Zukunft Einfamilienhaus - Dossier zur RZU-Weiterbildung vom 17. September 2019 - kämpfen zinke + partner ag
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Zukunft Einfamilienhaus
Dossier zur RZU-Weiterbildung vom 17. September 2019
RZU | Planungsdachverband Region Zürich und Umgebung | Seefeldstrasse 329 | 8008 Zürich
Telefon +41 (0)44 387 10 40 | info@rzu.ch | www.rzu.ch
IMPRESSUM
RZU | Planungsdachverband Region Zürich und Umgebung
Seefeldstrasse 329, 8008 Zürich
+41 (0)44 387 10 40, info@rzu.ch, www.rzu.ch
Weiterbildungsveranstaltung:
Donnerstag, 17. September 2020, 14 – 17.30 Uhr
Limmat Hall, Hardturmstrasse 122a, 8005 Zürich
Zitiervorschlag:
RZU | Planungsdachverband Region Zürich und Umgebung (2020):
Zukunft Einfamilienhaus – Dossier zur RZU-Weiterbildung vom 17. September 2019
Titelbild:
Imfeldstrasse © Creative commons BY SA 4.0, Baugeschichtliches Archiv und Juliet Haller
Alle Rechte vorbehalten:
© RZU, 17. September 2020
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EXPERT/INNEN UND AUSGEWÄHLTE ARTIKEL
Dr. Holger Hohgardt,
ZHAW School of Management and Law: Fachstelle Personal Finance & Wealth Management
• H. Hohgardt et al. (2019): Nachhaltige Sicherung des Wohnraums im Alter – Wie ticken
Personen mit Wohneigentum der Generation 50+? Management Summary. BWO
• H. Hohgardt et al. (2018): Das in der eigenen Immobilie gebundene Kapital nutzen. In:
Hauseigentümer 12/2018, S.3
Prof. Dr. Philippe Koch
ZHAW Architektur, Gestaltung und Bauingenieurwesen: Institut Urban Landscape
• P. Koch et al. (2020): Die Transformation von Einfamilienhausgebieten gestalten. BWO
Dr. Corinna Fischer
Öko-Institut e.V. (oeko.de)
• Öko-Institut (2019): Anders Wohnen im Alter: Tausche sanierungsbedürftiges Haus gegen
altersgerechte Wohnung.
• L.A. Brischke (2018): Emty nest. In: GEB 10/2018, S. 15-19
Dr. Mariette Beyeler
Architektin EPFL, Beyeler Jaunin architectes (beyeler-jaunin.ch)
• S. Breitenmoser: Das Stiefkind der Architektur. In: Kommunalmagazin 4/2018
• M. Fischer: Sanft weiterbauen, energetisch erneuern. In: HK-Gebäudetechnik 4/2019
Beat Kämpfen-Federer
Dipl Architekt ETH SIA, M Arch Uc-Berkeley, kämpfen zinke + partner (kaempfen.com)
• B. Kämpfen: Sanierungsstrategien finden. Neues Merkblatt SIA 2047. In: TEC21 9-10/2015
• BFE/BAFU (o. J.): Das Elternhaus neu nutzen
• V. Schmidt: Heizen mit der Sonne. In: Energie & Umwelt 1/2017, S.18f
Weitere Artikel und Forschungsprojekte zum Thema
• M. Beyeler: Auch Einfamilienhausquartiere lassen sich verdichten. In: Schweizer
Gemeinde 11/2017, S.54f
• S. Hartmann: Der 40-jährige Hausbesitzer denkt nicht ans Alter. In: NZZ Residence 3/2018
• Rütter Soceco AG (2019): Projekt EnWiA – Energieeffizientes Wohnen im Alter
PDF-Hinweis: Titel in orange sind Weblinks zu den Artikeln
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Nachhaltige Sicherung
des Wohnraums
im Alter
Wie ticken Personen
mit Wohneigentum
der Generation 50+?
ZHAW School of
Management and Law
Nachhaltige Sicherung des Wohnraums im Alter Management Summary 3
Management Summary
Ausgangslage Zielsetzung und Methodik
Durch die steigende Lebenserwartung, tiefe Zinsen sowie Es gilt deshalb, die nachhaltige Sicherung des Wohnraums
Unsicherheiten in Bezug auf die staatliche und berufliche Al- speziell für die angehenden und aktuellen Pensionierten mit
tersvorsorge wird die private Vorsorge immer wichtiger. Für Wohneigentum anzustreben. Im Rahmen dieser Studie wird
Personen mit Wohneigentum ist die Pensionierung insbeson- darum die Ausgangslage aus Sicht dieser Gruppe skizziert.
dere mit folgenden zentralen Herausforderungen verbunden: Hierfür wird deren Entscheidungsverhalten analysiert. Es
wird eruiert, wie die Personen mit Wohneigentum ihre finan-
• Finanzierung des Wohneigentums («Downgrading»): zielle Lage wahrnehmen und welchen emotionalen Wert das
Im Rentenalter sinkt das bisherige Einkommen, womit Wohneigentum für sie hat. Des Weiteren werden die Präfe-
die Tragbarkeit im Alter unter Druck steht. Im Wohnei- renzen bzw. Motive zum Halten / Verkaufen / Vererben ihres
gentum ist oftmals auch ein Teil des Altersvermögens ge- Wohneigentums ermittelt. Im Rahmen der Studie wurden
bunden. Dies zeigt sich insbesondere auch darin, dass dazu die Antworten von 1’625 Personen mit Wohneigentum
beinahe die Hälfte der derzeitigen Rentner- und Rentne- aus einer Online-Befragung ausgewertet.
rinnenhaushalte über selbstbewohntes Wohneigentum
verfügt. Erkenntnisse
Folgende Schlussfolgerungen können aus der Befragung
• Veränderte Wohnbedürfnisse («Downsizing»): gezogen werden:
Verschiedene Lebensphasen erfordern unterschiedliche
Wohnsituationen. Oftmals wird im Hinblick auf das Alter • Wahrnehmung der finanziellen Lage:
ein Eigentum mit weniger Wohnfläche und geringerem Die durchschnittliche Wohndauer beträgt bei den be-
Unterhalt bevorzugt. Denn das Wohneigentum kann im fragten Personen mit Wohneigentum rund 19 Jahre. Die
Rentenalter auch zur Belastung werden. meisten haben somit von den tiefen Transaktionspreisen
in den 1990er-Jahren profitiert. Sie weisen deshalb auch
• Veränderter Lebensstil («Downaging»): eine tiefe Hypothekarbelehnung auf. So liegt die durch-
Die Bevölkerung wird zwar immer älter, jedoch bleiben schnittliche Hypothekarbelehnung in Abhängigkeit vom
Menschen sowohl körperlich als auch mental fit. Das ge- heutigen subjektiven Schätzwert bei rund 40 Prozent.
