Geschäftsbericht 2020 - Wohnungsgenossenschaft eG ...
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Geschäftsbericht 2020 Wohnungsgenossenschaft eG Göttingen
Wohnungsgenossenschaft eG Göttingen
Bericht über das
Geschäftsjahr 2020
01. Januar – 31. Dezember 2020
Geschäftsstelle: Oesterleystraße 4
37083 Göttingen
Telefon: 0551 / 50765-0
Telefax: 0551 / 50765-30
Internet: www.wg-goe.de
E-Mail: info@wg-goe.de
Gründung: 08.06.1891
Genossenschaftsregister: Amtsgericht Göttingen, Reg.-Nr. 104
Höhe des Geschäftsanteils: € 1.000,--
Gegenstand des Unternehmens:
Zweck der Genossenschaft ist vorrangig eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung (gemeinnütziger
Zweck) der Mitglieder der Genossenschaft. Die Genossenschaft fördert ihre Mitglieder auch durch eine Spareinrichtung. Die
Genossenschaft kann Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen bewirtschaften, errichten, erwerben, veräußern und be-
treuen.
Sie kann alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen.
3
4
Inhaltsverzeichnis
Das Unternehmen
Vorwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 06
Organe der Genossenschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 08 – 09
Wohngebiete der Genossenschaft in Göttingen und Rosdorf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 – 11
Fotodokumentation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 – 19
Lagebericht des Vorstands
1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
2. Wirtschaftsbericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 – 32
2.1. Vermögenslage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
2.2. Finanzlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
2.3. Finanzielle Leistungsindikatoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
2.4. Ertragslage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
3. Risiko- und Chancenbericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 – 35
3.1. Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
3.2. Risiken der künftigen Entwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
3.3. Chancen der künftigen Entwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
4. Prognosebericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 – 37
̈r das Geschäftsjahr 2020
Jahresabschluss fu
Bilanz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 – 41
Gewinn- und Verlustrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 – 53
Gewinnverwendungsvorschlag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
Bericht des Aufsichtsrats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 – 55
Bestätigungsvermerk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 – 58
5
Vorwort
Die Wohnungsgenossenschaft eG Göttingen, gegründet am Um eine gute Wohnraumraumversorgung unserer Mitglieder
08. Juni 1891 als Göttinger Spar- und Bauverein, vollendet zu gewährleisten, haben wir auch 2020 kräftig investiert, 21,6
in diesem Jahr ihr 130-jähriges Bestehen. Mit ihrem Woh- Mio. € sowohl in Neu- als auch in Bestandsbauten. Mit Fer-
nungsbestand in Göttingen und Rosdorf steht sie nach wie tigstellung der 6 Häuser ‚Nikolausberger Weg 140–150‘,
vor für eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohn- voraussichtlich im November dieses Jahres, wird die Genos-
raumversorgung ihrer Mitglieder. Ein weiterer satzungs- senschaft ihren Wohnungsbestand um 81 Wohnungen er-
mäßiger Zweck der Genossenschaft ist die Förderung der Mit- weitern. Der Beginn der Vermietung der 2- bis 5-Zimmer-
glieder durch eine Spareinrichtung. Wohnungen erfolgt in Kürze, an Nutzungsgebühren werden
in Abgängigkeit von Lage und Wohnungsgröße zwischen
Die Mitgliedschaft in unserer Genossenschaft hat bis zum 9,50 € und 12,00 € zu entrichten sein.
heutigen Tag nichts an Attraktivität verloren, im Gegenteil. Ins Stocken geraten ist leider der Neubau der Häuser ‚Gode-
Die Zahl der Mitglieder erhöhte sich bis zum Berichtsjahres- hardstraße 14–16‘. Aufgrund der erforderlichen Kampfmit-
ende auf 14.600, rd. 450 mehr als im Vorjahr. Und die Ent- telbeseitigung wird sich die Fertigstellung der 21 Wohnungen
wicklung in den ersten Monaten des Jahres 2021 deutet da- verzögern. Wir gehen derzeit von einem Bezugstermin zu Be-
rauf hin, dass sich dieser Trend fortsetzen wird. Woher kommt ginn der 2. Jahreshälfte 2022 aus. Bei den dort entstehenden
dieses Interesse an der Genossenschaft? 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen handelt es sich um öffent-
lich geförderten Wohnraum mit einer Nutzungsgebühr von
In den Wohnraumförderbestimmungen des Landes Nieder- 6,10 € je m² Wohnfläche.
sachsen werden als Sozialmietobergrenzen in Göttingen für
Bezieher geringer Einkommen 6,10 € und für Bezieher mitt- Ein nicht geringer Handlungsbedarf besteht auch bei den Be-
lerer Einkommen 7,50 € festgelegt. Eine Betrachtung der ak- standsbauten der Genossenschaft. Viele Häuser sind „in die
tuellen Genossenschaftsmieten zeigt, dass zum Jahresende Jahre gekommen“ und bedürfen der intensiven Zuwendung.
2020 rd. 63 % der Nutzungsverhältnisse der erstgenannten Um die Wohnverhältnisse unserer Mitglieder und Nutzer zu
Kategorie und weitere 31 % der zweiten Kategorie zuzurech- verbessern, werden wir weiterhin umfangreich sanieren. Der-
nen waren. Lediglich 6 % der bestehenden Nutzungsverhält- artige Maßnahmen sind jedoch meistens mit Einschränkun-
nisse überschritten die genannten Sozialmietobergrenzen. gen und Unannehmlichkeiten für unsere Mieterinnen und
Die durchschnittliche Bestandsmiete liegt derzeit bei 6,00 € Mieter verbunden und gehen, darüber hinaus, auch mit einer
je m² Wohnfläche, die durchschnittliche Neuvertragsmiete Anpassung der Nutzungsgebühren einher.
bei 7,14 €. Im Vergleich dazu liegt die durchschnittliche Neu-
vertragsmiete in Göttingen – gemäß einer Analyse des Portals
‚wohnungsbörse.net‘ – je nach Wohnungsgröße zwischen
9,20 € und 11,20 €.
6
Unser Bestreben ist es, die Beeinträchtigungen über die Bau- Alle diese notwendigen Veränderungsprozesse verliefen nicht
zeit hinweg möglichst gering zu halten und durch eine um- immer reibungslos. Gleichzeitig ist die Erwartung gestiegen,
fangreiche Kommunikation mit den Betroffenen zum einen dass wir unseren Service bei Störungsmeldungen umfang-
um Verständnis zu werben, zum anderen, um allgemeine oder reicher erbringen. Wir bitten um Nachsicht, wenn Ihr Anlie-
individuelle Fragestellungen rasch zu klären. Unumgänglich gen vielleicht nicht immer zu Ihrer vollsten Zufriedenheit be-
ist leider eine Anhebung der Nutzungsgebühren nachfolgend arbeitet werden konnte. Sie können jedoch sicher sein, dass
zur Sanierung. Diese Anpassung erfolgt natürlich unter Be- wir uns weiterhin bemühen werden, unter den gegebenen
rücksichtigung wirtschaftlicher Gegebenheiten, aber stets Verhältnissen, Ihnen einen bestmöglichen Service zu bieten.
auch unter Beachtung einer sozialen Verträglichkeit. Und dass die Verhältnisse noch einige Zeit so bleiben, wie sie
sind, davon können wir ausgehen. Die Rückkehr zu einer ge-
Wir haben den Anspruch, unseren Mitgliedern nicht nur eine wissen Normalität wird voraussichtlich erst durch eine hohe
Wohnung zur Verfügung zu stellen, sondern ihnen ein Zu- Impfquote der Bevölkerung möglich sein.
hause zu bieten, in dem sie sich wohlfühlen, gerade jetzt in Das Wichtigste bis dahin: Bleiben Sie gesund!
