Swiss Life REF (CH) Swiss Properties Kapitalerhöhung Dezember 2021
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Swiss Life REF (CH) Swiss Properties Kapitalerhöhung Dezember 2021 Zürich, September 2021
Klebestrasse 15/17/19, Zürich
Investment Highlights der Kapitalerhöhung
Neuerwerb eines Zugangsportfolios in Höhe von rund CHF 350 Millionen für qualitatives Wachstum
Durch den Ankauf erhöht sich das Volumen des Fonds auf rund CHF 2.3 Milliarden
Erhöhung des Wohnnutzungsanteils auf rund 70% im Endportfolio
Bestätigung der bereits sehr guten Lagequalitäten (v.a. Grossstädte, deren
Agglomerationen sowie Mittelzentren)
Weitere Erhöhung der Diversifikation bezüglich geographischer Lage, Nutzung,
Objektgrösse und Mieterdurchmischung
Dank 125 Jahren Erfahrung im Immobilienbereich und einer gesamthaften Serviceleistung aus
einer Hand bieten wir die optimale Grundlage für eine langfristig nachhaltige Performance
Rue Lamartine 8/10, Genève
Agenda 1 Bisherige Geschäftstätigkeit 2 Nachhaltigkeit 3 Bestehendes Portfolio und Zugangsportfolio 4 Markteinschätzung 5 Anhang
Swiss Life REF (CH) Swiss Properties Bisherige Geschäftstätigkeit
Anlagestrategie des Swiss Properties
Anlagegrundsätze Strategische Allokation
Fokus auf Wohnnutzung und qualitativ hochstehende
Wohnen (inkl. Nebennutzung) 60% – 80%
Geschäftsliegenschaften an zentralen Lagen,
Core/Core+ Strategie
Geschäft (inkl. Nebennutzung) 20% – 40%
Ertrags- und wertstabile Immobilieninvestitionen an Projektentwicklungen 0% – 20%
guten Lagen
Ziel-Fremdfinanzierungsgrad 15% – 30%
Hohe Diversifikation hinsichtlich geographischer
Verteilung, Nutzungsart, Grösse und Mietermix
ESG-Kriterien bei Kauf, Bauprojekten und
Bewirtschaftung; jährliche Teilnahme bei GRESB
Direkter Immobilienbesitz (Besteuerung auf Ebene
Fonds, Steuerbefreiung für Schweizer Anleger)
0%
5%
10%
20%
15%
Procimmo 1
CS Interswiss
Realstone
Patrimonium
Schroder ImmoPLUS
Leerstandsquote
SF Retail
Helvetica Swiss Comm.
Immo Helvetic
UBS Direct Urban
UBS Anfos
Leerstandsvergleich
UBS Sima
CS Siat
UBS Direct Residential
CS Green
Unser Asset Management-Ansatz trägt Früchte
UBS Swissreal
CS LivingPlus
Quelle: Zürcher Kantonalbank, Monthly Research Report Indirect Real Estate Investments, Stand: 30.07.2021; Refinitiv, fund data
Immofonds
Swissinvest
CS Hospitality
Gewichteter Mittelwert Immobilienfonds (Anlagevolumen)
Bonhôte Immobilier
ERRES
SF Sustainable
UBS Foncipars
FIR
La Fonciere
Swiss Life Swiss Prop.
CS LogisticsPlus
Solvalor 61
Leerstandsentwicklung
Asset Management mit Fokus auf nachhaltige Vermietung
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Mietwohnungsleerstände Leerstandsquote Swiss Life REF (CH) Swiss Properties
Quelle: BFS GWS, Leerwohnungszählung; Wüest Partner AG, Geoinfo, Marktliquidität; Swiss Life Asset Management AG
Indexiert auf 100 per Oktober 2015
100
110
120
130
140
150
160
Oktober 15 170
Dezember 15
Februar 16
April 16
Juni 16
August 16
Oktober 16
Dezember 16
Februar 17
NAV (inkl. Ausschüttungen)
April 17
Juni 17
August 17
Oktober 17
Dezember 17
Februar 18
Performance (indexiert)
Quelle: SIX Swiss Exchange AG, ISIN: CH0009947406, CH0293784861; Swiss Life Asset Managers
April 18
Juni 18
August 18
Oktober 18
Dezember 18
Februar 19
April 19
Swiss Life REF (CH) Swiss Properties TR
Juni 19
August 19
Oktober 19
Dezember 19
Februar 20
April 20
Juni 20
August 20
Oktober 20
Dezember 20
Februar 21
April 21
SXI Real Estate Funds Broad TR
Juni 21Performance zur Benchmark
YTD Durchschnitt TR p.a.
(31.07.21) 2020 2019 2018 2017 seit 02.11.2015 Lancierung
Swiss Life REF (CH)
10.92% 3.61% 20.87% -1.81%* 6.07%* 8.13% p.a. 02.11.2015
Swiss Properties TR
SXI Real Estate®
7.73% 10.81% 20.67% -5.32% 6.60% 8.44% p.a. 03.01.1995
Funds Broad TR
* auf Basis OTC-Kurs
Quelle: Swiss Life Asset Managers, Factsheet Juli 2021Geschäftsjahre seit Lancierung Geschäftsjahre 03.2021 2019/2020 2018/2019 2017/2018 2016/2017 2015/2016 Mietausfallrate 3.56% 2.76% 3.11% 2.65% 2.67% 3.86% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 64.19% 67.79% 66.97% 69.53% 69.54% 68.54% Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF GAV) 0.78% 0.81% 0.82% 0.83% 0.83% 0.82% Anzahl Liegenschaften 138 91 88 48 46 45 Marktwert der Liegenschaften (CHF) 1’967 Mio. 1’375 Mio. 1‘262 Mio. 674 Mio. 639 Mio. 595 Mio. Fondsanteile 13’500’000 9’000’000 9’000’000 5‘400’000 5‘400’000 4‘500’000 Durchschnittlicher Diskontsatz (netto, real) - 2.75% 2.87% 3.10% 3.25% 3.47% Anlagerendite 1.22%1 4.45% 3.42% 3.96% 4.84% 4.04% Ausschüttung pro Anteil - CHF 2.60 CHF 2.60 CHF 2.60 CHF 2.60 CHF 2.60 Ausschüttungsrendite (bezogen auf Kurs) - 2.02% 2.04% 2.17% 2.15% 2.25% 1) Bezogen auf 6 Monate, nicht annualisiert
Swiss Life REF (CH) Swiss Properties Nachhaltigkeit
Risiken reduzieren, langfristigen Wert schaffen
Swiss Life Asset Managers’ Ansatz für verantwortungsbewusstes Anlegen
• Unsere Richtlinie für verant-
wortungsbewusstes Anlegen
erläutert unseren Ansatz für
nachhaltige Investitionen: ESG-
Faktoren sind in unser Risiko-
management eingebettet und
sind ein integraler Bestandteil
unserer Anlageentscheidungen.
