Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Verden Teilbericht Gemeinde Dörverden - Gemeinde Dörverden 2017
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Wohnraumversorgungskonzept für
den Landkreis Verden
Teilbericht Gemeinde Dörverden
Stand: 22.02.2018
Gemeinde Dörverden
2017Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Verden
Teilbericht Gemeinde Dörverden
Auftraggeber und Ansprechpartner
Landkreis Verden
Der Landrat
Stabstelle Planung
Lindhooper Straße 67 | 27283 Verden (Aller)
Volker Lück
Telefon: 04231-15-335
E-Mail: volker-lueck@landkreis-verden.de
Karin Vesper
Telefon: 04231-15-205
E-Mail: Karin-Vesper@landkreis-verden.de
Bearbeitung
protze + theiling GbR
Am Hulsberg 23 | 28205 Bremen
Telefon: 0421-178647-70
E-Mail: post@pt-planung.de
Web: pt-planung.de
in Arbeitsgemeinschaft mit
akp_ Stadtplanung + Regionalentwicklung
Brandt Höger Kunze PG
Friedrich-Ebert-Straße 153 | 34119 Kassel
Telefon: 0561-70048-68
E-Mail: post@akp-planung.de
Web: akp-planung.de
Dipl.-Ing. Uwe Höger | akp_
Dipl.-Ing. Tim König | akp_
M.A. Lisa Morgenschweis | p+t
Dipl.-Ing. Christoph Theiling | p+t
22.02.2018Inhalt
1 Einleitung ....................................................................................................................... 1
Aufgabe und Ziel des Wohnraumkonzepts .............................................................. 1
Aufbau..................................................................................................................... 2
Regionale Einordnung, Gemeindestruktur ............................................................... 3
2 Demografieprofil ............................................................................................................. 6
2.1. Bevölkerungsentwicklung ........................................................................................ 6
2.2. Wanderungsbewegungen........................................................................................ 9
2.3. Bevölkerungsprognose...........................................................................................10
2.4. Prognose der Altersstruktur ....................................................................................13
2.5. Prognose der Haushaltszahlen ..............................................................................13
3 Wohnungsmarktentwicklung ..........................................................................................15
3.1. Wohnungs- und Gebäudebestand ..........................................................................15
3.2. Haushalte und Wohnungsgrößen ...........................................................................18
3.3. Bautätigkeit ............................................................................................................19
3.4. Angebotslage auf dem Eigentumsmarkt .................................................................20
3.5. Angebotslage auf dem Mietwohnungsmarkt ...........................................................22
3.7. Flächenpotenziale und Infrastruktur .......................................................................23
4 Wohnraumversorgung für einkommensschwache Haushalte ........................................26
4.1. Haushalte mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein ...............................26
4.2. Empfänger*innen von Leistungen nach SGB II und SGB XII ..................................26
4.3. Wohngeldempfänger*innen ....................................................................................27
4.4. Empfänger*innen von Leistungen nach dem AsylbLG und Geflüchtete ..................28
4.5. Quote der einkommensschwachen Haushalte........................................................28
4.6. Menschen mit Behinderungen ................................................................................29
4.7. Bestand an belegungsgebundenem Wohnraum .....................................................29
4.8. Wohnraum für geflüchtete Menschen .....................................................................31
4.9. Wohnraum zu angemessenen Kosten für Bedarfsgemeinschaften nach SGB II .......
und SGB XII ...........................................................................................................31
5 Wohnungsbedarfsprognose ..........................................................................................32
5.1. Methodik der Bedarfsprognose ..............................................................................32
5.2. Quantitative Bedarfe: Übersicht ..............................................................................35
5.3. Quantitative Bedarfe: Wohnraum für geflüchtete und asylsuchende Menschen .....36
5.4. Qualitative Bedarfe: Wohnungsgrößen und Preissegmente ...................................38
5.5. Qualitative Bedarfe: Altenwohnen, barrierefreier Wohnraum ..................................42
6 Fazit und Handlungsempfehlungen ...............................................................................43
7 Abkürzungsverzeichnis..................................................................................................47
8 Literatur und Quellen .....................................................................................................48Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Verden – Teilbericht Dörverden Seite 1
1 EINLEITUNG
Aufgabe und Ziel des Wohnraumkonzepts
Seit dem Tiefpunkt in den Jahren 2008 und 2009 sind steigende Neubauzahlen von Woh-
nungen in Niedersachsen zu verzeichnen. Der Neubau von preiswerten, geförderten Woh-
nungen steigt jedoch nicht im selben Maße wie der Neubau auf dem freien Wohnungsmarkt.
Im Vergleich zum Jahr 2008 sind bezogen auf das gesamte Bauvolumen die neuen, geför-
derten und zweckgebundenen Wohnungen anteilig zurückgegangen. Auch der sogenannte
Sickereffekt, womit das Freimachen einer preiswerten Bestandswohnung nach einem Umzug
in eine neu errichtete, höherpreisige Wohnung gemeint ist, kommt nachweislich der Versor-
gung einkommensschwacher Haushalte mit preisgünstigem Wohnraum nicht zugute. Zudem
ist seit 2009 eine steigende Zahl der aus Kriegs- und Krisengebieten Flüchtenden zu ver-
zeichnen, deren Zahl 2015 einen Höhepunkt erreicht hatte und von denen ein größerer Teil
in Deutschland bleiben wird und günstigen Wohnraum benötigt.
Der nach wie vor aktuelle Bedarf an günstigem Wohnraum, verbunden mit dem Herausfallen
etlicher belegungsgebundener Wohnungen aus der Bindungsfrist, hat zu einer Neuorientie-
rung und Verstärkung der Förderung des sozialen Wohnungsbaus in Niedersachsen geführt.
In Niedersachsen ist die Vergabe von Fördermitteln für den sozialen Wohnungsbau (die so-
genannte Objektförderung) an ein schlüssiges Wohnraumversorgungskonzept gebunden:
„Für alle Fördermaßnahmen muss ein kommunales Wohnraumversorgungskonzept vorge-
legt werden. Es sollte Aussagen zur Bestandsaufnahme und Bedarfsprognose für den örtli-
chen Wohnungsmarkt – darunter zur sozialen Wohnraumversorgung und zum Neubaubedarf
– treffen und Zielsetzungen, Handlungsempfehlungen und Maßnahmen für die örtliche
Wohnraumversorgung enthalten.“ (NBank, Internetseite, 26.10.2015)
Der Einsatz der Fördermittel ist an bestimmte Bedingungen gekoppelt. Die geförderten Woh-
nungen dürfen nur an Haushalte vermietet werden, deren Gesamteinkommen bestimmte
Einkommensgrenzen nicht übersteigen. Die Zweckbestimmung der Wohnungen ist auf eine
Dauer von 20 Jahren festgesetzt. Wird der im Jahr 2017 eingeführte Tilgungsnachlass in
Anspruch genommen, erhöht sich der Zeitraum der Zweckbestimmung auf 30 Jahre. Sie
beginnt, wenn die Wohnung bezugsfertig ist. Seit dem Herbst 2015 ist die mögliche Nutzung
des Wohnraums für Geflüchtete neu. Nach Bezugsfertigkeit der Wohnung ist eine zeitlich
flexible Vornutzung als Wohnraum für Flüchtlinge für eine Dauer bis zu 10 Jahren möglich.
