UBS immo news 01 - Residence Immobilien.
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Newsletter zum Thema Wohneigentum Frühling 2020, Ausgabe 1
UBS immo news
01 So planen Sie richtig
Wohneigentum
02 Fragen aus der Praxis
Interview
03 Neu bauen oder sanieren?
Ältere Liegenschaft
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Der Traum vom Eigenheim:
klug planen und budgetieren
Eine grosse Mehrheit der Schweizerinnen und Erlös aus veräusserten Wertpapieren. Auch ein Erbvorzug oder
Schweizer träumt von den eigenen vier Wänden. eine Schenkung sind als eigene Mittel anrechenbar, nicht aber
Wer dabei gründlich plant – auch finanziell – und sich verzinste oder rückzahlungspflichtige Darlehen.
umfassend beraten lässt, kommt rascher zum Ziel.
Um genügend Eigenkapital ansparen zu können, ist es
Noch bevor Sie Hauspläne entwerfen oder sich über Wohnungs wichtig, sich eine Spar- bzw. Anlagestrategie zurechtzulegen
grundrisse beugen, sollten Sie Klarheit gewinnen über Ihre und diese konsequent umzusetzen. Welches Sparinstrument
finanzielle Situation: Wo stehen Sie und wie viel Geld steht sich dafür eignet, ist sehr individuell und im Gespräch mit
Ihnen zur Verfügung? Für den Erwerb von Wohneigentum Ihrem Kundenberater zu klären. Möglich sind Sparguthaben
benötigen Sie genügend Eigenkapital. In der Regel bringt der über Anlagelösungen und über Einzahlungen in die Säule 3a.
künftige Hauseigentümer einen Anteil von 20 Prozent des Letztere können Sie nicht nur für den Erwerb von Wohn
Kaufpreises ein, den Rest übernimmt die finanzierende Bank eigentum einsetzen, sondern auch von den Steuern abziehen,
in Form einer Hypothek. womit sich Ihre Steuern reduzieren.
Von diesen 20 Prozent müssen mindestens 10 Prozent harte Bevor Sie sich auf die Suche nach dem Traumobjekt machen,
Eigenmittel sein – sie dürfen also nicht aus einem Vorbezug sollten Sie sich fragen, welche Art von Liegenschaft, Lage und
von Pensionskassengeldern stammen. Eigenmittel können Ortschaft zu Ihnen passt. Letztlich gilt es, Ihre Wohnvisionen
bestehen aus Kontoguthaben, Geldern aus der Säule 3a, und Wünsche mit den Budgetvorgaben in Einklang zu bringen.
Rückkaufswerten von Versicherungspolicen sowie aus dem
Fortsetzung auf Seite 2
ab
UBS immo news Nr. 1/2020
Editorial
Fortsetzung von Seite 1
Überlegen Sie sich deshalb folgende finden dort bestehende Liegenschaften
Punkte: wie auch Neubauprojekte. Die Neubau-
• Wollen Sie selber bauen oder ein tätigkeit liegt seit Jahren auf einem
fertiges Objekt kaufen? hohen Niveau, sodass derzeit – mit
• Kommt auch eine ältere, preis- regionalen Unterschieden – eine grosse
wertere Liegenschaft respektive Auswahl besteht. Indem Sie Ihren Such-
eine bestehende Wohnung infrage? auftrag individuell verfeinern, erhöhen
• Suchen Sie eine Stockwerkeinheit, Sie Ihre Chancen, das passende Objekt
ein Reihenhaus oder ein freistehendes zu finden.
Liebe Leserin, lieber Leser Haus?
• Was ist Ihnen punkto Architektur,
Umfragen bestätigen es immer wieder: Wohnfläche und Grundriss wichtig?
