DEUTSCHLAND PROPERTY REPORT 2018 - RESEARCH - BNP Paribas Real Estate
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RETAILMARKT
DEUTSCHLAND
PROPERTY REPORT 2018
RESEARCH
Immobilienberatung
für eine Welt im Wandel
INHALT RETAILMARKT DEUTSCHLAND 2018
INHALT
Executive Summary......................................... 3 Heidelberg......................................................... 40
Gesamtwirtschaftlicher Überblick............... 4 Karlsruhe........................................................... 42
Die deutschen Retailmärkte im Überblick... 7 Köln..................................................................... 44
Retail-Investment ........................................... 11 Leipzig................................................................. 46
Aachen................................................................ 14 Mainz.................................................................. 48
Berlin.................................................................. 16 Mannheim......................................................... 50
Bonn.................................................................... 18 München............................................................ 52
Braunschweig.................................................... 20 Münster.............................................................. 54
Bremen............................................................... 22 Nürnberg............................................................ 56
Dortmund.......................................................... 24 Osnabrück.......................................................... 58
Dresden.............................................................. 26 Stuttgart............................................................. 60
Düsseldorf.......................................................... 28 Trier..................................................................... 62
Erfurt................................................................... 30 Wiesbaden......................................................... 64
Essen................................................................... 32 Würzburg........................................................... 66
Frankfurt............................................................ 34 Referenzen Vermietung.................................. 68
Hamburg............................................................ 36 Referenzen Investment.................................. 69
Hannover........................................................... 38
IMPRESSUM
Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH Titelfoto: Thomas E. Götz, Düsseldorf
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH Stand: Januar 2018
Realisierung: KD1 Designagentur, Köln Auflage: 4.800
klimaneutral
natureOffice.com | DE-140-829359
gedruckt
Dieser Property Report ist einschließlich aller seiner Teile urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit schriftlicher Zustimmung der BNP Paribas Real Estate GmbH mög-
lich. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.
Die von uns getroffenen Aussagen, Informationen und Prognosen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts dar und können sich ohne Vorankündigung
ändern. Die Daten stammen aus unterschiedlichen Quellen, die wir als zuverlässig erachten, aber für deren Richtigkeit und Genauigkeit wir keine Gewähr übernehmen. Dieser Bericht
stellt explizit keine Empfehlung oder Grundlage für Investitions- oder Ver-/Anmietungsentscheidungen dar. BNP Paribas Real Estate übernimmt keine Gewähr und keine Haftung für die
enthaltenen Informationen und getroffenen Aussagen.
RETAILMARKT DEUTSCHLAND 2018 EXECUTIVE SUMMARY
EXECUTIVE SUMMARY
VIEL BEWEGUNG IM HANDEL
Der Einzelhandel steht nicht nur in Deutschland, sondern auch in anderen Ländern unter
Beobachtung. Viele Marktteilnehmer machen sich Gedanken, wie sich die Märkte entwickeln
werden und ob der stationäre Handel langfristig gegen den an Bedeutung gewinnenden
E-Commerce bestehen kann. Daher ist es nicht verwunderlich, dass in der Einzelhandels
landschaft viel Bewegung ist und sich Mechanismen und Gepflogenheiten teilweise im
Umbruch befinden. Neue Konzepte, bei denen die Präsentation und Erlebbarkeit der Waren,
z. B. durch Pop-up- und einzigartige Flagship-Stores, im Blickpunkt stehen, um ein besseres
Brand Building zu erzeugen, sind dabei ein Erfolg versprechender Ansatz.
MIETPREISE AKTUELL AUSGEREIZT
▸▸ D
er Wettbewerbsdruck durch den Online-Handel und die daraus resultierenden
Veränderungen, etwa die tragbare Mietbelastung, haben natürlich auch Auswirkungen
auf die Mietpreisniveaus.
▸▸ V
on den 64 regelmäßig von BNP Paribas Real Estate analysierten Städten ist die
Spitzenmiete bei 41 unverändert.
▸▸ In 23 Städten sind die Werte dagegen im Schnitt um 8 % gesunken.
▸▸ A
n den meisten A-Standorten haben sich die Top-Mieten nicht verändert. Lediglich in
Köln (265 € / m²) und Düsseldorf (275 € / m²) haben sie um 4 bzw. 2 % nachgegeben.
DIFFERENZIERTE NACHFRAGEENTWICKLUNG
▸▸ D
ie Nachvermietung für größere Flächen gestaltet sich auch in zentralen Lagen a ufgrund
der relativ kleinen Zielgruppe potenzieller Mieter schwieriger als in den V
orjahren.
▸▸ Immer weniger Mieter sind bereit, langfristige Mietverträge ohne flexible Anpassungs-
klauseln zu unterschreiben.
▸▸ E
in Blick nach Frankreich zeigt jedoch, dass derartige Vertragsgestaltungen schon seit
Jahren üblich sind und funktionieren.
KREATIVE KONZEPTE UND KOOPERATIONEN NEHMEN ZU
▸▸ W
eiter an Bedeutung gewonnen haben Gastronomiekonzepte, die dem Trend zur
Verbindung von Shoppen und Freizeit Rechnung tragen. Aktuell zeichnet sich ab,
dass Retailer anderer Branchen beginnen, Gastronomie in ihre Läden zu integrieren –
entweder als Eigenmarke oder über Partner.
▸▸ Immer mehr in den Vordergrund rückt darüber hinaus das Thema Brand Building, wobei
auch auf den ersten Blick ungewöhnliche Kooperationen eingegangen werden, wie der
gemeinsame Showroom des Auto-Tuners Brabus und des Yachtbauers Sunseeker auf der
Kö in Düsseldorf zeigt.
GESAMTWIRTSCHAFTLICHER ÜBERBLICK
EINZELHANDELSUMSATZ: ACHTER ANSTIEG IN FOLGE ENTWICKLUNG DES BRUTTOINLANDSPRODUKTS IN DEUTSCHLAND
Die Umsätze im deutschen Einzelhandel haben sich 2017 in % (preisbereinigt)
ausgesprochen positiv entwickelt. Nach ersten Berechnun-
0,9
1,0
gen des statistischen Bundesamts haben sie nominal um
0,8
0,8
0,7
4,2 und preisbereinigt um 2,3 % zugelegt. Damit konnten die 0,8
0,6
© BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017
0,6
0,6
deutschen Einzelhändler das achte Jahr in Folge Umsatzstei-
0,5
0,6
gerungen gegenüber dem jeweiligen Vorjahr erzielen. Über-
0,4
0,4
0,4
0,3
0,4
proportionale Zuwächse waren erwartungsgemäß im Inter-
0,2
0,2
0,2
net- und Versandhandel zu verzeichnen. Der E-Commerce 0,2
hat die Erfolgsstory und den steilen Aufwärtstrend der letz-
0,0
ten Jahre unbeirrt fortgesetzt und sichert sich ein immer grö-
-0,1
-0,2
ßeres Stück vom zu verteilenden Umsatz. Beflügelt wurden
die Einzelhandelsumsätze von einem starken Wirtschafts- -0,4
wachstum, das besser ausfiel, als Anfang des Jahres erwartet
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
sowie einer weiter gestiegenen Beschäftigung bei gleichzei- 2014 2015 2016 2017
Quelle: Destatis
tig gesunkener Arbeitslosigkeit. Das alles hat die verfügba-
ren Einkommen steigen lassen, was sich in einem konstant
hohen und vor allem stabilen Verbrauchervertrauen wider-
gespiegelt hat. Einer der Gewinner dieser Entwicklung war
ohne Frage der Einzelhandel.
KONJUNKTUR GIBT WEITER GAS
Die Konjunktur hat sich weiterhin sehr positiv entwickelt.
