Stadtentwicklungsplan Zentren 3 - Statusbericht 2016 Planen
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Planen Stadtentwicklungsplan Zentren 3 Statusbericht 2016
Stadtentwicklungsplan
Zentren 3
Statusbericht 2016
Impressum
Herausgeber
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Umwelt
Kommunikation
Am Köllnischen Park 3
10179 Berlin
www.stadtentwicklung.berlin.de
Inhaltliche Konzeption und Bearbeitung
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Umwelt
Abteilung I Stadt- und Freiraumplanung
Referat I A Stadtentwicklungsplanung
Jens Nyhues
Elke Plate
Thorsten Tonndorf
in Zusammenarbeit mit
Junker
+ Kruse
Stadtforschung
Planung
Markt 5
44137 Dortmund
Tel. 0231 557858-0
info@junker-kruse.de
www.junker-kruse.de
Elisabeth Kopischke
Stefan Kruse
Redaktion und Layout
Junker + Kruse
Fotos
complan Kommunalberatung GmbH: S. 40
Spath + Nagel: S. 22
Till Budde: S. 14
URBAN CATALYST studio (Lukas Halemba): S. 26
Polinna Hauck Landscape and Urbanism (Cordelia Polinna): S. 36 Mitte
übrige Fotos: SenStadtUm (Jens Nyhues)
Berlin, Juli 2016
Inhalt
Zusammenfassung und Fazit 7
1 Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Berlin 12
1.1 Entwicklung des Einzelhandelsbestands 12
1.2 Entwicklung der Berliner Zentren 14
1.3 Wohnungsnahe Grundversorgung 19
1.4 Standorte für Fachmärkte 23
1.5 Kaufkraft- und Umsatzentwicklung 27
1.6 Bevölkerungsentwicklung 29
1.7 Tourismus und Einzelhandel 30
1.8 Internet- und Versandhandel 32
1.9 Sonstige Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung 35
2 Der Stadtentwicklungsplan Zentren 3 im Kontext 38
Anhang43
Ortsteilzentrum Drakestraße: Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum.
StEP Zentren 3 Statusbericht 2016 | Zusammenfassung und Fazit
Zusammenfassung und Fazit
Impulse für die Besuchsfrequenz und beeinflusst maßgeblich
die Einzugsbereiche der Zentren. Daher sichert er die Attrak-
tivität der Zentren und erhöht die Marktchancen für die wei-
teren gewerblichen Nutzungen der Geschäftsstraßen – etwa
die Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe.
Statusbericht zur Positionsbestimmung
In den vergangenen fünf Jahren – seit dem Beschluss des
Stadtentwicklungsplans (StEP) Zentren 3 im Jahr 2011 – ha-
ben sich wesentliche Rahmenbedingungen des Einzelhan-
dels verändert: Die Einwohnerzahl ist stärker gewachsen als
damals angenommen, die touristische Bedeutung Berlins
hat sich weiter stark erhöht, und auch die Vertriebsstruktu-
ren des Einzelhandels wandeln sich mit hoher Dynamik. Be-
sonders der Internethandel hat seit wenigen Jahren einen
massiven Bedeutungszuwachs erfahren. Hierdurch be-
schleunigt sich der Strukturwandel im Einzelhandel und der
Verkaufsflächenbedarf der wachsenden Stadt wird durch
zunehmend online getätigte Umsätze kompensiert.
Anlässlich dieser veränderten Rahmenbedingungen hat die
Verwaltung überprüft, inwiefern die Zielstellungen und In-
halte des StEP Zentren 3 zu aktualisieren sind. Der vorlie-
gende Statusbericht fasst zusammen, wie sich die Berliner
Zentren- und Einzelhandelsstruktur in den vergangenen
Lebendige Zentren und funktionierende Nahversorgungs- Jahren entwickelt hat, und er skizziert anhand der jüngsten
strukturen bilden das Rückgrat der wachsenden Stadt. Sie Trends die aktuellen und künftigen Herausforderungen für
bieten eine Versorgung mit Waren unterschiedlicher Art die Stadtentwicklungsplanung. Im Fokus stehen dabei ins-
und Güte, Dienstleistungs-, Kultur- und Bildungseinrichtun- besondere die städtischen Zentren (ab Ortsteilzentren auf-
gen, Gastronomie, Erlebnisse und Flair, stadträumliche wärts), während die Entwicklung der in der Regel kleineren
Identifikationsorte, und nicht zuletzt Möglichkeiten zur Nahversorgungszentren primär seitens der Bezirksämter
Teilhabe am gesellschaftlichen Leben. Die städtischen Zen- untersucht wird.
tren gewährleisten Lebensqualität für die Berlinerinnen und
Berliner. Als methodische Basis für die Positionsbestimmung wurde
der gesamtstädtische Einzelhandelsbestand nach fünf Jah-
Und auch aus touristischer Perspektive sind die Berliner ren neu erfasst, so dass empirisch basierte, fundierte Aus-
Zentren und Geschäftsstraßen wichtig. Die Anzahl und Viel- sagen zu relevanten Marktveränderungen getroffen wer-
falt an Szeneläden, Showrooms, Pop-Up-Stores, Warenhäu- den können.
sern, Shoppingcentern und Märkten in Berlin ist imagebil-
dend und fördert bei den Stadtbesucherinnen und -besu- Neben angebotsseitigen Marktfaktoren stellt der Statusbe-
chern die Lust auf weitere Entdeckungen. richt auch Angaben zur Nachfrageseite, etwa zur Kaufkraft-
entwicklung und zum veränderten Verbraucherverhalten,
Der Einzelhandel bildet eine wesentliche Leitfunktion in den dar. Nicht zuletzt enthält er einen Überblick über die instru-
kleinen und großen Zentren Berlins, denn er generiert starke mentelle Untersetzung des StEP Zentren 3.
7
Wesentliche Ergebnisse C. Bedeutung der polyzentralen Struktur für die wachsende
Welche Potenziale, aber auch welche neuen Herausforde- Stadt
rungen hinsichtlich der Zielstellungen des StEP Zentren 3, Die wachsende Stadt erfordert eine kundennahe und
für weitere Instrumente und Programme sowie auch für leistungsfähige Versorgung. Hierfür bieten die bestehen-
den Einzelhandel und die Immobilienbranche erkennbar den 83 städtischen Zentren vielfältige etablierte Ange-
werden, wird im Folgenden zusammengefasst. botsstrukturen. Zudem verfügen sie über umfassende
Nachnutzungs-, Verdichtungs-, Neubau- und Qualifizie-
A. Angebots- und Nachfrageentwicklung: Gute Ausgangs- rungspotenziale. Die Kulisse der vorhandenen städti-
lage in einem sich verschärfenden Wettbewerb schen Zentren ist auf das erwartete Bevölkerungswachs-
Die gesamtstädtische Verkaufsfläche ist zwischen 2010 tum eingestellt und geeignet, den Versorgungsbedarf
und 2015 erneut gewachsen. Sie stieg um rund drei der wachsenden Stadt abzudecken.
Prozent auf nunmehr 4,42 Millionen Quadratmeter an. Stadtplanerische Aufgabe ist es, die ggf. erforderlichen
Mit der anziehenden Kaufkraft der Berliner Bevölke- Nachverdichtungs-, Ergänzungs- und Qualifizierungs-
rung und der gestiegenen touristischen Nachfrage ist vorhaben konstruktiv zu begleiten und instrumentell
eine Zunahme des gesamtstädtischen Einzelhandels- umzusetzen.
umsatzes auf rund 18,7 Milliarden Euro im Jahr 2015 Die Vielfalt der Markt-, Entwicklungs- und Ansiedlungs-
verbunden. potenziale in den städtischen Zentren kann gegenüber
Verkaufsflächenwachstum verzeichnen besonders die expandierenden Handelsunternehmen und der Immo-
großen Zentrumsbereichskerne Berlins in der Histori- bilienwirtschaft auf gesamtstädtischer Ebene wirksa-
schen Mitte und der City West, was ihre erfolgreiche mer als bislang kommuniziert und dargestellt werden.
