WOHNEN IN BREMEN - EINE GENERATIONENGERECHTE ADRESSE - GEMEINSCHAFTLICH WOHNEN EIN LEITFADEN
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WOHNEN IN BREMEN –
EINE GENERATIONENGERECHTE ADRESSE
GEMEINSCHAFTLICH WOHNEN
EIN LEITFADEN
INH A LT VORWORT 5 EINLEITUNG 6 AKTUELL IN BREMEN 8 GEMEINSCHAFTLICHES WOHNEN 18 NACHBARSCHAFTSPROJEKTE 21 WOHNPROJEKTE 23 BEISPIELE 38 ADRESSEN 69 PHOTONACHWEIS / LITERATUR 71 IMPRESSUM 75
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VORWORT Bremen hat sich 2009 ein neues Leitbild der Stadtentwick- lung gegeben: Bremen! Lebenswert – urban – vernetzt Der demographische Wandel und die damit einherge- henden Veränderungen von Wohnwünschen erfordern neue Konzepte für eine älter und bunter werdende Gesellschaft und stellen neue Herausforderungen an die Wohnungspo- litik. Immer mehr Bremerinnen und Bremer möchten sich neu ausrichten und sind mit Freunden und Bekannten auf der Suche nach geeigneten Grundstücken und Objekten, in denen sie gemein- schaftlich wohnen können. Der Wunsch nach gemeinschaftlichem Wohnen kann sehr unter- schiedlich sein. Die Zielsetzung richtet sich dabei nicht ausschließ- lich auf wirtschaftliche Aspekte. Vielmehr soll neben Hilfeleistungen im Bedarfsfall auch stärker die Gemeinschaft gelebt werden. Gemeinschaftliche Wohnprojekte tragen auf ihre Weise zur Wohn- und Lebensqualität der Stadtteile bei und wirken über das Haus hi- naus in die Quartiere. Gemeinschaftliche Wohnprojekte bedeuten darüber hinaus Nachbarschaftshilfe und Engagement im Stadtteil und sind Beispiele für neue städtische Wohn- und Lebensformen. Die Hauptzielgruppe für gemeinschaftliches Wohnen ist die Gruppe der Generation 50 +. Angestrebt werden Wohnprojekte im Rahmen 5 einer Hausgemeinschaft, wobei Objekte gesucht werden, in denen mehrere Wohnungen möglich sind und die vielleicht auch noch Räume für eine gemeinsame Nutzung umfassen. Auch Nachbar- schaftsprojekte mit kurzen Wegen innerhalb einer Straße oder eines Quartiers sind gefragt. Neue Schritte seitens der Stadt Bremen sind mit einer Ausschrei- bung von städtischen Immobilien und Grundstücken eingeleitet, die von Wohngruppen in Bremen unter besonderen Bedingungen er- worben werden können. Um sich auf dem Wege zu einem gemeinschaftlichen Wohnprojekt nicht zu verlaufen, möchte ich mit diesem Leitfaden eine Orientie- rungshilfe geben. Es wird aufgezeigt, was alles möglich ist in dieser bunten Welt und was es gilt zu berücksichtigen. Es soll ein Traum werden, der sich auch erfüllen und leben lässt und der vielleicht noch mehr Menschen dazu anregt, diesem Beispiel zu folgen. Dr. Reinhard Loske, Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa
EINLEITUNG
Gemeinschaftliche Wohnformen haben bundesweit Konjunktur. Der
Wunsch nach einer funktionierenden städtischen Nachbarschaft
oder nach einem unkomplizierten und verlässlichen Zusammenle-
ben bei gleichzeitiger Wahrung der Privatheit in der Gemeinschaft
ist bei vielen Menschen vorhanden. Die Vorstellungen zur Realisie-
rung dieses Wunsches sind jedoch sehr verschieden. Klar ist für die
Meisten, dass die Familie mit mehreren Generationen unter einem
Dach oder in unmittelbarer Nachbarschaft lange nicht mehr das ein-
zig denkbare Modell ist.
Wandel – Nicht erst seit der demografische Wandel in aller Munde ist, wird die
die Welt
Gesellschaft älter und bunter. Durch die zunehmende Individualisie-
wird älter
und bunter! rung laufen viele Menschen Gefahr, einsamer zu werden. Das gilt
für alt und jung in verschiedener Weise. Der demografische Wandel
und die veränderten flexibilisierten und globalisierten Arbeits- und
Lebensverhältnisse für junge Menschen in Ausbildung und Beruf
führen dazu, dass immer mehr Menschen ohne familiäre Bindungen
leben. Auch immer mehr junge Menschen leben allein. Viele sind al-
lein erziehend und organisieren ihren Alltag ohne Familienunterstüt-
zung. Die typische Kleinfamilie der Wirtschaftwunderzeit oder die
Großfamilie der bäuerlichen Ökonomien sowie die homogenen Mili-
eus der Arbeitersiedlungen mit eng verflochtenen Nachbarschafts-
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beziehungen gehören weitestgehend der Vergangenheit an
(vgl. auch Göschel. A. 2007).
Mit dem demografischen Wandel ist außerdem die Zunahme des
Bevölkerungsanteils der Älteren und Hochaltrigen verknüpft bei
gleichzeitig stagnierenden bis abnehmenden jüngeren Jahrgängen.
Das ist vor allem eine Herausforderung an die sozialen Sicherungs-
systeme. Für viele Menschen ist dies aber auch mit der Perspekti-
ve verbunden, im Alter allein zu sein und sich häusliche Pflege als
Rundum-Sorglos-Paket oder gar einen Heimaufenthalt nicht finan-
zieren zu können.
Daher gibt es bundesweit ein hohes Interesse an gemeinschaft-
neue lichen Wohnformen, sowohl für Jüngere als auch für ältere Men-
Wohnformen schen, aber auch für Jung & Alt zusammen. Der Wunsch ist groß,
neue
Kombinationen neue Formen des Zusammenlebens auszuprobieren. Und hierbei ist
der Blick nicht vorrangig auf Wohnformen gerichtet, die zugleich mit
besonderer Pflege (Service-Wohnen) verknüpft sind – oder auf eine
besondere Zielgruppe wie zum Beispiel Demenzkranke.
Viele denken bei gemeinschaftlichem Wohnen zuerst an die Wohn-
gemeinschaften der späten 1960er und 1970er Jahre. Aber das
Spektrum an neuen gemeinschaftlichen Wohnformen ist viel breiter.Gemeinschaftliches Wohnen kann in der Nachbarschaft im Quartier
ebenso wie unter einem Dach als Hausgemeinschaft oder in einer
gemeinsamen Baugruppe mit verschiedenen Gebäuden und ge-
meinsam genutzten Flächen realisiert werden. Es kann in Eigentum,
mit einer Genossenschaft oder zur Miete organisiert sein. Die Kom-
binationen sind so bunt wie die Lebensvorstellungen der Beteiligten.
Nur macht es zu Beginn vielleicht etwas mehr Mühe, das Richtige
auszuwählen. Das ist wie beim Kauf von etwas Maßgeschneidertem
statt von der Stange. Dafür hält es dann meistens länger.
Oftmals gibt es eine Idee und es fehlen weitere Informationen dazu, professionelle
Beratung
in welcher Form ein gemeinschaftliches Wohnen verwirklicht wer-
den kann. Manchmal wäre ein Hinweis wichtig, welche Schritte auf-
einander folgen sollten und welche professionelle Beratung sinnvoll
ist, um ein Projekt anzustoßen. Und nicht zuletzt sind professionelle
Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner hilfreich, um Projekte
beginnen und umsetzen zu können.
Der Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa (SUBVE) in Bre-
men hat es sich zum Ziel gesetzt, gemeinschaftliche Wohnformen
zu unterstützen. Dieser Leitfaden möchte daher eine erste Informa-
tionsmöglichkeit für alle Interessierten bieten.