Zeiten der Corona-Pandemie. Die Auswirkungen dieser nun
mittlerweile mehr als ein Jahr währenden Pandemie haben Ihre
natürlich auch die Geschäftstätigkeit der Genossenschaft be- Wohnungsgenossenschaft eG Göttingen
einflusst. Im Einklang mit behördlichen Vorschriften haben
wir unsere Kassenhalle geschlossen und führen unsere Kun-
dengespräche nur noch nach telefonischer Terminabstim- Przibilla Scherrer
mung. Viele bewährte Arbeitsabläufe galt es situationsabhän-
gig anzupassen, um die Gesundheit unserer Mitglieder und
Mitarbeiter zu schützen. Konsequente Infektionsschutzmaß-
nahmen gehören seitdem zum Arbeitsalltag, genauso wie für
einige Mitarbeiter/-innen das Arbeiten im Home-Office. Man-
che geplante Baumaßnahme wurde im Hinblick auf einen
nicht zu gewährleistenden Infektionsschutz verschoben oder
gänzlich abgesagt.
7
Das Unternehmen
Organe der Genossenschaft
Genossenschaften sind demokratisch aufgebaut. Die Mitglieder- bzw. Vertreterversammlung ist das wichtigste Organ der Ge-
nossenschaft. Sie bestellt und entlastet den Aufsichtsrat, entlastet den Vorstand, genehmigt den Jahresabschluss, beschließt
Satzungsänderungen und entscheidet über die Verwendung der Jahresergebnisse.
Der Aufsichtsrat bestellt und kontrolliert den Vorstand. Sowohl Vorstand als auch Aufsichtsrat haben vor der Mitglieder- bzw.
Vertreterversammlung Rechenschaft abzulegen.
Gewählte Vertreter der Wohnungsgenossenschaft eG Göttingen
Amtszeit: Juni 2016 – Juni 2021
Wahlbezirk 1 (PLZ 37073 Göttingen) Lessing, Erika
Thiele, Ingeburg Becker, Frank
Schrader, Ilse Alpers, Mechtild
Wenzel, Dirk Schoemann, Ursula
Frixe-Laudel, Gudrun
Röder-Holz, Christine Wahlbezirk 3 (PLZ 37077 Göttingen)
Sinanoglu, Hamza Jordan, Günter
Dreßler, Christoph Benseler, Thomas
Niebuhr, Marlies Scheffler, Heidemarie
Bode, Natascha Bornemann, Klaus
Jahn, Thilo Brucker, Christa
Gemmecke, Andreas
Wahlbezirk 4 (PLZ 37079 Göttingen)
Wahlbezirk 2 (PLZ 37075 Göttingen) Abrill, Gertrud
Meise, Manfred Koch, Henriette
Lehmann, Reiner Henze, Martin
Baeumer, Dorothee Schmidt, Frank
Thiele, Peter Zukal, Jan
Göthemann, Regina Nordmeyer, Björn
Maser, Gerhard Schu, Edgar
Reckel, Horst
Kautz, Otto Wahlbezirk 5 (PLZ 37081 Göttingen)
Prange, Hilmar Bretthauer, Rainer
Strache, Franz Krummacker, Hans
Monecke, Günter Sen, Zekai
Krüger, Dorothea Meyer, Axel
Kahmann, Ulf Nentwig, Heinz
Albrecht, Gabriele Kohlmeier, Egon
Gerritzen, Beatrice Winkler, Rüdiger
Lohe-Saul, Erika Schulze, Karin
Schulze, Jürgen
Geerdsen, Stefanie
Lüchtrath, Ludwig
8
Wahlbezirk 6 (PLZ 37083 Göttingen) Aufsichtsrat
Tetzer, Annelore Otto, Rüdiger Jurist
Kosmalla, Klaus-Dieter (Vorsitzender)
Eggert, Horst Röwer-Schulte, Bendine Diplom-Kauffrau
Beers, Susanne (stellv. Vorsitzende)
Heyde, Brunhilde Brand, Anneke Sparkassen-Fachwirtin
Schröder, Claus-Jürgen Dr. Bruse, Martin Physiker
Grube, Susanne Thiemann, Petra Sparkassenkauffrau
Mertens, Susanne Töpfer, Katja Grafikerin
Kubitzki, Hartmut Wenzel, Peter Diplom-Finanzwirt
Brand, Cornelia
Träbing, Ute Vorstand
Noack, Elke Dipl.-Kfm. Schreiber, Henning Geschäftsführer
Fuchs, Andrea (bis 30.11.2020)
Schünke, Christine Przibilla, Michael Bankkaufmann
Hardege, Manfred Dipl.-Ing. Scherrer, Carlo Architekt
Majer, Ulrich
Hampe, Herbert
Wachenhausen, Wolfgang
Wahlbezirk 7 (PLZ 37085 Göttingen)
Freter, Reiner Stand: April 2021
Wilhelm, Thomas
Baumann, Ingeborg
Mallison, Volker
Sperhake, Jan
Keese, Thorsten
Nargang, Horst
Bollerhei, Gernot
Wahlbezirk 8 (PLZ 37124 Rosdorf)
Tilling, Holger
Heise, Manfred
Donth, Axel
Ilse, Olaf
Hoffmann, Horst
Fahrenholz, Benjamin
9
4
Wohngebiete der Genossen-
schaft in Göttingen
und Rosdorf
Gartenstraße 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 18, 19, 20, 21, 41
1 Johannisstraße 7 4
Bebelstraße 51, 51A, 51B, 53, 53A, 53B, 55, 57
2 Friedrich-Naumann-Straße 72, 74
Karl-Marx-Straße 101, 103, 105, 107
Königsallee 41a, 41b, 41c, 41d
Königsstieg 114, 116, 118, 120, 122, 124, 126, 128, 130, 132 7
Rosmarinweg 28, 30, 32, 34, 36, 38, 40 3
Pfalz-Grona-Breite 25, 27, 29, 31, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40,
3 41, 43, 45, 47, 49, 51, 53, 55, 57, 59, 61, 63, 65, 67, 69, 71, 73, 73a
Baufläche Godehardstraße
Auf dem Hagen 1, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18,
4 19, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34
2
Birkenweg 28, 30, 32, 34, 36, 38, 40, 42, 44, 46, 48, 50
Burg Grona 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20
Dublinstraße 1, 3, 15, 17, 19, 21, 23
Fliederweg 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35
Kesperhof 2, 4, 6, 8
Lissabonstraße 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9
Madridstraße 1, 3, 5, 7, 9 1
5 Stumpfe Eiche 6, 8, 10, 12
Hermann-Rein-Straße 15, 17, 19, 21, 23, 25
12
6 Ostlandweg 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 17, 19, 21, 23,
25, 27, 29, 31, 33
Adam-von-Trott-Weg 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 12 15
Liebrechtstraße 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
7 Weender Landstraße 89, 91, 92a, 92b, 93, 95, 97
Albrecht-von-Haller-Straße 2, 4, 6
8 Annastraße 2, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26, 28
Arndtstraße 18, 20, 22, 24, 26, 28
Bergenstraße 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17
Bertheaustraße 38
Beyerstraße 25, 27, 28, 30, 32, 34, 36, 38, 40
Blumenbachstraße 1, 3, 5, 7, 9, 11
Goßlerstraße 18, 20, 22, 24, 26, 28, 29, 30, 31, 32, 34, 36, 37, 38, 13
39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 49 a, 49b, 49c, 49d, 50,
51, 51a, 51b, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 58a, 58b, 58c, 59, 60, 62,
64, 66, 68, 70, 60a, 62a, 64a, 66a, 68a, 70a
Kreuzbergring 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35, 49, 51
Lichtenbergstraße 2, 4, 6, 8, 11, 13, 15
Robert-Koch-Straße 1, 3, 5, 7
̈ltebecksbreite 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16,
Su
17, 18, 19, 21
Amtlicher Stadtplan 1:20.000 – Stadt Göttingen – Der Oberbürgermeister,
Fachdienst Geoservice und Grundstücke, 07.05.2019 bzw. 13.08.2019, 2019/D035
105 Am Kreuze 4, 8, 10, 12, 14, 18, 20, 22, 24, 26, 28, 31, 59,
61, 63, 63a, 65, 67, 69, 69a
9
Dahlmannstraße 11
Ewaldstraße 42, 44, 46
Ludwig-Beck-Straße 1, 1a, 1b, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21
Nikolausberger Weg 100, 116, 118, 120
6 (140, 142, 144, 146, 148, 150 – im Bau befindlich)
Nonnenstieg 11, 13, 15, 17, 19, 43, 45, 47, 95
Tecklenburgstraße 1, 1a, 3, 4, 6
Vor der Laakenbreite 6, 8
Münchhausenstraße 18, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34, 36 10
Allensteiner Weg 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
Arnoldiweg 18, 20, 22, 24 11