Marktposition wie auch die marktseitige Akzeptanz der Die gewachsenen Berliner Zentren bilden stadthistori-
stadtplanerischen Zielstellungen zur Stärkung der Zen- sche und städtebauliche Identifikationsorte in vielen
tren unterstreicht. Aber auch manche Haupt-, Stadtteil- Ortsteilen und Kiezen. Sie dienen damit nicht nur der
und Ortsteilzentren konnten ihre Versorgungsfunktion alteingesessenen Bevölkerung, sondern bieten Orien-
festigen. tierung gerade auch für die neu zuziehenden Men-
Gleichwohl sind im Verlauf der vergangenen zehn Jahre schen. Die Erkennbarkeit des stadthistorischen Wertes
sinkende Zuwachsraten der gesamtstädtischen Ver- mancher Stadt- und Ortsteilzentren ist dabei noch aus-
kaufsfläche zu beobachten, was dem bundesweiten baufähig.
Trend entspricht und auf Sättigungstendenzen sowie
einen sich verschärfenden Wettbewerb hinweist. D. Potenziale der Nahversorgung sichern und nutzen
Ein dichtes Netz an gut erreichbaren Nahversorgungs
B. Kleine und mittelgroße Zentren zunehmend unter Druck standorten in allen Ortsteilen und Kiezen bleibt ange-
Während sich die großen Berliner Zentren gut behaup- sichts der älter werdenden Bevölkerung – 2030 werden
ten können, geraten viele kleine und mittelgroße Zent- in Berlin rund 850.000 Menschen über 65 Jahre leben –
ren durch Marktveränderungen von mehreren Seiten weiterhin eine wichtige stadtplanerische Aufgabe.
zunehmend unter Druck („Sandwich-Effekt“). Um diese Innerhalb der kleinen und mittelgroßen Zentren stellen
Zentren zu stabilisieren und um Fehlentwicklungen mit Lebensmittel- und Drogeriemärkte bedeutende Fre-
negativen Auswirkungen zu vermeiden, bedarf es einer quenzerzeuger dar, von denen die kleinen Läden und
erhöhten Aufmerksamkeit auf den verschiedenen Ak- die Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe stark
teursebenen der Landesplanung, der gesamtstädti- profitieren. In manchen städtischen Zentren Berlins
schen Planung und der bezirklichen Planung. fehlen jedoch einzelne solcher Magnetbetriebe. Stadt-
planerisch ist es daher geboten, Zentren mit Ausbaupo-
8
StEP Zentren 3 Statusbericht 2016 | Zusammenfassung und Fazit
tenzialen zu identifizieren, und mit den stadtplaneri- Städtebaufördermaßnahmen weiterhin einen hohen
schen Instrumenten die Angebotsergänzung in diesen Stellenwert einnehmen.
Zentren unterstützen. Ein vernetztes Vorgehen unterstützt eine integrierte Ar-
Nahversorgungszentren sind seitens der Bezirksämter beitsweise sowie eine Aktivierung von Finanzierungs-
unter Bezug auf den StEP Zentren in bezirklichen Zent- möglichkeiten, die ursprünglich nicht primär zur Zent-
ren- und Einzelhandelskonzepten zu überprüfen. Darin renstärkung eingeführt worden sind (z. B. Erhöhung der
sollen auch Empfehlungen für ihre Weiterentwicklung Fußverkehrsfreundlichkeit einer Geschäftsstraße im
formuliert werden. Zudem ist für die zwölf neuen Stadt- Rahmen von Verkehrsinfrastrukturmaßnahmen).
quartiere zu klären, ob es ergänzender Nahversor-
gungszentren bedarf.
E. Strukturwandel im Einzelhandel: Qualität vor Quantität
Die Ausdifferenzierung der Nachfrage (zum Beispiel
zwischen Discount und Luxus, zwischen Massenkon-
sum und Konsumverzicht, zwischen Versorgungs- und
Erlebniseinkauf) und der Zielgruppenansprache be-
stimmter Marken generiert gerade in Berlin ständig
neue Nischen und Marktchancen.
Erkennbar wird hieran auch, dass die präzise Positio-
nierung des Angebots immer bedeutender wird. Der
Faktor „Größe“ (einer Filialkette, einer Ladenfläche)
verliert dabei an Gewicht. Dieser Trend wird durch den
Internet- und Multi-Channel-Handel noch verstärkt:
Durch die Bestell- und Lieferoptionen lässt sich selbst
auf einer kleinen Ladenfläche eine nahezu unendlich
große Produktpalette präsentieren.
Rückläufige Ladenflächengrößen sind bereits im Buch-,
Elektronik- und Sportwarenhandel erkennbar. Hiermit
verbinden sich für die gewachsenen Zentren neben der
Gefahr von Funktionsverlusten zugleich neue Entwick-
lungschancen: Auf frei werdenden Flächen kann der
Nutzungsmix mit gastronomischen, kulturellen, medi-
zinischen und sonstigen Funktionen verbessert werden.
Zudem lassen sich vormals „sperrige“ Betriebsformate
wie etwa Möbel und Einrichtungsartikel zunehmend
leichter in zentrale Lagen integrieren.
F. Städtebauliche Qualitäten als Standortfaktor beim Er-
lebniseinkauf
Im Wettbewerb um Kunden gewinnt beim Erlebnisein-
kauf die Aufenthaltsqualität des Standortes, d.h. die
Nutzungsfreundlichkeit und baulich-gestalterische
Qualität des öffentlichen Raumes, eine stärkere Bedeu-
„Ziel-Dreiklang“ des StEP Zentren 3: Attraktive Zentren, wohnungsnahe Grundver-
tung. Dieser Aspekt wird daher insbesondere in den sorgung und stadtverträglich integrierte Fachmarktstandorte.
9
Schlussfolgerungen für den StEP Zentren 3 Eine grundlegend veränderte Neuaufstellung des StEP Zen-
Das Instrument des StEP Zentren ist eine wesentliche und tren ist daher nicht angezeigt. Empfehlenswert ist – wie bei
erforderliche Grundlage für weitere Planungen und Pro- allen städtebaulichen Entwicklungskonzepten – gleichwohl
gramme in Berlin. seine regelmäßige Überprüfung und Aktualisierung.
Das Ziel des StEP Zentren, die polyzentrale Struktur der In einer künftigen Aktualisierung des StEP Zentren sollten
Stadt zu sichern und zu stärken, ist zugleich eine Basis ins- angesichts der o. g. Trends und Entwicklungen folgende As-
besondere für die Bauleitplanung sowie für die Städte- pekte vertieft werden:
bauförderung mit ihrer jüngst ausgeweiteten Gebietskulis- Erarbeitung von Handlungsempfehlungen für Stadt-
se für das Förderprogramm „Aktive Zentren“. und Ortsteilzentren, die unter zunehmenden Wettbe-
werbsdruck geraten. Hierbei ist zu prüfen, ob eine stär-
Der StEP Zentren ist auch die zentrale Grundlage für die in- kere Nutzungsbündelung zielführend sein kann und
zwischen zahlreich erarbeiteten Zentren- und Einzelhan- inwieweit die vorhandenen Berliner Instrumente und
delskonzepte in den Berliner Bezirken, mit denen die Bezir- Strategien deutlicher miteinander vernetzt werden
ke ihre eigenen Entwicklungsvorstellungen konkretisieren. können.
Die polyzentrale Struktur Berlins mit ihren 83 städtischen Einige Ortsteilzentren in der äußeren Stadt erfüllen ihre
Zentren ist ein wesentlicher Baustein für die kompakte Versorgungsfunktion noch nicht vollständig. In der Ak-
Stadt der kurzen Wege. Die Inhalte des StEP Zentren unter- tualisierung kann aufgezeigt werden, welche Ortsteil-
stützen somit einerseits die Reduzierung des Verkehrsauf- zentren zugunsten der wohnungsnahen Grundversor-
kommens bzw. die Strategien des Stadtentwicklungsplans gung weiter ausgebaut werden sollten.
