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MANDANTEN- INFORMATION GRUNDSTEUERREFORM INFORMATION Inhalt Bereits 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) entschieden, dass das System der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Nachdem der Bund und die Länder ihre Bewertungsregeln veröffentlicht haben, sind alle rund 36 Mio. Grundstücke in Deutschland neu zu bewerten. Alle Grundstückseigentümer müssen deshalb zwischen 01. Juli und 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung beim Finanzamt einreichen. In diesem Informationsbrief stellen wir Ihnen die wichtigsten Neuregelungen dar.
MANDANTEN- INFORMATION
Wie setzt sich die Grundsteuer zusammen? Was ist in den nächsten Monaten zu tun?
An der Zusammensetzung der Grundsteuer hat sich Wenn Sie zum Beispiel Eigentümer eines
nicht viel geändert. Zunächst wird der Wert der Grundstücks sind, müssen Sie ab dem 01.07.2022
wirtschaftlichen Einheit sprich der Grundsteuerwert eine Feststellungserklärung an das Finanzamt
auf den 1. Januar 2022 festgestellt. Sodann senden. Dazu haben Sie nur bis zum 31.10.2022 Zeit.
(regelmäßig gleichzeitig) wird mit einem
Es müssen vorher verschiedene Daten ermittelt
Grundsteuermessbescheid der
werden, je nachdem in welchem Bundesland sich ihr
Grundsteuermessbetrag bzw. die Steuermesszahl
Grundstück befindet.
festgesetzt. Im dritten Schritt schlägt die Kommune
auf die Steuermesszahl den Hebesatz auf und setzt Im Anhang finden Sie dazu umfangreiche
letztlich die zu zahlende Grundsteuer fest. Checklisten.
Dabei gilt aus verfahrensrechtlicher Sicht, dass der Wer muss Feststellungserklärungen einreichen
Feststellungsbescheid Grundlagenbescheid für den Übersicht: Erklärungs- und Anzeigepflicht
Grundsteuermessbescheid ist und der Wirtschaftliche Steuerpflichtige, denen
Grundsteuermessbescheid Grundlagenbescheid für Einheit die wirtschaftliche Einheit
den Grundsteuerbescheid ist. Damit gelten also die zuzurechnen sind
grundsätzlichen verfahrensrechtlichen Spielregeln,
dass bei Einwänden gegen den Grundlagenbescheid Grundstück ist mit Erbbauberechtigter unter
auch der Grundlagenbescheid anzufechten ist. Wer Erbbaurecht belastet Mithilfe des
sich also gegen die Höhe des Grundsteuerwerts Erbbauverpflichteten
wenden will, muss gegen den Feststellungsbescheid Gebäude auf Eigentümer des Grund
Einspruch einlegen und kann nicht den fremden Grund und und Bodens unter
Grundsteuerbescheid abwarten. Boden Mitwirkung des
Eigentümers oder
wirtschaftlichen
Bewertung Grundbesitz
Eigentümers des
= Grundsteuerwert Gebäudes
Berechnung nach dem sog. Bundesmodell
Folgende Bundesländer haben sich für das
Bundesmodell entschieden:
x Steuermesszahl
▪ Berlin
= Grundsteuermessbetrag ▪ Brandenburg
▪ Bremen
▪ Mecklenburg-Vorpommern
▪ Nordrhein-Westphalen
▪ Rheinland-Pfalz
x Hebesatz der Gemeinde ▪ Saarland (mit anderen Messzahlen)
▪ Sachsen (mit anderen Messzahlen)
= Grundsteuer ▪ Sachsen-Anhalt
▪ Schleswig-Holstein
▪ Thüringen
2MANDANTEN- INFORMATION
Die übrigen Bundesländer (Bayern, Baden- die Summe aus Gebäudesachwert und dem
Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Bodenwert (Fläche x Bodenrichtwert). Der
Hamburg) haben eigene Modelle entwickelt. Gebäudesachwert wird ermittelt indem von dem
Produkt aus Normalherstellungskosten und
Das Bundesmodell im Überblick
Bruttogrundfläche eine Alterswertminderung
Sie müssen zunächst unterscheiden, um welches abzieht.
Vermögen es sich handelt:
Bayern
▪ Land- und Forstwirtschaftliches Vermögen
▪ Grundvermögen In Bayern gilt ein ganz anderes Modell. Es weicht
erheblich vom Bundesmodell ab und bemisst die
Das Grundvermögen wird weiter unterteilt in
Grundsteuer nach einem reinen Flächenmodell.