fühlte Alter der älteren Menschen liegt oftmals rund zehn In Abhängigkeit vom ehemaligen Kaufpreis (d. h. ohne
bis 15 Jahre unter ihrem biologischen Alter. Langgehegte Berücksichtigung der Wertsteigerung) würde sich die
Träume (z. B. Reisen) können somit noch bis ins hohe durchschnittliche Hypothekarbelehnung jedoch noch auf
Alter erfüllt werden. 58 Prozent belaufen.
Problemstellung Die befragten Personen verwenden zunehmend auch
Einerseits können angehende oder aktuelle Pensionierte auf Vorsorgegelder für den Kauf ihres Wohneigentums: Sind
die Veränderungen reagieren, indem sie den Verkauf des es bei den über 75-Jährigen nur rund 9 Prozent, hat be-
Wohneigentums forcieren und das Geld anderweitig nutzen. reits jeder Zweite der 50- bis 54-Jährigen Vorsorgegelder
Andererseits könnte ihnen im ungünstigsten Fall bei unge- für den Kauf von Wohneigentum verwendet. Dies zieht
nügender Tragbarkeit ein Zwangsverkauf des Wohneigen- Konsequenzen in der Hypothekarbelehnung und der
tums drohen. Tragbarkeit nach sich. Des Weiteren sind Personen, wel-
che Vorsorgegelder für den Kauf ihres Wohneigentums
Aufgrund der grösseren Anzahl an über 50-Jährigen und des verwendet haben, hinsichtlich ihrer finanziellen Lage in
hohen Eigentumsanteils dieser Altersgruppe könnte dies der Zukunft weniger gut gestimmt. So blickt nur jeder
den Immobilienmarkt negativ beeinflussen. zweite angehende Rentner optimistisch in die Zukunft,
4 Management Summary Nachhaltige Sicherung des Wohnraums im Alter
während es bei denjenigen ohne Verwendung von Vor- Wohneigentum in erster Linie an, dass sie ihr Wohnei-
sorgegeldern rund 70 Prozent sind. gentum aufgrund der Grösse verkaufen würden.
• Emotionaler Wert des Wohneigentums Im Rahmen der Studie wurde auch die Verkaufs- / Ver-
Der emotionale Wert des Wohneigentums wird anhand erbungsbereitschaft abgefragt und mit finanziellen sowie
von Erinnerungen bestimmt, die am Wohneigentum emotionalen Faktoren in Verbindung gesetzt. Die durch-
hängen. Erinnerungen werden wiederum durch Lebens- schnittliche Verkaufsbereitschaft beläuft sich auf 26 Pro-
ereignisse geprägt. Rund die Hälfte der Befragten gibt zent, während die Vererbungsbereitschaft im Durch-
an, dass am Wohneigentum Erinnerungen hängen. Die schnitt 71 Prozent beträgt.
Wohndauer nimmt dabei Einfluss auf die Erinnerungen.
Je länger die Personen mit Wohneigentum bereits in ih- Die Verkaufsbereitschaft erhöht sich einerseits aus finan-
rem Eigenheim wohnen, desto mehr Erinnerungen hän- ziellen Gründen (mit tieferem Einkommen und frei verfüg-
gen am Wohneigentum. barem Vermögen: Verkaufsbereitschaft 38 Prozent bzw.
34 Prozent) und reduziert sich andererseits aufgrund
Des Weiteren prägen insbesondere familiäre und sozia- emotionaler Faktoren (Erwerbsgrund Erbschaft: Ver-
le Lebensereignisse die Erinnerungen am Wohneigen- kaufsbereitschaft 16 Prozent). Die Verkaufsbereitschaft
tum. Sind beispielsweise Kinder vorhanden, so hängen wird jedoch insbesondere durch persönliche Risikoereig-
am Wohneigentum mehr Erinnerungen als ohne Kinder. nisse wie den Todesfall des Partners / der Partnerin bzw.
Wurde das Wohneigentum zuvor geerbt, so geben 75 bei Eintritt eines Pflegefalls erhöht (Verkaufsbereitschaft
Prozent der Befragten mit geerbtem Wohneigentum an, 38 Prozent bzw. 48 Prozent).
dass Erinnerungen am Wohneigentum hängen. Geben
die Befragten an, dass sie Freundschaften in der Nach- Die Vererbungsbereitschaft wird ebenfalls durch finanzi-
barschaft haben, so verbinden rund 56 Prozent Erinne- elle als auch emotionale Faktoren beeinflusst. Aus finan-
rungen mit ihrem Wohneigentum. zieller Sicht sinkt die Vererbungsbereitschaft bei tieferem
Einkommen und frei verfügbarem Vermögen (auf jeweils
• Präferenzen bzw. Motive zum Halten / Verkaufen / 64 Prozent). Jedoch steigt sie, wenn für die Amortisa-
Vererben des Wohneigentums tion Pensionskassengelder verwendet worden sind (77
Eine Analyse der Verkaufsmotive zeigt, dass monetä- Prozent). Der Wohneigentumserwerb durch Erbschaft
re Gründe nur begrenzt ausschlaggebend für den Ver- als emotionaler Faktor erhöht die Vererbungsbereitschaft
kauf des Wohneigentums sind. So geben Personen mit (88 Prozent).
Hauseigentümer – Ausgabe Nr. 12 – 1. Juli 2018
EIGENTUM&POLITIK 3
a:
Umfrage zum Them age ⁄
h ⁄umfr
NEUE LEBENSPHA SE – NEUE WOHNSITUATION www.hev-schweiz.c ft
wohnzukun
Wohneigentum im Rentenalter – Ein Grossteil des Vermögens ist in der Immobilie gebunden. Es gibt
aber Möglichkeiten, dieses Kapital zu nutzen, z. B. mit einer Umkehrhypothek oder Immobilien-Leibrente.