Nach vorläufigen Berechnungen des statistischen Bundes-
amts hat das Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2017 preisberei-
nigt um 2,2 % zugelegt. Damit fiel der Anstieg nicht nur stär- ENTWICKLUNG DES BIP IM INTERNATIONALEN VERGLEICH
ker aus als im Vorjahr, sondern gleichzeitig ist die deutsche Deutschland Frankreich Großbritannien
Wirtschaft das achte Jahr in Folge gewachsen. Im langfris- Italien Spanien
tigen Vergleich lag die Steigerung rund einen Prozentpunkt
über dem zehnjährigen Durchschnitt. Vor allem aus dem In- 6,0 %
© BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017
land kamen wichtige Wachstumsimpulse. Die privaten Kon-
4,0 %
sumausgaben haben real um 2 % angezogen, wohingegen
2,0 %
sich die staatlichen Konsumausgaben unterdurchschnittlich
entwickelt haben, nachdem sie 2016 aufgrund der Ausga- 0%
ben im Zusammenhang mit der Flüchtlingssituation über-
-2,0 %
proportional hoch ausgefallen waren. Einen großen Beitrag
leisteten auch die Brutto-Anlageinvestitionen, die um rund -4,0 %
3 % gestiegen sind. Zwar wuchsen die Importe mit plus -6,0 %
5,2 % stärker als die Exporte (4,7 %), trotzdem bleibt auch
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
der Außenhandel eine sehr wichtige Stütze der Konjunktur. Prognose Prognose
Quelle: Eurostat, Prognose: BNP Paribas
Das stabile globale Wirtschaftswachstum und insbesondere
die breite Aufwärtsbewegung innerhalb der EU kommen der
deutschen Wirtschaft sehr zugute.
RETAILMARKT DEUTSCHLAND 2018 ÜBERBLICK
ARBEITSMARKT EILT VON REKORD ZU REKORD ENTWICKLUNG DER ARBEITSLOSENQUOTE IN DEUTSCHLAND
Der deutsche Arbeitsmarkt eilte in den letzten Jahren von in %
Rekord zu Rekord, und daran hat sich auch 2017 nichts ge-
8,0
ändert. Im Jahresdurchschnitt waren 2,533 Mio. Menschen
7,1
6,8
arbeitslos gemeldet – 158.000 (6 %) weniger als 2016.
6,5
6,5
6,5
6,4
6,2
6,2
6,1
© BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017
6,0
5,9
5,9
5,8
Gleichzeitig ist die Arbeitslosenquote um 40 Basispunkte auf
5,5
5,5
6,0
5,3
5,7 % gesunken. Damit erreicht sie den niedrigsten Wert seit
der deutschen Wiedervereinigung. Als Konsequenz hieraus
ist die Erwerbstätigkeit auf den höchsten Stand geklettert. 4,0
Insgesamt wurden 2017 im Schnitt 44,28 Mio. Erwerbstäti-
ge gezählt, was einem Anstieg um 638.000 Personen bzw.
1,5 % entspricht. Erfreulicherweise hat sich auch der Trend 2,0
fortgesetzt, dass die sozialversicherungspflichtige Beschäf-
tigung stärker gestiegen ist als die Erwerbstätigkeit insge-
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
samt. Mit 32,16 Mio. waren Mitte letzten Jahres 2,3 % mehr 2014 2015 2016 2017
Quelle: Arbeitsmarktstatistik der Bundesagentur für Arbeit
Arbeitnehmer sozialversicherungspflichtig beschäftigt als
ein Jahr zuvor. Somit zeigte auch die Arbeitskräftenach
frage 2017 weiter aufwärts. Dass dieser Trend anhalten wird,
zeigt die Entwicklung der offenen Stellen: Im Schnitt waren
letztes Jahr 731.000 Arbeitsstellen neu zu besetzen und da-
mit stolze 12 % mehr als 2016. Der Arbeitsmarkt sollte des-
halb auch 2018 eine wichtige Stütze für eine dynamische
Entwicklung des Einzelhandels bleiben.
KONSUMKLIMA WEITER TOP
Der von der GfK ermittelte Konsumklimaindex hat über den ENTWICKLUNG DES GFK-KONSUMKLIMAINDEX
Jahreswechsel noch einmal Gas gegeben und erreicht mit
12,0
10,9
10,8 Punkten einen deutlich höheren Wert als ein Jahr zu-
10,7
10,4
10,2
10,2
10,0
vor. Vor allem die Konjunkturerwartungen werden sehr viel
9,9
9,8
9,8
9,7
9,5
9,3
10,0
besser eingeschätzt. Mit anderen Worten: Die Verbraucher
8,7
8,6
8,6
8,5
© BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017
sind sich sehr sicher, dass die Dynamik des konjunkturellen
8,0
Aufschwungs weiter anhalten wird. Damit in Verbindung
steht auch, dass der Teilindikator zur Einkommensentwick-
6,0
lung, der im Verlauf des Jahres 2017 etwas nachgegeben
hatte, im Dezember ebenfalls wieder klar zugelegt hat. Die
4,0
Konsumenten gehen davon aus, dass sie auch ganz persön-
lich an der guten gesamtwirtschaftlichen Entwicklung par-
2,0
tizipieren werden. Da ist es eine logische Konsequenz, dass
auch der Wert für die Anschaffungsneigung mit 57,1 im Jah-
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
resvergleich noch einmal um 9 Punkte angezogen hat. Von 2014 2015 2016 2017
Verbraucherseite stehen damit für den Einzelhandel alle
Ampeln auf Grün. Dies gilt umso mehr, da aufgrund der gu-
ten Konjunkturentwicklung voraussichtlich erneut spürbare
Reallohnzuwächse zu erwarten sind, die vor dem Hinter-
grund der weiterhin sehr niedrigen Zinsen überwiegend in
den Konsum fließen sollten.
4|5
GUTE LAUNE IN DER WIRTSCHAFT ENTWICKLUNG DES IFO-GESCHÄFTSKLIMAINDEX
Nicht nur die Verbraucher sind positiv gestimmt, sondern Indexwerte (2005 = 100)
auch die deutschen Unternehmen blicken zufrieden auf
140,0
2017 zurück und sind für das Jahr 2018 sehr zuversicht-
117,2
115,3
115,2
112,4
111,0
110,9
109,5
109,3
108,7
108,5
108,4
108,1
lich. Diese Aussage wird durch den wichtigsten Stimmungs
107,6
107,0
105,5
105,3
120,0
© BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017
indikator der deutschen Wirtschaft, den Ifo-Geschäftsklima-
100,0
index, untermauert. Nachdem er im November 2017 mit
117,6 Punkten ein neues Allzeithoch erreicht hatte, gab 80,0
er im Dezember zwar leicht auf 117,2 nach, notierte aber
trotzdem noch den zweitbesten jemals registrierten Wert 60,0
und liegt weiterhin deutlich über dem langjährigen Durch-
40,0
schnitt. Verantwortlich für den minimalen Rückgang ist vor
allem der Teilindikator zu den zukünftigen Erwartungen, 20,0
der sich um 1,5 Punkte auf 109,5 verringerte. Hierin spie-
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
geln sich in erster Linie externe Risiken wider, wie beispiels- 2014 2015 2016 2017
Quelle: CESifo GmbH
weise die noch nicht abgeschlossenen Brexit-Verhandlun-
gen, der Nordkorea-Konflikt oder mögliche protektionistische
Bestrebungen der US-Administration. Die konjunkturellen
Aussichten bilden demgegenüber hervorragende Rahmen-
bedingungen für eine weiterhin positive Entwicklung. Die
Bewertung der aktuellen Lage hat deshalb im Dezember
auch wieder zugelegt und weist mit 125,4 Punkten den bes-
ten Wert nach Juli 2017 auf.
POSITIVE AUSSICHTEN FÜR 2018
Alle momentan erkennbaren ökonomischen Fundamental- ENTWICKLUNG DER INFLATIONSRATE
daten sowie die vorliegenden Prognosen sprechen dafür, in %
dass sich die Rahmenbedingungen für den deutschen Ein-
3,0
zelhandel auch 2018 sehr erfreulich gestalten werden. Das
2,6
BIP-Wachstum wird eine ähnliche Größenordnung erreichen
2,5
© BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017
wie 2017, und auch der Beschäftigungsaufbau bei gleichzei-
2,1
2,0
tigem Rückgang der Arbeitslosigkeit dürfte sich fortsetzen.