Verkehr. Andererseits dienen sie auch der Berliner Lärm- Zur Stärkung der kleinen und mittelgroßen Zentren ist
minderungs- und Luftreinhalteplanung. es hilfreich, insbesondere der Immobilienwirtschaft,
den Handelsunternehmen und sonstigen Standort su-
Nicht zuletzt stehen die Inhalte des StEP Zentren in einem chenden Akteursgruppen die Bandbreite der Berliner
engen Wechselspiel mit dem StEP Industrie und Gewerbe, Zentren mit ihren vielfältigen Markt-, Entwicklungs-
durch den Flächen für das Handwerk und das produzieren- und Ansiedlungspotenzialen aufzuzeigen. Daher sollte
de Gewerbe gesichert werden sollen. auf gesamtstädtischer Ebene eine übersichtliche und
zugleich konkrete Darstellung sämtlicher städtischer
Die aktuelle Überprüfung des StEP Zentren 3 ergibt, dass
Zentren öffentlich bereit gestellt werden.
sich seine Ziele und Inhalte bewährt haben. Auch und gera-
de angesichts der oben genannten Potenziale, Trends und
Die Weiterentwicklung attraktiver Zentren setzt neben den
Herausforderungen ist er ebenso erforderlich wie zielfüh-
stadtplanerischen Instrumenten und öffentlichen Mitteln
rend.
auch das Engagement, die Vernetzung und die Verantwor-
tungsbereitschaft der lokalen Akteure voraus (Grundstücks-
Abbildung 1:
eigentümer, Einzelhandel, sonstige Gewerbetreibende etc.).
Die vorrangigen Zielstellungen des Stadtentwicklungsplans
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt
Zentren
bietet hierfür vielfältige Impulse und Arbeitsgrundlagen,
beispielsweise in Form von Verfügungsfonds für Geschäfts-
Erhaltung und Stärkung der städtischen Zentren
straßen in Fördergebieten, mit dem Wettbewerb „Mitten-
Sicherung einer flächendeckenden und wohnungsna-
drIn Berlin!“ und auf Basis des Berliner Immobilien- und
hen Grundversorgung im gesamten Stadtgebiet
Standortgemeinschafts-Gesetzes. Zudem existieren diverse
zentren- und stadtverträgliche Integration großflächi-
Möglichkeiten der freiwilligen bzw. selbst organisierten Ko-
ger Einzelhandelseinrichtungen
operation. Bei der Auswahl der geeigneten Kooperations-
Quelle: StEP Zentren 3
10StEP Zentren 3 Statusbericht 2016 | Zusammenfassung und Fazit
form sollte ein angemessenes Verhältnis zwischen dem er- lungsfeld. Dies kann maßgeblich zur Aufwertung der Berli-
wünschten Ziel und dem erforderlichen Aufwand erreicht ner Zentren und Einkaufsdestinationen beitragen. Die be-
werden. schlossenen Ziele und Inhalte des StEP Zentren erhöhen
hierbei flankierend die Markttransparenz und tragen zur In-
Die Immobilienwirtschaft begreift die Revitalisierung und vestitionssicherheit für das Engagement des Handels und
Modernisierung der bereits bestehenden Geschäftsgebäude der Immobilienwirtschaft in Berlin bei.
und Einkaufszentren zunehmend als ein wichtiges Hand-
Abbildung 2:
Zentrenkonzept und Zentrenhierarchie Berlins: Festlegung der zu erhaltenden und zu stärkenden städtischen Zentren
Zentrumsbereichskern
Hauptzentrum
Stadtteilzentrum
Ortsteilzentrum
Zentrumsbereich
Quelle: Junker + Kruse, 2016; Kartengrundlage: SenStadtUm, Abteilung III - Geoinformation
111 Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in
Berlin
Die Zentrenstruktur und die Handelslandschaft einer Me westlichen Stadtgebiet – geprägt. Seit 2003 findet ein abge-
tropole lassen sich anhand einer großen Vielzahl von Para- schwächtes Verkaufsflächenwachstum statt (vgl. Abbil-
metern darstellen und bewerten. Die nachfolgenden Kapitel dung 3). Hierin drückt sich eine zunehmende Marktsätti-
greifen die wesentlichen Faktoren angebots- und nachfra- gung aus, die mit der Verschärfung des Wettbewerbs und
geseitiger Marktaspekte heraus und reflektieren wichtige mit Verdrängungseffekten einher geht.
Trends und Rahmenbedingungen für den Einzelhandel. Tie-
fer gehende Daten und Analysen finden sich in den Zentren- Seit dem Abschluss der Erhebung im Januar 2015 ist die Ge-
und Einzelhandelskonzepten der Berliner Bezirke sowie un- samtverkaufsfläche nochmals gestiegen. Bis Januar 2016
ter anderem in Veröffentlichungen des Amtes für Statistik umfasste dieses Wachstum schätzungsweise 40.000 Quad-
Berlin-Brandenburg, der Industrie- und Handelskammer ratmeter. Aufgrund der sich bereits in Bau befindenden Vor-
Berlin, des Handelsverbands Berlin-Brandenburg und der haben werden 2016 und 2017 voraussichtlich weitere
einschlägigen Makler- und Analystenhäuser. 100.000 bis 130.000 Quadratmeter Verkaufsfläche in Be-
trieb genommen. Darüber hinaus ist eine Vielzahl weiterer
Einzelhandelsvorhaben bereits in der Planungsphase, wo-
1.1 Entwicklung des Einzelhandelsbestands bei zu deren Volumen und zeitlicher Realisierungsperspek-
tive noch keine hinreichend gesicherten Daten vorliegen.
Als analytische Grundlage für diesen Statusbericht zum
StEP Zentren 3 wurde eine gesamtstädtische Einzelhandels- Während in Berlin ein leichtes Verkaufsflächenwachstum
erhebung durchgeführt. Die Erhebung zeigt, dass in Berlin festgestellt werden kann, ist bundesweit seit 2010 eine an-
rund 20.400 Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtver- nähernde Stagnation der Verkaufsfläche zu beobachten
kaufsfläche von 4,42 Millionen Quadratmeter betrieben (vgl. Abbildung 4). Den Neueröffnungen im Einzelhandel
werden (ohne Ladenleerstand). Gegenüber 2010 mit einem stehen demnach Betriebsschließungen und Ladenflächen-
Bestand von 4,30 Millionen Quadratmeter ist also ein Ver- reduktionen in gleicher Größenordnung gegenüber. Das
kaufsflächenzuwachs um 2,8 Prozent zu verzeichnen. Umsatzwachstum im deutschen Einzelhandel wird nicht
mehr über ein Flächenwachstum, sondern durch Qualifizie-
Die Phase zwischen 1990 und 2003 war zunächst von einem rungsmaßnahmen im Bestand sowie durch den Internet-
starken Nachholbedarf an Verkaufsflächen insbesondere handel (vgl. Kapitel 1.8) erbracht.
der östlichen Stadthälfte – in geringerem Maße auch im
Abbildung 3:
Entwicklung der Verkaufsfläche in Berlin
in Mio. qm
5,0
4,5
4,0 4,30 4,42
3,5 3,76
3,0
2,5 2,94
2,0 2,28
1,5
1,0
0,5
0,0
1990 1995 2000 2005 2010 2015
Quelle: Einzelhandels-Bestandsdaten SenStadtUm (ohne Leerstand)
12StEP Zentren 3 Statusbericht 2016 | 1 Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Berlin
Abbildung 4:
Entwicklung der Verkaufsfläche in Deutschland
in Mio. qm
125
123,1 123,1
122,4 122,1
121,5
120,0 120,0
120 119,0
117,0
116,0
115,0
115 114,0
112,0
111,0
110 109,0
105
100
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Quelle: Statistisches Bundesamt, Handelsverband Deutschland (HDE), veröffentlicht Juli 2015; EHI Handelsdaten 2015;
www.handelsdaten.de
Verkaufsflächenangaben der amtlichen Statistik nition der Rechtsprechung findet i.d.R. keine Anwendung. Es
In der Handelsfachliteratur wird regelmäßig auf Vergleichs- ist damit keine einheitliche Zuordnung von Grenzfällen
daten der bundesweiten Verkaufsflächenausstattung ver- (z. B. Gänge, Pfandräume, Lagerflächen) gewährleistet.
