Suisse Romande Property Fund - ISIN CH0258245064 SIX Symbol SRPF - Ungeprüfter Halbjahresbericht 30.06.2021 - JSS Real Estate ...
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Ungeprüfter Halbjahresbericht 30.06.2021 Suisse Romande Property Fund ISIN CH0258245064 SIX Symbol SRPF
Chemin de Mouille-Galand 3–5, Vernier, GE JSS Real Estate Management AG Rue de la Corraterie 4 1204 Genf T: +41 (0)58 317 57 80 F: +41 (0)58 317 57 99 E: jssrem@jsafrasarasin.com www.jssrem.ch
Inhalt
Einleitung 4
Organisation 7
Mitteilung der Fondsleitung 8
Verwaltungsbericht 10
Vermögensrechnung 12
Erfolgsrechnung 13
Hypothekarische Verbindlichkeiten 14
Vergütungssätze 15
In der Berichtsperiode getätigte Käufe
und Verkäufe 17
Liegenschaftenbestand 18
Kennzahlen gemäss AMAS-Richtlinie 21
Grundsätze für die Bewertung und
Berechnung des NIW 22
Ereignisse von besonderer wirtschaftlicher
und rechtlicher Bedeutung 24
Weitere Informationen 25
Geographische Lage der Liegenschaften 26
SRPF, Halbjahresbericht 2021 | 3
Einleitung
Der Suisse Romande Property Fund («SRPF» und übernimmt die ihr durch das Gesetz und den
Fondsvertrag übertragenen Aufgaben.
oder der «Fonds») ist ein Anlagefonds nach
Schweizer Recht der Kategorie «Immobilien- Der Kreis der Anleger ist nicht beschränkt. Der Immo-
fonds» im Sinne des Bundesgesetzes über bilienfonds ist nicht in Anteilsklassen unterteilt.
die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni
Das Ziel des SRPF ist es, das Fondskapital langfristig
2006 (KAG).
zu erhalten und die Ausschüttung einer angemessenen
Dividende zu gewährleisten.
Der Fondsvertrag wurde von der JSS Real Estate Man- Die Fondsleitung legt das Fondsvermögen in Schweizer
agement AG («JSSREM» oder die «Fondsleitung») mit Immobilienwerten an und achtet darauf, dass mindes-
Sitz in Genf, in ihrer Eigenschaft als Fondsleitung, mit tens 80 % des Fondsvermögens in der Westschweiz
Zustimmung der Bank J. Safra Sarasin AG mit Sitz in investiert sind.
Basel, in ihrer Eigenschaft als Depotbank, erstellt.
Der SRPF investiert hauptsächlich in Wohn- und Ge-
Der Fonds wurde am 15. Oktober 2014 von der Eidgenös- schäftsimmobilien sowie in andere laut Fondsvertrag
sischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) zugelassen. zugelassene Vermögenswerte.
Er ist seit dem 11. Dezember 2017 an der SIX Swiss
Exchange kotiert und Bestandteil des SXI Real Estate® Fondsleitung
Funds Broad Index. JSS Real Estate Management AG
Rue de la Corraterie 4
Der Immobilienfonds basiert auf einem kollektiven An- 1204 Genf
lagevertrag (Fondsvertrag), in dem sich die Fondslei-
tung verpflichtet, die Anleger entsprechend der Anzahl Depotbank
ihrer Anteile am Immobilienfonds teilhaben zu lassen Bank J. Safra Sarasin AG
und das Fondsvermögen selbstständig und im eigenen Elisabethenstrasse 62
Namen zu verwalten. Die Depotbank ist Vertragspartei 4002 Basel
Verkaufsbeschränkungen
Eine Bewilligung für den Vertrieb im Ausland besteht nicht.
Die Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA
weder angeboten noch abgetreten oder ausgeliefert werden.
4 | SRPF, Halbjahresbericht 2021
Redoute 14–22, Nyon, VD
Organisation
Fondsleitung JSS Real Estate Management AG
Rue de la Corraterie 4, 1204 Genf
Verwaltungsrat Oliver Cartade Präsident
Oren-Olivier Puder Vizepräsident
Jean-Pierre Jacquemoud VR-Mitglied
Michael Montebaur VR-Mitglied (ab 24. Juni 2021)
Geschäftsleitung Dan Bihi-Zenou CEO
Clément Marchenoir CFO
Antoine Chauvière Verantwortlicher des Fondsmanagements
Depotbank Bank J. Safra Sarasin AG, Basel
Prüfgesellschaft Deloitte AG, Genf
Ständige Ellen Hoérée Wüest Partner AG, in Zürich und Genf
Schätzungsexperten Hervé Froidevaux Wüest Partner AG, in Zürich und Genf
Liegenschafts- m3 Real Estate SA, Genf
verwaltungen Régie de la Couronne SA, Pully
Die genauen Ausführungsmodalitäten der Aufträge sind in den Verträgen festgelegt, welche
die JSS Real Estate Management AG mit den genannten Anbietern abgeschlossen hat.