(NBank, Produktinformation, Stand 02.05.2017)
Die vereinbarte Miete ist ab Bezugsfertigkeit für die Dauer von drei Jahren festgeschrieben
(Nettokaltmiete). Für Berechtigte nach § 3 Abs. 2 NWoFG (untere Einkommensgrenze) sind
dies 5,60 €, für Berechtigte nach § 5 Abs. 2 DVO-NWoFG (erhöhte Einkommensgrenze)
7,00 € je qm Wohnfläche und Monat (NBank, Produktinformation, Stand 02.05.2017).
Das hier vorliegende Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Verden bildet einer-
seits – auf der formalen Ebene – die Voraussetzung für eine mögliche Förderung des sozia-
len Mietwohnungsbaus durch das Land Niedersachsen. Andererseits soll das Konzept aber
auch – im politischen Bereich – eine mögliche abgestimmte, nachhaltige VorgehensweiseSeite 2 Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Dörverden
bei der Errichtung von bezahlbaren Mietwohnungen unterstützen. Ziel des Wohnraumver-
sorgungskonzeptes ist demnach, eine quantitative und qualitative Einschätzung zum Bedarf
an kostengünstigem Mietwohnraum aus vorhandenen Bestandsdaten und Prognosen zu
erarbeiten und dafür geeignete Handlungsempfehlungen zur Umsetzung zu entwickeln.
Grundlagen für das Wohnraumversorgungskonzept sind u.a. die Einwohnerstatistik der Ge-
meinde, welche teilweise aufgeschlüsselt nach Ortsteilen und Altersstruktur vorliegt, weiter-
hin die Zahlen zum Wohnraumbestand, der Bautätigkeit der letzten Jahre wie auch der
zweckgebundenen Wohnungen. Mit Hilfe der Bevölkerungs- und Haushaltsprognose, er-
gänzt durch das Demografie- und Sozialprofil, sowie durch Gespräche mit Akteuren im Woh-
nungsmarkt wurde der voraussichtliche Bedarf an günstigem Wohnraum in den Kommunen
des Landkreises Verden ermittelt.
Die Städte Achim und Verden verfügen jeweils bereits über ein Wohnraumversorgungskon-
zept. Für den gesamten Landkreis Verden wird hiermit ein Wohnraumversorgungskonzept
vorgelegt, welches die bereits bestehenden Konzepte berücksichtigt und für die übrigen
6 Kommunen – Dörverden, Kirchlinteln, Langwedel, Ottersberg, Oyten und Thedinghausen
(SG) – jeweils kommunale Konzepte als Teilberichte enthält.
Auf Ebene des Kommunalverbunds Bremen/Niedersachsen e.V., dem im Landkreis die Ge-
meinden Ottersberg, Oyten, Thedinghausen und die Städte Achim und Verden angehören,
wird derzeit eine regionale Wohnungsmarktbeobachtung und –strategie erarbeitet. Der Zwi-
schenbericht dieses Projekts soll Mitte 2018 vorliegen.
Aufbau
Das Wohnraumversorgungskonzept (Teilbericht für die Gemeinde Dörverden) beginnt in Ka-
pitel 1.3 mit einer regionalen Einordnung und einer Übersicht über die Gemeinde.
Im Demografieprofil (Kapitel 2) wird die Einwohner- und Haushaltsentwicklung in Dörverden
betrachtet. Dazu dient die Darstellung der vorhandenen Bevölkerungsprognosen ebenso wie
die Darstellung der Alterung der verschiedenen Altersklassen bis zum Jahr 2020 und 2025
(sowie tendenziell 2030).
Dem gegenüber gestellt werden im Kapitel 3 der Wohnungsbestand und die Angebotsent-
wicklung auf dem Wohnungsmarkt. Dafür werden der Wohnungsbestand und die Bautätig-
keit (Baugenehmigungen und -fertigstellungen) differenziert nach Haustypen und nach Nut-
zung der Wohneinheiten ermittelt und dargestellt. Eine Analyse von Haushaltsgrößen und
Wohnungsgrößen auf Basis der Zensusdaten gibt Hinweise darauf, welche Wohnungsgrö-
ßen besonders stark nachgefragt werden. Für den Wohnungsbestand und die Bautätigkeit ist
auch das Preisniveau im Eigentumsmarkt wie das Mietniveau relevant. Beides wird u.a. auf
Basis der Daten der Grundstücksmarktberichte betrachtet.
Im Kapitel 4 wird die derzeitige Wohnraumversorgung von einkommensschwachen Haushal-
ten in Dörverden dargestellt. Für den Bedarf werden die Leistungsempfänger*innen nach
SGB und AsylbLG sowie die Empfänger*innen von Wohngeld berücksichtigt. Ergänzt wird
der Bedarf noch durch Menschen mit einem niedrigen Einkommen, die ebenso auf eine kos-
tengünstige Wohnung angewiesen sind.
Das Angebot an kostengünstigen Mietwohnungen wird über die zweckgebundenen Woh-
nungen und einem abzuschätzenden Anteil von Wohnungen mit einer günstigen Miete derWohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Verden – Teilbericht Dörverden Seite 3
auf dem Wohnungsmarkt verfügbaren Bestände ermittelt. Eine Stichprobe der Wohnungsan-
gebote gibt Auskunft über die auf dem Markt angebotenen preiswerten Wohnungen. Dabei
sind dann auch Einschätzungen durch Wohnungsmarktakteure ergänzende Indizien.
Das Kapitel 5 beinhaltet die Wohnungsbedarfsprognose für die Gemeinde Dörverden. Um
aus den beiden Parametern zu Bedarf und Angebot und die nach Größe sowie nach Eigen-
tum oder Miete differenzierte Menge an neuen Wohnungen ermitteln zu können, sind die
Faktoren der Entflechtung (prognostizierte Verringerung der Haushaltsgrößen, die zum
Mehrbedarf an Wohnungen führt) und der Ersatzbedarf (Neubau für abgerissene, nicht mehr
genutzte Wohnungen) darzustellen und dem Bedarf hinzuzurechnen. Für die Ermittlung einer
Größenordnung des Bedarfs und des hierfür angemessenen Angebots im Bereich der Miet-
wohnungen sind die allgemeinen Zahlen der demografischen Prognose und der sozialen
Kenndaten auf dieses Teilsegment des Wohnungsmarktes herunter zu brechen. Als Teil der
quantitativen Prognose ist die Betrachtung des Wohnraumbedarfs geflüchteter Menschen
nach wie vor von Bedeutung. Die quantitative Bedarfsprognose wird um die qualitative Be-
trachtung zu Wohnungsgrößen und Preissegmenten, Altenwohnen und barrierefreiem Wohn-
raum ergänzt.
Im Anschluss an die Bedarfsprognose werden im Kapitel 6 auf Basis der Analyse und Prog-
nose Handlungsempfehlungen gegeben.
Regionale Einordnung, Gemeindestruktur
Die Gemeinde Dörverden bildet den Südzipfel des Landkreises Verden und grenzt im Süden
an den Landkreis Nienburg/Weser, im Südosten an den Heidekreis und im Norden an die
Stadt Verden und die Gemeinde Kirchlinteln. In Dörverden leben ca. 9.000 Menschen, damit
ist die Gemeinde die bevölkerungsärmste Kommune im Landkreis. Siedlungsstrukturell ist
Dörverden auch im Vergleich zu den anderen Gemeinden des Landkreises als ländlich zu
bezeichnen. Die beiden Ortsteile Dörverden und Stedorf gehen siedlungsstrukturell ineinan-
der über und bilden zusammen faktisch einen Kernort mit etwa 4.600 Einwohner*innen. Seit
der Gebietsreform 1972 gehören der Einheitsgemeinde insgesamt 10 Ortschaften an, zu
welchen zum Teil weitere Ortsteile angehören.