wiesen, die auf Angaben des statistischen Bundesamtes
beruhen. Dazu zählt insbesondere die durchschnittliche Im Gegensatz zu den Befragungen und Hochrechnungen
Verkaufsfläche je Einwohner in Höhe von 1,46 m² (Stand: der amtlichen Statistik handelt es sich bei der Berliner Ein-
2014). zelhandelserfassung zum Statusbericht um eine Vollerhe-
bung des Einzelhandels. Im Rahmen der Stadtplanung und
Die bundesweiten Verkaufsflächenangaben werden im Rah- Einzelhandelssteuerung ist dies eine gerichtlich anerkannte
men einer schriftlichen Befragung von Unternehmen in Methode. Eine Vergleichbarkeit mit der Bundesstatistik ist
Form einer Stichprobe mit anschließender Hochrechnung vor allem aufgrund der unterschiedlichen Methoden grund-
erhoben. Angaben zur Verkaufsfläche werden dabei nach sätzlich nicht gegeben.
Ermessen der Befragten gemacht. Die Verkaufsflächendefi-
131.2 Entwicklung der Berliner Zentren
Gestärkte Marktposition der Zentren
Die Sicherung und Stärkung der historisch gewachsenen
städtischen Zentren gehören zu den vorrangigen Zielen der
Stadtentwicklungsplanung in Berlin. Neben den städtischen
Zentren (Ortsteil-, Stadtteil-, Hauptzentren sowie Zent-
rumsbereichskerne) tragen die Nahversorgungszentren als
zentrale Versorgungsbereiche zur polyzentralen Bündelung
von Versorgungseinrichtungen sowie zur wohnortnahen
Versorgung bei. Die Nahversorgungszentren werden nicht
auf gesamtstädtischer Ebene im StEP Zentren 3 ausgewie-
sen, sondern von den zwölf Berliner Bezirken im Rahmen
der Erarbeitung bezirklicher Zentren- und Einzelhandels-
konzepte festgelegt.
Die Auswertung der aktuellen Einzelhandelsdaten veran-
schaulicht, dass die städtischen Zentren Berlins ihre Markt-
position und Versorgungsfunktion in den vergangenen Jah-
ren ausbauen konnten: Ihre Verkaufsfläche ist um rund
140.000 qm bzw. 7,9 Prozent auf 1,91 Mio. qm angestiegen.
Die City-West (Zoo, Kurfürstendamm, Tauentzienstraße) bietet mit 280.000 qm das
größte Verkaufsflächenangebot aller Berliner Zentren.
Tabelle 1:
Verkaufsflächenanteil der städtischen Zentren Berlins
2010 2015
Verkaufsfläche der
städtischen Zentren
1,77 Mio. qm ä 1,91 Mio. qm
Anteil an der Gesamt-
verkaufsfläche Berlins
41,0 % ä 43,2 %
Quelle: Einzelhandels-Bestandsdaten SenStadtUm 2010 und 2015 (ohne Leerstand)
14StEP Zentren 3 Statusbericht 2016 | 1 Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Berlin
Wachstum der Zentrumsbereichskerne…
Einen wesentlichen Anteil an der gestärkten Marktposition
der städtischen Zentren bringen die Zentrumsbereichsker-
ne der Historischen Mitte und der City West ein. In ihnen
konnten besonders viele Neueröffnungen und Verkaufsflä-
chenerweiterungen realisiert werden (vgl. Abbildung 5). Die
Attraktivität der Zentrumsbereichskerne speist sich aus ih-
ren großen und vielfältigen Einzelhandelsangeboten, ihren
kulturellen und touristischen Highlights, der hervorragen-
den Lage, einer sehr guten Anbindung auch mit den öffent-
lichen Verkehrsmitteln sowie aus ihrer nationalen und in-
ternationalen Bekanntheit.
Vor diesem Hintergrund attestieren die einschlägigen Mak-
lerhäuser den 1A-Lagen der Zentrumsbereichskerne neben
stetig steigenden Einzelhandelsmieten eine weiterhin unge-
brochene Flächennachfrage nationaler wie auch internatio-
naler Handelsketten und Kapitalgeber.
Auch das Hauptzentrum Schloßstraße zählt zu den großen Berliner Einkaufsboule-
vards mit wachsender Verkaufsfläche.
Abbildung 5:
Verkaufsflächenentwicklung der Berliner Zentren 2010 bis 2015
Zentrumsbereichkerne 20,4%
Hauptzentren 5,0%
Stadtteilzentren -2,4%
Ortsteilzentren 0,9%
-5% 0% 5% 10% 15% 20%
Quelle: Einzelhandels-Bestandsdaten SenStadtUm 2010 und 2015 (ohne Leerstand)
15Abbildung 6:
Handlungsbedarf in den städtischen Zentren (2016)
städtebaulich Einzelhandel
Zentrumsbereich/Hauptzentrum hoch
Stadtteilzentrum mittel
Ortsteilzentrum gering
Quelle: Junker + Kruse, 2016; Kartengrundlage: SenStadtUm, Abteilung III - Geoinformation
16StEP Zentren 3 Statusbericht 2016 | 1 Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Berlin
2. Thesen zu den städtebaulichen
Nicht nur die Zentrumsbereichskerne, sondern auch die Die Wettbewerbsposition der Haupt-, Stadtteil- und Orts-
Hauptzentren haben sich mit einem Zuwachs von fünf Pro-
teilzentren ist von zunehmenden Herausforderungen ge-
zent überdurchschnittlich entwickelt. Dies ist im Wesentli-
prägt. Auf der einen Seite beeinflussen die besonders star-
Auswirkungen aktueller Trends im
chen auf größere Projekte in den beiden Hauptzentren
ken Zentrumsbereichskerne das Einkaufsverhalten der
Schloßstraße (Steglitz-Zehlendorf) und Bahnhofstraße (Kö-
Menschen, die auf der Suche nach bestimmten Modelabels
Einzelhandel auf die Berlineroder
Zentren
penick) zurück zu führen. Die Gesamtverkaufsfläche der üb-
einem besonderen Erlebnisfaktor beim Einkauf sind.
rigen sechs Hauptzentren blieb in den vergangenen Jahren Auf der anderen Seite streben viele Handelsunternehmen
weitestgehend unverändert. etwa an den Fachmarktagglomerationen und in dezentral
verorteten Nahversorgungsbetrieben einen Ausbau der
…Cordelia
geringe Polinna,
Impulse in den „Sandwich-Zentren“ die Kernezentrenrelevanten Sortimentsgruppen
der wichtigen Zentrumsbereiche, wie die Cityan. Auch die Waren-
Eher mäßig
Polinna und teils
Hauck sogar rückläufig
Landscape + Urbanismverlief zuletzt die Ver- West; bzw. Kaufhauskrise mit ihren Standortschließungen hat in
kaufsflächenentwicklung der 21 Stadtteilzentren und der der Vergangenheit
die Zentren der Ortskerne, diegerade
1920 zu die mittelgroßen
Groß-Berlin zu- Zentren getrof-
Berlin zeichnet sich durch seine polyzentrale, hierarchisch
49 Ortsteilzentren. Insgesamt konnte ein Großteil der sammengefügt wurden, z.B. Alt-Rudow;
fen. Und nicht zuletzt mindert der im Internet generierte
gegliederte Struktur aus. Neben den Zentrenbereichen His- die vielfach an den Radialen liegenden Haupt- und
Haupt-, Stadtteil- und Ortsteilzentren nicht vom allgemei- Einzelhandelsumsatz das typische Marktpotenzial der
torische Mitte und City West übernehmen die vielfältigen Stadtteilzentren, z.B. die Karl-Marx-Straße, sowie
nen Trend des Verkaufsflächenwachstums in Berlin
Haupt-, Stadtteil- und Ortszentren unterschiedliche Aufga- profi- Haupt-,
die neueren Stadtteil-
Zentren, undzweiten
die in der Ortsteilzentren
Hälfte des 20.insbesondere in den
tieren.