Das in der eigenen Immobilie
gebundene Kapital nutzen
D
urch die Pensionierung ver-
ändert sich in der Regel die
finanzielle Situation eines
Haushaltes. Laut Bundesamt für Sta-
tistik (BFS) sinkt das Bruttoeinkom-
HOLGER HOHGARDT,
SELINA GRIMM, TRA MI CONG
ZHAW School of Management and Law,
Fachstelle für Personal Finance & Wealth
Management
men nach der Pensionierung erheb-
lich. Die Einkünfte liegen im Schnitt
rund einen Drittel unter dem frühe-
ren Erwerbseinkommen. Das Ein-
kommen von Einpersonenhaushalten
reduziert sich um 29 Prozent beim
Übergang ins Rentenalter. Einen grös-
seren Einkommensrückgang mit 38
Prozent spüren Paarhaushalte. Folg-
lich leben Pensionierte stärker von
ihrem aufgebauten Vermögen. Dies
hat insbesondere Konsequenzen für
Immobilienbesitzer.
«asset rich – cash poor»
Pensionierte, die Wohneigentum
besitzen, gelten als wohlhabend. Da
jedoch ein erheblicher Teil des Ver-
mögens in der Immobilie selbst ge-
bunden ist, gelten diese Haushalte Wenn viel Vermögen im Haus steckt und zu wenig flüssige Mittel zur Verfügung stehen, gibt es verschiedene Möglichkeiten,
als «asset rich – cash poor». Das das in der Immobilie gebundene Kapital zu nutzen. Pensionierte Eigentümer sollten sorgfältig planen. BILD KZENON ∕ FOTOLIA
EINKOMMENSRÜCKGANG NACH DER PENSIONIERUNG Zwei mögliche Instrumente
Bruttoeinkommen unter 65 J.
(vor Pensionierung)
Bruttoeinkommen ab 65 J.
(nach Pensionierung)
Es gibt bereits unterschiedliche Fi-
nanzierungsinstrumente, um das in Tragbarkeit
der Immobilie gebundene Kapital
Die Tragbarkeitsregel der Banken
16 000 freizusetzen. Zu den gängigsten Pro-
besagt, dass sämtliche Kosten für
14 000 dukten gehören die Umkehrhypothek
14 070 den Unterhalt einer Immobilie bei
und die Immobilien-Leibrente. Be-
12 000 einem Zinssatz von 5 Prozent nicht
-38% sonders im angelsächsischen Raum
10 000 mehr als einen Drittel des jährli-
haben sich diese Finanzierungsmög-
8 000 chen Bruttoeinkommens überstei-
8 716 8 510 lichkeiten etabliert. Um das Wohnei-
-29% gen dürfen.
6 000 gentum für die Versorgung im Alter zu
6 064
4 000 kapitalisieren, wird die Liegenschaft Beispiel: Bei einer Hypothek von
2 000
entweder veräussert oder als Sicher- 500 000 Franken und einem Zins-
0
heit im Rahmen eines Kreditgeschäf- satz von 5 Prozent würden die Kos-
Paarhaushalte Einzelpersonenhaushalte
tes hinterlegt. Vor allem für Wohn- ten für die Hypothek pro Jahr 25 000
eigentümer in einem hohen Alter – Franken betragen. Die Bank fügt
DARSTELLUNG ZHAW, QUELLE BUNDESAMT FÜR STATISTIK (BFS) – die als Rentner über mehr Liquidität ausserdem ein Prozent des Immobi-
HAUSHALTSBUDGETERHEBUNG 2012–2014, 2016 verfügen und gleichzeitig das Wohn- lienwertes als Unterhaltskosten hin-
recht nicht aufgeben möchten –, eig- zu. Bei einem Immobilienwert von
nen sich solche Lösungen. 1 000 000 wären dies jährlich 10 000
könnte mit «reich an Kapital, aber ihrem Eigenheim wohnen bleiben. Franken. Die gesamten Kosten wür-
knapp an flüssigen Mitteln» über- Einerseits sind Eigentümer emotio- Umkehrhypothek den sich gemäss dieser Berechnung
setzt werden. nal an die Immobilie gebunden, da Bei der Umkehrhypothek nimmt auf 35 000 Franken belaufen. Um
Zu Beginn des Ruhestands stehen sie seit Jahren darin wohnen und ihr der Immobilieneigentümer einen diese stemmen zu können, verlangt
Rentner oftmals vor der Herausfor- gewohntes Umfeld nicht verlassen Kredit auf, bei dem die Immobilie als die Bank ein Einkommen von
derung, ihre gewohnten Ausgaben möchten. Andererseits gibt es der- Sicherheit dient. Der Kredit wird ent- 105 000 Franken pro Jahr.
durch das niedrigere Einkommen zu zeit nur wenige attraktive und be- weder einmalig oder in monatlichen
decken. Als Konsequenz wird die zahlbare Wohnalternativen. Eine Raten ausbezahlt. Die anfallenden
Tragbarkeit der Immobilie infrage ge- frühzeitige und sorgfältige Planung Zinsen und die Tilgung werden ge- etwa bei einem Umzug in ein Pfle-
stellt. Nach einer Studie des VZ Ver- ist zentral, damit der gewünschte stundet. Die Hypothek muss erst geheim, zurückbezahlt werden.