Er bietet einen Überblick über das Spektrum des gemeinschaftlichen
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Wohnens und geht dabei insbesondere auf die Situation in Bremen
ein. Die in der Stadt vorhandenen Informationsangebote und Unter-
stützungsmöglichkeiten sind hier für alle zusammengestellt.
Insbesondere vor dem Hintergrund der bisherigen Erfahrungen und
Ansätze in Bremen setzt der Leitfaden zwei Schwerpunkte, zu denen
Anregungen und Erfahrungen zusammengestellt sind:
• Nachbarschaftsprojekte im Quartier /
Neue Formen von Nachbarschaften
• Gemeinschaftliches Wohnen 'unter einem Dach'
Allgemein Interessierte finden so einen Überblick über verschiedene
Wege gemeinschaftlichen Wohnens als erste Orientierung.
Innerhalb dieser beiden Schwerpunkte sind unterschiedliche Formen Spektrum,
Realisierung,
des Zusammenlebens und auch unterschiedliche Rechts- und Finan-
Finanzierung,
zierungsformen vorstellbar. Diese werden in einem beispielhaften Ab- Partner
laufschema für die Realisierung einer Idee zum gemeinschaftlichen
Wohnen dargestellt. Abschließend folgt ein praktischer Teil mit Adres-
sen und Ansprechpartnerinnen und -partnern in Bremen sowie einigen
bundesweit hilfreichen Adressen und weiterer Literatur zum Thema.AKTUELL IN BREMEN
Das Wohnungsangebot
Das Wohnungsangebot in Bremen ist im Wesentlichen durch drei
verschiedene Siedlungstypen der Stadt geprägt. Sie bestimmen die
unterschiedlichen Voraussetzungen für Angebot und Nachfrage in
den jeweiligen Stadtteilen und Stadtquartieren:
• Die innenstadtnahen, gemischt genutzten Quartiere der
Stadterweiterungen des späten 19. und frühen 20. Jahr-
hunderts sind durch das Bremer Haus geprägt, das wei-
testgehend in einem dichtmaschigen Raster von Straßen
gebaut wurde. Diese Quartiere sind auf dem Wohnungs-
markt stark nachgefragt, ihnen wird eine hohe Lebens-
qualität zugesprochen. Der Eigentumsanteil in diesen
Quartieren ist sehr hoch.
• Die Nachkriegsmoderne ist in Bremen durch große zu-
sammenhängende Wohngebiete mit dem Schwerpunkt
Mietwohnungsbau von großen Wohnungsunternehmen
geprägt. Ob Vahr, Marßel oder Kattenturm: hier dominiert
der Mietwohnungsbau. Diese Siedlungen stellen den
Schwerpunkt des Mietwohnungsmarktes zu erschwing-
lichen Preisen für Bremen dar.
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• Die Bebauung vorwiegend aus jüngerer Zeit bildet einen
suburbanen Ring an den Rändern der Stadt und des Bun-
deslandes Bremen. Hier sind Reihenhaussiedlungen, aber
auch Ein- und Zweifamilienhausgebiete entstanden, die
ältere Orts- und Dorfkerne einschließen. Teilweise ist auch
ergänzend Mietwohnungsbau eingestreut. Hier wurde in
den letzten 20 bis 30Jahren schwerpunktmäßig für junge
Familien gebaut. Der Eigentumsanteil ist hier höher als der
Anteil an Mietwohnungen. Nachgefragt sind diese Gebiete
als 'Wohnen im Grünen' unter der Programmatik 'Bauen in
Bremen'. Eine Bauweise, die die meisten deutschen Groß-
städte prägt, ist in Bremen eher eine Ausnahme:
gründer- Der gründerzeitliche Mietwohnungsbau mit in der Regel 8 Woh-
zeitlicher
nungen auf vier Etagen (Zweispänner) oder vier Wohnungen pro
Geschoss-
wohnungsbau Haus (Einspänner), der sich gut für gemeinschaftliche Wohnprojekte
ist in Bremen eignet (siehe das Beispiel der Goethestraße in Bremerhaven), ist in
die Ausnahme
Bremen die Ausnahme.
Vielmehr gibt es in Bremen die bundesweit höchste Eigentumsquote
und viele, vor allem auch jüngere Menschen und Familien schätzenAKTUELL: PREISGEFÜGE
das Bremer Haus und die Bremer Reihenhaustraßen mit einer häufig
bunten und generationendurchmischten Nachbarschaft. Dies sind in
Bremen begehrte Wohnlagen, die natürlich auch schwerpunktmäßig
von gemeinschaftlichen Wohnprojekten nachgefragt werden.
Aufgrund dieser spezifischen Bautradition ist in den "innerstäd-
tischen und bevorzugten Wohnlagen" (Kategorie des Grundstücks- fehlende
Bausubstanz
marktberichtes 2009) der zumeist gründerzeitlich durchmischten
für gem.
Gebiete innerhalb der Stadt (Mitte, Östliche Vorstadt, Schwach- Wohnen in
hausen, Horn-Lehe, Neustadt, Findorff) wenig Bausubstanz für den begehrten
Wohnlagen
Umbau zum gemeinschaftlichen Wohnen verfügbar. Freie Grund-
stücke für Neubau oder geeignete Gebäude zur Umnutzung sind
eher eine Ausnahme, wenn sie auf dem Markt sind, werden sie aber
entsprechend nachgefragt.
Der Grundstücksmarktbericht 2009 (Hg. Gutachterausschuss für
Grundstückswerte) gibt für den Kauf / Verkauf von Eigentumswoh-
nungen im Bestand (Bauzeit 1981 – 2000) eine Spanne des Kauf- Eigentum :
preises von 1.400,00 Euro bis 1.700,00 Euro pro Quadratmeter an. 1.400-
1.700 €/qm
Für den Erstverkauf von neu erstellten ETW liegt der Durchschnitt-
spreis bei 2.170,00 Euro (Findorff) bis 3.260,00 Euro (Schwachhau-
sen).
Für den Weiterverkauf eines Reihenhauses sind in den entspre-
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chenden Wohnlagen 1.300,00 Euro (Findorff) bis 1.800,00 Euro
(Schwachhausen) als mittlerer Kaufpreis genannt.
Für Mietwohnungen (Mitte, Östliche Vorstadt), die bis 1949 gebaut
wurden, gibt der Bericht einen durchschnittlichen Preis / Quadrat-
meter (Nettokaltmiete) von 5,40 – 8,00 Euro für Wohnungen bis 50
Quadratmeter und eine Mietpreisspanne von 5,00 – 6,80 Euro für Miete:
5,8-8,0 €/qm
größere Wohnungen an. Für neue Wohnungen bis 50 Quadratmeter
(Baujahre ab 1981) liegt das Mietniveau bei 6,20 – 8,80 Euro pro
Quadratmeter und für größere Wohnungen bei 5,80 – 8,00 Euro pro
Quadratmeter.
Die Bodenrichtwertkarte für Bremen vom 01.01.2008 (erscheint
alle zwei Jahre) weist für die Östliche Vorstadt Quadratmeterpreise
von 340,00 bis 570,00 Euro aus, die Tendenz ist eher steigend. Für
Schwachhausen liegt der Richtwert im Mittel bei ca. 400,00 Euro
und höher (Nähe Bürgerpark und Mitte) und hat ebenfalls eher eine
steigende Tendenz.
Für weniger begehrte Stadtlagen wie z.B. im Bremer Westen oder
in Bremen-Nord reduzieren sich die Quadratmeterpreise teilweise
erheblich.
Je nach den jeweiligen Bodenrichtwerten, die sich im Grundstücks-preis niederschlagen, liegen die Herstellungskosten für einen Qua-
dratmeter Wohnfläche inklusive Grund und Boden im Neubau zwi-
schen 1.500,00 Euro und 2.200,00 Euro in Bremen. Entsprechend
Neubau:
1.500- ist von einem Mietpreis von mindestens 8,50 Euro Kaltmiete aus-
2.200 €/qm zugehen. Die Nebenkosten, die aufgrund von Energiekosten stetig
steigen, betragen pro Quadratmeter Wohnfläche auch mindestens
1,50 Euro; somit entsteht eine Gesamtmiete von mindestens 10,00
Euro / Quadratmeter Wohnfläche im Neubau (alle Kostenangaben
beziehen sich auf das Jahr 2008).