Risikomanagement ASMA Asset Management Audit & Compliance SA, Genf
Legal & Compliance J. Safra Sarasin Investmentfonds AG, Basel
6 | SRPF, Halbjahresbericht 2021
SRPF, Halbjahresbericht 2021 | 7 Arcenter, Vernier, GE, in dem m3 Nomade einen Mietvertrag über 2’000 m2 abgeschlossen hat
Mitteilung der
Fondsleitung
JSSREM freut sich, für das erste Halbjahr 2021 • Beauftragung eines Ingenieurbüros zur Ermittlung
starke Ergebnisse für den SRPF melden zu können des Potenzials für Photovoltaikanlagen im gesamten
Im Einklang mit der Erzielung langfristiger, nachhaltiger Portfolio
Werte für unsere Anleger zeigen die folgenden Ergeb-
nisse die Widerstandsfähigkeit des Portfolios in einem CAPEX-Investitionen:
schwierigen Umfeld sowie die Fähigkeit des Vermö- Die Umsetzung zeigt bereits gute Ergebnisse
gensverwalters, Mehrwert zu schaffen: Wie in früheren Berichten beschrieben, sind solide Re-
• Wachstum des Nettoinventarwerts von mehr als 5 % novations- und Bauinvestitionen („CAPEX-Investitio-
in den letzten 12 Monaten nen“) in das bestehende Portfolio das Herzstück des
• Steigerung des Marktwerts des gesamten Portfolios Wertschöpfungsprozesses von SRPF.
um CHF 12,4 Mio. in den ersten 6 Monaten des Jahres
• Der Verkauf eines Gebäudes, der dem SRPF einen Die Umsetzung dieser Strategie ist im Gange, und im
sofortigen Nettogewinn von 10 % einbringt ersten Halbjahr gab es folgende wichtige Ereignisse:
• Die Unterzeichnung von zwei Mietverträgenmit zwei • Die Renovierung von Wohn- und Geschäftsräumen
bedeutenden Mietern im Arcenter mit jeweils 10 Jah- hat zu zusätzlichen Einnahmen geführt: Eine Gesam-
ren Laufzeit tinvestition von 1,5 Millionen CHF hat dazu beigetra-
gen, dass durch neue Mietverträge und die Erhöhung
Umwelt, Soziales, Unternehmensführung («ESG»): bestehender Mieten jährliche Einnahmen von über
ein Schlüsselelement für die Zukunft des Fonds CHF 800’000 erzielt werden konnten (insbesondere
Was das Thema ESG betrifft, so setzt der Fonds seine im Westpark (GE), im Arcenter (GE), im Rothschild 21
Bemühungen zur Verbesserung und Integration von (GE) und in der Redoute 14–22 (VD)).
ESG-Überlegungen in das Anlageportfolio mit der An- • Der Austausch der Fenster in Philosophe 7 (GE), der
nahme einer neuen Strategie und Richtlinie fort. Nach- sich bereits positiv auf die Lärmminderung und den
haltige Investitionen sind wirtschaftlich sinnvoll, denn Energieverbrauch ausgewirkt hat (dies wird sich
eine nachhaltige Bewirtschaftung von Immobilien kann durch den Austausch der Heizungsanlage, der gerade
sich nicht nur positiv auf die Umwelt, sondern auch auf begonnen hat, noch weiter verbessern)
ihren künftigen Wert auswirken. Die ESG-Strategie soll • Architekten und Ingenieure werden beauftragt, die
sicherstellen, dass die Nachhaltigkeitsziele über den sehr attraktiven und dringend benötigten Entwicklun-
gesamten Lebenszyklus einer Immobilie verfolgt wer- gen in St. Pierre 6 (FR) und Arsenaux-Simplon (FR)
den: vom Erwerb oder der Erstellung über die tägliche voranzutreiben: Ziel ist es, die von unseren Mietern
Bewirtschaftung und regelmässigen Renovationen bis genutzte Infrastruktur zu verbessern, negative Um-
hin zur Veräusserung (sofern zutreffend). welteinflüsse zu verringern und gleichzeitig einen
Mehrwert von über 10 % zu schaffen.
Im Rahmen der Einführung der Strategie wurden im ers-
ten Halbjahr die folgenden Massnahmen ergriffen: Mittel- bis langfristig wird diese CAPEX-Strategie eine
• Einsetzung eines unabhängigen Gutachters, der jähr- verbesserte Energieeffizienz, die Senkung von War-
lich eine ESG-Bewertung der Immobilien vornimmt tungskosten und die Erschliessung von weiteren Wert-
und dabei hilft, die Fortschritte zu überwachen, um schöpfungen ermöglichen. Dies wiederum dürfte zu ei-
langfristige Verbesserungen an den Objekten zu er- nem Anstieg der Mieteinnahmen und des Ausschüt-
mitteln und vorzunehmen tungspotenzials führen.
8 | SRPF, Halbjahresbericht 2021
Eingang Appart’City, Vernier, GE
Weitere Stärkung der JSSREM Organisation ge ist genau das, was SRPF mit seiner CAPEX-Strategie
Das Unternehmen hat seine Ressourcen im Bereich erreichen will.
der Vermögensverwaltung und der Datensysteme auf-
gestockt. Darüber hinaus wurde die Organisation der SRPF hat in der jüngsten Vergangenheit bereits gute
Fondsverwaltung gestrafft, indem die Zahl der Immobi- Ergebnisse erzielt - eine Erhöhung der Dividende von
lienverwalter von neun auf zwei reduziert wurde, was CHF 0,88 pro Anteil auf CHF 2,40 pro Anteil zwischen
eine effizientere Verwaltung der Immobilien und das 2019 und 2020, ein Wachstum des Nettovermögenswer-
Potenzial für grössere Synergien ermöglicht. tes von mehr als 6 % über die letzten 18 Monate - und
angesichts der letzten Entwicklungen hält JSSREM an
SRPF ist gut positioniert, um beste Ergebnisse seinem Ziel fest, diese Schlüsselindikatoren weiter zu
im Schweizer Immobilienmarkt zu erzielen erhöhen und das ESG-Profil des Fonds zu verbessern.
