Stadtentwicklungsplan Zentren 3 - Statusbericht 2016 Planen

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Stadtentwicklungsplan Zentren 3 - Statusbericht 2016 Planen
Planen

 Stadtentwicklungsplan
 Zentren 3
 Statusbericht 2016
Stadtentwicklungsplan Zentren 3 - Statusbericht 2016 Planen
Stadtentwicklungsplan Zentren 3 - Statusbericht 2016 Planen
Stadtentwicklungsplan
             Zentren 3
    Statusbericht 2016
Stadtentwicklungsplan Zentren 3 - Statusbericht 2016 Planen
Impressum

Herausgeber
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Umwelt
Kommunikation
Am Köllnischen Park 3
10179 Berlin
www.stadtentwicklung.berlin.de

Inhaltliche Konzeption und Bearbeitung
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Umwelt
Abteilung I Stadt- und Freiraumplanung
Referat I A Stadtentwicklungsplanung

Jens Nyhues
Elke Plate
Thorsten Tonndorf

in Zusammenarbeit mit

  Junker
+ Kruse
  Stadtforschung
    Planung

Markt 5
44137 Dortmund
Tel. 0231 557858-0
info@junker-kruse.de
www.junker-kruse.de

Elisabeth Kopischke
Stefan Kruse

Redaktion und Layout
Junker + Kruse

Fotos
complan Kommunalberatung GmbH: S. 40
Spath + Nagel: S. 22
Till Budde: S. 14
URBAN CATALYST studio (Lukas Halemba): S. 26
Polinna Hauck Landscape and Urbanism (Cordelia Polinna): S. 36 Mitte
übrige Fotos: SenStadtUm (Jens Nyhues)

Berlin, Juli 2016
Stadtentwicklungsplan Zentren 3 - Statusbericht 2016 Planen
Inhalt

Zusammenfassung und Fazit                                             7

1    Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Berlin                 12
     1.1   Entwicklung des Einzelhandelsbestands                     12
     1.2   Entwicklung der Berliner Zentren                          14
     1.3   Wohnungsnahe Grundversorgung                              19
     1.4   Standorte für Fachmärkte                                  23
     1.5   Kaufkraft- und Umsatzentwicklung                          27
     1.6   Bevölkerungsentwicklung                                   29
     1.7   Tourismus und Einzelhandel                                30
     1.8   Internet- und Versandhandel                               32
     1.9   Sonstige Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung   35

2    Der Stadtentwicklungsplan Zentren 3 im Kontext                  38

Anhang43
Stadtentwicklungsplan Zentren 3 - Statusbericht 2016 Planen
Ortsteilzentrum Drakestraße: Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum.
Stadtentwicklungsplan Zentren 3 - Statusbericht 2016 Planen
StEP Zentren 3 Statusbericht 2016 | Zusammenfassung und Fazit

Zusammenfassung und Fazit

                                                               Impulse für die Besuchsfrequenz und beeinflusst maßgeblich
                                                               die Einzugsbereiche der Zentren. Daher sichert er die Attrak-
                                                               tivität der Zentren und erhöht die Marktchancen für die wei-
                                                               teren gewerblichen Nutzungen der Geschäftsstraßen – etwa
                                                               die Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe.

                                                               Statusbericht zur Positionsbestimmung
                                                               In den vergangenen fünf Jahren – seit dem Beschluss des
                                                               Stadtentwicklungsplans (StEP) Zentren 3 im Jahr 2011 – ha-
                                                               ben sich wesentliche Rahmenbedingungen des Einzelhan-
                                                               dels verändert: Die Einwohnerzahl ist stärker gewachsen als
                                                               damals angenommen, die touristische Bedeutung Berlins
                                                               hat sich weiter stark erhöht, und auch die Vertriebsstruktu-
                                                               ren des Einzelhandels wandeln sich mit hoher Dynamik. Be-
                                                               sonders der Internethandel hat seit wenigen Jahren einen
                                                               massiven Bedeutungszuwachs erfahren. Hierdurch be-
                                                               schleunigt sich der Strukturwandel im Einzelhandel und der
                                                               Verkaufsflächenbedarf der wachsenden Stadt wird durch
                                                               zunehmend online getätigte Umsätze kompensiert.

                                                               Anlässlich dieser veränderten Rahmenbedingungen hat die
                                                               Verwaltung überprüft, inwiefern die Zielstellungen und In-
                                                               halte des StEP Zentren 3 zu aktualisieren sind. Der vorlie-
                                                               gende Statusbericht fasst zusammen, wie sich die Berliner
                                                               Zentren- und Einzelhandelsstruktur in den vergangenen
Lebendige Zentren und funktionierende Nahversorgungs-          Jahren entwickelt hat, und er skizziert anhand der jüngsten
strukturen bilden das Rückgrat der wachsenden Stadt. Sie       Trends die aktuellen und künftigen Herausforderungen für
bieten eine Versorgung mit Waren unterschiedlicher Art         die Stadtentwicklungsplanung. Im Fokus stehen dabei ins-
und Güte, Dienstleistungs-, Kultur- und Bildungseinrichtun-    besondere die städtischen Zentren (ab Ortsteilzentren auf-
gen, Gastronomie, Erlebnisse und Flair, stadträumliche         wärts), während die Entwicklung der in der Regel kleineren
Identifikationsorte, und nicht zuletzt Möglichkeiten zur       Nahversorgungszentren primär seitens der Bezirksämter
Teilhabe am gesellschaftlichen Leben. Die städtischen Zen-     untersucht wird.
tren gewährleisten Lebensqualität für die Berlinerinnen und
Berliner.                                                      Als methodische Basis für die Positionsbestimmung wurde
                                                               der gesamtstädtische Einzelhandelsbestand nach fünf Jah-
Und auch aus touristischer Perspektive sind die Berliner       ren neu erfasst, so dass empirisch basierte, fundierte Aus-
Zentren und Geschäftsstraßen wichtig. Die Anzahl und Viel-     sagen zu relevanten Marktveränderungen getroffen wer-
falt an Szeneläden, Showrooms, Pop-Up-Stores, Warenhäu-        den können.
sern, Shoppingcentern und Märkten in Berlin ist imagebil-
dend und fördert bei den Stadtbesucherinnen und -besu-         Neben angebotsseitigen Marktfaktoren stellt der Statusbe-
chern die Lust auf weitere Entdeckungen.                       richt auch Angaben zur Nachfrageseite, etwa zur Kaufkraft-
                                                               entwicklung und zum veränderten Verbraucherverhalten,
Der Einzelhandel bildet eine wesentliche Leitfunktion in den   dar. Nicht zuletzt enthält er einen Überblick über die instru-
kleinen und großen Zentren Berlins, denn er generiert starke   mentelle Untersetzung des StEP Zentren 3.