Dörverden liegt zwischen den Flüssen Aller und Weser, welche das Gemeindegebiet jeweils
westlich und östlich begrenzen. Der Kernort befindet sich etwa 10 km südlich der Kreisstadt
Verden und ist über die Bundesstraße 215 an die Nachbarstadt sowie an das überörtliche
Verkehrsnetz angebunden. Vom Bahnhof Dörverden aus sind Hannover, Verden und Bre-
men sowie Leer und Bremerhaven direkt mit dem Regionalverkehr erreichbar.Seite 4 Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Dörverden
Tabelle 1: Bevölkerungszahl der Dörverdener Ortschaften (Quelle: Gemeinde Dörverden, Einwohnermeldeamt)
Ortschaft Einwohner*innen
Ahnebergen 221
Barme 918
Barnstedt 51
Diensthop 51
Dörverden 2.878
Hülsen 1.034
Stedebergen 278
Stedorf 1.767
Wahnebergen 653
Westen 1.213
Der Hauptort Dörverden ist das infrastrukturelle Zentrum der Gemeinde, hier finden sich so-
wohl Einkaufsmöglichkeiten, soziale Einrichtungen, die Grundschule und die Oberschule
sowie der Bahnhof. Kindergärten sind darüber hinaus auch in Wahnebergen, Barme und
Westen/Hülsen (gemeinsame Einrichtung) vorhanden. In Westen gibt es eine Grundschule,
weiter verfügt die Grundschule Dörverden über eine Außenstelle in Barme. Das Mehrgenera-
tionenhaus in Westen sowie das Kulturgut Ehmken Hoff in Dörverden sind weitere wichtige
soziale Einrichtungen in Dörverden.
Tabelle 2: vorhandene Infrastruktur in den Ortschaften (eigene Erhebung 20171)
Vorhandene Infrastruktur Ortschaft
Kindergärten Dörverden 2x, Wahnebergen, Westen/Hülsen, Barme
Grundschulen Dörverden, Barme (Außenstelle), Westen
Weiterführende Schulen Dörverden
Bahnhöfe/Bahnhaltepunkte Dörverden
SB-Märkte / Lebensmittelläden Dörverden 3x
1Abfrage der Lebensmittelmärkte bei Rewe, Edeka, Lidl, Aldi, Kaufland, NP-Discount, Netto und
Landkreis Verden NavigatorWohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Verden – Teilbericht Dörverden Seite 5 Abbildung 1: Übersichtsplan der Gemeinde Dörverden und den Infrastruktureinrichtungen (Quelle: eigene Erhe- bung 2017) Von den in Dörverden arbeitenden, sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wohnen etwa 44 % vor Ort. Dieser Wert ist höher als in allen anderen kreisangehörigen Kommunen, aller- dings bietet diese Gemeinde absolut gesehen auch die wenigsten Arbeitsplätze im Land- kreis. Das Pendler*innensaldo ist deutlich negativ, d.h. es pendeln 1.450 Beschäftigte mehr aus der Gemeinde heraus als herein. Die Schließung der Bundeswehrkaserne im Ortsteil Barme im Jahr 2003 stellt einen wirtschaftlichen Einschnitt für die Gemeinde dar, auch weil der Kaufkraftverlust negative Auswirkungen auf andere Dörverdener Betriebe hatte. Die ehema- lige Kaserne ist inzwischen abgerissen. Eine Teilfläche wird seit 2010 vom Wildpark „Wolfscenter“ genutzt, weitere Flächen sollen als Gewerbe- und Industriegebiet mit Gleisan- schluss genutzt werden unter anderem durch die Gleisbaufirma Wiebe. Der Wasserübungs- platz der Bundeswehr wird durch das Technische Hilfswerk nachgenutzt. Ein wichtiger Arbeitgeber in Dörverden ist das NORKA-Werk in Hülsen, in dem Leuchten produziert werden. Von den Auspendler*innen arbeiten etwa 56 % in anderen Kommunen des Landkreises Ver- den, was ein vergleichsweise hoher Anteil ist. Bei den Einpendler*innen sind die Pendelbe-
Seite 6 Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Dörverden
ziehungen innerhalb des Landkreises nicht so stark, von allen Einpendler*innen kommen
36 % aus anderen kreisangehörigen Kommunen zum Arbeiten nach Dörverden.
Es wird deutlich, dass die Wirtschaftskraft und das Arbeitsplatzangebot in Dörverden ver-
gleichsweise gering ist, dies ist auch an der Quote der einkommensschwachen Haushalte
ablesbar (siehe Kapitel 4). Gleichzeitig weist die Pendelstatistik auch auf die Potenziale der
Gemeinde als ländlicher Wohnstandort hin.
Tabelle 3: Pendler*innen- und Beschäftigtenstatistik (Quelle: LSN; Stichtag 30.06.2015)
Pendler*innensaldo
sozialversicherungspflichtig Pendler*innen-
je 1.000 Beschäftig-
Beschäftigte am Arbeitsort saldo
te am Arbeitsort
Lk Verden 44.008 -7.134 -160
Gemeinde 1.338 -1.935 -1.450
Dörverden
2 DEMOGRAFIEPROFIL
2.1. Bevölkerungsentwicklung
Wie überall im Landkreis ist die Bevölkerung auch in Dörverden in den neunziger Jahren
deutlich angewachsen. Mit etwa 9.700 Einwohner*innen ist in den frühen 2000er Jahren ein
Höhepunkt erreicht worden. Danach folgte eine Phase des Bevölkerungsrückgangs, der in
Dörverden aufgrund des Bundeswehrabzuges besonders stark ausgefallen ist2. Ein Rück-
gang von ca. 700 Einwohner*innen wurde durch den Bundeswehrabzug verursacht. Seit et-
wa dem Jahr 2014 hat sich die Bevölkerungszahl ungefähr bei 9.000 Personen stabilisiert.
Zum Stand 31.12.2015 lebten gemäß Landesstatistik 8.993 Menschen in Dörverden, zum
Stand Oktober 2016 verzeichnet die Statistik noch einmal knapp 50 Personen mehr3, in ähn-
lichen Größenordnungen bewegen sich auch die Zahlen des Einwohnermeldeamts für die
Jahre 2016 und 2017.
2 Zudem hat der Zensus 2011 zu einer deutlichen Korrektur der Bevölkerungszahl nach unten geführt.
3 Die Einwohner*innenzahlen zum Stichtag 31.12.2016 können nach Angaben des LSN voraussicht-
lich erst Anfang 2018 bereitgestellt werden.Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Verden – Teilbericht Dörverden Seite 7
9.800
9.600
9.400
9.200
9.000
8.800
8.600
8.400
1996
2003
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung Gemeinde Dörverden (Quellen: LSN; eigene Darstellung)
Die Bevölkerungsentwicklung auf Ebene der Ortschaften seit dem Jahr 2010 zeigt in den
meisten Fällen eine gleichbleibende oder leicht wachsende Tendenz. In Wahnebergen und
Stedebergen sind zuletzt neue Baugebiete entstanden, welche nach anfänglichen Vermark-
tungsschwierigkeiten aufgesiedelt wurden, was zu einem Bevölkerungswachstum in den Or-
ten geführt hat.
Stedorf und Dörverden sind die größten Ortschaften der Gemeinde und sind als zusammen-
gewachsene Orte ohne erkennbare Grenze das Entwicklungszentrum Dörverdens. Barme,
Hülsen und Westen stellen mit jeweils rund 1.000 Einwohner*innen und einem Grundange-
bot an sozialer Infrastruktur sowie Gewerbestandorten die nächstgrößeren Ortschaften dar.