Das makroökonomische Umfeld in der Schweiz ist auf-
grund der Entwicklung der Covid-19-Pandemie nach wie JSSREM dankt seinen Investoren und Partnern für ihre
vor unsicher, hat sich aber dank des erneuten Wirt- Unterstützung und ihr Vertrauen.
schaftswachstums und der attraktiven Mietrenditen im
Vergleich zu den rekordtiefen Zinsen in der Schweiz als
sehr förderlich für Immobilieninvestitionen erwiesen. Oliver Cartade
Es ist inzwischen allgemein anerkannt, dass die Aus- Verwaltungsratspräsident,
wirkungen der Pandemie und die notwendige Bedeu- JSS Real Estate Management AG
tung, die Umweltfragen beigemessen wird, zu zahlrei-
chen Veränderungen der Bau-, Wohn-, Arbeits- und Ein- Dan Bihi-Zenou
kaufsgewohnheiten geführt haben und weiterhin führen CEO, JSS Real Estate Management AG
werden. JSSREM sieht Chancen in einem sich verän-
dernden Umfeld: Die Anpassung an eine neue Nachfra-
SRPF, Halbjahresbericht 2021 | 9
Verwaltungsbericht
am 30. Juni 2021
Ergebnisse Berichtszeitraum), während der Fonds zwei Immobilien
Der Fonds schloss das erste Halbjahr zum 30. Juni in der zweiten Jahreshälfte 2020 und eine im ersten
2021 mit einem realisierten Ertrag von CHF 3’448’587, Quartal 2021 verkauft hat. Dies zeigt, dass das Ma-
+12% gegenüber CHF 3’086’805 per Juni 2020 und ei- nagement in der Lage ist, durch die Verbesserung der
nem Gesamtertrag von CHF 13’900’139 ab, was dank Qualität und der Renditen des Portfolios einen Mehr-
des Wertzuwachses der Immobilien im Portfolio eine wert zu schaffen und trotz des schwierigen Umfelds der
bedeutende Steigerung gegenüber den CHF 6’150’901 Gesundheitskrise effektiv zu arbeiten. Die Verschul-
des ersten Halbjahres des letzten Jahres darstellt. dungsquote wurde bis Ende Juni 2021 auf 30,19 % ge-
senkt (32,01 % zum 30. Juni 2020).
Die Mieteinnahmen belaufen sich auf CHF 9’024’007
und liegen damit trotz der Covid-19-Pandemie und der Das Nettovermögen des Fonds beläuft sich auf CHF
Veräusserung von drei Gebäuden in diesem Zeitraum 316’314’440 (CHF 300’826’318 per 30.06.2020, also
sehr nahe am Vorjahresniveau von CHF 9’109’349. +5,1%). So erreichte der Nettovermögenswert (NAV)
Der Gesamtertrag für das erste Halbjahr 2021 belief pro Anteil per 30. Juni 2021 CHF 117.86, eine konti-
sich auf CHF 9’273’818 (gegenüber CHF 9’689’889 nuierliche und sehr positive Steigerung seit Ende 2019
zum 30. Juni 2020). Der Aufwand reduzierte sich auf (CHF 110.68 pro Anteil).
CHF 6’195’173 (gegenüber CHF 6’647’679 des Vorjah-
res).
Rückblick auf die erste Hälfte des Jahres 2021
Der Marktwert des Portfolios steigt weiter an: von JSSREM hat mit der Umsetzung einer Investitionsstra-
CHF 467’225’000 zum 30. Juni 2020 auf tegie begonnen, die wertschöpfende und, wann immer
CHF 473’960’400 zum 30. Juni 2021 (+1,4 % im möglich, ESG-orientierte Renovierungen vorsieht. Das
Théodore-Vernes 12–14, Versoix, GE
10 | SRPF, Halbjahresbericht 2021Team hat sich auch weiterhin um neue Mieter bemüht, risikofreien Zinsen und Immobilienrenditen sehr attrak-
um den Leerstand zu verringern, und hat eine Immobi- tiv ist.
lie zu einem sehr profitablen Preis verkauft.
Da Mietwachstum stagniert und ist in einigen Segmen-
In diesem Zusammenhang sind folgende Punkte zu ten sogar rückläufig, insbesondere bei Büro- und Ein-
nennen: zelhandelsflächen. SRPF ist jedoch gut positioniert, um
• Westpark B (GE), wo Lidl zusätzliche Flächen ange- die Chancen eines sich wandelnden Marktes zu nutzen,
mietet hat, die der Fonds ausgestattet hat, insbesondere dank seiner CAPEX-gesteuerten Strate-
• Philosophe 7 (GE) und seine neuen Isolationsfenster, gie, die langfristig unterdurchschnittliche OPEX erbrin-
• Arcenter (GE), wo SRPF einen Teil des Ausbaus für gen wird und die es ermöglichen kann, höhere Mieten
seine neuen Partner Etat de Genève und m3 Nomade im Gegenzug für renovierte und moderne Mietflächen
finanziert hat, zu erzielen.
• Rothschild 21 (GE) und Redoute 14–22 (VD), wo die
renovierten Wohnungen den Mietern bessere Le- Die Gesundheitskrise ist immer noch präsent, da neue
bensbedingungen bieten. Varianten des Virus auftauchen. In diesem Zusam-
menhang widmet die Fondsleitung der Entwicklung der
Ausserdem werden die Hypothekenzinsen weiterhin Pandemie weiterhin besondere Aufmerksamkeit; die
genau beobachtet, um günstigere Kreditkonditionen finanziellen Auswirkungen von Covid-19 im Jahr 2021
zu erzielen. Mit diesem Ziel wurde der durchschnittli- beschränken sich auf weniger als 1 % der jährlichen
che jährliche Zinssatz des Fonds, der vor einem Jahr Mieteinnahmen von SRPF, und die weiterhin erzielten
0,85 % betrug, bis Ende Juni 2021 auf 0,76% gesenkt. positiven Ergebnisse bestärken die Fondsleitung in ih-
rer Zuversicht, in Zukunft einen Anstieg des NIW und
Käufe und Verkäufe der Ausschüttungen zu erzielen.