1,8
1,8
2,0
Positive Einflüsse dürften auch vom unverändert niedrigen
1,5
Zinsniveau ausgehen. Aus heutiger Sicht spricht also vieles 1,5
1,1
dafür, dass erneut ein deutliches Umsatzplus zu erwarten
0,9
ist, von dem sowohl der E-Commerce als auch der statio- 1,0
näre Handel profitieren sollten. Mögliche Störfeuer, wie die
0,5
0,3
0,3
0,5
Anfang des Jahres noch nicht vollzogene Regierungsbildung,
scheinen den Konsumenten keine größeren Sorgen zu be-
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
reiten. Damit bleiben die angesprochenen externen politi- Prognose
Quelle: Destatis, Prognose: BNP Paribas
schen Entwicklungen, globale Unruheherde sowie die nicht
gebannte terroristische Gefahr die größten Risiken für eine
weiterhin positive Entwicklung. Die bisherigen Erfahrungen
zeigen aber, dass es unwahrscheinlich ist, dass sich die Ver-
braucher hiervon in stärkerem Maße beeinflussen lassen
werden.
RETAILMARKT DEUTSCHLAND 2018 ÜBERBLICK
DIE DEUTSCHEN RETAILMÄRKTE IM ÜBERBLICK
VIEL BEWEGUNG IM HANDEL ist die Tatsache, dass Läden zunehmend als Brand-Building-
Der Einzelhandel steht nicht nur in Deutschland, sondern Instrument genutzt werden. Dies betrifft jedoch eher kleinere
auch in anderen Ländern unter Beobachtung. Viele Marktteil- Mietflächen, für die Mieter bereit sind, hohe Mieten zu zahlen.
nehmer machen sich Gedanken darüber, wie sich die Märkte Zu beobachten ist auch, dass Einzelhändler versuchen, das Ri-
entwickeln werden und ob der stationäre Handel langfristig siko des Umsatzes mit dem Eigentümer zu teilen und bei der
gegen den an Bedeutung gewinnenden E-Commerce beste- Vertragsgestaltung mehr Flexibilität fordern. Instrumente wie
hen kann. In diesem Zusammenhang ist es nicht verwunder- Umsatzmieten oder Sonderkündigungsrechte werden immer
lich, dass in der Einzelhandelslandschaft viel Bewegung ist häufiger thematisiert.
und sich viele Mechanismen und Gepflogenheiten teilweise
im Umbruch befinden. Allgemeingültige Anpassungsprozes-
se lassen sich aber nur bedingt ableiten, da die Entwicklun- DIFFERENZIERTE NACHFRAGEENTWICKLUNG
gen je nach Standort und Marktsegment sehr unterschied- Grundsätzlich war 2017 eine gute Nachfrage zu verzeichnen,
lich ablaufen. Aktuell ist ein Findungsprozess zu beobachten, allerdings waren unterschiedliche Tendenzen zu beobachten.
mit dem sich nicht nur die Einzelhändler, sondern auch die In einigen Marktsegmenten ist die Nachfrage rückläufig, wo-
Kunden und Vermieter auseinanderzusetzen haben. Welche durch sich die Nachvermietung teilweise schwerer gestaltet
neuen Konzepte und Strukturen sich zukünftig bewähren und als in den Vorjahren. Dies gilt zum einen für große Flächen –
abschließend durchsetzen werden, ist dabei in vielen Fällen auch in den zentralen Lagen. Verantwortlich hierfür ist die
noch nicht endgültig entschieden. Unbestritten ist, dass sich relativ kleine Zielgruppe potenzieller Mieter, die sich ihrer
sowohl die Retailer als auch die Innenstädte an veränderte Verhandlungsmacht zunehmend bewusst ist. Zum anderen
Bedingungen anpassen müssen. Neue Konzepte, bei denen die haben die Anforderungen an die Standortqualität noch ein-
Präsentation und Erlebbarkeit der Waren, z. B. durch Pop-up- mal zugenommen, sodass sich Rand- und B-Lagen ebenfalls
und einzigartige Flagship-Stores, im Blickpunkt stehen, um schwer tun und mit einer tendenziell sinkenden Nachfrage
ein verbessertes Brand Building zu erzeugen, sind dabei ein konfrontiert sind. Als Konsequenz haben sich die Verhand-
Erfolg versprechender Ansatz. lungszeiträume bei neuen Vertragsabschlüssen noch einmal
verlängert. Internationale Brands zeigen zwar weiterhin gro-
ßes Interesse daran, in Deutschland zu expandieren, auch hier
MIETPREISE AKTUELL AUSGEREIZT ist aber ein etwas vorsichtigeres Agieren festzustellen. Bestes
Der skizzierte Wettbewerbsdruck durch den Online-Handel Beispiel sind UK-Labels, die aufgrund der Unsicherheit im Zu-
und die daraus resultierenden Veränderungen, etwa die trag- sammenhang mit dem Brexit bei Expansionsplänen und für
bare Mietbelastung, haben natürlich auch Auswirkungen auf sie neuen Märkten wie Deutschland äußerst vorsichtig und
die Mietpreisniveaus. Prinzipiell lässt sich feststellen, dass zurückhaltend sind. Zu den wichtigen Entwicklungen gehört
die Zeiten kontinuierlich steigender Mieten vorbei sind. Aktu- auch der Trend zu kürzeren Vertragslaufzeiten. Immer weni-
ell sind entweder Stabilisierungstendenzen oder aber leichte ger Mieter sind bereit, langfristige Mietverträge ohne flexible
Rückgänge zu beobachten. Von den 64 regelmäßig von BNP Anpassungsklauseln zu unterschreiben. In den kommenden
Paribas Real Estate analysierten Städten ist die Spitzenmiete Jahren dürfte deshalb der Anteil kürzerer Mietverträge, z. B.
bei 41 unverändert. In 23 Städten sind die Werte dagegen im 3 Jahre plus Optionen, spürbar zunehmen. Diese Entwick-
Schnitt um 8 % gesunken. Anders als im Vorjahr kann keine lung wird zwar eine Herausforderung darstellen, den Markt
Stadt eine gestiegene Spitzenmiete vorweisen. An den meis- aber nicht vor unlösbare Probleme stellen, wie ein Blick nach
ten A-Standorten haben sich die Top-Mieten nicht verän- Frankreich zeigt: Hier sind derartige Vertragsgestaltungen
dert. Lediglich in Köln (265 € / m²) und Düsseldorf (275 € / m²) schon seit Jahren üblich und funktionieren.
haben sie um 4 bzw. 2 % nachgegeben. Teuerster Standort
bleibt München (370 € / m²), gefolgt von Berlin (320 € / m²)
und Frankfurt (300 € / m²). Hamburg und Stuttgart liegen mit KREATIVE KONZEPTE UND KOOPERATIONEN NEHMEN ZU
275 € / m² auf dem gleichen Niveau wie Düsseldorf. Zu berück- Bei den nachfragenden Branchen lassen sich Trends und Ver-
sichtigen ist, dass die Spitzenmiete per Definition für einen änderungen erkennen. So liegt der Anteil von Textilgeschäften
100-m²-Standardshop mit idealen Voraussetzungen gilt und an den bundesweiten Vermietungen 2017 nur noch bei 26 %
damit nur ein sehr kleines Marktsegment abbildet. Vor die- und damit 7 Prozentpunkte unter dem fünfjährigen Durch-
sem Hintergrund ist davon auszugehen, dass bei den Top- schnitt, denn ihnen macht die Online-Konkurrenz besonders
Mieten an den A-Standorten auch zukünftig nur geringe An- zu schaffen. Anders stellt sich die Situation bei Drogeristen
passungen zu erwarten sein dürften. Verantwortlich hierfür und Lebensmittelhändlern dar, die immer öfter in zentrale
6|7
Innenstadtlagen streben – häufig mit speziell angepassten PERSPEKTIVEN
Konzepten, um auf das veränderte Kaufverhalten der Kunden Der Retailmarkt ist nach wie vor lebhaft und trifft auf großes
zu reagieren. Weiter an Bedeutung gewonnen haben Gastro- Interesse von Mietern. Berücksichtigt man gleichzeitig den
nomiekonzepte, die dem Trend zur Verbindung von Shoppen Rückenwind, den die ökonomischen Fundamentaldaten lie-
und Freizeit Rechnung tragen. Aktuell zeichnet sich ab, dass fern, sind Schreckensszenarien über die Zukunft des stationä-
Retailer beginnen, Gastronomie in ihre Läden zu integrieren – ren Handels überzogen und unzutreffend. Anpassungsprozes-
entweder als Eigenmarke oder über Partner. Ein Beispiel ist se wie kleinere Ladengrößen oder kürzere Vertragslaufzeiten,
Arket, ein neues Multibrand-Konzept mit Gastroanteil von die zu Veränderungen führen, sind Phänomene, mit denen
H&M: Der erste Store eröffnete dieses Jahr in London, kurz sich Eigentümer auch in anderen Assetklassen wie Büro oder
danach folgte der erste deutsche Shop in der Weinstraße in Logistik konfrontiert sehen und die vor allem der zunehmen-
München. Auch die US-Eiskette Chopp&Roll ist eine Franchise- den Digitalisierung und Flexibilisierung geschuldet sind. Vor
Partnerschaft mit Karstadt eingegangen. Immer mehr in den der Aufgabe sich anzupassen und neue innovative Konzepte
Vordergrund rückt darüber hinaus das Thema Brand Building, zu entwickeln stehen also alle Branchen. Hierin ist aber auch
wobei auch auf den ersten Blick ungewöhnliche Kooperatio- eine Chance zu sehen, das gilt sowohl für den Einzelhandel
nen eingegangen werden, wie der gemeinsame Showroom des als auch die Gesamtwirtschaft. Wie die Retail-Investment
Auto-Tuners Brabus und des Yachtbauers Sunseeker auf der Kö umsätze belegen, sehen Investoren das scheinbar auch so.