mögensZentrum erfüllen nur vier Lebensstil nach der Pensionierung nach dem Tod des Kreditnehmers
von zehn Hausbesitzern auch nach tatsächlich realisiert werden kann. oder bei Auszug aus der Immobilie, Immobilien-Leibrente
der Pensionierung noch die Tragbar- Bei der Leibrente wird die Immo-
keitsbedingungen der Banken. bilie verkauft. Im Gegenzug erhält
AN DER UMFRAGE TEILNEHMEN der vorherige Eigentümer ein lebens-
Mehrausgaben langes Wohnrecht. Der Verkaufspreis
Des Weiteren können für Rentner Wie stellen Sie sich Ihre zukünftige Wohnsituation vor? Möchten Sie wird dem Verkäufer als monatliche
Mehrausgaben hinzukommen. Ne- Ihre Immobilie behalten, vererben oder verkaufen? Rente auf Lebenszeit ausbezahlt. Das
ben steigenden Gesundheits- und Ganze funktioniert ein bisschen wie
Pflegekosten stellt manchmal auch
Der HEV Schweiz führt in Zusammenarbeit mit dem Bundesamt für Wohnungs- eine Wette: Lebt der ehemalige Eigen-
die Kompensation der neu gewonne-
wesen (BWO) und der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften School tümer länger als erwartet, erhält er
nen Freizeit durch Reisen und wei-
of Management and Law (ZHAW SML) eine Umfrage durch. Anhand der Umfrage vom neuen Eigentümer mehr Geld,
tere Freizeitaktivitäten einen gros-
möchte der HEV Schweiz herausfinden, wie die aktuelle und die gewünschte Wohn- als die Immobilie eigentlich wert
sen Kostenfaktor dar. Um den ge-
situation von Wohneigentümern aussehen. Beginnt für Sie bald ein neuer Lebens- war. Die Immobilien-Leibrente ist vor
wohnten Lebensstandard zu halten,
abschnitt, stehen Sie kurz vor der Pensionierung, oder sind Sie bereits pensioniert? allem in Deutschland verbreitet und
etwaige Mehrkosten sowie die feh-
Für die Umfrage sucht der HEV Schweiz Wohneigentümer ab 50 Jahren. wird vorwiegend von Immobilienge-
BILD BJÖRN WYLEZICH ∕ FOTOLIA
lende Tragbarkeit zu decken, muss Nehmen Sie bis am 31. Juli 2018 online an der Umfrage sellschaften angeboten.
genügend Liquidität vorhanden sein. teil, und gewinnen Sie mit etwas Glück eines von In der Schweiz sind die genann-
Falls zu viel Kapital in der Liegen- fünf Goldvreneli oder einen von fünf Werkzeug- ten Finanzierungsinstrumente noch
schaft gebunden ist, kann schlimms- koffern, die wir unter allen Umfrageteilnehmern nicht sehr verbreitet. Sie eignen sich
tenfalls ein Verkauf drohen. verlosen. Die Beantwortung der Fragen dauert auch nicht für alle Situationen. Wer
Viele Wohneigentümer möchten ca. 10 Minuten. sich für diese Angebote interessiert,
jedoch ihre Immobilie nicht verkau- sollte sich genau über deren Bedin-
fen, sondern so lange wie möglich in Hier geht es zur Umfrage: www.hev-schweiz.ch⁄umfrage⁄wohnzukunft gungen informieren.
Schritt für Schritt. Die Transformation von Einfamilienhaus- gebieten gestalten ZHAW Institut Urban Landscape
Schritt für Schritt. Die Transformation von Einfamilien-
hausgebieten gestalten
Zusammenfassung
Mit dem revidierten Raumplanungsgesetz von 2014 wurde das Ziel einer Siedlungsentwick-
lung nach innen politisch abgesichert und für alle verbindlich verankert. Damit rückt die Ver-
dichtung im Bestand und die Mobilisierung von unternutzten Wohngebäuden in den Fokus
der Planung. Diese Neuausrichtung stellt bisher gängige Transformationsmuster in Frage:
Gemeinden sind nicht mehr in der Lage auf Wachstumsdruck mit der Ausdehnung des Sied-
lungsgebiets zu reagieren. Damit wird der Neubau auf der grünen Wiese zum Sonderfall und
der Eingriff in den baulich und sozialräumlich bereits genutzten Bestand zum Normalfall. Wir
stehen also mitten in einem Paradigmenwechsel: die eingespielten Routinen sind nur noch
bedingt zielführend – gleichzeitig hat sich noch keine neue Routine etabliert.
In dieser Forschungsarbeit haben wir die Bedingungen und Potenziale der Siedlungsent-
wicklung nach innen für Einfamilienhausgebiete untersucht. Unter «Siedlungsentwicklung
nach innen» oder «Innenentwicklungsprozess» verstehen wir eine planerische und bauliche
Praxis mit dem Ziel, die Nutzung bestehender Parzellen im Siedlungsgebiet zu erhöhen. Ein-
familienhausgebiete sind aufgrund ihres Verdichtungspotenzials für die Siedlungsentwick-
lung nach innen interessant. Gleichzeitig ist die Transformation solcher Strukturen sehr an-
spruchsvoll, da zahlreiche Akteure mit unterschiedlichen Interessen und Rollenverständnissen
beteiligt sind und die Qualitäten dieser Gebiete von den Bewohnenden geschätzt werden.
Die Siedlungsentwicklung nach innen in Einfamilienhausgebieten kann gewissermassen als
Testfall für den Erfolg neuer Planungspraktiken genutzt werden.
Die Untersuchung ist in drei Arbeitsschritte gegliedert. In einem ersten Schritt haben wir mit
Eigentümerinnen und Eigentümern von Einfamilienhäuser Interviews geführt. Wir wollten he-
-
optionen sie selber nachdenken und eventuell realisieren. In einem zweiten Schritt haben
wir mit Architekturstudierenden der ZHAW im Rahmen eines Masterstudios Transformations-
strategien für ein Gebiet in der Gemeinde Wettingen ausgearbeitet und mit Testprojekten
überprüft. Ausgangspunkt waren einerseits die Erkenntnisse aus den Gesprächen mit den
Eigentümerinnen und Eigentümern und andererseits die Frage, wie bestehende Regelwerke
allenfalls angepasst werden müssten, um die Siedlungsentwicklung nach innen in die ge-
wünschte Richtung zu lenken. Im dritten Schritt wurden die Ergebnisse der Befragung und
des Masterstudios mit Expertinnen und Experten diskutiert. Diese drei Arbeitsschritte liefer-
Möglichkeiten von Transformationsprozessen im Bestand.
