Realestatereport - Real Estate Move
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rer Ausgabe 3
realestatereport
Erscheinungsdatum: 08.05.2019
DA S I M MOBI L I E N E - M AG A Z I N F Ü R AN L AG E N & P R OP E R T Y P R OF E S S ION AL S
Industriezonen nicht «Immobilien-
vergessen unternehmen
müssen sehr
Es wird zuviel und am falschen Ort gebaut, die Leerstände innovativ sein,
nehmen zu. Eine Diskussion, die nicht neu ist, aber immer um am Markt
wieder neu entfacht. Die Raumplanung könnte wesentlich
mehr bewirken, als sie es tut.
bestehen
zu können».
Peter Lehmann,
CEO Swiss Prime Site
Immobilien AG
INHALTSVERZEICHNIS
Seite 3
Blockchain erhöht die Transparenz
Seite 7
Retail: Düstere Szenarien nehmen zu
Der Auslöser für die Diskussion, welche die Immobilienwirtschaft Seite 10
seit Jahrzehnten in Atem hält, kam nicht von der Branche selbst, Es kommt stark auf das richtige
sondern von der Scholle quasi: Für William Wyss, ehemaliger Berner Angebot an
SVP-Nationalrat, war die Motion, die er in den achtziger Jahren als Seite 13
damaliger Grossrat im bernischen Kantonsparlament einreichte, eine Vielfalt nutzen
Herzensangelegenheit. Als Landwirt wollte er nicht zusehen, wie das
Land ungeordnet überbaut wurde, obschon die Schweiz seit 1979 über Seite 16
Mehr Innovation gefragt
ein Raumplanungsgesetz verfügte. Die damaligen GATT-Verhandlungen
sorgten nicht nur in ländlichen Gegenden für Unsicherheit über die Seite 18
Versorgung des Landes mit Lebensmitteln, auch grosse Teile der Zu wenig verdichteter Wohnraum
Stadtbevölkerung machten sich Sorgen darüber. Die Vorboten der
Seite 21
Globalisierung zeichneten sich ab. Wyss wollte sicherstellen, dass nicht Nachrichten
dort gebaut wird, wo das Land für die Ernährungssicherheit benötigt
wurde – er forderte die Sicherung der Fruchtfolgeflächen. Die Motion
weiter auf Seite 2
rer Ausgabe 3
wurde angenommen und 1992 in eidgenössisches Mit dieser Entwicklung haben selbst langjährige
Recht umgewandelt. Jeder Kanton ist verpflichtet, Marktbeobachter nicht gerechnet. Doch die Signale
eine festgelegte Mindestfläche raumplanerisch vor sind deutlich: Es soll nur noch dort gebaut werden,
Umnutzungen zu schützen. Ein Konzept, das bis wo es sinnvoll ist, was längst nicht überall der Fall
heute Gültigkeit hat. ist. Laut der Zürcher Kantonalbank wird vor allem
dort gebaut, wo das Land günstig zu haben ist.
Der Druck auf die Siedlungsfläche, das hätte sich Finden die Investoren keine geeigneten Projekte an
selbst William Wyss nicht vorstellen können, wächst zentralen Lagen, weichen sie in die Peripherie aus.
auch fast 30 Jahre später immer noch. Daran ändern Und das häufig in Regionen, in denen schon viele
auch die mehreren Revisionen des Raumplanungs- Mietwohnungen vergeblich auf ihre Mieter warten.
gesetzes nichts. Das Bundesgesetz bleibt bisher oft Fazit: Investoren bauen an der Nachfrage vorbei,
nicht mehr als ein zahnloser Papiertiger. Die Macht die Leerstände steigen.
über das eigene Kantons- oder Gemeindegebiet liegt
in anderen Händen. Dies zu ändern und die Ent- Schlimme Industriezonen
scheidungsgewalt auf höhere Stufe zu hieven, gelang Die Regulierung in den Zonen für Wohnbauten
trotz Versuchen bisher nie. Zu sehr sind Gemeinden ist nur ein Teil der Raumplanung, wenn auch
und Kantone darauf aus, attraktiv für Neuzuzüger der wichtigste. Die Raumplanung regelt aber die
und ansiedlungswillige Firmen zu sein. Der Grund ist Siedlung und Landschaft als Ganzes, also auch
klar: Die Steuereinahmen sind das Mass aller Dinge. die Industriezonen. Und in diesen sieht es in
vielen Gemeinden chaotisch aus. Während in den
Bundesrat schreitet ein Wohnbauzonen Grundlagen über Erscheinung und
Und nun das: der Bundesrat verbietet fünf Kantonen Erschliessung und sogar soziokulturelle Aspekte
weitere Einzonungen von Bauland vorzunehmen. angewendet werden, kommen diese in den Industrie-
Der Papiertiger hat Zähne erhalten. Die Kantone zonen meist völlig zu kurz. Das Resultat: Wüste
Genf, Luzern, Schwyz, Zug und Zürich haben nicht Cluster von Lager- und Produktionsbauten, oft auch
rechtzeitig eine Mehrwertabgabe eingeführt oder ohne Anbindung an den öffentlichen Verkehr und
sie haben die bundesrechtlichen Anforderungen ohne Kommunikationszentren mit Dienstleistungen
nicht erfüllt. Der Einzonungsstopp in diesen des täglichen Gebrauchs, wie Läden und Restaurants.
Kantonen gilt seit 1. Mai 2019. Der Grund für das Nach 18 Uhr gleichen sie dunklen Unorten, in denen
bundesrätliche Einschreiten: Das revidierte Raum- man sich nicht mehr aufhalten möchte. Sie sind
planungsgesetz von 2013 verpflichtet die Kantone, ein raumplanerisches Fiasko. Ein Eingreifen der
Mehrwerte aus Einzonungen mit einem Mindestab- Bau- und Raumplanungsbehörden über die
gabesatz von 20 Prozent abzuschöpfen. Kantone, die Gemeindegrenzen hinweg ist in Zukunft auch in
ihrer Pflicht nicht nachgekommen sind, dürfen nun den Industriezonen unerlässlich.
seit dem 1. Mai keine neuen Bauzonen ausscheiden. Remi Buchschacher
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rer Ausgabe 3
«Blockchain erhöht Was hat Sie dazu bewogen, die Blockchain-
die Transparenz»
Technologie in der Immobilienbranche
anzubieten?
Seit meiner Studentenzeit bin ich in der Immobilien-
Welt unterwegs und verstehe die Branche deshalb
Neue Technologien haben es schwer, das ist auch bei sehr gut. Technologie hat mich von klein auf
Immobilientransaktionen über die Blockchain so. interessiert und Bitcoin habe ich früh entdeckt
Doch Bastiaan Don, CEO von blockimmo aus Zug und dabei vor allem die unterliegende Blockchain-
ist überzeugt, dass sich in Zukunft vermehrt auch Technologie gut verstanden. Ende 2017 habe ich
Immobilien tokenisieren lassen. mir vorgenommen, diese zwei Welten zusammen
zu bringen. Wichtig zu erwähnen ist dabei, dass es
Blockimmo hat die erste Immobilien-Transaktion immer um das Produkt geht das man anbietet. Die
auf Blockchain-Basis in der Schweiz getätigt. Wie Technologie ist zwar auch wichtig, aber ohne ein
waren die Reaktionen? kundenfreundliches Produkt (value proposition)
Die Reaktionen waren grundsätzlich sehr positiv. kann es niemals zu einer grossen Verbreitung der
Wir haben viele Anfragen erhalten von Interes- Blockchain-Anwendungen kommen.
senten, die auch gerne ihre Liegenschaft mittels
Tokenisierung verkaufen möchten. Auch kamen Blockchain wird häufig als unsicher taxiert, als zu
Anfragen aus dem Ausland zum Thema White- sehr den Hackern ausgeliefert.
