Wohnungsmarktbericht 2014 - Ergebnisse des Wohnungsmarktbeobachtungssystems 2013 - Stadt Dortmund
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Wohnungsmarktbericht 2014 Ergebnisse des Wohnungsmarktbeobachtungssystems 2013
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Seite
Vorwort 7
Ausgewählte Strukturdaten Dortmunds und anderer Städte 8
1. Allgemeine Entwicklungen in Deutschland und
wichtige Trends auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt 9
1.1 Allgemeine Entwicklungen und wirtschaftliche
Rahmenbedingungen in Deutschland 9
1.2 Wichtige Trends in Dortmund 10
2. Grundstücks- und Immobilienmarkt 13
2.1 Bodenumsätze in Dortmund 13
2.2 Immobilienpreisentwicklung in Dortmund 15
2.3 Grundstücks- und Immobilienmarkt im regionalen Vergleich 18
2.3.1 Unbebaute Grundstücke 18
2.3.2 Bebaute Grundstücke 20
Tradition und Moderne
2.4 Städtisches Baulandmanagement 21
2.4.1 Wohnbauflächenpotenziale 21
2.4.2 Wohnbauflächenentwicklung in Dortmund 23
3. Wohnungsangebot 25
3.1 Wohnungsneubau in Deutschland und Nordrhein-Westfalen 25
Spar- und Bauverein eG Dortmund
3.2 Wohnungsneubau in Dortmund 26
3.3 Wohnungsbestand 29
3.3.1 Eigenheimbestand 30
3.3.2 Geschosswohnungsbestand 31
3.3.2.1 Mietwohnungen im Geschosswohnungsbestand 31
3.3.2.2 Eigentumswohnungen 32
3.3.3 Wohnungsleerstände 33
3.3.4 Finanzinvestoren auf dem Wohnungsmarkt 34
3.4 Geförderter Wohnungsbau 36
3.4.1 Wohnraumförderung 36
3.4.2 Geförderter Wohnungsbestand 37
4. Wohnungsnachfrage 39
4.1 Demografische Entwicklung 39
4.1.1 Bevölkerungsentwicklung in Dortmund 39
4.1.2 Haushaltsentwicklung in Dortmund 41
4.2 Wanderungsbewegungen 42
4.2.1 Außenwanderung 42
4.2.2 Stadtumlandwanderung 43
Die Spar- und Bauverein eG Dortmund vereint Traditionsbewusstsein mit sozialer 4.2.3 Innerstädtische Wanderungsbewegungen 45
4.3 Nachfrage nach preiswertem Wohnraum 46
Stärke und der Dynamik eines modernen Dienstleisters. Der Althoffblock – mit seiner
4.3.1 Sozialleistungsempfänger 46
mittlerweile 100-jährigen Geschichte – ist als beliebtes Wohnquartier in Dortmunds 4.3.2 Studentisches Wohnen 47
4.3.3 Wohnungssuchende im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau 48
Mitte ein gelungenes Beispiel dafür. Hier stehen Wohnungsangebote für jedes Alter und
jede Lebensphase zur Verfügung – ein beliebtes Zuhause für alle Generationen.
Spar- und Bauverein eG Dortmund
Kampstraße 51 · 44137 Dortmund · Tel. 0231 18203-0
www.sparbau-dortmund.de
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Seite
5. Mietentwicklung 49
5.1 Mietentwicklung in Deutschland 49
5.2 Mietentwicklung in Dortmund 49
5.2.1 Mietniveau in Dortmund – kleinräumige Betrachtung 50
5.2.2 Mietniveau in Dortmund – Kosten der Unterkunft SGB II 52
6. empirica-Studie
„Wohnungsangebot für arme Familien in Großstädten“ 55
7. Kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung 59
7.1 Quartiersanalyse 59
7.2 Kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung 59
8. Kommunales Stimmungsbarometer 61
Verzeichnis der Abbildungen, Tabellen und Karten 68
Abbildungen 68
Tabellen 69
Karten 69
Vorwort
Liebe Leserinnen, liebe Leser,
das Thema Wohnen ist in den letzten Monaten durch Diskussionen über
die sogenannten „Mietpreisbremsen“ und die Bezahlbarkeit von Mieten
bundesweit in den öffentlichen Fokus gerückt. In stark wachsenden Städ-
ten mit extrem angespannten Wohnungsmärkten liegt die Wohnkosten-
belastung von Familienhaushalten mit geringem Einkommen laut einer
empirica-Studie deutlich über den errechneten Werten für Dortmund und
andere Ruhrgebietsstädte. Eine kurze Zusammenfassung der wichtigsten
Ergebnisse der Studie aus Dortmunder Sicht finden Sie in diesem Bericht.
Immer mehr junge Menschen ziehen nach Dortmund. Insgesamt sind die
Birgit Zoerner Haushaltszahlen in den letzten Jahren erheblich angestiegen. Die Wohn-
raumsituation stellt sich auf Grund des gesamtstädtisch tendenziell aus-
geglichenen Wohnungsmarktes gegenüber anderen Regionen positiv dar:
Auch hier ist die Sicherung von bezahlbarem Wohnraum eine zentrale
Aufgabe der kommunalen Wohnungspolitik. Eine erhöhte Nachfrage hat
bei gleichzeitiger Angebotsverknappung in der Regel steigende Mieten
zur Folge. Darüber hinaus tragen Energiepreiserhöhungen oder auch die
Umlegung von Modernisierungskosten auf die Miete zu einem Anstieg der
Wohnkosten bei. Eine marktbedingte Teuerung kann durch Angebotser-
weiterung in unterschiedlichen Preissegmenten abgefedert werden. Die
Herausforderung wird darin bestehen, entsprechende Rahmenbedingun-
gen zu schaffen, damit notwendige Investitionen sowohl im Neubau als
auch im Bestand für Investoren wirtschaftlich und das Wohnungsangebot
für verschiedene Nachfragegruppen attraktiv und bezahlbar bleiben.
Durch vorausschauendes und abgestimmtes Handeln mit dem richtigen
Augenmaß bei der Auswahl der Maßnahmen und Instrumente können die
Thomas Böhm Dortmunder Wohnungsmarktakteure diesen schwierigen Balanceritt an-
gehen, um den Dortmunder Wohnungsmarkt zukunftsfähig zu gestalten.
Wir wünschen Ihnen eine interessante Lektüre des Wohnungsmarkt-
berichtes 2014.
Birgit Zoerner Thomas Böhm
Stadträtin Leiter des Amtes für
Wohnungswesen
7
Wohnungsmarktbericht 2014 Wohnungsmarktbericht 2014
1. Allgemeine Entwicklungen in
Deutschland und wichtige Trends auf
dem Dortmunder Wohnungsmarkt
Ausgewählte Strukturdaten Dortmunds und anderer Städte 1.1 Allgemeine Entwicklungen und wirtschaftliche
Rahmenbedingungen in Deutschland
Bruttoinlandsprodukt
Das Bruttoinlandsprodukt verzeichnete im Jahre 2013 ein moderates
Ausgewählte Daten des Wohnungsmarktbeobachtungssystems Wachstum von 0,4 %. Nachdem zwei Jahre zuvor das Wirtschaftswachstum
in Dortmund noch 3,3 % betrug, schwächte sich die Dynamik im Vorjahr bereits auf
0,7 % ab. Der Grund für die eher gedämpfte Entwicklung liegt in der Re-
zession einiger EU-Mitgliedsstaaten sowie der weltweiten Wirtschaftslage.