▪ Unbebaute Grundstücke und Maßgeblich sind nur die Flächen von Grund und
▪ bebaute Grundstücke Boden und die Wohn-/Nutzfläche der Gebäude,
jeweils multipliziert mit einer eigenen
Bebaute Grundstücke können im Sachwertverfahren
Äquivalenzzahl.
oder im Ertragswertverfahren bewertet werden, je
nachdem um welche Grundstücksart es sich handelt: Feststellung der Äquivalenzbeträge
Ertragswertverfahren Im Bayerischen System werden nicht die
Grundsteuerwerte, sondern die Äquivalenzbeträge
▪ Einfamilienhaus festgestellt, und zwar auch auf den 1. Januar 2022.
▪ Zweifamilienhaus
▪ Mietwohngrundstück Die Feststellung selbst erfolgt durch einen
▪ Wohnungseigentum Feststellungsbescheid. In diesem Bescheid werden
sowohl die Äquivalenzbeträge festgestellt als auch
Sachwertverfahren Feststellungen über die Fläche des Grund und
▪ Geschäftsgrundstück Bodens sowie die Gebäudeflächen getroffen. Es
▪ Gemischt genutztes Grundstück erfolgen aber keine Feststellungen zur
▪ Sondereigentum Grundstücksart, da diese irrelevant ist.
▪ Sonstige bebaute Grundstücke
Baden-Württemberg
Überblick Ertragswertverfahren Baden-Württemberg hat bereits am 04.11.2020 das
Der Ertragswert ist die Summe aus dem abgezinsten Landesgrundsteuergesetz beschlossen (LGrStG). Das
Bodenwert und dem kapitalisierten Reinertrag. Baden-Württemberg-Modell weicht
Abgezinster Bodenwert ist der Wert des unbebauten verfahrenstechnisch nicht allzu sehr von der
Grundstücks (Fläche x Bodenrichtwert) multipliziert Bundesregelung ab. Schuldner der GrSt ist, wem der
mit einem Abzinsungszinssatz. Steuergegenstand zuzurechnen ist.
Steuergegenstand kann Grundvermögen oder Land-
Der kapitalisierte Reinertrag ist die monatliche und Forstwirtschaftliches Vermögen sein.
Nettokaltmiete x Wohnfläche abzüglich
pauschalierter Bewirtschaftungskosten. Der sich nun Die Abgabe der Erklärung regelt § 22 LGrStG, enthält
ergebende Betrag muss mit einem Vervielfältiger aber dieselben Regelungen wie die Bundesregelung
multipliziert werden. und § 149 AO. Es wird auch in Baden-Württemberg
eine Allgemeinverfügung geben.
Überblick Sachwertverfahren Änderungen müssen bis Ende Januar des auf das
Der Grundsteuerwert ist der vorläufige Sachwert des Jahr, in dem die Änderung eingetreten ist, folgenden
Grundstücks multipliziert mit einer zu
bestimmenden Wertzahl. Vorläufiger Sachwert ist
3MANDANTEN- INFORMATION
Jahres angezeigt werden. Alles läuft elektronisch Niedersachsen
und soll über Elster übermittelt werden.
Das niedersächsische Flächen-Lage-Modell basiert
Die Grundsteuerwerte werden wie erwartet auf dem Hessischen Modell mit einigen
gesondert festgestellt. Abweichungen. Das NGrStG, Niedersächsische
Grundsteuergesetz, wurde am 13.07.2021
Maßgeblich sind für die Grundsteuer in Baden-
beschlossen.
Württemberg also nur die Fläche und der
Folgende Faktoren sind wichtig:
Bodenrichtwert. Auf die Art des Gebäudes kommt es
im ersten Schritt zwar nicht an, aber es gibt je nach ▪ Fläche des Grundstücks
Nutzung Minderungen bei der Steuermesszahl. ▪ Fläche des Gebäudes
▪ Gebäudenutzung
▪ Grundsteuerwert = Fläche x Bodenrichtwert
▪ Bodenrichtwert
▪ Steuermessbetrag = Grundsteuerwert x
▪ Durchschnittlicher Bodenrichtwert
Hebesatz
Hamburg
Hessen
Das Hamburgische Wohnlagenmodell basiert
Am 14.12.2021 wurde das Hessische
ebenfalls auf dem Bayerischen Flächenmodell mit
Grundsteuergesetz verabschiedet. Es basiert auf
der Besonderheit, dass auch die Wohnlage selbst
dem Bayerischen Flächenmodell, bezieht aber auch
Einfluss auf den Wert der Grundsteuer hat.
die Bodenrichtwerte in eine Faktorberechnung mit
ein, sodass man vom Flächen-Faktor-Modell spricht. Man benötigt folgende Daten
Durch die besondere und von der Bundesregelung
▪ Fläche des Grundstücks
abweichende Berechnung sind in Hessen
▪ Fläche des Gebäudes
landesbezogene Faktoren zu berücksichtigen.