Label-Lizensierung. Natürlich gab es auch kritische Leider wird Blockchain oft verwechselt mit Crypto-
Fragen und Äusserungen, wobei wir im Gespräch currency oder auch mit technisch zentralisierten
auch diese Personen von den Möglichkeiten und Lösungen wie zum Beispiel Börsen, die bereits öfter
Chancen unseres Produkts überzeugen konnten. gehackt worden sind. Die Verdrehung von Fakten
ist leider verständlich weil es wenig zuverlässige
Informationsquellen über Blockchain gibt und dafür
leider viel zu viel unseriöse Gerüchte.
Wie sicher ist denn blockimmo?
Weitverbreite öffentliche Blockchains – das sind
momentan lediglich Bitcoin und Ethereum –
sind bisher noch nie gehackt worden. Unsere
blockimmo-Lösung ist auf der Ethereum Blockchain
aufgebaut und somit von Grund auf sicher.
Zusätzlich haben wir bereits mehrere externe
Blockchain-Security-Firmen unsere Lösungen
prüfen lassen. Die Resultate waren immer sehr
positiv. Die Audit-Reports findet man auf unserem
Blog. Wir motivieren regelmässig «freundliche»
Hacker, unsere Plattform zu testen. Falls sie einen
Fehler finden, werden sie dafür belohnt.
Bis Heute haben wir noch keinen Rappen an
Bounty-Belohnungen ausbezahlt – ein weiterer
Beweis dafür, dass unsere Plattform sicher ist.
Bastiaan Don, CEO von blockimmo, ist überzeugt, dass sich
in Zukunft vermehrt Immobilien tokenisieren lassen.
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Bei einer Immobilientransaktion ist das Grund-
buchamt für die spätere Nachvollziehbarkeit des Was ist:
Geschäfts von grosser Bedeutung. Wie wollen Sie
das Grundbuch ersetzen? Blockchain
Das Grundbuch wollen wir nicht ersetzen. Wir Eine Blockchain ist eine kryptografische Daten-
wollen involvierte Parteien wie Grundbuchbeamte, bank, die von einem Netzwerk von Computern
verwaltet wird, von denen jeder automatisch
Notare, Steuerbeamte sowie politische Parteien
eine Kopie der aktuellsten Version speichert.
dazu motivieren, ernsthaft zu prüfen, welche
Vorteile entstehen, wenn man das Grundbuch auf Token
die Blockchain bringt. Es geht uns darum, dass alle Momentan ist ein Token eine Hülle, man kann
involvierten Parteien davon überzeugt sind. Die damit ein bestehendes Asset (in der alten Welt)
bestehende Infrastruktur bleibt vorhanden, sie wird in kleinster Form repräsentieren. Einfach
gesagt ist es eine Garderoben-Marke.
lediglich ergänzt mit Blockchain-Lösungen. Unter
dem Strich kann man so effizienter, schneller und Tokenisieren
auch kostengünstiger arbeiten. Wenn man ein bestehendes Asset (z.B. eine
Immobilie) in viele Bruchteile aufbricht und
Sie sprechen von einer Verbesserung der Transparenz diese durch mehrere Tokens repräsentiert,
durch die Blockchain. Welche Daten werden bei spricht man von tokenisieren. Es braucht dafür
einer Transaktion gespeichert? also einen Smart-Contract auf einer öffentli-
chen Blockchain worin die Token definiert sind.
Transparenz bedeutet in erster Linie, dass ein
Immobilienverkauf öffentlich wird. Es geschieht CryptoFranc
also nicht mehr alles hinter verschlossen Türen. CryptoFranc oder XCHF ist der digitale Schweizer
Wichtig ist auch, dass die Transaktionen nachvoll- Franken auf der Blockchain (herausgegeben
ziehbar werden. Es geht zum Beispiel um Fragen von der BitcoinSuisse-Tochtergesellschaft
wie: Wieviel wurde für ein Objekt bezahlt? Wieviele SwissCryptoTokens). Hier hat eine Firma also
den Schweizer Franken wie wir ihn kennen
Investoren waren involviert? Welche Fees wurden
tokenisiert. Ein XCHF ist gleich wie ein CHF
an wen bezahlt? Alles Fragen, die wichtig sind diese digitale Währungen nennt man auch
und bisher nur auf den Aussagen von Managern Stablecoins.
beruhten. Ähnlich würde es bei den Mietzinsen
aussehen. Also zum Beispiel wieviel der Vormieter Property DNA
bezahlt hat. Der Lebenslauf einer Immobilie, der auf der
Blockchain nachvollziehbar ist. An einer solchen
Lösung arbeitet das Startup Elea Labs. Heisst
Werden dadurch nicht auch Daten öffentlich
das Produkt so?
gemacht, die eigentlich unter dem Verschwiegen-
heitsabkommen zwischen Käufer und Verkäufer Stablecoin
liegen? Ein Stablecoin (z.B. CryptoFranc) ist ein sehr
Nein. Am Schluss ist Blockchain lediglich eine wichtiges Puzzleteil im Blockchain-Ecosystem.
weitere neue Technologie, das heisst niemand wird Man kann damit die vielen Vorteile (und
Lösungen) welche auf Blockchain basieren,
gezwungen diese anzuwenden. Noch viel wichtiger
direkt nutzen ohne Preisvolatilität.
ist: die Technologie muss sich an bestehende
Infrastrukturen und an geltende Gesetze anpassen. Bitcoin
Nur wo es auch tatsächlich Sinn macht kann man Bitcoin ist die erste öffentliche globale Digital-
die Vorteile der Technologie einsetzen und für ein Währung und gleichzeitig eine Blockchain.
besseres Produkt oder einen besseren Prozess Es war die erste Blockchain und auch das erste
nutzen. Produkt als Krypto-Währung, wobei man
sagen muss, dass sie sich mehr in Richtung
Wertanlage entwickelt hat.
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Das Grundbuch vereinigt die vertraglichen, Verbindung zwischen dem Token und dem Vehikel
juristischen Teile einer Immobilientransaktion. wird im Prospekt festgehalten. Wir fahren somit
Ein Gebäude hat aber auch eine technische am Anfang parallel in beiden Welten, weil es nicht
Dimension. anders geht. Man kann also bereits heute die vielen
In einem weiteren Schritt geht es um die Immobilien- Vorteile von Blockchain nutzten.
Daten. Auch diese könnte man, teilweise, indirekt
auf der Blockchain mittels eines sogenannten Hash Welche Vorteile sind das?
ablegen und damit ihre Rückverfolgbarkeit sicher- Man wird indirekt Eigentümer. Das ist grundsätzlich
stellen. Änderungen können nur durch verifizierte sowieso besser, weil man sich als Klein-Investor
Benutzter vorgenommen und durch sogenannte nicht täglich mit der Verwaltung des Objekts oder
Kuratoren bestätigt werden. Kurz gesagt baut man sonstigen Fragen, die den operativen Teil der
den Lebenslauf einer Immobilie auf – die sogenannte Immobilie betreffen, auseinandersetzen möchte.
Property DNA. An einer solchen Lösung arbeitet Dafür gibt es Profi-Firmen und uns (blockimmo)
momentan das Startup Elea Labs aus Baar, welches die diese Firmen überwachen.
wir als Blockchain-Tech-Partner unterstützen.
Das Grundstück in Zug, welches Sie tokenisiert
Blockchain-Kritiker führen oft ins Feld, dass der haben, steht im Eigentum einer Immobilien-
Erwerb von Tokens nicht mit dem Eigentums- gesellschaft. Werden mit dem Erwerb der Tokens
erwerb einer Immobilie gleichgesetzt werden Anteile an der Gesellschaft erworben?
könne, dafür fehle es heute an rechtlichen und Genau. Wie bereits erwähnt, muss man den Token
technischen Voraussetzungen. so strukturieren, dass ein bestehendes Vehikel
Das stimmt nur teilweise. Momentan hat ein Token benutzt wird. Zusätzlich kann man auch in einem
als solches keine rechtliche Qualifikation, das heisst einfachen Vertragsverhältnis zwischen Herausgeber
ein Token ist nur eine Hülle, welche man aber heute und Empfänger bestimmte Abmachungen treffen.
schon gebrauchen kann um bestehende Finanz- Neuerdings werden solchen Verhältnisse als
Vehikel wie zum Beispiel eine AG oder ein Fonds IOU Token beschrieben (I own you), wobei ein
einzubringen. Diese Vehikel werden als juristische vertraglicher Anspruch von einer Person zu
Personen im Grundbuch eingetragen. Die rechtliche einer anderen entsteht.