Im ersten Halbjahr 2021 veräusserte der Fonds die Lie-
genschaft Rue des Lattes 41, eine Wohnliegenschaft
in Meyrin (GE), zum Preis von CHF 4’070’000 und er-
zielte damit einen Gewinn von 10% für die SRPF von
CHF 369’941 (siehe Seite 17).
Dies ermöglichte es SRPF, Investitionen zu finanzieren,
ohne die Verschuldung zu erhöhen, und gleichzeitig die
Finanzierungskosten zu senken.
Ausblick
Das makroökonomische Umfeld in der Schweiz verbes-
sert sich weiter, da die Impfbemühungen bisher offen-
bar starke positive Auswirkungen auf die Verlangsa-
mung der Ausbreitung des Covid-19-Virus hatten und
das Wirtschaftswachstum, soweit man das beurteilen
kann, wieder angezogen hat, die Inflation für das Jahr
unter 1 % prognostiziert wird und die Spanne zwischen
SRPF, Halbjahresbericht 2021 | 11Vermögensrechnung
30.06.2021 30.06.2020
Aktiven CHF CHF
Post- und Bankguthaben auf Sicht 4’583’724 2’594’214
Liegenschaften
Bauland, angefangene Bauten 0 0
Wohnbauten 136’711’000 137’217’000
Kommerziell genutzte Liegenschaften 261’667’400 244’802’000
Gemischte Bauten 75’582’000 85’206’000
Total Liegenschaften 473’960’400 467’225’000
Sonstige Aktiven 5’679’961 5’055’791
Total Aktiven 484’224’085 474’875’005
Passiven
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten 98’840’000 99’231’807
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 13’859’819 14’008’700
Langfristige Verbindlichkeiten
Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten 44’232’000 50’333’000
Sonstige langfristige Verbindlichkeiten 0 0
Total Passiven 156’931’819 163’573’507
Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 327’292’265 311’301’498
Geschätzte Liquidationssteuern –10’977’825 –10’475’180
Nettofondsvermögen 316’314’440 300’826’318
Veränderung des Nettofondsvermögens
Nettofondsvermögen zu Beginn der Berichtsperiode 308’855’402 297’037’154
Ausschüttung –6’441’101 –2’361’737
Zwischenausschüttung 0 0
Saldo aus dem Anteilverkehr 0 0
Gesamterfolg der Berichtsperiode 13’900’139 6’150’901
Nettofondsvermögen am Ende der Berichtsperiode 316’314’440 300’826’318
Entwicklung der Anzahl (zurückgenommener und ausgegebener) Anteile
Bestand zu Beginn der Berichtsperiode 2’683’792 2’683’792
Ausgegebene Anteile 0 0
Zurückgenommene Anteile 0 0
Anzahl Anteile im Umlauf 2’683’792 2’683’792
Nettoinventarwert pro Anteil 117.86 112.09
Weitere Informationen (Anhang 3 Art. 95 KKV-FINMA)
Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke 0 0
Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen 0 0
Betrag auf dem Konto für Reinvestitionen 0 0
Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile 0 0
12 | SRPF, Halbjahresbericht 2021Erfolgsrechnung
30.06.2021 30.06.2020
CHF CHF
Ertrag
Erträge der Post- und Bankguthaben 179’015 219’620
Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge) 9’024’007 9’109’349
Aktivierte Bauzinsen 0 319’293
Sonstige Erträge 70’796 41’627
Total Erträge 9’273’818 9’689’889
Aufwand
Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten Verbindlichkeiten 558’356 691’158
Sonstige Negativzinsen 175’128 203’914
Unterhalt und Reparaturen 580’281 678’597
Liegenschaftenverwaltung
Liegenschaftsaufwand 1’855’102 2’241’982
Verwaltungsaufwand 599’310 570’911
Schätzungs- und Prüfaufwand 90’882 97’000
Direkte Steuern 1’124’548 983’942
Bankspesen 13’608 12’267
Publikations-, Druck- und andere Kosten 7’192 17’053
Reglementarische Vergütung an die Fondsleitung 1’027’735 974’535
Reglementarische Vergütung an die Depotbank 91’895 88’867
Sonstige Aufwendungen 71’136 87’454
Total Aufwand 6’195’173 6’647’679
Erfolg
Nettoerfolg 3’078’646 3’042’210
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste 369’941 44’596
Realisierter Erfolg 3’448’587 3’086’805
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste 11’236’308 4’023’026
Liquidationssteuern –784’756 –958’930
Gesamterfolg 13’900’139 6’150’901
Verwendung des Erfolgs
Realisierter Erfolg 3’448’587 3’086’805
Vortrag des Kapitalgewinns des Vorjahres 0 0
Vortrag des ordentlichen Erfolgs des Vorjahres 2’389’766 3’259’477
Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 5’838’353 6’346’282
Ausgeschüttetes Kapital 0 0
Ausgeschüttete Erträge 0 0
Vortrag des ordentlichen Erfolgs auf neue Rechnung 5’838’353 6’346’282
SRPF, Halbjahresbericht 2021 | 13Hypothekarische Verbindlichkeiten
Auflistung der Hypothekarschulden
Typ CHF Satz Von Fälligkeit
Kurzfristige Schulden