• Öffentlich zugänglich auf
unserer Website:
https://www.swisslife-
am.com/de/home/unternehmen/
engagement/responsible-
investment.htmlESG bei Swiss Life Asset Managers
Unser ESG-Konzept: drei Säulen der Verantwortung
Treuhänderische Generationsübergreifende Aktive Übernahme
Pflicht Verantwortung von Verantwortung
• Übernahme von ökonomischer Verantwortung • Wir kommen den Bedürfnissen nach • Mitgestaltung von Umwelt und Gesellschaft als
durch die Erzielung risikobereinigter Renditen risikobereinigten Renditen nach und bewahren aktive Vermögenseigentümerin
• Ergreifen von ESG-Chancen und Management natürliche Ressourcen und die Umwelt für • Beitrag zu Gesundheit und gesellschaftlichem
der ESG-Risiken unserer Anlagen künftige Generationen Wohl
• Gute Governance und hohe Transparenz bei • Aktive Massnahmen zur Eindämmung der • Förderung eines selbstbestimmten Lebens in
Anlageentscheiden und in der Kommunikation Risiken des Klimawandels der Gesellschaft durch Kooperationen und
Partnerschaften
DNA des langfristigen Denkens Aktive Mitwirkung von Mitgliedschaften
• Langfristige, risikobasierte
Anlagephilosophie United Nations
Global Compact
• Langjährige Anlagetradition: Wir
unterstützen seit über 160 Jahren Privat-
und Firmenkunden bei der Gestaltung ihrer
finanziellen Zukunft.
Anmerkung: Alle Produkt- und Firmennamen sind eingetragene Warenzeichen (™) oder eingetragene Marken (®)
der jeweiligen Rechtsinhaber. Ihre Verwendung impliziert keine Zugehörigkeit oder Zustimmung der Inhaber.ESG-Konzept bei Immobilien
Drei Säulen, neun Prinzipien für Immobilien
Treuhänderische Pflicht Generationsübergreifende Verantwortung Aktive Übernahme von Verantwortung
Chancen ergreifen Verringerung der Klimafolgen Stakeholder-Engagement
Unsere wichtigste treuhänderische Pflicht ist es, Gebäude sind von Natur aus sehr CO2-intensiv Zur aktiven Übernahme von Verantwortung gehört
die Renditen unserer Kunden zu sichern und zu und zählen daher zu den Hauptverursachern des auch die Einbindung von Stakeholdern, um ihre
optimieren und in ihrem besten Interesse zu Klimawandels. Überwachung und Verbesserung Bedürfnisse und Interessen zu verstehen und
investieren. Indem wir Chancen nutzen, die starke der Energie- und der CO2-Effizienz unserer Win-win-Gelegenheiten zu ergreifen, die einen
finanzielle Synergien mit positiver ESG-Wirkung Immobilien sind die Prioritäten unserer gemeinsamen und langfristigen Wert für unsere
verbinden, erfüllen wir unsere treuhänderische generationsübergreifenden Verantwortung. Stakeholder schaffen.
Pflicht nachhaltig.
Risikoresilienz Schutz des Naturkapitals Verbesserung von Gesundheit und
Die verantwortungsbewusste Erfüllung unserer Da Immobilien physische Anlagen sind, die Wohlbefinden
treuhänderischen Pflicht erfordert eine Ressourcen nutzen, produzieren und Immobilien sind materielle Vermögenswerte, in
angemessene Risikoberei-nigung der Renditen beeinflussen, sehen wir unsere Verantwortung, denen Menschen arbeiten und leben. Wir
unserer Kunden. Da ESG-Risiken immer wichtiger natürliches Kapital wie Wasser, Boden oder verstehen es als unsere Verantwortung, Gebäude
werden, identifizieren und berücksichtigen wir Biodiversität nicht nur bei Planung und Bau, zu erwerben, zu entwickeln und zu betreiben, die
wesentliche ESG-Risikofaktoren bei Ankauf, sondern auch bei der Bewirtschaftung zu Komfort, Sicherheit und Gesundheit der Nutzer
Entwicklung und Bewirtschaftung von Immobilien schützen. gewährleisten und fördern.
proaktiv.