                                                                                                                           7
Stadtentwicklungsplan Zentren 3 - Statusbericht 2016 Planen
Wesentliche Ergebnisse                                       C. Bedeutung der polyzentralen Struktur für die wachsende
Welche Potenziale, aber auch welche neuen Herausforde-          Stadt
rungen hinsichtlich der Zielstellungen des StEP Zentren 3,   „„Die wachsende Stadt erfordert eine kundennahe und
für weitere Instrumente und Programme sowie auch für            leistungsfähige Versorgung. Hierfür bieten die bestehen-
den Einzelhandel und die Immobilienbranche erkennbar            den 83 städtischen Zentren vielfältige etablierte Ange-
werden, wird im Folgenden zusammengefasst.                      botsstrukturen. Zudem verfügen sie über umfassende
                                                                Nachnutzungs-, Verdichtungs-, Neubau- und Qualifizie-
A. Angebots- und Nachfrageentwicklung: Gute Ausgangs-           rungspotenziale. Die Kulisse der vorhandenen städti-
   lage in einem sich verschärfenden Wettbewerb                 schen Zentren ist auf das erwartete Bevölkerungswachs-
„„Die gesamtstädtische Verkaufsfläche ist zwischen 2010         tum eingestellt und geeignet, den Versorgungsbedarf
   und 2015 erneut gewachsen. Sie stieg um rund drei            der wachsenden Stadt abzudecken.
   Prozent auf nunmehr 4,42 Millionen Quadratmeter an.       „„Stadtplanerische Aufgabe ist es, die ggf. erforderlichen
   Mit der anziehenden Kaufkraft der Berliner Bevölke-          Nachverdichtungs-, Ergänzungs- und Qualifizierungs-
   rung und der gestiegenen touristischen Nachfrage ist         vorhaben konstruktiv zu begleiten und instrumentell
   eine Zunahme des gesamtstädtischen Einzelhandels-            umzusetzen.
   umsatzes auf rund 18,7 Milliarden Euro im Jahr 2015       „„Die Vielfalt der Markt-, Entwicklungs- und Ansiedlungs-
   verbunden.                                                   potenziale in den städtischen Zentren kann gegenüber
„„Verkaufsflächenwachstum verzeichnen besonders die             expandierenden Handelsunternehmen und der Immo-
   großen Zentrumsbereichskerne Berlins in der Histori-         bilienwirtschaft auf gesamtstädtischer Ebene wirksa-
   schen Mitte und der City West, was ihre erfolgreiche         mer als bislang kommuniziert und dargestellt werden.
   Marktposition wie auch die marktseitige Akzeptanz der     „„Die gewachsenen Berliner Zentren bilden stadthistori-
   stadtplanerischen Zielstellungen zur Stärkung der Zen-       sche und städtebauliche Identifikationsorte in vielen
   tren unterstreicht. Aber auch manche Haupt-, Stadtteil-      Ortsteilen und Kiezen. Sie dienen damit nicht nur der
   und Ortsteilzentren konnten ihre Versorgungsfunktion         alteingesessenen Bevölkerung, sondern bieten Orien-
   festigen.                                                    tierung gerade auch für die neu zuziehenden Men-
„„Gleichwohl sind im Verlauf der vergangenen zehn Jahre         schen. Die Erkennbarkeit des stadthistorischen Wertes
   sinkende Zuwachsraten der gesamtstädtischen Ver-             mancher Stadt- und Ortsteilzentren ist dabei noch aus-
   kaufsfläche zu beobachten, was dem bundesweiten              baufähig.
   Trend entspricht und auf Sättigungstendenzen sowie
   einen sich verschärfenden Wettbewerb hinweist.            D. Potenziale der Nahversorgung sichern und nutzen
                                                             „„Ein dichtes Netz an gut erreichbaren Nahversorgungs­
B. Kleine und mittelgroße Zentren zunehmend unter Druck         standorten in allen Ortsteilen und Kiezen bleibt ange-
„„Während sich die großen Berliner Zentren gut behaup-          sichts der älter werdenden Bevölkerung – 2030 werden
   ten können, geraten viele kleine und mittelgroße Zent-       in Berlin rund 850.000 Menschen über 65 Jahre leben –
   ren durch Marktveränderungen von mehreren Seiten             weiterhin eine wichtige stadtplanerische Aufgabe.
   zunehmend unter Druck („Sandwich-Effekt“). Um diese       „„Innerhalb der kleinen und mittelgroßen Zentren stellen
   Zentren zu stabilisieren und um Fehlentwicklungen mit        Lebensmittel- und Drogeriemärkte bedeutende Fre-
   negativen Auswirkungen zu vermeiden, bedarf es einer         quenzerzeuger dar, von denen die kleinen Läden und
   erhöhten Aufmerksamkeit auf den verschiedenen Ak-            die Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe stark
   teursebenen der Landesplanung, der gesamtstädti-             profitieren. In manchen städtischen Zentren Berlins
   schen Planung und der bezirklichen Planung.                  fehlen jedoch einzelne solcher Magnetbetriebe. Stadt-
                                                                planerisch ist es daher geboten, Zentren mit Ausbaupo-

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Stadtentwicklungsplan Zentren 3 - Statusbericht 2016 Planen
StEP Zentren 3 Statusbericht 2016 | Zusammenfassung und Fazit

  tenzialen zu identifizieren, und mit den stadtplaneri-       Städtebaufördermaßnahmen weiterhin einen hohen
  schen Instrumenten die Angebotsergänzung in diesen           Stellenwert einnehmen.
  Zentren unterstützen.                                      „„Ein vernetztes Vorgehen unterstützt eine integrierte Ar-
„„Nahversorgungszentren sind seitens der Bezirksämter          beitsweise sowie eine Aktivierung von Finanzierungs-
  unter Bezug auf den StEP Zentren in bezirklichen Zent-       möglichkeiten, die ursprünglich nicht primär zur Zent-
  ren- und Einzelhandelskonzepten zu überprüfen. Darin         renstärkung eingeführt worden sind (z. B. Erhöhung der
  sollen auch Empfehlungen für ihre Weiterentwicklung          Fußverkehrsfreundlichkeit einer Geschäftsstraße im
  formuliert werden. Zudem ist für die zwölf neuen Stadt-      Rahmen von Verkehrsinfrastrukturmaßnahmen).
  quartiere zu klären, ob es ergänzender Nahversor-
  gungszentren bedarf.

E. Strukturwandel im Einzelhandel: Qualität vor Quantität
„„Die Ausdifferenzierung der Nachfrage (zum Beispiel
   zwischen Discount und Luxus, zwischen Massenkon-
   sum und Konsumverzicht, zwischen Versorgungs- und
   Erlebniseinkauf) und der Zielgruppenansprache be-
   stimmter Marken generiert gerade in Berlin ständig
   neue Nischen und Marktchancen.
„„Erkennbar wird hieran auch, dass die präzise Positio-
   nierung des Angebots immer bedeutender wird. Der
   Faktor „Größe“ (einer Filialkette, einer Ladenfläche)
   verliert dabei an Gewicht. Dieser Trend wird durch den
   Internet- und Multi-Channel-Handel noch verstärkt:
   Durch die Bestell- und Lieferoptionen lässt sich selbst
   auf einer kleinen Ladenfläche eine nahezu unendlich
   große Produktpalette präsentieren.
„„Rückläufige Ladenflächengrößen sind bereits im Buch-,
   Elektronik- und Sportwarenhandel erkennbar. Hiermit
   verbinden sich für die gewachsenen Zentren neben der
   Gefahr von Funktionsverlusten zugleich neue Entwick-
   lungschancen: Auf frei werdenden Flächen kann der
   Nutzungsmix mit gastronomischen, kulturellen, medi-
   zinischen und sonstigen Funktionen verbessert werden.
   Zudem lassen sich vormals „sperrige“ Betriebsformate
   wie etwa Möbel und Einrichtungsartikel zunehmend
   leichter in zentrale Lagen integrieren.

F. Städtebauliche Qualitäten als Standortfaktor beim Er-
   lebniseinkauf
„„Im Wettbewerb um Kunden gewinnt beim Erlebnisein-
   kauf die Aufenthaltsqualität des Standortes, d.h. die
   Nutzungsfreundlichkeit und baulich-gestalterische
   Qualität des öffentlichen Raumes, eine stärkere Bedeu-
                                                             „Ziel-Dreiklang“ des StEP Zentren 3: Attraktive Zentren, wohnungsnahe Grundver-
   tung. Dieser Aspekt wird daher insbesondere in den        sorgung und stadtverträglich integrierte Fachmarktstandorte.

                                                                                                                                               9
Stadtentwicklungsplan Zentren 3 - Statusbericht 2016 Planen
Schlussfolgerungen für den StEP Zentren 3                       Eine grundlegend veränderte Neuaufstellung des StEP Zen-
Das Instrument des StEP Zentren ist eine wesentliche und        tren ist daher nicht angezeigt. Empfehlenswert ist – wie bei
erforderliche Grundlage für weitere Planungen und Pro-          allen städtebaulichen Entwicklungskonzepten – gleichwohl
gramme in Berlin.                                               seine regelmäßige Überprüfung und Aktualisierung.