Rund drei Viertel aller Schweizerinnen
und Schweizer träumen von den eigenen Tipps für die Suche
vier Wänden. Für diesen Wunsch gibt Wenn Sie eine bestimmte Gemeinde
es zahlreiche Gründe, beispielsweise oder ein bestimmtes Quartier bevor-
tiefere Kosten dank günstiger Zinsen oder zugen, sollten Sie auch vor Ort suchen,
mehr Gestaltungsspielraum in Haus und etwa über lokale Anbieter, Architekten
Garten. oder Makler. Aufgrund seiner Erfahrung
kann Sie auch Ihr UBS-Kundenberater
Oft bauen oder kaufen Herr und Frau unterstützen.
Schweizer nur einmal im Leben ein
Eigenheim – entsprechend fehlt ihnen Mehr als 90 Prozent aller Kaufangebote
die Erfahrung. Ohne professionelle werden heute auf den grossen Platt-
Begleitung und Beratung kann deshalb formen im Internet ausgeschrieben. Sie
einiges schiefgehen. Wir empfehlen
unseren Kundinnen und Kunden,
möglichst früh mit ihrem Kundenberater
Kontakt aufzunehmen. Dieser unter- SARON löst Libor ab
stützt sie während des gesamten Pro- Der Referenzzinssatz Libor, welcher heute für Geldmarkthypotheken die Basis
zesses. Lesen Sie mehr dazu auf den bildet, soll Ende 2021 durch den SARON abgelöst werden. Der SARON (Swiss
Seiten 1 und 2. Average Rate Overnight) ist ein kurzfristiger Geldmarktzinssatz, der auf Basis
von abgeschlossenen Transaktionen und verbindlichen Quotes im Schweizer
Soll eine Liegenschaft saniert werden Geldmarkt berechnet wird. Diese Veränderung hat weltweit insbesondere auf
oder ist es sinnvoller, neu zu bauen? Der den Hypothekarmarkt grossen Einfluss.
Beitrag auf Seite 4 geht dieser Frage
nach und gibt zahlreiche Tipps aus der Unseren Kunden bieten wir die UBS SARON Hypothek im Verlaufe des Jahres 2020
Praxis. an. Lesen Sie mehr dazu im April 2020 im E-Newsletter UBS immo news.
Ich wünsche Ihnen eine interessante Anmeldung E-Newsletter
Lektüre. Jetzt unter ubs.com/immonews Newsletter
Simone Westerfeld
Leiterin Personal Banking
Impressum
Herausgeber: UBS Switzerland AG, Lending Products &
Channels. Erscheint zweimal jährlich in Deutsch,
Französisch, Italienisch und Englisch. Diese Publikation
dient nur zur Information. Sie ist weder als Empfehlung,
Offerte oder Aufforderung zur Offertstellung noch als
Rechts- oder Steuerberatung zu verstehen. Sie sollten sich
professionell beraten lassen, bevor Sie eine Entscheidung
treffen. UBS behält sich das Recht vor, Dienstleistungen,
Produkte und Preise jederzeit ohne Vorankündigung zu
ändern. Einzelne Dienstleistungen und Produkte unter
UBS Switzerland AG liegen rechtlichen Restriktionen. Sie können deshalb
nicht uneingeschränkt weltweit angeboten werden. Die
Postfach vollständige oder teilweise Reproduktion ohne ausdrück-
8098 Zürich liche Erlaubnis von UBS ist untersagt.
© UBS 2020. Das Schlüsselsymbol und UBS gehören zu den
Hypoline: 0800 884 556 geschützten Marken von UBS. Alle Rechte vorbehalten.