in Düsseldorf zeigt. Nicht zuletzt Berlin profitiert von dieser Eine generelle Skepsis gegenüber Einzelhandelsimmobilien,
Entwicklung, was durch diverse internationale New Entries die aus der dynamischen E-Commerce-Entwicklung resultiert,
am Hackeschen Markt unterstrichen wird. Die sich permanent ist bei ihnen nicht festzustellen, auch wenn vielleicht an der
weiterentwickelnde und an internationaler Bedeutung gewin- einen oder anderen Stelle etwas intensiver geprüft wird als
nende Metropole bleibt für Retailer extrem spannend, auch früher.
wenn die Umsätze noch etwas unter denen anderer Hotspots
liegen.
INDEXENTWICKLUNG DER HÖCHSTMIETEN IM STÄDTEVERGLEICH*
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München
145
130,6
130
125,0
123,3
© BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017
119,6
115,4
115
104,3
101,9
100
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
* Idealtypischer 100-m²-Standardshop in bestfrequentierter Lage der jeweiligen Stadt
RETAILMARKT DEUTSCHLAND 2018 ÜBERBLICK
MARKTKENNZIFFERN DER WICHTIGSTEN EINZELHANDELSSTANDORTE IN DEUTSCHLAND
Kaufkraft- Umsatz- Höchstmiete Höchstmiete
Bevölkerung Kaufpreisvervielfältiger
Stadt kennziffer kennziffer Wichtigste Einkaufsstraßen (nettokalt) (nettokalt)
01.01.2016 Geschäftshaus²)
2017 2017 2016¹) 2017¹)
je Einwohner je Einwohner
absolut in €/m²/Monat in €/m²/Monat von bis³)
(BRD = 100) (BRD = 100)
Aachen 245.885 93,8 82,8 Adalbertstraße, Holzgraben 120 110 17,5 21,0
Augsburg 286.374 97,7 127,0 Annastraße 100 100 17,0 20,0
Bad Homburg 53.244 152,2 151,9 Louisenstraße 70 60 16,5 18,5
Berlin 3.520.031 91,7 103,2 Tauentzienstraße, Kurfürstendamm, 320 320 23,5 31,0
Friedrichstraße, Alexanderplatz, Hackescher
Markt, Schloßstraße
Bielefeld 333.090 95,5 124,7 Bahnhofstraße 135 135 16,5 19,5
Bochum 364.742 94,8 118,1 Kortumstraße 80 80 14,5 16,5
Bonn 318.809 111,6 111,6 Remigiusstraße, Sternstraße, Poststraße 135 130 17,5 22,0
Braunschweig 251.364 106,0 153,2 Hutfiltern, Damm, Schuhstraße, Sack 100 95 17,0 20,0
Bremen 557.464 94,0 113,6 Obernstraße, Hutfilterstraße, Sögestraße 120 120 17,5 21,0
Chemnitz 248.645 88,5 106,8 Straße der Nationen 55 50 13,0 15,0
Darmstadt 155.353 109,3 120,6 Ernst-Ludwig-Straße 80 75 15,0 18,0
Dortmund 586.181 92,4 117,3 Westenhellweg, Ostenhellweg 230 230 18,5 22,5
Dresden 543.825 90,9 107,4 Prager Straße, Seestraße 100 100 18,0 22,5
Duisburg 491.231 84,9 93,2 Königstraße, Kuhstraße 55 45 13,0 16,0
Düsseldorf 612.178 118,7 134,7 Schadowstraße, Königsallee, Flinger Straße, 280 275 23,5 29,0
Mittelstraße
Erfurt 210.118 91,1 107,3 Anger 90 90 17,0 20,5
Erlangen 108.336 123,0 131,3 Nürnberger Straße, Hauptstraße 65 65 15,0 18,0
Essen 582.624 98,2 113,3 Kettwiger Straße, Limbecker Straße 100 90 17,0 22,0
Flensburg 85.942 90,2 163,6 Holm 85 85 15,0 18,5
Frankfurt am Main 732.688 114,8 117,3 Zeil, Fressgass': Große Bockenheimer Straße/ 300 300 23,5 29,5
Kalbächer Gasse, Goethestraße, Biebergasse,
Steinweg, Kaiserstraße/Roßmarkt
Freiburg im Breisgau 226.393 95,0 146,8 Kaiser-Joseph-Straße 180 180 17,5 20,5
Gelsenkirchen 260.368 81,8 88,7 Bahnhofstraße 45 40 12,5 16,0
Göttingen 118.914 95,4 78,1 Weender Straße, Groner Straße 90 90 15,0 17,0
Hagen 189.044 92,2 113,2 Elberfelder Straße, Mittelstraße 45 40 12,5 15,0
Halle (Saale) 236.991 83,9 86,8 Leipziger Straße 75 70 13,0 16,0
Hamburg 1.787.408 109,4 124,2 Spitalerstraße, Mönckebergstraße, Neuer 275 275 24,5 30,5
Wall, Gerhofstraße, Poststraße, Große
Bleichen, Jungfernstieg, Hohe Bleichen,
Gänsemarkt
Hannover 532.163 101,9 89,9 Große/Kleine Packhofstraße, Georgstraße, 205 200 19,0 23,5
Bahnhofstraße, Karmarschstraße,
Luisenstraße
Heidelberg 156.267 96,8 120,6 Hauptstraße 120 120 19,5 22,5
Ingolstadt 132.438 115,6 172,0 Ludwigstraße 70 70 15,5 18,5
Karlsruhe 307.755 104,5 125,1 Kaiserstraße 105 100 19,0 22,0
Kassel 197.984 93,9 137,6 Obere Königsstraße 120 115 15,5 18,0
Kiel 246.306 88,7 125,4 Holstenstraße 70 70 15,0 18,0
Koblenz 112.586 101,1 167,5 Löhrstraße 85 80 14,0 16,5
Köln 1.060.582 108,1 132,0 Schildergasse, Hohe Straße, Neumarkt, 275 265 23,5 29,0
Ehrenstraße, Breite Straße, Mittelstraße,
Wallrafplatz
Krefeld 225.144 99,3 132,4 Hochstraße 60 50 14,0 17,0
Leipzig 560.472 86,9 96,8 Petersstraße, Grimmaische Straße, 120 120 18,5 23,0
Nikolaistraße, Hainstraße, Neumarkt
Leverkusen 163.487 103,8 113,2 Wiesdorfer Platz 35 35 13,5 15,5
Lübeck 216.253 91,8 143,3 Breite Straße, Holstenstraße 95 90 14,5 17,0
Magdeburg 235.723 88,0 108,5 Breiter Weg 30 30 14,0 16,0
Mainz 209.779 109,7 117,8 Am Brand, Schusterstraße, Stadthausstraße 110 110 17,0 20,0
Mannheim 305.780 97,6 153,3 Planken, Kurpfalzstraße 160 160 18,5 22,5
Moers 104.529 100,2 101,0 Steinstraße 60 60 13,0 15,0
Mönchengladbach 259.996 95,4 115,3 Hindenburgstraße 40 40 13,5 15,5
München 1.450.381 135,5 148,5 Kaufingerstraße, Marienplatz, Neuhauser 370 370 24,5 31,5
Straße, Maximilian-, Wein-, Theatiner-,
Residenzstraße, Sendlinger Straße, Tal,
Hohenzollernstraße, Leopoldstraße
Münster 310.039 108,2 141,1 Ludgeristraße, Prinzipalmarkt, Salzstraße, 190 190 18,5 22,0
Rothenburg
Neuss 155.414 108,7 112,7 Büchel, Niederstraße, Oberstraße 55 50 13,0 15,5
Nürnberg 509.975 104,0 137,1 Karolinenstraße, Breite Gasse, Kaiserstraße, 150 150 19,5 23,0
Königstraße
Offenbach am Main 123.734 93,5 96,7 Frankfurter Straße 45 40 13,5 16,0
Oldenburg 163.830 102,9 146,4 Achternstraße, Lange Straße 100 100 14,5 17,5
Osnabrück 162.403 96,2 147,1 Große Straße 135 135 17,0 20,0
