der Anteil von
auf mietrechtliche Regulierungen zurück- re sind weiterhin durch sehr geringe Leer- Wohnimmobilien bei lediglich rund 20%.
zuführen, welche Mietzinserhöhungen nur stände gekennzeichnet. Sie sind somit Aufgrund der steigenden Mietquoten2 , ge-
bei wertvermehrenden Investitionen mög- nebst den konstanten Bestandsmieten das paart mit der fortschreitenden Urbanisie-
lich machen. Die geringe Volatilität der Be- zweite stabilisierende Element für das rung, entdecken aber auch institutionelle
standsmieten sorgt auf der anderen Seite Wohnsegment. Investoren in Grossbritannien, Deutsch-
aber für sichere Cashflows und stabilisiert land und Frankreich vermehrt die Qualitä-
somit auch die Immobilienbewertungen Hoher Stellenwert innerhalb ten dieses Anlagesegments. Der hohe Stel-
von Mehrfamilienhäusern. institutioneller Portfolios lenwert von Wohnimmobilien verleiht dem
Anlagen in Mehrfamilienhäuser besitzen in gesamten hiesigen Anlage-Immobilien-
Leerstände in enger Bandbreite der Schweiz im Vergleich zum Ausland markt im internationalen Vergleich eine
Wohnimmobilien überzeugen in der histo- einen besonders hohen Stellenwert. Institu- einzigartige Stabilität. Verstärkend kommt
rischen Betrachtung auch mit niedrigen tionelle Anleger, aber auch Private haben hinzu, dass für viele Mieter die eigene Woh-
und weitgehend konstanten Leerständen. einen hohen Anteil ihres Immobilienver- nung seit COVID-19 (Stichwort Home Of-
fice, aber auch Sicherheit allgemein) an
2
Die Mietquote ist der Anteil aller Arten von Mietwohnungen an allen Hauptwohnsitzwohnungen. Bedeutung gewonnen hat.
Exposé – November 2020 15Real Estate – Fakten und Zahlen
Verwaltete und bewirtschaftete Vermögen Unser Anlageuniversum Kernmärkte
(in CHF Mrd.) Anlagemärkte
28,3 99,7
34,1 UK
Deutschland
Luxemburg
Frankreich Schweiz
37,3
Proprietary Third Party Third Party Total Real Estate
Assets under Assets under Assets under Assets under
Management Management Administration Management and
Administration
Mitarbeitende
Transaktionsvolumen Immobilien
(in CHF Mrd.)
(Durchschnitt 2017, 2018, 2019)
9,2 >1900
Kontakt
Marcel Schmitt Third-Party Asset Management Schweiz
Direkt +41 43 284 40 35
Real Estate Portfolio Manager marcel.schmitt@swisslife.ch
www.swisslife-am.com
Alle Zahlen per 30. Juni 2020, sofern nicht anders angegeben Folgen Sie uns auf LinkedIn, Twitter und XING.
Swiss Life Asset Management AG: General-Guisan-Quai 40, 8002 Zürich, info@swisslife-am.com
Impressum: Herausgeber: Swiss Life Asset Management AG, General-Guisan-Quai 40, 8002 Zürich • Redaktion: Gerhard Demmelmair / Swiss Life Asset Managers, Francesca Boucard / Swiss Life Asset Managers,
Anna Sigrist / Swiss Life Asset Managers, Alfonso Tedeschi / Swiss Life Asset Managers • Koordination / Lektorat: Lemon Spark GmbH • Layout / Design: nc ag, In der Luberzen 25, 8902 Urdorf • Fotos: 3dproject.ch,
Foto Werder, Green Marmot, Miren Miron, Sun Technics Fabrisolar AG • Erscheinungsweise: halbjährlich
Haftungsausschluss: Die vorliegende Publikation enthält Werbung. Der Kreis der Anleger der Anlagestiftung ist auf Einrichtungen der 2. Säule und der Säule 3a sowie sonstige steuerbefreite Einrichtungen mit Sitz in
der Schweiz, die ihrem Zweck nach der beruflichen Vorsorge dienen, beschränkt.