Indikatoren 31.12.2012 31.12.2013
Kapitalmarktbedingungen
Einwohner 1) 572.087 575.838 2)
Nach weiterem Rückgang der Zinssätze in den Sommermonaten 2013 stieg
Wohnungsbestand 1) 315.923 – 3) der Effektivzinssatz für Wohnungsbaukredite mit anfänglicher Zinsbindung
von über zehn Jahren zum Jahresende wieder an und lag am 01.01.2014
Baufertigstellungen (Wohnungen) 4) 806 1.207 mit 3,07 % gering über dem Wert des Vorjahresstichtages (3,00 %).
darunter: in Ein- und Zweifamilienhäusern 384 660
Baugenehmigungen (Wohnungen) 4) 737 1.919 Bauinvestitionen
darunter: in Ein- und Zweifamilienhäusern 370 751 Im Jahre 2013 stieg die Anzahl der Auftragseingänge im Bauhauptgewerbe
um 1,9 %. Gleichzeitig konnte eine Umsatzsteigerung von 3,0 % beobach-
innerstädtische Umzugshäufigkeit tet werden. Die Entwicklung wurde durch die milden Witterungsbedingun-
80,4 78,6
(je 1.000 Einwohner) 5) gen zum Jahresende begünstigt.
Arbeitslosenquote 6) 12,9 13,1
Einen wesentlichen Anteil an der positiven Entwicklung hatte das Segment
des Wohnungsbaus. Im Jahre 2013 stieg der Umsatz um 4,0 % bei einer um
6,2 % verbesserten Auftragslage.
Dortmund im Städtevergleich – Ausgewählte Strukturdaten – 2013 Verbraucherpreise und verfügbares Einkommen
Die Verbraucherpreise in Deutschland stiegen im Jahre 2013 um 1,5 % und
damit in geringerem Maße als noch im Jahre 2012 (plus 2,0 %). Preistreiber
Großstädte im Fläche in km² Einwohner Arbeitslosen- Fertigstellungen
waren in diesem Jahr die Lebensmittelpreise. Die Energiekosten erhöhten
Vergleich 7) 30.06.2013 8) quote 6) Wohnungen 4)
sich mit 1,4 % weniger stark. Dabei wurde der deutliche Preisanstieg für
Dortmund 280,7 572.572 13,1 1.207 Strom um 11,9 % von den gesunkenen Preisen für Heizöl (minus 6 %) und
Kraftstoff (minus 3,4 %) fast ausgeglichen.
Essen 210,3 566.744 12,1 728
Köln 405,2 1.027.679 9,6 3.108 Im Vergleich zum Vorjahr stieg das verfügbare Einkommen im Jahre 2013
um 2,2 % an. Dagegen sank die Sparquote erneut leicht um 0,3 Prozent-
Düsseldorf 217,2 595.427 8,8 1.367 punkte auf 10 %.
Bremen 325,4 546.357 10,0 880
Arbeitsmarkt
Stuttgart 207,4 600.260 5,6 1.292 Trotz der geringeren wirtschaftlichen Dynamik stieg die Zahl der Erwerbs-
tätigen in Deutschland im siebten Jahr in Folge auf Rekordniveau. Arbeits-
Frankfurt/Main 248,3 693.436 7,2 – 3) lose profitieren allerdings nur teilweise vom Beschäftigungsplus. Die
Arbeitslosenquote erhöhte sich leicht von 6,8 % auf 6,9 %.
Im Jahre 2013 gab es in Deutschland so wenige Bezieher von Arbeitslosen-
geld II (Sozialgesetzbuch II) wie noch nie seit der Einführung 2005. Die
1)
Quelle: it.nrw (Fortschreibung auf der Basis des ZENSUS/der GWZ 2011) SGB-II-Quote lag mit 8,2 % in etwa auf dem Vorjahresniveau. Dieser bun-
2)
Stand: 30.11.2013 – der Jahresendstand 2013 lag bei Redaktionsschluss noch nicht vor desweite Trend kommt in Dortmund – wie im gesamten Ruhrgebiet –
3)
Der Jahresendstand lag bei Redaktionsschluss noch nicht vor allerdings nicht an. Hier stiegen die SGB-II-Quoten (siehe Kapitel 4.3.1).
4)
Quelle: it.nrw (Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden, inkl. Saldo der Umbauten)
5)
Quelle: dortmunderstatistik
6)
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stand 30.09.2013
7)
Quelle: Statistische Landesämter
8)
Zum Redaktionsschluss lagen die Einwohnerzahlen für alle Vergleichsstädte nur zum
Stichtag 30.06.2014 vor
8 9
Wohnungsmarktbericht 2014 Wohnungsmarktbericht 2014
1.2 Wichtige Trends in Dortmund
Bautätigkeit weiterhin auf hohem Niveau Steigende Bevölkerungs- und Haushaltszahlen
Die Neubautätigkeit in Dortmund entwickelt sich entsprechend dem Zum Stichtag 30.11.2013 9) umfasste die Hauptwohnbevölkerung in
Bundes- und Landestrend sehr positiv. Allein in den Jahren 2012 und 2013 Dortmund 575.838 Personen. Dies bedeutet nach eher leichten Erhöhungen
wurden Baugenehmigungen für insgesamt 2.660 Wohnungen erteilt. in den Jahren 2011 und 2012 nun einen deutlichen Zuwachs um rund
Dies weist auf eine rege Bautätigkeit in den kommenden Jahren hin. Der 3.800 Personen innerhalb eines Jahres.
Geschosswohnungsneubau hat in den letzten Jahren an Bedeutung gewon-
nen und liegt – bezogen auf die Anzahl der Wohnungen – mengenmäßig Der Bevölkerungszuwachs und der Trend zu kleineren Haushalten schlagen
leicht über den Neubauzahlen für Ein- und Zweifamilienhäuser. sich in steigenden Haushaltszahlen nieder. Im Laufe des Jahres 2013 erhöh-
te sich die Zahl der privaten Haushalte 10) um circa 1,5 % auf rund 311.000.
Großzügiges Angebot an Wohnbauflächen
Ende 2013 standen stadtweit rund 235 Hektar Wohnbauflächen in Positive Außenwanderungsbilanz – Ausgeglichener
rechtsverbindlichen und in Aufstellung befindlichen Bebauungsplänen Umlandwanderungssaldo
zur Verfügung. Sie bieten Wohnbauflächen für den Neubau von rund Mit einem Plus von rund 6.300 Personen wurde das gute Außenwande-
4.300 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie für rund 2.800 rungsergebnis des Vorjahres deutlich übertroffen. Überwiegend junge
Geschosswohnungen. Menschen im Alter zwischen 18 und 30 Jahren zogen vermehrt nach
Dortmund.
Ungebrochene Nachfrage nach Kaufobjekten im Wohnungsbestand
Durch Generationswechsel kommen laufend ältere Bestandseigenheime Im Nahwanderungsbereich war die Bilanz im Jahre 2013 nahezu ausgegli-
auf den Markt, für die derzeit eine entsprechende Nachfrage besteht. chen. Seit Jahren werden mehr Wegzüge von Familienhaushalten in Rich-
Bei der Wohnbauflächenentwicklung für Ein- und Zweifamilienhäuser ist tung Umland registriert als Zuzüge aus Nachbarstädten nach Dortmund.
das vorhandene Wohnungsangebot angrenzender Siedlungsbereiche zu
berücksichtigen. Nachfrage nach preiswertem Wohnraum gestiegen
Bei der insgesamt wachsenden Gruppe der Transferleistungsbezieher und
Gebrauchte Eigentumswohnungen sind nach wie vor beliebte Kaufobjekte -bezieherinnen hat sich besonders die Zahl der älteren Menschen erhöht
zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage. Die Zahl der Weiterverkaufsfälle (plus 6,5 %), die Grundsicherung nach dem SGB XII erhalten.
ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen.
Es ist eine kontinuierlich steigende Nachfrage nach Wohnungen mit
Leicht steigende Immobilienpreise Mietpreis- und Belegungsbindungen festzustellen. Familien mit mehreren
Die Angebotspreise für Einfamilienhäuser sind in fast allen Kategorien Kindern müssen durchschnittlich länger auf die Vermittlung einer geeig-
leicht gestiegen. Neubau-Reihenhäuser werden nur noch selten und über- neten geförderten Wohnung warten als andere Haushaltstypen.
wiegend im oberen Preissegment angeboten. Besonders deutlich haben
sich die Angebotspreise für Neubau-Eigentumswohnungen in den letzten Die Zahl der Studierenden hat zum Wintersemester 2013/2014 einen neuen
Jahren erhöht. Höchststand erreicht, auch wenn der erwartete sprunghafte Anstieg nicht
eingetreten ist. Die meisten wohnungssuchenden Studentinnen und Stu-
Kontinuierlich steigende Bestandsmieten – hochpreisige denten konnten sich auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt mit Wohnraum
Neubaumietwohnungen versorgen.
