Fondsinformation 15. Juli 2021 - hausInvest
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Fondsinformation 15. Juli 2021 Mögliche Auswirkungen der Corona (Covid-19) Pandemie auf den Fonds Mit den spürbaren Lockerungen der Corona-Beschränkungen hat die Weltwirtschaft merklich an Schwung gewonnen, und wir erwarten im Einklang mit den Volkswirten der Commerzbank ein weitgehendes Erreichen des Vorkrisenniveaus im Euroraum für Ende 2021 und in den USA bereits für die Jahresmitte. In China hat die Wirtschaft den Einbruch Anfang 2020 längst wettgemacht. Die deutsche Wirtschaft dürfte sich dank der Fortschritte bei der Impfung in den kom- menden Wochen weiter erholen und spätestens Ende 2021 ihr Vorkrisenniveau erreichen, wobei die Prognosen mit einer Unsicherheitskomponente belegt sind und unter dem Vor- behalt stehen, dass es nicht zu erneuten Rückschlägen kommt, beispielsweise bei der Ent- wicklung der Infektionen. Von der genannten Erholung insgesamt werden auch die Mieterträge von hausInvest pro- fitieren. Ohnehin haben sich die Immobilienmärkte in dieser wie in den meisten Krisen als wenig schwankungsanfällig erwiesen. Für das Immobilienportfolio in unserem offenen Im- mobilienfonds hausInvest mit seinen 152 Objekten gilt darüber hinaus: Die Bewertung folgt konservativen Ansätzen und orientiert sich an den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen. Somit ist das Portfolio zusätzlich vor starken kurzfristigen Schwankungen weitgehend ge- schützt. Hinzu kommt eine sehr breite Diversifizierung – über Regionen und Nutzungsar- ten hinweg und innerhalb der einzelnen Immobilien – sowie ein solides Liquiditätspolster. Gleichwohl wirken sich gesamtwirtschaftliche Entwicklungen nachgelagert auch auf die Immobilienmärkte aus und lassen den hausInvest nicht gänzlich unberührt. Nettomittelzuflüsse etwas geringer, aber weiterhin positiv Die wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie auf zahlreiche private Haushalte führte zu geringeren Nettomittelzuflüssen als vor der Pandemie. Nichtsdestotrotz konnten wir auch im 2. Quartal 2021 einen dreistelligen Millionenbetrag netto an neuen Kundengeldern gewinnen. Das zeigt, welch hohes Vertrauen hausInvest weiterhin genießt. Commerz Real Investmentgesellschaft mbH Friedrichstraße 25 ∙ 65185 Wiesbaden hausinvest@commerzreal.com
Fondsinformation 15. Juli 2021 Diversifiziertes Portfolio Für den Fonds zahlt sich jetzt vor allem seine sicherheitsorientierte Strategie aus: Mit ak- tuell 152 Immobilien unterschiedlicher Nutzungsarten in 17 Ländern und mehr als 3.500 unterschiedlichen Mietern weist das Portfolio einen sehr hohen Grad an Diversifizierung und Risikostreuung auf. Auch haben wir die vergangenen Jahre genutzt, um das Immobi- lienportfolio des hausInvest zu optimieren und solche Gebäude gewinnbringend zu veräu- ßern, die nicht mehr in unsere Strategie passten. Dafür haben wir den Anteil von Premium- Objekten in den Top-Lagen der Metropolen und in wachsenden Mittelstädten vor allem in Deutschland signifikant erhöht. Die Vermietungsquote lag zum 30. Juni 2021 bei etwa 93 Prozent. Darüber hinaus setzen wir auf langfristige Mietverträge: Deren durchschnittliche Restlaufzeit beträgt aktuell rund 6,5 Jahre, etwa 26 Prozent laufen sogar zehn Jahre und länger. Unterschiedliche Auswirkungen auf das Immobilienmanagement / 2020 namhafte Mietabschlüsse zu verzeichnen Derzeit stellen wir regional sowie nach Nutzungsart unterschiedlich gelagerte Auswirkun- gen auf das Management unserer Immobilien fest. Generell laufen die Mietverträge mittel- bis langfristig und sind daher von der Corona- Pandemie nur in begrenztem Maße betroffen. Inwiefern sich die Pandemie auf die Wirt- schaft insgesamt und damit nachgelagert möglicherweise auch auf die Flächennachfrage auswirken wird, kann nach wie vor nicht valide eingeschätzt werden. Aktuell stehen vor allem die Segmente Hotel und Retail im Fokus der Auswirkungen der Pandemie, wobei sich auch hier sehr unterschiedliche Folgen im Hinblick auf Lage und Mieter erkennen las- sen. Aufgrund des hochwertigen Besatzes des Mietersegmentes gehen wir allerdings nur von einem temporären und überschaubaren Rückgang von Mieteinnahmen aus. Commerz Real Investmentgesellschaft mbH Friedrichstraße 25 ∙ 65185 Wiesbaden hausinvest@commerzreal.com