Weitverbreite noch nie gehackte öffentliche Blockchains sind momentan Bitcoin und Ethereum. Die Lösung von blockimmo
ist auf der Ethereum Blockchain aufgebaut.
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Ist es überhaupt möglich, mit der Blockchain- Bei einem Investment spielt auch die Liquidität
Technologie direktes Immobilien-Eigentum zu eine wichtige Rolle.
erwerben? Bei traditionellen Crowdinvesting-Firmen ist der
Direktes nein, solange das Grundbuch nicht verbunden Anteilseigner im Grundbuch eingetragen. Das führt
ist mit der Blockchain ist es meiner Meinung nach automatisch zu einer sehr illiquiden Investition, weil
nicht möglich. Wir schlagen konkret vor, dass es eine man seinen Anteil nur bedingt vorzeitig verkaufen
dritte Person braucht. Heute kennen wir natürliche kann – alle anderen Mitbesitzer haben ein Vorkaufs-
und juristische Personen. Wir schlagen vor, dass recht. Durch diese rechtliche Struktur kann es zu
es auch eine technische Person geben sollte, wobei Konflikten kommen. Dazu kommt, dass ein liquider
eine technische Person ein Smart-Contract sein Sekundärmarkt oft fehlt.
kann. Wir führten bei der Transaktion der Liegen-
schaft in Baar den Token CH-ZG4133 ein. Dieser Was ist bei blockimmo besser?
Token ist damit die technische Person. Der Token Bei blockimmo kann man zu jeder Zeit seine Anteile
wird innerhalb eines Smart-Contracts programmiert, peer-to-peer oder auf einem regulierten oder
so dass der Smart-Contract dadurch zum Eigen- dezentralen Handelsplatz wieder veräussern. Man
tümer der Liegenschaft wird. Innerhalb dieses ist also nicht an komplizierte langjährige Verträge
Smart-Contracts ist nun zu jeder Zeit ersichtlich, gebunden. Zusätzlich ermöglichen wir Immobilien-
wer wie viele Anteile der Liegenschaft hält. Eigentümern, auch nur einen Teil der Immobilien
zu verkaufen und verschaffen ihnen Zugang zu
Sie werden oft mit Crowdinvesting-Firmen in einem globalen Kapital-Markt.
Zusammenhang gebracht. Wo liegen die
Unterschiede? Um langfristig mit Blockchain-Produkten erfolgreich
Traditionelle Crowdinvesting-Firmen bieten zu sein, benötigen Sie die Akzeptanz der Regulatoren.
meistens Immobilien-Anteile in der Höhe von Wie weit sind Sie bereits im regulierten Bereich?
50‘000 Franken und mehr pro Anteil an. Mit der Für uns ist es sehr wichtig, dass wir uns an die
Blockchain-Lösung gibt es keinen Minimalbetrag, bestehenden gesetzlichen Bestimmungen halten.
wobei eine Investition ab 1000 Franken Sinn 2018 haben wir unser Vorhaben den Finanzbehörden
machen würde. in der Schweiz und in Liechtenstein vorgestellt.
Von beiden haben wir eine schriftliche positive
Rückmeldung erhalten.
Interview: Remi Buchschacher
Immobilien über den ganzen Lebenszyklus
hinweg betrachten – und intelligent entwickeln,
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rer Ausgabe 3
Retail: Düstere
Befürchtungen in Bezug auf die Auswirkungen
des Strukturwandels im Detailhandel haben die
Immobilieninvestoren erreicht und die Skepsis
Szenarien gegenüber Immobilientiteln, die auf Einkaufszentren
und Detailhandelsflächen ausgerichtet sind, wächst.
nehmen zu
Vor allem der Online-Handel setzt den Retailern
zu, welche mitten in ein Spannungsfeld der
Digitalisierung geraten sind. Aber nicht nur das:
es ist auch das stetig ausgebaute Flächenangebot,
Die Skepsis der Investoren wächst gegenüber Immo- welches trotz einer «overshoppten» Schweiz in den
bilientiteln, die auf Einkaufszentren und Detail- letzten Jahren munter weiter gewachsen ist. Dass
handelsflächen ausgerichtet sind – dies obwohl sich dadurch die vielen alten und neuen verfügbaren
die Stimmung im Schweizer Detailhandel scheinbar Flächen miteinander konkurrieren, verschärft den
leicht verbessert. Das schwierige Marktumfeld der Kampf ums Portemonnaie. Dazu kommt der grenz-
vergangenen Jahre wirkt immer noch nach. Zu nahe Handel im Ausland, welcher mit günstigen
bebachten ist, dass die Internationalisierung im Angeboten lockt. Für Philipp Strebel von CB Richard
Schweizer Detailhandel voran schreitet. Ellis ist dies ein weltweites Phänomen, welches dem
Remi Buchschacher Detailhandel zusetzt. In einem Referat zeigte er auf,
Vor allem der Online-Handel setzt den Retailern zu, welche mitten in ein Spannungsfeld der Digitalisierung geraten sind.
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dass sich der Online-Handel in den nächsten Jahren COS, Hunkemöller und Okaïdi in der Modebranche,
beschleunigt entwickeln und weitere Opfer fordern Decathlon in der Sportbranche und Flying Tiger
wird. Eine erste Dead Mall in der Schweiz gebe es in Copenhagen im Bereich Haushaltswaren. Die
Chiasso bereits. Ein düsteres Szenario, welches nur Internationalisierung im Schweizer Detailhandel
durch neue Konzepte abgewendet werden könne. schreitet voran.
Vor dieser Entwicklung können auch grosse und
weltweit engagierte Firmen nicht vorbeischauen. Kleine Ortszentren als Verlierer
Er nannte dabei H&M und OVS als Beispiele. «Wer Gemeinden mit weniger als 15‘000 Einwohner
wird in nächster Zeit die frei werdenden Flächen haben laut dem Retail Atlas prozentual am meisten
besetzen?», fragte er rethorisch. Filialen verloren. Mit einem noch relativ hohen
Anteil an Modeläden sind sie besonders empfindlich
541 Filialen geschlossen betroffen vom Rückzug dieser Branche. Gleichzeitig
Obwohl sich die Stimmung im Schweizer Detail- gehören sie nicht zu den Zieldestinationen der
handel scheinbar leicht verbessert, wirkt sich das expandierenden Ketten. Einige Gemeinden rutschen
schwierige Marktumfeld der vergangenen Jahre so in eine Abwärtsspirale: mit weniger Geschäften
auch auf die verschiedenen Einkaufsgebiete aus. kommen weniger Kunden und so kommen die
Dies geht aus den neuesten Zahlen des «Retail Atlas verbleibenden Geschäfte unter Druck. Einen
Schweiz 2019»* hervor. Demnach schlossen im Jahr beschleunigten Rückgang zeigen zum Beispiel
2018 in den 200 grössten Ketten im Bereich «Non- Porrentruy, Solothurn und Davos.
Food» insgesamt 541 Filialen. Die Insolvenz des
Kleiderhändlers OVS hatte daran einen Anteil von Kleine Einkaufszentren haben einen hohen Anteil
140 geschlossen Filialen. Insgesamt reduzierten an Läden mit periodischen Gütern. Mittelgrosse
41% aller «Non-Food» Ketten die Anzahl ihrer Einkaufszentren haben hingegen zusätzlich Ketten
Filialen. Deutlich kleiner ist der Anteil der expan- mit aperiodischen Gütern. «Und genau diese sind
dierenden Ketten. Rund 19% aller «Non-Food»- auf dem Rückzug. Von der beschriebenen Entwick-
Ketten expandierten mit insgesamt 170 Filialen. lung sind deshalb die mittelgrossen Einkaufszentren
Von der Expansion profitieren die grossen Orte besonders gefordert. Ihnen fällt es schwerer, die
und Einkaufszentren, mittelgrosse profitieren freigewordenen Läden wieder zu füllen», heisst es
kaum davon. im Retail Atlas weiter. Shopping Malls und grössere
Einkaufszentren können abgehende Läden schneller
In der Bekleidungsbranche ist der Filialenrückgang mit neuen Trendformaten auffüllen. Der Anteil an
am deutlichsten ausgeprägt. Mit einem Minus von Filialen bei den mittleren Zentren sank um 13%.