Das Ziel des StEP Zentren, die polyzentrale Struktur der        In einer künftigen Aktualisierung des StEP Zentren sollten
Stadt zu sichern und zu stärken, ist zugleich eine Basis ins-   angesichts der o. g. Trends und Entwicklungen folgende As-
besondere für die Bauleitplanung sowie für die Städte-          pekte vertieft werden:
bauförderung mit ihrer jüngst ausgeweiteten Gebietskulis-       „„Erarbeitung von Handlungsempfehlungen für Stadt-
se für das Förderprogramm „Aktive Zentren“.                         und Ortsteilzentren, die unter zunehmenden Wettbe-
                                                                    werbsdruck geraten. Hierbei ist zu prüfen, ob eine stär-
Der StEP Zentren ist auch die zentrale Grundlage für die in-        kere Nutzungsbündelung zielführend sein kann und
zwischen zahlreich erarbeiteten Zentren- und Einzelhan-             inwieweit die vorhandenen Berliner Instrumente und
delskonzepte in den Berliner Bezirken, mit denen die Bezir-         Strategien deutlicher miteinander vernetzt werden
ke ihre eigenen Entwicklungsvorstellungen konkretisieren.           können.
Die polyzentrale Struktur Berlins mit ihren 83 städtischen      „„Einige Ortsteilzentren in der äußeren Stadt erfüllen ihre
Zentren ist ein wesentlicher Baustein für die kompakte              Versorgungsfunktion noch nicht vollständig. In der Ak-
Stadt der kurzen Wege. Die Inhalte des StEP Zentren unter-          tualisierung kann aufgezeigt werden, welche Ortsteil-
stützen somit einerseits die Reduzierung des Verkehrsauf-           zentren zugunsten der wohnungsnahen Grundversor-
kommens bzw. die Strategien des Stadtentwicklungsplans              gung weiter ausgebaut werden sollten.
Verkehr. Andererseits dienen sie auch der Berliner Lärm-        „„Zur Stärkung der kleinen und mittelgroßen Zentren ist
minderungs- und Luftreinhalteplanung.                               es hilfreich, insbesondere der Immobilienwirtschaft,
                                                                    den Handelsunternehmen und sonstigen Standort su-
Nicht zuletzt stehen die Inhalte des StEP Zentren in einem          chenden Akteursgruppen die Bandbreite der Berliner
engen Wechselspiel mit dem StEP Industrie und Gewerbe,              Zentren mit ihren vielfältigen Markt-, Entwicklungs-
durch den Flächen für das Handwerk und das produzieren-             und Ansiedlungspotenzialen aufzuzeigen. Daher sollte
de Gewerbe gesichert werden sollen.                                 auf gesamtstädtischer Ebene eine übersichtliche und
                                                                    zugleich konkrete Darstellung sämtlicher städtischer
Die aktuelle Überprüfung des StEP Zentren 3 ergibt, dass
                                                                    Zentren öffentlich bereit gestellt werden.
sich seine Ziele und Inhalte bewährt haben. Auch und gera-
de angesichts der oben genannten Potenziale, Trends und
                                                                Die Weiterentwicklung attraktiver Zentren setzt neben den
Herausforderungen ist er ebenso erforderlich wie zielfüh-
                                                                stadtplanerischen Instrumenten und öffentlichen Mitteln
rend.
                                                                auch das Engagement, die Vernetzung und die Verantwor-
                                                                tungsbereitschaft der lokalen Akteure voraus (Grundstücks-
Abbildung 1:
                                                                eigentümer, Einzelhandel, sonstige Gewerbetreibende etc.).
Die vorrangigen Zielstellungen des Stadtentwicklungsplans
                                                                Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt
Zentren
                                                                bietet hierfür vielfältige Impulse und Arbeitsgrundlagen,
                                                                beispielsweise in Form von Verfügungsfonds für Geschäfts-
„„Erhaltung und Stärkung der städtischen Zentren
                                                                straßen in Fördergebieten, mit dem Wettbewerb „Mitten-
„„Sicherung einer flächendeckenden und wohnungsna-
                                                                drIn Berlin!“ und auf Basis des Berliner Immobilien- und
  hen Grundversorgung im gesamten Stadtgebiet
                                                                Standortgemeinschafts-Gesetzes. Zudem existieren diverse
„„zentren- und stadtverträgliche Integration großflächi-
                                                                Möglichkeiten der freiwilligen bzw. selbst organisierten Ko-
  ger Einzelhandelseinrichtungen
                                                                operation. Bei der Auswahl der geeigneten Kooperations-
Quelle: StEP Zentren 3

10
StEP Zentren 3 Statusbericht 2016 | Zusammenfassung und Fazit

form sollte ein angemessenes Verhältnis zwischen dem er-                     lungsfeld. Dies kann maßgeblich zur Aufwertung der Berli-
wünschten Ziel und dem erforderlichen Aufwand erreicht                       ner Zentren und Einkaufsdestinationen beitragen. Die be-
werden.                                                                      schlossenen Ziele und Inhalte des StEP Zentren erhöhen
                                                                             hierbei flankierend die Markttransparenz und tragen zur In-
Die Immobilienwirtschaft begreift die Revitalisierung und                    vestitionssicherheit für das Engagement des Handels und
Modernisierung der bereits bestehenden Geschäftsgebäude                      der Immobilienwirtschaft in Berlin bei.
und Einkaufszentren zunehmend als ein wichtiges Hand-

Abbildung 2:
Zentrenkonzept und Zentrenhierarchie Berlins: Festlegung der zu erhaltenden und zu stärkenden städtischen Zentren

       Zentrumsbereichskern
       Hauptzentrum
       Stadtteilzentrum
       Ortsteilzentrum
       Zentrumsbereich

Quelle: Junker + Kruse, 2016; Kartengrundlage: SenStadtUm, Abteilung III - Geoinformation

                                                                                                                                     11
1 Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in
  Berlin
Die Zentrenstruktur und die Handelslandschaft einer Me­                  westlichen Stadtgebiet – geprägt. Seit 2003 findet ein abge-
tropole lassen sich anhand einer großen Vielzahl von Para-               schwächtes Verkaufsflächenwachstum statt (vgl. Abbil-
metern darstellen und bewerten. Die nachfolgenden Kapitel                dung 3). Hierin drückt sich eine zunehmende Marktsätti-
greifen die wesentlichen Faktoren angebots- und nachfra-                 gung aus, die mit der Verschärfung des Wettbewerbs und
geseitiger Marktaspekte heraus und reflektieren wichtige                 mit Verdrängungseffekten einher geht.
Trends und Rahmenbedingungen für den Einzelhandel. Tie-
fer gehende Daten und Analysen finden sich in den Zentren-               Seit dem Abschluss der Erhebung im Januar 2015 ist die Ge-
und Einzelhandelskonzepten der Berliner Bezirke sowie un-                samtverkaufsfläche nochmals gestiegen. Bis Januar 2016
ter anderem in Veröffentlichungen des Amtes für Statistik                umfasste dieses Wachstum schätzungsweise 40.000 Quad-
Berlin-Brandenburg, der Industrie- und Handelskammer                     ratmeter. Aufgrund der sich bereits in Bau befindenden Vor-
Berlin, des Handelsverbands Berlin-Brandenburg und der                   haben werden 2016 und 2017 voraussichtlich weitere
einschlägigen Makler- und Analystenhäuser.                               100.000 bis 130.000 Quadratmeter Verkaufsfläche in Be-
                                                                         trieb genommen. Darüber hinaus ist eine Vielzahl weiterer
                                                                         Einzelhandelsvorhaben bereits in der Planungsphase, wo-
1.1 Entwicklung des Einzelhandelsbestands                                bei zu deren Volumen und zeitlicher Realisierungsperspek-
                                                                         tive noch keine hinreichend gesicherten Daten vorliegen.
Als analytische Grundlage für diesen Statusbericht zum
StEP Zentren 3 wurde eine gesamtstädtische Einzelhandels-                Während in Berlin ein leichtes Verkaufsflächenwachstum
erhebung durchgeführt. Die Erhebung zeigt, dass in Berlin                festgestellt werden kann, ist bundesweit seit 2010 eine an-
rund 20.400 Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtver-                   nähernde Stagnation der Verkaufsfläche zu beobachten
kaufsfläche von 4,42 Millionen Quadratmeter betrieben                    (vgl. Abbildung 4). Den Neueröffnungen im Einzelhandel
werden (ohne Ladenleerstand). Gegenüber 2010 mit einem                   stehen demnach Betriebsschließungen und Ladenflächen-
Bestand von 4,30 Millionen Quadratmeter ist also ein Ver-                reduktionen in gleicher Größenordnung gegenüber. Das
kaufsflächenzuwachs um 2,8 Prozent zu verzeichnen.                       Umsatzwachstum im deutschen Einzelhandel wird nicht
                                                                         mehr über ein Flächenwachstum, sondern durch Qualifizie-
Die Phase zwischen 1990 und 2003 war zunächst von einem                  rungsmaßnahmen im Bestand sowie durch den Internet-
starken Nachholbedarf an Verkaufsflächen insbesondere                    handel (vgl. Kapitel 1.8) erbracht.
der östlichen Stadthälfte – in geringerem Maße auch im

Abbildung 3:
Entwicklung der Verkaufsfläche in Berlin
in Mio. qm
  5,0
 4,5
 4,0                                                                                        4,30                   4,42
 3,5                                                              3,76
 3,0
 2,5                                2,94

 2,0         2,28
 1,5
 1,0
 0,5
 0,0
       1990                  1995                   2000                   2005                2010                2015
Quelle: Einzelhandels-Bestandsdaten SenStadtUm (ohne Leerstand)

12
StEP Zentren 3 Statusbericht 2016 | 1 Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Berlin

Abbildung 4:
Entwicklung der Verkaufsfläche in Deutsch­­land
in Mio. qm
125
                                                                                                              123,1 123,1
                                                                                                122,4 122,1
                                                                                        121,5
                                                                       120,0    120,0
120                                                            119,0
                                                       117,0
                                               116,0
                                       115,0
115                            114,0

                       112,0
               111,0

110    109,0

105

100
       2000    2001    2002    2003    2004    2005    2006    2007    2008     2009    2010    2011   2012   2013    2014