Danziger Straße 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 19, 20
8 9 Elbinger Straße 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35, 37
Greifswalder Weg 14, 16
Heinrich-Heine-Straße 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
Immanuel-Kant-Straße 16, 26
Insterburger Weg 12
Lotzestraße 61, 63, 65, 67, 69, 71
Ortelsburger Straße 2, 4, 6, 8, 10
Reinhäuser Landstraße 15
Schillerstraße 37
Schneidemu ̈hler Weg 17, 19
Stegemu ̈hlenweg 13/15, 17, 19, 21/23, 66, 72, 74, 76, 78, 80,
82, 84
Sternstraße 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26
Stettiner Straße 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27,
29, 31, 33, 35, 37, 39, 41, 43
10 Stralsunder Weg 8, 10, 12
Tilsiter Straße 2, 2a, 4, 6, 7a, 7b, 8, 9a, 9b, 10, 12, 14, 16,
18, 20, 22, 24, 26
Wilhelm-Raabe-Straße 15
Brauweg 43, 45, 47, 49, 51, 53, 55, 57
Breymannstraße 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 12
11 Cramerstraße 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
Eisenbahnstraße 5, 7, 9
Jahnstraße 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16
Leinestraße 2, 2a
Lilienthalstraße 8, 10, 12, 14, 16, 18
Marienstraße 21, 23, 25, 27, 29, 31
Wiesenstraße 9, 11
Am Hopfenberge 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13
Eichenweg 9 13
14 Fliederweg 1, 3, 5, 7, 9
Hambergstraße 25, 27, 29, 29a, 29b, 29c, 37, 37a, 37b, 37c,
37d, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 53, 55, 57, 72
Haselweg 1, 2, 3, 5, 6, 10, 14, 16, 18, 20, 22, 24
Ulmenstraße 28
16 Kiesseestraße 4, 4a 14
Windausweg 6, 6a, 20, 22, 22a, 24
15
Landschaftsschutzgebiet Helmsgrund/Elsternbreite
16
11Neubauvorhaben Nikolausberger Weg 140–150 | Gerber Architekten GmbH 12
13
Neubauvorhaben Nikolausberger Weg 140–150 | Gerber Architekten GmbH 14
15
Neubauvorhaben Nikolausberger Weg 140–150 | Gerber Architekten GmbH 16
Neubauvorhaben Godehardstraße 14–16 | Planungsgruppe Wagener GmbH
Sanierung Lichtenbergstraße 8 | Planungsgruppe Wagener GmbH
17Sanierung Beyerstraße 36–38 | Planungsgruppe Wagener GmbH 18
Spielplatz Stettiner Straße | Planungsgruppe Wagener GmbH
Spielplatz Ludwig-Beck-Straße
1920
Lagebericht
des Vorstands
211. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf
Dieser Lagebericht wird erstattet unter Anwendung des Rech- hergehende starke Nachfrage nach unseren Wohnungen ei-
nungslegungsstandards DRS 20. nerseits sowie unverändert günstige Finanzierungsbedingun-
gen durch niedrige Kapitalmarktzinsen andererseits bilden die
Die Wohnungsgenossenschaft eG Göttingen ist eine nach § 5 Rahmenbedingungen für Geschäftstätigkeiten der Genossen-
Abs. 1 Nr. 10 KStG steuerbefreite Vermietungsgenossenschaft, schaft im abgelaufenen Geschäftsjahr. Aufgrund dieser Rah-
deren satzungsmäßiger Zweck die Bewirtschaftung eigener – menbedingungen konnte, wie schon in den Vorjahren, die
selbst errichteter oder erworbener – Gebäude ist. Dauernut- hohe Investitionstätigkeit auch in 2020 fortgeführt werden.
zungsverträge über die Wohnungen werden ausschließlich mit
Mitgliedern geschlossen. Darüber hinaus fördert die Genos- Die Aufstellung des Wirtschafts- bzw. Finanzplans für das Be-
senschaft ihre Mitglieder und deren Angehörige durch das Be- richtsjahr erfolgte auf der Grundlage vorläufiger Jahresergeb-
treiben einer Spareinrichtung. nisse sowie beabsichtigter Instandhaltungs- und Investitions-
maßnahmen. Mit einem Jahresergebnis von 6,9 Mio. € wurde
Seit Anfang 2020 hat sich das Corona-Virus (COVID-19) welt- der Planwert in Höhe von 4,9 Mio. € mit 2,0 Mio. € übertrof-
weit ausgebreitet, mit starken negativen Auswirkungen auf fen. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen darauf zurückzu-
die globalen Volkswirtschaften. Auch in Deutschland hat die führen, dass durch COVID-19 geplante Modernisierungs- und
Pandemie seit Februar 2020 zu deutlichen Einschnitten so- Instandhaltungsmaßnahmen nicht ausgeführt werden konn-
wohl im sozialen Bereich als auch im Wirtschaftsleben ge- ten bzw. verschoben werden mussten, sodass sich die Kosten
führt. Die Wohnungswirtschaft hat sich in der Pandemie bis- der Hausbewirtschaftung um 1,4 Mio. € verringerten. Wei-
her als robust und widerstandsfähig erwiesen. terhin wurde das Jahresergebnis durch geringere betriebliche
Verwaltungskosten in Höhe von 0,2 Mio. € beeinflusst.
Die Wohnungsgenossenschaft eG Göttingen blickt auf ein er- Gewinnerhöhend wirkte sich auch ein geringerer Zinsaufwand
folgreiches Geschäftsjahr zurück. Ein nach wie vor ange- aus. Entgegen der Planung wurden im Berichtsjahr 0,2 Mio.
spannter Wohnungsmarkt in Göttingen und eine damit ein- € weniger aufgewendet.
Für die Unternehmensentwicklung bedeutsame Größen sind in der folgenden Tabelle dargestellt:
Plan 2020 Ist 2020 Ist 2019
Umsatzerlöse 29.487 29.665 29.014
sonstige betriebliche Erträge 247 468 650
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen -14.217 -12.866 -14.141
Personalaufwand -4.180 -3.808 -3.748
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und auf Sachanlagen -4.192 -4.197 -4.036
sonstige betriebliche Aufwendungen -970 -1.122 -1.223
sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 440 428 494
Abschreibungen auf Finanzanlagen -147 -143 -60
Zinsen und ähnliche Aufwendungen -1.097 -943 -1.148
Jahresüberschuss 4.939 6.949 5.410
(Angaben in Tsd. €)
22Mitglieder einzelmodernisierung oder Objektsanierung. Weitere 203 Tsd.
Zum Ende des Berichtsjahres waren 14.600 Personen Mitglied € Mieterlöse entfallen auf eine strukturelle Mieterhöhung im
unserer Genossenschaft (31.12.2019 = 14.152 Mitglieder). Bestand. Reguläre Anpassungen im Zuge eines Mieterwechsels
Damit hat sich die Mitgliederanzahl gegenüber dem Vorjahr erbrachten Mehrerlöse in Höhe von 89 Tsd. €. Die durch-
um 448 erhöht. Aufgrund des Vorstandsbeschlusses vom schnittliche monatliche Nutzungsgebühr pro m² Wohnfläche
30.03.2020, b. a. W. die Übernahme weiterer Geschäftsanteile – ohne Betriebs- und Heizkosten – belief sich im Jahresdurch-
nicht mehr zuzulassen, blieb der Bestand weiterer Anteile schnitt 2020 auf 5,98 €/m² (2019 = 5,84 €/m²).
nahezu konstant. Der Gesamtbestand an Geschäftsanteilen
lag somit, unter Berücksichtigung von Kündigungen, am Im Berichtsjahr wurden 388 Dauernutzungsverträge (2019 =
31.12.2020 bei 27.769 Anteilen (2019 = 27.312 Anteile). Das 440) geschlossen. Den Neuabschlüssen gegenüber standen im
Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhte sich abgelaufenen Geschäftsjahr 404 Kündigungen (2019 = 429),
im Berichtsjahr um 481 Tsd. € auf nunmehr 27.579 Tsd. €. dies entspricht einer Fluktuationsquote von 8,7 % bezogen
auf den Wohnungsbestand am Jahresanfang (2019 = 9,2 %).