Die Angebotsmieten im Wohnungsbestand steigen seit einigen Jahren
leicht, aber kontinuierlich und betrugen im Jahre 2013 im Mittel 5,50 €/m² Fondsgesellschaften investieren am Dortmunder Wohnungsmarkt
(netto kalt). In Dortmund treten internationale Finanzinvestoren nach wie vor als
Käufer von meist stark sanierungsbedürftigen Wohnungsbeständen auf.
Der Trend zu deutlich höheren Angebotsmieten im Neubaubereich scheint Die bisherige „Funkstille“ seitens der Finanzinvestoren gegenüber der
sich zu verfestigen. In den letzten zwei Jahren wurden weniger und gleich- Verwaltung hat sich in Dortmund teilweise gewandelt. Dies wird grund-
zeitig überwiegend teure Neubaumietwohnungen im gehobenen und sätzlich als positives Signal bewertet. In einzelnen Siedlungsbereichen sind
Luxussegment auf Immobilienplattformen im Internet angeboten. Im Jahre Bestandsaufwertungsmaßnahmen durchgeführt oder begonnen worden.
2013 belief sich der Medianwert der Angebotsmieten auf 9,78 €/m². Die weiteren Entwicklungen bleiben abzuwarten.
9)
Jahresendstand lag bei Redaktionsschluss noch nicht vor
10)
Grundlage ist die wohnberechtigte Bevölkerung
10 11
Wohnungsmarktbericht 2014
2. Grundstücks- und Immobilienmarkt
2.1 Bodenumsätze in Dortmund
Die Kauffälle für bebaute und unbebaute Grundstücke sind im Jahre 2013
um rund 7 % gestiegen. Mit insgesamt 3.583 Kaufverträgen erreichte der
Wert wieder das Niveau von 2011 (rückläufige Entwicklung in 2012).
Tab. 1: Kaufverträge nach Teilmärkten
2009 2010 2011 2012 2013
Gesamtzahl der
Kaufverträge
2.998 3.252 3.612 3.353 3.583
für bebaute und
unbebaute Grundstücke11)
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Auswertung der Kaufverträge nach Teilmärkten
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Stadt Dortmund – Grundstücksmarktbericht 2014
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Die Entwicklung der Kauffälle ist jedoch in den Teilmärkten differenziert
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und dabei flexibel wie zur Miete. Zweifamilienhäuser um lediglich 2 % erhöht hat, gab es bei der Zahl der
abgeschlossenen Kaufverträge für Mehrfamilienhäuser einen Anstieg von
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11)
Hierin enthalten sind auch die Kaufverträge für unbebaute Grundstücke zur
gewerblichen Nutzung
13
Wohnungsmarktbericht 2014 Wohnungsmarktbericht 2014
Die Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau stiegen im Jahre 2.2 Immobilienpreisentwicklung in Dortmund
2013 in guten Lagen weiterhin stark um 30 €/m² auf 440 €/m² an. Die Preise
für mittlere und mäßige Lagen stiegen hingegen nur moderat um 5 €/m² Die Immobilienpreisentwicklungen in Dortmund werden auf der Grund-
und 10 €/m² auf 235 €/m² bzw. 185 €/m² an. lage der empirica-Preisdatenbank dargestellt. Seit dem Jahr 2012 gibt es
leichte Änderungen in der Datengrundlage, die sich in geringeren Fallzah-
Die Bodenrichtwerte für baureife Grundstücke für den Geschosswohnungs- len bei den Kaufobjekten widerspiegeln. Dieser Rückgang resultiert aus
bau zur Wohn- oder Mischnutzung blieben in allen Lagekategorien stabil. dem Ausschluss von Zwangsversteigerungsobjekten, Bauträger-Inseraten
Einen Überblick über die Bodenrichtwerte gibt die folgende Tabelle: ohne Grundstücke sowie bewussten Fehlinseraten. Insgesamt flossen im
Jahre 2013 rund 5.000 Immobilieninserate für Eigentumsmaßnahmen aus
diversen Internetplattformen in die Auswertung ein. Zu beachten ist, dass
Tab. 2: Bodenrichtwerte gemäß § 13 Abs. 1 GAVO NRW es sich um Angebots- und nicht um tatsächlich erzielte Verkaufspreise
handelt. Bei der Dateninterpretation ist zu beachten, dass eine gewisse
gute Entwick- mittlere Entwick- mäßige Entwick- Preisverzerrung nach oben wahrscheinlich ist. Bei den angegebenen Prei-
Lage lung zum Lage lung zum Lage lung zum sen handelt es sich um den Median (Zentralwert) der Angebotspreise in
(€/m²) Vorjahr (€/m²) Vorjahr (€/m²) Vorjahr der jeweiligen Kategorie.
Baureife Grundstücke für den individuellen Der mittlere Angebotspreis für frei stehende Einfamilienhäuser stieg im
Wohnungsbau12) Neubau auf rund 307.000 € an und setzte sich damit vom Bestandspreis
Frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser ab, der mit 300.000 € in etwa auf dem Vorjahresniveau blieb.
440 235 185
Grundstücksfläche: 450–700 m²
Im Segment der Doppelhäuser zeigt sich sowohl im Neubau als auch im
Doppelhaushälften und Reihenendhäuser Bestand eine Preissteigerung. Der Angebotspreis für neue Doppelhaus-
440 235 185
Grundstücksfläche: 300–360 m² hälften erhöhte sich von 239.500 € auf 247.500 €. Bei Bestandsobjekten
wurde im Jahre 2013 mit 19.000 € auf 239.000 € ein besonders starker
Reihenmittelhäuser
440 235 185 Preisanstieg verzeichnet, wodurch sich die Angebotspreise im Neubau
Grundstücksfläche: 180–220 m²
und Bestand annäherten.
Baureife Grundstücke für Wie bereits im letzten Jahr erhöhte sich der Median der Angebotspreise
Geschosswohnungsbau1) für Reihenhäuser sowohl für Neubau- als auch für Bestandsobjekte. Ins-
Wohnungen oder Mischnutzungen mit besondere im Neubau wurden überwiegend Objekte im oberen Preis-
einem gewerblichen Anteil bis 20 % segment angeboten. Der mittlere Angebotspreis lag mit 259.500 € sogar
390 260 155 über dem Median für Doppelhaushälften. Zwar konnten in den letzten
des Rohertrages
beiden Auswertungsjahren jeweils nur deutlich unter 50 Angebote für
GFZ circa 1, 2, Geschosse: III Neubau-Reihenhäuser berücksichtigt werden, so dass hier kein repräsen-
tatives Bild gezeigt wird. Aber Daten aus der Kaufpreissammlung über
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der tatsächlich abgeschlossene Grundstückskaufverträge des Gutachteraus-
Stadt Dortmund – Grundstücksmarktbericht 2014 schusses für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund unterstreichen diese
Entwicklung beispielhaft. Im Jahre 2012 wurden vier Neubau-Reihenmit-
telhäuser einer festgelegten Lage- und Ausstattungskategorie zu einem
Durchschnittspreis von 235.000 € und im Jahre 2013 zwei Objekte für
durchschnittlich 250.000 € veräußert (Quellen: Grundstücksmarktberichte
Dortmund 2013 und 2014).
12)
Abgabenfrei (Erschließungsbeiträge nach § 127 BauGB und Ausgleichsbeträge nach §§ 135 a bis 135 c (Naturschutzbeiträge)
14 15
Wohnungsmarktbericht 2014 Wohnungsmarktbericht 2014
Abb. 1: Entwicklung der Angebotspreise für Einfamilienhäuser Besonders im Bereich der Bestands-Eigentumswohnungen zeigt sich ein
sehr breit gefächertes Angebotsspektrum, das den Medianpreis relativiert.