Durch den Bundeswehrabzug kam es Anfang der 2000er Jahre vor allem in Barme zu einem
Rückgang von etwa 700 Einwohner*innen. Die Wohnsiedlung am Lärchenweg mit Ge-
schosswohnungsbau in Barme steht seitdem mehrheitlich leer.
3.500
3.000 2010
2.500 2011
2012
2.000
2013
1.500 2014
1.000 2015
2016
500
2017
0
Hülsen Westen Stedorf Dörverden
Abbildung 3: Bevölkerungsentwicklung der größeren Ortschaften (>1.000 EW) der Gemeinde Dörverden (Quelle:
Gemeinde Dörverden; eigene Darstellung)Seite 8 Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Dörverden
1.000
900
800 2010
700 2011
600 2012
500 2013
400 2014
300 2015
200 2016
100 2017
0
Ahnebergen Stedebergen Wahnebergen Barme
Abbildung 4: Bevölkerungsentwicklung der mittelgroßen Ortschaften Dörverdens (200 bis 1.000 EW) (Quelle:
Gemeinde Dörverden; eigene Darstellung)
70
2010
60
2011
50
2012
40
2013
30
2014
20
2015
10
2016
0
Barnstedt Diensthop 2017
Abbildung 5: Bevölkerungsentwicklung der kleinen Ortschaften Dörverdens (Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Verden – Teilbericht Dörverden Seite 9
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2000
2005
2010
2015
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2001
2002
2003
2004
2006
2007
2008
2009
2011
2012
2013
2014
Abbildung 6: Entwicklung der ausländischen Bevölkerung in der Gemeinde Dörverden (Quelle: LSN)
2.2. Wanderungsbewegungen
Die Analyse der Bevölkerungssalden der letzten 10 Jahre zeigt in Dörverden einerseits die
Auswirkungen des demografischen Wandels, andererseits eine Überlagerung von Zu- und
Abwanderungstendenzen.
Das natürliche Bevölkerungssaldo (Geburten minus Sterbefälle) war in den letzten Jahren
durchgängig negativ und führte zu Bevölkerungsverlusten von bis zu 60 Personen pro Jahr.
Diese auch im Vergleich zu anderen Kommunen deutlicher bemerkbare demografische
Wandel ist aber auch durch das Kreisaltenheim und die Seniorenwohnanlage in Dörverden
beeinflusst.
Das Wanderungssaldo, d.h. die Summe aus Fort- und Zuzügen, bestimmt in stärkerem Ma-
ße die Änderung der Bevölkerungszahl und kann die natürlichen Bevölkerungsverluste zum
Teil ausgleichen. Die Wanderungsbewegungen schwanken allerdings recht stark, sie sind
z.B. unter anderem von klein- und großräumigen konjunkturellen Entwicklungen, politischen
Entscheidungen oder der Bautätigkeit in der Gemeinde abhängig. In den Jahren 2010, 2012,
2014 und 2015 gab es einen Wandungsüberschuss in die Gemeinde, der in den letzten bei-
den Jahren auch zu einem geringen Wachstum der Bevölkerung insgesamt geführt hat. Es
ist davon auszugehen, dass diese Tendenz sich auch im Jahr 2016 fortgesetzt hat.Seite 10 Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Dörverden
100
50
0
Wanderungssaldo
-50
natürliches
Bevölkerungssaldo
-100
Bevölkerungssaldo
insgesamt
-150
-200
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Abbildung 7: Bevölkerungssalden – Gemeinde Dörverden (Quelle: LSN, eigene Darstellung)
Von den im Jahr 2015 insgesamt ca. 550 zugezogenen Menschen kam mit 32 % ein recht
hoher Anteil aus anderen Kommunen des Landkreises Verden nach Dörverden. 10 % bzw.
57 Personen zogen aus dem Ausland in die Gemeinde.
Bei den Fortzügen bestanden ähnliche räumliche Bezüge. 38 % bzw. 183 Menschen sind
von Dörverden in andere Kommunen des Landkreises gezogen. Die Fortzüge in das Ausland
machten 8 % aus (40 Personen).
2.3. Bevölkerungsprognose
Für die Gemeinde Dörverden liegen zwei Bevölkerungsprognosen vor, die zu ähnlichen Er-
gebnissen kommen. Im Jahr 2020 ermittelt die NBank eine Bevölkerungszahl von 8.894,
während die Bertelsmann-Prognose von 8.800 Personen ausgeht. Es ist also mit einem
Rückgang der Bevölkerung um 100 bis 200 Personen zu rechnen bis 2020. Im weiteren
Prognoseverlauf liegen die beiden Berechnungen auch sehr nahe beieinander. Gemäß
NBank-Prognose werden im Jahr 2030 etwa 8.430 Personen in Dörverden leben, die Ber-
telsmann-Stiftung rechnet mit 8.480 Einwohner*innen.
Die in der Landesstatistik (LSN) nachvollzogene, positive Bevölkerungsentwicklung seit 2013
scheint derzeit den prognostizierten sinkenden Bevölkerungszahlen zu widersprechen. Wie
allerdings im vorangegangenen Kapitel erläutert, ist die Bevölkerungsentwicklung stark von
den Wanderungstendenzen der Bevölkerung abhängig und diese sind schwer statistisch zu
prognostizieren. Es ist also fraglich, ob die derzeitigen Wanderungsüberschüsse einen län-
gerfristigen Trend darstellen.Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Verden – Teilbericht Dörverden Seite 11
9.100
9.000
8.900
8.800
NBank (Basis 2015)
8.700
8.600
Bertelsmann (Basis 2012)
8.500
8.400
IST
8.300 Bevölkerungsentwicklung
(LSN)
8.200
8.100 2024
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Abbildung 8: Zusammenstellung der Bevölkerungsprognosen – Gemeinde Dörverden (Quellen: LSN, Bertels-
mann-Stiftung, NBank)Seite 12 Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Dörverden Exkurs: Methodik der unterschiedlichen Bevölkerungsprognosen Die Bevölkerungsprognosen wenden unterschiedliche Methodiken an und arbeiten mit Grundannahmen, die gerade im Hinblick auf die Wanderungsbewegungen derzeit mit den realen Entwicklungen abgeglichen werden müssen. Die Bertelsmann-Stiftung (Wegweiser Kommune) führt mit Hilfe der Komponentenmethode eine qualitativ hochwertige Rechnung durch (Geburten, Sterbefälle, Zu- und Abwanderung, Mittelwerte 2009 bis 2012, Zuordnung der Gemeinde zu einem von 9 Clustertypen, jährliche Berechnung der Komponenten und Fortschreibung). Das Auslandswanderungssaldo beträgt rund 400.000 im Jahr 2013, rund 250.000 im Jahr 2017 und etwa 200.000 ab dem Jahr 2020. Für Niedersachsen berechnet die Bertelsmann-Prognose ein positives Wanderungs- saldo, welches im weiteren Prognoseverlauf zunimmt. Das angenommene Wanderungssaldo für den Landkreis Verden liegt über dem Landesdurchschnitt. Für Thedinghausen, Kirchlin- teln und zu Anfang der Prognose auch für Dörverden und Langwedel werden unterdurch- schnittliche oder zum Teil sogar negative Wanderungssalden angenommen. Die Bertels- mann-Prognose mit Basisjahr 2012 wurde zuletzt im März 2015 aktualisiert. Die Prognose der NBank beruht ebenfalls auf einer Komponentenmethodik, welche das CI- MA-Institut für die NBank entwickelt hat. Hier ist einerseits ein kürzerer, teils gewichteter 3- Jahres-Zeitraum (Stützzeitraum) für die Schätzung der Sterbefälle und ein 5-jähriger Zeit- raum zur Bestimmung der Wanderungsraten zu Grunde gelegt. Andererseits sind Nieder- sachsen-spezifische Daten zur Demographie und insbesondere zur Erwerbstätigkeit und Wirtschaftsentwicklung berücksichtigt worden. Die Zu- und Fortzüge wurden über ge- schlechts- und altersspezifische Zu- und Fortzugsraten ermittelt, wobei davon ausgegangen wurde, dass die Zuwanderungen nach Niedersachsen zu Beginn des Prognosezeitraumes höher ausfallen werden als gegen Ende des Prognosezeitraums. Die NBank berechnet den Zuzug geflüchteter Menschen in einem eigenen Prognose-Modul, wobei Flüchtlinge ab der Registrierung in den Erstaufnahmeeinrichtungen als Teil der niedersächsischen Bevölkerung gelten. Auch für den Zuzug aus Kriegs- und Krisenländern wird eine rückläufige Entwicklung angenommen, obgleich über den gesamten Prognosezeitraum mit Zuzügen von Flüchtlingen gerechnet wird. Zugleich wurde eine relativ stabile Wanderung zwischen Niedersachsen und anderen EU-Ländern ermittelt, die ebenfalls in das Prognosemodell eingearbeitet worden ist. Eine Bewertung der Prognosen, an deren Sorgfältigkeit in allen Fällen kein Zweifel besteht, ist aufgrund ihrer Komplexität und der nicht immer direkt vergleichbaren Grundannahmen schwer möglich. Im Folgenden wird von der aktuellsten NBank-Prognose ausgegangen, wel- che auch eine Prognose der Altersstruktur und der Haushalte beinhaltet. Mit zu denken ist die im Prognosejahr 2030 geringfügig niedrigere Prognose von der Bertelsmann-Stiftung.
Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Verden – Teilbericht Dörverden Seite 13
2.4. Prognose der Altersstruktur
2.500
2.000
2016
1.500
2020
1.000 2025
2030
500 2035
0
Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe
0-17 Jahre 18-29 Jahre 30-44 Jahre 45-59 Jahre 60-74 Jahre 75 und älter
Abbildung 9: Prognose der Altersstruktur – Gemeinde Dörverden (Quelle: NBank, eigene Darstellung)
Der demografische Wandel wird sich in Dörverden bis 2030 vor allem dadurch bemerkbar
machen, dass die Altersgruppe der 45 bis 59-Jährigen stark zurückgehen wird (-700 Perso-
nen von 2016 bis 2030) und die entsprechenden geburtenstarken Jahrgänge zu einem An-
wachsen der 60 bis 74-Jährigen führen werden (+375 von 2016 bis 2030). Für die jüngeren
Altersgruppen bis 30 Jahre wird ein stetiger, wenn auch weniger steiler Rückgang prognosti-
ziert. Keine absolute Veränderung wird von der NBank für die Altersgruppe der ab 75-
Jährigen erwartet, wobei diese Altersgruppe bereits jetzt schon leicht überdurchschnittlich
vertreten ist in Dörverden.
Im Vergleich zur Prognose für den gesamten Landkreis Verden wird in Dörverden mit einem
stärkeren Rückgang der jüngeren Altersgruppen gerechnet. Dass die Altersgruppe der ab
75-Jährigen zahlenmäßig stabil bleiben und nur leicht im Verhältnis zur Gesamtbevölkerung
wachsen wird, ist ungewöhnlich. Ein ähnlicher Effekt tritt sonst nur in Oyten auf, wo aller-
dings wie in Dörverden diese Altersgruppe bereits jetzt schon relativ stark vertreten ist.
2.5. Prognose der Haushaltszahlen
Ziel der Haushaltsprognose der NBank ist, den zukünftigen Wohnungsbedarf abzuschätzen.
In Dörverden wird gemäß der Prognose eine sinkende Zahl der Privathaushalte erwartet, von
2016 bis 2020 soll es ein Minus von -120 Hauhalten geben, von 2020 bis 2030 wird mit einer
weiteren Schrumpfung um etwa -415 auf dann insgesamt nur noch 3.235 Haushalte gerech-
net.Seite 14 Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Dörverden
4.000 3.770
3.651
3.458
3.500 3.235
2.989
3.000
2.500
2.000
Privathaushalte gesamt
1.500
1.000
500
0
2016 2020 2025 2030 2035
Abbildung 10: Prognose der Gesamtzahl der Privathaushalte – Gemeinde Dörverden (Quelle NBank, eigene
Darstellung)
1.600
1.400
1.200
1.000 2016
2020
800
2025
600
2030
400
2035
200
0
Einpersonen-HH 2-Personen-HH 3-Personen-HH 4-Personen-HH 5 und mehr
Personen-HH
Abbildung 11: Prognose der Privathaushalte – Gemeinde Dörverden (Quelle NBank, eigene Darstellung)
Die negative Entwicklung der Anzahl der Haushalte verteilt sich auf alle Haushaltsgrößen.
Eine fortschreitende Haushaltsentflechtung, d.h. die Verkleinerung der einzelnen Haushalte
und die zunehmend geringere Personenanzahl pro Haushalt, und somit eine Zunahme der
Ein- und Zweipersonenhaushalte macht sich in Dörverden gemäß der Prognose praktisch
nicht bemerkbar. Im Gegenteil wird sogar mit einer im Prognoseverlauf wachsenden Ein-
wohner*innenzahl pro Haushalt gerechnet. Trotz dieser statistischen Besonderheit schrump-
fen in Dörverden die kleinen Haushalte weniger stark als die größeren. Im Jahr 2030 werden
nach der Prognose in Dörverden ungefähr 2.200 Ein- und 2-Personen-Haushalte leben, dies
entspricht einem Anteil von 68 %, derzeit liegt der Anteil der kleinen Haushalte bei 66 %.
Diese im Vergleich noch relativ niedrigen Anteile sind für eine ländliche Kommune zwar nicht
plausibel, sollten aber im Hinblick auf die im Zuge der Alterung der Gesellschaft in allen an-
deren Landkreiskommunen steigende Zahl der kleinen Haushalte in Zukunft beobachtet
werden.Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Verden – Teilbericht Dörverden Seite 15
3 WOHNUNGSMARKTENTWICKLUNG
3.1. Wohnungs- und Gebäudebestand
Im Jahr 2015 gab es in Dörverden ca. 2.250 (76 %) Einfamilienhäuser, 530 (18 %) Zweifami-
lienhäuser sowie 180 (6 %) Mehrfamilienhäuser (Quelle: LSN) 4. Der Anteil der Einfamilien-
häuser in Dörverden entspricht ungefähr dem Durchschnitt des Landkreises Verden. Der
Anteil der Mehrfamilienhäuser ist in Dörverden geringer im Vergleich zum gesamten Land-
kreis. Die Gemeinde ist als eine der ländlich strukturierten Kommunen des Landkreises mit
einer verhältnismäßig geringeren Bebauungsdichte zu charakterisieren, wobei Gebäude mit
zwei Wohnungen in Dörverden überdurchschnittlich oft gebaut wurden.
Der Wohnungsbestand in Dörverden beläuft sich auf über etwa 4.150 Wohneinheiten, von
denen sich ca. 700 bzw. 17 % in Mehrfamilienhäusern befinden.