Wohnungsbestand Die Quote vermietungsbedingter Leerstände im Verhältnis zu
Die Genossenschaft bewirtschaftete am 31.12.2020 insge- den Sollmieten veränderte sich mit einem Wert von 0,20 %
samt 4.650 Wohnungen in Göttingen und Rosdorf (2019 = im Berichtszeitraum gegenüber dem Vorjahr nur unwesentlich
4.652). Hinzu kommen 54 Gewerbeeinheiten (2019 = 51) (2019 = 0,25 %). Zum Stichtag 31.12.2020 waren 35 Woh-
sowie 1.436 Pkw-Stellplätze (2019 = 1.428), davon 1.004 nungen, davon 34 wegen laufender bzw. geplanter Moder-
in Garagen oder Tiefgaragen. Die Verringerung des Bestandes nisierungsarbeiten, nicht vermietet.
um 2 Wohnungen ist auf die im Berichtszeitraum erfolgte
Zusammenlegung kleinerer Wohnungen zurückzuführen. Bei Die Entwicklung der Mietausfälle (Erlösschmälerung)
den Gewerbeeinheiten hat die Genossenschaft 3 Lagerräume stellt sich wie folgt dar:
mit in die gewerbliche Vermietung genommen. Parkmöglich-
keiten in Form von Stellplätzen wurden in der Hambergstraße 2020 2019 Veränderung
44–50 ebenfalls zusätzlich mit in die Vermietung genommen. Erlösschmälerungen resultierend aus:
Modernisierungsmaßnahmen 155 155 0
Insgesamt wurden zum Jahresende 308.311 m² Wohnfläche Leerstand 47 57 -10
bewirtschaftet (2019 = 308.071 m²). Hinzu kommen 6.762 m² Betriebskostenabrechnung 49 50 -1
gewerblich oder für eigene Zwecke genutzte Flächen. sonstigen Gründen 75 60 15
Gesamtsumme 326 322 4
Hausbewirtschaftung und Vermietung (Angaben in Tsd. €)
Die Nutzungsgebühren haben sich im Jahr 2020 wie folgt
entwickelt: Die Erlösschmälerungen sind im Jahr 2020 insgesamt leicht ge-
stiegen (+4 Tsd. €), bedingt durch eine weiterhin umfangreiche
2020 2019 Veränderung Bau- und Sanierungstätigkeit der Genossenschaft und die
Wohnungen 22.029 21.537 +492 damit einhergehenden Ausfälle bei den Nutzungsgebühren.
Gewerbe/Gästewohnungen 509 512 -3
Garagen/Stellplätze 533 530 +3 Auf weiterhin niedrigem Niveau bewegen sich nach wie vor
23.071 22.579 +492 die Forderungsausfälle wegen Zahlungsunfähigkeit. Die Quote
(Angaben in Tsd. €) der Ausfälle im Verhältnis zu den Sollmieten und Umlagen
erhöhte sich von 0,05 % im Jahr 2019 auf 0,08 % im Berichts-
Die Nutzungsgebühren erhöhten sich 2020 um 492 Tsd. €. zeitraum.
Darin enthalten sind 200 Tsd. €, die zurückzuführen sind auf
eine Anpassung der Nutzungsgebühren nach Wohnungs-
23Investitionen zur Verfügung stehen. Die Höhe der Nutzungsgebühr wird, in
Im Geschäftsjahr 2020 investierte die Genossenschaft insge- Abhängigkeit von Lage und Größe der Wohnung, zwischen
samt 21.612 Tsd. € in Neu- und Bestandsbauten (2019 = 9,50 € und 12,00 € je m² Wohnfläche liegen.
21.022 Tsd. €), damit 590 Tsd. € mehr als im Vorjahr. Diese
erneut hohe Investitionstätigkeit ist zurückzuführen auf die Die Planungen für das Projekt ‚Godehardstraße 14–16‘ wurden
Neubautätigkeit der Genossenschaft mit zwei in der Errich- im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter vorangetrieben. Auf
tung befindlichen Gebäuden sowie auf die umfangreiche diesem von der Stadt Göttingen erworbenen Grundstück ent-
Sanierungstätigkeit bei Bestandsobjekten. stehen 21 öffentlich geförderte Wohnungen. Die Nutzungs-
gebühr dieser Wohnungen wird gemäß den Förderrichtlinien
Im Detail stellen sich die Gesamtinvestitionen wie folgt dar: 6,10 € je m² Wohnfläche betragen. Der Baubeginn war für
Herbst 2020 vorgesehen. Da in diesem Stadtteil von Göttingen
2020 2019 Veränderung 4 Blindgänger entschärft werden mussten, verzögerte sich der
Neubau, Grundstückskäufe, Baubeginn bis ins Frühjahr 2021. Im Berichtsjahr fielen Bau-
Bauvorbereitung 10.863 3.944 vorbereitungskosten in Höhe von 617 Tsd. € an.
Sanierungsmaßnahmen/
Erweiterungen 2.564 7.466 Die Häuser ‚Stettiner Straße 25–43‘ wurden bereits 2018/2019
Summe aktivierungs- umfassend modernisiert. Im Berichtsjahr hat die Genossen-
pflichtige Maßnahmen 13.427 11.410 +2.017 schaft in diesem Quartier sowie im Bereich der Ludwig-Beck-
Instandhaltung und Moderni- Straße 17/21 insgesamt 4 bereits vorhandene Spielplätze neu
sierung durch Fremdfirmen 6.915 8.414 gestaltet. Hier sind Gesamtkosten in Höhe von rd. 100 Tsd. €
Instandhaltung durch aktiviert worden.
Regiebetriebe 1.270 1.198
Summe lfd. Aufwand 8.185 9.612 -1.427 Für das im Jahr 2018 fertiggestellte Gebäude Adam-von-Trott-
Gesamtinvestitionen 21.612 21.022 +590 Weg 1–7 fielen u. a. durch den Ausbau einer Gewerbeeinheit
(Angaben in Tsd. €) nachträgliche Herstellungskosten in Höhe von 157 Tsd. € an.
Neubau und Sanierung Die Summe der aktivierungspflichtigen Sanierungsmaß-
Für die Neubautätigkeit wurden im Berichtsjahr 10.863 Tsd. € nahmen im Bestand belief sich 2020 auf insgesamt 2.564
aufgewendet. Der überwiegende Teil davon –9.964 Tsd. € ent- Tsd. €. Für die Finanzierung dieser Maßnahmen wurden aus-
fällt auf das im Jahr 2019 begonnene Projekt ‚Nikolausberger schließlich Eigenmittel eingesetzt. Tätigkeitsschwerpunkte im
Weg 140–150‘. Auf dem Grundstück mit einer Fläche von rd. vergangenen Jahr waren die folgenden Projekte:
9.300 m² werden derzeit, in verkehrsgünstiger Lage zum Uni-
Bereich und den Kliniken, 6 Gebäude mit insgesamt rd. 6.500 ‚Beyerstraße 36–38‘ und ‚Lichtenbergstraße 8‘
m² Wohn-/Nutzfläche sowie 2 Tiefgaragen errichtet. Im Zuge Die Häuser wurden unter Einhaltung der EnEV-Mindeststan-
dieser Baumaßnahme entstehen dort 81 Wohnungen, 86 dards umfassend saniert. Das Maßnahmenpaket umfasste die
Tiefgaragen- und 9 Außenstellplätze. Die Projektkosten, ein- Dämmung der Fassade, des Dachs und der Kellerdecke, den
schließlich der Neugestaltung des unmittelbaren Wohnumfel- Einbau neuer, energieeffizienter Fenster und die Umstellung
des, belaufen sich nach derzeitigem Stand auf rd. 26,2 Mio. €. der Wärmeversorgung auf zentrale Beheizung mit solarther-
Zur Finanzierung der Maßnahme wurden Darlehnsmittel in mischer Unterstützung. Teilweise wurden vorhandene Loggien
Höhe von 14 Mio. € aufgenommen und im Berichtsjahr va- durch den Anbau von Balkonen erweitert. Die Grund- und
lutiert. Der Rest wird durch Eigenmittel finanziert. Die Fertig- Steigleitungen sind ebenfalls erneuert, Treppenhäuser reno-
stellung der Gebäude ist für November 2021 geplant, sodass viert und auch das Wohnumfeld wurde neu gestaltet. Die ab-
die Wohnungen noch vor Ende des Jahres den neuen Nutzern gerechneten Baukosten für dieses Sanierungspaket belaufen
24sich auf 2.616 Tsd. € mit einem darin enthaltenen Instand-
haltungskostenanteil von 426 Tsd. €. Die Gesamtkosten dieser
Maßnahme werden nach Fertigstellung voraussichtlich rd.