ben undInsbesondere aufBedürfnisse
decken vielfältige der Ebeneabder Ortsteilzentren
– von der engma- sind Branchen
Jahrhunderts Bekleidung,
entstanden Schuhe,
sind, etwa Bücher und Elektronik.
in Großsiedlungen.
anschigen
einigen Standortenbiserhöhte
Nahversorgung Leerstandsquoten
hin zu hochwertigen, speziali- zuver-
Ferner gibt es Fachmarktagglomerationen für großflä-
sierten Produkten,
zeichnen, und nicht die wenige
auch zurOrtsteilzentren
Attraktivität Berlins als
verfügen chigen Besonders
der- Einzelhandel mit und
Stadt- nichtOrtsteilzentren
zentrenrelevantenerfahren somit einen
(internationale) Shopping-Metropole beitragen. Diese Zent- Hauptsortimenten.
zeit (noch) nicht über ein ausreichendes Maß an Angebots- zunehmenden Wettbewerbsdruck von mehreren Seiten.
ren haben eine wichtige Tradition in Berlin. Sie bilden das
vielfalt und Magnetbetrieben.
Grundgerüst der Stadtregion und sind Voraussetzung da- Ihre
Vor allem die Stellung
Haupt-, im Marktgefüge
Stadtteil- vermittelt
und Ortsteilzentren stehen das Bild von „Sand-
für, dass das planerische Leitbild der nachhaltigen Stadt der wich-Zentren“ (vgl. Abbildung 7).
aktuell unter Druck – suchen in einer „Sandwichposition“
kurzen Wege umgesetzt werden kann. Prägend und im zwischen den prosperierenden Zentrenbereichskernen und
Abbildung 7:
Stadtentwicklungsplan Zentren definiert sind: den Fachmarktagglomerationen nach einer neuen Rolle.
„Sandwich-Zentren“: Zunehmender Konkurrenzdruck von mehreren Seiten
Kerne der
Zentrumsbereiche
Hauptzentren
Stadtteilzentren
Ortsteilzentren
nicht integrierte
Fachmarktzentren
Quelle: Polinna Hauck Landscape and Urbanism
© Zeichnung: M. Burke, E. Harmel, L. Jank
8
17Potenziale und Funktionen der Berliner Zentren Denn die polyzentrale Stadt
Zugleich weisen die „Sandwich-Zentren“ eine Vielzahl an sichert die wohnungsnahe Grundversorgung im gesam-
Potenzialen auf. Sie liegen wohnortnah und sind siedlungs- ten Stadtgebiet,
räumlich integriert, und sie sind in der Regel nicht nur mit erleichtert mobilitätseingeschränkten Personen die
dem Pkw, sondern auch sehr gut fußläufig, mit dem Rad Teilhabe am öffentlichen Leben,
und dem ÖPNV erreichbar. Die vorhandene Nutzungsmi- fördert aufgrund kurzer Versorgungswege den Umwelt-
schung mit Bildungs-, Dienstleistungs- und Gastronomie- verbund im Modal Split und trägt zu einer verkehrs-
einrichtungen sorgt ebenso für Kundenfrequenz wie die und emissionssparenden Stadtstruktur bei,
Wochenmärkte, die in ihnen stattfinden. bündelt öffentliche Angebote und verstärkt die Wirk-
samkeit privater wie auch öffentlicher Investitionen
In vielen Fällen besitzen die „Sandwich-Zentren“ historisch und
bedeutsame Strukturen und Denkmäler auf, die auf frühe bildet nicht zuletzt die Grundlage für eine städtebauli-
Angerdörfer, Kolonien und Gartenstädte verweisen. Dies che Identität der Ortsteile und Kieze.
kann eine hohe städtebauliche Identität generieren. In an-
deren Fälle stellen sie integriert geplante Wohngebietszent- Herausforderungen zur Stabilisierung und Stärkung der
ren der Großwohnsiedlungen – Ost wie West – dar, die auf- Berliner Zentren
grund ihrer zentralen Lage und multifunktionalen Ausstat- In den städtischen Zentren existieren Brachflächen, minder-
tung ein hohes Maß an Kundenbindung erzeugen können. genutzte Flächen und Umnutzungspotenziale. Auch in be-
sonders stark wachsenden Ortsteilen bieten die Zentren da-
her einen großen Spielraum für ein Verkaufsflächenwachs-
Abbildung 8: tum sowie eine Angebotsqualifizierung. Die Kulisse beste-
Stadthistorisches Potenzial: viele Berliner Zentren weisen hender Zentren bildet auch angesichts der erwarteten Be-
Relikte früherer Ortskerne auf (hier: Dorf Tempelhof um völkerungsentwicklung eine angemessene polyzentrale
1850, heute Bestandteil des Stadtteilzentrums Tempelho- Struktur, die keiner Ergänzung durch weitere Zentren be-
fer Damm) darf.
Vielmehr bestehen die stadtentwicklungsplanerischen Her-
ausforderungen zur Stabilisierung und Stärkung der ge-
wachsenen Zentren – angesichts der veränderten Entwick-
lungsbedingungen des Einzelhandels sowie aufgrund des
zunehmenden Wettbewerbsdrucks – aus folgenden Aufga-
ben und Aspekten:
Es sind diejenigen Zentren zu identifizieren und in ihrer
Einzelhandels-Versorgungsfunktion auszubauen, die
trotz eines ausreichenden Einwohnerpotenzials bislang
noch nicht voll leistungsfähig sind. Solche Ausbauerfor-
dernisse können insbesondere in den bezirklichen Zen-
trenkonzepten untersucht und definiert werden.
Quelle: Ausschnitt aus dem Ur-Messtischblatt Nr. 1908 von 1851 Vermehrt wird die Modernisierung und Revitalisierung
bereits bestehender – auch komplexer – Handelsimmo-
bilien eine Aufgabe der Projektentwicklung darstellen,
Die städtischen Zentren sind das Rückgrat des sozial wach- um weiterhin zeitgemäße Handelsformate in Berlin an-
senden Berlins. Angesichts des Bevölkerungswachstums bieten zu können (aktuelle Beispiele: Modernisierung
und der älter werdenden Stadtgesellschaft benötigt Berlin der Gropius-Passagen, Umbauplanungen für das
die Vielfalt und Leistungsfähigkeit wohnortnaher Zentren. Ku`damm-Karree).
18StEP Zentren 3 Statusbericht 2016 | 1 Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Berlin
Zur Erhaltung und Entwicklung aller zentralen Versor- Kennziffern und Entwicklungstrends der Nahversorgung
gungsbereiche in Berlin sind auch künftig die bewähr- Aus gesamtstädtischer Sicht ist die Ausstattung Berlins mit
ten Instrumente des Städtebaurechts erforderlich, um Nahversorgungsangeboten als gut zu bezeichnen. Die Zen-
eine räumlich-funktionale Arbeitsteilung zwischen den tralität nahversorgungsrelevanter Sortimentsgruppen liegt
Zentren und den sonstigen Einzelhandelsstandorten zu bei 1,0. Dies weist auf ein ausgeglichenes Kaufkraft-Um-
sichern. Eine zentrale Grundlage hierfür bieten die satz-Verhältnis hin.
übergeordneten Steuerungsgrundsätze des StEP Zent-
ren 3.