Damit wohnen viele Menschen in Bremen aktuell wesentlich gün-
stiger, als wenn sie in ein Wohnprojekt im Neubau ziehen. Und viele
leben im älteren Haus- und Wohnungsbestand in Bremen häufig in
lebenswerten, angenehmen Stadtteilen. Günstige Neubauvorhaben
unter dem oben angegebenen Mittelwert sind zumeist nur in Lagen
zu realisieren, die relativ niedrig in den Bodenrichtwerten und daher
auch in den Grundstückspreisen liegen.
Insgesamt ist das Preisgefüge des Bremer Wohnungsangebotes
gutes gut, die Entscheidung für bestimmte Lagen hat Folgen für die Ko-
Preisgefüge
sten. Das ist aber bundesweit in allen Großstädten so.
Bei allen entstehenden Kosten bleibt es eine grundlegende Ent-
scheidung, die bisherige Wohnsituation zu verändern. Der ökono-
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mische Aspekt sollte bei dem Wunsch und bei der Entscheidung
zum gemeinschaftlichen Wohnen immer mit bedacht werden. Nur
was auch ökonomisch machbar und langfristig tragfähig ist, kann
eine dauerhaft angenehme Wohnsituation ermöglichen.
Akteure
Im Bundesland Bremen werden seit mehreren Jahren Angebote für
Menschen entwickelt, die an gemeinschaftlichen Wohnformen inte-
ressiert sind. Zu diesem Thema, das von unterschiedlichen Interes-
sen und verschiedenen Akteuren bestimmt ist, gibt es dementspre-
chend auch verschiedene Netzwerke.
Das Forum gemeinschaftliches Wohnen ist ein bundesweit enga-
Forum gierter gemeinnütziger Verein, der auch in Bremen die Möglichkeit
gemein-
bietet, sich zum Thema gemeinschaftliche Wohn- und Lebens-
schaftliches
Wohnen formen zu informieren und der bei Bedarf auch Informationen zu
den verschiedenen Wohnprojekten in Bremen geben kann.AKTUELL: AKTEURE
Der Arbeitskreis Wohnprojekte Bremen ist ein Zusammenschluss
von Vertreterinnen und Vertretern der Wohnprojekte. Zweck und
Aufgabe des Arbeitskreises ist es, die Interessen der Wohnprojekte
und Wohngruppen zu vertreten. Er organisiert den Erfahrungsaus-
tausch der Projekte und Gruppen, unterstützt und koordiniert die
Suche nach geeigneten Wohnobjekten und Grundstücken. Der Ar- Arbeitskreis
Wohnprojekte
beitskreis ist Gesprächspartner für Behörden, Politik, Verwaltung,
Bremen
Wohnungswirtschaft sowie Medien etc.
Der Arbeitskreis hat das Ziel, das gemeinschaftliche Wohnen in
Bremen zu verwirklichen und die Rahmenbedingungen und Vo-
raussetzungen dafür zu verbessern. Ein weiterer Schwerpunkt des
Arbeitskreises ist die Öffentlichkeitsarbeit durch Veranstaltungen,
Pressearbeit oder Kontakt zu den politischen Parteien.
Der Arbeitskreis arbeitet mit anderen Gruppierungen und Organi-
sationen zusammen, z.B. mit dem Forum Gemeinschaftliches Woh-
nen (FGW), Wohnen und Mehr (WuM) e.V., Senator für Umwelt, Bau,
Verkehr und Europa, Ortsbeiräten, Bremer Heimstiftung, bauen und
leben (b+l) eG. etc.
Für nähere Informationen zu den aktiven Projekten zum gemein-
schaftlichen Wohnen in Bremen ist es sinnvoll, Kontakt zum Ar-
beitskreis Wohnprojekte Bremen aufzunehmen (siehe Adressen,
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Informationen und Unterstützung, S. 69 ff).
Neue Formen von Nachbarschaften oder gemeinschaftliches Woh-
nen im Quartier gibt es in Bremen in einer vielfältigen Angebots-
landschaft von der Bremer Heimstiftung als bekanntestem Akteur.
neue Formen
Sie organisiert z.B. mit dem "Haus im Viertel" soziale und kulturelle von Nachbar-
Angebote, aber auch konkrete Hilfen und Serviceleistungen und schaften
stellt Räumlichkeiten der Begegnung zur Verfügung. Selbständig-
keit, Eigeninitiative und soziales Miteinander werden unterstützt und
gefördert. Die Angebote der Bremer Heimstiftung erstrecken sich
von einem Wohnen in guter Nachbarschaft mit unterschiedlichen
Leistungen, über Wohnen und Pflege (ambulant und stationär) in
Stadtteilhäusern, Stiftungsdörfern und Residenzen bis hin zu Pfle-
gewohngemeinschaften im Stadtteil; allen gemeinsam ist eine gute
Nachbarschaft.
Darüber hinaus werden nachbarschaftliche Hilfen in Bremen über 17
Dienstleistungszentren, die Kirchengemeinden, die beiden Modell-
versuche zur aufsuchenden Altenarbeit sowie über private Anbieter
und andere Institutionen geleistet.niedrig- Niedrigschwellige Angebote für Ältere gibt es in Bremen seit ca. fünf
schwellige
Angebote
Jahren mit Nachbarschaftstreffs in Blockdiek, Kattenturm und Blu-
menthal. Diese beruhen auf einer Kooperation der dortigen Woh-
nungsunternehmen mit Anbietern von Pflegedienstleistungen. Die
Nachbarschaftstreffs werden von der Fachkommission "Wohnen im
Alter" bei der Senatorin für Arbeit, Frauen, Gesundheit, Jugend und
Soziales begleitet.
Die GEWOBA als Wohnungsunternehmen mit städtischer Beteili-
gung bietet ihren älteren Mietern in Bremen und Bremerhaven seit
2009 als speziellen Service eine persönliche, individuelle und ko-
stenlose Beratung an. Auf Wunsch kann eine Unterstützung bei der
Beantragung von Leistungen, bei technischen Hilfen oder Umbauten
in der Wohnung bis hin zur Vermittlung von hauswirtschaftlichen,
sozialen oder pflegerischen Serviceleistungen gewählt werden. Ziel
ist, Hilfeleistungen aber auch präventiv wirkende Aktivitäten anzu-
bieten, die den Verbleib älterer oder allein lebender Menschen in der
eigenen Wohnung unterstützen. Vergleichbare Leistungen werden
auch von anderen Bremer Wohnungsunternehmen den jeweiligen
Mietern angeboten. Hierin ist ein Lückenschluss zu sehen, angesie-
delt zwischen dem Ansatz des gemeinschaftlichen Wohnens und
Wohnangeboten mit Service, Pflege und Dienstleistung von profes-
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sionellen Anbietern.
Weitere Weitere Akteure für gemeinschaftliches Wohnen sind in Bremen
Akteure breit gefächert. Es gibt einige Vereine als Zusammenschluss von
für gemein-
schaftliches Projektgruppen oder als Vertretung eines Projektes nach Außen.
Wohnen Eine wesentliche Einrichtung ist der Verein kom.fort, Beratungsstelle
für barrierefreies Bauen und Wohnen, der sich mit Wohnmöglich-
keiten im Alter und bei körperlichen Beeinträchtigungen vor allem
unter dem Aspekt der Wohnungsanpassung beschäftigt. Im Jahr
2006 wurde von kom.fort im Auftrag des Senators für Umwelt, Bau,
Verkehr und Europa eine Befragung von Bremer Wohnprojekten
über Vorstellungen, Zielsetzungen und Handlungsbedarfe für ge-
meinschaftliches Wohnen in Bremen durchgeführt. Diese Ausarbei-
tung sollte die Nachfrage erfassen und dazu beigetragen, stärker
für gemeinschaftliches Wohnen als neue Wohnform zu werben und
Modellprojekte in Bremen zu realisieren.
