Zahlen und Fakten Investmentmarkt Deutschland - Q1 2021 - NAI Apollo Group
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Zahlen und Fakten Investmentmarkt Deutschland Q1 2021
„Der Fortschritt lebt vom
Austausch des Wissens.“
Zitat von Albert Einstein
Für weitere Informationen rufen Sie uns gerne an. Bei uns be-
gegnen Sie Fachleuten, die Sie gerne mit ihrem Wissen unter-
stützen. Wir freuen uns auf Sie.
Dr. Konrad Kanzler
Head of Research
+ 49 (0) 69 – 970 505-614
konrad.kanzler@nai-apollo.de
Dr. Marcel Crommen
Chief Investment Officer
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Director Investment
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Alexander Waldmann
Associate Director – Research
+ 49 (0) 69 – 970 505-618
alexander.waldmann@nai-apollo.de
Investmentmarkt
Der deutsche Investmentmarkt für ge-
Transaktionsvolumen 2012 – Q1 2021
werblich genutzte Immobilien ist erwar-
30,0 tungsgemäß verhalten ins Jahr 2021 ge-
Transaktionsvolumen in Mrd. €
28,5
25,0 startet. Neben dem schleppend verlau-
20,0 fenden Impfgeschehen und steigenden
19,7
19,2
Infektionszahlen ist dies auch in dem seit
18,5
18,1
16,9
15,0
16,4
16,2
14,9
14,9
14,2
14,0
14,0
November 2020 bestehenden Shutdown
13,1
13,2
13,2
12,5
12,5
12,0
10,0
11,5
11,4
10,9
10,5
10,3
10,0
9,9
9,8
begründet. So hat der deutsche Invest-
9,1
8,3
8,2
7,1
7,1
5,0
6,1
5,9
5,3
5,2
mentmarkt für Gewerbeimmobilien in den
4,3
0,0
Quelle: NAI apollo
ersten drei Monaten 2021 Investments in
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 21
Höhe von 9,1 Mrd. Euro registriert. Die-
ses Volumen liegt sowohl 49,5 % unter
dem Vorjahreswert als auch mehr als ein
Transaktionsvolumen nach Assetklassen Q1 2021
Viertel unter dem Schnitt der letzten fünf
Jahresstartergebnisse (Q1 2016 – Q1
2020: rund 12,3 Mrd. Euro).
Büro 24,2 %
37,8 %
Die Marktentwicklung ist dabei primär
Einzelhandel
durch Einzeltransaktionen gekennzeich-
Lager/Logistik net. Hier sind rund 7,0 Mrd. Euro erfasst
23,4 %
worden. Zwar spiegelt dies gegenüber
Sonstige*
dem Vorjahreszeitraum eine Abnahme
Quelle: NAI apollo
14,6 %
*Sonstige: Mischnutzung, Hotels, Grundstücke, Parkhäuser etc.
von 28,8 % wider, liegt aber unter der
prozentualen Gesamtmarktabnahme.
Objekte im dreistelligen Millionenbereich
Transaktionsvolumen nach Investorenherkunft Q1 2021 sind beispielsweise das mischgenutzte
1,6 % 1,0 % 0,4 %
0,5 %
Stadtteilzentrum "Zehlendorfer Welle"
2,6 %
Deutschland 2,7 % und der historische Postbahnhof am Ost-
4,0 %
UK bahnhof, die sich beide in Berlin befin-
Schweiz 7,7 %
USA
den. Daneben hat Demire einen 50 %-
Österreich Anteil am Frankfurter Büroobjekt "Cielo"
Frankreich 11,0 %
Kanada
übernommen. Ebenfalls oberhalb der
68,3 %
Südkorea 100 Mio. Euro Marke bewegt sich der
Australien
Kauf von Mehrheitsanteilen des ehemali-
Quelle: NAI apollo
Sonstige
gen "Mutschler-Centers" in Neu-Ulm
durch die österreichische Hallmann Hol-
ding.
Transaktionsvolumen nach Transaktionsart Q1 2021
Portfolios verzeichnen in den ersten drei
Monaten 2021 ein im Vorjahresvergleich
74 % geringeres Investmentvolumen. In
23,6 %
Einzeltransaktion
Summe sind dies fast 2,2 Mrd. Euro bzw.
ein Anteil von 23,6 % des Gesamtvolu-
mens. Nennenswert sind hier die Veräu-
ßerung des Altas-Portfolio, ein Paket von
Portfoliotransaktion 76,4%
27 Pflegeheimen, für 425 Mio. Euro von
Quelle: NAI apollo
Threestones an Swiss-Life sowie der Er-
werb von zwei Logistikneubauten für 291
Mio. Euro von Dietz an Tritax Eurobox.Investmentmarkt
Transaktionsvolumen nach Investorentyp Q1 2021 Büroimmobilien stellen auch im ersten
Offene Immobilienfonds / Spezialfonds
Assetmanager / Fondsmanager Quartal 2021 die am stärksten gefragte
Projektentwickler / Bauträger
Immobilienaktiengesell. / REITs
Anlageklasse dar. Wenngleich ganz
Immobiliengesellschaften große Verkäufe oberhalb der 250 Mio.
Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds
Corporates Euro-Grenze bisher fehlen. Insgesamt
Pivatinvestoren / Family Offices
Versicherungen / Pensionskassen
sind hier 3,46 Mrd. Euro erfasst worden,
Geschlossene Fonds was einem Anteil von 37,8 % entspricht.
Öffentliche Einrichtungen
Banken Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist
das Volumen damit um 57,8 % gesun-
Staatsfonds
Quelle: NAI apollo
50,0 37,5 25,0 12,5 0 12,5 25,0 37,5 50,0
Verkäufer Volumen in % Käufer Volumen in %
ken. Den zweiten Platz haben sich Lager-
und Logistikimmobilien mit einem Invest-
mentvolumen von 2,1 Mrd. Euro erarbei-
Transaktionsanzahl nach Investorentyp Q1 2021 tet. Damit liegt das absolute Ergebnis auf
Offene Immobilienfonds / Spezialfonds
Assetmanager / Fondsmanager
dem Vorjahresniveau, jedoch steigt der
Privatinvestoren / Family Offices
entsprechende Marktanteil mittlerweile
Projektentwickler / Bauträger
Immobiliengesellschaften auf 23,4 %. Einzelhandelsimmobilien er-
Corporates
Immobilienaktiengesell. / REITs zielen in den ersten drei Monaten 2021
Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds
Versicherungen / Pensionskassen
ein Resultat von 1,3 Mrd. Euro, was maß-
Öffentliche Einrichtungen
geblich durch lebensmittelgestützte For-
Banken
Geschlossene Fonds mate geprägt ist. Das investierte Trans-
Staatsfonds
Quelle: NAI apollo
aktionsvolumen ist somit um über 70 %
50,0 37,5 25,0 12,5 0 12,5 25,0 37,5 50,0
gesunken. Die „sonstige Nutzungen“ er-
Verkäufer Anzahl in % Käufer Anzahl in %
reichen insgesamt 2,2 Mrd. Euro. Hierun-
ter entfallen ca. 450 Mio. Euro auf Ho-
Transaktionsvolumen nach Größenklassen Q1 2021 telimmobilien, eine Abnahme von mehr
6,2 %
als 60 % gegenüber dem ersten Quartal
100 < 500 Mio. €
2020.
14,0 % 28,9 %
50 < 100 Mio.€ Die derzeitige Situation mit teilweise ver-
hängten Reisebeschränkungen hat dazu
25 < 50 Mio. €
beigetragen, dass einheimische Anleger
23,1 %
10 < 25 Mio. € öfter zum Zuge kamen. So ist deren
< 10 Mio. € 27,8 % Marktanteil von 48,8 % im Vorjahreszeit-
Quelle: NAI apollo
raum auf nun 68,3 % angestiegen. Den-
noch spiegeln die erfassten 6,2 Mrd.
Euro absolut gesehen eine Reduzierung
Spitzenrenditen Q1 2021 von fast 2,6 Mrd. Euro wider. Entspre-
Spitzenrendite Spitzenrendite Spitzenrendite chend beträgt das Transaktionsvolumen
Büro Einzelhandel Logistik
ausländischer Anleger rund 2,9 Mrd.
Berlin 2,60 % 2,90 % 3,40 %
Euro, was einem signifikanten Minus von
Düsseldorf 3,00 % 3,25 % 3,45 %
6,4 Mrd. Euro im Vergleich zum ersten
Frankfurt a. M. 2,80 % 3,15 % 3,40 % Quartal 2020 entspricht. Merkliche An-
Hamburg 2,80 % 3,10 % 3,40 %
teile am ausländischen Kapital kamen
dabei zuletzt aus dem Vereinigten König-
München 2,65 % 2,90 % 3,35 %
reich, den USA, der Schweiz, Österreich
Quelle: NAI apollo
Gesamt Ø = 2,80% Ø = 3,05% Ø = 3,40%
oder auch aus Frankreich.Investmentmarkt
Die stärksten Investorentypen stellen auch zum Jahresbeginn Bei Büroimmobilien ist Berlin weiterhin der
2021 zum einem die „offenen Immobilienfonds / Spezialfonds“ teuerste Standort mit einer Spitzenrendite
und zum anderen die „Asset- / Fondsmanager“. Diese kommen von 2,60 %. Hieran schließt sich München
auf Marktanteile von 36,0 % bzw. 19,1 %. Dahinter finden sich mit 2,65 % an. In Frankfurt und Hamburg
„Projektentwickler / Bauträger“ sowie „Immobilienaktiengesell- liegt das Renditeniveau unverändert bei
schaften / REITs“. Auf der Verkäuferseite sind „Projektentwickler jeweils 2,80 %, während es in Düsseldorf
/ Bauträger“ mit fast einem Drittel des Gesamtvolumens bestim- mit 3,00 % angegeben werden kann. Ent-
mend. sprechend notieren die Spitzenrenditen in
den Top-5 Büromärkten somit 5 bis 10
Da Verkäufe großer Pakete oder auch großer Landmark-Buil-
Basispunkte unter den Werten im ersten
dings fehlten, wurde im Cluster „> 500 Mio. Euro“ kein Deal er-
Quartal 2020.