127
711
WE in EFH
WE in ZFH
WE in MFH
2.251
1.066 WE in Nichtwohngebäuden
Abbildung 12: Wohnungsbestand nach Gebäudetyp (2015) – Gemeinde Dörverden (Quelle: LSN, eigene Darstel-
lung)
Im Rahmen der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus 2011 wurde auch die Nutzung
der Wohnungen erfasst. 2011 wurden insgesamt 4.091 Wohnungen nachgewiesen, Wohn-
heime nicht inbegriffen. Der Mietwohnungsanteil betrug ca. 32,0 %5. Dies ist für eine ländlich
strukturierte Gemeinde ein durchschnittlicher Wert.
Insgesamt gab es 1.256 Mietwohnungen, wobei hierin auch mietfrei überlassene Wohnun-
gen enthalten sind (Quelle: Zensus 2011). Von den Einfamilienhäusern in Dörverden wurden
ca. 12,7 % vermietet, bei 85,3 % bzw. ca. 1.900 Einfamilienhäusern handelte es sich um
Eigenheime (Quelle: Zensus 2011).
4 Einfamilienhäuser werden hier der Einfachheit halber der Kategorie „Gebäude mit einer Wohnung“
nach der Gebäude- und Wohnungszählung gleichgesetzt. Es können aber auch Geschäftsgebäude
mit einer Wohnung unter diese Kategorie fallen, es sei denn diese werden aufgrund überwiegender
gewerblicher Nutzung als Nichtwohngebäude gezählt. Bei Zweifamilienhäusern können auch Ge-
schäftshäuser oder Doppelhäuser als „Gebäude mit 2 Wohnungen“ erfasst sein.
5 Mietwohnungsanteil nach Zensusdaten 2011: Ferienwohnungen und leerstehende Wohnungen wer-
den hierbei bei der Gesamtzahl der Wohnungen nicht berücksichtigt.Seite 16 Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Dörverden
Die Leerstandsquote betrug zum Zeitpunkt der Gebäude- und Wohnungszählung im Jahr
2011 etwa 3,7 %, dies entspricht ca. 150 ungenutzten Wohnungen. Eine Fluktuationsreserve
(Leerstände durch Umzüge und Instandsetzungen) in der Größenordnung von rund 2,5 %
des Wohnungsbestandes wird als notwendig erachtet (Quelle: Kühne-Bühning et. al.: 2005).
Die im Landkreisvergleich relativ hohe Leerstandsquote in Dörverden geht auf die Auflösung
der Kaserne zurück. Die Wohnsiedlung am Lärchenweg / an der Ringstraße in Barme ist
durch den Abzug der Streitkräfte leergefallen. Zum Zeitpunkt der Bestandsaufnahme
(08.2017) steht die Siedlung zu 60 % (geschätzt) leer. Eine teilweise Neubelegung der leer-
stehenden, preiswerten Wohnungen durch Transferleistungsempfänger*innen und geflüchte-
te Menschen hat stattgefunden, was allerdings angesichts der fehlenden Infrastruktur in
Barme nicht unproblematisch ist.
Weiter wurden bei der Gebäude- und Wohnungszählung im Jahr 2011 insgesamt etwa 18
Ferien- und Freizeitwohnungen im Gemeindegebiet ermittelt. Auf dem Dörverdener Woh-
nungsmarkt spielt dieses Wohnungssegment mit 0,4 % keine nennenswerte Rolle. Ferien-
wohnungen, die ständig gewerblich-hotelmäßig genutzt werden, sind jedoch bei der Gebäu-
de- und Wohnungszählung nicht miterfasst worden.
18 152
Insgesamt
1.256
Von Eigentümer/-in bewohnt
Zu Wohnzwecken vermietet
4.091
(auch mietfrei)
Ferien- und Freizeitwohnung
2.665
Leer stehend
Abbildung 13: Wohnungsbestand nach Nutzung (2011) (Quelle: Zensus/GWZ, eigene Darstellung)
Nach der Fortschreibung der Gebäude- und Wohnungszählung ist der Wohnungsbestand
von relativ großen Wohnungen mit 5 und mehr Zimmern6 geprägt (69 % aller Wohnungen),
worin sich u.a. der hohe Anteil von Einfamilienhäusern ausdrückt. Kleine Wohnungen mit ein
bis drei Räumen nehmen in Dörverden knapp 14 % des Bestandes ein, was ein unterdurch-
schnittlicher Wert im kreisweiten Vergleich darstellt, grundsätzlich aber für eine ländlich
strukturierte Kommune nicht ungewöhnlich ist.
6 Bei der Gebäude- und Wohnungszählung werden abgeschlossene Küchen als Zimmer mitgezählt.Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Verden – Teilbericht Dörverden Seite 17
Tabelle 4: Wohnungsbestand nach Anzahl der Räume – Gemeinde Dörverden (Quelle: LSN – Fortschreibung der
Gebäude- und Wohnungszählung)
Wohnungen mit ... Räumen
Insgesamt 1 2 3 4 5 6 7++
2011 4.109 40 126 400 706 909 824 1.104
2012 4.111 41 126 398 706 910 823 1.107
2013 4.120 41 126 397 709 913 825 1.109
2014 4.136 41 126 397 709 915 830 1.118
2015 4.155 42 128 398 716 916 832 1.123
Aus der Analyse des Alters des Wohnungsbestands lassen sich in begrenztem Maße Hin-
weise über die Bauweise, den Zustand und die Barrierefreiheit der Wohnungen in Dörverden
ableiten, sowie über anstehende Generationswechsel in den Bestandswohnungen.
Die Gemeinde verfügt über einen im Kreisvergleich überdurchschnittlichen Anteil von Woh-
nungen in Altbauten aus der Zeit vor 1919 (17 %). Ein Schwerpunkt der Wohnungen liegt
jedoch in den Bauten der 1960er Jahre (19 %). Die Neubauten ab dem Jahr 2000 machen
8 % des Wohnungsbestandes aus, was einen unterdurchschnittlichen Anteil darstellt und auf
schon länger andauernde reduzierte Baufertigstellungen nach einer größeren Bautätigkeit in
den 1990er Jahren hinweist.
Das durchschnittliche Baualter der Wohnungen beträgt 55 Jahre, was über dem Mittelwert
des Landkreises Verden liegt und zusammen mit Thedinghausen (SG) die älteste Bausub-
stanz der hier untersuchten Kommunen darstellt (Quelle: NBank; Stand 2015).
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
vor 1919 1919-1949 1950-19591960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2009 2010-2015
Abbildung 14: Baualter der Wohnungen (2015) – Gemeinde Dörverden (Quelle: NBank, eigene Darstellung)Seite 18 Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Dörverden
3.2. Haushalte und Wohnungsgrößen
Im Jahr 2015 standen den 1.141 Einpersonenhaushalten in Dörverden 568 Wohnungen mit
einem bis drei Räumen7 gegenüber. Rund 670 Einpersonenhaushalte (68 % der Einperso-
nenhaushalte) wohnten zum Zeitpunkt des Zensus 2011 in Wohnungen mit vier oder mehr
Zimmern (vgl. Abbildung 15). Der Anteil der Einpersonenhaushalte in Wohnungen mit min-
destens vier Räumen liegt deutlich über dem Durchschnittswert in Niedersachsen (54,5 %),
auch im Vergleich zum gesamten Landkreis Verden (62 %) liegt der Anteil in Dörverden hö-
her. Bei den Zweipersonenhaushalten in Wohnungen mit mindestens 5 Räumen liegt die
Gemeinde mit 75 % ebenso über dem Anteil im Land Niedersachsen (57 %), zusammen mit
Kirchlinteln verfügt Dörverden hier im kreisweiten Vergleich über die höchsten Anteile.