Dachgenos- In der seit März 2008 bestehenden Dachgenossenschaft 'bauen
senschaft
und Leben eG' treffen Akteure zusammen, die mit neuen Genos-
'bauen und
Leben eG' senschaftsmitgliedern auch neue gemeinschaftliche Wohnprojekte
entwickeln möchten.AKTUELL: ERFAHRUNGEN
Und auch einige Bremer und Bremerhavener Wohnungsunterneh- Wohnungs-
unternehmen
men sind mit unterschiedlich starkem Engagement aktiv für gemein-
schaftliches Wohnen am Start. Vorbildliche Beispiele wurden u.a.
in Bremerhaven von der Städtischen Wohnungsgesellschaft mbH
(STÄWOG) realisiert.
Schlussendlich sind zahlreiche Architekturbüros aber auch andere
Beratungs- oder Planungsbüros mit dem Thema befasst und sehen
darin eine spannende Zukunftsaufgabe.
Neben diesen Akteuren weist Bremen eine bunte Szene an Initia-
Wohnen in der
tiven in Straßen und Quartieren auf, die in kleineren Gruppen das
Nachbarschaft
gemeinschaftliche Wohnen in der Nachbarschaft diskutieren und
probieren.
Erfahrungen und Erkenntnisse
Seit etwa 5 Jahren gibt es in Bremen verschiedene Ansätze zur
Realisierung gemeinschaftlicher Wohnprojekte. Gemeinsam mit
Investoren oder Wohnungsunternehmen, getragen durch eine Ge- verschiedene
nossenschaftsgründung oder mit Hilfe einer Dachgenossenschaft, Ansätze in
Bremen
konnten erste Projekte realisiert werden. Durch das Zusammen-
wirken eines Beschäftigungsträgers, der Internationalen Jacobs-
Universität und einer Projektgruppe konnte auch ein Beispiel in
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Bremen-Nord realisiert werden.
Aus der spezifischen Marktlage Bremens und den bisherigen Erfah-
rungen bei der Realisierung gemeinschaftlicher Wohnprojekte las-
sen sich einige wesentliche Konsequenzen zur zukünftigen Unter-
stützung und Weiterentwicklung des gemeinschaftlichen Wohnens
in Bremen formulieren.
• Der wichtigste erste Schritt einer Gruppe ist die Einschät-
zung der finanziellen Möglichkeiten im Abgleich mit den
Vorstellungen, Anforderungen und Wünschen der einzel-
nen Gruppenmitglieder.
Finanzierung
• Wenn dann die Phase des konkreten Erwerbs eines
Grundstücks / einer Immobilie beginnt und die Sicher-
stellung der dafür notwendigen Finanzierung erforderlich
wird geht es 'ans Eingemachte', weil die Ideen und Wün-
sche mit der Realität des Finanzierbaren konfrontiert wer-
den. Viele Projekte in Bremen geraten in dieser Phase ins
Stocken.Viele in Wohnprojekten Engagierte wohnen aktuell zu relativ gün-
stigen Konditionen und sind mit den marktüblichen Kauf- oder Miet-
preisen bei Neubau, vor allem in den von Ihnen gewünschten Lagen
der Stadt (und das sind zumeist die Lagen im höheren Preissegment
wie zum Beispiel Östliche Vorstadt und Schwachhausen), finanziell
häufig überfordert.
• Beim nachbarschaftlichen Wohnen im Quartier bietet
gemein- Bremen gute Voraussetzungen für weitere Innovationen.
schaftliches Einige Konzepte und Initiativen in einzelnen Stadtteilen
Wohnen im
sind in den Startlöchern. Auch dieser Ansatz sollte von
Quartier
Initiativen stärker verfolgt werden und bedarf weiterer
Unterstützung.
• Für ein gemeinschaftliches Wohnen 'unter einem Dach'
ist bei der aktuellen Situation am Bremer Wohnungsmarkt
'unter eine frühzeitige und intensive Informationsphase wichtig,
einem in der das Machbare für die Projekte im Mittelpunkt steht.
Dach'
Damit können die Wünsche und Zielvorstellungen recht-
zeitig an der 'harten Realität' gemessen werden.
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• Der Ausbau der bisherigen Informationen zu einer zentra-
len Informationsstelle innerhalb der Verwaltung, in der die
zentrale Fäden zusammenlaufen, wäre als Ansprechstelle bei in-
Informations-
dividuellen Fragen für die Wohnprojektgruppen hilfreich.
stelle
Auf diese Forderung wurde in Fachveranstaltungen,
Schreiben und Gesprächen mehrfach verwiesen.
• Ein transparentes Angebot von günstigen Grundstücken
oder geeigneten Immobilien in passender Lage und Grö-
ße ist in jedem Fall hilfreich zur Information der Wohn-
projekte. Diese Marktübersicht könnte initiiert von der
Verwaltung von den Akteuren der Immobilienwirtschaft
transparentes
Angebot
erstellt werden. Eine Marktübersicht könnte aber auch als
Rubrik im Immobilienteil der lokalen Presse oder auf ent-
sprechenden Internetseiten von privat angeboten werden.
Eine Zusammenarbeit mit den verschiedenen Akteuren
der Wohnprojekte ist hier denkbar.AKTUELL: RAHMENBEDINGUNGEN
• Ein weiteres Hindernis stellte auch die bisherige Vergabe-
praxis der "Richtlinien zum Verkauf von Grundstücken des
Landes und der Stadtgemeinde Bremen" dar, die über die
Anstalt des öffentlichen Rechts 'Immobilien Bremen' ab- Vergabe
gewickelt wird. Ihr politischer Auftrag, die Grundstücke städtischer
Grundstücke
in der Regel zum Höchstgebot und in festgelegten Fri- und Gebäude
sten zu veräußern, erschwerte bislang eine erfolgreiche
Angebotsabgabe der Wohnprojektgruppen. Hier gibt es
seit November 2008 neue Regelungen zur Vergabe städ-
tischer Grundstücke und Gebäude, die den Zugang von
Wohnprojekten erleichtern sollen (siehe S. 16).
• Eine wichtige Etappe ist auch die Bereitschaft bremischer
Wohnungsunternehmen der ag wohnen mit gemeinschaft-
bremische
lichen Wohnprojekten zu kooperieren. Erste Schritte sind Wohnungsun-
dazu in die Wege geleitet worden, hier zukünftig stärker ternehmen
mit Gruppen und der Verwaltung Projekte zu entwickeln.
Ein Kernproblem ist dabei, dass die Bestandsobjekte die-
ser Unternehmen meistens vermietet sind. Daher werden
hier zumeist nur vereinzelt Wohnungen frei.
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Insgesamt ist für Bremen eine größere Wertschätzung aller Ansätze
seitens der Politik, der Verwaltung und der großen Wohnungsunter-
nehmen für die gemeinschaftlichen Wohnformen wichtig. Eine Reihe Wert-
schätzung
von aktuellen Veröffentlichungen zu diesem Thema in der Tages- aller Ansätze
presse tragen auch dazu bei, das Thema weiter zu transportieren.
Zur Realisierung eines Projektes gehören Mut, Durchblick und Be-
harrlichkeit der Beteiligten auf dem Weg zum Ziel.
Städtische Rahmenbedingungen
Die Unterstützung von gemeinschaftlichen Wohnprojekten ist bun-
desweit ein politisches Thema. Insbesondere in den großen Städten
gibt es unterschiedliche Förderwege für gemeinschaftliches Woh- unter-
schiedliche
nen, z. T. auch in der Variante der Unterstützung von Bauherrenge-
Förderwege
meinschaften bei einzelnen Konversionsprojekten (siehe Tübingen
Südstadt, Freiburg Rieselfeld oder Freiburg Vauban).