fasst. Die darauffolgenden Größenklassen „100 < 500 Mio.
Euro“ sowie „50 < 100 Mio. Euro“ weisen ähnlich hohe Volumina Auch bei Geschäftshäusern hat sich das
auf und verbuchen Marktanteile von 28,9 % bzw. 27,8 %. Spitzenrenditeniveau im ersten Quartal
2021 stabil gezeigt, nachdem im Jahres-
Die wirtschaftliche Lage Deutschlands ist unverändert an die
verlauf 2020 ein Anstieg verzeichnet wor-
Entwicklung der Corona-Pandemie und die Maßnahmen zu de-
den ist. So befinden sich die Spitzenren-
ren Eindämmung gekoppelt. So ist die Wirtschaft innerhalb des
diten für Geschäftshäuser in den Top-5
ersten Quartals 2021 weiterhin durch diverse Maßnahmen ein-
unverändert zum Jahresende 2020 bei
geschränkt. Nichtsdestotrotz prognostiziert der Sachverständi-
2,90 % in Berlin und München, 3,10 % in
genrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwick-
Hamburg, 3,15 % in Frankfurt und 3,25 %
lung in der „Konjunkturprognose März 2021“, dass auf Jahres-
in Düsseldorf.
sicht das BIP preis- und kalenderbereinigt im laufenden Jahr um
3,1 % wachsen sollte. Für das Jahr 2022 wird sogar ein Wachs- Mit einer konjunkturellen Erholung in der
tum von 4,1 % antizipiert. Dabei dürfte sich die Arbeitslosen- zweiten Jahreshälfte 2021 und einer dem-
quote vorerst auf dem Niveau von 2020 halten und erst in 2022 entsprechend zuversichtlicheren Ein-
wieder spürbar auf 5,3 % sinken. Dementsprechend erholt sich schätzung der Investoren der zukünftigen
die Zahl der Erwerbstätigen auch erst im nächsten Jahr und Rahmenbedingungen sollte sich der In-
sollte dann wieder oberhalb von 45 Mio. liegen. vestmentmarkt für Gewerbeimmobilien im
weiteren Jahresverlauf deutlich positiver
Die Spitzenrenditen weisen innerhalb aller Assetklassen in den
entwickeln. Ebenso wird eine erhöhte An-
letzten drei Monaten keine Veränderung in den Top-Märkten auf.
zahl an potenziellen Verkaufsobjekten, die
Zum einen hat die geringere Anzahl an gehandelten Objekten
zeitnah vermarktet werden können, er-
bzw. Prozessen und zum anderen der etwas eingeschränkte In-
wartet. Vor allem im Bereich von Core-
vestorenkreis neue Höchstpreise verhindert. Mit einer Normali-
Büroobjekten, lebensmittelgeankerten
sierung der Wirtschaft und des Transaktionsmarktes dürfte an
Einzelhandelsimmobilien sowie Logistiko-
einzelnen Standorten und Assetklassen die Renditekompres-
bjekten ist die Investorennachfrage unge-
sion allerdings wieder einsetzen.
brochen hoch. Infolgedessen wird zum
Innerhalb der Assetklasse Lager-/Logistikimmobilien weist Mün- aktuellen Zeitpunkt für das Gesamtjahr ein
chen unverändert die niedrigste Spitzenrendite mit 3,35 % auf. Transaktionsvolumen für Gewerbeimmo-
In Berlin, Frankfurt und Hamburg notiert diese weiterhin bei je- bilien im Bereich von 50 Mrd. Euro als re-
weils 3,40 %. In Düsseldorf beträgt die Spitzenrendite 3,45 %. alistisch eingeschätzt. Damit läge es über
Damit bewegen sich die Spitzenrenditen für Lager- und Lo- dem Schnitt der letzten zehn Jahre in
gistikimmobilien innerhalb der Top-5 Märkte 35 Basispunkte un- Höhe von 46,8 Mrd. Euro.
terhalb des Vorjahresniveaus.EIN PARTNER. ALLE LEISTUNGEN. ALLE ASSETKLASSEN.
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