In vielen Berliner Zentren besteht Potenzial zur weite- Tabelle 2:
ren Qualifizierung der öffentlichen Räume zugunsten Kennziffern der Nahversorgung in Berlin 2015
einer höheren Aufenthalts- und Erlebnisqualität, um im
Wettbewerb mit den starken Zentrumsbereichskernen, Anzahl der Lebensmittelmärkte
1.119
den Konkurrenzstandorten im Umland sowie dem Ein- ab 300 qm Verkaufsfläche
kauf im Internet deutlichere Stärken auszubilden.
Neben dem Einzelhandel kommt der Dichte und Vielfalt Verkaufsfläche Nahrungs- und
weiterer Nutzungen in den Zentren eine zunehmende 1,2 Mio. qm
Genussmittel
Bedeutung zu. Bei der Errichtung oder der Verlagerung
öffentlicher Einrichtungen sollten daher Standorte in
Verkaufsfläche Nahrungs- und
den Zentren angestrebt werden. 0,34 qm
Genussmittel je Einwohner
Die verlässliche Vermittlung und Anwendung der stadt-
entwicklungsplanerischen Ziele und Instrumente so-
Umsatz Nahrungs- und Genuss-
wohl auf gesamtstädtischer Ebene als auch in den ca. 6,8 Mrd. EUR
mittel
Bezirken unterstützt weiterhin die notwendige Vertrau-
ensbasis für unternehmerische Revitalisierungs- und Zentralitätskennziffer aller nah-
Neubauinvestitionen zur Stärkung der Zentren (Investi- versorgungsrelevanten Sorti- ~ 1,0
tionssicherheit). mentsgruppen
Die Weiterentwicklung attraktiver Zentren setzt neben
Quelle: Junker + Kruse, 2015; Berechnung auf Basis der Einzelhandels-
den stadtplanerischen Instrumenten und öffentlichen Bestandsdaten SenStadtUm 2015
Mitteln zunehmend auch das Engagement, die Vernet-
zung und die Verantwortungsbereitschaft der lokalen
Akteure in den Zentren und Geschäftsstraßen voraus. Im weitaus größten Teil der Berliner Wohnsiedlungsfläche
sind Lebensmittelmärkte sehr gut fußläufig erreichbar.
Selbst in peripher gelegenen und vergleichsweise kleinen
Siedlungsgebieten wie Rahnsdorf und Müggelheim sind Le-
1.3 Wohnungsnahe Grundversorgung bensmittelmärkte zur Sicherung der Grundversorgung vor-
handen.
Nahversorgung ist nicht allein eine Thematik einzelner
Wohngebiete oder Quartiere, sondern schon aufgrund ihrer In fast allen Wohngebieten Berlins sind Lebensmittelmärkte
quantitativen Dimension von gesamtstädtischer Relevanz: in fußläufiger Entfernung erreichbar. Voraussetzung hier-
Die nahversorgungsrelevanten Sortimentsgruppen wie Le- für sind ausgewogen dimensionierte Lebensmittelmärkte
bensmittel und Drogeriewaren umfassen immerhin 37 Pro- an integrierten wohnungsnahen Standorten (vgl. Abbil-
zent der gesamtstädtischen Verkaufsfläche. Und in den dung 9).
Ortsteilzentren stellen sie sogar 60 Prozent der Verkaufs-
fläche dar.
19Abbildung 9: Der Lebensmitteleinzelhandel ist nach wie vor von einer ho-
Beispiele zur fußläufigen Erreichbarkeit von strukturprä- hen Veränderungsdynamik geprägt. In Berlin zeichnen sich
genden Lebensmittelmärkten aus Neukölln/Treptow-Köpe- derzeit folgende Trends ab:
nick und Charlottenburg-Wilmersdorf/Mitte/Tempelhof- Die meisten Supermarkt- und Discounterketten betrei-
Schöneberg (Ausschnitte) ben und entwickeln sog. City- bzw. Kleinflächenkonzep-
te, so dass in verdichteten Stadtbereichen auch weiter-
hin ein wohngebietsnahes Standortnetz gewährleistet
sein wird. Zudem trägt die Expansion der Biosuper-
märkte aufgrund ihrer Kleinflächigkeit in Verbindung
mit integrierten Standorten ebenfalls zur wohnungsna-
hen Versorgung urbaner Lagen bei.
Die Expansionstätigkeit der filialisierten Discounter-,
Supermarkt- und SB-Warenhausketten lag in den ver-
gangenen fünf Jahren primär außerhalb der städti-
schen Zentren. Innerhalb der städtischen Zentren ha-
ben die filialisierten Lebensmitteldiscounter acht
Prozent ihrer Betriebe geschlossen. Das Standortnetz
hat sich insgesamt zulasten der städtischen Zentren
Berlins entwickelt.
Bereits heute gibt es zehn städtische Zentren ohne ei-
nen Supermarkt sowie 16 ohne einen Lebensmitteldis-
counter. Ein Fehlen solcher Magnetbetriebe kann zur
Instabilität der Zentren beitragen und bedarf einer nä-
heren Analyse zu Handlungserfordernissen und Aus-
baupotenzialen.
Die Lebensmittelketten streben – gerade jenseits der
Berliner Zentrenstruktur – stets größer werdende Neu-
bauten an, wodurch über den Nahbereich hinaus ge-
hende Einzugsgebiete generiert werden. Zugleich wer-
den kleinere Filialen geschlossen, was zu einer
Netzausdünnung führt und eine fußläufige Erreichbar-
keit der wohngebietsnahen Versorgung gefährdet.
Einige Lebensmittelketten haben in Berlin bereits neu-
artige Vertriebsstrukturen für online bestellte Waren
entwickelt und etabliert, so dass sich der Umsatzanteil
der sog. stationären Lebensmittelläden in Berlin kurz-
bis mittelfristig nennenswert verändern kann. Ob und
wie sich dies auf das Ladennetz auswirkt, ist derzeit
strukturprägender Lebensmittelbetrieb
nicht vorhersehbar.
Abgrenzung fußläufige Erreichbarkeit
zentraler Versorgungsbereich Einzugsgebiet 600 m
Ergänzungsbereich Einzugsgebiet 800 m
Fachmarktagglomeration
Quelle: Junker + Kruse, 2016; Kartengrundlage: SenStadtUm,
Abteilung III - Geoinformation
20StEP Zentren 3 Statusbericht 2016 | 1 Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Berlin
Stadtentwicklungsplanerische Zielstellungen
Der StEP Zentren 3 definiert, dass neben den
städtischen Zentren eine möglichst engma-
schige Nahversorgung in den Wohngebieten
gesichert und fortentwickelt werden soll. Die
Erreichbarkeit von Grundversorgungseinrich-
tungen soll im Einklang mit den Strategien des
StEP Verkehr primär zu Fuß, mit dem Fahrrad
und mit öffentlichen Verkehrsmitteln gewähr-
leistet sein. Die Umsetzung dieser Leitlinie und
Zielstellung obliegt insbesondere den zwölf
Bezirken Berlins, denen zur Analyse und stadt-
planerischen Konzeption einer ausgewogenen
Standortstruktur insbesondere das Instru-
ment der bezirklichen Zentren- und Einzelhan-
delskonzepte zur Verfügung steht.
Nahversorgung seit 130 Jahren: Ab 1886 ließ der Berliner Magistrat zur flächendeckenden Versorgung
der Bevölkerung neben den Zentralmarkthallen dreizehn weitere Markthallen für Lebensmittel errichten
(hier: Supermarkt in der Markthalle VI im Jahr 2016).
Lebensmittel- und Drogeriemärkte sind wesentliche Frequenzbringer in den gewachsenen Zentren Berlins.