-
von, ob und wie sich die unterschiedlichen Akteure – von der Gemeinde bis zu den einzel-
nen Eigentümerinnen und Eigentümern – darauf vorbereiten. Das Ergebnis dieser Innenent-
wicklung führt zu einer Veränderung der Bautypen, der Freiräume und der sozialräumlichen
Struktur von Einfamilienhausgebieten, die gegenüber dem Bestand qualitativ abfällt. Die
Arbeit zeigt aber auch auf, dass es Alternativen gibt, die eine Steigerung der Nutzungs-
dichte erreichen und gleichzeitig bestehende Qualitäten bewahren und neue schaffen. Die
Bedingungen, dass dies gelingt, sind einerseits die Schaffung von noch wenig verbreiteten
Handlungsoptionen für die Eigentümerinnen und Eigentümer und andererseits eine inhalt-
liche und prozedurale Neuausrichtung der Planungspraxis.
In den Interviews haben wir festgestellt, dass die Eigentümerinnen und Eigentümer von Ein-
oder Zweifamilienhäusern Innenentwicklung in ihrem Umfeld genau verfolgen. Ihre eigene
-
rung des Gebrauchswerts ihres Hauses im Vordergrund. In vielen Fällen fehlt es der Eigen-
tümerschaft an Handlungsoptionen: Zur Auswahl stehen meist nur Verkauf oder Vererbung
der Liegenschaft. Dies führt dazu, dass Transformationsmöglichkeiten, die den Bestand als
Ausgangspunkt nehmen, kaum in den Blick kommen.
Die Transformation von Einfamilienhausgebieten berührt nicht nur den gebauten Raum. Das
Forschungsprojekt zeigt auf, dass Innenentwicklung auch (begrünte) Freiräume und Alltags-
räume grundlegend verändert. Speziell das Verhältnis zwischen der Bebauungs- und Frei-
raumstruktur wird durch die Siedlungsentwicklung nach innen herausgefordert. Planung
muss sich vermehrt den Räumen zwischen den Gebäuden widmen, damit das oftmals über
Jahre entwickelte und identitätsstiftende Gefüge zwischen bebauten und unbebauten, sowie
zwischen privaten und kollektiven Räumen nicht seine Qualität verliert. Denn ein Qualitäts-
verlust in diesen Zwischenräumen beeinträchtigt nicht nur das Transformationsergebnis, son-
dern auch die Wahrscheinlichkeit, die Transformation kooperativ durchzuführen.
Denn genau darin liegt die grösste Herausforderung in der Neugestaltung von Planungspro-
zessen: wie können in komplexen Verhandlungssituationen Prozesse etabliert werden, die
sich an einem gemeinsamen Mehrwert ausrichten und nicht nur nach dem kleinsten gemein-
samen Nenner suchen? Dies gelingt nur, wenn ein gemeinsames Verständnis über die Innen-
entwicklung etabliert werden kann, wenn also Planungswelt und Alltagswelt von Beginn weg
situativ verwoben werden können.
Wir erkennen drei Handlungsebenen, auf denen an einem gemeinsamen Verständnis ge-
arbeitet werden kann:
1. Innenentwicklung aufnehmen: Die Siedlungsentwicklung nach innen ist
Realität. Nun liegt es an allen beteiligten Akteuren, von der Gemeinde-
behörde, über die Eigentümerschaft bis hin zu Investoren, diesen Prozess
aktiv aufzunehmen und in Planungsdokumenten abzubilden. Innenentwick-lung ist auf kollektive Wissensproduktion angewiesen und braucht mehr als
die einmalige Erhebung von Individualbedürfnissen. Es kann weder auf das
Gestaltungswissen der Fachexpertinnen noch auf jenes der Experten des
Alltags verzichtet werden.
2. Innenentwicklung verhandeln: Die Siedlungsentwicklung nach innen be-
rührt Räume und Orte, die bereits baulich und sozial besetzt sind. Planung
und Transformation werden darum immer auch auf Widerstand stossen.
Es braucht also Gefässe, in denen unterschiedliche Sichtweisen vorgetra-
gen und verhandelt werden können. Alle beteiligten Akteure müssen sich
auf zirkuläre Prozesse einstellen, die nicht mit der Revision der Planungs-
grundlagen abgeschlossen sind. Rahmenbedingungen, die Spielraum für
Verhandlungen lassen und gleichzeitig solide Lösungen beim Scheitern der
Verhandlungen ermöglichen, sind entscheidend.
3. Innenentwicklung gestalten: Ohne Wertschätzung des Bestands ist die
Siedlungsentwicklung nach innen auch gestalterisch nicht qualitätsvoll zu
bewältigen. Bestehende Bautypen müssen auf ihr Potenzial hin untersucht
werden. Mit bestehenden und neuen Bautypen müssen neue Beziehungen
zwischen Wohnformen, Freiräumen und Eigentümerstrukturen ausgelotet
werden.
Die Ausrichtung auf eine Siedlungsentwicklung nach innen fordert alle Beteiligten dazu her-
aus, das «Weiterbauen im Bestand» im Gegensatz zum «Bauen auf der grünen Wiese» auszu-
loten und in alltägliche Praktiken zu verankern. Aufgrund der Untersuchung gehen wir davon
aus, dass dies nur mit einer neuen Stadtraumkultur möglich ist, in der Planungs- und Alltags-
prozesse immer wieder verknüpft werden. «Weiterbauen» ist ein gemeinsames Projekt ohne
klare Frist. Das macht Planungsverfahren komplizierter und offener.https://www.oeko.de/presse/archiv-pressemeldungen/presse-detailseite/2019/anders-wohnen-im-
alter-tausche-sanierungsbeduerftiges-haus-gegen-altersgerechte-wohnung
A W A Ta c a b
Ha a c W
Öko-Institut e.V. 07.03.2019
Die Wohnbedürfnisse eines Menschen verändern sich im Laufe seines Lebens. Vom
WG-Zimmer über die Single-Wohnung hin zur familientauglichen Wohnung oder zum
Einfamilienhaus. Im Alter verändert sich der Bedarf noch einmal, etwa für Familien:
Sind die Kinder ausgezogen, empfinden viele Menschen ihr Haus als zu groß und nicht
altersgerecht; zudem ist es oft sanierungsbedürftig. Gleichzeitig suchen viele
Menschen nach passendem Wohnraum. Ein Dilemma, für das Öko-Institut und ISOE
Institut für sozial-ökologische Forschung in dem vom Bundesministerium für Bildung
F BMBF P L R L wickeln.