Transparenz und Compliance Die Zukunft mitgestalten Sozioökonomischen Wohlstand fördern
Einen weiteren wichtigen Teil unserer Als grosse und einflussreiche Unsere Verantwortung gegenüber der
treuhänderischen Pflicht sehen wir darin, für hohe Vermögensverwalterin sind wir uns der Gesellschaft nehmen wir dadurch wahr, dass wir
Transparenz bei Anlageentscheidungen und generationenübergreifenden Verantwortung sozioökonomischen Wohlstand für Nutzer,
Kommunikation und für die Einhaltung der bewusst, die Zukunft mitzugestalten, indem wir Geschäftspartner und die lokale Bevölkerung
regulatorischen und rechtlichen Anforderungen zu innovative Lösungen entwickeln, umsetzen und fördern, indem wir soziale Entwicklung und
sorgen. fördern, die eine nachhaltige Zukunft für alle wirtschaftliches Wachstum durch unsere
unsere Stakeholder bieten. Immobilien und entsprechende Projekte
unterstützen.Integration von ESG ins Fundament der Geschäftsprozesse
Unsere Richtlinie für verantwortungsbewusste Immobilienanlagen
Divisionsweite Grundsätze für verantwortungsbewusste Immobilienanlagen
INVESTITION PROJEKTENTWICKLUNGEN BEWIRTSCHAFTUNG
Ankauf und Verkauf (Re-)Developments und Modernisierungen Betrieb und Instandhaltung
Im Vorfeld des Ankaufs sind ESG-Kriterien Nachhaltigkeitsgrundsätze sind Bestandteil des Optimierung von Investitionsmassnahmen, die
Bestandteil des regulären Due-Diligence- gesamten Entwicklungsprozesses, um in einer aus regulatorischer, finanzieller, nachhaltiger
Prozesses mit dem Ziel, potentielle Risiken zu ganzheitlichen Betrachtung ESG-Chancen und – oder nutzerkomfortbezogener Sicht notwendig
identifizieren und zu berücksichtigen. Risiken in jedem Projekt zu integrieren. sind.
Umweltkriterien (Beispiele) Umweltkriterien (Beispiele) Umweltkriterien (Beispiele)
• Verbrauch natürlicher Ressourcen oder • Umsetzung des aktuellen Stands der Technik und • Entwicklung von Nachhaltigkeitsstrategien in
Qualitätsindikatoren für bauliche Anlagen der Best Practice in Bezug auf Energieeffizienz Abstimmung mit diesem Rahmenwerk
• Gebäudezertifizierungen und Energieausweise • Beurteilung zum Umweltrisikoprofil • Optimierung von Ressourcenbedarf und
Energieeffizienz
Soziale Kriterien (Beispiele) Soziale Kriterien (Beispiele) Soziale Kriterien (Beispiele)
• Mieterbedürfnisse wie Gesundheit, Sicherheit und • Beurteilung der sozioökonomischen • Austausch mit Mietern, wesentlichen Lieferanten
Komfort Auswirkungen der Projektentwicklungen sowie der Gesellschaft
• Standortaspekte und ÖV-Anbindung • Informationsveranstaltungen für die Öffentlichkeit • Koordination von Engagement und Nachhaltigkeit
bei entsprechendem Bedarf
Governance-Kriterien (Beispiele)
• Förderung eines nachhaltigen Investment-Ansatzes und Implementierung bei allen Partnern und Stakeholdern – von Investoren über Mieter, Dienstleister bis Gesellschaft
• Sicherstellung der Einhaltung regulatorischer und gesetzlicher Vorgaben; Wertschätzung und Dialog mit unseren GeschäftspartnernESG Entwicklungspfad
Entwicklungen bei Swiss Life Asset Managers für Immobilien in der Schweiz seit 2016
Pilotprojekte Energie
August 2019 Bewirtschaftung / Projektentwicklungen: BO/IS1 – Analysen (142/30)
Auftragsvergabe und
Programmstart
Mai 2018 Langfristiges Monitoring & Controlling
CO2-Absenkpfad
und BO/IS1 Programm
SLAM Richtlinie für verantwortungsbewusste Immobilienanlagen: ESG-Verankerung in allen Wertschöpfunsstufen
Bewirtschaftung: ESG Standards Investitionen: pan-europäisches
in Bewirtschaftungs-Handbuch ESG-Assessment
Investitionen: ESG Due Bewirtschaftung: Projektentwicklungen: Nachhaltigkeitsbaurichtlinie &
Energetische Diligence Checkliste Start erweiterte Gebäudelabelstrategie 1.0
Dezember 2016 Portfolioanalyse Mieterbefragung
Nachhaltigkeitsstrategie
Real Estate Schweiz Integration ESG in Prozesse (A/C/B) Anwendung / Weiterentwicklung
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Flyer Umweltfreundliches Nov 2020 – Jan 2021
Wohnen an > 23’000 ESG Produktberichte
April 2017 Haushalte verteilt (To the Point)
Operationalisierung
Nachhaltigkeitsstrategie
(Massnahmenliste) Juni 2018
Erste GRESB Nov 2020
Eingabe Swiss Life Asset Managers
Start Warmwasser-
Responsible Investment Report
Challenge mit
(Comprehensive)
> 3’800 Haushalten
1) BO: energetische Betriebsoptimierung, IS: energetische InstandsetzungsanalysenESG Swiss Life REF (CH) Swiss Properties
Swiss Life REF (CH) Swiss Properties Bestehendes Portfolio und Zugangsportfolio
Eckdaten Gesamtportfolio (inkl. Zugangsportfolio)
Wert Immobilienportfolio
rund CHF 2’300 Mio.
156 Liegenschaften Wohnanteil
rund 70%
Mietzinseinnahmen (Soll) Bruttorendite
rund CHF 90 Mio. rund 3.9%
Mietfläche
rund 4’000 Wohnungen
rund 375’000 m2Transaktion und Preisfindung
Marktkonforme Transaktion dank unabhängiger externer Bewertung
Unabhängige Bewertung
Bewertung Second
Liegenschaften Opinion
Swiss Life Asset
Swiss Life AG
Management AG
Käuferin VerkäuferinImpressionen Zugangsportfolio Bremgarten, Wagenrainstrasse 19-23 Erlenbach, Lerchenhalde 2-6 Zürich, Feldblumenweg 33-35 Genf, Rue Lamartine 8-10 Goldau, Harmettlenstrasse 7-13 La Tour de Peilz, Route de Saint Maurice 143 Lausanne, Chemin de Contigny 9 + 13 Lausanne, Rue Saint Roch 4 Zürich, Klebestrasse 15-17 Wetzikon, Buchgrindelstrasse 1-5 Thônex, Chemin du Curé Desclouds 23 Neuchâtel, Rue des Poudrières 69-71
An guten Lagen zu Hause
Zugangsportfolio
Bestandesportfolio
1 2 3 4 5
Standort- und Marktrating Wüest
Partner für Wohnen
12 Teil-Ratings addieren sich zu einem
immobilienmarkt-spezifischen Lagerating
auf Gemeindestufe
1 = sehr schlecht, 5 = sehr gut
Das Zugangsportfolio hat einen Fokus auf Wohnliegenschaften (92%). 43% des Portfolios verteilt sich auf die Re-
gion Zürich. An zweiter und dritter Stelle folgen die Genferseeregion und die Nordwestschweiz mit 28 % und 12%.