ATF 14’000’000 0,40% 30.06.2021 30.09.2021
ATF 9’000’000 0,45% 03.06.2021 05.07.2021
ATF 5’500’000 0,50% 29.06.2021 29.09.2021
Libor 3 Monate 57’075’000 0,70% 30.06.2021 30.09.2021
Fix 1’425’000 1,00% 02.10.2016 02.10.2021
Fix 7’550’000 0,40% 16.12.2020 16.12.2021
Fix 4’290’000 0,94% 30.11.2016 31.12.2021
Durchschnittlicher gewichteter
Total kurzfristige Schulden 98’840’000 0,62% Zinssatz < 1 Jahr
Langfristige Schulden
Fix 4’550’000 1,15% 21.07.2017 31.12.2022
Fix 5’750’000 2,13% 15.07.2014 15.07.2023
Fix 5’446’000 0,88% 14.09.2018 14.09.2023
Fix 1’945’000 0,88% 14.09.2018 14.09.2023
Fix 2’556’000 2,39% 25.02.2014 25.02.2024
Fix 1’000’000 1,90% 07.10.2014 07.10.2024
Fix 1’430’000 2,27% 30.11.2015 30.11.2024
Fix 1’080’000 2,27% 30.11.2015 30.11.2024
Fix 475’000 1,80% 13.03.2015 13.03.2025
Durchschnittlicher gewichteter
Total langfristige Schulden (1 bis 5 Jahre) 24’232’000 1,59% Zinssatz von 1 bis 5 Jahre
Fix 20’000’000 0,45% 08.01.2020 08.01.2030
Durchschnittlicher gewichteter
Total langfristige Schulden (mehr als 5 Jahre) 20’000’000 0,45% Zinssatz > 5 ans
Total langfristige Schulden 44’232’000 1,07%
Durchschnittlicher
Total 143’072’000 0,76% gewichteter Zinssatz
14 | SRPF, Halbjahresbericht 2021Vergütungssätze
Angaben zu den gemäss Fondsvertrag angewandten Sätzen
Jahreshöchstsatz gemäss
Fondsprospekt Angewandter Satz
Vergütung an die Fondsleitung
Für die Verwaltungskommission (Artikel 20 Absatz 1 des Fondsvertrags) 1,00% 0,65%
Für die Ausgabekommission (Artikel 19 Absatz 1 des Fondsvertrags) 5,00% na
Für den Kauf oder Verkauf von Liegenschaften (Artikel 20 Absatz 4 des Fondsvertrags) 3,00% 3,00%
Für die Einleitung von Machbarkeitsstudien und die Vertretung des Bauleiters
(Artikel 20 Absatz 4 des Fondsvertrags) 3,00% 3,00%
Für die Bemühungen betreffend Projektentwicklungen und Baustellenüberwachung Übliche
(Artikel 20 Absatz 4 des Fondsvertrags) SIA-Provision max. 5,00%
Für die Liegenschaftsverwaltung (Artikel 20 Absatz 4 des Fondsvertrags) 6,00% 6,00%
Für die Dividendenvergütung (auf den ausgezahlten Betrag)
(Artikel 20 Absatz 3 des Fondsvertrags) 0,50% 0,50%
Vergütung an die Depotbank
Für die Aufbewahrung des Fondsvermögens, Besorgung des Zahlungsverkehrs
(Artikel 20 Absatz 2 des Fondsvertrags) 0,06 % 0,06%
Transparente Offenlegung der Verwaltungskommissionen
Die Fondsleitung kann aus der Verwaltungskommission Retrozessionen an Vertriebsträger zahlen als Vergütung für
ihre Tätigkeiten im Zusammenhang mit dem Verkauf und der Vermittlung von Fondsanteilen (Artikel 20 Absatz 7 des
Fondsvertrags).
Die Fondsleitung gewährt keine Rabatte oder Retrozessionen im Sinne der Transparenzrichtlinie der AMAS vom 22.
Mai 2014.
SRPF, Halbjahresbericht 2021 | 15Lidl-Mieter in Mouille-Galand, Vernier, GE
In der Berichtsperiode getätigte
Käufe und Verkäufe
Käufe
Vom 1. Januar bis zum 30. Juni 2021 fanden keine Kaufe statt.
Verkäufe
Kanton Gemeinde Adresse Typ Verkaufsdatum Verkaufspreis
CHF
GE Meyrin Rue des Lattes 41 Wohnbauten 31.03.2021 4’070’000
Total Verkäufe 4’070’000
Grand Saint-Jean 2, Lausanne, VD
SRPF, Halbjahresbericht 2021 | 17Liegenschaftenverzeichnis
Kanton Gemeinde Adresse Typ Einstandspreis Verkehrswert Mietzins-
einnahmen
per 30.06.2021
GE Aïre Route Aïre 162, 164, 166 1
Wohnbauten 3’574’072 4’140’000 92’802
GE Chêne-Bougeries Rue de Chêne-Bougeries 17 Gemischt 2’547’769 3’105’000 58’302
Rue de Chêne-Bougeries 19/
GE Chêne-Bougeries Chemin de la Fontaine 3–5 Gemischt 5’084’619 6’847’000 112’888
GE Chêne-Bougeries Chemin du Pont-de-Ville 18 Kommerziell 381’548 601’400 0
GE Genf Place du Bourg-de-Four 33 Gemischt 2’750’966 3’670’000 66’038
GE Genf Boulevard des Philosophes 7 1
Gemischt 9’972’051 15’810’000 274’758
GE Genf Rue Rothschild 21 1
Wohnbauten 6’056’816 7’520’000 129’514
GE Genf Avenue Théodore-Weber 9 1
Wohnbauten 9’818’213 14’600’000 248’040
GE Genf Rue de Lyon 71 1
Wohnbauten 12’421’808 16’850’000 327’660
GE La Plaine/Dardagny Route de Challex 4–6 Wohnbauten 11’520’105 12’800’000 287’950
GE Meyrin Route du Mandement 17 Wohnbauten 8’141’102 9’118’000 201’762
GE Satigny Route d’Aire la Ville 225–229 Gemischt 35’509’067 32’920’000 606’497
GE Versoix Avenue Théodore Vernes 12–14 1
Wohnbauten 9’277’962 11’960’000 229’164
GE Genf Avenue Pictet-de-Rochemont 29 1
Wohnbauten 9’480’857 13’540’000 212’044
GE Vernier Ch. Mouille-Galand 5/Route de Peney 20 Kommerziell 22’804’204 24’400’000 102’047