Paderborn 148.126 93,9 97,3 Westernstraße, Marienplatz 95 90 14,5 17,0
Potsdam 167.745 98,3 93,2 Brandenburger Straße 70 70 17,5 20,5
Recklinghausen 114.330 97,2 95,4 Breite Straße, Markt, Kunibertistraße 35 30 12,5 14,5
8|9
ÜBERBLICK RETAILMARKT DEUTSCHLAND 2018
Kaufkraft- Umsatz- Höchstmiete Höchstmiete
Bevölkerung Kaufpreisvervielfältiger
Stadt kennziffer kennziffer Wichtigste Einkaufsstraßen (nettokalt) (nettokalt)
01.01.2016 Geschäftshaus²)
2017 2017 2016¹) 2017¹)
je Einwohner je Einwohner
absolut in €/m²/Monat in €/m²/Monat von bis³)
(BRD = 100) (BRD = 100)
Regensburg 145.465 112,3 172,3 Pfauengasse, Weiße-Lilien-Straße, 70 70 16,0 19,5
Königsstraße
Rostock 206.011 86,1 94,0 Kröpeliner Straße 80 80 15,5 18,0
© BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017
Saarbrücken 178.151 95,0 83,4 Bahnhofstraße 75 75 14,5 17,0
Schwerin 96.800 88,7 107,8 Marienplatz 30 30 12,5 15,0
Siegen 102.355 92,3 92,0 Bahnhofstraße 40 40 12,5 15,0
Stuttgart 623.738 111,8 132,4 Königstraße, Stiftstraße, Calwer Straße, 275 275 23,5 29,0
Schulstraße, Kirchstraße
Trier 114.914 82,2 177,5 Simeonstraße, Hauptmarkt, Brotstraße, 125 125 17,5 21,5
Grabenstraße, Fleischstraße (Ecke
Hauptmarkt)
Ulm 122.636 108,1 147,5 Bahnhofstraße, Hirschstraße 135 135 15,5 19,0
Wiesbaden 276.218 111,7 124,8 Kirchgasse, Langgasse, Marktstraße, 140 140 18,5 23,0
Wilhelmstraße
Wuppertal 350.046 96,2 91,8 Poststraße, Alte Freiheit 80 75 14,5 17,0
Würzburg 124.873 101,5 204,3 Schönbornstraße, Kürschnerhof, 135 135 18,0 21,5
Dominikanerplatz
¹) Gilt für idealtypische 100-m²-Standardshops mit folgenden Qualitätsmerkmalen: ²) Gilt für beste Lage
▸▸ bestfrequentierte Lage in der jeweiligen Stadt ▸▸ Mieteinnahmen zu mindestens 50 % aus Einzelhandelsflächen
▸▸ eingeschossig, rechteckiger Grundriss
▸▸ stufenfreier Zugang ³) Im Einzelfall können diese Vervielfältiger aufgrund besonderer
▸▸ mindestens 6 m Frontlänge Rahmenbedingungen teilweise deutlich überschritten werden.
Quellen: GfK Geomarketing GmbH, BNP Paribas Real Estate, Einwohner- / Gemeindeverzeichnis
DEFINITIONEN
GFK-KAUFKRAFTKENNZIFFER Wohnort, sondern am Einkaufsort gemessen. Er spiegelt so
Die GfK Kaufkraft liefert Informationen über das verfügbare die Ausgaben der Konsumenten im Einzelhandel am Ver-
Einkommen der Verbraucher am Wohnort. Vereinfacht kann kaufsort wider.
die GfK Kaufkraft als Summe aller Nettoeinkünfte bezeichnet
werden, die in einem Jahr und einer Region der Bevölkerung Der Indexwert bezieht sich stets auf den Bundesdurchschnitt.
zur Verfügung stehen. Damit ist sie der wichtigste Indikator Eine Kennziffer von 110 sagt aus, dass in dieser Region im
für das Konsumpotenzial in dieser Region. Vergleich zum Bundesdurchschnitt pro Einwohner 10 Prozent
mehr im Einzelhandel umgesetzt werden. Eine Kennziffer von
Der Indexwert bezieht sich stets auf den Bundesdurchschnitt. 90 bedeutet, dass in dieser Region im Vergleich zum Bundes-
Eine Kennziffer von 110 sagt aus, dass die Einwohner die- durchschnitt pro Einwohner 10 Prozent weniger im Einzel-
ser Region 10 Prozent mehr Kaufkraft zur Verfügung haben handel umgesetzt werden.
als der Bundesdurchschnitt. Eine Kennziffer von 90 bedeutet,
dass die Kaufkraft der Einwohner in der entsprechenden Re- GFK-ZENTRALITÄTSKENNZIFFER
gion 10 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Mit der GfK Zentralitätskennziffer erhalten Einzelhändler
eine objektive Messgröße dafür, welcher Stadt es gelingt,
GFK-UMSATZKENNZIFFER mit dem vorhandenen Einzelhandelsangebot besonders viel
Der GfK Einzelhandelsumsatz zeigt die in den einzelnen Re- Kaufkraft anzuziehen und zu binden. Eine Zentralitätskenn-
gionen prognostizierten Umsätze des Einzelhandels. Im Ge- ziffer von 100 bedeutet, dass sich der Zufluss und Abfluss von
gensatz zur GfK Kaufkraft werden zur Berechnung des GfK Kaufkraft der Stadt die Waage halten. Somit ist der Index für
Einzelhandelsumsatzes die Einzelhandelsausgaben nicht am die Standortplanung und -bewertung von großer Relevanz.RETAILMARKT DEUTSCHLAND 2018 RETAIL-INVESTMENT
RETAIL-INVESTMENT
STARKES JAHR FÜR RETAIL-INVESTMENTS RETAIL-INVESTMENTS IN DEUTSCHLAND 2016 UND 2017
Mit einem Transaktionsvolumen von 13,81 Mrd. € verzeich- Einzelinvestments in Mio. €
neten Retail-Investments 2017 ein sehr erfolgreiches Jahr. Portfolioinvestments in Mio. €
Damit wurde nicht nur das Vorjahresergebnis um knapp 7 %
getoppt, sondern auch das drittbeste Resultat aller Zeiten 15.000
© BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017
registriert. Nur in den Jahren 2015 und 2006, die aber bei-
de durch milliardenschwere Paketverkäufe gekennzeichnet 12.000
6.042
waren, wurde noch mehr in Einzelhandelsobjekte investiert. 4.460
Trotz struktureller Veränderungen der Einzelhandelsland- 9.000
schaft halten Investoren dieser Assetklasse also die Treue,
was vor dem Hintergrund eines starken Konsums, sowie 6.000
steigender Beschäftigungszahlen und einer erfreulichen 8.500 7.767
Reallohnentwicklung durchaus nachvollziehbar ist. Knapp
3.000
7,77 Mrd. € (56 %) entfallen auf Einzelverkäufe, die damit um
9 % geringer ausfielen als im Vorjahr, aber immer noch 22 % 2016 2017
über dem langjährigen Durchschnitt liegen. Anders stellt
sich die Situation bei Portfolios dar, die für 6,04 Mrd. € (44 %)
des Volumens verantwortlich sind und gegenüber 2016 um RETAIL-INVESTMENTS NACH OBJEKTART
35,5 % zugelegt haben. Zu den größten Deals gehören der in %
Verkauf eines Geschäftshausportfolios von Corestate an die
BVK sowie der Ankauf eines Karstadt-Portfolios durch RFR.