Quelle: Statistisches Bundesamt, Handelsverband Deutschland (HDE), veröffentlicht Juli 2015; EHI Handelsdaten 2015;
        www.handelsdaten.de

 Verkaufsflächenangaben der amtlichen Statistik                                nition der Rechtsprechung findet i.d.R. keine Anwendung. Es
 In der Handelsfachliteratur wird regelmäßig auf Vergleichs-                   ist damit keine einheitliche Zuordnung von Grenzfällen
 daten der bundesweiten Verkaufsflächenausstattung ver-                        (z. B. Gänge, Pfandräume, Lagerflächen) gewährleistet.
 wiesen, die auf Angaben des statistischen Bundesamtes
 beruhen. Dazu zählt insbesondere die durchschnittliche                        Im Gegensatz zu den Befragungen und Hochrechnungen
 Verkaufsfläche je Einwohner in Höhe von 1,46 m² (Stand:                       der amtlichen Statistik handelt es sich bei der Berliner Ein-
 2014).                                                                        zelhandelserfassung zum Statusbericht um eine Vollerhe-
                                                                               bung des Einzelhandels. Im Rahmen der Stadtplanung und
 Die bundesweiten Verkaufsflächenangaben werden im Rah-                        Einzelhandelssteuerung ist dies eine gerichtlich anerkannte
 men einer schriftlichen Befragung von Unternehmen in                          Methode. Eine Vergleichbarkeit mit der Bundesstatistik ist
 Form einer Stichprobe mit anschließender Hochrechnung                         vor allem aufgrund der unterschiedlichen Methoden grund-
 erhoben. Angaben zur Verkaufsfläche werden dabei nach                         sätzlich nicht gegeben.
 Ermessen der Befragten gemacht. Die Verkaufsflächendefi-

                                                                                                                                          13
1.2 Entwicklung der Berliner Zentren

Gestärkte Marktposition der Zentren
Die Sicherung und Stärkung der historisch gewachsenen
städtischen Zentren gehören zu den vorrangigen Zielen der
Stadtentwicklungsplanung in Berlin. Neben den städtischen
Zentren (Ortsteil-, Stadtteil-, Hauptzentren sowie Zent-
rumsbereichskerne) tragen die Nahversorgungszentren als
zentrale Versorgungsbereiche zur polyzentralen Bündelung
von Versorgungseinrichtungen sowie zur wohnortnahen
Versorgung bei. Die Nahversorgungszentren werden nicht
auf gesamtstädtischer Ebene im StEP Zentren 3 ausgewie-
sen, sondern von den zwölf Berliner Bezirken im Rahmen
der Erarbeitung bezirklicher Zentren- und Einzelhandels-
konzepte festgelegt.

Die Auswertung der aktuellen Einzelhandelsdaten veran-
schaulicht, dass die städtischen Zentren Berlins ihre Markt-
position und Versorgungsfunktion in den vergangenen Jah-
ren ausbauen konnten: Ihre Verkaufsfläche ist um rund
140.000 qm bzw. 7,9 Prozent auf 1,91 Mio. qm angestiegen.
                                                                        Die City-West (Zoo, Kurfürstendamm, Tauentzienstraße) bietet mit 280.000 qm das
                                                                        größte Verkaufsflächenangebot aller Berliner Zentren.

Tabelle 1:
Verkaufsflächenanteil der städtischen Zentren Berlins

                                      2010                                               2015

Verkaufsfläche der
städtischen Zentren
                                  1,77 Mio. qm                  ä                  1,91 Mio. qm

Anteil an der Gesamt-
verkaufsfläche Berlins
                                     41,0 %                     ä                      43,2 %

Quelle: Einzelhandels-Bestandsdaten SenStadtUm 2010 und 2015 (ohne Leerstand)

14
StEP Zentren 3 Statusbericht 2016 | 1 Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Berlin

Wachstum der Zentrumsbereichskerne…
Einen wesentlichen Anteil an der gestärkten Marktposition
der städtischen Zentren bringen die Zentrumsbereichsker-
ne der Historischen Mitte und der City West ein. In ihnen
konnten besonders viele Neueröffnungen und Verkaufsflä-
chenerweiterungen realisiert werden (vgl. Abbildung 5). Die
Attraktivität der Zentrumsbereichskerne speist sich aus ih-
ren großen und vielfältigen Einzelhandelsangeboten, ihren
kulturellen und touristischen Highlights, der hervorragen-
den Lage, einer sehr guten Anbindung auch mit den öffent-
lichen Verkehrsmitteln sowie aus ihrer nationalen und in-
ternationalen Bekanntheit.

Vor diesem Hintergrund attestieren die einschlägigen Mak-
lerhäuser den 1A-Lagen der Zentrumsbereichskerne neben
stetig steigenden Einzelhandelsmieten eine weiterhin unge-
brochene Flächennachfrage nationaler wie auch internatio-
naler Handelsketten und Kapitalgeber.

                                                                         Auch das Hauptzentrum Schloßstraße zählt zu den großen Berliner Einkaufsboule-
                                                                         vards mit wachsender Verkaufsfläche.

Abbildung 5:
Verkaufsflächenentwicklung der Berliner Zentren 2010 bis 2015

Zentrumsbereichkerne                                                                                                                     20,4%

Hauptzentren                                                          5,0%

Stadtteilzentren                                    -2,4%

Ortsteilzentren                                        0,9%

                               -5%               0%                 5%                 10%                    15%                 20%

Quelle: Einzelhandels-Bestandsdaten SenStadtUm 2010 und 2015 (ohne Leerstand)

                                                                                                                                                     15
Abbildung 6:
Handlungsbedarf in den städtischen Zentren (2016)

städtebaulich            Einzelhandel

       Zentrumsbereich/Hauptzentrum                  hoch
       Stadtteilzentrum                              mittel

       Ortsteilzentrum                               gering

Quelle: Junker + Kruse, 2016; Kartengrundlage: SenStadtUm, Abteilung III - Geoinformation

16
StEP Zentren 3 Statusbericht 2016 | 1 Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Berlin

  2. Thesen zu den städtebaulichen
Nicht nur die Zentrumsbereichskerne, sondern auch die                         Die Wettbewerbsposition der Haupt-, Stadtteil- und Orts-
Hauptzentren haben sich mit einem Zuwachs von fünf Pro-
                               teilzentren ist von zunehmenden Herausforderungen ge-
zent überdurchschnittlich entwickelt. Dies ist im Wesentli-
                               prägt. Auf der einen Seite beeinflussen die besonders star-
  Auswirkungen aktueller Trends       im
chen auf größere Projekte in den beiden Hauptzentren
                               ken Zentrumsbereichskerne      das Einkaufsverhalten der
Schloßstraße (Steglitz-Zehlendorf) und Bahnhofstraße (Kö-
                               Menschen, die auf der Suche nach bestimmten Modelabels
  Einzelhandel auf die Berlineroder
                                Zentren
penick) zurück zu führen. Die Gesamtverkaufsfläche der üb-
                                     einem besonderen Erlebnisfaktor beim Einkauf sind.
rigen sechs Hauptzentren blieb in den vergangenen Jahren                       Auf der anderen Seite streben viele Handelsunternehmen
weitestgehend unverändert.                                                     etwa an den Fachmarktagglomerationen und in dezentral
                                                                               verorteten Nahversorgungsbetrieben einen Ausbau der
…Cordelia
   geringe Polinna,
             Impulse in den „Sandwich-Zentren“                      „„die Kernezentrenrelevanten        Sortimentsgruppen
                                                                                  der wichtigen Zentrumsbereiche,      wie die Cityan. Auch die Waren-
Eher   mäßig
  Polinna      und teils
            Hauck          sogar rückläufig
                     Landscape     + Urbanismverlief zuletzt die Ver-   West; bzw. Kaufhauskrise mit ihren Standortschließungen hat in
kaufsflächenentwicklung der 21 Stadtteilzentren und„„                 der      der Vergangenheit
                                                                        die Zentren der Ortskerne, diegerade
                                                                                                          1920 zu die  mittelgroßen
                                                                                                                   Groß-Berlin zu-      Zentren getrof-
  Berlin zeichnet  sich durch  seine polyzentrale,  hierarchisch
49 Ortsteilzentren. Insgesamt konnte ein Großteil der                   sammengefügt    wurden,   z.B. Alt-Rudow;
                                                                               fen. Und nicht zuletzt mindert der im Internet generierte
  gegliederte Struktur aus. Neben den Zentrenbereichen His-         „„die vielfach an den Radialen liegenden Haupt- und
Haupt-, Stadtteil- und Ortsteilzentren nicht vom allgemei-                     Einzelhandelsumsatz das typische Marktpotenzial der
  torische Mitte und City West übernehmen die vielfältigen              Stadtteilzentren, z.B. die Karl-Marx-Straße, sowie
nen   Trend   des   Verkaufsflächenwachstums            in Berlin
  Haupt-, Stadtteil- und Ortszentren unterschiedliche Aufga-        profi-     Haupt-,
                                                                    „„die neueren        Stadtteil-
                                                                                     Zentren,           undzweiten
                                                                                               die in der     Ortsteilzentren
                                                                                                                    Hälfte des 20.insbesondere in den
tieren.
  ben undInsbesondere      aufBedürfnisse
           decken vielfältige   der Ebeneabder    Ortsteilzentren
                                              – von  der engma-      sind      Branchen
                                                                        Jahrhunderts        Bekleidung,
                                                                                      entstanden             Schuhe,
                                                                                                    sind, etwa         Bücher und Elektronik.
                                                                                                               in Großsiedlungen.
anschigen
     einigen   Standortenbiserhöhte
           Nahversorgung                  Leerstandsquoten
                                hin zu hochwertigen,    speziali- zu„ver-
                                                                      „Ferner gibt es Fachmarktagglomerationen für großflä-
  sierten Produkten,
zeichnen,    und nicht  die wenige
                             auch zurOrtsteilzentren
                                       Attraktivität Berlins als
                                                          verfügen      chigen Besonders
                                                                     der-        Einzelhandel    mit und
                                                                                             Stadt-     nichtOrtsteilzentren
                                                                                                                zentrenrelevantenerfahren somit einen
  (internationale) Shopping-Metropole beitragen. Diese Zent-            Hauptsortimenten.
zeit (noch) nicht über ein ausreichendes Maß an Angebots-                      zunehmenden Wettbewerbsdruck von mehreren Seiten.
  ren haben eine wichtige Tradition in Berlin. Sie bilden das
vielfalt  und Magnetbetrieben.
  Grundgerüst   der Stadtregion und sind Voraussetzung da-                     Ihre
                                                                    Vor allem die   Stellung
                                                                                  Haupt-,       im Marktgefüge
                                                                                           Stadtteil-                 vermittelt
                                                                                                       und Ortsteilzentren  stehen das Bild von „Sand-
  für, dass das planerische Leitbild der nachhaltigen Stadt der                wich-Zentren“       (vgl.  Abbildung    7).
                                                                    aktuell unter Druck – suchen in einer „Sandwichposition“
  kurzen Wege umgesetzt werden kann. Prägend und im               zwischen den prosperierenden Zentrenbereichskernen und
Abbildung   7:
  Stadtentwicklungsplan Zentren definiert sind: den Fachmarktagglomerationen nach einer neuen Rolle.
„Sandwich-Zentren“: Zunehmender Konkurrenzdruck von mehreren Seiten