Die Preisspanne der im Jahre 2013 ausgewerteten Inserate bewegt sich von
rund 500 €/m² im untersten Preissegment bis rund 2.500 €/m² im obersten
330.000 Preissegment. Ausschlaggebend für die Preisgestaltung sind unterschied-
310.000 liche Aspekte wie Ausstattung und baulicher Zustand. Eine wichtige Rolle
290.000 spielt auch das Baualter. Der Median aller angebotenen Bestandsobjekte,
270.000 die vor 1950 gebaut wurden, liegt bei rund 970 €/m². Für neuere Eigen-
250.000 tumswohnungen in der Baualtersklasse zwischen 2000 und 2009 ergab sich
Euro
230.000 ein mittlerer Angebotspreis in Höhe von 1.990 €/m².
210.000
190.000 Ein weiterer Faktor ist die Lage im Stadtgebiet. In den Auswertungsjahren
170.000 2012 und 2013 ließen sich für Eigentumswohnungen im Bestand räumliche
150.000 Unterschiede feststellen. Beispielsweise lagen die mittleren Angebotspreise
2009 2010 2011 2012 2013 im Stadtbezirk Innenstadt-Nord zwischen 600 und 870 €/m² deutlich unter
RH Neubau DHH Neubau frei stehende EFH Neubau dem stadtweiten Durchschnitt. Wesentlich teurere Bestands-Eigentums-
RH Bestand DHH Bestand frei stehende EFH Bestand wohnungen wurden im citynahen Bereich der Innenstadt-Ost sowie in der
Nähe des Stadtbezirkszentrums Aplerbeck mit über 2.300 €/m² angeboten.
Quelle: empirica-Preisdatenbank
(Basis: empirica-systeme.de; bis 2011: IDN ImmoDaten GmbH)
Der Markt für neu gebaute Eigentumswohnungen hat sich in den letzten
Jahren nach einer Phase der Stagnation deutlich belebt. Allein in den
vergangenen fünf Jahren haben sich die mittleren Angebotspreise für
neue Eigentumswohnungen um rund 30 % erhöht. Mit 2.574 €/m² liegt
der Median weit über dem mittleren Angebotspreis für Bestands-Eigen-
tumswohnungen. In diesem Bereich ist in den letzten zehn Jahren ein
relativ konstantes Preisniveau festzustellen. Wie im Vorjahr lag der mittlere
Quadratmeterpreis bei rund 1.150 €.
Abb. 2: Entwicklung der Angebotspreise für Eigentumswohnungen
3.000
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Quelle: empirica-Preisdatenbank
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16 17
Wohnungsmarktbericht 2014 Wohnungsmarktbericht 2014
2.3 Grundstücks- und Immobilienmarkt im regionalen Vergleich Im Vergleich zum Vorjahr blieben die Baulandpreise für baureife Grund-
stücke in den in der Tabelle 3 aufgeführten kreisfreien Städten überwie-
Investitions- und Wohnstandortentscheidung hängen von vielen verschie- gend konstant. Eine Ausnahme bildet Düsseldorf mit steigenden Preisen
denen Faktoren ab. Insbesondere in Ballungsräumen mit einer weitest- in allen Lagekategorien. In Dortmund sind die Baulandpreise für Ein- und
gehend guten infrastrukturellen Ausstattung spielen Bauland- und Immo- Zweifamilienhäuser in guten Lagen erneut um rund 10 % angestiegen und
bilienpreise eine ausschlaggebende Rolle. lagen im Jahre 2012 bei 410 €/m².
In den kreisangehörigen Kommunen blieben die Baulandpreise auf dem
2.3.1 Unbebaute Grundstücke Vorjahresniveau. Hier ist lediglich die Stadt Unna hervorzuheben, die bei
Grundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser in allen Lagekategorien
Einen Überblick über die Preise auf dem regionalen Grundstücksmarkt leichte Abweichungen der Baulandpreise im Vergleich zum Jahr 2011
bietet der Grundstücksmarktbericht 2013 des Oberen Gutachterausschusses verzeichnete.
für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen. Die genannten Zahlen
beziehen sich auf den Berichtszeitraum 01.01.2012 bis 01.01.2013.
Tab. 3: Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke in
Die Preise für erschließungsbeitragsfreie Baugrundstücke für frei stehende ausgewählten Städten
Ein- und Zweifamilienhäuser in mittleren Wohnlagen bewegen sich in
Nordrhein-Westfalen innerhalb eines sehr weiten Spektrums. Die Preisun- Individueller Wohnungsbau Geschosswohnungsbau
terschiede, insbesondere zwischen städtischen und ländlichen Regionen,
werden in der Karte 1 veranschaulicht. (Ein- und Zweifamilienhäuser) (Mietwohnungen oder gemischte
Nutzung mit einem gewerblichen
Karte 1: Preisniveau 2012 für Baugrundstücke für frei stehende Anteil bis 20 % des Rohertrages)
Ein- und Zweifamilienhäuser in mittleren Wohnlagen –
2012 2012
Gemeindegliederung NRW
einfache mittlere gute einfache mittlere gute
zum Vorjahr
zum Vorjahr
zum Vorjahr
zum Vorjahr
zum Vorjahr
zum Vorjahr
Vergleich
Vergleich
Vergleich
Vergleich
Vergleich
Vergleich
Lage Lage Lage Lage Lage Lage
€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²
Kreisfreie Städte
Bochum 200 250 310 180 230 280
Dortmund 175 230 410 155 260 390
Düsseldorf 400 520 820 420 490 830
Essen 160 300 400 200 310 390
Hagen 110 160 240 110 155 170
DO Preisniveau 2012
in Euro/m2 Kreisangehörige Städte
325 bis 520 Castrop-Rauxel 130 185 230 140 190 210
300 bis 324
275 bis 299 Herdecke 190 235 150 180 205
250 bis 274
225 bis 249 Holzwickede 120 175 205
200 bis 224
Lünen 140 175 240 135 150 170
175 bis 199
150 bis 174 Schwerte 140 185 230
125 bis 149
100 bis 124 Unna 150 190 220 115 150 180
75 bis 99
50 bis 74 Waltrop 170 200 220 180 200 240
bis 49 Witten 180 190 220 140 170 200
Quelle: Grundstücksmarktbericht NRW 2013 Quelle: Grundstücksmarktbericht NRW 2013
18 19Wohnungsmarktbericht 2014 Wohnungsmarktbericht 2014
2.3.2 Bebaute Grundstücke
Ergebnis:
Der IVD Preisspiegel 2014 informiert über die Preisentwicklung der Im Vergleich zum Vorjahr konnten auf dem Dortmunder Grundstücks-
Immobilienmärkte in 122 nordrhein-westfälischen Städten im Jahre 2013. und Immobilienmarkt im Jahre 2013 mehr Kauffälle, insbesondere im
Bereich der Mehrfamilienhäuser, verzeichnet werden.
Tab. 4: Kaufpreise (Schwerpunktpreise) für bezugsfreie Bestandseigen- Die Angebotspreise für Einfamilienhäuser sind in fast allen Kategorien
heime und Bestandseigentumswohnungen in mittleren Lagen leicht gestiegen. Neubau-Reihenhäuser werden nur noch selten und
in ausgewählten Städten überwiegend im oberen Preissegment angeboten. Besonders deutlich
haben sich die Angebotspreise für Neubau-Eigentumswohnungen
erhöht.
Frei stehende Reihenmittelhäuser Eigentumswohnung
Eigenheime ohne Garage Die Bodenrichtwerte für Baugrundstücke blieben auf dem Vorjahres-
inkl. Garage niveau. Eine Ausnahme bilden die Baulandpreise für baureife Grund-
circa 125 m² circa 100 m² circa 70 m² stücke für Ein- und Zweifamilienhäuser in guten Lagen. Sie stiegen
erneut stark an und liegen deutlich über den Bodenrichtwerten für
gute Lagen in den Nachbargemeinden. In mittleren und einfachen
Vergleich Vergleich Vergleich
Lagen ist der Preisunterschied zum Umland weniger markant.