Für Modellprojekte kann in Bremen z. B. im Wohnungsbestand
im Rahmen einer Modernisierung oder bei Neubauten eine Wohn-
raumförderung ermöglicht werden, sofern die Bestimmungen und
Regelungen der Sozialen Wohnraumförderung eingehalten werden.
Mit dieser Unterstützung entstand auch z.B. ein "Leuchtturm": dasWohnprojekt der STÄWOG in der Goethestraße in Bremerhaven.
Eine spezielle, über die Wohnraumförderung hinausgehende bzw.
eine dazu gesonderte finanzielle Förderung von Baugemeinschaften/
Gemeinschaftswohnen gibt es in Bremen derzeit nicht.
"Wohnen in Das Handlungskonzept "Wohnen in Bremen - eine generationenge-
Bremen -
rechte Adresse", das vom SUBVE 2006 erarbeitet wurde, formuliert
eine generati-
onengerechte für das Handlungsfeld 'Gemeinschaftliches Wohnen' die Notwen-
Adresse" digkeit einer stärkeren Unterstützung der Wohnprojekte durch die
Verwaltung.
Diese sollte u.a. in Form eines gesonderten Vergabeverfahrens von
städtischen Grundstücken / Bestandsimmobilien durch "Immobilien
Bremen - Anstalt des öffentlichen Rechts" zugunsten der Wohnpro-
jekte erfolgen. Dazu wurden Ende 2008 die "Richtlinien zum Verkauf
von Grundstücken des Landes und der Stadtgemeinde Bremen" um
den Punkt 4. erweitert, der den Verkauf von Grundstücken für Pro-
jekte des gemeinschaftlichen Wohnens umfasst.
Verkauf von Grundstücken
"Für Baugemeinschaften mit dem Ziel gemeinschaftlichen Wohnens
/ gemeinschaftlicher Nutzung sind die Verkaufsverfahren der öffent-
lichen oder beschränkten Ausschreibung - ggfs. unter Berücksich-
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tigung der VOB Teil A - anzuwenden. Es können sowohl ein Höchst-
verlängerte
gebot, ein Mindestgebot oder ein Festpreis zugrunde gelegt werden.
Abgabefrist
Wenn mehrere Kriterien für die Vergabeentscheidung relevant sein
sollen, sind diese zusammen mit ihrer Gewichtung in der Ausschrei-
bung zu benennen. Aufgrund der heterogenen Zusammensetzung
der Baugemeinschaften und der damit verbundenen Schwierig-
keiten, ein Nutzungs-, Bebauungs- oder Finanzierungskonzept ab-
zustimmen, kann die Vergabeentscheidung bis zu 12 Monate nach
erfolgter Ausschreibung getroffen werden."
Danach können zukünftig gesondert für gemeinschaftliche Wohn-
Grundstücke projekte Grundstücke abweichend von einem Höchstgebot ausge-
für
schrieben werden. Des weiteren wird den Projektgruppen mehr Zeit
Wohnprojekte
für die Abgabe eines Angebotes eingeräumt und die Vergabeent-
scheidung soll stärker an der beabsichtigten Nutzung ausgerichtet
werden.
Die Stadt Bremen hat Anfang 2010 eine erste Ausschreibung von 3
Projekten/Grundstücken für gemeinschaftliche Wohnprojekte durch-
geführt und bereitet eine weitere Ausschreibung für das Frühjahr
2010 vor.AKTUELL: RAHMENBEDINGUNGEN
Alle Angebote der Stadt Bremen an Grundstücken und Immobili-
en sind im Internet auf der Seite der "Immobilien Bremen" unter:
www.immobilienportal.bremen.de einzusehen.
Grundsätzlich besteht für alle Gruppen und Interessenten die Not-
wendigkeit, Unterlagen und Informationen zunächst genau darauf-
hin zu prüfen, ob die individuellen Vorstellungen und Interessen
umsetzbar sind. Darüber hinaus ist aber auch von entscheidender individuelle
Bedeutung, gemeinsam zu klären, welche Bedingungen und Ver- Vorstellungen
+
bindlichkeiten damit einhergehen. Bei konkreten Bauvorhaben und
praktische
spezifischen Fragen sind neben Informationen und Hilfestellungen Umsetzung
seitens der Verwaltungen weitere Fachberatungen erforderlich. Das
kann sowohl eine unabhängige Beratung durch ein Architekturbüro,
eine Anlaufstelle für Wohnprojekte sowie eine Finanzierungsbera-
tung sein, die die Fragen der Bezahlbarkeit und Finanzierung solide
prüft und Wege der Realisierung aufzeigt.
Das von kom.fort e.V. als Beratungsstelle für Barrierefreies Bauen
und Wohnen im Januar 2007 veröffentlichte 'Konzept für gemein-
schaftliches Wohnen in Bremen', das aus der Befragung der Wohn-
Beratungs-
projektgruppen entstanden ist, enthält weitere Vorschläge einer stelle 17
stärkeren Unterstützung von Wohnprojekten. Dazu sind veränderte kom.fort e.V.
Rahmenbedingungen erforderlich, die sich vor allem auf eine zen-
trale Bündelung von wesentlichen Informationen innerhalb und au-
ßerhalb der Verwaltung und auf eine Koordination beziehen, wie sie
in diesem Leitfaden zusammengetragen worden sind.
Derzeitig sind innerhalb der Verwaltung bei dem Senator für Um-
welt, Bau, Verkehr und Europa im Referat Städtebau bei Frau Re-
gina Schröder (Kontakt siehe Adressen S.69 ff) Informationen zum
gemeinschaftlichen Wohnen in Bremen erhältlich.GEMEINSCHAFTLICHES WOHNEN
Gemeinschaftliches Wohnen ist auch in Bremen ein wichtiges Stich-
wort, geht es doch darum, neue Wohnformen zu entwickeln. Viele
ältere Menschen sehen darin eine Möglichkeit, nicht allein und ein-
gegenseitige sam, sondern in angenehmer, selbst gewählter Gesellschaft mit der
Hilfe
Möglichkeit gegenseitiger Hilfe zu leben. Sie möchten damit auch
die Abhängigkeit von den eigenen Kindern vermeiden, die zudem
oftmals weit weg wohnen und nicht jederzeit vorbeikommen kön-
nen.
Junge Familien wollen ihren Alltag mit anderen Familien teilen, mit
der Idee, auf ein Verständnis für ihre Lebenssituation und gegen-
seitige Unterstützung vertrauen zu können. Ein buntes Miteinander
verschiedener Generationen und Lebensweisen in selbst gewählter
Nachbarschaft ist das Ziel anderer Gruppen.
Bei aller Vielfalt der Interessen und Vorstellungen: Es besteht der
Wunsch nach einem gut funktionierenden sozialen Netzwerk und
einem hohen Anteil an Selbstorganisation bei gleichzeitig gewähr-
soziale
Netzwerke leisteter Individualität und Privatheit. Eine wesentliche Perspektive
ist ein starkes Miteinander und eine gute Nachbarschaft, die in ver-
schiedensten Lebenslagen gegenseitige Unterstützung im Alltag
und Aufgehobensein in einer Gemeinschaft bedeuten können.
Ein wesentlicher Vorteil gegenüber den üblichen Wohnformen ist:
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die Gemeinschaft beginnt schon vor dem Einzug. Zukünftige Nach-
barinnen und Nachbarn können selbst gewählt werden, ähnlich ge-
sinnte Menschen treffen aufeinander, gegenseitige Unterstützung
Gemeinschaft
und Zusammenarbeit beginnt bereits in der Projektentwicklung.
beginnt vor
dem Einzug Gemeinschaftliches Wohnen bedeutet auch, dass die teilnehmenden
Personen von der ersten Idee an als Mitwirkende beteiligt sind. Art
und Weise des Zusammenlebens werden vom ersten Treffen an in
der Gruppe geregelt. Kommunikations- und Entscheidungsstruk-
turen werden in der Gruppe entwickelt und festgelegt.