GE Vernier Ch. Mouille-Galand 3/Route de Peney 20 Kommerziell 31’202’085 40’530’000 724’532
GE Vernier Route de Montfleury 1–3 1
Kommerziell 94’646’009 87’360’000 1’682’100
VD Clarens Rue du Lac 54 Gemischt 4’839’012 4’488’000 70’966
VD Lausanne Place Grand-Saint-Jean 2 Kommerziell 11’530’053 17’660’000 297’388
VD Lausanne Place du Tunnel 13–14 1
Gemischt 5’966’404 8’477’000 167’780
VD Lausanne Chemin de Renens 55–57/Av. Morges 92 1 Gemischt 3’754’928 5’118’000 98’586
VD Lonay Chemin des Mouettes 1
Kommerziell STOWE 2’128’566 2’011’000 58’263
VD Lonay Chemin des Mouettes 1 (lot 8) Kommerziell STOWE 1’958’381 1’869’000 62’998
VD Montreux Chemin du Réchon 7 1
Wohnbauten 2’068’351 2’085’000 39’620
VD Nyon Chemin de la Redoute 14–22 Wohnbauten 30’378’817 31’090’000 628’793
VD Prangins Route de l'Aérodrome 73–75 Kommerziell 3’330’301 2’559’000 75’823
VD Renens Avenue de Préfaully 28–30 Kommerziell 7’517’257 8’010’000 205’746
VD Vevey Rue des Bosquets 14–15 Gemischt 3’616’418 3’372’000 65’580
FR Bulle Rue de Gruyères 56 Gemischt 2’745’984 2’170’000 64’000
FR Bulle Rue des Agges / Rte des Granges 1
Gemischt 2’643’654 2’570’000 64’649
FR Freiburg Rue de Romont 3 Kommerziell 3’822’028 3’710’000 66’750
FR Freiburg Route des Arsenaux 9/ Rue du Simplon 13 Kommerziell 24’887’957 19’510’000 445’717
FR Freiburg Rue du Varis 20 Wohnbauten 2’557’807 2’950’000 51’435
FR Freiburg Rue Saint-Pierre 6 Kommerziell 27’582’547 26’510’000 570’739
NE Neuenburg Rue de Maillefer 11b /11c Kommerziell STOWE 5’308’146 5’160’000 95’078
JU Delsberg Rue des Moulins 28 Kommerziell 14’882’165 13’300’000 312’454
JU Pruntrut Rue des Tilleuls 31–33 Wohnbauten 6’048’543 5’570’000 110’287
Total 442’756’571 473’960’400 8’908’752
1
Indirekter Besitz
18 | SRPF, Halbjahresbericht 2021Zusammenfassung
Typ Einstandspreis Verkehrswert Mietzinseinnahmen
per 30.06.2021
Grundstücke, angefangene Bauten 0 0 0
Wohnbauten 116’183’464 136’711’000 2’630’037
Kommerziell genutzte Liegenschaften 248’552’558 252’627’400 4’651’078
Kommerziell genutzte Liegenschaften im Stockwerkeigentum (STOWE) 9’395’093 9’040’000 216’339
Gemischte Bauten 68’625’456 75’582’000 1’411’298
Total 442’756’571 473’960’400 8’908’752
Immobilien-Typen
Kommerziell genutzte Liegenschaften: Liegenschaften, die ausschliesslich oder zu einem überwiegenden Teil kommer-
ziellen Zwecken dienen; der kommerzielle Anteil gilt dann als überwiegend, wenn der Ertrag daraus mindestens 60 %
des Liegenschaftsertrages ausmacht (Art. 86b KKV).
Bauten mit gemischter Nutzung (die sowohl Wohn- als auch kommerziellen Zwecken dienen); eine gemischte Nutzung
liegt vor, wenn der Ertrag aus dem kommerziellen Anteil mehr als 20 %, aber weniger als 60 % des Liegenschaftsertrages
ausmacht (Art. 86c KKV).
Liste der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen für Immobilienkäufe und Mandate für Bau
und Investitionen in Gebäuden zum 30. Juni 2021
Zum Bilanzstichtag bestehen keine vertraglichen Zahlungsverpflichtungen im Zusammenhang mit Immobilienkäufen
oder Mandate für Bau und Investitionen in Gebäuden.
Arcenter, Vernier, GE – Mieterempfang
SRPF, Halbjahresbericht 2021 | 1920 | SRPF, Halbjahresbericht 2021 Appart’City, Vernier, GE – Ansicht von aussen
Kennzahlen gemäss
AMAS-Richtlinie
30.06.2021 30.06.2020 30.06.2019
Mietzinsausfallrate1 14,51% 14,08% 8,10%
Fremdfinanzierungsquote 30,19% 32,01% 31,28%
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 54,86% 54,16% 67,46%
Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF GAV) 0,79% 0,78% 0,80%
Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF MV) 1,22% 1,34% 1,16%
Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE) 9,20% 4,18% 4,71%
Rendite auf das investierte Kapital “Return on Invested Capital” (ROIC) 6,22% 3,02% 3,44%
Ausschüttungsrendite 2,09% 0,96% 2,12%
Ausschüttungsquote na na 109,29%
Agio / Disagio –2,43% –18,28% –2,87%
Anlagerendite 4,60% 2,09% 4,82%
1
Diese Rate schliesst Sonderkonditionen aus, die den Mietern während der Vermarktungsperiode und nach Übergabe von Neubauten gewährt werden
Fondsperformance 30.06.2021 30.06.2020 30.06.2019
Suisse Romande Property Fund 1,69% –17,85% –2,19%
SXI Real Estate® Funds Broad Index 6,73% –1,68% 12,96%
Die Angaben zu der in der Vergangenheit erzielten Performance und Rendite liefern keine Hinweise auf die laufende
oder die zukünftige Wertentwicklung und Rendite.