2.900 Tsd. € betragen.
‚Stettiner Straße 25–43‘ und ‚Stegemühlenweg 80–84‘
Für die bereits in den Vorjahren modernisierten Häuser fielen im
Berichtsjahr 140 Tsd. € nachträgliche Herstellungskosten an.
Instandhaltung und Modernisierung
Die Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung
des Wohnungsbestandes beliefen sich 2020 auf 8.185 Tsd. €
(2019 = 9.613 Tsd. €). Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dieses
Minderausgaben in Höhe von 1.429 Tsd. €. Umgerechnet auf
einen m² Wohn-/Nutzfläche ergaben sich somit Aufwendun-
gen in Höhe von 25,51 € je m² (2019 = 30,35 €/m²).
Die Aufwendungen für Instandhaltung bzw. Modernisie-
rung des Wohnungsbestandes gliedern sich wie folgt:
2020 2019 Veränderung
Gesamtaufwand 8.185 9.613 -1.428
davon:
Instandhaltung/Modernisierung durch Mitarbeiter der eigenen Regiebetriebe 1.270 1.199 +71
Instandhaltung/Modernisierung durch Fremdfirmen 6.915 8.414 -1.499
davon:
geplante Maßnahmen 2.303 3.516 -1.213
lfd. Instandhaltung/Modernisierung 4.612 4.898 -286
davon:
lfd. Instandhaltung 2.120 1.865 +255
Aufwendungen im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel 2.492 3.033 -541
(Angaben in Tsd. €)
Die Aufwendungen im Zusammenhang mit den Mieterwech-
seln reduzierten sich gegenüber dem Vorjahr um 541 Tsd. €,
da sich die Anzahl der Wohnungskündigungen im Berichtsjahr
weiter rückläufig entwickelte. Die ‚laufende Instandhaltung‘
verzeichnete Mehrausgaben gegenüber dem Vorjahr in Höhe
von +255 Tsd. € (+13,7 %), was im Wesentlichen auf Kosten-
steigerungen im Handwerk und bei Zulieferern sowie erhöhte
gesetzliche Anforderungen zurückzuführen ist. Bedingt durch
höhere Personal- und Verwaltungskosten erhöhte sich die
Instandhaltungsleistung der Regiebetriebe im Vergleich zum
Geschäftsjahr 2019 um 71 Tsd. €.
25Spareinrichtung Dezember 2020 betrug 0,42 % gegenüber 0,57 % im Ver-
Die Spareinrichtung verzeichnete auch im Geschäftsjahr 2020 gleichsmonat des Vorjahres. Eine Betrachtung der Bestands-
einen weiterwachsenden Einlagenbestand. Gegenüber dem veränderungen im Detail verdeutlicht, dass die Sparer, in Er-
Vorjahr erhöhten sich die Spareinlagen um +2,5 Mio. €. Unter wartung eines Zinsanstiegs, ihr Geld bevorzugt in kurzfristige
Berücksichtigung des Saldos der Ein- und Auszahlungen in Anlageformen umschichten. Allein der Zugang bei Sparein-
Höhe von +2,1 Mio. € sowie der – nach Abzug von Steuern – lagen mit 3- und 12-monatiger Kündigungsfrist belief sich
erteilten Zinsgutschriften in Höhe von rd. 0,4 Mio. € ergibt im Berichtszeitraum auf 3,7 Mio. €. Ein Zinsvergleich mit an-
sich zum 31.12.2020 ein Spareinlagenbestand in Höhe von deren Anbietern zeigt, dass eine Geldanlage bei der Woh-
93,7 Mio. € (2019 = 91,2 Mio. €). nungsgenossenschaft nach wie vor vorteilhaft ist. Profitabel
sind die Einlagen der Sparer auch für die Wohnungsgenos-
Eine Differenzierung nach Sparprodukten ergibt senschaft, weil diese Gelder zur Finanzierung des umfang-
folgendes Bild: reichen Neubau- und Sanierungsprogramms beitragen und
der Genossenschaft Zinsvorteile gegenüber einem vergleich-
2020 2019 Veränderung baren Darlehen institutioneller Kreditgeber ermöglichen.
Produkt Unter diesen Rahmenbedingungen konnte die Spareinrich-
Sparkonten mit Kündigungsfrist 54.191 50.929 +3.262 tung auch im abgelaufenen Geschäftsjahr ein positives Er-
Festzinssparvereinbarungen 34.869 36.027 -1.158 gebnis erwirtschaften.
18-Plus Sparen 4.682 4.238 +444
Gesamt 93.742 91.194 +2.548 Personal
(Angaben in Tsd. €) Der durchschnittliche Personalbestand des Geschäftsjahres
hat sich gegenüber dem Vorjahr nur leicht verändert. Die An-
Auch das Geschäftsjahr 2020 brachte keine grundsätzliche zahl der in Vollzeit tätigen Mitarbeiter/-innen ist um einen
Trendwende an den Geld- und Kapitalmärkten. Zinsen und Mitarbeiter im IT-Bereich auf 47 Mitarbeiter/-innen gestie-
Renditen verharrten weiterhin auf einem sehr niedrigen gen. Die Anzahl der Teilzeitkräfte erhöhte sich von 9 auf 10
Niveau. Die Wohnungsgenossenschaft trug dieser Entwick- Mitarbeiter/-innen. Im Berichtsjahr waren durchschnittlich 5
lung Rechnung und verringerte die Zinssätze auf Spareinla- Auszubildende für die Genossenschaft tätig.
gen in Abhängigkeit vom jeweiligen Produkt um 0,1 % bis
0,4 %. Die durchschnittliche Verzinsung der Spareinlagen im
262. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft
2.1. Vermögenslage
Die Vermögenslage stellt sich nach Gegenüberstellung der Wirtschaftsjahre 2020 und 2019 wie folgt dar:
2020 2019
Position Tsd. € % Tsd. € % +/- Tsd. €
Anlagevermögen 201.421,3 78,90 192.163,8 80,86 +9.257,5
Umlaufvermögen 53.809,8 21,08 45.535,0 19,12 +8.374,8
Rechnungsabgrenzungsposten 50,2 0,02 57,7 0,02 -7,5
Gesamtvermögen 255.281,3 100,00 237.656,5 100,00 +17.624,8
Fremdmittel 147.480,0 136.505,1 +10.974,9
Reinvermögen am Jahresende 107.801,3 101.151,4
Reinvermögen am Jahresanfang 101.151,4 92.773,6
Vermögenszuwachs 6.649,9 +6,57 8.377,8 +9,03
Der Anstieg des Anlagevermögens in Höhe von 9.257,5 Tsd. € Das Umlaufvermögen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr
resultiert aus dem Saldo der Zugänge in Höhe von 13.460,4 um +8.374,8 Tsd. €, was im Wesentlichen auf die Zunahme
Tsd. € einerseits und den Abgängen und Abschreibungen in des Finanzmittelbestandes in Höhe von insgesamt +8.296,7
Höhe von 4.202,9 Tsd. € andererseits. Von den Zugängen Tsd. € zurückzuführen ist. Der Bestand an festverzinslichen
standen 10.863,4 Tsd. € im Zusammenhang mit Neubaupro- Wertpapieren verminderte sich um 3.144,6 Tsd. € auf insge-
jekten, 2.564,0 Tsd. € entfielen auf Sanierungsmaßnahmen samt 19.612,1 Tsd. € am 31.12.2020. Kassenbestand und
und nachträglichen Herstellungskosten sowie 33,0 Tsd. € auf Bankguthaben erhöhten sich dagegen im Geschäftsjahr um
andere Sachanlagen und immaterielle Wirtschaftsgüter. Das +11.441,3 Tsd. € auf 26.679,8 Tsd. € zum Geschäftsjahres-
Anlagevermögen, das einen Anteil von 78,90 % an der Bilanz- ende.