21Herausforderungen Besonderer stadtplanerischer Aufmerksamkeit bedürfen
Die Fortentwicklung der Nahversorgung, die einerseits die weiterhin die Einzelhandelsentwicklungen außerhalb der
Zentren stärkt und andererseits ein kleinräumig dichtes städtischen Zentren, die bei unausgewogenen Betriebsgrö-
Versorgungsnetz in den Wohngebieten schafft, bleibt ange- ßenstrukturen oder an städtebaulich nicht integrierten
sichts der betreiberseitigen Marktentwicklung eine Heraus- Standorten einerseits die Stabilität umliegender Zentren
forderung für die Stadtplanung in Berlin. gefährden. Sie können andererseits eine Netzausdünnung
wohngebietsnaher Versorgungsstandorte sowie – vermeid-
Hierbei ist besonders zu berücksichtigen, dass die Nahver- bare – erhöhte Verkehrsbelastungen bewirken.
sorgungsangebote eine der wichtigsten Zentrenfunktionen
in den Stadtteil-, Ortsteil- sowie Nahversorgungszentren Angesichts des großen Wohnraumbedarfs der wachsenden
darstellen: Ein durchschnittlicher Supermarkt generiert pro Stadt sind im Lebensmitteleinzelhandel, der auch in ver-
Jahr über 500.000 Kundenbesuche, von denen sowohl die dichteten Lagen bislang oft von eingeschossigen Typenbau-
benachbarten kleinen Läden als auch die Dienstleistungs- ten geprägt ist, vermehrt mehrgeschossige Neubaulösun-
und Gastronomieeinrichtungen wesentlich profitieren. Ge- gen mit Wohnungen in den Obergeschossen umzusetzen.
rade die kleinen und mittelgroßen Zentren Berlins sind da-
her darauf angewiesen, dass in ihnen attraktive und markt-
gerechte Supermärkte und Discounter angesiedelt sind. Für
Zentren, die eine solche Ausstattung noch vermissen las-
sen, sollte ein entsprechender Ausbau des Angebots geprüft
werden.
Gute Beispiele zeigen: Die Vermeidung eingeschossiger Typenbauten im Lebensmitteleinzelhandel ist möglich und beinhaltet Poten-
ziale für die Multifunktionalität von Quartieren und für den Wohnungsbau.
22StEP Zentren 3 Statusbericht 2016 | 1 Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Berlin
1.4 Standorte für Fachmärkte Angebotsstruktur
Quantitativ ist das Angebot nicht zentrenrelevanter Sorti-
Die Stadtentwicklungsplanung Berlins definiert Fachmärkte mentsgruppen in Berlin umfassend und vielseitig (vgl. Ta-
als Einzelhandelseinrichtungen mit nicht zentrenrelevanten belle 3). Zwar rücken in der allgemeinen Wahrnehmung der
Kernsortimenten. Somit fallen neben den Möbelhäusern Möbel- und Baumarktbranche häufig die großen Anbieter
und Baumärkten auch Gartencenter und zahlreiche Spezi- und Standorte in den Fokus. Gemessen an der Anzahl der
alanbieter wie etwa Küchenstudios oder Autoteile-Händler Läden nehmen jedoch kleinere Anbieter eine herausragende
in dieses Marktsegment. Marktposition ein. Allein entlang der Kantstraße und ihrer
Nebenstraßen in Charlottenburg-Wilmersdorf sind ca. 50
kleinflächige Möbelanbieter ansässig, davon etwa die Hälf-
te im „stilwerk“.
Tabelle 3:
Anzahl der Einzelhandelsläden mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment in Berlin 2015
Hauptsortiment unter 800 qm Verkaufsfläche ab 800 qm Verkaufsfläche
Möbel (inkl. Büro- und Küchenmöbel, Antiquitäten) 555 76
Baumarktsortimente (inkl. Bodenbeläge) 345 62
Gartenbedarf 58 32
sonstige nicht zentrenrelevante Sortimente 168 7
Quelle: Einzelhandels-Bestandsdaten SenStadtUm 2015; Möbel: ohne Hauptsortiment Einrichtungszubehör und Leuchten; Gartenbedarf: Hauptsorti-
ment Pflanzen und Gartenartikel (ohne Hauptsortiment Blumen)
Einrichtungsbedarf auf kleiner Fläche: Möbelanbieter in Berlin-Mitte.
23Entwicklungstrends Die strukturellen Veränderungen der Nachfrageseite erfor-
Strukturveränderungen und ein Wandel der Betriebsformen dern eine schärfere Profilierung der Betriebstypen im Mö-
sind auch bei den Fachmärkten zu beobachten: Neben Un- belhandel. Der Nachfrage nach innerstädtischem Wohnen
ternehmenskonzentrationen und einer auch in diesen Bran- folgt der Möbelhandel an ersten Standorten bereits durch
chen zunehmenden Bedeutung des Online-Handels deuten zentrale Standorte und neue Vertriebsformate (z. B. IKEA im
sich besonders in der Möbelbranche Grenzen des Wachs- Zentrum von Hamburg-Altona, IKEA-Abholstation u. a. in
tums an. Die Umsätze stagnieren bundesweit seit mehr als Leipzig).
zehn Jahren. Die dezentralen Stadtrand-Standorte großer
Möbelketten passen immer weniger zur gestärkten Attrak- Auch die Baumarktbranche versucht der durch Großflä-
tivität urbaner Wohnquartiere, in denen die Menschen teils chenkonzepte verursachten Netzausdünnung im Kampf um
jenseits klassischer Familienstrukturen und ohne eigenes Umsatzanteile zu begegnen, indem aktuell neue Kleinflä-
Auto leben. chenformate etabliert werden (beispielsweise Screwfix,
Hornbach-Compact, Obi-Contact-Point). Solche Ansätze
Dennoch wird von einigen Unternehmen weiterhin eine Ex- sind aus stadtentwicklungsplanerischer Sicht interessant,
pansion auf großen Flächen – verbunden mit einem unter- da sie Einkaufswege verkürzen können und sich städtebau-
nehmerischen Interesse an hybriden Angeboten und um- lich sowie hinsichtlich der Verkehrserschließung in die kom-
fangreichen zentrenrelevanten Randsortimenten – betrie- plexen Siedlungsstrukturen der Metropole Berlin meist gut
ben, was die stadt- und zentrenverträgliche Integration einbinden lassen.
weiterhin vor große Herausforderungen stellt.
Für großflächige Fachmärkte besteht angesichts ihrer Größe in der Regel das Erfordernis zur Aufstellung eines Bebauungsplans.
24StEP Zentren 3 Statusbericht 2016 | 1 Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Berlin
Stadtentwicklungsplanerische Zielstellungen portional zum Gesamtumsatz eines Vorhabens beitragen.
Auch der nicht zentrenrelevante Einzelhandel kann die An- Mehr als zehn Prozent Randsortimentsanteil können Fach-
gebotsvielfalt und Attraktivität der gewachsenen Zentren marktvorhaben landes- und stadtplanerisch in der Regel
Berlins erhöhen. Der StEP Zentren 3 formuliert daher den dann zugestanden werden, wenn ihr Standort in einem zen-
Grundsatz, dass großflächige Ansiedlungen von Fach- tralen Versorgungsbereich – also etwa in einem der 83 städ-
marktsortimenten primär in zentralen Versorgungsberei- tischen Zentren Berlins – liegt.
chen erfolgen sollen. Da größere Fachmarktvorhaben nicht
immer städtebaulich und funktional verträglich in Zentren- Herausforderungen
lagen integriert werden können, weist der StEP Zentren für Für die stadtplanerische Bewertung von Fachmarktvorha-
den nicht zentrenrelevanten Einzelhandel 17 ergänzende ben formuliert das Fachmarkkonzept Berlin geeignete
Fachmarktagglomerationen (FMA) aus. Standort- und Verfahrenskriterien. Einer weiter gehenden
Konzeption bedarf es derzeit nicht. Stadtplanerischer Hand-
Im Jahr 2013 hat der Senat das Fachmarktkonzept Berlin lungsbedarf besteht neben der Umsetzung des Konzeptes
beschlossen, das eine branchenspezifische Vertiefung zum in den Berliner Bezirken darin, das Thema der städtebau-
StEP Zentren 3 darstellt und die Gebietskulisse für Möbel- lich-gestalterischen Qualität von Fachmarktagglomeratio-
häuser sowie Bau- und Gartenmärkte um Fachmarktstand- nen und -standorten näher auszuarbeiten. Als Teilaspekte
orte (FMS) erweitert. Hiermit greift die Stadtentwicklungs- sind beispielhaft die städtebauliche Anordnung der Gebäu-
planung auf, dass die städtischen Zentren und die 17 Fach- de auf dem Vorhabengrundstück, platzsparende gestapelte
marktagglomerationen als Standortkulisse für die große Lösungen für den ruhenden Verkehr, bauliche Nachverdich-
Vielzahl der Fachmärkte nicht ausreichend sind. Zudem de- tungsoptionen sowie die architektonische Qualität der Ge-
finiert das Fachmarktkonzept zwei weitere Fachmarktag- bäudeentwürfe zu nennen (vgl. Kapitel 3.6 des StEP Zent-
glomerationen, so dass deren Gesamtzahl nunmehr bei 19 ren 3).
liegt.