7,6
FACH- UND SUPERMÄRKTE WEITER BEGEHRT Fach-/ Supermarkt,
17,6 Discounter
Wie auch in den letzten Jahren standen vor allem auch Fach- 45,6
Geschäftshaus
und Supermärkte sowie Fachmarktzentren bei den Anlegern
Shopping Center
hoch im Kurs. Mit einem Umsatz von 6,29 Mrd. € haben
Kaufhaus
sie das Vorjahresniveau in etwa gehalten und zeichnen für
knapp 46 % des Gesamtergebnisses verantwortlich. Deutlich, 29,2
um über 30 %, zugelegt haben innerstädtische Geschäftshäu-
ser, die auf 4,04 Mrd. € kommen und mit einem Umsatzanteil
von gut 29 % Platz zwei belegen. Auch hier zeigt sich, dass © BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017
die richtigen Objekte in den richtigen Lagen für Investoren
weiter sehr interessant sind. Den Bronzeplatz belegen Shop-
pingcenter mit 2,43 Mrd. € (knapp 18 %). Auch sie verbuchten
eine leichte absolute Umsatzsteigerung. RETAIL-INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN
Einzelinvestments in %, gesamt 7.767 Mio. €
Portfolioinvestments in %, gesamt 6.042 Mio. €
VIEL NACHFRAGE IN ALLEN MARKTSEGMENTEN
49,9
Anders als in vielen Vorjahren leisten Großdeals über 50
© BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017
500 Mio. € mit 14,5 % einen eher bescheidenen Beitrag zum
Resultat. Am meisten investiert wurde dagegen in Transak- 40
33,2
tionen zwischen 100 und 500 Mio. € (35 %), was auch ein
25,4
Indiz für ein sehr lebhaftes Portfoliogeschäft ist. Auf Rang 30
24,0
21,7
drei folgen Abschlüsse zwischen 50 und 100 Mio. €, deren
18,6
Anteil sich auf 18 % beläuft. Aber auch Verkäufe im klein- 20
10,3
teiligen und mittleren Marktsegment bis 50 Mio. € tragen
8,4
fast ein Drittel zum Investmentvolumen bei. Insgesamt zeigt 10
5,1
2,8
diese Struktur, dass die Retail-Landschaft eine Vielzahl an
0,6
0,0
Investitionsmöglichkeiten bietet. < 10 Mio. € 10 – < 25 Mio. € 25 – < 50 Mio. € 50 – < 100 Mio. € 100 – < 500 Mio. € ≥ 500 Mio. €
10 | 11BIG-SIX-STANDORTE MIT LEICHTEM UMSATZPLUS RETAIL-INVESTMENTS IN DEN BIG SIX 2016 UND 2017
Auch die Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, 2016 in Mio. €, gesamt 3.727 Mio. €
Hamburg, Köln, München) konnten beim Umsatz leicht auf 2017 in Mio. €, gesamt 3.972 Mio. €
3,97 Mrd. € (+7 %) zulegen und haben sich damit dem all-
gemeinen Trend angeschlossen. Erwartungsgemäß gab es 2.500
© BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017
zwischen den einzelnen Städten allerdings starke Schwan-
kungen mit sowohl deutlichen Steigerungen als auch Rück- 2.000
gängen. Verantwortlich hierfür ist, dass das Ergebnis oft
1.427
von wenigen Großabschlüssen, z. B. mit Shoppingcentern, 1.500
beeinflusst wird. Am meisten investiert wurde trotz eines
995
874
837
827
Rückgangs in Berlin mit 995 Mio. € (-30 %), Hamburg mit
758
1.000
570
533
874 Mio. € (+15 %) und München mit 837 Mio. €, was in
381
etwa dem Vorjahreswert entspricht. Auf den weiteren Plät- 500
175
163
158
zen folgen Köln (570 Mio. €), Frankfurt (533 Mio. €) und
Düsseldorf (163 Mio. €). Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München
B- UND KLEINERE STANDORTE MIT UMSATZZUWACHS EINZELINVESTMENTS NACH STÄDTEGRÖSSEN
Dass Einzelhandelsinvestments, anders als andere Asset- in %
klassen, auch außerhalb der großen Metropolen attraktive
Investmentchancen bieten, wird auch an der relativ homo- 100
genen Verteilung über die unterschiedlichen Städtegrößen
35,4 32,4
ersichtlich. Nur bezogen auf Einzeldeals führen die Big- 80
© BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017
Six-Standorte zwar die Rangliste mit einem Umsatzanteil
Big Six
von gut 32 % an, mussten aber im Vergleich zum Vorjahr
60 >250.000 Einwohner 23,7
Einbußen hinnehmen. Kurz dahinter folgen nahezu gleich- 19,1
00.000–250.000
1
auf die übrigen Großstädte über 250.000 Einwohner sowie Einwohner
Kleinstädte unter 100.000 Einwohner, die jeweils knapp 40 17,6RETAILMARKT DEUTSCHLAND 2018 RETAIL-INVESTMENT
RENDITEN HABEN WEITER NACHGEGEBEN ENTWICKLUNG DER NETTO-SPITZENRENDITEN
Die weiterhin starke Nachfrage und der Wettbewerb um Geschäftshäuser* Shopping Center
attraktive Objekte und Portfolios hat die Preise in allen Fachmarktzentren Fachmärkte
Segmenten und an allen Standorten weiter steigen lassen.
Auch dies ist ein Indiz für das nach wie vor große Interesse 8,0 %
© BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017
der Anleger. Die Netto-Spitzenrenditen für Geschäftshäuser
in den besten Innenstadtlagen sind im Jahresvergleich 7,0 %
in den Big-Six-Standorten um 41 Basispunkte auf 3,05 %
gesunken. Sowohl in Berlin als auch in München, die mit 6,0 %
2,90 % an der Spitze der großen Städte stehen, wurde mitt-
lerweile die 3 %-Marke durchbrochen. Nur knapp dahinter 5,0 %
folgen Hamburg mit 3,00 % und Frankfurt mit 3,10 %. Aber
auch in Düsseldorf und Köln haben die Spitzenrenditen wei- 4,0 %
ter nachgegeben und liegen aktuell bei 3,20 %. Ähnlich wie
bei Geschäftshäusern haben die Renditen teilweise auch in 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
anderen Marktsegmenten weiter verloren, wenn auch nicht * Ø Big Six (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München)
im gleichen Umfang. Die Netto-Spitzenrenditen für Shop-
pingcenter haben sich nicht verändert und notieren weiter
bei 4,00 %, wohingegen bei den stark nachgefragten Fach- RETAIL-INVESTMENTS NACH HERKUNFT DES KAPITALS
marktzentren ein deutlicher Rückgang auf 4,60 % zu beob- in %
achten war. Auch bei einzelnen Fachmärkten sind sie noch 0,1
0,7 2,1
einmal leicht auf 5,40 % gesunken.
11,6
Deutschland
NACHFRAGE WIRD AUCH 2018 HOCH BLEIBEN Europa
Wie das sehr gute Investitionsvolumen zeigt, ist keine ge- Nordamerika
20,1
nerelle Skepsis von Investoren gegenüber Einzelhandels Nahost
immobilien zu konstatieren, die aus der dynamischen E- Asien
Commerce-Entwicklung resultiert; auch wenn vielleicht 65,4 Sonstige
an der einen oder anderen Stelle etwas intensiver geprüft
wird als bisher. Grundsätzlich bietet der vielschichtige Re-
tailmarkt genügend attraktive Anlagemöglichkeiten. Dies gilt
insbesondere unter Einbeziehung der guten konjunkturellen © BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017
Rahmendaten, wie die positive Entwicklung der Beschäf-
tigung und Arbeitslosigkeit, welche die Kaufkraft stärken.
Vor diesem Hintergrund ist auch 2018 von einem Umsatz
über dem langjährigen Durchschnitt auszugehen, der die
10-Mrd.-€-Schwelle auf jeden Fall überschreiten sollte.