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UBS immo news Nr. 1/2020
Ein Privileg, Kunden auf diesem Weg
zu begleiten
Eine umfassende Beratung und auch der Renovationsbedarf auf. Viele Welches sind die wesentlichen
eine persönliche Begleitung machen Leute unterschätzen die voraussichtlichen Themen rund um die Hypothek?
sich beim Erwerb von Wohneigen- Renovationskosten bei älteren Gebäuden Je nach Kunde sind die Themen sehr
tum bezahlt. Der UBS-Hypotheken- massiv. Unser eigenes Renovationstool unterschiedlich, deshalb ist eine persön-
experte Mario Stoppa gibt Tipps gibt dazu sehr zuverlässige Anhalts- liche Beratung so wichtig. Im persönli-
zum Ablauf der Beratung und der punkte. Hinzu kommen Fragen zur chen Gespräch suchen wir aufgrund der
Finanzierung. finanziellen Absicherung, zur Vorsorge Kundenbedürfnisse die optimale Strate-
und zur künftigen Rentensituation. gie. Die passende Finanzierungslösung
Wie erleben Sie den Prozess des Wer Pensionskassenguthaben zur ermitteln wir mit einem individuellen
Kaufes von Wohneigentum? Finanzierung einsetzt, sollte sich von Hypothekarprofil. Dieses berücksichtigt
Mario Stoppa: In jedem Fall ist es ein uns entsprechend beraten lassen. verschiedene Faktoren, unter anderem
sehr emotionaler Moment. Auch als die Risikoneigung und der finanzielle
Kundenberater der finanzierenden Bank Gibt es – neben dem Finanzieren – Spielraum eines Kunden. Daraus ergibt
betrachte ich es als ein Privileg, einen weitere Themen, bei denen eine sich unser Vorschlag für die Finanzie-
Kunden – zum Beispiel eine junge Beratung sinnvoll ist? rung. Der Kunde entscheidet dann, ob
Familie – auf diesem Weg zu begleiten. Wenige Kunden kennen sich zum Bei- der vorgeschlagene Produktemix und
Selbstverständlich empfangen wir die spiel mit den typischen fachspezifischen die Laufzeiten für ihn stimmig sind und
Kunden in einer sehr frühen Phase zu Formulierungen in Kauf-, Werk- und mit seiner Strategie übereinstimmen.
einem ersten Gespräch, selbst wenn Generalunternehmerverträgen aus. In Zusätzlich können sich so weitere Punkte
noch gar kein konkretes Kaufobjekt vor- der Praxis kommt es vor, dass Interes- ergeben, die wir dann vertiefen.
liegt. Danach begleiten wir sie von der senten bei Kaufgelegenheiten unter
Finanzierung bis zur Beurkundung des Zeitdruck gesetzt werden. Dabei ist oft Wie sollte man sich als Kunde
Kaufvertrages, zum Richtfest oder zur nicht erkennbar, ob die Nachfrage nach auf das Gespräch mit der Bank
Schlüsselübergabe und darüber hinaus. einem bestimmten Objekt wirklich der- vorbereiten?
massen rege ist oder ob der Zeitdruck Träumen Sie von einer Liegenschaft
Was sind die häufigsten Fragen fiktiv aufgebaut wird. Hat der Kunde und möchten sich vorerst über Ihre
aus der Praxis? den Kundenberater früh involviert und Möglichkeiten informieren, ist es sinnvoll,
Zum Kauf: Wie viel darf das Wohn- ist sein Kreditantrag bereits positiv Ihre Vermögens- und Einkommensdaten
eigentum maximal kosten? Wie beein- geprüft worden, verschafft er sich mitzubringen. Haben Sie konkretes
flusst der Kauf meine Steuern? Wie dadurch einen Zeitgewinn. Interesse an einer Liegenschaft, sollten
viele Eigenmittel sind nötig? Daneben Sie zusätzlich die Dokumente rund um
interessiert es natürlich, wie hoch Welche Voraussetzungen müssen das Objekt dabeihaben. Sie finden zur
die künftigen Wohnkosten ausfallen bei der Finanzierung erfüllt sein? Vorbereitung wertvolle Informationen
werden. Zum einen erscheinen die Basis bildet die sogenannte «goldene auf unserer Website – unter anderem
tiefen Zinsen für Hypotheken sehr reiz- Regel». Diese besagt, dass der Kunde Checklisten zu den erforderlichen
voll. Zum anderen ist oft eine Unsicher- grundsätzlich 20 Prozent des Kaufpreises Unterlagen. Bei Unklarheiten lohnt es
heit spürbar, ob sich das Zinsniveau in mit Eigenkapital deckt und 80 Prozent sich, den Kundenberater vorgängig
Zukunft wieder erhöhen könnte. über einen Hypothekarkredit finanziert. anzurufen.