                                                                                                    Kerne der
                                                                                                Zentrumsbereiche

                                                                                                 Hauptzentren

                                                                                                Stadtteilzentren

                                                                                                Ortsteilzentren

                                                                                                 nicht integrierte
                                                                                                Fachmarktzentren

Quelle: Polinna Hauck Landscape and Urbanism
                                                                                                     © Zeichnung: M. Burke, E. Harmel, L. Jank

  8

                                                                                                                                                   17
Potenziale und Funktionen der Berliner Zentren                   Denn die polyzentrale Stadt
Zugleich weisen die „Sandwich-Zentren“ eine Vielzahl an          „„sichert die wohnungsnahe Grundversorgung im gesam-
Potenzialen auf. Sie liegen wohnortnah und sind siedlungs-          ten Stadtgebiet,
räumlich integriert, und sie sind in der Regel nicht nur mit     „„erleichtert mobilitätseingeschränkten Personen die
dem Pkw, sondern auch sehr gut fußläufig, mit dem Rad               Teilhabe am öffentlichen Leben,
und dem ÖPNV erreichbar. Die vorhandene Nutzungsmi-              „„fördert aufgrund kurzer Versorgungswege den Umwelt-
schung mit Bildungs-, Dienstleistungs- und Gastronomie-             verbund im Modal Split und trägt zu einer verkehrs-
einrichtungen sorgt ebenso für Kundenfrequenz wie die               und emissionssparenden Stadtstruktur bei,
Wochenmärkte, die in ihnen stattfinden.                          „„bündelt öffentliche Angebote und verstärkt die Wirk-
                                                                    samkeit privater wie auch öffentlicher Investitionen
In vielen Fällen besitzen die „Sandwich-Zentren“ historisch         und
bedeutsame Strukturen und Denkmäler auf, die auf frühe           „„bildet nicht zuletzt die Grundlage für eine städtebauli-
Angerdörfer, Kolonien und Gartenstädte verweisen. Dies              che Identität der Ortsteile und Kieze.
kann eine hohe städtebauliche Identität generieren. In an-
deren Fälle stellen sie integriert geplante Wohngebietszent-     Herausforderungen zur Stabilisierung und Stärkung der
ren der Großwohnsiedlungen – Ost wie West – dar, die auf-        Berliner Zentren
grund ihrer zentralen Lage und multifunktionalen Ausstat-        In den städtischen Zentren existieren Brachflächen, minder-
tung ein hohes Maß an Kundenbindung erzeugen können.             genutzte Flächen und Umnutzungspotenziale. Auch in be-
                                                                 sonders stark wachsenden Ortsteilen bieten die Zentren da-
                                                                 her einen großen Spielraum für ein Verkaufsflächenwachs-
Abbildung 8:                                                     tum sowie eine Angebotsqualifizierung. Die Kulisse beste-
Stadthistorisches Potenzial: viele Berliner Zentren weisen       hender Zentren bildet auch angesichts der erwarteten Be-
Relikte früherer Ortskerne auf (hier: Dorf Tempelhof um          völkerungsentwicklung eine angemessene polyzentrale
1850, heute Bestandteil des Stadtteilzentrums Tempelho-          Struktur, die keiner Ergänzung durch weitere Zentren be-
fer Damm)                                                        darf.
                                                                 Vielmehr bestehen die stadtentwicklungsplanerischen Her-
                                                                 ausforderungen zur Stabilisierung und Stärkung der ge-
                                                                 wachsenen Zentren – angesichts der veränderten Entwick-
                                                                 lungsbedingungen des Einzelhandels sowie aufgrund des
                                                                 zunehmenden Wettbewerbsdrucks – aus folgenden Aufga-
                                                                 ben und Aspekten:
                                                                 „„Es sind diejenigen Zentren zu identifizieren und in ihrer
                                                                     Einzelhandels-Versorgungsfunktion auszubauen, die
                                                                     trotz eines ausreichenden Einwohnerpotenzials bislang
                                                                     noch nicht voll leistungsfähig sind. Solche Ausbauerfor-
                                                                     dernisse können insbesondere in den bezirklichen Zen-
                                                                     trenkonzepten untersucht und definiert werden.
Quelle: Ausschnitt aus dem Ur-Messtischblatt Nr. 1908 von 1851   „„Vermehrt wird die Modernisierung und Revitalisierung
                                                                     bereits bestehender – auch komplexer – Handelsimmo-
                                                                     bilien eine Aufgabe der Projektentwicklung darstellen,
Die städtischen Zentren sind das Rückgrat des sozial wach-           um weiterhin zeitgemäße Handelsformate in Berlin an-
senden Berlins. Angesichts des Bevölkerungswachstums                 bieten zu können (aktuelle Beispiele: Modernisierung
und der älter werdenden Stadtgesellschaft benötigt Berlin            der Gropius-Passagen, Umbauplanungen für das
die Vielfalt und Leistungsfähigkeit wohnortnaher Zentren.            Ku`damm-Karree).