2013 zum 2013 zum 2013 zum
Vorjahr Vorjahr Vorjahr
Kreisfreie Städte
Bochum 310.000 200.000 1.000 2.4 Städtisches Baulandmanagement
Dortmund 305.000 190.000 1.200
Düsseldorf 430.000 325.000 1.950 2.4.1 Wohnbauflächenpotenziale
Essen 340.000 245.000 1.000 Im Vergleich zu vielen anderen großen Ruhrgebietsstädten verfügt Dort-
Hagen 240.000 200.000 1.150 mund über ein umfangreiches Flächenangebot für den Wohnungsneubau.
Ende des Jahres 2013 standen im Stadtgebiet folgende Wohnbauflächen-
Weitere Städte/Gemeinden potenziale zur Verfügung:
Holzwickede 200.000 135.000 1.000
• Rund 135 Hektar Wohnbauflächen für circa 4.600 Wohnungen in
Schwerte 220.000 210.000 900 rechtsverbindlichen Bebauungsplänen
• Für rund 100 Hektar Bruttowohnbauflächen (einschließlich Grün-
Unna 200.000 120.000 1.100 und Erschließungsflächen) mit circa 2.600 Wohnungen befinden sich
Witten 230.000 180.000 900 Bebauungspläne im Aufstellungsverfahren
• Rund 26 Hektar für circa 600 Wohnungen als Baulandreserve in
sogenannten Baulücken (§ 34 Baugesetzbuch)
Quelle: Preisspiegel 2014 Wohnimmobilien NRW des Immobilienverbands IVD West e. V.
für Nordrhein-Westfalen
Zusätzlich weist der Flächennutzungsplan eine Planungsreserve von
rund 200 Hektar aus, die einer Wohnbebauung zugeführt werden können.
Nachdem das Preisniveau in den letzten Jahren eher stabil war, sind in
den aufgeführten kreisfreien Städten die Preise für Bestandsimmobilien Die rechtsverbindlichen und in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne
im Jahre 2013 bis auf wenige Ausnahmen im Vergleich zum Vorjahr gestie- bieten Wohnbauflächen für den Neubau von rund 4.300 Wohnungen in
gen. Insbesondere bei den frei stehenden Einfamilienhäusern haben sich Ein- und Zweifamilienhäusern sowie für rund 2.900 Geschosswohnungen.
teils deutliche Preissteigerungen entwickelt. Das gilt in diesem Segment Diese Wohnbaupotenziale verteilen sich sehr unterschiedlich auf die zwölf
ebenfalls für die betrachteten kreisangehörigen Gemeinden. In Unna sind Dortmunder Stadtbezirke.
darüber hinaus die Preise für Bestandseigentumswohnungen um über
20 % gestiegen.
20 21Wohnungsmarktbericht 2014 Wohnungsmarktbericht 2014
Abb. 3: Wohnbauflächenpotenziale in den zwölf Stadtbezirken 2.4.2 Wohnbauflächenentwicklung in Dortmund
(rechtsverbindliche und in Aufstellung befindliche B-Pläne)
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen spielen im Sinne der Nachhaltig-
keit auch Faktoren des Wohnungsmarktes eine wichtige Rolle. Eine differen-
zierte, möglichst kleinteilige Analyse des vorhandenen Wohnungsangebotes
1.200 sowie der potenziellen Nachfrage ist zur Vermeidung von Fehlplanungen
notwendig. Dabei sind sowohl quantitative als auch qualitative Aspekte zu
1.000 berücksichtigen. Die Kopplung von Daten und Informationen des Bauland-
monitorings mit dem Wohnungsmarktbeobachtungssystem sowie dem
Wohnungen
800
ergänzenden kleinräumigen Wohnungsmarktmonitoring, das Daten und
600 Entwicklungen auf der Ebene der 170 Statistischen Unterbezirke analysiert,
ist für eine zielgruppenorientierte Baulandentwicklung erforderlich.
400
200 Zur Unterstützung des wohnungspolitischen Ziels der Sicherung von
preiswertem Wohnraum hat der Rat der Stadt Dortmund die Verwaltung
0 mit Beschluss vom 10.04.2014 beauftragt, bei der zukünftigen Wohnbau-
st
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flächenausweisung in der Regel 25 % der geplanten Wohnungen für den
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geförderten Mietwohnungsneubau vorzusehen. Die jeweilige städtebau-
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liche und sozialstrukturelle Situation sowie der Grundsatz der wirtschaft-
ns
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ne
ne
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In
lichen Realisierbarkeit sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu
In
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Lü
berücksichtigen. Der Beschluss beinhaltet außerdem, dass bei städtischen
Einfamilienhäuser Geschosswohnungsbau
Grundstücken die in Frage kommenden Teilflächen zu Preisen bereitgestellt
werden, die geförderten Wohnungsbau ermöglichen.
Quelle: Stadtplanungs- und Bauordnungsamt, Stand: Dezember 2013 Informationen über Grundstücksangebote der Stadt Dortmund können
unter www.liegenschaftsamt.dortmund.de abgerufen werden.
Größere zusammenhängende Baugebiete (teilweise in Planung) befinden
sich in den folgenden Stadtbezirken: Ergebnis:
Dortmund verfügt über ein vergleichsweise hohes Wohnbauflächen-
• Brackel: Hohenbuschei potenzial. Zusammen mit den bekannten Großprojekten bieten die
• Eving: Brechtener Heide über das gesamte Stadtgebiet verteilten kleineren und mittleren
• Hörde: PHOENIX See Neubaugebiete mit unterschiedlichen Lage- und Qualitätsmerkmalen
• Innenstadt-Ost: Stadtquartier-Ost ein differenziertes und für verschiedene Nachfragergruppen attraktives
• Innenstadt-Nord: Westfalenhütte Baulandangebot.
• Mengede: Erdbeerfeld
Ein hoher Anteil der Wohnbaulandentwicklung erfolgt seit Jahren
durch die Reaktivierung und Umnutzung von Brachflächen. Dortmund
Mit Ausnahme der Baugebiete Erdbeerfeld und Brechtener Heide handelt wird hiermit den Ansprüchen an eine nachhaltige Flächenentwicklung
es sich um sogenannte Konversionsflächen, die in der Vergangenheit gerecht.
anderweitig genutzt wurden (Industrie, Militär, Güterverkehr) und längere
Zeit brachlagen. Die Reaktivierung solcher Brachflächen für den Woh- Im Sinne einer sozial gerechten Bodennutzung soll der geförderte
nungsbau ist flächensparend, schützt den Freiraum und unterstützt damit Mietwohnungsneubau über eine Quotenregelung bei der zukünftigen
das planerische Ziel der nachhaltigen Flächenentwicklung. Wohnbauflächenentwicklung stärker berücksichtigt werden.
22 23Wohnungsmarktbericht 2014
Wohnen in Dortmund und NRW 3. Wohnungsangebot
Meine Stadt. 3.1 Wohnungsneubau in Deutschland und Nordrhein-Westfalen
Die positive Entwicklung der Bautätigkeit in Deutschland setzt sich auch im
Jahre 2013 fort. Für den Bau von insgesamt 270.364 Wohnungen wurden
Mein Zuhause.
Genehmigungen erteilt. Dies bedeutet eine Erhöhung um 12,9 % im
Vergleich zum Vorjahr. Besonders deutlich fällt mit einem Plus von 22,3 %
der Anstieg der Baugenehmigungen für Wohnungen in Mehrfamilien-
häusern aus. Die Zahl der Baufertigstellungen stieg um 7,2 % auf ins-
gesamt 214.817 Wohnungen.
Die LEG ist mit mehr als 95.000 Mietwohnungen und rund
260.000 Mietern eines der führenden Immobilienunternehmen in Auch die Bautätigkeit in Nordrhein-Westfalen ist weiter im Aufwind. Im
Deutschland. In Nordrhein-Westfalen ist sie mit 9 Niederlassungen, Familien Jahre 2013 wurden für 49.586 Wohnungen Baugenehmigungen erteilt.