Diese Prozesse sind in der Umsetzung oftmals langwierig und an-
strengend. Sie brauchen Engagement, Geduld und langen Atem.
Interessen wollen geklärt, Regelungen und Vereinbarungen für das
zukünftige Zusammenleben getroffen werden. Und auch im gemein-
Toleranz und
Kompromisse samen Alltag sind Konflikte oftmals nicht zu vermeiden. Da sind in
vielen Situationen Kompromissbereitschaft und Toleranz eine wich-
tige Voraussetzung für eine erfolgreiche Nachbarschaft.
Der Gewinn besteht darin, mit Leuten zusammen leben zu können,
mit denen gemeinsam geplant und umgesetzt, gestritten und gefei-
ert wird. Dies ergibt ein besonderes Miteinander, wie es an keiner
anderen Stelle aufgebaut werden kann.GEMEINSCHAFTLICHES WOHNEN: FORMEN
Unterschiedliche Wege
Wie der Wunsch nach gemeinschaftlichem Wohnen umgesetzt wird,
kann ganz unterschiedlich sein. In einem Fall besteht der Wunsch,
in der bestehenden Siedlung mit den alt bekannten Nachbarn die
Nachbarschaft enger zu knüpfen und durch verschiedene Aktivitäten
und gegenseitige Hilfe zu vertiefen. Im anderen Fall entsteht die Idee,
für die Gruppe ein gemeinsames Haus zu bauen, in dem neben den
eigenen Wohnungen auch Räume vorhanden sind, die alle gemein-
sam nutzen können. Wiederum andere Gruppen beschließen, eine
Wohnung oder ein Gebäude von oben bis unten gemeinsam zu nut-
zen. Diese verschiedenen Vorstellungen gemeinschaftlichen Woh-
nens können in zwei Gruppenformen beschrieben werden:
GEMEINSCHAFTLICHES WOHNEN
NACHBARSCHAFTSPROJEKTE WOHNPROJEKTE
in Straßen- in Quartiers-
in Eigentum in Miete
nachbarschaft nachbarschaft
19
Das Nachbarschaftsprojekt
• Umfasst mehrere Gebäude, eine Straße, eine Siedlung
oder interessierte Personen im Quartier und somit eine
deutlich größere Anzahl an Personen, die im Eigentum
oder zur Miete wohnen können.
• Im Mittelpunkt stehen gemeinsame Aktivitäten, gezielte
Aktionen für einen Schwerpunkt (z.B. Förderung des Zu-
sammenlebens verschiedener Generationen oder von
Nachbarschaftshilfe).
• Diese Projekte können auch im Rahmen von Stadtent-
wicklungsprojekten entstehen.
• Werden neue Quartiere geplant, können sich Einzel-
bauherren oder Baugruppen zusammenschließen, um
weiter führende Interessen wie Verkehrsberuhigung,
Ökologisches Bauen oder Infrastruktureinrichtungen zu
verfolgen.Das Wohnprojekt
• Alle Wohnformen, in denen getrennte Haushalte innerhalb
eines Gebäudes oder auch eines Wohnkomplexes eine
geplante Gemeinschaft pflegen.
• Jeder Haushalt hat eine eigene Wohnung.
• Zusätzlich dazu kann es gemeinschaftlich genutzte Räu-
me geben, wie z.B. einen Gemeinschaftsraum, eine Gäs-
tewohnung, Werkstatt, Sauna oder Garten.
• Mitspracheregelungen müssen zwischen den Bewohne-
rinnen und Bewohnern ausgehandelt werden. Ebenso ist
es nötig zu klären, wer die Hausverwaltung übernimmt.
Wenn entschieden wurde, welche Form des gemeinschaftlichen
Wohnens gewünscht wird, sind verschiedene Schritte der Umset-
zung notwendig. Dabei macht es einen wesentlichen Unterschied,
ob gemeinschaftliches Wohnen in einer neuen Form von Nach-
barschaft oder ein Umzug in ein gemeinsam bewohntes Gebäude
überlegt werden. Jedes Projekt erfordert unterschiedliche Umset-
zungsschritte und auch unterschiedliche Beratungsangebote und
20
Kooperationspartner. Die folgenden Informationen sind daher da-
nach gegliedert, welche Form des gemeinschaftlichen Wohnens
umgesetzt werden soll.
Zur leichteren Übersicht werden die jeweils notwendigen Schritte
beschrieben und empfohlene Beratungsangebote für die jeweiligen
Gruppenformen benannt. Somit können interessierte Leserinnen
und Leser direkt zu dem Teil blättern, der für ihre Projektidee rele-
vant ist.
Die Wohnform in einer Wohngemeinschaft wird in dieser Veröffent-
lichung nicht weiter beschrieben, da sie außerhalb studentischer
Zusammenhänge eine eher seltene Wohnform der Generation 50+
darstellt.
Sie gewinnt dagegen an Bedeutung im Rahmen des betreuten Woh-
nens, z.B. für demenzkranke Menschen.NACHBARSCHAFTSPROJEKTE
STRAßEN-/QUARTIERSNACHBARSCHAFT
Gemeinschaftliches Wohnen in Nachbarschaftsprojekten ist eng
verbunden mit den jeweiligen Interessen und Vorstellungen der Be-
teiligten. Gemeinsam ist die Idee, gemeinschaftliches Wohnen auf
sozialen Netzwerken in einer Straße, einer Siedlung oder einem
Stadtteil aufzubauen.
Hierfür ist ein Umzug nicht unbedingt nötig. Vielleicht gibt es schon
langjährige gute nachbarschaftliche Beziehungen in der Straße, die
enger und verlässlicher geknüpft werden könnten. Neue Nachbar-
schaften können aber auch geschaffen werden, wenn Bekannte,
Freundinnen und Freunde gemeinsam in eine Straße oder eine Sied-
alte + neue
lung ziehen. Nachbar-
Ebenso möglich sind auch erweiterte nachbarschaftliche Akti- schaften
vitäten, die z. B. von einer Wohnungsgesellschaft innerhalb einer
Siedlung – zum Beispiel von einem Quartierstreff aus – organisiert
werden. Solche Einrichtungen können langfristig als Katalysatoren
für das Entstehen und Funktionieren von Netzwerken in der Sied-
lung wirken.
Nachbarschaftsgruppen können in erster Linie dazu gedacht sein,
gemeinsame Ausflüge zu unternehmen, Kulturveranstaltungen zu
besuchen oder bisweilen gemeinsam zu essen. Sie können langfri-
stig zu einem sozialen Netz vertieft werden, in dem Unterstützung
21
beim Einkaufen, Krankenbesuche oder Begleitung zu Arztterminen
mitbedacht sind. Ebenso können die Kenntnisse und Fähigkeiten
der einzelnen Teilnehmenden als Kompetenzen in das Netzwerk Netzwerk:
viele
einfließen. Denkbar ist auch, dass gemeinsam Veranstaltungen für
Fähigkeiten +
die Gruppe, aber auch für andere Interessierte organisiert werden, Kompetenzen
so dass der Kreis schrittweise erweitert werden kann. Neben ih-
rer Bedeutung für Geselligkeit und Gemeinschaft im Alltag können
sie langfristig auch zur Unterstützung, Hilfestellung und als soziales
Netzwerk für ein Wohnen im Nachbarschaftsprojekt beitragen.
Da viele verschiedene Menschen einbezogen sind und das Gefüge
insgesamt eher locker ist, braucht ein derartiges Netzwerk längere
Zeit, bis es für die Beteiligten als verlässlich und vertrauenswürdig
wahrgenommen wird. Wer also auf gemeinschaftliches Wohnen in
Nachbarschaften als Unterstützung im Alter setzt, sollte frühzeitig
damit anfangen.Kooperationspartner
Zur Umsetzung unterschiedlicher Ideen für ein Nachbarschaftspro-
jekt ist es notwendig, Kooperationspartner zu suchen. Wird eine
Möglichkeit für einen gemeinsamen Mittagstisch gesucht, sind
z.B. lokale Gastronomie oder Lebensmittelläden Ansprechpartner.