Weiter dürfen die jährlichen Aufwen-
Wann sollte man sich an den dungen für die Liegenschaft – also
Kundenberater wenden? Hypothekarzins, Amortisation, Unterhalt
Ich empfehle einen möglichst frühen und Nebenkosten – maximal ein Drittel
Einbezug des Kundenberaters. Käufer des Jahreseinkommens ausmachen. Mit
sind meist mit sehr komplexen Themen unserem Kaufpreis- und Hypotheken-
konfrontiert, bei denen es wichtig ist, rechner, die auch online verfügbar sind,
dass von Anfang an die richtigen Ent- lässt sich eine erste Einschätzung vor-
scheide getroffen werden. Beispiels- nehmen – einfach und schnell.
weise erweist es sich in der Praxis als Mario Stoppa ist Rayonleiter bei UBS
anspruchsvoll, den Verkehrs- bzw in Basel. Zuvor war er mehrere Jahre
Immobilienwert eines Objekts zu er- Hypothekenrechner: Kundenberater und Geschäftsstellen
mitteln. Dieser kann der Kundenberater ubs.com/hypotheken leiter in Liestal.
anhand der hedonischen Methode
berechnen. Dabei handelt es sich um ein Checklisten:
computerbasiertes Tool, das die ver- ubs.com/hypo-checklists
schiedenen Eigenschaften des Objekts
und der Lage erfasst und daraus den
aktuellen Marktwert ermittelt. Fragen
wirft bei bestehenden Objekten oft
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Neu bauen statt sanieren?
Fast jeder Eigentümer steht irgend- Die weitaus meisten Regionen haben sind die Möglichkeiten eines grösseren
wann vor dieser Frage: Liegenschaft Richtpläne, Raumplanung und Zonen- Eingriffs oft eingeschränkt, genauso wie
sanieren oder einen Ersatzneubau ordnungen nach der Maxime «Ent- bei Wohnhäusern, die als schützens-
ins Auge fassen? Die individuelle wicklung nach innen» ausgerichtet. Für oder erhaltenswert gelten. Immer mehr
Lebensplanung, das Verdichtungs- Eigentümer bestehender Gebäude ist dies Kantone und Städte stellen auf ihren
potenzial, die Energie- und CO2- durchaus von Vorteil: Auf so mancher Geoportalen im Internet Informationen
Bilanz sowie die Wirtschaftlichkeit Bauparzelle mit einem Einfamilienhaus zur Bau- und Zonenordnung, zum Denk-
sprechen oft für einen Neubau. aus den 1960er- oder 1970er-Jahren ist malschutz und zum Inventar schützens-
gemäss den heutigen Bestimmungen werter Bauten öffentlich zur Verfügung.
ein Mehrfamilienhaus mit Stockwerk Wenn Sie dort nichts finden, wenden
einheiten oder ein Projekt mit Reihen- Sie sich am besten an die zuständig Bau-
häusern zulässig. behörde bzw. an das Bauamt.
Vieles spricht für Ersatzneubauten Meist lohnt es sich erst in einem zweiten
Im Wesentlichen gibt es drei triftige Schritt, einen Architekten für eine gründ-
Gründe für Ersatzneubauten: Erstens liche baurechtliche Abklärung und für
ist ein erheblicher Zuwachs an nutz- ein erstes Studium von Varianten beizu-
barer Fläche auf gleicher Grundfläche ziehen. Architekten sind dafür geschult,
möglich. Für den Eigentümer stellt dies die optimalen Möglichkeiten im Rahmen
ein erhebliches Potenzial dar. Handelt es der Bau- und Zonenordnungen auszu
Der Ersatzneubau hat in weiten Teilen sich um vermietete Wohnungen, erhöht loten und konkrete Vorschläge zu unter-
der Schweiz deutlich an Bedeutung sich die Ertragskraft markant. Zweitens: breiten.