Dies bedeutet nicht nur einen Anstieg um 18,3 % im Vergleich zum Vorjahr,
16 Kundencentern und rund 100 Mieterbüros flächendeckend und mit
sondern auch, dass in etwa wieder das Niveau von Mitte der 2000er-Jahre
persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. In Dortmund erreicht wurde, bevor es zum Einbruch der landesweiten Baukonjunktur
betreuen unsere Kundencenter und Mieterbüros rund 12.600 Wohnungen kam.
im gesamten Stadtgebiet.
Haben Sie Fragen? Rufen Sie einfach an:
Abb. 4: Fertig gestellte und genehmigte Wohnungen13) in NRW
Kundencenter Dortmund
Tel. 02 31 / 4 19 02-134 · kc-dortmund@leg-nrw.de
60.000
Kundencenter Dortmund-Scharnhorst 55.000
Tel. 02 31 / 4 19 02-325 · kc-dortmund-scharnhorst@leg-nrw.de 50.000
Paare
Wohnungen
Mieterbüro Hörde/Clarenberg 45.000
Tel. 02 31 / 4 19 02-343 40.000
35.000
Mieterbüro Wickede
Tel. 02 31 / 4 19 02-331 30.000
25.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Baufertigstellungen Baugenehmigungen
Kemming-
hausen Kundencenter
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen
Rahm
Mieterbüro
Alt-
Innenstadt Scharnhorst
Nord
Dem Bundestrend folgend wird in NRW der Anstieg von einem erhebli-
Innenstadt
West Singles chen Plus der Baugenehmigungen für Wohnungen in neu zu errichtenden
Mehrfamilienhäusern von 25,7 % getragen. Aber auch im Segment der
Marten
Innenstadt
Süd
Innenstadt
Ost Kundencenter
Sölde
Ein- und Zweifamilienhäuser konnte eine leichte Erhöhung der Genehmi-
gungszahlen von 5,6 % festgestellt werden. Der Anteil der Eigenheime an
Mieterbüro
Lichtendorf
der Gesamtzahl der Baugenehmigungen ist im Vergleich zu vergangenen
Benning-
hofen
Jahren gesunken.
Welling-
Holzen
Die Zahl der fertig gestellten Wohnungen erhöhte sich gegenüber dem
hofen
Vorjahr um rund 2 % auf insgesamt 37.143 Wohnungen. Hier verzeichnen
die Baufertigstellungen in Mehrfamilienhäusern mit 10,1 % ebenfalls einen
überdurchschnittlichen Anstieg.
LEG-Bestand
13)
Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden sowie Wohnheimen, inklusive
durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden neu entstandene Wohnungen
(zum Beispiel Dachgeschossausbau)
www.leg-nrw.de 25
SeniorenWohnungsmarktbericht 2014 Wohnungsmarktbericht 2014
3.2 Wohnungsneubau in Dortmund Zeit nicht mit einer Kehrtwende der Europäischen Zentralbank zu rechnen
ist. Laut Bericht der Deutschen Bundesbank erhöhte sich der Effektivzinssatz
Im Jahre 2013 verzeichnete Dortmund einen deutlichen Anstieg bei den für Wohnungsbaukredite mit anfänglicher Zinsbindung von zehn Jahren
Baufertigstellungen und -genehmigungen. In der Abbildung 5 werden die im Jahresverlauf minimal von 3,00 % auf 3,07 % (jeweils zum 01.01.).
Zahlen der amtlichen Statistik des Statistischen Landesamtes für Nordrhein- Die aktuellen Konditionen bieten weiterhin Anreize für Investitionen.
Westfalen – Information und Technik NRW (IT.NRW) – dargestellt. Der zu-
nächst augenscheinliche „Bauboom“ im Jahre 2013 muss jedoch relativiert Im Rahmen des Stimmungsbarometers (siehe Kapitel 8) bewerten die
werden. Auf Grund systembedingter Engpässe wurden für die Erstellung Experten das Investitionsklima auf Grund der Kapitalmarktsituation ten-
der Vorjahresstatistik nicht alle Fälle des Jahres 2012 fristgerecht an das denziell als positiv. Dies gilt insbesondere für Neubau-Einfamilienhäuser
IT.NRW übermittelt. Die Nachmeldungen haben daher erst in der Statistik und -Eigentumswohnungen. Aus Expertensicht besteht in Dortmund
2013 Berücksichtigung gefunden und nehmen Einfluss auf die tatsächliche noch immer ein Nachholbedarf im Segment der qualitativ hochwertigen
Entwicklung. Einfamilienhäuser und Geschosswohnungen.
Ein differenzierter Blick auf die Bautätigkeitsstatistik der vergangenen
Abb. 5: Fertig gestellte und genehmigte Wohnungen in Dortmund Jahre zeigt eine allmähliche Trendwende bei der Verteilung der Neubau-
wohnungen auf die Bautypen Einfamilienhaus und Mehrfamilienhaus. In
den folgenden zwei Abbildungen wird jeweils der Jahresdurchschnitt der
Baufertigstellungen und Baugenehmigungen von den Fünf-Jahres-Zeit-
räumen 2004 bis 2008 und 2009 bis 2013 unterteilt nach Einfamilien-
2.500 häusern und Geschosswohnungen dargestellt.
1.919
2.000
1.287 Abb. 6: Entwicklung der Baufertigstellungen von Ein- und
Wohnungen
1.500
1.077 1.104 1.118 1.207 Zweifamilienhäusern und Geschosswohnungen
848 899
1.000
699 737
500
700
0 618
2009 2010 2011 2012 2013 600
506 518
Wohnungen pro Jahr
500
Baufertigstellungen Baugenehmigungen 430
400
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen
300
200
100
Unabhängig von einer jahresscharfen statistischen Betrachtung ist die
Entwicklung der Dortmunder Baukonjunktur der letzten Jahre als positiv 0
Jahresdurchschnitt 2004–2008 Jahresdurchschnitt 2009–2013
zu bezeichnen. In den vergangenen fünf Jahren wurden im Durchschnitt
jährlich rund 1.000 Wohnungen fertig gestellt und Baugenehmigungen für
fast 1.200 Wohnungen erteilt. Ein- und Zweifamilienhäuser Geschosswohnungsbau
Allein in den Jahren 2012 und 2013 wurden Baugenehmigungen für insge-
samt 2.660 Wohnungen erteilt. Dies weist auf eine rege Bautätigkeit in den Quelle: Eigene Berechnung nach Daten der Information und Technik Nordrhein-Westfalen
kommenden Jahren hin. Die in Dortmund ausgewiesenen Wohnbauflächen
werden von den Bauherren und Investoren gut angenommen.
Die Gegenüberstellung veranschaulicht, dass sich eine Verschiebung im
Die aktuelle Situation und Entwicklung zeigt, dass Immobilien weiterhin als Mengengerüst der beiden Bauformen ergeben hat. Entstanden Anfang
sichere Anlageform und Altersvorsorge gelten. Das anhaltend niedrige Zins- der 2000er-Jahre noch die meisten Wohnungen in Ein- und Zweifamilien-
niveau auf dem Finanzmarkt führt dazu, dass alternative Kapitalanlagen, ins- häusern (rund 60 %), hat sich das Verhältnis in den letzten fünf Jahren
besondere Spareinlagen, im Vergleich zu Sachwerten unattraktiv erscheinen. ausgeglichen – mit minimalem Übergewicht der Geschosswohnungen. Das
Im Euroraum wurde der Leitzins im November 2013 auf den historischen jährliche Gesamtvolumen ist in den Vergleichszeiträumen in etwa gleich
Tiefstwert von 0,25 % gesenkt. Experten gehen davon aus, dass in nächster geblieben.