▪ Wohnlage
▪ Gebäudenutzung
Orientierungsgröße ist dabei die Fläche von
Wann Sie in einer guten und wann Sie in einer
▪ Grund und Boden
normalen Wohnlage wohnen, können Sie im
▪ Wohnfläche und
Hamburger Wohnlagenverzeichnis nachlesen.
▪ Nutzfläche
Zur Ermittlung des jeweiligen Flächenbetrages ist
beim Grund und Boden ein Wert von 0,04 €/m²
anzusetzen, für Wohn- und Nutzflächen jeweils
0,50 €/m². Erst bei der Steuermesszahl wird
zwischen Wohn- und Nutzflächen differenziert,
indem der Flächenbetrag bei Wohnflächen nur zu
70 % angesetzt wird.
Zudem weicht Hessen von dem Bayerischen Modell,
das sich nur an den Flächen orientiert, ab und
berücksichtigt zudem noch die Bodenrichtwerte.
Dabei wird aber ein Verhältnis gebildet aus dem
Bodenrichtwert des Grundstücks und dem
durchschnittlichen Bodenrichtwert der gesamten
Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet.
4MANDANTEN- INFORMATION
Checkliste Bremen Bundesmodell Lage ☐
Wo liegt das Welches Welche Daten Zuständiges ☐
Grundstück? Verfahren gilt? braucht man? Finanzamt
Baden- Modifiziertes Lage ☐ Eigentümer ☐
Württemberg Bodenwert-
Finanzamt ☐ Gebäudeart ☐
modell
Eigentümer ☐ Baujahr ☐
Nutzung ☐ Sanierung ☐
Fläche Grundstück ☐ Bodenrichtwert ☐
Wohn-/Nutzfläche ☐ Grundstücksfläche ☐
Bodenrichtwert ☐ Wohn-/Nutzfläche ☐
Ermäßigungen* ☐ Hamburg Wohnlagen- Lage ☐
Bayern Flächenmodell Lage ☐ Modell
Zuständiges ☐
Finanzamt ☐ Finanzamt
Eigentümer ☐
Eigentümer ☐
Grundstücksfläche ☐
Grundstücks- ☐
fläche Wohn-/Nutzfläche ☐
Gebäudefläche ☐ Wohnlage ☐
Gebäudenutzung ☐ Hessen Flächen- Lage ☐
Ermäßigung* ☐ Faktor-Modell
Zuständiges ☐
Berlin Bundesmodell Lage ☐ Finanzamt
Eigentümer ☐
Finanzamt ☐
Eigentümer ☐
Wohn-/Nutzfläche ☐
Gebäudeart ☐ Mecklenburg- Bundesmodell Lage ☐
Vorpommern
Baujahr ☐ Zuständiges ☐
Finanzamt
Sanierung ☐
Eigentümer ☐
Bodenrichtwert ☐
Gebäudeart ☐
Grundstück Fläche ☐
Baujahr ☐
Wohn-/Nutzfläche ☐
Sanierung ☐
Brandenburg Bundesmodell Lage ☐
Bodenrichtwert ☐
Finanzamt ☐
Grundstücksfläche ☐
Eigentümer ☐
Wohn-/Nutzfläche ☐
Gebäudeart ☐
Niedersachsen Flächen-Lage- Lage ☐
Baujahr ☐ Modell
Zuständiges ☐
Sanierung ☐ Finanzamt
Bodenrichtwert ☐ Eigentümer ☐
Grundstück Fläche ☐ Fläche Grundstück ☐
Wohn-/Nutzfläche ☐
5MANDANTEN- INFORMATION
Fläche Gebäude + ☐ Gebäudeart ☐
Nutzung
Baujahr ☐
Bodenrichtwert ☐
Sanierung ☐
Durchschn. ☐
BoRiWe Bodenrichtwert ☐
Nordrhein- Bundesmodell Lage ☐ Grundstücksfläche ☐
Westphalen Wohn-/Nutzfläche ☐
Zuständiges ☐
Finanzamt Sachsen- Bundesmodell Lage ☐
Eigentümer ☐ Anhalt
Finanzamt ☐
Gebäudeart ☐ Eigentümer ☐
Baujahr ☐ Gebäudeart ☐
Sanierung ☐ Baujahr ☐
Bodenrichtwert ☐ Sanierung ☐
Grundstücksfläche ☐ Bodenrichtwert ☐
Wohn-/Nutzfläche ☐ Grundstücksfläche ☐