265 Filialen beträgt der Anteil nach Angaben des Besonders betroffen sind die Einkaufszentren A1
Retail Atlas rund die Hälfte vom Gesamtrückgang. (Oftringen), Métropole (Renens), Schönbühl (Luzern)
Neben OVS verschwinden auch die Modeketten Biba und Archhöfe (Winterthur). Sie alle haben im nahen
und die Globus-Marken Schild und Globus Herren. Umfeld grosse Konkurrenz. Das Stücki Shopping
Ein Teil davon wird wohl unter der Dachmarke in Basel verzeichnet sogar einen Rückgang von
Globus weiter betrieben. Bei 41% aller Modeketten 22 Ketten. Es setzt aber bereits parallel auf eine
nimmt die Anzahl der Filialen ab. Dazu gehören Neupositionierung im Bereich Arbeiten, Einkaufen,
grosse internationale Namen wie C&A, Benneton Unterhaltung und Gesundheit.
und H&M. Neben der Modebranche sind auch die
nahe verwandte Schuhbranche und die Bücher/ Erfahrungskomponente ist wichtig
Spielwarenbranche auf dem Rückzug. Bei der Die Bedingungen im «Non-Food» Detailhandel
Schuhbranche schlossen 68 Filialen, davon 26 bei scheinen sich 2019 etwas zu verbessern. Ein
Vögele Shoes. In der Bücher/Spielwarenbranche Indikator ist laut Retail Atlas die Zunahme der
schlossen 52 Filialen, davon 42 bei Ex-Libris. Einige national und international erfahrenen Neueinsteiger
wenige sind auf dem Vormarsch und füllen die mit Trendformaten im Bereich Dienstleistung,
Lücken, zum Beispiel internationale Ketten wie Gesundheit und Gastronomie mit einer starken
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Erfahrungskomponente. Insbesondere die Anzahl Gewerbetreibende zur Aufgabe gezwungen werden.
internationaler Ketten nimmt zu. Sie konzentrieren «Wo Frequenzen sind, lassen sich Geschäfte
sich allerdings auf die grosse Innenstädte und machen, wo nicht, muss auch der attraktivste
Einkaufszentren. Die mittelgrossen Gemeinden Shop seine Tore schliessen. Der Einkauf findet
und Zentren verbleiben 2019 in einem schwierigen heute immer weniger als geplantes Ereignis statt»,
Marktumfeld. Die Zeiten, in denen man blind darauf schreibt die CS in der Studie weiter. Dem Faktor
vertrauen konnte, dass die modischen Ketten einen Frequenzen sei deshalb höchste Aufmerksamkeit
erheblichen Teil der Fläche mieten, ist mit dem zu schenken. «Es erstaunt nicht, dass die Detail-
anhaltenden Wachstum des Online-Umsatzes in der handelsumsätze an den Knoten des öffentlichen
Mode, Technik und Unterhaltung vorbei. Darüber Verkehrs am stärksten wachsen. Es gilt demnach,
hinaus ist der Wettbewerb zwischen vielen Zentren Frequenzbringer an ausgewählten Standorten zu
für Verbraucher und Detailhändler gross. Nur konzentrieren.» Dazu zählen laut CS vor allem per-
die Zentren, die ihre Zielgruppen genau kennen sönliche Dienstleistungen, die auf echte Bedürfnisse
und sich mit einer starken Positionierung und der Bevölkerung ausgerichtet sind (zum Beispiel
zielgerichteten Strategie klar profilieren, haben eine medizinische Dienstleistungen, Körperpflege,
Chance. Kleinere Zentren und Orte mit Fokus auf Take-Aways), öffentliche Servicestellen sowie die
aperiodische Güter und Dienstleistungen sind von Versorgung mit Alltagsgütern.
den aktuellen Entwicklungen weniger betroffen.
Grosser Druck entsteht
Ein Teufelskreis wird ausgelöst «Durch die rückläufigen Umsätze, steigenden
«Mit der Schliessung einzelner Detailhandelsläden Leerständen, sinkenden Flächenbedürfnissen,
wird ausserhalb der bestfrequentierten Strassen- vermehrten Mietreduktionsanfragen, respektive
züge oft ein Teufelskreis ausgelöst. Neu- und tiefere Angebotsmieten entsteht nun zwangsläufig
Wiedervermietungen erweisen sich als äusserst ein enormer Druck bei den Vermietern», ist Sreten
schwierig, und die schwache Nachfrage drückt Petkovic, Geschäftsführer der Swiss Retail Solutions
erheblich auf die Mieten», schreibt dazu die AG in Unterägeri, überzeugt. «Folglich gilt es
Credit Suisse in ihrer Immobilienstudie. Bleibe ein seitens Eigentümerschaft als Erstes an Strecke zu
Ladengeschäft länger leer, leiden die Frequenzen, gewinnen, um den aktuellen Herausforderungen
was Auswirkungen auf die Umsätze umliegender Stand halten zu können, damit im nächsten Schritt
Geschäfte habe. Mit den abnehmenden Frequenzen das Angebot für die künftigen Bedürfnisse im Markt
sinkt auch die Aufenthaltsqualität. Wenig belebte frühzeitig und kompetitiv ausgestaltet werden.»
Standorte werden als weniger sicher wahrgenommen, Vor allem auch Grundeigentümer und Investoren
Touristen fühlen sich nicht angezogen und bleiben sollten kompetenter und effizienter auf die
ebenfalls fern. Dadurch sinken die Umsätze nur Veränderungen reagieren und weiterhin an
noch schneller, sodass weitere Geschäfte und möglichen Synergien arbeiten.
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Wir entwickeln unsere Areale kontinuierlich weiter. Damit sie den wachsenden Bedürfnissen
immer neu gerecht werden – nachhaltig, wertsteigernd und lebenswert. Zudem setzen wir
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rer Ausgabe 3
Es kommt stark dass zwischen 1994 und 2007 insgesamt 1427
Altgebäude 1246 Neubauten gewichen sind. Der
Rauminhalt wurde auf diese Weise verdoppelt und
auf das richtige die Zahl der Wohnungseinheiten vervierfacht. Wo
Boden teuer oder Bauland knapp ist rentiert es
Angebot an
besonders, Altes abzubrechen und Ersatzneubauten
zu erstellen.
Günstiger Wohnungsbau ist das Gebot der Stunde.
In der Immobilienwirtschaft ist die Lancierung des Doch die Marktsituation lässt bisher keine erfolgs-
richtigen Produkts zur richtigen Zeit ein Erfolgs- versprechenden Konzepte zu. Wird Admicasa im
faktor. Doch Erfolg sei auch damit verbunden, bei günstigen Segment selber tätig werden?
der Strategie nicht mit dem Strom zu schwimmen, Wie Sie selbst sagen ist günstiger Wohnbau das
ist Serge Aerne, Gründer und Hauptaktionär der Gebot der Stunde. Die Admicasa folgt jedoch nicht
Admicasa AG, überzeugt. nur einer momentanen Situation, sondern verfolgt
langfristige Strategien für die Kunden, welche
Die Immobilienwirtschaft wird durch die gegen- sie mit deren Bedürfnissen abstimmt und so die
wärtige Markt- und Zinssituation stark geprägt. entsprechenden Marktveränderungen wahrnehmen
Wie reagiert das Entwicklungsgeschäft darauf? kann. Aktuell sind wir jedoch über alles gesehen
Serge Aerne: Das ist korrekt. Es gilt jedoch zu zurückhaltend und arbeiten stark an den bestehenden
beachten, dass es in jeder Periode der Immobilien- Portfolios, welche vornehmlich in mittleren und
wirtschaft prägende Elemente gibt. Es ist wichtig, unteren Mietzinsbereich investiert sind.
nicht nur die Gegenwart zu berücksichtigen, son-
dern auch Annahmen und Strategien für die Zukunft
zu erarbeiten. Denn nur mit einer Strategie und
entsprechenden Justierungen, kann man langfristig
erfolgreich sein. Zurück zur Gegenwart: Neben der
immer wieder erwähnten These Lage, Lage Lage, ist
sicherlich für Immobilienentwickler ein zentraler
Punkt, das richtige Immobilien-Angebot bereitzu-
stellen.