Für das Jahr 2020 prognostiziert die NBank einen steigenden Anteil von Ein- und
Zweipersonenhaushalte, welche dann 67 % aller Haushalte in Dörverden ausmachen
werden. Zum Jahr 2015 verfügten knapp 31 % aller Wohneinheiten in Dörverden bis max. 4
Zimmer.
Die genannten Anteile von kleinen Haushalten in großen Wohnungen sind vor allem die Fol-
ge des Verbleibs von kleinen Haushalten in für größere Familien ausgelegten Einfamilien-
häusern (Remanenzeffekt). Dies ist in Bezug auf den Wohnkomfort nicht negativ zu bewer-
ten. Auch in Dörverden besteht hier eine deutliche Diskrepanz zwischen Haushaltsgrößen-
struktur und Wohnungsgrößenbestand, was auf einen Mangel an auf dem Markt verfügbaren
und attraktiven kleinen Wohnungen hindeutet. Hierdurch wird die Mobilität auf dem Woh-
nungsmarkt und die sinnvolle Wohnraumanpassung an die Haushaltsgröße stark verlang-
samt. Wenngleich die NBank in Dörverden kein absolutes Wachstum der kleinen Haushalte
prognostiziert, wird trotzdem deren relativer Anteil zunehmen.
52 % der 1-Personen-Haushalte und 28 % der 2-Personen-Haushalte sind Miethaushalte in
Dörverden.
1 Person in 4+ Zimmern
Dörverden
LK Verden
2 Personen in 5+ Zimmern
0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0% 80,0%
Abbildung 15: Anteil der kleinen Haushalte, die in großen Wohnungen leben (Quelle: Zensus 2011, eigene Dar-
stellung)
7Küchen werden hierbei als Zimmer mitgezählt, wenn sie einen eigenen Raum in der Wohnung bil-
den.Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Verden – Teilbericht Dörverden Seite 19
3.3. Bautätigkeit
Die Analyse der Baugenehmigungen der letzten 10 Jahre zeigt eine deutlich wachsende
Tendenz bei den Genehmigungen für den Neubau von Einfamilienhäusern bis 2015. Mehr-
familienhäuser wurden nur einzelne genehmigt bzw. angezeigt, eine Tendenz ist aufgrund
der geringen Zahlen pro Jahr nicht ablesbar.
16
14
12
Einfamilienhaus
10
freistehend
8
Mehrfamilienhaus
6 freistehend
4 Doppelhaushälften /
Reihenhaus MFH
2
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Abbildung 16: Analyse der Baugenehmigungen und Bauanzeigen (Quelle: LK Verden, eigene Darstellung)
In der Landesstatistik der Baufertigstellungen zeigt sich eine ähnliche Tendenz wie die Ge-
nehmigungen. Die Anzahl der Fertigstellungen bei den Ein- und Zweifamilienhäusern betrug
in den Jahren 2014 bis 2016 zwischen 10 und 15 pro Jahr. Im Jahr 2015 wurde ein Gebäude
mit drei oder mehr Wohnungen (MFH) gebaut. Auch wenn die Bautätigkeit in den letzten
Jahren tendenziell stärker geworden ist, bewegt sich das Niveau der Fertigstellungen noch
deutlich niedriger als in den 1990er Jahren.
16
14
12
10
8 EFH/ZFH
MFH
6
4
2
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Abbildung 17: Entwicklung der Baufertigstellungen nach Anzahl der Wohnungen im Gebäude – Gemeinde
Dörverden (Quelle: LSN, eigene Darstellung)Seite 20 Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Dörverden
Die genauere Betrachtung der fertiggestellten Wohnungen der letzten zehn Jahre bietet ein
ähnliches, aber differenzierteres Bild. Große Wohnungen bzw. Einfamilienhäuser mit 7 und
mehr Räumen wurden im einstelligen Bereich pro Jahr in Dörverden gebaut, mittelgroße
Wohnungen mit 4-6 Räumen wurden in der Tendenz etwas häufiger gebaut und kleine Woh-
nungen mit bis zu 3 Räumen wurden nur einzelne fertiggestellt. In allen Größensegmenten
ist, wenn auch mit Schwankungen, eine leicht steigende Tendenz der Fertigstellungen ab-
lesbar.
Durchschnittlich wurden in den letzten zehn Jahren etwa 11 Wohnungen jährlich gebaut.
12
10
8 Wohnungen mit ...
Räumen 1-3
6
Wohnungen mit ...
4
Räumen 4-6
2
Wohnungen mit ...
Räumen 7++
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
-2
Abbildung 18: Entwicklung der Baufertigstellungen von Wohneinheiten nach Anzahl der Räume – Gemeinde
Dörverden (Quelle: LSN, eigene Darstellung)
3.4. Angebotslage auf dem Eigentumsmarkt
Der Wohneigentumsmarkt im Landkreis Verden ist nach den Krisenjahren 2007/2008 wieder
von einer wachsenden Dynamik gekennzeichnet. Zwischen 2007 und 2015 ist die Anzahl der
jährlichen Kaufverträge – Summe aller Teilmärkte - um knapp 40 % gestiegen, das dabei
umgesetzte Geld sogar um mehr als 90 %. Besonders stark ist der Handel mit Eigentums-
wohnungen gestiegen.
Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland im Landkreis stiegen um ca. 20 % im genannten Zeit-
raum. Im Vergleich des Preisniveaus der einzelnen Kommunen tut sich eine erhebliche
Spanne auf. Der Bodenrichtwert für Baugrundstücke beträgt im Landkreis Verden 108 €/qm
(2015, mittlerer Preis inkl. Erschließungskosten; Quelle: Grundstücksmarktbericht 2016), die
Bodenrichtwerte in Dörverden liegen mit 54 €/qm im kreisweiten Vergleich zusammen mit
Kirchlinteln am niedrigsten. In Oyten lagen die Preise dreimal so hoch. Die Wohnbauland-
preise in den Kommunen im direkten Einzugsgebiet der Großstadt Bremen liegen also deut-
lich höher.Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Verden – Teilbericht Dörverden Seite 21
140
120
100
80
LK Verden
60 Dörverden
40
20
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Abbildung 19: Entwicklung des Bodenpreises für individuelles Wohnbauland, mittlerer Preis für Baugrundstücke
inkl. Erschließungskosten €/qm (Quelle: Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses 2016)
Die Steigerung der Bodenpreise für Baugrundstücke insbesondere seit 2007/2008 ging auch
mit einer Steigerung der Baukosten pro qm Wohnfläche einher.
30%
20% Baukosten pro qm
Wohnfläche im LK Verden
10%
0%
Kaufpreise Baugrundstücke für
-10% individuellen Wohnungsbau -
mittlerer Preis inkl.
Erschließungskosten pro qm
-20% im LK Verden
Kaufpreise Baugrundstücke für
-30% individuellen Wohnungsbau-
mittlerer Preis inkl.