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StEP Zentren 3 Statusbericht 2016 | 1 Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Berlin

„„Zur Erhaltung und Entwicklung aller zentralen Versor-      Kennziffern und Entwicklungstrends der Nahversorgung
  gungsbereiche in Berlin sind auch künftig die bewähr-      Aus gesamtstädtischer Sicht ist die Ausstattung Berlins mit
  ten Instrumente des Städtebaurechts erforderlich, um       Nahversorgungsangeboten als gut zu bezeichnen. Die Zen-
  eine räumlich-funktionale Arbeitsteilung zwischen den      tralität nahversorgungsrelevanter Sortimentsgruppen liegt
  Zentren und den sonstigen Einzelhandelsstandorten zu       bei 1,0. Dies weist auf ein ausgeglichenes Kaufkraft-Um-
  sichern. Eine zentrale Grundlage hierfür bieten die        satz-Verhältnis hin.
  übergeordneten Steuerungsgrundsätze des StEP Zent-
  ren 3.
„„In vielen Berliner Zentren besteht Potenzial zur weite-    Tabelle 2:
  ren Qualifizierung der öffentlichen Räume zugunsten        Kennziffern der Nahversorgung in Berlin 2015
  einer höheren Aufenthalts- und Erlebnisqualität, um im
  Wettbewerb mit den starken Zentrumsbereichskernen,          Anzahl der Lebensmittelmärkte
                                                                                                                   1.119
  den Konkurrenzstandorten im Umland sowie dem Ein-           ab 300 qm Verkaufsfläche
  kauf im Internet deutlichere Stärken auszubilden.
„„Neben dem Einzelhandel kommt der Dichte und Vielfalt        Verkaufsfläche Nahrungs- und
  weiterer Nutzungen in den Zentren eine zunehmende                                                            1,2 Mio. qm
                                                              Genussmittel
  Bedeutung zu. Bei der Errichtung oder der Verlagerung
  öffentlicher Einrichtungen sollten daher Standorte in
                                                              Verkaufsfläche Nahrungs- und
  den Zentren angestrebt werden.                                                                                 0,34 qm
                                                              Genussmittel je Einwohner
„„Die verlässliche Vermittlung und Anwendung der stadt-
  entwicklungsplanerischen Ziele und Instrumente so-
                                                              Umsatz Nahrungs- und Genuss-
  wohl auf gesamtstädtischer Ebene als auch in den                                                          ca. 6,8 Mrd. EUR
                                                              mittel
  Bezirken unterstützt weiterhin die notwendige Vertrau-
  ensbasis für unternehmerische Revitalisierungs- und         Zentralitätskennziffer aller nah-
  Neubauinvestitionen zur Stärkung der Zentren (Investi-      versorgungsrelevanten Sorti-                         ~ 1,0
  tionssicherheit).                                           mentsgruppen
„„Die Weiterentwicklung attraktiver Zentren setzt neben
                                                             Quelle: Junker + Kruse, 2015; Berechnung auf Basis der Einzelhandels-
  den stadtplanerischen Instrumenten und öffentlichen                Bestandsdaten SenStadtUm 2015
  Mitteln zunehmend auch das Engagement, die Vernet-
  zung und die Verantwortungsbereitschaft der lokalen
  Akteure in den Zentren und Geschäftsstraßen voraus.        Im weitaus größten Teil der Berliner Wohnsiedlungsfläche
                                                             sind Lebensmittelmärkte sehr gut fußläufig erreichbar.
                                                             Selbst in peripher gelegenen und vergleichsweise kleinen
                                                             Siedlungsgebieten wie Rahnsdorf und Müggelheim sind Le-
1.3 Wohnungsnahe Grundversorgung                             bensmittelmärkte zur Sicherung der Grundversorgung vor-
                                                             handen.
Nahversorgung ist nicht allein eine Thematik einzelner
Wohngebiete oder Quartiere, sondern schon aufgrund ihrer     In fast allen Wohngebieten Berlins sind Lebensmittelmärkte
quantitativen Dimension von gesamtstädtischer Relevanz:      in fußläufiger Entfernung erreichbar. Voraussetzung hier-
Die nahversorgungsrelevanten Sortimentsgruppen wie Le-       für sind ausgewogen dimensionierte Lebensmittelmärkte
bensmittel und Drogeriewaren umfassen immerhin 37 Pro-       an integrierten wohnungsnahen Standorten (vgl. Abbil-
zent der gesamtstädtischen Verkaufsfläche. Und in den        dung 9).
Ortsteilzentren stellen sie sogar 60 Prozent der Verkaufs-
fläche dar.

                                                                                                                                 19
Abbildung 9:                                                           Der Lebensmitteleinzelhandel ist nach wie vor von einer ho-
Beispiele zur fußläufigen Erreichbarkeit von strukturprä-              hen Veränderungsdynamik geprägt. In Berlin zeichnen sich
genden Lebensmittelmärkten aus Neukölln/Treptow-Köpe-                  derzeit folgende Trends ab:
nick und Charlottenburg-Wilmersdorf/Mitte/Tempelhof-                   „„Die meisten Supermarkt- und Discounterketten betrei-
Schöneberg (Ausschnitte)                                                   ben und entwickeln sog. City- bzw. Kleinflächenkonzep-
                                                                           te, so dass in verdichteten Stadtbereichen auch weiter-
                                                                           hin ein wohngebietsnahes Standortnetz gewährleistet
                                                                           sein wird. Zudem trägt die Expansion der Biosuper-
                                                                           märkte aufgrund ihrer Kleinflächigkeit in Verbindung
                                                                           mit integrierten Standorten ebenfalls zur wohnungsna-
                                                                           hen Versorgung urbaner Lagen bei.
                                                                       „„Die Expansionstätigkeit der filialisierten Discounter-,
                                                                           Supermarkt- und SB-Warenhausketten lag in den ver-
                                                                           gangenen fünf Jahren primär außerhalb der städti-
                                                                           schen Zentren. Innerhalb der städtischen Zentren ha-
                                                                           ben die filialisierten Lebensmitteldiscounter acht
                                                                           Prozent ihrer Betriebe geschlossen. Das Standortnetz
                                                                           hat sich insgesamt zulasten der städtischen Zentren
                                                                           Berlins entwickelt.
                                                                       „„Bereits heute gibt es zehn städtische Zentren ohne ei-
                                                                           nen Supermarkt sowie 16 ohne einen Lebensmitteldis-
                                                                           counter. Ein Fehlen solcher Magnetbetriebe kann zur
                                                                           Instabilität der Zentren beitragen und bedarf einer nä-
                                                                           heren Analyse zu Handlungserfordernissen und Aus-
                                                                           baupotenzialen.
                                                                       „„Die Lebensmittelketten streben – gerade jenseits der
                                                                           Berliner Zentrenstruktur – stets größer werdende Neu-
                                                                           bauten an, wodurch über den Nahbereich hinaus ge-
                                                                           hende Einzugsgebiete generiert werden. Zugleich wer-
                                                                           den kleinere Filialen geschlossen, was zu einer
                                                                           Netzausdünnung führt und eine fußläufige Erreichbar-
                                                                           keit der wohngebietsnahen Versorgung gefährdet.
                                                                       „„Einige Lebensmittelketten haben in Berlin bereits neu-
                                                                           artige Vertriebsstrukturen für online bestellte Waren
                                                                           entwickelt und etabliert, so dass sich der Umsatzanteil
                                                                           der sog. stationären Lebensmittelläden in Berlin kurz-
                                                                           bis mittelfristig nennenswert verändern kann. Ob und
                                                                           wie sich dies auf das Ladennetz auswirkt, ist derzeit
   strukturprägender Lebensmittelbetrieb
                                                                           nicht vorhersehbar.
Abgrenzung                                 fußläufige Erreichbarkeit
   zentraler Versorgungsbereich               Einzugsgebiet 600 m
   Ergänzungsbereich                          Einzugsgebiet 800 m
   Fachmarktagglomeration

Quelle: Junker + Kruse, 2016; Kartengrundlage: SenStadtUm,
        Abteilung III - Geoinformation

20
StEP Zentren 3 Statusbericht 2016 | 1 Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Berlin

                                                                                                        Stadtentwicklungsplanerische Zielstellungen
                                                                                                        Der StEP Zentren 3 definiert, dass neben den
                                                                                                        städtischen Zentren eine möglichst engma-
                                                                                                        schige Nahversorgung in den Wohngebieten
                                                                                                        gesichert und fortentwickelt werden soll. Die
                                                                                                        Erreichbarkeit von Grundversorgungseinrich-
                                                                                                        tungen soll im Einklang mit den Strategien des
                                                                                                        StEP Verkehr primär zu Fuß, mit dem Fahrrad
                                                                                                        und mit öffentlichen Verkehrsmitteln gewähr-
                                                                                                        leistet sein. Die Umsetzung dieser Leitlinie und
                                                                                                        Zielstellung obliegt insbesondere den zwölf
                                                                                                        Bezirken Berlins, denen zur Analyse und stadt-
                                                                                                        planerischen Konzeption einer ausgewogenen
                                                                                                        Standortstruktur insbesondere das Instru-
                                                                                                        ment der bezirklichen Zentren- und Einzelhan-
                                                                                                        delskonzepte zur Verfügung steht.

Nahversorgung seit 130 Jahren: Ab 1886 ließ der Berliner Magistrat zur flächendeckenden Versorgung
der Bevölkerung neben den Zentralmarkthallen dreizehn weitere Markthallen für Lebensmittel errichten
(hier: Supermarkt in der Markthalle VI im Jahr 2016).

Lebensmittel- und Drogeriemärkte sind wesentliche Frequenzbringer in den gewachsenen Zentren Berlins.