Dienstleistungszentren, Beratungsstellen, die im Stadtteil angesie-
delt sind, könnten entsprechende Angebote unterbreiten. Vielleicht
können auch mit Kultureinrichtungen des Stadtteils spezifische
Veranstaltungen vereinbart werden. Auch größere Träger der Wohl-
fahrtspflege oder Kirchengemeinden sind anzusprechen, wenn es
darum geht, Veranstaltungen zu planen, Räume zu organisieren
oder für die Gruppe Informationen zu erhalten.
Auftreten in der Öffentlichkeit
Gehen die Ideen für ein Nachbarschaftsprojekt über den informellen
Austausch hinaus, kann es erforderlich sein, einen formalen Rah-
men zu finden, um gemeinsam nach außen zu treten. Vielleicht ist
auch ein Treffpunkt nötig, der angemietet werden muss. Ebenso
kann eine Vertretung zur Organisation von Veranstaltungen oder
zum Einsammeln von Spenden sinnvoll erscheinen. Ein möglicher
Weg hierzu ist die Gründung eines Vereins. Je nach Zielsetzung des
22
Vereins können dann auch Institutionen Mitglieder werden.
GEMEINSCHAFTLICHES WOHNEN IN NACHBARSCHAFTSPROJEKTEN –
KOOPERATIONEN UND UNTERSTÜTZUNG
SCHRITTE KOOPERATIONSPARTNER UNTERSTÜTZUNG
Broschüren,
Leitfäden,
Informationen nachbarschaftliche
sammeln Netzwerke,
Beratungsstellen
Interessierte finden
und gemeinsame Bei Bedarf Moderation
Ziele formulieren
Kultureinrichtungen
Beratungseinrichtungen
Gastronomie
Kooperationspartner durch
Kirchengemeinden
suchen Öffentlichkeitsarbeit
Vereine
Wohnungsunternehmen
Wohlfahrtsverbände
Bei Bedarf:
Eine geeignete
Beratungsstellen
Rechtsform wählenWOHNPROJEKTE
WOHNPROJEKTE IM EIGENTUM
Wohnprojekte im Eigentum
Ein Weg, gemeinschaftliches Wohnen zu realisieren, ist gemeinsam
neu zu bauen oder ein Gebäude zu erwerben und umzubauen. Ge-
meinsames Vorgehen ermöglicht es, an vielen Stellen anfallende Ko-
sten zu teilen (Beratung, Grundstück, Gemeinschaftseinrichtungen,
Materialbeschaffung) oder auch durch Eigenleistung Ausgaben zu
vermeiden. Ebenso können gewünschte Qualitätsstandards (z.B. in
Materialverwendung, Energiestandards) in der Gruppe beschlossen wie soll
miteinander
und vereinbart werden. gelebt
Um Projekte durchzuführen, die zu gemeinsamen Wohneigentum werden?
führen sollen, sind verschiedene Schritte sinnvoll. Diese Schritte
sind hier aufgezeichnet, ebenso wie wichtige Inhalte, die dann be-
sprochen und geklärt werden sollten. Trotz dieser chronologischen
Reihe ist es sinnvoll, ein Wohnprojekt in Eigentum realistisch einzu-
schätzen. Eine wichtige Überlegung zu Beginn ist daher, in welcher
formalen Form ein Zusammenleben letztendlich stattfinden soll.
Erste Schritte für Wohnprojekte im Eigentum
Informationen sammeln
Bereits während die Idee reift und erste Vorstellungen formuliert
werden, sollten sich die Interessenten umfassend über Möglich-
23
keiten, Formen und Umsetzungsschritte von gemeinschaftlichem
Wohnen informieren. Hilfreich dazu ist es:
• Beratungsstellen für Wohnprojekte zu nutzen
• Informationsmaterial zu Möglichkeiten und Formen von
gemeinschaftlichen Wohnprojekten im Eigentum zusam-
men zu tragen
• Erfahrungen bestehender Wohnprojekte für die eigene
Idee auszuwerten.
Gruppenbildung und Zielformulierung
Wird die Idee konkreter, kann die Suche nach weiteren Interessier-
ten beginnen, um die gewünschte Gruppengröße zu erreichen. Eine
sorgfältige Entwicklung der Gruppe ist wichtig, damit von Beginn
an ein freundliches und soziales Miteinander erlebt werden kann. In
dieser Phase sind sinnvoll:
• Regelmäßige Gruppentreffen zum gegenseitigen Ken-
nenlernen
• Abstimmung der Interessen, Vorstellungen und Ansprüche• Sorgfältige Klärung der Finanzierbarkeit
• Gemeinsame Besuche bei verschiedenen Wohnpro-
jekten
• Besprechen und Planen von Zeithorizonten, damit der
Projektverlauf absehbar bleibt (z.B. bei nötigem Verkauf
einer vorhandenen Immobilie).
Eine pragmatische Größe der Gruppe erleichtert Abstimmungen
und Vereinbarungen – auch im späteren Zusammenleben. Hilfreich
kann es sein, bereits in dieser Phase eine Gruppenmoderation ein-
zuführen, die den Prozess der Gruppenfindung, Zielentwicklung und
auch der Projektentwicklung begleitet und in Konfliktsituationen
berät.
Im Rahmen der Gruppenfindung ist es wichtig, dass wesentliche
Moderation Vorstellungen über die Form und Inhalte, die mit dem Wohnprojekt
realisiert werden sollen, ausgetauscht und festgehalten werden.
Sind die Entscheidungen soweit gediehen, können gemeinsame
Ziele für ein zukünftiges gemeinschaftliches Wohnen festgelegt
werden. Hierbei kann ein Leitmotiv oder gemeinsames Profil für die
Gruppe hilfreich sein.
24
Zielkriterien
• Neubau, Umnutzung oder Umbau einer bestehenden
Immobilie
• Größe des Projektes, Anzahl der Wohneinheiten und der
Personen
• Altersaufbau und soziale Struktur der Gruppe
• Endgültige Rechtsform bei Einzug
Zuständigkeiten und Erwartungen
• Interne Organisation (Aufgabenverteilung und Entschei-
dungsstrukturen)
• Gemeinschaftsräume und deren Verwaltung und Nutzung
• Pflege der Außenanlagen und Gemeinschaftsflächen
• Zukünftige gemeinschaftliche Aktivitäten
• Erwartungen bezüglich gegenseitiger Hilfe und eventueller
PflegeWOHNPROJEKTE IM EIGENTUM
Ein schriftliches Konzept sowie schriftliche Vereinbarungen tragen
zur Verbindlichkeit der gemeinsamen Ziele bei.
Finanzierung
Schon frühzeitig sollte auch das Thema Finanzierung diskutiert wer-
den. Ein vertrauensvoller und offener Umgang mit diesem Thema
ist notwendig, um eine realistische finanzielle Basis für die Gruppe
herstellen zu können. Zu klären sind:
• Vorhandenes Eigenkapital
• Fördermöglichkeiten
• Realistische Vorstellung zur Höhe der
tragbaren Wohnkosten und Belastungen
• Höhe der Gesamtkosten
• Finanzierung der Gemeinschaftsflächen
• Möglichkeiten einer Fremdfinanzierung.
In dieser Phase sollte eine umfassende Finanzierungsberatung in
Anspruch genommen werden, auch wenn sie eventuell Kosten ver-
Finanzierungs-
ursacht. Wie die Gruppenmoderation ist auch eine sorgfältige Bera- beratung 25
tung in Fragen der Finanzierung eine zusätzliche Ausgabe der Grup-
pe, die langfristig dazu beiträgt, im Projektverlauf Geld zu sparen.
Grundstück / Immobilie
Die Suche nach einem geeigneten Grundstück oder Objekt kann ei-
nen längeren Zeitraum beanspruchen und erfordert daher von allen
Beteiligten Ausdauer. Diese Suche kann durch die Gruppe erfolgen,
es kann aber auch ein Makler von der Gruppe beauftragt werden.