Der Druck auf die Zentren ist hoch. Menschen
ziehen vermehrt in die gut erschlossenen urbanen
Räume. Wird es dort langsam eng?
Hier kommt das Thema Verdichtung und Reposi-
tionierung von älteren bestehenden Gebäuden zum
Tragen. Zu eng wird es meiner Meinung nach jedoch
noch lange nicht.
Mehr Verdichtung und höhere Gebäude werden
aber gefordert, um mehr Wohnraum schaffen zu
können. Doch wer gegenwärtig mit Hochhaus-
plänen kommt, muss mit grosser Gegenreaktion
rechnen. Oft scheitern gute Projekte daran.
Werden Chancen damit vertan?
Es werden auf jeden Fall Chancen vertan, da es doch Serge Aerne ist Grüder und Hauptaktionär der an der
einige Orte gibt, wo nur noch mit Höhe Wohnraum Berner Börse BX kotierten Admicasa AG.
gewonnen werden kann. Das Beispiel Zürich zeigt,
10rer Ausgabe 3
Die digitale Transformation wird das Verhältnis der Förderung des Gewerbes und der Attraktivität
zwischen Vermieter und Mieter in nächster Zeit des Ortes zu suchen. Diese Bedürfnisse stimmen
stark verändern. Wie geht Admicasa mit dieser nicht immer mit den Bedürfnissen des Immobilien-
Herausforderung um? inhabers überein. Diese sind eher auf der Seite der
Das ist eine neben vielen weiteren Herausforderungen, Rendite, der Verhinderung eines Leerstands und bei
welche Immobiliendienstleister in den nächsten den Aufwertungen zu finden.
Jahren vor sich haben. Es gilt diese Transformation
mit den entsprechenden Bedürfnissen des Vermieters Warum haben Sie mit Admicasa eine Immobilien-
und des Mieters digital abzuholen und umzusetzen. dienstleistungsgesellschaft geschaffen und nicht
wie viele andere eine reine Immobilieninvestment-
Die Regulatoren von Bund und Kantonen beein- gesellschaft?
flussen die Immobilienwirtschaft stark. Diese Wie gesagt, Erfolg hat man meist nicht, wenn man
scheint aber bisher eigenen Gesetzmässigkeiten zu mit dem Strom schwimmt. Die Strategie der Admicasa
folgen. Wo droht aus Ihrer Sicht die grösste Gefahr umfasst die verschiedenen Komponenten im Immo-
für die Branche? biliendienstleistungssektor. Also die Zusammenführung
Bei den unterschiedlichen Bedürfnissen. So sind von Management/Bewirtschaftung einerseits und
die Bedürfnisse des Kantons und des Bundes Bau andererseits. Denn ich bin der Meinung, dass
hauptsächlich bei den Steuereinnahmen respektive bezogen auf den Zyklus einer Immobilie diese drei
Immobilienanlagen
by Avadis
im Ausland
Speziell für
Vorsorgeeinrichtungen
Kontakt:
Christian Zoss, Leiter Kundenbetreuung
T 058 585 70 69, zoss@afiaa.com, www.afiaa.com
11rer Ausgabe 3
Komponenten zusammenspielen müssen um lang- erworben oder mit dem Spekulationsgedanken
fristig die jeweiligen Zyklen einer Immobilie optimal auf eine Aufwertung. Denn in den Städten sind
zu rentabilisieren. die Landpreise dermassen hoch, dass es meiner
Meinung nach fast unmöglich ist, moderate Mieten
Die Tochtergesellschaften der Admicasa Holding AG anzubieten.
erbringen einerseits Immobiliendienstleistungen
im Rahmen der Verwaltung sowie dem Manage- Das Portfolio der Admicasa besteht vorwiegend aus
ment und tätigen andererseits Direktinvestitionen Wohnliegenschaften. Werden Sie aus Gründen der
in Immobilien. Wie sorgen Sie für Transparenz Diversifikation auch in andere Segmente investieren?
gegenüber den Investoren? Der Verwaltungsrat der Admicasa hat erst vor
Durch die Kotierung an der BX haben wir für unsere kurzem entschieden, die Bestandesliegenschaften
Kunden, Partner und Mitarbeitenden ein Höchst- zu veräussern und sich ausschliesslich auf die
mass an Transparenz geschaffen. Dienstleistungen zu konzentrieren.
Admicasa ist an der Berner Börse BX kotiert. Wie Die Renditen sind aufgrund der grossen Nachfrage
hoch ist der Free Float und das Handelsvolumen? der institutionellen Anleger gegenwärtig sehr tief.
Die Aktionärsgruppe von Beat Frischknecht und Wie hoch sind Ihre Renditeüberlegungen?
mir hält cirka 66 Prozent der Admicasa-Aktien. Das Dies ist meines Erachtens nicht allgemein zu beant-
heisst, dass der Free Float somit rund 34 Prozent worten, da eine Rendite sich aus vielen einzelnen
beträgt. Faktoren zusammensetzt. Eine Renditeüberlegung
sollte sich nicht nur auf das Heute abstützen, sondern
Die ZKB hat in einer Studie festgestellt, dass oft langfristig betrachtet werden. So waren zum Beispiel
am falschen Ort gebaut wird – also im ländlichen noch bis vor wenigen Jahren Liegenschaften an stark
Raum und nicht in den Städten, wo die Nachfrage befahrenen Strassen für viele potenzielle Käufer ein
gross ist. Wie gehen Sie bei der geografischen Tabu, aber mit relativ guten Renditen zu erwerben.
Allokation vor? Doch mit dem vermehrten Gebrauch von Elektroautos
Hier liegt ein klassischer Zielkonflikt vor. Es wird ist die Lärmemission stark gesunken, wodurch die
oft in ländlichen Gebieten gebaut, da sich dort Attraktivität der Renditeliegenschaften an stark
eine höhere Rendite erzielen lässt – insbesondere befahrenden Strassen gestiegen ist.
begründet durch den tieferen Landpreis. Durch
Expansion der Zentren bevorzugen wir Lagen, Interview: Remi Buchschacher
welche in den Agglomerationen von Städten liegen.
Meiner Meinung nach werden heute Renditeliegen-
schaften an Zentrumslagen oft aus Prestigegründen
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12rer Ausgabe 3
Vielfalt nutzen
durch Basel III, bekundeten sie immer mehr Mühe.
Zum einen haben sie Probleme komplexere und
teils riskantere Geschäfte zu finanzieren und zum
anderen bei soliden Geschäften mit den Preisen der
Der Schweizer Finanzierungs- und Hypotheken- neuen Konkurrenz mitzuhalten. Gerade die Schwie-
markt ist in Bewegung geraten. Nebst den vielen rigkeiten im Pricing nutzten erst Versicherungen
neuen Kapitalgebern wie Versicherungen, im Retailgeschäft, und später weitere institutionelle
Pensionskassen und Anlagefonds und den Kapitalgeber, um Marktanteile zu gewinnen. Sie
klassischen Anbietern, den Schweizer Banken, konnten aufgrund anderer regulatorischer und
entstand eine breite Landschaft an Intermediären, struktureller Voraussetzung mit tieferen Margen
Vermittlern und Beratern. Von Sebastian Angst* als die Banken kalkulieren.