26 27Wohnungsmarktbericht 2014 Wohnungsmarktbericht 2014
Abb. 7: Entwicklung der Baugenehmigungen für Ein- und 3.3 Wohnungsbestand
Zweifamilienhäuser und Geschosswohnungen
Die Anzahl der Wohngebäude und Wohnungen wurde im Rahmen des
Zensus 2011 für den Stichtag 09.05.2011 ermittelt und inzwischen für die
Stichtage 31.12.2011 und 31.12.2012 fortgeschrieben14). Die vorherige
amtliche Statistik, die auf der Volkszählung 1987 beruhte, wird durch
700 die Fortschreibung der Zensus-Daten abgelöst. Am 31.12.2012 gab es in
630
540 553 Dortmund 92.330 Wohngebäude und 315.923 Wohnungen in Wohn- und
600
Nichtwohngebäuden. Der Bestand erhöhte sich damit leicht im Vergleich
Wohnungen pro Jahr
500 zu den Vorjahren.
403
400
300
Tab. 5: Bestand an Wohngebäuden und Wohnungen in Wohn- und
200 Nichtwohngebäuden jeweils zum 31.12. des Jahres
100
0 Wohnungen in
Durchschnitt 2004–2008 Durchschnitt 2009–2013 Wohngebäude Wohn- und
Nichtwohngebäuden
Ein- und Zweifamilienhäuser Geschosswohnungsbau 2010 91.549 314.395
2011 91.951 315.124
Quelle: Eigene Berechnung nach Daten der Information und Technik Nordrhein-Westfalen
2012 92.330 315.923
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen
Eine ähnliche Entwicklung ist auch im Bereich der Baugenehmigungen er-
kennbar. Hier hat sich bei einem allgemeinen Anstieg der Genehmigungs-
zahlen das Verhältnis zwischen den beiden Bauformen zugunsten der Das umfangreiche Datenmaterial aus der Gebäude- und Wohnungszählung
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern noch etwas deutlicher umgekehrt. gibt unter anderem Auskunft über Baualter, Eigentumsform und Gebäude-
typen des Dortmunder Wohnungsbestandes. Einige der wichtigsten Ergeb-
Diese Entwicklung deckt sich mit der im Kommunalen Wohnkonzept Dort- nisse im Überblick (Stichtag 09.05.2011):
mund 2009 formulierten Empfehlung, bei der Wohnbauflächenausweisung
den Fokus wieder mehr auf den Geschosswohnungsbau zu legen und eine • Es wurden 91.860 Wohngebäude und 314.660 Wohnungen in Gebäuden
stärkere Durchmischung – bezogen auf die Bauformen – anzustreben. mit Wohnraum (Wohngebäude und gemischt genutzte Gebäude)
gezählt
Ergebnis: • Drei Viertel aller Gebäude mit Wohnraum wurden vor 1979 erbaut.
Die Neubautätigkeit in Dortmund entwickelt sich entsprechend dem Allein in der Zeit von 1949 bis 1978 entstanden rund 173.600 Woh-
Bundes- und Landestrend sehr positiv. Auf Grund der hohen Bauge- nungen
nehmigungszahlen ist auch in den kommenden Jahren von einer regen
Bautätigkeit auszugehen. Der Geschosswohnungsneubau hat in den • Circa 77 % des gesamten Wohnungsbestandes verteilen sich auf
letzten Jahren an Bedeutung gewonnen und liegt – bezogen auf die Mehrfamilienhäuser (Gebäude mit mindestens drei Wohnungen)
Anzahl der Wohnungen – mengenmäßig leicht über den Neubauzahlen
für Ein- und Zweifamilienhäuser. • 70 % der Wohnungen sind im Eigentum von Privatpersonen oder
Wohnungseigentumsgemeinschaften. Rund 82.500 Wohnungen (26,2 %)
werden von den Eigentümerinnen und Eigentümern selbst bewohnt
• Die nächst größeren Eigentümergruppen bilden die privatwirtschaft-
lichen Wohnungsunternehmen (circa 66.800 Wohnungen) und
Wohnungsgenossenschaften (circa 18.000 Wohnungen)
14)
Die Fortschreibung der amtlichen Statistik zum 31.12.2013 wird voraussichtlich erst Ende
2014 erfolgen
28 29Wohnungsmarktbericht 2014 Wohnungsmarktbericht 2014
3.3.1 Eigenheimbestand Die südlichen Stadtbezirke Aplerbeck, Hörde und Hombruch sowie der
Stadtbezirk Brackel zeichnen sich durch einen hohen Bestand an Eigen-
In der Wohnungs- und Gebäudezählung wurde zum Stichtag 09.05.2011 heimen der genannten Baualtersklassen aus. Bei der Wohnbauflächen-
ein Bestand von rund 68.000 Wohnungen in circa 55.600 Ein- und ausweisung ist daher besonders in diesen Bereichen auf den Wohnungs-
Zweifamilienhäuser ermittelt. bestand und die Bewohnerstruktur in den umliegenden Quartieren zu
achten, um Neubauprojekte so zu entwickeln, dass sie eine sinnvolle
Nach Informationen aus der empirica-Preisdatenbank wurden im Jahre Ergänzung statt unnötige Konkurrenz zum vorhandenen Wohnungsange-
2013 rund 1.700 Bestandseinfamilienhäuser zum Verkauf angeboten. bot darstellen. Dazu sind das von der Verwaltung auf Grundlage des Rats-
2013 gab es laut Grundstücksmarktbericht in Dortmund rund 1.000 Kauf- beschlusses zum Kommunalen Wohnkonzept erarbeitete Bauland- und
fälle von Ein- und Zweifamilienhäusern auf bebauten Grundstücken das kleinräumige Wohnungsmarktmonitoring wichtige Informations- und
(ohne schlüsselfertige Neubauten). Steuerungsinstrumente.
Die Gründe und Zeitpunkte für Immobilienverkäufe sind sehr individuell.
Insofern erfolgt ein Generationswechsel in Einfamilienhaus-Siedlungen 3.3.2 Geschosswohnungsbestand
meist schrittweise. Aus Expertendiskussionen ist jedoch bekannt, dass viele
ältere Eigentümerinnen und Eigentümer so lange wie möglich in ihrem Ei- Laut Gebäude- und Wohnungszählung gab es zum Stichtag 09.05.2011
genheim wohnen bleiben, auch wenn Aspekte wie zum Beispiel große und rund 245.000 Wohnungen in 37.630 Mehrfamilienhäusern (Gebäude
pflegeintensive Grundstücke, überdimensionierte Wohnflächen und Barri- mit mehr als drei Wohnungen). Unter Berücksichtigung von Baufertig-
eren oftmals eine Belastung im Alltag darstellen. Daher gibt es momentan stellungen und Wohnungsabgängen für diesen Bautyp hat sich der
Tendenzen zur Überalterung der Bewohnerschaft in Eigenheim-Siedlungen Bestand zum 31.12.2013 um circa 800 Wohnungen erhöht.
der späten 1950er- sowie der 60er- und 70er-Jahre. Es ist zu erwarten, dass
in diesen Siedlungen in nächster Zeit viele Verkäufe aus Altersgründen Die Erhebung ergab, dass es sich bei den meisten Mehrfamilienhäusern
oder auf Grund von Erbfällen stattfinden werden. um kleinere Einheiten handelt. Circa 25.000 Gebäude verfügen über
drei bis sechs Wohnungen. Hochhäuser mit mehr als 13 Wohnungen gibt
In Dortmund gibt es über 20.000 Wohnungen in Eigenheimen der Baujahre es rund 1.800 in Dortmund. Allein 16.700 Mehrfamilienhäuser sind im
1958 bis 1979. Die folgende Abbildung zeigt die Verteilung des Eigen- Zeitraum von 1950 bis 1969 entstanden.
heimbestandes ausgewählter Baualtersklassen auf die zwölf Stadtbezirke.
Neben den in diesem Zusammenhang interessanten Baualtersklassen 1958
bis 1969 und 1970 bis 1979 sind auch die Baujahre 1980 bis 1989 mit insge- 3.3.2.1 Mietwohnungen im Geschosswohnungsbestand
samt rund 6.000 Wohnungen aufgeführt, in denen der Generationswechsel
in den nächsten Jahren beginnen wird. Der größte Teil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist vermietet.