Fondsinformation 15. Juli 2021 Die Qualität des hausInvest Portfolios zeigt sich auch daran, dass im Kalenderjahr 2020 mehr als 500 Mietverträge über zirka 350.000 Quadratmeter in allen Nutzungsarten (Wohnen, Büro, Einzelhandel, Hotel/Gastronomie) abgeschlossen werden konnten. Das sind etwa 150.000 Quadratmeter mehr als im Jahr davor. Hotels Nahezu alle Hotels im hausInvest-Portfolio sind inzwischen wieder geöffnet. Allerdings be- lasten die zum Teil drastischen Buchungsrückgänge bzw. Schließung vieler Hotels in den Lockdown-Phasen deren wirtschaftliches Ergebnis insgesamt. Ein Lichtblick für die Hotel- branche dürften aber die nachgelagerten Kompensationseffekte sein, wie sie auch bei SARS 2003 und im Sommer 2020 zu beobachten waren und auch aktuell schon in Teilen Chinas und den USA zu beobachten sind. Trotz der massiven Herausforderungen von Co- vid-19 gehen wir davon aus, dass es auch zukünftig eine starke Nachfrage nach privaten und geschäftlichen Reisen geben wird. Deshalb ist das Hotelportfolio von hausInvest auch eine gesunde Mischung aus Häusern für längere Aufenthalte (so genannte Longstay Ho- tels), Freizeithotels (Leisure Hotels) und Business Hotels, die auch von Städtetouristen genutzt werden. hausInvest profitiert zudem davon, dass seine Hotelimmobilien eher konservativ bewertet sind, was die letzten – für unsere Anleger sehr profitablen – Verkäufe von Hotelimmobilien des Fonds unter Beweis gestellt haben. Zudem ist zwischen Betreibern und Investoren zu trennen. So hatten die Hotels im Fonds vor Ausbruch der Pandemie hohe Pachtdeckungsgrade, und wir erwarten, dass sich diese nach Corona auch wieder einstellen werden. In der Übergangsphase verhandeln wir mit jedem Betreiber individuell, um Liquiditätsengpässe zu überbrücken und Ausfälle zu ver- meiden und eine für beide Seiten machbare Lösung zu finden. Dies kann beispielsweise eine mietfreie Zeit oder Stundung der Miete im Austausch für vorzeitige Vertragsverlän- gerungen sein. So haben wir unlängst mit Adina Hotels eine frühzeitige Verlängerung des Commerz Real Investmentgesellschaft mbH Friedrichstraße 25 ∙ 65185 Wiesbaden hausinvest@commerzreal.com
Fondsinformation 15. Juli 2021 Pachtvertrages für das Adina Apartment Hotel Hamburg Speicherstadt um weitere 10 Jahre bis 2045 vereinbart. Darüber hinaus nutzen wir die gästefreie Zeit für werterhaltende und wertsteigernde Maß- nahmen in den Objekten: technische Auf- und Umrüstungen, Umnutzungen sowie Sanie- rungen oder Revitalisierungen. Für die Qualität von Assetmanagement und unserer Immobilien spricht auch, dass es un- längst gelungen ist, innerhalb kürzester Zeit einen neuen Betreiber für ein in Insolvenz geratenes Haus zu finden: die irische Staycity Group für das Hotel in der Speyerer Straße 9 in Heidelberg. Am 31. Mai 2021 wurde es wiedereröffnet. Der Vorpächter, die Star Inn Gruppe, hatte infolge der Corona-Pandemie Insolvenz anmelden müssen und das Hotel zusammen mit sechs weiteren geschlossen. Der neue Pachtvertrag läuft über 25 Jahre. Shopping-Center Aktuell sind wieder alle Shopping Center geöffnet. Insgesamt können wir jedoch die lang- fristigen Auswirkungen der Pandemie nach wie vor nicht in Gänze abschätzen. Diese wer- den auch von Center zu Center und Land zu Land variieren. Aufgrund des Umfangs des