Banken haben über lange Zeit das Finanzierungs- Während den letzten Monaten aber kämpften sich
geschäft in der Schweiz dominiert. Auch heute sind Banken durch tendenziell wieder sinkende Margen
sie noch die klar grösste Gruppe gemessen am ins Geschäft zurück, so dass Immobilieninvestoren
ausstehenden Hypothekar- und Finanzierungs- heute eine ganze Palette an Kapitalgebern zur
volumen. Gerade aber durch die regulatorische Verfügung stehen. Somit sind bei der Auswahl
Welle nach der Finanzkrise, vor allem getrieben des Kapitalgebers die Bedürfnisse entscheidend,
Um den Ansprüchen von grösseren Immobilienkunden gerecht zu werden, bieten sich eine Vielzahl von Instrumenten an,
unter anderem auch im derivativen oder institutionellen Bereich.
13rer Ausgabe 3
welche vor allem in die Themen Flexibilität, Preis, Feld der Intermediäre und Berater
Höhe der Belehnung und Laufzeit der gewünschten Der Grundsatz, dass man sich nicht vom Produkte-
Finanzierung eingeteilt werden können. Je nach- anbieter direkt beraten lassen soll, sondern durch
dem, welche Dimensionen höher gewichtet werden, eine unabhängige Instanz, ist bestimmt nicht
empfehlen sich Kapitalgeber aus unterschiedlichen neu. Diverse andere Branchen haben bereits seit
Sektoren. Ein Beispiel dafür bieten kurzfristige längerem gezeigt, dass dieses System nachhaltig
Hypotheken, bei welchen die Banken eine klare sinnvoll ist. Als Beispiele dienen dafür zum Beispiel
Vorgabe zu einer vertraglichen Untergrenze des die Versicherungsbranche mit ihren Maklern oder
Basiszinssatzes bei 0% haben. Diese Vorgabe haben auch der Bauherrenvertreter für Verhandlungen mit
diverse andere Akteure nicht, wodurch sie oftmals Baufirmen und Produzenten. Der Schweizer Markt
sehr opportunistisch handeln können. Somit können nutzt die Dienstleistungen unabhängiger Intermediäre
hier Immobilienbesitzer potentiell einiges an ihren im Bereich von Finanzierungen und Hypotheken
kurzfristigen Zinskosten optimieren. Das gleiche aber noch nicht sehr lange, wie ein Vergleich mit
gilt auch für langfristige Hypotheken: Institutionelle unseren Nachbarländern zeigt. Dennoch spürt man,
Anleger, die gerade Fälligkeiten von langen Anleihen dass in den letzten Jahren eine klare Dynamik und
oder Darlehen haben und diese wiederum auf eine somit Verlagerung zu den Vermittlern und Beratern
lange Frist reinvestieren möchten, werden kom- erfolgte. Getrieben wurde dies vor allem durch
petitivere Preise stellen, als Anbieter, die bereits klassische Eigenheimfinanzierungen im Retail-
lange Durationen in den eigenen Aktivpositionen sektor. Hier gibt es diverse Online-Plattformen
haben. Auf solche Details gilt es bei der Auswahl der
passenden Gegenpartei zu achten.
Online- Am diesjährigen FM-Day wird der Industrie- und Werkplatz Schweiz genauer be-
Anmeldung leuchtet, denn die Schweizer Industrie nimmt als Wachstumsmotor und Innovator
13. Mai 2019 historisch eine zentrale Rolle in der Entwicklung der Schweiz ein. Wieviel Raum
bis Montag, day
mer.ch/events/fm
www.fm-kam FM SCHWEIZ dürfen diese Industrie und KMU’s einnehmen?
Die Themenkreise am FM-Day fokussieren dabei auf Immobilien- und Betreiber-
themen aus Sicht der Eigentümer, Nutzer und Bewirtschafter. Denn die Immobi-
lien- und FM-Branche soll auf diese Herausforderungen der Zukunft Antworten
geben können, um auf Augenhöhe zu argumentieren.
Mit einem ausserordentlich kompetenten und vielseitigen Portfolio an Referenten
wollen wir mit Ihnen den 11. FM-Day bestreiten und Sie mit frischen Erkenntnis-
sen, neuen Begegnungen und positiven Erfahrungen belohnen.
Wir sind gespannt und freuen uns, Sie am 21. Mai 2019 in Horgen zu sehen.
Christian Hofmann
Präsident SVIT FM Schweiz
Facility Management Day 2019
REFERATE AM 11. FM-DAY
Immobilien im Fokus
des Industrie- und Werkplatzes Schweiz «Das Industrieareal im Flächenwettbewerb» Dr. Remo Lütolf, RP RUAG Holding AG
«Der Industrie- und Werkplatz im Jahr 2040» Dr. Lukas Bühlmann,
Direktor EspaceSuisse
Jahrestagung SVIT FM Schweiz
Dienstag, 21. Mai 2019 «Freud und Leid der Schweizer Industrieareale» Dr. Joëlle Zimmerli,
Seminarhotel Bocken, Horgen Geschäftsführerin Zimraum GmbH
«Industrieareale aus Investorensicht» Dr. Stephan Kloess,
Geschäftsführer KRE KloessRealEstate
«Der Schweizer Immobilien-markt – Chancen und Risiken»
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14rer Ausgabe 3
(beispielsweise Comparis), auf welchen die Anbieter So können grössere Immobilienbesitzer im aktuell
und deren Preise verglichen werden können und historisch tiefen Zinsumfeld von kurzfristigen
welche so den Kreditnehmer im Entscheidungs- Finanzierungen nahe 0% und von sehr langfristigen
prozess unterstützen. Nebst den reinen Online- Finanzierungen unter 1% profitieren.
Lösungen entstanden auch grössere Vermittler,
welche eine Kombination aus Online-Applikationen Zusammenfassend sollte ein Debt Advisor /
und starker physischer Präsenz in Form von Filialen Finanzierungsberater folgende Bedingungen
und Vertriebsteams nutzen (wie Moneypark). erfüllen:
Speziallösungen für Firmenkunden - Unabhängigkeit: Und zwar richtige
Obwohl einige der genannten Akteure auch Lösungen Unabhängigkeit. Viele Anbieter gehören bereits
für Firmenkunden anbieten, muss zwischen den direkt oder indirekt den Produkteanbietern (wie
oben beschriebenen Standardgeschäften und kom- Banken oder Versicherungen). Dies führt zwangs
plexeren Firmenkunden-Finanzierungen unter- läufig zu Interessenskonflikten.
schieden werden. Hier agieren klassischerweise
Firmen, welche im Corporate Finance Bereich tätig - Keine reine Vermittlung von Standard-
sind, oder spezialisierte Debt Advisors. Die Spezia- Hypothekarprodukten wie bei einem Retail-
listen dieser Anbieter sollten Wissen im klassischen Broker, sondern Erarbeitung von Speziallösungen
Kreditgeschäft mit Expertise im Kapitalmarkt- und in punkto Pricing, Besicherung, Belehnungshöhe,
Zinsgeschäft vereinen. Nur so können Speziallösungen Vertragswerk und Instrumente.
strukturiert werden, welche dem Volumen und
somit auch den Ansprüchen von grösseren Immo- - Verständnis der Refinanzierung einer Bank
bilienkunden gerecht werden. Hierbei bietet sich (Treasury, regulatorische Rahmenbedingungen,
eine Vielzahl von Instrumenten an, unter anderem Ausgestaltung der Bilanz, usw.) sowie Verständnis
auch im derivativen oder institutionellen Bereich. des institutionellen Marktes (Pensionskassen,
Versicherungen, Anlagefonds, Corporates).
Expertise gefragt Die Komplexität, aber somit auch die Möglichkeiten
Durch den gezielten Einsatz der Expertise im Finanzierungs- und Hypothekarmarkt haben in
eines Debt Advisors / Finanzierungsberaters der Schweiz zugenommen. Firmen mit professio-
können im aktuellen Zinsumfeld zum Beispiel nellen CFOs und Verwaltungsräten kaufen sich diese
folgende Lösungen umgesetzt werden: sehr spezifische Expertise immer öfter ein, da ein
Monitoring und somit ein optimales Verhalten am
Kreditmarkt für die operativen Entscheidungsträger
Grosse Baugenossenschaft
einer Immobiliengesellschaft aus zeitlichen Gründen
- Kurzfristige LIBOR-Finanzierung zu aktuell fast nicht umsetzbar ist.