Gibt es Grundstücke oder Immobilien, die für das Projekt in Frage
kommen, sind mehrere Fragen zu klären:
• Kontakt mit Grundstücks- bzw. Hauseigentümer knüpfen
• Angaben über Größe und Verfügbarkeit
• Angaben zu allen Kosten in Erfahrung bringen (Erwerbs-
kosten, Grundsteuer, Kosten für etwaige Vermittler,
daraus resultierende monatliche Belastungen etc.)
• Bei Auswahl eines Baugrundstücks: Auskunft über die
Bebaubarkeit des Grundstücks (z.B. Bebauungsplan)
hinsichtlich der gemeinschaftlichen Bebauung• Bei einem Objekt im Bestand: Auflagen für den Umbau
(z.B. Denkmalschutz / bauordnungsrechtliche Aspekte)
• Das Grundbuch mit den einzelnen Abteilungen einsehen,
welche rechtlichen Einzelpunkte oder Verbindlichkeiten
dort enthalten sind.
Beteiligung an Planung und baulicher Umsetzung
Gemeinsame Wohnprojekte haben den Vorteil, dass bereits in der
Planung und später in der baulichen Umsetzung mitgewirkt werden
kann. In dieser Phase sind verschiedene Fragen gemeinsam zu be-
sprechen und zu klären, wie z.B.:
• Grundrisse der Wohnungen
• Formen der inneren Erschließung
• Unterkellerung oder nicht
• Vorhandensein und Anzahl von Gemeinschaftsräumen
• Vorhandensein und Anzahl von Nebengebäuden (Gara-
gen, Schuppen)
• Gestaltung von Außenanlagen
26 • Gewünschte bauliche Standards (z. B. Barrierefreiheit,
Generationengerechtigkeit, Energieeffizienz, Materialver-
wendung)
• Mögliche Reduktion der Baukosten durch Eigenleistung
• Umfang der individuellen Eigenleistungen.
Spätestens in dieser Phase sollte eine Architektin oder ein Archi-
tekt eingebunden werden, um die verschiedenen Vorstellungen in
konkrete Pläne umzuwandeln. Ausführungsplanungen und Kosten-
Architektin / schätzungen müssen erstellt werden, erste Kontakte zu Baufirmen
Architekt sind notwendig. Im Weiteren müssen Ausschreibungen verfasst,
versandt, Angebote geprüft und Aufträge vergeben werden. Archi-
tektin bzw. Architekt sollten neben fachlicher Kompetenz auch Er-
fahrungen mit der Begleitung von Wohnprojektgruppen vorweisen
können, da in dieser Phase viel kommunikatives Geschick erforder-
lich ist. Auch diese fachliche Beratung und Begleitung kostet, macht
sich aber langfristig unbedingt bezahlt.
Generalunter- Wahlweise kann die Gruppe die Leistungen auch an ein Generalun-
nehmen ternehmen vergeben, das Objekt schlüsselfertig herzustellen.WOHNPROJEKTE IM EIGENTUM
Rechtsformen in der Bauphase
Schon vor der Bauphase werden die ersten formalen Schritte der
Gruppenbildung notwendig. Da gemeinsame Geschäfte getätigt,
Verträge geschlossen und verbindliche Vereinbarungen eingegan-
gen werden, braucht es eine gemeinsame Rechtsform. Diese un-
terscheidet sich aus verschiedenen Gründen jedoch von der zu- Bau (herren) -
künftigen Rechtsform der Gruppe. Je nach Interessenslage in der gemeinschaft
oder
Bauphase gibt es zwei Möglichkeiten des Zusammenschlusses: die Baugruppe?
Bau(herren)gemeinschaft und die Baugruppe. Die übliche Rechts-
form ist in beiden Fällen die Gesellschaft bürgerlichen Rechts
(GbR).
Eine weitere Rechtsform ist die Genossenschaft, bei der Eigentums-
anteile und gleichzeitig Miete möglich sind. Bevor mit dem Bau be-
gonnen wird, müsste eine neue Genossenschaft gegründet oder
Anschluss an eine bestehende Genossenschaft gesucht werden.
Bau(herren) gemeinschaft
Ein Zusammenschluss zu einer Bau(herren)gemeinschaft erfolgt
dann, wenn ein Gebäude gemeinsam neu gebaut oder umgebaut
werden soll. Spätestens wenn ein Grundstück oder eine passende
Immobilie gefunden sind, ist es sinnvoll, die Gemeinschaft formal
27
festzulegen. Die Gemeinschaft handelt zusammen, beauftragt eine Planungs-
Architektin / einen Architekten für die Beratung und beauftragt zu- gesellschaft
meist auch einzelne Gewerke in der Bauphase. Da die Bau(herren)
gemeinschaft schon frühzeitig gemeinsam handeln muss (Archi-
tektenbeauftragung, Bodengutachten, Auswahl weiterer Mitglieder
etc.), braucht sie eine Rechtsform.
Für diesen Schritt wird üblicherweise eine Planungsgesellschaft in
Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gegründet. Die
GbR hat den Vorteil, dass sie relativ unkompliziert und ohne Notar
geschlossen werden kann. Ihr Nachteil ist, dass alle Mitglieder un-
tereinander mit ihrem vollständigen Vermögen haften.
Baugruppe
Besteht gemeinsames Interesse an einem Grundstück, dieses soll
aber geteilt und im Einzeleigentum bebaut werden, wird eine Bau-
gruppe gegründet. Der Unterschied zur Baugemeinschaft besteht
darin, dass jeder Realeigentum erwirbt und sich mit seinen Nach-
barn weniger abstimmen muss als bei der Wohnungseigentümer-
gemeinschaft. Bauparzellen entstehen in diesem Fall aber erst nach
der Aufteilung des vorhandenen Grundstücks. Diese Teilung wirdweniger zumeist von den Käufern im Rahmen des notariellen Grundstücker-
Absprache
werbs veranlasst.
Gibt es jedoch noch nicht genug Käufer, um alle Parzellen neu zu
bebauen, empfiehlt sich in diesem Zusammenhang die Gründung
einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), in der dann auch eine
Festlegung der Parzellen erfolgen kann. Später hinzukommende
Kaufinteressenten dürfen dann nur noch unter den übrig gebliebe-
nen Parzellen auswählen.
Eingetragene Genossenschaft
Die eingetragene Genossenschaft ist ein wirtschaftlicher Verein, mit
dessen Hilfe gemeinschaftliches Bauen und Wohnen finanziert wird.
Der finanzielle Grundstock entsteht durch Anteile, die von den Mit-
gliedern als Kapitalanlage eingezahlt werden. Mit der Mitgliedschaft
in einer Genossenschaft sind lebenslanges Wohnrecht und günstige
Mieten verbunden. Damit entsteht eine Doppelrolle – die Bewohne-
Mieter und rinnen und Bewohner sind zugleich Vermieter und Mieter.
Vermieter in Bei kleinen Genossenschaften ist oftmals aus ökonomischen Grün-
einer Person
den der Anschluss an eine Dachgenossenschaft sinnvoll, wenn zum
Beispiel auch Bürgerinnen und Bürger eingebunden werden sollen,
die über geringere Einkommen verfügen. Für die Finanzierung eines
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Projektes wird das Gesamtvermögen der Genossenschaft geprüft
und nicht die Einzelanteile der Genossenschafter. Ebenso haftet die
Genossenschaft mit ihrem Vermögen, die Genossenschafterinnen
und Genossenschafter haften mit ihren Anteilen und gegebenenfalls
mit einem zuvor vereinbarten Haftsummenzuschlag.
Eine Genossenschaft wird rechtsfähig durch eine kostenpflichtige
Prüfung eines Genossenschaftsverbandes und den Eintrag in ein
Genossenschaftsregister. Die Prüfung wird in regelmäßigen Abstän-
den wiederholt und gewährleistet eine ordnungsgemäße Geschäfts-
führung und Buchhaltung.Sie können auch lesen