länderübergreifenden Lockdowns Ende 2020 bis Frühjahr 2021 gehen wir jedoch von tem- porären Mietausfällen in einzelnen Einzelhandelsbereichen aus. Büroimmobilien Büroimmobilien sind von den Auswirkungen der Pandemie weiterhin weniger betroffen. Vielmehr stellen wir fest, dass mit zunehmender Dauer des “Home-Office” ein Wunsch zur Rückkehr in das Büro entsteht, der sich durch unterschiedlichste persönliche Motive be- gründet. Bestätigt wird dies durch aktuelle Studien. Die Mietverträge laufen mittel- bis langfristig, Nachfragen nach Stundungen der Miete sind deutlich weniger geworden, der Fokus unserer Aktivitäten liegt auf Neuvermietungen sowie auch der Optimierung der be- stehenden Mietvertragsverhältnisse. Zudem profitiert der Fonds davon, dass früh Commerz Real Investmentgesellschaft mbH Friedrichstraße 25 ∙ 65185 Wiesbaden hausinvest@commerzreal.com
Fondsinformation 15. Juli 2021 begonnen wurde, die Immobilien auf Mehrmieter-Konzepte umzustellen, um sie durch eine hohe Mieterdiversifizierung resistenter zu machen. Wie nachhaltig pandemie-bedingte Entwicklungen wie der massive Einsatz von flexiblem Arbeiten (Stichwort: Home-Office) oder Kurzarbeit auf die mittel- bis langfristige Flächen- nachfrage wirken, kann nach wie vor nicht valide prognostiziert werden. Erkennbar ist je- doch, dass der Stellenwert des Büros und die damit verbundenen positiven Effekte wie der persönliche Austausch und der schnelle Abgleich von Informationen bleiben und nicht durch Heimarbeit zu ersetzen sind. In diesem Zusammenhang scheint sich auch herauszu- stellen, dass der Faktor “Qualität”, d.h. eine sehr gute Lage wie auch Ausstattung der Bü- roflächen, noch relevanter werden wird und somit hausInvest mit seinem Produktangebot ein Profiteur dieser Entwicklung werden kann. Wohnimmobilien Wohnimmobilien zeigen sich vergleichsweise unempfindlich gegenüber exogenen Schocks und sind vielmehr abhängig von Faktoren wie Bevölkerungswachstum oder Be- darf an bezahlbaren Wohnmöglichkeiten. Praktikable Lösungen für langfristige Mietpartnerschaften Durch die massiven Einschränkungen im öffentlichen Leben konnten und können insbe- sondere die Mieter, Pächter und Betreiber von Einzelhandels- und Hotelimmobilien mit wirtschaftlichen Verlusten oder gar Insolvenz konfrontiert sein. Weil wir mit diesen ein partnerschaftliches Verhältnis pflegen und an langfristigen Partnerschaften interessiert sind, haben wir auch in solch einer Krisensituation gemeinsam praktikable Lösungen ge- funden. Das waren beispielsweise die Stundung von Miet- oder Pachtzahlungen, wodurch die Unternehmen an finanziellem Spielraum gewinnen, um die Krise zu überstehen und die Zahlungen erst später nachzuholen. In Einzelfällen kann es allerdings auch zu Leerstand und geringfügigen Mietausfall kommen. Commerz Real Investmentgesellschaft mbH Friedrichstraße 25 ∙ 65185 Wiesbaden hausinvest@commerzreal.com
Fondsinformation 15. Juli 2021 Investitionsziele unverändert An unserem Investitionsverhalten und den -kriterien hat sich nichts geändert. Wir halten an den bisherigen Plänen für Immobilienverkäufe und -käufe fest. Der Grund: Wir denken und agieren mit langfristigem Anlagehorizont. Eine Immobilie, die wir erwerben, muss auch noch in zehn, fünfzehn oder mehr Jahren Erträge erwirtschaften. Da spielt der Corona-Effekt keine große Rolle, wenngleich die Pandemie nachgelagerte kurz- bis mit- telfristige Effekte haben wird. Allerdings kann es u.a. aufgrund von Reiserestriktionen ins- gesamt zu Verzögerungen bei den Transaktionsprozessen kommen. Auch haben wir un- sere Risikobetrachtung einzelner Lagen und Nutzungen nochmal nachjustiert und agieren insgesamt etwas vorsichtiger. Attraktive Investitionsopportunitäten kann der Fonds dank seiner umfassenden Bruttoli- quidität in Höhe von aktuell rund 2 