Eine Herausforderung für viele ländliche Kommmunen: Weil die Nachfrage nach
Wohnraum steigt, werden oft neue Bauflächen ausgewiesen. Dabei wäre noch viel
Platz im Bestand. Doch die vorhandenen Häuser sind oft aus den 1960er/1970er
Jahren, nicht energieeffizient, sanierungsbedürftig und zudem schon bewohnt
häufig von älteren Eigentümerinnen und Eigentümern, die sich Gedanken darüber
machen, wie sie ihr Haus als Paar oder Single nach dem Auszug der Kinder nutzen
wollen.
In Kooperation mit dem Kreis Steinfurt in Nordrhein-Westfalen untersuchen Öko-
Institut und ISOE, ob und wie der vorhandene Wohnraum bedarfsgerecht genutzt
werden kann. Eine Möglichkeit: Eigentümerinnen und Eigentümer ziehen in eine
kleinere, altersgerechte Wohnung und verkaufen ihr Haus. Oder aber: Sie vermieten
nicht genutzte Teile des Hauses. Das ISOE hat in sechs Modellkommunen ältere
Hausbesitzerinnen und -besitzer zu ihrer Wohn-situation und ihren Einstellungen
gegenüber diesen Möglichkeiten befragt.
Hoher Leerstand in Modellkommunen: Potenzial an ungenutzem Wohnraum
In Emsdetten, Ibbenbüren, Lengerich, Mettingen, Saerbeck und Wettringen gibt es
einen erheblichen Anteil an kleinen Haushalten, die großzügig mit Wohnfläche
L a a G Wohnfläche von 80 Quadratmeter für einen
Ein-Personen-Haushalt bzw. 120 Quadratmeter für einen Zwei-Personen-Haushalt
a P Ha a G a I a S
ISOE F a a A l unvermieteten Leerstands
a K a H B a K S A a
Jahren gab an, über ungenutzte Räume in ihrem Haus zu verfügen. Nicht selten sind
das zwei oder mehr vom eigenen Wohnraum abgetrennte Räume oder eine ganze
1/2Einliegerwohnung. Die Zahl solcher nicht vermieteter Wohnungen beläuft sich auf
K E
E S A G
werden die Belastung durch Planung und Finanzierung des Umbaus genannt, aber
auch die Sorge, die gewohnte Eigenständigkeit zu verlieren oder möglicher Ärger mit
Mieterinnen oder Mietern.
Großer Beratungsbedarf in Kommunen
Die Umfrage zeigte auch, dass Dreiviertel der Hauseigentümerinnen und -eigentümer
sich grundsätzlich einen Umzug in eine altersgerechte Wohnung oder in ein kleineres
H A P B
nächsten fünf Jahren etwas an ihrer Wohnsituation zu ver
Projektleiterin Corinna Fischer vom Öko-I D
B P
Das Expertenteam erprobt deshalb mit dem Kreis Steinfurt und ausgewählten
Kommunen in bis zu 300 Haushalten eine persönliche Beratung sowie Workshops
T A
H -eigentümer über verschiedene
M M F I
einem nächsten Schritt werden Kreise und Kommunen praktische
Unterstützungsangebote aufbauen. Von Beratung zur Finanzierung eines Umbaus
oder zu Vermieterrechten bis hin zu innovativen Wohnkonzepten für ältere
Menschen ist vieles denkbar. Die Diskussion in den Kommunen hat jedenfalls
begonnen.
Das Projekt L b Rä
D F L R Instrumente zur bedürfnisorientierten
K F
K B B F BMBF
gefördert. An dem Projekt unter der Leitung des Öko-Institut sind das ISOE Institut
für sozial-ökologische Forschung, der Kreis Steinfurt mit dem Amt für Klimaschutz
und Nachhaltigkeit und dem energieland 2050 e.V. beteiligt sowie das ifeu Institut
für Energie- und Umweltforschung Heidelberg.
Publikationen
C. Fischer/I.Stieß (2019): Wider den «verdeckten Leerstand». Bedürfnisgerechte und
effiziente Wohnraumnutzung in Einfamilienhäusern. Planerin 6/19, S.21-23
C. Fischer/I.Stieß (2019): Wohnen in der Nachfamilienphase: bedürfnisgerecht und
flächensparend. In: Grabener, Astrid (Hg.): Immobilien-Almanach 02, S.57-77
2/22018
a u s G EB 10/
itrag de <
Fachbe w.geb-info.
>w wPolitik, Gesellschaft und Soziales l Einfamilienhäuser
Das Stiefkind der
Architektur
Die Architektin Mariette Beyeler setzt dort zur Innenentwicklung an, wo es sonst niemand
tut: beim Einfamilienhaus. Mit ihrer Strategie «MetamorphHouse» hilft sie Gemeinden
und Eigentümern, vorhandene Baulandreserven in überalterten Einfamilienhausquartieren
besser zu nutzen. Von Stefan Breitenmoser
I
nnenentwicklung braucht einen lan- gemacht. Denn an der EPFL Lausanne, Buch «Weiterbauen – Wohneigentum
gen Atem», sagt Mariette Beyeler. Die wo sie unterrichtete, bestand kein Inter- im Alter neu nutzen» zu schreiben (sie-
Lausanner Architektin weiss, wovon esse daran, Forschung zum Thema Ein- he Literaturtipp). Darin beschreibt sie
sie spricht: Seit rund 15 Jahren widmet familienhaus zu betreiben und zu fragen, anhand konkreter Beispiele, wie man
sie sich den Themen Innenentwicklung wie die Leute in Einfamilienhäuser leben ein Einfamilienhaus so umbauen kann,
und Einfamilienhaus. «Das Einfamilien- und was passiert, wenn die Kinder aus- dass mehrere Parteien im gleichen
Vielen Architekten
und Raumplanern
haus ist das verschmähte Kind der Archi- ziehen. Haus wohnen können, sei dies in Form
sind Einfamilien- tektur», sagt sie. Zwar würden alle Archi- Also wandte sich Beyeler an ver- eines Anbaus, einer Aufstockung, einer
hausquartiere (im tekten Einfamilienhäuser bauen, aber schiedene Stiftungen und fand mit der Erdgeschosserweiterung, eines Ausbaus
Bild: Emmen LU) ein ein theoretisches Forschungsfeld zu die- Zürcher «Age Stiftung» einen Partner, des Dachgeschosses oder gar eines frei
Dorn im Auge.