Kartengrundlage: BFS Geostat / SwisstopoVeränderung der geografischen Verteilung
Zugangsportfolio mit übereinstimmendem Fokus mit wirtschaftsstarken Regionen
Veränderung der geografischen Verteilung
0% 20% 40% 60%
Das Zugangsportfolio hält ebenfalls den Hauptanteil der Liegen-
Zürich 40% schaften in der wirtschaftsstarken und stabilen Region Zürich.
40% -
Genfersee 15% +3%
18% Aggregiert widerspiegeln die Region Zürich, Genf und Lausanne
17% somit über die Hälfte des Marktwertes des Endportfolios.
Nordwestschweiz -1%
16%
Innerschweiz 6% +1%
7% Die starke Genfersee-Region gewinnt durch den Portfoliokauf rund
3% Marktwertanteil.
Ostschweiz 7% -1%
6%
Bern 7% -2% Weil das Zugangsportfolio über keine Liegenschaften in Bern
5% verfügt sinkt dessen Anteil am Endportfolio um -2%.
Westschweiz 4% -
4%
Gesamthaft wird durch das Zugangsportfolio eine weitere
Südschweiz 4% -1% Stabilisierung und Stärkung der wirtschaftsstarken Regionen
3% erreicht und keine Verwässerung verursacht.
in % des Marktwertes Bestand nach Akquisition
Quelle: Wüest Partner AG, interner Portfoliobericht; Swiss Life Asset Management AG, Halbjahresbericht 2021Fokussierung der Nutzungsarten
Das Zugangsportfolio stärkt die resiliente Wohnnutzung
Veränderung der Nutzungsarten
0% 20% 40% 60% 80%
Dank einem Wohnanteil von 92% im Zugangsportfolio erhöht sich
die Wohnnutzung des Gesamtportfolios um 4% auf 70%.
66% +4%
Wohnen
70%
Da das Zugangsportfolio kaum Büroflächen beinhaltet, reduziert
13% -1% sich deren Ertragsanteil am Gesamtportfolio auf 12%.
Büro
12%
Das Zugangsportfolio hält nur einige kleinere Verkaufseinheiten in
13% -2% Erdgeschossen. Entsprechend reduzieren sich die Verkaufs-
Verkauf
11% erträge am kombinierten Gesamtportfolio um -2%.
6% - Das Zugangsportfolio beinhaltet einen Parking-Anteil von 7%,
Parking wodurch der Anteil im Gesamtportfolio stabil bei rund 6% bleibt.
6%
3% -1% Durch den hohen Wohnanteil und dem marginalen Anteilen an
Nebennutzungen
2% Nebenflächen reduzieren sich letztere Erträge um 1%.
in % der Mieterträge Bestand nach Akquisition
Quelle: Wüest Partner AG, interner Portfoliobericht; Swiss Life Asset Management AG, Halbjahresbericht 2021Wetzikon
Buchgrindelstrasse 1/3/5
Beschreibung Liegenschaft
• Die Liegenschaft besteht aus drei 11-geschossigen Wohnhoch-
häusern und befindet sich in 10 Minuten Gehdistanz zum Zentrum
von Wetzikon. Schulen und Kindergarten liegen im nähren Umkreis.
• Die knapp 100 Wohnungen haben 3 bis 4 Zimmer und bieten
zeitgemässe Grundrisse, Reduits und gut nutzbare Balkone.
• Die Hüllen wurden Mitte der 1990er-Jahre erneuert und gedämmt,
Küchen und Bäder 2001 ersetzt.
• 2015 wurden neue Gasheizungen in Kombination mit Erdsonden
installiert.
Standort Qualitätsprofil
Fragezeichen Topliegenschaft
gut
Liegenschaftsqualität
Baujahr 1968 Wohnungen 99
schlecht
Problem- Liegenschaft
liegenschaft mit Handicaps
Erneuerung (aussen/innen) 1995/2001 Parkplätze 125
schlecht gut
Standortqualität
Quelle: Wüest Partner AG Grundstücksfläche m2 11’352 Total Mietfläche m2 9’144Erlenbach
Lerchenhalde 2/4/6, Rankstrasse 32, Lerchenbergstrasse 86
Beschreibung Liegenschaft
• Die fünf Mehrfamilienhäuser mit jeweils drei Vollgeschossen und
zwei Dachgeschossen befinden sich in der Kernzone von Erlenbach.
Die Hanglage bietet teilweise Sicht auf den Zürichsee.
• Der Bahnhof liegt rund 400 Meter entfernt. Die Fahrzeit zum Zürcher
Hauptbahnhof beträgt rund 15 Minuten.
• Die Wohnungen haben mehrheitlich 3 und 4 Zimmer, verfügen über
Lifte, eine gute Grundrissqualität und angemessene Balkongrössen.
• Die Liegenschaft ist in gepflegtem Zustand und weist eine zeitlose,
gehobene Materialisierung auf.
Standort Qualitätsprofil
Fragezeichen Topliegenschaft
gut
Liegenschaftsqualität
Baujahr 2001 Wohnungen 32
schlecht
Problem- Liegenschaft
liegenschaft mit Handicaps
Erneuerung - Parkplätze 47
schlecht gut
Standortqualität
Quelle: Wüest Partner AG Grundstücksfläche m2 3’871 Total Mietfläche m2 3’220Goldau
Harmettlenstrasse 7/9/11/13
Beschreibung Liegenschaft
• Die vier im Jahr 2014 fertiggestellten Minergie-Häuser verfügen über
fünf Vollgeschosse und ein Attikageschoss.