gewonnen. Gemäss dem neusten Immo- Manchmal befinden sich alte Häuser
bilien-Monitoring des Beratungsunter- in dermassen desolatem Zustand, dass Massgeschneiderte Baufinanzierung
nehmens Wüest Partner sind dabei vor kaum eine andere Lösung denkbar oder Sobald sich eine bestimmte Richtung
allem die grossen städtischen Zentren sinnvoll ist. Im heutigen Umfeld fällt abzeichnet, gilt es, die erwarteten
führend. Dort sind rund die Hälfte aller drittens die Energieeffizienz ins Gewicht: Kosten zu schätzen und die Finanzie-
neu gebauten Wohnungen Ersatzneu- Der Energieverbrauch für Heizung und rung zu regeln. Kontaktieren Sie dazu
bauten, während Neubauten auf noch Warmwasser liegt bei einem hochwer frühzeitig Ihren UBS-Kundenberater.
unbebautem Bauland aus naheliegenden tigen Neubau vier oder fünf Mal tiefer Für grössere Renovationen, Neubauten
Gründen eher die Ausnahme sind. als bei einem Wohnhaus aus den oder Ersatzneubauten empfehlen wir
1970er-Jahren. Ihnen eine UBS Baufinanzierung. Über
Bei der regionalen Betrachtung stechen das Baukonto können Sie alle laufenden
vor allem die Regionen Zürich, Thun, Allerdings muss der Eigentümer auch Rechnungen von Architekten, Bauunter
Nyon und Yverdon hervor. Doch selbst den Aufwand und die Gesamtkosten nehmern und Handwerkern bezahlen.
an peripheren Lagen und in mittel berücksichtigen. Die notwendigen Die Finanzierungslösung richtet sich
grossen Zentren verzeichnet der Ersatz- Planungsarbeiten, Abbruch und Ent- dabei nach Ihren individuellen Bedürf
neubau einen deutlichen Zuwachs. sorgung sowie die Erstellung des nissen und schafft volle Kostentrans
Besonders auffallend ist die hohe Quote neuen Hauses können teuer zu stehen parenz für alle Phasen Ihres Projekts.
in touristisch geprägten Regionen im kommen. Als Faustregel geht man für
Kanton Graubünden. Dabei dürfte es reine Erstellungskosten für ein Wohn-
eine wesentliche Rolle spielen, dass in haus von 3300 Franken pro Quadrat-
den Tourismusgebieten der Neubau von meter Fläche aus.
Ferien- respektive Zweitwohnungen stark
eingeschränkt oder gar unmöglich ist. Baurechtlichen Spielraum ausloten
Bevor Architekten Pläne zeichnen und
Entwicklung nach innen Visionen für die künftige Nutzung der
In den Städten sind es andere Gründe: Parzelle entwerfen, muss in einem
Bauland ist extrem knapp. Zugleich ersten Schritt die baurechtliche Situation
schaffen die meisten Bau- und Zonen- gründlich abgeklärt werden. Auch wenn
ordnungen Raum, bestehende Parzellen es sich bei Gebäuden in Privatbesitz nur
zu verdichten. In vielen Kantonen wie selten um ein eigentliches Baudenk- Wir haben für Sie eine Checkliste
etwa St. Gallen, Zürich oder Zug sind mal handelt, sind viele Ortsbilder in den «Ersatzneubau: Schritt für Schritt in
Neueinzonungen von Bauland de facto Städten und in mittleren Zentren zu- 10 Punkten» zusammengestellt.
kaum noch möglich oder werden mindest teilweise unter Schutz gestellt. Lesen Sie weiter auf ubs.com/wissen
ausgesprochen restriktiv behandelt. Liegt das Objekt in einer solchen Zone, Eigenheim
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