sem Thema existiert nicht. Deshalb hat der es ihr ermöglichte, Forschung zu stehenden Neubaus. «Ich habe in mei-
Bild: Urs Rüttimann sich Beyeler vor 15 Jahren selbstständig diesem Thema zu betreiben und so das nem Umfeld gesehen, dass sich die Fra-
36 l kommunalmagazin.ch Nr. 4 August/September 2018Einfamilienhäuser l Politik, Gesellschaft und Soziales
ge stellt, wie man das Einfamilienhaus relativ günstig war und deshalb viele voll im Unterhalt erweisen», schreibt
Durch den Bau
den unterschiedlichen Lebensphasen Eigentümer die Reserven nicht ganz aus- Beyeler in ihrem Buch. eines Treppenhauses
anpasst.» geschöpft haben. zum Garten hin
Genau hier setzt «MetamorphHouse» Thema trifft Nerv konnte dieses Haus
Ungenützte Reserven anzapfen an, handelt es sich dabei doch um eine Die Revision des Raumplanungsgesetzes für zwei Parteien
nutzbar gemacht
Doch Beyeler beschränkt sich nicht nur Strategie, die das Transformations- 2013 spielt «MetamorphHouse» natür- werden. Neben dem
auf die architektonischen Aspekte einer potential von Einfamilienhäusern durch lich in die Hände. Beyeler sagt: «Man älteren Ehepaar
Umgestaltung der Wohnverhältnisse. Bei die Aktivierung stiller Reserven optimie- muss nicht alle Reglemente ändern, wohnt neu eine
ihrer Forschung zum Thema hat sie näm- ren und eine sanfte Innenentwicklung damit Innenentwicklung möglich ist.» vierköpfige Familie
in den oberen zwei
lich bemerkt, dass das Bauliche für viele ermöglichen soll. Mit «Metamorph- Um das Innenentwicklungspotential auf- Geschossen.
Eigentümer nicht das grösste Problem House» wendet sich Beyeler an Gemein- zuzeigen, unterscheidet sie dabei zwi-
ist. «Nach meinen Vorträgen sind oft den, welche die Hauseigentümer in schen Baureserven und Wohnreserven. Bilder: Ralph Feiner
Leute auf mich zugetreten, die gemeint einen partizipativen Prozess einbinden Denn selbst da, wo es keine Baureserven
haben, dass das zwar schöne Beispiele wollen. mehr gibt, gibt es teilweise Wohnreser-
seien, aber in der eigenen Gemeinde sei Die Strategie ist also eine Art öffent- ven. «Wohnreserven sind die Räume, die
so was gar nicht möglich.» Dies bewog lich-privater Partnerschaft (PPP), bei der schon zum Wohnen benutzt, aber nicht
Beyeler, mit Unterstützung des Bundes- sich die Interessen der Hauseigentümer mehr gebraucht werden», erklärt sie. Als
amtes für Wohnungswesen (BWO) die und der Gemeinde begegnen. Denn Ge- Umbaureserve bezeichnet sie ausser-
Strategie «MetamorphHouse» zu entwi- meinden haben oft ein Interesse daran, dem eine nicht bewohnbare Fläche, die
ckeln. Denn Fakt ist, dass in vielen Ein- zusätzlichen Wohnraum ohne zusätz- zu einer Wohnfläche ausgebaut werden
familienhausquartieren die Bauland- liche Einzonungen zu schaffen. Für vie- könnte.
reserven nicht ganz ausgereizt sind. Der le Hauseigentümer sind zudem nach «Wenn Gemeinden verdichten und
Grund dafür liegt einerseits in den regel- dem Auszug der Kinder der Wohnraum die Innenentwicklung fördern wollen,
mässigen Revision der Baureglemente und die finanzielle Belastung zu gross. dann reicht es nicht, wenn man einfach
und Ortspläne, bei der in den letzten Jah- «Mehr Wohnfläche bedeutet nicht die Ausnützungsziffer nach oben korri-
ren die Ausnützungsziffer meist nach immer eine Steigerung des Komforts. giert. Man muss das aktiv angehen», so
oben korrigiert wurde, und andererseits Die zu grosse Wohnung kann sich Beyeler. Insofern ist das Hauptanliegen
darin, dass Bauland bis in die 90er-Jahre schnell als anstrengend und anspruchs- von «MetamorphHouse» eher die Sensi-
Nr. 4 August/September 2018 kommunalmagazin.ch l 37Politik, Gesellschaft und Soziales l Einfamilienhäuser
die Kommunikation der Resultate an die
Öffentlichkeit.
«Wenn Gemeinden verdichten und die In Villars-sur-Glâne nahmen insge-
samt knapp 200 Personen an zwei Infor-
Innenentwicklung fördern wollen, mationsveranstaltungen teil. 15 Einfami-
dann reicht es nicht, wenn man einfach lienhausbesitzer haben alle Etappen
die Ausnützungsziffer nach oben korrigiert. inklusive der individuellen Begleitung
zwischen August 2015 und März 2016
Man muss das aktiv angehen.» durchlaufen. Neun von ihnen haben kon-
Mariette Beyeler, Architektin krete Absichten zur Aktivierung der Bau-
reserven und zur Schaffung einer zusätz-
lichen Wohneinheit, und sechs haben
bereits Fachpersonen wie Architekten,
Notare oder Finanzberater kontaktiert.
bilisierung der Bevölkerung für das The- Eigentümer befähigt, weitere Schritte Ausserdem erhielt die Gemeinde durch
ma als die konkrete Umsetzung. Denn zur konkreten Umsetzung zu unterneh- die Erhebung des Innenentwicklungs-
es können Jahre vergehen, bis sich ein men. Als letzter Schritt folgt dann die potentials wertvolle Informationen. Da-
Eigentümer zu konkreten Umbaumass- Berichterstattung an die Gemeinde und bei hat sich beispielsweise auch gezeigt,
nahmen entschliesst.
Mit «MetamorphHouse» verfügen die
Gemeinden aber über ein Instrument,
lllustration: Mariette Beyeler
das die Hauseigentümer nicht nur erst-
malig für das Thema Innenentwicklung
sensibilisiert, sondern sie auf dem
gesamten Weg begleitet.