summe hat, ist vollständig durch Eigenkapital und langfristige
Fremdmittel einschließlich langfristiger Rückstellungen ge- Der Vermögenszuwachs im Berichtsjahr beträgt 6.649,9 Tsd. €
deckt (92,33 % der Bilanzsumme). gegenüber 8.377,8 Tsd. € im Jahr 2019.
27Die folgende Übersicht zeigt die Kapitalstruktur des Unternehmens in einer Gegenüberstellung der
Wirtschaftsjahre 2020 und 2019:
2020 2019
Tsd. € % Tsd. € % +/- Tsd. €
Eigenkapital 107.801,3 42,23 % 101.151,4 42,56 % +6.649,9
Fremdkapital – langfristig – 127.890,4 50,10 % 117.401,7 49,40 % +10.488,7
davon:
Darlehen 34.055,9 25.983,2
Pensionsrückstellungen 8.590,3 8.386,7
sonstige Rückstellungen 53,2 52,0
sonstige Verbindlichkeiten
inklusive Spareinlagen 85.191,0 82.979,8
Summe Eigenkapital +
langfristiges Fremdkapital 235.691,7 92,33 % 218.553,1 91,96 % +17.138,6
Fremdkapital – kurzfristig – 19.589,6 7,67 % 19.103,4 8,04 % +486,2
Gesamtkapital 255.281,3 100,00 % 237.656,5 100,00 % +17.624,8
Das Eigenkapital der Genossenschaft ist 2020 um +6.649,9 2.2. Finanzlage
Tsd. € gestiegen (2019 = +8.377,8 Tsd. €), was im Wesent- Die Wohnungsgenossenschaft konnte im Berichtsjahr sämtli-
lichen auf das Jahresergebnis, vermindert um die im Berichts- chen Zahlungsverpflichtungen gegenüber Sparern, finanzie-
jahr ausgeschüttete Dividende, in Höhe von 861,4 Tsd. € renden Banken und Versicherungen sowie aus dem laufenden
zurückzuführen ist. Die Eigenkapitalquote betrug am Bilanz- Geschäftsverkehr jederzeit nachkommen.
stichtag 42,2 % und somit 0,4 % weniger als im Vorjahr (2019 Die Kapitalflussrechnung verdeutlicht die Entwicklung der Li-
= 42,6 %). quidität im Jahresverlauf 2020. Sie wurde ermittelt auf der
Grundlage des DRS 21 (Deutscher Rechnungslegungsstandard
Die Fremdkapitalquote erhöhte sich leicht auf 57,8 % (2019 21). Die Herkunft und Verwendung der Finanzmittel sind der
= 57,4 %). Gegenüber dem Vorjahr erhöhte sich der Fremd- nachfolgenden Übersicht zu entnehmen.
kapitalbestand um +10.974,9 Tsd. € (2019 = +1.058,1 Tsd. €).
Durch Darlehnsaufnahmen in Höhe von 14.012,0 Tsd. € – im 2020 2019
Wesentlichen zur Neubaufinanzierung – erhöhten sich die Finanzmittel am 01.01. +15.238,5 +14.454,3
Darlehnsverbindlichkeiten saldiert um +8.072,7 Tsd. €. Darin Cashflow aus der lfd. Geschäftstätigkeit +11.899,8 +9.661,1
berücksichtigt sind planmäßige und außerplanmäßige Tilgun- Cashflow aus der Investitionstätigkeit -10.034,4 -12.785,3
gen in Höhe von –3.493,6 Tsd. € bzw. -2.445,7 Tsd. €. Die Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit +9.575,9 +3.908,4
Spareinlagen verzeichneten nach Verrechnung von Ein- und zahlungswirksame Veränderung
Auszahlungen einen Zufluss von +2.548,0 Tsd. €. Die übrigen des Finanzmittelbestandes +11.441,3 +784,2
Verbindlichkeiten und Rückstellungen erhöhten sich im Be- Finanzmittel am 31.12. +26.679,8 +15.238,5
richtszeitraum leicht um +354,8 Tsd. € (2019 = -768,0 Tsd. €). Cashflow nach DVFA/SG +11.457,7 +9.602,4
(Angaben in Tsd. €)
Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Kapi-
talstruktur sind dem Geschäftszweck angemessen.
28Die Wohnungsgenossenschaft erzielte im Berichtsjahr einen Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit stellt sich
Cashflow aus der lfd. Geschäftstätigkeit in Höhe von +11.899,8 wie folgt dar:
Tsd. €. Hinzu kommt ein positiver Cashflow aus der Finan-
zierungstätigkeit in Höhe von +9.575,9 Tsd. €. Mittels beider 2020 2019
Zuflüsse konnte der Kapitalbedarf aus der Investitionstätig- Veränderung der Geschäftsguthaben +561,9 +3.743,9
keit gedeckt werden. Der überschießende Betrag von +11.441,3 Einzahlung aus der Valutierung
Tsd. € steht als Liquiditätsreserve für die weitere Modernisie- von Darlehen +14.012,0 +42,0
rung des Wohnungsbestandes bzw. für Neubautätigkeiten zur planmäßige Tilgungen von Darlehen -3.493,6 -3.709,8
Verfügung. Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den außerplanmäßige Tilgungen von Darlehen -2.445,7 -1.116,2
Mieten und einen daran ausgerichteten Instandhaltungs- und gezahlte Darlehnszinsen -319,3 -352,8
Investitionsplan wird die Zahlungsfähigkeit der Genossen- Veränderung der Spareinlagen +2.122,1 +6.077,6
schaft auch zukünftig gesichert sein und die Genossenschaft Auszahlung Dividenden -861,4 -776,3
in die Lage versetzt, auch weiterhin eine Dividende im sat- Cashflow aus Finanzierungstätigkeit +9.576,0 +3.908,4
zungsmäßigen Rahmen an die Mitglieder auszuschütten. (Angaben in Tsd. €)
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit stellt sich Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit wurde im Be-
wie folgt dar: richtsjahr überwiegend durch den Darlehnsbereich beein-
flusst. Darlehnsvalutierungen in Höhe von +14.012,0 Tsd. €
2020 2019 standen planmäßige und außerplanmäßige Tilgungen sowie
Auszahlungen für Investitionen Zinszahlungen von insgesamt -6.258,6 Tsd. € gegenüber.
in das immaterielle Anlagevermögen -3,2 -25,1 Unter Berücksichtigung der Dividendenzahlung war bei den
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen Geschäftsguthaben saldiert ein Mittelabfluss in Höhe von
des Sachanlagevermögens +8,5 +0,0 -299,5 Tsd. € zu verzeichnen. Die Spareinrichtung trug da-
Auszahlungen für Investitionen gegen mit Zuflüssen von insgesamt +2.122,1 Tsd. € zum
in das Sachanlagevermögen -13.577,9 -12.414,5 Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit in Höhe von +9.576,0
Einzahlungen aufgrund von Finanzmittel- Tsd. € bei.
anlagen im Rahmen der kurzfristigen
Finanzdisposition 4.837,5 +1.958,9 Für eine kurzfristige Zwischenfinanzierung steht der Genos-
Auszahlungen aufgrund von Finanzmittel- senschaft eine Kontokorrentlinie in Höhe von 5,0 Mio. € zur
anlagen im Rahmen der kurzfristigen Verfügung. Dieser Kredit wurden im Berichtsjahr nicht in
Finanzdisposition -1.769,1 -2.776,4 Anspruch genommen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit,
erhaltene Zinsen +469,7 +471,7 einen durch den Verkauf von Wertpapieren erforderlichen
erhaltene Dividenden +0,1 +0,1 Finanzierungsbedarf zu decken.