Rheinland- Bundesmodell Lage ☐ Wohn-/Nutzfläche ☐
Pfalz
Zuständiges ☐ Schleswig- Bundesmodell Lage ☐
Finanzamt
Holstein
Finanzamt ☐
Eigentümer ☐
Eigentümer ☐
Gebäudeart ☐
Gebäudeart ☐
Baujahr ☐
Baujahr und ☐
Sanierung ☐
Sanierung
Bodenrichtwert ☐ Bodenrichtwert ☐
Grundstücksfläche ☐ Grundstücksfläche ☐
Wohn-/Nutzfläche ☐ Wohn-/Nutzfläche ☐
Saarland Bundesmodell Lage ☐ Thüringen Bundesmodell Lage ☐
(mit Finanzamt ☐ Finanzamt ☐
Abweichungen)
Eigentümer ☐ Eigentümer ☐
Gebäudeart ☐ Gebäudeart ☐
Baujahr ☐ Baujahr ☐
Sanierung ☐ Sanierung ☐
Bodenrichtwert ☐ Bodenrichtwert ☐
Grundstücksfläche ☐ Grundstücksfläche ☐
Wohn-/Nutzfläche ☐ Wohn-/Nutzfläche ☐
Sachsen Bundesmodell Lage ☐
(mit Finanzamt ☐
Abweichungen) * Ermäßigungen: z. B., Wohnbauförderung,
Eigentümer ☐ Denkmalschutz, eingeschränkte Nutzbarkeit etc.
6MANDANTEN- INFORMATION
Übersicht Gebäudeart
▪ Wohngrundstücke mit einer
Wohnung;
▪ Mitbenutzung für betriebliche oder
öffentliche Zwecke zu weniger als
50 Prozent – berechnet nach der
Einfamilienhaus Wohn- und Nutzfläche – ist
unschädlich, soweit dadurch die
Eigenart als Einfamilienhaus nicht
wesentlich beeinträchtigt wird;
▪ kein Wohnungseigentum im Sinne
der Nummer 4.
▪ Wohngrundstücke mit zwei
Wohnungen;
▪ Mitbenutzung für betriebliche oder
öffentliche Zwecke zu weniger als
50 Prozent – berechnet nach der
Zweifamilienhaus Wohn- und Nutzfläche – ist
unschädlich, soweit dadurch die
Eigenart als Zweifamilienhaus nicht
wesentlich beeinträchtigt wird;
▪ kein Wohnungseigentum im Sinne
der Nummer 4.
▪ Grundstücke, die zu mehr als 80
Prozent – berechnet nach der
Wohn- und Nutzfläche –
Wohnzwecken dienen
Mietwohngrundstück ▪ keine Ein- oder Zweifamilienhäuser
im Sinne der Nummer 1 bzw.
Nummer 2
▪ kein Wohnungseigentum im Sinne
der Nummer 4 .
▪ Wohnungseigentum ist das
Sondereigentum an einer Wohnung
in Verbindung mit dem
Wohnungseigentum
Miteigentumsanteil an dem
gemeinschaftlichen Eigentum, zu
dem es gehört (§ 1 Absatz 2 WEG).
▪ Teileigentum ist das
Sondereigentum an nicht zu
▪ Wohnzwecken dienenden Räumen
Teileigentum eines Gebäudes in Verbindung mit
dem Miteigentum an dem
gemeinschaftlichen Eigentum, zu
dem es gehört (§ 1 Absatz 3 WEG).
▪ Grundstücke, die zu mehr als 80
Prozent – berechnet nach der
Wohn- und Nutzfläche – eigenen
Geschäftsgrundstück oder fremden betrieblichen oder
öffentlichen Zwecken dienen
▪ kein Teileigentum im Sinne der
Nummer 5.
▪ Grundstücke, die teils
Wohnzwecken, teils eigenen oder
Gemischt genutztes fremden betrieblichen oder
Grundstück öffentlichen Zwecken dienen
▪ keine Grundstücke im Sinne der Nr.
1 bis 6.
Sonstige bebaute ▪ Auffangtatbestand: Grundstücke,
Grundstücke die nicht unter die Nr. 1 bis 7 fallen
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