• Die Wohnungen mit jeweils 2 bis 4 Zimmern orientieren sich mit
grosszügigen Balkonen nach Südwesten hin zur Rigi-Bergkette.
• Einkaufsmöglichkeiten bestehen entlang der Bahnhofstrasse und der
Parkstrasse, die in wenigen Fussminuten zu erreichen sind.
• Der Autobahnanschluss ist in wenigen Fahrminuten erreichbar. Der
im SBB Schienennetz wichtige Knotenpunkt Bahnhof Arth-Goldau
liegt knapp 10 Gehminuten entfernt.
Standort Qualitätsprofil
Fragezeichen Topliegenschaft
gut
Liegenschaftsqualität
Baujahr 2014 Wohnungen 62
schlecht
Problem- Liegenschaft
liegenschaft mit Handicaps
Erneuerung - Parkplätze 91
schlecht gut
Standortqualität
Quelle: Wüest Partner AG Grundstücksfläche m2 6’191 Total Mietfläche m2 5’785Neuchâtel
Rue des Poudrières 69/71
Beschreibung Liegenschaft
• Die Wohnliegenschaft aus den 1980er-Jahren befindet sich westlich
des Stadtzentrums von Neuchâtel. Eine Bushaltestelle mit
Anschlüssen ins Zentrum (alle 10 Minuten) sowie Einkaufs-
möglichkeiten befinden sich in unmittelbarer Nähe.
• Der Autobahnzubringer in Richtung La Chaux-de-Fonds, Bern, Biel
und Lausanne ist in wenigen Minuten erreicht.
• Die 3- und 4-Zimmer-Wohnungen wurden 2020 saniert und verfügen
über marktkonforme Grössen sowie südseitige Balkone. Im gleichen
Zug wurden drei moderne Attika-Wohnungen aufgestockt.
Standort Qualitätsprofil
Fragezeichen Topliegenschaft
gut
Liegenschaftsqualität
Baujahr 1985 Wohnungen 23
schlecht
Problem- Liegenschaft
liegenschaft mit Handicaps
Erneuerung (innen) 2020 Parkplätze 28
schlecht gut
Standortqualität
Quelle: Wüest Partner AG Grundstücksfläche m2 2313 Total Mietfläche m2 1’885Lausanne
Chemin de Contigny 9/13
Beschreibung Liegenschaft
• Die zwei frei stehenden Mehrfamilienhäuser befinden sich in einem
beliebten Wohnquartier in Lausanne.
• Der See und die Seepromenade, die Freizeitanlage Vidy mit
Schwimmbad und anderen Sporteinrichtungen liegen wenige
Gehminuten von der Liegenschaft entfernt.
• Die Liegenschaft umfasst 38 kompakt geschnittene 2- bis 4-Zimmer-
Wohnungen. Fenster und Badezimmer stammen von 1995, die
Küchen sowie die Aussendämmung von 2016.
• Ebenfalls 2016 wurden zwei Wohnungen aufgestockt.
Standort Qualitätsprofil
Fragezeichen Topliegenschaft
gut
Liegenschaftsqualität
Baujahr 1954 Wohnungen 38
schlecht
Problem- Liegenschaft
liegenschaft mit Handicaps
Erneuerung 1995/2016 Parkplätze 16
schlecht gut
Standortqualität
Quelle: Wüest Partner AG Grundstücksfläche m2 1’826 Total Mietfläche m2 2’372Swiss Life REF (CH) Swiss Properties Markteinschätzung
Entwicklung der Immobilienrenditen
Hohe Risikoprämien im historischen Vergleich
7
6
5
4
3
in %
2
1
0
-1
-2
Immobiliennettoanfangsrendite in % Zinsen 10 J. Bundesobligation in % Spread in Prozentpunkten
-3
1975 1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 2014 2017 2020
Quelle: Prof. Studer, Universität Basel bis 2004, ab 2005 Wüest Partner AG, SNB, eigene BerechnungenZinswende noch weiter verschoben
Im Basisszenario erwarten wir bis
Ende 2023 eine Rendite einer
Obligation der Eidgenossenschaft
mit einer Laufzeit von 10 Jahren
von 0.05%Robuste Bestandesmieten für Wohnungen
Wohnungsmieten zeigen auch in Krisenzeiten hohe Resilienz und eine stabile Entwicklung
300 12%
BIP-Wachstumsrate (im Vgl. zum Quartal im
Immobilienkrise Dotcom-Blase Finanzkrise Covid-19
Wohnungsmieten (index. auf Q1 1980)
10%
250
8%
200 6%
4%
Vorjahr)
150
2%
100 0%
-2%
50
-4%
0 -6%
BIP (nominal) Mietpreisindex BFS
Quelle: BFS, [MPI MULTIBASIS], (letzter Abruf: 24.08.21); SNB, [EPB@SNB.gdpap{WMF,BBIP}], (letzter Abruf: 23.08.21)Moderate Wohnungsleerstände über die Zeit
10%
Immobilienkrise Dotcom-Blase Finanzkrise
anschl. Tiefzinspolitik
8%
6%
4%
2%
0%
-2%
BIP-Jahreswachstum (nominal) Leerstandsziffer
Quelle: BFS und SNBSwiss Life REF (CH) Swiss Properties Anhang 1: Weitere Informationen Zugangsportfolio
Zugangsportfolio nach Nutzung und Region
Fokus auf Wohnen und wirtschaftsstarke Regionen
Mieterträge nach Nutzung Marktwerte nach Region
1% 1%
7% 5% 3%
Zürich
Wohnen 10%
Genfersee
Parking 43% Nordwestschweiz
12%
Innerschweiz
Verkauf
Westschweiz
Sonstiges Ostschweiz
92%
28%
Das Portfolio hat einen Fokus auf Wohnliegenschaften (92%). 43% des Portfolios verteilt sich auf die Region Zürich.