In den Angaben zur Performance und Rendite wurden keine Kommissionen und Kosten berücksichtigt, die bei
der Zeichnung und bei Rückkauf von Anteilen erhoben werden können. Bei ihrer Berechnung wurde davon ausge-
gangen, dass die gezahlte Bruttodividende sofort wieder in den Fonds investiert wird.
SRPF, Halbjahresbericht 2021 | 21Grundsätze für die schaft zu marktüblichen Konditionen veräussert werden
könnte. Gleichwohl können sich anlässlich von Liegen-
Bewertung und schaftskäufen und -verkäufen in Einzelfällen günstige
Gelegenheiten bieten, die bestmöglich im Interesse des
Berechnung des NIW Fonds genutzt werden. Daher können die erzielten Preise
unter Umständen von den Schätzwerten abweichen.
Der Nettoinventarwert des Fonds wird alljährlich und bei
Grundsätze für die Bewertung und jeder Ausgabe von Anteilen ermittelt. Der Nettoinventar-
Berechnung des Nettoinventarwerts wert pro Anteil ergibt sich aus dem Verkehrswert des
Die Liegenschaften (einschliesslich unbebauter Grund- Fondsvermögens abzüglich allfälliger Verbindlichkeiten
stücke und angefangener Bauten) wurden gemäss den des Fonds, dividiert durch die Anzahl Anteile im Umlauf.
gesetzlichen Bestimmungen und der Richtlinie der Swiss Die Vermögensrechnung und die Erfolgsrechnung wer-
Funds & Asset Management Association (AMAS) über die den in Übereinstimmung mit Art. 95 KKV-FINMA und den
Immobilienfonds vom 2. April 2008 (in der Fassung vom geltenden Selbstregulierungsregeln erstellt.
13. September 2016) von unabhängigen Schätzungs-
experten gemäss der Discounted-Cash-Flow-Methode Die Gutachten für den gesamten Immobilienbestand des
(DCF) bewertet. Bei dieser Bewertungsmethode wird Portfolios zum 30. Juni 2021 wurden von Wüest Partner
das Ertragspotenzial jeder Liegenschaft auf Grundlage erstellt. Nachfolgend wird die von ihnen verwendete
der zukünftigen und über einen gegebenen Zeitraum Methode erläutert.
prognostizierten Einnahmen und Ausgaben ermittelt.
Die so berechneten Netto-Zahlungsströme werden dis- Methode von Wüest Partner AG
kontiert. Die Summe der diskontierten Zahlungsströme Wüest Partner wendet das Discounted-Cash-Flow-Modell
zuzüglich des Residualwerts der Liegenschaft ergibt (DCF) für zwei Zeiträume an, d. h., Cashflows werden
deren Verkehrswert. Dieser entspricht zum Bewertungs- in Form von Ausgabewerten für einen Zeithorizont von
zeitpunkt dem fairen Marktwert der Liegenschaft. zehn Jahren sowie als ewige Rente für einen weiteren
(unbegrenzten) Zeithorizont geschätzt. Die ewige Rente
Jeder Schätzungsexperte beurteilt die Wertentwicklung im Jahr elf wird auf der Grundlage einer Annuität model-
der Objekte völlig unabhängig, verwendet eigene Para‑ lierter Cashflows von Jahr elf bis unendlich berechnet.
meter für sein Modell zur Berechnung der abgezinsten Der theoretische Ausgabe- bzw. Verkaufswert wird auf
Zahlungsströme und bestimmt auch den Diskontierungs- Grundlage der Kapitalisierung einer ewigen Rente (auf
satz. Die Liegenschaften werden zum Verkehrswert be- Englisch auch «terminal value» oder «residual value»
wertet. Dieser entspricht dem Betrag, zu dem eine Liegen- genannt) ermittelt. Der Marktwert zum Bewertungszeit-
punkt ergibt sich aus den diskontierten Netto-Cashflows
der Zeiträume 1 bis 10 zuzüglich des Residualwerts der
Liegenschaft. Im Übrigen werden die erwarteten Cash-
flows in Echtzeit dargestellt, was den Vorteil einer bes-
seren Leserlichkeit der Prognosen hat. Der Mietertrag
der einzelnen Liegenschaften wird für jedes einzelne
Objekt unter Berücksichtigung der gegenwärtigen Situa-
tion und der potenziellen Marktmieten (abgeschlossene
Mietverträge und Mietzinsen der laufenden Angebote)
detailliert analysiert. Bei der Prüfung der Mietverträge
können die Art der Mietverträge und deren Fristen berück-
sichtigt werden und es kann dadurch festgestellt werden,
ob Nebenkosten, Umbauten zulasten des Mieters und/
oder Vermieters, unentgeltliche Nutzungsüberlassungen
usw. bestehen. Zudem ist die Einbeziehung einer struk-
Teil der Überbauung Tilleuls 31–33, Pruntrut, JU
22 | SRPF, Halbjahresbericht 2021Agges 1, Bulle, FR
turellen Leerstandsquote für die verschiedenen Arten spezifischen Risiken der Liegenschaft (Mikrosituation,
der Nutzung zulässig. Für die Kostenanalyse dienen die Eigentumsform, Qualität des Objekts usw.) definiert.
Betriebsabrechnungen der Vorjahre als Arbeitsgrundlage.