                                                                                                                                                    21
Herausforderungen                                                                      Besonderer stadtplanerischer Aufmerksamkeit bedürfen
Die Fortentwicklung der Nahversorgung, die einerseits die                              weiterhin die Einzelhandelsentwicklungen außerhalb der
Zentren stärkt und andererseits ein kleinräumig dichtes                                städtischen Zentren, die bei unausgewogenen Betriebsgrö-
Versorgungsnetz in den Wohngebieten schafft, bleibt ange-                              ßenstrukturen oder an städtebaulich nicht integrierten
sichts der betreiberseitigen Marktentwicklung eine Heraus-                             Standorten einerseits die Stabilität umliegender Zentren
forderung für die Stadtplanung in Berlin.                                              gefährden. Sie können andererseits eine Netzausdünnung
                                                                                       wohngebietsnaher Versorgungsstandorte sowie – vermeid-
Hierbei ist besonders zu berücksichtigen, dass die Nahver-                             bare – erhöhte Verkehrsbelastungen bewirken.
sorgungsangebote eine der wichtigsten Zentrenfunktionen
in den Stadtteil-, Ortsteil- sowie Nahversorgungszentren                               Angesichts des großen Wohnraumbedarfs der wachsenden
darstellen: Ein durchschnittlicher Supermarkt generiert pro                            Stadt sind im Lebensmitteleinzelhandel, der auch in ver-
Jahr über 500.000 Kundenbesuche, von denen sowohl die                                  dichteten Lagen bislang oft von eingeschossigen Typenbau-
benachbarten kleinen Läden als auch die Dienstleistungs-                               ten geprägt ist, vermehrt mehrgeschossige Neubaulösun-
und Gastronomieeinrichtungen wesentlich profitieren. Ge-                               gen mit Wohnungen in den Obergeschossen umzusetzen.
rade die kleinen und mittelgroßen Zentren Berlins sind da-
her darauf angewiesen, dass in ihnen attraktive und markt-
gerechte Supermärkte und Discounter angesiedelt sind. Für
Zentren, die eine solche Ausstattung noch vermissen las-
sen, sollte ein entsprechender Ausbau des Angebots geprüft
werden.

Gute Beispiele zeigen: Die Vermeidung eingeschossiger Typenbauten im Lebensmitteleinzelhandel ist möglich und beinhaltet Poten-
ziale für die Multifunktionalität von Quartieren und für den Wohnungsbau.

22
StEP Zentren 3 Statusbericht 2016 | 1 Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Berlin

1.4 Standorte für Fachmärkte                                                  Angebotsstruktur
                                                                              Quantitativ ist das Angebot nicht zentrenrelevanter Sorti-
Die Stadtentwicklungsplanung Berlins definiert Fachmärkte                     mentsgruppen in Berlin umfassend und vielseitig (vgl. Ta-
als Einzelhandelseinrichtungen mit nicht zentrenrelevanten                    belle 3). Zwar rücken in der allgemeinen Wahrnehmung der
Kernsortimenten. Somit fallen neben den Möbelhäusern                          Möbel- und Baumarktbranche häufig die großen Anbieter
und Baumärkten auch Gartencenter und zahlreiche Spezi-                        und Standorte in den Fokus. Gemessen an der Anzahl der
alanbieter wie etwa Küchenstudios oder Autoteile-Händler                      Läden nehmen jedoch kleinere Anbieter eine herausragende
in dieses Marktsegment.                                                       Marktposition ein. Allein entlang der Kantstraße und ihrer
                                                                              Nebenstraßen in Charlottenburg-Wilmersdorf sind ca. 50
                                                                              kleinflächige Möbelanbieter ansässig, davon etwa die Hälf-
                                                                              te im „stilwerk“.

Tabelle 3:
Anzahl der Einzelhandelsläden mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment in Berlin 2015

 Hauptsortiment                                                         unter 800 qm Verkaufsfläche        ab 800 qm Verkaufsfläche

 Möbel (inkl. Büro- und Küchenmöbel, Antiquitäten)                                   555                                 76

 Baumarktsortimente (inkl. Bodenbeläge)                                              345                                 62

 Gartenbedarf                                                                        58                                  32

 sonstige nicht zentrenrelevante Sortimente                                          168                                  7

Quelle: Einzelhandels-Bestandsdaten SenStadtUm 2015; Möbel: ohne Hauptsortiment Einrichtungszubehör und Leuchten; Gartenbedarf: Hauptsorti-
        ment Pflanzen und Gartenartikel (ohne Hauptsortiment Blumen)

Einrichtungsbedarf auf kleiner Fläche: Möbelanbieter in Berlin-Mitte.

                                                                                                                                              23
Entwicklungstrends                                                                      Die strukturellen Veränderungen der Nachfrageseite erfor-
Strukturveränderungen und ein Wandel der Betriebsformen                                 dern eine schärfere Profilierung der Betriebstypen im Mö-
sind auch bei den Fachmärkten zu beobachten: Neben Un-                                  belhandel. Der Nachfrage nach innerstädtischem Wohnen
ternehmenskonzentrationen und einer auch in diesen Bran-                                folgt der Möbelhandel an ersten Standorten bereits durch
chen zunehmenden Bedeutung des Online-Handels deuten                                    zentrale Standorte und neue Vertriebsformate (z. B. IKEA im
sich besonders in der Möbelbranche Grenzen des Wachs-                                   Zentrum von Hamburg-Altona, IKEA-Abholstation u. a. in
tums an. Die Umsätze stagnieren bundesweit seit mehr als                                Leipzig).
zehn Jahren. Die dezentralen Stadtrand-Standorte großer
Möbelketten passen immer weniger zur gestärkten Attrak-                                 Auch die Baumarktbranche versucht der durch Großflä-
tivität urbaner Wohnquartiere, in denen die Menschen teils                              chenkonzepte verursachten Netzausdünnung im Kampf um
jenseits klassischer Familienstrukturen und ohne eigenes                                Umsatzanteile zu begegnen, indem aktuell neue Kleinflä-
Auto leben.                                                                             chenformate etabliert werden (beispielsweise Screwfix,
                                                                                        Hornbach-Compact, Obi-Contact-Point). Solche Ansätze
Dennoch wird von einigen Unternehmen weiterhin eine Ex-                                 sind aus stadtentwicklungsplanerischer Sicht interessant,
pansion auf großen Flächen – verbunden mit einem unter-                                 da sie Einkaufswege verkürzen können und sich städtebau-
nehmerischen Interesse an hybriden Angeboten und um-                                    lich sowie hinsichtlich der Verkehrserschließung in die kom-
fangreichen zentrenrelevanten Randsortimenten – betrie-                                 plexen Siedlungsstrukturen der Metropole Berlin meist gut
ben, was die stadt- und zentrenverträgliche Integration                                 einbinden lassen.
weiterhin vor große Herausforderungen stellt.

Für großflächige Fachmärkte besteht angesichts ihrer Größe in der Regel das Erfordernis zur Aufstellung eines Bebauungsplans.