Pilotprojekt in Villars-sur-Glâne
Erstmals als Pilotprojekt wurde «Meta-
morphHouse» in der freiburgischen Ge-
meinde Villars-sur-Glâne mit rund 12 000
Einwohnern im Rahmen der Revision des
lokalen Ortsplans umgesetzt. Diese sah
eine Erhöhung der Baurechte vor, damit
zusätzliche Wohnungen geschaffen wer-
den können. Denn in Villars-sur-Glâne
sind keine Bauzonen für den Bau von
Einfamilienhäusern mehr verfügbar,
obwohl diese Wohnform sehr gefragt ist.
Die bestehenden Häuser werden heute
vor allem von Kleinhaushalten bewohnt,
bestehend aus Personen im Alter von
über 50 Jahren. Die Strategie «Meta-
morphHouse» gliedert sich dabei in
vier Arbeitsschritte. Zuerst wird eine
Bestandsaufnahme gemacht, das Fein-
konzept entwickelt und das Projekt
bekannt gemacht. Ziel dabei ist, die Stra-
tegie den spezifischen Verhältnissen an-
zupassen und Hauseigentümer ins Boot
zu holen. Als Zweites wird das Einzel-
gespräch mit Hauseigentümern gesucht,
um individuelle Szenarien zu entwickeln
und Potenziale und Probleme zu iden-
tifizieren. Als dritter Schritt folgt die
«Expertenrunde», bei welcher Hauseigen-
Die Möglichkeiten ein bestehendes Einfamilienhaus neu zu nutzen werden häufig unterschätzt.
tümer durch Experten wie Notare oder Anbauen, aufstocken oder neu aufteilen: Die Möglichkeiten, ein bestehendes
Juristen beraten werden. So werden die Einfamilienhaus neu zu nutzen, werden häufig unterschätzt.
38 l kommunalmagazin.ch Nr. 4 August/September 2018Einfamilienhäuser l Politik, Gesellschaft und Soziales
dass eine Diskussion über die Gestaltung die Anzahl der Haushalte erhöhen und Traum von Einfamilienhaus noch zeitge-
Bei dieser
der Aussenräume geführt werden muss. das Wohnungsangebot diversifizieren mäss ist, stellt sich Beyeler drum nicht: Hausteilung wurde
Die Gemeinde hat alle Kosten getragen, kann, ohne die Qualitäten des individu- «Die Frage lautet eher, wie kann die aufgestockt und
die Teilnahme an den Veranstaltungen ellen Wohnens und den spezifischen Raumplanung und die Architektur auf angebaut, um so
ist kostenlos. Charakter der Siedlung aufzugeben, diesen Traum reagieren, wenn man Wohnraum für eine
fünfköpfige Familie
zeigt die Strategie «MetamorphHouse». gleichzeitig die Zersiedelung stoppen im Obergeschoss
Weiterentwicklungspotenzial Ausserdem ist der Ansatz, bei den und die Landschaft schützen will.» zu schaffen.
Seit dem Pilotprojekt in Villars-sur-Glâne Eigentümern und dem Einfamilienhaus Ausserdem sei der Traum vom eigenen
Bilder: Ralph Feiner
wurde «MetamorphHouse» auch in Cour- anzusetzen, nur schon deshalb interes- Haus mit Garten auch eine Reaktion
roux bei Delsberg durchgeführt und zur- sant, weil es in der Schweiz rund eine auf die Wohnbedingungen in den Städ-
zeit arbeitet Beyeler mit Wohlen bei Bern Million Einfamilienhäuser gibt. «Viele ten. «Ich denke, die Leute träumen vom
und dem Kanton Waadt, der die Strate- Architekten und Raumplaner würden am Haus mit Garten, weil sie in den Städten
gie gegenwärtig in vier Gemeinden liebsten alle Einfamilienhäuser unter keinen guten Wohnraum finden.»
testet, bevor ein kantonales Sensibilisie- den Teppich kehren und neu anfangen. Mit ihrem Buch «Weiterbauen» und
rungsprogramm zur Innenentwicklung Ich aber sage, die Einfamilienhäuser der Strategie «MetamorphHouse» ver-
lanciert werden soll. haben sich nicht selbst gebaut und der sucht sie, diesbezüglich ein wenig Ge-
Dabei hat sich immer wieder gezeigt, Bund hat sie jahrelang gefördert.» Des- gensteuer zu geben. Denn laut Beyeler
dass rechtliche und finanzielle Fragen halb sei es illusorisch zu denken, dass ist es die Rolle der Architektur und der
für viele Eigentümer die grössten Hin- man nun alle Einfamilienhäuser einfach Raumplanung, «die Wünsche der Leute
dernisse sind. «Das Problem der Innen- abreissen könne. Viel besser sei es, wenn aufzunehmen und zu schauen, wie man
entwicklung ist nicht architektonisch. man sich auf ihr riesiges Potential für diese mit einer haushälterischen Nut-
Denn baulich ist sie realisierbar», erklärt die Weiterentwicklung konzentriere. zung des Bodens vereinbaren kann». ■
Beyeler. Deshalb schlägt sie allen Ge-
meinden vor, jährliche Veranstaltungen Traum vom Haus mit Garten
zum Thema durchzuführen. So ist die «MetamorphHouse» ist also ein prag-
Sensibilisierung ein stetiger Prozess und matischer Mittelweg, den Wunsch nach
die Eigentümer haben immer wieder die einem Haus mit Garten mit jenem nach
Literaturtipp
Chance, auf den Zug aufzuspringen. Schutz der Natur zu vereinbaren. Ausser- Weiterbauen – Wohneigentum im Alter
«Beim Stichwort Verdichtung stellen dem fördert die Strategie die Durchmi- von Mariette Beyeler, 172 Seiten, 120 farbige
sich alle sofort einen Block vor, der das schung der Quartiere, was längerfristig Abbildungen und Pläne, Christoph Merian Verlag,
ISBN 978-3-85616-491-1, 38 Franken
Einfamilienhaus ersetzt.» Dass man aber nur positiv sein kann. Die Frage, ob der
Nr. 4 August/September 2018 kommunalmagazin.ch l 398 | HK-Gebäudetechnik 4/19 | Info |
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Manuel Fischer
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10 | HK-Gebäudetechnik 4/19 | Info |
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