0,070% per annum
- Gleichzeitiger Abschluss einer zweiten *Sebastian Angst ist CEO bei pro ressource in Zürich.
Tranche über 15 Jahre zu 1,035% per annum
Schweizer Immobiliengesellschaft
- Finanzierung auf zwei Jahre zu 0,240% per
annum
- Abschluss eines Zinsswaps in Kombination
mit einer LIBOR-Hypothek ohne
0%-Untergrenze
Quelle: pro ressource
15rer Ausgabe 3
Mehr Innovation Welche Beispiele können Sie nennen?
Sehr gut eignen sich als Beispiele Bern Schönburg,
gefragt die beiden Motel-One in Basel und Zürich und
der Medienpark in Zürich. Früher handelte es sich
hierbei um Bürogebäude oder Rechenzentren.
Die Immobilienbranche steht nicht an der vordersten Daraus haben wir hippe Hotels, hochwertige und
Front beim Thema Innovation. Doch Immobilien- moderne Grossraumbüros wie auch Retailkonzepte
unternehmen müssen sehr innovativ sein, um am erstellt. Alles nach Kundenwunsch respektive dem
Markt bestehen zu können. Die Branche müsse sich Marktbedürfnis. In Zürich-Altstetten zum Beispiel
mehr in Richtung wandel- und teil-rückbaubare entsteht auf dem Siemens-Areal das Gebäude
Immobilien bewegen, sagt Peter Lehmann, CEO der „YOND“. Ein ganz neues Produkt, welches voll auf
Swiss Prime Site Immobilien AG. die Flexibilitätswünsche unserer Kunden einzu-
gehen vermag. In Schlieren repositionieren wir
das alte Druckzentrum der NZZ und haben auf der
Im Immobilienbereich ist Swiss Prime Site ja sehr dazugehörigen Baulandreserve einen zusätzlichen
erfolgreich, vor allem mit der Neupositionierung Neubau in Planung. In Basel funktionieren wir
von grossen Objekten. Wird das zu einer Art USP? derzeit ein erfolgloses Shopping Center zu einem
Peter Lehmann: Arealentwicklung und Umnutzungen multifunktionalen Gesundheits- und Unterhaltungs-
sind unsere Kernkompetenz. Diese werden wir für zentrum um.
die Zukunft noch stärker gewichten und ausbauen.
Daraus werden wir namhafte Beiträge erwirtschaften, Innovation entsteht also nur durch mutiges
weil hier die Wertschöpfung am grössten ist. Wir unternehmerisches Handeln und der Fähigkeit, die
werden aber, im Sinne eines aktiven Portfolioma- Risiken zu tragen?
nagements, auch immer wieder mal eine Bestandes- Teilweise. Wichtig ist zudem die Fähigkeit und das
liegenschaft oder ein Projekt erwerben. Know-how, um Kundenwünsche richtig antizipieren
zu können, respektive Trends in ihren Ansätzen zu
In der Schweiz wird es immer schwieriger, geeignete erkennen. Nicht immer wissen wir nämlich, was wir
Areale für die Wachstumsstrategie zu finden. Wie morgen genau benötigen.
gehen Sie mit dieser Situation um?
Aufgrund unseres Know-hows sowie der Reputation
und der Grösse unseres Immobilienportfolios haben
wir eine ausgeprägte Nähe zum Markt und ent-
sprechende Visibilität. Zudem haben wir innerhalb
unseres Portfolios signifikante Baulandreserven.
Diese sichern uns inskünftig Wachstum zu attraktiven
Konditionen.
Beim Wort Innovation denkt niemand zuerst an
die Immobilien- und Baubranche. Innovationen
benötigen viel Zeit und Schnauf. Wie wichtig ist
Ihnen das?
Das Gegenteil ist der Fall – Immobilienunternehmen
müssen sehr innovativ sein, um am Markt bestehen
zu können. Jedes unserer Projekte ist «tailor-made»
und explizit auf die Wünsche des Kunden und die
Bedürfnisse des Markts ausgerichtet. Oft geht es
neben der technologischen aber auch um konzep- Peter Lehmann ist CEO der Swiss Prime Site
tionelle Innovation. Immobilien AG
16rer Ausgabe 3
Sie sagten kürzlich an einer Veranstaltung: «Die Innovation im Bau- und Immobilienbereich
Bedürfnisse der Menschen wandeln sich rasant. heisst auch, den Verschleiss von grauer Energie
Heute eine Immobilie zu erstellen, die 50 Jahre einzudämmen. Welche Modelle müssen entwickelt
Lebensdauer hat, ist eine Herausforderung.» Wir werden?
lässt sich diese Herausforderung meistern? Erdbauten und statische Elemente sollten auf
Die Branche muss sich mehr in Richtung wandel- eine lange Lebensdauer ausgerichtet sein. Raum-
und teil-rückbaubare Immobilien bewegen. Wir höhen hoch genug, um mehr als nur Wohnen zu
tun dies genau mit einigen unserer Projekte. Diese ermöglichen. Auf- und Unterteilungen im Gebäude
Entwicklung muss zudem von politischen Rahmen- müssen verschiedensten Bedürfnissen gerecht
bedingungen begleitet werden, welche ermöglichen, werden, müssen rasch wandelbar sein. Und wenn
innerhalb ein- und derselben Zone verschiedene ein Dienstleistungsgebäude morgen zu Wohnen
Nutzerbedürfnisse zu befriedigen. Morgen wollen umgenutzt wird, müssen Aussenräume selbstredend
wir dort wohnen, wo wir arbeiten, und umgekehrt. nachträglich aussen vorgebaut werden können.
Industrielärm gibt es kaum mehr, deshalb brauchen
wir kaum noch Industriezonen. Wir brauchen Immobiliengesellschaften haben Aktionäre, welche
überhaupt nur noch eine Handvoll Bauzonen. innovative Strategien absegnen und mittragen
Darin bringen wir alle Bedürfnisse unter. müssen. Das ist nicht immer einfach. Wie sieht das
bei Swiss Prime Site aus?
Bauen wir grundsätzlich für einen zu langen Erfolgreiche Innovationen führen fast immer auch
Zeithorizont? zu wirtschaftlichem Erfolg. Ökologie und Ökonomie
In gewissen Bereichen schon. Aus Stein gemauerte stehen sich nahe. Wir investieren stets in einem für
Abtrennungen und Unterteilungen sind nicht nach- alle Stakeholder nachhaltigen Sinne, womit auch für
haltig. Unsere Normen und Bauvorschriften müssen den Aktionär/Investor das Resultat stimmt.
diese Bestrebungen jedoch begleiten. Wir sehen,
zum Beispiel in den Niederlanden und in Japan, Interview: Remi Buchschacher
immer wieder eindrückliche Beispiele, wie mit
Elementbauten sehr rasch auf Bedürfnisse reagiert
werden kann. Wir brauchen aber Zonen, welche
diese Experimente auch erlauben.
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17rer Ausgabe 3
Zu wenig verdichteter Einfamilienhäuser (43%) übersteigt diesen Wert
deutlich. Der Gesamtwohnungsbestand der Schweiz
Wohnraum umfasst rund 4,5 Millionen Wohnungen. Dies ent-
spricht einer Zunahme von 10% gegenüber 2010.