An zweiter und dritter Stelle folgen die Genferseeregion und die Nordwestschweiz und mit 28% bzw. 12%.
Quelle: Wüest Partner AG und Swiss Life Asset Management AGZürich
Klebestrasse 15/17/19
Beschreibung Liegenschaft
• Das 5-geschossige Mehrfamilienhaus befindet sich an ruhiger und
begrünter Wohnlage in Zürich-Leimbach.
• Das familienfreundliche Quartier bietet Schulen, Einkaufsmöglich-
keiten und ein Schwimmbad. Das Einkaufszentrum Sihlcity ist mit
privatem und öffentlichem Verkehr in 10 Minuten zu erreichen.
• Die dreissig Wohnungen verfügen über 1 bis 5 Zimmer, südwest-
seitige Balkone und Lifte.
• Auf dem Dach unterstützt eine Photovoltaik-Anlage den Allgemein-
strombedarf.
Standort Qualitätsprofil
Fragezeichen Topliegenschaft
gut
Liegenschaftsqualität
Baujahr 1974 Wohnungen 30
schlecht
Problem- Liegenschaft
liegenschaft mit Handicaps
Erneuerung (aussen/innen) 2000/2006 Parkplätze 34
schlecht gut
Standortqualität
Quelle: Wüest Partner AG Grundstücksfläche m2 4’287 Total Mietfläche m2 3’033Genève
Rue Lamartine 8/10
Beschreibung Liegenschaft
• Das 13-stöckige Wohnhaus befindet sich im Quartier «Charmilles» in
einer Nebenstrasse der «Rue de Lyon». Direkt nebenan ist ein
Stadtpark mit Kindergarten und Grundschule situiert.
• Das Quartier ist geprägt von grossmassstäblichen Gebäuden mit
vorwiegend Wohnnutzungen sowie Publikumsnutzungen in den
Erdgeschossen.
• Die 64 Wohnungen wurden 2010 saniert und verfügen mehrheitlich
über ein (30 m2) und vier Zimmer (knapp 90 m2). Die 4-Zimmer-
Wohnungen bieten Balkone, separate Gäste-WCs und Reduits.
Standort Qualitätsprofil
Fragezeichen Topliegenschaft
gut
Liegenschaftsqualität
Baujahr 1961 Wohnungen 64
schlecht
Problem- Liegenschaft
liegenschaft mit Handicaps
Erneuerung (aussen/innen) 1994/2010 Parkplätze 25
schlecht gut
Standortqualität
Quelle: Wüest Partner AG Grundstücksfläche m2 2’623 Total Mietfläche m2 4’677La Tour-de Peilz
Route de Saint-Maurice 143
Beschreibung Liegenschaft
• Das Mehrfamilienhaus wurde 2006 innen saniert und befindet sich
zwischen Montreux und Vevey. Einkaufmöglichkeiten, Schulen, Post
etc. befinden sich in unmittelbarer Nachbarschaft.
• Die Wohnungen haben 3 bis 4 Zimmer und sind auf See und Alpen
ausgerichtet. Ein Treppenhaus mit Oberlicht und Lift erschliesst
vierspännig die einzelnen Geschosse.
• Besonders vorteilhaft ist die Nähe zum See und zur Bushaltestelle,
welche die Zentren Vevey und Montreux miteinander verbindet.
Standort Qualitätsprofil
Fragezeichen Topliegenschaft
gut
Liegenschaftsqualität
Baujahr 1968 Wohnungen 13
schlecht
Problem- Liegenschaft
liegenschaft mit Handicaps
Erneuerung (innen) 2006 Parkplätze 11
schlecht gut
Standortqualität
Quelle: Wüest Partner AG Grundstücksfläche m2 1604 Total Mietfläche m2 1’027Lausanne
Rue Saint-Roch 4
Beschreibung Liegenschaft
• Die Wohn- und Geschäftsliegenschaft liegt westlich der Altstadt von
Lausanne, rund 5 Gehminuten vom Place du Chauderon entfernt.
• Die Umgebung ist geprägt von Wohngebäuden sowie Verkaufs- und
Büroflächen. Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie Restaurants
befinden sich in Gehdistanz.
• Das Gebäude aus den 1950er-Jahren bietet im Erdgeschoss vier
kleinere Verkaufseinheiten, welche vermietet sind.
• Die Obergeschosse beherbergen 15 kleinere Wohnungen mit 1 bis 3
Zimmern. Der Wohnungsmix passt ideal zur zentralen Lage.
Standort Qualitätsprofil
Fragezeichen Topliegenschaft
gut
Liegenschaftsqualität
Baujahr 1951 Wohnungen 15
schlecht
Problem- Liegenschaft
liegenschaft mit Handicaps
Erneuerung (innen) 2002 Parkplätze -
schlecht gut
Standortqualität
Quelle: Wüest Partner AG Grundstücksfläche m2 464 Total Mietfläche m2 1’229Thônex
Chemin de Curé-Desclouds 23/25/27/29
Beschreibung Liegenschaft
• Die Wohnliegenschaft liegt an einer Wohnstrasse der Gemeinde
Thônex nahe der Grenze zu Frankreich. Das Zentrum von Genf ist in
20 Minuten mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar. Der nächste
Autobahnanschluss ist ca. 2 Minuten entfernt.
• Das sechsgeschossige Gebäude umfasst vier Hausnummern, deren
Erschliessung jeweils über ein eigenes Treppenhaus mit Lift erfolgt.
• Die 50 Wohnungen sind marktüblich dimensioniert und bieten
zwischen 2 und 5 Zimmer. Balkone und Terrassen sorgen für einen
attraktiven Aussenraumbezug.