Aus den Zensus-Ergebnissen lässt sich bisher keine genaue Zahl der
Mietwohnungen im Geschosswohnungsbestand ermitteln. Nach einer
Abb. 8: Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern nach überschlägigen Berechnung15) umfasste das Mietwohnungsangebot im
Baualtersklassen in den zwölf Stadtbezirken Geschosswohnungsbau derzeit rund 217.000 Wohnungen. Hiervon gelten
circa 190.500 Wohnungen als frei finanziert.
3.500
Im Segment des geförderten Mietwohnungsbestandes kann auf Daten-
3.000
material des Amtes für Wohnungswesen zurückgegriffen werden. Zum
2.500
Wohnungen
Stichtag 31.12.2013 gab es 26.526 Wohnungen mit Mietpreis- und Bele-
2.000 gungsbindungen. Im Kapitel 3.4 werden weitere Daten und Fakten zur
Wohnraumförderung und zum geförderten Wohnungsbestand dargestellt.
1.500
1.000 Beim überwiegenden Teil des Dortmunder Geschosswohnungsbestandes
500 handelt es sich um Alt- und Nachkriegsbauten. Viele dieser Wohnungen
0 sind ohne entsprechende Modernisierung nur bedingt zukunftsfähig.
Experten sehen neben der bekannten Notwendigkeit zum Abbau von
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Barrieren, der energetischen Anpassung und der Badsanierung auch nicht
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nachfragegerechte Grundrisse als Probleme des Mietwohnungsbestandes.
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Lü
1958–1969 1970–1979 1980–1989
15)
Es werden nur Mietwohnungen im Geschosswohnungsbestand, also keine vermieteten
Quelle: dortmunderstatistik Ein- und Zweifamilienhäuser sowie selbst genutzte Eigentumswohnungen, berücksichtigt
30 31Wohnungsmarktbericht 2014 Wohnungsmarktbericht 2014
Die Sicherung von Qualitäten im Wohnungsbestand ist dringend erforder-
lich. Modernisierungsmaßnahmen stellen sich aber teilweise als problema- Ergebnis:
tisch dar, wenn die Umsetzung an technische oder wirtschaftliche Grenzen Der Dortmunder Wohnungsbestand ist von Gebäuden der 1950er- bis
stößt. Gleichzeitig besteht die Anforderung, dass nach der Wohnwertver- 70er-Jahre geprägt. Mehr als die Hälfte aller Wohnungen entstand
besserung die Mieten für breite Schichten der Bevölkerung trotzdem noch in dieser Zeit. Insbesondere im Mietwohnungssegment sind umfang-
möglichst bezahlbar bleiben. Bund und Land stellen daher mit verschie- reiche Modernisierungsmaßnahmen notwendig, um die Bestände
denen Programmen der KfW-Bank und der NRW.BANK Fördermittel zur zukunfts- und nachfragegerecht zu entwickeln. Bei der Umsetzung
Verfügung, um Eigentümerinnen und Eigentümer bei der Realisierung von wird es immer wichtiger, das richtige Verhältnis zwischen Qualität
Sanierungsprojekten zu unterstützen. und Bezahlbarkeit herzustellen.
Durch Generationswechsel kommen laufend ältere Bestandseigenhei-
3.3.2.2 Eigentumswohnungen me auf den Markt, für die eine entsprechende Nachfrage besteht. Bei
der Wohnbauflächenentwicklung für Ein- und Zweifamilienhäuser ist
Gebrauchte Eigentumswohnungen sind häufig das „Einsteigermodell“ das vorhandene Wohnungsangebot angrenzender Siedlungsbereiche
für den Wechsel vom Mietverhältnis in die eigenen vier Wände. Darüber zu berücksichtigen.
hinaus werden Eigentumswohnungen als Kapitalanlage erworben. Nach
Hochrechnung der Ergebnisse einer Grundsteuerdatenauswertung aus dem Auch gebrauchte Eigentumswohnungen sind nach wie vor beliebte
Jahre 2005 ist aktuell von einem Bestand von rund 57.000 Eigentumswoh- Kaufobjekte zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage. Die Zahl der
nungen (unabhängig von der Art der Nutzung) auszugehen. Die damalige Weiterverkaufsfälle ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Das
Erhebung hatte außerdem ergeben, dass ungefähr die Hälfte der Eigen- Angebot auf Immobilienplattformen im Internet hat sich dagegen
tumswohnungen vom Eigentümer selbst genutzt werden. reduziert.
Generell besteht eine rege Nachfrage nach Bestandseigentumswohnun-
gen. Auf Grund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus stellen Immobilien
zur Eigennutzung oder zur Vermietung eine sichere Geldanlage dar, deren
Erwerb derzeit zu günstigen Konditionen finanziert werden kann. Im Jahre 3.3.3 Wohnungsleerstände
2013 notierte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt
Dortmund 1.429 Weiterverkaufsfälle von Eigentumswohnungen. Vor fünf Die Wohnungsleerstandsquote ist ein wichtiger Indikator zur Beurteilung
Jahren wurden nur 1.095 Eigentumswohnungen weiterverkauft (Quellen: der Wohnungsmarktsituation und -entwicklung. In Dortmund werden die
Grundstücksmarktberichte Dortmund 2010 und 2014). Dies bedeutet einen Leerstände nach der Stromzählermethode ermittelt. Hierzu werden übli-
Anstieg um rund 30 %. cherweise jährlich zum Stichtag 31.12. vom örtlichen Stromanbieter DEW21
die sogenannten Leer- und Minderverbrauchsanlagen gemeldet. Auf dieser
Die Zahl der Angebote auf Immobilienplattformen für gebrauchte Eigen- Grundlage wird der strukturelle Wohnungsleerstand (Leerstand länger als
tumswohnungen verringerte sich laut empirica-Preisdatenbank von drei Monate) errechnet.
circa 3.500 Angeboten im Jahre 200916) auf rund 2.200 im Jahre 2013. Die
Angebotspreise blieben im Durchschnitt stabil (vergleiche Kapitel 2.2). Zum Stichtag 31.12.2013 konnte bisher keine plausible Leerstandsquote
Es bleibt zu beobachten, wie sich Angebot und Nachfrage in diesem Seg- ermittelt werden, da der aktuelle Wohnungsbestand als Basis für die
ment weiterentwickeln und ob sich das Preisniveau für Bestandseigentums- Quotenbildung noch nicht zur Verfügung steht. Aufgrund zahlreicher
wohnungen verändern wird. Nachmeldungen in der Bautätigkeit im Jahre 2013 wird sich die Zahl der
Wohnungen im Bestand signifikant verändern. Die geänderte Berech-
Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen findet seit einiger nungsbasis und die gestiegenen Haushaltszahlen lassen erwarten, dass sich
Zeit in Dortmund nur noch in sehr geringem Maße statt. Im Jahre 2013 die Leerstandsquote zum 31.12.2013 nicht erhöht hat, sondern vermutlich
wurden lediglich 211 Mietwohnungen in Wohneigentum umgewandelt. eher leicht gesunken ist. Bis zur Veröffentlichung der Leerstandszahl (Stand
Vorläufig ist nicht mit einer Trendwende zu rechnen, denn 2013 wurden 31.12.2013) wird auf die Vorjahresquote zurückgegriffen. Am 31.12.2012
für nur 43 und 2012 für 105 Mietwohnungen Abgeschlossenheitserklärun- betrug der strukturelle Wohnungsleerstand in Dortmund 2,0 %.
gen erteilt. Abgeschlossenheitserklärungen sind Voraussetzung für eine
anschließende Umwandlung.
Diese Entwicklung spiegelt sich auch in der Anzahl der Kauffälle für Erst-
verkäufe nach Umwandlung wider. Der Gutachterausschuss notierte im
Jahre 2013 lediglich 16 Kauffälle. Im Vorjahr gab es noch 119 Kauffälle in
dieser Kategorie.
16)
Die im ersten Absatz des Kapitels 2.2. Immobilienpreisentwicklung beschriebene
Änderung der empirica-Preisdatenbank wurde berücksichtigt.
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