Wie bei den Gebäuden sind auch bei den Wohnungen
Mit viel Zahlenmaterial wartet die neuste rund die Hälfte (51%) in den fünf bevölkerungs-
Wohnungsstatistik des Bundes auf. Doch wer reichsten Kantonen (ZH, BE, VD, AG und SG) zu
genau hinschaut, erhält interessante Einblicke. finden. Über die Hälfte (55%) des Gesamtwohnungs-
Zu allererst: Im Einflussgebiet städtischer Kerne bestandes in der Schweiz sind Wohnungen mit
ist der Anteil der grossen Wohnungen am höchsten. 3 oder 4 Zimmern. Ein Viertel der Wohnungen ist
Und: 59% aller Gebäude mit Wohnnutzung, die grösser und ein Fünftel kleiner. Im städtischen
seit 2010 gebaut wurden, sind Einfamilienhäuser. Kernraum verfügt ein Fünftel (20%) der Wohnungen
über 5 oder mehr Zimmer. Im Einflussgebiet städti-
rb/BFS. Wenn das Bundesamt für Statistik neues scher Kerne ist der Anteil der grossen Wohnungen
Zahlenmaterial über Wohnungen und Einfamilien- am höchsten: 87% der Wohnungen haben 3 oder
häuser bekannt gibt, liegt dieses in der Regel schon mehr Zimmer und 36% haben 5 oder mehr Zimmer.
etwas zurück. Die neuste Publikation betrifft das
Jahr 2017. Doch die Erkenntnisse hinter den Tabellen In Basel gibts am meisten Mieter
und Charts sind interessant. Wohnungen mit einer Fläche von 60 bis 119 m2
machen mehr als die Hälfte (54%) des Gesamtwoh-
Ende 2017 gab es in der Schweiz rund 1,7 Mio nungsbestands aus. Über ein Viertel der Wohnungen
Gebäude mit Wohnnutzung. Dies entspricht einer (28%) sind grösser und 18% sind kleiner. Im städtischen
Zunahme von 6% gegenüber 2010. Knapp die Hälfte Kernraum (94 m2) ist die Wohnungsfläche kleiner
aller Gebäude (49%) befindet sich in den fünf als in Gebieten ausserhalb des Einflusses städtischer
bevölkerungsreichsten Kantonen Zürich, Bern, Kerne (102 m2). Ende 2017 lebten in der Schweiz
Waadt, Aargau und St. Gallen. Dabei sind die 2,2 Millionen Haushalte (59%) in einer Mietwohnung.
verschiedenen Gebäudekategorien räumlich sehr Die städtischen Kantone Basel-Stadt und Genf
unterschiedlich verteilt. Mehrfamilienhäuser weisen mit 84% bzw. 78% die höchsten Anteile an
befinden sich zu 55% im städtischen Kernraum, Mietwohnungen auf, die Kantone Wallis (39%) und
gegenüber 43% der Einfamilienhäuser. Die Bau- Jura (42%) die tiefsten. Mieterhaushalte sind vor allem
perioden sind ein weiteres charakteristisches Einpersonenhaushalte (44%) oder Paarhaushalte
Merkmal. Etwas mehr als ein Drittel (37%) aller mit oder ohne Kinder (45%). Diese beiden Haushalts-
Gebäude mit Wohnnutzung wurde nach 1980 typen entsprechen 36% bzw. 55% aller Haushalte.
gebaut und der Anteil der in dieser Zeit erstellten
59% aller Gebäude mit Wohnnutzung, die seit 2010
gebaut wurden, sind Einfamilienhäuser. Für die
Bauperiode 2001 bis 2010 beträgt dieser Anteil gar
72%. Bis ins Jahr 2012 ist dieser Anteil stetig gestiegen
und seither stabil geblieben. Der Kanton Genf stellt
insofern eine Besonderheit dar, als der Anteil der
Einfamilienhäuser (58%) in diesem Kanton dem
schweizerischen Mittel entspricht, jedoch nur
ein sehr geringer Prozentsatz der Bevölkerung in
solchen Gebäuden wohnt (GE: 15%; CH: 27%). Im
Kanton Basel-Stadt leben anteilsmässig am wenigsten
Personen in einem Einfamilienhaus (12%), im
In der Schweiz herrscht ein Einfamlienhausboom: Gegensatz dazu lebt fast die Hälfte der Bevölkerung
59% aller Gebäude mit Wohnnutzung, die seit 2010
des Kantons Jura in einem Einfamilienhaus (48%);
gebaut wurden, sind Einfamilienhäuser.
zwei Drittel (67%) aller Gebäude mit Wohnnutzung
sind dort Einfamilienhäuser.
18rer Ausgabe 3
Noch wenig Verdichtung Ein Fünftel der Schweizer Bevölkerung wohnt in
Betrachtet man die Schweiz als Ganzes, so zeigen Gebäuden, die nach 2000 gebaut wurden. In den
die Statistiken einen wenig verdichteten Wohnraum. Kantonen Zug (30%), Schwyz (28%) und Freiburg
In mehr als drei Vierteln der Gebäude befinden (27%) ist dieser Anteil besonders hoch. Rund ein
sich eine oder zwei Wohnungen. Diese Gebäude Drittel der Schweizer Bevölkerung lebt in Gebäuden,
werden von rund 40% der Bevölkerung bewohnt. die vor über einem halben Jahrhundert gebaut
In nur gerade 5% der Gebäude gibt es mehr als wurden (Baujahr vor 1961). Fast die Hälfte (47%) der
10 Wohnungen, die aber von rund einem Viertel der Bevölkerung wohnt in einem Gebäude, das zwischen
Bevölkerung bewohnt werden. In fast der Hälfte 1961 und 2000 erstellt wurde.
(46%) der Einfamilienhäuser leben eine oder zwei
Personen. Nur jedes zehnte Einfamilienhaus (9%) Über die Hälfte des Gesamtwohnungsbestandes in
ist mit mehr als vier Personen belegt. Über ein der Schweiz sind Wohnungen mit 3 oder 4 Zimmern;
Drittel der Mehrfamilienhäuser werden von mehr etwa ein Viertel der Wohnungen ist grösser und ein
als 10 Personen bewohnt, was 38% der Bevölkerung Fünftel kleiner. Die durchschnittliche Anzahl Zimmer
entspricht. Nur gerade 0,5% der Gebäude mit pro Wohnung beträgt 3,8. Die durchschnittliche
Wohnnutzung beherbergen 50 oder mehr Personen; Fläche der Wohnungen beträgt 2017 99 m2 und ist
diese Wohnform betrifft etwas mehr als 600 000 seit 2000 (97 m2) ziemlich stabil geblieben. Das
Personen oder 7% der Bevölkerung. Etwas mehr als lässt sich damit erklären, dass die durchschnittliche
die Hälfte der Gebäude mit Wohnnutzung haben ein Fläche der vor 1981 gebauten Wohnungen (63% des
oder zwei Geschosse, 5% der Bauten besitzen 5 oder Wohnungsparks) unter 100 m2 liegt. Die Fläche der
6 Etagen und 1,5% bzw. rund 25 000 Gebäude haben neueren Wohnungen hingegen war im Durchschnitt
mehr als 6 Geschosse. nie kleiner als 100 m2 und ist bei den Wohnungen
mit Bauperiode 2001–2005 mit 131 m2 am grössten.
Kanton Freiburg mit jüngstem Gebäudepark
15% der Gebäude mit Wohnnutzung in der Schweiz Einfamilienhäuser immer grösser
wurden nach 2000 gebaut. Dieser Anteil variiert Die durchschnittliche Wohnungsfläche von
je nach Kanton. Der Kanton Freiburg verfügt über Einfamilienhäusern ist umso grösser, je neuer die
einen aussergewöhnlich neuen Gebäudepark: rund Gebäude sind (durchschnittlich 131 m2 für Häuser
ein Viertel (24%) der Gebäude stammen aus dem aus der Bauperiode 1946–1980, 151 m2 bei Bau-
21. Jahrhundert. Demgegenüber beträgt dieser Anteil periode 1981–2000 und 168 m2 bei Bauperiode nach
im Kanton Basel-Stadt nur gerade 4%, im Kanton 2000). Diese Beobachtung gilt auch für Wohnungen
Glarus 8% und im Kanton Appenzell Ausserrhoden in Mehrfamilienhäusern (77 m2 bei Bauperiode
9%. Der Kanton Basel-Stadt zeichnet sich dadurch 1946–1980, 93 m2 bei Bauperiode 1981–2000 und
aus, dass 75% seines Gebäudeparks vor 1961 gebaut 107 m2 bei Bauperiode 2000–2017).
wurden. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person
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