Standort Qualitätsprofil
Fragezeichen Topliegenschaft
gut
Liegenschaftsqualität
Baujahr 2000 Wohnungen 50
schlecht
Problem- Liegenschaft
liegenschaft mit Handicaps
Erneuerung - Parkplätze 56
schlecht gut
Standortqualität
Quelle: Wüest Partner AG Grundstücksfläche m2 3’476 Total Mietfläche m2 4’100Bremgarten
Wagenrainstrasse 19/21/23
Beschreibung Liegenschaft
• Die Liegenschaft besteht aus drei 5-geschossigen Mehrfamilien-
häusern. 2007 wurde die Gebäudehülle saniert.
• Der Wohnungsmix bietet funktional geschnittenene 2- bis 5-
Zimmerwohnungen mit grossen Balkonen. Die Wohnungsgrössen
sind zeitgemäss und entsprechen heutigen Mieterbedürfnissen.
Grössere Wohnungen verfügen über zwei Nasszellen.
• Das Grundstück umfasst viel Grünfläche und liegt unweit von Wald,
Wiesen und Reuss. Der Bahnhof «Bremgarten West» liegt zwei
Gehminuten entfernt.
Standort Qualitätsprofil
Fragezeichen Topliegenschaft
gut
Liegenschaftsqualität
Baujahr 1983 Wohnungen 45
schlecht
Problem- Liegenschaft
liegenschaft mit Handicaps
Erneuerung (aussen) 2007 Parkplätze 68
schlecht gut
Standortqualität
Quelle: Wüest Partner AG Grundstücksfläche m2 7’564 Total Mietfläche m2 4’563Swiss Life REF (CH) Swiss Properties Anhang 2: Immobilienkompetenz Swiss Life Asset Managers
Eine führende paneuropäische Immobilienplattform
Vereinigtes Königreich und
Irland
• Ca. 35 Mitarbeitende
• AuM: ca. EUR 1.8 Mrd.
• Deckt auch folgende Anlagemärkte ab: Nord- und Zentraleuropa
Irland • Ca. 640 Mitarbeitende
• AuM: EUR 15.6 Mrd.
Luxemburg • AuA: EUR 11.5 Mrd.
• Ca. 65 Mitarbeitende • Deckt auch folgende Anlagemärkte ab:
• Fondsverwaltungsdienstleistungen Mittel- und Osteuropa, Niederlande,
skandinavische Länder
West- und Südeuropa
• Ca. 230 Mitarbeitende
Schweiz
• AuM: EUR 20.2 Mrd. • Ca. 1’100 Mitarbeitende
• AuM: EUR 36.9 Mrd.
• Deckt auch folgende Anlagemärkte ab:
Belgien, Italien, Luxemburg, Portugal, • AuA: EUR 14.9 Mrd.
Spanien
AuM: verwaltete Vermögen
AuA: bewirtschaftete Vermögen
Aussergewöhnliche europäische Ressourcen für eine aktive, langfristige Verwaltung von Immobilien und
paneuropäisch tätig mit fünf regionalen Betriebsplattformen mit über 1’900 Mitarbeitenden
Hinweis: Angaben zu AuM und AuA per 30.06.2021. Mitarbeiterzahlen per 30.06.2021; Mitarbeitende inkl. Grundstück- und Liegenschafts-BewirtschaftendeErfahrungsschatz bei Immobilien 125 Jahre Erfahrung bei der Anlage von Immobilien in der Schweiz Auszug aus dem Rechenschaftsbericht der Schweizerischen Rentenanstalt für das Jahr 1893 (unter «Anmerkungen zu Rechnung und Bilanz») Das Anwachsen des fest anzulegenden Vermögens (…) und das langsame, aber doch immerhin sicher bemerkbare Sinken des durchschnittlichen Zins- fusses legen uns den Wunsch nahe, eine etwas grössere Mannigfaltigkeit der Anlagen zu erzielen und, sofern dies mit strenger Solidität vereinbar ist, auch eine etwas grössere Rentabilität. Es wurde deshalb die Frage geprüft, ob nicht die Anlage von Kapitalien in gut gelegenen, solid gebauten Wohn- häusern sich empfehlen möchte. (…) Der Aufsichtsrat hat beschlossen, einen Versuch in diese Richtung zu unternehmen, und es wurde an sonniger, schöner Lage auf der grossen Schanze in Bern, fünf Minuten vom Bahnhof entfernt, ein Grundstück erworben, auf welchem acht Häuser mit je vier Wohnungen gebaut werden sollen, und zwar durchwegs nur Wohnungen für den Mittelstand; sie werden gesund, hell, anmutig und behaglich sein, aber jeden Luxus meiden. Es handelt sich also, wir betonen dies ausdrücklich, nicht um Reklamepaläste, wie einzelne Lebensversicherungs-Gesellschaften sie in Grossstädten errichten lassen, und ebenso wenig um Spekulationsbauten, sondern es ist unsere Absicht, diese Gebäude als dauernde Kapitalanlage zu behalten und zu verwalten. (…)
Ihre Ansprechpartner
Swiss Life Asset Managers – Schweiz
Rossitza Tzvetkova Dirk Jansen Rosmarie Aebi-Schönauer
Head Sales Senior Relationship Manager Senior Relationship Manager
Swiss-German region Institutional Clients Institutional Clients
Institutional Clients
Swiss Life Asset Management AG Swiss Life Asset Management AG Swiss Life Asset Management AG
General-Guisan-Quai 40 General-Guisan-Quai 40 General-Guisan-Quai 40
Postfach, 8022 Zürich Postfach, 8022 Zürich Postfach, 8022 Zürich
T: +41 43 284 42 65 T: +41 43 284 63 10 T: +41 43 284 76 96
rossitza.tzvetkova@swisslife.ch dirk.jansen@swisslife.ch rosmarie.aebi@swisslife.ch
José Luis Prieto Johannes Schwan Christoph Schmid
Senior Relationship Manager Relationship Manager Senior Relationship Manager
Institutional Clients Institutional Clients Wholesale Clients
Swiss Life Asset Management AG Swiss Life Asset Management AG Swiss Life Asset Management AG
General-Guisan-Quai 40 General-Guisan-Quai 40 General-Guisan-Quai 40
Postfach, 8022 Zürich Postfach, 8022 Zürich Postfach, 8022 Zürich
T: +41 43 284 44 46 T: +41 43 284 77 64 T: +41 43 284 33 41