-40% Erschließungskosten pro qm in
Dörverden
-50%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Abbildung 20: Entwicklung der Baukosten und der Kaufpreise für Baugrundstücke seit 2006 (Quelle: Grund-
stücksmarktbericht des Gutachterausschusses; LSN)
Zum Preisniveau von bebauten Grundstücken liegen nur die kreisweiten Zahlen des Gut-
achterausschusses vor. Bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern lag der Preis im
Jahr 2015 bei ca. 1.400 € pro qm Wohnfläche (+20 % seit 2007), bei Reihen- und Doppel-
häusern wurden sogar 1.500 € pro qm erzielt (+31 % seit 2007) und für Mehrfamilienhäuser
825 € pro qm (+27 %). Besonders starke Preissteigerungen sind bei den Eigentumswohnun-Seite 22 Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Dörverden gen im Neubau zu beobachten. In diesem Segment lag das Preisniveau bei etwa 2.250 € pro qm (+84 %). Die Wohnungsmarktexpert*innen schätzen den Eigentumsmarkt bei Bestandsimmobilien auch räumlich differenziert ein. Immobilien in den ländlichen Lagen mit schlechterer infra- struktureller Versorgung werden deutlich weniger nachgefragt und erzielen geringere Preise. Eigentumswohnungen sind sowohl als Anlageobjekte wie auch bei „Empty-Nest“-Haushalten (Haushalten nach der Familienphase) als Alternative zum Eigenheim gefragt. Nachdem in Stedebergen und Wahnbergen die letzten beiden Neubaugebiete aufgesiedelt wurden, stellt sich aktuell in der Gemeinde die Frage nach der Verfügbarkeit von neuem Bauland. Es besteht nach Einschätzung der lokalen Akteure eine Nachfrage nach neuen Einfamilienhäusern und auch im preiswerten Segment, allerdings sind die Potenzialflächen des Flächennutzungsplans nicht verfügbar, da die Landwirte keine Flächen verkaufen wol- len. Eine ähnliche Problematik stellt sich im Innenbereich, wo Baulücken kaum mehr vorhan- den sind oder aufgrund der Eigentümer*innenstruktur nicht verfügbar sind. 3.5. Angebotslage auf dem Mietwohnungsmarkt Für freifinanzierte Wohnungen mit 80 qm, einem Baujahr von 1980 und dem für die Gemein- de Dörverden maßgeblichen durchschnittlichen Bodenrichtwert ermittelt der Grundstück- marktbericht einen mittleren Preis aus Neuvermietungen und Bestandsmieten von 4,75 € pro qm (nettokalt). Für eine entsprechende Wohnung mit Baujahr 2010 wird ein Quadratmeter- preis von 5,35 € ermittelt. Für kleine Wohnungen von 30 bis 50 qm Wohnfläche sind die Quadratmetermieten zwischen 13 % und 26 % höher. Für Einfamilienhäuser (freistehend, Reihenhäuser oder Doppelhaushälften) sind Aufschläge von 18 % ermittelt worden. Die Auswertung der Wohnungsmieten für den Grundstückmarktbericht umfasst sowohl Neu- als auch Bestandsmietverträge, allerdings keine Mietwohnungen in Altbauten. Für die Stadt Verden und die Umlandgemeinden Dörverden, Kirchlinteln und Langwedel liegt ein Mietspiegel vor, der zum 1.1.2016 für den Zeitraum von zwei Jahren in Kraft getreten ist, und der vom Mieterverein Verden und Umgebung e.V. sowie dem Verein der Haus- und Wohnungseigentümer Verden e.V. anerkannt wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung mit 80 qm, einem Baujahr von 1980, in mittlerer Wohnlage sowie normaler Aus- stattung ohne Vor- oder Nachteile beträgt 5,05 € bis 6,45 €. Für eine entsprechende Woh- nung mit Baujahr ab 2010 werden 7,50 € bis 9,50 € angesetzt. Für die Umlandgemeinden und Ortschaften mit weiten Entfernungen zu infrastrukturellen Einrichtungen sind prozentuale Abzüge von 5 bis 12 % vorgesehen. Bei vermieteten Häusern werden Aufschläge von 15 % (Doppelhaushälften, Reihenhäuser) bzw. 20 % (freistehende Einfamilienhäuser) vorgesehen. Eine im Rahmen des Wohnraumversorgungskonzeptes erhobene Stichprobe der Angebots- mieten der Inserate zwischen Januar und Mai 20178 kam zu ähnlichen Ergebnissen wie der Grundstücksmarktbericht, wobei die durchschnittlichen Angebotsmieten auch in Dörverden 8 Stichprobe der öffentlich inserierten Wohnungen im Lk Verden (Gemeinden Dörverden, Kirchlinteln, Langwedel, Ottersberg, Oyten und Samtgemeinde Thedinghausen) von Juni bis Dezember 2017 bei in Portalen immonet, immowelt, immobilienscout24 und ebay-kleinanzeigen sowie im Weser Kurier und der Kreiszeitung
Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Verden – Teilbericht Dörverden Seite 23
höher lagen (5,15 €/qm Mietmedian nettokalt in Dörverden), wobei die Gemeinde Dörverden
das niedrigste Mietniveau der untersuchten Kommunen aufweist9.
Während der von den Verfasser*innen durchgeführten Stichprobe wurden insgesamt 255
Wohnungen mit auswertbaren Angaben zur Nettokaltmiete zur Vermietung angeboten. In
allen untersuchten Kommunen lagen die Angebotsmieten nur selten unter 4,50 €/qm (4 %
der Angebote), es wurde insgesamt eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 6,60 €/qm
(Median) ermittelt. Die durchschnittliche Wohnfläche lag bei knapp 90 qm.
Tabelle 5: Stichprobe der öffentlich inserierten Wohnungen in Dörverden, Kirchlinteln, Langwedel, Ottersberg,
Oyten und Thedinghausen, SG von Juni bis Dezember 2017 bei den Portalen immonet, immowelt, immobilien-
scout24 und ebay-kleinanzeigen sowie im Weser Kurier und der Kreiszeitung
Mietmedian Höchstwert Anzahl Anzahl Angebote pro 1.000
€ / qm unteres Drittel Angebote Mietwohnungen
Dörverden 5,15 4,83 13 10,4
Summe der 6,60 6,00 255 24,1
Kommunen
Von den in Dörverden angebotenen Wohnungen in der Stichprobe hatten 15 % zwei Zimmer,
46 % drei Zimmer, 23 % vier Zimmer und 15 % fünf oder mehr Zimmer10. Bemerkenswert ist
der deutliche Schwerpunkt bei den Angeboten von Dreizimmerwohnungen in Dörverden.
Tabelle 6: Anteile der Wohnungsgrößen bei den Wohnungsangeboten der Stichprobe 2017 (Juni bis Dezember,
eigene Erhebung)
Anzahl 1 2 3 4 5 6+ insge-
Zimmer samt
Dörverden Anzahl - 2 6 3 2 - 13
Angebote
prozentual - 15 % 46 % 23 % 15 % - 100 %
Summe der Anzahl 9 65 106 56 17 2 255
Kommunen Angebote
prozentual 4% 25 % 42 % 22 % 7% 1% 100 %
3.7. Flächenpotenziale und Infrastruktur
Die Flächenpotenziale für den Wohnungsbau in Dörverden können unterschieden werden in
zukünftige Entwicklungsflächen im Außenbereich (Wohnungsbauflächen aus dem Flächen-
nutzungsplan) sowie Baulücken im Innenbereich. Baulücken innerhalb von Bebauungsplä-
nen, bzw. Neubaugebiete mit Baurecht, die noch nicht vollständig aufgesiedelt sind, beste-
hen zum derzeitigen Zeitpunkt nicht (Stand: 08.2017).
9 Insgesamt konnten allerdings für Dörverden die wenigsten Wohnungsangebote erfasst werden, es
wurden nur 13 aufgenommen
10 Anzahl der Zimmer hier wie bei Wohnungsanzeigen üblich ohne Küche gerechnetSie können auch lesen