12 | 13AACHEN
Das Treiben in den Einkaufsstraßen der alten Kaiserstadt beleben zudem zahlreiche Studenten die Stadt. Der Einzel-
Aachen ist von einer außergewöhnlichen Vielfalt geprägt.
handel ist entsprechend vielschichtig aufgestellt, befindet
Durch die attraktive Altstadt und die exponierte Lage im Drei- sich durch einige Projektentwicklungen aktuell jedoch auch in
ländereck ist Aachen beliebt bei Touristen aus dem In- und einer Phase des Umbruchs.
Ausland. Als international renommierter Universitätsstandort
ÜBERSICHT A-LAGEN
Lage Qualität Länge Passantenfrequenz / h Höchstmiete Filialisierungsgrad Auswahl Vermietungen / Eröffnungen
Adalbertstraße Konsum 550 m 5.350 110 €/m² 85 % Apollo Optik (120 m²)
Holzgraben Konsum 110 m 1.806 40 €/m² 60 % –
© BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017
HÖCHSTMIETEN UNTER DRUCK Cloppenburg oder die Entwicklung des Büchel-Quartiers dürf-
Die Adalbertstraße ist die meistbesuchte Straße Aachens und ten einen positiven Einfluss auf die Attraktivität der Innenstadt
zeigte in den letzten drei Jahren erfreulich zunehmende Pas- haben. Hier lassen sichtbare Fortschritte jedoch weiterhin auf
santenzahlen (+22 %). Der Filialisierungsgrad von 85 % unter- sich warten, sodass nicht zuletzt durch diese Unsicherheiten
streicht dabei das Interesse der Retailer an dieser Lage, in der die Höchstmieten in Lagen wie dem Holzgraben (40 € / m²) un-
die Spitzenmiete unverändert bei 110 € / m² liegt. Durch das ter Druck geraten. Insbesondere im Bereich Dahmengraben
Einkaufszentrum „Aquis Plaza“ als Frequenzbringer zeigt sich und Holzgraben ist zudem ein höherer Leerstand zu beobach-
insbesondere die obere Adalbertstraße als nachhaltige Lage, ten. Andere Lauflagen wie die Krämerstraße in der Altstadt po-
während andere Bereiche aktuell mit der Weiterentwicklung sitionieren sich hingegen als vergleichsweise stabile Standorte
der Innenstadt zu kämpfen haben. Wichtige, in der Diskussion und dürften perspektivisch eine größere Bedeutung am Aache-
befindliche, Projektentwicklungen wie der Neubau von Peek & ner Markt erlangen.
ENTWICKLUNG HÖCHSTMIETE UND KAUFPREISVERVIELFÄLTIGER HÖCHSTMIETE IM STÄDTEVERGLEICH
Höchstmiete in €/m² Kaufpreisvervielfältiger in €/m²
135
250 € 25,0 140
130
125
120
120
110
110
200 € 20,0
100
100
150 € 15,0
80
60
100 € 10,0
40
50 € 5,0
20
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Osnabrück Bonn Trier Heidelberg Aachen Mainz Karlsruhe
© BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017 © BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017RETAILMARKT DEUTSCHLAND 2018 AACHEN
A-LAGEN MIT DEN WICHTIGSTEN KENNZAHLEN
Zähltag: 10.06.2017 Zählpunkt 5.350 Passantenfrequenz / h 110 €/m² Spitzenmiete idealtypischer 100-m²-Shop 85 % Filialisierungsgrad
5.350 | 110 €/m² | 85 %
1.806 | 40 €/m² | 60 %
NUR WENIGE NEUVERMIETUNGEN Innovative Gastronomiekonzepte wie die Mikrorösterei „Leni
Die abwartende Haltung der Retailer aufgrund der erwähnten liebt Kaffee“ in der Buchkremerstraße oder die Eröffnung eines
Unwägbarkeiten hinsichtlich der Innenstadtentwicklung und Pop-Up-Concept-Stores, als Kombination des Vintage-Möbel-
der Passantenfrequenzen spiegelt sich auch in den Neuvermie- geschäfts Cocoon und des Cafés Baristinho in der Kleinmar-
tungszahlen wider. Lediglich eine Anmietung durch Apollo Optik schierstraße, verdeutlichen das Potenzial der Domstadt. Der
(120 m²) in der Adalbertstraße konnte in den A-Lagen regist- geplante Food Market auf den leergezogenen „Lust for Life“-
riert werden. Und dennoch herrscht in Aachen kein Stillstand. Flächen dürfte ebenfalls einen belebenden Effekt haben.
SOZIOÖKONOMISCHE DATEN ERFASSTE VERMIETUNGEN
Aachen Deutschland Flächen- Top-Branche Filialisierung
Anzahl
2017 Trend 2017 Trend umsatz (Flächenumsatz) (Internationalität)
Körperpflege /
Einwohner 2016 (Tsd.) 246 82.176 A-Lagen gesamt 1 120 m² Gesundheit (120 m²) 100 % (0 %)
Sozialversicherungspfl. Beschäftigte (Tsd.) 129 32.165 Sonstige Lagen 11 6.900 m² Möbel (3.100 m²) 82 % (18 %)
Arbeitslosenquote (%) 7,8 5,7 © BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017
Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex 94,3 100,0
Umsatzkennziffer 121,2 100,0
Zentralitätskennziffer 1,29 1,00
Übernachtungsanzahl 2016 (Mio.) 1,0 436,2
TREND 2018
Spitzenmiete Nachfrage gesamt
Angebot Nachfrage international
Key money Filialisierungsgrad
© BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017
14 | 15BERLIN
Berlin ist der Retail-Hotspot Deutschlands und wird von Ein- hinaus zeichnet sich der Berliner Einzelhandelsmarkt durch
zelhändlern außerordentlich gut nachgefragt. Aufgrund der die Vielzahl der über das Stadtgebiet verteilten A-Lagen aus,
Internationalität ist die Hauptstadt häufig auch gern gese- die jede für sich einen eigenen Charakter aufweisen und eine
henes Sprungbrett für den deutschen Markteintritt. Darüber zielgruppengerechte Ansprache ermöglichen.