Cashflow aus Investitionstätigkeit -10.034,4 -12.785,3
(Angaben in Tsd. €)
Im Berichtsjahr wurden insgesamt -13.572,6 Tsd. € für das
Sach- und immaterielle Anlagevermögen ausgegeben bzw.
eingezahlt. Dem gegenüber stehen saldierte Finanzmittelab-
und -zuflüsse im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition
in einer Größenordnung von +3.068,4 Tsd. € sowie Zins-
und Dividendenerträge in Höhe von lediglich +469,8 Tsd. €.
Daraus ergibt sich saldiert ein Cashflow aus der Investitions-
tätigkeit in Höhe von -10.034,4 Tsd. €.
292.3. Finanzielle Leistungsindikatoren Die Mieterlöse (+486,0 Tsd. €) erhöhten sich im Berichtsjahr
aufgrund von Anpassungen der Nutzungsgebühren nach
Für die Genossenschaft bedeutsame finanzielle Leistungs- Wohnungseinzelmodernisierung oder Gebäudesanierung
indikatoren stellen sich im Jahresvergleich wie folgt dar: (+218,9 Tsd. €). Mehrerlöse resultieren auch aus einer Anhe-
bung der Nutzungsgebühren bei bestehenden Vertragsver-
2020 2019 hältnissen (+202,9 Tsd. €). Hinzu kommen Anpassungen der
Eigenkapitalquote % 42,2 42,6 Nutzungsgebühren an die festgelegten Mietobergrenzen im
Eigenkapitalrentabilität % 6,5 5,4 Zusammenhang mit einem Mieterwechsel.
Gesamtkapitalrentabilität % 3,0 2,7
Tilgungskraft Faktor 3,3 2,6 Die Aufwendungen der Hausbewirtschaftung haben sich
Anteil der Fremdkapitalzinsen im Jahresvergleich wie folgt entwickelt:
an der Nettokaltmiete % 2,5 3,2
Anteil des Kapitaldienstes 2020 2019 Veränderung
an der Nettomiete % 18,1 20,1 umlagefähige Betriebskosten 5.797,2 5.524,5 +272,7
Mietausfallquote % 1,1 1,2 nicht umlagefähige Betriebskosten 120,4 86,1 +34,3
Leerstandsquote % 0,8 0,6 Instandhaltung/Modernisierung 6.914,9 8.414,4 -1.499,5
Durchschnittlicher Buchwert der sonstige Haus-
Grundstücke und Gebäude €/m² 591 595 bewirtschaftungsaufwendungen 33,0 47,3 -14,3
Durchschnittliche Verschuldung €/m² 270 263 Aufwendungen für andere
Investitionen im Bestand je m² €/m² 33,7 54,1 Lieferungen und Leistungen 0,1 69,4 -69,3
Verwaltungskosten je Einheit €/Einheit 410 404 Gesamt 12.865,6 14.141,7 -1.276,1
(Angaben in Tsd. €)
2.4. Ertragslage Die Veränderung bei den umlagefähigen Betriebskosten re-
Das Unternehmen schließt das Geschäftsjahr 2020 mit einem sultiert aus dem Anstieg einzelner Betriebskostenpositionen
Jahresüberschuss in Höhe von 6.949,4 Tsd. € ab. Gegenüber durch Preissteigerungen und Mehrverbräuche der Mieter.
dem Vorjahr (2019 = 5.410,1 Tsd. €) bedeutet das eine Stei-
gerung des Jahresergebnisses um +1.539,3 Tsd. €. Zurückzu- Im Geschäftsjahr 2020 betrugen die Aufwendungen für In-
führen ist diese Entwicklung im Wesentlichen auf die gegen- standhaltung und Modernisierung 6.914,9 € und somit
über dem Vorjahr deutlich geringeren Aufwendungen für die 1.499,5 € weniger als im Vergleichszeitraum. Vorgesehene
Hausbewirtschaftung. Maßnahmen kamen nicht wie geplant im Berichtsjahr zur Aus-
führung oder mussten durch COVID-19 verschoben bzw. auch
Die Umsatzerlöse haben sich im Einzelnen wie folgt abgesagt werden.
entwickelt:
Die Personalkosten haben sich wie folgt entwickelt:
2020 2019 Veränderung
Mieterlöse 22.802,2 22.316,2 +486,0 2020 2019 Veränderung
abgerechnete Betriebskosten 6.846,9 6.687,1 +159,8 Löhne und Gehälter 2.816,9 2.710,4 +106,5
sonstige Erlöse 16,4 10,6 +5,8 soziale Abgaben und Aufwendungen
Gesamt 29.665,5 29.013,9 +651,6 für Altersversorgung
(Angaben in Tsd. €) und Unterstützung 991,3 1.037,8 -46,5
(Angaben in Tsd. €)
30Die Löhne und Gehälter erhöhten sich im Berichtszeitraum Zinserträge und Zinsaufwendungen sowie Abschreibungen
um 106,5 Tsd. €. Dies resultiert aus einer Aufstockung im auf Wertpapiere des Umlaufvermögens entwickelten sich
Personalbestand sowie tariflichen Gehaltsanpassungen. Bei wie folgt:
den Ausgaben für soziale Leistungen und Altersvorsorge ist
ein Rückgang um -46,5 Tsd. € zu verzeichnen, bedingt durch 2020 2019 Veränderung
eine geringere Dotierung der Pensionsrückstellung im Be- Zinserträge 428,4 494,5 -66,1
richtsjahr. Abschreibungen auf Wertpapiere 143,6 60,1 +83,5
Zinsaufwendungen 942,7 1.147,9 -205,2
Die Entwicklung der Posten ‚Abschreibungen auf imma- (Angaben in Tsd. €)
terielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und
Sachanlagen‘ sowie ‚sonstige betriebliche Aufwendungen‘ Ein Teil der Liquiditätsüberschüsse wird in festverzinslichen
stellt sich wie folgt dar: Wertpapieren angelegt. Hieraus resultieren nahezu alle Zins-
erträge. Im Jahresvergleich minderte sich der Bestand fest-
2020 2019 Veränderung verzinslicher Wertpapiere durch Fälligkeiten und Käufe per
Abschreibungen a. immaterielle Saldo um -3.144,6 Tsd. €. Die durchschnittliche Verzinsung
Vermögensgegenstände des Anlage- des Bestandes lag im Berichtsjahr bei 2,01 % (2019 = 2,21 %).
vermögens u. Sachanlagen 4.196,6 4.035,7 +160,9 Dementsprechend entwickelten sich auch die Wertpapier-
sonstige betriebliche erträge mit Zinseinnahmen in Höhe von 425,6 Tsd. € (2019 =
Aufwendungen 1.123,2 1.223,2 -100,0 492,2 Tsd. €). Die Renditen an den Geld- und Kapitalmärkten
(Angaben in Tsd. €) entwickelten sich im Berichtsjahr weiter rückläufig. Infolge
der Corona-Pandemie kam es im Frühjahr zu stärkeren Kurs-
Die planmäßige Abschreibung auf Gebäude und Außenan- rückgängen beim Wertpapierbestand. Im Jahresverlauf setzte
lagen erhöhte sich 2020 um 159,6 Tsd. € und ist zurückzu- jedoch eine Erholung ein, sodass keine größeren Wertkorrek-
führen auf die umfangreiche Investitionstätigkeit in den Wirt- turen erforderlich waren.
schaftsjahren 2019 und 2020.