24
StEP Zentren 3 Statusbericht 2016 | 1 Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Berlin

Stadtentwicklungsplanerische Zielstellungen                   portional zum Gesamtumsatz eines Vorhabens beitragen.
Auch der nicht zentrenrelevante Einzelhandel kann die An-     Mehr als zehn Prozent Randsortimentsanteil können Fach-
gebotsvielfalt und Attraktivität der gewachsenen Zentren      marktvorhaben landes- und stadtplanerisch in der Regel
Berlins erhöhen. Der StEP Zentren 3 formuliert daher den      dann zugestanden werden, wenn ihr Standort in einem zen-
Grundsatz, dass großflächige Ansiedlungen von Fach-           tralen Versorgungsbereich – also etwa in einem der 83 städ-
marktsortimenten primär in zentralen Versorgungsberei-        tischen Zentren Berlins – liegt.
chen erfolgen sollen. Da größere Fachmarktvorhaben nicht
immer städtebaulich und funktional verträglich in Zentren-    Herausforderungen
lagen integriert werden können, weist der StEP Zentren für    Für die stadtplanerische Bewertung von Fachmarktvorha-
den nicht zentrenrelevanten Einzelhandel 17 ergänzende        ben formuliert das Fachmarkkonzept Berlin geeignete
Fachmarktagglomerationen (FMA) aus.                           Standort- und Verfahrenskriterien. Einer weiter gehenden
                                                              Konzeption bedarf es derzeit nicht. Stadtplanerischer Hand-
Im Jahr 2013 hat der Senat das Fachmarktkonzept Berlin        lungsbedarf besteht neben der Umsetzung des Konzeptes
beschlossen, das eine branchenspezifische Vertiefung zum      in den Berliner Bezirken darin, das Thema der städtebau-
StEP Zentren 3 darstellt und die Gebietskulisse für Möbel-    lich-gestalterischen Qualität von Fachmarktagglomeratio-
häuser sowie Bau- und Gartenmärkte um Fachmarktstand-         nen und -standorten näher auszuarbeiten. Als Teilaspekte
orte (FMS) erweitert. Hiermit greift die Stadtentwicklungs-   sind beispielhaft die städtebauliche Anordnung der Gebäu-
planung auf, dass die städtischen Zentren und die 17 Fach-    de auf dem Vorhabengrundstück, platzsparende gestapelte
marktagglomerationen als Standortkulisse für die große        Lösungen für den ruhenden Verkehr, bauliche Nachverdich-
Vielzahl der Fachmärkte nicht ausreichend sind. Zudem de-     tungsoptionen sowie die architektonische Qualität der Ge-
finiert das Fachmarktkonzept zwei weitere Fachmarktag-        bäudeentwürfe zu nennen (vgl. Kapitel 3.6 des StEP Zent-
glomerationen, so dass deren Gesamtzahl nunmehr bei 19        ren 3).
liegt.
                                                              An vier Fachmarktagglomerationen – Rangierbahnhof Pan-
Leitgedanke zur Ausweisung von Fachmarktagglomeratio-         kow (Pankow), Glienicker Weg/Adlergestell (Treptow-Köpe-
nen und -standorten ist die dezentrale Bündelung der Ange-    nick), Pilgramer Straße (Marzahn-Hellersdorf) sowie Lands-
bote im Stadtgebiet. Diese bietet aus Sicht der Stadtent-     berger Allee (Lichtenberg) – werden zur Zeit weitere groß-
wicklungsplanung, der Kundschaft wie auch der Unterneh-       flächige Fachmärkte geplant bzw. errichtet. Kurzfristig ist
men vorteilhafte Agglomerations- und Koppelungseffekte        daher mit einer nennenswerten Angebotsausweitung zu
an leistungsfähigen, gut angebundenen Standorten.             rechnen. Zudem können die Bezirksämter mit Hilfe bezirkli-
                                                              cher Zentren- und Einzelhandelskonzepte im Einklang mit
Damit sie gegenüber Wettbewerbern konkurrenzfähig sein        den Kriterien des Fachmarktkonzeptes nach Bedarf ergän-
können, wird neu geplanten Fachmärkten mit den Regelun-       zende Fachmarktstandorte festlegen. Eine Änderung der
gen des Fachmarktkonzeptes Berlin zugebilligt, dass auf bis   Gebietskulisse der aktuell 19 Fachmarktagglomerationen
zu zehn Prozent der Verkaufsfläche auch zentrenrelevante      ist auf der Ebene des StEP Zentren 3 bzw. des Fachmarkt-
Sortimente angeboten werden können. Diese Ausnahme-           konzeptes daher aktuell nicht erforderlich.
regelung entspricht dem Rahmen des übergeordneten Lan-
desentwicklungsplans Berlin-Brandenburg, so dass zugleich     Der Strukturwandel und der hoch dynamische Wettbewerb
eine Landesgrenzen überschreitende Gleichbehandlung           im Einzelhandel bedingen, dass neben den Neueröffnungen
neuer Vorhaben gewährleistet wird.                            und Erweiterungsvorhaben regelmäßig auch Betriebsauf-
                                                              gaben und -verlagerungen zu verzeichnen sind. Hierdurch
Zu berücksichtigen sind hierbei stets die städtebaulichen     ergeben sich regelmäßig neue stadtplanerische Aufgaben-
Auswirkungen gegenüber den gewachsenen Zentren, da            stellungen. Handlungsbedarf entsteht vor allem dann,
zentrenrelevante Sortimentsanteile in der Regel überpro-      wenn unternehmerisch geplante Um- und Nachnutzungen

                                                                                                                      25
nicht mit den landes- und stadtentwicklungsplanerischen
Vorgaben für die entsprechenden Standorte vereinbar sind.
Eine weitere Herausforderung – und zugleich Chance – wird
nicht zuletzt hinsichtlich der neuen Vertriebsschienen des
Möbel- und Baumarkteinzelhandels erkennbar. Der Wunsch
der Unternehmen nach kleineren bzw. zentral gelegenen
Standorten rückt die Angebote wieder näher zur Kund-
schaft, kann Verkaufsaufwand verringern und zugleich zur
Stärkung vorhandener Zentren genutzt werden. Ohne pla-
nerischen Aufwand wird dies – wie das Beispiel des in der
Fußgängerzone eröffneten IKEA in Hamburg-Altona jüngst
gezeigt hat – allerdings nicht erfolgen können. Insofern ist
und bleibt die stadtplanerische Begleitung vieler Fach-
marktvorhaben auch künftig ein relevantes Aufgabenge-
biet.

Trend zu zentral gelegenen Standorten: Europas erster City-IKEA im Altonaer Zentrum (Hamburg).

26
StEP Zentren 3 Statusbericht 2016 | 1 Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Berlin

1.5 Kaufkraft- und Umsatzentwicklung

Entwicklung der Konsumausgaben
Ein Großteil der Haushaltseinkommen wird in Deutschland
für den privaten Konsum, das heißt für Ernährung, Wohnen,
Bekleidung und Reisen, verwendet. Die Konsumausgaben
der privaten Haushalte nehmen stetig zu. Der Einzelhandels-
umsatz in Deutschland profitiert jedoch nicht im gleichen
Maße von diesem Wachstum, so dass der Einzelhandelsan-
teil an den Konsumausgaben seit Jahren rückläufig ist (vgl.
Abbildung 10).

Abbildung 10:
Ausgaben der privaten Haushalte (BRD)

in Mrd. Euro

  1.800                                                                                                                           40%

  1.600                                                                                                                           35%

  1.400
                                                                                                                                  30%

  1.200
                                                                                                                                  25%
  1.000
                                                                                                                                  20%
   800
                                                                                                                                  15%
   600

                                                                                                                                  10%
   400

   200                                                                                                                            5%

      0                                                                                                                           0%
            2000    2001   2002    2003   2004    2005    2006    2007   2008    2009   2010   2011   2012   2013   2014   2015

          Konsumausgaben der privaten Haushalte
          Nettoumsatz im Einzelhandel
          Anteil des Einzelhandelsumsatzes an privaten Konsumausgaben

Quellen: Statistisches Bundesamt Wiesbaden 2016; handelsdaten.de (Zugriff 07.2016)

                                                                                                                                        27
Einzelhandelskaufkraft in Berlin                                      Einzelhandelsumsatz in Berlin
Das Kaufkraftniveau bzw. die Kaufkraftkennziffer gibt an,             Auch der Umsatz im Berliner Einzelhandel hat in den ver-
wieviel Geld den Menschen einer Stadt im Vergleich zum                gangenen Jahren Zugewinne verbucht. Lag der Umsatz
Bundesdurchschnitt für den Konsum zur Verfügung steht.                2010 noch bei etwa 17 Mrd. Euro, so ist auf Basis des Einzel-
Der bundesweite Durchschnitt wird dabei mit dem Index-                handelsbestands im Jahr 2015 ein Gesamtumsatz von ca.
wert 100 verdeutlicht. Das einzelhandelsrelevante Kauf-               18,7 Mrd. Euro zu ermitteln (inklusive Lebensmittelhand-
kraftniveau der Berlinerinnen und Berliner liegt aufgrund             werk, freiverkäuflichen Arzneimitteln, ohne Kraft- und
der Sozialstruktur und der Beschäftigungssituation seit               Brennstoffe, Kfz-Handel, Wochenmärkte und Versandhan-
Jahren einige Punkte unterhalb des Bundesdurchschnitts.               del). Dies entspricht einer Einzelhandelszentralität von
Seit 2009 ist ein leichtes Wachstum zu verzeichnen. Im Jahr           1,06.
2015 lag die Messzahl für Berlin bereits bei 95,75. Ange-
sichts einer rückläufigen Arbeitslosenquote sowie des Wirt-           Die wachsende Bedeutung Berlins als Tourismusdestinati-
schaftswachstums in Berlin ist für die nächsten Jahre wei-            on, die positive Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung
terhin von leichten Zuwächsen des einzelhandelsrelevanten             sowie die sich derzeit in der Bau- und Planungsphase befin-
Kaufkraftniveaus auszugehen.                                          denden Einzelhandelsvorhaben lassen darauf schließen,
                                                                      dass der gesamtstädtische Einzelhandelsumsatz in den
                                                                      kommenden Jahren weiter ansteigen wird.

Abbildung 11:
Entwicklung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveaus in Berlin

 102,0

 100,0

  98,0

  96,0

  94,0

  92,0

  90,0
         2005     2006     2007     2008      2009   2010   2011   2012   2013    2014   2015

Quelle: Daten BBE, IBH, IFH, Köln 2005-2015

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