ÜBERSICHT A-LAGEN
Lage Qualität Länge Passantenfrequenz / h Höchstmiete Filialisierungsgrad Auswahl Vermietungen / Eröffnungen
Tauentzienstraße Konsum 500 m 7.095 320 €/m² 97 % Granit (360 m²), Ecco (100 m²)
(1) Konsum (1) 6.609 (1) 240 €/m²
Roberto Cavalli (470 m²), Furla (320 m²),
Kurfürstendamm (2) Niveau 3.500 m (2) – (2) 215 €/m² 97 %
Havaianas (140 m²)
(3) Luxus (3) 1.414 (3) 185 €/m²
Alexanderplatz Konsum 300 m 4.431 190 €/m² 97 % Footlocker (550 m²), Sephora (150 m²)
Rosenthaler Straße Konsum 500 m 3.762 120 €/m² 80 % HKMX Hunkemöller (120 m²), Chanel Beauté (110 m²)
Neue Schönhauser Straße Konsum 200 m 2.050 120 €/m² 91 % Only (200 m²)
Depot (800 m²), Gregory‘s Coffee & Snacks (90 m²),
Friedrichstraße Konsum / Niveau 3.300 m 4.582 100 €/m² 85 %
Samsonite (75 m²)
Schloßstraße Konsum 1.700 m 3.456 90 €/m² 84 % Snipes (450 m²), Miniso (230 m²)
Wilmersdorfer Straße Konsum 1.900 m 5.928 80 €/m² 85 % Kik (620 m²)
Suitsupply (940 m²), Adidas Running (260 m²),
Münzstraße Konsum 230 m – 80 €/m² 65 %
The North Face (170 m²)
© BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017
HÖCHSTMIETE IM MARKT STABIL, ABER … ge zu beobachten. So ist für den hochfrequentierten Ku‘damm
Während die Höchstmiete im gesamten Berliner Markt im Vor- trotz hoher Nachfrage ein leichtes Minus von 2 % auf 240 €/m²
jahresvergleich unverändert bei 320 €/m² in der Tauentzien- zu verzeichnen. Ebenso stark rückläufig entwickelte sich auch
straße liegt, ist die Entwicklung in den einzelnen Teillagen dif- der Niveaubereich des Ku‘damms mit 215 €/m². Grundsätzlich
ferenzierter zu betrachten. Zwar blieben die Mieten angesichts ist eine geringe Kompromissbereitschaft der Einzelhändler in
der anhaltend erfreulichen Nachfragesituation überwiegend puncto Flächenstruktur zu konstatieren. Ebenso werden zuneh-
stabil, in einigen Teilmärkten waren jedoch leichte Rückgän- mend kürzere Festlaufzeiten von den Mietern gewünscht. Vor
ENTWICKLUNG HÖCHSTMIETE UND KAUFPREISVERVIELFÄLTIGER HÖCHSTMIETE IM STÄDTEVERGLEICH
Höchstmiete in €/m² Kaufpreisvervielfältiger in €/m²
350 € 35,0 400
370
300 € 30,0 350
320
300
300
275
275
275
265
250 € 25,0
250
200 € 20,0
200
150 € 15,0
150
100 € 10,0
100
50 € 5,0 50
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 München Berlin Frankfurt Düsseldorf Hamburg Stuttgart Köln
© BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017 © BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2017RETAILMARKT DEUTSCHLAND 2018 BERLIN
A-LAGEN MIT DEN WICHTIGSTEN KENNZAHLEN
Zähltag: 10.06.2017 Zählpunkt 7.095 Passantenfrequenz / h 320 €/m² Spitzenmiete idealtypischer 100-m²-Shop 97 % Filialisierungsgrad
5.928 | 80 €/m² | 85 %
3.762 | 120 €/m² | 80 %
7.095 | 320 €/m² | 97 %
1 6.609 | 240 €/m² | 97 %
2.050 | 120 €/m² | 91 %
– | 80 €/m² | 65 %
4.431 | 190 €/m² | 97 %
2 – | 215 €/m² | 97 %
3 1.414 | 185 €/m² | 97 % 4.582 | 105 €/m² | 85 %
3.456 | 90 €/m² | 84 %
diesem Hintergrund bleibt die Anzahl der in den A-Lagen regis- HOMOGENE VERTEILUNG ÜBER ALLE LAGEN
trierten Mietverträge mit 48 unter dem hohen Vorjahresniveau Im Gegensatz zum Vorjahr, als mehr als ein Drittel der Ab-
(66). Zu den größten Nachfragern zählen die Gastronomie, die schlüsse in den A-Lagen auf den Ku‘damm entfielen, verteilte
insbesondere nach touristisch geprägten Lagen Ausschau hält, sich 2017 das Marktgeschehen deutlich gleichmäßiger. So gab
sowie die Branche Körperpflege und Gesundheit. Unter den es in keiner Lage mehr als 6 Verträge. Hinsichtlich des Umsat-
prominenten Neuzugängen aus dieser Branche findet sich der zes liegt sogar die Münzstraße vorn (knapp 2.200 m²). Dieser
Sephora-Store am Alexanderplatz, der auf ca. 150 m² als größ- kommen u. a. Anmietungen wie Suitsupply (940 m²), adidas
ter Shop in Shop deutschlandweit im Galeria Kaufhof eröffnete. Running (260 m²) oder The North Face (170 m²) zugute.
SOZIOÖKONOMISCHE DATEN ERFASSTE VERMIETUNGEN
Berlin Deutschland Flächen- Top-Branche Filialisierung
Anzahl
2017 Trend 2017 Trend umsatz (Flächenumsatz) (Internationalität)
Einwohner 2016 (Tsd.) 3.520 82.176 A-Lagen gesamt 48 14.100 m² Textil (5.900 m²) 88 % (52 %)
Sozialversicherungspfl. Beschäftigte (Tsd.) 1.426 32.165 Kurfürstendamm 6 1.970 m² Textil (900 m²) 83 % (67 %)
Rosenthaler Körperpflege /
Arbeitslosenquote (%) 8,4 5,7 Straße 6 1.090 m² Gesundheit (460 m²) 100 % (50 %)
Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex 96,8 100,0 Münzstraße 5 2.190 m² Textil (2.000 m²) 80 % (60 %)
Umsatzkennziffer 103,2 100,0 Heim / Haus /
Friedrichstraße 5 1.400 m² Einrichtung (800 m²) 100 % (40 %)
Zentralitätskennziffer 1,07 1,00 Schloßstraße 4 800 m² Textil (450 m²) 100 % (75 %)
Übernachtungsanzahl 2016 (Mio.) 31,1 436,2 Alexanderplatz 3 1.150 m² Gastronomie (600 m²) 100 % (67 %)
TREND 2018 Tauentzienstraße 3 1.000 m² Textil (520 m²) 100 % (67 %)
Spitzenmiete Nachfrage gesamt Neue Schön
hauserstraße 2 470 m² Gastronomie (270 m²) 50 % (50 %)
Angebot Nachfrage international Wilmersdorfer
Straße 1 620 m² Textil (620 m²) 100 % (0 %)
Key money Filialisierungsgrad
Sonstige A-Lagen 13 3.410 m² Textil (1.100 m²) 77 % (38 %)
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Sonstige Lagen 136 169.000 m² Möbel (85.000 m²) 84 % (27 %)
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16 | 17BONN
Die Bundesstadt Bonn hat den Wandel von einem Verwal- in vollem Gange. Eine verbesserte Anbindung der attraktiven
tungszentrum hin zu einem zukunftsorientierten Dienstleis- Altstadt mit ihrer verwinkelten und vielfältigen Fußgänger
tungsstandort erfolgreich vollzogen. Die Weiterentwicklung zone an den Bahnhof dürfte die Bedeutung Bonns als überre-
des Bonner Zentrums zu einer modernen Einkaufsstadt ist da- gionales Shoppingziel weiter steigern.
bei aktuell mit der Umgestaltung des Bahnhofsbereichs noch
ÜBERSICHT A-LAGEN
Lage Qualität Länge Passantenfrequenz / h Höchstmiete Filialisierungsgrad Auswahl Vermietungen / Eröffnungen
Remigiusstraße Konsum 200 m 5.708 130 €/m² 90 % Saks off 5th (3.200 m²)
Sternstraße Konsum 300 m 4.210 125 €/m² 83 % –
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ETABLIERTE LAGEN UNVERÄNDERT STARK NACHGEFRAGT dynamischen Marktgeschehen bei. Durch die Neugestaltung
Der Einzelhandel in Bonn hat, wie in anderen Städten auch, und Weiterentwicklung des Areals am Bahnhof mit den beiden
mit der Konkurrenz des Onlinehandels zu kämpfen. Die erneut Projektentwicklungen im Bereich des Bonner Lochs, gestaltet
rückläufige Passantenfrequenz in der Remigiusstraße, der fre- sich zurzeit die Lage in der Poststraße etwas schwieriger. Als
quenzstärksten Straße der Stadt, kann hier als Indiz herange- Verbindungsachse vom Bahnhof zur Innenstadt besitzt sie eine
zogen werden. Zudem sind die Höchstmieten in der Remigius- wichtige Position als Lauflage, verzeichnet aktuell aber auf-
und in der Sternstraße im Jahresverlauf leicht auf 130 bzw. grund der abwartenden Haltung und der insgesamt gestiege-
125 €/m² zurückgegangen. Und dennoch ist die Nachfrage der nen Preissensibilität der Nachfrager verstärkt Leerstände. Die
Retailer ungebrochen hoch, was die 19 registrierten Abschlüsse begonnenen Bauarbeiten an den Projekten Urban Soul und Ma-
in der Innenstadt belegen. Insbesondere Textiler und Gastrono- ximiliancenter dürften an dieser Situation im Laufe des Jahres
miebetriebe zieht es in die Stadt. Neben den beiden Hauptein- zwar wenig ändern, perspektivisch sollte die Poststraße jedoch
kaufsmeilen trugen auch die angrenzenden Lauflagen, wie die von der Aufwertung deutlich profitieren.
Wenzelgasse, die Acherstraße oder der Friedensplatz, zum
ENTWICKLUNG HÖCHSTMIETE UND KAUFPREISVERVIELFÄLTIGER HÖCHSTMIETE IM STÄDTEVERGLEICH
Höchstmiete in €/m² Kaufpreisvervielfältiger in €/m²
250 € 25,0 160
140
135
135
140
130
125
120
200 € 20,0
120
110
100
150 € 15,0
80
100 € 10,0
60
40
50 € 5,0
20
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