Sie wird mit den Benchmarks von Wüest Partner und der Der gewichtete durchschnittliche reale Diskontierungs-
Beurteilung des Zustands jeder Liegenschaft ergänzt. satz für das betrachtete Geschäftsjahr (zum 30.06.2021)
Dabei werden insbesondere die Renovierungs- und In- betrug 3,15 %, und die für die Einzelbewertungen der Im-
standsetzungskosten auf Grundlage eines Splits des Neu- mobilien angewandten Sätze lagen in einer Spanne zwi-
werts der Liegenschaft in Abhängigkeit von ihren einzel- schen 2,5 % und 4,0 %.
nen Bauelementen und ihrer Lebensdauer geschätzt. Die
Ermittlung des anwendbaren Abzinsungssatzes widerspie-
gelt die Einschätzung des mit der betroffenen Liegen- Infolge der dritten Welle der COVID-19-Pandemie
schaft verbundenen Risikos. Um diesen Wert festzule- sind in vielen Ländern Gegenmassnahmen in Kraft
gen, berücksichtigt Wüest Partner sowohl die spezifischen gesetzt worden. Die Folgen der Massnahmen für den
Merkmale der Liegenschaft als auch die standort- und Immobilienmarkt sind noch nicht vollständig absehbar
marktgebundenen Einflussfaktoren. Der marktgerechte und im Moment schlecht quantifizierbar, weil noch wenige
Diskontierungssatz wird dank der von Anlegern gefor- aktuelle Vergleichsabschlüsse und Transaktionen mit den
derten, regelmässigen Überwachung der Rentabilität Randbedingungen der dritten Welle vorliegen. Entsprechend
entsprechend dem Risiko angepasst. Er ist auf der Grund- ist die Bewertungsunsicherheit aktuell erhöht.
lage eines risikofreien Zinssatzes (langfristige Bundes-
anleihen) sowie der Prämien für das allgemeine Immo-
bilienrisiko (Illiquiditätsprämie, Marktrisiko) und für die
SRPF, Halbjahresbericht 2021 | 23Informationen zu bestimmten
wirtschaftlichen oder rechtlichen Fragen
Die finanziellen Auswirkungen von Covid-19 für das Im Mai 2021 brach die Schweiz ihre Verhandlungen
erste Halbjahr 2021 auf den Fonds sind begrenzt und über ein Handelsrahmenabkommen mit der EU ab.
machen weniger als 1 % der jährlichen Bruttoeinnah- Auch wenn die Auswirkungen auf die Wirtschaft derzeit
men der SRPF aus Mieten aus. Dies entspricht den schwer abzuschätzen sind, könnte dies in Zukunft zu
Mietausfällen infolge von Ausnahmeregelungen, die einer gewissen Unsicherheit führen.
Mietern in Schwierigkeiten gewährt wurden.
Im Übrigen bestätigt die Fondsleitung, dass sie für den
Obwohl mit der breit angelegten Impfkampagne in der Fonds weder Immobilien von nahestehenden Personen
ersten Jahreshälfte 2021 eine deutliche Verbesserung erworben noch veräussert hat und dass allfällige wei-
der Covid-19-Situation erreicht wurde, bleibt die aktuel- tere Geschäfte mit nahestehenden Personen zu Markt-
le Situation unsicher, da immer noch rund 43,5 % der konditionen getätigt wurden (Kap. 18 der Richtlinien
Schweizer Bevölkerung ungeimpft sind. Insbesondere betreffend die Immobilienfonds der AMAS, Asset Ma-
ist festzustellen, dass zum Zeitpunkt der Veröffentli- nagement Association Switzerland).
chung dieses Berichts die Infektionszahlen steigen und
im Falle einer vierten Welle neue Beschränkungen oder
Lockdown-Massnahmen Auswirkungen auf die Wirt-
schaft und den Immobilienmarkt haben könnten.
Das sogenannte «CO ² -Gesetz» wurde in der ersten
Hälfte des Jahres 2021 vom Schweizer Volk knapp ab-
gelehnt. Diese Entscheidung ist jedoch für den Fonds
und die Fondsleitung nicht direkt relevant, da Umwelt-
kriterien unabhängig von einem Regierungsdekret hohe
Priorität haben.
24 | SRPF, Halbjahresbericht 2021Weitere Informationen
Liste der Mieter, die mehr als 5 % der Liste der von Capital Real Estate SA
Mietzinseinnahmen ausmachen: gehaltenen Immobilien:
Es gibt keinen Mieter, auf den Mietzinseinnahmen von Boulevard des Philosophes 7, Genf
5 % oder mehr der Gesamtmieteinnahmen entfallen. Chemin du Réchon 7, Montreux
Rue Rothschild 21, Genf
Informationen zu Derivaten: Avenue Théodore-Weber 9, Genf
Der Fonds hält keine derivativen Finanzinstrumente. Rue de Lyon 71, Genf
Avenue de Morges 92 /
Konsolidierung der Immobiliengesellschaften: Chemin de Renens 55/57, Lausanne
Der Fonds besitzt zwei Immobiliengesellschaften: Place du Tunnel 13–14, Lausanne
Capital Real Estate SA, im Besitz des Fonds seit 2016, Chemin des Mouettes 1, Lonay
und Arcenter SA, im Besitz des Fonds seit März 2019. Route des Granges/Rue des Agges, Bulle
Diese Immobiliengesellschaften werden im Jahresab- Route d’Aïre 162–164–166, Aïre
schluss des Fonds vollständig konsolidiert (Rechnungs- Avenue Théodore Vernes 12–14, Versoix
abschluss zum 31. Dezember). Avenue Pictet-de-Rochemont 29, Genf
Liste der von Arcenter SA gehaltenen Immobilien:
Route de Montfleury 1–3, Vernier
Réchon 7, Montreux, VD
SRPF, Halbjahresbericht 2021 | 25Geographische Lage
der Liegenschaften
Geographische Aufteilung Aufteilung nach Typ
(Anzahl Immobilien) (Anzahl Immobilien)
(2)
(1)
(9)
(6) (17) (13)
(11)
(15)
Genf 65% Wohnbauten 30%
Waadt 18% kommerzielle Bauten 54%
Freiburg 12% gemischte Bauten 16%
Jura 4%
Neuenburg 1%Sie können auch lesen