Abschreibungen auf immaterielle Wirtschaftsgüter und an- Die Zinsaufwendungen verringerten sich im abgelaufenen
dere Sachanlagen veränderten sich gegenüber dem Vorjahr Geschäftsjahr auf 942,7 Tsd. € (2019 = 1.147,9 Tsd. €). Ob-
nur unwesentlich. wohl durch Darlehnsaufnahmen eine Bestandserhöhung ein-
trat, bewirkten plan- und außerplanmäßige Tilgungen einen
‚Sonstige betriebliche Aufwendungen‘ fielen im Berichtsjahr Rückgang des Zinsaufwandes um -205,2 Tsd. €. Die durch-
in Höhe von 1.123,2 Tsd. € an (2019 = 1.223,2 Tsd. €). Dieser schnittliche Verzinsung der Spareinlagen im Berichtsjahr sank
Minderaufwand von 100 Tsd. € ist darauf zurückzuführen, auf 0,47 % (2019 = 0,68 %).
dass im Vorjahr als Sondereffekt Abrisskosten in Höhe von
-290,7 Tsd. € für die Gebäude ‚Nikolausberger Weg 140–144‘ Der Aufwand für ‚Steuern vom Einkommen und vom Er-
anfielen. Rückläufig entwickelten sich im Berichtsjahr Unter- trag‘ sowie ‚sonstige Steuern‘ entwickelte sich wie folgt:
stützungsleistungen an unsere Mieter im Rahmen von Sanie-
rungsmaßnahmen (-38,7 Tsd. €) sowie Aufwendungen für 2020 2019 Veränderung
Schulungen, Seminare und damit verbundene Fahrt- und Steuern vom Einkommen
Reisekosten (-32,8 Tsd. €). Mehraufwand i. H. v. 267,7 Tsd. €, und vom Ertrag 22,9 34,7 -11,8
davon 152,4 Tsd. € zur Dotierung einer Rückstellung, ent- sonstige Steuern 942,6 942,3 +0,3
stand dagegen im Zusammenhang mit der Kampfmittelbe- (Angaben in Tsd. €)
seitigung beim Neubauprojekt ‚Godehardstraße‘.
31In der Position ‚Steuern vom Einkommen und vom Ertrag‘
wurde das steuerliche Ergebnis des Berichtsjahres berücksich-
tigt. Die unter ‚sonstige Steuern‘ ausgewiesenen Aufwendun-
gen betreffen fast ausschließlich Grundsteuerzahlungen für
den Wohnungsbestand.
Die Betriebsergebnisrechnung stellt sich im Jahresver-
gleich wie folgt dar:
2020 2019
Betriebsergebnis 6.706,4 4.754,6
Finanzergebnis 109,0 427,3
neutrales Ergebnis 156,9 262,9
Steuern vom Einkommen (Ertrag) -22,9 -34,7
Jahresüberschuss 6.949,4 5.410,1
Zinsaufwand (ohne Zinsen aus der
Aufzinsung von Rückstellungen) 750,5 929,6
Abschreibungen auf Sachanlagen
und immaterielle Wirtschaftsgüter 4.196,6 4.035,7
Jahresergebnis EBITDA 11.919,3 10.410,1
(Angaben in Tsd. €)
323. Risiko- und Chancenbericht
3.1. Grundlagen Auf Basis der formulierten Geschäftsstrategie bedarf es, um
den Geschäftserfolg zu sichern, eines Handlungsrahmens,
Ein wesentlicher Bestandteil der Unternehmensführung ist einer sogenannten Risikostrategie. In verschiedenen Szenarien
das Risikomanagement. Als Grundlage für dessen Ausge- werden Gefährdungspotenziale und die unternehmensspezi-
staltung dienen die in den sogenannten MaRisk (Mindest- fische Risikotragfähigkeit gegenübergestellt, um daraus ent-
anforderungen an das Risikomanagement) und den BAIT sprechende Handlungsoptionen abzuleiten. Welche Risiken
(Bankaufsichtliche Anforderungen an die IT) statuierten Ver- dabei konkret zu berücksichtigen sind, ergibt sich aus einer
lautbarungen der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungs- regelmäßigen Risikoinventur. Im Rahmen dieser Bestandsauf-
aufsicht. Die MaRisk beschreiben die Anforderungen an das nahme ermittelt die Genossenschaft, welche Sachverhalte die
Risikomanagement, treffen Aussagen zu Organisationsricht- Vermögens-, Ertrags- oder Liquiditätslage wesentlich beein-
linien, Dokumentation, Ressourcen, Anpassungsprozessen trächtigen können. Sind die mit der definierten Geschäfts-
und Auslagerung. Die BAIT haben ihre Grundlage in den all- strategie einhergehenden Risiken identifiziert, so ist zu prüfen,
gemeinen Regelungen der MaRisk, konkretisieren aber die ob ihnen ein entsprechendes Deckungspotenzial gegenüber-
Vorgaben speziell für den Bereich Informationstechnik. Sie steht, d. h., ob die wirtschaftliche Risikotragfähigkeit gegeben
definieren den Rahmen für die technisch-organisatorische ist. Ist dies nicht der Fall, sind Anpassungen der Geschäfts-
Ausstattung, das Management der IT-Ressourcen sowie für strategie erforderlich.
das IT-Management.
Der dritte Baustein des Risikomanagements ist das interne
Das Risikomanagement umfasst vier wesentliche Bestand- Kontrollsystem. Es gilt, die vom Vorstand festgelegte Strategie
teile: Risikotragfähigkeit, Risikostrategien, internes Kontroll- regelmäßig jährlich und darüber hinaus auch anlassbezogen
system und die Implementierung besonderer Funktionen im zu überprüfen und ggf. anzupassen. Der Vorstand seinerseits
Unternehmen. informiert den Aufsichtsrat in einem vierteljährlichen Rhyth-
mus über die wirtschaftliche Entwicklung der Genossenschaft
Eines der wichtigsten Ziele des Risikomanagements ist die sowie mindestens jährlich über mögliche Risikofaktoren.
Sicherstellung der ‚Risikotragfähigkeit‘. Ein Unternehmen Unter Risikogesichtspunkten wesentliche Informationen wer-
muss über so viel Deckungspotenzial verfügen, dass vorhan- den dem Aufsichtsrat davon unabhängig unverzüglich zur
dene Risiken jederzeit abgedeckt werden können und damit Kenntnis gebracht.
der Fortbestand des Unternehmens gesichert ist. Darauf auf-
bauend ist es Aufgabe der Geschäftsführung, Strategien zu Ein weiterer wesentlicher Baustein des Risikomanagements
entwickeln. ist die Installation von Kontroll-Instanzen. Für die Bereiche
Compliance, Risikocontrolling, IT und Interne Revision sind
In einer vom Vorstand definierten Geschäftsstrategie wird Verantwortliche zu benennen. Die Compliance-Funktion hat
beschrieben, mit welchen Mitteln und Maßnahmen die lang- die Aufgabe, auf die Einhaltung rechtlicher und interner Re-
fristige Existenz der Genossenschaft gesichert werden soll. Die gelungen hinzuwirken, um möglichen Risiken daraus ent-
Geschäftsstrategie wurde erarbeitet auf Grundlage einer gegenzuwirken. Der Risikocontrolling-Verantwortliche ist für
Betrachtung lokaler, standortspezifischer Besonderheiten ei- die Überwachung und die Kommunikation möglicher Risiken
nerseits sowie allgemeingültiger Rahmenbedingungen ande- zuständig. Die Aufgabe des IT-Informationssicherheitsbeauf-
rerseits. Der Erfolg dieser Planung ist von einer Vielzahl un- tragten ist die Erarbeitung von IT-Richtlinien und die Initiie-
terschiedlichster Faktoren abhängig. Das Ausbleiben oder eine rung notwendiger Maßnahmen. Er überwacht deren Einhal-
gegenteilige Entwicklung dieser Faktoren kann unter Umstän- tung und unterstützt die Umsetzung. Die Revision hat letztlich
den das Planungsziel gefährden. die Wirksamkeit und Angemessenheit des gesamten Risiko-
managementsystems, des internen Kontrollsystems sowie die
grundsätzliche Ordnungsmäßigkeit zu überprüfen.
33Sie können auch lesen