Milliarden Euro – angelegt ausschließlich in Tages- und Termingeld und somit keinen Kursschwankungen unterworfen – sowie dank seines großen Finanzierungsspielraums weiterhin wahrnehmen. Derartige Möglichkeiten können sich vermehrt bieten, sollten andere Akteure am Immobilienmarkt von kurzfristen Veräußerun- gen Gebrauch machen müssen, um ihre Liquidität zu sichern. Bauvorhaben werden weiter umgesetzt Wir gehen davon aus, dass Bauvorhaben bzw. begonnene Projektentwicklungen auch um- gesetzt, sich aber in der Fertigstellung insgesamt verzögern werden. Finanzierung stabil Die Finanzierungsquote des Fonds liegt aktuell bei etwa 12 Prozent. Bis zum gesetzlich erlaubten Maximum von 30 Prozent besteht also ein ausreichend großer Puffer der Liqui- ditätsbeschaffung. Aufgrund der guten Bonität gehen wir von keiner negativen Entwick- lung für den Fonds aus. Commerz Real Investmentgesellschaft mbH Friedrichstraße 25 ∙ 65185 Wiesbaden hausinvest@commerzreal.com
Fondsinformation 15. Juli 2021 Zudem könnten sich zwei weltweite Entwicklungen positiv auf Sachwertinvestments wie Immobilien und somit auch auf hausInvest auswirken: Erstens lassen die Kosten für die Bekämpfung der Pandemie die weltweite Staatsverschuldung steigen. So prognostiziert der Internationale Währungsfonds für die am weitesten fortgeschrittenen Volkswirtschaf- ten der Welt („Advanced Economies“) für 2021 insgesamt ein staatliches Haushaltsdefizit („Overall Government Fiscal Balance“) von 10,4 Prozent, nach 11,7 Prozent im Jahr zuvor. Demnach wird die Bruttoverschuldung in diesen Ländern von 103,8 Prozent Ende 2019 großteils pandemiebedingt auf 122,5 Prozent des Bruttoinlandsprodukts bis Ende 2021 steigen. Zweitens werden auch die großen Notenbanken, allen voran die US-amerikani- sche FED und die Europäische Zentralbank, ihre expansive Geldpolitik bis auf Weiteres fortsetzen. Beide Faktoren könnten in einem Szenario steigender Inflation münden, wel- ches die Attraktivität von Sachwerten weiter steigen lassen würde. Stabile positive Rendite Insgesamt ist hausInvest gut gerüstet, um die Herausforderungen der Covid-19-Krise er- folgreich zu bewältigen. Gleichwohl war der Lockdown Ende 2020 bis Frühjahr 2021 in Dauer und Umfang gravierender als jener im Frühjahr 2020. Insbesondere in einzelnen Bereichen des Einzelhandels und Hotels erwarten wir temporäre Umsatzausfälle. Das vergangene Geschäftsjahr zum 31. März 2021 hat hausInvest mit einer Rendite von 2,0 Prozent* abgeschlossen. Für das aktuelle Geschäftsjahr 2021/2022 streben wir konserva- tiv eine Jahresrendite im Bereich von 1,5 bis 2,0 Prozent* an. Die Erholung der Wirtschaft nach der Eindämmung der Pandemie sollte jedoch positive Effekte haben. Gerade in Zei- ten außergewöhnlicher Herausforderungen bewährt sich die Ausrichtung des Fonds auf eine langfristige Wertentwicklung. Commerz Real Investmentgesellschaft mbH Friedrichstraße 25 ∙ 65185 Wiesbaden hausinvest@commerzreal.com
Fondsinformation 15. Juli 2021 Wichtige Hinweise Änderungen aufgrund der sich verändernden Lage in den einzelnen Märkten vorbehalten. Die Annahmen und Bewertungen, insbesondere zukunftsgerichteten Aussagen, Annah- men und Prognosen, geben unsere Beurteilung zum jetzigen Zeitpunkt wieder, die jeder- zeit ohne Ankündigung geändert werden kann. Es besteht kein Anspruch auf eine Aktua- lisierung der zukunftsgerichteten Aussagen, Annahmen und Prognosen bei Erlangung neuer Informationen. * Berechnet nach BVI-Methode (ohne Ausgabeaufschlag, Ausschüttung sofort wieder angelegt). Wertentwicklungen der Vergangenheit oder Aussagen zur Zielrendite sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Commerz Real Investmentgesellschaft mbH Friedrichstraße 25 ∙ 65185 Wiesbaden hausinvest@commerzreal.com
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