joseluis.prieto@swisslife.ch johannes.schwan@swisslife.ch christoph.schmid@swisslife.ch
Necmettin Kadi Sébastien Pache Alberto Ravandoni
Senior Relationship Manager Head Sales Swiss-French & Relationship Manager
Family Office Italian region Wholesale Clients
Swiss-French & Italian region
Swiss Life Asset Management AG Swiss Life Asset Management AG Swiss Life Asset Management AG
General-Guisan-Quai 40 Boulevard des Tranchées 8 Boulevard des Tranchées 8
Postfach, 8022 Zürich Postfach, 1206 Genf Postfach, 1206 Genf
T: +41 43 284 79 71 T: +41 22 818 36 81 T: +41 22 818 36 76
necmettin.kadi@swisslife.ch sebastien.pache@swisslife.ch alberto.ravandoni@swisslife.chIhr Portfolio- & Asset-Management
Ihr starkes Team bei Real Estate Switzerland TPAM
Marie Seiler Marcel Schmitt Nils Linsi
Head Real Estate Real Estate Portfolio Manager Real Estate Portfolio Manager
Third Party AM CH Immobilienfonds Anlagestiftung
Dipl. Volkswirtin, Kapitalmärkte und lic. oec. publ. Universität Zürich lic. oec. (HSG)
Immobilienökonomie CAS Real Estate Asset Management Immobilien-Bewerter, eidg. FA
MRICS, Royal Institution of Chartered
Surveyors
Fabian Meier Evelyn Stettler David Bendler
Real Estate Asset Manager Real Estate Asset Manager Real Estate Asset Manager
Eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder Eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin MAS ZFH Real Estate Management
Immobilien-Bewirtschafter, eidg. FA Immobilien-Bewirtschafterin, eidg. FA
Immobilien-Bewerter, eidg. FA Immobilien-Bewerterin, eidg. FA
Alexandre Favre Léonard Favre Simone Wenk
Real Estate Asset Manager Real Estate Asset Manager Real Estate Asset Manager
MAS ZFH Real Estate Management Immobilien-Bewirtschafter, eidg. FA Eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin
Immobilien-Bewirtschafterin, eidg.
FA
Karin Gadient Andrin Hofstetter
Assistant Product & Service Manager
Dipl. Betriebswirtschafterin HF Real Estate
B.A. (HSG) Business AdministrationDisclaimer Die vorliegende Publikation enthält Werbung. Der Swiss Life REF (CH) Swiss Properties steht seit seiner Börsenkotierung an der SIX Swiss Exchange am 11. Juni 2019 auch nicht qualifizierten Anlegern im Sinne des Kollektivanlagengesetz (KAG) offen. Dieses Dokument wurde mit grösstmöglicher Sorgfalt und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Es bietet jedoch keine Gewähr für den Inhalt und die Vollständigkeit und keine Haftung für Verluste, die aus der Nutzung dieser Informationen entstehen. Das Dokument enthält «zukunftsgerichtete Aussagen», welche unsere Einschätzung und unsere Erwartungen zu einem bestimmten Zeitpunkt ausdrücken, dabei können verschiedene Risiken, Unsicherheiten und andere Einflussfaktoren dazu führen, dass die tatsächlichen Entwicklungen und Resultate sich von unseren Erwartungen deutlich unterscheiden. Die hierin enthaltenen Informationen dienen ausschliesslich zu Informationszwecken und sind nicht als Vertragsdokument oder als Anlageberatung zu verstehen. Vor einer Zeichnung sollten sich die Anleger die detaillierten Informationen über den betreffenden Fonds in den jeweiligen regulatorischen Unterlagen (wie Prospekt, Fondsvertrag, vereinfachter Prospekt und neueste Jahres- / Halbjahresberichte), die als alleinige Rechtsgrundlage für den Kauf von Fondsanteilen gelten, beschaffen und sie sorgfältig lesen. Sie sind kostenlos in gedruckter oder elektronischer Form bei der Fondsleitung, Swiss Life Asset Management AG, General-Guisan-Quai 40, 8002 Zürich und auf www.swisslife-am.com erhältlich. Erträge und Wert von Anteilen können sinken oder steigen und ein Totalverlust des in den Anteilen angelegten Kapitals ist nicht auszuschliessen. Für die Prognose zukünftiger Wert- und Preisentwicklungen sind historische Wertentwicklungen keine ausreichende Basis. Die in der Vergangenheit erzielte Wertentwicklung ist kein Indikator für laufende oder zukünftige Wertentwicklungen. Sie stellt in keiner Weise eine Garantie für die zukünftige Wertentwicklung oder das Kapital dar. In der Wertentwicklung sind sämtliche auf Fondsebene entstehenden Kommissionen und Kosten berücksichtigt (z. B. Verwaltungsgebühr). Auf Kundenebene entstandene Kosten werden in der Wertentwicklung nicht berücksichtigt (Ausgabe- und Rücknahmekosten und -kommissionen, Depotgebühren usw.). Sowohl die Swiss Life AG als auch die übrigen Mitglieder der Swiss Life-Gruppe sind zu Positionen in diesem Fonds sowie zu deren Kauf bzw. Verkauf berechtigt. Fonds von Swiss Life Asset Managers dürfen in den USA oder im Namen von US-Staatsbürgern oder US-Personen mit Wohnsitz in den USA nicht zum Verkauf angeboten oder verkauft werden. «Swiss Life Asset Managers» ist der Markenname für die Vermögensverwaltungsaktivitäten der Swiss Life-Gruppe. Mehr Informationen auf www.swisslife-am.com. Quelle: Swiss Life Asset Managers (sofern nichts anderes vermerkt). Alle Rechte vorbehalten. Kontakt: info@swisslife-am.com.
Sie können auch lesen