Der Swiss Life REF (CH) Swiss Properties steht seit seiner Börsenkotierung an der SIX Swiss Exchange am 11. Juni 2019 auch nicht qualifizierten Anlegern im Sinne des Kollektivanlagengesetz (KAG) offen. Dieses
Dokument richtet sich jedoch ausschliesslich an qualifizierte Anleger gemäss Kollektivanlagengesetz (KAG).
Der Swiss Life REF (LUX) Commercial Properties Switzerland, FCP-SIF richtet sich nebst den gemäss KAG qualifizierten Anlegern in der Schweiz auch an Anleger mit Sitz (I) in der EU oder im EWR, welche als geeignete
Anleger im Sinne von Artikel 2 des Gesetzes über spezialisierte Investmentfonds («Gesetz von 2007») wie auch als professionelle Anleger gelten oder (II) ausserhalb der EU oder des EWR, an Anleger welche als geeignete
Anleger im Sinne von Artikel 2 gelten. Diese sind gemäss Gesetz von 2007 und nach der MiFID II Richtlinie 2014/65/EU («MiFID II»), Anhang II als professionelle und institutionelle Anleger zu qualifizieren.
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aus der Nutzung dieser Informationen entstehen. Das Dokument enthält «zukunftsgerichtete Aussagen», welche unsere Einschätzung und unsere Erwartungen zu einem bestimmten Zeitpunkt ausdrücken, dabei
können verschiedene Risiken, Unsicherheiten und andere Einflussfaktoren dazu führen, dass die tatsächlichen Entwicklungen und Resultate sich von unseren Erwartungen deutlich unterscheiden. Die hierin
enthaltenen Informationen dienen ausschliesslich zu Informationszwecken und sind nicht als Vertragsdokument oder als Anlageberatung zu verstehen. Vor einer Zeichnung sollten sich die Anleger die detaillierten
Informationen über den betreffenden Fonds in den jeweiligen regulatorischen Unterlagen (wie Prospekt, Fondsvertrag, wesentliche Anlegerinformationen [KIID] und neueste Jahres- / Halbjahresberichte),
die als alleinige Rechtsgrundlage für den Kauf von Fondsanteilen gelten, beschaffen und sie sorgfältig lesen. Sie sind kostenlos in gedruckter oder elektronischer Form bei der Fondsleitung bzw. beim Vertreter
ausländischer kollektiver Kapitalanlagen in der Schweiz, Swiss Life Asset Management AG, General-Guisan-Quai 40, 8002 Zürich und auf www.swisslife-am.com erhältlich. Zahlstelle für den Swiss Life REF (CH)
Commercial Properties ist die UBS Schweiz AG, Bahnhofstrasse 45, 8001 Zürich. Die in dieser Dokumentation erwähnten Fonds sind in der Schweiz und im Herzogtum Luxembourg domiziliert.
Erträge und Wert von Anteilen bzw. Ansprüchen können sinken oder steigen und ein Totalverlust des in den Anteilen angelegten Kapitals ist nicht auszuschliessen. Für die Prognose zukünftiger Wert- und
Preisentwicklungen sind historische Wertentwicklungen keine ausreichende Basis. Die in der Vergangenheit erzielte Wertentwicklung ist kein Indikator für laufende oder zukünftige Wertentwicklungen. Sie stellt
in keiner Weise eine Garantie für die zukünftige Wertentwicklung oder das Kapital dar. In der Wertentwicklung sind sämtliche auf Fondsebene entstehenden Kommissionen und Kosten berücksichtigt (z.B.
Verwaltungsgebühr). Auf Kundenebene entstandene Kosten werden in der Wertentwicklung nicht berücksichtigt (Ausgabe- und Rücknahmekosten und -kommissionen, Depotgebühren usw.). Sowohl die Swiss Life
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