An vier Fachmarktagglomerationen – Rangierbahnhof Pan-
Leitgedanke zur Ausweisung von Fachmarktagglomeratio- kow (Pankow), Glienicker Weg/Adlergestell (Treptow-Köpe-
nen und -standorten ist die dezentrale Bündelung der Ange- nick), Pilgramer Straße (Marzahn-Hellersdorf) sowie Lands-
bote im Stadtgebiet. Diese bietet aus Sicht der Stadtent- berger Allee (Lichtenberg) – werden zur Zeit weitere groß-
wicklungsplanung, der Kundschaft wie auch der Unterneh- flächige Fachmärkte geplant bzw. errichtet. Kurzfristig ist
men vorteilhafte Agglomerations- und Koppelungseffekte daher mit einer nennenswerten Angebotsausweitung zu
an leistungsfähigen, gut angebundenen Standorten. rechnen. Zudem können die Bezirksämter mit Hilfe bezirkli-
cher Zentren- und Einzelhandelskonzepte im Einklang mit
Damit sie gegenüber Wettbewerbern konkurrenzfähig sein den Kriterien des Fachmarktkonzeptes nach Bedarf ergän-
können, wird neu geplanten Fachmärkten mit den Regelun- zende Fachmarktstandorte festlegen. Eine Änderung der
gen des Fachmarktkonzeptes Berlin zugebilligt, dass auf bis Gebietskulisse der aktuell 19 Fachmarktagglomerationen
zu zehn Prozent der Verkaufsfläche auch zentrenrelevante ist auf der Ebene des StEP Zentren 3 bzw. des Fachmarkt-
Sortimente angeboten werden können. Diese Ausnahme- konzeptes daher aktuell nicht erforderlich.
regelung entspricht dem Rahmen des übergeordneten Lan-
desentwicklungsplans Berlin-Brandenburg, so dass zugleich Der Strukturwandel und der hoch dynamische Wettbewerb
eine Landesgrenzen überschreitende Gleichbehandlung im Einzelhandel bedingen, dass neben den Neueröffnungen
neuer Vorhaben gewährleistet wird. und Erweiterungsvorhaben regelmäßig auch Betriebsauf-
gaben und -verlagerungen zu verzeichnen sind. Hierdurch
Zu berücksichtigen sind hierbei stets die städtebaulichen ergeben sich regelmäßig neue stadtplanerische Aufgaben-
Auswirkungen gegenüber den gewachsenen Zentren, da stellungen. Handlungsbedarf entsteht vor allem dann,
zentrenrelevante Sortimentsanteile in der Regel überpro- wenn unternehmerisch geplante Um- und Nachnutzungen
25nicht mit den landes- und stadtentwicklungsplanerischen Vorgaben für die entsprechenden Standorte vereinbar sind. Eine weitere Herausforderung – und zugleich Chance – wird nicht zuletzt hinsichtlich der neuen Vertriebsschienen des Möbel- und Baumarkteinzelhandels erkennbar. Der Wunsch der Unternehmen nach kleineren bzw. zentral gelegenen Standorten rückt die Angebote wieder näher zur Kund- schaft, kann Verkaufsaufwand verringern und zugleich zur Stärkung vorhandener Zentren genutzt werden. Ohne pla- nerischen Aufwand wird dies – wie das Beispiel des in der Fußgängerzone eröffneten IKEA in Hamburg-Altona jüngst gezeigt hat – allerdings nicht erfolgen können. Insofern ist und bleibt die stadtplanerische Begleitung vieler Fach- marktvorhaben auch künftig ein relevantes Aufgabenge- biet. Trend zu zentral gelegenen Standorten: Europas erster City-IKEA im Altonaer Zentrum (Hamburg). 26
StEP Zentren 3 Statusbericht 2016 | 1 Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Berlin
1.5 Kaufkraft- und Umsatzentwicklung
Entwicklung der Konsumausgaben
Ein Großteil der Haushaltseinkommen wird in Deutschland
für den privaten Konsum, das heißt für Ernährung, Wohnen,
Bekleidung und Reisen, verwendet. Die Konsumausgaben
der privaten Haushalte nehmen stetig zu. Der Einzelhandels-
umsatz in Deutschland profitiert jedoch nicht im gleichen
Maße von diesem Wachstum, so dass der Einzelhandelsan-
teil an den Konsumausgaben seit Jahren rückläufig ist (vgl.
Abbildung 10).
Abbildung 10:
Ausgaben der privaten Haushalte (BRD)
in Mrd. Euro
1.800 40%
1.600 35%
1.400
30%
1.200
25%
1.000
20%
800
15%
600
10%
400
200 5%
0 0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Konsumausgaben der privaten Haushalte
Nettoumsatz im Einzelhandel
Anteil des Einzelhandelsumsatzes an privaten Konsumausgaben
Quellen: Statistisches Bundesamt Wiesbaden 2016; handelsdaten.de (Zugriff 07.2016)
27Einzelhandelskaufkraft in Berlin Einzelhandelsumsatz in Berlin
Das Kaufkraftniveau bzw. die Kaufkraftkennziffer gibt an, Auch der Umsatz im Berliner Einzelhandel hat in den ver-
wieviel Geld den Menschen einer Stadt im Vergleich zum gangenen Jahren Zugewinne verbucht. Lag der Umsatz
Bundesdurchschnitt für den Konsum zur Verfügung steht. 2010 noch bei etwa 17 Mrd. Euro, so ist auf Basis des Einzel-
Der bundesweite Durchschnitt wird dabei mit dem Index- handelsbestands im Jahr 2015 ein Gesamtumsatz von ca.
wert 100 verdeutlicht. Das einzelhandelsrelevante Kauf- 18,7 Mrd. Euro zu ermitteln (inklusive Lebensmittelhand-
kraftniveau der Berlinerinnen und Berliner liegt aufgrund werk, freiverkäuflichen Arzneimitteln, ohne Kraft- und
der Sozialstruktur und der Beschäftigungssituation seit Brennstoffe, Kfz-Handel, Wochenmärkte und Versandhan-
Jahren einige Punkte unterhalb des Bundesdurchschnitts. del). Dies entspricht einer Einzelhandelszentralität von
Seit 2009 ist ein leichtes Wachstum zu verzeichnen. Im Jahr 1,06.
2015 lag die Messzahl für Berlin bereits bei 95,75. Ange-
sichts einer rückläufigen Arbeitslosenquote sowie des Wirt- Die wachsende Bedeutung Berlins als Tourismusdestinati-
schaftswachstums in Berlin ist für die nächsten Jahre wei- on, die positive Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung
terhin von leichten Zuwächsen des einzelhandelsrelevanten sowie die sich derzeit in der Bau- und Planungsphase befin-
Kaufkraftniveaus auszugehen. denden Einzelhandelsvorhaben lassen darauf schließen,
dass der gesamtstädtische Einzelhandelsumsatz in den
kommenden Jahren weiter ansteigen wird.
Abbildung 11:
Entwicklung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveaus in Berlin
102,0
100,0
98,0
96,0
94,0
92,0
90,0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Quelle: Daten BBE, IBH, IFH, Köln 2005-2015
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